החלטת הממונה על חוק המכר בהליך המנהלי שנערך לקבוצת אלדד פרי

דורון אריאל ,עו"ד

יעל אריאל ,עו"ד

רותם מדואל ,עו"ד

אלעד בן -יורם ,עו"ד

רקפת סגל ,עו"ד

יובל שץ ,עו"ד

גיא אלדן ,ע ו"ד

תם קרין ,עו"ד

יעקב שרבט ,עו"ד

ענת כהן ,עו"ד

ערן דנן ,עו"ד

שאול גיטליץ ,עו"ד

ליז חדד ,עו"ד

ע י נ ת שמידט ,עו " ד

כליל אושה ,עו"ד

רותם גמליאל ,עו"ד

טל ברבי ,עו"ד

שירה לפידות חלה ,עו"ד

אוריאל כלף ,עו"ד

משה יעקבי ,עו"ד

לירון פרבר ,עו"ד

דורון אריאל ושות'

משרד עורכי דין

תאריך:

מספרנו:

26/07/2020

644872

Doron Ariel, Adv.

Yael Ariel, Adv.

Rotem Maduel, Adv.

Elad Ben-Yoram, Adv.

Rakefet Segal, Adv.

Yuval Schatz, Adv.

Guy Eldan, Adv.

Tom Karin, Adv.

Yak ov S h arb at, Adv.

Anat Cohen, Adv.

Eran Danan, Adv.

Shaul Gitlitz, Adv.

Liz Hadad, Adv.

E i n a t S c h mi d t , Ad v .

Klil Usha, Adv.

Rote m Ga ml i el , Ad v.

Tal Barbi, Adv.

Shira Lapidot Hala, Adv.

Oriel Kalef, Adv.

Moshe Yaakoby, Adv.

Liron Ferber, Adv.

לכבוד

מר עמית גריידי

הממונה על חוק המכר

משרד הבינוי והשיכון

ג.א.נ,.

הנדון:

פתיחת הליך מנהלי ומתווה לתיקון ליקויים מיום "( 04.03.2020מתווה תיקון הליקויים")

בשם מרשותיי ,חברת אלדד פרי נדל"ן בע"מ וחברת אלדד פרי אסטרטגיות בע"מ ,ובהמשך למתווה תיקון

הליקויים שבנדון ,להלן לאישורך התייחסותנו למתווה שבנדון:

.1

בהתייחס לסוגיית היועץ המשפטי הנזכרת במתווה תיקון הליקויים שבנדון ,ככל ונדרש – נבקש כי עם

חתימת ההתחייבות בנוסח הרצ"ב כנספח א' למכתבי זה ,בקשר עם התחייבות עתידית לתשלום בגין

מינוי עו"ד ,יראו במרשותיי כמי שעמדו בדרישת הממונה למינוי יועץ משפטי כאמור.

.2

בהתייחס לסוגיית הנאמן הנזכרת במתווה תיקון הליקויים שבנדון ,ככל ונדרש – נבקש כי עם חתימת

התחייבות בנוסח הרצ"ב כנספח א' למכתבי זה בקשר עם הסכמה לפיה עורך הדין שימונה לעיל יכהן

גם כנאמן נוסף ,יראו במרשתי כמי שעמדה בדרישה למינוי נאמן כאמור.

.3

בהקשר זה נבקש כי לא תהיה מניעה למינוי יועץ משפטי ו/או נאמן ליותר מפרויקט אחד.

מגדל משה אביב -שער העיר -קומה 45

ז'בוטינסקי - 7רמת גן 52520 -

7 Jabotinsky St. Ramat -Gan 52520, Israel

פקס ;Fax. 03-6116731 :טלTel. 03-6116730 :

doron@d o r o n ar iel -law.co.il

הודעה זו נועדה לנמען המפורט לעיל בלבד ,והיא כוללת מידע הכפוף לחיסיון עו"ד-לקוח שהינו סודי על-פי דין .אם הודעה זו לא נועדה אליך ,הנך מתבקש להודיע על כך

מיידית למשרדנו ולהשיב את ההודעה שנשלחה אליך ותודתנו על כך נתונה לך מראש .כל פרסום ,הפצה ,העתקה ו/או כל שימוש אחר בהודעה זו ,הינם אסורים על פי דין.

