שומת המקרקעין העדכנית שנערכה לתחנת הכוח נאות חובב

משרד המשפטים

הממונה על העמדת מידע לציבור

ירושלים ,כ"ח אייר ,תשפ"א

10מאי2021 ,

בתשובתך נא ציין:

תיק מס' 2015-21-0168

לכבוד,

א.נ,

הנדון :בקשה לפי חוק חופש המידע ,התשנ"ח1998-

(סימוכין :פנייתך מיום )08/03/2021

בפנייתך שבסימוכין ,ביקשת לפי חוק חופש המידע ,התשנ"ח( 1998-להלן" :חוק חופש המידע"),

לקבל את שומת המקרקעין העדכנית שנערכה לתחנת הכוח נאות חובב.

לאחר בירור בקשתך ,הריני לצרף לעיונך את שומת המקרקעין שהוציא אגף שומת מקרקעין

במשרד המשפטים ביום 19/11/2020בעניין המבוקש .לפנים משורת הדין ,יוער כי השומה לא נערכה

לצורך חישוב היטל השבחה ואינה בהכרח מתאימה לחישוב זה.

הנני להודיעך כי לפי סעיף 17לחוק חופש המידע יש בידך לעתור כנגד החלטה זו לבית המשפט

לעניינים מנהליים בירושלים ,בתוך 45יום.

רח' צלאח א-דין ,29ת"ד ,49029ירושלים 02-6467654  073-3925105  9149001

hofesh.meida@justice.gov.il 

תאריך עברי :

תאריך לועזי :

מס' תיק רמ"י :

מספרנו (אופק) :

לקביעת שכ"ט :

ג' כסלו ,תשפ"א

19נובמבר2020 ,

300038020

41258

25יח'

לכבוד:

פאני ברזני

צוות לקידום עסקות תשתיות וגופים ציבוריים

מרחב דרום ,רשות מקרקעי ישראל

fanib@land.gov.il

הנדון :שומת מקרקעין -עדכון

חלקה 12בגוש ,39774תחנת כוח ליצור חשמל ,רמת חובב

א .בתאריך 9.11.2020נערכה על ידי שומה ראשונה לקרקע שבנדון.

בשומתי זו נקבע שוויים היחסי של יחידות 1-7בשיעור של 50%מכלל שווי התחנה הבנויה ,ועלות

הקמתם (המופחתת) בסך ממוצע של .₪ 1,193,500,000הנ"ל נקבע בהתאם לאמור בחוות דעת פנימית

מיום 11.10.2020של המומחה מר אבי טייטלמן ,שהועברה לעיוני ע"י רמ"י.

ב .בתאריך 11.11.2020פנתה אלינו רמ"י בבקשה לקבל הבהרות לגבי מספר נושאים וביניהם ,חלקם היחסי

של יחידות 1-7בשווי התחנה הבנויה ושיעור הרווח היזמי.

ג .בתאריך 19.11.2020התקיים דיון בוועדת הפטור (הוועדה שאמורה לאשר את העסקה).

במסגרת הדיון ,הובהר והוסבר ע"י המומחה מטעם רמ"י ,שחלה "טעות סופר" בחוות דעתו הפנימית

מיום 11.10.2020ובנוסף ,היא לא הובנה כראוי.

ד .מיד לאחר הדיון בוועדת הפטור כאמור ,נשלח אלינו מכתב הבהרה מהמומחה ,שבו הובהר ,כי האמור

בחוות דעתו מיום 29.7.2020מהווה את הבסיס להבהרה זו והנתונים שבחוות הדעת מיום 29.7.2020לא

השתנו לצורך המענה לשתי הסוגיות ,וכלהלן:

-

"ביחס לשווי היחסי של יחידות 1-7ביחס לאתר רמת חובב הכולל את יחידות ,1-9הרי שהשווי

היחסי הנכון לדעתי לעשות בו שימוש הינו 59%מהשווי של האתר."..

-

"ביחס לשווי המחוברים אזי לגבי יחידות 1-7הוא עומד על 1.258מיליארד ."..₪

ה .באשר על כן ,נתבקשתי לעדכן את שומתי שבנדון.

ולהלן השומה המעודכנת,

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

http://Shuma.justice.gov.il

עמוד 1מתוך 25

.1מבוא ומטרת השומה:

נתבקשתי לקבוע את שווי זכויות הבעלות במרכיב הקרקע בנכס שבנדון ,ללא מע"מ וכולל פיתוח ,זאת לצורך

גביית דמי חכירה מהוונים (יובל חכירה) ,דמי היתר בגין שינוי יעוד ו/או ניצול ודמי שימוש בגין שימושי עבר

שהתבצעו שלא כדין ,בחלופות הבאות:

1.1חלופה :1אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,1H-5 -בשטח של 86.725דונם הכוללים בינוי בהיקף של

22,116מ"ר ,ביעוד לתחנת מיתוג – הערך מיוחס לשנים ( 2009-2020ראה הערה מטה).

1.2חלופה :2אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,H-5 -בשטח של 86.725דונם ,ביעוד לתחנת כוח ליצור

חשמל בהספק של 771מגוואט – הערך מיוחס לשנים ( 2009-2020ראה הערה מטה).

1.3חלופה :3אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,H-5 -בשטח של 86.725דונם הכוללים בינוי בהיקף של

19,186מ"ר ביעוד לתחנת מיתוג – הערך מיוחס לשנים ( 2005-2008ראה הערה מטה).

1.4חלופה :4אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,H-5 -בשטח של 86.725דונם ,ביעוד לתחנת כוח ליצור

חשמל בהספק של 535מגוואט – הערך מיוחס לשנים ( 2005-2008ראה הערה מטה).

הערה בעניין המועדים הקובעים:

ביצוע הערכה נפרדת לכל שנה ביעוד של תחנת כוח הינה בעייתית כיוון שהיא מצריכה משאבים רבים במיוחד

וזמן רב ,ולכן הוחלט ,כי יקבעו ערכי שווי אחידים בהתאם לחלופות הבאות:

חלופה :2למועדים הקובעים .7.7.2009-7.7.2020

בתקופה זו פעלו מתקני היצור 1-7בהספק של 771מגוואט ובבינוי של 22,216מ"ר.

חלופה :4למועדים הקובעים .7.7.2005-7.7.2008

בתקופה זו פעלו מתקני היצור 1-5בלבד בהספק של 535מגוואט ובבינוי של 19,186מ"ר.

משכך ולאור המטרה שלשמה הוזמנה השומה ,גם חלופות השווי לתחנת מיתוג (חלופות )1,3יקבעו בהתאמה,

באותה הגישה ולפי אותו הבינוי.

1המגרשים בהתאם לתשריט חלוקה שצורף להזמנת השומה ע"י רמ"י -מוצג בפרק "תיאור הנכס" מטה.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 2מתוך 25

.2מסמכים שעמדו בפני בעת עריכת השומה:



נערכו מספר מפגשים (באמצעות הזום) עם נציגי רשות החשמל ,נציגי החברות הזוכות (שיכון ובינוי

ואדלטק) ,רשות מקרקעי ישראל והמומחה מטעמם (אבי טייטלמן).



חוות דעת המומחה ,מר אבי טייטלמן ,מיום – 29.7.2020להלן "מסמך ."1



חוות דעת פנימית של המומחה ,מיום .11.10.2020



הבהרת המומחה מיום .19.11.2020



שומת מקרקעין שנערכה עבור רשות החשמל ע"י השמאי שמואל שרון ,מיום .14.10.2020



שומת מקרקעין שנערכה עבור חברת החשמל ע"י השמאי אסא זהר ,מיום .14.4.2020



חוות דעת כלכלית בנושא שיעור ההיוון שנערכה ע"י חברת "וריאנס אסכולה" ,מיום .24.9.2020



2מסמכים המפרטים את עמדת החברות הזוכות במכרז (שיכון ובינוי ואדלטק) בנוגע לאופן עריכת

השומה ,מיום 13.9.2020ומיום – 1.10.2020להלן "מסמך ."2



קובץ אקסל המפרט את עלות הקמת מיזם דומה וחדש ,שהועבר ע"י החברות הזוכות.



מצגת שקפים שהוצגה בדיון הזום שנערך עם נציגי החברות הזוכות במכרז.

.3נתוני זיהוי:

גוש/חלקה

.39744/12 :

מגרש

86.725 :דונם.

שטח

מהות הנכס :קרקע ביעוד לתחנת מיתוג בחלופות 1,3וביעוד לתחנת כוח ליצור חשמל בחלופות .2,4

:בסמוך לאזור התעשייה נאות חובב.

