החלטת הממונה על חוק המכר על קבוצת יוניטד שרונה

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

בזמונה חוק המכר

לכבוד

(שם המבקש הושמט)

שלום רב,

-= -

הנדו:ן החלטה בהליך מנהלי מכוח חוק המכר >דירו(ת )הבטחת שהקעות

של רוכשי דירו(,ת תש1ל' 1רר1974

במסגרת תלונה אשר הוגשה לח"מ ,ממוכה חוק המכר }להלן :

במסגרתה ,עלה החשד כי חברי קבוצת הרכישה )להלן :

~•הממונה"( ,ומסמכים כלווים אשר התקבלו

"הקבוצה"( פעלו למכור דירות בפרויקט הידוע בשם

"יונייטד שרוכה" )להלן " :הפרויקט••( ,וזאת תוך אי קיום חובות המוטלות עליהם כמוכר דירה ,לפי הוראות חוק

המכר )דירות{ )הבטחת השקעות של רוכשי דירות( ,תשל 11ה ) 1974-להלן :ייחוק המכר"(.

פירוט ההליכים

בעקבות תלונה שהתקבלת אצל הממונה ,נפגש הממונה ביום 18/0412019עם היועץ המשפטי של הקבוצה ,והציג

בפניו את החשדות כדבר מכירת דירות תוך אי עמידה בהוראות חוק המכר על סעיפיו השונים .במועד זה עדייו לא

היה ידוע לממונה היקף ההתקשרויות אשר כעשו על ידי חברי הקבוצה .בהמשך לכ,ך ולאחר שהתקבלו מסמכים

נוספים מאת היועץ המשפטי של הקבוצה ,נפתח ביום 1310512019הלין מנהלי מול הקבוצה בחשד לביצוע הפרות

של חוק הנ~כר ,ובמסגרת זאת נמסרה לקבוצה הודעה על כוונה להטיל עיצום כספי .בתאריך 1610612019הגיעו

נציגי הקבוצה לפגישה עם המנוונת ועם ען 11ך אלעזר במברג,ו היועץ המשפטי של מי 'Lרד הבינוי והשיכון ,והצוות

הנזשפטי העוסק בענייו .במסגרת פגישה זר הוצגו כלל החשדות הקיימים בנושא ,ומנגד כשמער הסברי נציגי הקבוצה

בעניין .בהמשך לכ,ן בתאריך , 2510712019התקבלה תגובה משלימה מטעם הקבוצה ,בכתב.

פירוט ממצאים

ההליך הנונהלי כפתח בחשד כי הקבוצה התקשרה בהסכמים שכותרתם "הסכם מכר ויחסי שיתוף במקרקעיו"

)להלן :ייההסכם •(, 1אשר עניינם מכירה של דירות שיבכו לאחר קבלת תוספת של יחידות דיור אן זכויות כניה

)הקלה תכנונית מסוג "שבס 11או •/כחלון"( ,אשר צפוי להתאשר בנווסדות התכנון .לענייו זה נחתנ tו שכי סוגי

קרית הממשלה .מזרח ירושלים .ת..ד 18110מ•קןך 91180

זנל'- sa41910 :ג oפקס- ss47643 :גE-mail: dira@moch.gov.il o

בזדינת ישראל

משרד הכינוי והשיכוך

נזכ>ונה חוק המכר

הסכמים .נסוג אחד נקבע מחיר סופי ענדו כל דירה ,הכולל את עלות הקרקע ועלות הבנייה )לתלן " :הסכם "( l

ואילו נסוג השני נקבע מחיר סופי בגין הקרקע ,אך לא בגין עלויות הבנייה

)להלן :

11הסכם "(, 2כאשר הרוכש

מתחייב לשלט את חלקו היחסי בעלויות הבניי , FJכפי ש~היו ,בדומה לכלל חברי הקבוצה ,הנושאים בעלויות אלה,

כל אחד לפי חלקו .ההליך התייחס ל 43 -רוכשי דירות ,בהתאם לרשיבזה אשר התקבלה מטעם היועץ הנ 1שפטי של

הקבוצה .בכווקד החליד ענוד החשד כי הקבוצה פעלה ככזוכר דירה בהתאם להגדרת כזונח זה בחרק המכר ,תוך

iזפרה של חובות חנווטלות על נ tוכר אכמור לפי חוק זה ,כמפורט במסמכי הפירוט הנוצורפים למסמן זה.

