‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫דו"ח כספי‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‪2025 ,‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫תוכן העניינים‬ ‫דף‬ ‫‪3‬‬ ‫דין וחשבון המבקרים‬ ‫‪4-5‬‬ ‫מאזן‬ ‫‪6‬‬ ‫דו"ח רווח והפסד‬ ‫‪7‬‬ ‫דו"ח על השינויים בהון עצמי‬ ‫‪8–9‬‬ ‫דו"ח על תזרימי המזומנים‬ ‫‪10 – 20‬‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫הסכומים ניתנים בשקלים חדשים שלמים‬ ‫‪-2-‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דין וחשבון המבקרים‬ ‫לבעלי המניות של‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫ביקרנו את המאזנים המצורפים של החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ (להלן – החברה) לימים‬ ‫‪ 31‬בדצמבר ‪ 2025‬ו‪ ,2024-‬את דו"חות רווח והפסד‪ ,‬הדו"חות על השינויים בהון העצמי והדו"חות על‬ ‫תזרימי המזומנים לכל אחת מהשנים שהסתיימו באותם תאריכים‪.‬‬ ‫דו"חות כספיים אלה הינם באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה‪ .‬אחריותנו היא לחוות דעה על‬ ‫דו"חות כספיים אלה בהתבסס על ביקורתנו‪.‬‬ ‫ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל‪ ,‬לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי‬ ‫חשבון (דרך פעולתו של רואה חשבון)‪ ,‬התשל"ג – ‪ .1973‬על פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את‬ ‫הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדו"חות כספיים הצגה מטעה מהותית‪.‬‬ ‫ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדו"חות הכספיים‪ .‬ביקורת‬ ‫כוללת גם בחינה של כללי החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון‬ ‫וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה בדו"חות הכספיים בכללותה‪ .‬אנו סבורים‬ ‫שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו‪.‬‬ ‫לדעתנו‪ ,‬הדו"חות הכספיים הנ"ל‪ ,‬משקפים באופן נאות מכל הבחינות המהותיות‪ ,‬את המצב הכספי‬ ‫של החברה לימים ‪ 31‬בדצמבר‪ 2025 ,‬ו‪ 2024-‬ואת תוצאות פעולותיה‪ ,‬השינויים בהונה העצמי ותזרימי‬ ‫המזומנים שלה לכל אחת מהשנים שהסתיימו באותם תאריכים בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים‬ ‫בישראל (‪.) Israeli Gaap‬‬ ‫ושות'‬ ‫הרפז‬ ‫אשדוד‬ ‫חשבון‬ ‫רואי‬ ‫‪ 13‬מאי‪2026 ,‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫מאזן‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫באור‬ ‫רכוש‬ ‫רכוש שוטף‬ ‫‪2,474,391‬‬ ‫‪9,410,858‬‬ ‫מזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪13,679,481‬‬ ‫‪20,063,657‬‬ ‫‪(2‬א)‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫‪23,350,628‬‬ ‫‪21,724,369‬‬ ‫‪(2‬ג)‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫‪39,504,500‬‬ ‫‪51,198,884‬‬ ‫סך רכוש שוטף‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪95,844,761‬‬ ‫‪90,618,971‬‬ ‫‪3‬‬ ‫השקעות‬ ‫‪----------‬‬ ‫‪-------- -‬‬ ‫‪19,497,750‬‬ ‫‪19,107,199‬‬ ‫‪4‬‬ ‫מבנים ומתקנים להשכרה‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪519,731‬‬ ‫‪524,872‬‬ ‫‪5‬‬ ‫רכוש קבוע‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪155,366,742‬‬ ‫‪161,449,926‬‬ ‫==========‬ ‫==========‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫מאזן‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2024‬‬ ‫באור ‪2025‬‬ ‫והון‬ ‫התחייבויות‬ ‫התחייבויות שוטפות‬ ‫‪1,812,000‬‬ ‫‪1,961,000‬‬ ‫חלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך‬ ‫‪12,095,927‬‬ ‫‪12,853,426‬‬ ‫‪(2‬ד)‬ ‫זכאים ויתרות זכות‬ ‫‪13,907,927‬‬ ‫‪14,814,426‬‬ ‫סך התחייבויות שוטפות‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫התחייבויות בגין סיום יחסי עובד‪-‬מעביד‬ ‫‪6‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫התחייבויות לזמן ארוך‬ ‫‪18,463,200‬‬ ‫‪16,713,190‬‬ ‫‪7‬‬ ‫מקדמות ע"ח עבודות – בניכוי עבודות שבוצעו‬ ‫‪18,448,201‬‬ ‫‪16,367,616‬‬ ‫‪8‬‬ ‫הלוואות לזמן ארוך – בניכוי חלויות שוטפות‬ ‫‪.‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪9‬‬ ‫התקשרויות והתחייבויות תלויות‬ ‫‪36,911,401‬‬ ‫‪33,080,806‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪50,819,328‬‬ ‫‪47,895,232‬‬ ‫סך התחייבויות‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪104,547,414‬‬ ‫‪113,554,694‬‬ ‫‪10‬‬ ‫הון‪ ,‬קרנות ועודפים‬ ‫‪----------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪155,366,742‬‬ ‫‪161,449,926‬‬ ‫==========‬ ‫=========‬ ‫הבאורים לדו"ח הכספי מהווים חלק בלתי נפרד ממנו‬ ‫מנכ"ל‬ ‫יו"ר הדירקטוריון‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫דו"ח רווח והפסד‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫באור‬ ‫‪2,048,861‬‬ ‫‪6,977,863‬‬ ‫‪(2‬ה)‬ ‫רווח מעבודות פיתוח ובניה‬ ‫‪12,429,788‬‬ ‫‪9,640,096‬‬ ‫‪(2‬ו)‬ ‫הכנסות מפעילות בנכסים והשכרה – נטו‬ ‫‪14,478,649‬‬ ‫‪16,617,959‬‬ ‫סך הכנסות מעבודות פיתוח‪ ,‬נכסים והשכרה‬ ‫‪86,660‬‬ ‫‪632,752‬‬ ‫‪(2‬ז)‬ ‫הכנסות מימון נטו‬ ‫‪14,565,309‬‬ ‫‪17,250,711‬‬ ‫סך רווח והכנסות‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫(‪)4,166,564‬‬ ‫) ‪(5,621,464‬‬ ‫‪(2‬ח)‬ ‫סך הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪10,398,745‬‬ ‫‪11,629,247‬‬ ‫רווח לפני מיסים על הכנסה‬ ‫‪2,445,395‬‬ ‫‪2,621,967‬‬ ‫‪(2‬ט)‬ ‫מסים על הכנסה‬ ‫‪7,953,350‬‬ ‫‪9,007,280‬‬ ‫רווח נקי לשנה‬ ‫=========‬ ‫=========‬ ‫הבאורים לדו"ח הכספי מהווים חלק בלתי נפרד ממנו‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫דו"ח על השינויים בהון העצמי‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2025 ,‬‬ ‫יתרת רווח‬ ‫סך הכל‬ ‫שלא יועדה ‪.‬‬ ‫הון מניות‬ ‫‪96,594,064‬‬ ‫‪64,194,064‬‬ ‫‪32,400,000‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2024‬‬ ‫תנועה בשנת ‪:2024‬‬ ‫‪7,953,350‬‬ ‫‪7,953,350‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪-‬‬ ‫רווח לשנה‬ ‫‪104,547,414‬‬ ‫‪72,147,414‬‬ ‫‪32,400,000‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 1‬בינואר ‪2025‬‬ ‫תנועה בשנת ‪:2025‬‬ ‫‪9,007,280‬‬ ‫‪9,007,280‬‬ ‫‪.