מיקום

:מגרשים H-4 ,H-1ו.2H-5 -

.4הזכויות המוערכות:

הזכויות המוערכות הן זכויות הבעלות במרכיב הקרקע ,ללא מע"מ וכולל הוצאות הפיתוח ,בכפוף למטרת

השומה .בהתאם למדיניות רמ"י ,השומה נערכת לרכיב הקרקע של הנכס במצבו.

הערה :בהתאם לסיכום שנערך על ידי המשנה ליועמ"ש ,בין רשות מקרקעי ישראל והשמאי הממשלתי

הראשי ,בשומה שבנדון לא תובא בחשבון הפחתה בגין דחייה עד להקמת המיזם ,וזאת לאור העובדה

שהשומה נערכת לרכיב הקרקע במקרקעין.

.5המועד הקובע לשומה:

המועד הקובע לשומה זו – כאמור בסעיף 1לעיל.

2המגרשים בהתאם לתשריט חלוקה שצורף להזמנת השומה ע"י רמ"י -מוצג בפרק "תיאור הנכס" מטה.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 3מתוך 25

.6מועד הביקור בנכס:

ביקור בנכס ובסביבתו נערך ביום 3.11.2020ע"י מר יחיאל שטרית ,שמאי מקרקעין במשרדנו.

.7תיאור הנכס והסביבה:

.7.1הסביבה:

מושא השומה מהווה קרקע בייעוד

לתחנת כוח ליצור חשמל הממוקמת

צפונית מזרחית לאזור התעשייה נאות

חובב ,כ 10 -ק"מ דרומית לעיר באר

שבע.

אזור התעשייה נאות חובב הוקם בשנת

1975כמוקד מרכזי לפיתוח תעשייה

כימית ותעשיות כבדות אחרות ,וזאת

על מנת להרחיק את התעשייה

המזהמת מהעיר באר שבע והצורך

בפיתוח מקורות תעסוקה לתושבי

הסביבה.

הגישה לנכס אפשרית דרך פנייה לכיוון מזרח מכביש .40

סביבת הנכס מאופיינת במבני מגורים של הפזורה הבדואית לצד מתחמי קרקע ריקים ,הפיתוח הסביבתי

חלקי ,וכולל בין היתר ,כביש גישה ,קו מים ,חשמל ומערכת ביוב פנימית.

.7.2הנכס:

.7.2.1תחנת הכוח רמת חובב:

תחנת הכוח רמת חובב היא אחת התחנות הפנים ארציות של חברת החשמל לישראל.

תחנת הכוח הוקמה במהלך שנות ה ,90 -בעקבות הגידול המהיר באוכלוסייה עקב העלייה ממדינות חבר

העמים .עד לאותו הזמן ,כל תחנות הכוח בישראל פעלו בטכנולוגית קיטור והוקמו לאורך חוף הים התיכון

וזאת בכדי לאפשר קירור של המערכות ע"י מי הים.

בכדי לטפל בביקושים הגוברים לחשמל ,הוחלט על בניית מערך תחנות כוח פנים ארציות שיפעלו ע"י

טורבינות גז בהן השתמשו בטכנולוגיית קירור המבוססת על אוויר (מה שאפשר את הקמת התחנות בפנים

לארץ ולא לאורך חוף הים) .בנוסף ,תחנות מסוג זה דורשות שטח קרקע קטן יותר מאשר תחנה קיטורית.

במסגרת תכנית ההרחבה כאמור ,נבנו מספר תחנות פנים ארציות 3וביניהם גם תחנת הכוח מושא השומה -

רמת חובב.

3תחנות הכוח חגית ,אלון תבור ,צפית וגזר.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 4מתוך 25

תחנת הכוח רמת חובב משתרעת של שטח כולל של כ 250 -דונם 4והיא בבעלות מדינת ישראל ובניהולה של

רשות מקרקעי ישראל ,צורתה די רגולרית דמוית מלבן ופני הקרקע מישוריים.

תחנת הכוח רמת חובב מהווה כ 8.4% -מנתח היצור המרבי של החשמל בישראל.

צילום מתחם תחנת הכוח

תמונה מייצגת שצולמה במהלך הביקור בנכס

בשטח התחנה קיימים ,בין היתר 9 ,מתקנים ליצור חשמל (אזורים ,)5,6תחנת מיתוג (אזורים ,)1,2מכלי

מים ודלק ,דרכי גישה ומתקנים נוספים המשמשים את פעילות התחנה.

4בהתאם לאמור במסמכי המכרז למכירתה ,תב"ע ,מדידה גראפית ומפת מדידה של חח"י.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 5מתוך 25

תצ"א של מתחם תחנת הכוח הכולל חלוקה לאזורים

להלן פירוט של מתקני היצור בתחנה:5

היחידה6

מספר

מתקן

שנת

היצור

יצרן

הספק

מותקן

במגוואט

ט"ג

ט"ג

ט"ג

ט"ג

ט"ק

ט"ג

ט"ג

ט"ג

ט"ק

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1989

1989

1993

1993

1999

2009

2009

2010

2013

GE

GE

GE

GE

אלסטום

GE

GE

סימנס

סקודה

100

100

115

115

105

118

118

250

116

סוג

שעות

יצור

בשנת

2017

164

308

3677

3301

3947

409

739

6841

6711

שעות

יצור

בשנת

2018

150

253

3678

2527

4038

1025

685

6273

6081

שעות

יצור

בשנת

2019

42

86

2046

2512

2380

412

427

7120

6912

תקופת

ההסדר

התעריפי

בשנים

15

15

15

15

15

20

20

20

20

דלק

ראשי

בהסדר

דגם

סולר/גז

סולר/גז

גז

גז

גז

סולר/גז

סולר/גז

גז

גז

דגם E

דגם E

פועלים

כמחז"ם

דגם E

דגם E

דגם E

פועל

כמחז"ם F

אזור

יצור

5

6

סה"כ הספק מותקן בתחנה 1,137מגוואט.

5נתונים לקוחים מתוך חוות הדעת של מר אבי טייטלמן – "מסמך ."1

6ט"ג – טורבינת גז ; ט"ק – טורבינת קיטור ; מחז"ם – מחזור משולב.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 6מתוך 25

.7.2.2מושא השומה:

מושא השומה חלק ממתחם תחנת הכוח רמת חובב וכולל את מגרשים H-4 ,H-1ו H-5 -בשטח של 86.725ד'.

תצ"א של מתחם תחנת הכוח הכולל חלוקה למגרשים וסימון יחידות היצור

תצ"א של תחנת הכוח הכולל סימון (באדום) של השטח המיוחס למושא השומה

מגרשים H-1ו:H-4 -

מדובר במגרשים בשטח כולל של כ 84.645 -דונם המהווים למעשה את אזור 5בתצ"א שלעיל.

בתחום המגרשים הנ"ל בנויות יחידות היצור ( 1-7מתוך סה"כ 9היחידות הקיימות בתחנה) בהספק כולל של

771מגה-וואט ,מכלי מים ודלק ומתקנים שונים המשמשים את פעילות התחנה.

מבדיקת היתרי הבניה שהועברו ע"י חח"י נמצא ,כי היקף הבינוי הכולל במתחם הינו כ 22,116 -מ"ר.

מגרש :H-5

מדובר במגרש בשטח של כ 2 -דונם המהווה למעשה את אזור 7בתצ"א שלעיל ,המשמש לדרך גישה.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 7מתוך 25

.8מצב משפטי – הזכויות במקרקעין:

.8.1חוזה חכירה:

הועברו לעיוני 2חוזי חכירה ,שנחתמו בין חח"י

לרמ"י ,שחלים על הקרקע מושא השומה.

יצוין ,כי גבולות החוזים שונים מגבולות

המגרשים שתוארו לעיל.

הסכם חכירה שנחתם ביום ( 5.2.1984השטח

המערבי) לפיו עולים ,בין היתר ,הפרטים הבאים:

מספר תיק

60011177 :א

מטרת החכירה

:תחנת מיתוג

הסכם חכירה שנחתם ביום ( 11.6.1985השטח המזרחי) לפיו עולים ,בין היתר ,הפרטים הבאים:

מספר תיק

60052825 :א

מטרת החכירה

:תחנת מיתוג

.8.2הסכם מכר:

בשנת 2019הודיע חברת החשמל על מכירת חלק מתחנת הכוח רמת חובב בהליך מכרזי ,וזאת כחלק

מרפורמת החשמל בישראל שבמסגרתה תרד חברת החשמל לנתח יצור של 35%עד לשנת .2026

הממכר כולל את אזורי היצור 5-7בלבד בשטח כולל של כ 128 -דונם( 7ראה תצ"א לעיל) לרבות כל המבנים,

המתקנים ,המלאי והציוד (כולל מכלי הדלק והדלק שבתוכם) המשמשים והנמצאים באתר המפעל בעת

המסירה.