דורון אריאל ושות' – משרד עורכי דין

.4

בכל הנוגע לסוגיית הזכויות הנוספות הנזכרת במתווה תיקון הליקויים שבנדון – נבקש כי ההתייחסות

לזכויות נוספות הנ"ל ,תהיה אך ורק ביחס לזכויות בניה שטרם התגבשו במסגרת החלטת הוועדה

המקומית לתכנון ובניה הרלבנטית (לרבות החלטה בתנאים) לכדי זכויות בניה מחייבות .בהקשר זה

מרשותיי לא תידרשנה לוותר על זכויות בניה ו/או אחרות אשר התגבשו בהחלטות וועדה מקומית

(לרבות החלטות בתנאים) ,ואשר הזכויות בהן שייכות למרשותיי על פי הסכם ו/או מסמך כלשהו,

דוגמת הזכויות בפרויקט "פרי הורייזן בת ים".

כמו כן ,זכויות נוספות לשימושים (שאינם לשימוש עבור מעונות) דוגמת משרדים /מלונאות /מסחר /

תעסוקה וכיו"ב ,בגין תכניות המקודמות ו/או תקודמנה ביוזמת מרשתי ,במתחם פרויקט "פרי פלייס"

" /פרי ביזנס" ,ואשר הוצמדו ו/או תוצמדנה בהסכמה למרשתי ,תשויכנה למרשתי.

בהקשר זה נודה לאישורך כי חתימת התחייבות בנוסח נספח א' למכתבי זה בקשר להסכמה לויתור על

זכויות בניה עתידיות שטרם התגבשו בהחלטות של וועדות התכנון המקומיות כאמור ,תהווה עמידה

בדרישה לויתור על הזכויות כאמור כפי שהתבקש על ידי כב' הממונה.

.5

בכל הנוגע לסוגיית רישום בעלות בקרקע /הערות אזהרה הנזכרת במתווה תיקון הליקויים שבנדון –

נבקש כי יראו במניעה הנובעת מהצורך בקבלת אישורי מיסים ו/או אישורי עירייה ו/או וועדה מקומית

ו/או נוכח מגבלות בירוקרטיות (דוגמת מניעה הנובעת מנהלי רשות מקרקעי ישראל) ,כמצב בו לא ניתן

לבצע את רישומי זכויות כאמור ,לרבות בעלות ו/או חכירה ו/או הערות אזהרה .במקרה כאמור

במרשתי כמי שעמדה במתווה לעניין זה ובלבד ובסמוך לאחר הסרת המניעה ,תפעל מרשתי ,ככל והדבר

תלוי בה ,לכך שיושלם הרישום כאמור.

.6

בכל הנוגע לסוגיית הקבלן המבצע הנזכרת במתווה תיקון הליקויים שבנדון – נבקש כי ההתייחסות

לפרויקטים בהם נחתם הסכם קבלן מבצע עם חברת סולארא בע"מ ,תהיה גם לפרויקטים בהם

החתימה הינה על הסכם חלקי (לדוגמא חפירה ודיפון ו/או מרתפים וכיו"ב) ואשר ביחס אליהם תוכל

מרשתי להמשיך את ההתקשרות ו/או לחתום על עדכונים להסכמי הקבלן.

.7

בכל הנוגע לסוגיית חלוקת הקרקע הנזכרת במתווה תיקון הליקויים שבנדון – נבקש אישורכם כי

הכוונה ל"שמאי מוסכם" היינו לזה אשר יבצע את חלוקת הקרקע בפן הניקוד והחלקיות ,כן נבקש

אישורכם כי מנגנון חלוקה עתידית (לדוגמא ביחס ל"ביזנס") הקובע את התנאים העתידיים

והאובייקטיבים לחלוקה ,יהווה הסדר מספק בהקשר זה.

.8

בכל הנוגע לסוגיית הליווי הבנקאי הנזכרת במתווה תיקון הליקויים שבנדון ,ככל ונדרש – נבקשכם כי

חתימת התחייבות בנוסח הרצ"ב כנספח א' למכתבי זה בקשר עם התחייבות עתידית למינוי יועץ

מימון ,תהווה עמידה בדרישה למינוי יועץ בלתי תלוי למציאת מימון לפרויקט.

