החלטת ממונה חוק המכר בעניין א. ישראלי חברה לבניין ופיתוח בע"מ

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

לכבוד

א .ישראלי חברה לבניין ופיתוח בע"מ ,ח.פ ( 514120682אצל אבנר ישראלי)

הנביא נתן2 ,

אשדוד7747202 ,

07/10/2021

א' חשוון תשפ"ב

שלום רב,

הנדון :החלטה בהליך מנהלי מתאריך 11/07/2021

מבוא

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ,תשל"ה( 1974-להלן" :חוק המכר") הינו חוק צרכני

שמטרתו להבטיח את כספי רוכשי הדירות הנדרשים לשלם תמורה כספית גבוהה עוד בטרם נרשמו זכויותיהם

בדירה הנרכשת ,ובמקרים רבים אף בטרם נבנתה הדירה ,כך שאם הפרויקט נכשל ,הרוכש יקבל בחזרה את

השקעתו.

לאחר פרשת חברת "חפציבה" בשנת ,2007במסגרתה התברר כי אלפי רוכשי דירות שילמו לחברה ממיטב כספם

מבלי שקיבלו בטוחות ,ולאחר קריסת החברה חלקם נותרו ללא הדירות וללא הכספים שהשקיעו -ראה המחוקק

לנכון לתקן את החוק .תיקון החוק נכנס לתוקפו ב 6-באוקטובר ,2008ובו נקבעו מנגנונים נוספים במטרה להגן

על רוכשי דירות ,לרבות הסדרת הליווי הפיננסי והטלת חובות וסנקציות על תאגידים בנקאיים הממנים הקמת

פרויקטים למגורים ,וכן החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים בשל הפרת החוק ,לרבות הטלת עיצומים כספיים

בגין הפרות אלה :אי ידוע הקונה בדבר זכויותיו ,קבלת כספים מקונה מבלי לתת בטוחות ,אי מסירת פנקס

שוברים או קבלת תשלום שלא באמצעות השוברים ואי דיווח לממונה ל פרטי עסקאות .עוד קבע התיקון לחוק,

כי ימונה ממונה ממשלתי שיפקח על יישום הוראות החוק ,ולשם כך ניתנו לו סמכויות שונות למילוי תפקידו,

כמפורט בחוק.

מסמך זה מתאר את ההחלטה אשר התקבלה בהליך מנהלי מול חברת א .ישראלי חברה לבניין ופיתוח בע"מ

(להלן" :המוכרת") בקשר לחשד להפרה של הוראות סעיף 2לחוק המכר כך שנגבו כספים העולים על 7%משווי

דירה ,ללא שסופקו לרוכש הדירה בטוחות בהתאם להוראות החוק.

תיאור ההליך המנהלי

בתאריך 11/07/2021נפתח הליך מנהלי מול המוכרת בקשר לחשד למכירת דירה בניגוד להוראות חוק המכר

בפרויקט תמ"א 38לחיזוק בניין ברחוב יורדי הסירה 8באשדוד (להלן" :הפרויקט") .בתאריך 31/08/2021

התקבלה תגובת המוכרת בכתב לחשדות אשר הוצגו בהליך המנהלי ובתאריך 14/09/2021התקיים שימוע

במשרדי הח"מ.

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

ממצאים

בתאריך 25/12/2016נחתם מסמך אשר כותרתו "הצעה לרכישת דירה" (נספח א') בין המוכרת לבין ( Xלהלן:

"הרוכש") .המסמך כולל גם היבט מסוים של הלוואה אשר נעשתה בין הצדדים ,כפי שיפורט בהמשך.