אזור – 5כולל ,בין היתר ,את מתקני היצור ( 1-7מושא השומה).

אזור – 6כולל ,בין היתר ,את מתקני היצור ( 8-9אינם חלק משומה זו).

אזור – 7מהווה את נתיב הגישה לאתר.8

תחנות המיתוג (אזורים )1-4אינם מהווים חלק מהממכר והם ישארו בידי חברת החשמל.

בהתאם למסמך עדכון למציעים שפורסם ביום 18.5.2020עולים ,בין היתר ,הפרטים הבאים:

-

חח"י תישא בתשלומים בגין התאמת היעוד מתחנת מיתוג לתחנת כוח ליצור חשמל רק עבור התקופה

שהאתר היה בחזקתה ,והרוכש יהיה אחראי לתשלומים לרמ"י המתייחסים לתקופה שממועד העברת

החזקה ואילך (ס' .)3

-

לאור הקשיים בהארכת חוזים 1-2ביעוד הקיים (תחנת מיתוג) ,מתגבשת הבנה בין הצדדים לפיה ,לאחר

מסירת החזקה לרוכש ,ייחתם בין הרוכש לרמ"י חוזה חכירה חדש בגין שטחי היצור עליהם חלים חוזים

1-2לתקופה של 49שנים וזאת בהתאם ליעוד המתאים למטרת תחנת כוח ליצור חשמל (ס' .)4

7יתרת שטח התחנה תישאר בידי חברת החשמל ותשמש ,בין היתר ,לתחנת מיתוג.

8מהווה דרך גישה משותפת לכלל המתחם -מתחם תחנות היצור ומתחם תחנות המיתוג.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 8מתוך 25

כל התשלומים לרמ" י ללא יוצא מן הכלל ,הנובעים מחתימת חוזה חכירה חדש על שם הרוכש ביעוד

לתחנת כוח/יצור יחולו על הרוכש וישולמו על ידו בלבד.

בתאריך 10.6.2020פורסם שתחנת הכוח רמת חובב נמכרה בסכום של כ 4.256 -מיליארד .₪

.9מצב תכנוני:

.9.1מבדיקה שערכנו באתר רמ"י עולה ,כי בקרקע שבנדון חלות ,בין היתר ,התכניות הבאות:

תכנית 125/03/11שפורסמה למתן תוקף בתאריך 26.8.1979בי.פ 2560

מטרת התכנית היא :יעוד קרקע עבור תחנת מיתוג ומשנה

(טרנספורמציה) ומתקנים להעברה ,ויסות וחלוקת זרם

חשמל ,וכן מעברים לקוי חשמל ודרך גישה.

התכנית מסווגת את מושא השומה ביעוד ל"מתקנים

ומבנים להספקת חשמל" בו תותר הקמת תחנת מיתוג

ומישנה ע"י חברת החשמל על כל המתקנים והמכשירים

הנחוצים לדעתה להעברה ,טרנספורמציה וחלוקה של

חשמל בהתאם לדרישות הסביבה והאזור .כולל בניין פיקוד

ומבנים תפעוליים אחרים לפי הצורך מזמן לזמן ,וכן קוים

עיליים וכבלים למתח עליון גבוה ,דרכי גישה אל המבנים

והמתקנים שונים.

תכנית 1/125/03/11שפורסמה למתן תוקף בתאריך 11.12.1988בי.פ 3600

מטרת התכנית היא :שינוי רשימת התכליות בהוראות

התכנית הראשית ע"י תוספת יחידות ליצור חשמל

קומפקטיות לשעת שיא דחק וחרום.

התכנית מסווגת את מושא השומה ביעוד ל"תחת מיתוג

ומשנה – מתקנים ומבנים להספקת חשמל" הקמת יחידות

ליצור חשמל קומפקטיות לשעת שיא דחק וחרום ,כולל

מיכל דלק.

בנוסף ,יותרו כל השימושים המפורטים בתכנית הקודמת

(.)125/03/11

תמ"א/10/ב 8/שפורסמה למתן תוקף בתאריך 25.5.1997בי.פ 4525

מטרות התכנית (חלק):

לקבוע ,בכפוף ליתר הוראותיה ,את הגבולות ואת יעודי השטחים לתחנת כח פנים ארצית – טורבינות גז,תחנת מיתוג ,תחנת משנה ולכל יתר המתקנים הכרוכים בכך – לבניה ,להקמה ולהפעלה.

בתחום תכנית זו ,ישתמשו ,לפי הוראות תכנית זו (ולפי הוראות התכנית הראשית ותכנית השינוי) לצרכי

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 9מתוך 25

יצור ,מיתוג והשנאת חשמל באמצעותן של יחידות יצור טורבינות גז קיימות בהספק של כ 480 -מגוואט

ויחידת יצור קיטורית חדשה ב"מחזור משולב" בהספק של כ 110 -מגוואט ,תחנת מיתוג ,תחנת משנה

ומעברים לקוי חשמל ראשיים וכל יתר המתקנים והמבנים המיועדים והמשמשים לתכליות ומטרת אלה.

לאפשר ולהתיר הקמה ותפעול של יחידת יצור קיטורית ב"מחזור משולב" ליצר חשמל בהספק יצור נומינלינוסף של כ 110 -מגוואט ומתקני עזר לה ,לרבות מערכות להוצאת אנרגיה – מיתוג והשנאה .סך כל הספק

היצור הנומינלי המירבי המאושר באתר ,לאחר הקמת היחידה הקיטורית במחזור המשולב ,יהיה לא יותר

מ 600 -מגוואט.

לקבוע חלוקה למתחמים פנימיים ראשיים ומשניים בתחנת הכח. ליעד זמנית את שטח Aלשטח אחסנה והתארגנות זמנית לקבלנים לעת הקמת יחידות היצור החדשות. לשנות יעוד קרקע מ"קרקע חקלאית" לדרך גישה.תכליות ושימושים:

בתחום אתר "רמת חובב" תותר הפעלת יחידות יצור טורבינות גז תעשייתית קיימות בהספק נומינלי נקובשל כ 480 -מגוואט והקמה והפעלה של יחידות ייצור קיטורית ב"מחזור משולב" בהספק נומינלי נקוב של כ-

110מגוואט ,ומתקני העזר שלהן ,לרבות מערכות להוצאת אנרגיה – מיתוג והשנאה .סה"כ הספק הייצור

הנומינלי המירבי המאושר באתר יהיה לא יותר מ 600 -מגוואט.

בתחום האתר "רמת חובב" ובתחום גבול תכנית זו תותר הגדלת הספק הייצור הנומינלי עד לקיבולת ייצורנומינלית מירבית של 1,000מגוואט ,בכפוף להכנה ואישור תסקיר השפעה על הסביבה ותמ"א ,10/תיקון

לתכנית זו.

בתחום אתר "רמת חובב" ובתחום גבול תכנית זו תותר הסקת כלל יחידות היצור בדלק מסוג סולר עםתכולת גופרית שאינה עולה על .0.4%כ"כ תותר הסבה והסקת כלל יח' הייצור בגז טבעי.

בכפוף לכל דין מותר להקים ו/או להפעיל המבנים והמתקנים הבאים:-

יח' ייצור טורבינות גז תעשייתיות ומתקני עזר להן.

יח' ייצור קיטוריות במחז"מ ומתקני עזר להן.

מערכות להוצאת אנרגיה – מיתוג והשנאה 24/161/400ק"ו ,הכוללים בתי פיקוד ומסדרים חשמליים

פתוחים וסגורים.

מיכל מים נטול מלחים.

בריכת שפכים וקוים פנימיים לניקוז שפכים.

מיכל שפכים.

מיכל מים ומערכת כיבוי אש ,מתקנים שונים לשאיבת מים וכו'.

כל מתקן הבא לשרת את התכליות הנ"ל.

מתקן לקבלת גז טבעי.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 10מתוך 25

הוראות בינוי וכללים למתן היתר בנייה/אישור הקמה:

אתר רמת חובב מחולק לפי גליון מס' 2למתחמים פנימייםראשיים ומשניים כדלקמן:

מתחם א' – מתחם יחידות ליצור חשמל.