‬‬ ‫‪-‬‬ ‫רווח לשנה‬ ‫‪113,554,694‬‬ ‫‪81,154,694‬‬ ‫‪32,400,000‬‬ ‫יתרה ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025‬‬ ‫=========‬ ‫=========‬ ‫=========‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫דו"ח על תזרימי המזומנים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫תזרימי מזומנים שנבעו מפעילות שוטפת‬ ‫‪7,953,350‬‬ ‫‪9,007,280‬‬ ‫רווח נקי לפי דו"ח רווח והפסד‬ ‫התאמות הדרושות להצגת המזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪4,807,401‬‬ ‫‪2,875,903‬‬ ‫מפעילות שוטפת‪ ,‬נספח א'‬ ‫‪12,760,751‬‬ ‫‪11,883,183‬‬ ‫מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫תזרימי מזומנים ש(שימשו) (ל)פעילות השקעה‬ ‫(‪)4,817,054‬‬ ‫‪3,369,045‬‬ ‫השקעה בנכסים קבועים ציוד ומבנים‬ ‫(‪)11,254,431‬‬ ‫(‪)6,384,176‬‬ ‫השקעות לזמן קצר‬ ‫(‪)16,071,485‬‬ ‫(‪)3,015,131‬‬ ‫מזומנים נטו (שימשו) (ל)פעילות– השקעה‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪----------‬‬ ‫תזרימי מזומנים ש(שימשו) (ל)פעילות מימון‬ ‫(‪)81,003‬‬ ‫(‪)1,931,585‬‬ ‫פרעון הלוואות מתאגיד בנקאי ואחר‬ ‫(‪)81,003‬‬ ‫(‪)1,931,585‬‬ ‫מזומנים נטו ש(שימשו) לפעילות מימון‬ ‫‪-------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫(‪)3,391,737‬‬ ‫‪6,936,467‬‬ ‫עליה (ירידה) במזומנים ושווי מזומנים‬ ‫‪5,866,128‬‬ ‫‪2,474,391‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה‬ ‫‪2,474,391‬‬ ‫‪9,410,858‬‬ ‫יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה‬ ‫========‬ ‫========‬ ‫‪-8-‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫דו"ח על תזרימי המזומנים‬ ‫לשנה שנסתיימה ביום ‪ 31‬בדצמבר‪2025 ,‬‬ ‫נספח א' ‪ -‬התאמות הדרושות להצגת תזרימי המזומנים ושווי המזומנים מפעילות שוטפת‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים‪:‬‬ ‫‪477,089‬‬ ‫‪492,145‬‬ ‫פחת והפחתות‬ ‫‪477,089‬‬ ‫‪492,145‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫שינויים בסעיפי רכוש והתחייבויות‪:‬‬ ‫(‪)2,799,575‬‬ ‫‪1,626,259‬‬ ‫ירידה (עליה) בחייבים ויתרות חובה‬ ‫‪7,129,887‬‬ ‫‪757,499‬‬ ‫עליה בזכאים ויתרות זכות‬ ‫‪4,330,312‬‬ ‫‪2,383,758‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪4,807,401‬‬ ‫‪2,875,903‬‬ ‫=========‬ ‫=========‬ ‫‪-9-‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ - 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית‬ ‫עיקרי המדיניות החשבונאית אשר יושמו בעריכת הדו"חות הכספיים‬ ‫באופן עיקבי לשנים קודמות הינם‪:‬‬ ‫א‪ .‬העלות ההיסטורית‬ ‫הדו"חות הכספיים נערכו על בסיס המוסכמה של העלות ההיסטורית ‪.‬לכן אינם‬ ‫מביאים בחשבון את הירידה בכוח הקניה הכללי של השקל‪,‬המתבטאת בעליית מדד‬ ‫המחירים לצרכן בשנת הדו"ח ב‪( 2.6% -‬אשתקד ב–‪.)3.2%‬‬ ‫ב‪ .‬קרקע ופיתוחה‬ ‫קרקע ופיתוחה מוצגים לפי העלות (שאינה עולה על שווי השוק)‪.‬‬ ‫ג‪ .‬בטוחות סחירות‬ ‫אגרות חוב שהן השקעה שוטפת מוערכות לפי שוויין בבורסה לניירות ערך בת"א‬ ‫בניכוי הוצאות הכרוכות במימושן‪.