הזמנה לישיבת מועצת העיר מס' מס' 12
עפולה עיר יזרעאל
לשכת סגן ראש העיר
דואר אלקטרוני: [1.1 חטוגח.680698/18ף :1-81
לי אב תשע"ו
2 אוגוסט 2017
א.ג..,
הנדון: הזמנה לישיבת מועצת עיר מס' 71/10, 12-17
הנכס מוומנים לישיבת מועצת עיר, שתתקיים ביום חמישי, בי באלול תשע"ו, 24/08/2017, בשעה 18:00, בחדר ישיבות 'יאורן'י בבניין העירייה.
על סדר היום:
1. הצגת דוחות כספיים של החברה הכלכלית [מצייב).
אישור תביירים. [מצייב]
אישור מינוי מועמד/יס לדירקטוריון מי - נעם.
אישור הסכם העירייה עס המוסד לביטוח לאומי [מצייב הסכם +חוות דעת של יועמ"ש].
אישור ערבויות העירייה לפרויקטים במשרד נגב-גליל. | שינויים בהרכב וועדות בנלין ערים.
שינויים בהרכב הוועדה לבחירת *ועמייש חיצוני.
55% רס
שונות.
משה לוי ,
בא העיר
שה לוי
סגן ראש העיר
עיריית עפולה
צדו והקוסואטוף | רח' יהושע חנקין 47 ת.ד. 2016 עפולה 18100, טל. 04-6520430/1. פקס. 04-6520432 ||.והטה.8|ט8%. שש 1.2 /972-4-6520430 ,15:16 ,18100 גנ 2016 2.0.8 .51 חואחג 1] השתפטור 47
דוחות כספיים של
חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע''מ
ליום 31 בדצמבר 2016
חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע'י'מ
דוחות כספיים ליום 31 בדצמבר 2016
תוכן הענינים
עמוד
דוח רואה החשבון המבקר 2
מאזנים 3
דוחות רווח והפסד 4
דוחות על השינויים בהון העצמי 5
דוחות על תזרימי המזומנים 7
באורים לדוחות הכספיים 2
דוח התאמה לצרכי מס הכנסה 3
דוח רואה החשבון המבקר לבעלי המניות של
חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע'ימ
ביקרנו את המאזן המצורף של חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ (להלן - החברה) ליום 31 בדצמבר
6 ואת הדו'יח רווח והפסד, הדוייח על השינויים בהון העצמי והדוייח על תזרימי המזומנים לשנה שהסתיימה באותו תאריך. דוחות כספיים אלה הינם באחריות הדירקטוריון וההנהלה של החברה.
אחריותנו היא לחוות דיעה על דוחות כספיים אלה בהתבסס על ביקורתנו.
הדוחות הכספיים לשנת 2015 בוקרו על ידי רואה חשבון אחר. חוות דעתו על הדוחות הכספיים הנייל שניתנה בתאריך 7 לאוגוסט 2016 הייתה בלתי מסויגת.
ערכנו את ביקורתנו בהתאם לתקני ביקורת מקובלים בישראל, לרבות תקנים שנקבעו בתקנות רואי חשבון (דרך פעולתו של רואה חשבון), התשלייג-1973. על-פי תקנים אלה נדרש מאיתנו לתכנן את הביקורת ולבצעה במטרה להשיג מידה סבירה של ביטחון שאין בדוחות הכספיים הצגה מוטעית מהותית.
ביקורת כוללת בדיקה מדגמית של ראיות התומכות בסכומים ובמידע שבדוחות הכספיים. ביקורת כוללת גס בחינה של כללי החשבונאות שיושמו ושל האומדנים המשמעותיים שנעשו על ידי הדירקטוריון וההנהלה של החברה וכן הערכת נאותות ההצגה בדוחות הכספיים בכללותה. אנו סבורים שביקורתנו מספקת בסיס נאות לחוות דעתנו.
לדעתנו, הדוחות הכספיים הנייל משקפים באופן נאות בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים, מכל הבחינות המהותיות, את מצבה הכטפי של החברה ליום 31 בדצמבר 2016 ואת תוצאות פעולותיה, השינויים בהונה העצמי ותזרימי המזומנים שלה לשנה שהסתיימה באותו תאריך בהתאם לכללי חשבונאות מקובלים
בישראל (2/\/4) 1579611).
עפולה ניר נחמני ושות!
רואי | חשבון
מאזנים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
ליום 31 בדצמבר
2016 2005
באור שקלים חדשים
רכוש שוטף
מזומנים ושווי מזומנים 7 5.74
פקדונות 1.01 מכוי
לקוחות והמחאות לגבייה 3 3 1
חייבים ויתרות חובה 4 6+ 2,020
מלאי עבודות בביצוע 5 - 00
7,827769 - 7
השקעות, הלוואות ויתרות חובה לזמן ארוך
חייבים בגין הקצאת מניות 6 0 -
רכוש קבוע 7 2 5 +23,37901%
31,206,765 5 9
התחייבויות שוטפות
הלוואות לייק וחלויות שוטפות של הלוואות לגיא 8 522,(11 0.006 ספקים והמחאות לפרעון 9 16 158
זכאים ויתרות זכות 10 5 8
7236278 "2
התחייבות לזמן ארוך
הלוואות לזמן ארוך בניכוי חלויות שוטפות 11 0 16 התחייבות בגין ליסינג מימוני 12 12 8
צדדים קשורים 14 1 107
התחייבות לסיום יחסי עובד מעביד 2(ח) 212,203 2077
15,438,888 6
הון עצמי 5 1466851 | 8,533,637
31,206,765 5 9
תאריך אישור יו"ר הדירקטוריון מנכ"ל החברה
הדוחות הכספיים
הבאוריס המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים.
דוחות רווח והפסד
הכנסות
עלות ההכנסות והשרותים
רווח (הפסד) גולמי
הוצאות הנהלה וכלליות
רווח (הפסד) תפעולי
הוצאות (הכנסות) מימון, נטו
רווח (הפסד) לאחר הוצאות (הכנסות) מימון
הוצאות (הכנסות ) אחרות
רווח (הפסד) לפני מטי
מסים על הכנסה
רווח (הפסד) נקי השנה
הבאוריס המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים.
חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור
16
16
17
8
19
1
2066 2015
שקלים חדשים
6" 11,257,991
0 - - 12,108785
(60,884) (850,796)
43 | 9350225
(1,203,047) 7 (1,786,019)
2 8
(1,528,129) = (2,108,767)
77 ב
)1,865,086(
)1,865,086(
)2,195,806(
)2,195,806(
דוחות על השינוים בהון העצמי
יתרה ליום 31 בדצמבר 2014
רווח (הפסד) לשנת 2015
יתרה ליום 31 בדצמבר 2015
הנפקת מניות ופרמיה על מניות *
רווח (הפסד) לשנת 2016
יתרה ליום 31 בדצמבר 2016
* ראה ביאור 15 - הון עצמי
הון המניות
|00
22,000
"000
22,000
הבאוריס המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים.
5
חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
פרמיה
ותקבולים
על מניות עודפים
שקלים חדשים
)44,320,557(( 0
)2,195,806( -
)46,516,363(( 0
0
)1,865,086( -
)48,381,449((( 0
סה'יב
13
)2,195,806(
7
000
)1,865,086(
11
דוחות על תזרימי המזומנים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
2006 2015
שקלים חדשים
תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
רווח (הפסד) נקי לפי דוח רווח והפסד (1,865,086) | (2,195,806)
ההתאמות הדרושות להצגת תזרים המצומניס מפעילות שוטפת, נספח אי 65 3,782,699 מזומנים נטו שנבעו מפעילות שוטפת 9 1586893 2
תזרימי מזומנים מפעילות השקעת
רכישת נכסים קבועים (5,417,172) | (1,751,535)
השקעה בפקדון מנויי (400,014)
מזומנים נטו ששימשו לפעילות השקעה (5,017,159) = (2,151,549)..
תזרימי מזומנים מפעילות מימון
תקבולים עייח הנפקת מניות - 10
קבלה (פרעון) הלוואות לזמן ארוך (766,044) (734,540)
קבלה (פרעון) התחייבות בגין ליסינג מימוני (27,593) (26,304)
עליה (ירידה) בהמחאות לפרעון לזמן ארוך - (87,815)
ספקים עייח רכוש קבוע - 5
מזומנים נטו ששימשו לבעילות מימון (093,637 | 598916 2 עליה במזומניס ושווי מזומנים 3 3426060
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לתחילת השנה ,| 44
יתרת מזומנים ושווי מזומנים לסוף השנה 7 817,065
דוחות על תזרימי המזומנים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
ההתאמות הדרושות להצגת תזרים המזומנים מפעילות שוטפת, נספת אי
2015 206
שקלים חדשים
הכנסות והוצאות שאינן כרוכות בתזרימי מזומנים:
פחת והפחתות 64 2,044,271
שערוך הלוואות לזמן ארוך - (2,528)
עליה (ירידה) בהפרשה לפיצויי פיטורין (4,654) 23 עליה (ירידה) בהפרשה לחופשה 1006 -
הפסד הון 2,0 -
2,065718 6
שינויים בסעיפי רכוש והתחיבויות:
ירידה (עליה) בלקוחות והמחאות לגביה 1,068 (1,367,870)
ירידה (עליה) בחייביס ויתרות חובה 1404 (138,709)
ירידה (עליה) במלאי עבודות בביצוע 0 | -
הפקדות בעלי מניות 4 5711695
עליה בספקיט והמתאות לפרעון 122 206
עליה בזכאים ויתרות זכות 1 2,416,365
1716981 9
סה"כ ההתאמות הדרושות להצגת תזרים המצומניס מפעילות שוטפת-נספח אי 65 3,782,699
הבאוריס המצורפים מהווים חלק בלתי נפרד מהדוחות הכספיים.
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 1 - בללי
א. הגדרות
'יהחברה'' - חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ.
'יהעירייה'י - עיריית עפולה.
'יבעלי עניין'י - כהגדרתם בתקנות ניירות ערך (עריכת דוחות כספיים שנתיים), התשני/ג-1993.
''יצדדים קשורים'י - כהגדרתם בגילוי דעת מספר 29 של לשכת רואי חשבון בישראל.
!ימדדיי - מדד המחירים לצרכן, כפּי שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
ידולרי' - דולר של ארהייב.
ב. תאור החברת
1. החברה הוקמה על ידי עיריית עפולה בתוקף הסמכות לפי צו העיריות (הקמת תאגידים), התשיימ-1980 והינה
בבעלות ושליטה מלאה של העירייה.
2. החברה עוסקת בייווס, קידום ופיתוח פרויקטים כלכליים. כמו כן עוסקת החברה בניהול ואחזקת מבנים
המשמשים שוכרים מתחומי המטחר והמשרדים.
