החלטת ממונה חוק המכר בעניין חברת תמ"א 38 תל חי 49 בע"מ,

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

לכבוד

חברת תמ"א 38תל חי 49בע"מ ,ח.פ 515699486

עגור ,10

תל-אביב ,ת.ד 41012

03/02/2021

כ"א בשבט ,תשפ"א

שלום רב,

הנדון :החלטה בהליך מנהלי מתאריך 16/12/2020

מבוא

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ,תשל"ה( 1974-להלן" :חוק המכר") הינו חוק צרכני שמטרתו

להבטיח את כספי רוכשי הדירות הנדרשים לשלם תמורה כספית גבוהה עוד בטרם נרשמו זכויותיהם בדירה הנרכשת,

ובמקרים רבים אף בטרם נבנתה הדירה ,כך שאם הפרויקט נכשל ,הרוכש יקבל בחזרה את השקעתו.

לאחר פרשת חברת "חפציבה" בשנת , 2007במסגרתה התברר כי אלפי רוכשי דירות שילמו לחברה ממיטב כספם מבלי

שקיבלו בטוחות ,ולאחר קריסת החברה חלקם נותרו ללא הדירות וללא הכספים שהשקיעו -ראה המחוקק לנכון לתקן

את החוק .תיקון החוק נכנס לתוקפו ב 6-באוקטובר ,2008ובו נקבעו מנגנונים נוספים במטרה להגן על רוכשי דירות,

לרבות הסדרת הליווי הפיננסי והטלת חובות וסנקציות על תאגידים בנקאיים הממנים הקמת פרויקטים למגורים ,וכן

החמרת הסנקציות שיוטלו על קבלנים בשל הפרת החוק ,לרבות הטלת עיצומים כספיים בגין הפרות אלה :אי ידוע הקונה

בדבר זכו יותיו ,קבלת כספים מקונה מבלי לתת בטוחות ,אי מסירת פנקס שוברים או קבלת תשלום שלא באמצעות

השוברים ואי דיווח לממונה ל פרטי עסקאות .עוד קבע התיקון לחוק ,כי ימונה ממונה ממשלתי שיפקח על יישום הוראות

החוק ,ולשם כך ניתנו לו סמכויות שונות למילוי תפקידו ,כמפורט בחוק.

מסמך זה מתאר את ההחלטה אשר התקבלה בהליך המנהלי מול חברת תמ"א 38תל חי 49בע"מ (להלן" :החברה")

בחשד להפרה של הוראות סעיף 2לחוק המכר.

תיאור ההליך המנהלי

בתאריך 16/12/2020נפתח הליך מנהלי מול החברה בקשר לחשד למכירת דירה בניגוד להוראות חוק המכר בפרויקט

ברחוב תל-חי 49בכפר-סבא (להלן" :הפרויקט") .בתאריך 19/01/2021התקבלה תגובת החברה לחשדות אשר הוצגו

בהליך המנהלי .לציין כי במייל פתיחת ההליך המנהלי מתאריך ,16/12/2020עדכן הח"מ את החברה כי זכותה להגיע

לשימוע במשרד הבינוי והשיכון .להלן מתוך המייל (נספח א'):

"זכות החברה לבקש שימוע בעניינה אשר יתקיים במשרד הבינוי והשיכון (קלרמון גנו ,3ירושלים) .ככל והחברה

תבקש לממש זכות זו ,יש לפנות במייל חוזר בהקדם עם כמה תאריכים רלוונטיים בטווח הזמן הקרוב".

החברה לא מימשה זכות זו.

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

ממצאים

בתאריך 06/03/2018נחתם מסמך אשר כותרתו "הסכם הלוואה" (נספח ב') בין החברה לבין מר גיל מזור (להלן:

"הרוכש" או "המלווה") .הסכם ההלוואה פרוס על פני שלושה עמודים.

ראשית ,מבקש הח"מ להפנות לנייר עמדה אשר פורסם על ידו בתאריך 10/07/2018בכל הקשור להסכמי הלוואות עוקפות

חוק מכר (נספח ג') .בנייר עמדה זה הביע הח"מ דעתו בכל הקשור להסכמי הלוואות אשר כל מטרתן לגבות כספים בניגוד

להוראות החוק .להלן תמצית העמדה:

"יזמים ורוכשי דירות יכולים לפעול בשוק החופשי כהבנתם ולהתקשר בסוגי הסכמים שונים לצורך רכישת

דירת מגורים – הסכם מכר ,בנייה עצמית ,קבוצות רכישה ועוד .הסכם הלוואה אשר ,על פי מכלול הנסיבות

הנוגעות לכריתתו ועל פי מהותו ,משמש למעשה כסות להסכם רכישת דירה ,עולה כדי הסכם מכר דירה לכל

דבר ועניין ,ועל כן חלות עליו הוראות חוק המכר".

