הצעת חוק קבוצות רכישה, התשפ"ג-2022

רשומות

הצעות חוק

הממשלה

י"ט בכסלו התשפ"ג

1587

13 בדצמבר 2022

עמוד

הצעת חוק קבוצות רכישה, התשפ"ג-2022 46

מתפרסמת בזה הצעת חוק מטעם הממשלה:

הצעת חוק קבוצות רכישה, התשפ"ג-2022

הצעות חוק הממשלה - ,1587 י"ט בכסלו התשפ"ג, 13.12.2022

פרק א': הגדרות

הגדרות

.1

"אישור אכלוס" - אישור מאת הרשות המאשרת לפי סעיף 157א לחוק התכנון והבנייה;

דברי הסבר

היקף פעילותן של קבוצות רכישה גדל באופן

כללי

משמעותי בשנים האחרונות. ממחקר שערך

משרד המשפטים, עולה כי בשנים 2009 עד 2016 כעשירית

(%9.83) מסך התחלות הבנייה היו של קבוצות רכישה.

הדינים הייחודיים החלים על מוכרי דירות ועניינם

בהגנת הרוכש - חוק המכר (דירות), התשל"ג-,1973

וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),

התשל"ה-,1974 ככלל, אינם חלים, על קבוצות הרכישה,

וזאת מאחר שאין מדובר ברכישת דירה. למעשה, ככלל,

ההתקשרות באמצעות קבוצת רכישה אינה מוסדרת בדין

הישראלי באופן ייחודי.

בשנים האחרונות התפרסמו מקרים שבהם חברי

קבוצות רכישה השקיעו את כספם בקבוצה אך נותרו,

מסיבות שונות, בלא הכסף ובלא יכולת להמשיך את

פעילות הקבוצה במטרה להגיע לבעלות על דירה. מקרים

אלה העלו את הצורך לבחון אם נדרשת הסדרה ייחודית

בהיבטי הגנה על ציבור המתקשרים בסוג זה של עסקאות,

ואם כן, מהי ההסדרה הראויה לכך. כדי לדון בשאלות

אלה, הוקם לפני כמה שנים צוות בין–משרדי בראשות

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי הצוות

כלל נציגים מגופים אלה: משרד המשפטים, משרד האוצר,

משרד הבינוי והשיכון, רשות המסים, הרשות להגנת הצרכן

ובנק ישראל (להלן - הצוות).

כפי שמפורט בדוח שפרסם הצוות ביום כ"ב בכסלו

התשע"ח (10 בדצמבר 2017) באתר משרד המשפטים,

וכפי שיתואר להלן בקצרה, חברי הצוות הגיעו למסקנה

ולפיה בתחום קבוצות הרכישה קיימים כשלים צרכניים

ומשפטיים רבים, ועל כן יש הכרח להסדירו.

ראשית וחשוב מכול נמצא כי קיימת בעיית פערי

מידע בין רוכשי הדירות החברים בקבוצה לבין המארגן.

נמצא כי במקרים רבים המצטרפים לקבוצות רכישה

עושים זאת לאחר שמוצג לפניהם מידע חלקי (לעיתים אף

מטעה), והם אינם מבינים את מהות העסקה ואת עיקרי

משמעויותיה: הם אינם מודעים לכך שמדובר בקבוצת

רכישה ועלולים לסבור בשגגה כי מדובר בעסקה לרכישת

דירה מחברה יזמית, אשר מוסדרת בדין, וגם כאשר הם

מודעים להם שמדובר בקבוצת רכישה, הם אינם יודעים

בעת ההצטרפות, מהם ההבדלים המהותיים בין המסלולים

השונים. רוכשים רבים אינם יודעים ואינם לוקחים בחשבון

את העובדה שבקבוצת רכישה אין גורם שלוקח על עצמו

את ההתחייבויות כלפי המשתתפים. זאת, בשונה מרכישת

דירה מיזם, שבה הוא שנוטל את הסיכון והאחריות. קבוצת

46

רכישה רוכשת בעצמה את המקרקעין ובונה עליהם את

הדירות בבנייה עצמית. אין גורם שמתחייב לכך שהפרויקט

יתממש, מה תהיה עלותו הסופית ומה מועד השלמתו,

אם בכלל. יתרה מזו, על קבוצות רכישה לא חלים הסדרים

חקיקתיים קונקרטיים המגינים על האינטרסים של הרוכשים

ועל כספיהם (כמו חוקי מכר (דירות) השונים, החלים על

רכישת דירה מחברה יזמית).

עוד נמצא במסגרת עבודת הצוות, כי חלק מהסכמי

קבוצות הרכישה כוללים תנאים מקפחים וחד–צדדיים,

אשר מעניקים יתרון למארגן ופועלים לרעת חברי הקבוצה,

תוך פגיעה באינטרס החברים, ותוך חשיפת חברי הקבוצה

לסיכונים בלתי סבירים.

לצד זאת, סברו חברי הצוות כי הצטרפות לקבוצת

רכישה עשויה להעניק לחבריה יתרון כספי, בכך שהמחיר

שישלמו במקרים מסוימים בעבור קבלת הדירה בסופו של

דבר יהיה נמוך מהמחיר שהיו משלמים בעסקת רכישת

דירה מחברה יזמית, בעיקר בשל החיסכון בעלות הרווח

היזמי ובשל ההטבה בהיבט מס. יתרונות נוספים בקבוצת

רכישה על פני רכישת דירה מחברה יזמית, עשויים לכאורה

להיות היכולת לבחור, הגם שבמיעוט המקרים, את השכנים

ואת אופי הפרויקט, וכן היכולת להשפיע על התכנון.

בהתאם לכך, סבר הצוות כי קיימת חשיבות בשוק הדיור

להמשך פעילותן של קבוצות הרכישה, ולפיכך שלל את

האפשרות של מניעה גורפת של פעילות קבוצות הרכישה

או יצירת הסדרה מכבידה יתר על המידה שעלולה להביא

להפסקת קיומו של שוק זה.

מסקנת הצוות הייתה אפוא כי מתקיימת שורת

הצדקות ליצירת הסדר חקיקתי מאוזן בתחום קבוצות

הרכישה, אשר יגן על זכויות משתתפי הקבוצה מצד אחד,

אך לא ישלול את פעילותן של קבוצות הרכישה מצד שני.

בהמשך לכך, המליץ הצוות בדוח על תיקוני החקיקה

הנדרשים כדי ליישם את מסקנות הצוות.

הצעת חוק זו מהווה יישום של המלצות הצוות בדוח

האמור.

הצעת חוק זו פורסמה בעבר בהצעות חוק הממשלה

,1476 מיום י"ח בכסלו התשפ"ב (22 בנובמבר 2021), והיאמתפרסמת כעת בשנית.

פרק א': הגדרות

סעיף 1 מוצע להגדיר, בפרק א' המוצע, את המונחים

השונים שבהם מוצע לעשות שימוש בהוראות

החוק המוצע. בין השאר, מוצע להגדיר "קבוצת רכישה"

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

המקרקעין;52 לחוק המקרקעין;

כהגדרתה בסעיף

בסעיף-52 לחוק

"דירה" - כהגדרתה"דירה"

לחוק התכנון והבנייה;

והבנייה;

בסעיף 145

כמשמעותוהתכנון

בסעיף 145 לחוק

כמשמעותו- היתר

"היתר בנייה"

"היתר בנייה" - היתר

כמשמעותו בסעיף 14;

בסעיף 14;

ארגון" -

כמשמעותו

"הסכם ארגון" - "הסכם

רכישה" - כל אחד מאלה:

אחד מאלה:

לקבוצת

בקשר- כל

רכישה"

"הסכם

"הסכם בקשר לקבוצת

(1) הסכם ארגון; (1)

הסכם ארגון;

(2) הסכם שיתוף;(2)

הסכם שיתוף;

חברבין מבקש או חבר

שנערכה

מבקש או

הרכישה

שנערכה בין

הרכישה לקבוצת

אחרת בקשר

לקבוצת

התחייבות

אחרת בקשר

(3) התחייבות (3)

אחר;מארגן או גורם אחר;

גורםלבין

מארגןאואויות ,

רכישה אחד

יותר, לבין

קבוצת

קבוצת רכישה אחד או

18;כהגדרתו בסעיף 18;

בסעיף -

כהגדרתושיתוף"

"הסכם שיתוף" - "הסכם

שחתם על הסכם שיתוף;

הסכםמישיתוף;

רכישה" -

שחתם על

קבוצת

"חברמי

"חבר קבוצת רכישה" -

המקרקעין, התשכ"ט-19691;

התשכ"ט-19691;

המקרקעין" - חוק

"חוק המקרקעין,

"חוק המקרקעין" - חוק

והבנייה, התשכ"ה-19652;

התשכ"ה-19652;

חוק התכנון

והבנייה,

והבנייה" -

התכנון

התכנון

"חוק- חוק

"חוק התכנון והבנייה"

כמשמעותו בסעיף 2;

בסעיף 2;

כמשמעותורכישה

מארגן קבוצת

רכישה

"מארגן" -

"מארגן" - מארגן קבוצת

להצטרף לקבוצת רכישה;

שמבקשרכישה;

להצטרףמילקבוצת

"מבקש" -

"מבקש" - מי שמבקש

רכישת מקרקעין משותפת

משותפת

לצורך

מקרקעין

בהסכם

רכישת

שהתקשרו

אדם לצורך

בהסכם

שהתקשרובני

רכישה" - קבוצת

"קבוצתבני אדם

"קבוצת רכישה" - קבוצת

מתקיימים לגביה כל אלה:

ואשרכל אלה:

עליהם,לגביה

מתקיימים

ואשרדירות

עליהם,בניית

לשם בניית דירות לשם

זה, ייחשבו מספר בני

לעניין בני

מעשרה; מספר

זה, ייחשבו

יפחת

לעניין

מעשרה; לא

האדם בקבוצה

לא יפחת

בקבוצהבני

האדם מספר

(1) מספר בני (1)

באותה דירה, כאדם אחד;

כאדם אחד;

זכויות

דירה,

באותהבעלי

זכויותלהיות

שמיועדים

אדםבעלי

אדם שמיועדים להיות

(2) הדירות לא יפחת מעשר;

מספרמעשר;

לא יפחת

מספר הדירות(2)

(3) הדירות מיועדות למגורים;

רובלמגורים;

מיועדות

רוב הדירות (3)

רוב הרכוש המשותף

המשותף

משותף -

הרכוש

להירשםרובכבית

משותף -

מיועדות

הדירות כבית

היולהירשם

מיועדות

(4) אם

(4) אם היו הדירות

בסעיף-52כהגדרתם בסעיף 52

משותף"

כהגדרתם

משותף", "רכוש

"ביתמשותף" -

"רכוש

משותף", זה,

אליהן; לעניין

צמוד "בית

צמוד אליהן; לעניין זה,

לחוק המקרקעין; לחוק המקרקעין;

נציגות - כל אחד מאלה:

