מידע אודות תכנית מתאר מקומית לבנימינה- גבעת עדה- מינהל התכנון

כ"ו בטבת התשע"ו

7בינואר 2016

תכנית מתאר מקומית לבנימינה – גבעת עדה

פרוטוקול ועדת היגוי

מיום 19.11.2015

נושא הישיבה :הצגת טיוטת דו"ח מצב קיים חזון ופרוגרמה רעיונית ודו"ח חלופות התכנון

מקום :מועצה מקומית בנימינה-גבעת עדה

משתתפים

חברי ועדת ההיגוי

פינחס זוארץ ,ראש המועצה המקומית בנימינה גבעת עדה

מיכל מריל ,יו"ר ועדת ההיגוי ,מינהל התכנון

דיויד ברייטבורד ,מהנדס המועצה המקומית בנימינה גבעת עדה

ליאת פלד ,מתכננת מחוז חיפה

הדר סלע והלית גונן ,לשכת תכנון מחוז חיפה

מנדי שפיגלר ,מהנדס הועדה המרחבית שומרון

ירון קדמי ,משרד הבינוי

עדי וינר סלע ,יועצת שימור ,לשכת התכנון המחוזית

אולה אקסלרוד ,האגף לתכנון מקומי ,מינהל התכנון

אסף וחנר וסילביה סון לביא ,מועצה אזורית חוף הכרמל

יעקב אדרי ,ראש עיריית אור עקיבא (השתתף בחלק הראשון של הישיבה)

אילן שדה ,ראש המועצה האזורית מנשה (השתתף בחלק הראשון של הישיבה)

דב הלוי ,רכבת ישראל

דוד דשן -דויטש ,רשות מקרקעי ישראל

בן רוזנברג ומיקי לדל ,רשות הטבע והגנים

שחר ניצן וישולה קמבליס ,חברת החשמל

אנה אוסטרובסקי וחדווה רדר זיו ,משרד התחבורה

יעל אוסטפלד ,משרד הבריאות

מיכאל ברויאר ,המשרד להגנת הסביבה

שרה אייל ,משרד החקלאות

גנאדי קמנצקי ,משרד החינוך

יעל לביא-אפרת ,החברה להגנת הטבע

ענבל פיה זרחין ,קק"ל

צוות התכנון

אדר' דורית שפינט ,ראש צוות התכנון ,גורדון אדריכלים

אדר' אלנה קולופיאוב ,מתכננת בצוות התכנון ,גורדון אדריכלים

שני חינקיס ברק ,מרכזת תפעול ויועצת חברה ופרוגרמה

אהוד חסון ,יועץ כלכלי

גלי גלעדי ,יועצת שימור

דורון מגיד ,יועץ תנועה וכבישים

ענבל אברהם ,יועצת מים ביוב וניקוז

אדר' טלי טוך ,יועצת נופית

לירון אמדור ,יועצת חקלאית

ענת ברקאי נבו ,יועצת שיתוף ציבור

שרון בנד חברוני ,יועצת תיירות

משתתפים נוספים

מירי גרוס ,מזכירת המועצה המקומית בנימינה גבעת עדה

רות לפידות ,חברת מועצה מקומית בנימינה גבעת עדה

יחיעם אלטשולר ,יו"ר ועד החקלאי ,בנימינה

1

עמוס וייל ,יו"ר ועד חקלאי ,גבעת עדה

נעמי אפל ,רמת הנדיב

נעם יום טוב ,מתכננת ,גורדון אדריכלים

יואב דן וזוהר בן יוסף ,ע .ניהול הפרויקט ,אביב AMCG

חן נאור ,ע .יועצת חברה ופרוגרמה ,אביב AMCG

רעות בן חיים ,ע .יועץ תנועה וכבישים ,ש .קרני

ליאת רודד ,ע .יועצת סביבתית ,אביב AMCG

חברי ועדה שנעדרו:

רועי מרגלית ,משרד הבינוי

ויקטור פילרסקי ,רשות מקרקעי ישראל

כרמל סלע ,ראש המועצה המקומית חוף הכרמל

אלי אבוטבול ,ראש המועצה המקומית זכרון יעקב

חיים געש ,ראש המועצה המקומית פרדס חנה -כרכור

סיגל בן עוז וואיל כיוף ,משרד התיירות

משה יזרעאלי ,רשות ניקוז כרמל

שחר פוני ,רשות העתיקות

דורית הוכנר ,משרד האנרגיה והמים

אריק ליבוביץ ,משרד הכלכלה

אורלי זיו ,רשות המים

א .דברי פתיחה

מיכל מריל ,יו"ר הוועדה

במסגרת הליך התכנון התקיימו עד כה שתי וועדות עבודה בהן הוצג דו"ח ניתוח המצב הקיים ודו"ח חזון

ופרוגרמה רעיונית .חומר זה הועבר לחברי ועדת ההיגוי לעיון לפני כחודש.

בישיבה זו יוצגו בקצרה הדוחות הנ"ל ,וכן יוצגו חלופות התכנון ,אשר נערכו בדו"ח נפרד שהופץ לעיון

החברים לפני כעשרה ימים .נעשתה עבודה מעמיקה ומקיפה מאוד ואין אפשרות להציג את מלוא החומר

שנאסף ונותח בשלב העבודה הנוכחי .החומר מרוכז במלואו בדו"חות שהועברו .ככל שיהיו לחברים הערות

מעבר לאלו שיעלו בדיון נבקש לקבלן בתוך כשבועיים.

לידיעת חברי הועדה ,ייתכן ופרוטוקול ישיבה זו יפורסם ברבים כחלק משקיפות תהליך התכנון.

פינחס זוארץ ,ראש מועצה מקומית בנימינה גבעת עדה

מברך על קיום הישיבה .עד כה נעשתה עבודה מקיפה ומעמיקה שתוצריה יוצגו היום .מקווה כי התכנית

תצליח לתת מענה לאתגרים הרבים הניצבים בפני המועצה ותושביה בטווח הזמן הנראה לעין.

ב .מהלך הדיון

.1הצגת דו"ח מצב קיים

צוות התכנון הציג את תמצית דו"ח ניתוח המצב הקיים בהתייחסות לנושאים הבאים :סקירה פיסית של

המצב הקיים ,ניתוח סטטוטורי ,חברה ודמוגרפיה ,שיתוף הציבור ,כלכלה ,תיירות ,תנועה ,נוף ,חקלאות,

שימור ,מים ,ביוב וניקוז.

מתוך סקירת המצב הקיים אותרו הסוגיות התכנוניות העיקריות הנדרשות לטיפול במסגרת הכנת

התכנית:

2

א .המועצה מורכבת משלוש ישויות גיאוגרפיות :בנימינה ,גבעת עדה ובקעת הנדיב שהינו אזור חקלאי

פתוח בעל חשיבות נופית ואקולוגית .התכנית תשאף לאזן בין צורכי הפיתוח של הישובים והתושבים

החיים בהם ,לבין שימור אופיו הנופי והחקלאי של אזור בקעת הנדיב.

ב .תוואי מסילת הרכבת והתכנית להסיטה – מקודמת בימים אלו תכנית להסטת המסילה מערבה

בסמוך לדרך מס' 4והוצאת תחנת הרכבת מבנימינה במסגרת תת"ל " 65הכפלת מסילת החוף".

לתוכנית זו תהיה השפעה מהותית על השלד היישובי בבנימינה ועל מערך התנועה האזורי .תכנית

המתאר צריכה להביא בחשבון את אפשרות הסטת המסילה והתחנה ,ולספק במקביל מענה לצורכי

התחבורה והתנועה הקיימים עד למימוש התכנית.

ג .כלכלה – המועצה סובלת מגרעון שוטף הנובע ממחסור בשטחי ארנונה לתעסוקה ומסחר .היקפי

המימוש של שטחי התעסוקה והמסחר המאושרים נמוך גם ביחס לישובים אחרים במרחב אשר

מתאפיין ככלל בעודפי היצע של שטחים מניבים .על תכנית המתאר לספק תשתית סטטוטורית אשר

תוביל לגידול משמעותי בהיקפי המימוש של שטחים אלו.

ד .השלד הישובי בבנימינה – מסילת הרכבת החוצה את הישוב מכתיבה מבנה פיסי של שתי אונות .לא

קיים מוקד יישובי משותף .קיימת חשיבות רבה לאיחוי חלקי הישוב ,ולאופי הממשק בין הישוב לבין

השטחים הפתוחים הייחודיים שבסביבתו.

ה .השלד הישובי בגבעת עדה – מורכב משני תחומי פיתוח נפרדים ללא רצף בנוי ביניהם .מאופיין בבינוי

ב"אצבעות" ביניהן אצבעות של שטח פתוח .מבנה זה מאפשר ממשק אורך בין בינוי לבין שטח פתוח.

האתגר הינו לשמור על איכות ממשק זה.

ו .חקלאות – במועצה שטחים חקלאים מעובדים בהיקף רחב ,בעיקר מטעים וכרמי יין .האתגר בתכנית

המתאר הינו לשמור על הפעילות החקלאית בבקעת הנדיב לרווחת החקלאים על מנת שישמר הנוף

החקלאי הייחודי של בקעת הנדיב.

.2הצגת חזון תכנית המתאר

החזון המוצע:

"בנימינה וגבעת עדה מושבות בעלות אופי כפרי ,המשלבות טבע ואיכות חיים לתושביהן ,בסביבה חקלאית

בבקעת הנדיב.

מושבות המוקירות ,משמרות ומטפחות את זהותן ומורשתן וממנפות את משאביהן הטבעיים ,תוך

אחריות לדורות הבאים.

מועצה בעלת איתנות כלכלית ,המובילה מערכת חינוך איכותית ,מכירה במגוון הקהילות שבתוכה ובזהותן

הייחודית ,ופועלת במשותף עם תושביה ,לחיזוק חוסנן".

הצגת כלים ואמצעים שונים למימוש החזון ,כגון:

שלד ישובי בבנימינה – הוצאת מסילת הרכבת מהמרקם הקיים ,הבטחת קישוריות מספקת למשך שלב

הביניים ,הוצאת תנועה עוברת מתחום היישוב ויצירת שלד היררכי ורשת מקשרת בין שתי אונות היישוב.

שלד ישובי בגבעת עדה – פיתוח הציר הראשי של המושבה כשדרה ראשית לאורכה מרחב ציבורי פעיל,

פיתוח אזור הכניסה להרחבה ולמושבה כמרחב ציבורי ,פיתוח המרחב החקלאי שבין ההרחבה למושבה

כמרחב פתוח מקשר ופיתוח רשת שבילי אופניים וטיילות.

.3התייחסות חברי הוועדה והמשתתפים

בן רוזנברג ,רשות הטבע והגנים

בחומר שהוצג חסרה התייחסות לאיכויות האקולוגיות של המרחב ,כגון אפיון של מסדרונות אקולוגיים

והממשקים ביניהם ,בתי גידול ,מינים נדירים ועוד .קיים קושי לבחון את חלופות הפיתוח שהוכנו ללא

ניתוח אקולוגי כאמור.

3

מיקי לדל ,רשות הטבע והגנים





חסרה התייחסות לשמורות טבע מאושרות בתמ"מ 6ותמ"א 35בקצה הצפוני של המועצה.

חסר ניתוח של מערכת הדרכים לפי תמ"א ( 42תכנית מתאר ארצית לתחבורה יבשתית) .התמ"א אינה

מציעה את דרך ( 654דרך יפו) כדרך אזורית.

מיכאל ברויאר ,המשרד להגנת הסביבה

מצטרף לדבריו של נציג רט"ג .אין הערות נוספות לחומר שהוצג.

ליאת פלד ,מתכננת מחוז חיפה

בניתוח יחידות הנוף יש מקום להסתכל גם על יחידות נוף סמוכות מחוץ לתחום השיפוט של המועצה.

הדר סלע ,לשכת תכנון מחוז חיפה







יש לערוך בדיקות עדכניות של המצב התנועתי במועצה ובהקשר האזורי כולו ולא להסתמך על

הנתונים שנאספו במסגרת הכנת תכנית האב לתחבורה .בכלל זה יש להתייחס להפחתת תנועה

במקרה של הוצאת תחנת הרכבת מתוך הישוב ,והפעלת תחנת זכרון שכלולה בתכנית מופקדת לאז"ת

משותף.

יש להציג את הניתוח הסטטוטורי של השטחים הציבוריים הפתוחים ולערוך הפרדה בין שצ"פים

קיימים למאושרים.

יש להציג את הניתוח הנופי המרחבי ובהתייחס לשמירת רצפי שטחים פתוחים במרחב (רמת הנדיב,

בקעת הנדיב ,הר חורשן/פארק אלונה ,וכו').

דיויד ברייטבורד ,מהנדס מועצה מקומית בנימינה גבעת עדה









יש אי ודאות גדולה לגבי ההתכנות להצלחתה של המועצה לקבל נתח כלשהו מההכנסות הצפויות

מאזור התעסוקה החדש שלא אור יהודה לאור הכוחות הפוליטיים הפועלים עד היום לסיכול הקמתה

של ועדה לחלוקת הכנסות והמצב הסוציו-אקונומי הגבוה של המועצה המקומית.

אכן יש היתכנות להרחבת אזור התעסוקה בצומת בנימינה ,אך יש להניח שקידום המתחם יהיה תלוי

בהסטת פסי הרכבת בעוד 20עד 30שנה ,מעבר לשנת היעד.

בשלב א' אין לקחת בחשבון את שני המתחמים הנ"ל.

מדגיש כי תכנית האב לתחבורה התבססה על נתונים ממשרד התחבורה .ספירות התנועה הן משנת

.2011מתכנן תכנית האב ,אינג' ישראל רשטניק סבור שהמסקנות עדיין רלוונטיות להיום.

אילן שדה ,ראש המועצה האזורית מגידו

על התכנית לבחון פתרונות לטיפול בפסולת חקלאית בראיה אזורית.

גנאדי קמנצי ,משרד החינוך

את המועצה משרת בית ספר על יסודי בודד .בתי הספר נמצא בתפוסה יחסית מלאה .יש לבחון את המענה

לתוספת הביקוש הצפויה בין אם במסגרת הרחבת בית הספר או איתור שטח לבית בית ספר על יסודי חדש.

יש להביא בחשבון את המרחק הרב יחסית בין בית הספר לגבעת עדה.

4

שרה אייל ,משרד החקלאות





יש לוודא כי החקלאות תמשיך להתקיים ותהיה רווחית .למעבר הצפוי להשקיה בקולחים בבנימינה

תהא תרומה רבה לרווחיות החקלאים .מציעה לערוך סיור בשטחים החקלאיים עם הגורמים

הרלוונטיים והמתכננים לצורך העמקת ההבנה לגבי הצרכים ומאפייני השטח.

על מנת לחזק את הפעילות החקלאית יש לייצר פעילות נלווית לחקלאות שתהייה צמודה לחקלאות

הקיימת.

ישולה קמבליס ,חברת החשמל

בדו"חות חסרה התייחסות לקווי החשמל הקיימים והמתוכננים כגון בתמ"א /10ג.6/

שחר ניצן ,חברת החשמל

מבקש לקבל פרוגרמה של התכנית על מנת לבחון את המענה מבחינת צריכת החשמל.

מנדי שפיגלר ,מהנדס הועדה המרחבית שומרון







מברך את צוות המתכננים על העבודה שנעשתה .הדו"ח מעמיק ומספק רקע לקבלת החלטות.

כיוון שהתכנית עוסקת בטווח הזמן של שלושים השנים הבאות ,יש לבחון את האפשרות לשיקוע

המסילה ללא צורך בהסטתה והוצאת התחנה מתחומי הישוב .כמו-כן יש להביא בחשבון הטמנת קווי

חשמל המטילים מגבלות פיתוח.

בהתייחס למקורות הכנסה עתידיים למועצה – יש להביא בחשבון את העובדה כי בשנת 2022יפוג

הסכם חלוקת ההכנסות באזור התעשייה קיסריה .מציע לבחון כבר כעת האם ניתן יהיה להקצות נתח

מההכנסות למועצה במסגרת הסכם עתידי.

דב הלוי ,רכבת ישראל

על אף הקצאת שטחי חניה בסמוך לתחנת הרכבת הקיימת המצב אינו משביע רצון .המסילה תוסט

מבנימינה במסגרת תת"ל 65זאת בין השאר בשל הצורך להכפיל את המסילה ולהביא את הרכבת למהירות

הנדרשת .לעניין סטטוס פרויקט חישמול הרכבת (תת"ל - )18התכנית אושרה וכעת מצוי הפרויקט בשלב

של בחירת זכיין לביצוע העבודה.

אנה אוסטרובסקי ,משרד התחבורה







חסרה התייחסות בדו"ח מצב קיים לרמת מינוע במועצה בהשוואה לרמת מינוע ברמה ארצית; נתונים

בדבר תאונות דרכים; נפחי תנועה בשעות שיא בצירים קריטיים ובחיבורים למערכת הכבישים

הארצית; פילוג בין תנועה מקומית לתנועה עוברת; פילוג השימוש בין תחבורה ציבורית לרכב פרטי,

תחבורה ציבורית בין גבעת עדה לבנימינה ועוד.

תכנית האב לתחבורה אינה עדכנית שכן היא נסמכת על ספירות תנועה משנת .2011מאז חלו שינויים

לא מבוטלים בנפחי התנועה.

משרד התחבורה יעביר לצוות התכנון נתוני תנועה עדכניים.

ענבל זרחין ,קק"ל



חסרה התייחסות בדו"ח לנושאים סביבתיים כגון ערכי הטבע הקיימים במרחב ,כיצד יש לשמור

עליהם ולהנגישם לציבור.

5



חסרה התייחסות מפורטת לאחו בנימינה .מדובר בשטח מיוער המנוהל על ידי קק"ל .השטח עשיר

בערכי טבע ונחצה על ידי מסדרון חשמל .קיים סימן שאלה לגבי אופן תפקודו בעתיד במידה ויוגדר

כשמורת טבע .מבקשת את התייחסות צוות התכנון לנושא.

יעל לביא-אפרת ,החברה להגנת הטבע

















סבורה כי יש להקדיש דיון נפרד לסקירת המצב הקיים ולא לדון במקביל בשלושה נושאים בישיבה

אחת.

אין התייחסות מספקת לחשיבות האקולוגית של האזור בניתוחים שהוצגו .בוצעו מספר סקרים באזור

אשר חייבים לבוא לידי ביטוי בניתוח .למשל ,יש להתייחס לסקר רמת הנדיב של מכון דש"א משנת

1999וכן למחקר הנערך על ידי הילה שמון מאוניברסיטת תל אביב בעניין תנועת בעלי חיים באזור.

חסרה התייחסות לנחלים כבתי גידול וכן לאתרי טבע עירוני.

הראיה בדו"ח המצב הקיים מתמקדת בגבולות המוניציפאליים וחסרה ראיה אזורית רחבה .כך למשל

חסרה התייחסות לשמורת אלוני יצחק הסמוכה לגבעת עדה והמהווה חלק מהמשאבים העומדים

לרשות התושבים במועצה.

לא ניתן מספיק דגש לחשיבות האקולוגית של אחו בנימינה ,וכן ליתר היערות שבתחום המועצה.

לניתוח זה חשיבות רבה מבחינת אפיון הממשק הרצוי של שטחים אלו לציבור.

חסרה התייחסות לנושא של הזרמות ביוב לנחלים ,שפיכת פסולת ,המורכבות של שאיבות עמוקות ממי

תהום ,סחף קרקע ועוד.

ניתוח ערכיות – על פי הניתוח שטחים רבים סווגו ברמה בינונית משום שמדובר בשטחים חקלאיים,

אך בדיקה יסודית תגלה כי מדובר בשטחים בעלי רגישויות גבוהות.

חסרה התייחסות לנושאים של עידוד תחבורה ציבורית ויצירת דופן יישובית ידידותית לסביבה.

דוד דשן דויטש ,רמ"י

אין להיצמד בבחינה ,אל הגבולות המינהליים של הישוב ,אלא לבחון את הנושאים בראיה רחבה תוך לימוד

המצב ביישובים הסמוכים .רוב המקרקעין במועצה הם בבעלות פרטית ואחוזי המימוש נמוכים בהתאם.

עדי וינר סלע ,יועצת שימור ,לשכת תכנון מחוזית

סקירת נושא השימור בדו"ח מצב קיים הושלמה ברובה .יש להשלים אפיון של נרטיבים המאפיינים את

המורשת של כל אחד מהיישובים כגון סיפור המושבות העתיקות .יש לאפיין זאת ברמה הנושאית על מנת

שהדבר יסייע בבחינת החלופות וגיבוש החלופה הנבחרת.

ירון קדמי ,משרד הבינוי









מבקש להדגיש את ממשקיה של בנימינה עם אור עקיבא.

מבקש כי צוות התכנון יאתר שטחים בבעלות מדינה לצורך הגדלת היצע הדירות למגורים.

אין לפסול אפשרות ליעד חלק משטחי המחצבה לטובת מגורים לכשתשוקם.

יש לבחון ציפוף נוסף במרקם הקיים בכדי להימנע ככל הניתן משינוי יעוד של שטחים חקלאיים.

יעל אוסטפלד ,משרד הבריאות





מפנה לעמוד 156בדו"ח מצב קיים (מפה של נחלי מנשה) מבקשת להדגיש את חשיבות השמירה על

נחלי מנשה לרבות נחל עדה מסכר תעלת ההטיה במערב ועד גבול התכנית במזרח.

כמות השפכים המוזרמים מהמועצה למט"ש חדרה מהווה 5.2%מסך השפכים .אין להניח כי יחס זה

יישמר גם בעתיד בניגוד לאמור בפרק הביוב בדו"ח .יש לבחון את כושר הנשיאה של המט"ש בראיה

6





אזורית בהתאם לשינויים הצפויים במרחב וכן להתייחס להרחבה העתידית של המט"ש שבנימינה

גבעת עדה צריכה לקחת בו חלק.

חסרה התייחסות ליקב תשבי שאינו מחובר לביוב.

חסרה התייחסות למגבלות הפיתוח ביחס לתעלות מנשה (איסור על שימוש בקולחים ,אסור למקם

מבנים לבע"ח).

יחיעם אלטשולר ,יו"ר וועדה חקלאית בנימינה





החקלאות מעניקה לבקעת הנדיב את הנוף הירוק ויוצרת את המגוון הנופי והאקולוגי המאפיין אותה.

אם לא תתאפשר חקלאות מודרנית וכלכלית עם שיתופי פעולה ,החקלאות לא תמשיך להתקיים

ובקעת הנדיב תפגע.

כיום החקלאות נמצאת במשבר בעיקר בשל מחירי המים .במידה ומחירי המים ירדו החקלאות תוכל

להמשיך להתקיים.

פינקי זוארץ ,ראש מועצה מקומית בנימינה גבעת עדה







מטרת תכנית המתאר היא בראש ובראשונה לשפר את איכות חיי התושבים במועצה.

הסמיכות לרכבת מהווה עורק חמצן למועצה בכך שהיא מושכת אוכלוסייה איכותית .יחד עם זאת,

הקרבה לרכבת מביאה עמה את תחלואי העולם המודרני כגון עומס על התשתיות והחניה .על התכנית

לתת מענה הן לצורך בשיפור איכות חיי התושבים ורמת הנגישות הגבוהה ,והן לכך שהמרחב ימשיך

להתקיים כמרחב בעל אופי כפרי וירוק.

מבקש שצוות התכנון ייתן דגש מיוחד להתייחסויות שהוצגו בנושא החינוך והתשתיות הרטובות.

מיכל מריל ,יו"ר ועדת ההיגוי ,מינהל התכנון







נלמד את כלל ההערות של חברי ועדת ההיגוי .על חלק מהנושאים שהוצגו יתקיימו פגישות פרטניות.

הסוגיות התחבורתיות והסביבתיות הן סוגיות חשובות ומרכזיות בתכנית זו .יחד עם זאת מפנה את

תשומת הלב כי תכנית מתאר כוללנית אינה מהווה תחליף לתכניות נושאיות כגון תכנית אב לתחבורה

ותכנית אב לטבע עירוני .אנו נתמודד עם הסוגיות בהתאם למסגרת העבודה שהוגדרה.