בחנו את הסעיפים השונים בהסכם ההלוואה .להלן סיכום הממצאים:

•

הסכם ההלוואה מפנה כבר בתחילתו לפרויקט מסוג תמ"א 38ברחוב תל חי 49בכפר סבא ,שם מתוארת

התקשרות אשר נעשתה עם בעלי הדירות בבניין ,כוונה להוציא בו לפועל פרויקט בנייה הכולל תוספת של 15

דירות והרצון של הלווה (החברה) "לקבלת מימון לביצוע עבודות הבניה עפ"י הסכם התמא";

•

סעיף - 3סכום ההלוואה עומד על סך של ;₪ 630,000

•

סעיף – 4מפרט את לוח התשלומים של העברת הכספים בין המלווה לחברה .לציין כי לוח התשלומים כולל

הפנייה לשלבי הבנייה השונים של הפרויקט .להלן לוח התשלומים –

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

•

סעיף – 5קובע ריבית של פריים 6 +אחוזים;

•

סעיף – 9קובע כי למלווה תעמוד הזכות להמיר את החזר ההלוואה והריבית בדירה בפרויקט .הדירה אשר

נקבעה בהסכם הינה דירת 4חדרים בקומה שישית ,הפונה לחזית הבניין ואשר גודלה לא יפחת מ 90-מ"ר נטו

וזאת בעבור .₪ 1,200,000בנוסף נקבע כי אם החברה תבקש למכור את הדירה ,עליה ליידע את המלווה לפני

ביצוע התקשרות כאמור ולתת לו זכות ראשונים לרכישת הדירה;

•

סעיף – 12עוסק במימוש הזכות לרכישת הדירה וקובע כי על מנת לעשות כן ,על הצדדים להתקשר בהסכם מכר

מחייב.

לציין כי הבחירה האם להפוך את ההלוואה לעסקה של רכש דירה ,נמצאת בידיים של המלווה .כלומר ,השליטה האם

הסכם ההלוואה "יהפוך" להסכם מכר (או לכל הפחות להסכם אשר העביר כספים מרוכש למוכר דירה) נתונה לשליטתו

של המלווה .יש לשים לב כי ברגע בו עושה המלווה שימוש בסעיפים המאפשרים לו להשתמש בכספי ההלוואה ככספים

אשר שולמו בגין דירה ,בו במקום נדרשת החברה לספק למלווה (רוכש) בטוחות חוק מכר .עוד לציין כי זה לא המקרה פה.

כאמור בכתב ההליך המנהלי -ככל וזו הייתה הסוגיה כולה ,ייתכן והח"מ לא היה פותח בהליך מנהלי לבירור נסיבות

העניין שכן בסבירות גדולה ,בהתבסס על מסמך הסכם ההלוואה בלבד ,מדובר בהסכם הלוואה לגיטימי שכן הוא כולל

תנאי שוק לגיטימיים והשליטה בסוגיית המעבר מהלוואה לחוזה מכר נתונה בידי המלווה .אך לא כך הדבר שכן ,כתב

הגנה (נספח ד') אשר הוגש מסגרת הסכסוך בין הצדדים מגלה תמונה אחרת לחלוטין.

פירוט כתב ההגנה

במסגרת סכסוך המתנהל בבית משפט השלום תל אביב יפו ( )17885-10-20בין הרוכש לבין החברה ,הוגשה תביעה על ידי

הרוכש לעניין תשלום סכום ההלוואה .סכום התביעה עומד על .₪ 449,903כתב ההגנה חולק על ההיקף הכספי אשר

הועבר מהרוכש לחברה ולשיטתה – הועבר סכום של .₪ 260,000כמו כן ,כתב ההגנה מציין כי הדירה המופיעה בהסכם

ההלוואה נמכרה (נדון על כך בהמשך) בסכום של .₪ 1,200,000כלומר ,גם לשיטתה של החברה היא קיבלה מהרוכש

כספים בשווי של 21.6%משווי הדירה.

עוד במסגרת כתב ההגנה ,מציגה החברה שורה של אמירות המציגות את ההסכם ההלוואה באור אחר – היותו הסכם

"למראית עין" אשר כל מטרתו הייתה מכר של דירה .להלן הסעיפים המהותיים מתוך כתב ההגנה של החברה בהקשר זה:

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

סעיפים 10ו 11-לכתב ההגנה הינם ממש בבחינת הודאה בעבירה על חוק המכר ,אשר בצידה גם היבט פלילי (סעיף 4לחוק

המכר):

תגובת החברה

התגובה המלאה (נספח ה') כוללת את המידע המלא בדבר טענות ההגנה של החברה ויש לקרוא אותה על מנת לקבל את

תמונת טענות ההגנה המלאה .להלן הצגה של הטענה העיקרית בה עוסקת תגובת החברה:

החברה מפנה את הח"מ לכך שהמלווה לא מכיר בהסכם ההלוואה כהסכם מכר וכי תביעתו עוסקת במימוש ההסכם

כהלוואה .בהתאם לכך ,טוענת החברה שלא ייתכן כי הח"מ יקבע כי ההסכם עולה לכדי הסכם מכר כאשר המלווה בעצמו

מכחיש את הדבר.

סיכום

במסגרת הליך מנהלי זה עלה החשד להפרה של הוראות סעיף 2לחוק המכר ,כך שהחברה גבתה מרוכש דירה סכום העולה

על 7%משווי הדירה מבלי שניתנה לו בטוחה בהתאם לאחת החלופות הקבועות בחוק .נייר עמדה אשר פורסם על ידי

הח"מ בקשר להלוואות עוקפות חוק המכר מסביר כי לא ניתן לעקוף את החוק באמצעים פיקטיביים כמו הסכם הלוואה.

הח"מ מדגיש כי חוק המכר הינו חוק קוגנטי העוסק אך ורק בחובות של מוכר הדירה ולא בכדי אין חובות כלשהן

המוטלות על רוכש הדירה בקשר לחוק .כמו כן ,היותו קוגנטי מביא למצב שבו דעתו של הרוכש איננה רלוונטית בהקשר

של קבלת זכויות המגיעות לו על פי החוק .לא ייתכן מצב בו מוכר דירה ,מצהיר בפני בית המשפט כי הסכם ההלוואה אשר

נעשה בינו לבין אדם אחר הינו פיקטיבי ומטרתו האמיתית היא מכר דירה – והח"מ ,אשר תפקידו הגנה על כספי רוכשי

דירות בישראל ,יתעלם מאמירה זו אשר מהווה הודאה בעבירת לכל דבר ועניין .כמו כן ,גם תגובת החברה בהליך המנהלי

עוסקת בעיקר בדעתו של הרוכש /מלווה בכל הקשור למהותו של ההסכם .כלומר ,החברה איננה טוענת כי ההסכם אינו

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ממונה חוק המכר

הסכם מכר אלא מפנה אל עמדתו של הרוכש /מלווה .כפי שהוסבר לעיל ,הח"מ לא יכול לקבל טענה זו ומקום בו חברה

מודה בביצוע הסכם הלוואה אשר כל מטרתו גביית כספים מרוכש דירה ,עליו לפעול על מנת לתקן את ההפרה ולייצר

הרתעה מקום בו היא נדרשת.

לציין כי הוצעה לחברה האפשרות להחזיר לרוכש את ה 260,000-השקלים אשר נגבו ממנו ובכך ,לזכות בהפחתה

משמעותית של העיצום הכספי (נספח ו') .החברה בחרה שלא לעשות כן.

בהתבסס על האמור לעיל – קבעתי כי החברה הפרה את הוראות סעיף 2לחוק המכר ,סירבה לתקן את הפרת החוק ועל

כן ,מוטל עליה עיצום כספי הקבוע בחוק בסך של .₪ 224,745הכל בהתאם למכתב פירוט הצמוד למסמך זה.

בהתאם לסעיף 4ז(א) לחוק ,כל עוד לא יתוקנו הפרות החוק ייווסף לסך העיצום הכספי החלק החמישים שלו לכל יום שבו

נמשכת ההפרה.

גריידי עמית

ממונה חוק המכר

__________________________________________________________________________________

קרית הממשלה ,מזרח ירושלים ,ת.ד 18110 .מיקוד 91180

טל' 02-5847910 :פקסE-mail: dira@moch.gov.il 02-5847643 :

מ בוקש לקבל החלטה מנומקת של הממונה על חוק המכר מיום 21.3.2 בעניין חברת תמ"א 38 תל חי 49 בע"מ .