חברמאלה:

נאמן,אחד

מארגן,- כל

שלנציגות

"קרוב",חבר

"קרוב", של מארגן, נאמן,

גיס,אחות וילדיהם, גיס,

וילדיהם, או

אחות זוגם, אח

בת ובני

אואו

זוגם,בןאח

הורה־הורה,

או בת ובני

הורה,

הורה־הורה, בן

(1) בן זוג, הורה, (1) בן זוג,

או נכדה, לרבות קרוב

קרוב

לרבותנכד

נכדה,חמות,

חותנת, חם,

חותן, נכד או

וילדיהם,חמות,

חותנת, חם,

דודה

חותן,

דוד או

וילדיהם,

גיסה, דוד או דודה גיסה,

(חורג);שהוא שלוב (חורג);

כאמור שהוא שלובכאמור

להיותהעניין, עשוי להיות עניין

נציגות, לפי

העניין, עשוי

או לחבר

לנאמןלפי

נציגות,

שלמארגן,

אדםאו לחבר

לנאמן

שלמארגן, כל

(2) (2) כל אדם

האישי;הכלכלי או האישי;

במצבו הכלכלי או במצבו

אדם משפחתו או אדם

העניין, בן

משפחתו או

נציגות, לפי

העניין, בן

או חבר

נאמןלפי

נציגות,

שמארגן,

תאגיד חבר

שמארגן, נאמן או

(3) (3) תאגיד

(2), הם בעלי עניין בו;

בפסקה בו;

בעלי עניין

כאמור

כאמור בפסקה (2), הם

משפחתו או אדם כאמור

אדםבןכאמור

העניין,

משפחתו או

נציגות, לפי

העניין, בן

לפיאו חבר

נאמן

נציגות,

שמארגן,

גוףחבר

נאמן או

(4) גוף שמארגן, (4)

אחראיםאובו;עובדים אחראים בו;

עובדיםמנהלים

או (2), הם

בפסקה

בפסקה (2), הם מנהלים

1

2

ס"ח התשכ"ט, עמ' .259

ס"ח התשכ"ה, עמ' .307

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

47

"רוב חברי הקבוצה" - חברי קבוצת רכישה שהם בעלי זכויות ברוב הדירות המיועדות להיבנות במקרקעין, לפי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה; לעניין זה, ייחשבו מספר חברי קבוצת רכישה שהם בעלי זכויות באותה דירה, כחבר קבוצת רכישה אחד;

"רכישת מקרקעין" - רכישה של זכות במקרקעין או זכות לגבי מקרקעין;

"השר" - שר המשפטים.

פרק ב': מארגן קבוצת רכישה

מיהו מארגן

.2

חובות מארגן

.3

דיווח לקבוצה

בידי מארגן

.4

(ג) מארגן חב חובת אמון לחברי קבוצת הרכישה, יפעל בתום לב לטובתם, ובכלל זה יימנע מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין התחייבויותיו כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות אחרות שלו או לבין ענייניו האישיים, שלו או של קרוביו.

מארגן ימסור לחברי קבוצת הרכישה, אחת לשישה חודשים ממועד הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה הראשון, דוח המפרט את הפעולות שנעשו לגבי כל ענייני הקבוצה ואת מצב הדברים העדכני שלהם.

פרק ג': תנאים מקדמיים לגיבוש קבוצת רכישה

הגדרות לפרק ג'

.5

בפרק זה -

למארגן קבוצת רכישה ייחשב מי שפועל, דרך עיסוק, לשם אחד מאלה לפחות:

(1) גיבוש קבוצת רכישה;

(2) רכישת מקרקעין בעבור קבוצת רכישה;

(3) קידום בניית דירות בעבור קבוצת רכישה;

(א) מארגן יסייע לקבוצת הרכישה בקידום ענייניה ובקבלת ההחלטות הנדרשות לצורך הגשמת מטרותיה.

(ב) מארגן יפעל בשקידה, במיומנות ובלא התרשלות.

"דוח עלויות" - דוח שהכין שמאי מקרקעין או מהנדס הרשום בפנקס המהנדסים והאדריכלים כהגדרתו בחוק המהנדסים והאדריכלים, התשי"ח-1958,3 הכולל הערכה של כל העלויות שבהן צפוי לשאת כל חבר קבוצת רכישה בעד בניית דירות במקרקעין עד לקבלת אישור אכלוס לגביהן, ובכלל זה -

דברי הסבר

כקבוצת בני אדם שהתקשרו בהסכם לצורך רכישת מקרקעין

משותפת, לשם בניית דירות עליהם, שרובן נועדו למגורים.

עוד מוצע לקבוע כי החוק לא יחול על קבוצה שמספר

חבריה קטן מ–10 חברים. זאת, בשל העובדה כי במקרה

של קבוצה שמונה כה מעט חברים מדובר בעסקה פשוטה,

שמתאפיינת, ככלל, בהתארגנות ספונטנית ועצמאית, לאו

דווקא באמצעות גורם מארגן חיצוני, ככל הנראה בלי

שמתקיימים בה כשלי השוק שתוארו בדוח הצוות לגבי

קבוצות הרכישה שמספר חבריהן גדול יותר.

פרק ב': מארגן קבוצת רכישה

סעיפים מוצע לקבוע כי מארגן קבוצת רכישה ייחשב

2 עד 4 מי שפועל, דרך עיסוק, לשם גיבוש קבוצת

רכישה או לרכישת מקרקעין או קידום בניית

דירות בעבור קבוצת רכישה (סעיף 2). מוצע להטיל על

המארגן חובה לפעול בשקידה, במיומנות ובלא התרשלות,

ולא להעדיף עניין של אדם מסוים על פני טובת כלל

3

48

חברי הקבוצה (סעיף 3). כמו כן מוצע לקבוע כי המארגן

ימסור לחברי הקבוצה, אחת לשישה חודשים החל ממועד

הצטרפותו של חבר ראשון לקבוצת הרכישה, דין וחשבון

המפרט את הפעולות שנעשו ומצב הדברים העדכני לגבי

כל ענייני הקבוצה (סעיף 4). מסירת הדוח תקדם שקיפות

ותאפשר לחברי הקבוצה לפקח על פעילות המארגן

ומצבה של הקבוצה. עוד מוצע לקבוע כי חברי הקבוצה

יהיו רשאים להחליף את המארגן בהחלטה של רוב חברי

הקבוצה, אם מצאו כי אינו פועל בהתאם לחובותיו או כי

הפר את הסכם הארגון, לאחר שישלמו את שכר טרחתו

היחסי (סעיפים 16 ו–17).

פרק ג': תנאים מקדמיים לגיבוש קבוצת רכישה

סעיפים מוצע לקבוע תנאים מקדמיים בנוגע לפרסום,

5 עד 8 שיווק או התקשרות של מארגן בהסכם בקשר

לקבוצת רכישה: תחולתה של תכנית מפורטת

על המקרקעין ועריכת שומת מקרקעין בידי שמאי מקרקעין

ס"ח התשי"ח, עמ' .108

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

(1) עלות הפיתוח והבנייה;

והבנייה;

עלות הפיתוח(1)

(2) המארגן כאמור בסעיף 17;

בסעיף 17;

טרחת

כאמור

המארגןשכר

שכר טרחת (2)

(3) שירותים;עם נותני שירותים;

התקשרויות

נותני

עםשל

עלויות

התקשרויות

עלויות של (3)

(4) אגרות והיטלים מכל סוג;

מכל סוג;

מסים,

והיטלים

מסים, אגרות (4)

הסכם, ושאין אפשרות

אפשרות

ושאיןדין או

הסכם,מכוח

אוכאמור

לבנייה

מכוח דין

הנלווית

כאמור

אחרת

לבנייה

כל עלות

(5) הנלווית

(5) כל עלות אחרת

הרכישה לוותר עליה;

עליה;

קבוצת

לוותר

לחבר

הרכישה

מעשית

מעשית לחבר קבוצת

המאפשרת להוציא היתר

להוציא היתר

המאפשרתוהבנייה,

בחוק התכנון

והבנייה,

כהגדרתה

התכנון

תכנית,

כהגדרתה-בחוק

תכנית, מפורטת"

"תכנית מפורטת" -"תכנית

צורךוהבנייה, בלא צורך

התכנון

חוקבלא

והבנייה,

למגורים, לפי

חוק התכנון

המיועדות

למגורים, לפי

לבניית דירות

המיועדות

בנייה לבניית דירותבנייה

באישורה של תכנית נוספת;

באישורה של תכנית נוספת;

מקרקעין, התשס"א-2001.4

התשס"א-2001.4

בחוק שמאי

מקרקעין,

כהגדרתם

שמאי

מקרקעין" -

כהגדרתם בחוק

מקרקעין",- "שמאי

"שומתמקרקעין"

"שומת מקרקעין", "שמאי

מקדמיים

מקדמיים

ולא

תנאיםרכישה,

לקבוצת

להצטרףולא

אפשרות רכישה,

ישווק לקבוצת

להצטרף

אפשרות או

לא יפרסם

ישווק

כמארגן,

יפרסם או

יפעל אדם

כמארגן, לא

לא

תנאים לא

אדם.

יפעל 6

.6

בנוגע למקרקעין

בנוגע למקרקעין

מסוימים, אלא אם כן -

אם כן -

מקרקעין

מסוימים, אלא

רכישה, לגבי

מקרקעין

לקבוצת

בקשרלגבי

רכישה,

בהסכם

לקבוצת

יתקשר

יתקשר בהסכם בקשר

(1) המקרקעין תכנית מפורטת;

עלמפורטת;

תכנית

המקרקעין חלה

(1) חלה על

(2) בידי שמאי מקרקעין.

מקרקעין.

שמאישנערכה

מקרקעין

שומת בידי

שנערכה

המארגן

מקרקעין

בידיו של

המארגן שומת

(2) בידיו של

שלא

מקרקעין

תכנית

עליהם

תכניתחלה

מקרקעין שלא

חלה עליהם

שלאלגבי

שנכרתו

מקרקעין

שיתוף,

לגבי

הסכם

שנכרתו

ארגון או

שיתוף,

הסכם

(א) הסכם

ארגון או

מקרקעין(א)שלאהסכם .7

.7

חלה עליהם תכנית

חלה עליהם תכנית

בטלים.

מפורטת

בטלים.

מפורטת

מפורטת

מפורטת

עליהם תכנית מפורטת,

מפורטת,

תכניתחלה

מקרקעין שלא

חלה עליהם

לרכישת

הסכםשלא

מקרקעין

רכישה

לרכישת

קבוצת

הסכם

כרתה

רכישה

(ב) כרתה קבוצת (ב)

לדרוש את פירוק השיתוף

התכנית,השיתוף

את פירוק

אושרה

התכנית,לאלדרוש

אושרה כל עוד

מחברילאהקבוצה,

כל עוד

אחד

הקבוצה,

רשאי כל

רשאי כל אחד מחברי

יחולו.המקרקעין לא יחולו.