ראשית ,מבקש הח"מ להפנות לנייר עמדה אשר פורסם על ידו בתאריך 10/07/2018בכל הקשור להלוואות עוקפות

חוק מכר (נספח ב') .בנייר עמדה זה הביע הח"מ דעתו בכל הקשור להסכמי הלוואות אשר כל מטרתן לגבות כספים

בניגוד להוראות החוק .להלן תמצית העמדה:

"יזמים ורוכשי דירות יכולים לפעול בשוק החופשי כהבנתם ולהתקשר בסוגי הסכמים שונים לצורך רכישת

דירת מגורים – הסכם מכר ,בנייה עצמית ,קבוצות רכישה ועוד .הסכם הלוואה אשר ,על פי מכלול הנסיבות

הנוגעות לכריתתו ועל פי מהותו ,משמש למעשה כסות להסכם רכישת דירה ,עולה כדי הסכם מכר דירה לכל

דבר ועניין ,ועל כן חלות עליו הוראות חוק המכר".

סקרנו את ההצעה לרכישת דירה ולהלן פירוט סעיפים מרכזיים מתוכה:

•

ההצעה פונה למוכרת ,והרוכש מוגדר בה כ"מציע";

•

הואיל 1כולל הפניה לפרויקט תמ"א 38לחיזוק בניין ברחוב יורדי הסירה 8באשדוד ,גוש ,2066חלקה

.181בנוסף ,הסעיף קובע כי הסכם לביצוע הפרויקט נחתם בין המוכרת לבין דיירי הבניין וכי הבנייה

צפויה להתחיל 14חודשים מיום ההצעה;

•

הואיל 2כולל בקשה לרכישת דירת 4חדרים בקומה חמישית בבניין ומדגם .Bכמו כן ,ישנה הפנייה

לסקיצה המצורפת להצעה .בנוסף ,נקבע כי מחיר הדירה "סופי ומוחלט" ועומד על מיליון ₪כולל מע"מ;

•

הואיל 3קובע כי המוכרת לא יכולה לחתום על הסכם מכר .להלן הסעיף מתוך ההסכם:

•

הואיל 4קובע כי תכניות הבניין עלולות להשתנות בכפוף להיתר בנייה;

•

הואיל 5קובע כי הועמדה לטובת המוכרת הלוואה בסך ;₪ 800,000

•

סעיף – 2העברת ₪ 850,000במעמד החתימה על ההצעה תוך הפנייה להוראות חוק המכר;

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

•

סעיף – 4עוסק בגביה של ₪ 100,000נוספים אגב קבלת היתר בניה לפרויקט ,ו 100,000-אלף נוספים

במעמד מסירת הדירה;

•

שני הצדדים חתומים על מסמך ההצעה.

מהאמור לעיל עלה החשד כי כוונת ההסכם הינה מכר דירה .האמירה בהואיל 3הינה תמרור אזהרה בוהק בכל

הקשור לניסיון לעקוף את חוק המכר .כמו כן ,האמירה בהואיל 5בדבר הלוואה איננה ברורה וההצעה לרכישת

דירה איננה כוללת התייחסות נוספת לנושא כך שלא נקבעו מועדי החזר הלוואה ,ריבית ,ריבית פיגורים ,תנאי

מימוש מיידי ועוד.

החשד הוא שהמוכרת קיבלה כספים מהרוכש בניגוד להוראות החוק .יצוין כי הח"מ לא הצליח לבסס את הסכום

המדויק אשר נגבה אך לכל הפחות ,נגבו .₪ 900,000הדבר עולה מכרטסת של החברה ,שם מופיעה גביה של סכום

זה ,בין ה 27/12/2016-ועד ,10/02/2019כאשר לתשלומים ניתן הפירוט הבא – "כהן צדק דני תשלום בגין רכישת

דירה עתידית" (נספח ג') ולהלן:

נמצא כי בתאריך 16 ,26/02/2019ימים לאחר התשלום האחרון ,התקשרו הצדדים בהסכם אשר כותרתו "הסכם

הלוואה" (נספח ד') .מטרת הסכם איננה ברורה .מלבד הצדדים והסכום ,אשר הינם זהים לצדדים ולסכום בהצעה

לרכישת דירה ,אין זכר להתקשרות של הצדדים לרכש דירה .ההסכם כולל התייחסות לכספים אשר הועברו בין

הרוכש לבין המוכרת ,בשלוש השנים האחרונות ,וקובע ,בסעיף ,2כי מדובר בהלוואה ללא ריבית והצמדה.