כל חברי ועדת ההיגוי מתבקשים להעביר בהקדם האפשרי חומרי רקע (סקרים ,עבודות מחקר שנעשו

וכו') אשר לדעתם יכולים לסייע ולתרום להשלמת התמונה הכללית .במידת הצורך ממצאי החומרים

יוטמעו בדו"חות.

.4הצגת פרוגרמה רעיונית וחלופות התכנון

פרוגרמה רעיונית

אוכלוסייה

יעד האוכלוסיה הרצוי לשנת 2035נע בין 20,000ל 25,000-תושבים .היעד מבטא רצון של התושבים

והמועצה לקצב גידול מתון לשם שימור צביונן הקיים של המושבות .על-פי הערכת המועצה ניתן להגיע

ליעד האוכלוסיה הרצוי במימוש תכניות מאושרות העומדות לפני ביצוע בשנים הקרובות (עשויות להגדיל

את מספר התושבים במועצה ל 21,500-תושבים).

קיבולת האוכלוסיה בשטחים הפוטנציאלים להרחבת הישובים (בהתאם לתמ"מ )6נעה בין 31,000ל-

.35,000מומלץ כי מימוש השטחים יעשה בקצב מתון (של כ 2%-בממוצע לשנה) בהתאם לפיתוח הכלכלי

7

של המועצה ,ובהתאם לרצון לשמור על צביון כפרי וקהילתי כפי שהוגדר בחזון התכנית .פיתוח המגורים

בקצב זה עשוי להביא למימוש מלא של שטחי הפיתוח עד שנת .2060

כלכלה

יש להתמקד בפיתוח של שלושה מתחמי תעסוקה :אזור תעשיה 'כרמל' ,אזור תעשיה 'הרכבת' ואזור

תעשיה אור עקיבא אשר עתיד לשמש כאזור תעשיה משותף בין שתי הרשויות.

עבור אוכלוסיה של 21,500תושבים (הצפוי להתממש עד – )2035נדרשת תוספת שטחי בנייה לתעסוקה,

מסחר ותיירות של כ 213-אלף מ"ר ,מתוכם כ 200,000-מ"ר בשלושת אזורי התעסוקה.

עבור אוכלוסייה של כ 35,000 -תושבים (הצפוי להתממש עד – )2060נדרשת תוספת שטחי בניה לתעסוקה,

מסחר ותיירות של כ 415-אלף מ"ר ,מתוכה כ 390,000-מ"ר באזורי תעסוקה.

תיירות

מוצע לפתח 4מוקדים תיירותיים :מכלול צפוני שיכלול טבע ,ספורט אתגרי ,תרבות והיסטוריה,

גסטרונומיה ,חקלאות ויין; מכלול תיירות לב המושבה שיכלול :היסטוריה ,אומנות ויצירה ,גסטרונומיה

ויין ,טיפולי מרגוע ורפואה אלטרנטיבית; מכלול תיירות דרום מערבי שיכלול :תיירות חקלאית ועולם חי;

מכלול תיירות מזרחי שיכלול :מסלולי טיול וניווט ,רכיבה על אופניים וסוסים.

חקלאות

נספח החקלאות יתבסס על העקרונות הבאים :תכנית המתאר לא תבטל זכויות מתוקף תכניות מאושרות;

התכנית תייצר תשתית שתאפשר ככל הניתן להאציל סמכויות תכנוניות לרמה המקומית; התכנית תשמור

ככל הניתן על רצף שטחים פתוחים ,ערכי הנוף והמורשת החקלאית של בקעת הנדיב; וכן תספק תשתית

מתאימה לפעילות החקלאית העכשווית ,על פי תקני האיכות המקובלים.

.5הצגת חלופות התכנון

מרכיבים קבועים שבאו לידי ביטוי בכל ארבעת החלופות

א.

ב.

ג.

ד.

ה.

מסילת הרכבת תוסט מערבית לבנימינה ,במקביל לדרך – 4עפ"י תת"ל 65המצויה בהכנה.

תחנת הרכבת תוקם מצפון לצומת בנימינה – עפ"י תת"ל 65בהכנה.

המקטע המערבי של דרך 653יתחבר לצומת אורות – עפ"י המלצת תכנית אב לתחבורה.

המקטע המזרחי של דרך 653יתחבר לדרך - 65אושר בתמ"א .78/3

נדרשת כניסה נוספת לבנימינה מדרך מס' .4

ארבעת חלופות התכנון שהוצגו:

א.

ב.

חלופה מס' " 1חיזוק המבנה הקיים" – חלופה המתבססת על השלד היישובי הקיים ומציעה לחזקו

בשתי המושבות .דרך 652תישאר בתוואי הקיים .דרך יפו תשמש כדרך מקומית .שתי כניסות מדרך

מס' 4לבנימינה -צומת אורות ורח' העלייה .תוספת יח"ד בחלופה זו ;3,500סה"כ קיבולת אוכלוסייה

.33,500

בבנימינה :לאחר העתקת המסילה ,מציעה החלופה איחוי המבנה המפוצל של בנימינה באמצעות

שדרה אורכית בתוואי המתפנה .מבחינת אזורי התעסוקה – הרחבת אזור התעסוקה 'הרכבת' מערבה,

ולאחר הסטת המסילה – הרחבה נוספת דרומה .בנוסף ,פיתוח מתחם תעסוקה חדש ממזרח לכביש .4

בגבעת עדה :הדגשת המבנה המפוצל של גבעת עדה ושימור האופי השונה של שני חלקי הישוב .שימור

המרחב החקלאי שלאורך נחל עדה ופיתוח מוקד תיירותי מינורי בצמוד לכניסה מדרך רגבים.

חלופה מס' " 2בזיקה לבקעת הנדיב" – חלופה המדגישה את הקשר לבקעת הנדיב .במרכזי הישובים

ציפוף ושימושים מעורבים .דרך 652כעוקף מזרחי לבנימינה ללא דרך יפו .קישור בין הישובים לאורך

הנחלים .תחומי פיתוח יהיו מעבר לתמ"מ .6/תוספת יח"ד בחלופה זו כ ;4,000-סה"כ קיבולת

אוכלוסיה כ.35,000-

8

ג.

ד.

בבנימינה :לאחר העתקת המסילה ,שלד יישובי מבוסס על משולש הצירים :ציר נחל תמסח כמרחב

עירוני פתוח עיקרי ומשני צדיו מתחמי מגורים מתחבר אל המבואה למחצבה .תוואי המסילה

המתפנה כמרחב אורבני המשלב מגורים ,שירותים אזרחיים ,תעסוקה ,מסחר ופנאי .ציר רחוב

העלייה מקשר את שתי הכניסות למושבה .פיתוח מוקד תעסוקה באזור תחנת הרכבת החדשה

והרחבת אזור תעסוקה 'הרכבת' מערבה ודרומה.

בגבעת עדה :חיבור שני חלקי הישוב באמצעות פיתוח מרכז יישובי חדש ,תוך ביטול החיץ החקלאי

ביניהם .הרקמה המרכזית תפותח לאורך שצ"פ יישובי בזיקה לנחל עדה ותכלול שימושים מעורבים

(מגורים ,מסחר ,תיירות ,מבני ציבור).

חלופה מס' – 3בזיקה למרחב המעויר :חלופה המפנה את בנימינה אל המרחב המעויר ואת גבעת עדה

אל המרחב הכפרי .דרך 652תוסט מערבה ותספק גישה לתחנת הרכבת החדשה .רוב הפיתוח יהיה

לאורכה (ציפוף ועירוב שימושים) .תחומי פיתוח יהיו מעבר לתמ"מ .6תוספת יח"ד בחלופה – ;2800

סה"כ קיבולת אוכלוסיה.31,000 :

בבנימינה – לפני הסטת המסילה :פיתוח ציר טבעתי החוצה את מסילת הרכבת פעמיים :גשר דרומי

קיים ומנהרה צפונית חדשה .פיתוח מוקד תעסוקה בצמוד לדרך מס' 4באזור תחנת הרכבת העתידית.

לאחר העתקת המסילה :לאורך ציר ה"טבעת" בניה מרקמית למגורים ושימושים מעורבים ,שצ"פים

ומוקדי פעילות יישוביים .צמצום שטחי פיתוח בתמ"מ 6במזרח היישוב וריכוז השטחים החדשים

לאורך העוקף המערבי.

בגבעת עדה -קישור שני חלקי הישוב באמצעות פיתוח לינארי עם שימושים מעורבים תוך צמצום

המרחב החקלאי .פארק יישובי לאורך נחל עדה כמרחב ציבורי מפגיש .פיתוח מקטעי פעילות לאורך

הציר היישובי .תוספת שטחי פיתוח עפ"י תמ"מ 6ללא צמצום שטחי פיתוח עפ"י תכניות מאושרות

חלופה מס' " – 4ישויות עצמאיות" :הפניית בנימינה מערבה למרחב מעויר על ידי הקמת מתחם

מגורים עירוני בין דרך מס' 4לבין המסילה המוסטת תוך שימור אופי המושבה הקיימת .דרך - 653

עוקפים צפוני ודרומי לבנימינה .תחומי פיתוח מעבר לתמ"מ .6תוספת יח"ד בחלופה – ;3700סה"כ

קיבולת אוכלוסיה.34,300 :

בבנימינה – חיבור עוקף צפוני לצומת בית חנניה אשר יתרום לשיפור הנגישות לאזור התעסוקה

'כרמל' .רוב התנועה העוברת תוסט לדרך מס' 4והתוואי של דרך 652יתפקד כשדרה יישובית

ולאורכה יפותחו מגורים ,שצ"פים ומוקדים נוספים .פיתוח אינטנסיבי בשכונת מגורים מעברה

המערבי של מסילת הרכבת החדשה .צמצום שטחי פיתוח בתמ"מ 6במזרח היישוב וריכוז השטחים

החדשים לאורך המסילה המוסטת.

בגבעת עדה -הדגשת המבנה המפוצל של הישוב ושימור האופי השונה של שני חלקיו .שימור המרחב

החקלאי שלאורך נחל עדה ופיתוח מוקד תעסוקתי ותיירותי בצומת דרך 653ונחל עדה.

חלופות לנושא החקלאות

הוצגו שלוש חלופות קונספטואליות לעניין מיקום מבני המשק לפי החלוקה הבאה :פיתוח צמוד דופן,

פיתוח מבני משק בשטח החקלאי וריכוז מבני משק באזורים מוגדרים .הוצגו היתרונות והחסרונות עבור

כל חלופה וכן ניתנה התייחסות לאזורים בעלי חשיבות לנושא זה

חלופות בנושא תכנון נופי

הוצגו חלופות המציגות דימויים ותפקודים שונים למרחבים הציבוריים בבנימינה וגבעת עדה ,בהתאם

לחלופות הפיזיות הכוללות אשר הוצגו כמפורט לעיל.

חלופה – 1בבנימינה :פארק ליניארי המוצע על חשבון תוואי המסילה הקיימת; בגבעת עדה :תבנית השלד

הציבורי המוצעת לצורך חיזוק המבנה הקיים.

חלופה – 2בבנימינה :שצ"פ מרכזי לאורך תעלת תמסח ועד נחל תנינים ,כאפשרות המציגה מיזוג בין

המרקם הבנוי לערכים הסביבתיים .בגבעת עדה :הצגת מבנה המאחד בין חלקי הישוב.

חלופה – 3בבנימינה – הצגת "פארק המסילה" הכולל בנוסף מערכת טבעתית בחלקו המערבי של הישוב.

בגבעת עדה – חיבור ליניארי בין חלקי המושבה ללא פיתוח משמעותי לאורכו.

9

חלופה – 4בבנימינה ובגבעת עדה – פיזור שצ"פים במוקדים שונים המספקים מענה לתושבים במרחק

הליכה.

.6התייחסות חברי הועדה והמשתתפים

מיכאל ברויאר ,המשרד להגנת הסביבה









יש צורך לבחון את המשמעויות האקולוגיות לכל חלופה .מכאן גם החשיבות בניתוח אקולוגי של

המרחב בדו"ח המצב הקיים.

לא נבחנה מספיק הראיה האזורית בכל הנוגע לחלופות התחבורתיות.

כיוון הפיתוח הרצוי בבנימינה הוא מערבה כפי שמוצע כעקרון בחלופות 3ו .4-לא רואה הצדקה לפרוץ

את התמ"מ.

סבור כי אזור התעשיה 'כרמל' עשוי לשמש פתרון טוב לאיגום בתי אריזה ומבנים חקלאיים אחרים.

בן רוזנברג ,אקולוג מרחב כרמל רט"ג:





בנימינה גבעת עדה היא מועצה מקומית עם מאפיינים ואיכויות של מועצה אזורית המשופעת בשטחים

פתוחים איכותיים בעיקר חקלאים ,נחלים ומעט שטחים טבעיים .אנו מצפים מתכנית המתאר לתת

מענה לשמירה על שטחים אלו .כפי שכבר נאמר ,בולט חסרונו של פרק אקולוגי במסמכי התכנית יש

לבחון את השפעת החלופות המוצעות על מרכיביו של פרק אקולוגי.

בהתייחס לרצון לסלול את דרך יפו ,מציין כי לכבישים השפעה על עולם החי:

oלכבישים ,ולתנועת הרכבים ,השפעות שליליות רחבות על שטחים פתוחים ועל המערכת

האקולוגית המתקיימת בהם .ההשפעות נגרמות מעצם הפגיעה הפיזית ,הישירה בבית הגידול וכן

מחסימת מסדרונות אקולוגיים ,יצירת קיטוע של השטח הפתוח וחלוקתו לתאי שטח קטנים יותר

הנתונים להשפעות שוליים רחבות יותר .מוכרת ,כמובן ,תופעה של דריסות בעלי-חיים על-ידי

רכבים :יונקים ,דו-חיים ,עופות ובמיוחד מיני זוחלים הנמשכים לכבישים הסלולים במטרה

להתחמם על גביהם ,ובכך נחשפים לסכנת דריסה מוגברת.

oלכבישים השפעה גדולה על התנהגות בעלי חיים במרחב .מינים רבים ,לרוב רגישים שנמצאים

בסכנה ,מתרחקים מכבישים ובכך מתעצם הקיטוע של אותם אוכלוסיות .לאחרונה ,עם התפתחות

טכנולוגיית המשדור ומעקב אחר בע"ח אנו רואים את ההתנהגות הזו ביחמורים המושבים לגליל

העליון ולכרמל.

oמאידך ,השטחים המופרים לאורך הכבישים פחות מרתיעים מינים מתפרצים של בע"ח ולעיתים

אף יוצרים משיכה של אותם בע"ח כתנים ,שועלים וחזירים שניזונים מאותם נפגעי דריסות

ומהווים סכנה גם לנוסעים בכביש (תאונות).

oבנוסף ,ישנם השפעות לוואי ,כגון הכנסת מזהמים סביבתיים :רעש ,תאורה ותשטיפים .תשטיפים

מכבישים מכילים רעלים שמקורם ברכבים ,נזילות של דלקים ושמנים ,בלייה של חלקי רכב ,מנוע

וצמיגים .כל א לו מצטברים בשטח ופוגעים ישירות במקורות המים ,באוכלוסיות בעלי חיים כגון

פרוקי רגליים ודו חיים ,והלאה לאורך "שרשרת המזון".

oדרך יפו ,עוברת בלב בקעת הנדיב ,סלילתה תגדיל את הקיטוע ולמעשה תיצור חסימה בין השטחים

הטבעיים של רמת הנדיב ושמורת חוטם הכרמל ממערב לבין גוש אלונה הר חורשן שממזרח.

באזור זה מגוון גדול של חיות בר ,הרגישות שבהן הן אוכלוסיות של הצבי הישראלי ואייל הכרמל

שנכחד מישראל ומושב לאזור זה בעשרים שנה האחרונות .בנחל תנינים ,שנחשב במשך שנים

כאחרון נחלי החוף הנקיים ,מתקיים בית גידול עשיר עתיר במינים רגישים של בתי גידול לחים

10

כטריטון הפסים ,מין של דו חיים בסכנת הכחדה והדג האנדמי לבנון הירקון .סלילת דרך יפו

תיצור פגיעה קשה במרקם האקולוגי העדין שקיים כאן ועל כן אנו חושבים שלא נכון לקדמה.

מיקי לדל ,רשות הטבע והגנים

קיים קושי לבחון ולשפוט את החלופות מבלי שנבחנו המשמעויות האקולוגיות לכל חלופה .רשות הטבע

והגנים מתנגדת לחלופה בה הוצעה דרך '( 654דרך יפו') כדרך מקומית.

יעל לביא אפרת ,החברה להגנת הטבע

















לא נמצא ביטוי בחלופות לעידוד השימוש בתחבורה ציבורית ואופניים.

במסגרת ההבחנה שבין הישובים סבורה כי יש להקנות לבנימינה אופי עירוני יותר מאשר לגבעת עדה,

בה לדעתה אין צורך בתוספת שטח לפיתוח אלא בעיבוי של המרקם הבנוי הקיים.

מבוקש להדגיש בתכנון את הלב ההיסטורי של המושבות וכן להתייחס בהיבטי השימור לא רק למבנים

אלא גם לאופי הרחובות והמרקם הקיים והייחודי.

בקעת הנדיב נצבת בפני אתגרים במישור הסביבתי והחקלאי .יש לבדוק היטב מהם התמריצים שיש

לתת לחקלאים בכדי להביא לאיגום משאבים והימנעות ממצב שבו כל חקלאי יוכל לספק מענה עצמאי

לצרכיו מבחינת מבני משק בתי אריזה וכו'.

יש לראות את נחל עדה כבית גידול ולא כתעלה ולהרחיק ממנו פיתוח העלול לפגוע בתפקודו ככזה.

סבורה כי לאור רמות המימוש הנמוכות של שטחי התעסוקה במועצה יש מקום לעבות את אזה"ת

'הרכבת' הקיים וזה המוצע לקום לצד תחנת הרכבת לכשתקום .את אזה"ת כרמל מוצע לפתח

באוריינטציה פחות אינטסיבית בכדי לחזק את המסדרון האקולוגי המוצע במקום.

מתנגדת לסלילת דרך יפו ההיסטורית אשר תהווה חיץ פיסי בלב השטחים הפתוחים של בקעת הנדיב.

יש צורך לבחינה של המשמעות האקולוגית והסביבתית של חלופה זו.

נשמח להיפגש עם צוות התכנון על מנת לדון בסוגיות האקולוגיות והסביבתיות שעלו בדיון.

ליאת פלד ,מתכננת מחוז חיפה













מברכת את הצוות על העבודה היסודית שנעשתה .מציינת לטובה את ההצעות הבאות שבאו לידי

ביטוי בחלק מהחלופות :הקניית צביון יישובי שונה ליישובי המועצה; חיבור המחצבה ונחל תמסח

לבנימינה; ההרחבה המוצעת של אזה"ת 'הרכבת'.

החלופות מציגות שטח לפיתוח באזור בו התמ"מ קבעה יעוד של 'שטח פתוח עירוני' חורשת

האקליפטוסים .יש לתקן כך ששטח זה לא יחשב כשטח לפיתוח במצב הנכנס ובתחשיבי הקיבולת של

תמ"מ ( .6יש לבחון האם ראוי וניתן להמיר שטח זה בשטח אחר ,המחצבה למשל).

מבקשת לראות את המעבר המפלסי המוצע ברחוב ה'שיש' בכל החלופות.

ההיצע הסטטוטורי הקיים של שטחי התעסוקה אמור לספק את צרכי המועצה ואף מעבר לכך.

מבקשת לבחון שוב את הערכות המימוש הריאליות לשטחים אלו בכלל ולאזור התעשיה 'כרמל'

בפרט .סבורה כי פוטנציאל המימוש של אזור תעסוקה זה רב יותר מכפי שהוצג .סבורה כי ניתן

לשלב באזור שימושים של תעשיה חקלאית ותעשיה מסורתית.

יש להביא בחשבון כי לא ניתן לדעת מתי תוסט מסילת בנימינה ויש להראות מהו פתרון הביניים

עבור בנימינה.

מבקשת כי החיבור של דרך 653לדרך 4בצומת אורות לא יהווה מרכיב תכנון קבוע בכל החלופות.

מזכירה שבתכנית מתאר אור עקיבא שוריין שטח למחלפון לחיבור דרך הבורג' לדרך .4

11









קיים קושי לשפוט את החלופות התחבורתיות שהוצגו ללא ניתוח של מגמות פיתוח בראיה אזורית

רחבה (למשל ,תת"ל 38באזור חדרה ופיתוח העיר חריש) .מבוקש כי תעשה בחינה תחבורתית בראיה

כוללת יותר .כביש - 652העוקף המזרחי המאושר בתמ"א ובתמ"מ ייתן פתרון תחבורתי ומייתר את

דרך יפו ,שלשכת התכנון אינה תומכת בה.

בגבעת עדה -מתנגדת לחלופה בה מסומן שטח לתעסוקה בפאתי הישוב .כמו כן ,סבורה כי נחל עדה

צריך להישמר ללא פיתוח לאורך גדותיו .כך גם באשר לכל המתחם בין דרך רגבים לנחל.

ליד דרך הבורג' מקודמת כיום תכנית לתיירות חקלאית ויש לקחת אותה בחשבון בחלופות.

במתחם התיירות החקלאית הנ"ל אינני תומכת בצימרים ,שפחות מתאימים במרחב הזה שמבוסס על

חקלאות על מגבלותיה ,שטח פתוח ומבנים חקלאיים .ניתן לבחון אפשרות להקמת מלון קונספט קטן

כדוגמא.

הדר סלע ,לשכת התכנון המחוזית חיפה





החלוקה לשלבים (לפיהם פיתוח חדש המאושר בתמ"מ 6יהיה רק לאחר ,2035לאחר מיצוי תכניות

מאושרות והוצאת המסילה) -בפרוגרמה הרעיונית שגויה .יש לתקן את המתודולוגיה לגיבוש יעד

וקיבולת האוכלוסייה ,ושלבי ביצוע יהיו לפי שיקולים תכנוניים ומוניציפאליים.

פוטנציאל המימוש של אזה"ת 'כרמל' גבוה יותר מהערכת המתכננים .מיקוד מאמץ באזור במגוון

אמצעים עשוי להגדיל בצורה ניכרת את היקפי ההכנסות למועצה.

אז"ת חדש ליד תחנת רכבת בסמוך לכביש – 4יכול להיות רק לטווח ארוך ורחוק ,כי תלוי באישור

וביצוע תכניות להסטת המסילה ותחנת הרכבת .פיתוח כלכלי ב"משקפיים" שבין רמפות המפרדה

הדרומית – יכול להיות בכל החלופות.

פיתוח מרחב המסילה שיתפנה – יש לתת דגש על עירוניות ,על עירוב שימושים ,ואל רק שטח פתוח.

יש לשקול ולבחון היכן ומה יהיה מרכז הכובד האורבני של שני הישובים.

רותי לפידות ,חברת מועצה





הפתרון המוצע בחלופה ( 2עוקף מזרחי לבנימינה) נותן מענה תחבורתי טוב לצרכי המרחב .כך גם

חלופה מס' ( 3דרך 652כעוקף מערבי) המאפשרת בנוסף חיזוק של מקורות ההכנסה למועצה .סבורה

כי קיים יתרון בהקמת אזור מסחרי קטן בסמוך לדרך 653כפי שמוצע בחלופה .4מתחם זה עשוי

לספק מענה גם לתיירים ורוכבי אופניים הפוקדים את הישוב .מבקשת לוודא כי השטח המוצע לפיתוח

בחלופה זו לא יפגע ביער האלונים.

אין כל צורך בסלילת דרך יפו .הכביש יסב פגיעה לגבעת עדה.

דיויד ברייטבורד ,מהנדס המועצה







חלופות התחבורה -המועצה מצדדת בדרך יפו כדרך מקומית; שמירה על חיבור רחוב ימי בנימינה

לכביש מספר ;4שדרוג החיבור דרך הבורג' לכביש 4או חיבור הדרך לצומת אורות; התוויית דרכים

חדשות מצפון לבנימינה וממערבה לטובת שיפור הקישור של אזור תעשיה כרמל לכביש 4ופיתוח

עירוני במערב בנימינה.