לאלחוק

37(ב)

המקרקעין

והוראות סעיף

37(ב) לחוק

במקרקעין,

במקרקעין, והוראות סעיף

מקדמיים

שבהן אתנאים

שבהן

העלויות

המשקף

העלויות

מארגן סכום

המשקף את

סכוםלא יציג

רכישה,

מארגן

קבוצת

של יציג

רכישה, לא

או בשיווק

קבוצת

בפרסום

בשיווק של

תנאים בפרסום

מקדמיים או .8

.8

בנוגע לפרסום

בנוגע לפרסום

אלה:

אלה:מבוסס על שני

הסכום

היה שני

מבוסס על

הסכום אם כן

רכישה, אלא

קבוצתכן היה

אלא אם

רכישה,חבר

קבוצת לשאת

העלויותצפוי לשאת חבר צפוי

העלויות

(1)

(2) בידי שמאי מקרקעין;

מקרקעין;

שמאישנערכה

מקרקעין

שומת בידי

(1)שנערכה

שומת מקרקעין

דוח עלויות. (2)

דוח עלויות.

דברי הסבר

(סעיף 6). לעניין תכנית מפורטת, תנאי זה נקבע במטרה

להתמודד עם המקרים כפי שתוארו בדוח הצוות, שבהם

מארגנים משווקים ומגבשים קבוצת רכישה לגבי מקרקעין

שכלל לא קיימת לגביהם תכנית מפורטת, מה שגורם,

במרבית המקרים, לחברי קבוצות הרכישה "להיתקע" במשך

שנים רבות עם מקרקעין שלא ניתן לעשות איתם דבר הלכה

למעשה, בבעלות משותפת שלהם, ולאחר שהשקיעו את

כל הונם ברכישתם. על כן, מוצע לקבוע כי הסכם ארגון

או הסכם שיתוף קיים במקרקעין שלא חלה עליהם תכנית

מפורטת - בטל. נוסף על כך, מוצע גם לקבוע כי אף על

פי שקיימת תכנית מפורטת לגבי המקרקעין מושא הסכם

ההצטרפות לקבוצת הרכישה, חבר קבוצה יוכל לפרק

את הסכם השיתוף עם שאר הקבוצה כאשר טרם אושרה

התכנית, בלי שהוראות לעניין הסכם שיתוף הקבועים בחוק

המקרקעין, התשכ"ט-,1969 יחולו לגביו (סעיף 7).

4

כפי שפורט בדוח הצוות, אומדן העלויות שנמסר

לחברי הקבוצה ומופיע פעמים רבות בפרסומים השונים

מטעם המארגן, הוא לעיתים חסר כל ביסוס מקצועי ואינו

משקף באופן ממשי את העלויות הצפויות. במקרה כזה

חברי הקבוצה יגלו רק בחלוף זמן רב מהצטרפותם לקבוצה

כי הם נדרשים לשלם סכום גבוה בהרבה מהסכום שצוין

כאומדן. בעניין זה מוצע לקבוע כי מארגן לא יוכל לפעול

לארגון קבוצת רכישה, ובכלל זה לא יוכל לפרסם או לשווק

קבוצת רכישה, אם אין ברשותו דוח שמאי מקרקעין שהוכן

לגבי קבוצת הרכישה שהוא מבקש לארגן, וכן דוח עלויות

הכולל הערכה של כל העלויות שבהן צפוי לשאת כל חבר

קבוצת רכישה בעד בניית דירות במקרקעין עד לקבלת

אישור אכלוס לגביהן (סעיף 8). מדובר בדוח שהוכן על

ידי שמאי או מהנדס, הכולל הערכה של כל העלויות

שבהן צפויים לשאת יחידי קבוצת הרכישה בגין רכישת

המקרקעין ובניית הדירות בהם (סעיף 5).

ס"ח התשס"א, עמ' .436

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

49

פרק ד': הצטרפות לקבוצת רכישה

חובת גילוי

בפרסום ובשיווק

.9

מסירת מסמך גילוי

.10

חובת פירוט

במסמך גילוי

.11

טופס מסמך גילוי

.12

מארגן יגלה באופן ברור ובולט, בכל פרסום ובכל שיווק הקשורים לקבוצת הרכישה, את כל אלה:

(1) כי מדובר בהצטרפות לקבוצת רכישה;

(2) כי אין בהתקשרויות במסגרת קבוצת הרכישה כל התחייבות של המארגן או של כל גורם אחר, לכל אחד מאלה:

(א) מסירת דירה;

(ב) מועד מסירת דירה;

(ג) מחיר סופי של דירה;

(3) כי חבר קבוצת רכישה רשאי לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן בהתאם לעילות הביטול בפרק י';

(4) פרטים נוספים שהשר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר הכלכלה, קבע, אם קבע.

מארגן יגלה למבקש, במסמך, את הפרטים המפורטים בסעיף 11 (בפרק זה - מסמך גילוי), וימסור לו אותו זמן סביר לפני קרות אחד מאלה, לפי המוקדם מביניהם:

(1) ההתקשרות הראשונה של המבקש בהסכם בקשר לקבוצת הרכישה;

(2) קבלת תשלום או התחייבות לתשלום מהמבקש הקשורים לקבוצת הרכישה.

במסמך גילוי יפורטו כל אלה, ואלה בלבד:

(1) הפרטים הכלולים בהסכם שיתוף כאמור בסעיף 19(1) עד (8);

(2) הפרטים הכלולים בהסכם שיתוף לעניין חברי קבוצה נוספים כאמור בסעיף 20(א)(1) עד (3);

(3) פרטים נוספים שהשר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר הכלכלה, קבע, אם קבע.

השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ושר הכלכלה, רשאי לקבוע טופס למסמך גילוי לפי פרק זה.

דברי הסבר

פרק ד': הצטרפות לקבוצת רכישה

סעיפים מוצע לקבוע הוראות שעניינן חובות גילוי

9 עד 12 בשיווק. כדי להתמודד עם התופעה שתוארה

בדוח הצוות, ולפיה הצטרפות לקבוצות רכישה

נעשית לעיתים לאחר הצגת מידע חלקי ולעיתים מטעה

מצד המארגן והמצטרפים אינם מבינים את מהות העסקה

ועיקרי משמעויותיה, מוצע לקבוע חובות גילוי שיחולו

על המארגן, בפרסומת ובשיווק קבוצת הרכישה (סעיף

9). חובות הגילוי יכללו, בין השאר, מידע על מהותה של

קבוצת הרכישה ואופי העסקה שנעשית במסגרתה, וגם

חובת הבהרה כי אין בהתקשרות במסגרת זו כל התחייבות

של המארגן או גורם אחר למסירת דירה, למחיר סופי של

דירה או למועד מסירת דירה. כמו כן, חובות הגילוי יחולו

בנוגע לאפשרותו לבטל את התחייבויותיו בהתאם לעילות

הביטול בחוק.

50

בהמשך לאמור, מוצע לקבוע כי מארגן ימסור למי

שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה מסמך גילוי זמן סביר

לפני כל התקשרות בהסכם בקשר לקבוצת הרכישה (סעיף

10). במסמך זה יופיע כל המידע המהותי הנוגע לעסקה,

כפי שמופיע בהסכם השיתוף (סעיף 11). במסגרת זו יחויב

המארגן למסור למי שמבקש להצטרף לקבוצת רכישה מידע

על המקרקעין שלגביהם מתארגנת הקבוצה, לוחות זמנים

משוערים (אם הם קיימים), פירוט מספר החברים בקבוצה,

פירוט מספר הדירות שניתן להקים על המקרקעין לפי

התכנית החלה עליהם, אופן חלוקת הדירות בקבוצה, אופן

חלוקת הדירות בקבוצה שמספר חבריה עולה על מספר

הדירות שניתן להקים לפי התכנית, והוראות נוספות כפי

שיקבע שר המשפטים (להלן - השר). כמו כן, מוצע להסמיך

את השר לקבוע טופס למסמך גילוי כאמור (סעיף 12).

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

רכישהדמי

לקבוצת הגבלת

או בעד

הצטרפותו או בעד

לקבוצת רכישה

תשלום בעד

הצטרפותו

ממבקש

יגבה בעד

תשלום

ממבקש לא

יגבה מארגן

לא (א)

הגבלת (א)

דמי מארגן .13

.13

הצטרפות

הצטרפות

אליה (בסעיף זה - דמי

להצטרף- דמי

(בסעיף זה

הזכות

אליה

להצטרףאת

הזכותמסוימת

לתקופה

מסוימתלואת

לתקופהלשמור

התחייבותו

התחייבותו לשמור לו

הבינויבהסכמת שר הבינוי

שיקבע השר,

בהסכמת שר

השיעור

השר,

שיקבעעל

הסכום או

השיעור

העולה על

בסכום או על

הצטרפות),הסכום

הצטרפות), בסכום העולה על

והשיכון ושר האוצר.

והשיכון ושר האוצר.

מרביים הצטרפות מרביים

יקבע דמי

הצטרפות

דמי האוצר,

יקבע ושר

והשיכון

האוצר,

הבינוי

והשיכוןשרושר

בהסכמת

הבינוי

(ב) שרהשר,

(ב) השר, בהסכמת

באורכהבין השאר, באורכה

בהתחשב,

השאר,

לעשות כן,

בהתחשב, בין

ורשאי הוא

לעשות כן,

הוא שונים,

בשיעורים

או ורשאי

שונים,

בסכומים

בסכומים או בשיעורים

הזכות להצטרף לקבוצה.

לקבוצה.

להצטרףאת

הזכות למבקש

אתלשמור

המארגן

למבקש

התחייב

שלגביהלשמור

התקופההמארגן

שלהתחייב

של התקופה שלגביה

פרק ה': הסכם ארגון

פרק ה': הסכם ארגון

הסכם ארגון

רכישה לבין

לביןקבוצת

רכישהחבר

מבקש או

קבוצת

שנכרת בין

הסכם או חבר

בין-מבקש

ארגון"

שנכרת

"הסכם

בסימן -זה,הסכם

"הסכם ארגון"

זה,.1 (א)

הסכם (א)

ארגון בסימן 4

.14

מארגן.

מארגן.

רכישה, אחד או יותר,

יותר,

קבוצת

אחד או

רכישה,חבר

חד־צדדית של

חבר קבוצת

התחייבות

חד־צדדית של

התחייבותארגון גם

יראו כהסכם

ארגון גם

(ב) יראו כהסכם (ב)

שיתוף. אגב הסכם שיתוף.