במסגרת ההליך נכחנה המסגרת החוזית הכוללת הנוגעת לעסקאות האמורות .מבחינה זו עלו הממצאים להלן )אם

לא נכתב אחרת ,האמור נותייחס לשני סוגי ההסכמים הנזכרים לעי(ל :

•

הרוכש אינו חבר בקבוצת הרכישה -כסעיף 2.1נקבע כדלקמן " :יובהר מעל לכל ספק כי הקונה אינו

מצטרף לקבוצת הרכישה וכי הוראות הסכם השיתוף אינן חלות עליו למעט אם צוין ננ tפורש אחרת" .

הדבר בא לידי ביטוי גם בסעיפים נוספים בהסכם .המשב 1ערת תינה כי רוכש הדירה אינו חלק בוקבדצת

הרכישה ,היא הגורס האחראי להקמת הפרדיקט ,ואשר בידיה כלל הסמכויות לצורך כן )ראה לענייו זה.

ביו היתר ,סעיף 11.1

11 -הקמת הפרויקט תנוהל על ידי הקבוצה ובין היתר באמצעות האורגנים הפועלים

מטעמה·•( .בהתאם לכ,ן נקבע גס בסעיף 5.1.2להסכם כי כספי הרוכש יופקדו בחשבון נאמכות נפרד

ב 1חשבון הנאמנות של הקבוצה .משכזעות הדבר הינה שלרוכש אין כל חלק בבנייה .העצמית שמנהלת

הקבוצה ,וכי הוא צד חיצוני לדבר ,כאשר הקבוצה מתחייבת לספק לן דירה בפרויקט אותו היא נ;קימה.

בהתאם לכן' הרוכש אינו חלק כזחליך קבלת ההחלטות הנוגע להקכ 1ת הפרדיקט' על כל המשתמע מכך.

•

מחיר סופי -כהסכם 1נקבע מחיר סופי לקרקע ונזחיר סופי בגין הבנייה ,אשר כווגדר כ 11תקרת סכום

הביצוע" .יתרה נזכ,ך בסעיף 5.1.4להסכם זו iנקבע נ tחיר למ•'ר .עוד נקבע בסעיף 3לתוספת להסכם זה כי

אם עלויות הבנייה לא יגיעו למחיר למ"ר שנקבע כאכוור .הרוכש יידרש להשלים את הסכום לקופת

הקבוצה .נושמעות הדבר -

נקבע נזחיר סופי לדירה ,אשר אינו תלוי בעלות הבנייה בפועל ,כאשר לקבוצה

האפשרות לעשיית רווח על חשבון הרוכש )ולחילופיו -הקבוצה תצטרך לשאת בסיכון בנוקדה של עלויות

בנייה עודפות ,מעבר לעלויות שנצפו ,ולשאת בהן עבור הרוכש( i

•

מכירה של יחידה ספציפית -הרוכש רכש יחידה ספציפית )לדוגמא -דירה Xבנוגדל Bבקונ tה 29לכיוון

צפון מזרח 115.55 ,מ 11ר{ וקיבל תשריט של אותה דירה ,כאשר בסעיף 8.4להסכם נקבע כי 11בכל מקרה לא

תעודכן הגדרת הכומכר כיותר מ 5o/o -כלפי נ tעלה או מטה" ;

•

יעוץ משפטי -במסגרת עסקת המכר מקבל על עצמו הרוכש את היועץ המשפטי של ןזקכוצה מטעמה,

כיועץ משפטי המייצג אותן.