מתחם ב' – מתחם אתר דלק.

מתחם ג' – מתחם מתקני מיתוג והשנאה.

מתחם ד' – מתחם מתקני עזר.

מתחם ה' – שטח לתכנון בעתיד.

התכליות והשימושים המפורטים לעיל מותרים בכלהמתחמים למעט:

מיקום יחידות היצור

מיקום מיכלי הדלק

מיקום מתקני מיתוג והשנאה

– מותר רק במתחם א'.

– מותר רק במתחם ב'.

– מותר רק במתחם ג'.

תכנית תמ"א/10/ב 2/8/שפורסמה למתן תוקף בתאריך 12.10.2008בי.פ 5857

מטרת התכנית היא שינויים בתמ"א/10/ב 8/ותוספת 2יחידות יצור בהספק של 125מגוואט כל אחת.

הוראות תכנית תמ"א/10/ב 8/ישונות כלהלן:

מטרות התכנית:

לקבוע את גבולות ואת יעודי השטחים לתחנת כח. לאפשר ולהתיר הקמה ותפעול של כלל יחידות הייצור באתר ומתקני העזר שלהן ,לרבות ארובות ,מערכותלהוצאת האנרגיה ומתקני מיתוג והשנאה .לקבוע את ההספק המירבי של כלל יח' הייצור באתר עד 850

מגוואט.

לקבוע חלוקה למתחמים פנימיים ראשיים ומשניים בתחנת הכח. לקבוע כללים להוצאת היתרי בניה לתוספת יח' הייצור הקיטורית במחז"מ. להתיר הסקת כלל יח' הייצור בגז טבעי. לקבוע את חלוקת המתחמים הפנימיים באתר. לקבוע תנאים להוצאת היתר בניה לכלל יח' הייצור. לקבוע הפעלת כלל היח' בגז טבעי כדלק עיקרי ובסולר כגיבוי.תכליות ושימושים -תחנת הכוח:

בתחום התכנית תותר הקמה ותפעול של כלל יחידות הייצור באתר ומתקני העזר שלהן ,לרבות ארובות,מערכות להוצאת האנרגיה ,תחנת מיתוג ,תחנת משנה וכל יתר המתקנים והמבנים המיועדים והמשמשים

לתכליות ומטרות אילו .ההספק המירבי של כלל יח' היצור באתר יהיה עד 850מגוואט (הספק של כ590 -

מגוואט קיימים והוספת 2טורבינות גז בהספק 250מגאווט).

בתחום התכנית תותר הסקת כלל יחידות היצור בדלק מסוג גז טבעי כדלק עיקרי או בסולר כגיבוי עם תכולתגופרית שאינה עולה על .0.2%

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 11מתוך 25

הוראות בינוי וכללים למתן היתר בניה/אישור הקמה:

מתחם א' – מתחם יחידות ליצור חשמל.

מתחם ב' – מתחם אתר דלק.

מתחם ג' – מתחם מתקני מיתוג והשנאה.

מתחם ד' – מתחם מתקני עזר.

התכליות והשימושים המפורטים לעיל מותרים בכל

המתחמים למעט:

– מותר רק במתחם א'.

מיקום יחידות היצור

מיקום מיכלי הדלק

– מותר רק במתחם ב',

למעט מיכלי דלק

יומיים של יחידות

היצור ומיכלי דלק קטנים.

מיקום מתקני מיתוג והשנאה

– מותר רק במתחם ג' ,למעט מתקני הוצאת אנרגיה המהווים חלק מכלל

יחידות היצור.

להלן טבלת מתחמי היצור כפי שמופיע בתשריט התכנית:

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 12מתוך 25

.9.2רישוי:

להלן ריכוז היתרי הבנייה ,כפי שהועברו ע"י חח"י ,במתחם תחנת הכוח:

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 13מתוך 25

-

לאור מטרת השומה ,הערכת שווי הקרקע בלבד ,היתרי הבנייה הוצגו בתמצית בלבד.

בהתאם להזמנת השומה (ס' 1לעיל) שטחי הבנייה המיוחסים למגרשים H-4 ,H-1ו H-5 -מושא השומה הינם:

לשנים 19,186 :2005-2008מ"ר.

לשנים 22,216 :2009-2020מ"ר.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 14מתוך 25

.10עקרונות גורמים ושיקולים:

.10.1קרקע ביעוד תחנת כוח ליצור חשמל (חלופות 2ו:)4 -

.10.1.1גישה ומתודולוגית השומה:

ישנן שלוש גישות שומה מקובלות בהערכת שווי מקרקעין:

גישת ההשוואה – בבסיס גישת ההשוואה עומד העיקרון של השוואת מחיר עסקות ודמי שכירות בנכסים

דומים באותה סביבה תוך התחשבות בגורמים שונים המשפיעים נקודתית על שווי הנכס הנישום.

גישת העלות (שיטת החילוץ) – בבסיס גישה זו בוחנים את שוויו של הנכס על פי אומדן העלות הצפויה בהקמת

נכס חדש הדומה לנכס הנישום .בגישה זו שוויו של הנכס הינו הסיכום של שווי הקרקע בכפוף לאפשרויות

ניצולה ,עלויות הבניה הכוללת את מרכיב הפיתוח בתוכה ,וכופלים ברווח יזמי מקובל.

גישת היוון הכנסות – בגישה זו אומדים את שווי הנכס על ידי היוון זרם הכנסות אשר צפויות להתקבל לאורך

יתרת החיים הכלכליים שלו .בגישה זו מגולמים גם מרכיבי סיכון לזרם ההכנסות וההוצאות.

בבחירת גישת השומה העדיפה יש לבחון שלושה פרמטרים עיקריים כפי שיופרט להלן .עקרונות אלה עמדו

גם בפני הוועדה לתקינה שמאית בעת הגדירה את תוקפם של גישות השומה ביחס לסוג הנכסים המוערכים.9

רלוונטיות הגישה – באיזו מידה השיטה התחשיבית מדמה את חשיבת השוק ,או במילים פשוטות ,האם

שיטת החישוב היא זו שעושה קונה מרצון של אותו סוג נכס בבואו לשקול את רכישתו.

מהימנות הגישה – באיזו מידה השיטה התחשיבית חשופה לשגיאות ,רגישה לשינויים קטנים בנתונים

ובהנחות העבודה ובאיזו מידה מקדמי ההתאמה בה משמעותיים .ככל שהשיטה רגישה יותר לשינויים

קטנים ,שינויים בנתוני הבסיס ובהנחות העבודה וככל שמקדמי ההתאמה שבה רבים יותר ומשמעותיים

יותר ,כך מהימנותה תהיה נמוכה יותר.

איכות נתוני הבסיס – ככל שהמקור לנתוני הבסיס ששימשו לביצוע התחשיב מהימן יותר ,ככל שהנכסים

מתייחסים לנכסים דומים יותר וככל שנקבעו במדגם גדול יותר ,כך ישתפר דיוק התוצאה בגישה.

יתכן מצב שבו קיימת גישת שומה רלוונטית ,שמדמה היטב את חשיבת השוק ,אך בשל רמת מהימנותה

הנמוכה לא ייעשה בה שימוש כלל.

במקרה שלפנינו ,מאחר שלא אותרו עסקות השוואה ישירות רלוונטיות לקרקעות ביעוד לתחנות כוח ,נותרו

שתי גישות שומה אפשריות :גישת היוון ההכנסות וגישת ההשוואה הישירה לנכס הבנוי.

בשתי הגישות הנ"ל ,יש לאמוד תחילה את שווי הנכס הבנוי ולאחר מכן לחלץ את מרכיב הקרקע.

גישת היוון ההכנסות אכן מדמה את חשיבת הקונה הסביר ,בבואו לשקול את רכישתו (של הנכס הבנוי)

ולמעשה מהווה את גישת השומה הרלוונטית ביותר ,מבחינת יזם סביר .עם זאת ,בגישה זו קיימות הנחות

עבודה ,פרמטרים ומשתנים רבים 10שכל שינוי קטן בהם יוביל לפערים גדולים במסקנת השווי.

9נלקח מתוך שומה מייעצת של השמאי המכריע אייל יצחקי מיום 11.1.2016לתחנת הכוח בבאר טוביה.

10לדוגמה :שעות הפעילות ,מספר ההתנעות ,עלויות תפעול ותחזוקה ,מחיר רכישת הגז/סולר ,כמות מכירת חשמל ,שיעור הריבית,

שיעור ההיוון ,ערך הגרט ,מדד המחירים לצרכן ,מחיר המים ,נצילות ,גובה העמסה וכיו"ב.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 15מתוך 25

לעומת זאת ,רגישות מסקנת השווי בגישת ההשוואה הישירה (של הנכס הבנוי) היא נמוכה משמעותית מזו

של גישת היוון ההכנסות ,שכן היא משקפת באופן המהימן ביותר את השיקולים שביצעו יזמים ,שזה תחום

עיסוקם ואף מומחיותם ,בעת שביצעו את העסקה (או ,במקרה זה ,בעת שהציעו את הצעות המחיר במכרז),

ולכן גישה זו נחשבת באופן עקבי לגישה המועדפת.11

הנחות העבודה היחידות בגישה זו הן קביעת מקדמי ההתאמה למושא השומה (במקרה שבנדון הם כמעט

ולא היו נחוצים ,מאחר שנתוני ההשוואה לקוחים ממושא השומה בעצמו).

לאור האמור ,ומאחר שהתקיים מכרז שבעקבותיו בוצעה עסקת מכר בנכס שבנדון ,בסמוך למועד הקובע,

בחרתי לקבוע את שווי הנכס הבנוי בגישת ההשוואה ולא בגישת היוון ההכנסות.

אציין ,שבחוות דעתו של המומחה ,מר אבי טייטלמן( ,מסמך )1שבה נקבע שווי הנכס הבנוי בגישת היוון

ההכנסות ,12התקבל טווח ערכים דומה לסכום ההצעות במכרז ,וזו לשונו:

"ניתן לראות כי השווי המהוון של האתר להיום נע בטווחים של 3.63מיליארד ,₪בתרחיש שמוגדר בסיס,

לבין 4.147מיליארד ,₪בתרחיש אופטימי מאוד ,הן ברווחיות ברמת הזמינות של היחידות והן ברמת

הרווחיות ממכירות אנרגיה למנהל המערכת".

לסיכום :אומדן שווי הקרקע של תחנת הכוח ייעשה ע"י חילוץ מרכיב הקרקע משווי הנכס הבנוי .שווי הנכס

הבנוי יקבע ,כפי שיפורט להלן ,על בסיס תוצאות המכרז שנערך במקרקעין שבנדון.

השוואה לתעשייה :לדעתי השוואה לעסקות בקרקעות לתעשייה ,אינה מתאימה לתחנת כוח .להבנתי מדובר

בענף אחר ,הכולל שיקולי יזמות אחרים בתכלית .עובדה זו מבוטאת ,באופן מובהק ,בתוצאות המכרז

שהתקיים כאן .לפיכך ,וכאמור לעיל ,מאחר שהתקיים מכרז שכלל 5מציעים שונים ,שבעקבותיו בוצעה

עסקת מכר ,בנכס שבנדון ,בחרתי לקבוע את שווי הנכס הבנוי בגישת ההשוואה לאותו היעוד (תחנת כוח)

ולא להתבסס על ערכי שווי לתעשייה שכאמור ,אינם מייצגים את יעוד מושא השומה.

.10.1.2ניתוח מכרז חח"י וקביעת שווי תחנת הכוח הבנויה:

.10.1.2.1כאמור בפרק המצב המשפטי ,בחודש יולי 2019הודיע חברת החשמל על מכירת תחנת הכוח שבנדון בהליך

מכרזי .למכרז הוגשו 5הצעות ,שרובן ( 4מתוך )5קרובות זו לזו.13

קיומן של הצעות קרובות זו לזו ,שכל אחת מהן מבטאת "גמירות דעת" של מציע מקצוען ,אשר לומד את

תנאי ומסמכי המכרז ,מכין מודל כלכלי מורכב ,מעמיד ערבויות כספיות כחלק מהצעתו במכרז ומתחרה עם

מציעים אחרים ,מהווה סימולציה נפרדת לחשיבת השחקנים בשוק .לכן ,ריבוי המציעים 14שהצעותיהם

קרובות זו לזו מחזק את מהימנות נתון ההשוואה .למעשה ,ניתן אף לראות בכל הצעה כ"עסקה" בפני עצמה

וליחס לכל הצעה משקל של עסקת השוואה נפרדת.

קונה מיוחד :לא מן הנמנע ,כי בנכסים ייחודיים מסוג תחנות כוח ,יתכנו שיקולים אקסוגניים בחישוב גובה

11כך גם לפי תקנים 2ו 3 -בתקינה השמאית.

12מבלי לקבוע מסמרות בעניין השיטה והערכים הכלולים בה.

13פער זניח בין ההצעה הראשונה לשנייה ,פער זניח בין ההצעה השלישית לרביעית ופער של כ 18% -בין ההצעה הראשונה להצעה

הרביעית (סכומי ההצעות מפורטים בס' 11.1להלן).

14חמישה מציעים שונים נחשבים "ריבוי" בנכסים מסוג זה.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 16מתוך 25

ההצעה של החברות שהתמודדו במכרז ,ובין היתר:

-

ראיה אסטרטגית של החברה באשר למיקומה ותפקידה בשוק האנרגיה בכלל ובשוק החשמל בפרט.

-

מיקומה של תחנת הכוח רמת חובב ביחס לתחנות כוח אחרות סמוכות המוחזקות ע"י אותה חברה.

-

חיזוק כוח הקנייה של החברות אל מול הספקים השונים (יתרון לגודל) :ספקי הגז ,נותני שירותים

ובכללם חברות תחזוקה בין לאומיות וכיו"ב.

-

הגדלת היתרון היחסי של החברה במסגרת פעילות אספקת החשמל העתידי (אם וכאשר יתאפשר).

לאור כל האמור לעיל ,שווי הנכס הבנוי יקבע ע"י שקלול 4ההצעות הגבוהות שהוגשו במכרז .שקלול זה גם

ינטרל את ההשפעה ,על גובה ההצעה ,בגין "קונה מיוחד".

.10.1.2.2בהתאם לתנאי המכרז ,בנוסף לסכום ההצעה ,ישלם הרוכש את כל התשלומים לרמ"י הנובעים מחתימת

חוזה חכירה חדש על שם הרוכש ביעוד לתחנת כוח/יצור .לפיכך ,בשביל לאמוד את הסכום המלא שאותו

היה מוכן המציע לשלם ,יש להוסיף לסכום ההצעה את תשלום דמי ההיתר אותו צפה המציע.

נשאלת השאלה ,מהו גובה התשלום לרמ"י אותו צפו המציעים בעת שהגישו את הצעתם?

בסוגיה זו קיימת אי וודאות שכן ,נכון למועד האחרון להגשת ההצעות לא עמדה בפני היזמים שומה מטעם

רמ"י ובכדי לאמוד את גובה התשלום הצפוי ,היה עליהם להתבסס 15על מקורות מידע אחרים ,שעמדו

לרשותם ,נכון לאותה העת.

להלן סקירה של מספר מקורות מידע אשר היו ידועים במועד הגשת ההצעות:

-

שומה מייעצת של השמאי המכריע אייל יצחקי מיום 11.1.2016בנוגע לתחנת כוח בא.ת באר טוביה.

בשומה זו קבע השמאי המכריע ,כי שווי קרקע לתחנת כוח הוא כשווי לתעשייה .שומה זו קיבלה משנה

תוקף בהחלטת הערר באותו התיק.16

-

שומת רשות החשמל לקרקע שבנדון ,שבה נקבע שווי של כ 30 -מיליון ₪לכל שטח העסקה (כ 128 -ד').

-

שומת חברת החשמל לקרקע שבנדון ,שבה נקבע שווי של כ 52 -מיליון ₪לכל שטח העסקה (כ 128 -ד).

נציין ,כי השומות של רשות החשמל וחברת החשמל נערכו לצורך התחשבנות פנימית ומבוססות הנחה

היפותטית שהקרקע היא ביעוד לתעשייה.

-

במסגרת מכירת תחנת הכוח אלון תבור ,ניתנה אופציה לזוכה לרכוש מרמ"י שטח קרקע נוסף (כ 30 -ד')

עליו ניתן יהיה להקים מתקן יצור חשמל בהספק של כ 300 -מגוואט .בהתאם למסמך של רמ"י מיום

27.5.2019התשלום עבור הקרקע יהיה 35מיליון ₪וזאת בתנאי שתעריף הזמינות יהיה עד 4.8אגורות.

התשלום הנ"ל מגלם כ ₪ 117,000 -למגוואט בתעריף של עד 4.8אג' (בעוד שהתעריף במושא השומה הינו

3.76אג' בלבד).

-

החלטת הנהלת רמ"י מס' 4718מיום 13.11.2019לפיה נקבע מחיר אחיד למגוואט למיזמים סולאריים.

15לדעתי ,לא ניתן ללמוד מתוצאות שומה זו על האומדן שאותו ראו לנגד עיניהם המציעים במכרז ,שכן תוצאה זו תוביל למצב של

"ביצה ותרנגולת" .לפיכך ,הדרך היחידה להעריך את אומד דעתם ,היא הדרך המוסברת כאן.

16ערר מס' ,6034/14/68 :העוררת :טריפל תחנות כוח בע"מ ,המשיבה :הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה ,פורסם בנבו.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 17מתוך 25

בהתאם להחלטה הנ"ל המחיר נע בגבולות ₪ 350,000 - ₪ 75,000למגוואט.

לסיכום :בהינתן מקורות המידע שלעיל ,נראה לי שבמציע סביר היה רואה לנגד עיניו שווי קרקע לתחנת כוח,

שעל בסיסו תגבה רמ"י את דמי ההיתר ,בסך של כ -של ₪ 100,000לכל מגוואט מותקן 17וכלהלן:18

( ₪ 16,389,166*0.91({ * 0.31 = ₪ 30,623,616ראה תחשיב סופי) 1,137 * ₪ 100,000 -מ"ו)

הבהרה :בהתייחס לשאלה בדבר הניסיון להתחקות אחר חשיבת היזמים בעניין העלות הנוספת הנובעת

מדמי ההיתר שידרשו לשלם ,בנוסף למחיר במכרז ,נטען בפנינו על ידי רמ"י שיזם סביר היה רואה לנגד עיניו

בין השאר גם את המחיר האחיד שנקבע על ידי הנהלת רמ"י עבור קרקעות ליצור אנרגיה ,כאמור לעיל.

נציין ,כי בשונה מהמכרז שהתבצע כאן ,החלטת הנהלת הרשות מתייחסת להקצאת קרקע לאנרגיה מתחדשת

– סולארית .כמו כן המחיר האחיד נקבע לצורך תחרות על התעריף ,כאשר המחירים שנקבעו בהחלטה נעים

בין ₪ 75,000ל ₪ 350,000למגה וואט (אמנם רמ"י הסבירו שהסכומים הנמוכים שנקבעו בהחלטה הם

לעידוד דו שימוש בקרקע ,אולם ,אין בהחלטה הסבר בדבר השונות בין הסכומים).

כמו כן ,צוין ש"המחיר למגה מתייחס ליחס ניצול סביר דונם/מגה ,העומד כיום על 13דונם למגה" .נציין

שיחס הניצול של תחנת הכוח שבנדון ,שונה באופן מהותי מיחס הניצול המצוין בהתייחס לאנרגיה מתחדשת,

והוא נמוך באופן משמעותי מהיחס הנדרש באנרגיה סולארית (נדרש הרבה פחות שטח לייצור מגוואט אחד).

לאור כל האמור נראה שלא ניתן ללמוד מהמחיר האחיד ,שנקבע על ידי הנהלת רמ"י ,על המחיר שיידרש

היזם לשלם כדמי היתר בגין שינוי היעוד בתחנת הכוח ברמת חובב.

.10.1.3חלקו של מושא השומה (יח' )1-7בתמורה:

עסקת המכר בתחנת הכוח רמת חובב כוללת את אזורי היצור 5-7שכוללים ,בין היתר ,את כלל מתקני יצור

החשמל בתחנה (יח' )1-9בהספק של 1,137מגוואט ,בעוד שמושא השומה מהווה את אזור יצור 5שכולל את

מתקני היצור 1-7בלבד בהספק של 771מגוואט.

על אף שההספק המיוחס למתקנים 1-7גדול יותר מזה המיוחס למתקנים 771( 8-9מ"ו לעומת 366מ"ו) אין

בו בכדי להעיד על שוויים ,וזאת ,בין היתר ,מאחר שמדובר במתקנים ישנים שההכנסה מהם נובעת רובה

ככולה מתעריף הזמינות ולא מהיכולת לייצר חשמל .19כך גם הובהר לנו הן ע"י הזוכים במכרז ,הן ע"י רשות

החשמל והן ע"י חברת החשמל.

בהתאם להבהרת המומחה ,מר אבי טייטלמן ,מיום 2019.11.2020חלקם היחסי של יחידות היצור 1-7

בתמורה ששולמה הוא .59%

17הנ"ל משקף שווי של כ -פי 4משווי למ"ו שהתקבל בשומת רשות החשמל וכ -פי 2מהשווי למ"ו שהתקבל בשומת חח"י ומקביל

לשווי שנקבע באלון תבור לרכישת שטח קרקע נוסף.

18כפי שנמסר לנו ,כחלק בלתי נפרד מהצעות המחיר במכרז ,החברות המציעות לקחו על עצמן את תשלום דמי ההיתר בגין שינוי

היעוד יהיה ,לפי התחשיב הבא:

דמי ההיתר = * 0.91{ * 0.31שווי הזכויות המוקנות בחוזה חכירה (תחנת מיתוג) – שווי הזכויות החדשות (תחנת כוח)}

19בשל הנצילות הנמוכה ולאור העובדה שמרביתן פועלות על סולר ולא על גז.

20ראו דברי פתיחה בעמוד הראשון לשומה.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 18מתוך 25

.10.1.4רווח יזמי:

הרווח היזמי הוא ההפרש שבין שווי הנכס ה בנוי לבין סכום עלות ההקמה הכוללת ומרכיב הקרקע שעליה

הוא נבנה .הרווח היזמי מבטא את התמורה שדורש לעצמו היזם בעבור הסיכון שהוא נושא על עצמו ,בעבור

הפסד התשואה האלטרנטיבית להונו העצמי ובעבור יגיע כפיו האישי.

הרווח היזמי מושפע ,בין היתר :מגודל הפרויקט ומשך תקופת הקמתו ,יעוד הנכס (בשימושים עסקיים תהיה

תנודתיות גדולה יותר) ומורכבות משפטית (ככול שהזכויות בנכס מורכבות יותר ,כך נדרש רווח יזמי גבוה

יותר).

בהתאם לתקניה השמאית ,21בשימוש בגישת החילוץ ,יוערך תחילה שווי הנכס הבנוי ,לאחר מכן ינוכה מרכיב

היזמות ותופחת עלות הבנייה .יודגש ,שאת השלבים הנ"ל יש לבצע ללא קשר כיצד נקבע שווי הנכס הבנוי

(בין אם בגישת ההשוואה ובין אם בגישת היוון ההכנסות).

באופן כללי ,נהוג לקבוע את הרווח היזמי באמצעות השוואה לסוג נכס הדומה ביותר (תוך ביצוע התאמות)

אולם מכיוון שמדובר בנכס ייחודי (תחנת כוח) לא ניתן ליישם את ההשוואה הנ"ל.

בשימוש בגישת החילוץ לא צריך להיות הבדל בשיעור הרווח היזמי שנבחר ,בין אם מדובר בנכס בנוי חדש

או בנכס בנוי ישן .שיעור הרווח היזמי מבטא את כל האמור לעיל ,בהתייחס לענף שבו מצוי הנכס ולרווח

היזמי המקובל בו ,והוא מהווה מרכיב בשווי הנכס הבנוי.

להלן שיעורי רווח היזמי מקובלים בענפים שונים ,כפי שנקבעו בקווים המנחים של השמאי הממשלתי:

מדובר בפרויקט גדול ייחודי ,הכולל היבטים מרובים של סיכון וחוסר וודאות (ביחס לתקופה ההקמה ולא

ביחס לזרם ההכנסות) ,משך זמן הקמת הפרויקט כאשר כל סטייה מלוחות הזמנים תוביל לתשלומי ריבית

גבוהים ,הסיכונים הכרוכים במהלך בניית הפרויקט (עיכובים ובלת"מים בכל הליך הבנייה ,הליך ההסדרה

מול רשות החשמל ,חיבול החשמל לרשת ההולכה ,בניית התחמ"ג והחיבור אליו ,הקמת מתקן להפחתת לחץ

והחיבור אליו ,חיבורים לקווי הספקת סולר וגז וכו') חוסר וודאות בסיום הפרויקט (בעיקר בשאלת מכירת

החשמל ופחות בעניין התשלום המובטח בגין זמינות) וכן בכל הנושאים הקשורים בהפעלת פרויקט מסוג זה

(כמפורט בהערת שוליים .)10

עם זאת ,וכפי שהוסבר לי ע"י המומחה במהלך הדיון בוועדת הפטור ,חלק ניכר מהסיכון והזמן ,מיוחסים

לתקופה שעד לסגירה הפיננסית ,שבה ההשקעה הכספית היא נמוכה מאוד (באופן יחסי לפרויקט) ולכן,

בחרתי לקבוע את הרווח היזמי בשיעור של .2218%

21ס' 5.2בתקן מס' .3

22לעומת שיעור של 22.5%בשומתי הראשונה מיום .9.11.2020

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 19מתוך 25

.10.1.5עלות בנייה:

ערך המחוברים המיוחס ליחידות היצור 1-7נגזר מעלות הקמת יחידות יצור חדשות זהות (עד כמה שניתן),

בניכוי פחת נצבר ובהתייחס למשך חייהן הצפוי (ערך הגרט).

בהתאם להבהרת המומחה ,מר אבי טייטלמן ,מיום 2319.11.2020עלות הבנייה המיוחסת ליחידות היצור

1-7בהתאם לגילם ומצבם הפיזי (לרבות ערך הגרט בסיום תקופת ההסדרה) הוא 1.258מיליארד .₪

עלות זו מגלמת את שווי הסולר שנמכר במסגרת העסקה ,24את תחנת הפחתת הלחץ ,את החיבורים לרשת

ההולכה והתחמ"ג ואת כלל רכיבי ההקמה כאמור בסעיפים 21-22במסמך שהועבר ע"י היזמים (מסמך .)2

.10.1.6חלקם היחסי של יחידות ( 1-5חלופה :)4

כאמור בס' ,1עד שנת 2008פעלו יחידות 1-5בלבד בהספק של 535מגוואט ,כך שחלקם היחסי מתוך סך

ההספק ביחידות 771( 1-7מגוואט) הוא .69.4%

.10.2קרקע לתחנת מיתוג (חלופות 1ו:)3 -

.10.2.1שווי הקרקע לתחנת מיתוג יקבע על בסיס ערכי שווי לתעשייה.

.10.2.2קביעת ערכי השווי לתעשייה תעשה ע"י ניתוח מכרזי רמ"י למגרשים ביעוד תעשייה בא.ת נאות חובב.

מהיכרותי את שוק התעשייה בארץ בכלל ובאזור הדרום בפרט ,ניתן לומר כי בשנים האחרונות חלה עליית

מחירים בשיעור של כ 50%-30% -במחירי קרקעות לתעשייה באזור הדרום .חיזוק לעמדתי ניתן לראות

בניתוח 2עסקות מכר בא.ת נאות חובב שנערכו בשנים 2018-2019בין פרטיים/חברות (ראה פרק נתונים

לאומדן השווי).

לאור האמור ,נקבע התאמה לזמן ממועד מכרזי רמ"י למועד הקובע בשומה זו בשיעור .40%

.10.2.3מבדיקת עסקות ההשוואה שנותחו עולה ,כי התמורה לדונם בעסקות למגרשים גדולים ( 10ד' – 35ד') אינה

שונה באופן מהותי מהתמורה לדונם במגרשים שקטנים מ 10 -ד' .עם זאת ,מושא השומה מהווה קרקע

בשטח של כ 86 -ד' ולכן תובא בחשבון הפחתה לגודל בשיעור .10%

.10.2.4הובא בחשבון התאמה למיקום ,מעברו המזרחי של כביש 40ובריחוק מאזור התעשייה המפותח ,והתאמה

לשימוש מוגבל (תחנת מיתוג) ביחס לשימושי תעשייה מסורתיים בעסקות ההשוואה – .10%

.10.2.5שווי דונם המתקבל בניתוח עסקות ההשוואה מייצג שווי דונם בתכסית של כ.50% -

בהתאמה למושא השומה ,המשקף תכסית של 26%לשנים ( 2009-2020ז"ב 22,216מ"ר) ו 22% -לשנים

( 2005-2008ז"ב 19,186מ"ר) חושבו מקדמי ההתאמה הבאים:

23ראו דברי פתיחה בעמוד הראשון לשומה.

24בהתאם לסעיף 3.9.2בהסכם המכירה עם חח"י ,העסקה כוללת גם מכירת סולר בהיקף של 18,200טון (כ 19,200 -קילו ליטר)

– בהנחה שמחיר הסולר כולל מיסים הוא כ/₪ 5 -ליטר ,מתקבלת עלות של כ 100 -מיליון .₪עוד נקבע ,כי ככול שחח"י תעביר

כמות נמוכה יותר יעודכן מחיר המכירה בהתאם לכמות החסרה.

בהתאם לתקנות ולרגולציה וכתנאי להפעלת תחנת הכוח ,חלה חובה על כל תחנת כוח המוקמת להכיל בתוכה מכלי אחסון סולר

בכמות המספיקה ל 100 -שעות ה פעלה .בהתאם לבדיקה שערכנו עולה ,כי עלות הפעלת המתקן ברמת חובב נעה בגבולות של

כמיליון /₪שעה ,כך שלמעשה ערכו של הסולר הקיים בתחנה שווה ערך ל 100 -שעות הפעלה והוא נכלל בעלות הבנייה לעיל.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 20מתוך 25

שטח אקוו'

מקדם התאמה

שטח אקוו' בדונם בתכסית 500( 50%מ"ר במקדם 1ו 500 -מ"ר חצר במקדם )0.35

675

1

שטח אקוו' בדונם בתכסית 260( 26%מ"ר במקדם 1ו 740 -מ"ר חצר במקדם )0.35

519

0.77

שטח אקוו' בדונם בתכסית 220( 22%מ"ר במקדם 1ו 780 -מ"ר חצר במקדם )0.35

493

0.73

.11נתונים לאומדן השווי:

.11.1תחנת כוח:

כאמור בסעיף 10.1.2לעיל ,שווי הנכס הבנוי יקבע ע"י ממוצע 4ההצעות הגבוהות במכרז ,בתוספת תשלום

דמי ההיתר לרמ"י אותו צפו היזמים.

להלן פרוט ההצעות במכרז:

מס' הצעה

סכום (בקרוב)

1

4,256,000,000

₪

2

4,220,000,000

₪

3

3,600,000,000

₪

4

3,600,000,000

₪

5

2,600,000,000

₪

ממוצע 4הצעות גבוהות (ס' )10.1.2.1

תשלום דמי היתר לרמ"י (ס' )10.1.2.2

30,623,616

₪

3,919,000,000

₪

3,949,623,616

₪

התייחסות למכרז למכירת תחנת הכוח באלון תבור:

לא נעלם מעיני המכרז שנערך עבור תחנת הכוח באלון תבור .עם זאת ,שם מדובר במרכיבים שונים מתחנת

הכוח כאן ,המשפיעים על השווי .25יתרה מכך ,המכרז שבוצע כאן מתייחס לנכס לגביו מבוצעת השומה,

לפיכך אין טוב ממנו כעסקת השוואה .כאמור ,במכרז ישנה כמות מספקת של מציעים ,לכן ניתן להסתפק

בנתוני מכרז זה ואין צורך להידרש לנתוני מכרז במקום אחר ,על השונות הקיימת בין שני הנכסים

והמורכבות בניתוח המכרז האחר .בנוסף ,בידנו הנתונים הספציפיים של הנכס מושא השומה ,שמסייעים לנו

לנתח את שווי הקרקע .לאור האמור ,אינני רואה לנכון לנתח גם את המכרז באלון תבור.

25במסמך מס' , 1מר אבי טייטלמן התייחס למכרז באלון תבור והסביר את ההבדלים ,באופן הבא" :במקרה שלנו ,הנכס היחיד

הדומה הוא אתר אלון תבור מבחינת הרכב יחידות ייצור .אולם ,באתר אלון תבור יש פוטנציאל והיתר להקמת יחידות חדשות

נוספות מסוג ט"ג סילוניות ,ישנו רק מחז"ם אחד ,וישנו שטח צמוד שמאפשר הקמת מתקן נוסף בהתקיים תנאים רגולטורים

מתאימים .לכן ,אתר אלון תבור אינו זהה לזה שבנאות חובב למרות שיש ביניהם דמיון".

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 21מתוך 25

.11.2תחנת מיתוג – תעשייה (חלופות 1ו :)3

להלן ניתוח מכרזי רמ"י למגרשים ביעוד לתעשייה שנערכו בשנים האחרונות:

מס' מכרז

תאריך

החלטה

מס' מגרש

תכנית

201

בש282/2015/

202

בש282/2015/

205

בש282/2015/

20/03/2016

206

בש282/2015/

207

בש282/2015/

211

בש282/2015/

203

בש101/2015/

204

בש101/2015/

40/110/03/19

209

בש101/2015/

210

בש101/2015/

211

בש101/2015/

212

06/09/2015

בש101/2015/

111

בש101/2015/

112

בש101/2015/

113

בש101/2015/

114

בש101/2015/

115

בש101/2015/

104

בש298/2014/

26/110/03/19

306

בש298/2014/

22/02/2015

308

בש298/2014/

17/110/02/19

144/5

בש298/2014/

שווי דונם ממוצע בתכסית של כ 50% -לשנים 2015-2016

שטח במ"ר

הצעה זוכה כולל פיתוח

3,773

3,939

4,277

4,109

3,947

3,940

3,851

4,191

4,030

3,854

3,940

3,766

35,538

10,137

9,478

9,712

10,881

3,500

4,179

12,612

21,038

₪ 883,553

₪ 780,098

₪ 957,517

₪ 880,417

₪ 859,041

₪ 931,375

₪ 935,932

₪ 1,011,450

₪ 862,002

₪ 833,091

₪ 773,218

₪ 733,636

₪ 6,658,888

₪ 1,956,302

₪ 1,828,049

₪ 1,876,488

₪ 2,440,267

₪ 1,218,435

₪ 804,910

₪ 2,366,365

₪ 4,261,179

תמורה לדונם

234,178

198,045

223,876

214,266

217,644

236,390

243,036

241,339

213,896

216,163

196,248

194,805

187,374

192,986

192,873

193,213

224,269

348,124

192,608

187,628

202,547

216,738

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

₪

התאמה למיקום ושימוש מוגבל ( 0.9 -ס' )10.2.4

195,065

₪

התאמה לזמן בשיעור ( 40%ס' )10.2.2

273,090

₪

התאמה לגודל ( 0.9 -ס' )10.2.3

245,090

₪

התאמה לדונם בתכסית בינוי של ( 0.77 - 26%ס' )10.2.5

188,979

₪

התאמה לדונם בתכסית בינוי של ( 0.73 - 22%ס' )10.2.5

179,511

₪

עסקות מכר בין פרטיים/חברות שנערכו בא.ת נאות חובב – לצורך חיזוק מקדם ההתאמה לזמן:

תאריך

מס'

מגרש

תב"ע

שטח

במ"ר

תמורה

₪ 1,480,000

3,773

201

25/09/2019

40/110/30/19

₪ 1,250,000

4,191

204

21/01/2018

שווי דונם/שיעור עליית המחירים בממוצע

תמורה לדונם

תמורה לדונם

במכרז רמ"י

₪ 392,261

₪ 298,258

₪ 345,259

₪ 234,178

₪ 241,339

₪ 237,758

שיעור

עליית

מחירים

ממועד

רכישת

המגרש

68%

24%

46%

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 22מתוך 25

.12תחשיב השומה:

.12.1חלופה – 1קרקע ביעוד לתחנת מיתוג עם ז"ב 22,216מ"ר ,לשנים :2009-2020

שטח קרקע בדונם

86.725

שווי דונם מתואם בתכסית 26%

188,979

₪

שווי הקרקע ללא מע"מ וכולל פיתוח

16,389,166

₪

.12.2חלופה – 2קרקע ביעוד לתחנת כוח בהספק של 771מגוואט לשנים :2009-2020

שווי הנכס הבנוי (ס' )11.1

חלק בתמורה המיוחס ליחידות ( 1-7ס' )10.1.3

בניכוי רווח יזמי (ס' )10.1.4

59%

1.18

בניכוי עלות בנייה מיוחסת ליחידות ( 1-7ס' )10.1.5

1,258,000,000

₪

3,949,623,616

2,330,277,934

1,974,811,808

₪

₪

₪

716,811,808

₪

.12.3חלופה – 3קרקע ביעוד לתחנת מיתוג עם ז"ב 19,186מ"ר ,לשנים :2005-2008

שטח קרקע בדונם

86.725

שווי דונם מתואם בתכסית 22%

179,511

₪

שווי הקרקע ללא מע"מ וכולל פיתוח

15,568,128

₪

.12.4חלופה – 4קרקע ביעוד לתחנת כוח בהספק של 535מגוואט לשנים .:2005-2008

שווי הנכס הבנוי (ס' )11.1

חלק בתמורה המיוחס ליחידות ( 1-7ס' )10.1.3

בניכוי רווח יזמי (ס' )10.1.4

59%

1.18

בניכוי עלות בנייה מיוחסת ליחידות ( 1-7ס' )10.1.5

1,258,000,000

חלק מיוחס ליחידות ( 1-5ס' )10.1.6

69%

₪

3,949,623,616

2,330,277,934

1,974,811,808

₪

₪

₪

716,811,808

₪

497,467,395

₪

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 23מתוך 25

.13השומה:

בהתאם לכל האמור לעיל ,שווי זכויות הבעלות לרכיב הקרקע במקרקעין שבנדון ,ללא מע"מ וכולל פיתוח,

בסך:

.13.1חלופה – 1אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,26H-5 -בשטח של 86.725דונם הכוללים בינוי בהיקף

של 22,116מ"ר ,ביעוד לתחנת מיתוג – הערך מיוחס לשנים :2009-2020

( ₪ 16,389,000שישה עשר מיליון שלוש מאות שמונים ותשעה אלף )₪

.13.2חלופה – 2אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,H-5 -בשטח של 86.725דונם ,ביעוד לתחנת כוח

ליצור חשמל בהספק של 771מגוואט – הערך מיוחס לשנים :2009-2020

( ₪ 716,811,000שבע מאות ושש עשרה מיליון שמונה מאות ואחד עשרה אלף )₪

.13.3חלופה – 3אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,H-5 -בשטח של 86.725דונם הכוללים בינוי בהיקף

של 19,186מ"ר ביעוד לתחנת מיתוג – הערך מיוחס לשנים :2005-2008

( ₪ 15,568,000חמישה עשר מיליון חמש מאות שישים ושמונה אלף )₪

.13.4חלופה – 4אומדן שווי הזכויות למגרשים H-4 ,H-1ו ,H-5 -בשטח של 86.725דונם ,ביעוד לתחנת כוח

ליצור חשמל בהספק של 535מגוואט – הערך מיוחס לשנים :2005-2008

( ₪ 497,467,000ארבע מאות תשעים ושבעה מיליון ארבע מאות שישים ושבעה אלף )₪

הערכים הנקובים ללא מע"מ וכולל פיתוח.

ב ב ר כ ה,

נתנאל מלכא

שמאי מקרקעין מחוזי

סגן מנהל מחוז ירושלים והדרום

26המגרשים בהתאם לתשריט חלוקה שצורף להזמנת השומה ע"י רמ"י -מוצג בפרק "תיאור הנכס" מטה.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 24מתוך 25

נספח שווי הקרקע ללא פיתוח

חלופה :1

16,389,000

שווי הקרקע ללא מע"מ וכולל פיתוח

324,000

עלויות פיתוח

שווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח 16,065,000

₪

₪

₪

חלופה :2

716,811,000

שווי הקרקע ללא מע"מ וכולל פיתוח

324,000

עלויות פיתוח

שווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח 716,487,000

₪

₪

₪

חלופה :3

15,568,000

שווי הקרקע ללא מע"מ וכולל פיתוח

324,000

עלויות פיתוח

שווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח 15,244,000

₪

₪

₪

חלופה :4

497,467,000

שווי הקרקע ללא מע"מ וכולל פיתוח

324,000

עלויות פיתוח

שווי הקרקע ללא מע"מ וללא פיתוח 497,467,000

₪

₪

₪

מקור עלויות הפיתוח:

בהתאם לדוא"ל של מר אריאל גולדברג ,בקר פיתוח מטעם רמ"י ,מיום ,29.6.2020אשר אושר ע"י גב' לינה

מרגלית .עלויות הפיתוח למתחם מסתכמות בהקמת כביש גישה אל המתחם באורך של כ 600 -מ' ובעלות של

.₪ 324,000

הנספח אינו מהווה חלק מהשומה.

מחוז ירושלים והדרום

ירושלים ,רחוב יפ ו , 97בני ן כלל קומה , 13ת .ד 2822 3 .מי קוד , 91 281טל' 07 3 -39 2781 1

עמוד 25מתוך 25