הסכםשניתנה

אגבכאמור

התחייבות

וכן שניתנה

כאמור

טרחתו

התחייבות

לתשלום שכר

טרחתו וכן

מארגן

שכר

כלפי

כלפי מארגן לתשלום

האלה:את הפרטים האלה:

הפרטיםהשאר,

ארגון, בין

בהסכםאת

ארגון, בין השאר,

מארגן יכלול

בהסכם

יכלול (א)

חובת (א)

פירוט מארגן .15

.15

בהסכם ארגון

(1) ופרטי ההתקשרות עימו;

המארגן עימו;

ההתקשרות

ופרטיזהות

זהות המארגן (1)

חובת פירוט

בהסכם ארגון

לקבוצתזההרכישה, ובכלל זה

להעניק ובכלל

מתחייבהרכישה,

שהמארגןלקבוצת

מתחייב להעניק

השירותים

שהמארגן

השירותים פירוט

(2) (2) פירוט

יותר;לשלב מוקדם יותר;

מוקדםאו עד

הדירות

לשלב

בניית

שלעד

להשלמה או

בניית הדירות

יינתנו עד

להשלמה של

אם הם יינתנו עד אם הם

(ב)

(3) לפי הוראות סעיף 17;

יפורט17;

הוראות סעיף

המארגן, אשר

יפורט לפי

אשרטרחת

המארגן,שכר

שכר טרחת (3)

(4) חברים בקבוצת הרכישה.

הרכישה.

קרובו

בקבוצת

המארגן או

אםחברים

קרובו

פירוט

המארגן או

פירוט אם (4)

בטל.סעיף קטן (א) - בטל.

הנדרשים-לפי

סעיף קטן (א)

הפרטים

הנדרשים לפי

שאינו כולל את

הפרטים

ארגון

הסכם את

שאינו כולל

הסכם ארגון (ב)

הסכםעד 12

ביטול,3 ,4 9

סעיפים

להוראות 12

בניגוד,3 ,4 9 עד

פעלסעיפים

להוראות

כי מארגן

בניגוד

רכישה

קבוצתפעל

חברימארגן

רכישה כי

קבוצת מצאו

חברי (א)

ביטול (א)

הסכם מצאו .16

.16

ארגון בידי קבוצת

ארגון בידי קבוצת

הארגון עימו.

עימו.הסכם

לבטל את

הארגון

הקבוצה,

את הסכם

רוב חברי

הקבוצה, לבטל

בהחלטה של

רוב חברי

הקבוצה,

רשאית של

הקבוצה,,31בהחלטה

או

רכישה או ,31 רשאית

רכישה

(ב) יסודית של הסכם הארגון.

הפרההארגון.

(א)הסכם

קטןשל

יסודית

בסעיף

הפרה

כאמור

מארגן (א)

בסעיף קטן

בהפרת

כאמור

מארגןיראו

יראו בהפרת (ב)

סכום טרחת

מתוך שכר

סופי הידוע

כשיעורהידוע

סכום סופי

סופי או

כסכוםמתוך

כשיעור

טרחתו

סופי או

כסכוםשכר

יקבע את

טרחתו

המארגן

את שכר

יקבע(א)

שכר (א)

טרחת המארגן.17

.17

המארגן

המארגן

כריתת הסכם הארגון.

הארגון.

במועד

במועד כריתת הסכם

דברי הסבר

סעיף 13 מוצע לקבוע הוראה שעניינה הגבלת דמי

הצטרפות. מוצע להסמיך את השר להגביל

בתקנות את דמי הצטרפות שניתן לגבות ממי שמבקש

להצטרף לקבוצה. זאת לנוכח הנוהג הקיים של חתימה על

"בקשה להצטרפות לקבוצת רכישה", שבחלק מהמקרים

כולל דרישת תשלום של עשרות אלפי שקלים, אשר לעיתים

לא יוחזרו למבקש אף אם לא הצטרף לקבוצה בסופו של

דבר וגם כאשר הדבר אינו תלוי בו. דמי ההצטרפות ייקבעו

בהתחשבות באורכה של התקופה שלגביה התחייב המארגן

לשמור למבקש את הזכות להצטרף לקבוצה.

פרק ה': הסכם ארגון

סעיפים מוצע לקבוע כי בהסכם הארגון שנכרת בין

14 ו–15 חברי קבוצת הרכישה לבין מארגן, יצוינו זהות

המארגן ופרטי ההתקשרות עימו ושלבי העסקה

שלגביהם מתחייב המארגן לתת את שירותיו לקבוצה. כמו

כן, מוצע לראות גם בהתחייבות חד–צדדית מצד מצטרפים

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

לקבוצות רכישה, לרבות כזו שנאמרה במסגרת הסכם

שיתוף, כהסכם ארגון לעניין תשלום שכר טרחה למארגן.

סעיף 16 מוצע לקבוע הוראה לעניין ביטול הסכם ארגון

בידי קבוצת רכישה. מוצע לקבוע כי חברי

קבוצת רכישה יכולים לבטל את הסכם הארגון בהחלטה

של רוב חברי הקבוצה, אם המארגן פעל בניגוד לחובותיו

לפי סעיפים 3 ו–4 (חובות אמון ודיווח לחברי הקבוצה), לפי

סעיפים 9 עד 12 (חובות גילוי) או לפי סעיף 31 (חובת מינוי נאמן כדין). עוד מוצע לראות בהפרות אלה כהפרה יסודית של ההסכם, או אז יחולו הוראותיו של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-.1970 סעיף 17 מוצע לקבוע הוראה לעניין שכר טרחת המארגן.

כפי שנאמר בדוח הצוות, ברבים מהסכמי

השיתוף של קבוצות רכישה נקבע שכר הטרחה של המארגן

כאחוז מסוים מתוך סך העלויות הסופי של הפרויקט.

בנסיבות אלה המארגן מצוי בניגוד עניינים, מכיוון שיש

51

(ב) שכר הטרחה ישולם בשיעורים בהתחשב, בין השאר, בהתקדמות רכישת המקרקעין ובניית הדירות בהם, כפי שיקבע השר, בהסכמת שר הבינוי והשיכון ובהתייעצות עם שר האוצר; בתקנות כאמור יקבע השר, בין השאר, את שיעור שכר הטרחה שישולם למארגן רק לאחר השלמת התחייבויותיו כלפי הקבוצה.

פרק ו': הסכם שיתוף

הגדרות לפרק ו'

.18

תוכנו של הסכם

שיתוף

.19

בפרק זה -

"הדירות שניתן להקים במקרקעין" - הדירות שניתן לקבל היתר בנייה להקמתן, בלא צורך בהחלטת מוסד תכנון שאינו רשות רישוי;

"חבר קבוצה נוסף" - חבר קבוצת רכישה, שההיתר לבניית דירה בעבורו מותנה באישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי והאישור טרם ניתן;

"הסכם שיתוף" - הסכם שנכרת בין חברי קבוצת רכישה, שעניינו, בין השאר, קביעת החובות והזכויות של חברי קבוצת רכישה, בינם לבין עצמם, בקשר לרכישת מקרקעין ובניית דירות בהם.

בהסכם שיתוף יפורטו, בין השאר, כל אלה:

(1) מידע על המקרקעין המיועדים לרכישה בידי קבוצת הרכישה, ובכלל זה מיקומם, מצבם התכנוני וזהות בעליהם;

(2) אם נכרת הסכם בקשר למקרקעין בין המארגן לבין בעל המקרקעין או אם רכישת המקרקעין בידי קבוצת הרכישה מותנית בתנאים או בזכייה במכרז;

(3) מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין;

(4) הליכי תכנון או הרישוי שבכוונת המארגן ליזום במטרה להגדיל את מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין, ואם הם עשויים להשפיע על אומדן העלויות או על לוחות הזמנים;

דברי הסבר

לו אינטרס שהעלויות יגדלו, וזאת כמובן בניגוד מוחלט

לאינטרס של חברי הקבוצה. כמו כן בחלק מקבוצות

הרכישה, הוראות הסכם השיתוף קובעות כי שכרו של

המארגן ישולם לו בשלב מוקדם יחסית של הפרויקט ובלא

קשר להתקדמות הפרויקט ושלביו. כך, גם במקרה שבו

הפרויקט אינו מתקדם כלל, גם אם הדבר תלוי במארגן ונתון

לשליטתו, הוא יוכל לגבות את שכרו מהקבוצה בלי שיהיה

לו אינטרס לקדם את ההליכים ולסיים את הפרויקט בתוך

זמן סביר. לנוכח האמור, מוצע לקבוע כי שכר הטרחה ייקבע

כסכום סופי ובלתי תלוי בתשלום שאינו סופי או אינו ידוע

במועד כריתת הסכם הארגון, וכן כי ישולם בשיעור כפי

שיקבע השר.

פרק ו': הסכם שיתוף

סעיפים מוצע לקבוע הוראות לעניין הסכם שיתוף. מוצע

18 עד 21 להגדיר הסכם שיתוף כהסכם שנכרת בין חברי

קבוצת רכישה, שעניינו, בין השאר, קביעת

החובות והזכויות של חברי קבוצת רכישה, בינם לבין

עצמם, בקשר לרכישת מקרקעין ובניית דירות בהם (סעיף

18). בשל חשיבותו של הסכם השיתוף, מוצע לפרט בו

פרטים מהותיים, ובהם: מידע על המקרקעין ומידע על

52

אודות כריתת הסכם בקשר למקרקעין, מידע על מספר

הדירות שניתן להקים, הליכי תכנון מתוכננים, מספר חברי

קבוצת הרכישה ודרך חלוקת הדירות ביניהם, לוח זמנים

אם קיים, זהות הנאמן וכל פרט אחר שקבע השר (סעיף 19).

כמו כן, מוצע לקבוע חובת פירוט נוספת וייחודית לעניין

חברי קבוצה נוספים, שההיתר לבניית דירה בעבורם מותנה

באישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי והאישור טרם

ניתן. זאת, כדי להבטיח הגנה ושקיפות לחברי הקבוצה

הנוספים. הפרטים שיש לכלול לגבי חברי הקבוצה הנוספים

הם: הליכי התכנון או הרישוי הנדרשים או המתקיימים

להגדלת מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין, ציון

העובדה כי אין ודאות שההליכים האמורים יאושרו בידי

מוסדות התכנון, סדר הקדימויות של כל אחד מחברי

הקבוצה הנוספים, וכן פרטים נוספים שקבע השר ככל

שנקבעו (סעיף 20). זאת ועוד, במקרים שבהם המארגן

מכתיב את תנאי הסכם השיתוף על ידי התניית הצטרפות

להסכם הארגון בהצטרפות להסכם שיתוף בתנאים שקבע,

מוצע לקבוע כי הסכם הארגון בטל. זאת, כדי לתמרץ את

המארגן להביא לכדי הסכם שיתוף כדין (סעיף 21).

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

(5) חברי קבוצת הרכישה;

הרכישה;

קבוצת מספר

מספר חברי (5)

(6) חברי קבוצת הרכישה;

הרכישה;

הדירות בין

חלוקתקבוצת

בין חברי

הדירותדרך

דרך חלוקת (6)

בהםבניית הדירות בהם

להתקדמות

המקרקעין, הדירות

להתקדמות בניית

המקרקעין,לרכישת

זמנים משוער

לרכישת

קיים לוח

משוער

זמניםאם

(7) אם קיים לוח (7)

פירוטו;ואם קיים - פירוטו;

אכלוס-לגביהן,

ואם קיים

אישור

לגביהן,

לקבלת

אכלוס

או לקבלת אישור או

(8) ופרטי ההתקשרות עימו;

,31 עימו;

ההתקשרות

כאמור בסעיף

הנאמןופרטי

בסעיף ,31

כאמורזהות

זהות הנאמן (8)

(9) שהשר קבע, אם קבע.