בהתאם לממצאים המתוארים לעיל ,התגבשה התמוכה לפיה הקבוצה נ~ולטת בפרויקט באופן שלרוכשים הו rדשים

אין אפשרות להשפיע על התנהלות והתקדמות הפרויקט ,כאשר מנג,ד הרוכשים אינם נושאים בסיכרנ' הפרויקט

בדומה לחברי קבוצת הרכישה ,ורכשו למעשה יחידת דידו גמורה ,במחיר סופו .יחסים מעין אלה מאפיינים מכירת

דירה מ"מוכר'• ,כהגדרתו בחוק המוכר ,לרוכש דירה .על כן ,לפני קבלת החלטות סופית בעניין .הוזמנה החברה

להתייחס לטענה כי העסקה עולה כדי מכירה בהתאם לחרק המכר ,כאשר במקביל אינה עזנ!דת בהוראות הקבועות

בחוק ,והנדל אכמור ננזכתבי הפירוט אשר נשלחו לחברה בתאריך .13105/2019

קד• nהממשלה .זנזד • nדוש':נ•ם ,ת..ד 1s110

':לב 02-5941910 rפקס02 • 5847643 :

מ•קדד 91180

E-mail: dira@moch.gov.il

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

ניכיונה חוק המכר

טענות הקבוצה

טענות הקבוצה כשבועו הן במסגרת פגישות שקיים הממוכה ,לרבות ישיבה בפני היועץ המשפטי לכ tשרד וצוותו ,והן

במסגרת מסמן השלכות מפורט שהעבירה הקבוצה ,בהמשך לישיבה האמורה )לר iלן " :מסמך התגובה"(

במוקד טענות הקבוצה עמדה הטענה לפיה הרוכשים הינם "שותפים חדשיםיי בפרויקט ,לצד חברי הקבוצה ,אשר

רכשו זכויות במקרקעין ,והם שותפים לחברי הקבוצה בקידום בכיית הפרויקט ולא כאלה אשר רכשו דירה מחברי

הקבוצה .להלן נעמוד על תמצית הטענות בהקשר זה :

•

הקבצוה לא מכרה דירות )סעיפים 55+63במסמן התגובה{ -נטען כי הקבוצה לא בוכרה דירות ,שכן

ההסכמים נעדרים סממנים של עסקת מכר דירה .בהסכמים איו התחייבות מצד הקבוצה לבנות או למסור

דירה ,לא כקבע בוועד מסירה ,לא נקבע מנגנון פיצוי בגין איחור במסירה ,לא ניתנה אחריות "בדק 11ואף לא

כקבע מחיר סופי לעלויות הבכייה ;

•

בטוחות )סעיף 27במסמן התגובה( -נטען כי השותפים החדשים קיבלו בטוחות בדמות הסכם נושים

וכתב הוראות לנאמן ;

•

הגשת תלונה פסולה לממונה וסעיף 33במסמן התגובה( -במסגרת סכסוך עם אחד מהשותפים החדשים

בפרויקט ,הוגשה תלונה לממונה )לטענת הקבוצה -שלא בתום לב( ;

•

הגדרת ממכר )סעיף 55.6במסמן התגובה( -כמכרו חלקים אשר איכם מסוימים בנוקרקעין ,ולא במכרה

דירה;

•

גילוי נרחב בהסכם -כקבע בהסכם באופן מפורש כי השותפים החדשים חינם צד לכל ההתקשרויות,

בדומה לחברי הקבוצה י וכן הובהר במסגרת ההתקשרות כי העסקה אינה כפופה להוראות חדק המכר ;

•

נשיאה בסיכון -כקבע בהסכם כי השותפים החדשים יישאו בכל עלויות העבר והעתי,ד בדרנות לחברי

הקבוצה.

יש לצייו כי האמור לעיל כולל את עיקר טענות הקבוצה ,וכי הטענות המוצגות להלן מטרתך להביא את עיקרי

הדברים ,ואין בהן כדי לגרוע מכלל הטענות שעלו בנזסגרת המכתב האמו,ר שנשקלו כולן במסגרת הלין זה.

החלטת הממונה

במסגרת ההליך המנהלי אשר התקיים נתתי מקרס רב לקבוצה להשמיע טענותיה בפני בכל הקשור לחשדות בפניהן

ניצבה .דיון כרחב ומעמיק התקיים הן מול נציגי הקבוצה ,והן בתוך משרד הבינוי והשיכון ,כלירוי הדוק של הלשכה

המשפטית בכושרן.

כמוסבר לעיל ,במסגרת בדיקת העסקאות הנדונות עלה החשד כי מדובר במכר דירות בכוסגרת של עסקה יזמית

)כלומר מכירה מגורם האחראי להקנות הדירה ,לרוכש הדירה אשר נושלם את תמורתה כמחיר סופי ,נובלי שיש לו

חלק בהקמה ומבלי שהוא נושא בסיכונים הכרוכים בה( .אדגיש ,כי כל עוד לא שוכנעתי שאין מדובר בעסקה בוהסוג

האמור ,מוטלת עליי החובה לבצע אכיפה על מכת למנוע מראש ,או לתקן בדיעב,ד הפרדת של חוק המכר .לעגייך זה

איני יכול לקבל כמובן מאליו את האופן שבו הגדירו הצדדים לעסקה את ההסכם ביניהם ,ועלי לבחון את הדברים

קר• nהממשלה .מזרח •רושל•ם .ח..ד 1s110ם•קזד 91180

זנל' -5s41910 :ג oפקס -5847643 :ג o

E-mail: dira@moch.gov.il

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

נ}נ jןנה חוק המכר

על פי מהותם האמתית .לולא כך היה הדבר ,כל הסכם הכולל כותרת אשר איכה משקפת עסקת מכר דירה ,לכאורה,

היה מקבל פטור אוטונוטי מחוק המכר ,ללא תלות בכזהותו המשפטית של ההסכם ,שנקבעת על פי ההסדרים

שנקבעו בו .תוצאה כזו לא ניתן לקבל.

ראשית ,אציין כי קיבלתי את טענת הקבוצה לגבי ההתקשרויות המופיעות בפרק ג) (lלתגובת הקבוצה ,כן שקבעתי

כי הקבוצה איננה מוכר דירות ,במרבנו של חוק המכר ,בכל הקשור אליהן .כמו כן ,בהעדר יכולת לקבוע קביעה חד

נזשמעית בעניין ,קיבלתי גס את טענת הקבוצה בקשר לעסקאות המופיעות בפרק ג) (2למסמך התגובה כעסקאות

אשר בהן לא נקבעה ••תקרת ביצוע" עלויות הבניה(.

לעומת זאת ,בהתייחס להסברים אשר התקבלו בנוגע להתקשרויות הב tרפיעות בפרק ג) (, 3למסמך התגובה ·-מצאתי

כי יש לדחות אותם בנ 1לראם .מכ tסמכי ההתקשרות עולה כי הרוכשים התחייבו להעביר כספים לקבוצת הרכישה

אגב חתימה על מערן הסכמים כולל כאשר הם עצמם "צופים מהצז ".בלב,ד ואיכם שותפים ,בשדם צורה ,להלין

הקמת הפרויקט .בהתאם לכך ,רוכשים אלח גס איכם נושאים ,בסיכוני הפרויקט .רוכשים אלה כ 1שלנ 1יס תמורה

קבועה מראש ,עבור יחידת דיור מסויגות ,שהוגדרה נ 1ראש ,אותה מתחייבת הקבוצה לספק להם ,בפרויקט שתקים.

מאפיינים אלה חינם המאפיינים המובהקים של עסקת מכר דירה .בכ/ובכו של חוק המכר .זה המקום לצייו כי

הבטוחות אשר כיתבו לרוכשים ,כטענת הקבוצה ,אינן ~בטוחות המוכרות בחוק הנכ,1ר ואינך רלוונטיות להלין

המנהלי היות והחוק אינו מכיר בהן ככאלה .כן יצוין כי סכסוך משפטי ככל ומתנהל ביו הקבוצה לבין צדדים

אחרים ,אין נו כדי לפגוע בסמכותו ובחובתו של הנזמונה לברר האם מתקיימות הפרות של החוק ,ולפעול בהתאם

לממצאיו בענייו.

בקשר לטענת הקבוצה בסעיפים 55ו 63-במסמך התגובה בדבר היעדרות

"סמנזכים של עסקת מכר דירה•· -

אני

דוחה טענה זו ,נשל האמור להלן :

•

יש לבחון את העסקה על פי מהותה המשפטית .במסגרת העסקאות האמורות ,חתם כל רוכש על מערן

הסכמים אח,ד אשר קריאה מלאה שלו מעלה כי הרוכש משלס לקבוצה כ/חיו סופי ,עבור ההתחייבות

לבנות עבורו יחידת דיור נ rסוימת .גם מבחינת כוונת הצדדים ,בשים לב למאפיינים אלה של העסקה,

הדעת כותנת כי הכוונה הייתה למכר דירה ;

•

הקבוצה התחייבה כלפי הרוכש למחיר סופי של הדירה .ההסכם כולל מחיר סופי עבור הקרקע ,וכן תשלום

מוגדר נוראש ,שנקבע כתקרת כיצוע לעלויות הבניה .עוד נקבע כי הרוכש ישלם בכל מקרה את תקרת

הביצוע .גס אם עלויות הבניה יתבררו בסופו שליום כזולות יותר ביחס למה שכצפה .לענייו בזקרה הפוך ו בו

יסתבר כי עלויות הבכייה עלו על המתוכנן ,נקבע כי "ככ.ל וע!:Jווות הקמת הפרו>קט )כהגדרתן >עוtו 'ע.לן

ע.ל תקרת סכוס הביצוע הנקוב בסעי? 1.1ד.לעי ,7ישו.לכ 1Jע.לויות אל~ה ע.ל וךו קבוצת הרכושה והקונה .לא

ונךרש .לשאת ·'')הב לענייו זה טענה החברה ,כי עלויות מסוינזת לא סוכמו מראש ,ועל כן מדובר במצב בו

הרוכש חשוף לסיכוכי הפרויקט .איני מקבל טענה זו .ההסכם אכן קובע כי יהיו עלויות מדחרגות והן -

עלויות מימון מהבנק המממן ,שכ"ט יועצים משפטיים ,תשלום מיסים החלים על הקונה ,תשלום בגין

שדרוגים ביחידה הנרכשת ותשלום בגין מזגנים אשר אינם נכללים בהסכם בודל הקבלן המבצע .תשלומים

מסוג זה חלים על כל רוכש דירה בישראל ,בכפרד ממחיר הדירה ,ואין בכן כדי לגרוע מהיות העסקה

עסקת מכר דירה .מהאבזור לעיל עולה כי המחיר אשר נקבע תינו סופו ומוחלט.

קדיח הממשלה ,מזרח 'דושל•ם .ח..ד 18110מ•קןד t0ז 911

םל' 02-sa41910 :פקס -5847643 :ג o

E-mail: dira@moch.gov.il

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

נ~מונה חוק המכר

•

העסקה התייחסה לכזכר של דירה ספציפית .לדוגמא ,במסגרת אחת העסקאות )כלקח כ·rוגמא בלבד(

נמכרה דירה KB 105בקומה 30ככיוון צפון כזזרח( וצורף תשריט של ח·rירה הספציפית שנמכרה ,המובא

כאן:

--

·>זן

~-ד~~

'. i!ll~!\>.ך~~!.,"1':'1!-

~;Jג~

כונזכלול ההסכנ rים עולה כי מהות העסקה בהתקשרויות אשר נבחנו בכ tסגרת ההליך המנהלי תינה מכר של דירה

חדשה ,כויזם של פרויקט )חברי קבוצת הרכישה( ,לרוכש דירה .הרוכשים הודרו מקבוצת הרכישה ,דאיכם חלק

מהליך הקמת הפרויקט' כאשר נוכגד -הם אינם נושאים בסיכוני הפרויקט .הקבוצה התקשרה עם רוכשים למכירת

דירות פנויות בפרויקט ,נמנעה מלצרף אותם כחברי הקבוצה ,יזכזית הפרויקט ,ובה בעת ...נמנעה מלהעניק להס את

ההגנות הקוגכטיות של חוק המכר .כאשר בדחנים את ההסכמים לעוכוק ,ניתן להבין כי הפיצול ביו מחיר הקרקע

למחיר עלויות הבניה היכר מלאכותי ,ואיו הדבר משנה מבחינת הרוכש ,אשר רואה כוולו אך ורק התחייבות לקבל

מהקבוצה דירה ,כמוצר סופי ,וזאת כנגד מחיר סופי .לענייו זה יובהר כי אין כל משכזעות או תוקף לסעיפי ההסכם

המצהירים כי הרוכשים איכם זכאים להגנות החוק,

שכן הוראות החרק היכן הוראות קוגכטירת ,והחוגה של

סעיפים מתוכו במסגרת ההתקשרות איכה טענת הגנה לגיטימית.

שכי עמודי התווך המרכזיים של חברות בקבוצת רכישה איכם מתקיימים ,כפי שפורט לעיל ,לגבי הרוכשים הנכללים

בעסקאות פרק ג)(3

למסמך התגובה -שליטה בהתנהלות הפרויקט ,מצד אח,ד וחשיפה לסיכוכים )ולסיכויים(

שבעסקה יזמית ,כוצד שני.

בהתאם לטענת ההגנה של הקבוצה ,יכול כל יזם בישראל למכור בנפרד קרקע ושירותי בנייה ,לקבוע כי הרוכשים

הם ''שותפים'' )לכאורה( ,לא להתחייב פורמאלית לגודל סופי של דירה ,לא להתחייב למסירתה בזמן קבוע נזראש

ועדייו -לקבוע מחיר סופי ,למנוע כל אפשרות של שליטה בפרויקט ו·•לזכןתוו בפטור מחוקי המכר.

הקבוצה ,כך נראה ,יצרה סוג רוכש חדש ,יש מאין ,שאינו חבר קבוצת רכישה ,מח,ד ואף אינו רוכש דירה הזכאי

להגנות חוק המכר ,מאידך .חוק המכר אינו מכיר בסוג התקשרות זה .ירצה אדם לבכות את ביתו ,יעשה זאת בעצמו

או עם קבוצת חברים אשר יתאגדו יחדיו ,כיזם ,ובבוקרה כזה יישא בסיכונים הכרוכים בדבר ,בעצמו .לא ירצה -

ירכוש דירה מיזם ,ובמקרה כזה ייהנה מההגנה הקבוע בחוק לרוכשי דירה.

קר•ח הממשלה ,מזרח •ךןש'כ·ם .ח.ד 18110 .מ•קןד 91180

טל' 02-5941910 :פקס02-5847643 :

E-mail: dira@moch.gov.il

מדינת ישראל

משרד הבינוי והשיכון

מנ}ןנה חוק המכר

תוצאות ההליד המנהלי

לאור האמור לעיל ובהתאם למכתבי הפירוט הצמודים למכתב זה ,כוצאתי כי הקבוצה הפרה את הוראות חוק

המכר וקבעתי את העיצום הכספי על סך של . fi!J 4,257,ZSO

בהתאם לסעיף 4ז)א( לחוק ,כל עוד לא יתוקנו הפרות החוק ייווסף לסך העיצום הכספי החלק החמישים שלו לכל

יום שבו נמשכת ההפרה.

!,,,

גריייון'1ית

ממונה fגחי המכר

v

קרית הממשלה .מזרח •דושלים .ת.ד 18110 .מ•קןך 91180

טל' 02-5a41910 :פקס -5847643 :ג E-mail: dira@moch.gov.il. o