חלופות תכנון אורבניות -בנימינה :החלופה המועדפת היא חלופה .4יש להוסיף לה את דרך יפו כדרך

מקומית ,לסמן את המתחם לתיירות חקלאית מדרום לדרך הבורג' לפי גבולות התכנית אשר בהכנה

(תכ' )353-0258814ולבחון אפשרות להוספת מתחם מגורים ותיירות חקלאית בצמוד לקיבוץ בית אל

בדרום מזרח בנימינה.

חלופות תכנון אורבנית – גבעת עדה :חלופה 2בשילוב עם חלופה .4בחלופה 2מסומן פיתוח אורבני

המחבר בין שכונות ההרחבה בין המושבה של גבעת עדה .אנו תומכים בכך בדגש על העצמת תיירות

מקומית ע"י שילוב ענף ספורט האופניים ותיירות חקלאית .בחלופה 4מסומן שטח תעסוקה ומגורים

12





בצומת 653עם 653העתידי לכיוון כביש . 65אנו תומכים בהצעה זו בתוספת הרחבת המתחם עד

השכונות הדרום מערביות של הישוב .מציעים לבחון בחינת מתחם תעסוקה משותף עם המועצה

האזורית מנשה עם קישור לכביש 6במפגש בין גבעת עדה לבין מועצה אזורית מנשה בדרום מזרח גבעת

עדה

חלופות לנושא החקלאות :הנחות היסוד המוצעים לתכנית המתאר מקובלות ,אך יש להוסיף:

oלהשוות את זכויות הבניה בשטחים החקלאיים בשני הישובים ,תוך אימוץ הוראות ש 23/א' באשר

לזכויות הבניה גם עבור גבעת עדה ,היתרים בסמכות ועדה מקומית.

oלהוסיף תכליות מסחריות ותיירותיות לחיזוק הענף תוך בחינת פתרונות הנהוגים בעולם ,כגון:

oתיירות חקלאית משולב עם לינה או מלונאות כפרית.

oחוות "בודדים".

oמכירה של תוצרת מקומית.

חלופות תיירות :המוקדים התיירותיים שסומנו בחלופה המורחבת מקובלים .יש להוסיף את המתחם

הצמוד לקיבוץ בית אל בדרום מזרח בנימינה .חסרה התייחסות לענף האופניים כמקור לפיתוח

תיירותי ופתרונות למינוף הענף לטובת הכלכלה המקומית .חסרה התייחסות לפתרונות הסטטוטוריים

הנדרשים למינוף ענפים בעלי פוטנציאל תיירותי כגון תיירות חקלאית ,ענף אופניים ומורשת .חסרה

התייחסות לפוטנציאל האכסון התיירותי ,כגון לינה בבתים פרטיים ( ,)B&Bמלונאות כפרית ומתחמי

מלונאות.

ענבל זרחין ,קק"ל

נעביר התייחסות כתובה לחלופות המוצעות.

אסף וכנר ,מהנדס המועצה האזורית חוף כרמל

המועצה מתנגדת להצגת חלופות הכוללות תכנון בשטחה כפי שהוצג בחלופה מס' .4

דוד דשן ,רשות מקרקעי ישראל









מבוקש כי בכל החלופות יסומן השטח הצפון מערבי (שטחי השבה של שדות ים ושטחי משבצת של בית

חנניה) – לשימושי מגורים ושימושים מעורבים .יש לבצע תיאומים מול רמ"י ויועציה ,המבצעים סקרי

היתכנות לפיתוח באזור (חברות סיטילינק ולרמן אדריכלים).

יש לפעול לקידום התכנון של תוואי המסילה המוסטת של בנימינה במנותק מקידום תת"ל ,65כתכנית

נקודתית נפרדת התוואי המדויק של המסילה צריך להיות סמוך ככל הניתן לכביש 4שסביבו צריך

להיות האזור ה'עירוני' של בנימינה עם דירוג הבינוי לכיוון מזרח.

חטיבת הקרקע שבה יש למקד פיתוח חדש בגבעת עדה צריכה להיות בין דרך 653ממערב עד לבינוי

הקיים ,לשימושי מגורים בבניה רוויה יחסית ,בשילוב מבני ציבור ,מסחר ותיירות .מתנגדים לשימושי

תעשייה (כפי שהוצעו בחלופה 4על חלק המערבי של השטח הנ"ל).

ראוי לפתח חלופה משולבת של איחוד ושילוב חלופה 4בהתייחס לבנימינה (לרבות פיתוח השטח הצפון

מערבי) עם חלופה 2משופרת בכל הנוגע לגבעת-עדה ,כלומר תוספת שטח לבינוי ופיתוח ללא שטח

לתעשייה.

מנדי שפיגלר ,מהנדס הועדה המרחבית שומרון



אין מקום לאפשר פיתוח של אזורי תעסוקה חדשים (כפי שהוצע למשל בחלופה 4בגבעת עדה) מבלי

שמשקיעים את המשאבים הדרושים בשדרוג אזור התעסוקה 'כרמל' .לא ברור מי יוכל לפתח אזורי

תעסוקה חדשים במציאות שבה המועצה מתקשה לפתח אזור תעסוקה קיים.

13





אף לא אחת מהחלופות הציגה אפשרות חיבור נוסף לכביש 6בסמיכות לגבעת עדה .זו חלופה שראוי

שתבחן.

'דרך יפו' משמשת היום כדרך לכל דבר ועניין והיא כוללת גם תנועה עוברת מישובי הסביבה .לא צופה

שינוי גדול בכמות התנועה ובאופיה במידה ותסלל.

יעל אוסטפלד ,משרד הבריאות







משרד הבריאות יתנגד לחלופה שתייעד בניית מבנים לגידול/רעיה של בעלי חיים בקרבת תעלת ההטיה

ומעלה נחל עדה.

מתנגדים לפיזור עסקים של מפעלי בוטיק בלב השטח החקלאי ,המחייבים חיבור לתשתיות .יש

למקמם באזורי התעשייה.

חשוב לעבות אזור תעשייה קיים אשר לא מיצה את הפוטנציאל שלו כיום ולא להקים אזורי תעשייה

חדשים.

גנאדי קמנצקי ,משרד החינוך

מבקש מצוות התכנון להצביע על פתרון לחינוך העל יסודי לאור המצב הקיים ותחזיות התפתחות הישוב.

ההצעה צריכה להבטיח מבנה חינוכי אופטימלי ואפשרות הגעה לבית הספר בזמן סביר .המצב הקיים

העומד על 45דק' אינו סביר ויש לתת לכך פתרון תחבורתי.

דב הלוי ,רכבת ישראל

יש להביא בחשבון כי תוואי דרך 4עתיד להשתנות בעקבות יישום תת"ל ' 65מסילת החוף' .צוות התכנון

מתבקש לבצע תאום בנושא מול רכבת ישראל וצוות תת"ל .65

אנה אוסטרובסקי ,משרד התחבורה

את החלופות התחבורתיות יש לבחון על רקע השינויים האזוריים של השנים האחרונות ונתונים תנועתיים

מעודכנים .משרד התחבורה יעביר את הנתונים שברשותו לצוות התכנון .מבוקש לקיים פגישת עבודה

בנושא לדיון מעמיק בנושא התחבורתי.

שרה אייל ,משרד החקלאות

משרד החקלאות תומך בהקמת פתרונות צמודי דופן לחקלאים .מבקשת כאמור לקיים סיור ודיון פרטני

בנושא החקלאות.

עמוס וייל ,יו"ר ועד חקלאי ,גבעת עדה



הוצגה חלופה להקמת מבנים חקלאיים צמודי דופן וחלופה המעדיפה איגום משאבים .יש לבחור בכל

מקרה את הפתרון המתאים מבין השניים .למשל הרעיון של איגום כלי עבודה חקלאיים באזור

התעשייה 'כרמל' כפי שהוצע בדיון לא מעשי .כנ"ל בנושא האריזה – היא חייבת להיעשות בשטח

ובסמוך ככל הניתן לשטח החקלאי בגלל עלויות השינוע ושמירת הטריות של התוצרת החקלאית.

הפתרונות צריכים להיות כמה שיותר בצמידות דופן לפעילות החקלאית .מדובר על בתי אריזה קטנים

(כ 300-מ"ר) בהם ניתן לשלב גם אריזה וגם איגום כלי עבודה.

14



מתנגד לחיבור לכביש 6בגבעת עדה .לגבי דרך יפו כדרך מקומית סבור כי עשוי לסייע בשינוע של תוצר

אולם עלול לפגוע בצביון המושבה .כמו כן ,סלילה 654תפחית את מפגעי האבק מהכביש שכיום

הורסים את הגידולים.

יחיעם אלטשולר ,יו"ר ועד החקלאי ,בנימינה

מציע שלא לקחת דוגמא מהסדרים הקיימים בזכרון יעקב בנושא החקלאי .במקרה של בנימינה קיים קושי

רב באיגום הפעילות מאחר ומדובר במשקים קטנים יותר.

מיכל מריל ,יו"ר ועדת ההיגוי

















מודה לצוות על העבודה המעמיקה והצגת הסוגיות המרכזיות וכן לחברי הועדה על ההתייחסות.

בשלב הבא יקיים צוות התכנון פגישות נושאיות עם חלק מחברי ועדת ההיגוי ותגובש חלופה נבחרת

אשר תשלב ככל הניתן בין המרכיבים השונים של החלופות שהוצגו.

בנושא התחבורתי ,לא רואה לנכון את הנחיצות בשינוימערך תחבורתי השונה מהתכנון הארצי

והמחוזי המאושר כיום ,דבר שלבטחיעכב את אישור התכנית .יש למצוא פתרונות מקומיים בצורת

כבישים עוקפים ללא שינויים בתכנון המחוזי והארצי .נושא זה ייבחן לעומק בישיבה נושאית עם

משרד התחבורה .מבקשת מהצוות להכין חלופה שמטמיעה את המערך הארצי והמחוזי המאושר תוך

יצירת פתרונות תחבורתיים מקומיים המתמודדים עם העתקת המסילה מערבה.

הנתונים הפרוגרמטיים וחלופות הפיתוח לא התייחסו לשני מוקדים בהם מסומן שטח פתוח עירוני

בתמ"מ ,גבעת האקליפטוסים והשטח הדרום מזרחי בבנימינה .שטחים אלו נלקחו כמובן מאליו

כשטחי פיתוח .יש להעמיק את החשיבה והבדיקה לעניין מהות השטחים הללו ,נחיצות פיתוחם

ותרומתם לישוב .בכל הצעה יש לנמק ולהסביר.

פיצול המקטע של בנימינה מתת"ל 65וקידמו כתכנית נפרדת הוא רעיון טוב ומוסכם בפורום הזה.

ננסה לקדם את הרעיון מול הות"ל.

סבורה כי פיתוח אינטנסיבי של מגורים בבניה רוויה מדרום מערב למסילה המוסטת כמוצע בחלופה 4

הינו שגוי ,ומחזיר את הישוב לנקודת ההתחלה לעניין קיטוע מסילתי של הישוב ,וכן נוגד את החזון

התכנוני באשר לאופי הישוב הרצוי.

סבורה כי פיתוח מצפון לנחל תמסח הוא טעות היות ומדובר במרחב פתוח ורגיש בין שני נחלים שראוי

להותירו ככזה .ניתן לשלב במרחב זה ,פארק ,שבילי הליכה ומסלולי אופניים אך לא פיתוח מגורים.

נעבד את כל ההערות שעלו בדיון היום ונטמיע בדוחות את השינויים הרלוונטיים .כמו כן מבקשת

להעביר התייחסות כתובה באם ישנה בתוך זמן קצר ,וכן חומרים בנושא תנועה ממשרד התחבורה

ובנושא אקולוגיה מרט"ג ומחל"ט.

להלן רשימת משימות להמשך התהליך:

משימה

אחריות

סטטוס /תאריך

יעד

העברת התייחסות החברים לדו"חות שנשלחו.

במידה וקיימים חומרים שלדעת חברי ועדת ההיגוי

יכולים לסייע לעבודת הצוות יש להעבירם לצוות

התכנון.

חברי ועדת ההיגוי

10.1.2016

יועץ התנועה יבחן את מערך התנועה המוצע דורון מגיד ,יועץ 10.1.2016

בחלופות לאור החומרים המעודכנים שיקבל ממשרד תנועה לצוות התכנון

15

התחבורה ,ובהתאם להערות שעלו בדיון ,ויציג את

התייחסותו בישיבה יעודית לנושא ,אשר תתקיים

בשיתוף עם משרד התחבורה ,לשכת התכנון ונציגי

המועצה.

יועצות הסביבה יבחנו לעומק את החומרים שיועברו נילי מלכה וליאת 10.1.2016

לידיהן מנציגי החברה להגנת הטבע ,רט"ג והמשרד רודד ,יועצות סביבה

להגנת הסביבה ותצגנה ממצאים ומסקנות בישיבה לצוות התכנון

יעודית שתתקיים בנושא בהשתתפות הנציגים הנ"ל,

נציגי המועצה ולשכת התכנון.

יתואם סיור ופגישה עם נציגת שר החקלאות לצורך המרכזים התפעוליים

לימוד ובחינת עומק של צרכי החקלאים על רקע

הניתוחים והחלופות שהוצגו.

14.1.2016

יש לבחון לעומק את יוזמות הפיתוח המקודמות המרכזים התפעוליים

בחלקה המערבי של בנימינה (בסמוך לדרך )4וכן את

הממשק לאור עקיבא .תתואם ישיבה בנושא עם

רמ"י ומשרד הבינוי בשיתוף לשכת התכנון

והמועצה.

10.1.2016

תבחן מול הות"ל האפשרות לקדם את הסטת המרכזים התפעוליים

המסילה בבנימינה במנותק מתת"ל ( 65התוכנית

להכפלת מסילת החוף) .תתואם ישיבה בנושא עם

בות"ל.

לתאום

24.1.2016

תפוצה :למשתתפים ולמוזמנים

נרשם ע"י :יואב דן ,זוהר בן יוסף

16

עד

תכנית מתאר כוללנית

בנימינה גבעת עדה

חזון ופרוגרמה רעיונית

ועדת היגוי

19.11.2015

עוזי גורדון בע"מ אדריכלים ומתכנני ערים

Uzi Gordon Ltd. Architects & Town Planners

2

ועדת היגוי

המועצה המקומית בנימינה גבעת עדה

משרד הפנים

ו .המרחבית שומרון

3

פנחס זוארץ

ראש המועצה

דיוויד ברייטבורד

מהנדס המועצה

מיכל מריל

יו"ר ועדת ההיגוי ,מנהל התכנון ,משרד הפנים

ליאת פלד

מתכננת מחוז חיפה ,משרד הפנים

הדר סלע

לשכת תכנון מחוז חיפה

הלית גונן

לשכת תכנון מחוז חיפה

עדי וינר סלע

יועצת שימור ,לשכת תכנון מחוז חיפה

אולה אקסלרוד

האגף לתכנון מקומי ,מנהל התכנון

מנדי שפיגלר

מהנדס הועדה

מ.א .אלונה

אריה שרון

ראש המועצה

מ.א .חוף הכרמל

כרמל סלע

ראש המועצה

עיריית אור עקיבא

יעקב אדרי

ראש העיר

מ.א .מנשה

אילן שדה

ראש המועצה

מ .מקומית זיכרון יעקב

אלי אבוטבול

ראש המועצה

מ .מקומית פרדס חנה -כרכור

חיים געש

ראש המועצה

רשות מקרקעי ישראל

ויקטור פילרסקי

מתכנן מרחב עסקי חיפה

משרד הבינוי והשיכון

רועי מרגלית

מרכז בכיר תכנון ערים

משרד התחבורה

אנה אוסטרובסקי

מהנדסת מחוז חיפה

משרד הבריאות

יעל אוסטפלד

מהנדסת לבריאות הסביבה ,לשכת הבריאות המחוזית

המשרד להגנת הסביבה

מיכאל בויאר

מנהלת תחום תכנון

משרד החקלאות

שרה אייל

מנהלת מחוז מרכז

משרד התיירות

סיגל בן עוז

מנהלת תחום בכיר השקעות ותיאום תיירות בצפון

משרד החינוך

גנאדי קמנצי

מנהל אגף א' מיפוי ותכנון

רשות הניקוז כרמל

משה יזרעאלי

מנכ"ל רשות הניקוז כרמל

החברה להגנת הטבע

יעל לביא-אפרת

רכזת שימור טבע ,מחוז חיפה

הקרן הקיימת לישראל

יעקב ארק

מנהל אזור מנשה -שרון

רשות הטבע והגנים

מיקי לדל

מחוז צפון

רשות העתיקות

כארם סעדי

ארכיאולוג מחוז חיפה

משרד התשתיות הלאומיות האנרגיה והמים

דורית הוכנר

מנהלת תחום בכירה תכנון פיסי

משרד הכלכלה

אריק ליבוביץ'

מנהל היחידה לתכנון מרחבי

רשות המים

גלבוע זינגר

רכבת ישראל

דב הלוי

ועדת עבודה

4

פנחס זוארץ

ראש המועצה

דיוויד ברייטבורד

מהנדס המועצה

מיכל מריל

יו"ר ועדת ההיגוי ,מינהל התכנון ,משרד הפנים

הדר סלע

לשכת תכנון מחוז חיפה

הלית גונן

לשכת תכנון מחוז חיפה

אולה אקסלרוד

האגף לתכנון מקומי ,מנהל התכנון

ו .המרחבית שומרון

מנדי שפיגלר

מהנדס הועדה

רשות מקרקעי ישראל

ויקטור פילרסקי

מתכנן מרחב עסקי חיפה

משרד הבינוי והשיכון

רועי מרגלית

מרכז בכיר תכנון ערים

המועצה המקומית בנימינה גבעת עדה

משרד הפנים

צוות תכנון

דורית שפינט

5

ראש צוות התכנון

זינה רזייב

אלנה קולופאיב

תכנון פיסי

גורדון אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ

נעם יום טוב

טל ונגר

ניהול לקוח

שני חינקיס ברק

ניהול ויעוץ חברתי

יואב דן

ניהול וריכוז הפרויקט

נילי מלכה וליאת רודד

יועצות סביבה

ענת ברקאי נבו

יועצת שיתוף הציבור

סלע לב ארי

ע .שיתוף הציבור

חן נאור

יועץ חברה ופרוגרמה

זוהר בן-יוסף

ע .ניהול ויעוץ הפרויקט

טלי טוך

אביב AMCG

תכנון נוף

טוך סרגוסי אדריכלות נוף בע"מ

תכנון תנועה ,תחבורה וכבישים

ש .קרני מהנדסים

ענבל אברהם

יועצת תשתיות -מים ,ביוב ,ניקוז ,הידרולוגיה

ענבל אברהם -הנדסת מים

שרון בנד חברוני

יועצת תיירות

City Matrix

אהוד חסון

יועץ כלכלה

גלי גלעדי

יועצת שימור

ענאן סלאמה

שמאי מקרקעין

פסיפס -שמאות מקרקעין ותכנון ערים

אלדב נטוביץ'

מיפוי ,מדידה ומחשוב

חץ הצפון

אנסאם סאבא ,לי נצר

דורון מגיד

רעות בן חיים

תוכן עניינים

| 1שלבי העבודה 7 .........................................................................................................

| 2מבוא 9 ......................................................................................................................

| 3תובנות עיקריות מסקירת מצב קיים10 ............................................................................

| 4בסיס החזון13 .............................................................................................................

| 5החזון המוצע 14 ............................................................................................................

| 6מטרות ויעדים 15 ..........................................................................................................

| 7יעדים וכלים 17 ............................................................................................................

| 8פרוגראמה רעיונית – תחזית אוכלוסיה 37 .......................................................................

| 9פרוגראמה רעיונית – כלכלה ותיירות43 ..........................................................................

| 10פרוגראמה רעיונית – חקלאות61 ..................................................................................

| 11סכמות רעיוניות 65 ......................................................................................................

| 12נספח תיירות 71 ..........................................................................................................

| 13נספח שיתוף ציבור83 .................................................................................................

| 14נספח בדיקת קיבולת נומינלית וריאלית111 .....................................................................

6

| 1שלבי העבודה לוח זמנים

7

שלב א :לימוד מצב קיים – מרץ 2015

שלב ב :חזון ופרוגרמה – יוני 2015

שלב ג :חלופות תכנון – נובמבר 2015

וועדת היגוי 1

שלב ד :פיתוח חלופה נבחרת – ינואר 2016

וועדת היגוי 2

שלב ה :גיבוש מסמכי התכנית -אפריל 2016

שלב ו :הגשת התכנית – ספטמבר 2016

8

| 2מבוא

בנימינה וגבעת עדה מועצה מקומית רב קהילתית ,נטועה במרחב רב הזדמנויות ואתגרים" ,יושבת על

הגדר" שאינה מנצלת אותו באופן המיטבי .מצב זה מחייב גיבוש חזון חד ומדויק שמתמקד בשימור

צביונה ופיתוח מערכות ציבוריות מרחביות אשר יעשירו את חיי הקהילות ויקנו לתושבים איכות חיים

שנשענת על ההון האנושי ,הטבע הסובב ומיקום הגיאוגרפי.

החזון גובש ב"רב שיח" שהתקיים עם הציבור הרחב ,עם נציגי המועצה ועם עורכי התכנית ,במסגרת

שני מפגשים (בגבעת עדה ובבנימינה) סביב שולחנות עגולים ,ובצוות חשיבה שכלל את נציגי המועצה

עורכי התכנית האסטרטגית ועורכי תכנית המתאר.

החלק הראשון בדו"ח שלהלן מציג את החזון ובהמשך נגזרות מחזון זה מטרות וסל של כלים

ואמצעים בדרך להגשמתן.

החלק השני של הדו"ח כולל פרוגרמות איכותיות לנושאים השונים:



תחזית אוכלוסייה אל מול קיבולת סטטוטורית



ופרוגרמות רעיוניות בנושאים :שטחי ציבור ,תיירות ,כלכלה ושטחים פתוחים.

לדו"ח מצורף סיכום שני המפגשים שהתקיימו בישובים סביב השולחנות העגולים עם הציבור הרחב,

עם נציגי המועצה ועורכי התכנית בשני המפגשים.

9

| 3תובנות עיקריות מסקירת מצב קיים



בנימינה ישוב בעל אופי סמי עירוני עם זיקה למרחב המעויר גבעת עדה אופי כפרי זיקה למרחב

פתוח ,על התכנית לשאוף לשימור האיזון העדין בין הפיתוח העירוני לבין הטבע הסובב.



העובדה שבקעת הנדיב היא ליבה של המועצה המקומית מבטיחה את השמירה עליה.



ענף החקלאות הוא אחד מבסיסיה וממקורותיה של האיכות הנופית במרחב כדי לשמרו יש להבטיח

תנאים כלכליים לקיומו.



הצורך ברמת קישוריות בין הישובים אל מול הרצון לשמר את משאב הטבע הערכי מציב

קונפליקט שמחייב איזון.



ממשק עם מערכת דרכים אזורית ואל תחנת רכבת מהווים קרקע פורייה לצמיחת מוקדים כלכליים.



הישובים סובלים מחוסר במערכת רציפה ,מוסדרת ואיכותית של תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים.

התכנית תשאף ליצירת מרחב ציבורי רציף ,מערכתי ומקשר שיהווה בסיס ליצירת קהילתיות,

תחושת שייכות ולכידות חברתית.



המיקום במרכז ובקרבה למוקדי עניין מהווה הזדמנות לפיתוח תיירות.



המועצה המקומית נהנית מאוכלוסייה במעמד סוציו-אקונומי גבוה ומנגד אינה מאוזנת

תקציבית ונותנת רמת שירותים נמוכה .לאורך השנים האחרונות ,הורע מצבה הכלכלי של הרשות

המקומית .מספר יחידות הדיור גדל ולא היה שינוי בהיקף שטחי התעסוקה והמסחר.



קיים אחוז גבוה של משפחות צעירות ומשפרות דיור ואחוז נמוך יחסית של אוכלוסייה צעירה

ואוכלוסייה מבוגרת .צפי האוכלוסייה המקסימלי בתמ"א 35/עומד על 20,000תושבים .קיימים

ביקושים למגורים במקום שיביאו את הישובים ב"קלות" לצפי המקסימלי.