קבע.

נוספים

קבע, אם

פרטים

פרטים נוספים(9)שהשר

להקים חובת

חובת פירוט

פירוטיפורטו

במקרקעין,

שניתן יפורטו

במקרקעין,

הדירות

להקים

מספר

שניתן

הרכישה על

מספר הדירות

חבריעלקבוצת

הרכישה

קבוצתמספר

חברי עלה

עלה מספר .20

.20

בהסכם שיתוף

בהסכם שיתוף

אלה:

כל

,19

בסעיף

אלה:

האמור

כל

על

,19

נוסף

בסעיף

השיתוף,

האמור

בהסכם

על

נוסף

השיתוף,

בהסכם

לעניין חברי

לעניין חברי

נוספים

קבוצה

שניתן

הדירות

שניתןמספר

להגדלת

הדירות

המתקיימים

להגדלת מספר

הנדרשים או

המתקיימים

הרישוי

אואו

הנדרשים

הליכי התכנון

או הרישוי

נוספיםהליכי התכנון(1)

קבוצה (1)

להקים במקרקעין; להקים במקרקעין;

(2) בידי מוסדות התכנון;

התכנון;

יאושרו

מוסדות

האמורים

שההליכיםבידי

האמורים יאושרו

אין ודאות

שההליכים

העובדה כי

ודאות

(2) איןציון

ציון העובדה כי

לצורך קביעת זכאותם

זכאותם

הנוספים,

הקבוצהקביעת

הנוספים, לצורך

אחד מחברי

הקבוצה

מחברישל כל

הקדימויות

כל אחד

(3) שלסדר

(3) סדר הקדימויות

מספר הדירות כאמור;

כאמור;

להגדלת

הדירות

הבקשה

תאושרמספר

להגדלת

הבקשהאם

לדירה אם תאושר לדירה

(4) שהשר קבע, אם קבע.

קבע.

נוספים

קבע, אם

פרטים

פרטים נוספים(4)שהשר

התניית הסכם

המארגן כי

שיתוף, ידאג

המארגן כי

להסכם

ידאג

בהצטרפות

להסכם שיתוף,

להסכם ארגון

בהצטרפות

הצטרפות

להסכם ארגון

התנה מארגן

הצטרפות

התנייתהתנה

הסכם מארגן.21

.21

ארגון בהצטרפות

ארגון בהצטרפות

עשה כן,

לא

ו־20;

19

כן,

בסעיפים

עשה

לא

המופיעים

ו־20;

19

בסעיפים

הפרטים

המופיעים

את

יכלול

הפרטים

השיתוף

את

הסכם

יכלול

של

השיתוף

תוכנו

הסכם

של

תוכנו

להסכם שיתוף

להסכם שיתוף

הסכם הארגון בטל.הסכם הארגון בטל.

רכישהחברי קבוצת רכישה

קבוצתנציגות

פר ז':

פרק ז': נציגות חברי

קבוצת

הנוגע

נציגותבכל

שתייצגה

הנוגע

בכלכדי

חבריה,

שתייצגה

כדי מקרב

נציגות

חבריה,

למנות

מקרב

רשאית

נציגות

רכישה

למנות

קבוצת

רכישה(א)רשאית

נציגות (א)

קבוצתקבוצת .22

.22

הרכישה

הרכישה

כפי וכל עניין אחר כפי

הדירות

בנייתאחר

המקרקעין, עניין

לרכישתהדירות וכל

המקרקעין, בניית

לרכישת הקשורים

המשותפים

הקשורים

לענייניה

לענייניה המשותפים

נציגות).(בחוק זה - נציגות).

בהסכם -השיתוף

(בחוק זה

שנקבע

שנקבע בהסכם השיתוף

(ב) הקבוצה. רוב חברי הקבוצה.

בהחלטה של

הנציגותחברי

את של רוב

בהחלטה

להחליף

הנציגות

אתרשאית

רכישה

להחליף

קבוצת

קבוצת רכישה(ב)רשאית

אמון

חובת אמון

לטובתם,

חובתלב

לטובתם,בתום

הרכישה, יפעלו

קבוצתבתום לב

לחברייפעלו

הרכישה,

קבוצתאמון

לחברי חובת

הנציגות חבים

חובת אמון

חברי

הנציגות.2 חבים

חברי

3

.23

התחייבויותיהם כלפי חברי

התחייבויותיהםביןכלפי חברי

בה ניגוד עניינים

שישבין

עניינים

פעולה

מכלניגוד

יימנעו בה

פעולה שיש

ובכלל זה

ובכלל זה יימנעו מכל

ענייניהם האישיים, שלהם

האישיים, שלהם

שלהם או לבין

ענייניהם

אחרות

התחייבויות לבין

אחרות שלהם או

הרכישה לבין

התחייבויות

קבוצת

קבוצת הרכישה לבין

או של קרוביהם. או של קרוביהם.

רכישהכספי קבוצת רכישה

קבוצת ניהול

פרק ח': ניהול כספיפרק ח':

נאמנות א': חשבון נאמנות

סימן א': חשבון סימן

כאמורקבלת

טרחתו איסור

בסעיף .17

בסעיף .17

כאמור שכר

הרכישה, למעט

שכר טרחתו

לקבוצת

בקשרלמעט

הרכישה,

תשלום

לקבוצת

מארגן כל

יקבלבקשר

תשלום

מארגן.2 כל לא

איסור לא

קבלתיקבל 4

.24

תשלומים

תשלומים

דברי הסבר

פרק ז': נציגות חברי קבוצה

סעיפים מוצע לקבוע הוראות לעניין נציגות חברי קבוצת

22 ו–23 רכישה. מוצע לקבוע כי הקבוצה רשאית למנות

נציגות מקרב חבריה, כדי שתייצגה בין השאר

בכל הנוגע לענייניה המשותפים בקשר לרכישת המקרקעין

ובניית הדירות, וכן לקבוע כי ניתן להחליף את הנציגות

בהחלטה של רוב מבין חברי הקבוצה (סעיף 22). כמו כן

מוצע להטיל על הנציגות חובת אמון כלפי חברי קבוצת

הרכישה (סעיף 23).

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

פרק ח': ניהול כספי קבוצת רכישה

סימן א': חשבון נאמנות

סעיפים מוצע לקבוע הוראות לעניין ניהול כספי קבוצת

24 עד 35 הרכישה. במטרה למזער את הסיכון להתרחשות

מצבים שבהם חברי הקבוצה מעבירים את כספם

למארגן לצורך רכישת המקרקעין והוא משתמש בהם

בפועל למטרות שונות שאינן הרכישה, באופן שמעמיד את

חברי הקבוצה בסיכון של אובדן כספם, בלא זכויות כלשהן

53

פתיחת חשבון

נאמנות

.25

מסירת פירוט

תשלומים לנאמן

.26

מארגן ימסור לנאמן, זמן סביר לאחר מינויו כאמור בסעיפים 31 ו–,32 את פירוט התשלומים ומועדי התשלומים שנדרש כל חבר קבוצת רכישה וכל חבר קבוצה נוסף לשלם לפי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה, ויעדכן את הפירוט במידת הצורך.

הפקדת תשלומים

בחשבון הנאמנות

.27

(א) מארגן יוודא כי כל תשלום המשולם, לפי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה, בידי מבקש, חבר קבוצת רכישה או חבר קבוצה נוסף, יופקד במישרין בידי אותו מבקש, חבר קבוצה או חבר קבוצה נוסף, בחשבון הנאמנות או בחשבון הנאמנות הנוסף, לפי העניין.

(א) מארגן יפתח חשבון נאמנות נפרד המיועד אך ורק לטובת קבוצת הרכישה (בסימן זה - חשבון נאמנות).

(ב) היה בקבוצת רכישה חבר קבוצה נוסף כהגדרתו בפרק ו' (בסימן זה - חבר קבוצה נוסף), אחד או יותר - יפתח המארגן חשבון נאמנות נפרד המיועד אך ורק לטובתם (בסימן זה - חשבון נאמנות נוסף).

(ג) חשבון הנאמנות וחשבון הנאמנות הנוסף ינוהלו בידי נאמן שמונה לפי סעיפים 31 ו–.32

(ב) על אף האמור בסעיף קטן (א), השר רשאי לקבוע נסיבות שבהן לא תחול חובה להפקיד את כספי חברי קבוצת הרכישה בחשבון נאמנות או בחשבון נאמנות נוסף, אם מצא כי ישנה דרך אחרת לניהול הכספים, המבטיחה שהשימוש בהם ייעשה לטובת קידום ענייניה של אותה קבוצת רכישה בלבד.

דברי הסבר

במקרקעין, מוצע לקבוע כי לא יקבל מארגן כל תשלום

בקשר לקבוצת הרכישה, למעט שכר טרחתו (סעיף 24), וכי

כל תשלומי חברי הקבוצה יופקדו ישירות לחשבון נאמנות

לטובתם, אשר ינוהל בידי נאמן ויהיה נפרד וייעודי בעבור

מטרותיה של אותה קבוצה (סעיף 25(א)). עוד מוצע לקבוע

כי הנאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון הנאמנות אלא

לצורך רכישת המקרקעין ובניית הדירות בעבור קבוצת

הרכישה וכן לצורך תשלומים אחרים הנלווים למטרות אלה

(סעיף 29(א)).

במקרה של קבוצה שמספר חבריה עולה על מספר

הדירות שניתן להקים לפי התכנית המפורטת החלה על

המקרקעין, מוצע לקבוע כי כספי חברי הקבוצה הנוספים

שבמועד הצטרפותם לקבוצה לא ניתן להקים את דירותיהם

על פי התכנית כאמור, ינוהלו בחשבון נאמנות נפרד משל

שאר חברי הקבוצה (סעיף 25(ב)). כמו כן, מוצע לקבוע כי

הנאמן לא יאפשר הוצאת כספים מחשבון הנאמנות הנפרד

אלא לצורך מימון הפעולות התכנוניות הנדרשות לצורך

הגדלת מספר יחידות הדיור שניתן להקים על המקרקעין

(סעיף 29(ב)). זאת, כדי למנוע מצב שבו החברים שהקמת

דירותיהם נתונה בספק, מממנים את הקמת דירותיהם של

חברי הקבוצה האחרים. יובהר, כי מרגע שאושרה לחבר

הקבוצה הנוסף הקמת דירה נוספת בידי מוסד התכנון, הוא

הופך להיות חבר קבוצה, ומאותו הרגע הוא מפקיד את

תשלומיו ישירות לחשבון הנאמנות של קבוצת הרכישה.