3 החברה הינה חברה פרטית אשר נרשמה ברשם החברות בחודש דצמבר 1996, ח.פ.512415464.
4. החברה עוסקת בתפעול של מספר פרויקטים בעפולה שהמרכזיים ביניהם הינם כדלקמן (ראה פירוט
התקשרויות בביאור 14):
* הפעלת השוק החדש: שוק עירוני מקורה הממוקם בדרום מזרח העיר והפועל יומיים בשבוע. השוק נבנה על ידי החכייל עבור עיריית עפולה, והוחכר לתכייל לתקופה של 24 שנים. בשנת 2016 הועבר תפעול השוק לידי זּכיין (ראה ביאור 14 - צדדים קשורים).
* ניהול נכסים: העירייה מסרה לחברה ניהול חלק מנכסיה. החברה גובה דמי שכירות ומחויבת להעביר לעירייה 60% מסך הכנסותיה. במסגרת הסכם ניהול נכסיט שנערך בין העירייה לחכייל, על החברה לטפל בכל הנוגע לשימוש בנכסי מקרקעין שבבעלות העירייה לרבות טיפול בדגלי פרסום.
* קאנטרי קלאב: החברה בנתה את הקאנטרי קלאב בעיר שהופעל ע"י מפעיל (חברה מ.ש.ל.י. ספורט עפולה בע"מ) עד לתאריך 05.07.2011. החל מהמועד הנייל קיבלה לידיה החברה את החזקת והפעלת הקאנטרי (ראה ביאור 16 - מגזרי פעילות). המבנה נבנה על קרקע שהותחכרה מעיריית עפולה לתקופה של 24 שנים תמורת דמי חכירה שנתיים או שיעור מהרווח (ראה ביאור 14 - צדדים קשורים). כחלק ממתחם הקאנטרי קלאב קיימים שטחים המיועדים להשכרה לגורמים אחרים כגון מסעדה וחנויות.
באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית
הדוחות הכספיים הוכנו על פי כללי החשבונאות המקובלים בישראל (:\///3) | 50=1!). כללי המדיניות החשבונאית המפורטים להלן יושמו בעקביות לכל התקופות המוצגות בדוחות אלו.
א. דוחות כספיים בערכים נומינליים
הדוחות הכספיים הנייל ערוכים על בסיס המוסכמה של העלות ההיסטורית בערכים נומינליים. מידע בדבר
השפעת השינויים בכוח הקנייה הכללי של המטבע הישראלי על הדוחות הכספיים עד ליום 31 בדצמבר 2007, כאמור בגילויי דעת של לשכת רואי חשבון בישראל, לא נכלל בדוחות כספיים אלה.
ב. מטבע פעילות ומטבע הצגת
הדוחות הכספיים מוצגים בשייח, שהינו מטבע הפעילות של החברה. השקל הינו המטבע שמייצג את הסביבה
הכלכלית העיקרית בה פועלת החברה.
ג. שימוש באומדנים ובהערכות
להלן מידע בדבר אומדנים קריטיים, שנערכו תוך יישום המדיניות החשבונאית והם בעלי השפעה מהותית על
הדוחות הכספיים:
> התחייבויות תלויות: בהערכות סיכויי התביעות המשפטיות שהוגשו כנגד החברה הסתמכה החברה על חוות דעת יועציה המשפטיים. הערכות אלה של היועצים המשפטיים מתבססות על פי מיטב שיפוטס המקצועי, בהתחשב בשלב בו מצויים ההליכים, וכן על הניסיון המשפטי שנצבר בנושאים השונים.
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)
מאחר שתוצאות התביעות תקבענה בבתי המשפט, עלולות תוצאות אלה להיות שונות מהערכות אלה.
> ירידת ערך נכסים: החברה בוחנת מעת לעת אם אירעו אירועים או חלו שינויים בנסיבות המצביעים על כך שחלה ירידת ערך באחד או יותר מהנכסים. בהתקיים סימנים לירידת ערך, נערכה בחינה באם הסכום בו מוצגת ההשקעה בנכס ניתן להשבה מתוך תזרימי המזומנים המהווניס הצפויים מאותו נכס, ובמידת הצורך נרשמת הפרשה לירידת ערך עד גובה הסכום שהינו בר השבה.
ד. עבודות בביצוע
עבודות בביצוע נרשמו לפי שווי שוק הנמוך מעלות הבנייה כמפורט בביאור 5 - מלאי עבודות בביצוע. החברה ביצעה הערכות שווי ביום 22.11.2007 ויצרה בספרים הפרשה לירידת ערך בהתאם. במהלך השנים 2009-2010 הושקעו בפרויקט סכומים נוספים, בעיקר בגין עלויות עקיפות. ביום 27.06.2011 נערכה שמאות נוספת להערכת שווי הנכס במצבו הנוכחי ולפיה שווי הנכס הסתכם בסך שך 2.7 מיליון ש"ח בגינה נערכה הפרשה לירידת ערך בהתאם, בדוחותיה הכספיים של החברה בשנת 2010.
ביום 22.06.2015 נערכה שמאות נוספת להערכת שווי הנכס, לפיה שווי הנכס הסתכם לסך של כ-3.1 מיליון שייח, בגינה נערכה הפרשה לעליית ערך בהתאם, בדוחות הכספיים של החברה (ראה ביאור 5 - מלאי עבודות בביצוע).
ה. הפרשה לחובות מסופקים
ההפרשה מחושבת באופן ספציפי בגין חובות מסוימים אשר בהתאם להערכת הנהלת החברה גבייתם מוטלת בספק.
ו\ רכוש קבוע
(1) הכרה ומדידת:
פריטי רכוש קבוע נמדדים לפי העלות בניכוי פחת שנצבר והפסדיס מירידת ערך. העלות כוללת הוצאות הניתנות לייחוס ישיר לרכישת הנכט. עלות נכסים שהוקמו באופן עצמי כוללת את עלות החומרים ושכר עבודה ישיר, וכן כל עלות נוספת שניתן לייחס במישרין להבאת הנכס למיקום ולמצב הדרושים לכך שהוא יוכל לפעול באופן שהתכוונה ההנהלה, וכן עלויות פירוק ופינוי הפריטים ושיקום האתר בו ממוקם הפריט.
רווח או הפסד מגריעת פריט רכוש קבוע נקבעים לפי השוואת התמורה מגריעת הנכס לערך בספרים, ומוכרים נטו בסעיף הוצאות (הכנסות) אחרות בדוח רווח והפסד.
(2) פחת:
פחת נזקף לדוח רווח והפסד לפי שיטת הקו הישר על פני אומדן אורך החיים השימושי של כל חלק מפריטי הרכוש הקבוע. נכסים בחכירה מופחתים על פני התקופה הקצרה מבין תקופת התכירה ותקופת השימוש בנכסים. קרקע אינה מופחתת.
אומדן אורך החיים השימושי לתקופה השוטפת ולתקופות השוואתיות הינו כדלקמן:
%
ציוד 15
כלי רכב 170
מבנים 4
מחשבים 3
האומדנים בדבר שיטת הפחת, אורך החיים השימושי וערך השייר נבחנים מחדש לפחות בכל סוף שנת דיוות.
ז. הכנסות
ההכנסות בחברה מוכרות בחלקן על בסיס מזומן ובחלקן על בסיס מצטבר כמפורט מטח:
(1) הכנסות מהפעלת הקאנטרי קלאב:
הכנסות מהפעלת הקאנטרי קלאב נרשמות על בסיס מזומן, לפי הסכומים שנתקבלו.
9
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 2 - עיקרי המדיניות החשבונאית (המשך)
(2) הכנסות מהשכרת נכסים :
א. הכנסות משכירות דוכנים בשוק - ההכנסות נרשמות על בסיס מזומן, לפי הסכומים שנתקבלו.
ב. הכנסות שוטפות ממתן זיכיונות - ההכנסות נרשמות על בסיס מצומן, לפי הסכומים שנתקבלו.
ג. הכנסות מהשכרת נכסים - ההכנטות נרשמות על בסיס מזומן, לפי הסכומים שנתקבלו.
(3) הכנסות משירותי כוח אדם:
ההכנסות משירותי כוח אדם למחלקות השונות בעירייה נרשמות על בסיס מצטבר לעומת ההכנסות למחלקת התינוך אשר נרשמות לפי בסיס מזומן.
(4) הכנסות מהפעלת בריכה בעפולה עילית:
ההכנטות מהפעלת בריכה בעפולה עילית נרשמות על בסיס מזומן, לפי הסכומים שנתקבלו.
ח. התחייביות לסיום יחסי עובד מעביד
התחייבות החברה לפיצויי פיטורין, פרישה ופנסיה לעובדיה, אשר חושבו על בסיס חוקי העבודה והסכמי
העבודה הקיימים, מכוסות חלקן ע"י הפקדות שוטפות של סכומים שנצברו בקופת פנסיה ויתרתן על ידי ההתחייבויות הכלולות בדוחות הכספיים. סכומי הצבירה בקרנות הפנסיה הינם על שס העובד. בגין התחייבויות אלה מוצג רק עודף ההתחייבויות במידה וקיים.
ט. צדדים קשורים: כמוגדר בגילוי דעת מספר 29 של לשכת רואי חשבון בישראל.
י. דיווח מגזרי: דיווח מגזרי מוצג בהתאם לתקן חשבונאות מספר 11. התקן מחייב לכלול מידע בגין מגזרים
עסקיים, וכן קובע הנחיות מפורטות לזיהוי מגזרים עסקיים.
10
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 3 - לקוחות והמחאות לגבייה
א. ההרכב:
ליום 31 בדצמבר
206 2005
שקלים חדשים
לקוחות 8 1
המחאות לגבייה וכרטיסי אשראי (ב') 1,609 15
הכנסות לקבל (ג') 1.88 17
5 3
בניכוי הפרשה לחובות מסופקים (ד') (379,892) (379,892)
51 3
ב. המחאות לגבייה וכרטיסי אשראי
יתרת ההמתאות לגבייה וכרטיסי האשראי, משקפת בעיקר את התקבול שהתקבל מלקוחות הקאנטרי.
ג. הכנסות לקבל
יתרת ההכנסות לקבל משקפת בעיקר את ההכנסות בגין שכר עבודה מחלקת חינוך שהתקבלו בשנת 2017,
עבור שכר עבודה לשנת 2016.
ד. הפרשה לחובות מסופקים
הפרשה מחושבת באופן ספציפי בגין חובות מסוימים אשר בהתאם להערכת הנהלת החברה גבייתם מוטלת בספק.
באור 4 - חייבים ויתרות חובת
א. ההרכב:
ליום 31 בדצמבר
206 2005
שקלים חדשים
הוצאות מראש (ג') - 12
מוסדות 2,006 2.8
חייבים אחרים 22,000 -
106 20000
ב. הוצאות מראש
בשנת 2015 ההוצאות מראש משקפות את ההוצאות שהוצאו בגין פרויקט ייהחממה הטכנולוגית'".
בשנת 2016 הוצאות אלו הוכרו כהוצאות שוטפות/ רכוש קבוע בהתאם למהותן.
11
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 5 - מלאי עבודות בביצוע
א. החברה רכשה מעיריית עפולה מגרש הצמוד לשוק המקורה החדש, לשם בניית מבנה חנויות שוק. שטת
המגרש כ-2,100 מ"ר. שטח המבנה המתוכנן כ-870 מ"ר ובו 46 חנויות. עבודות הבניה הופסקו בשל קשיי מימון (ראה ביאור 14 (א)).
ב. הרכב ההוצאות:
ליום 31 בדצמבר
2016 2015
שקלים חדשים
רכישת מגרש, מיסים ואגרות בנייה - 65
השתתפות בעלות הכשרה מגרשי חניה ותכנון ע"פ חוזה (1) - 0
פקוח, תכנון וצילומיס - 9
עבודות בניה (2) - 5
- 1,689
ירידת ערך עבודות בביצוע (3) - (5,355,069)
- 2,000
(1) וקיפת הוצאות:
בשנת 2009 נזקפו הוצאות תכנון והשתתפות בעלות מגרשי חניה, עלויות המהוות חלק מהסכם רכישת הקרקע משנת 2003.
(2) הערכת עלויות לגמר ביצוע:
בהתאם לכתב כמויות מיום 26.03.2006 אשר היווה חלק מהמכרז להשלמת עבודות הבניה בפרויקט, עלות
השלמת הבניה הוערכה בכ-3.6 מיליון ש"ח. המכרז בוטל והעבודות לא הושלמו.
(3) הערכת שווי לנכסי:
במהלך השנים בוצעו מס' הערכות שווי לנכס ובהתאם לכך נרשמו הפרשות לירידת / עליית ערכו.
ביום 22.06.2015 נערכה שמאות אחרונה להערכת שווי הנכס, לפיה שווי הנכס הסתכם לסך של כ-3.1 מיליון שייח, בגינה נערכה הפרשה לעליית ערך בהתאם, בדוחותיה הכספיים של החברה.
ג. בחודש יוני 2016 נחתם הסכם זיכיון להפעלת והשלמת הקמה יימתחם השוק העירונייי. המפעיל מתחייב ע"פ
ההסכט לבצע עבודות להשלמת בינוי מבני החנויות במתחם השוק, לכן מחודש אוקטובר 2016 המלאי בביצוע הוא חלק מרכוש הקבוע של החברה בהתאם לכך ההשקעה מופחתת במהלך הפעילות השוטפת.
באור 6 - חייבים בגין הקצאת מניות
ליום 31 בדצמבר
2066 2015
שקלים חדשים
צדדים קשורים 0 -
בעלת מניות - בגין הקצאת מניות:
בהתאם לפרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של החברה מתאריך 07.06.2016, הוחלט על הקצאת מניות נוספות
לבעלת השליטה בחברה בשנת 2016 בסך 0 אלפי מניות בעלות 1 ש"ח ע.נ בפרמיה של 15 ש"ח למניה, סך כל ההגדלה עומדת על ערך כספי של 8 מיליון ש"ח. נכון ליום 31.12.2016 טרם התקבל התשלום.
12
71
'₪60660 20)6ם 66 6 ₪ 06 460 0 4 0606 6 "₪ 1004 בס 000 ₪ 0660 6-80 ₪00 9107 000%
0 006 יש
6/6 )₪06 ₪600 ₪664
6 60607 26 6 66 ₪ 0 60 סטטשסט 64 ₪600 בש ₪6 סט טס ₪ 0660 6-61 ₪006 9107 ומס
סטש יא
7 877595 - - | ]09000 ז560'80 | 5504 | 69606 | 009'08 | 509'0 | 9866'798'9 | [5 986900 7 6 4 60% 400 600 - - /?7'998 826008 569'88 9 098005 - 58608 | 1295776 276'9679% 7 6 6 60% 460 60 |-<- סלפל 17777 הררה 07777 606680 97 0569970 2080700207 562-5562870 ?א 6 6 ₪ (000'50) - - - - - - - | 00050) - - - ל
?07 [לל'8ז? - - - | ?00900 98| 106 - 7 :| נ|- 00/2 ל 7 - - - - 69666 88| 79908 ?7 || 8269519 | 95567977 7 ץז 6% ₪ ₪
5 | 001506 207998 777 | -00 99 | 19088 06/00 0077707 200800 0 926/098'868 8069260 7 65 6% 44 (096'777) - - - | (099'0) - - - | (ז009'7) - - - 0 115 6% | 277998 - - - - | [6/1'7 - 1099 | 011'007% = %97'900'1 0 5 | 807599 - - | ]0900 8ל999'8 08 .| 11956 | ]00571 | 179005 | [7'/ז997'2 | 966'279'9% ?וז 6 46 א
בו
06 ו 0 6 66000666 ₪0)066 | 040)0) | 201666 0 0400) 4 66 6 | 02004 הטשס 0 6 66 ₪666 ו
1 באש 6
+
1 יא
- 2 שא
6616 666666 שש 606 622 ס>))אס
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 8 - הלוואות לזמן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך
א. ההרכב:
ליום 31 בדצמבר
20016 2005
שקלים חדשים
חלויות שוטפות בגין ליסינג מימוני (ב') 7 269%
חלויות שוטפות של הלוואות לצייא (ג') 4 768,372
790,966 1
ב. חלויות שוטפות בגין ליסינג מימוני: בשנת 2014 נחתם הסכם חכירה לרכישת רכב מסוג פולקסווגן בליסינג
מימוני. התחייבות החברה שתפרע בשנת 2017 הוצגה במסגרת התחייבות לזמן קצר לעומת התחייבות החברה שתפרע משנת 2018 ואילך אשר הוצגה במסגרת ההתחייבות לזמן ארוך (ראה ביאור 12 - התחייבות בגין ליסינג מימוני).
ג. חלויות שוטפות של הלוואות לז''א: ראה ביאור 11 - הלוואות לזמן ארוך בניכוי חלויות שוטפות.
באור 9 - ספקים והמחאות לפרעון
א. ההרכב:
ליום 31 בדצמבר
2006 2015
שקלים חדשים
ספקים ונותני שירותים 159 122
המחאות לפירעון (ב') 1007 12
1.6 16
ב. המחאות לפירעון: ההמחאות לפירעון כוללות בעיקר שיקים לפירעון שניתנו בגין רכישת מערכת משאבות
חום בקאנטרי קלאב.
באור 10 - זכאים ויתרות זכות
א. ההרכב:
ליום 31 בדצמבר
2015 20016
שקלים חדשים
עובדים ומוסדות בגין עובדים 11 15
מוסדות ממשלתיים אחרים 00 6
מקדמות מלקוחות (ב') 166 165
הכנסה מראש (ג') 20,020 15
הוצאות לשלם 11101 107
מקדמה עבור פרויקט (ד) 17 -
8 5
ב. מקדמות מלקוחות: יתרת המקדמות מלקוחות כמפורט לעיל, משקפת בעיקר את התקבול שהתקבל
מלקוחות מנויי הקאנטרי.
ג. הכנסה מראש: משקפת את התקבול שהתקבל מראש בשנת 2016 בגין השכרת חממה טכנולוגית .
ד. מקדמה עבור פרויקט : במהלך שנת 2016 התקבלה מקדמה מהעירייה על חשבון השתתפותה בפרויקט מתחם
התחנה בסך כ-1.5 מיליון ש"ח.
14
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 11 - הלוואות לזמן ארוך בניכוי חלויות שוטפות
א. ההרכב:
ליום 31 בדצמבר
2016 2005
שקלים חדשים
הלוואות שאינן צמודות 7+0.3% 4 11,189,608
בניכוי חלויות שוטפות (796,404) (764,372)
0" 10425236
ב. מועדי פרעון:
26
ש'יח
שנה ראשונה - חלויות שוטפות 2.004
שנה שנייה 2.76
שנה שלישית 52,9
שנה רביעית מיו
שנה חמישית ואילך 1
0
14
ג. יתרת ההלוואה כפי שמופיעה בסעיף (א), הינה הלוואה אותה נטלה החברה ב- 09.08.2012, מבנק הפועלים
בע"מ בסך של 13.5 מיליון ש"ח, להחזר ב-180 תשלומים חודשיים, החל מ-03.09.2012, כל תשלום נושא קרן וריבית. ההלוואה נושאת ריבית שנתית אשר מחושבת על בסיס שיעור הפריים בתוספת סיכון של 0.3% לשנה.
הלוואה זו הינה מחזור הלוואות שהיו קיימות נכון לאותו המועד בחברה, כמפורט להלן:
> הלוואות עבור הקאנטרי קלאב: שתי הלוואות עבור הקאנטרי קלאב שנלקחו מבנק לאומי לישראל בע"מ בשנת 2001, בסך כולל של 7 מיליון ש"ח.
* הלוואות עבור השוק העירוני: ארבע הלוואות עבור השוק העירוני שנלקחו מבנק הפועלים בע"מ בשנת 2, בסך כולל של 10 מיליון ש"ח.
ד. ערבויות:
עיריית עפולה ערבה לאובליגו בבנק הפועלים, כמפורט להלן (סכומים משוערכים ליום 31.12.16)
בנס מקבל הערבות סוג האשראי הלוואה מיום קרן ההלוואה יתרה משוערכת אלפי ₪ אלפי ₪
בנק הפועלים הלוואה שקלית 2( 10 124
15
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 12 - התחייבות בגין ליסינג מימוני
א. ההרכב:
ליום 31 בדצמבר
2016 2005
שקלים חדשים
התחייבות בגין ליסינג מימוני (ב) 1012 8
ב. התחייבות בגין ליסינג מימוני: בשנת 2014 נחתם הסכם תכירה לרכישת רכב מסוג פולקסווגן בליסינג
מימוני. התחייבות החברה שתפרע בשנת 2017 הוצגה במסגרת ההתחייבות לזמן קצר לעומת התחייבות החברה שתפרע משנת 2018 ואילך אשר הוצגה במסגרת ההתחייבות לזמן ארוך (ראה ביאור 8 - הלוואות לומן קצר וחלויות שוטפות של הלוואות לזמן ארוך).
באור 13 - התחייבויות תלויות
בהתאם למכתב שהתקבל מעוייד של החברה מיום 25.04.2017, נכון לאותו המועד, קיימת תביעה לנזיקי גוף שבתאריך 16.02.2017 ניתן פסייד לפיו תסולק התביעה בסכום של 18,000 ש"ח, בגין הסכום הנייל נרשמה הפרשה בהתאם.
באור 14 - צדדים קשורים
עיריית עפולה מחזיקה ב-100% ממניות התכייל.