‬‬ ‫ד‪ .‬רכוש קבוע‬ ‫‪ .1‬רכוש קבוע אחר – כלי רכב‪ ,‬ריהוט‪ ,‬ציוד החסנה‪ ,‬מחשבים וציוד אחר – מוצג‬ ‫לפי העלות‪.‬‬ ‫‪.2‬הפחת מחושב לפי שיטת הפחת השווה‪ ,‬על בסיס משך השימוש המשוער של‬ ‫הנכסים‪.‬‬ ‫ה ‪ .‬עבודות בנייה בביצוע והכרה בתוצאות מהם‬ ‫החל משנת ‪ 1999‬מיישמת החברה את קביעות תקן חשבונאות מס' ‪ – 4‬של המוסד‬ ‫הישראלי לתקינה חשבונאית (להלן – מוסד התקינה הישראלי)‪.‬‬ ‫בהתאם לכך החברה מכירה בהכנסות מעבודות בניה לפי שיעור ההשלמה של‬ ‫פרויקט בתום תקופת הדיווח ‪ 25%‬או יותר (אחוז ההשלמה נקבע לפי היחס בין‬ ‫העלויות שהושקעו לבין אומדן סך העלויות)‪.‬‬ ‫עבודות הבניה מוצגות לפי העלות הכוללת עלויות ישירות מזוהות ועלויות עקיפות‬ ‫משותפות‪ .‬עלויות ישירות נזקפות לעבודות באופן מזוהה כאמור ואילו עלויות עקיפות‬ ‫משותפות מתחלקות בין העבודות על בסיס יחס עלויות‪ .‬המקדמות שנתקבלו ממזמין‬ ‫העבודות מוצגות במאזן במסגרת ההתחייבויות לזמן ארוך בניכוי יתרת העלויות‪,‬‬ ‫לאחר ניכוי אותו חלק שנזקף על בסיס שעור ההשלמה לדו"ח רווח והפסד‪.‬‬ ‫‪- 10 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ - 1‬עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)‬ ‫ו‪ .‬הוצאות נדחות‪ ,‬לאחר הפחתה שנצברה‬ ‫הוצאות הנהלה וכלליות המהוונות לפרויקטים שטרם הגיעו לאחוז גמר של ‪,25%‬‬ ‫מקבלות ביטוי בדו"ח הכספי‪.‬‬ ‫ז‪ .‬שווי מזומנים‬ ‫השקעות שנזילותן גבוהה‪ ,‬הכוללות פיקדונות בתאגידים בנקאיים לזמן קצר (עד ‪3‬‬ ‫חודשים ממועד הפקדתם) אשר אינם מוגבלים מבחינת משיכה או שימוש נחשבות‬ ‫על ידי הקבוצה כשווי מזומנים‪.‬‬ ‫ח‪ .‬הפרשי שער הצמדה‬ ‫נכסים והתחייבויות הצמודות לשער החליפין במטבע זר ו‪/‬או למדד המחירים לצרכן‬ ‫נכללו לפי השער‪/‬מדד הידוע סמוך לתאריך הדו"ח הכספי‪.‬‬ ‫הפרשי שער והצמדה מהתאמת הנכסים וההתחייבויות לתאריך הדו"ח הכספי כאמור‬ ‫לעיל‪ ,‬נזקפים לדו"ח רווח והפסד‪.‬‬ ‫ט‪ .‬מתכונת הצגת דו"חות רווח והפסד‬ ‫סעיפי דו"חות רווח והפסד מוצגים במתכונתם הנגזרת מאופי פעילות הקבוצה‪.‬‬ ‫י‪ .‬נתונים לגבי מדד המחירים לצרכן *‬ ‫‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪ 115.1‬נקודות‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪ 111.52‬נקודות‬ ‫‪2023‬‬ ‫‪ 108‬נקודות‬ ‫‪2022‬‬ ‫שיעור העלייה בשנה שהסתיימה ב‪ 31-‬בדצמבר‬ ‫‪3.2%‬‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪2023‬‬ ‫‪5.3%‬‬ ‫‪2022‬‬ ‫* על פי המדד בגין החודש המסתיים בתאריכי המאזנים‪ ,‬לפי בסיס ממוצע‬ ‫‪.100 = 2018‬‬ ‫‪- 11 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ - 2‬פירוטים נוספים לכמה מסעיפי הדו"חות הכספיים‬ ‫א‪ .‬השקעות לזמן קצר‬ ‫יתרת הסעיף לתאריכי המאזנים מייצגים פיקדונות לזמן קצר שזמן פירעונם ממועד‬ ‫הפקדתם אינן עולה על שנה‪.‬‬ ‫ב‪ .‬בטוחות סחירות‬ ‫בטוחות סחירות (אגרות חוב ומק"מ) המופקדות באמצעות בנקים מסחריים‬ ‫בחשבונות עו"ש החברה‪.‬‬ ‫חייבים ויתרות חובה‬ ‫ג‪.‬‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪2,876,153‬‬ ‫‪5,086,522‬‬ ‫המחאות לגבייה‬ ‫‪15,700,546‬‬ ‫‪10,925,730‬‬ ‫עירית אשדוד‬ ‫‪3,748,442‬‬ ‫‪5,407,229‬‬ ‫אחרים‬ ‫‪1,025,487‬‬ ‫‪304,888‬‬ ‫הכנסות לקבל‬ ‫‪23,350,628‬‬ ‫‪21,724,369‬‬ ‫=========‬ ‫==========‬ ‫ד‪ .‬זכאים ויתרות זכות‬ ‫ליום ‪ 31‬בדצמבר‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪5,512,707‬‬ ‫‪5,512,707‬‬ ‫הכנסות מראש‬ ‫‪1,161,279‬‬ ‫‪1,259,408‬‬ ‫הוצאות לשלם‬ ‫‪1,897,804‬‬ ‫‪3,324,969‬‬ ‫מקדמות מלקוחות‬ ‫‪8,000‬‬ ‫‪456,316‬‬ ‫המחאות לפרעון‬ ‫‪764,103‬‬ ‫‪2,075,190‬‬ ‫רשות המיסים‬ ‫‪2,670,239‬‬ ‫‪67,753‬‬ ‫ספקים וקבלני משנה‬ ‫‪81,795‬‬ ‫‪157,083‬‬ ‫זכאים אחרים‬ ‫‪12,095,927‬‬ ‫‪12,853,426‬‬ ‫==========‬ ‫========‬ ‫‪- 12 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ - 2‬פירוטים נוספים לכמה מסעיפי הדו"חות הכספיים (המשך)‬ ‫רווח מעבודות פיתוח‬ ‫ה‪.‬‬ ‫הכנסות מעבודות פיתוח ארוכות טווח – רובעים יז‪ ,‬פארק הייטק‪ ,‬מע״ר דרום‪,‬‬ ‫בריכת שחיה עירונית ועבודות אחרות‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪27,871,871‬‬ ‫‪40,610,940‬‬ ‫הכנסות‬ ‫‪------ --‬‬ ‫‪------‬‬ ‫עלות עבודות ‪:‬‬ ‫‪24,717,787‬‬ ‫‪32,929,350‬‬ ‫הוצאות ישירות‬ ‫‪1,082,984‬‬ ‫‪699,456‬‬ ‫יעוץ הנדסי ותכנון‬ ‫‪22,239‬‬ ‫‪4,271‬‬ ‫צילומים ואחרות‬ ‫‪25,823,010‬‬ ‫‪33,633,077‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪2,048,861‬‬ ‫‪6,977,863‬‬ ‫סך רווח מעבודות פיתוח‬ ‫==========‬ ‫=========‬ ‫ו‪ .‬הכנסות מפעילות בנכסים והשכרה – נטו‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫הכנסות מפעילויות – נטו‬ ‫‪6,692,471‬‬ ‫‪4,374,359‬‬ ‫בית התמר‪ ,‬חניון משאיות ודיור מוגן רח'‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫הנרקיס‬ ‫הכנסות מהשכרה – נטו‬ ‫מבנה אזה"ת צפוני‪ ,‬גני ילדים ומשרדים‬ ‫‪5,737,317‬‬ ‫‪5,265,737‬‬ ‫והולמייס פלייס (החל מ ‪)2024‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪12,429,788‬‬ ‫‪9,640,096‬‬ ‫סה"כ הכנסות מפעילות בנכסים והשכרה –‬ ‫==========‬ ‫=========‬ ‫נטו‬ ‫‪- 13 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ - 2‬פירוטים נוספים לכמה מסעיפי הדו"חות הכספיים (המשך)‬ ‫ז‪ .‬הכנסות (הוצאות) מימון נטו‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪94,408‬‬ ‫‪640,335‬‬ ‫הכנסות מימון‬ ‫(‪)7,748‬‬ ‫(‪)7,583‬‬ ‫הוצאות מימון‬ ‫‪86,660‬‬ ‫‪632,752‬‬ ‫=======‬ ‫=======‬ ‫ח‪ .‬הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪2,472,057‬‬ ‫‪3,686,296‬‬ ‫משכורות ונלוות לשכר‬ ‫‪266,728‬‬ ‫‪292,903‬‬ ‫שכר טרחה משפטיות‬ ‫‪531,083‬‬ ‫‪618,839‬‬ ‫אחזקה וחשמל‬ ‫‪72,000‬‬ ‫‪72,009‬‬ ‫שכר טרחה ‪ -‬יעוץ מקצועי‬ ‫‪197,388‬‬ ‫‪245,858‬‬ ‫ביטוחים‬ ‫‪7,047‬‬ ‫‪7,086‬‬ ‫פרסום‬ ‫‪13,391‬‬ ‫‪37,606‬‬ ‫אחזקת משרד‪ ,‬צרכי משרד והדפסות‬ ‫‪212,776‬‬ ‫‪232,482‬‬ ‫ספרות מקצועית והשתלמויות‬ ‫‪101,717‬‬ ‫‪108,510‬‬ ‫אחזקת רכב – (לאחר ניכוי שווי שימוש)‬ ‫‪18,033‬‬ ‫‪21,383‬‬ ‫דואר וטלפון‬ ‫‪152,160‬‬ ‫‪161,770‬‬ ‫מיסים ואגרות‬ ‫‪73,772‬‬ ‫‪19,678‬‬ ‫כיבודים‪ ,‬תרומות מתנות ושונות‬ ‫‪14,148‬‬ ‫‪29,369‬‬ ‫פחת ציוד משרדי‬ ‫‪34,264‬‬ ‫‪87,675‬‬ ‫פחת שיפורים במושכר‬ ‫‪4,166,564‬‬ ‫‪5,621,464‬‬ ‫סך הוצאות הנהלה וכלליות‬ ‫========‬ ‫=========‬ ‫ט ‪ .‬מסים על ההכנסה‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪2,445,395‬‬ ‫‪2,621,967‬‬ ‫מיסים שוטפים‬ ‫==========‬ ‫=========‬ ‫‪- 14 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ – 3‬השקעות‬ ‫א‪ .‬מורכב כדלקמן‪:‬‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫א‪ 1.‬השקעה בנכסים מניבים‬ ‫‪3,223,013‬‬ ‫‪1,954,544‬‬ ‫השקעה ב"בית התמר" נטו‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫א‪ 2.‬נכסים אחרים‬ ‫‪8,886,631‬‬ ‫‪8,232,202‬‬ ‫חניון משאיות‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫דיור מוגן – נרקיס‬ ‫‪27,921,054‬‬ ‫‪26,463,754‬‬ ‫השקעה בהקמת דיור מבנה דיור מוגן‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫דיור להשכרה – רובע ט‬ ‫‪1,988,920‬‬ ‫‪2,139,484‬‬ ‫השקעה בהקמת מבנים להשכרה למגורים‪1‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪53,825,143‬‬ ‫‪51,837,987‬‬ ‫מרכז תרבות וספורט‬ ‫‪----------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪95,844,761‬‬ ‫‪90,618,971‬‬ ‫==========‬ ‫=========‬ ‫‪1‬החברה התקשרה עם עיריית אשדוד לחכירת שטח לתקופה של ‪ 52‬שנים ברובע ט' באשדוד ופועלת‬ ‫להקמת מבני מגורים להשכרה‪.‬‬ ‫‪- 15 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ – 3‬השקעות (המשך)‬ ‫ב‪ .‬בנין למקבץ דיור – "בית התמר"‬ ‫החברה מפעילה מבנה מקבץ ליחידות דיור ומשכירה אותו עפ"י הסכם ל‪ 25-‬שנה‬ ‫במסגרת הסכם עם המשרד לקליטת עלייה באמצעות "עמידר" לדיור מוגן לקשישים‬ ‫ועולים חדשים‪.‬‬ ‫החברה מנהלת מערכת חשבונות נפרדת בגין הנכס וההכנסות הנובעות‪ ,‬בהתאם‬ ‫לדרישה בכתב האישור מרכז ההשקעות‪.‬‬ ‫עיקרי מאזן "בית התמר"* – מבנה להשכרה‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪3,145,423‬‬ ‫‪1,930,422‬‬ ‫סך רכוש‬ ‫========‬ ‫==========‬ ‫התחייבויות והון‬ ‫‪86,661‬‬ ‫‪149,129‬‬ ‫התחיבויות‬ ‫‪3,058,762‬‬ ‫‪1,781,293‬‬ ‫הון עצמי‬ ‫‪3,145,423‬‬ ‫‪1,930,422‬‬ ‫========‬ ‫========‬ ‫‪- 16 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ – 4‬מבנים ומתקנים להשכרה‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪16,631,450‬‬ ‫‪16,631,450‬‬ ‫מבני גני ילדים ‪1‬‬ ‫‪4,696,791‬‬ ‫‪4,749,309‬‬ ‫בניכוי – פחת נצבר‬ ‫‪11,934,659‬‬ ‫‪11,882,141‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪---------‬‬ ‫‪9,300,000‬‬ ‫‪9,300,000‬‬ ‫מבנה רח' המדע‬ ‫‪2,129,388‬‬ ‫‪2,358,260‬‬ ‫בניכוי – פחת שנצבר‬ ‫‪7,170,612‬‬ ‫‪6,941,740‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪779,652‬‬ ‫‪779,652‬‬ ‫מתקנים סולאריים – רח' המדע‬ ‫‪387,173‬‬ ‫‪496,334‬‬ ‫בניכוי – פחת שנצבר‬ ‫‪392,479‬‬ ‫‪283,318‬‬ ‫‪-------‬‬ ‫‪--------‬‬ ‫‪19,497,750‬‬ ‫‪19,107,199‬‬ ‫========‬ ‫=========‬ ‫‪ 1‬החברה הינה בת רשות להפעלה (השכרה) של גני ילדים לתקופה של ‪ 10‬שנים ‪ 15,‬שנים‬ ‫ו‪ 20-‬שנה‪.‬‬ ‫באור ‪ - 5‬רכוש קבוע‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫‪1,275,204‬‬ ‫‪1,381,939‬‬ ‫ציוד וריהוט משרדי – לפי עלות‬ ‫‪1,164,107‬‬ ‫‪1,193,476‬‬ ‫בניכוי – פחת שנצבר‬ ‫‪111,097‬‬ ‫‪188,463‬‬ ‫‪-------‬‬ ‫‪------‬‬ ‫‪396,863‬‬ ‫‪396,863‬‬ ‫שיפורים במושכר‪-‬לפי עלות‬ ‫‪270,536‬‬ ‫‪308,497‬‬ ‫בניכוי – פחת שנצבר‬ ‫‪126,327‬‬ ‫‪88,366‬‬ ‫‪-------‬‬ ‫‪-------‬‬ ‫‪866,045‬‬ ‫‪866,045‬‬ ‫תשלומים ע"ח מבנה משרדים‬ ‫‪583,738‬‬ ‫‪618,002‬‬ ‫בניכוי – פחת שנצבר‬ ‫‪282,307‬‬ ‫‪248,043‬‬ ‫‪-------‬‬ ‫‪-------‬‬ ‫‪519,731‬‬ ‫‪524,872‬‬ ‫=======‬ ‫=======‬ ‫‪- 17 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ - 6‬התחייבות בשל סיום יחסי עובד מעביד‬ ‫ההתחייבות לפיצויי פרישה מכוסה כמעט במלואה על ידי פוליסות ביטוח מנהלים‪.‬‬ ‫הסכומים שהופקדו כאמור אינם כלולים במאזנים מאחר שאינם בשליטתה ובניהולה‬ ‫של החברה‪.‬‬ ‫באור ‪ – 7‬מקדמות ע"ח עבודות – בניכוי עבודות שבוצעו‬ ‫א‪ .‬עבודות בפרויקטים ארוכי טווח באשדוד‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫ב‪ .‬ההרכב‪:‬‬ ‫‪18,463,200‬‬ ‫‪16,713,190‬‬ ‫סך מקדמות נטו‬ ‫=========‬ ‫=========‬ ‫באור ‪ – 8‬הלוואות לזמן ארוך בניכוי חלויות שוטפות‬ ‫‪2024‬‬ ‫‪2025‬‬ ‫הלוואות מתאגיד בנקאי‬ ‫‪20,260,201‬‬ ‫‪18,328,616‬‬ ‫בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ‬ ‫(‪)1,812,000‬‬ ‫)‪(1,961,000‬‬ ‫בניכוי – חלויות שוטפות‬ ‫(‪)18,448,201‬‬ ‫‪16,367,616‬‬ ‫סך הלוואות לזמן ארוך בניכוי חלויות‬ ‫==========‬ ‫=========‬ ‫שוטפות‬ ‫‪1,812,000‬‬ ‫‪1,961,000‬‬ ‫חלויות שוטפות‬ ‫=========‬ ‫=========‬ ‫‪- 18 -‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ – 9‬התקשרויות והתחייבויות תלויות‬ ‫א‪ .‬התקשרויות עם צדדים קשורים‬ ‫היקפן של העסקאות בדרך העסקים הרגילה שנעשו עם צד קשור (עיריית אשדוד)‬ ‫מסתכמות בסך של כ‪ 26 -‬מיליון ש"ח (אשתקד ‪ -‬כ‪ 61 -‬מיליון ש"ח)‪.‬‬ ‫ב‪ .‬התקשרויות אחרות‬ ‫‪ .1‬השכרת מבנה תעשייתי הנמצא ברחוב הפלדה ‪ 24‬באזור תעשיות הצפוני‪ ,‬אשדוד‪ ,‬גוש‬ ‫‪ 2026‬חלקה ‪ 2‬ל "יקיר תעשיות בע"מ"‪ .‬השכירות הינה עד ליום ‪ 30/11/22‬עם אופציה‬ ‫לאורכה למשך ‪ 5‬שנים ועוד ‪ 5‬שנים נוספות‪.‬‬ ‫‪ .2‬התקשרות עם חברת "צרפתי שמעון בע"מ‪ ,‬וכן צרפתי סימון ואבי (להלן – "קבוצת‬ ‫צרפתי") להשלמת הקמת בית מלון בחוף הרויירה באשדוד באמצעות חברה בת "חברה‬ ‫מלונאות והשקעות אשדוד בע"מ" (להלן – חברה בת)‪.‬‬ ‫בינואר ‪ ,2014‬אישר דירקטוריון החברה הסכם מכירת מניות חפ"א בחברת "מלונאות‬ ‫והשקעות אשדוד בע"מ"‪ ,‬במסגרת ההסכם‪ ,‬מכרה חפ"א את אחזקתה במניות החברה‬ ‫למלונאות בתמורה לעלות רכישתן‪ ,‬כמו כן הושבו לחפ"א באופן חלקי כספי ההלוואה‬ ‫אותם העמידה לטובת החברה למלונאות וכן הושבו מלוא הכספים אשר העמידה‬ ‫כהלוואה לטובת חברת "צרפתי שמעון בע"מ"‪.‬‬ ‫ההסכם משקף הפסד בסך ‪ 10.45‬מיליוני ש"ח במימוש ההשקעה של החברה בחברה‬ ‫למלונאות והשקעות אשדוד‪ .‬וכן הפסד בסך כ‪ 5 -‬מיליוני ‪ ₪‬בגין זקיפת ריבית לפי סעיף‬ ‫‪3‬ט לפקודת מס הכנסה אשר לא מומשה‪.‬‬ ‫סך ההפסד שנוצר בחברה בגין מימוש חלקה כאמור מסתכם ב ‪15.45‬מליוני ש"ח‪.‬‬ ‫‪ .3‬במסגרת הסכם "בר רשות" של החברה (החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ) עם‬ ‫עיריית אשדוד – הבעלים של זכויות במגרש בגוש ‪ 2073‬חלקה ‪ 63,64‬תת חלקה ‪53‬‬ ‫ברחוב הנרקיס‪ ,‬שד' בני ברית ברובע ח באשדוד ‪ ,‬הוקם מבנה ‪ -‬מקבץ לדיור מוגן‬ ‫המושכר עפ"י הסכם עם משרד קליטת עלייה( מבנה דיור מוגן – רחוב הנרקיס)‪ .‬ההסכם‬ ‫הינו לתקופה של ‪ 20‬שנים מיום קבלת טופס ‪ ,4‬אשר התקבל בדצמבר ‪ .2017‬סמוך‬ ‫למועד זה‪ ,‬החלה החברה בהפעלת המקבץ ליחידות דיור לקשישים‪.‬‬ ‫‪ . 4‬התקשרות עם עיריית אשדוד לחכירת שטח ברובע ט' באשדוד‪ .‬לתקופה של ‪ 52‬שנה‪.‬‬ ‫השטח מיועד להקמת מבני מגורים להשכרה‪.‬‬ ‫הרפז ושות' – רואי חשבון‬ ‫)‪HARPAZ & CO. - C.P.A (ISR‬‬ ‫דוחות כספיים ליום ‪ 31‬בדצמבר ‪2025 ,‬‬ ‫החברה העירונית לפיתוח אשדוד בע"מ‬ ‫באורים לדו"ח הכספי‬ ‫באור ‪ - 10‬הון מניות‬ ‫ההרכב ליום ‪ 31‬בדצמבר‪ 2025 ,‬ו‪:2024-‬‬ ‫מונפק ונפרע‬ ‫רשום‬ ‫ש"ח‬ ‫ש"ח‬ ‫‪32,400,000‬‬ ‫מניות רגילות א' בנות ‪ 1‬ש"ח כ"א ‪100,000,000‬‬ ‫==========‬ ‫=========‬ ‫באור ‪ – 11‬שעבודים‬ ‫שעבוד ‪ – 1‬תאריך יצירה ‪ 18.06.2000‬לטובת אקמה טריידינג (איי‪.‬טי‪ ).‬בע"מ על‬ ‫זכויות בשטח מקרקעין באזור תעשיה אשדוד מגרשים זמנים ‪ 9‬ו‪– 10-‬‬ ‫מחלק מחלקה ‪ 2‬גוש ‪ 2026‬על פי אישור זכויות מס' ‪ 293‬שניתן ע"י‬ ‫קי‪.‬בי‪.‬עי קבוצת בוני ערים בע"מ לרבות עפ"י הסכם רכישה שבין החייב לבין‬ ‫יציג חב' לבנין והשקעות בע"מ וגביון חברה להשקעות ולבנין בע"מ בקשר‬ ‫למקרקעין הנ"ל‪.‬‬ ‫שעבוד ‪ - 2‬תאריך יצירה ‪ 27.08.2007‬לטובת קרגוס בע"מ על זכויות‬ ‫חכירה מאת מנהל מקרעי ישראל ביחידה בנכס מגרש מס' ‪ 95‬עפ"י תכנית‬ ‫מפורטת מס' ‪/18‬בת‪ 3/‬בחלקות ‪ 9,8,7‬בוש מס' ‪ 2043‬על פי הסכם מיום‬ ‫‪.27.08.07‬‬ ‫שעבוד ‪ - 3‬תאריך יצירה ‪ 05.12.2016‬לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ‬ ‫שעבוד קבוע והידוע כחלק מחלקה ‪ 2‬בגוש ‪ 2026‬לפי הסכם מיום ‪ 6.5.97‬עם‬ ‫יציג חברה לבנין ולהשקעות בע"מ ו‪-‬גביון חברה להשקעות ולבנין בע"מ (להלן‬ ‫"הסכם") וכל הזכויות בנכס הנ"ל לפי תוספת א' לאג"ח לרבות זכיות הנובעות‬ ‫מביטוח הרכוש המשועבד‪.‬‬ ‫שעבוד ‪ - 4‬תאריך יצירה ‪ 27.05.2018‬לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ‬ ‫שעבוד קבוע מדרגה ראשונה על זכויות בגין כספים שהומחו‪:‬‬ ‫‪ 30,000,000‬ש"ח בתוספת ריבית והצמדה המגיעים ו‪/‬או שיגיעו לחברה מאת‪:‬‬ ‫מדינת ישראל ‪ -‬המשרד לקליטת עלייה לפי הסכם מיום ‪09.07.2013‬‬ ‫והתוספת לו מיום ‪( 16.11.2015‬להלן "הסכם") לרבות כספי הסיוע בשכר‬ ‫דירה המגיעים לזכאים של משרד הבינוי והשיכון שיועבר לחפ"א בע"מ בין‬ ‫באופן ישיר ובין באמצעות אחת מחברות ספקי הסיוע‪ ,‬לרבות דמי השכירות‬ ‫כמפורט בסעיף ‪ 8.4‬להסכם‪ ,‬והכל ביחס לכספים שיגיעו לחברה בנכס הידוע‬ ‫כמתחם הדיור הכולל ‪ 200‬יחידות דיור על מקרקעין בגוש ‪ 2073‬חלקות ‪,64‬‬ ‫‪ 63‬תת חלקה ‪ 53‬ברח' הנרקיס (שד' בני ברית) באשדוד לפי תוספת א' לאג"ח‪.‬‬ ‫‪- 20 -‬‬