54

עוד מוצע לקבוע כי הוראה בהסכם בקשר לקבוצת

רכישה המאפשרת הוצאת כספים מחשבון נאמנות או

מחשבון נאמנות נוסף למטרה אחרת מהמותרת כמפורט

מעלה - בטלה (סעיף 29(ג)).

בהמשך לאמור מוצע לקבוע כי מארגן ימסור לנאמן

פירוט של התשלומים הצפויים להתקבל מאת יחידי קבוצת

הרכישה על פי כל הסכם בקשר לקבוצת הרכישה (סעיף 26).

עוד מוצע לקבוע כי מארגן יוודא כי כל תשלום המשולם

בקשר לקבוצת הרכישה יופקד במישרין בידי המשלם

לחשבון הנאמנות (סעיף 27(א)). לצד זאת, מוצע להסמיך

את השר לקבוע נסיבות שבהן לא תחול חובה להפקיד את

כספי חברי קבוצת הרכישה בחשבון הנאמנות, אם מצא

כי ישנה דרך אחרת לניהול הכספים, המבטיחה שהשימוש

בהם ייעשה לטובת קידום ענייניה של אותה קבוצת רכישה

בלבד (סעיף 27(ב)).

בהמשך להפקדות ולמסירת הפרטים על ידי המארגן,

מוצע לקבוע כי הנאמן יעקוב אחר התאמתם של סכומי

ההפקדות בחשבון הנאמנות לפירוט התשלומים כאמור

(סעיף 28(א)). במקרה שבו מצא הנאמן כי סכומי ההפקדות

בחשבון אינם תואמים לפירוט התשלומים, מוצע לקבוע

כי ידווח על כך כפעולה חריגה בחשבון (סעיף 28(ב)). על

פעולה חריגה כאמור נדרש הנאמן לדווח לחברי הקבוצה

מייד עם היוודע לנאמן עליה, כמוצע בסעיף 30(ב).

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

אחר הפקדת

ובחשבון מעקב

אחר הפקדת

הנוסף,

הנאמנות

ההפקדותובחשבון הנאמנות הנוסף,

סכומי הנאמנות

אחרבחשבון

ההפקדות

הנאמן יעקוב

אחר סכומי

יעקוב (א)

מעקב (א)

הנאמן .28

.28

תשלומים בחשבון

תשלומים בחשבון

.26

בסעיף

כאמור

המארגן

.26

בסעיף

לו

שמסר

כאמור

התשלומים

המארגן

לו

לפירוט

שמסר

התשלומים

התאמתם

את

לפירוט

ויוודא

התאמתם

את

ויוודא

הנאמנות

הנאמנות

לפירוט התשלומים, ידווח

התשלומים, ידווח

אינם תואמים

לפירוט

בחשבון

תואמים

ההפקדות

סכומי אינם

בחשבון

ההפקדותכי

מצא הנאמן

(ב) מצא הנאמן כי(ב)סכומי

בחשבון לפי סעיף 30(ב).

חריגה30(ב).

לפי סעיף

כפעולה

בחשבון

חריגה כך

על כך כפעולה על

כספים

הוצאת

רכישת

מימון

לצורך

רכישת

מימון אלא

נאמנות

לצורך

מחשבון

כספים אלא

הוצאתנאמנות

מחשבון

יאפשר

הוצאתלאכספים

יאפשר נאמן

לא.2 (א)

הוצאת(א)

כספיםנאמן 9

.29

מחשבון נאמנות

מחשבון נאמנות

התשלומים הנלווים למטרות

הנלווים למטרות

התשלומים ולצורך

קבוצת הרכישה

ולצורך

בעבור

הרכישה

הדירות

קבוצת

ובניית

בעבור

המקרקעין

המקרקעין ובניית הדירות

אלה.

אלה.

לצורך מימון הפעולות

הפעולות

נוסף אלא

מימון

נאמנות

מחשבוןלצורך

נוסף אלא

כספים

נאמנות

הוצאת

מחשבון

יאפשר

כספים

נאמן לא

(ב) הוצאת

(ב) נאמן לא יאפשר

להקים על המקרקעין,

המקרקעין,

על שניתן

הדירות

להקים

מספר

שניתן

הגדלת

הדירות

לצורך

מספר

הנדרשות

התכנוניות הגדלת

התכנוניות הנדרשות לצורך

ותשלומים נלווים למטרה זו.

ותשלומים נלווים למטרה זו.

כספים מחשבון נאמנות

נאמנות

הוצאת

מחשבון

המאפשרת

הוצאת כספים

לקבוצת רכישה

המאפשרת

בקשר

רכישה

בהסכם

לקבוצת

הוראה

(ג) הוראה בהסכם(ג)בקשר

קטנים (א) ו–(ב) - בטלה.

בסעיפיםבטלה.

(א) ו–(ב) -

מנויה

קטנים

שאינה

בסעיפים

למטרה

מנויה

שאינהנוסף

נאמנות

למטרה

מחשבון

או מחשבון נאמנותאונוסף

לקבוצה

דיווח

חשבון

פתיחת

ממועד

חשבון

חודשים

פתיחת

לשישה

אחתממועד

חודשים

רכישה,

לשישה

קבוצת

אחת

לחברי

רכישה,

ימסור

קבוצת

לחברי נאמן

ימסור (א)

דיווח (א)

לקבוצהנאמן .30

.30

בידי נאמן

בידי נאמן

ענייני הקבוצה ואת מצב

ואת מצב

לגבי כל

הקבוצה

בחשבון

ענייני

שנעשו

לגבי כל

הפעולות

אתבחשבון

שנעשו

המפרט

הפעולות

הנאמנות, דוח

הנאמנות, דוח המפרט את

הדברים העדכני שלהם.

הדברים העדכני שלהם.

חריגה בחשבון הנאמנות

הנאמנות

פעילות

בחשבון

חריגה על

הרכישה מידע

על פעילות

קבוצת

לחברימידע

הרכישה

ימסור

קבוצת

לחברי נאמן

(ב) נאמן ימסור (ב)

ובניית הדירות, מייד

מייד

המקרקעין

רכישתהדירות,

את ובניית

המקרקעין

רכישתלהשלים

הקבוצה

ביכולתאת

לפגועלהשלים

הקבוצה

שעלולה

שעלולה לפגוע ביכולת

קיומהר. של פעילות כאמור.

על כאמו

פעילות

שנודע

לאחרשל

לאחר שנודע על קיומה

סימן ב': הנאמן

סימן ב': הנאמן

נאמן

הרכישה מינוי

הנאמנות

בחשבון

קבוצתהנאמנות

בחשבון

כספי

הרכישה

קבוצתלניהול

כספיכנאמן

שישמש

לניהול

כנאמןאדם

שישמש ימנה

אדם מארגן

ימנה (א)

מינוי (א)

נאמן מארגן .31

.31

הנוסף.25כהגדרתם בסעיף .25

הנאמנותבסעיף

כהגדרתם

ובחשבון

ובחשבון הנאמנות הנוסף

(ב) מארגן לא ימנה לנאמן -

(ב)לנאמן -

מארגן לא ימנה

אדםעצם מינויו של אדם

למארגן;

מינויו של

עצםעסקית

אישית או

זיקהלמארגן;

עסקית

לקרובו

אישית או

שיש לו או

מי זיקה

לקרובו

(1) מי שיש לו או(1)

למארגן;עסקית שלו למארגן;

אישית או

כזיקהשלו

ייחשבעסקית

אישית או

מארגן, לא

בידיכזיקה

ייחשב

לנאמן,

לנאמן, בידי מארגן, לא

של ניגוד עניינים בין

במצב בין

בעקיפין,עניינים

במצבאושל ניגוד

במישרין

בעקיפין,

להימצא,

במישרין או

מי שעלול

להימצא,

(2) מי שעלול (2)

שלו.או תפקיד אחר שלו.

אחרשלו

אישי

תפקיד

או עניין

שלולבין

כנאמן

תפקידואישי

תפקידו כנאמן לבין עניין

החלפת נאמן

בהחלטה

לפי סעיף ,31

בהחלטה

שמינה,31המארגן

לפי סעיף

הנאמן

המארגן

להחליף את

הנאמן שמינה

אתרשאית

הרכישה

להחליף

קבוצת

(א)רשאית

הרכישה

.32 (א)

החלפת נאמןקבוצת .32

הקבוצה. רוב חברי הקבוצה.

של

של רוב חברי

דברי הסבר

סימן ב': הנאמן

סעיפים מוצע לקבוע כי מארגן ימנה אדם שישמש כנאמן

31 עד 35 לניהול כספי קבוצת הרכישה בחשבון הנאמנות

ובחשבון הנאמנות הנוסף (סעיף 31(א)), וכי לא

ישמש כנאמן מי שיש לו או לקרובו זיקה אישית או עסקית

למארגן או מי שעלול להימצא, במישרין או בעקיפין, במצב

של ניגוד עניינים בין תפקידו כנאמן לבין עניין אישי שלו

או תפקיד אחר שלו (סעיף 31(ב)). נוסף על כך, מוצע לקבוע

כי קבוצת הרכישה רשאית להחליף את הנאמן בהחלטה

של רוב מבין חברי הקבוצה בנאמן אחר שלא עלול להימצא

בניגוד עניינים בין תפקידו כנאמן לבין עניין אישי שלו או

תפקיד אחר שלו (סעיף 32).

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

כמו כן מוצע להחיל על הנאמן את הוראות חוק

הנאמנות בלי שיהיה ניתן להתנות עליהן אלא לטובת

חברי קבוצת הרכישה (סעיף 33), וכן להטיל עליו חובת אמון

לחברי קבוצת הרכישה וחובה לפעול בתום לב לטובתם,

ובכלל זה להימנע מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין

התחייבויותיו כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות

אחרות שלו או לבין ענייניו האישיים, שלו או של קרוביו

(סעיף 34). כמו כן, כדי להגן על חברי קבוצת הרכישה מפני

מעשה או מחדל של הנאמן, מוצע לקבוע כי הנאמן יהיה

בעל ביטוח אחריות מקצועיות בשל חבות שתוטל עליו

עקב פעולה שעשה בתוקף היותו נאמן בנסיבות מסוימות

(סעיף 35).

55

(ב) קבוצת רכישה רשאית להחליף נאמן שמינתה בהחלטה של רוב חברי הקבוצה.

הוראות

(ג) קבוצת רכישה לא תמנה לנאמן לפי סעיף זה את מי שחלות עליו סעיף 31(ב)(2).

חוק הנאמנות

.33

על הנאמן יחולו הוראות חוק הנאמנות, התשל"ט-1979,5 בלי שיהיה ניתן להתנות עליהן אלא לטובת חברי קבוצת הרכישה, והוראות סעיף 11 לחוק האמור לא יחולו.