.9

בהתייחס להערות הכלליות שפורטו על ידכם בסוף מתווה תיקון הליקויים שבנדון ,נודה לאישורכם

כדלקמן:

.9.1

כי עלויות בגין אגרות רישום ו/או תשלומי מיסים הנדרשים לצורך העברות זכויות ו/או

רישום הערות אזהרה וכיו"ב יחולו על קבוצות הרכישה ולא על מרשותיי.

-2מגדל משה אביב -שער העיר -קומה 45

ז'בוטינסקי - 7רמת גן 52520 -

Moshe Aviv Tower - City Gate – 45th Floor

7 J ab o tinsk y St. - Rama t Gan 52520

טל ; Tel. 03-6116730 :פקסFax. 03-6116731 :

doron@doronariel-law.co.il

דורון אריאל ושות' – משרד עורכי דין

.9.2

כמו כן בהתייחס לשמירת זכות הממונה הנכבד לפתיחה בהליך מנהלי ,נבקש כי מהאמור

יוחרגו כמובן פרויקטים מבין הפרויקטים המפורטים בגוף המתווה ואשר ביחס אליהם

עמדו מרשותיי בדרישות ההסדר לרבות השינויים המפורטים לעיל ו/או פרויקטים בהם

התקבלו טפסי 4ו/או תעודות גמר ואשר ייחשבו כפרויקטים של קבוצות רכישה ,ואשר

ביחס אליהם כמובן לא ינקטו הליכים מנהליים בעתיד.

.9.3

נבקש כי לוח הזמנים הקבוע בסוף מתווה תיקון הליקויים שבנדון יעודכן ל 14-ימים

ממועד התייחסות הממונה הנכבד להערותינו אלו להסדר וכן לכך כי אין בחלוף המועד

כדי להפקיע את ההסדר אשר יחול מעת לעת ביחס לפרויקטים בהם תעמוד מרשתי

בדרישות המפורטים לעיל ,גם במועדים מאוחרים למועד הנ"ל.

.11

בהתייחס לנספח א' הרצ"ב ,נבקש אישורכם כי יראו במרשותיי כמי שעמדו במטלות המפורטות

במתווה תיקון הליקויים שבנדון ,ביחס אליה ם פורט לעיל כי חתימה על נספח א' תהווה השלמת

המטלה .מודגש כי מרשותיי תהיינה זכאיות לחתום גם על רכיבים נפרדים מתוך נספח א' ביחס

למטלות ספציפיות מבין המטלות המפורטות במתווה תיקון הליקויים שבנדון ואלו ייחשבו ככאלו

שהושלמו.

.11

למען הסר ספק ,מובן כי אין לראות במרשתי כמסכימה ו/או מאשרת איזה מהטענות המפורטות כנגדה

במסגרת רישא מתווה תיקון הליקויים בחלק העובדתי.

העתק:

אלדד פרי נדל"ן בע"מ

אלדד פרי אסטרטגיות בע"מ

-3מגדל משה אביב -שער העיר -קומה 45

ז'בוטינסקי - 7רמת גן 52520 -

Moshe Aviv Tower - City Gate – 45th Floor

7 J ab o tinsk y St. - Rama t Gan 52520

טל ; Tel. 03-6116730 :פקסFax. 03-6116731 :

doron@doronariel-law.co.il

דורון אריאל ושות' – משרד עורכי דין

נספח א'

לכבוד

נציגות קבוצת רכישה __________

אצל ___________

ג.א.נ,.

הנדון :פרויקט ____________ במקרקעין הידועים כגוש _________ ,חלקה ________ ,מגרש

_____ לפי תכנית ____ ("הפרויקט" ו"-המקרקעין" בהתאמה) – כתב התחייבות

הרינו מתחייבים בזאת כלפיכם כדלקמן.:

מינוי יועץ משפטי ונאמן

אנו מאשרים ומתחייבים כי ככל והדבר תלוי בנו ,אתם תהיו זכאים למנות עורך דין נוסף לעורך

הדין שנשכר על ידי קבוצת הרכישה ,כיועץ משפטי נוסף לוועד קבוצת הרכישה .אנו מתחייבים

לשאת בעלות שכר טרחת עורך הדין כאמור בסך של עד ( ₪ 150,000במילים :מאה וחמישים אלף

שקלים חדשים) בצירוף מע"מ כדין.