10

| 3תובנות עיקריות מסקירת מצב קיים

11

הוצאת מסילת הרכבת והתחנה מהשטח הבנוי הינה

הכרחית עקב הצורך להגביר את מהירות הרכבת הבין

עירונית.

לקו הרכבת המהירה תהיה תחנה אחת בין חיפה לתל

אביב .רכבת פרברית תמשיך לעצור בבנימינה .ניתן

לאפשר גם רכבת פרברית לחיפה מבנימינה.

4

652

הוצאת המסילה והתחנה אל הדופן המערבית של

בנימינה ,תביא לשינוי חיובי במבנה הישוב,

בהזדמנות הכלכלית ובאיכות החיים של תושבי

בנימינה.

תקופת הביניים עד להכפלת מסילת הרכבת עלולה

להיות ממושכת ועל כן יש צורך להתוות פתרון תחבורתי

הולם הן למצב הקיים והן למצב העתידי.

653

653

מסילת רכבת

דרך קיימת

מעבר רכבת

| 3תובנות עיקריות מסקירת מצב קיים

בנימינה היא מושבה גדולה ,המחולקת לשכונות וקהילות שונות יחסית באופיין ובהרכב אוכלוסייתן.

גבעת עדה מאופיינת בקהילה מלוכדת ורמת היכרות גבוהה יחסית בין התושבים .קהילתיות זו נתפסת

כנכס משמעותי

תובנה זו מציפה דילמה בין המשך הצורך בגידול האוכלוסייה באופן המונע תהליכי הזדקנות ודעיכה

חברתית ,לבין הרצון לשימור הצביון הכפרי-חקלאי וחיזוק תחושת קהילתיות.

המבנה הפיזי הקיים במושבות מציף חסמים ליצירת תחושת הקהילתיות שיש להתגבר עליהם:



העדרם של מרחבים ציבוריים מפותחים שיעודדו מפגשים בין תושבים וחיזוק חיי קהילה.



מכשולים פיזיים המובילים לפיצול של קהילות בתוך המושבות (מסילת הרכבת בבנימינה והוואדיות

בגבעת עדה).



חסרון במקורות תקציביים יציבים למועצה (לפחות בטווח הזמן הקרוב) המקשים על היכולת לספק

רמת שירות גבוהה לתושב.



רמת המחירים הגבוהה בשתי המושבות מאלצת זוגות צעירים בני המקום להגר.

12

| 4בסיס החזון

13

הון אנושי

זהות ייחודית

של כל

מושבה

איכויות של

בקעת הנדיב

חזון

| 5החזון המוצע

בנימינה וגבעת עדה מושבות בעלות אופי כפרי ,המשלבות טבע ואיכות חיים

לתושביהן ,בסביבה חקלאית בבקעת הנדיב.

מושבות המוקירות ,משמרות ומטפחות את זהותן ומורשתן וממנפות את משאביהן

הטבעיים ,תוך אחריות לדורות הבאים.

מועצה בעלת איתנות כלכלית ,המובילה מערכת חינוך איכותית ,מכירה במגוון

הקהילות שבתוכה ובזהותן הייחודית ,ופועלת במשותף עם תושביה ,לחיזוק חוסנן.

14

| 6מטרות ויעדים

היבטים

היבטים

פיזיים

15

מטרות ויעדים

•

יצירת שלד ומרקם ישובי המשרתים אורח חיים בעל אופי כפרי -עירוני בסביבה

חקלאית.

•

פיתוח מרקם המגדיר יחידות קהילתיות ומעודד התחדשות האוכלוסייה.

•

חיזוק הזהות הנפרדת של כל מושבה תוך התבססות על סיפורים ,אתרים ונופים.

•

יצירת מערך תשתית העונה על צרכי היישוב בהווה ובעתיד (תחבורה ,מים ,ביוב וניקוז).

•

עידוד החקלאות והבטחת הכדאיות הכלכלית.

•

שימור על ערכי נוף וטבע במרחב הסובב ופיתוח בר קיימא.

נוף ,מרחב •

וסביבה

פיתוח מערך שטחים ירוקים רציפים ונגישים כמרכיב בעיצוב זהות המושבות וכמקום

מפגש בין קהילות.

•

פיתוח רשת צירים איכותית ,רציפה ,נגישה ובטיחותית להולכי רגל ולרוכבי אופנים.

•

חיזוק הקשר בין שלד המושבות אל הטבע ,החקלאות והסביבה.

•

יצירת תשתית לשירותי חינוך ברמה גבוהה.

•

יצירת רצף דורי.

•

עידוד יוזמה חברתית ותרומה לקהילה.

•

יצירת תשתית לשילוב מוסדות לחינוך ,קהילה ותרבות הפנאי כ"מקום" למפגש בין

קהילות.

•

חיזוק הבסיס הכלכלי של המועצה המקומית לרבות ענף התיירות

•

העצמת עסקים קטנים

חברה

בסיס

כלכלי

16

17

יעדים וכלים

18

| 7יעדים וכלים

19

כלים ואמצעים

יעדים

•

הוצאת מסילת הרכבת ותחנת הרכבת מהמרקם הקיים.

שלד מקושר

•

הוצאת תנועה עוברת מתחום היישוב.

בנימינה

•

יצירת שלד תנועה היררכי ,קריא וקל להתמצאות.

•

יצירת רשת צירים מקשרת בין שתי אונות היישוב לתנועה מוטורית ,לרוכבי אופניים

ולהולכי הרגל.

הוצאת מסילת הרכבת ותחנת

הרכבת מהמרקם הקיים

15.00מ'

הוצאת תנועה עוברת מתחום היישוב

27.50מ'

11.50מ'

פסי רכבת

רח' המסילה

54מ'

רח' תירוש

יצירת שלד היררכי ורשת

מקשרת בין שתי אונות היישוב

לאחר הסטת מסילת הרכבת מתפנה רצועה

ברוחב של כ 27-מ' .משני צדי הרצועה דרכים

(דרך מס' ,652ממערב רח' תירוש) המגדירות

יחד רצועה ברוחב של כ 54-מ'.

| 7יעדים וכלים

יעדים

שלד מקושר

בנימינה

20

כלים ואמצעים

•

פיתוח המרחב המתפנה לאחר הסטת מסילת הרכבת כמרחב ציבורי איכותי ,עם

שימושים מעורבים ,המחבר בין חלקי המושבה (מזרח-מערב) ובין מוקדי נוף

ותעסוקה (צפון-דרום).

•

עידוד תנועה א-מוטורית ע"י פיתוח רשת שבילי אופניים וטיילות.

Watford Parade by BDP- UKפארק המסילה ,ירושלים

University of Floridaפארק המסילה ,ירושלים

Town Square Park in St George Utah

| 7יעדים וכלים

יעדים

21

כלים ואמצעים

•

פיתוח הציר הראשי של המושבה (רח' החי ורח' הרימון) כשדרה ראשית ולאורכה

מרחב ציבורי פעיל ומקשר בין השכונות.

שלד מקושר •

פיתוח אזור הכניסה להרחבה ולמושבה כמרחב ציבורי והפיכת המקטע של דרך

הרגבים כחלק ממנו.

גבעת עדה

•

פיתוח המרחב החקלאי שבין ההרחבה למושבה כמרחב פתוח מקשר.

•

פיתוח רשת שבילי אופניים וטיילות.

Houston, Texas

| 7יעדים וכלים

ציר ראשי של המושבה (רח' החי ורח' הרימון) -שדרה ראשית ולאורכה מרחב ציבורי פעיל ומקשר בין השכונות

לפני

אחרי

22

| 7יעדים וכלים

יעדים

23

כלים ואמצעים

•

פיתוח אזורים חדשים מודולריים ,המשתלבים פיזית בשלד הקיים ,מבוססים על

מוקדים קהילתיים עצמאיים ומאפשרים רקמת חיים קהילתית.

•

פרישת מערך שירותי הציבור (חינוך ,פנאי ,שירותים אזרחיים) באופן המעודד מפגש

חברתי פנים-קהילתי ובין-קהילתי.

זהות

וקהילתיות •

בנימינה

•

•

הקצאה רחבה של שטחים למוסדות חינוך וקהילה שיאפשר מגוון רחב של פעילויות

חינוך פורמאלי וא-פורמאלי.

פיתוח מרחבים ציבוריים איכותיים ,נגישים ובטיחותיים המעודדים הליכה ברגל

ורכיבת אופניים.

פיתוח המרכז היישובי כמקום מפגש בין-שכונתי באזור המסילה המתפנה.

| 7יעדים וכלים

יעדים

24

כלים ואמצעים

•

פיתוח השדרה הראשית כמקום מפגש בין-שכונתי

•

שימור קנה המידה הקיים והקומפקטי של השכונות כמרחב המעודד קהילתיות.

•

הקצאה רחבה של שטחים למוסדות חינוך וקהילה שיאפשר מגוון רחב של פעילויות

חינוך פורמאלי וא-פורמאלי.

גבעת עדה •

פרישת מערך שירותי הציבור (חינוך ,פנאי ,שירותים אזרחיים) באופן המעודד מפגש

חברתי פנים-קהילתי ובין-קהילתי.

זהות

וקהילתיות

•

פיתוח מרחבים ציבוריים איכותיים ,נגישים ובטיחותיים המעודדים הליכה ברגל

ורכיבת אופניים.

Vegreville, Canada

Paddington Green, London

| 7יעדים וכלים

יעדים

25

כלים ואמצעים

• הקמת חללי עבודה משותפים לבעלי מקצועות חופשיים ועידוד עבודה מהבית.

• פיתוח שירותי בילוי ופנאי.

התחדשות

אוכלוסייה

• ייעול התחבורה הציבורית.

• יצירת תמהיל יח"ד מגוון שעונה על ביקושים של אוכלוסיות השונות ומאפשר רצף דורי:

דירות קטנות ייחודיות ,תוספת דירות במבנים חד משפחתיים קיימים ובנחלות ,דיור

ייעודי לאוכלוסייה מבוגרת.

Jerusalem Startup Hub

מתחם התחנה ,תל אביב

בנימינה

| 7יעדים וכלים

יעדים

אופי היישוב

בנימינה

מושבה

סמי-עירונית

26

כלים ואמצעים

•

שימור אופיו של המרקם הבנוי כמרקם בעל אופי עירוני -כפרי ופיתוח אינטנסיבי של

המרחב הציבורי.

•

טיפוח המרקם הקיים ופיתוח בניה חדשה משתלבת ומשמרת את אופי המושבה.

•

ציפוף בינוי מבוקר והגבלת גובה המבנים ,במיוחד בתכניות פינוי בינוי ,בין היתר

באמצעות בינוי מרקמי המשתלב בסביבתו ובאמצעות ניוד זכויות למתחמים אחרים.

רחוב חוחית ,חיפה

מתחם התחנה ,תל אביב

Granada, Spain

Watford Parade by BDP- UK

| 7יעדים וכלים

27

יעדים

כלים ואמצעים

אופי היישוב •

הגברת הזיקות בין השכונות הקיימות והשטחים הציבוריים אל השטחים החקלאיים

העוטפים.

בנימינה

מושבה

סמי-עירונית

•

•

יצירת רחובות קצה המאפשרים את החוויה של ההליכה בקצה היישוב לאורך השדות

החקלאיים.

הדגשת המוטיבים החקלאיים בשטחים הפתוחים ובמיוחד בשטח המתפנה

מהמסילה ,גם באמצעות גינות קהילתיות.

| 7יעדים וכלים

28

יעדים

אופי היישוב

גבעת עדה

-מושב(ה)

כלים ואמצעים

•

אזור ההרחבה – שימור המרקם והמרחב הציבורי באופי כפרי

•

אזור המושבה – שימור המרקם באופי של מושבה ,פיתוח המרחב הציבורי באופי

עירוני.

•

שימור מבנה השכונות כ"שלוחות" אל השטחים החקלאיים העוטפים ,תוך הכנסתם

אל פנים היישוב.

Portland, Oregon

רחוב דפנה ,גבעת עדה

Park Groot Schijn by Maxwan architects + urbanists

| 7יעדים וכלים

יעדים

29

כלים ואמצעים

•

זיקות אל

הטבע

הסובב

בנימינה

הכוונת המרחב הציבורי אל השטחים הסובבים בעלי ערכי נוף וסביבה:

קישור המרחב המתפנה (מהמסילה) אל המחצבה ואל נחל עדה ולשמורת אחובנימינה.

פיתוח צירי הליכה ושבילי אופניים לכיוון מזרח אל השטחים החלקאיים ואל נחלתנינים הגובל בדופן המזרחית.

-רחובות קצה לאורך השדות החקלאיים.

Park Groot Schijn

שימור הנחלים כמשאב

ציבורי קהילתי

חיזוק קשר פנים חוץ

(מחצבה ,נחלים ,בקעה)

Wadi Al Azeiba, Freiburg, Germany

| 7יעדים וכלים

יעדים

זיקות אל

הטבע

הסובב

גבעת עדה

30

כלים ואמצעים

•

•

•

שמירה על המרחב הפתוח בין ההרחבה למושבה וזה שלאורך נחל עדה.

העצמת המבטים מהשדרה הראשית ומהשכונות אל השטחים הסובבים ואל הנוף.

פיתוח רחובות ושבילים אל השדות ואל יער אלונים.

חשיפה מהשדרה הראשית

אל הטבע הסובב

Wadi Al Azeiba by Atelier Jacqueline Osty & Associés- OMAN, Freiburg, Germany

| 7יעדים וכלים

יעדים

ערכי נוף

וטבע סובב

31

כלים ואמצעים

•

•

שימור ועידוד החקלאות

שימור על ערכי נוף וטבע במרחב הסובב ופיתוח בר קיימא – חקלאות ,נחלים,

שמורות ,חורשות (יער אלונים) ,חוטם הכרמל ,המחצבה.

פעילויות פנאי במפגש הנוף והחקלאות.

•

מתן פתרונות לחממות ומבני משק חקלאיים ,תוך התחשבות בשימושי הקרקע

הסמוכים ,רגישות השטחים הפתוחים ובבעלות על הקרקע.

•

אמצעים משלימים – הוזלת מים ,עידוד שימוש בהדברה ביולוגית.

•

חקלאות

בקעת הנדיב כשטח פתוח

מקשר בין בנימינה וגבעת עדה

Watford Parade by BDP- UK

| 7יעדים וכלים

יעדים

חיזוק הזהות

היישובית

32

כלים ואמצעים

•

•

שימור ,שיקום וטיפוח של אתרים ונופים המהווים חלק מסיפורי המורשת ותולדות

היישוב.

שילוב מרכיבי מורשת פיסיים בשלד היישוב ובמרחב הציבורי.

המושבה הגרמנית ,חיפה

מתחם התחנה ,תל אביב

מתחם התחנה ,תל אביב

מחצבת בנימינה ,טוך -סרגוסי אדריכלות נוף

| 7יעדים וכלים

33

מטרת

השימור

שימור המורשת הבנוייה ונופי מורשת התרבות בתחום התכנית כבסיס לסיפור המורשת

ההיסטורית ,חיזוק הזהות המקומית ורוח המקום ותרומה לפיתוח התיירותי.

יעדים

כלים ואמצעים

• זיהוי לימוד ושימור מאפייני המתחם :נפחי בינוי וחתכי רחוב אופיינים ,צמחייה ותיקה.

שימור

מתחם

המושבה

ההיסטורית

בנימינה

• זיהוי ושימור מבני ראשית ההתיישבות במתחם.

• השמשת מבנים לשימור ע"י הוספת שימושים תיירותיים ואחרים.

• יצירת מסלול משולט -סיפור המושבה.

• קישור המושבה ההיסטורית בשביל טיול לאתרי מורשת נוספים :גבעת הפועל

והמחצבה.

מסלול מקשר אתרי מורשת

מסלול סיפור המושבה

רחוב המייסדים

| 7יעדים וכלים

יעדים

שימור

מתחם

המושבה

ההיסטורית

גבעת עדה

34

כלים ואמצעים

• זיהוי לימוד ושימור מאפייני המתחם :נפחי בינוי וחתכי רחוב אופיינים ,אלמנטים של

גידור וכניסות לחצרות ,צמחייה ותיקה.

• זיהוי ושימור מבני ראשית ההתיישבות במתחם.

• השמשת מבנים לשימור ע"י הוספת שימושים תיירותיים ואחרים.

• שילוט מבנים ואלמנטים -סיפור המושבה (קיים חלקית).

| 7יעדים וכלים

יעדים

שימור נוף

מורשת

תרבות

בקעת הנדיב

35

כלים ואמצעים

•

שימור נופה התרבותי של בקעת הנדיב ,מסורת העיבוד המגוון של הקרקע ,אופי

החלקות והגידולים.

36

37

פרוגראמה רעיונית – תחזית אוכלוסיה

38

| 8תחזית אוכלוסייה

ניתוח המצב הקיים העלה כי על אף שבנימינה וגבעת עדה הן שתי מושבות נפרדות ובעלות אופי שונה (פיזית,

סביבתית וחברתית-כלכלית) ,יש להן מספר מכנים משותפים:

.1

המושבות מבוקשות למגורים על ידי תושבי המקום ומשפרי דיור;

.2

לאורך השנים התאפיינו המושבות בקצב גידול אוכלוסיה גבוה כפועל יוצא מהביקוש

.3

היצע שטחי המגורים במושבות הולך ומדלדל

.4

הרכב אוכלוסייתן מתאפיין בריבוי משפחות צעירות עם ילדים.

מאפייני גידול האוכלוסייה בשנים האחרונות מעוררים קונפליקט בין שאיפות התושבים לחיזוק מסגרות

קהילתיות ולשימור הצביון הייחודי למושבות ,לבין חששם מגידול משמעותי באוכלוסיית משפרי הדיור במושבות

ומשינוי הצביון הקהילתי בהן.

להלן נבחן את מכלול האפשרויות העומדות בפני המועצה והמושבות בכל הקשור לגידול האוכלוסייה .תחילה

יתוארו תרחישי גידול אוכלוסייה שונים על בסיס מגמות עבר .אלו ייבחנו על רקע מסקנות ניתוח הקיבולת

הסטטוטורית למגורים; משמעויות הגידול מבחינת כמות השטחים המניבים הנדרשים לצורך שמירה על איזונה

התקציבי של הרשות (והסבירות לממשם); ורצונות התושבים במושבות כפי שבאו לידי ביטוי במפגשי שיתוף

הציבור ועמדת צוות התכנון כפי שמתבטאת בחזון התכנית.

39

| 8יעד האוכלוסיה בתכנית -תרחישי גידול אוכלוסיה עפ"י מגמות קיימות

ניתוח המצב הקיים הצביע על כך כי קצב גידול האוכלוסייה בבנימינה וגבעת עדה הוא גבוה ועומד על 4.4%

בשנה בממוצע בשני העשורים האחרונים .יחד עם זאת ,הוא מאופיין במגמת ירידה:

אם בין 1995ל 2002-עמד שיעור הגידול על 4.75%בשנה בממוצע ,ובין 2003ל 2008-הוא עלה ל 4.9%בשנה,

בין 2008ל 2011-הוא ירד ל 4%-בממוצע ,ובשנתיים האחרונות עבורן יש נתונים ( 2012ו )2013-הוא צנח ל-

.2.4%כל זאת בעוד ברשויות המקומיות היהודיות הגידול השנתי הממוצע הוא יציב יותר ועומד בעשור האחרון

( )2003-2013על כ 3.1%-בממוצע.

לצורך הערכת היקפי אוכלוסיה אפשריים בבנימינה וגבעת עדה בעתיד ,נקבעו שלושה תרחישי גידול:

תרחיש נמוך בו קצב הגידול השנתי הממוצע הינו 1.5%ומורכב בעיקרו מריבוי טבעי (שעור הריבוי

הטבעי השנתי הממוצע בבנימינה גבעת עדה בין השנים 2003-2013עמד על .)1.6%

תרחיש בינוני ,בו קצב שעור הגידול הממוצע הינו 2.5%לשנה ומורכב מריבוי טבעי ומרכיב קטן

יחסית (כ – )1%של הגירה .תרחיש זו דומה לשעורי הגידול המאפיינים את המועצה בשנתיים האחרונות

(.)2.5%

תרחיש גבוה ,בו קצב שיעור הגידול הממוצע עומד על 4%בשנה ,כלומר שעור גבוהה יותר של הגירה

ביחס לתרחישים הקודמים ,הנמוך במעט משעור הגידול שאפיין את היישוב בשני העשורים האחרונים.

כאמור בדברי המבוא ,תרחישי גידול אלו נבחנו אל מול הקיבולת הסטטוטורית שנותחה בדו"ח זה ,אל מול

היעד המינימאלי שהוגדר לייצוב מקורות ההכנסה של הרשות; העדפות התושבים כפי שבאו לידי ביטוי במפגשי

שיתוף הציבור; ועמדת צוות התכנון באשר לחזון החברתי כמפורט לעיל .על בסיס כל אלו גובש טווח ליעד

אוכלוסייה רצוי בשנת .2035

40

| 8יעד אוכלוסיה מבוסס מגמות קיימות

41

בהתאם לחלופות הגידול ,מתואר להלן גודל האוכלוסייה במועצה ובכל אחת מן המושבות עד לשנת .2035

2035

2013

חלופה בינונית ( )2.5%חלופה גבוהה ()4%

חלופה נמוכה ()1.5%

בנימינה

10,470

14,528

18,025

24,813

ג .עדה

3830

5,314

6,594

9,077

המועצה

14300

19,842

24,618

33,890

40000

33,890

35000

30000

24,618

25000

19,842

20000

14300

15000

8,800

10000

5000

0

2035

2032

2029

2026

2023

2020

גבוהה

2017

בינונית

2014

נמוכה

2011

2008

2005

2002

| 8יעד האוכלוסייה הרצוי לשנת היעד בתכנית

42

יעד האוכלוסייה מורכב כאמור מארבעה גורמים :הקיבולת הסטטוטורית בתכניות מתאר ארציות ומחוזיות ,הביקוש

למגורים ביישוב ,העדפות התושבים לגבי אופי וצביון יישובם ,וכושר הנשיאה הכלכלי של הרשות לשאת בעלויות מתן

השירותים לתושבים.

קצב הגידול השנתי במועצה בשני העשורים הקודמים ( )4%משקף ביקוש גבוה מאוד למגורים במועצה .בהינתן תרחיש

זה עד שנת 2035צפויה המועצה לגדול לכדי 34,000נפש .כפי שהראינו לעיל רף הקיבולת הסטטוטורית הקיימת

(בתכניות מפורטות ובתמ"מ )6/מאפשרת מימוש של תרחיש זה.

אשר להעדפות התושבים -מפגשי שיתוף ציבור הצביעו באופן ברור על כך שרצון התושבים ונציגיהם ,בעלי התפקידים

במועצה ,הוא למצוא את האיזון בין האווירה הכפרית במושבות לאופי הסמי-עירוני שלהן ,ללא גידול משמעותי בעתיד.

בראיה כלכלית -עפ"י ההנחה כי לצורך איזון כלכלי של הרשות נדרשים לפחות 10מ"ר של שטחי ארנונה לא למגורים

לנפש ,יוצא כי על הרשות להכפיל בין פי 2.5לבין 5את שטחי הארנונה המניבים הקיימים בתחומה .אנו סבורים כי

הכפלה פי 2עד 3של שטחי הארנונה לא למגורים במועצה היא בגדר משימה מאתגרת ביותר אך עם זאת אפשרית

בטווח הזמן של 20שנה .נראה כי הגדלה מעבר לכך הינה בלתי ריאלית (להרחבה ראו בפרק הכלכלי בדו"ח).

לאור תובנות אלו בכל הנוגע להעדפות התושבים ולכושר

הנשיאה הכלכלי ,אין ספק שיעד האוכלוסיה הרצוי לבנימינה

וגבעת עדה צריך להיות נמוך משמעותית מהקיבולת

הסטטוטורית ומגמות הביקוש .כלומר יעד האוכלוסייה

הנורמטיבי למועצה צריך לנוע בין 20,000ל25,000-

תושבים לכל היותר עד שנת .2035זאת בהתאם לתחזית

הגידול הנמוכה והבינונית.

הקיבולת

הסטטוטורית

העדפות התושבים

יעד גידול

אוכלוסייה

נורמטיבי?

הביקוש למגורים

כושר הנשיאה

הכלכלי

43

פרוגראמה רעיונית – כלכלה ותיירות

44

| 8חיזוק הבסיס הכלכלי -מצב קיים



שטחי המסחר והתעסוקה לתושב בבנימינה -גבעת עדה נמוכים מהנדרש ,באופן הפוגע בהכנסות

מארנונה לא למגורים ,מקשה באספקת שירותים ברמה גבוהה ופוגע באיתנות הפיננסית של המועצה.



בהשוואה לישובים אחרים בסביבה ,אחוז נמוך באופן יחסי מתושבי הישוב מועסקים בו בשל מיעוט

מקומות תעסוקה.



לבנימינה -גבעת עדה חסרון לקוטן בהשוואה למרבית הרשויות האחרות במרחב וכן קושי להתחרות מול

אזורי התעסוקה ומתחמי המסחר הקיימים והמתוכננים במרחב.

מקור :דוחות כספיים מבוקרים רשויות מקומיות 2013



קיים אי שוויון בין הרשויות המקומיות במרחב בחלוקת שטחי לא מגורים ובנימינה -גבעת עדה היקף

השטחים לא למגורים כמעט הנמוך ביותר.



בבנימינה -גבעת עדה שני מתחמי תעסוקה :אזור תעשיה כרמל ומתחם הרכבת ,בהם מסחר בהיקף

מצומצם.

45

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -מטרת העל והגדרת היעד

46

מטרת העל -חיזוק הבסיס הכלכלי של המועצה המקומית והתיירות כחלק ממנו

יעד שטחים מניבים לתושב לשנת :2035

יעד מינימלי:כ 10 -מ"ר לתושב (הכפלה לעומת מצב קיים ).

תוספת הכנסות מארנונה לא למגורים בסך כ ₪ 350 -בשנה לתושב.

שטח השווה לממוצע רשויות עם 10-20אלף תושבים ומדד סוציו אקונומי .7-10

יעד גבוה:של כ 15 -מ"ר לתושב (פי 3ממצב קיים).

תוספת מארנונה לא למגורים בסך כ ₪ 700 -בשנה לתושב.

אפשרות למתן שירותים ברמה גבוהה.

הנחת העבודה :ההכנסה הממוצעת למ"ר מחויב לא צפויה להשתנות בעתיד .הגדלת המשקל של שטחי תעשיה,

מלאכה ותיירות יתרמו להפחתה בהכנסה הממוצעת.

הכנסה והוצאה לנפש - 2013

בש"ח

הכנסות גרעון

הוצאה

מארנונה שוטף

לנפש

לנפש

לנפש

גרעון

מצטבר

לנפש

ממוצע רשויות

יהודיות 10-20אלף 5,435

תושבים סוציו 7-10

בנימינה -גבעת עדה 5,248

2,265

73

761

1,903

128

1,400

- 187

- 362

55

639

הפרש

עיבוד נתונים מהדוחות המבוקרים של הרשויות המקומיות לשנת 2013

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -היקף שטחים מניבים נדרשים

47

בהתאם לשלושת תרחישי גידול האוכלוסיה נבחן היקף השטחים המניבים הנדרשים מבחינה

ריאלית ,על פי היעד המינימלי ( 10מ"ר לתושב):

40000

33,890

35000

24,618

27,855

19,842

21,759

30000

25000

18,818

17,423

15,871

20000

14300

15000

10000

5000

0

2035

2033

2031

2029

2027

גבוהה

ב 2035-ידרשו כ190-350-

אלף מ"ר מניבים

עד

X*5

2025

בינונית

2023

2021

2019

2017

2015

2013

נמוכה

ב 2020-ידרשו כ150-190 -

אלף מ"ר מניבים

עד X * 2.7

כיום כ 70,000-מ"ר מניב

נדרש כ 140,000-מ"ר

X*2

X

חתירה ליעד של 10מ"ר שטחים מניבים לתושב בטווח חלופות הגידול תחייב הכפלה

של השטחים המניבים הקיימים בשיעור שבין 2.5ל5 -

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי – מתחמי תעסוקה ומסחר

אזור תעשיה כרמל

מאפיינים

לפי תב"ע שבתוקף שטח הקרקע ביעוד תעשיה ומלאכה 402דונם ושטחי הבניה האפשריים 384אלף מ"ר

(עיקרי ושרות).

מעון לחוסים

עסקים

סה"כ שטחים

שטחי בניה אזור תעשיה כרמל -

אלף מ"ר

8.1

10.5

18.6

היקף מימוש שטחי הבניה בפועל 4.8% -מהפוטנציאל התב"עי







העסקים העיקריים הפועלים במקום :אולמי אירועים ,מפעל בטון ,יקב ומסחר.

המתחם ממוקם באזור עם רגישות נופית (שאינו מתיישב עם פיתוח תעשיה ומלאכה) ,מאופיין בפיתוח

סביבתי נמוך ,זמינות תשתיות נמוכה ותדמית ירודה.

אזור התעשיה ממוקם על הדרך המחברת את בנימינה וזכרון יעקב ,מאופיין בביקושים נמוכים ורמ"י אינו

משווק את הקרקעות הפנויות.

כיווני פעולה אפשריים







בשל רמת התחרות הגבוהה במרחב לא צפוי מימוש של שטחי הבניה וכדי לממש את הפוטנציאל נדרשים

שינויים בתכנית שבתוקף לרבות אפשרות הרחבה לשימושים בתחום התיירות והפנאי.

יש חשיבות בקביעת ייעודים שיתאימו לרגישות הנופית.

נדרשת השקעה כספית משמעותית בפיתוח סביבתי ותשתיות ובמיתוג ושיווק המתחם.

48

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי – מתחמי תעסוקה ומסחר

מתחם הרכבת

מאפיינים











לפי תב"עות שבתוקף שטח הבניה העיקרי במתחם כ 60 -אלף מ"ר (עיקרי ושרות) ,בעיקר ביעוד

תעשיה ומלאכה .

לפי סקר שנערך בעבר ניתן להעריך כי מחצית משטחי הבניה התב"עיים מנוצלים.

אושרה להפקדה תכנית ,353-0225029אשר תגדיל את שטח הבניה העיקרי ל 104 -אלף מ"ר ,מהם כ-

70%לתעסוקה ו 30% -למסחר.

תחנת הרכבת הממוקמת במתחם תורמת לפעילות העסקית במקום.

אם יוחלט על ביטול התוואי הנוכחי של קו הרכבת והסטתו מערבה ,תהא לכך השפעה על אטרקטיביות

המתחם.

כיווני פעולה אפשריים







המתחם מתאים לשמש כמע"ר /המרכז האזרחי של הישוב בו ימוקמו שטחי מסחר ,בילוי ,שירותים

ותעסוקה.

לתכנית לשדרוג והרחבת המתחם חשיבות גדולה בפיתוח מוקד תעסוקה בישוב ולהגדלת ההכנסות

מארנונה לא למגורים.

יש לבחון אפשרויות להגדלת השטחים למסחר ותעסוקה על ידי שינוי יעוד שטחי קרקע סמוכים (כפוף

לבדיקת ישימות).

49

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי – שטחי בניה מניבים

50

תוספת שטחי בניה מניבים בבנימינה – גבעת עדה בשנת היעד:

אוכלוסיה בשנת היעד -אלף נפש

שטח לא מגורים לנפש -מ"ר

סה"כ שטחי בניה נדרשים -דונם

שטח בנוי קיים -דונם

תוספת שטחי בניה לשנת היעד -דונם

חלופה

מינימום ביניים

25

20

12.5

10

250

200

73.7

73.7

גבוה

34

15

510

73.7

176.3

436.3

126.3

בניתוח הכמותי שנערך נמצא כי עמידה ביעד שטחי התעסוקה הנדרשים אינו בר השגה במתחם הרכבת

ובא"ת כרמל מהסיבות הבאות:









היקף הביקושים לאורך שנים

נגישות (לרבות הסטת הרכבת)

חסרון לקוטן

עודף היצע ברמה המרחבית ותחרות גבוהה

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי – רקע מרחבי

51

שטחי ארנונה לא למגורים

שטח מאושר

בתכניות

מפורטות

למסחר

ותעסוקה

(מ"ר

באלפים)

שטחי

ארנונה

למסחר

ותעסוקה

(מ"ר

באלפים)

.1חדרה

952

**

שטחי

אחוז מימוש

תעסוקה,

מתכניות

תעשיה

מפורטות

ומסחר-

מתארי (מ"ר)

%

6

5

זיכרון

יעקב

1,000

.2פרדס חנה כרכור

.3אור עקיבא

.4א .ת .קיסריה

444

291

1,190

192

232

495

43%

80%

42%

* 372

* 330

6

-

.5זכרון יעקב

288

178

62%

-

.6אזה"ת משותף

זכרון יעקב/

פרדיס/ג'יסר

* 200

.7בנימינה

496

74

70

15%

654

652

7

גבעת

עדה

4

בנימינה

653

653

2

3

אור

עקיבא

652

* תכנית בהכנה או מופקדת

** לא אותרו נתונים אמינים

א.ת.

קיסריה

651

2

4

פרדס חנה כרכור

•

6

אישור תכניות

בשל

במרחב קיים עודף היצע משמעותי של שטחי תעסוקה ומסחר ,הצפוי לגדול 5

גן שמואל

•

לבנימינה – גבעת עדה חסרון לקוטן ,בהשוואה למרבית הרשויות.

•

א"ת משותף עם אור עקיבא בעל יתרונות יחסיים מובהקים ומשפר את היתרון התחרותי.

1

מתאר ותכניות בהכנה.

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי – הרחבת שטחי תעסוקה

52

אפשרויות למיקום תוספת שטחי התעסוקה:

.1הצטרפות לאזור/י תעסוקה משותפ/ים עם רשויות אחרות

יתרונות -מימוש יתרון לגודל.

הקטנת תחרות במרחב. הגדלת ודאות בקבלת תקבולי ארנונה.חסרונות -מורכבות בניהול א"ת משותף רב רשותי .

-מרחק מהישוב (תלוי בחלופה).

אזור התעסוקה החדש בצפון אור עקיבא -נקבע בוועדת חקירת

הגבולות ובתכנית המתאר של אור עקיבא כאזור משותף לבנימינה-

ג"ע ואור עקיבא.

לפי תכנית המתאר לאור עקיבא ,היקף שטחי הבניה לתעסוקה

ומסחר (בהיקף מצומצם) כ 200 -אלף מ"ר (עיקרי).

טרם נקבע מנגנון לחלוקת הכנסות בין הרשויות.

יתרונות המתחם:

המתחם נהנה מנגישות טובה בשל מיקום על דרך ארצית ובקרבה

לתחנת רכבת מתוכננת.

מיקום בקרבה לבנימינה ג"ע ובסמוך למתחם התעסוקה של אור

עקיבא.

שיפור היתרון התחרותי של שני הישובים :בנימינה -ג"ע ואור

עקיבא.

שטחי הבניה במתחם אינם נותנים מענה לשטחי התעסוקה

הנדרשים לבנימינה ג"ע בט"א.

הצטרפות לאזור תעסוקה משותף אחר ,כגון :אזור תעשיה קיסריה.

א"ת צפוני

חדש

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי – הרחבת שטחי תעסוקה

.2הקמת א"ת בתחום השיפוט של בנימינה ג"ע ממזרח לכביש 4

ניתן לפיתוח כאזור תעסוקה עצמאי לבנימינה -גבעת עדה (באם יוחלט לא להצטרף למתחם התעסוקה

באור עקיבא) או כהרחבה עתידית של אזור התעסוקה המשותף עם אור עקיבא לאחר מימוש הבניה בו.

מאפשר מימוש יתרונות לגודל (בשל הזיקה לאזור התעסוקה של אור עקיבא) ובמקביל לשמור על

עצמאות של כל רשות.

יוצר דופן בנויה נוספת בצד המזרחי של כביש 4ודורש השקעה בקישור שני מתחמי התעסוקה שיהיו

משני צידי כביש .4

.3הרחבת אזור התעסוקה הקיים של הרכבת (ע"י תוספת שטחי קרקע) בדגש על משרדים ומסחר

53

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי – הרחבת שטחי תעסוקה

היתרון הכלכלי מתחם תעסוקה משולב/משותף לבנימינה -גבעת עדה ולאור עקיבא:



שטח והיקף גדול המאפשר להתחרות עם אזורי תעסוקה אחרים במרחב.



נגישות מעולה -מיקום על ציר תנועה אזורי וארצי וסמיכות לתחנת רכבת.



אוכלוסיה גדולה -במעגל הפנימי כ 60 -אלף תושבים בשנת היעד ,קרבה לעיר הגדולה באזור חדרה

ובמרחב הקרוב צפי לכ 300-אלף תושבים.



מתן מענה לטווח הארוך לשתי הרשויות.

סיכום

א"ת כרמל:

אינו אטרקטיבי לתעסוקה.

נדרשים שינויים בתכנית לרבות התרת פעילות בתחום התיירות ,הבילוי והפנאי.

מתחם הרכבת:

מתאים לשמש כמע"ר/מרכז אזרחי של בנימינה.

יש חשיבות בקידום התכנית לשדרוגו והרחבתו.

>> יש יתרון בקידום מתחם תעסוקה משולב/משותף לבנימינה ג"ע ולאור עקיבא .

>> בשל התחרות הגבוהה במרחב יש לפעול לגיוון הפעילות העסקית ולפתח תחומים

בהם לבנימינה -גבעת עדה יתרון יחסי :תיירות ותעשיה חקלאית.

54

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -עקרונות תכנוניים לחיזוק ענף התיירות

55

תרבות

Life style

חקלאות

מבצר

שוני

אביאל

גסטרונומיה ויין

מחצבת

בנימינה

הרטבת נחל

תנינים

מורשת מקומית

בילויים מבוססי טבע

גבעת עדה

תעלת תמסח

בנימינה

זרעוניה-

יסמין

בית חרושת

יסמין

יער אילות עדה

כפר גליקסון

אחו בנימינה

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -עקרונות תכנוניים לחיזוק ענף התיירות

מכלול צפוני

טבע ,ספורט ואתגר

תרבות והיסטוריה

גסטרונומיה ,חקלאות ויין

מבצר

שוני

אביאל

מחצבת

בנימינה

הרטבת נחל תנינים

גבעת עדה

תעלת

תמסח

בנימינה

בית חרושת

יסמין

זרעונ

יה-

יסמין

יער אילות

עדה

כפר גליקסון

אחו בנימינה

56

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -עקרונות תכנוניים לחיזוק ענף התיירות

מכלול צפוני -דגשים:

מבצר

שוני

אביאל

מחצבת

בנימינה

הרטבת נחל תנינים

גבעת עדה

תעלת

תמסח

בנימינה

בית חרושת

יסמין

זרעונ

יה-

יסמין

יער אילות

עדה

כפר גליקסון

אחו בנימינה

.1אזור תעשיה כרמל מהווה את המוקד הפוטנציאלי הטוב ביותר לפיתוח עסקים תיירותיים מניבים במכלול.

.2חשוב לבחון אפשרויות לשדרוג הפעילות התיירותית במחצבת בנימינה ושילוב פעילות אינטנסיבית יותר.

.3מוצע לפתח מוקדי הלנה גם בשטח המחצבה (קמפינג) וגם באזור התעשייה כרמל (מלונית קונספט).

57

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -עקרונות תכנוניים לחיזוק ענף התיירות

מכלול תיירות לב המושבה -מוקד משני

היסטוריה

אומנות ויצירה

גסטרונומיה ויין

טיפולי מרגוע ורפואה אלטרנטיבית

דגשים:

.1רחובות המייסדים והאיכר ישמשו כמוקד

שוטטות ,בילוי ותרבות משני שמשרת קודם

כל את אוכלוסית התושבים ובמידה פחותה

יותר עדה

גבעת

תיירות מורשת קבוצתית.

מבצר שוני

מחצבת

בנימינה

אביאל

הרטבת נחל תנינים

תעלת תמסח

בית חרושת

יסמין

.2חיוני לפתח בהם סצינה קולינרית ועיצובית

עבור יער אילות

תושביעדההמקום עם פוטנציאל שיתפוס גם

תיירים.

כפר גליקסון

.3פיתוח תיירותי אינטנסיבי של הרחובות הללו

יעמיס על ליבת היישוב תנועת תיירים גדולה

ועלול ליצור קונפליקט מובנה.

בנימינה

זרעוניה-

יסמין

אחו בנימינה

58

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -עקרונות תכנוניים לחיזוק ענף התיירות

מכלול תיירות דרום מערבי

תיירות חקלאית

עולם החי

מבצר שוני

דגשים:

מחצבת

בנימינה

אביאל

.1חיוני לאפשר באופן מושכל התקנה

של תשתיות מינימליות שיאפשרו

גבעת

עדה חקלאית-תיירותית כמו סככות

פעילות

התכנסות מוצלות ,שירותים ,מקור

שתיה וכיוב'.

הרטבת נחל תנינים

תעלת תמסח

בית חרושת

יסמין

יער אילות עדה

.2מומלץ לאפשר הקמה של מלונית

כפר גליקסון

בהיקף של עד 25חדרים

קונספט

בשטח הבורג' כדי להרחיב ולמצות

את הפוטנציאל התיירותי של המכלול.

בנימינה

זרעוניה-

יסמין

אחו בנימינה

59

| 9חיזוק הבסיס הכלכלי -עקרונות תכנוניים לחיזוק ענף התיירות

מכלול תיירות מזרחי

נב"ט ,טיול וניווט

רכיבה על אופניים

רכיבה על סוסים

דגשים:

.1מוצע להקים באזור זה אטרקציה

ייחודית בתחום הרכיבה על האופניים.

.2מוצע לשקול אפשרות לפיתוח מלונית

קונספט בתווך שבין ההרחבה

ליישוב.

מבצר שוני

אביאל

מחצבת

בנימינה

הרטבת נחל תנינים

גבעת עדה

תעלת תמסח

בנימינה

זרעוניה-

יסמין

בית חרושת

יסמין

יער אילות עדה

כפר גליקסון

אחו בנימינה

60

61

פרוגראמה רעיונית – חקלאות

62

| 10החזון החקלאי

63

חקלאות רב תפקודית ובת קיימא

חקלאות המייצרת ומספקת מזון טרי ,בריא ,איכותי ,מגוון ובעלות סבירה כל ימות השנה.

תורמת לפיתוח מעגלים כלכליים נוספים של תשומות ועיבוד תוצרת.

מייצרת ערכים של נוף תרבותי בעל חשיבות לאומית ,מורשת מושבות העלייה הראשונה.

שומרת ומטפחת ערכים חברתיים של מרקם ייחודי של משקים פרטיים קטנים ונחלות בקרקעות

מדינה ,וערכים שבין אדם לאדמתו.

כלכלה

חברה

סביבה

| 10פרוגראמה למבנים חקלאיים

מטרה:

מטרת הפרוגראמה הינה להעריך את מספר המבנים החקלאיים הנדרשים לחקלאי בנימינה-גבעת

עדה ,שעבורם יידרש למצוא פיתרון במסגרת הנספח החקלאי של תכנית המתאר.

הנחות יסוד לפרוגראמה:

לכל משק חקלאי פעיל ובגודל מינימאלי מתאים – ימצא פיתרון מיקום למבנה משק.

לכל משק חקלאי – מבנה משק אחד לכל היותר.

מספר המבנים הנדרשים (הערכה):

כ 60-מבנים ,בהתאם למספר המשקים הפעילים בישוב.

ראוי לציין כי תכנית ש 23/א מתירה הקמת מבנה משק אחד לכל 5דונם שטח חקלאי .בחישוב על

פני 18,000דונם – מדובר בכ 3,600-מבנים.

עצם הקביעה של מבנה אחד למשק חקלאי פעיל אחד מפחיתה את כמות המבנים בצורה משמעותית

– מבנה אחד לכ 300-דונם (גודל המשק הממוצע בבנימינה גבעת עדה) ,סה"כ 60מבנים בלבד.

חלופות לעניין מיקום המבנים ,גודל המבנים ,והשימושים החקלאיים במבנים – יובאו בשלב החלופות

של התכנית.

64

65

סכמות רעיוניות

66

| 11החזון הנופי -חלופה | 1המעטפת

















מערכת ירוקה במעטפת של בנימינה וגבעת עדה במפגש עם מרחבים שונים.

בנימינה -מעטפת סובבת למגוון מטרות ושימושים (מחברת בין בינוי קיים לחדש ,בין הישוב לאזור

התעשיה ,בין הישוב למחצבה ובין הישוב לבקעת הנדיב .משמשת לפעילויות קהילתיות ,כפארק,

כשבילי טיול ועוד).

גבעת עדה -מעטפת חודרת ("אצבעות") המעצימה את חוזק הקשר בין הסביבה לישוב.

הירארכיה במידת האינטנסיביות ככל שמתרחקים מהבינוי ( שיטת הבצל).

מענה למפגש הבעייתי בין חקלאות וריסוסים לבינוי.

מערכת רציפה ומקשרת.

מדגיש ומשמר את החקלאות אך במקביל יוצר שטחים לשימוש הציבור.

שימור נופי היער והחקלאות ומפגש פעיל עמם.

67

| 11החזון הנופי -חלופה | 2הנחלים כעורק החיים

נחל עדה כעורק ראשי המחבר בין גבעת עדה ובנימינה וכקשר בין

שני חלקי גבעת עדה ,מקום מפגש וציר המשמר את הנחל וגם

מאפשר פעילות קהילתית ,פנאי ובילוי (דוגמת הנחלים והתעלות

באירופה).

הירארכיה באינטנסיביות -רצועה ירוקה פנימית בעלת דגש על

מורכבות האקולוגית ובשוליים אפשרות לפעולות תרבותית ,ספורט,

בתי קפה וכו' -בהתאם למיקום.

נחל תנינים -שיקומו והחזרתו למופע של " נחל טבעי" -שנמצא

ברצועה ירוקה טבעית במפגש עם הישוב והבינוי.

אזור התעשייה הצפוני -מאזור תעשייה לקריה חינוכית סביבתית.

מוקד חינוך סביבתי כפרי לנוער ,מכינה קדם צבאית ,מרכז מחקר,

בית אבות ,מרכז פעילות לבתי ספר ,אנרגיות ירוקות .חיבור לרמת

הנדיב ופעילותיו .מאפשר שימוש בשטחי החקלאות של בקעת הנדיב

כקריה חקלאית ופעילות לנוער ולקהילה.

68

| 11סכמה רעיונית -בנימינה

69

פיתוח שלד יישובי היררכי וקריא המבוסס על:

הסטת מסילת הרכבת מערבה לצד דרך מס' 4והוצאת התנועה העוברת מתוך היישוב.

פיתוח צירי תנועה מוטורית וא-מוטורית בין אונההמזרחית לאונה המערבית.



מערכת של שטחים פתוחים ברמות פיתוח ופעילות

מגוונת ומשתנה.



"פארק המסילה" כמרחב ציבורי משולב וציר פעילות

יישובי ,לאורכו שימושים מעורבים ומתחמים ציבוריים,

המאחה את שתי אונות הישוב ומקשר בין המוקדים

הנופיים שמצפון ומדרום.



אזור תעייה כרמל משלב קרייה חינוכית ללימודי

הסביבה ומתחם תיירותי.



בחינת זיקה לאזור תעשיה משותף עם אור עקיבא.



מודולי פיתוח קטנים בדרום ובמזרח ,בזיקה לשטחים

הפתוחים העוטפים.

מקרא

תחום פיתוח קיים

שכונות מגורים מוצעות

מוקד ציבור -נופי

מוקד תיירותי -נופי

שטח ציבורי פתוח

אזור תעסוקה

ציר ישוב -טבע

מסילת ברזל

דרך

652

אור

עקיבא

653

4

| 11סכמה רעיונית -גבעת עדה



70

פיתוח שלד יישובי היררכי וקריא המבוסס על:



יצירת שדרה ראשי ורציפה מהכניסה המזרחיתלמושבה הכניסה המשותפת למושבה ולהרחבה

ועד החיבור לאביאל.

המשך הרשת הקיימת במרכז המושבה אל המרחב

הציבורי הפתוח שמעבר לדרך רגבים.



חיזוק המוקדים הקיימים לאורך השדרה הראשית

פיתוח מוקדים חדשים בסמוך לכניסות לשכונות.



חיזוק הזיקות של השדרה הראשית אל הטבע

הסובב ע"י פיתוח פארקים וטיילת ופתיחת מבטים.



שמירה וחיזוק של מבנה האצבעות הירוקות

והמשך הפיתוח רחובות וטיילות אל הטבע הסובב.

פיתוח חלק מהמרחב שבין המושבה להרחבהכמרחב פתוח משולב במוקדים קטנים של תיירות,

ספורט ופנאי (נקודת יציאה לטיולים ומסחר נלווה).

-פיתוח מקטע הסמוך של דרך רגבים כמרחב ציבורי.

מקרא

תחום פיתוח קיים

שכונות מגורים מוצעות

טבע סובב חודר לישוב

שטח ציבורי פתוח

אזור תעסוקה

ציר ישוב -טבע

שדרה ראשית פעילה

רשת רחובות מרכזיים

דרך

654

6

653

71

נספח תיירות

72

תיירות

יצירת תמה ייחודית ומבדלת לבנימינה וגבעת עדה

בתוך המערך האזורי של התיירות באזור ,מוצע לקדם לבנימינה -גבעת עדה תמה ייחודית כמעוז הLife Style -

וה Slow Food -של ישראל בדומה ל ,Nappa Valley -חבל שמפיין בצרפת ,ריוחה בספרד או טוסקנה

באיטליה .בכל המוקדים הללו משלבים תיירות המבוססת על תרבות יין ,חקלאות ,גסטרונומיה ומורשת

מקומית יחד עם בילויים מבוססי טבע ולייף סטייל.

73

תיירות

תפיסת הפיתוח התיירותי במרחב:

במסגרת הפרוגרמה מוצע לפתח להתייחס

למוקדים כ"שרשרת" של תכנים אקסטנסיביים

ואינטנסיביים השזורים זה בזה ומציעים התנסויות

מגוונות ועשירות בתוכן בכל אחד מהמוקדים.

השילוב בין התכנים והיכולת ליצור חוויה מגוונת

במרחב עם מספר מוקדים שמרחקים לא גדולים

תוך יצירת מערך שילוט ידידותי ופיתוח מערך

תחבורה מותאם לתיירים ייצר תמונת עולם עשירה

ומפתה שתניע תיירים ומבקרים לתכנן בילוי

משמעותי בבנימינה מעבר לצריכת מוקד בודד

אחד.

עיקר הפיתוח התיירותי יבוצע בתוך 4מכלולים:

• מכלול צפוני המשלב תיירות אקסטנסיבית עם

פיתוח מלונאות ,מסחר והסעדה.

• מכלול לב המושבה המאפשר למבקרים להיפגש

עם ה DNA-של המושבה ולספוג את אופייה

המקומי ברמה ההיסטורית והתרבותית.

• מכלול דרום מערבי שיביא לידי ביטוי באופן

מרוכז את מורשתה החקלאית של המועצה.

• מכלול טבע ואתגר באזור גבעת עדה.

מבחינה תחבורתית מוצע לחשוב על פיתוח שאטל

מעגלי בעל אופי תיירותי כמו "רכבת המושבה" או

עגלות רכובות /טרקטור נגרר שיפעלו עם תחנות

הורדה ליד המוקדים .כמו כן ,חשוב לפתח שבילי

אופניים שיקשרו בין המכלולים השונים ולהקים

מערך להשכרת אופניים.

74

בהקשר התחבורתי התיירותי מומלץ להשתמש

בדרך 654ככביש מקשר חשוב בין מכלולי התיירות

בצפון המועצה ובדרומה ולשלב בו את אמצעי

השאטל באופן שיאפשר למבקרים להיחשף מקרוב

לנופים החקלאיים בלי "לפלוש" למרחבים

חקלאיים פעילים.

מעבר למכלולי התיירות שיפורטו להלן ,מוצע

לשקול לאפשר לחקלאי המועצה לפתח מיזמי

תיירות חקלאית קטנים ומבוקרים תוך הגשת

תכניות מפורטות לאישור ועדות התכנון בחלקות

הצמודות לצירי תחבורה.

בנוסף לאמור לעיל ,חשוב שהמועצה תשקול את

המשמעויות של פיתוח תיירותי עצמאי לעומת

חבירה מרחבית לרשויות המקומיות הנוספות באזור.

בנסיבות כאלו יכולה בנימינה – גבעת עדה גם

להפוך לשער אזורי ולשמש כנקודת מוצא ונקודת

חזרה מטיולי "כוכב" באזור תוך ניצול יתרון העובדה

שתחת הרכבת המרכזית של האזור ממוקמת

בשטחה ופיתוח שאטל אזורי שינוע ברמה האזורית.

היתרון בחבירה מערך תיירות אזורי טמונה בחיבור

עם ציר הים ועם מוקדים חזקים כמו קיסריה וזיכרון

יעקב תוך העשרת החוויה התיירותית ,איגום

משאבים הפחתת עלויות הפיתוח והשיווק של

המוצר התיירותי .החסרון טמון באובדן העצמאות

של המועצה ,בקשיים הקיימים במימוש שיתוף

הפעולה ובחלוקת משאבים לא בהכרח מאוזנת.

תיירות

75

שם

מוקד

מכלול צפוני לטבע ,מחצבת בנימינה

ספורט ואתגר

תרבות והיסטוריה

סוג הפעילות המוצע

ספורט אתגרי ,נב"ט ,גוף מים,

עתיקות מורשת תעשייתית

נחל תנינים ועיינות שומי

נב"ט ,מסלולי מים ושכשוך,

רכיבה על אופניים ,ניווט וכיוב'

רמת הנדיב

טיולים רגליים ,נב"ט ,מורשת

היסטורית ,חינוך סביבתי וכיוב'

פארק שוני

היסטוריה ,טבע ותרבות

פסטיבלי מוסיקה בטבע

תיירות

76

מוקד

שם

מכלול

גסטרונומיה,

חקלאות ויין צפוני

פיתוח אזור התעשייה כרמל או

חלקים ממנו כמוקד תיירות

חוויתי וכלכלי המשלים את

חוויות הטיול באזור

סוג הפעילות המוצע

יקבים

בתי בד

מסעדות

מבשלת בירה /פאב קונספט

תיירות

מוקד

לב המושבה

77

שם

שוטטות רגלית בגרעין

ההיסטורי ופיתוח עסקים

קטנים מתחום האמנות,

היצירה והLife Style -

סוג הפעילות המוצע

מלאכות מסורתיות ועסקים

יצירתיים

טיולי מורשת בגרעין ההיסטורי

והתרבותי – סיורים חוויתיים

ומומחזים ומפגש בלתי אמצעי עם

מורשת המוסיקה והחקלאות של

ישראל

סטודיואים ובתי אמנים פתוחים

הסעדה ברח' המייסדים

טיפולי ספא ,רייקי ,שיאצו ורפואה

אלטרנטיבית

תיירות

78

מוקד

שם

סוג הפעילות המוצע

מכלול דרומי

מערבי – תיירות

חקלאית

הבורג' ,אחו בנימינה ,גבעת

עדה

התנסות בקטיף עצמי ,מסיק וגדיד

שוק איכרים

פינות ליטוף

טיול על עגלות או טרקטורים

תיירות

79

מוקד

שם

מכלול דרומי

מערבי – תיירות

חקלאית

הבורג' ,אחו בנימינה ,גבעת

עדה

סוג הפעילות המוצע

רכיבה על סוסים

חוות פרפרים /דבורים וכיוב'

האכלה וטיפול בבעלי חיים

סדנאות להכנת יין

תיירות

מוקד

80

שם

מכלול דרומי מזרחי גבעת עדה ,שמורת אלוני

יצחק ,נחל עדה והבאר

– לטבע ,ספורט

ואתגר

סוג הפעילות המוצע

נב"ט ,טיול ,ניווט ,רכיבה על

אופניים ורכיבה על סוסים

הקמת אטרקציה יחודית בתחום

האופניים כולל תחנת מידע ,שרותי

דרך ומסלול אתגרי סגור.

תיירות

אכסון

עידוד האפשרות לחדרי אירוח ביחידות מגורים HOMESTAYו/או הקמת צימרים בחצרות המשקים.

מוצע להקים באזור המחצבה אתר קמפינג משולב בסגנון "סוויטה בטבע" -מתחם המשלב בין אפשרות

חניית קרוואנים ,אוהלי קבע ברמה גבוהה והקמת אוהלים באופן עצמאי.

מוצע להקים 2מלוניות קונספט בהיקף של עד 25חדרים באזור התעשייה כרמל ובאזור הבורג' או בצמוד

להרחבה ליד נחל עדה עבור מטיילים ורוכבי אופניים.

81

82

83

נספח שיתוף ציבור

84

ממצאים משיתוף הציבור – תוכן עניינים

85

רקע

בנימינה תמונת עתיד

גבעת עדה תמונת עתיד

עתידה של בקעת הנדיב :הממשק בין נוף ,סביבה ,חקלאות ותיירות

עתיד ענף החקלאות והשטחים החקלאים בבנימינה

תוואי הרכבת ומיקום התחנה – פוטנציאל ואתגרים

פיתוח בסיס כלכלי איתן תוך שמירה על צביון היישוב

חיזוק התלכיד החברתי בבנימינה והזיקות הקהילתיות במרחב

בנימינה,

סוגיות חזון

ההתמחות התיירותית של המושבה

דמותה הפיסית והחברתית של המושבה בשנת 2035

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל אוכלוסיה בגבעת עדה

אופי הפיתוח החקלאי

גבול הפיתוח העתידי של המושבה והממשק בין מגורים ,חקלאות וערכי הטבע

ההתמחות התיירותית של גבעת עדה

פיתוח כלכלי וקהילה בת קיימא

שימור וקישוריות לערכי טבע בבקעת הנדיב ובגבעת עדה

תכנון באופן שיחזק את המרכיב הקהילתי הקיים כיום

נספחים – טבלאות שולחנות ,מנחים וסוגיות

גבעת עדה,

סוגיות חזון

ממצאים משיתוף הציבור – בנימינה וגבעת עדה

שלב בניית החזון לתוכנית המתאר הכוללנית בנימינה וגבעת עדה ,לווה בתהליך שיתוף ציבור מעמיק

ודמוקרטי אשר כלל שני כנסים ציבוריים בפורמט של שולחנות עגולים:

גבעת עדה – ,5.5.15חוות "עץ השדה" (טפרברג) ,גבעת עדה

בנימינה – ,11.5.15בית ספר אשכולות ,בנימינה

החלטנו להיעזר בהון המקצועי הקיים במושבות ולכן ביקשנו מתושבים -אנשי מקצוע מתחום התכנון

והסביבה להנחות את השולחנות העגולים ולהעביר אלינו סוגיות חזון רלבנטיות

(באמצעות טפסים אינטרנטיים).

מהלך הכנסים כלל שלושה חלקים :חלק א' -דברי פתיחה של ראש המועצה מר פינקי זוארץ והצגת עיקרי

שלב מצב קיים ע"י אדר' דורית שפינט ,ראש צוות התכנון ; חלק שני -דיונים בעשרה שולחנות עגולים אשר

כללו תושבים ושני מנחים – תושב איש מקצוע ויועץ מצוות התכנון .כל שולחן דן בשלוש סוגיות ותמונת

עתיד של המושבה; החלק השלישי כלל דברי סיכום והצגת תמונות העתיד של השולחנות ע"י המנחים.

שני הכנסים היו מוצלחים ביותר הן מבחינת הגעת תושבים והן מבחינת ההשתתפות ואופי הדיונים.

להצלחת התהליך שותפים רבים ועל כך נודה לראש המועצה וצוותו המסור ,לנציגות מנהל התכנון במשרד

הפנים ,לקבוצת המתכננים תושבי בנימינה וגבעת עדה ,לראש צוות התכנון וצוות היועצים ובעיקר לתושבות

ולתושבים שהשתתפו בכנסים.

ענת ברקאי נבו וסלע לב ארי

86

ממצאים משיתוף הציבור -בנימינה

87

בנימינה – תמונת עתיד

בנימינה בעלת זהות וצביון יישובי

בנימינה "פנינת השומרון" ,מושבה מעורבת של חקלאות והתיישבות חופשית ,משמרת את מורשת הברון

רוטשילד והחלוצים ואת הצביון הפיזי הקיים בתצורת בנייה נמוכה בתמהיל מגוון.

בנימינה גדלה

שמירה על צביון כפרי ,על ידי פיתוח מתון לאורך השנים עד לשנת היעד,

תוך כדי ציפוף מינימאלי של הבינוי במרקם הקיים וציפוף נמוך בשטחי

פיתוח עתידים .יעד אוכלוסיה של 20אלף איש.

בנימינה איתנה כלכלית

בנימינה תשאף להגדלה של שטחי התעסוקה ,אזור התעשיה הרכבת יהפוך לפארק היי-טק ,אזור

התעשייה כרמל ישמש לתעשייה זעירה ו"מלוכלכת" .חיזוק עסקים קטנים וייחודיים ובחינת פיתוח תמהיל

של שימושים מעורבים באזור המסילה המוצעת ,בנייה בקומות יחד עם שטחי מסחר ותעסוקה .פיתוח

המחצבה כאזור תיירות מניב הכנסה.

בנימינה מתניידת

קידום ניידות ונגישות בתוך בנימינה ולמרחב הסובב לה הכולל :שבילי אופנים והליכה ומערכת תחבורה

ציבורית יעילה ומקושרת .בנוגע לרכבת ניתן להשאירה ולקרות אותה באמצעות שטח ירוק עילי וניתן גם

להוציאה לקשר אותה באמצעות שאטלים ותחבורה ציבורית.

88

בנימינה – תמונת עתיד

89

בנימינה שומרת על החקלאות

בנימינה מוקפת בשטחים פתוחים וחקלאיים ,ומאפשרת לחקלאיה

להתפרנס בכבוד מחקלאות "מודרנית" .הקצאת מתחם ייעודי

לתיירות חקלאית בשולי הבקעה.

בנימינה קהילתית

"מושבת כל תושביה" ,חברה קהילתית רב תרבותית .חיזוק השכונתיות

והקהילתיות כמוטיב המעודד מפגש בלתי אמצעי .הקמת מרכז

קהילתי-תרבותי שיהווה מוקד לכלל המושבה

בנימינה ירוקה

יינתן דגש על קהילה "ירוקה" ,החל מבנייה ירוקה וחכמה ,דרך מחזור

ושמירה על איכות הסביבה .שימור ערכי הטבע והנוף כדוגמת נחל

תנינים ,פרח היסמין ובקעת הנדיב .מסילת הרכבת תהפוך להיות

"ריאה ירוקה".

כאן מדורה ,עולה עשן ,עולה

שירה,

ובאחת אחר חצות גילינו את

החושך.

השמיים טיילו על פני המים,

הכוכבים שרחצו בין קני הסוף.

שירי ירח וחצב פורח,

הכרמל ניצב איתן,

ירוק צבעו של התלתן.

מימיך לעולם זורמים בנחת,

היום ובעתיד בתכנית עד .2035

(בהשראת "נחל התנינים" של

אהוד מנור)

גבעת עדה -ממצאים משיתוף הציבור

90

גבעת עדה – תמונת עתיד

גבעת עדה בעלת זהות וצביון יישובי

"גבעת עדה הינה קהילה חזקה ,הגדלה בזחילה מתונה ,עושה ספורט ושותה יין" .מושבה בעלת צביון

כפרי-חקלאי וזהות ישובית מגובשת סביב ההיסטוריה ,ערכי הטבע והנוף של בקעת הנדיב" .אי של רוגע

בים הירוק" .גבעת עדה תתפקד כ"עיירת שינה" בעלת חזות מטופחת המסתמכת על שירותי מסחר

ותעסוקה בישובים סמוכים .ביישוב לא יקומו אזורי תעשייה.

גבעת עדה גדלה

גבעת עדה תתפתח באופן הדרגתי ומבוקר מערבה ותפתח את האזור שבין המושבה להרחבה .הפיתוח

יהיה מבוקר ,תוך חשיבה על תמהיל בנוי שיספק הקצאות לצעירים ,אך אינו פוגע בצביון הקיים

ובאינטימיות הקהילתית

גבעת עדה ירוקה

התכנון ייעשה תוך שמירה על ערכי הטבע ביישוב ויצירת חיבורים לרצף השטחים הפתוחים הטבעיים

והאקולוגיה באזור בקעת הנדיב .שימור חורש האלונים הסמוך לשכונת יוספטל.

גבעת עדה כמרכז תיירות

גבעת עדה תמותג כמוקד לתיירות חקלאית ,ספורט וטבע :פארק נחל עדה ,שבילי אופנים ,שוק איכרים

בסופ"ש ,צימרים.

91

גבעת עדה – תמונת עתיד

גבעת עדה קהילתית

המושבה תהיה ישוב חי והטרוגני ,שוקק בילדים ונוער עם מוקד פעיל וחיי קהילה תוססים .יוקם מרכז

קהילתי יישובי משמעותי וברור להתכנסות ולמפגשים אקראיים .מערכת החינוך הפורמאלי והבלתי

פורמאלי תתפתח ותשודרג ,הן בשטחה ובמתקניה והן בפעילות המוצעת בה .במושבה יפותחו אזורים

התומכים בחיי קהילה – גינות ציבוריות ומוקדי ציבור ,תוך יצירת רשת של מרחב ציבורי איכותי ביניהן.

הקשר בין המושבה להרחבה יחוזק .תמהיל הדירות יהיה מגוון ויסייע לשמירה על רבדים שונים

באוכלוסיה.

גבעת עדה מתניידת

הישוב יציע תחבורה ציבורית ,נוחה וחכמה .עיבוי התחבורה הציבורית בכלל והמגיעה לרכבת ,בפרט

בשעות העומס .תוקם מערכת מוסדרת של שבילי אופניים והולכי רגל ,תוך חיבור היישוב לבנימינה .צירי

תנועה מרכזיים יאופיינו בהיותם עוקפי גבעת עדה ממערבה למזרח ,צפונה לגבעת עדה מג'יסר עד גבעת

נילי.

גבעת עדה שומרת על החקלאות

שימור החקלאות באזור כנכס חינוכי ,נופי וכריאה ירוקה .קביעת מנגנוניים כלכליים שיספקו תמריצים

כלכליים למשור החקלאות ,כדוג' סובסידיות ,תיירות חקלאית ועוד.

92

בנימינה – סוגיות חזון

עתידה של בקעת הנדיב :הממשק בין נוף ,סביבה ,חקלאות ותיירות

דילמות ושאלות בבסיס הסוגיה

• פיתוח תיירותי יתרום כלכלית לישוב ,אך יכול לפגוע באזור בקעת הנדיב.

• מחד החקלאות נמצאת במצב קשה ,מאידך מתן אפשרות לחקלאים להתקיים ,באמצעות שימושים

שונים בקרקע עשויה לפגוע בנוף הקיים.

• האם צריך לאפשר לחקלאים שימושים נוספים ופיצוי בכדי לשמר את הנוף הקיים?

• לעיתים השארת שטחים "בצביון טבעי" יוצרת הזנחה

• מה היא אוכלוסיית חיות הבר באזור? האם יש קונפליקטים איתם?

מענה ברמה של תוכנית מתאר

• שמירה מקסימאלית על בקעת הנדיב " ,"AS – ISלמעט פיתוח תשתית בסיס כגון :שבילי אופניים

והולכי רגל ,שילוט ומיפוי.

• יצירת נקודות לאורך השבילים לטובת :מים ,מפות ,צל ,מידע.

• הצבת שילוט באתרים היסטוריים.

• שיקום ופיתוח בסימן מים וטבע – נחל התנינים ,מעיינות וכו'.

• פיתוח טיילת ליד נחל תנינים כפוטנציאל תיירותי.

• הגדרת שטחי אל געת לרצועת הנחלים.

• חיזוק השטחים הפתוחים והקישוריות אליהם.

• יצירת תמרוץ עבור החקלאים לשמור על ייעוד הקרקע.

• מתן אפשרות לחקלאים למכירת תוצרת חקלאית וליזמיות כגון :קטיף ,הדרכות חקלאיות ,השכרת

אופנים ,טרקטורונים וכו'.

• תיירות חקלאית סביב נחל תנינים.

• ניתן לקיים מעין שטח "דמוי חקלאות" ,אקסטנסיבי דוגמת רמת מנשה.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

• יש לאפשר פיתוח מינימאלי אשר לא יפגע בבקעת הנדיב.

• שימור הנחלים ושיקומם כערך ירוק ומוקד משיכה לתיירות.

• בנימינה צריכה לשמור על חקלאות ושטחים פתוחים ללא בינוי ,תוך פיצוי ומענה לחקלאים.

93

בנימינה – סוגיות חזון

עתיד ענף החקלאות והשטחים החקלאים בבנימינה

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• פיתוח (מבנים /מתקנים) בשטחים הפתוחים.

• החקלאות דועכת ואין דרך להחזיק ולשמר אותה.

• איך משמרים חקלאות כדאית?

• האם ניתן לקיים מבני משק בלב השטח החקלאי ולשמור על כדאיות כלכלית?

• איך חקלאות ומגורים מתקיימים זה לצד זה?

• קונפליקט בין תושבים חדשים ובין החקלאים ביחד למטרדי החקלאות.

המלצות תכנוניות

• יש לאפשר פיתוח בסמיכות לאזורים חקלאיים לקידום מתקנים /תיירות בוטיק /יקבים וכד'.

• יש להוציא בתי אריזה מסביבת היישוב.

• יש להגדיר שטחים מוגבלים ומרוכזים בהם ניתן לאפשר פיתוח ובשאר לא.

• ניתן לאפשר פיצוי לחקלאים במסגרת הטבות בשטחי הבינוי שלהם ,למשל ,צימרים.

• ניתן לאפשר הקמת קואופרטיבים שיעבדו את השטחים ויפרישו כסף לחקלאים.

• מתן פיצוי ואפשרויות בנייה ופיתוח בשולי הבקעה לחקלאים.

• יש לתת פתרונות כמו אפשור הלנת פועלים בשטח ,שוק איכרים ,בכדי להפוך את החקלאות לכדאית.

• יש להתקין חוקי עזר כדי להגן על החקלאים.

• הקמת מבנים או מתקנים הנלווים לחקלאות באזור התעשייה.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

• החקלאות הינה ערך משמעותי בבנימינה ויש לדאוג לחקלאים המקיימים אותה .יש לאפשר מיזמים

חקלאיים תיירותיים בין השטח הבנוי והפתוח באופן מבוקר ומאוזן.

• "חקלאי רוצה להישאר חקלאי" ,כדי שבנימינה תישאר עם צביון חקלאי ירוק ,צריך למצוא את הדרך

לשלב תוספת פרנסה לחקלאים.

94

בנימינה – סוגיות חזון

תוואי הרכבת ומיקום התחנה – פוטנציאל ואתגרים

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• המיקום הרצוי של הרכבת ומה יבוא במקומה אם תשנה את מיקומה?

• מחד יש עדיפות לכך שהרכבת תעבור בצמוד לכביש ,4מאידך החשש שבנימינה תאבד את יתרונה

היחסי.

• האם וכיצד יש לחשמול הרכבת השפעה על ההחלטה האם להוציאה מבנימינה?

המלצות תכנוניות

בהנחה שהרכבת מועתקת

• בתוואי הרכבת הקיים יש להרחיב את הכביש.

• הרצועה שתתפנה בתוואי הקיים תשמש כ"רצועה ירוקה" בה מסחר ותוספת בניה עם מבנים לשימור.

(כדוג' מתחם התחנה בירושלים ות"א)

• בניית רכבת קלה שתחבר בין בנימינה למיקום החדש.

• הנגשת התחנה ברמה של הולכי רגל ואופניים ,כך שפחות תושבים יזדקקו לרכב.

• יש לקדם שאטלים מהישובים הסובבים ,אולי בשילוב גביית תשלום.