חובת אמון

.34

הנאמן חב חובת אמון לחברי קבוצת הרכישה, יפעל בתום לב לטובתם, ובכלל זה יימנע מכל פעולה שיש בה ניגוד עניינים בין התחייבויותיו כלפי חברי קבוצת הרכישה לבין התחייבויות אחרות שלו או לבין ענייניו האישיים, שלו או של קרוביו.

חובת ביטוח

.35

(א) הנאמן יערוך ביטוח אחריות מקצועית אצל מבטח כהגדרתו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (ביטוח), התשמ"א-1981,6 המכסה את חבותו כלפי חבר קבוצת רכישה שנפגע ממעשה או ממחדל שלו.

הגדרות לפרק ט'

.36

רישום בעלות

.37

כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין, יפעל המארגן, מוקדם ככל האפשר, לרישום הבעלות במקרקעין על שם כל אחד מחברי קבוצת הרכישה, לפי חלקו.

רישום הערת

אזהרה

.38

(א) כרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין, יגיש המארגן, בתוך שלושה ימי עסקים ממועד כריתת ההסכם, בקשה לרשם לרישום הערת אזהרה, לטובת כל אחד מחברי קבוצת הרכישה, לפי חלקו, על זכותו במקרקעין.

(ב) ביטוח כאמור בסעיף קטן (א) יכסה תביעות בשל אירועים שאירעו במשך כל תקופת מילוי הנאמן בתפקידו זה, גם אם הוגשו לאחר תקופה זו, ובלבד שהוגשו בתוך שנה מתום התקופה.

(ג) השר רשאי לקבוע הוראות ותנאים לפוליסה של ביטוח לפי סעיף זה.

(ד) הנאמן יציג לנציגות חברי קבוצת הרכישה כהגדרתה בסעיף ,22 אם ישנה, אישור בדבר עריכת הפוליסה וכן את תנאיה העיקריים.

פרק ט': חובות לאחר רכישת המקרקעין

בפרק זה -

"הערת אזהרה" - כמשמעותה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין;

"רישום", "רשם" - כהגדרתם בחוק המקרקעין.

(ב) הצטרף לקבוצה חבר קבוצת רכישה, לאחר שכרתה הקבוצה הסכם לרכישת המקרקעין, יגיש המארגן, בתוך שלושה ימי עסקים ממועד ההצטרפות, בקשה לרשם לרישום הערת אזהרה לטובת זכותו של אותו חבר במקרקעין.

דברי הסבר

פרק ט': חובות לאחר רכישת המקרקעין

סעיפים מוצע לקבוע הוראות לעניין חובת רישום

36 עד 39 זכויות, הערת אזהרה ומשכון. רישום זכויות

חברי הקבוצה במקרקעין, או לכל הפחות רישום

הערת אזהרה לטובתם, מהווה "בטוחה קניינית" להשקעתם

של חברי הקבוצה. בשל חשיבותה של ה"בטוחה הקניינית"

למזעור סיכון כספי חברי הקבוצה, מוצע להטיל על המארגן

5

6

56

חובה לרשום את זכויות חברי הקבוצה במקרקעין (סעיף 37),

וכן להגיש בקשה לרישום הערת אזהרה על זכויות חברי

הקבוצה בתוך שלושה ימים מיום חתימת הסכם רכישת

המקרקעין או מיום הצטרפותו של חבר נוסף לקבוצה, לפי

העניין (סעיף 38). אם יש מניעה אובייקטיבית לרישום

הערת אזהרה כאמור, מוצע לספק בטוחה מסוג אחר, והיא

רישום משכון (סעיף 39).

ס"ח התשל"ט, עמ' .128

ס"ח התשמ"א, עמ' .208

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

משכון

רישום

המארגן

יודיע

בסעיף ,38

המארגן

כאמור

האזהרהיודיע

בסעיף ,38

הערת

כאמור

האזהרהאת

מניעה לרשום

שיש הערת

לרשום את

מניעההמארגן

שיש מצא

רישום מצא

משכוןהמארגן.39

.39

עסקים שבעה ימי עסקים

ויגיש בתוך

שבעה ימי

בתוךכאמור

מניעה

ויגיש

כאמור של

על קיומה

מניעה

הרכישה

קיומה של

לחבריעלקבוצת

לחברי קבוצת הרכישה

בסעיףהחבר כאמור בסעיף

הצטרפות

ממועדכאמור

אוהחבר

הצטרפות

המקרקעין

ממועד

לרכישת

המקרקעין או

כריתת ההסכם

לרכישת

ממועד

ממועד כריתת ההסכם

לרשם החברות, לפי

החברות,אולפי

המשכונות

לרשם

לרשם

משכון או

המשכונות

לרישום

לרשם

בקשה

משכון

העניין,

לרישום

בקשה לפי

38(ב), לפי העניין, 38(ב),

במקרקעין.על זכותו במקרקעין.

זכותולפי חלקו,

הרכישה,

חלקו, על

קבוצת

מחברילפי

הרכישה,

קבוצתאחד

לטובת כל

מחברי

העניין,

העניין, לטובת כל אחד

קבוצתשומת

לחברי מסירת

מסירת שומת

הרכישה,

הרכישה,

המארגן

קבוצת

ימסור

לחברי

מקרקעין,

המארגן

לרכישת

הסכם ימסור

מקרקעין,

רכישה

לרכישת

קבוצת

הסכם

כרתה

רכישה

כרתה קבוצת.40

.40

מקרקעין ודוח

מקרקעין ודוח

אלה:

כל

את

ימים,

אלה:

30

בתוך

כל

את

ימים,

30

בתוך

עלויות

עלויות

(א)

(1) המקרקעין; שומת המקרקעין;

שומת (א) (1)

סכום המשקף עלויות

עלויות

המשקףשיווק

בפעולות

סכום

שיווק או

בפרסום

בפעולות

אם הציג

בפרסום-או

הציג עלויות

אם דוח

(2) דוח עלויות -(2)

כאמור בסעיף .5 כאמור בסעיף .5

הרכישה

לחברי קבוצת

הרכישה

המארגן

ימסורקבוצת

לחברי

בנייה,

המארגן

ימסורהיתר

בנייה, מתן

החלטה על

ניתנההיתר

(ב)על מתן

(ב) ניתנה החלטה

האפשר למועד מסירתו.

מסירתו.

למועדככל

מעודכן

האפשר

ככלעלויות,

מעודכןדוח

30 ימים,

עלויות,

בתוך 30 ימים, דוח בתוך

(ג) בסעיף-.5כהגדרתם בסעיף .5

מקרקעין"

כהגדרתם

שומתעלויות",

מקרקעין"

שומת"דוח

בסעיף זה,

(ג) עלויות",

בסעיף זה, "דוח

יציאה מקבוצת רכישה

רכישה

מקבוצת י':

פרק

פרק י': יציאה

מקבוצת

כלפייציאה

מקבוצת

וכלפי

הקבוצה

וכלפי

התחייבויותיו

כלפי הקבוצה

התחייבויותיו את

יהיה רשאי לבטל

לבטל את

רכישה לא

קבוצת רשאי

לא יהיה

רכישהחבר

יציאה חבר

קבוצת .41

.41

רכישה

רכישה

אלא לפי אחד מאלה:

מאלה:

המארגן,

המארגן, אלא לפי אחד

(1) הרכישה או לפי חוק זה;

חוק זה;

לקבוצת

בקשראו לפי

הרכישה

הסכם

לקבוצת

הוראה לפי

הסכם בקשר

הוראה לפי (1)

דברי הסבר

סעיף 40 מוצע לקבוע הוראות לעניין חובת מסירת שומת

מקרקעין ודוח עלויות. מוצע לקבוע כי מארגן

ימסור לחברי קבוצת הרכישה בתוך 30 ימים ממועד כריתת

ההסכם לרכישת מקרקעין, את שומת המקרקעין ודוח

העלויות, כפי שפורט בדברי ההסבר לפרק ג'.

פרק י': יציאה מקבוצת רכישה

סעיפים מוצע לקבוע הוראות לעניין יציאה מקבוצת

41 עד 44 רכישה. מוצע לקבוע כי חבר קבוצת רכישה

לא יהיה רשאי לבטל את התחייבויותיו כלפי

הקבוצה וכלפי המארגן אלא לפי הוראה בהסכם או בחוק,

כפי שיפורט להלן. זאת, אלא אם מצא חליף לחיוביו לפי

הסכם בקשר לקבוצת רכישה. כדי להבטיח את המשך

קיומה היציב של קבוצת הרכישה, זהות החליף צריכה

להניח את דעת המארגן, נציגות קבוצת הרכישה או רוב

חברי קבוצת הרכישה, לפי העניין (סעיף 41). בהמשך

לכך, מוצע לקבוע תקופות שאם במהלכן לא נחתם הסכם

לרכישת מקרקעין על ידי קבוצת הרכישה או לא ניתן היתר

בנייה להקמת הדירות, לפי העניין, תתאפשר השתחררות

בתנאים מסוימים מקבוצת הרכישה, כלהלן:

אם חלפו 3 שנים מיום הצטרפות החבר הראשון

לקבוצת הרכישה וטרם נרכשה הקרקע - יהיה רשאי כל

חבר בקבוצה לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי

המארגן; במקרה כזה יושבו לו הכספים ששילם עד לאותו

מועד בניכוי דמי ההצטרפות, אם שולמו, וחלקו היחסי

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

בשכר טרחת המארגן בעבור התקופה שעד למועד הביטול

(סעיף 42);

אם חלפו ארבע שנים מיום רכישת מקרקעין על ידי

קבוצת הרכישה ולא ניתן היתר בנייה להקמת הדירות -

עקב העובדה שבמקרים אלה כבר הועבר סכום כסף רב

על ידי החברים תמורת רכישת הקרקע, ומתן אפשרות

לחברי קבוצה לעזוב עשויה לפגוע בחברים הנשארים

בלא הצדקה, מוצע לקבוע כי בנסיבות אלה רשאים חברי

הקבוצה, בהחלטת רוב חברי הקבוצה, להחליט על מכירת

זכויותיהם במקרקעין וסיום פעילותה של קבוצת הרכישה,

והדבר לא ייחשב כהפרת ההסכמים בקשר לקבוצת

הרכישה; במקרה כזה יחולקו כספי התמורה בין חברי

הקבוצה בהתאם לשיעור התשלומים ששילם כל חבר

בקבוצה עד למועד המכירה (סעיף 43).

כמו כן, מוצע לקבוע הוראה לגבי חברי קבוצה נוספים,

קרי חבר קבוצה שההיתר לבניית דירה בעבורו מותנה

באישור מוסד תכנון שאינו רשות רישוי והאישור טרם

ניתן, ולפיה במקרה שהחליט מוסד תכנון שלא לאשר את

הבקשה להגדיל את מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין,

יהיה זכאי כל חבר קבוצה נוסף, שהדירה המיועדות לו

לא אושרה, לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה

וכלפי המארגן. במקרה של ביטול כאמור, חבר הקבוצה

הנוסף יהיה זכאי לקבל את הכספים ששילם בניכוי דמי

ההצטרפות ששילם וכן התשלומים ששימשו לצורך מימון

הפעולות התכנוניות כאמור (סעיף 44).