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

בהתאם לאמור לעיל ,עולה החשד כי ההפניה להלוואה בהצעה לרכישת דירה כמו גם הסכם ההלוואה משנת ,2019

נועדו לצורך "הכשרה" של גביית כספים תוך עקיפת ההוראות הקוגנטיות של חוק המכר ,וזאת באמצעות הסכם

הלוואה פיקטיבי .הסכם ההלוואה משנת 2019נחתם 16ימים לאחר התשלום האחרון שבוצע על ידי הרוכש ,כפי

שמופיע בכרטסת החברה ,אינו כולל ריבית או הצמדה ומסדיר העברת כספים שנעשתה בעבר .להלן הסעיף

הרלוונטי מתוך הסכם ההלוואה:

הרוכש שילם סכום העולה לכדי 90%משווי הדירה כפי שהדבר מפורט במסמך זה .כמו כן ,ישנם פרטים מאד

מסוימים בהצעה לרכישת דירה הקושרים אותה לפרויקט ספציפי ,לדירה ספציפית תוך ציון מחירה הסופי,

תאריך התחלת בנייה ,הפניה לסקיצה של הדירה ועוד .כמו כן ,ההצעה עצמה כולל הפנייה להוראות חוק המכר.

תגובת המוכרת

המוכרת העבירה תגובתה לחשדות כפי שמופיעים בהליך המנהלי (נספח ה) .להלן פירוט של עיקרי טענות ההגנה

של המוכרת.

.1המוכרת דוחה את הטענות שבפניית הרוכש לממונה;

.2הפנייה אל הממונה נגועה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים ,לאור העובדה כי הפונה הסתיר ולא גילה

אודות ההליך המשפטי בו נדחו טענותיו וההסכמים אותם צירף לפנייתו ,בוטלו ,בהסכמת הצדדים (סעיף

;)10

.3הסכם ההלוואה אינו מוזכר בתביעת הפונה ובבקשה לצו מניעה ,ואינו מצורף (סעיף .)13ישנה הסתרה

ו/או אי גילוי הגובל בהטעיה ,וניסיון לקבל דבר במרמה ,לאור סעיף ג לחוזה ההלוואה הקובע:

.4סעיף ג מבטל את כל ההסכמים ,המצגים וההתחייסויות שנעשו בין הצדדים;

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

.5סעיף 15לתגובת המוכרת מפנה לסעיף 6בנספח א' קובע כי:

.6משנחתם ויתור על התחייבויות ו/או מצגים וכדומה ,ככל העולה מסעיף 6ג ,נשמטת הטענה להסכם עם

החברה;

.7החברה טוענת למעשה בית דין -לאור ביטול ההסכמים המוסכם בין הצדדים ,שקיבל תוקף של פסק דין

ביום .2/6/2021משקיים פסק דין המבטל את ההסכמים ,שצורפו ,לפתיחת ההליך המנהלי ,מתייתר

הדיון בהם ,משל השתק שיפוטי (סעיפים ;)20-19

.8החברה טוענת לשיהוי -מתוך הנספחים עולה כי הפנייה נעשתה לאחר הגשת התביעה ,ולאחר הגשת צו

מניעה זמני ,שנדחו .יוצא מכך שהפונה לקה בשיהוי בפנייתו לממונה (סעיף ;)21

.9בדצמבר 2016פנה הרוכש והציע להלוות למוכרת כסף בטענה שמכר דירה ואין לו מה לעשות עם הכסף,

המוכרת נענתה להצעה והועבר לה סך הכל .₪ 1,000,000לאחר מספר שבועות פנה הרוכש והציע לרכוש

דירה בפרויקט בתמורה לכספים אשר הלווה למוכרת ,והמוכרת הסכימה להצעת הפונה (סעיפים ;)43-41

.10בפברואר 2019פנה הרוכש ,חזר מכוונתו לרכוש דירה בפרויקט וביקש לבטל את כל הסיכומים אשר

הושגו עמו ,וביקש לערוך הסכם הלוואה עד שיקבל החלטה מה לעשות עם הכסף (סעיף ;)46

.11המוכרת טוענת לפניות רבות מצד הרוכש ,הכוללות רעיונות ,הצעות ואיומים.