על אף האמור מוסכם כי ככל ואנו התחייבנו ו/או נתחייב לשאת בעלות יועץ מימון נוסף עבורכם,

הרי שעלות יועץ המימון תופחת מהסך של ₪ 150,000דלעיל .מודגש כי ככל והצענו לכם מינוי של

יועץ מימון כאמור ואתם לא הודעתם לנו על הסכמה ו/או דחיית ההצעה ,הרי שקיזוז סכום

ההצעה למינוי יועץ מימון בסך ,₪ 75,000יבוצע מתוך הסך של ₪ 150,000עד לאישור וחתימת

הסכם בפועל עם יועץ מימון שאז תבוצע ההפחתה לפי סכום החתימה בפועל.

הטיפול שיוענק על ידי עורך הדין כאמור ,יהיה כדלקמן:

oייעוץ משפטי נוסף לוועד קבוצת הרכישה בסוגיות בהן סבור הועד כי נדרש לו ייעוץ

משפטי.

oהוספת היועץ המשפטי הנוסף כאמור כנאמן נוסף ליועץ המשפטי של קבוצת הרכישה,

ככל וקיים מנגנון נאמנות בהסכם השיתוף ו/או חשבון נאמנות .מודגש כי במקרה של

-4מגדל משה אביב -שער העיר -קומה 45

ז'בוטינסקי - 7רמת גן 52520 -

Moshe Aviv Tower - City Gate – 45th Floor

7 J ab o tinsk y St. - Rama t Gan 52520

טל ; Tel. 03-6116730 :פקסFax. 03-6116731 :

doron@doronariel-law.co.il

דורון אריאל ושות' – משרד עורכי דין

חשבונות נאמנות תחול אחריותו של הנאמן החדש ביחס לחשבונות הנאמנות אך ורק

ממועד מינויו ולא ביחס לפעולות קודמות שבוצעו בחשבונות הנאמנות.

oהייעוץ המשפטי לא יחליף את היועץ המשפטי של הקבוצה ,כאשר ככל ותבחרו להחליף

את היועץ המשפטי של הקבוצה הרי שתידרשו להסדיר את שכר טרחת היועץ המשפטי

החלופי מול היועץ המשפטי היוצא ו/או ממקורותיכם ולא על חשבון התקציב דלעיל.

oהייעוץ המשפטי לא יכלול ייצוג בניהול הליכים משפטיים כנגד הח"מ ו/או חברה

מקבוצת החברות עליה הוא מנוי ו/או בעלי תפקידים ו/או בעלי מניות בחברות כאמור.

מודגש כי אתם בלבד ,תהיו זכאים לבחור את היועץ המשפטי ,על פי שיקול דעתכם הבלעדי ,וככל

ותבקשו נשמח לייעץ לכם בדבר זהות משרדים וזאת מבלי לגרוע מזכותכם לקבל החלטה בנוגע

לזהות היועץ המשפטי כאמור.

מודגש כי תידרשו להחתים את היועץ המשפט שתבחרו על אישור לפיו אין בינו לבינינו ו/או

לקבוצת החברות עליה אנו מנויים ,כל מערכת יחסים עסקית ו/או ניגוד עניינים ותנאי זה יהווה

תנאי למינויו.

מודגש כי בכל הנוגע להסדרת תפקידי היועץ המשפטי כאמור לעיל הרי שההסדרה תבוצע על

ידכם ישירות מול היועץ המשפטי של הקבוצה ואנו נשמח לייעץ ולסייע בנושא ,ואולם האחריות

לביצוע ההסדרה כאמור תהיה שלכם בלבד.

ויתור על זכויות בניה נוספות שטרם התגבשו

הרינו מאשרים בזאת ,כי ככל ועל פי הסכם השיתוף ו/או כל מסמך אחר ,אנו זכאים לזכויות

בניה בפרויקט ,אשר טרם התקבלה ביחס אליהן החלטת וועדה מקומית לתכנון ובניה אשר

אישרה אותן (לרבות החלטה בתנאים) ו/או את השימוש בהן ,הרי שאנו מוותרים על זכויות אלו

שתהיינה שייכות לקבוצת הרכישה .ויתור זה ייכנס לתוקפו בהתקיים התנאים כדלקמן:

oאין באמור כדי להוות עסקה מחייבת במס שאז הוויתור כאמור יתגבש בכפוף לאישורכם

בחוזר כי אתם תשאו בעלויות המס הנובעות מהאמור ,והחלות על הצדדים.

oזכויות בניה אשר התקבלה ביחס אליהן החלטת וועדה מקומית לתכנון ובניה (לרבות כזו

אשר הוגש ו/או עתיד להיות מוגש לגביה ערר ו/או הליך כלשהו) ואשר על פי הסכם

השיתוף ו/או מסמך אחר כלשהו ,שייכת לנו ,תיוותרנה שייכות לנו ולא יחול ביחס אליהן

הויתור כאמור.

-5מגדל משה אביב -שער העיר -קומה 45

ז'בוטינסקי - 7רמת גן 52520 -

Moshe Aviv Tower - City Gate – 45th Floor

7 J ab o tinsk y St. - Rama t Gan 52520

טל ; Tel. 03-6116730 :פקסFax. 03-6116731 :

doron@doronariel-law.co.il

דורון אריאל ושות' – משרד עורכי דין

oככל וקיים חוב לגורם מממן בקשר עם הזכויות נשוא הויתור כאמור ,הרי שהויתור

כאמור כפוף לכך שהזכויות המועברות אליכם תועברנה עם החוב ,וזאת בכפוף

לאישורכם בחוזר לכך ולאישור הגורם המממן כאמור.

מינוי יועץ מימון

אנו מאשרים ומתחייבים לשאת בעלות שכר טרחת יועץ מימון שיעניק לכם שירותי ייעוץ בקשר

עם מימון הפרויקט שבנדון ,בסך של עד ( ₪ 75,000במילים :שבעים וחמישה אלף שקלים

חדשים) בצירוף מע"מ כדין .הטיפול שיוענק על ידי יועץ המימון כאמור ,יהיה כדלקמן:

oאיתור גורם מממן אשר יסכים להעמיד מימון מלא (עד מפתח) ו/או הלוואת גישור ו/או

כל מודל מימון אחר לקבוצת הרכישה.

oטיפול בחיתום חברי קבוצת הרכישה אינו חלק מהפעולות בגינן ישולם שכר טרחתנו,

וככל ותבחרו לקבל מהיועץ כאמור שירותי חיתום ,הרי שאתם תידרשו לשאת בעלויות

אלו ממקורותיכם.

הצבעות באסיפות כלליות

בנוסף ,הרינו מאשרים כי נמנע מהצבעות באסיפות הכלליות של הקבוצה בקשר לזכויות ביחידות המוחזקות על

ידנו כחלק מקבוצת הרכישה וכן כי אנו ו/או מי מטעמנו לא נכהן כחברי נציגות של הקבוצה.

הערה :קבוצה בהקשר זה אינה מתייחסת למצב של חלוקת מקרקעין למספר מגרשים ,קיימת או עתידית ,לרבות

בהסכם שיתוף עתידי שבו למעשה יש שילוב של מתחמים ומגרשים שייפרדו למגרשים נפרדים בשלב ה 0.0-או

מתווה היפרדות אחר ,דוגמת פרוייקט "פלייס" ו"ביזנס" שאז לא תימנע זכות ההצבעה.

-6מגדל משה אביב -שער העיר -קומה 45

ז'בוטינסקי - 7רמת גן 52520 -

Moshe Aviv Tower - City Gate – 45th Floor

7 J ab o tinsk y St. - Rama t Gan 52520

טל ; Tel. 03-6116730 :פקסFax. 03-6116731 :

doron@doronariel-law.co.il

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

03/08/2020

לכבוד

חברת אלדד פרי נדל"ן בע"מ (ח.פ )514474634ו/או חברת אלדד פרי אסטרטגיות בע"מ (ח.פ )515272078

שלום רב,

הנדון :החלטה בהליך מנהלי

.1רקע

קבוצת רכישה הינה צורת התארגנות לגיטימית בענף הנדל"ן בישראל אשר מטרתה בנייה עצמית של דירות לחברי

הקבוצה ,תוך חיסכון בעלות הרווח היזמי אשר נגבה על ידי יזמים העוסקים במכר דירות .השיטה נתפסת ,מבחינת רבים,

כחלופה לרכש דירה מקבלן ,כך שאדם שמטרתו לרכוש דירה ,ייתכן ויבחר להצטרף לקבוצת רכישה ,בשאיפה להשיג דירה

במחיר נמוך יותר מרכישה מקבלן .קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי ,או באמצעות מארגן אשר לרוב גם מציע

עצמו לחברי הקבוצה ,לאחר גיבושה על ידו ,כגורם המנהל של הפרויקט.

מארגני קבוצות רכישה אינם כפופים לחוק המכר ,ובהתאם -אינם נדרשים לספק בטוחות לחברי הקבוצה ו/או לעמוד

בשאר החובות הקבועות בחוק המכר .לצד זאת ,לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כקבוצת רכישה ,הוא אכן כזה ,על פי

מהותו .המבחן לעניין זה איננו אופן הצגת הקבוצה ,כי אם מערכת היחסים המשפטית שבין כלל הצדדים לפרויקט ,כפי

שהיא עולה מהמערכת ההסכמית אשר נחתמה .בהתאם לכך ,ישנם מקרים בהם מארגן של קבוצת רכישה יחשב כיזם

המוכר דירות ,כמשמעות מונח זה בחוק המכר ,על כל המשתמע מכך .במסגרת בחינה זו ,של מהות הדברים ,נבדקת בין

היתר מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה בפרויקט ,כפי

שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט ו/או מהפרקטיקה הנהוגה בו ,היא של מארגן הקבוצה ,ואינה מצויה,

הלכה למעשה ,בידי חברי קבוצת הרכישה.

מכתב זה מתאר את ההחלטה הסופית בקשר להליך המנהלי אשר נפתח מול החברות אלדד פרי נדל"ן בע"מ ו/או אלדד

פרי אסטרטגיות בע"מ (להלן" :המארגנות /המארגנת") .ההליך נפתח בשל החשד למכירת דירות כיזם הכפוף לחוק

המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ,תשל"ה( 1974-להלן" :חוק המכר") ובקשר לשלוש התקשרויות אשר

נעשו בפרויקט פרי הורייזן בבת-ים (להלן" :פרויקט הורייזן") ושלוש התקשרויות אשר נעשו בפרי נופים במודיעין (להלן:

"פרויקט נופים").

במסגרת ההליך המנהלי נבדקו מסמכים רבים והתקיימו מספר פגישות עם גורמים שונים ובהם – חברי קבוצות הרכישה,

היועץ המשפטי של המארגנות ,מנכ"ל המארגנות ובעלי המארגנות.

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

.2ממצאים

להלן תיאור הממצאים כפי שעלו אגב ההליך המנהלי:

פרויקט הורייזן

•

מחיר דירה סופי – נמצא מסמך אשר כותרתו "נספח שינויים /הבהרות" בו התחייבה המארגנת בפני חברי

קבוצה שונים למחיר סופי של הדירה .המסמך אינו חלק ממסמכי הסכם השיתוף.

•

דירה ספציפית וקביעת מחיר סופי – נמצא מסמך מקדים להסכם השיתוף אשר כותרתו "בקשת הצטרפות

לקבוצת רכישה "Peri Horizonבו נקבע בסעיף " 19מחיר מוערך" +סטיה עד .7%כמו כן ,המחיר נקבע לדירה

ספציפית -מספר דירה ,מספר חדרים ,קומה ,גודל הדירה ,דגם וכיוונים.

•

קבלן מבצע (חפירה ודיפון) – עולה כי קבוצת הרכישה התקשרה עם חברת סולארא בע"מ (ח.פ )510998149

לביצוע עבודות חפירה ודיפון .נמצא כי חברת סולארא הינה חברה קשורה למארגנת.

•

הסכם לביצוע תכנון – נמצא כי בתאריך ,23/03/2016חתמה חברת פרי נדל"ן בע"מ (ח.פ )514474634הסכם עם

חברת טיטו אדריכלים ומתכנני ערים בע"מ (ח.פ )514371194על הסכם משמעותי " -ביצוע תכנון" .לח"מ אין

מידע אודות תאריך החתימה על הסכם השיתוף אך ידוע כי האופציה לרכישת הקרקע ניתנה (במקור) באפריל

2016ועד לנובמבר .2016קיימת סבירות גבוה כי במועדים אלו טרם התארגנה קבוצת הרכישה.