57

(2) מצא חליף לחיוביו לפי הסכם בקשר לקבוצת רכישה, ובלבד שהחליף הוכיח כי הוא יכול לעמוד בחיובים האמורים להנחת דעת המארגן; לא היה מארגן לקבוצת הרכישה - להנחת דעתה של נציגות קבוצת הרכישה, לא הייתה נציגות כאמור - להנחת דעת רוב חברי הקבוצה.

יציאה מקבוצה

לפני רכישת

מקרקעין

.42

פירוק הקבוצה

לאחר רכישת

מקרקעין

.43

יציאת חבר קבוצה

נוסף מקבוצת

רכישה

.44

אי־התניה

.45

.46 הוראות חוק זה באות להוסיף על הוראות חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981,7 ולא

(א) חלפו שלוש שנים מיום הצטרפותו של חבר קבוצת הרכישה הראשון, וקבוצת הרכישה טרם כרתה הסכם לרכישת מקרקעין, רשאי כל חבר קבוצה לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן.

(ב) ביטל חבר הקבוצה את התחייבויותיו לפי סעיף קטן (א), יהיה זכאי לקבל בהקדם את הכספים ששילם עד לאותו מועד, בניכוי שני אלה:

(1) דמי ההצטרפות כאמור בסעיף ,13 אם שולמו;

(2) חלקו היחסי בתשלום שכר טרחת המארגן כאמור בסעיף ,17 בעבור התקופה שעד למועד הביטול.

(א) חלפו ארבע שנים מיום שכרתה קבוצת רכישה הסכם לרכישת מקרקעין ולא ניתן היתר בנייה להקמת דירות במקרקעין, רשאית הקבוצה להחליט, בהחלטה של רוב חברי הקבוצה, על מכירת זכויותיהם במקרקעין או לגביהם וסיום פעילותה של קבוצת הרכישה, והוראות סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין לא יחולו.

(ב) מכרו חברי הקבוצה את זכויותיהם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה זכאי כל חבר קבוצה לתמורה הכספית שהתקבלה בעד מכירת הזכויות, בהתאם לחלקו היחסי בתשלומים ששילם לפי כל הסכם בקשר לקבוצה, עד למועד המכירה.

(א) החליט מוסד תכנון לא לאשר את הבקשה להגדיל את מספר הדירות שניתן להקים במקרקעין כהגדרתן בפרק ו', כולן או חלקן, יהיה זכאי כל חבר קבוצה נוסף כהגדרתו באותו פרק, שהדירה המיועדות לו לא אושרה, לבטל את התחייבויותיו כלפי הקבוצה וכלפי המארגן.

(ב) ביטל חבר קבוצה נוסף את התחייבותיו כאמור בסעיף קטן (א), יהיה זכאי לקבל בהקדם את הכספים ששילם עד לאותו מועד בניכוי שני אלה:

(1) הסכומים האמורים בסעיף 13;

(2) התשלומים ששימשו לצורך מימון הפעולות התכנוניות כאמור.

פרק י"א: הוראות כלליות

שמירת דינים

הוראות חוק זה יחולו על אף כל ויתור או הסכם נוגד.

לגרוע מהן.

דברי הסבר

פרק י"א: הוראות כלליות

סעיפים מוצע לקבוע כי הוראות החוק יחולו על אף כל

45 עד 47 ויתור או הסכם נוגד (סעיף 45). כמו כן מוצע לקבוע כי הוראות החוק באות להוסיף על חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-,1981 ולא לגרוע ממנו (סעיף 46). עוד מוצע להבהיר כי הפרה של סעיפים 9 עד 11 לחוק, 7

58

קרי הסעיפים שעוסקים בחובת גילוי בפרסום ובשיווק,

במסירת מסמך גילוי ובחובת פירוט במסמך גילוי, מהווה

גם הפרה של סעיף 2 לפי חוק הגנת הצרכן, כלומר מהווה

הטעיה. בהתאם לכך, מוצע להבהיר כי יחולו הסמכויות

של הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן לפי פרקים ה'

וה'1 לחוק הגנת הצרכן, אשר עוסקות בסמכויות הממונה

ובאכיפה מינהלית (סעיף 47).

ס"ח התשמ"א, עמ' .248

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

הגנתהממונה

סמכויות

הממונה

הצרכן,

הצרכן,לחוק

הגנתסעיף 2

לחוק לפי

כהפרה

סעיף 2

11-9 גם

סעיפים לפי

הוראת כהפרה

סעיפיםשל11-9 גם

הוראת הפרה

של יראו

סמכויותיראו

הפרה .47

.47

על הגנת הצרכן

על הגנת הצרכן

נתונות,

יהיו

האמור

נתונות,

החוק

לפי

יהיו

ההוגן

האמור

והסחר

החוק

הצרכן

לפי

ההוגן

הגנת

והסחר

על

ולממונה

הצרכן

התשמ"א-,1981

הגנת

על

ולממונה

התשמ"א-,1981

והסחר ההוגן

והסחר ההוגן

ו־ה'1לפי פרקים ה' ו־ה'1

שיש לו

פרקים ה'

הסמכויות

שישכלו לפי

חוק זה,

הסמכויות

11-9 לפי

זה, כל

סעיפים

הפרות חוק

11-9 לפי

לענין

לענין הפרות סעיפים

לאותו חוק.

לאותו חוק.

ממונה על ביצוע חוק זה.

השרחוק זה.

.4 ביצוע

ביצוע השר ממונה 8על

.48

ביצוע

התחילה).זה - יום התחילה). תחילה

פרסומו (בפרק

מיום- יום

(בפרק זה

פרסומו ימים

חוק זה 30

מיום

ימיםשל

תחילתו

חוק זה 30

תחילה תחילתו של .49

.49

והוראות

והוראות

קבוצת

תחולהחבר

הצטרפותו של

חבר קבוצת

מועד

שבהשל

הצטרפותו

מועד רכישה

שבהקבוצת

יחולו על

קבוצתזה,רכישה

הוראות חוק

(א) יחולו על

חוק זה,

תחולה (א)

הוראות.50

.50

מעבר

מעבר

ביום התחילה ואילך.

ואילך.

התחילה היה

הרכישה הראשון

הרכישה הראשון היה ביום

ו־41עדעד,23 38 עד 39 ו־41 עד

39 22

עד ,4

סעיפים338 עד

הוראות עד ,23

(א),עד ,4 22

סעיפים 3

בסעיף קטן

הוראות

האמור

אף(א),

עלקטן

בסעיף

(ב) על אף האמור(ב)

קבוצת הרכישה הראשון

הראשון

חבר

הרכישה

הצטרפותו של

חבר קבוצת

שלמועד

שבה

הצטרפותו

קבוצת רכישה

שבה מועד

גם על

רכישה

קבוצתיחולו

44 יחולו גם על 44

התחילה, בשינויים אלה:

בשינויים אלה:

התחילה, לפני יום

היה

היה לפני יום

לענייןיום התחילה לעניין

התחילה לפני

יום מקרקעין

לרכישת

הסכם לפני

מקרקעין

רכישה

לרכישת

קבוצת

הסכם

כרתה

רכישה

(1) כרתה קבוצת(1)

ממועד כריתת ההסכם",

ההסכם",

עסקים

כריתת

שלושה ימי

"בתוך ממועד

המיליםעסקים

שלושה ימי

יראו את

"בתוך

המילים -

סעיף 38(א)

סעיף 38(א) - יראו את

תחילתו של חוק זה";

מיוםזה";

עסקיםחוק

תחילתו של

שבעה ימי

"בתוך מיום

נאמרעסקים

שבעה ימי

כאילו נאמר "בתוך כאילו

חבר קבוצת הרכישה

הרכישה

הצטרפותו של

חבר קבוצת

"ממועד

הצטרפותו של

את המילים

"ממועד

המילים,4 יראו

(2) בסעיף ,4 יראו(2)את בסעיף

תחילתו של חוק זה";

"מיוםזה";

של חוק

נאמר

תחילתו

"מיום כאילו

הראשון",

הראשון", כאילו נאמר

הצטרפותו של חבר קבוצת

חבר קבוצת

שלמיום

שנים

הצטרפותו

המילים "שלוש

שנים מיום

"שלוש את

42(א) יראו

המילים

בסעיף

יראו את

(3) בסעיף 42(א) (3)

תחילתו של חוק זה";

מיוםזה";

שניםחוק

תחילתו של

מיום "שלוש

שנים נאמר

"שלושכאילו

הראשון"

נאמר

הרכישה

הרכישה הראשון" כאילו

לענייןיום התחילה, לעניין

רכישה לפני

התחילה,

קבוצת

לפני יום

רכישהבידי

מקרקעין

קבוצת

לרכישת

הסכםבידי

מקרקעין

לרכישתנכרת

(4) נכרת הסכם (4)

קבוצת רכישה הסכם

הסכם

שכרתה

רכישה

מיום

קבוצת

שכרתהשנים

מיום "ארבע

המילים

שנים

"ארבעאת

43(א) יראו

המילים

סעיף

סעיף 43(א) יראו את

תחילתו של חוק זה".

מיוםזה".

שניםחוק

תחילתו של

נאמר "ארבע

שנים מיום

"ארבעכאילו

מקרקעין",

לרכישתנאמר

לרכישת מקרקעין", כאילו

דברי הסבר

סעיף 48 מוצע לקבוע כי שר המשפטים הוא השר הממונה

על ביצוע הוראות חוק זה, ובהתאם להוראת

סעיף 37 לחוק–יסוד: הממשלה, הוא גם השר המוסמך

להתקין את התקנות הנדרשות לביצועו של החוק.

סעיפים מוצע לקבוע הוראות תחילה ותחולה לחוק

49 ו–50 המוצע. מוצע לקבוע כי תחילתו של החוק 30

ימים מיום פרסומו (סעיף 49). לעניין תחולתו

של החוק, מוצע לקבוע כי החוק יחול על קבוצות רכישה

- הלשממה קוח תועצהועצה1 - הלשממה קוח תועצה קוח תועצה

שבהן ההסכם הראשון שנכרת בין חברי הקבוצה, נכרת

לאחר יום פרסומו של החוק. עם זאת, מוצע להחיל את

חלק מהוראות החוק - אלה העוסקות ברישום זכויות חברי

הקבוצה במקרקעין, חובות המארגן לעניין אמון ומסירת

דיווח לחברי הקבוצה, מינוי הנציגות והחלפתה וכן הוראות

הנוגעות ל"השתחררות" מהקבוצה - בתחולה "אקטיבית",

כך שיחולו גם על קבוצות רכישה שההסכמים לגביהן

נחתמו טרם יום התחילה (סעיף 50).

59

המחיר 6.48 שקלים חדשים

0334-7014 ISSN

סודר במח' רשומות, משרד המשפטים, והודפס במדפיס הממשלתי