‫פטור מהיתר בניה‬ ‫להוספת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד)‬ ‫לדירות מגורים קיימות‬ ‫(הוראת שעה)‬ ‫אוקטובר ‪2023‬‬ ‫תקנות התכנון והבנייה‬ ‫(עבודות ומבנים הפטורים מהיתר)‬ ‫(הוראת שעה)‪ ,‬התשפ"ד‪2023-‬‬ ‫מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) הוא חדר בתוך דירה‪ ,‬שנועד לספק מענה למצבי‬ ‫חירום כמו ירי רקטות וטילים‪.‬‬ ‫הממ"ד הוא המרחב המוגן המועדף בעת קבלת התרעה על ירי רקטות‬ ‫וטילים‪ ,‬מכיוון שהוא נמצא בתוך המבנה וניתן להגיע אליו במהירות יחסית‪.‬‬ ‫לאור המצב הביטחוני השורר במדינת ישראל ועל מנת לאפשר מיגון יעיל‬ ‫לכלל האוכלוסייה אושר ופורסם ביום ‪ 26.10.2023‬תיקון לתקנות התכנון‬ ‫והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) (הוראת שעה)‪ ,‬התשפ"ד‪.2023-‬‬ ‫התיקון מאפשר פטור מהיתר בניה לצורך הקמת ממ"ד‪ ,‬למבנים מסוימים‪.‬‬ ‫התיקון יעמוד בתוקף לשנה מיום אישורו‪.‬‬ ‫חשוב לדעת‬ ‫הליך הפטור אינו פוטר מהחובה לעמוד בכל ההוראות החלות‬ ‫על המקום ועל המבנה‬ ‫‪2‬‬ ‫מי זכאי להיכלל במסלול פטור מהיתר להוספת ממ"ד‬ ‫המבקש הוא בעל הזכות במקרקעין או בעל זכות לגביהם‬ ‫דירה בבניין מגורים קיים‬ ‫אין בדירה ממ"ד ( מרחב מוגן דירתי)‬ ‫יובהר כי הזכאות קיימת גם אם יש מקלט או מרחב מוגן קומתי‬ ‫הדירה שלי היא אחת מאלה‪:‬‬ ‫"יחידת דיור בבנייה נמוכה" –‬ ‫"יחידת דיור צמודת קרקע"‬ ‫יחידת דיור‪ ,‬שאין לה מרחב מוגן‬ ‫יחידת דיור שאין לה מרחב‬ ‫דירתי‪ ,‬במבנה שאינו עולה על שתי‬ ‫מוגן דירתי‪ ,‬ושאין מעליה או‬ ‫קומות מעל פני הקרקע;‬ ‫מתחתיה יחידת דיור נוספת;‬ ‫מקסימום ‪ 2‬קומות‬ ‫אין מגבלה למספר הקומות‬ ‫יחידת דיור‬ ‫יחידת דיור‬ ‫יחידת דיור אחת‬ ‫ובתנאי שאין מעליה או‬ ‫אין מגבלה לכמות הדירות בכל קומה‬ ‫מתחתיה יחידת דיור נוספת‪,‬‬ ‫לדוגמה בניין מדורג‬ ‫יחידת דיור‬ ‫יחידת דיור‬ ‫יחידת דיור‬ ‫יחידת דיור‬ ‫‪3‬‬ ‫מי לא יכול להיכלל במסלול פטור מהיתר להוספת ממ"ד‬ ‫אם הקמת הממ"ד מחייבת הקלה או שימוש חורג;‬ ‫אם הבניין הינו בתחום מגרש‪ ,‬אתר‪ ,‬מתחם‪ ,‬או בניין המיועדים‬ ‫לשימור לפי תכנית מאושרת או רשימת שימור מאושרת לפי‬ ‫התוספת הרביעית לחוק;‬ ‫אם הבניין הינו בתחום מימי החופין‪ ,‬כהגדרתם בחוק‬ ‫הפרשנות‪ ,‬התשמ"א‪.1981-‬‬ ‫‪4‬‬ ‫הוראות חוק ההתגוננות האזרחית בנוגע להקמת ממ"ד‬ ‫חוק ההתגוננות האזרחית‪ ,‬תשי"א‪1951-‬‬ ‫▪‬ ‫תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים)‪,‬‬ ‫▪‬ ‫תש"ן‪1990-‬‬ ‫שטח המרחב המוגן‬ ‫בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים)‪,‬‬ ‫תש"ן‪ 1990-‬תקנה ‪197‬א‪:‬‬ ‫שטח המרחב הדירתי לא יפחת מ‪ 9-‬מ"ר (נטו‪ ,‬לא כולל קירות);‬ ‫נפח המרחב הדירתי לא יפחת מ‪ 22.5-‬מ"ק;‬ ‫פקוד העורף רשאי לאשר מרחב מוגן דירתי בשטח או בנפח קטנים יותר‪,‬‬ ‫במידה שהתנאים ההנדסיים במקום לא מאפשרים בניית מרחב מוגן‬ ‫דירתי במידות כאמור ובלבד שלא יאשר מרחב מוגן דירתי בשטח הקטן‬ ‫מ‪ 5-‬מ"ר (נטו‪ ,‬לא כולל קירות) ובנפח הקטן מ‪ 12.5-‬מ"ק‪.‬‬ ‫‪5‬‬ ‫הוראות חוק התכנון והבניה בנוגע להקמת ממ"ד‬ ‫זכויות בניה‬ ‫בהתאם לסעיף ‪(151‬ג) לחוק התכנון והבניה תוספת שטחי שירות לשם‬ ‫בניית מרחב מוגן (בשטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות‬ ‫האזרחית‪ ,‬התשי"א‪ ) 1951-‬או לשם בניית חדר עם שיפורי מיגון‪,‬‬ ‫לא ייחשבו כסטיה מתכנית‪.‬‬ ‫חשוב לדעת‬ ‫זכויות הבניה להוספת מרחב מוגן בשטח הנדרש לפי חוק ההתגוננות‬ ‫האזרחית הינן תוספת לזכויות הבניה המוקנות עפ"י תכנית ובתנאי‬ ‫שהממ"ד הינו שטח של ‪ 9‬מ"ר (נטו‪ ,‬ללא קירות)‬ ‫ולא יותר‪.‬‬ ‫בהליך של פטור מהיתר ניתן לבנות ממ"ד בשטח מירבי של ‪ 9‬מ"ר‪.‬‬ ‫אין מניעה לבנות ממ"ד גדול יותר (ככל שישנן זכויות בתכנית) אולם‬ ‫לא בהליך של פטור מהיתר אלא בהליך רישוי רגיל‪.‬‬ ‫השבחה‬ ‫בהתאם לסעיף ‪(19‬ב)(‪ )9‬לחוק על בניית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על‬ ‫השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית‪ ,‬התשי"א‪1951-‬‬ ‫לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה‪.‬‬ ‫חשוב לדעת‬ ‫אין צורך בקבלת אישור רשות מקרקעי ישראל להוספת הממ"ד‬ ‫‪6‬‬ ‫הוספת ממ"ד בפטור מהיתר ‪ -‬התהליך‬ ‫התארגנות‪-‬‬ ‫מינוי עורך בקשה‬ ‫הגשת בקשה‬ ‫לפיקוד העורף‬ ‫בהתאם להנחיות‬ ‫שיפורסמו באתר‬ ‫האינטרנט של פיקוד‬ ‫העורף‬ ‫פיקוד העורף בודק‬ ‫תוך ‪ 14‬ימים קלנדריים‬ ‫ומודיע לעורך הבקשה‬ ‫על דחייה או אישור של‬ ‫הבקשה‪.‬‬ ‫לאחר קבלת‬ ‫אישור‪,‬‬ ‫ניתן להתחיל‬ ‫בביצוע‬ ‫בסיום הביצוע יש‬ ‫לשלוח הודעה לרשות‬ ‫המקומית ולפיקוד‬ ‫העורף בצירוף‬ ‫המסמכים המפורטים‪.‬‬ ‫‪.‬‬ ‫חשוב לדעת‬ ‫ניתן להתחיל בביצוע הקמת הממ"ד רק לאחר שהתקבל‬ ‫אישור פיקוד העורף לתכנון המוצע כפי שיובהר בהמשך‬ ‫‪7‬‬ ‫מינוי בעלי מקצוע‬ ‫המבקש להקים ממ"ד בהליך פטור מהיתר ימנה‪:‬‬ ‫‪" .1‬עורך הבקשה" – כהגדרתו בתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה)‪,‬‬ ‫התשע"ו‪ ;2016-‬מי שמוסמך לפי תקנות המהנדסים והאדריכלים להגיש‬ ‫לרשות המוסמכת תכנית כמשמעותה בתקנות האמורות;‬ ‫אדריכל ‪ /‬מהנדס מבנים ‪ /‬הנדסאי‬ ‫באחריות עורך הבקשה‪:‬‬ ‫לוודא התאמה לתכניות החלות על המקום לרבות בנושא קווי‬ ‫✓‬ ‫בנין;‬ ‫לוודא התאמה להנחיות מרחביות החלות על המקום ‪ ,‬ככל‬ ‫✓‬ ‫שישנן;‬ ‫לוודא התאמת המיגון המתוכנן לתקנות המפרטים;‬ ‫✓‬ ‫הגשת הבקשה לאישור פיקוד העורף;‬ ‫✓‬ ‫דיווח לאחר ביצוע הממ"ד לרשות המקומית ולפיקוד העורף;‬ ‫✓‬ ‫‪ .2‬מהנדס מבנים‬ ‫באחריות מהנדס מבנים‪:‬‬ ‫תכנון הממ"ד בהתאם לתנאים הקבועים בתקנות המפרטים‪.‬‬ ‫לאחר ביצוע‪ -‬מתן אישור בדבר יציבות הממ"ד וכן אישורו כי הקמתו לא‬ ‫פגעה בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו‪.‬‬ ‫‪8‬‬ ‫עורך הבקשה ‪ -‬תכנון הממ"ד‬ ‫יש לתכנן את הממ"ד‪:‬‬ ‫❑ בהתאמה לתכניות החלות על המקום לרבות בנושא קווי בנין‪.‬‬ ‫❑ בהתאמה להנחיות מרחביות החלות על המקום ‪ ,‬ככל שישנן‪.‬‬ ‫❑ בהתאמת לתקנות המפרטים‬ ‫פיקוד העורף מפרסם את התורה המקצועית המוסדרת בנושא תכנון מרכיבי המיגון‬ ‫וכן את ההנחיות המנהליות בתהליכי התכנון והרישוי‪.‬‬ ‫‪https://www.oref.org.il/SIP_STORAGE/FILES/1/5691.pdf‬‬ ‫❑ בהתאמה לאזור בארץ בו מתוכנן להקימו‪ ,‬לפי חלוקת יישובים לעורפיים וקדמיים‪.‬‬ ‫❑ שטח המרחב הדירתי יהיה ‪ 9‬מ"ר (נטו‪ ,‬לא כולל קירות)‪.‬‬ ‫פיקוד העורף רשאי לאשר ממ"ד בשטח או בנפח קטנים יותר‪.‬‬ ‫❑ הממ"ד יהיה צמוד לדירת המגורים עם פתח גישה מתוך הדירה‪.‬‬ ‫❑ הממ"ד יכול להיות בבניה קונבציונאלית‪ ,‬כמבנה יביל או כמבנה מתועש‪.‬‬ ‫חשוב לדעת‬ ‫על מנת להקל על עבודות עורך הבקשה פיקוד עורף הכין דגמים תקניים‬ ‫לתכנון הממ"ד‪ ,‬לטובת שילובם בנספח המיגון של הבקשה‪.‬‬ ‫אין חובה להשתמש בדגמים אלו‬ ‫‪9‬‬ ‫מסמכים שיש להעביר לפקוד העורף לצורך‬ ‫קבלת האישור‬ ‫שימו לב‪ :‬אישור פיקוד העורף מהווה‬ ‫תנאי לביצוע העבודה‬ ‫הבקשה תוגש באופן מקוון באמצעות עורך הבקשה באמצעות המערכת באתר‬ ‫פיקוד העורף בכתובת‪:‬‬ ‫מערכת אישור בקשות להיתרי בנייה ()‪oref-rishuy.org.il‬‬ ‫על הבקשה לכלול את הפרטים הבאים‪:‬‬ ‫‪ (1‬פרטים הנוגעים למהות הבקשה‪ ,‬ובכלל זה פרטי המבקש‪ ,‬פרטי המקרקעין‬ ‫בהם מבקשים להקים את הממ"ד‪ ,‬פרטי בעלי הזכויות במקרקעין אלו‬ ‫ומסמכים המעידים על מינוי עורך הבקשה ומהנדס מבנים;‬ ‫‪ (2‬אישור עורך הבקשה לפיו הבקשה תואמת את הוראות תקנות אלה והוראות‬ ‫תקנות המפרטים;‬ ‫‪ (3‬אישור מאת מהנדס מבנים רשום‪ ,‬לפיו הבקשה עומדת בכל התנאים הקבועים‬ ‫בתקנות המפרטים ובסימן זה;‬ ‫‪ (4‬מסמך התקשרות בין המבקש לבין מעבדה מוסמכת לבדיקות בטון לשלב‬ ‫הביצוע לפי תקן ישראלי ‪; 466‬‬ ‫‪ (5‬תכנית תנוחה שתיערך בקנה מידה ‪ 1:100‬אשר תכלול את תכנון הוספת‬ ‫הממ"ד על רקע חלק הבניין אליו מתחברת תוספת הבנייה‪ ,‬מיקום פתח‬ ‫הכניסה לממ"ד ומיקום הפתחים בקירות ומידותיהם וסימון מיקום חתכים על‬ ‫גבי התכנית;‬ ‫‪ (6‬חתכים בקנה מידה ‪ 1:100‬דרך תוספת הממ"ד ולכל גובה הבניין;‬ ‫‪ (7‬חזיתות הממ"ד בקנה מידה ‪ 1:100‬המציגות את מיקום תוספת הממ"ד‪ ,‬פתחים‬ ‫וחומרי הגמר של הקירות החיצוניים של הממ"ד;‬ ‫‪ (8‬נספח אדריכלי ונספח הנדסי לתכנון הממ"ד הכולל תשריטים ופרטי בניין ה‬ ‫מיועדים לביצוע וערוכים ברמת פירוט של ‪ 1:50‬או בקנה מידה מפורט יותר‪.‬‬ ‫‪ (9‬כל מסמך נוסף הדרוש לפיקוד העורף לצורך בחינת הבקשה ‪.‬‬ ‫‪10‬‬ ‫אישור תכנון הממ"ד ע"י פיקוד העורף‬ ‫• פיקוד העורף ייצר מסלול ייחודי להוראת השעה במערכת רישוי פקע"ר‪.‬‬ ‫פתיחת התיק תיעשה תחת סיווג "הוראת שעה‪-‬חרבות ברזל"‪.‬‬ ‫• בקשות לממ"ד בפטור מהיתר ייבחנו על ידי פקע"ר תוך פרק זמן שלא יעלה‬ ‫על ‪ 14‬ימים סה"כ‪.‬‬ ‫תשובה לבקשה‪ ,‬קרי אישור סופי או דחיה‪ ,‬תישלח לעורך הבקשה במערכת‪.‬‬ ‫חשוב לדעת‬ ‫פיקוד העורף בודק רק את התאמת המיגון המוצע לתקנות ולהוראות‪.‬‬ ‫התאמת התכנון להוראות התכניות וההנחיות המרחביות החלות על‬ ‫המגרש זו הינה באחריות עורך הבקשה‪.‬‬ ‫‪11‬‬ ‫מהלך הביצוע‬ ‫האחריות על בניית הממ"ד בהתאם לנספח המיגון שאושר ונחתם‬ ‫על ידי פקע"ר‪ ,‬חלה על מבקש האישור‪ ,‬עורך הבקשה ומהנדס‪,‬‬ ‫כל אחד בתחום אחריותו‪.‬‬ ‫הביצוע יהיה על פי דיני הג"א והנחיות פקע"ר‪.‬‬ ‫יש לפעול בהתאם לחוק למניעת מפגעי אסבסט ואבק מזיק‪ ,‬התשע"א‪, 2011-‬‬ ‫ובכלל זה מהאמור בתקנות למניעת מפגעי אסבסט ואבק מזיק (פטור מרישיון‬ ‫ומהיתר לעבודת אסבסט ומניעת ניגוד עניינים)‪ ,‬התשע"א‪. 2011-‬‬ ‫‪12‬‬ ‫דיווח לאחר סיום העבודה‬ ‫בסיום העבודה (בתוך ‪ 45‬ימים) יש להעביר לוועדה המקומית‬ ‫ולפיקוד העורף מסמכים אלו (באתר הפטור במינהל התכנון) ‪:‬‬ ‫פרטים הנוגעים למהות ההודעה ובכלל זה פרטי המודיע‪ ,‬פרטי המקרקעין‬ ‫‪(1‬‬ ‫בהם הוקם הממ"ד‪ ,‬פרטי בעלי הזכויות במקרקעין אלו ומסמכים המעידים על‬ ‫מינוי עורך הבקשה ומהנדס מבנים;‬ ‫‪ (2‬אישור פיקוד העורף לתכנון בצירוף המסמכים שהוגשו לאישור‬ ‫‪ (3‬אישור מהנדס מבנים רשום בדבר יציבות הממ"ד וכן אישורו כי הקמתו לא‬ ‫פגעה בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו‪.‬‬ ‫‪ (4‬אישור עורך הבקשה שהקמת הממ"ד תואמת את התכניות ואת ההנחיות‬ ‫המרחביות החלות על המגרש לרבות קווי הבניין‪.‬‬ ‫‪ (5‬בדיקות ואישורים‪:‬‬ ‫א‪ .‬בדיקת חוזק בטונים (יסודות‪ ,‬רצפה‪ ,‬קירות‪ ,‬ותקרת המרחב המוגן);‬ ‫ב‪ .‬בדיקת אטימות למרחב המוגן בהתאם לתקן ישראלי ‪;4577‬‬ ‫ג‪ .‬בדיקת חיפויים וציפויים בהתאם לתקן ישראלי ‪; 5075‬‬ ‫ד‪ .‬אישור מחברת המסגרות על התקנת מסגרות מגן (צינורות אוורור‪ ,‬חלון ממ"ד‬ ‫ודלת ממ"ד) בהתאם לתקן ישראלי ‪; 4422‬‬ ‫ה‪ .‬אישור מחברת מערכות אוורור וסינון על התקנת מערכת אוורור וסינון‬ ‫דירתית בהתאם לתקן ישראלי ‪; 4570‬‬ ‫ו‪ .‬אישור על התקנת מעבר צנרת תקני מטעם חברה מאושרת על ידי פקע"ר‬ ‫‪ (6‬תמונות הממ"ד הכוללות צילום פנימי של כל קיר בממ"ד‪ ,‬צילום פנימי וחיצוני‬ ‫של דלת הממ"ד ושל חלון הממ"ד וצילום מערכת אוורור וסינון דירתית‪.‬‬ ‫‪ (7‬מפת עדות ערוכה ע"י מודד מוסמך המציגה את סימון גבולות המגרש‪ ,‬קווי‬ ‫הבניין‪ ,‬היקף הבניין הקיים ומיקום הוספת הממ"ד;‬ ‫‪13‬‬ 14 ‫תמא ‪/40‬א‪1/1/‬‬ ‫המועצה הארצית לתכנון ובנייה דנה לאחרונה בתוכנית מתאר ארצית חדשה‬ ‫(תמא‪/40/‬א‪ ) 1/1/‬שתאפשר מסלול מהיר להקמת ממ"דים בכל חלקי הארץ‪,‬‬ ‫בדומה לתמא ‪/40‬א‪ 1/‬שחלה רק לגבי המרחב הצפוני‪.‬‬ ‫מטרת התמ"א היא להקל על האפשרות להוסיף ממ"ד ליחידות דיור על ידי‬ ‫הרחבת המקרים בהם בקשה להיתר בניה להקמת ממ"ד תיחשב כבקשה‬ ‫תואמת תכנית ללא צורך בפרסום‪ ,‬זכות התנגדות וערר‪.‬‬ ‫התמ"א המוצעת תאפשר‪:‬‬ ‫• חריגה מהוראות שנקבעו לקווי בניין ובלבד שלא יקטנו מ‪ 1-‬מטר‪.‬‬ ‫• חריגה מהוראות שנקבעו לענין תכסית הבניה‪.‬‬ ‫• חריגה מהוראות שנקבעו לענין גובה המבנה עד ל‪ 0.5-‬מטר‪.‬‬ ‫• חריגה ממרחק בין בניינים‪.‬‬ ‫‪15‬‬ ‫עד לכאן‪.‬‬ ‫תודה על ההקשבה‪.‬‬ ‫‪16‬‬