• יש לחשוב על רחוב המייסדים ,בהנחה שתוואי המסילה יהפוך למרכז.

• יש לשמור על הרכבת בתוך תחום השיפוט של המועצה.

בהנחה שהרכבת נשארת

• אזור תעשייה ומסחר בסמוך לתחנה.

• שיקוע הרכבת.

• ניתן להרחיב את התוואי הקיים ,תוך כדי פיצוי התושבים הנמצאים בסמיכות לרכבת.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

תחנת הרכבת בתוך בנימינה רצויה ואין להוציאה .יחד עם זאת ,יש להפוך את ההשפעות השליליות

ממנה כמו חניה ועומסי תנועה ליתרונות כלכליים ,ולהנגיש אותה לתושבי המועצה באמצעות תחבורה

מקיימת .יש לתת מענה לחיבוריות דרך גשרים או שיקוע הרכבת .תוך כדי מתן מענה בשיפור רמת

התחבורה הציבורית לרכבת.

אם הרכבת תצא מהעיר ,יש לנצל את השטח שיתפנה ליצירת מרכז ציבורי של הישוב ,כמרכז תרבותי –

חברתי – ירוק.

95

בנימינה – סוגיות חזון

פיתוח בסיס כלכלי איתן תוך שמירה על צביון היישוב

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• לאור המעבר של הרכבת מחוץ לבנימינה ,האם יהיה אפשר לייצר אזור של תעשייה נקייה?

• האם אזור תעשייה כרמל צריך להיות מאופיין בתעסוקות ירוקות ומתאימות לסביבה ,האם הוא יכול

להשתלב עם תעשיית היין? – פיתוח לא מותאם של אזור התעשייה כרמל עלול לפגוע ברמת הנדיב.

• האם מיקום הרכבת יכול לשמש כמנוף מהותי בפיתוח הכלכלי?

• האם צריך לפתח אזורים קיימים או לפתח אזורים חדשים שישמשו כמרכז תעשייתי?

• האם תכנית המתאר צריכה להגביל או להתיר אזורי תעשייה מסוימים?

• את מי צריך לשרת אזור התעשייה?

• הפיכת רחוב המייסדים והאיכר למרכז עירוני היא דבר שלא בהכרח טוב לכולם.

המלצות תכנוניות

• יש למתג את בנימינה ואזור התעשייה כרמל כאזורים ירוקים ,מבחינת סטנדרט בנייה והסתכלות

סביבתית.

• יש לחזק את הרחוב הראשי – המייסדים ,כרחוב המציע פעילות מסחרית.

• הרכבת יכולה לשמש ככוח כלכלי ,יש לקדם פיתוח מוטה תחבורה ( )TODבאזור הרכבת.

• הקמת בית אבות – על בסיס נגישות לרכבת ,יכול לשמש כמקור הכנסה למושבה.

• יש "לרכז כוחות" באזור התעשייה כרמל ,להביא עוד עסקים למקום.

• הקמת אזור תעשייה נוסף תלוי במיקום הרכבת העתידי.

• יש לפתח את נושא התיירות כאלמנט כלכלי.

• באזור המחצבה שנסגרה אפשר לקדם תיירות.

• בדיקת אפשרות להכניס בית קברות אזרחי שיתרום כלכלית למועצה.

• הקצאת אזורי תעשייה – על פי התמחותם :באזור התעשייה ברכבת – שימושי היי טק ומשרדים ,באזור

התעשייה כרמל – תעשייה זעירה ו"מלוכלכת /רועשת"

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

על בנימינה להיות אלמנט אטרקטיבי המקדם חדשנות ומבודל בנוף האזורי .יש לחשוב על הצבת סוגי

התעשיות /תעסוקות לפי מאפייני מיקום .ניתן למקם תעסוקות בתוך בנימינה ,בתנאי שתסופק התשתית

העירונית המתאימה .עצימות הפיתוח הכלכלי באזור הרכבת תלוי מאוד במיקומה העתידי.

96

בנימינה – סוגיות חזון

ההתמחות התיירותית של המושבה

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• האם תיירות החקלאית מספיק אטרקטיבית לתיירים מבחוץ ומהו קהל היעד?

• איך גורמים לתיירים לצרוך יותר שירותים מבנימינה?

• איך יוצרים שיתופי פעולה בין אזוריים?

• האם תיירים יוכוונו בצורה מסוימת לגבי התנהלותם במרחב?

• האם רוצים להקים עמותה או משרד תיירות שירכז את ההתנהלות?

• מה היא המסה המתאימה לתיירות – מצד אחד ,תיירות יכולה להוסיף הכנסות ,אך מצד שני לפגוע

באופי הכפרי של היישוב.

המלצות תכנוניות

• באזור תעשייה כרמל אפשר להקים "מלונאות כפרית" ,למשל ,כפר אקולוגי ,המציע סביבו תיירות

טבע.

• ניתן לפתח את "הבורג'" כשוק איכרים.

• פיתוח תיירות לא בתוך המושבה ,אלא בשוליים ובמידתיות.

• דגש על נושאים של מורשת ,טבע ,אהוד מנור.

• יש לייצר רצף שבילים בין הנקודות ,באמצעות טיילת רציפה ,מעין "מוזיאון פתוח" בו אפשר ללכת

מהמחצבה ,למוזיאון ,למחלבה .באמצעות שילוט ומרכז מידע.

• יש לקדם תיירות יין וחקלאות בשיתוף פעולה עם אזורים מחוץ לבנימינה .בין היתר באמצעות יצירת

"דרך יין" ויריד משותף.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

בנימינה כעוגן תיירותי מאוד מוגבלת ,על כן חשוב להסתכל על המרחב ולייצר שותפות עם השכנים –

שבילי אופניים שיקיפו את כל היישובים ,תיירות יין ברמה אזורית ובשותפות בין כמה אזורים ,דוגמת עמק

המעיינות או גליל מערבי .יש לפתח תיירות באופן מותאם ומידתי ,תוך מענה על תשתיות מספקות

ופיתוח של תיירות בשוליים .התיירות תעשה בדגש על ערכי בנימינה ,מבחוץ -טבע ,חקלאות ,נחלים,

אופניים ומים ,מבפנים -מורשת .התיירות תנוהל על ידי עמותת תיירות שתכין תשתית פיזית ומנהלתית.

97

בנימינה – סוגיות חזון

חיזוק התלכיד החברתי בבנימינה והזיקות הקהילתיות במרחב

דילמות ושאלות בבסיס הסוגיה

• האם הלכידות החברתית צריכה להיות פנים שכונתית או ישובית?

• אחת הסיבות המרכזיות לתחושת חוסר הלכידות בבנימינה היא המסילה המפרידה בין שני חלקי

המושבה.

• קהילת בית אל מתרחבת והניתוק שלה יוצר אי נוחות ,צריך לראות איך מקרבים אותם.

• דעת מיעוט -חיזוק רב ישובי הוא לא ריאלי ,לכן יש לחזק באופן שכונתי.

• התושבים רוצים בשירותים ציבוריים ,אך אין מקום בתוך היישוב.

המלצות תכנוניות

• יש ליצור נגישות גבוהה יותר בין בנימינה לגבעת עדה ,כמו שבילי הליכה ,או שבילי אופניים.

• לפתח את נושא ההתנדבות במועצה.

• חלק מהמשתתפים סברו כי יש לקדם מרכז חינוכי אחד לבנימינה ,בעוד חלק רואים חשיבות בפיזור

בתי הספר.

• בנושא החינוך יש לחנך למורשת על ידי פעילות במחצבה ,בשוני ,בנחל תנינים .בכך ניתן גם לחזק

את הקשר לגבעת עדה.

• לייצר מרחבים שכונתיים סביב בתי הספר.

• איתור שטח למבנה ציבור במרחק הליכה לתושבים.

• לקדם גינות קהילתיות.

• לקדם שימושי ציבור בשטחי המסילה שיפונו על ידי הרכבת.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

יש לחזק את מגמת הקהילתיות ,הן במסגרת שכונתית והן במסגרת כלל הישוב .כמוקדים עיקריים

מציעים :בית תרבות ,בריכה ,מקום לטקסים ,הקרנת סרטים וכו' .באם מסילת ההכבת תועתק,

השטחים שיפונו מתאימים לשימושים הנ"ל .יש לשפר את הנגישות להולכי רגל ורוכבי אופניים ולקדם

את הקישוריות שבלעדיה לא תהיה קהילתיות (צויין כי באם המסילה לא תוצא מתוך בנימינה יש

להיאבק לבחינת שיקוע שלה בקטע זה).

98

בנימינה – סוגיות חזון

דמותה הפיסית והחברתית של המושבה בשנת 2035

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• מה יהיה אופי הדיור בבנימינה?

• האם הפיתוח צריך להיות ברקמה הקיימת או בהתפרסות גיאוגרפית?

• איך בנימינה תקיים את עצמה בעתיד?

• האם ניתן לשמר את אופיין של השכונות כ"כתמים" בתוך שטחים חקלאיים?

• מה בנוגע לפתרונות מגורים עבור דור ההמשך?

• כיצד לשמר את העסקים הקטנים בתחום היישוב?

• כיצד לשמר את הצביון הכפרי?

המלצות תכנוניות

• שמירת צביון כפרי -הגבלת גובה ,הגבלת גידול אוכלוסיה.

• ציפוף ,במידה מצומצמת 2-3 ,קומות במודלים שונים.

• ניתן במקומות מסוימים לאפשר בניינים גבוהים 14 – 7 ,יח"ד לדונם ,כדי לאפשר תמהיל מגוון של

דיור.

• פיתוח אזורי היי -טק ליד הרכבת.

• פרויקט יזמי של שכירות ארוכת טווח.

• מוקד פיתוח שטחי תעסוקה לארנונה -אשר יהיה משולב עם מגורים ומסחר -תמהיל מעורב של

שימושים.

• הקצאת שטח לפיתוח יזמיות עסקיות קטנות.

• עידוד הליכה ורכיבה על אופניים – שדרות ,שבילים ,מעברים ,תחבורת אופניים.

• תחבורה ציבורית מתוגברת לניוד גבוה של הילדים והנוער.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

בנימינה לא הומוגנית מבחינה חברתית ויש לקחת זאת בחשבון בתכנון העתידי עבור אוכלוסיות שונות.

התכנון צריך להביא לסולידריות בין הקהילות ,למשל ,באמצעות גינות קהילתיות ומתחמים ציבוריים

משותפים .צריך לראות בספורט כ"מחבר חברתי – קהילתי" ולתת עוגנים שמאחדים בין קהילות

באמצעות ספורט .בנימינה מעוניינת בשימור האופי הכפרי ,מנגד חייבת בגידול אוכלוסיה על מנת שלא

תזדקן .יש לחזק עסקים קטנים בתחומה ולבחון פיתוח תמהיל של שימושים מעורבים באזור המסילה

המוצעת – שם מציעים לפתח בנייה בקומות ,יחד עם שטחי מסחר ותעסוקה.

99

גבעת עדה – סוגיות חזון

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל אוכלוסיה בגבעת עדה

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• איך משמרים את הייחודיות של גבעת עדה ייחד עם פיתוח של היישוב?

• האם יש לאפשר חקלאות צמודה לבית?

• מה הוא תמהיל המגורים הנחוץ לשם שמירה על אוכלוסיה הטרוגנית?

• חיזוק אוכלוסייה חלשה לעומת חוסר רצון בבנייה לגובה.

• האם למשפחות "חדשות" תתאפשר הבאת הורים מבוגרים?

• האם לגדול ולאפשר הטרוגניות והצערה של האוכלוסייה או לשמור על המצב הקיים?

• איזה סוג בינוי יש לאפשר? בנייה רוויה או צמודי קרקע?

• החקלאות כפי שהיא כיום לא תשרוד ,השאלה היא איך לשמר אותה.

• האם הבנייה החדשה צריכה להיות מפוזרת או מרוכזת?

• כיצד גבעת עדה תכלכל את עצמה?

• הצביון ההיסטורי הולך ונעלם.

המלצות תכנוניות

• יש לאפשר פיתוח בין המרקמים הקיימים לבין עצמם.

• יש להטיל היטלי פיתוח על הקרקעות הפרטיות עד דרך יפו ,בין המושבה להרחבה.

• גדילה מבוקרת ,הדרגתית ואיטית.

• תמ"א 38הינו כלי מועדף.

• יש להגביל בינוי עד 4קומות.

• אפשור פיצול יח"ד צמודות קרקע.

• מניעת בניה בעמקים.

• עיבוי והתחדשות עירונית באמצעות "מתחמי השלמה".

• פיתוח הבנייה יותנה בפיתוח סביבתי – נופי ,למשל צמחייה ביישוב.

• בינוי צריך להיעשות על שטחים חקלאיים ולא על שטחי טבע.

• שימור גבעת עדה כיישוב קצה ,ללא כבישים מסביבו.

100

גבעת עדה – סוגיות חזון

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל אוכלוסיה בגבעת עדה (המשך)

המלצות תכנוניות

• מתנגדים נחרצות לחיבור גבעת עדה לזיכרון יעקב דרך כביש .654

• יש מקום לחבר בין המושבה להרחבה.

• ניתן לפתח אזור תעשייה כלשהו.

• יש לאפשר בניה באדמות פרטיות של החקלאים.

• יש להשקיע בתשתיות :מדרכות ,כבישים ,תאורה ,הצללה.

• יש לפתח את יוספטל באמצעות פינוי בינוי.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

ה"אצבעות הירוקות" הן דבר שחשוב לשמר ,יחד עם רצועת הנחל וההרחבה העתידית לדרך יפו.

שמירה על האופי של הישוב תוך הגדלה מתונה של כמות התושבים.שמירה על צביון חקלאי תוך כדי

עזרה לחקלאים להישאר חקלאים.

אופי הפיתוח החקלאי

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• האם צריך לשמר את החקלאות?

• איך מייצרים תמריצים כלכליים?

• האם לשמר את החקלאות בכל מחיר?

• האם לפתח תיירות חקלאית?

• כיצד לשמור על האופי החקלאי של המושבה כאשר החקלאות כבר אינה רווחית לחקלאים?

המלצות תכנוניות

• יש לתת תמריצים כלכליים לחקלאים.

• לאפשר תיירות חקלאית.

• יש לאתר את השטחים המתאימים לפיתוח ושינוי ייעוד ,כך שהחקלאות תפגע כמה שפחות.

• יש להגדיר את המושבה כבעלת צביון כפרי.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

יש לשמור על צביון החקלאות כנכס לאזור ,תוך כדי מציאת איזון בין השמירה על החקלאות לבין פיתוח

טבעי וחיוני למושבה.

101

גבעת עדה – סוגיות חזון

גבול הפיתוח העתידי של המושבה והממשק בין מגורים ,חקלאות וערכי הטבע

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• מהו הממשק הראוי בין המגורים לשימושים החקלאיים?

• לאיזה כיוון ,אם בכלל צריכה גבעת עדה להתפשט? האם יש לחתור לחיבור חלקיה השונים או שמן

הראוי להתפרס כלפי חוץ?

• למשקים קטנים קשה להתקיים ,האם עירוב שימושים יכול לפתור את הבעיה?

• שמירה על שטח ירוק בבינוי הקיים או ציפוף ושמירה על שטח ירוק בחוץ?

המלצות תכנוניות

• פיתוח נופי המתחשב בקיים.

• חיזוק השבילים והמערכת התחבורתית.

• שינוי ייעוד של שטחים חקלאיים.

• מתן היתר לחריגות לחקלאים.

• שימור הבאר.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

גבעת עדה צריכה לגדול בקצב טבעי ומדוד ,על חשבון שטחים חקלאיים לא מנוצלים ,אולם לא על

חשבון שטחים ערכיים .כיום החקלאים מחזיקים בשטחים ,אך בפועל פרנסתם העיקרית היא אחרת.

102

גבעת עדה – סוגיות חזון

ההתמחות התיירותית של גבעת עדה

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• הוספת צימרים אל מול עומס מחניה של אורחים.

• בגבעת עדה רוצים פיתוח אבל מוגבל.

• איפה ממקמים צימרים שלא יפגעו בתושבים?

• האם רוצים להביא ליישוב מסה של תושבים בסופי שבוע?

• איך מונעים מגבעת עדה להפוך להיות כמו המדרחוב של זיכרון יעקב?

• אנשים כבר מגיעים לגבעת עדה ,השאלה היא איך משאירים אותם עוד יום.

המלצות תכנוניות

• הוספת שבילי אופניים.

• קידום תיירות ספורט.

• אפשור צימרים ותיירות כפרית מבוקרת.

• הכרזה על חורשת האלונים כשמורת טבע או פארק ספורט וטבע עם גישה מאחורה.

• הקמת מרכז ספורט וטבע עם שימושים סחירים מניבים.

• קידום תיירות חקלאית באזור הנחל.

• מינוף רחוב הראשונים כמרכז המושבה ההיסטורי עם חזית מסחרית ,פיתוח הבאר.

• קידום תיירות בשולי המושבה – כדוגמת חניון אופניים.

• בגבעת עדה יש אישור לשימושים מסחריים במשקים ע"פ ש.95/

• פיתוח תיירותי לאורך הנחל ,אשר יספק הכנסות למועצה ,לחקלאים ולתושבים נותני שרות.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

יש לחזק את המיתוג התיירותי הקיים "טוסקנה של ישראל" ,באמצעות שילוב בין תיירות ספורט ,יין

וחקלאות .לצורך כך ,יש לאפשר בתכנית המתאר שימושים המתירים תיירות :צימרים ,מכירת תוצרת

חקלאית .פיתוח התיירות בתוך המושבה יעשה באופן מינורי ואילו מירב הפיתוח יהיה מחוץ ליישוב –

חניון אופניים ,תיירות באתרי מורשת.

103

גבעת עדה – סוגיות חזון

הזיקות הקהילתיות של גבעת עדה למרחב הסובב אותה

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• אילו זיקות קהילתיות רוצים לחזק בין הישובים?

• אילו מרכיבים קהילתיים עצמאיים רוצים לחזק?

• מצד אחד הזיקה היומיומית הגיאוגרפית של גבעת עדה היא לישובים השכנים ,מצד שני גבעת עדה

ובנימינה הם רשות אחת ולבנימינה פוטנציאל כלכלי גבוה יותר ,כך שהיא צפויה לתמוך בגבעת עדה.

המלצות תכנוניות

• גבעת עדה מורכבת מקהילות שונות :חקלאים ,תושבי שכונת יוספטל ,אילנות .איחוד הקהילה יכול

להתאפשר סביב ספורט וזיקות תרבותיות של האזור.

• שני היישובים – בנימינה וגבעת עדה רחוקים אחד מהשני ,גם במרחק של אופניים ,כך שילד לא יכול

לרכב לחוג ,המרכיב המשותף הוא חטיבת הביניים והתיכון ,אותו צריך לחזק.

• חסרים בגבעת עדה מרחבים ציבוריים כמו מקומות התכנסות ושירותים יומיומיים.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

גבעת עדה רוצה עצמאות מרבית בשירותי היומיום .שירותים שאינם של יומיום יכולים לקבל מענה מחוץ

ליישוב.

104

גבעת עדה – סוגיות חזון

פיתוח כלכלי וקהילה בת קיימא

דילמות ושאלות בבסיס הסוגייה

• היכן ניתן לקדם אזור תעשייה ביישוב?

• פיתוח תיירותי יכול ליצור עומסים ,אך גם לשפר את הכנסות המועצה.

• האם תיירות יכולה להוות הכנסה משמעותית ליישוב?

המלצות תכנוניות

• יש לקדם תיירות חקלאית כמנוע כלכלי.

• ניתן לקדם אזור תעשייה באזור הצומת עם כפר גליקסון.

• לקדם קנטרי כמוקד משיכה.

• למנוע אזור תעסוקה בשחם ואת השלכותיו השליליות התחבורתיות על המרחב.

• פיתוח עסקים הקשורים לייחודיות של גבעת עדה :אופניים ,תיירות.

• איזור התעשייה ליד הרכבת צריך לגדול אינטנסיבית.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

לא מעוניינים באזור תעשייה בצמוד לגבעת עדה .הרחבה של היישוב ללא פיתוח כלכלי תהווה נטל על

הישוב .יש לחזק את הנושא של פיתוח שוק חקלאי ותיירות בדגש על חקלאות וספורט.

105

גבעת עדה – סוגיות חזון

שימור וקישוריות לערכי טבע בבקעת הנדיב ובגבעת עדה

המלצות תכנוניות

• הגדלת המסדרונות האקולוגים ורצף השטחים הפתוחים.

• חיזוק שבילי אופניים ושבילי הליכה.

• חיזוק ערכי מורשת בשילוב עם תיירות טבע וספורט.

• קידום צימרים כמקור פרנסה.

• פיתוח מלונאות או אחסון תיירותי.

• הקטנת פיתוח לשם שמירת הצביון האקולוגי.

• שמירת שמורת הטבע והחקלאות באזור.

• שמירת רצועת הנחלים בחשיבות עליונה.

• פתיחה וקישוריות בשבילים מתוך היישוב הבנוי לשטחים הפתוחים והחקלאיים.

• חיבור ליער ולנחלים.

• התכנית צריכה להראות את הקישוריות לנוף בממשק עם הנחל והשטחים הפתוחים ,כשהשטחים

הפתוחים נכנסים ליישוב ומגדירים אותו.

• פיתוח מבוקר ורגיש של נחל עדה כחלק מנחל תנינים.

• הגדרת רצועה גדולה מסביב לנחל ושביל ברגישות רבה.

• החמרה בנושא תחנת דלק במרחב הכפרי.

• שימור דרך יפו כדרך היסטורית.

• פיתוח גשרונים לחציית נחלים ודרכים.

106

גבעת עדה – סוגיות חזון

תכנון באופן שיחזק את המרכיב הקהילתי הקיים כיום

דילמות ושאלות בבסיס הסוגיה

• איך בונים קהילה בצורה מיטבית?

• איך מייצרים יותר מפגשים אקראיים?

• מה המשמעות של פיתוח מרכז אחד?

• איך מפתחים את דרך רגבים?

• האם פיתוח הרחוב המסחרי יעבוד?

• מצד אחד תושבים רוצים בקידום שירותים ביישוב ,אך מצד שני רוצים להישאר יישוב קטן הצורך

שירותים מחוץ ליישוב.

• איך מאפשרים גידול של גבעת עדה תוך שמירה על הצביון הקיים.

107

גבעת עדה – סוגיות חזון

תכנון באופן שיחזק את המרכיב הקהילתי הקיים כיום -המשך

המלצות תכנוניות

• פיתוח שטח מסחרי.

• הרחבת המתנ"ס ובית הספר.

• שימוש בשטח הנמצא מאחורי החלק המסחרי כמקום התכנסות מרכזי.

• קידום הפוטנציאל התיירותי שבבאר.

• הקמת מרכז לנוער בצמוד למרכז המסחרי ,עם ספסלים ותאורה.

• הקמת סקייטפארק.

• יש לקדם עבור כל שכונה מוקד עצמאי שבו תושביה יתכנסו.

• חיזוק הרחוב המסחרי כציר עירוב שימושים.

• יש לקדם תכנון המאפשר קישוריות ונגישות בין הרחבה לישוב ,בצורה המבטיחה מעבר בטוח להולכי

רגל ואופניים.

• יש לבנות רשת בין מוקדים שכונתיים למוקד ישובי.

• לחזק מרכז יישובי ברח' זית – ראשונים – ח"י.

• יש לקדם שאטל חוגים בין בנימינה לגבעת עדה.

משפט מפתח בנוגע לסוגיה הנידונה

חיזוק הנושא הקהילתי בכמה תחומים :מרכז מוגדר שיכיל את הקהילה וייתן מענה לאירועים ,נושאים

וגילאים שונים .לאורך רחוב ח"י יפותח ציר מסחרי ,שיתפקד גם כמרכז קהילתי בו יהיה מתנ"ס ואזור

מסחרי קטן .בתוך היישוב יפותחו מדרכות ושבילי אופניים המקשרים בין השכונות ומאפשרים חיי קהילה.