החלטה

הח"מ לא מקבל את טענת המוכרת כי על ההליך המנהלי להידחות מהסיבות המוצגות בכתב המענה להליך

המנהלי וכפי שהוצגו בשימוע .ראשית ,יזכיר הח"מ כי חוק המכר הינו קוגנטי כך שלא ניתן להתנות על הוראותיו.

גם אם הסכימו צדדים לעסקה כי החוק אינו חל ,אין לדבר משמעות .שנית ,אין לקבל טענות הנוגעות לחוסר תום

לב של רוכש הדירה שכן ,החוק חל רק על מוכר הדירה והוא זה שעליו מוטלת החובה לקיים את הוראותיו .כך,

אם רוכש דירה יבקש ממוכר דירה שלא לקבל בטוחת חוק מכר ,אין הדבר אפשרי מבחינתו של מוכר הדירה .כמו

כן ,גם אם כלל המידע לא הו בא בפני הח"מ בפניה הראשונה אליו ,המידע כן הועבר בהמשך על ידי המוכרת

והחלטה זו מבוססת על כלל המידע שהתקבל.

לעניין ביטול ההסכמים והחלטות שיפוטיות שהתקבלו בנושא – ההליך המנהלי לעולם מקביל לכל הליך משפטי

אשר התנהל בין הצדדים בין כותלי בית המשפט .קביעה שיפוטית כזאת או אחרת איננה מונעת מהח"מ לנהל

הליך מנהלי ולייצג את האינטרס הציבורי מול המוכרת ובטח שאיננה מכשירה עבירות חוק ככל ונעשו .לעניין

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

השיהוי – גם טענה זו לא ניתן לקבל שכן פעילות יחידת חוק המכר נוגעת לעניינים של הפרות חוק בכל מקום בו

האינטרס הציבורי דורש זאת ובהתאם להחלטת הח"מ .לציין כי אין מדובר בסכסוך ישן שהסוגיות בו נפתרו

מזמן אלא בהתקשרות משנת 2016אשר קיבלה חידוש בשנת 2019עת נחתם הסכם ההלוואה בין הצדדים .על כן,

אף טענת השיהוי איננה רלוונטית.

הח"מ רואה בחומרה רבה את ההתקשרות מול הרוכש שביצעה החברה בקשר למכירת דירה בפרויקט .אין ספק,

אחרת לא היינו מגיעים עד הלום ,שמטרת ההתקשרות הייתה מכר דירה וכי הכספים נגבו מהרוכש בניגוד

להוראות חוק המכר .לא ייתכן מצב בו התנהלות כזו תעבור בשתיקה מצד הח"מ ,הוא הרגולטור האחראי על

הנושא.

הח"מ קובע כי הסכם ההתקשרות מול רוכש עולה כדי הסכם מכר הכפוף להוראות חוק המכר וכי נגבו כספים

רבים העולים על 90%-משווי הדירה מבלי שניתנה לרוכש בטוחה בהתאם לאחת החלופות הקבועות בחוק המכר.

הדבר נעשה באמצעות הסכם התקשרות מפורט דיו כך שכוונת הצדדים ברורה – רכש דירה ,תוך ציון פרטים

ספציפיים המאפיינים את העסקה.

בהתבסס על האמור לעיל – הח"מ קובע כי המוכרת הפרה את הוראות סעיף 2לחוק המכר .היות ופסק הדין

בסכסוך בין הצדדים בכל זאת הסדיר את הנושא – הח"מ מפחית את העיצום הכספי ,בהתאם לתקנות המכר

(דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה) ,תשע"א 2011-בגין סעיפים

)1(2ו )3(2-כך שהוא יעמוד על סך של ,₪ 111,697הכל בהתאם למכתב פירוט הצמוד למסמך זה.

גריידי עמית

ממונה חוק המכר

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :