בקשה לקבלת תחשיבי סלילה, תיעול ושצ"פ

י"ז בתמוז תש"פ 09 ביולי 2020 תכמ . 0600-1011-2020-0007827 לכבוד שלום רב, הנדון : בקשה לקבלת תחשיבי סלילה, תיעול ושצ"פ לחוקי העזר של בת ים סימוכין: בקשה מיום 8.2.20 מצ"ב התחשיבים המבוקשים כפי שנמצאו בתיקי משרדנו. בכבוד רב, ליאור שחר מנהל אגף בכיר לתכנון מדיניות והממונה על העמדת מידע לציבור

חוות דעת מקצועית בנושא

היטל שצ"פ

מוגש לעיריית בת ים

אופיר בוכניק ושות'

רואי -חשבון

OFIR BUCHNIK & CO.,

)Certified Public Accountants (Isr.

יולי 2016

תוכן עניינים:

.1

הקדמה 3.................................................................................................................

.2

תמצית מנהלים 4.....................................................................................................

.3

בת ים -רקע כללי 5..................................................................................................

.3.1

נתונים 5..........................................................................................................

.3.2

שצ"פים בבת ים 5.............................................................................................

מתודולוגיה 6...........................................................................................................

.4

.4.1

כללי 6.............................................................................................................

.4.2

נוסחאות לחישוב6........................................................................................

.4.3

עלויות 7..........................................................................................................

.4.4

בסיסי החיוב 8.................................................................................................

.5

הנחות תחשיב 10 .....................................................................................................

.6

פירוט השצ"פים 11 ..................................................................................................

.7

סיכום 13 .................................................................................................................

.1הקדמה

נתבקשנו ע"י עיריית בת ים (להלן" :העירייה" או "בת ים") ,לערוך תחשיב לחוק העזר

לשצפ"ים בתחום העירייה( ,להלן" :חוק העזר" או "החוק") במסגרת פקודת המועצות

המקומיות (להלן" :הפקודה").

על פי הפקודה ,רשאית רשות מקומית להטיל על התושבים היטלים בעד הנחת תשתיות פיתוח

שהונחו על ידי הרשות ,על מנת לכסות את הוצאותיה בתחום עליו מוטל ההיטל .העלויות

הכלולות בתחשיב ההיטל כוללות את ההוצאות הישירות ,הנובעות מרכישת מרכיבי הפיתוח,

כגון :מעברים ציבוריים ,שצ"פ פנים שכונתי ,וכן את כל ההוצאות העקיפות כגון :מימון,

ב.צ.מ וכד'.

מטרת עבודה זו הינה ,ניתוח כלל העלויות הישירות והעקיפות ,הכרוכות בפיתוח השטחים

הציבוריים הפתוחים (שצ"פים) בתחום שיפוט עיריית בת ים .בעזרת ניתוחים אלו ,חושבו

ותומחרו תעריפי היטל שצ"פ – תעריפים אשר באמצעותם תוכל העירייה לכסות את

ההוצאות הכרוכות בהנחת תשתיות הפיתוח.

יש לציין ,כי עבודה זו בוצעה על סמך נתונים שנמסרו לנו ע"י עובדי העירייה ,נתונים

סטטוטוריים וכן על סמך הידע הרב הנצבר במשרדנו.

להלן שמות נציגי העירייה והגורמים הנוספים אשר בהם נעזרנו ובהזדמנות זו אנו מודים להם

על שיתוף הפעולה:

oניצן ברקן – אדריכל העירייה ,עיריית בת ים.

לצורך ניתוח הנתונים ,הנחנו כי המידע שנתקבל מהגורמים המוסמכים דלעיל ,הינו מידע

שלם ,מדויק ומעודכן .לא ביצענו בדיקה עצמאית בלתי תלויה של המידע הנ"ל ,מלבד בדיקות

סבירות.

בכבוד רב ,

אופיר בוכניק ושות'

רואי -חשבון

.2תמצית מנהלים

היטל השצ"פ חושב עפ"י השיטה "ממוצע חלקי" ,דהיינו :חלוקת עלויות הפיתוח השצפ"ים

בשטח קרקע וזכויות בנייה במספר תב"עות המייצגות את בת ים מבחינת בנייה חדשה,

שכונות ותיקות ,אזורי תעסוקה ,מלונאות ,מסחר וכד' .נציין כי תב"עות אלו מייצגות את

היקף הפיתוח והבנייה העתידית בבת ים ולפיכך השימוש בהם יוצר תעריף אשר משקף נאמנה

את עלויות פיתוח השצ"פים בכל העיר .עוד נציין כי חוק עזר לשצ"פים יחול על כלל שכונות

בעיר ,וזאת לאור חוות דעת של משרד המשפטים ,אשר קבעה ,כי הטלת ההיטל אך ורק על

שכונות עתידיות מהווה אפליה .משרד המשפטים מציע "לא להבחין בין תושבי בנייה חדשה

ובין תושבי בנייה קיימת .היטלי פיתוח שצ"פים יוטלו גם בשכונות קיימות ולא רק בבנייה

חדשה ,אם זאת ,אך ורק אם הוקם שצ"פ חדש בשכונה הקיימת כך שניתן יהיה לומר

שההיטל משולם תוך קיומה של זיקה לשירות שהרשות מספקת לתושב".

קיימים שני בסיסים עיקריים לחיוב:

oשטח המגרש – שטח המגרש במ"ר ,כולל השטח הבנוי עליו.

oהשטח הבנוי -השטח הבנוי במ"ר.

בדומה לתחשיבים לחוקי עזר הקיימים חישוב השטחים הבנויים בהיטל שצ"פ אינו כולל

שטחי מרתפים המשמשים לחנייה תת קרקעית.

על מנת לחשב את ההיטל ,יש לחשב את כלל עלויות הפיתוח ולחלקן בשטחי הקרקע

והשטחים הבנויים הרלבנטיים .להלן גובה תעריפי ההיטל ,כפי שחושבו על ידנו( 1בש"ח).

סוג ההיטל

מ"ר קרקע לכל השימושים

מ"ר בנוי לכל השימושים

היטל שצ"פ

₪ 32.13

₪ 31.70

* שטחי חנייה תת קרקעית לא יחויבו בהיטל שצ"פ.

1תעריף ההיטל נכון ל.07/2016-

.3בת ים -רקע כללי

.3.1נתונים

בת ים היא עיר במחוז תל אביב בישראל לאורך רצועת חוף בת כ 3.5 -ק"מ .שטח השיפוט

שלה הוא 8,167דונם .היא הוכרזה כעיר בשנת .1958לפי נתוני הלשכה המרכזית

לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נכון לשנת ,2010יש בבת ים כ 130,000-תושבים .האוכלוסייה גדלה

בקצב גידול שנתי של .0.1%לפי נתוני הלמ"ס נכון לדצמבר ,2008העיר מדורגת 6מתוך ,10

בדירוג החברתי-כלכלי.

סמל העיר

סמל העיר מספר על אופייה של העיר .הסמל מורכב ממגן שראשו צורת חומה .במרכז

המגן מפרשית השטה על גלי הים .מעל המגן גלגל שיניים ואת הסמל מעטר סרט

שבמרכזו שמה של בת ים ומשתי צדדיו 3כוכבים (סה"כ 6כוכבים).

.1צורת מגן וחומה -סמל להתגוננות התושבים ולמאבקם על עצמאותה של בת ים.

.2סירת המפרש -סמל לעיר קיט ותיירות.

.3גלי הים -סמל לעיר השוכנת לחוף הים.

.4גלגל שיניים -סמל לתעשייה המתפתחת ביישוב.

.5שישה כוכבים -סמל לששת ימי הבריאה.

.4תודולוגיה

.4.1כללי

היטלי פיתוח מחושבים כך שסך ההכנסות הצפויות מההיטל יכסו את כל הוצאות הרשות

המקומית לצורך הקמת התשתית הרלבנטית.

תחשיב זה נערך באמצעות אומדן עלויות פיתוח השצ"פים האינטנסיביים אשר נקבעו על

ידי משרד השיכון והבינוי במספר תב"עות נבחרות בבת-ים וחלוקת עלויות אלו בשטחי

הקרקע ובזכויות הבנויים של תבע"ות אלו – וזאת על מנת לקבלת תעריף להיטל

השצ"פים.

התב"עות בתחשיב הן:

oבי450 /

oבי 1/ 450 /

oבי 3 /450 /

oבי410 /

oבי 30 /א'

oבי1/142/

oבי 400 /

oבי 2 / 364/

227 oא'

.4.2נוסחאות לחישוב

להלן הנוסחאות לחישוב ההיטל:

נוסחאות לחישוב ההיטל שצ"פ עבור כלל הנכסים

היטל למ"ר בנוי =

X 70%

סך העלויות להקמת שצ"פים

-----------------------------------------סך זכויות בנייה (קיימים ועתידיים )

היטל למ"ר קרקע =

X 30%

סך העלויות להקמת שצ"פים

-----------------------------------------סך שטחי קרקע (קיימים ועתידיים )

.4.3עלויות

במסגרת סך העלויות התחשיב נלקחו בחשבון כלל העלויות לשם פיתוח תשתיות מעברים

ציבוריים ,שצ"פ פנים שכונתי וכד' .עלויות פיתוח השצ"פים בתב"עות הנבחרות נלקחו

לפי העלויות בנוהל לחישוב היטל השצ"פים המתבססות על תעריפי משרד הבינוי

והשיכון ,כדלקמן:

שיפוע

עלות לדונם

עלות למ"ר

6% - 0%

₪ 335,000

₪ 335

12% - 7%

₪ 409,000

₪ 409

20% - 13%

₪ 485,000

₪ 485

30% - 21%

₪ 710,000

₪ 710

ככל ששטח השצ"פ גדול יותר כך תקטן עלותו לדונם ,והיא תחושב לפי הכללים הבאים:

גודל השצ"פ בדונם

0-5

5 – 10

מ 10 -ומעלה

.

חצי מחיר

שטח לחישוב במחיר מלא

עד 5דונם

5דונם

שליש מהשטח

יתרת השטח

שני שליש מהשטח

לסך עלויות אלו נוספו עלויות עקיפות לפי השיעורים כדלקמן:

oפיקוח צמוד – כ 3 %-מסך העלויות הישירות.

oמדידות ,תכנון ופיקוח 9 % -מסך העלויות הישירות.

oב.צ.מ( .בלתי צפוי מראש) – מכיוון שמדובר באומדנים לעלויות הפיתוח ,ולא על

העלויות בפועל ,יוסף בצ"מ בשיעור של .10%

oמע"מ – בשיעור של 16%פרט להוצאות מימון.

oהוצאות מימון של העירייה – 7%מסך העלויות.

נדגיש כי כל השצ"פים הנכללים בתחשיב הם ברמת פיתוח אינטנסיבית.

להלן ריכוז עלויות ישירות ועקיפות:

אחוז

סה"כ עלות ישירה

סכום ₪

79,100,870

בצ"מ

12%

9,492,104.40

ניהול ופיקוח

12%

9,492,104.40

סה"כ ביניים

98,085,079

מע"מ

17.0%

16,674,463

מימון

5%

5,737,977.11

סה"כ עלויות

120,497,519

עלויות פיתוח השצ"פים למ"ר בתחשיב מתבססים על תעריפי משרד הבינוי והשיכון

וה נוהל לעריכת תחשיב להיטל השצ"פים .תעריפים אלו קובעים כי עלות פיתוח מ"ר

שצ"פ הוא כ .₪ 215 -עלות זו מייצגת בצורה שמרנית את עלויות פיתוח השצ"פים בבת

ים.

.4.4בסיסי החיוב

קיימים שני בסיסים עיקריים לחיוב:

.1שטח המגרש – שטח המגרש במ"ר ,כולל השטח הבנוי עליו.

.2השטח הבנוי -השטח הבנוי במ"ר – לא כולל שטחי שירות ,ללא מרכיב השטח.

להלן סיכום שטחי קרקע ושטחים בנויים (מ"ר):

תב"ע

מסחר ותעשייה

מגורים

סה"כ

מלונות/אחר

קרקע

בניה

קרקע

בניה

קרקע

בניה

קרקע

בניה

בי410/

154,007

607,722

4,188

9,460

39,685

117,800

197,880

734,982

בי450/

-

-

30,005

5,176

56,975

293,421

86,980

298,597

בי450/1/

14,398

33,920

14,398

33,920

בי450/3/

3,300

18,620

3,300

18,620

49,155

210,845

201,763

-

55,998

171,657

5,947

20,035

36,973

58,417

443,700

844,022

בי 456

26,046

109,955

26,046

109,955

בי5/142/

16,167

73,930

16,167

73,930

בי 3/142א

16,000

48,230

16,000

48,230

בי6/142/

10,918

47,110

10,918

47,110

סה"כ

530,849

1,340,804

1,125,152

2,661,237

בי 30/א'

193,895

152,608

-

-

16,950

בי142/1/

54,453

170,907

1,545

750

-

בי2/364/

4,692

19,385

1,255

650

277א'

36,973

58,417

בי 400

443,700

480,693

844,022

860,057

113,610

460,376

על מנת לחשב את ההיטל ,יש לאמוד את כלל עלויות הפיתוח ולחלקן לשני סכומים:

סכום אחד לשטח מגרש והסכום האחר לשטח בנוי .חלוקה זו מבטאת הנחה הקובעת כי

חלק מסוים מהעלויות ממומן מההיטל על שטחי המגרשים בעיר ,ואילו החלק השני

ממומן מההיטל על שטחי הבנייה בעיר .שיעור החלוקה בין שטח מגרש לשטח בנוי נקבע

כך ש :שחלק מהעלויות ממומנות על ידי היטל מוצע לשטח קרקע ,וחלקו אחר ממומנות

על ידי היטל לשטח בנוי.

מכל מקום בסיס החיוב בתחשיב הוא שטחי הקרקע והשטחים הבנויים (זכויות בנייה)

בתב"עות הנבחרות ,מהם חולצו עלויות פיתוח השצ"פים.

.5הנחות תחשיב

תחשיב זה כולל את עלות הקמת שצפ"ים בתב"עות הנבחרות .בתחשיב זה נלקחו רק שטחי

שצפ"ים אינטנסיביים ורלוונטיים אשר משרתים את תושבי השכונה ו/או את האזור אשר

רמת פיתוחם גבוה ולא הקמת פארקים כלל עירונים ,חורשות וכד'.

נתוני השצ"פים בתבע"ות הנבחרות כולל :שטחם ,שיפועם ,רמת הפיתוח שלהם נמסרו לנו על

ידי נציגי העירייה .נציין כי תב"עות אלו מייצגות את היקף הפיתוח והבנייה נוכחי והעתידית

בבת ים ולפיכך השימוש בהם יוצר תעריף אשר משקף נאמנה את עלויות פיתוח השצ"פים

בכל העיר.

על מנת לחשב את ההיטל ,נסקרו כלל עלויות פיתוח השצ"פ האינטנסיביות בתב"עות

הנבחרות כאמור ,היינו שצפ"ים שהם במרחק הליכה סביר משכונות ורמת פיתוחם גבוה,

ולחלקן בשטחי הקרקע ושטחי הבניה הרלבנטיים.

לצורך עריכת התחשיב נלקחו בחשבון מאפיינים שמשפיעים על עלויות פיתוח השצ"פים

שהינן :

.1סוגי השצ"פ .

.2אחוז שיפועו.

.3שטח השצ"פ.

כאשר סוגי השצ"פים מחולקים לשצ"פים אקסטנסיבי ,אינטנסיבי ,מעברים וככרות

עירוניות.

שצ"פ אקסטנסיבי הינו שצ"פ המהווה חלק מהמערכת הירוקה אך נשאר לרוב במצבו הטבעי

או ברמת פיתוח נמוכה ,ולפיכך איננו חלק מהמערכת הנורמטיבית של השצ"פים .המדרג

הקיים בשטחים אלו מובנה עפ"י המיקום ,התנאים הטופוגרפים והקרבה בפועל לשטחי

המגורים.

שצ"פ אינטנסיבי הינו שצ"פ נורמטיבי הכולל ריהוט גן ,פרגולות ,מתקני משחק ,נטיעות,

התווית שבילים ,רחבות וכדו' .השצ"פ מצוי במרחק הליכה סביר משכונות מגורים ובנגישות

נוחה.

אחוז שיפוע השצ"פ נקבע עפ"י הפרש הגבהים של הכבישים התוחמים את השצ"פ כשהוא

מחולק בשטח השצ"פ.

.6פירוט השצ"פים

להלן פירוט השצ"פים ,שטחם ושיפועם הנכללים במסגרת תחשיב ההיטל .נציין כי שצ"פים

אלו שייכים לתב"עות בבסיס החיוב בלבד וכולם ברמת פיתוח אינטנסיבית.

מספר

התב"ע

450

30א'

410

מגרש/חלקה

גודל השטח

האינטנסיבי

במ"ר

אחוז

שיפוע

עלות

למ"ר לפי

נוהל

גודל עד

5,000

מ"ר

גודל מ5,000 -

מ"ר עד

10,000מ"ר

גודל מ-

10,000

מ"ר

סה"כ עלות

לפי נוהל

בש"ח

400

401

402

403

404

405

406

407

408

409

410

411

א

ב

ג

ד

ה

ו

ז

ח

ט

י

יא

יב

יג

1061

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

103

106

2,306

5,600

5,600

1,596

1,106

626

14,797

6,100

3,297

14,309

6,000

3,000

35,000

250

1,000

1,500

2,500

2,500

300

200

400

1,500

1,200

3,000

300

3,800

32,260

4,650

40

70

1,800

1,500

200

170

1,800

2,000

200

200

1,900

17,100

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

2,306

5,000

5,000

1,596

1,106

626

5,000

5,000

3,297

5,000

5,000

3,000

5,000

250

1,000

1,500

2,500

2,500

300

200

400

1,500

1,200

3,000

300

3,800

5,000

4,650

40

70

1,800

1,500

200

170

1,800

2,000

200

200

1,900

5,000

0

600

600

0

0

0

5,000

1,100

0

5,000

1,000

0

5,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5,000

0

0

0

0

0

0

4,797

0

0

4,309

0

0

25,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

22,260

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

7,100

772,510

1,775,500

1,775,500

534,660

370,510

209,710

3,304,663

1,859,250

1,104,495

3,195,677

1,842,500

1,005,000

7,816,667

83,750

335,000

502,500

837,500

837,500

100,500

67,000

134,000

502,500

402,000

1,005,000

100,500

1,273,000

7,204,733

1,557,750

13,400

23,450

603,000

502,500

67,000

56,950

603,000

670,000

67,000

67,000

636,500

3,819,000

עלות

למ"ר

עפ"י

נוהל

335

317

317

335

335

335

223

305

335

223

307

335

223

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

223

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

223

142/1

בי 2/364

227א'

400

109

110

111

112

1

2

3

4

א1-

א2-

ט

215-1

9

14

21

28

13

34

75

76

77

164

בי456/

סה"כ שצ"פים

בתב"עות

400

200

200

3,800

46,981

3,869

2,612

2,330

1,726

357

906

860

4,935

1,300

600

2,729

500

714

12,500

8,000

8,000

6,700

9,750

301,646

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

400

200

200

3,800

5,000

3,869

2,612

2,330

1,726

357

906

860

4,935

1,300

600

2,729

500

714

5,000

5,000

5,000

5,000

5,000

0

0

0

0

5,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5,000

3,000

3,000

1,700

4,750

0

0

0

0

36,981

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2,500

0

0

0

0

134,000

67,000

67,000

1,273,000

10,492,423

1,296,115

875,020

780,550

578,244

119,562

303,510

288,100

1,653,225

435,500

201,000

914,215

167,500

239,190

2,791,667

2,177,500

2,177,500

1,959,750

2,470,625

79,100,870

335

335

335

335

223

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

223

272

272

293

253

.7סיכום

מטרת עבודה זו הנה חישוב תעריפי היטל השצ"פ ,אשר יביאו לאיזון בין הכנסות העירייה

להוצאותיה בגין הנחת תשתיות הפיתוח.

סך הוצאות לפיתוח השצ"פים בתב"עות הנבחרות עומד על כ 75 -מיליון .₪

לאחר חלוקת עלויות אלה בבסיסי החיוב המתאימים ,התקבלו תעריפי ההיטל כדלקמן

(בש"ח).2

סוג ההיטל

מ"ר קרקע לכל השימושים

מ"ר בנוי לכל השימושים

היטל שצ"פ

32.13 ₪

31.70 ₪

2תעריף ההיטל נכון ל 4/2011-ובכפוף לעדכוני תעריפי משרד הבינוי והשיכון.

חוות דעת מקצועית בנושא

היטל שצ"פ

מוגש לעיריית בת ים

אופיר בוכניק ושות'

רואי -חשבון

OFIR BUCHNIK & CO.,

)Certified Public Accountants (Isr.

יולי 2016

תוכן עניינים:

.1

הקדמה 3.................................................................................................................

.2

תמצית מנהלים 4.....................................................................................................

.3

בת ים -רקע כללי 5..................................................................................................

.3.1

נתונים 5..........................................................................................................

.3.2

שצ"פים בבת ים 5.............................................................................................

מתודולוגיה 6...........................................................................................................

.4

.4.1

כללי 6.............................................................................................................

.4.2

נוסחאות לחישוב6........................................................................................

.4.3

עלויות 7..........................................................................................................

.4.4

בסיסי החיוב 8.................................................................................................

.5

הנחות תחשיב 10 .....................................................................................................

.6

פירוט השצ"פים 11 ..................................................................................................

.7

סיכום 13 .................................................................................................................

.1הקדמה

נתבקשנו ע"י עיריית בת ים (להלן" :העירייה" או "בת ים") ,לערוך תחשיב לחוק העזר

לשצפ"ים בתחום העירייה( ,להלן" :חוק העזר" או "החוק") במסגרת פקודת המועצות

המקומיות (להלן" :הפקודה").

על פי הפקודה ,רשאית רשות מקומית להטיל על התושבים היטלים בעד הנחת תשתיות פיתוח

שהונחו על ידי הרשות ,על מנת לכסות את הוצאותיה בתחום עליו מוטל ההיטל .העלויות

הכלולות בתחשיב ההיטל כוללות את ההוצאות הישירות ,הנובעות מרכישת מרכיבי הפיתוח,

כגון :מעברים ציבוריים ,שצ"פ פנים שכונתי ,וכן את כל ההוצאות העקיפות כגון :מימון,

ב.צ.מ וכד'.

מטרת עבודה זו הינה ,ניתוח כלל העלויות הישירות והעקיפות ,הכרוכות בפיתוח השטחים

הציבוריים הפתוחים (שצ"פים) בתחום שיפוט עיריית בת ים .בעזרת ניתוחים אלו ,חושבו

ותומחרו תעריפי היטל שצ"פ – תעריפים אשר באמצעותם תוכל העירייה לכסות את

ההוצאות הכרוכות בהנחת תשתיות הפיתוח.

יש לציין ,כי עבודה זו בוצעה על סמך נתונים שנמסרו לנו ע"י עובדי העירייה ,נתונים

סטטוטוריים וכן על סמך הידע הרב הנצבר במשרדנו.

להלן שמות נציגי העירייה והגורמים הנוספים אשר בהם נעזרנו ובהזדמנות זו אנו מודים להם

על שיתוף הפעולה:

oניצן ברקן – אדריכל העירייה ,עיריית בת ים.

לצורך ניתוח הנתונים ,הנחנו כי המידע שנתקבל מהגורמים המוסמכים דלעיל ,הינו מידע

שלם ,מדויק ומעודכן .לא ביצענו בדיקה עצמאית בלתי תלויה של המידע הנ"ל ,מלבד בדיקות

סבירות.

בכבוד רב ,

אופיר בוכניק ושות'

רואי -חשבון

.2תמצית מנהלים

היטל השצ"פ חושב עפ"י השיטה "ממוצע חלקי" ,דהיינו :חלוקת עלויות הפיתוח השצפ"ים

בשטח קרקע וזכויות בנייה במספר תב"עות המייצגות את בת ים מבחינת בנייה חדשה,

שכונות ותיקות ,אזורי תעסוקה ,מלונאות ,מסחר וכד' .נציין כי תב"עות אלו מייצגות את

היקף הפיתוח והבנייה העתידית בבת ים ולפיכך השימוש בהם יוצר תעריף אשר משקף נאמנה

את עלויות פיתוח השצ"פים בכל העיר .עוד נציין כי חוק עזר לשצ"פים יחול על כלל שכונות

בעיר ,וזאת לאור חוות דעת של משרד המשפטים ,אשר קבעה ,כי הטלת ההיטל אך ורק על

שכונות עתידיות מהווה אפליה .משרד המשפטים מציע "לא להבחין בין תושבי בנייה חדשה

ובין תושבי בנייה קיימת .היטלי פיתוח שצ"פים יוטלו גם בשכונות קיימות ולא רק בבנייה

חדשה ,אם זאת ,אך ורק אם הוקם שצ"פ חדש בשכונה הקיימת כך שניתן יהיה לומר

שההיטל משולם תוך קיומה של זיקה לשירות שהרשות מספקת לתושב".

קיימים שני בסיסים עיקריים לחיוב:

oשטח המגרש – שטח המגרש במ"ר ,כולל השטח הבנוי עליו.

oהשטח הבנוי -השטח הבנוי במ"ר.

בדומה לתחשיבים לחוקי עזר הקיימים חישוב השטחים הבנויים בהיטל שצ"פ אינו כולל

שטחי מרתפים המשמשים לחנייה תת קרקעית.

על מנת לחשב את ההיטל ,יש לחשב את כלל עלויות הפיתוח ולחלקן בשטחי הקרקע

והשטחים הבנויים הרלבנטיים .להלן גובה תעריפי ההיטל ,כפי שחושבו על ידנו( 1בש"ח).

סוג ההיטל

מ"ר קרקע לכל השימושים

מ"ר בנוי לכל השימושים

היטל שצ"פ

₪ 32.13

₪ 31.70

* שטחי חנייה תת קרקעית לא יחויבו בהיטל שצ"פ.

1תעריף ההיטל נכון ל.07/2016-

.3בת ים -רקע כללי

.3.1נתונים

בת ים היא עיר במחוז תל אביב בישראל לאורך רצועת חוף בת כ 3.5 -ק"מ .שטח השיפוט

שלה הוא 8,167דונם .היא הוכרזה כעיר בשנת .1958לפי נתוני הלשכה המרכזית

לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נכון לשנת ,2010יש בבת ים כ 130,000-תושבים .האוכלוסייה גדלה

בקצב גידול שנתי של .0.1%לפי נתוני הלמ"ס נכון לדצמבר ,2008העיר מדורגת 6מתוך ,10

בדירוג החברתי-כלכלי.

סמל העיר

סמל העיר מספר על אופייה של העיר .הסמל מורכב ממגן שראשו צורת חומה .במרכז

המגן מפרשית השטה על גלי הים .מעל המגן גלגל שיניים ואת הסמל מעטר סרט

שבמרכזו שמה של בת ים ומשתי צדדיו 3כוכבים (סה"כ 6כוכבים).

.1צורת מגן וחומה -סמל להתגוננות התושבים ולמאבקם על עצמאותה של בת ים.

.2סירת המפרש -סמל לעיר קיט ותיירות.

.3גלי הים -סמל לעיר השוכנת לחוף הים.

.4גלגל שיניים -סמל לתעשייה המתפתחת ביישוב.

.5שישה כוכבים -סמל לששת ימי הבריאה.

.4תודולוגיה

.4.1כללי

היטלי פיתוח מחושבים כך שסך ההכנסות הצפויות מההיטל יכסו את כל הוצאות הרשות

המקומית לצורך הקמת התשתית הרלבנטית.

תחשיב זה נערך באמצעות אומדן עלויות פיתוח השצ"פים האינטנסיביים אשר נקבעו על

ידי משרד השיכון והבינוי במספר תב"עות נבחרות בבת-ים וחלוקת עלויות אלו בשטחי

הקרקע ובזכויות הבנויים של תבע"ות אלו – וזאת על מנת לקבלת תעריף להיטל

השצ"פים.

התב"עות בתחשיב הן:

oבי450 /

oבי 1/ 450 /

oבי 3 /450 /

oבי410 /

oבי 30 /א'

oבי1/142/

oבי 400 /

oבי 2 / 364/

227 oא'

.4.2נוסחאות לחישוב

להלן הנוסחאות לחישוב ההיטל:

נוסחאות לחישוב ההיטל שצ"פ עבור כלל הנכסים

היטל למ"ר בנוי =

X 70%

סך העלויות להקמת שצ"פים

-----------------------------------------סך זכויות בנייה (קיימים ועתידיים )

היטל למ"ר קרקע =

X 30%

סך העלויות להקמת שצ"פים

-----------------------------------------סך שטחי קרקע (קיימים ועתידיים )

.4.3עלויות

במסגרת סך העלויות התחשיב נלקחו בחשבון כלל העלויות לשם פיתוח תשתיות מעברים

ציבוריים ,שצ"פ פנים שכונתי וכד' .עלויות פיתוח השצ"פים בתב"עות הנבחרות נלקחו

לפי העלויות בנוהל לחישוב היטל השצ"פים המתבססות על תעריפי משרד הבינוי

והשיכון ,כדלקמן:

שיפוע

עלות לדונם

עלות למ"ר

6% - 0%

₪ 335,000

₪ 335

12% - 7%

₪ 409,000

₪ 409

20% - 13%

₪ 485,000

₪ 485

30% - 21%

₪ 710,000

₪ 710

ככל ששטח השצ"פ גדול יותר כך תקטן עלותו לדונם ,והיא תחושב לפי הכללים הבאים:

גודל השצ"פ בדונם

0-5

5 – 10

מ 10 -ומעלה

.

חצי מחיר

שטח לחישוב במחיר מלא

עד 5דונם

5דונם

שליש מהשטח

יתרת השטח

שני שליש מהשטח

לסך עלויות אלו נוספו עלויות עקיפות לפי השיעורים כדלקמן:

oפיקוח צמוד – כ 3 %-מסך העלויות הישירות.

oמדידות ,תכנון ופיקוח 9 % -מסך העלויות הישירות.

oב.צ.מ( .בלתי צפוי מראש) – מכיוון שמדובר באומדנים לעלויות הפיתוח ,ולא על

העלויות בפועל ,יוסף בצ"מ בשיעור של .10%

oמע"מ – בשיעור של 16%פרט להוצאות מימון.

oהוצאות מימון של העירייה – 7%מסך העלויות.

נדגיש כי כל השצ"פים הנכללים בתחשיב הם ברמת פיתוח אינטנסיבית.

להלן ריכוז עלויות ישירות ועקיפות:

אחוז

סה"כ עלות ישירה

סכום ₪

79,100,870

בצ"מ

12%

9,492,104.40

ניהול ופיקוח

12%

9,492,104.40

סה"כ ביניים

98,085,079

מע"מ

17.0%

16,674,463

מימון

5%

5,737,977.11

סה"כ עלויות

120,497,519

עלויות פיתוח השצ"פים למ"ר בתחשיב מתבססים על תעריפי משרד הבינוי והשיכון

וה נוהל לעריכת תחשיב להיטל השצ"פים .תעריפים אלו קובעים כי עלות פיתוח מ"ר

שצ"פ הוא כ .₪ 215 -עלות זו מייצגת בצורה שמרנית את עלויות פיתוח השצ"פים בבת

ים.

.4.4בסיסי החיוב

קיימים שני בסיסים עיקריים לחיוב:

.1שטח המגרש – שטח המגרש במ"ר ,כולל השטח הבנוי עליו.

.2השטח הבנוי -השטח הבנוי במ"ר – לא כולל שטחי שירות ,ללא מרכיב השטח.

להלן סיכום שטחי קרקע ושטחים בנויים (מ"ר):

תב"ע

מסחר ותעשייה

מגורים

סה"כ

מלונות/אחר

קרקע

בניה

קרקע

בניה

קרקע

בניה

קרקע

בניה

בי410/

154,007

607,722

4,188

9,460

39,685

117,800

197,880

734,982

בי450/

-

-

30,005

5,176

56,975

293,421

86,980

298,597

בי450/1/

14,398

33,920

14,398

33,920

בי450/3/

3,300

18,620

3,300

18,620

49,155

210,845

201,763

-

55,998

171,657

5,947

20,035

36,973

58,417

443,700

844,022

בי 456

26,046

109,955

26,046

109,955

בי5/142/

16,167

73,930

16,167

73,930

בי 3/142א

16,000

48,230

16,000

48,230

בי6/142/

10,918

47,110

10,918

47,110

סה"כ

530,849

1,340,804

1,125,152

2,661,237

בי 30/א'

193,895

152,608

-

-

16,950

בי142/1/

54,453

170,907

1,545

750

-

בי2/364/

4,692

19,385

1,255

650

277א'

36,973

58,417

בי 400

443,700

480,693

844,022

860,057

113,610

460,376

על מנת לחשב את ההיטל ,יש לאמוד את כלל עלויות הפיתוח ולחלקן לשני סכומים:

סכום אחד לשטח מגרש והסכום האחר לשטח בנוי .חלוקה זו מבטאת הנחה הקובעת כי

חלק מסוים מהעלויות ממומן מההיטל על שטחי המגרשים בעיר ,ואילו החלק השני

ממומן מההיטל על שטחי הבנייה בעיר .שיעור החלוקה בין שטח מגרש לשטח בנוי נקבע

כך ש :שחלק מהעלויות ממומנות על ידי היטל מוצע לשטח קרקע ,וחלקו אחר ממומנות

על ידי היטל לשטח בנוי.

מכל מקום בסיס החיוב בתחשיב הוא שטחי הקרקע והשטחים הבנויים (זכויות בנייה)

בתב"עות הנבחרות ,מהם חולצו עלויות פיתוח השצ"פים.

.5הנחות תחשיב

תחשיב זה כולל את עלות הקמת שצפ"ים בתב"עות הנבחרות .בתחשיב זה נלקחו רק שטחי

שצפ"ים אינטנסיביים ורלוונטיים אשר משרתים את תושבי השכונה ו/או את האזור אשר

רמת פיתוחם גבוה ולא הקמת פארקים כלל עירונים ,חורשות וכד'.

נתוני השצ"פים בתבע"ות הנבחרות כולל :שטחם ,שיפועם ,רמת הפיתוח שלהם נמסרו לנו על

ידי נציגי העירייה .נציין כי תב"עות אלו מייצגות את היקף הפיתוח והבנייה נוכחי והעתידית

בבת ים ולפיכך השימוש בהם יוצר תעריף אשר משקף נאמנה את עלויות פיתוח השצ"פים

בכל העיר.

על מנת לחשב את ההיטל ,נסקרו כלל עלויות פיתוח השצ"פ האינטנסיביות בתב"עות

הנבחרות כאמור ,היינו שצפ"ים שהם במרחק הליכה סביר משכונות ורמת פיתוחם גבוה,

ולחלקן בשטחי הקרקע ושטחי הבניה הרלבנטיים.

לצורך עריכת התחשיב נלקחו בחשבון מאפיינים שמשפיעים על עלויות פיתוח השצ"פים

שהינן :

.1סוגי השצ"פ .

.2אחוז שיפועו.

.3שטח השצ"פ.

כאשר סוגי השצ"פים מחולקים לשצ"פים אקסטנסיבי ,אינטנסיבי ,מעברים וככרות

עירוניות.

שצ"פ אקסטנסיבי הינו שצ"פ המהווה חלק מהמערכת הירוקה אך נשאר לרוב במצבו הטבעי

או ברמת פיתוח נמוכה ,ולפיכך איננו חלק מהמערכת הנורמטיבית של השצ"פים .המדרג

הקיים בשטחים אלו מובנה עפ"י המיקום ,התנאים הטופוגרפים והקרבה בפועל לשטחי

המגורים.

שצ"פ אינטנסיבי הינו שצ"פ נורמטיבי הכולל ריהוט גן ,פרגולות ,מתקני משחק ,נטיעות,

התווית שבילים ,רחבות וכדו' .השצ"פ מצוי במרחק הליכה סביר משכונות מגורים ובנגישות

נוחה.

אחוז שיפוע השצ"פ נקבע עפ"י הפרש הגבהים של הכבישים התוחמים את השצ"פ כשהוא

מחולק בשטח השצ"פ.

.6פירוט השצ"פים

להלן פירוט השצ"פים ,שטחם ושיפועם הנכללים במסגרת תחשיב ההיטל .נציין כי שצ"פים

אלו שייכים לתב"עות בבסיס החיוב בלבד וכולם ברמת פיתוח אינטנסיבית.

מספר

התב"ע

450

30א'

410

מגרש/חלקה

גודל השטח

האינטנסיבי

במ"ר

אחוז

שיפוע

עלות

למ"ר לפי

נוהל

גודל עד

5,000

מ"ר

גודל מ5,000 -

מ"ר עד

10,000מ"ר

גודל מ-

10,000

מ"ר

סה"כ עלות

לפי נוהל

בש"ח

400

401

402

403

404

405

406

407

408

409

410

411

א

ב

ג

ד

ה

ו

ז

ח

ט

י

יא

יב

יג

1061

90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

101

103

106

2,306

5,600

5,600

1,596

1,106

626

14,797

6,100

3,297

14,309

6,000

3,000

35,000

250

1,000

1,500

2,500

2,500

300

200

400

1,500

1,200

3,000

300

3,800

32,260

4,650

40

70

1,800

1,500

200

170

1,800

2,000

200

200

1,900

17,100

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

2,306

5,000

5,000

1,596

1,106

626

5,000

5,000

3,297

5,000

5,000

3,000

5,000

250

1,000

1,500

2,500

2,500

300

200

400

1,500

1,200

3,000

300

3,800

5,000

4,650

40

70

1,800

1,500

200

170

1,800

2,000

200

200

1,900

5,000

0

600

600

0

0

0

5,000

1,100

0

5,000

1,000

0

5,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5,000

0

0

0

0

0

0

4,797

0

0

4,309

0

0

25,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

22,260

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

7,100

772,510

1,775,500

1,775,500

534,660

370,510

209,710

3,304,663

1,859,250

1,104,495

3,195,677

1,842,500

1,005,000

7,816,667

83,750

335,000

502,500

837,500

837,500

100,500

67,000

134,000

502,500

402,000

1,005,000

100,500

1,273,000

7,204,733

1,557,750

13,400

23,450

603,000

502,500

67,000

56,950

603,000

670,000

67,000

67,000

636,500

3,819,000

עלות

למ"ר

עפ"י

נוהל

335

317

317

335

335

335

223

305

335

223

307

335

223

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

223

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

223

142/1

בי 2/364

227א'

400

109

110

111

112

1

2

3

4

א1-

א2-

ט

215-1

9

14

21

28

13

34

75

76

77

164

בי456/

סה"כ שצ"פים

בתב"עות

400

200

200

3,800

46,981

3,869

2,612

2,330

1,726

357

906

860

4,935

1,300

600

2,729

500

714

12,500

8,000

8,000

6,700

9,750

301,646

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

0%-6%

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

400

200

200

3,800

5,000

3,869

2,612

2,330

1,726

357

906

860

4,935

1,300

600

2,729

500

714

5,000

5,000

5,000

5,000

5,000

0

0

0

0

5,000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5,000

3,000

3,000

1,700

4,750

0

0

0

0

36,981

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2,500

0

0

0

0

134,000

67,000

67,000

1,273,000

10,492,423

1,296,115

875,020

780,550

578,244

119,562

303,510

288,100

1,653,225

435,500

201,000

914,215

167,500

239,190

2,791,667

2,177,500

2,177,500

1,959,750

2,470,625

79,100,870

335

335

335

335

223

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

335

223

272

272

293

253

.7סיכום

מטרת עבודה זו הנה חישוב תעריפי היטל השצ"פ ,אשר יביאו לאיזון בין הכנסות העירייה

להוצאותיה בגין הנחת תשתיות הפיתוח.

סך הוצאות לפיתוח השצ"פים בתב"עות הנבחרות עומד על כ 75 -מיליון .₪

לאחר חלוקת עלויות אלה בבסיסי החיוב המתאימים ,התקבלו תעריפי ההיטל כדלקמן

(בש"ח).2

סוג ההיטל

מ"ר קרקע לכל השימושים

מ"ר בנוי לכל השימושים

היטל שצ"פ

32.13 ₪

31.70 ₪

2תעריף ההיטל נכון ל 4/2011-ובכפוף לעדכוני תעריפי משרד הבינוי והשיכון.

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

כלכלה ושמאות מקרקעי

חברי לשכת שמאי

מקרקעי בישראל

דרך בן גוריון ,2רמת – גן | 52573 ,טל' | 03-7553111פקס' eli@kfb.co.il | 03-7553100

ערך -אלי כהן ) ,MBAכלכלן ושמאי מקרקעין(

תחשיב סופי )מאושר(

ינואר 2005

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

תוכן

העניינים

ריכוז תעריפי ההיטלים שחושבו2.....................................................................

כללי3 ..........................................................................................................

המתודולוגיה )המודל לחישוב היטלי פיתוח(4 ...................................................

•

עקרונות מנחים4 ......................................................................................

•

צורת המשוואה במודל5 ............................................................................

•

גישות בסיסיות לחישוב ההיטל5 ................................................................

מדגם תוכניות בניין העיר לחישוב ההיטל7 .......................................................

•

הקריטריונים לבחירת תוכניות בניין העיר שירכיבו את המדגם7.....................

•

תוכניות בניין עיר שנבחרו כמדגם7 ............................................................

•

שיעור הכיסוי של מקבץ תוכניות המדגם8 ...................................................

תרשים מס' - 1תחומי תוכניות בניין העיר הנכללות במדגם – על מפת העיר9 .....

•

שיעור ניצול זכויות הבנייה10 .......................................................................

•

שיעור שטחי שירות10 ................................................................................

•

אמדן השטחים ברי החיוב במדגם10 ............................................................

חישוב היטל הסלילה 11 ..................................................................................

חישוב היטלי ביוב ,התיעול ומים11 ....................................................................

הסכמי פיתוח11 ..............................................................................................

נספח א' – תחשיבים 13 ...................................................................................

1

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

תחשיב היטלי פיתוח באזור השיפוט של עיריית בת -ים

.1

ריכוז תעריפי ההיטלים שחושבו

ריכוז תעריפי היטלי הפיתוח המחושבים

בש"ח במחירי 7/2004

סוג ההיטל

היטל כביש

היטל מדרכה

היטל סלילה *

היטל תיעול

היטל מים

ביב ציבורי

ביב מאסף

ביב מתקנים

סה"כ ביוב **

חיוב לפי שטח

חיוב לפי נפח

היטל למ"ר בנוי

היטל למ"ק בנוי

₪ 13.45

₪ 53.80

₪ 8.90

₪ 35.60

₪ 22.35

₪ 89.40

* סכימה של ההיטלים כביש ומדרכה

₪ 6.38

₪ 25.54

₪ 13.04

₪ 52.16

₪ 15.94

₪ 12.46

₪ 3.98

₪ 3.11

היטל למ"ר קרקע

₪ 22.97

₪ 15.20

₪ 38.17

₪ 10.9

₪ 10.34

₪ 3.16

₪ 2.47

₪ 4.95

₪ 6.24

₪ 24.98

₪ 10.58

₪ 13.34

₪ 53.37

** סכימה של ההיטלים ציבורי ,מאסף ומתקנים )ללא טיהור(

* לא יוטל היטל על שטחי חניה תת קרקעיים.

** נכסים הגובלים ברחוב משולב )הולנדי( יחויבו במה שקרוי "היטל סלילה" שהינו סכימה

של היטל כביש +היטל מדרכה.

2

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

2

כללי

2.1

בעבודה זו מוגשים תחשיבים לאומדן תעריפי היטלי פיתוח תשתיות הנדסה

אזרחית בתחומים :סלילה )כביש ומדרכה( ,ביוב ,תיעול ומים ,באזור השיפוט

של עיריית בת -ים.

2.2

אוכלוסיית בת ים באלפים )המקור :למ"ס ,עירייה(

אוכלוסיית בת -ים

145

מנתה בתאריך 31

140

לפי

135

למ"ס 135.5 -אלף

130

וב-

125

דצמ'

,2001

נפש

31/12/2002

120

–

115

1

133.9אלף .היקף

האוכלוסין

110

בעיר

105

מצוי במגמת ירידה

מזה

6

שנים

2

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

100

1995

בשיעור ממוצע של 0.5%לשנה.

מספר משקי בית )חופף ליחידות דיור( נכון ל 31 -דצמ' 2001נאמד ב45,400 -

)לפי 2.97נפש למשק בית בממוצע(.

2.3

בת -ים היא עיר עתירת בינוי .לאמור עיר עם פוטנציאל פיתוח עתידי

נמוך למדי ,דבר המשליך באופן ישיר על הגישה לחישוב תעריפי היטלי

הפיתוח כפי שיובהר בהמשך.

לאור מאפיין זה ,אין הגיון )וזה גם בלתי אפשרי טכנית כפי שיוסבר( לבסס

חישוב של תעריפי היטלי פיתוח בשיטה הממוצעת )שיטת "כל הישוב"( .הנושא

יובהר בהרחבה בהמשך.

1מקורhttp://www.cbs.gov.il/shnaton53/st02_14.pdf :

2בשנת 1995מנתה אוכלוסיית העיר 138.9אל תושב .המקור :למ"ס ,מפקד האוכלוסי

והדיור ,1995פרסו

מס' 1עמ' .80

3

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

3

המתודולוגיה )המודל לחישוב היטלי פיתוח(

3.1

עקרונות מנחים

המודל הכלכלי לחישוב ערכי היטלי הפיתוח מתבסס על העקרונות הבאים:

3.1.1עקרון אחידות ההיטל

ההיטל יהיה אחיד ליחידת שטח ברת חיוב ללא תלות במיקומה בישוב.

לפיכך מתאפיין ההיטל בניתוק הזיקה המימונית בין הגובל לבין ההנאה

שלו מהתשתית המיוצגת ע"י ההיטל .הפרט אינו משלם עבור התשתית

שלו אלא עבור כלל תשתיות הישוב כשחלקו הוא יחסי.

3.1.2עקרון האיזון

המודל הכלכלי לחישוב ההיטל מושתת על העיקרון כי סך ההוצאות

להקמת התשתית שלה מיועד ההיטל ,יהיה שווה לסך ההכנסות מאותו

היטל לטווח הארוך )התחשבות בשיקולי מרחב וזמן(.

כך למשל ,עשויים להיות מצבים של השקעות מוקדמות המיועדות

לפיתוח של שטחים עתידיים.

3.1.3עקרון שימור יחס עלות ליחידת חיוב

כהנחת יסוד ,עלות התשתית ליחידת חיוב 3נשמרת בטווח זמן סביר

והיא תשקף גם עלות של חלקי ישוב שעשויים להיות מתוכננים או

מפותחים בעתיד.4

3יחידת חיוב היא יחידת שטח בנוי ויחידת שטח קרקע.

4בבסיס עקרו

זה עומדת ההנחה שסטנדרד הפיתוח של שכונה חדשה דומה לממוצע של כלל העיר .כ' ששכונה חדשה גוררת

תוספת עלות כזו שא

היא תחולק לכלל יחידות החיוב שהיא מביאה איתה ,נקבל היטל דומה להיטל שחושב בעבר בהתבסס

על מה שהיה קיי

קוד

.

4

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

3.2

צורת המשוואה במודל

על בסיס העקרונות לעיל תהיה משוואת חישוב ההיטל:

X kעלות התשתיות

שטח מבונה כולל במ"ר

=

) X (1-kעלות התשתיות

שטח קרקע כולל במ"ר

היטל על מ"ר שטח מבונה

=

היטל על מ"ר שטח מגרש

כאשר:

•

•

•

מקדם העמסה על השטח הבנוי.

- k

) - (1-kמקדם העמסה על שטח הקרקע .5

מתקיימת התאמה ושיוך בין עלות התשתית במונה לסה"כ שטח משתתף

במכנה.

3.3

גישות בסיסיות לחישוב ההיטל

ישנן בעיקרון שתי גישות בסיסיות לעריכת התחשיב:

3.3.1הגישה הממוצעת )הידועה גם כשיטת "כל הישוב"(

בשיטה הממוצעת נלקחות בחשבון "במונה המשוואה" ,עלות הקמת

התשתית העירונית הקיימת )זאת שבוצעה עד למועד עריכת התחשיב(

כחדשה והתשתית המתוכננת הנדרשת למימוש פוטנציאל הבינוי

העתידי התקף מתוקף תוכניות בניין עיר מאושרות.

"במכנה המשוואה" יכללו השטחים של חלקי הישוב הקיימים והעתידיים

בהקבלה להיקף התשתית המוצב במונה.

3.3.2הגישה השולית )הידועה גם כשיטת "שארית הישוב"(

בשיטה השולית נלקחות בחשבון "במונה המשוואה" ,עלות הקמת

התשתית העירונית המתוכננת הנדרשת למימוש פוטנציאל הבינוי

העתידי התקף מתוקף תוכניות בניין עיר מאושרות.

"במכנה המשוואה" יכללו השטחים של חלקי הישוב העתידיים )שלא

מומשו( בהקבלה להיקף התשתית המוצב במונה.

בשתי הגישות ,מחייב משרד הפנים שהיקף המדגם של תוכניות בניין

העיר המרכיב את שני חלקי המשוואה יקיף לפחות 40%מהישוב.

5סכו

שני המקדמי

חייב להיות .1גודלו של kמשתנה לגבי כל סוג של תשתית.

5

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

3.3.3ישימות

השיטה הממוצעת היא השיטה השכיחה ויש לתת עדיפות בשימוש בה.

השיטה השולית דורשת התייחסות מיוחדת לתשתיות על .ברשויות

מקומיות גדולות בהן מרכיב תשתיות העל 6הוא בהיקף משמעותי ,נדרש

לפצל את ההשקעה בתשתיות על ולקחת בחשבון רק חלק יחסי שלהן

בהתבסס על מדד כלשהו .למשל לפי הפרופורציה בין שטח בנוי עתידי

לסה"כ שטח בנוי ,או לפי תושבים כנ"ל ,או לפי יחידות דיור ,או לפי

אורך כבישים ועוד אפשרויות לוגיות לפי העניין .עריכת ההעמסה היא

בעייתית ולכן רצוי להימנע מאימוץ הגישה השולית אם הדבר אפשרי.

חסרון נוסף שמאפיין את השיטה השולית היא גודל המדגם .בד"כ

שטחים עתידיים מהווים 10%עד 20%מהישוב המלא )קיים ומתוכנן(.

מדובר במדגם קטן שעלול לתת תוצאה מעוותת ולכן אם יש הכרח

לנקוט בה ,יש לצרף חלק מהישוב הקיים ,מתוך תוכניות "צעירות" ככל

שניתן וכך אנו יוצרים גישת ביניים "שולית /ממוצעת".

3.3.4ישימות בהקשר לעיר בת – ים

השיטה הממוצעת היא בלתי אפשרית ליישום מלא בבת ים מהסיבות

הבאות:

א.

מגבלות טכניות הקשורות בתוכניות בניין העיר "הוותיקות" – הבר

יוסבר בסעיף הבא.

ב.

כאמור לעיל ,בת -ים היא "עיר בנויה עד אפס מקום" .לאמור עיר

עם פוטנציאל פיתוח עתידי דל .מאפיין זה הופך את השיטה

הממוצעת לבלתי הגיונית מחד ומאידך בשיטה השולית נקבל מדגם

בלתי מייצג לחלוטין ובוודאי לא יענה על דרישת משרד הפנים

למדגם שגודלו 40%מהעיר.

אשר על כן ,ביססתי את התחשיב של בת ים בגשת הביניים אותה

כיניתי במונח "שולית /ממוצעת" לעיל והסוגיה תידון בהרחבה בסעיף

הבא.

6יוער שהיק עלות תשתיות העל מסה"כ עלות התשתיות מהווה כ( 40(45%בהיטל הסלילה וכ( 65(80%בהיטלי

האחרי

,

ולכ

מדובר בסוגיה כבדה.

6

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

4

מדגם תוכניות בניין העיר לחישוב ההיטל

המטרה היא לאתר מדגם של תוכניות בניין עיר שייצגו ביחד את הישוב במובן

של תמהיל התשתיות והיקפיהן מחד ומאידך את צפיפות השטח הבנוי

)המתוכנן( בר החיוב .ממדגם זה ייגזרו המשתנים המרכיבים את משוואת חישוב

ההיטל כפי שהוצג לעיל.

4.1

הקריטריונים לבחירת תוכניות בניין העיר שירכיבו את המדגם

השיקולים לבחירת מדגם תוכניות בניין העיר כאמור שמהן ייגזרו השטחים

במשוואת החישוב הם:

4.1.1

דרישה שהמדגם יכלול את התב"ע-ות החדשות המהוות את "שארית

הישוב" אשר עבורן ובגינן מכוון התחשיב בעבודה זו בעיקרו ,שהרי

עיקר ההכנסות מההיטלים נשוא עבודה זו יבואו משארית הישוב.

4.1.2

דרישה שהמדגם יכלול תב"ע-ות נוספות מהישוב הוותיק כדי שנקבל

לפחות 40%כיסוי של השטח המתוכנן כדרישת משרד הפנים.

4.1.3

4.2

7

דרישה שהתב"ע-ות הנ"ל יכילו ספירת שטחי קרקע ברי חיוב .

תוכניות בניין עיר שנבחרו כמדגם

מדגם התוכניות בהתאם לקריטריונים שפורטו בסעיף ,5.1נבחר בהתיעצות

ובתאום עם מחלקת תכנון עיר בעיריית בת – ים ,כדלהלן )העזר בתרשים מס'

:(1

4.2.1

תוכנית מס' בי ,385/שכונת רמת יוסף ,אשר הודעה בדבר תקפותה

פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4983מיום .3/5/2001פרטים על

התוכנית ראה בנספח מס' .1אזור התב"ע מאופיין בפוטנציאל בינוי

עתידי קטן יחסית.

4.2.2

תוכנית מס' בי ,101/שכונת רמת הנשיא )צפון מערב( ,אשר הודעה

בדבר תקפותה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 1840מיום .20/7/1972

פרטים על התוכנית ראה בנספח מס' .1אזור התב"ע מאופיין

בפוטנציאל בינוי עתידי קטן יחסית.

4.2.3

תוכנית מס' בי ,199/שכונת רמת הנשיא )דרום( ,אשר הודעה בדבר

תקפותה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2185מיום .5/1/1976פרטים

7יצוי

שב(תב"ע(ות ותיקות לא נהגו לכלול בתשריטי התב"ע טבלת שטחי

.בהעדר טבלה כזו אי

בידנו דר' לספור את

השטחי

המותרי

בה.

7

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

על התוכנית ראה בנספח מס' .1אזור התב"ע דל בינוי ויש לו פוטנציאל

בינוי עתידי יחסית גדול.

4.2.4

תוכנית מס' בי ,400/אזור תעשייה ,עסקים ובידור ,אשר הודעה בדבר

תקפותה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4508מיום .30/3/1997פרטים

על התוכנית ראה בנספח מס' .1אזור התב"ע דל בינוי ויש לו פוטנציאל

בינוי עתידי יחסית גדול.

4.2.5

תוכנית מס' בי ,364/3/שכונת עמידר )ניצנה( ,אשר הודעה בדבר

תקפותה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4674מיום .1/9/1998פרטים

על התוכנית ראה בנספח מס' .1אזור התב"ע דל בפוטנציאל בינוי

עתידי.

4.2.6

תוכנית מס' בי/30/א' ,אזור דרום מערב העיר ,אשר הודעה בדבר

תקפותה פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 1772מיום .4/11/1972פרטים

על התוכנית ראה בנספח מס' .1אזור התב"ע מאופיין בפוטנציאל בינוי

עתידי לא קטן.

4.3

שיעור הכיסוי של מקבץ תוכניות המדגם

4.3.1חישוב שיעור הכיסוי לפי מדד "אורך כביש"

המונח "שיעור כיסוי" מתכוון ליחס בין היקף השטחים המתוכננים

8

הכלול במקבץ תוכניות המדגם שנמנו בסעיף 5.2לסה"כ היקף

השטחים המתוכננים בעיר כולה.

מבט על תרשים מס' 1יראה שמקבץ תוכניות המדגם מכסה בין 40%

ל 50% -משטח העיר המתוכנן )כשאנו מוציאים את שטח בית הקברות

שבדרום העיר(.

לצורך הדיוק בחרתי לקבוע את ערך השיעור כיחס שבין אורך הכבישים

של מקבץ תוכניות המדגם לאורך הכבישים הכללי בעיר כולה

כדלהלן:9

.aסה"כ אור' הכבישי

במדג

( 31,571מטר )ראה בנספח ,6שורה אחרונה ,מס'

.(105

.bסה"כ אור' הכבישי

בעיר (

76,666מטר )המקור :מח' כבישי

בעירייה(.

שיעור כיסוי ) aמחולק ב( ( (b

.41.2%

" 8שטח מתוכנ

" הכוונה לשטח שחלה עליו תוכנית בניי

עיר תקפה.

9שקלתי שמדד "יחס אור' כבישי

" יהווה גור

מסביר יותר מובהק ממדדי

אחרי

.שכ

תשתיות מי

,ביוב ותיעול ובוודאי

תשתיות סלילה מונחות לאור' כבישי

.

8

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

תרשים מס' - 1תחומי תוכניות בניין העיר הנכללות במדגם – על מפת העיר

)ללא קנה מידה(

9

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

4.4

שיעור ניצול זכויות הבנייה

ההנחה היא שלא מתקיים מצב של 100%ניצולת של זכויות הבנייה .הניסיון

מראה שבאזורי תעשייה ותעסוקה הניצולת היא סביב 50%ולגבי מגורים

הניצולת היא סביב .90% - 80%

אשר על כן ,היה צורך לאמוד את שיעור הניצול החזוי לטווח נניח של עשור

שנים.

אמדנו את שיעור הניצול הקיים במגורים ובתעשייה והנחנו תוספת של 10%על

השיעור הזה .להלן התחשיב )נתוני שטחים קיימים ניתנו ע"י מחלקת הגבייה(:

תוכנית

מגורים

בי3/364/

בי101/

בי199/

סה"כ מגורים

תעשייה

בי400/

שטח בנוי כולל שירות במ"ר שיעור ניצול שיעור ניצול

חזוי *

בפועל

מותר

קיים

248,670

161,218

200,737

610,624

387,725

210,330

291,379

889,433

428,100

1,081,264

* שיעור ניצול בפועל כפול

69%

76%

40%

110%

44%

לגבי יעודים אחרים ,הנחנו שיעור ניצול גבוה יותר ,פרט למלונאות שבה

הביקושים דלים ,כדלהלן:

4.5

מסחר

עסקים

מלונאות

85%

80%

70%

שיעור שטחי שירות

בחלק מתב"ע-ות המדגם הוגדר גודל או שיעור שטחי השירות .היכן ששטחי

השירות לא הוגדרו דווקנית בתב"ע הצבנו הנחות על פי מיטב שיקול דעתנו,

הדברים פורטו בלוח מס' 1.2בנספח מס' .1

4.6

אמדן השטחים ברי החיוב במדגם

לאור האמור והשיקולים עד כאן ,נאמדו היקפי השטחים ברי החיוב בלוח מס'

1.1בנספח מס' ,1כמו גם היקף שטח הדרכים במדגם.

10

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

5

חישוב היטל הסלילה

לחישוב עלות הדכים )חישוב גודל המשתנה Ciבמשוואת חישוב ההיטל מסעיף ,(3.2

יש לאמוד את פרופיל הדרכים האופייני לעיר .הכוונה לחלוקה הפרופורציונית של שטח

זכות הדרך לסוגי סלילה כמו :סלילת אספלט ,סלילה הולנדית ,מדרכה ,אי תנועה

וכיו"ב.

לצורך זה נבנה "קובץ זכויות דרך" בנספח מס' ,6המבוסס על מדידה ידנית של

פרופיל הדרכים הכלולים במדגם לפי שמות רחוב .המדידה נעשתה על תשריט של

תוכנית מתאר בי2/א' בקנה מידה .1:2500

כדי לדייק ,נעשה תיקון לתוצאות המדידה הידנית כך שהיא תתאם לשטח הדרכים

שהוגדר בתשריטי תב"ע-ות המדגם )ראה הסבר בשורה האחרונה בנספח מס' .(6

חישוב היטל הסלילה מובא בהרחבה בנספח . 2

6

חישוב היטלי ביוב ,תיעול ומים

חישוב המשתנה ) Ciראה סעיף (3.2לגבי תשתיות הביוב ,התיעול והמים ,כמו גם

חישוב תעריפי ההיטל לגבי תשתיות אלה ,מוגשים בנספחים מס' 4 ,3ו 5 -בהתאמה.

7

הסכמי פיתוח

לכל היטל חושב חלק תשתיות העל בו במונחים אחוזיים )להלן "מקדם תשתיות

על"( .החלת מקדם תשתיות העל רלוונטי למקרים הבאים:

7.1

חיוב קבלן או בעלים שלוקח על עצמו לפתח את התשתיות המקומיות ואז עליו

לשאת רק בהשתתפות בתשתיות העל המרוחקות המשמשות גם אותו.

7.2

חיוב תוספות בנייה על נכסים ששילמו בעבר לפי שיטת השתתפות על פי מידת

"הגבילות" )מלשון גובל( שלהם לכביש .היות ובשיטה זו שילם הנכס רק עבור

התשתית הצמודה ,בבואו לבקש היתר לתוספת בנייה עליו לשאת בחלקה של

תוספת הבנייה בתשתיות העל.

11

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

להלן ערכי המקדמים שחושבו:

סוג ההיטל

היטל סלילה

היטל תיעול

היטל מים

היטל ביוב

7.3

מקדם תשתיות על

50%

78%

63%

67%

במקרים הללו )ובמקרים דומים לפי העניין( ,יחויב הנכס בהיטל מוקטן השווה

לתעריף ההיטל הרגיל כפול מקדם תשתיות העל שנקבע לעיל.

על החתום

אלי כהן

,MBAכלכלן ושמאי מקרקעין

12

לוח 1חישוב שטחי

לוח מס' 1.1ריכוז זכויות בהתא לניתוח תוכניות בני עיר בלוח 1.2

סה"כ שטח

קרקע לחיוב

במ"ר

תב"ע

שטח בנוי לחיוב כולל שטחי שירות ללא חניות

תת קרקעיות במ"ר

סה"כ

מגורי

לא מגורי

דרכי

משולבות

במ"ר

דרכי

סלולות במ"ר

בי - 385/רמת יוסף

150,470

1,323

176,181

177,504

-

35,447

בי - 101/רמת הנשיא צפון מערב

108,400

3,137

156,051

159,188

-

63,800

בי - 400/אזור תעשייה ,עסקים ובידור

443,700

341,644

-

341,644

-

בי - 3/364/עמידר ניצנה

244,006

894

23,364

24,258

32,483

46,434

בי/30/א -דרום מערב העיר

210,845

-

111,201

111,201

-

115,500

1,304,496

351,510

682,832

1,034,342

32,483

521,381

סה"כ במ"ר לשימוש במשוואות

מקבץ התוכניות הנ"ל מכסה כ-

41.2%

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

בי - 199/רמת הנשיא דרום

147,075

4,514

216,035

220,548

-

62,300

197,900

מהשטח הבנוי של העיר )להלן "שיעור כיסוי" -ראה סעיף 4.3בגוף המסמך(

העלויות במונה במשוואות חישוב ההיטלים :תיעול ,ביוב ומים וכן מערכות תשתיות על בתחום הסלילה ,יופחתו בהתאם לשיעור הכיסוי

במטרה ליצור הקבלה בין מונה למכנה..

לוח שטחים לשימוש במשוואות

בי - 385/רמת יוסף

150,470

177,504

-

35,447

בי - 101/רמת הנשיא צפון מערב

108,400

159,188

-

63,800

בי - 199/רמת הנשיא דרום

147,075

220,548

-

62,300

בי - 400/אזור תעשייה ,עסקים ובידור

443,700

341,644

-

197,900

בי - 3/364/עמידר ניצנה

244,006

24,258

32,483

46,434

בי/30/א -דרום מערב העיר

סה"כ במ"ר לשימוש במשוואות

210,845

111,201

-

115,500

1,034,342

32,483

תב"ע

כאמור ,מקבץ התוכניות הנ"ל מכסה כ-

1,304,496

41.2%

מהשטח הבנוי של העיר.

521,381

13

נספח א' -תחשיבים

סה"כ שטח

קרקע לחיוב

במ"ר

סה"כ שטח

בנוי לחיוב

במ"ר

דרכי

משולבות

במ"ר

דרכי סלולות

במ"ר

לוח - 2.1 #חישוב עלות כביש עורקי

מפרט ממוצע של כביש עורקי

יח'

רוחב עורק ממוצע

מדרכה שני צדדים

מיסעה שני צדדים

אי

שטח של 1מ"א

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

יחידת מידה

מ"ק

מ"ר

מ"ר

מ"ק

מ"ק

מ"ק

מ"א

מ"א

מ"א

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מ"ר

7%

יח'

5%

מספר

יחידות

חפירה ,מילוי 2.5מטר

ריצוף ,הידוק שתית ,מצע 20ס"מ

ריסוס יסוד ,ריסוס מאחה ,הידוק שתית ,אגו"מ ,12מצע 30ס"מ

אבן אי 2

עלות

ליחידה

שורה בדקל

במחירי 6/04או

מקור אחר

חפירה ו/או מילוי בגובה 2.5מ'

הידוק שתית כביש

52.2.50

₪ 3.3

10.00

הידוק שתית מדרכה

₪ 51.0

7.80

מצעי

כביש

51.3.10

מצעי

מדרכה

₪ 51.0

2.00

אגו"מ

51.3.21

₪ 68.0

3.90

אבני שפה

51.5.20

₪ 46.0

2.00

אבני אי

51.5.39

₪ 45.0

2.00

51.5.31

₪ 39.0

2.00

אב

ג

40.5.120

₪ 73.0

10.00

ריצו אב

משתלבת צבעונית

אי תנועה ופס ירק

₪ 180.0

4.00

ריסוס יסוד

40.4.10

₪ 1.1

26.00

ריסוס מאחה

40.4.11

₪ 0.9

26.00

אספלט שכבה נושאת 3ס"מ

40.4.30

₪ 13.0

26.00

* 40.4.20

₪ 38.4

26.00

אספלט שכבה מקשרת 12ס"מ

השלמות וגימור **

₪ 12,500.0

0.03

עמודי תאורה 12מ'

תוספת עמודי תאורה לצמתי

סה"כ למ"א

מ"ר

עלות למ"ר

40

* אינטרפולציה

** צביעה ,שילוט ,תמרור ,סימו

,שיפועי

לנכי

,הנמכות מדרכה ,מעברי חציה וכיו"ב

100.00

₪ 8.0

26.00

₪ 3.3

52.2.10

סה"כ עלות

מרכיב כביש

מרכיב

מדרכה

מרכיב כביש

מרכיב

מדרכה

₪ 800.0

₪ 600.0

₪ 200.0

75%

25%

₪ 85.8

₪ 85.8

₪ 0.0

100%

0%

100%

₪ 33.0

₪ 0.0

₪ 33.0

₪ 397.8

₪ 397.8

₪ 0.0

100%

0%

₪ 102.0

₪ 0.0

₪ 102.0

0%

₪ 265.2

₪ 265.2

₪ 0.0

100%

₪ 92.0

₪ 46.0

₪ 46.0

50%

50%

₪ 90.0

₪ 45.0

₪ 45.0

50%

50%

₪ 78.0

₪ 0.0

₪ 78.0

0%

100%

₪ 730.0

₪ 0.0

₪ 730.0

0%

100%

₪ 720.0

₪ 720.0

₪ 0.0

100%

₪ 28.6

₪ 28.6

₪ 0.0

100%

₪ 23.4

₪ 23.4

₪ 0.0

100%

₪ 338.0

₪ 338.0

₪ 0.0

100%

₪ 998.4

₪ 998.4

₪ 0.0

100%

₪ 334.8

₪ 167.4

₪ 167.4

50%

₪ 416.7

₪ 416.7

₪ 0.0

100%

₪ 20.8

₪ 20.8

₪ 0.0

100%

₪ 5,554.5

₪ 4,153.1

₪ 1,401.4

₪ 138.9

₪ 103.8

₪ 35.0

75%

100%

50%

0%

25%

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

ספ'

סעי #עלות

מ"א

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מס' יח'

40

10

26

4

40

תשומות

14

לוח - 2.2 #חישוב עלות כביש מקומי

מפרט ממוצע של כביש מקומי

יח'

רוחב דרך ממוצע

מדרכה שני צדדים

מיסעה

שטח של 1מ"א

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

מ"א

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מ"ק

מ"ר

מ"ר

מ"ק

מ"ק

מ"ק

מ"א

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מ"ר

מ"ר

7%

יח'

5%

מספר

יחידות

חפירה ,מילוי 1מטר

ריצוף ,הידוק שתית ,מצע 15ס"מ ,ובן שפה 2

ריסוס יסוד ,ריסוס מאחה ,הידוק שתית ,אגו"מ ,15מצע 30ס"מ

עלות

ליחידה

שורה בדקל

במחירי 6/04או

מקור אחר

סה"כ עלות

מרכיב כביש

מרכיב

מדרכה

חפירה ו/או מילוי בגובה 1מ'

הידוק שתית כביש

52.2.50

הידוק שתית מדרכה

₪ 16.5

₪ 0.0

₪ 16.5

₪ 3.3

5.00

₪ 0.0

₪ 107.1

₪ 107.1

₪ 51.0

2.10

מצעי

כביש

51.3.10

₪ 38.3

₪ 0.0

₪ 38.3

₪ 51.0

0.75

מצעי

מדרכה

אגו"מ

₪ 0.0

₪ 57.1

₪ 57.1

51.3.21

₪ 68.0

0.84

₪ 46.0

₪ 46.0

₪ 92.0

51.5.20

₪ 46.0

2.00

אבני שפה

₪ 365.0

₪ 0.0

₪ 365.0 40.5.120

₪ 73.0

5.00

ריצו אב

משתלבת צבעונית

ריסוס יסוד

₪ 0.0

₪ 7.7

₪ 7.7

40.4.10

₪ 1.1

7.00

ריסוס מאחה

₪ 0.0

₪ 6.3

₪ 6.3

40.4.11

₪ 0.9

7.00

₪ 0.0

₪ 91.0

₪ 91.0

40.4.30

₪ 13.0

7.00

אספלט שכבה נושאת 3ס"מ

₪ 0.0

₪ 112.0

₪ 112.0

40.4.20

₪ 16.0

7.00

אספלט שכבה מקשרת 5ס"מ

השלמות וגימור **

₪ 35.4

₪ 35.4

₪ 70.8

₪ 366.7

₪ 0.0

₪ 366.7

₪ 11,000.0

0.03

עמודי תאורה 12מ'

₪ 18.3

₪ 0.0

₪ 18.3

תוספת עמודי תאורה לצמתי

סה"כ למ"א

₪ 926.2

₪ 541.7

₪ 1,467.9

מ"ר

עלות למ"ר

₪ 77.2

₪ 45.1

₪ 122.3

12

** צביעה ,שילוט מואר ,שילוט לא מואר ,תמרורי

,סימו

,שיפועי

לנכי

,הנמכות מדרכה ,מעברי חציה ,אדניות ,פחי אשפה וכיו"ב

12.00

₪ 8.0

7.00

₪ 3.3

52.2.10

₪ 96.0

₪ 56.0

₪ 40.0

₪ 23.1

₪ 23.1

₪ 0.0

מרכיב כביש

מרכיב

מדרכה

58%

42%

100%

0%

100%

100%

0%

0%

100%

100%

50%

0%

50%

100%

100%

100%

100%

100%

50%

50%

0%

100%

0%

100%

37%

63%

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

ספ'

סעי #עלות

מס' יח'

12

5

7

12

יחידת מידה

תשומות

15

לוח - 2.3 #חישוב עלות דרך הולנדית

מפרט ממוצע של דרך הולנדית

יח'

רוחב דרך ממוצע

משטחים משותפים לרכב והלכי רגל

משטחים מגוננים

שטח של 1מ"א

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

מ"א

מ"ר

מ"ר

מ"ר

11

8.25

2.75

11

יחידת מידה

מספר

יחידות

מ"ק

מ"ר

מ"ק

מ"ר

מ"א

מ"א

מ"ר

מ"ר

5%

יח'

5%

עלות

ליחידה

שורה בדקל

במחירי 6/04או

מקור אחר

סה"כ עלות

חפירה ו/או מילוי בגובה 1מ'

הידוק שתית

51.3.10

₪ 561.0

₪ 51.0

11.00

מצעי

₪ 602.3 40.5.120

₪ 73.0

8.25

ריצו אב

משתלבת צבעונית

₪ 104.0

51.5.35

₪ 52.0

2.00

אב

שטוחה )אב

מעבר( 10/23

₪ 156.0

51.5.31

₪ 39.0

4.00

אב

ג

שיפועית בגו

צבעוני

₪ 495.0

₪ 180.0

2.75

גינו

כולל צמחיה והשקיה

₪ 176.0

40.4.20

₪ 16.0

11.00

סלילת אספלט מקדמית 5ס"מ *

₪ 110.9

השלמות וגימור **

₪ 205.0

עירייה

₪ 4,100.0

0.05

עמודי תאורה 5מ'

₪ 10.3

תוספת עמודי תאורה לצמתי

₪ 2,544.7

סה"כ למ"א

מ"ר

עלות למ"ר

₪ 231.3

11

* דר' משולבת נסללת בתחילת באספלט ובסיו

בניית הבתי

הגובלי

בה ,מוק

המפרט הנ"ל.

** צביעה ,שילוט מואר ,שילוט לא מואר ,סימו

,תמרורי

,מעברי חציה ,אדניות ,פחי אשפה וכיו"ב

11.00

₪ 8.0

52.2.10

₪ 88.0

11.00

₪ 3.3

52.2.50

₪ 36.3

37%

63%

₪ 939.1

₪ 1,605.6

₪ 85.4

₪ 146.0

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

ספ'

סעי #עלות

מס' יח'

16

מימד ) 21מערכות כלכליות( בע"מ

לוח - 2.4 #תחשיב עלות דרכים

דרכים -אוכים ושטחים לפי סוגי סלילה ולפי פונקציונליות

עורקים

a

b

c

אורך במטר מנספח 6

רוחב דרך ממוצע במטר )(c/a

שטח במ"ר מנספח 6

סה"כ

לא עורקים

מזה אספלט מזה משולב

סה"כ

5,307

31,571

28,855

2,715

68,449

40.38

10.76

10.64

11.96

8.09

214,318

339,546

307,063

32,483

553,864

חישוב עלות ביצוע דרכים לפני נלוות

עורקים

d

e

עלות למ"ר מלוח 2.1

סה"כ עלות במלש"ח לפני מע"מ ונלוות )(c*d

סה"כ

לא עורקים

אספלט

משולב

₪ 138.9

₪ 122.3

₪ 231.3

29.76

37.56

7.51

סה"כ

74.84

לוח - 2.5 #תחשיב עלות מערכות תחבורה )המקור :עיריית בת -ים(

ספ'

1

2

3

4

5

6

7

8

יחידת מידה

מערכת

יח'

רמזורי

מספר

יחידות

34.00

השתתפות משרד התחבורה בכיכרות והסדרי ת'

סה"כ עד כאן

הפחתב בגין שיעור כיסוי )ראה סע' (4.3

סה"כ לפני נלוות ומע"מ

₪ 280,000

50%

השתתפות משרד התחבורה במימון רמזורים

ככרות והסדרי תנועה במימו

עירייה מלא

ככרות והסדרי תנועה

עלות

ליחידה

סה"כ עלות

כולל מע"מ

במלש"ח

9.52

4.76

35

430,000

15.05

30

430,000

12.90

50%

6.45

-

-

26.26

41.2%

10.82

-

15.44

לוח - 2.6 #חישוב היטל כביש בשיטה הממוצעת

מיליוני 1במחירי 6/2004

מיליוני ₪

סה"כ עלות מרכיב כביש

מדד

עורקים

כבישים מקומיים -אספלט

כבישים מקומיים -משולבים

מערכות תחבורה

סה"כ לפני נלוות

מדידות ,תכנון ,ניהול ופיקוח

מע"מ

בצ"מ

מימון

תקורות

סה"כ לחיוב

מזה כביש

מזה מדרכה

לוח - 2.7 #שטחים לחיוב

מרכיב

מדרכה

29.76

22.25

7.51

37.56

13.86

23.70

7.51

2.77

4.74

15.44

15.44

-

90.28

54.33

35.95

12%

10.83

17%

17.19

10%

11.83

7.2%

8.52

4%

3.61

142.26

85.61

56.65

במיליוני מ"ר

מבונה

קרקע

שטח לחיוב

1.30

לוח - 2.8 #חישוב תעריפי ההיטל

ש"ח (במחירי יוני04-

משוואה או

מקור

מדד

כינוי

עלות ₪

a

שטח מבונה במיליוני מ"ר

b

שטח קרקע במיליוני מ"ר

c

העמסה על המבונה

d

העמסה על הקרקע

e

היטל על המבונה /₪מ"ר

f

(a * d) / b

היטל על הקרקע /₪מ"ר

g

(a * e) / c

1.03

כביש

מדרכה

כביש +

מדרכה

85.61

56.65

1.03

1.30

65%

35%

142.26

₪ 53.8

₪ 35.6

₪ 89.4

₪ 23.0

₪ 15.2

₪ 38.2

17