108

נספחים – טבלת שולחנות ,מנחים וסוגיות גבעת עדה

109

שולחן

מנחה תושב

גבעת עדה

מנחה מצוות

התכנון

סוגיה מס' 1

1

שי רגב

יואב דן

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל פיתוח כלכלי וקהילה בת קיימא

בגבעת עדה

אוכלוסיה בגבעת עדה

גבול הפיתוח העתידי של המושבה והממשק

שבין המגורים ,החקלאות וערכי הטבע

2

ליטל שלף -דורי שרון בנד

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל ההתמחות התיירותית של גבעת

עדה

אוכלוסיה בגבעת עדה

תכנון באופן שיחזק את המרכיב הקהילתי

הקיים כיום

3

נדב שדה

דורון מינן

גבול הפיתוח העתידי של המושבה

והממשק שבין המגורים ,החקלאות ההתמחות התיירותית של גבעת

עדה

וערכי הטבע

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל אוכלוסיה

בגבעת עדה

סוגיה מס' 2

סוגיה מס' 3

4

רונית טורק

ענאן סלמה

אופי הפיתוח החקלאי

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל שימור וקישוריות לערכי טבע בבקעת הנדיב

ובגבעת עדה

אוכלוסיה בגבעת עדה

5

טל גורן

נילי מלכה

אופי הפיתוח החקלאי

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל

אוכלוסיה בגבעת עדה

6

ליאת הדר

אלנה קולופאיב

פיתוח כלכלי וקהילה בת קיימא

בגבעת עדה

גבול הפיתוח העתידי של המושבה

והממשק שבין המגורים ,החקלאות אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל אוכלוסיה

בגבעת עדה

וערכי הטבע

7

שירה קרנות

נעם יום טוב

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל תכנון באופן שיחזק את המרכיב

הקהילתי הקיים כיום

אוכלוסיה בגבעת עדה

8

ענת לב ארי

סלע לב ארי

תכנון באופן שיחזק את המרכיב

הקהילתי הקיים כיום

9

מיכל שושן

זוהר בר יוסף

הזיקות הקהילתיות של גבעת עדה אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל גבול הפיתוח העתידי של המושבה והממשק

שבין המגורים ,החקלאות וערכי הטבע

אוכלוסיה בגבעת עדה

למרחב הסובב אותה

10

רותי לפידות

דורית שפינט

הזיקות הקהילתיות של גבעת עדה אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל שימור וקישוריות לערכי טבע בבקעת הנדיב

ובגבעת עדה

אוכלוסיה בגבעת עדה

למרחב הסובב אותה

אופי הבנייה והפיתוח ,תמהיל וגודל

אוכלוסיה בגבעת עדה

ההתמחות התיירותית של גבעת עדה

ההתמחות התיירותית של גבעת עדה

פיתוח כלכלי וקהילה בת קיימא בגבעת עדה

נספחים – טבלת שולחנות ,מנחים וסוגיות בנימינה

מנחה תושב

בנימינה

מספר

שולחן

מנחה יועץ

מצוות התכנון

1

חגית נעלי יוסף עמוס יורן

110

סוגיה 1

סוגיה 2

סוגיה 3

פיתוח בסיס כלכלי איתן תוך שמירה על

צביון היישוב

ההתמחות התיירותית של המושבה

דמותה הפיזית והחברתית של המושבה

בשנת 2035

2

זוהר בן יוסף

מיכאל סלע

תוואי הרכבת ומיקום התחנה ,פוטנציאל

ואתגרים

פיתוח בסיס כלכלי איתן תוך שמירה על

צביון היישוב

חיזוק התלכיד החברתי בבנימינה והזיקות

הקהילתיות למרחב

3

סלע לב ארי

לילך גינת

נוימרק

ההתמחות התיירותית של המושבה

דמותה הפיזית והחברתית של המושבה

בשנת 2035

תוואי הרכבת ומיקום התחנה ,פוטנציאל

ואתגרים

4

אהוד חסון

שמאי מיזל

דמותה הפיזית והחברתית של המושבה

בשנת 2035

עתידה של בקעת הנדיב :הממשק בין נוף ,פיתוח בסיס כלכלי איתן תוך שמירה על

צביון היישוב

סביבה חקלאות ותיירות

5

חן נאור

נתי בלסר

עתיד ענף החקלאות והשטחים החקלאיים דמותה הפיזית והחברתית של המושבה

בשנת 2035

בבנימינה

תוואי הרכבת ומיקום התחנה ,פוטנציאל

ואתגרים

6

טלי טוך

נירית לביא

אלון

עתידה של בקעת הנדיב :הממשק בין נוף ,עתיד ענף החקלאות והשטחים החקלאיים

בבנימינה

סביבה חקלאות ותיירות

ההתמחות התיירותית של המושבה

7

דורית שפינט

עמנואל

קאופשטיין

חיזוק התלכיד החברתי בבנימינה והזיקות עתיד ענף החקלאות והשטחים החקלאיים עתידה של בקעת הנדיב :הממשק בין נוף,

סביבה חקלאות ותיירות

בבנימינה

הקהילתיות למרחב

8

ליאת רודד

עידו אביאני

עתידה של בקעת הנדיב :הממשק בין נוף ,חיזוק התלכיד החברתי בבנימינה והזיקות דמותה הפיזית והחברתית של המושבה

בשנת 2035

הקהילתיות למרחב

סביבה חקלאות ותיירות

9

נעם יום טוב

אסא שיש

10

אלנה קולופאיב מיכל ורדיגר

פיתוח בסיס כלכלי איתן תוך שמירה על

צביון היישוב

עתיד ענף החקלאות והשטחים החקלאיים חיזוק התלכיד החברתי בבנימינה והזיקות

הקהילתיות למרחב

בבנימינה

דמותה הפיזית והחברתית של המושבה

בשנת 2035

עתיד ענף החקלאות והשטחים החקלאיים

ההתמחות התיירותית של המושבה

בבנימינה

111

נספח בדיקת קיבולת נומינלית וריאלית

112

בדיקת קיבולת נומינלית – גבעת עדה

שטח ביעוד למגורים

מצב מאושר

ד'

885

%

100%

113

קיבולת נומינלית

צפיפות ממוצעת

מס' יח"ד

יח"ד/ד'

%

יח"ד

2.3

100%

2,001

מצב קיים

653

74%

934

47%

1.4

נותר למימוש

232

26%

1,067

53%

4.6

מצב מאושר

מקרא

תחום שיפוט

מגורים

משקי עזר

שטח ציבורי פתוח

שטח פתוח/פארק

תעשיה ומלאכה

מבנה ציבור

דרך

ההרחבה

6

653



במצב הקיים נבנו כ 934-יח"ד ,המהוות פחות ממחצית יח"ד המאושרות ( 2,001יח"ד) בהתפרשות רחבה

ובצפיפות של 1.4יח"ד/ד' (צפיפות נמוכה באופן ניכר מהצפיפות המאושרת – 2.3יח"ד/ד').



במצב הקיים נוצלו 74%מהשטחים המיועדים למגורים .באותם שטחים נבנו רק 47%מסך יח"ד המאושרות.

בפועל קיימת במגרשים הבנויים צפיפות נמוכה מזו המאושרת.



בכדי להשלים את יתרת יח"ד המאושרות נדרשת צפיפות גבוהה מהמאושרת 4.6 -יח"ד לדונם ,לכן

הקיבולת המאושרת אינה ריאלית.



לצורך אומדן הקיבולת הריאלית יש לנתח את שטח היעוד הנותר למימוש ולהפעיל מקדמי מימוש בהתאם.

בדיקת קיבולת ריאלית – גבעת עדה

114

שטח היעוד הנותר למימוש המגורים ( 171ד') מתחלק לשלושה סוגים:

מתחמים לא ממומשים (ש/במ )542/שפוטנציאל המימוש שלהם גבוה.

תכנית לא ממומשת (ש )1074/ומתחמים לא ממומשים (ש ,95/ש )224/שאינם ברי מימוש.

מגרשים פנויים בודדים

סימון רמות מימוש שונות במגרשים המאושרים למגורים

מקרא

אזור מגורים ממומש

מתחם לא ממומש -בר

מימוש

מתחם לא ממומש -שאינו

בר מימוש

מגרש מגורים פנוי

מגרש מגורים בתפוסה

חלקית

מגרשים בתפוסה חלקית

שטח ביעוד

למגורים

%

ד'

נותר למימוש

232

100%

מתחמים ברי מימוש

15

6%

מתחמים שאינם ברי מימוש

67

29%

מגרשים פנויים

60

26%

חלקי מגרשים

90

39%

653

ש95/

חישוב הקיבולת הריאלית של השטחים שאינם ממומשים מבוסס על מקדמי המימוש הבאים:

.1מתחמים לא ממומשים וברי מימוש -שאיפה להגיע למימוש מלא ולכן מקדם המימוש המשוער.90% -

.2מתחמים לא ממומשים שאינם ברי מימוש -שני תרחישים אפשריים משיקולים כלכליים -מקדם מימוש 0%או .200%

.3מגרשים פנויים בודדים -עלולים להתקיים מכשולים נקודתיים למימוש ולכן מקדם המימוש המשוער.80% -

.4מגרשים בתפוסה חלקית -אילוצים תכנוניים של הבניה הקיימת ובעלות הקרקע הפרטית מפחיתים את מקדם המימוש

המשוער ל.30% -

בדיקת קיבולת ריאלית – גבעת עדה

.1מתחם לא ממומש ובר מימוש-

אין אילוצים פיסיים /כלכליים

שאיפה להגיע למימוש המלא.

115

.3מגרש פנוי -אילוצים פיסיים נקודתיים

כגון אי שמירה על קו בניין במגרש סמוך או פלישה

נקודתית מפחיתים את מקדם המימוש ל.80%-

.4מגרש חלקי -אילוצים פיסיים רבים

ובעלות קרקע פרטית

כגון בניית יח"ד אחת על שטח המיועד לשתי

יח"ד ,חריגה מקווי בניין וכד' ,נוסף על בעלות

פרטית המובילה למימוש רק בדור הבא,

מפחיתים מהותית את מקדם המימוש ל.30%-

.2מתחם לא ממומש שאינו בר מימוש-

אילוצים כלכליים רבים| צפיפות נמוכה

וצורך בתשתיות חדשות מונעים מימוש.

גבעת עדה

קיבולת נומינלית

שטח ביעוד

למגורים

כמות יח"ד

ד'

%

יח"ד

%

גודל משק בית

ממוצע

נפש/יח"ד

כמות

תושבים

תושבים

צפיפות

ממוצעת

יח"ד/ד'

מצב קיים

653

81%

934

47%

4.1

3,830

1.4

מצב מאושר (כולל קיים)

885

100%

2,001

100%

4

8,004

2.3

סה"כ לא מומש מתוך מצב מאושר

232

19%

1,067

53%

4

4,268

4.6

מתחמים שלמים -ברי מימוש

15

6%

48

4

192

3.2

מתחמים שלמים -שאינם ברי מימוש

67

29%

149

4

596

2.2

60

26%

348

4

1,392

5.8

90

39%

522

4

2,088

5.8

אזור סטטיסטי 1

לא

מומש

תכניות במימוש חלקי -מגרשים פנויים

תכניות במימוש חלקי -מגרשים בתפוסה

חלקית

בדיקת קיבולת ריאלית – גבעת עדה

116

בגבעת עדה ניתוח הקיבולת הריאלית התפצל לשני תרחישים אפשריים עבור מתחמים שלמים שאינם

ממומשים ואינם ברי מימוש ,מסיבות כלכליות (ההכנסות מכמות יח"ד המאושרות במתחמים אלו לא תפצה

על הוצאות פיתוח המתחם החדש):

.1

מתחמים אלו לא ימומשו כלל ,על פי הצפיפות המאושרת ( 2יח"ד /ד') 0% -מימוש.

.2

כמות יח"ד במתחמים אלו תוכפל ( 4יח"ד /ד') 200% -מימוש.

גבעת עדה

שטח ביעוד

למגורים

גודל

משק

בית

קיבולת ריאלית -תרחיש 1קיבולת ריאלית -תרחיש 2

אחוז

מימוש

כמות

יח"ד

כמות

תושבים

צפיפות

ממוצעת

אחוז

מימוש

כמות

יח"ד

כמות

תושבים

צפיפות

ממוצעת

ד'

%

נפש/

יח"ד

%

יח"ד

תושבים

יח"ד/ד'

%

יח"ד

תושבים

יח"ד/ד'

מצב קיים

653

81%

4.1

-

934

3,830

1.4

-

934

3,830

1.4

מצב מאושר (כולל קיים)

100% 885

4

71%

1,412

5,649

1.6

85%

1,710

6,841

2.1

232

19%

4

45%

478

1,913

2.1

73%

776

3,105

4.7

15

6%

4

90%

43

173

2.9

90%

43

173

2.9

67

29%

4

0%

0

0

0

200%

298

1,192

4.5

60

26%

4

80%

278

1,114

4.6

80%

278

1,114

4.6

90

39%

4

30%

157

626

1.7

30%

157

626

1.7

אזור סטטיסטי 1

סה"כ לא מומש מתוך מצב

מאושר

מתחמים שלמים -ברי מימוש

מתחמים שלמים -שאינם ברי

לא מימוש

מומש תכניות במימוש חלקי -

מגרשים פנויים

תכניות במימוש חלקי -

מגרשים בתפוסה חלקית

במידה ולא יתממשו כלל מתחמים שאינם ממומשים ואינם ברי מימוש (תרחיש ,)1התוספת הריאלית על יח"ד

הקיימות ( 934יח"ד) בתחום התכניות המאושרות היא כ 478 -יח"ד .סה"כ הקיבולת הריאלית בתחום

התכניות המאושרת היא כ 1,412 -יח"ד ( 71%מקיבולת נומינלית).

במידה ותוכפל כמות יח"ד במתחמים שאינם ממומשים ואינם ברי מימוש (תרחיש ,)2התוספת הריאלית על

יח"ד הקיימות ( 934יח"ד) בתחום התכניות המאושרות היא כ 776 -יח"ד .סה"כ הקיבולת הריאלית בתחום

התכניות המאושרת היא כ 1,710 -יח"ד ( 85%מקיבולת נומינלית).

בדיקת הרחבת הקיבולת עפ"י הוראות תמ"מ 6/ותמ"א – 35/גבעת עדה

117

תוספת שטח

לפיתוח בתמ"מ6/

צפיפות

צפיפות

צפיפות

אחוז תוספת גודל מ"ב תוספת סה"כ קיבולת -סה"כ קיבולת-

ממוצעת -ממוצעת-

מינימלית

תרחיש 2

תרחיש 1

ממוצע אוכלוסיה

מימוש יח"ד

תרחיש 1תרחיש 2

בתמ"א35/

יח"ד/ד'

ברוטו

ד'

60% 70

%

נטו ד'

יח"ד/ד'

%

42

4

90%

יח"ד נפש/יח"ד תושבים

151

3.6

484

יח"ד תושבים יח"ד תושבים יח"ד/ד'

1,563

7,385 1,861 6,193

1.6

2



תכנית המתאר המחוזית תמ"מ6/

מרחיבה את תחום הפיתוח של

המושבה בכ 70-ד' .מתוכם אנו

מעריכים את היקף השטח למגורים

ב.60%-



6

המושבה

במטרה לשמר את צביון

שטח זה יפותח למגורים בצפיפות

של 4יח"ד/ד' ,עפ"י הצפיפות

המינימלית בתמ"א .35/מוערך מימוש

של 90%מיח"ד.



תוספת יח"ד בשטחי ההרחבה עפ"י

תמ"מ 6/היא כ 151 -יח"ד.



סך הקיבולת הריאלית של תחום הפיתוח המאושר והמוצע בתמ"מ 6/עומדת על כ 1,563 -יח"ד על פי

תרחיש ,1לעומת קיבולת ריאלית של כ 1,861-יח"ד על פי תרחיש .2



קיבולת האוכלוסיה מסתכמת בכ 6,193 -נפש על פי תרחיש ,1לעומת קיבולת אוכלוסיה שמסתכמת

בכ 7,385-נפש על פי תרחיש .2



קיבולות אלו מאפשרת הכפלה של היקף האוכלוסיה הקיימת היום בגבעת עדה ( 3,830תושבים).

ש224/

ההרחבה

מצב מאושר

ש95/

מקרא

תחום שיפוט

653

הרחבת תחום

פיתוח בתמ"מ6/

מגורים

משקי עזר

שטח ציבורי פתוח

שטח פתוח/פארק

תעשיה ומלאכה

מבנה ציבור

דרך

בדיקת קיבולת נומינלית – בנימינה

שטח ביעוד למגורים

מצב מאושר

ד'

1,707

%

100%

118

קיבולת נומינלית

צפיפות ממוצעת

מס' יח"ד

יח"ד/ד'

%

יח"ד

2.7

100%

4,609

מצב קיים

1,291

76%

2,754

60%

2.1

נותר למימוש

417

24%

1,855

40%

4.5



במצב הקיים נבנו כ 2,754-יח"ד ,המהוות

60%מיח"ד המאושרות ( 4,609יח"ד)

בהתפרשות רחבה ובצפיפות של 2.1

יח"ד/ד' (צפיפות נמוכה מהצפיפות

המאושרת – 2.7יח"ד/ד').



במצב הקיים נוצלו 76%מהשטחים

המיועדים למגורים .באותם שטחים נבנו

רק 60%מסך יח"ד המאושרות .בפועל

קיימת במגרשים הבנויים צפיפות נמוכה

מזו המאושרת.



בכדי להשלים את יתרת יח"ד המאושרות

נדרשת צפיפות גבוהה מהמאושרת4.5 -

יח"ד לדונם ,לכן הקיבולת המאושרת

אינה ריאלית.



לצורך אומדן הקיבולת הריאלית יש לנתח

את שטח היעוד הנותר למימוש ולהפעיל

מקדמי מימוש בהתאם.

מצב מאושר

מקרא

תחום שיפוט

מגורים

משקי עזר

שטח ציבורי פתוח

שטח פתוח/פארק

תעשיה ומלאכה

מבנה ציבור

מסילת הברזל

דרך

המחצבה

4

652

653

653

652

בדיקת קיבולת ריאלית – בנימינה

119

שטח היעוד הנותר למימוש המגורים ( 458ד') מתחלק לשלושה סוגים:

תכניות לא ממומשות (ש ,1053/ש ,507/ש ,643/ש )1029/ומתחמים לא ממומשים (ש )938/שהם ברי מימוש.

תכנית לא ממומשת (ש241/ה') שפוטנציאל המימוש שלה נמוך.

מגרשים פנויים בודדים

מגרשים בתפוסה חלקית

נותר למימוש

שטח ביעוד למגורים

%

ד'

100%

232

מתחמים ברי מימוש

145

35%

מתחמים שאינם ברי מימוש

11

3%

מגרשים פנויים

98

24%

חלקי מגרשים

162

39%

סימון רמות מימוש שונות במגרשים

המאושרים למגורים

מקרא

אזור מגורים ממומש

מתחם לא ממומש -בר

מימוש

מתחם לא ממומש -שאינו

בר מימוש

מגרש מגורים פנוי

מגרש מגורים בתפוסה

חלקית

המחצבה

652

ש576/

חישוב הקיבולת הריאלית של השטחים הלא

ממומשים מבוסס על מקדמי המימוש הבאים:

.1מתחמים לא ממומשים וברי מימוש -שאיפה להגיע

למימוש מלא ולכן מקדם המימוש המשוער.90% -

4

653

.2תכנית לא ממומשת שפוטנציאל המימוש שלה

נמוך -בעלות כל הקרקע בידי אדם אחד מפחיתה

את מקדם המימוש המשוער ל.30% -

.3במגרשים פנויים עלולים להתקיים מכשולים

נקודתיים למימוש ולכן מקדם המימוש.80% -

.4במגרשים בתפוסה חלקית אילוצים תכנוניים של

הבניה הקיימת יפחיתו את מקדם המימוש ל.50%-

652

בדיקת קיבולת ריאלית – בנימינה

.1מתחם לא ממומש ובר מימוש-

אין אילוצים פיסיים /כלכליים

שאיפה להגיע למימוש המלא.

.2מתחם לא ממומש שאינו בר מימוש-

בעלות קרקע בידי אדם פרטי| שיקולים

120

.2מגרש פנוי -אילוצים פיסיים נקודתיים

.3מגרש פנוי -אילוצים פיסיים רבים

כגון אי שמירה על קו בניין במגרש סמוך או פלישה

נקודתית מפחיתים את מקדם המימוש ל.80%-

כגון בניית יח"ד אחת על שטח המיועד לשתי

יח"ד ,אי שמירה על קווי בניין וכד' מפחיתים

מהותית את מקדם המימוש ל50%-

אישיים מפחיתים את מקדם המימוש ל.30%-

בנימינה

אזורים סטטיסטיים 2,3,4

קיבולת נומינלית

שטח ביעוד

למגורים

כמות יח"ד

%

%

ד'

יח"ד

קיבולת ריאלית

גודל ממוצע כמות צפיפות

משק בית תושבים ממוצעת

נפש/יח"ד תושבים יח"ד/ד'

צפיפות

כמות

אחוז

כמות יח"ד

תושבים ממוצעת

מימוש

תושבים יח"ד/ד'

יח"ד

%

מצב קיים

60% 2,754 76% 1,291

3.8

10,470

2.1

מצב מאושר (כולל קיים)

100% 4,609 100% 1,709

4

18,436

2.7

89%

סה"כ לא מומש מתוך מצב מאושר

417

40% 1,855 24%

4

7,649

4.5

73%

1,354

מתחמים שלמים -ברי מימוש

145

35%

654

4

2,616

4.5

90%

589

2,354

מתחמים שלמים -שאינם ברי מימוש

11

3%

18

4

72

1.6

30%

5

22

0.5

98

24%

467

4

1,870

4.8

80%

374

1,496

3.8

162

39%

773

4

3,091

4.8

50%

386

1,546

2.4

לא

מומש תכניות במימוש חלקי -מגרשים

פנויים

תכניות במימוש חלקי -מגרשים

בתפוסה חלקית

2,754

10,470

2.1

4,108

16,433

2.4

5,417

3.3

4.1

התוספת הריאלית על יח"ד הקיימות ( 2,754יח"ד) בתחום התכניות המאושרות היא כ 1,354 -יח"ד.

סה"כ הקיבולת הריאלית בתחום התכניות המאושרת היא כ 4,108 -יח"ד ( 89%מקיבולת נומינלית).

בדיקת הרחבת הקיבולת עפ"י הוראות תמ"מ 6/ותמ"א – 35/בנימינה

צפיפות בינונית אחוז תוספת

תוספת שטח

מימוש יח"ד

בתמ"א35/

לפיתוח בתמ"מ6/

ברוטו

יח"ד

%

יח"ד/ד'

%נטו ד'

ד'

2,303 90%

8

320 50% 640



תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 6/מרחיבה

את תחום הפיתוח של המושבה בכ640-

ד' .מתוכם אנו מעריכים את היקף השטח

למגורים ב.50%-



במטרה לאפשר רצף דורי והתחדשות

האוכלוסייה שטח זה יפותח למגורים

בצפיפות של 8יח"ד/ד' עפ"י תמ"א.35/

מוערך מימוש של 90%מיח"ד.



תוספת יח"ד בשטחי ההרחבה עפ"י

תמ"מ 6/היא כ 2,560 -יח"ד.



סך הקיבולת הריאלית של תחום

הפיתוח המאושר והמוצע בתמ"מ6/

עומדת על כ 6,411 -יח"ד.



סך הקיבולת האוכלוסיה מסתכמת

בכ 22,845 -תושבים.



קיבולת זו מאפשרת הכפלה של היקף

האוכלוסיה הקיימת היום בבנימינה

( 10,470תושבים).

גודל מ"ב

ממוצע

צפיפות

תוספת

סה"כ קיבולת

ממוצעת

אוכלוסיה

נפש/יח"ד

תושבים

יח"ד תושבים יח"ד/ד'

3.6

8,291

22,845 6,411

2.7

121

מצב מאושר

מקרא

תחום שיפוט

הרחבת תחום

פיתוח בתמ"מ6/

מגורים

משקי עזר

שטח ציבורי פתוח

שטח פתוח/פארק

תעשיה ומלאכה

מבנה ציבור

מסילת ברזל

דרך

המחצבה

4

652

653