•

זכויות נוספות בפרויקט – בסעיפים 10.10-10.11להסכם השיתוף נקבע כי כל הזכויות הנוספות בפרויקט כמו גם

מקומות חניה ומחסנים אשר לא שויכו לחברי הקבוצה ,שייכים לחברת אלדד פרי אסטרטגיות בע"מ.

•

התקשרויות עם יועצים – עולה כי קבוצת הרכישה התקשרה עם יועץ משפטי ונאמן כפי שהוגדרו מראש במערך

ההסכמים הכולל .היועצים נקבעו על ידי המארגנת.

פרויקט נופים

•

דירה ספציפית וקביעת מחיר סופי – נמצא מסמך מקדים להסכם השיתוף אשר כותרתו "בקשת הצטרפות

לקבוצת רכישה נופים במודיעין" בו נקבע בסעיף 15כי "תמחור הדירה על-ידי המארגנת הנו על פי ניסיונה

והערכתה ,ואולם צפויים להיות שינויים בטווח של עד ,7%לאור שינויים אפשריים בעלויות בינוי אלה ואחרות".

כמו כן ,המחיר נקבע לדירה ספציפית שם נקבע גם דגם דירה ,מספר חדרים ,קומה ,גודל הדירה וכיוונים .בנוסף,

נמצא פרוטוקול חתום על ידי המארגנת מתאריך 15/01/2019שם נקבע כי "המארגנת מתחייבת לעמוד בכל

ההסכמים לרבות ההתחייבות הפרטניות בנושא הסטייה .ככל ותידרש השלמה מעבר לאחוז הסטייה המוסכם

בהסכמים הפרטניים ,אזי הוא ישולם על-ידי חברת אלדד פרי" .מהאמור עולה כי המארגנת התחייבה לחברי

קבוצת הרכישה למחיר סופי של הדירות.

•

קבלן מבצע (חפירה ודיפון) – עולה כי קבוצת הרכישה התקשרה עם חברת סולארא בע"מ (ח.פ )510998149

לביצוע עבודות חפירה ודיפון .נמצא כי חברת סולארא הינה חברה קשורה למארגנת.

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

•

קבלן מבצע (דחיית תשלומים) – בהסכם מתאריך 21/02/2019אשר כותרתו "תוספת להסכם ביצוע פרי נופים

מודיעין" ,עולה כי הקבוצה לא מצאה גורם מממן ומסיבה זו ,הקבלן המבצע הסכים לדחות את קבלת

התשלומים המגיעים לו כחלופה למימון.

•

התקשרויות עם יועצים – עולה כי קבוצת הרכישה התקשרה עם יועץ משפטי ונאמן כפי שהוגדרו מראש במערך

ההסכמים הכולל .היועצים נקבעו על ידי המארגנת.

.3מתווה לתיקון ליקויים

במסגרת ההליך המנהלי ,הוצג למארגנות מתווה לתיקון ליקויים אשר מטרתו לקבע את מעמד חברי הקבוצות כמי

ששולטים בפרויקט ולאפשר להם מימוש של זכויותיהם כיזמים של הפרויקט .המתווה נקבע בקשר לכלל הפרויקטים

הפעילים מסוג קבוצת רכישה של המארגנות:

•

פרי הורייזן בבת-ים;

•

רמות פרי ברמת גן;

•

פרי נופים במודיעין;

•

אורות חנן ברחובות;

•

ניצני פרי ברחובות;

•

פרי פלייס ברחובות;

•

פרי ביזנס פלייס ברחובות;

•

פרי ארט בבת-ים;

•

פרי ספיישל בפתח-תקווה;

•

פרי בסט בלוד.

• יועץ משפטי -על המארגנות למנות לקבוצות יועץ משפטי אשר אינו מטעמן ואין ביניהם קשרים אישיים או עסקיים.