א. חוזים והתקשרויות עם צדדים קשורים
להלן פירוט החוזים וההתקשרויות הקיימים בין התכייל לבין עיריית עפולה:
שוק מקורה:
בהתאם לחוזה משנת 2002, העירייה, כבעלת הזכויות במקרקעין המיועדים להקמת שוק עירוני מקורה,
מסרה לחברה את פרויקט הקמת השוק המקורה לרבות תכנונו ובנייתו. החברה תישא בלעדית בכל העלויות וההוצאות הכרוכות בהקמת השוק המקורה, ותדאג להשגת מימון לבנייתו. בגמר בניית השוק ולאחר מסירתו לעירייה, תהא העירייה ראשית להתכיר לחברה את המגרש לרבות המבנה, לתקופה של 288 חודשים.
בגין כל פעולות תכנון, ניהול, פיקוח וביצוע של השוק המקורה, תשלם העירייה לחברה סך השווה למלוא סכום ההוצאות ובתוספת של 4% שישולמו לחברה כהוצאות ניהול.
בהתאם להטכם חכירה משנת 2002, מתחייבת העירייה להחכיר לחברה את מגרש השוק המקורה וזאת לשם הפעלת השוק העירוני אשר בנוי על המגרש. תקופת התכירה - 24 שנים. תמורת החכירה מתחייבת החברה לשלם לעירייה דמי חכירה מהווניס בסך של 12,500,000 ש"ח המהווים דמי חכירה שנתיים בסכום 520,800 שייח לכל שנת שכירות. החברה תהיה ראשית לקוז כנגד דמי החכירה את הסכום המגיע לה מאת העירייה בגין הוצאות התכנון, הבניה, הניהול והפיקוח שהוצאו על ידה בקשר עס בניית השוק המקורה.
מובהר בחוזה כי כל מבני השוק המקורה יהיו בבעלות העירייה החל מגמר בנייתם, והם ימסרו לעירייה בתום תקופת התכירה ללא תמורה כלשהיא.
בפועל, עיריית עפולה והתכייל קיוזו סכומים אלו - עלויות בניה בגובה 12.5 מיליון ש"ח אל מול דמי חכירה המהווניס באותו סכום. המעיימ בגין עסקאות אלו שולם במסגרת הסכם עס מעיימ - הסכם שנחתם בשנת 7
מבנה חנויות בשוק מקורה (ב2): בהתאם להסכסם פיתוח ומכר מיום 25.05.2003, החברה וזכתה במכרז להקמת מבנה חנויות לשוק אשר צפוי להיות חלק ממתחם השוק העירוני וינוהל יחד עימו. המבנה יכיל 46 חנויות. התמורה עבור המגרש (חלקה 32 בגוש 166%6) הינה סך השווה ל-5710,000 בתוספת מעיימ, וכן בתוספת עלויות התכנון (52 אשייח), היטלי פיתוח ואגרות בניה (339 אשייח), השתתפות בעלות הכשרה מגרשי חניה לשוק (300 אשיית).
עלויות אלו (תכנון והכשרת מגרשי חניה) נזקפו לעלות הפרויקט בשנת 2009.
בשנת 2016 נחתם הסכם ציכיון לגבי השוק העירוני. ע"פ ההסכם תינתן למפעיל הזכות להפעיל את כלל מתחם
16
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 14 - צדדים קשורים (המשי
השוק העירוני הקיים ובכלל זה גס לשדרג את השוק העירוני, כמרכז רב תכליתי, למשך תקופת הציכיון שהינה תקופה בת 20 שנה. כמו כן המפעיל מתחייב ע"פ ההסכם לבצע עבודות להשלמת בינוי מבני החנויות במתחם השוק. התמורה הכספית, כאמור בהסכם עבור קבלת זכות הזיכיון הינה בהתאם לאחת החלופות הבאות - לפי הגבוה מביניהן : סכום השווה ל-7% ממחזור עסקאותיו או הסכומים בהתאם להצעת המפעיל במכרז צמודים למדד המחירים. בשלוש השנים הראשונות, לחברה לא צפויות הכנסות אך בד בבד באמצעות מהלך זה החברה תמנע מהפסד כפי שמגזר זה יצר בחברה, כאמור בביאור 16 - מגזרי פעילות.
קאנטרי קלאב:
בהתאם לחוזה חכירה מיום 23.11.99, העירייה, כחוכרת לדורות של שטח הידוע כגוש 16745 חלקה 23-25, התכירה לחברה את הקרקע בחכירה משנה לצורך הקמת מרכז נופש וספורט לרבות שטחים מסחריים (להלן - המרכז). תקופת החכירה - 24 שנים. בתקופה או החברה מתחייבת להפעיל את המרכו. על פי החוזה, דמי חכירה יהיו בשיעור של 20% מהרווח השנתי נטו, אך לא פחות מ-512,000 לשנה.
החברה אחראית להקים בעצמה ועל חשבונה את המרכז ולהפעיל אותו, ותישא בכל ההוצאות הכרוכות בהקמה, ניהול, החזקה ומימון המרכז. בתום תקופת ההסכם תחזור החזקה בקרקע, לרבות כל הבנוי עליה, לעירייה. כנגד החזרת הקרקע והמחוברים תשלם העירייה לחברה החזר בגין השקעות החברה בקרקע ובמחוברים כפי שיוערך על ידי שמאי מוסכם נכון ליום החזרת החזקה, וכן עבור ציוד ייעודי אשר נרכש לצורך הפעלת המרכז.
ניהול נכסים:
בהתאם להסכם מיום 01.06.99, העירייה מסרה לחברה ניהול חלק מנכסיה. החברה זכאית לגבות את כל התקבולים שיכנסו מניהול נכסים ומחויבת להעביר לעירייה 60% משכר דירה ו/או כל תקבול שיגבה מדייריס ו/או מתזיקיס.
בפועל, ההתחשבנות בין הצדדים הינה כ-60% מהרווח, בניכוי הוצאות עקיפות מועמסות.
זיביונות: במסגרת הסכם ניהול נכסים שנערך בין העירייה לחברה, על החברה לטפל בכל הנוגע לשימוש בנכסי המקרקעין שבבעלות העירייה לרבות טיפול בהצבת שלטי פרסום. לצורך כך החברה התקשרה עם קבלני משנה, תמורת דמי שימוש חודשיים.
שרותי כוח אדם ומחלקת חינוך: לחברה הכנסות עבור העסקת עובדים עבור העירייה. המחלקות העיקריות שמקבלות שירות באמצעות החברה הינן כדלקמן: מחלקת תפעול, מינהל הנדסה, חינוך וכיוצייב.
ב. עסקאות עם צדדים קשורים:
הכנסות כוח אדם ומחלקת חינוך 146 5
הכנסות מנויים קאנטרי קלאב 7 06
11 1
הוצאות
דמי חכירה קאנטרי 0 64
עמלות נכסים 216 5
ארונה וריבית 0 00
הוצאות משנים קודמות 1.58 -
5 9"
17
באורים לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 15 - הון עצמי
א. ההוכב:
26 22.6
רשום מונפק ונפרע
₪ ₪
מניות רגילות בנות 1 ₪ ע.נ כי'א 20 2,0
פרמיה על מניות 0
0
יתרת הפטד (48,381,449)
11
ב. הגדלת הון מניות רשום:
בהתאם לפרוטוקול ישיבת דירקטוריון של החברה מתאריך 07.06.2016, הוחלט על הגדלת הון מניות רשום של החברה ב-4 מלליון מניות, בערך נקוב של 1 שיית.
ג. הקצאות מניות:
בהתאם לפרוטוקול ישיבת הדירקטוריון של החברה מתאריך 07.06.2016, הוחלט על הקצאת מניות נוספות לבעלת השליטה בחברה בשנת 2016 בסך 500 אלפי מניות בעלות 1 ש"ח ע.נ בפרמיה של 15 ש"ח למניה, סך כל ההגדלה עומדת על ערך כספי של 8 מיליון ש"ח.
באור 16 - מגזרי פעילות
א. החברה פועלת במספר מגזרי פעילות עסקיים, כמפורט מטה:
* הפעלת שוק עירוני:
לחברה הכנסות מהשכרת דוכנים, יומיים בשבוע על בסיס מזדמן.
בשנת 2016 הפעלת השוק הועברה למפעיל חיצוני (ראב ביאור 14 - צדדים קשורים).
> השכרת נכסים ומתן זיכיונות:
לחברה הכנסות מהשכרת חלק ממבנים אשר בבעלות העירייה, וכן ממתן זיכיונות לפרסום על גבי שלטים ברחבי העיר.
* כח אדם:
לחברה הכנסות בגין העסקת עובדים עבור העירייה החל מיום 21.06.2011. המחלקות העיקריות שמקבלות שירות באמצעות החברה הינן כדלקמן: מחלקת תפעול, מינהל הנדסה, חינוך וכיוצייב.
* הפעלת בריכה:
לחברה הכנסות מהפעלת בריכה בעפולה עילית.
> הפעלת קאנטרי קלאב:
בתאריך 20.10.2010 הוגשה ע"י חברת משלי ספורט עפולה בע"מ תביעה משפטית כנגד החכייל בהתייחס להסכם הפעלת הקאנטרי קלאב בעפולה. ביום 05.07.2011 הגיעו הצדדים להסכם לפיו, החל ממועד זה הפסיקה חברת משלי ספורט בע"מ להפעיל את מועדון הקאנטרי והתכייל קיבלה לידיה את החוקת והפעלת הקאנטרי.
ביום 7 במרץ 2013, הושג הסכם גישור בין הצדדים. בהסכם הוסכם והותנה על סילוק סופי ומוחלט של כלל טענות הצדדים מכל מין וסוג שהוא, לרבות טענות כלפי מנהלי ובעלי מניות הצדדים ו/או מי מטעמם.
נכון ליום 31.12.16 מספר החברים בקאנטרי הינו כ-2,734 חברים.
8
ל ג 2 - - - - גי 6 ד 006 606
ל ?0 0 כ גב קשמו ד ג ב בכ 60 (+600) ₪
(988/09) ו נש 2 גב 5 ג (ז'298/620) (658/'108) (000) 6 ו ב 73 נד ג 9 3 7 99899 8 א ו
7 9 ל - - - - זז 5 מנ, צטט
זל - - - - - - ל - 1
5% - - 0% - - - ו - )0
90 - - - - - ב ל ולי ב 0
זנ 07 - - - - - ל - טא
8 - - %זפפ 4 - - - - + צאט
זנ יי - - ירי - - - - ו
וי - - - - - - ?00 - 66
0% - ל - - - - היד 6 סא ₪06
בו - - - - - - 7 - צושא
9% 5 - - - - - 1 - 04\\א 64-ו
וז 00 - - - - - ?7 %% 6 06%
צנ - - - - - - בנ - 6
ד זה .0 1% וד הרי - 9 בי בס
590 - - - - - + 0 0 6
זנ - 7 - - - - נוי - 0
גידה - - - - - - ידד - 6 טםאוו\ ש\אאוט
9% - ו - - - - וי יוו 0
9 מנ> ב כבצ יי - - - 6 חנ 65 שווטא
וי - - - - - 997 (כ יי - 0 06
ובר - רגו כ זד'?ל'/6 - - ונד ב ו
ב
ה 7 ב 017 9 הלו 0 5 4 וי
יו ה
הקוחה | הקט | קראד
םס חס | תקתשהסטהט זר יצ ינ ₪ "שמ >אקה, קוק וצו
+ 06 6406 66000 יש
0600 000% - ז9 ש)אש
666 666666 סט ב )אס
2 ג - - ?0 - גב ( ד >
ננר] מ יפד (006'69) 4 18 5 (%62/816) וט ₪066 (+000) 66 (964'059) 0 יפד (040/65) 0 8 (619/686) (45'988/) 00 00
1 1% 0 17 2 5 ךר 9 צ\וואא\ שו
ל 107 - - - - 2 5 צטס
07 - - - - - ו - 65\ ש6 גטא
?07 - - - - - 007 - |
"ד - - - - 9% 9 0 ב 000
%זפף - - - - - 9% - שווטא
זל - 6 6 - - - - צ\אאוט
00 - - 00889 - - - - ו
000% - - - - - 0% - 066
ל לפ'6? - - - - 7" 1 סא ₪
?7 - - - - - 7 %ל שא
הנוי - - - - - וי - 0\\א 0164
07 - - - - - פד 4 6 06%
ו - - - - - ו - ]
5 5 8 08 4 - גל 006 ב
ל - - - - ז'פזל 2% 90 6
ד - - - - - ד - 0
כ - - - - - 1290 - 6% )אוו צ)אא)ט
0 ל - - - - 7 68 0
05 ננ לי - - - - 989299 9+ טשוטא
ו - - - - > פ9פ'8?ל - 20% 06
09 זנ נמ 90 - - 90 מ 6
1 7% הו ה 0 9 1% ?27
תונויד שססד וו ו
במ 0 וט הו ו זיג וו
06600 046% 0% 1
00 606604 00406 - [9 )א
06 666601 סו ב 62 ם)ש\אס
באורים לדוחות הכספייט
באור 17 - הוצאות הנהלה וכלליות
שכר עבודה ונלוות
טלפון, דואר, אחזקת מחשב ואינטרנט
אחזקת עסק, חשמל, שכייד ומיסים
משפטיות, הנהלת חשבונות וביקורת
משרדיות, פרסום
אחזקת רכב כולל פחת
קורסים והשתלמויות
כיבודים ומתנות
פחת
הפרשה לחובות מטופקים
שונות
באור 18 - הוצאות (הכנסות) מימון, נטו
א. ההרכב:
ריבית ועמלות בנקים
עמלות כ.אשראי
ריבית הלוואות (בי)
ריבית וקנסות מוסדות
ריבית ספקים
חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
לשנה שהסתיימה ביום
1 בדצמבר
2066 2055
שקלים חדשים
77| וה
16 16
77 5
00| 1002
1.05 16
3 6%
21 7+
1-2 1.5
164 0
- 8+
1000 -
43 935225
לשנה שהסתיימה ביום
1 בדצמבר
2016 2055
שקלים חדשים
19 1.20
00 2,0
72| 2216
26 1%
17 18
22 08
ב. ריבית הלוואות : ראה ביאור 11 - הלוואות לזמן ארוך בניכוי חלויות שוטפות.
11
באוריסם לדוחות הכספיים חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
באור 19 - הוצאות (הכנסות ) אחרות
א. הַהרכב:
לשנה שהסתיימה ביום
1 בדצמבר
2016 2005
שקלים חדשים
ריבית ארנונה ואגרות (ב') 20,000 1,019
הפסד (רווח) הון 9,020 -
הוצאות שנים קודמות 1107 -
2,007 [נ
ב. ריבית ארנונה ואגרות :
הוצאות הריבית כמפורט לעיל, בשנת 2016 ובשנה המקבילה אשתקד, משקפות את הוצאות הריבית שנזקפו
עבור חובות ארנונה ואגרות בגין השנה השוטפת ובגין שנים קודמות.
באור 20 - ערבויות ושעבודים
א. קיימת ערבות של העירייה לטובת החברה (ראה ביאור 11(די) - ערבויות).
ב. בהתאם לדו''ח מרשם החברות מיום 04.06.2017 לחברה רשומים השעבודיס הבאים:
> שעבוד קבוע וצף מיום 20.06.2002, לטובת בנק הפועלים בע"מ, על חשבון מס' 225687 בסניף 727 וכספים אשר יופקדו בחשבון זה, הזכויות הנלוות. שעבוד צף על כל ההכנסות והתמורות של הממשכן מכל סוג שהוא אשר יתקבלו מפרויקט שלב אי של השוק העירוני החדש בעפולה אשר נבנה על המקרקעין הידועים כגוש 16696 חלקה 32, א.ת. דרך מנחם בגין עפולה, לרבות התמורות. נכון למועד קבלת מכתב זה, שעבוד הנייל סולק בתאריך 26.03.2017.
> שעבוד מיום 11.08.2014 על זכויות החוזיות ברכב פולקסווגן מס' 57-792-53 המשועבדיס עפ"י חווה חכירה מיום 11.08.2014 ושעבוד פקי או כספים שהפקידה הלווה אצל החבי בקייע הסכם חכירה.
באור 21 - מסים על הכנטסת
א. שומות מס: על פי סעיף 145 לפקודת מס הכנסה, השומות שהוצאו לחברה בגין שנות המס עד וכולל שנת המס
1 הינן סופיות.
ב. מסים נדחים: בהעדר וודאות באשר לקיום הכנסה חייבת במס בעתיד, לא נרשמו מסים נדחיס בספרי
החברה.
22
דוח התאמה לצרכי מס הכנסה
הפסד לפי דוח רווח והפטז
הוסף - הוצאות שאינן מותרות בניכוי
הפרש בין פחת חשבונאי לבין פחת לצרכי מסי
כיבודים
ריבית וקנסות מוסדות
גידול בהפרשה לחופשה
הפחת (הוסף) - רווח והכנסות שאינן חייבות
קיטון בהתחייבויות בשל סיום יחסי עובד ומעביד
הפסד מתואם לצרכי מס הכנסת
השפעות חוק מס הכנסה תיאומים בשל אינפלציה
ניכוי נוסף בגיץ פחת
קיווו הפסד מועבר משנת המס הקודמת
הפסד מותאם בשנת המס 2016
הפסד הון להעברת
חוות דעת רואי החשבון
יו"ר הדירקטוריון
חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ
לשנת המס 2016
שקלים חדשים
9
169
10
26%
1.006
39
)1,499,552(
)192,295(
)49,094,587(
)42,678(
מנכ"ל החברה
בדקנו את דוח ההתאמה הרצוף בזה של חברה כלכלית לפיתוח עפולה בע"מ לשנת המס 2016 (אליו צורפו הטפסים המסומנים בחותמתנו לשם זיהוי), המתאס את הרווח של החברה לפי דוח רווח והפסד שלה לשנה שהסתיימה ביום 31 בדצמבר 2016, להפסד שהוצהר על ידה לצרכי מס הכנסה, לשנת המס האמורה.
בדיקת ההוצאות המפורטות בתקנות בדבר 'יתנאיס לניכוי הוצאות מסוימות'י, החישובים הדרושים לפי סעיף
3) לפקודת מס הכנסה והתקיימות התנאים המפורטים בסעיף 32 אי לפקודה, נעשו בהיקף שסוכם בין נציבות
מס הכנסה לבין לשכת רואי חשבון בישראל, על כל המשתמע מכך.
לדעתנו, בכפיפות לאמור בפסקה הקודמת, דוח ההתאמה הנייל נערך בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה וחוק
מס הכנסה (תאומים בשל אינפלציה) התשמייה - 1985.
עפולה
3
ניר נחמני ושותי
חשבון
עפולה עיר יזרעאל
לשכת מנכ"ל
דואר אלקטרוני: 11. וטו 9100810018 ת4 גת :8111
1 אישור הקמת תבר 1223 -- תוכנית ניצנים תשע"ח
הפעלת צהרונים בגני טרום חובה וכיתות א-ב בביהייס היסודיים , התוכנית נבנתה עבור 1600 תלמידי גן ו- 1300 תלמידי ביחייס.
עיריית עפולה
צדו והסושואטא הועטתת
וחטח. 3!ש81. שעצצעצש
מבקשים לאשר הקמת. התבייר עסי
משרד התינוך
גביה מהורים
סה"כ מעמידים את התבייר עייס-
2 אלשור הגדלת תבר 560 - מועדוניות חינוך
₪ 0
₪ 0
₪ ,0
₪ 0
הפעלת 2 מועדוניות בביהייס כולל השתתפות משרד החינוך.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
תקציב רגיל 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
3 אישור הגדלת תבר 791 -- התאמת מערכת החינוך למאה ה 21 מערך שירות למוסדות החינוך במסגרת הענן החינוכי הכולל- מוקד שירות,
תוכניות פדגוגיות , תוכנות לימוד, וכדי.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
תקציב רגיל 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 60 ₪
4 אישור הגדלת תבר 909 - יחודיות קרית חינוך
ליווי וריכוּ מגמות לימוד בתחום האומנויות (מחול, מוסיקה, תיאטרון) בקריית
חינוך בן גוריון.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
מלוות מבנקים 0 ₪
, 1
רח' יהושע חנקין 47 ת.ד. 2016 עפולה 0, טל. 04-6520352/3 פקס. 04-6520351 791.972-4-6520352/3 +1 81| 1810 3108 2016 .0.8. .+5 הואחהר! 8 טותפטח 6צ 47
עפולה עיר יזרעאל
לשכת מנכ"ל |
דואר אלקטרוני: 11. נמטוות 9160810018> מב :8111
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
5 אישור הגדלת תבר 330 - פרוייקט אומצ
הפעלת כיתות אוייצ - תליימ לחטייב וחטייע בשיתוף משרד התינוך ורשתות ניהול
אורט ואמייית.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
תקציב רגיל 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
6 אלשור הגדלת תבר 1106 - פיתוח לימודי האומנויות פיתות לימודי אומנויות בקריית חינוך בן גוריון בתחום-מוסיקה, תיאטרון ומחול.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
תקציב רגיל 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
7 אישור הגדלת תבר 1105 - חדר מל''/א
הפעלת חדרי מלייא בשיתוף משרד התינוך בביהייס היסודיים וחטייב.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
תקציב רגיל 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
8 אישור הקמת תבר 1224 - נגישות אקוסטית ביה''ס יהלום הנגשה סביבה לימודית לתלמיד ליקוי שמיעה, הרשאת משרד החינוך.
מבקשים לאשר הקמת. התבייר עסי 0 ₪
משרד החינוך 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
יריית עשפו ,
1 וה רח' יהושע חנקין 7 ת.ד. 2016 עפולה 18100, טל. 3 ך-- פקף 7-1
|ו.והטוח.ה!ט1ה. שש 1 761.972-4-6520352/35 |-ן\/5%| 1810 8|₪\/ 2016 .0.8 .51 הואח 38] 8 טתפטחץ 47
עפולה עיר יזרעאל
לשכת מנכ"ל
דואר אלקטרוני: 11. טח 018 %9[)2(8 4ב :118111
9 אישור הגדלת תבר 1002 - ציוד להרתעה לרעידות אדמת הקצבת משרד התינוך להתקנת ציוד ייחודי לרעידות אדמה, המשך הצטיידות
למוסדות חינוך.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
משרד החינוך 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
0 אישור הגדלת תבר 1090 - תוכנית מנויים ופעולות תרבות הגדלה עבור תוכנית המנויים הרב שנתית בהיכל התרבות עפולה לשנת 2017/18 התוכנית כוללת סדרת תיאטרון, מוסיקה, קולנוע.
התבייר עומד עייס של 0 ₪
מבקשים לאשר הגדלת התבייר 0 ₪
גביה ממנוייס 0 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
1 אישור הקמת תבר 1225 -- סימון כבישים והתקני בטיחות 2017
בכל שנה עיריית עפולה מקבלת ממשרד התחבורה סיוע להתקני בטיחות וסימון כבישים, תקציב וּה מסייע למנהל תפעול בפרויקט סימון כבישים והתקני בטיחות
ברתבי העיר.
מבקשים לאשר הקמת התבייר עסי 0 ₪
משרד התחבורה 8 ₪
קרנות הרשות 2 ₪
סה"כ מעמידים את התבייר עייס- 0 ₪
עיריית עצפולה
צדו וגסוסואטוא ג וטה רח' יהושע חנקין ז4 ת.ד. 2016 עפולה 18100, טל. 04-6520352/3 פקף. 1 |ו.וחטחח. 81018 ששש 1,, 701.972-4-6520352/(3 | 5₪/₪1! 1810 1108 2016 .0.8. .+58 חואחהר] 8 טתפטח 6 47
בין
לבין
והואיל
והואיל
והואיל
והואיל
והואיל
והואיל
והואיל
והואיל
והואיל
חוזה חכירת
שנערך ונחתם בירושלים, ביום בחודש אוגוסט, שנת 2017
עיריית עפולה
מרחוב יהושע חנקין 47 עפולה
(להלן: 'יהעירייתיי)
מצד אחד
המוסד לביטוח לאומי
משדי וייצמן 13 ירושלים
(להלן: ייהמוסדיי)
מצד שנל
והעירייה הינה בעלת הזכויות לרישוסם מלוא הבעלות והחזקה על חלקה 54 בגוש 16742 מגרש מסי 1 בתבייע ג/20010, לגביו נערכה ואושרה תוכנית אחוד וחלוקה, והוא יירשם כחלקה נפרדת בבעלות העירייה לאחר רישום התצייר;
ובהתייחס למגרש מס' 1 קיימת תוכנית בינוי עקרונית שהוכנה בידי העירייה למגרש מסי 1, עליה מסומנים השטחים המיועדים לבניית קריית לאום, ובה: משרדי ממשלה, סניף של המוסד לביטוח לאומי ובית משפט;
ובכוונת העירייה להקצות, מתוך מגרש מסי 1, מגרש בשטח של כ- 1,800 מ"ר, עליו יוקם בניין סניף המוסד לביטוח לאומי, בשטח מבונה של כ- 3,000 מ"ר עבור המוסד לביטוח לאומי, ועוד כל שטח קומת הקרקע לשימושה הבלעדי של העירייה;
ומועצת העירייה, בישיבתה מיום החליטה, בהחלטה מספר , להחכיר למוסד לביטוח לאומי את ייהנכסיי, כהגדרתו להלן, על מנת שהמוסד יפתח ויבנה עליו מבנה שישמש את סניף הביטוח הלאומי בעיר עפולה, וכמו כן יכלול קומה מסחרית, בקומת הקרקע של המבנה, שתהיה בבעלות העירייה ובחוקתה/שימושה הבלעדיים ;
ברצון המוסד לתכור מן העירייה את הנכס בתכירה לדורות וברצון העירייה להתכיר למוסד את הנכס, בהתאם להוראות חוזה זה ותנאיו להלן ;
ובכוונת המוסד לביטוח לאומי לתכנן ולבצע בניה של המבנה, אשר ישמש כסניף של המוסד לביטות לאומי, וכן קומה מסחרית עבור עירית עפולה, אשר את עלות בנייתה תשלם העירייה, הכל כמפורט להלן בהסכם זה;
וידוע לצדדים כי החכרת הנכס למוסד, וכן התקשרות העירייה בהסכם זה, כפופות למתן אישור שר הפנים, וכי התחייבות המוסד לביטוח לאומי לבנות את המבנה דלעיל כפופה לקבלת אישורים שונים, לרבות אישור ועדת מכרזים ואישור תקציבי של מועצת המוסד לביטוח לאומי;
וועדת המכרזים של המוסד לביטוח לאומי אישרה בישיבתה מיום 30.3.2017 הסכם התקשרות זה, בכפוף לקבלת האישורים הנדרשים במוסדות המוסד לביטוח לאומל;
וברצון הצדדים לקבוע את תנאי ההתקשרות ביניהם.
לפיכך הוצהר, הותנה והוסכם בין הצדדים כדלקמן:
1. מבוא הגדרות ונספחים
1. המבוא לתוזה זה והנספחים לחוזה מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.
12. הכותרות וחלוקה לסעיפים נועדו לנוחיות הקריאה בלבד ולא ישמשו לפרשנות
החוזה.
3. בתוזה זה ובנספחיו תהינה למונתים שלהלן המשמעות הרשומה לצידן-
'יהתב''עיי תכנית בניין עיר מפורטת מס' ג/20010 ותכנית איחוד וחלוקה מס' עפ/מק/2/20010, המצורפות כנספחים א'
ו-ב' להסכם זה.
י"'המקרקעייי קרקע בשטת כולל של 45.235 דונם, שבבעלות העירייה, הידועה כחלקה 54 בגוש 16742, ומהווה מגרש מס' 1 בתבייע ואשר חלק ממנה הינו 'יהמגרשיי כהגדרתו להלן.
ייהמגרש" מגרש מסי 1 הנזכר במבוא להסכם ומהווה חלק מן ייהמקרקעיייי.
''הנכטיי חטיבת קרקע בשטת של כ - 1,800 מ"ר, שהינה חלק
מייהמגרשיי, עפ"י התבייע הנייל, אשר טרם נרשמה
בלשכת רישום המקרקעין כחלקה נפרדת, לרבות כל
המבונה ושיבנה עליו, כמסומן בתשריט נספח ג
להסכם זה.
'ייתרת המקרקעין'י החלק ביימקרקעיןיי שאיננו ייהמגרשיי.
'יהמבנה'י המבנה/בניין אשר יוקם על הנכס, הכולל את יימבנה המוסד'י ואת 'יקומת העירייהיי, בשטח של 3,000 מ"ר בתוספת קומת העירייה וכן חניות.
'ימבנה המוסדיי ייהמבנהיי למעט ייקומת העירייהיי.
"'קומת העיריית'י קומת הקרקע של ייהמבנהיי, כהגדרתו לעיל, אשר תתוכנן על ידי המוסד, בתיאום ואישור העירייה, באופן התואם את המבנה, ובמתכונת מעטפת, והיא תהיה
בבעלות העירייה ובחזקתה ושימושה הבלעדיים,
כמפורט בהסכם זה לעיל ולהלן. וכן יוקצו לעירייה חניות לפי תקן חניות שיהיה בתוקף בעת הוצאת היתר הבניה.
ייהקבלן"י מי שייבחר במכרז שהמוסד מתעתד לערוך לצורך בניית המבנה.
4. לתוזה זה מצורפים הנספחים שלהלן:
נספח א תכנית האיחוד והחלוקה.
נספח בי התביע.
נספח ג' תשריט המקרקעין, עליו מסומן המגרש.
נספח די יפוי כח - העברת זכויות.
נספח ה" יפוי כח - תכנון.
נספח ו בקשה לרישום הערת אזהרה.
2 העסקה, מטרתה והתלייתה
41
82
3
העירייה מתחייבת בזה להתכיר למוסד, בתכירה לדורות ל- 98 שנה, והמוסד מתחייב לתכור מן העירייה את הנכס, הכל בהתאט לתנאי הסכם זה והוראותלו.
העירייה מצהירה כי הינה בעלת הזכויות לבעלות ולתזקה במגרש מכותח תוכנית איחוד וחלוקה מס' עפ/מק/2/20010 וכי לא ידוע לה על כל מניעה חוקית, חוזית או אחרת לרישום הבעלות על שמה ולהענקת זכות התכירה לפי הסכם גה [בכפוף לאישור משרד הפנים]. העירייה תשלים את רישום הבעלות במגרש על שמה בתוך 2 חודשים ממועד רישום התצייר, ובכל מקרה לא יאוחר מ 24 חודש מיום חתימת הסכם זה.
מטרת ההתקשרות עפ'ייי הסכם וה היא: בנייה, על ידי המוסד ועל חשבונו, של מבנה המוסד על הנכס, במטרה שיימבנה המוסדיי ישמש את סניף הביטותח הלאומי ולשימושים נלווים ולא למטרה אחרת, וייקומת העירייהיי תהיה בבעלות העירייה ולשימושה [או השכרתה למוסד לביטוח לאומי אשר הינו בעל זכות סירוב ראשונה לשכירות, בתנאים המפורטים בהסכם זה].
העירייה מצהירה, כי ניתן לבנות יהיה לבנות על המגרש מבנה בשטח של לפחות 0 מ"ר בתוספת קומת עירייה וחניונים, והיא מתחייבת לנקוט בכל הצעדים האפשריים לפי דין על מנת לאשר שטח בניה זה על המגרש.
במקרים המפורטים מטה, יהיה רשאי כל אחד מהצדדים להסכם וה לבטל את ההסכם בהודעה בכתב שתימסר על ידי צד למשנהו ולא תהיה למי מהצדדים כל
טענה מכל סוג שהוא כלפי משנהו:
א. אס לא יתקבל אישור שר הפנים להתקשרות בהסכם זה תוך 12 חודשים
ממועד חתימתו של ההסכם.
ב. אס לא יינתן היתר בניה על הנכס לטובת בנית מבנה המוסד בשטח של לפחות
0 מ"ר בתוספת קומת העירייה ותניוניס, בתוך 24 חודש מיום הגשת התכניות לוועדה המקומית לתכנון ובנייח.
3. הצהרות והתחייבויות העיריית
העירייה מצהירה ומתתייבת בזאת כדלקמן :
41
2
.3
בכפוף לקבלת אישור שר הפנים או בא כוחו לעסקה נשוא הסכם זה, אין מניעת חוקית או אחרת להתקשרותה עם המוסד בהטכם זה, להענקת זכויות התכירה לדורות בנכס למוסד, להקמתו של מבנה המוסד ולשימושים בו, בהתאם להוראות הסכם זה.
על המגרש חלות התבייע ותוכנית האיחוד והחלוקה הנייל [נספתים אי ו-בי] , אשר על פיהן, בכפוף לקבלת היתר בניה כדין, ניתן להקים על הנכס את המבנה לשימושים המפורטים בהסכם זה. לא ידוע לעירייה על מניעה כלשהי להוצאת החיתר בניה בכפוף להליכים עפ"י דין.
למען הסר ספק, העירייה מתחייבת כי כל עוד הסכם זה בתוקף - היא לא תקנה לגורם אחר זכויות כלשהן ייבנכסיי, בין במישרין ובין בעקיפין ומלוא זכויות
התכירה, השימוש והחזקה לגבי ייהנכסיי [למעט הזכויות בייקומת העירייהיי] תוקנינה למוסד בלבד.
4 תקופת החכירת
.6
.1
2
תקופת התכירה הינה 98 שנים שתחילתן ביום אישור הסכם זה על ידי שר הפנים (להלן: ייתקופת התכירה הראשונהיי). תקופת התכירה תוארך מאליה ב-98 שנים נוספות (להלן: "תקופת התכירה השנייה'), אלא אס כן הודיע המוסד לעירייה עד לא יאוחר משישה חודשים לפני תום תקופת החכירה הראשונה, על רצונו להביא ההסכם לידי סיום.
תקופת התכירה הראשונה ו/או תקופת התכירה השנייה יכונו לשם הקיצור, בהסכם זה - תקופת החכירת'י. לא מקובל-אס מעוניינים לקבל בחורה את המגרש בתום תקופה ,העירייה תרכוש את הבניין.
תמורת החכירת
מוסכם בוה כי בתמורה לזכות התכירה, למשך כל תקופת התכירה, על פי הסכם זּה, ישלם המוסד לעירייה דמי חכירה סמלייס בסך של 18 ₪, אשר ייחשבו כמשולמיס במלואם עס חתימת הסכם זה והעירייה מאשרת כי אין ולא תהיה לה כל טענה ביחס לתמורה כאמור.
מסיות החזקת
.1
2
העירייה מתחייבת למסור למוסד את התזקה בנכס לצורך ביצוע הסכם זה בתוך חמישה עשר יום מיום שהודיע המוסד לעירייה בכתב על רצונו לקבל את החזקה בנכס ובלבד שההודעה תימסר לאחר קבלת אישורו של שר הפנים לעסקה נשוא הסכם זה.
החזקה בנכס תימסר על ידי העירייה למוסד כשהנכס פנוי מכל אדם וחפץ ונקי מכל שעבוד, זכות צד ג' או תביעת זכות כלשחי.
רישום העסקה וזכויות המוטד
41
2
3
.4
העירייה מתחייבת לנקוט בכל האמצעים הנדרשים על מנת להשלים את רישום התצייר לגבי המקרקעין באופן אשר בו המקרקעין יירשמו בבעלות העירייה ולאחר מכן יפוצל ייהמגרשיי רישומית, באופן שבו ירשם המגרש כחלקה נפרדת . לאחר השלמת הפיצול, ירשום המוסד לטובתו וכויות חכירה לתקופה של 98 שנה על ייהנכסיי. רישום המגרש כחלקה נפרדת יושלם בתוך 5 שנים מהתתימה על הסכם זה.
לאחר השלמת הבנייה, המוסד ירשום על הנכס בית משותף אשר תלקו. יהיה בחכירה לדורות של המוסד וחלקו בבעלות של העירייה. הרכוש המשותף יחולק בהתאמה.
המוסד ירשום את זכויות החכירה במבנה המוסד על שס המוסד ו/או הערת אוהרה לטובת המוסד על הנכס, בלשכת רישום המקרקעין, לאחר קבלת אישור שר הפנים לעסקה נשוא הסכט זה, על פי מסמכי רישום שיוכנו על ידו.
העירייה תמסור למוסד, במעמד חתימתו של הסכם וה, ייפוי כת בלתי חוזר (נוטריוני) בנוסח שהוכן ע"י המוסד והמצייב כנספח ד', לפיו יוסמך מי שיכהן מעת
5
.6
חבנית
1
2
3
.64
.5
.6
.7
לעת כיועמייש של המוסד או מי שהוא ימנח לעניין וּה, לרשום את הערת האזהרה ,זכויות החכירה בנכס ואת הבית המשותף על שס המוסד.
העירייה תעביר לידי המוסד את המסמכים והאישורים שחובת השגתס מוטלת עליה (לרבות אישור מרשויות המס ומהעירייה לרישום בטאבו) והדרושיס לשם רישום זכויות החכירה בנכס על שס המוסד בלשכת רישום המקרקעין.
המוסד ירשום בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת המוסד בהתייחס להתחייבות העירייה להתכיר ולהעביר למוסד את הנכס כמפורט בהסכם זה, וזאת בתוך 30 יום מיום מתן אישור שר הפנים או בא כוחו להסכם זה.
המוסד מתחייב לתכנן ולבצע את בניית המבנה על הנכס, לרבות חניון תת קרקעי וחניות עיליות, ולפנות למוסדות התכנון לצורך קבלת האישורים הנדרשים לכך, ובכפוף לקבלת כל האישורים לשלם את כל ההוצאות הנדרשות לתכנון ולבניית המבנים.
המוסד מתחייב כי התחלת הבניה של המבנה תהיה בתוך 3 שנים ממועד אישורו של שר הפנים להטכס זה ובלבד שיתקבלו כל ההיתרים/האישורים והרישיונות עפ"י דין וכי השלמת הבניה תהיה בתוך 7 שנים ממועד אישור שר הפנים כאמור.
המוסד יהחיה רשאי, בכל עת, בכפוף להיתכנות הדבר [מכל בחינה והיבט, לרבות דיני התכנון, תבייע, זכויות בנייה, וכיוצייב], ולקבלת האישורים הנדרשים כדין, לבנות /או להוסיף על ייהנכסיי מבנה ו/או מבנים ו/או להגדיל את המבנה/מבנים שהקים בתנאי שכל בניה ו/או הוספה ו/או הגדלה כאמור יהיו לאותה המטרה המפורטת בסעיף 2 לעיל בלבד, ובלבד שלא יהא בכך כדי לפגוע באיזו מזכויות העירייה, לרבות בכל הקשור לייקומת העירייהיי [כולל לעניין מיקומה].
המוסד יבנה את המבנה באמצעות קבלן אשר יבחר במכרצ פומבי בהתאם להוראות חוק חובת המכרזים ותקנותיו וזאת עפ"י התוכניות ,ההיתר ורישיון הבניה.
קומת העירייה תתוכנן על ידי המוסד כתלק מתוכנית מבנה המוסד כולו ותיבנה על חשבון העירייה כמעטפת בלבד. העירייה תשלם את כל ההוצאות הישירות הכרוכות בבניית קומת העיריה, לרבות: תכנון | אדריכלי וכן כל המתכננים והיועצים הנדרשים לשם תכנון המבנה קבלת היתר בנייה ובנייתו, אגרות והיטלים, עלויות בנייה לקבלן, פיקוח וניהול ההקמה וכן כל ההוצאות האחרות שיוציא המוסד בקשר לבניית המבנה. העירייה תישא בעלויות לפי היחס שבין שטח קומת העירייה לשטת המבנה.
כמו כן יוקצו לעירייה חניות, הן בחניון התת קרקעי והן בחניות העיליות, בכמות מספקת כאמור בתקן חניות שיהיה בתוקף בעת הוצאת היתר הבניה.
העירייה מתתחייבת להשלים את גמר קומת העירייה באותה עת עס ביצוע גמר מבנה המוסד ,על חשבונה ,ולשלם ישירות לקבלן הבונה מטעם המוסד בהתאם לתנאים ולמועדיס שיסוכמו במכרו הפומבי, ובלבד שנוסח חוזה ההתקשרות עם הקבלן יועבר ע"י המוסד לידי העירייה מיד עס חתימתו .
המוסד יפעל לחייב את הקבלן, וכל גורם שיפעל מטעמו בהקמת המבנה לנקוט בכל אמצעי הזהירות הדרושים, על חשבונו, במהלך ההכנות לבניה ובכל זמן הבניה ועד להשלמתה, ובכלל זה לספק שמירה גידור ושאר אמצעי והירות מקובלים לביטחונו ולנוחיותו של הציבור בכל מקום שיהיה צורך בכך על פי דין.
הקבלן יחייב את העירייה בגין העלויות הישירות של בניית קומת העירייה ויוציא חשבונות לתשלום העירייה אשר תשלמן לקבלן בתנאי שוטף + 30 יום ממועד קבלת החיובים מהמוסד כאמור בסעיף 8.4 לעיל.
9
10
.1
עבודות תפיתוח והתשתית
41
2
העירייה תבצע, על חשבונה או על חשבון מי מטעמה, את כל עבודות הפיתות והתשתית [אשר מימונן יימכוסהיי ע"י האגרות והיטלי הפיתות המקובלים] ואשר ביצוען יידרש על ידי רשות מוסמכת, בהתייתחס להקמת המבנה בנכס, בהתאם לתוכנית פיתוח של תשתיות ציבוריות; או לחילופין, ובהתאם לדרישת המוסד ובתיאום מראש עס העירייה, יבצע המוסד את עבודות הפיתוח עבור העירייה ובתמורה שתסוכם ביניהם. למען הטר ספק מובהר, כי עבודות אלו יבוצעו עד לגבול המגרש ואינן כוללות ביצוע עבודות במגרש עצמו, שאותן יבצע המוסד ועל חשבונו.
העירייה תבצע את עבודות הפיתות והתשתית כמפורט לעיל, תוך תאום מלא עם המוסד, הקבלן ו/או כל גורם מטעמם. עבודות הפיתוח תבוצענה במשולב ובמקביל לביצוע הפרויקט, במועדים שיאפשרו את הקמת המבנה ללא כל עיכוב ותושלמנה עד השלמת הקמתו של המבנה. מובהר כי העירייה תבצע את עבודות הפיתוח עד לייראש/גבול המגרשיי.
השימוש בנכסי
.1
.2
.3
.68
.5
.6
המוסד מתתייב להשתמש בנכס אך ורק למטרות ולשימושיס המפורטים בסעיף 2 דלעיל.
המוסד מתחייב להטיל על הקבלן אשר יבחר במכרז פומבי ועל כל גורם מטעמו לבצע את הקמת המבנה, בכפוף ובהתאם להוראות כל דין וכל רשות מוסמכת.
למען הסר ספק מוצהר ומוסכם בזאת על ידי הצדדים כי חוק הגנת הדייר (נוסת משולב) תשל"ו -1972 ו/או כל חוק שיחליפו והתקנות על פיהן, לא יחולו על הסכם זה.
המוסד מצהיר כי ידוע לו, שבכוונת העירייה לעשות בייקומת העירייהיי, בעצמה ו/או באמצעות אחרים, כל שימוש אשר מקובל לעשותו בבנייני משרדים הכוללים מסחר, קפיטריה, וכיוצייב. ובלבד ששימושיס אלו לא יפגעו ולא יפריעו באופן שאיננו סביר לפעילות ותפקוד המוסד במבנה המוסד, כדוגמת: פגיעה בסידורי האבטחה של המוסד במבנה, שימוש בקומת העירייה לעסקים שאינם תואמים את המבנה כמשמש לצרכי ציבור, הגבלות בנושא מטרדי רעש וריח וכדומה.
בעלויות אחזקת תפעול וניהול המבנה, בכל משך תקופת התכירה, תישא העירייה לפי חלקה היחסי כמוגדר בהטכם וּה. ככל שתהיינה מערכות אשר תשרתנה רק אחד מהצדדים להסכם, לא יישא הצד האחר בעלות הפעלתן ואתזקתן.
ככל שהעירייה תרצה במהלך תקופת התכירה, לעשות שימוש בקומת העירייה שלא לשימושה העצמי אלא השכרתו לצדדים שלישיים - למוסד תהיה זכות סירוב ראשונה לשכירות שטחי קומת העירייה המוצעים להשכרה. תנאי השכירות יהיו בהתאם לייעוד המסחרי שבכוונת העירייה לעשות בקומה זו, ואם איננו מותר עפ"י החיתר הבנייה - יהיו תנאי השכירות בהתאם למותר על פי היתר הבניה. ובמחיר שיקבע על ידי שמאי מוסכם.
ארנונה, היטלים, אגרות ותשלומי חובת
.1
.2
המוסד יישא בתשלום ארנונה, אגרות, הוצאות ותשלומי חובה, וכן היטלי הפיתות - מכל סוג שהוא בגין מבנה המוסד- אלא אם מוענק לו פטור עפ"י דין.
היטל השבחה, ככל שיחול בקשר עס בניית המבנה - תישא בו העירייה.
3
באשר למיסים שאינם מפורטים לעיל - כל צד יישא במיסים החלים עליו על פי כל דין.
2. אחריות וביטות
41
2
.3
.4
החל ממועד מסירת התוקה בנכס, העירייה לא תהיה אחראית בגין כל נזק, עבירה, או מפגע כלשהו עקב בניית המבנה, והפעלתו והשימוש בו על ידי המוסד או מי מטעמו, לרבות כאלו שייגרמו למוסד ו/או לעובדיה ו/או לכל צד שלישי ו/או לכל מי שימצא בשטח הנכס.
חויבה העירייה לשלם סכום כלשהו כתוצאה מנזק, פיצוי, עבירה או מפגע כאמור לעיל- מתחיב המוסד לפצות ו/או לשפות את העירייה על כך בתוך 45 יום מיום דרישתה ובלבד שהעירייה הביאה לידיעת המוסד את דבר התביעה שהוגשה כאמור ואפשרה לעוייד שימונה ע"י המוסד לייצג את העירייה על חשבון המוסד בכל תביעה אזרתית שתוגש כאמור.
מבלי לגרוע בסייק 12.1 ו-12.2 לעיל, המוסד יחייב את היזם/הקבלן לערוך ביטות עבודות קבלניות, ביטות אחריות כלפי צד ג' וביטוח חבות מעבידים (להלן:
''פוליסות הביטוח').
המוסד יחייב את היוּס/הקבלן, בכל הנוגע לעריכת פוליסות הביטוח, בהתחייבויות המפורטות לחלן-
1. העלרייה תיכלל כמבוטח נוסף בפוליסת הביטות הנייל והן יכללו הוראה
המחייבת את חברת הביטוח להודיע לעירייה 60 יום לפני מועד ביטול הביטוח.
2. פוליסות הביטות יהיו בתוקף ויכסו את התקופה שמיום הוצאת צו
התחלת העבודה על ידי המוסד ועד להשלמת המבנה.
3. פוליסות הביטוח יכללו הוראה ככל שיתקבלו כספים מחברת הביטות
כפיצוי בגין נזקים שיגרמו למבנה, הס ישמשו לקימוס המבנה ושיפוצו.
4. פוליסת הביטות יכללו הוראה בדבר ויתור על זכות שיבוב כלפי העיריה
ועובדיה, ובלבד שויתור כאמור לא יחול לטובת מי שגרם לנזק מתוך כוונת זדון.
3. החזרת הנכס בתום תקופת החכירה
.1
.2
כל עוד לא יורה המוסד אחרת, תוארך תקופת התכירה מעת לעת, כל פעם לתקופה של 98 שנים נוספות, באופן אוטומטי וללא צורך בהסכמה או בהודעה של צד להסכם זה למשנהו וללא כל תמורה שהיא. כל הוראות הסכם וה יחולו גם על התקופות הנוספות כאמור.
הודיע המוסד שאין בכוונתו להאריך את תקופת התכירה, יפנה המוסד את הנכס, לרבות כל שייבנה עליו, ויחוירס לידי העירייה, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל אדם ו/או חפץ השייך למוסד. החל ממועד זה, יחיו המגרש/הנכס, וכל מבנה שייבנה על המגרש/נכס -- קניינה של העירייה, אשר תהא בעלת מלוא הזכויות בהם, לרבות עפ"י הרישום בלשכת רישום המקרקעין. הצדדים ישתפו פעולה על מנת לגרום שהרישוס בלשכת רישום המקרקעין ישקף זכויות העירייה [והעדר זכויות המוסד] כאמור בסעיף זה לעיל.
4. הפרת ההסכם
על הפרת הוראות הסכם זה יחולו הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת הסכסם)
תשל"ה-1970.
5 העדר זכות קיזוז
לא תהיה למוסד כל זכות לקיזוז כספים המגיעים לעירייה מהמוסד.
6. ויתורים
שום ויתור, הנחה, הימנעות מפעולה במועדה, או הארכה מצד הצדדים, לא ייחשבו כוויתור על זכויותיהם ולא ישמשו כמניעה לתביעת פינוי או תביעה אחרת על ידיהם, אלא אס כן וויתרו על זכויותיהם במפורש בכתב על ידי מי שמוסמך לשנות מתנאי הסכם זה.
7. בוררות
הצדדים מתחייבים כי כל חלוקי דעות, במידה שיתגלעו ביניהם ולא באו על פתרונם בין
הצדדיט יובאו להכרעה סופית של מנהל המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה או מי שימונה מטעמו, וזאת בהתאם ובכפוף להנחיות היועץ המשפטי לממשלה.
8. אישורים על פי דין
מבחינת העירייה - הסכם זה טעון אישור מועצת העירייה ואישור שר הפנים או בא כוחו;
מבחינת המוסד - הסכם זה טעון כל אישור הנדרש בהתאם לכל דין והכללים התלים על התקשרויות המוסד.
9. כתובות והודעות
כל כתב שישלח לאחד הצדדים בדואר רשום לפי הכתובות כמפורט במבוא להסכם זה, יחשב כנמסר כתעודתן 72 שעות אחרי שנמסר במשרד הדואר.
ולראיה באו הצדדים על החתום :
עיריית עפולה המוסד לביטוח לאומי
אישור חתימת העיריית
אני החיימ = | , עו"ד, מאשר/ת כי הייה
, ת.ז.
וד , ת.ז,
החתומים לעיל, רשאים על פי דין לתתוס בשם עיריית עפולה וכי חתימתם בצרוף חותמת העירייה מחייבת את העירייה לכל דבר ועניין בכפוף לקבלת אישורו של שר הפנים לעיסקה מושא חוזה וה.
חתימה : תאריך :
אישור חתימת המוסד לביטוח לאומי
אני החיימ , עו'יד, מאשר/ת כי חייה:
, ת.ז.
וד ת.ז.
החתומים לעיל, רשאים על פי דין לחתום בשם המוסד לביטוח לאומי וכי חתימותיהס מחייבות את המוסד לביטוח לאומי לכל דבר ועניין.
חתימה : תאריך :
"9958
עירייה-מלל.הסכם תכירה.נוסח לחונימה.6-8-17
עפ ה
מחלקה משפטית
היועץ המשפטי
כייט אב, תשע"ז
1 אוגוסט, 2017
לבבוד
חברי מועצת עירית עפולת
ג.א.נ,
הנדון: חוות דעת לקראת הצבעה על אישור הסכם חכירת המוסד לביטוח לאומי- קריית הלאום עפולת
מובא בזה לאישור הסכם החכירה עס המוסד לביטוח לאומי (החוכרת) להלן ייהסכם התכירתיי).
בגוייח 16742/54 חלק ממגרש מסי 1 (להלן 'יהמגרשיי) .
הנני לאשר כי :
א. העירייה הינה בעלת הזכות לבעלות וחוקה במגרש מכוח תוכנית איחוד וחלוקה מסי
עפ/מק/2/20010.
. המגרש הינו בייעוד מבני ציבור.
ג. הסכם התכירה מקנה למוסד לביטוח לאומי זכות חכירה לתקופה של 98 שנים מיום
אישור ההסכם על ידי שר הפנים.
ד. על המגרש אמור להיבנות מבנה בשטח של לפחות 3,000 מ"ר, לפעילות המוסד לביטוח
לאומי וכן קומה מסחרית בבעלות העירייה, כחלק מפרוייקט הקמת קרית הלאום (בנין משרדי ממשלה, בנין המוסד לביטוח לאומי, בנין העירייה, בית משפט השלום בעפולה וכן צפויה גס תחנת משטרת עפולה).
ה. העברת המקרקעין פטורה ממכרז לפי הוראות תקנה 3 לתקנות העיריות (מכרזים),
תשמ"ח-1987.
4 על פי הוראת סעיף 188 (ב) לפקודת העיריות (נוסח חדש), החכרת המקרקעין טעונה אישור שר הפנים או מי שהשר הסמיכו לכך ומתייבת אישור רוב חברי המועצה (ולא
רק הנוכחים).
זּ. לשם קבלת אישור שר הפנים, יש כאמור לאשר את הסכם החכירה המוצע ע"י מועצת העיר.
ח. לאור האמור לעיל, אין מניעה משפטית להתקשר עט המוסד לביטוח הלאומי בהסכם
המצורף בזה
בכבוד רב,
איתי הידר, עו
2
עיריית צפולה
יהושע חנקין 47, עפולה 1825458 | טלי 04-6520386 | פקס 04-6520389 | !ו.וחטחח.4ו310. ואש | !ן.זחטות. 18981018