המינוי יעשה בהסכמה עם נציגות הקבוצות .אין מניעה כי המינוי יעשה במקביל לייעוץ המשפטי הקיים;

• נאמן -על המארגנות למנות לקבוצות נאמן אשר אינו מטעמה ואין ביניהם קשרים אישיים או עסקיים .המינוי יעשה

בהסכמה עם נציגות הקבוצות .אין מניעה כי המינוי יעשה במקביל לנאמן הקיים כל עוד הסמכויות המוקנות לו מכוח

ההסכמים מול קבוצות הרכישה ,יהיו משותפות גם לנאמן החדש שימונה;

• זכויות נוספות -יש לקבוע נספח להסכמי השיתוף אשר קובע כי הזכויות הנוספות בפרויקטים שייכים לחברי קבוצות

הרכישה;

• בעלות בקרקע /הערות אזהרה – מקום בו ניתן להעביר את הקרקע על שם חברי קבוצות הרכישה יש לעשות כן .כאשר

הדבר אינו אפשרי ,יש לרשום הערות אזהרה על שם חברי קבוצות הרכישה או לצרף את הנאמן הנבחר על פי מתווה

זה ,לרישום אצל רשם המקרקעין כנאמן של חברי הקבוצות;

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

• קבלן מבצע – בפרויקטים בהם טרם נחתם הסכם מול קבלן מבצע ,החברה הקשורה הקבלנית ,סולארא בע"מ (ח.פ

)510998149לא תתמודד על ביצוע הפרויקטים .כמו כן ,על גורם מקצועי אחר ,אשר אינו המארגנות ,להביא הצעות

מחיר לביצוע עבודות הקבלן;

• חלוקת קרקע -בפרויקטים פרי פלייס ופרי ביזנס פלייס ברחובות ,שם על יחידת קרקע אחת מתקיימים במקביל

פרויקט יזמי של המארגן ושני פרויקטים של קבוצות רכישה ,תבוצע ,באמצעות שמאי מוסכם ,חלוקה (תשריטים) בין

השטחים של הקבוצות לבין הפרויקט היזמי;

• ליווי בנקאי – בפרויקטים בהם טרם נחתם הסכם מימון ,ימונה יועץ ייעודי בלתי תלוי למציאת מימון לפרויקט;

• אסיפה כללית ונציגות הקבוצות – המארגנות ימנעו מהצבעות באסיפות הכלליות של הקבוצות בקשר לזכויות בדירות

המוחזקות על ידה .כמו כן ,המארגנות ,או מי מטעמן ,לא יכהנו כחברי נציגויות של הקבוצות.

עוד נקבע כי כלל העלויות הכרוכות בהוצאה לפעול של תיקון ליקויים כפי שמופיעים במסמך זה ,יחולו על המארגנות.

אין להטיל את העלויות על חברי קבוצות הרכישה בפרויקטים השונים.

.4החלטה

במסגרת ההליך המנהלי ,הציגו המארגנות מגוון רחב של פתרונות אשר עתידים להביא לכדי עמידה במתווה אשר הוצג על

ידי הח"מ .נמצא שבמקומות בהם ניתן היה להוציא את המתווה לפועל באופן מיידי ,כך נעשה .במקרים בהם קיימים

תנאים הצריכים להגיע לכדי הבשלה על מנת שהמתווה יוכל לצאת לפועל ,סיפקו המארגנות לקבוצות מסמכים משפטיים

בקשר להתחייבות לעמידה במתווה .הכל בהתאם למסמך אשר הועבר אל הח"מ במייל מתאריך 02/08/2020על ידי היועץ

המשפטי של המארגנות וצמוד להחלטה זו כנספח א' ומהווה חלק בלתי נפרד ממנה.

הח"מ מבקש להודות למארגנות על שיתוף הפעולה הרחב לו הוא זכה בקשר לתיקון כלל הליקויים .בשל כך ,העיצום

הכספי אשר הועמד בתחילת ההליך על סך של ₪ 1,601,340הופחת לסכום של .₪ 800,670תם ההליך המנהלי.

הערות

•

הח"מ שומר לעצמו הזכות לפתוח בהליך מנהלי בקשר לכלל ההתקשרויות בפרויקטים השונים של המארגנות אם

יתברר כי הן אינן עומדות במתווה ותיקון הליקויים כפי שאושר .לציין כי ככל והמארגנות תפעלנה בהתאם

למתווה והתחייבות המפורטת בנספח א' ,לא יפתח הח"מ בהליכים מנהליים בקשר לקבוצות המופיעות במכתב

החלטה זה;

•

זכות המארגנות להגיש ערר על החלטת הח"מ בהתאם לקבוע בחוק המכר.

גריידי עמית

ממונה חוק המכר

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :