פרוטוקול ועדות ערר מס' 23/16 - אורית פישר
מסמכים נוספים באותה ישיבה: פרוטוקול נגיש
זהו העתק סרוק של הפרוטוקול. הטקסט שלהלן הוא של פרוטוקול נגיש - אותה ישיבה, בגרסה עם שכבת טקסט אמיתית.
בפני הועדה לעדרי ארנונה
שבעיר עבו
ערר מס׳ 23/16
בפני ועדת הערר: עו״ד אלי סבן - יו" ר הועדה
מריהודה אזולאי - חבר הועדה
מר יהודה עייאש -חבר הוועדה
עו״ד יעל אסיף -יועצת משפטית לוועדת הערר
בעניין:אורית פישר
העוררת
נגד
מנהל בעיריית הארנונה עכו
ע״י ב״כעו״ד ברק, ואח׳ גיטהמשיב
תחלטה
רקע כללי וטעמת הצדדים:
1. ערר זה נסובעל חיוב העוררת בגין נכס המצוי ברח׳ 113, עכו העתיקה, ואשר סומן בפנקסי המשיב כנכס
מס׳ 18010113003 (להלן "הנכס").
2. העוררת היתה בעליו של הנכס במועדים הקודמים לשמיעת ערר זה בפנינו, ועד לחודש מאי 2016 בו
נמכר הנכס. עלכו, המחלוקת נשוא ערר זה מתייחס לתקופה שעד מאי 2016.
3. ביום 29.3.16 פנה ב״כ העוררת אל המשיב בפנייה אשר כותרתה "דרישה להשבת דמי ארנונה שנגבו על
ידכם שלא כדין״, וזאת ביחס לנכס (להלן: "הפנייה"). בפנייה זו צוין, כי אגב טיפול במכירת הנכס גילתה העוררת לתדהמתה כי קיים חוב בגין ארנונה הנכס. נטען,כי הנכס נרכש על ידי העוררת ב-2.6.11 ומאז מועד זה ועד היום, היה הנכס מצוי בשיפוצים. למרות זאת, הנכס זוכה בפטור בגין השיפוצים מיום רכישתו ועד לסוף שנת המס 2011 בלבד ונטען כי יש לזכות את הנכס בפטור בגין כל השנים מיום רכישתו.
4. המשיב השיב לפנייה ביום 22.5.16 וציין כי מאחר ולא התקבלה כל בקשה נוספת לפטור מאז זו
שהוגשה בשנת 2011 ואושרה הוענק פטור רק לשנת המס 2011 (להלן: "התשובה לפנייה").
5. בעקבות התשובה לפנייה הגישה העוררת למשיב השגה ביום 5.6.16 וביום 15.6.16 השיב המשיב להשגה
ודחה את ההשגה וציין, כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה ולכן היה על העוררת להגיש בקשת פטור מדי שנת מס ולא להסתמך על הבקשה אותה הגישה בשנת 2011. עוד צוין, כי הגשת בקשה מדי שנת מס חשובה לצורך מתן האפשרות למשיב לערוך בנכס ביקורת בזמן אמת ביחס למצבו הפיזי והאם הוא עדיין מצדיק מתן הפטור. בגיןתשובה זו להשגה הוגש הערר שבפנינו.
1
6. בעררה חזרה העוררת על טענותיה וטענה כי איןחולק כי הנכס אינו ראוי לשימוש וזאת מאחר וניתן לו
פטור בשנת המס 2011. לתמיכה צירפה העוררת את פרוטוקול מסירת הנכס ביוני 2016, ממנו עולה כי לא היתה בנכס צריכת מי וחשמל עובר למסירתו (להלן. "פרוטוקול המסירה"). עוד צורפה הודעת מייל מהחברה לפיתוח עכו, בה צוין כי בחדר הדרום מזרחי של הנכס קיים עובש ורטיבות (להלן:
"המייל מחל״פ") כלומר רטיבות זו היתה קיימת כבר בעת רכישת הנכס על ידי העוררת. עוד צורף הסכם המכר מיו 15.4.16 בו צוין כי קימת רטיבות בנכס וכי שיפוצו לא הושלם (להלן: "הסכם המכר") וכן חוות דעת משמאי המקרקעין, מר אבי חדד, שכותרתה "עלויות שיפוץ נכס מקרקעין" מיום 1.5.16 (להלן: "חווה״ר").
7. ביו 6.9.16 התקיים בפנינו דיון בערר. בדיון חזרו הצדדים על טענותיה ביתר פירוט. העוררת העלתה
טענה לפיה במסגרת מקרה אחר של נכס לא ראוי לשימוש, המצוי בסמיכות לנכס נשוא הערר, הסתמכה וועדה זו בהחלטתה על חשבונות מים וחשמל ועל כך שלא היתה צריכה בנכס ־ ערר אשר חלילי - ועליה לעשות כן גם במקרה זה. עוד טענה כי בשנת 2011 הבינה כי הפטור שניתן לה היה לנכס פטור ריק המוגבל לקופה של 6 חודשי בלבד ולכן לא פנתה לקבלת פטור נוסף עם סיומו. בתום הדיון הוחלט כי המשיב יעביר תמונות שצולמו על ידו במקום במסגרת פיקוח שנערך בנכס ביו 8.6.16 ואילו העוררת תעביר סרטון שצולם על ידה בנכס בטרם מסירת החזקה בו (להלן: "הסרטון") ולכל צד תהיה האפשרות להתייחס לממצאים שיעביר משנהו.
8. לאחר הגשת מסמכי הצדדים אשר כללו את הסרטון ותמונות מטעם כל צד, ובשים לב לכך שהחזקה
בנכס כבר אינה מצויה בידי העוררת וכבר לא ניתן לערוך בו סיור אשר ישקף את מצבו בתקופה הרלבנטית לערר, נתנו החלטה לפיה התבקשו הצדדים להודיע האם יסכימו למתן החלטה על בסיס כל החומר המצוי בתיק וללא צורך בהגשת תצהירים וניהול הוכחות. הצדדים הודיעו כי הם מסכימים למתן החלטה כאמור, העוררת ביקשה כי הוועדה בנוסף לממצאים תקבל לעיונה את דו״ח הביקורת שנערך בנכסו של מר אשר חלילי.
9. בהתאםלהסכמת הצדדים, ולאחר עיוןמעמיק בכל המסמכים והממצאים, ניתנת החלטתנו בערר.
דיוו בטענה המקדמית - שנות המס אליהו מתייחס הערר
10. כאמור המשיב העלה טענה מקדמית, לפיה הערר אינו יכול להתייחס לשנים הקודמות לשנת המס
הנוכחית בה הוגש הערר, שנת 2016.
11. המועד להגשת השגה קבוע בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית),
התשל״ו -1976 (להלן ״חוק הערר״), אשרקובע כדלקמן:
\ מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלתהודעת התשלום להשיג׳)
עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענותאלה:
(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור בפישנקבע בהודעת התשלום;
(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס ,גדלו או השימוש בו;
(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו269 לפקודת העיריות;
(4) היה הנכסעסק כמשמעותו בסעיף 8(ג לחוק הסדרים התש נ״ ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב (הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס״. (ההדגשה שלנו).___________________ 2
12. עינינו הרואות, כי הסעיף מציב תנאי מקדמי, לפיו על ההשגה להיות מוגשת תוך תקופת זמן של 90 ימים
ממועד קבלת "הודעת התשלום" היא הודעת החיוב.
פועל יוצא מכד הוא, כי כאשר המועד להשיג על השומה חלף, השומה הופכת סופית ואיו לנישום אפשרות להשיג בנוגע לחיובו בנושאים שנכללו בסי 3 הנ״ל ובכלל זה גם לא בגיו סכומים אשר שולמו על ידו זה מכבר בגין הודעות תשלום קודמות.
ר׳ ה׳ רוסטוביץ, מ׳ וקנין, פ׳ גלעד, נ׳ לב, ארנונה עירונית (ספר שני) (המכון לחקר המיסוי המוניציפאלי, התשס״ח־2007); עמנ (ת״א) 15918-12-09 רם - חן חניונים בע״מ נ׳ עיריית תל אביב-יפו [ בנבו החלטה מיום 4.5.10; עתמ 277/09 דוברונסקי נ. עירית תל אביב יפו [ בנבו (6.6.11 ) ; עמ״נ [ ת״א 220/04 מנהל ארנונה בעיריית ת״א נ׳ אפרתי מדפים נכסים בע״מ, [ בנבו ניתן ביום 16.01.06 (להלן ״עניין אפרתי״); עמ״נ [ ת״א 167/07 פאנץ׳ ליין בע״מ נ׳
מנהל הארנונה בעיריית ת״א יפו [ בנבו ניתן ביום 31.12.07.
13. איו חולק כי העוררת לא הגישה השגות על חיובה בגין הנכס בשנים 2011 -2015 ועד למועד השגתה נשוא
הערר הנוכחי, ולפיכך הפכו השומות בגין חיובים אלה לחלוטות וסופיות.
14. הואיל ואלו פני הדברים, הרי שאין זה מסמכותה של ועדת ערר זו לדון בטענות העוררת המהוות במהותן
טענות השבה בעלות היבטים של תביעה כספית רגילה, אשר חורגים מסמכויותינו לדיון בהתאם לסי 3 לחוק הערר.
ראו לעניין זה למשל עניין אפרתי, המצוין לעיל, שם נקבע כי מנהל הארנונה וועדת הערר לפי חוק הערר אינם מוסמכים לדון בתביעות השבה כספיות, המוגשות בטענות לתשלומים שבוצעו ביתר והמבוססות על
טעמי ההשגה הקבועים בסעיף 3 לאותו חוק. באותו עניין נפסק כי:
"המשיבה פנתה למנהל ארנונה שנים לאחר שנקבעה שומת הארנונה, שאף שולמה על ידה. טיבן של השגות שיש להגישן תוך זמן קצוב,90 ימים ממועד קבלת הודעת התשלום. כמו כן מתייחסת ההשגה לחיוב אשר התגבש זה לא מכבר, הן מטעמים שביעילות והן מטעמי תכנון תקציבי של הרשות המקומית"
הדברים מדברים בעד עצמם.
15. נוסיף ונציין כי חוק הערר אינו חוסם את דרכו של בעל נכס לנקוט בהליך משפטי רגיל, ברשות בית
המשפט האזרחי. ראו לעניין זה למשל תא (ראשל״צ) 50003-10-10 עיריית רחובות נ׳ גוטקס מותגים (זארח) [ בנבו החלטה מיום 24.4.11; ראו רע״א 6950/05 עיריית אשדוד נ׳ שמעון צרפתי בע״מ (לא פורסם, [ בנבו ניתן ביום 19.9.05, שם קבע בית המשפט העליון, כי הסמכות לדון בתביעת השבה בענייני ארנונה הינה לבתי המשפט האזרחיים.
16. למעלה מן הצורך ראוי להוסיף, כי חרף מגמת הפסיקה בשנים האחרונות הקוראת להרחבת סמכויותיהם
של גופי הערר השונים, כולל ועדות הערר לענייני ארנונה (ראו, בין היתר, עמ"מ 2611/08 שאול בנימין נ׳
עיריית תל־אביב, פורסם בנבו, ניתן ביום 5.5.10) הרי שנקבע כי אין בפסיקות אלה כדי להשליך על שאלת סמכותן של ועדות הערר לדון בתביעות השבה של מיסי ארנונה ששולמו בשנים קודמות להגשת ההשגה 3
(ראו לעניין זה עמ״נ (ת״א) 27425-07-10 יהודה סקורניק נ׳ מנהל הארנונה-עיריית תל אביב ,פורסם בנבו, החלטה מיום 6.9.11.)
17. על כן, לאור כל האמור לעיל, הרי ששנות המס אשר קודמות לשנה בה הוגשה ההשגה והערר -2016, הן
חלוטות, וועדה זו אינה מוסמכת לדון בשנות מס אלו. על כן, הטענות לגבי שנים אלו נדחות.
דיוו לגופו של ענייו לגבי שגת 2016 - פטור לנכס לא ראוי לשימוש
18. בשים לב להחלטתנו לעיל בטענה המקדמית, ובשים לב לכך שהנכס נמכר ביוני 2016, הרי שנותר להכריע
בטענה לגופו של עניין, ביחס לתקופה ינואר -יוני 2016 (להלן: "התקופה להכרעה").
19. כאמור העוררת טוענת כי יש לזכותאת הנכס בפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש. פטור זה ניתןמכח ס׳ 330
לפקודת העיריות [ חדש (להלן: ״הפקודה״) שתוכנוכדלקמן:
"נהרס בניןשמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שגיזום במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראותאלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק -
(1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור הראשונה);
(2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ״ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרוןשנעשה בבניין (בסעיף זה - תקופת התשלום);
(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים;
(4) התקופות כאמור בפסקאות (1) ו(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר ;
אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה״.
20. עינינו הרואות, כי ס׳ 330 מונה שלושה תנאים מצטברים לזכאותלפטור:
א.
כי בנייונהרס אושניזוק במידה שאיאפשר לשבת בו
ב. כי איו יושבים בו
ג. כי נמסרה לעיריה הודעה בכתב על כך.
ראו לעניין זה דבריה של כבי השי ארבל בעע״ם 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע״מ נ׳ עירית תל אביב יפו ואח׳
(פורסם בנבו), על היותם שלתנאים אלה תנאים מצטברים:
״עינינו הרואות, כי על מנת שנישום יזכה בפטור לפי סעיף 330 לפקודה צריכים
להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הנכס מושא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי
אפשר לשבת בו; אין יושבים בו כפועל; והמחזיק בנכס מסר לעירייה הודעה על כך בכתב". (ההדגשות שלנו).
21. בכל הנוגע לתנאי הראשון -המתייחס למצבו הפיזי של הנכס - ההלכה בנושא זה נקבעה על ידי ביהמ״ש
העליון בבר״מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח נ׳ מנהל הארנונה בעירית תל אביב ואח׳ (פורסם בנבו) (להלן:
״פס״ד המגרש המוצלח״), שם נקבע כי המבחן לקביעה האם נכס בא בגדר הוראות ס׳ 330 לפקודה הנו מבחן ״פיזי - אובייקטיבי". הבוחן את מצבו הפיזי הנוכחי של הנכס.
וכך קבע בית המשפט מהו ״בלתי נכס ראוילשימוש״ ומהי התכלית שבבסיס פטור זה:
"לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לטבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר...השאלה אינה כיצד רואה אתהבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען 4
בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין "ניזק במידהשאי אפשר לשבת בו"...ודוק: אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזה משמעותי״ (ס׳ 23 לפסה״ד (ההדגשה שלנו).
22. כאמור פס״ד המגרש המוצלח ניתן בנוגע לבניין שנהרס או ניזוק -ס׳ 330 לפקודה בכל הנוגע לבניין חדש אשר
נטען לגביו כי אינו ראוילשימוש מהטעם שטרם הושלמה בנייתו - בבר״מ 42/12 עירית הרצליה נ׳ חברת גב ים לקרקעות בע״מ (פורסם בנבו) (להלן: "פס״ד גב ים") ־ נקבע כי גם בבחינת טענה זו ־ יש מקום להכיל את ״המבחן הפיזי - אובייקטיבי" שנקבע בפס״ד המגרש המוצלח. על כן, מבחן זה רלבנטי גם לענייננו.
23. במסגרת הפסיקה שניתנה לאחר המגרש המוצלח נקבע, כי בשים לב לכך שבמגרש המוצלח נקבע כי המבחן הנו
אובייקטיבי, הרי שיש לבחון מניעת שימוש אובייקטיבית, הקשורה עם היכולת הנוכחית להשלים את העבודות בנכס ולא כזו התלויה ברצונו של הנישוםלהתאיםאת הנכס לשוכר כזהאו אחר - שאינה מהווה מניעה המזכה בפטור - ראו לעניין זה למשל האמור בעמ״נ 11־41713-11 גור אייל נכסים והשקעות בע״מ נ׳ מנהל הארנונה,
עיריית ירושלים (פורסם בנבו) (להלן: ״פס״ד גור אייל״):
"יוזכר, כי המבחן שנקבע בפרשת חברת המגרש המוצלח בע״מ הוא מבחן אובייקטיבי. רוצה לומר, השאלה העומדת על הפרק היאהאס יש מניעה אובייקטיבית-חפצית לשימוש בנכס, ולא האם יש מניעה התלויה ברצונו של הבעלים. אכן,גס עצם עריכת השיפוצים ומשכס תלויים במידה רבה ברצונו של הבעלים, אולם בשעת ביצועם אין הנכס בר שימוש מן הבחינה האובייקטיבית. ואילו בענייננו, המבנה קיבל טופס 4 ותעודת גמר,כך שלא הייתה כל מניעה, מן הבחינה האובייקטיבית, לחברו למערכת החשמל. הבעלים נמנע מלעשות כן אך מן הטעם שביקש להתאים את הבניין לרצונו שלהשוכר העתידי. איני סבורה, כי נכס העומד להשכרה הינו נכס "שאי אפשר לשבתבו",עד שיותאס לצרכי השוכר הספציפי". (ההדגשה שלנו).
24. עוד ראו בנושא זה את פסק הדין בעת״מ 29631-10-13 שמחה פרץ נ׳ עירית נשר ואח׳ (פורסם בנבו) (להלן:
"פס״ד שמחה פרץ") -שם נפסק כי מאחר ולנכס יש חיבור לתשתיות חשמל ומים, והסיבה לכך שלא ניתן לו טופס 4 הנה חריגת בנייה. הסיבה לכך שאינו מחובר לחשמל אינו היעדר תשתית אלא היעדר ביצוע הפעולה הפשוטה של חיבור לחשמל על ידי בעלי הנכס ובאי ביצוע פעולה פשוטה איו להצדיק מתו פטור ואיו בכד
להוות סטייה מהלכת המגרש המוצלח - כךנכתב:
"גס אס הייתי מקבלת את הטענה כי עדין לא הותקן בחנויות מונה "דירתי" למים ולחשמל..-
אין בכך במקרה הנוכחיכדי לפטור את המשיבה 3 מתשלומי ארנונה עבור חנויותאלו.
האם העובדה שדייר לא הזמין שרברב לחנותו על מנת להתחבר לצינור המים שמגיע עד ליציאה בקיר חנותו,משמעה שאין הנכס ראוילשימוש 1 האם העובדה שדייר לא שלם לחברת החשמל על מנת להתחבר לרשת החשמל שמגיעה עד לקיר חנותו משמעה שאין הנכס ראוי לשימוש י לדעתי, התשובה על שאלות אלו הינה שלילית. איו המדובר בהשקעה כספית בסדרי גודל של כ״כדאיות כלכלית" להשקעה. מדובר בפעולה פשוטה וזניחה, שהמחזיק בנכס עושה בה שימוש מלאכותי על מנת להימנע מתשלום ארנונה, והעיריה מקבלת אותה כאמתלה להימנע מגביית ארנונה״...
.. ניתן לסכם ולאמר - לתפישתי, הנישום לא יכול להימנע מפעולה פשוטה וזניחה בנכסו על מנת לעצור את חיובו בארנונהמטעמי ״כדאיות כלכלית״ שלו. יש בכך ניסיון לעוות את מטרת החוק. (ראוס׳ 6,5.5 לפסה״ד (ההדגשות שלנו).
עוד ראו לעניין זה אף בר״ם 10194/05 יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע״מ נ׳ עירית אשדוד (פורסם בנבו)
(להלן: ״פס״ד י חלומית פרץ״) - עליו הסתמך ביהמ״ש הן בפס״ד שמחה פרץ והן בפס״ד גוראייל - שם נקבע כי בניין שתשתיותיו הושלמו אך טרם הורכבו בו מערכות שונות, בין מטעמים שלרצוו להתאמה לדרישות הלקוח, בין מטעמים של תכנון מס ארנונה - אינו נכנס לקטגוריה של בניין שאינו ראוי לשימוש - ובכלל זה:
" היעדר פריטי ציוד בדירות לרבות מונה חשמל דירתי ומונה מים דירתי אינם הופכים את הדירות לכאלו שאינן ראויות לשימוש, ולפיכך אינן זכאיות לפטור מארנונה".
5
25. מאחר וכפי העולה מהאמור לעיל, המבחן המרכזי בו יש לנקוט הנו המבחן הפיזי - האובייקטיבי, נציין להלן את
עיקרי ההלכות אשר נקבעו בשורה של פסקי דין שעסקו בנושא פטור לנכס בלתי ראוי לשימוש עובר לפס״ד המגרש המוצלח, ואשר נותרו רלבנטיות, באשר הן מתייחסות למצב הפיזי הנחוץ לצורך קביעתו של הנכס
כבלתי ראוי לשימוש - כדלקמן:
■ הרציונל של ס׳ 330 לפקודה הנו כי נכס שאינו קיים עוד, אינו יכול לקבל כל שירות מהעירייה. בנייו צריך להפוך מ״בנייו" ל״לא בנייר, על מנת להביא לתוצאה כי אין תחולה לפקודת העיריות, בכל הנוגע לחובת תשלום ארנונה.
■ הסעיף מכוון לנסיבות קיצוניות, אין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח אלא נדרש מצב כזה שלא ניתן לשבת עוד בנכס.
לעניין זה ראו:
-ע״ש 288/00 עדן יפו בע״מ נ׳ עירית תל אביב - יפי, דינים מחוזי ל״ג (2) 417 -ה״פ 5047/86 עזבון חסון נ. עירית תל־אביב (ה׳ רוסטוביץ ארנונה עירונית מ׳ 4 עמי 906.)
-פסק דינו של כבי הרשם רפי ארניה בת.א.004006/01 עירית חולון נ׳ קאשי חדווה.
-פסק דינה של כבי השופטת רות רונן בת.א.25855/95 עירית תל־אביב נ. יעקב קידר.
-פסק דינה של כבי השופטת הורביץ בת.א.20085/94 עירית כרמיאל נ׳ פנחסיק גרשון.
26. לסיכום הפסיקה דלעיל, עולה אם כן, כי אבו הבוחן הנה מצבו הפיזי של הנכס ומצבו הפיזי הנוכחי. איו די
בהיותו של נכס אטום או במצב מוזנח, על מנת לזכותו בפטור וכי לכל הדעות המדובר במצב קיצוני בו הנכס חדל להיות נכס / לא מהווה נכס וכי לא ניתן לעשות בו כל שימוש מכל סוג שהוא ואפילו לא כמחסן. מצב בו לא ניתן לעשות שימוש בנכס לא יהווה חסרונו של פריט סופי כזה או אחר, הנובע מרצון בעלי הנכס להתאימו לשוכר כזה או אחר אלא מצב קיצוני כגון בעיות קונסטרוקטיביות הקשורות עס יציבות המבנה, העדר סיומן של תשתיות, נכס פרוץ והעדר אטימות (נכס ללא חלונות, ללא גג וכיו״ב).
27. וביישום לענייננו, עיון במסמכים שהגישו הצדדים לאחר הדיון מעלה, כי אין בניהם חולק כי הנכס מרוצף,
קיימים בו קירות, חלונות, שקעי חשמל וכי הנו סגור. טענת העוררת מתייחסת לחדר אחד בלבד מכלל הנכס והיא כי בחדר זה קיימת רטיבות משמעותית ועובש בקירות, אשר קיימים מיום רכישתו על ידה (ראו המייל מחל״פ, חווה״ד וכן טענות העוררת בהתייחסותה שהוגשה לאחר הדיון).
28. עיינו עיון ארוך בתמונות שהגישו הצדדים וצפינו ארוכות בסרטון שהגישה העוררת, מספר רב של פעמים. אורכו
של הסרטון כ-7 דקות ובמסגרתו צילמה העוררת בהגינותה כל פינה בנכס ולא רק את החדר בו מצויה הרטיבות.
ניכר מצפייתנו בסרטון כי הבעיה מתמקדת אך ורק באותו חדר בו קיימת הרטיבות. בכל החדרים האחרים נמצא הנכס במצב מצוין. הנכס מרוצף, קירותיו מסוידים ובמצב טוב, קיימים בו כל שקעי החשמל והתשתיות הדרושות לתאורה ומים, אלומיניום בלגי במצב מצוין והנכס סגור. אכן בעיית הרטיבות מתמקדת בחדר הספציפי אליו התייחסה העוררת ובחדר זה קיימת רטיבות וכתמי עובש גדולים ומשמעותיים.
29. לטעמנו אם מסתכלים על הנכס כמכלול, אמנם אין המדובר במצב מובהק של נכס שכולו ראוי לשימוש לאור
הבעיה הקיימת באותו חדר, אך מאידך, גם אין המדובר במצב מובהק של נכס שאינו ראוי לשימוש ובתמונה הכוללת של הנכס, מצבו קרוב הרבה יותר לצד המתרס של נכס שראוי לשימוש מאשר נכס שאינו ראוי לשימוש.
30. לנגד עינינו עומד אותו "נזק משמעותי" בו נכס אמור להיות בהתאם להלכה הפסוקה לצורך קבלת פטור מכח ס׳
330 לפקודה לנכס ישנם כל האלמנטים הדרושים להפעלתו ואף הרבה מעבר לכך. נדגיש כי גם באותו חדר 6
מדוברקיימים כל אותם אלמנטים, אלא שקיימתבוגם אותה רטיבות. מרבית הנכס מצוי במצב מצוין ולמעשה המדובר בבעיית רטיבות המתמצית בחדר אחד מכלל הנכס ואינה משפיעה על אפשרות השימוש בחלקיו האחרים. מכאן, שהנכס אינועומד באותו "מצב קיצוני". לא אותו חדר מדובר ולאהנכס ככלל.
31. לכל הדעות יש באותו חדר בעיה שיש לטפל בה. הדבר דומה לבית בו קיימת הצפה בחדר האמבטיה או לחלון
שנשבר בחדר מסוים בבית. לטעמנו ובשים לב להלכה הפסוקה, לא זו היתר! כוונת המחוקק במתן פטור זה ואין הוא מכוון למתן פטור לכל הבית בשל אותה בעיה באותו חדר מסוים. זוהי בעיה נקודתית שיש לטפל בה ואשר אינה "משביתה" את כל הנכס, ועל כןאינה מצדיקה פטורמלוא הנכס מחיוב.
32. למעלה מן הצורך, בשים לב לכך שמדובר בחלק מנכס המהווה חלק אינטגרלי ממנו ואינו נכס בפני עצמו,
ממילא אין אפשרות לפצלו ולבוחנו בנפרד ובמנותק מיתרת הנכס, אלא עלינו לבוחנו כמכלול אחד עם כלל הנכס (ראו למשל עמ״נ 14־26486-11 בנק הפועלים נ׳ מנהל הארנונה עירית טירת הכרמל (פורסם בנבו)).
אשר על כן, נדחית טענת העוררת בדבר פטור לנכס לא ראוי לשימוש, גם לגופה.
33. בטרם סיום נעיר, בכל הנוגע לעררו של מר אשר חלילי, את מה שכבר הבאנו לתשומת לבה של העוררת במהלך
הדיון שהתקיים בפנינו, כי באותו המקרה כלל לא עמדה להכרעה שאלת זכאותו של הנכס לפטור לנכס לא ראוי לשימוש ולא היתה מחלוקת כי הוא היה מצוי במצב שאינו ראוי לשימוש, אלא כל שעמד במחלוקת הנו חיוב הנכס באופן רטרואקטיבי. על כן, ממילא אין באותו המקרה רלבנטיות לערר העוררת. לכך נוסיף, בגדר "למעלה מן הצורך", כי ממילא איןבמצבו הפיזי של נכס אחר שבעיר עכו, להשליך על מצבו של נכס נפרד ואחר, וכל נכס נבחן באופן עצמאיובהתאם למצבו הפרטני.
סיגוסומסקנות:
34. עלכן, לאור כל האמור לעיל, נדחות טענות העוררת והערר נדחה בזאת.
35. בנסיבות המקרה, לא מצאנולנכון ליתן צו להוצאות.
36. בהתאם להוראת תקנה 20 (ג לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת
הערר), התשל״ז -1977, החלטה זו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית עכו, וזאת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.
37. בהתאם לתקנה 20(ב לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת
הערר), התשל״ז ־1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המש! י2ת תוך 45 יום מיום מסירת ההחלטה.
אלי סבן, עו״ד
יו״ר ועדת העררחבר הוועדהחבר הוועדה
ניתן היום, 29/10/17, ט בחשוון תשע״ח.
7
הטקסט שהופק מהקובץ הסרוק עצמו (זיהוי תווים אוטומטי)
בפני הועדה לעררי ארנונה ערר מס' 23/16
שבעיר עכו
בפני ועדת הערר: עו''ד אלי סבן - יו''ר הועדה
מר יהודה אזולאי - חבר הועדה
מר יהודה עייאש -חבר הוועדה
עו''ד יעל אסיף -יועצת משפטית לוועדת הערר
בעניין: אורית פישר
העוררת
נגד
מנהל הארנונה בעיריית עבו
ע"י בייכ עו"ד ברק, גיט ואחי המשיב
החלטה
רקע כללי וטענות הצדדים:
41
3
ערר וה נסוב על חיוב העוררת בגין נכס המצוי ברח' 113, עכו העתיקה, ואשר סומן בפנקסי המשיב כנכס מס' 18010113003 (להלן: ''הנכסיי).
העוררת היתה בעליו של הנכס במועדים הקודמים לשמיעת ערר וה בפנינו, ועד לחודש מאי 2016 בו נמכר הנכס. על כן, המחלוקת נשוא ערר וה מתליחס לתקופה שעד מאי 2016.
ביום 29.3.16 פנה בייכ העוררת אל המשיב בפנייה אשר כותרתה יידרישה להשבת דמי ארנונה שנגבו על ידכם שלא כדיןי', וואת ביחס לנכס (להלן: 'יהפנייה'י). בפנייה זו צוין, כי אגב טיפול במכירת הנכס גילתה העוררת לתדהמתה כי קיים חוב ארנונה בגין הנכס. נטען, כי הנכס נרכש על ידי העוררת ב-2.6.11 ומאז מועד זה ועד היום, היה הנכס מצוי בשיפוצים. למרות ואת, הנכס ווכה בפטור בגין השיפוצים מיום רכישתו ועד לסוף שנת המס 2011 בלבד, ונטען כי יש לזכות את הנכס בפטור בגין כל השנים מיום רכישתו.
חמשיב חשיב לפנייה ביום 22.5.16 וציין, כי מאחר ולא התקבלה כל בקשה נוספת לפטור מאז וזו שהוגשה בשנת 2011 ואושרה, הוענק פטור רק לשנת המס 2011 (להלן: 'יהתשובה לפנייתיי).
בעקבות התשובה לפנייה הגישה העוררת למשיב השגה ביום 5.6.16 וביום 15.6.16 השיב המשיב להשגה ודחה את ההשגה וציין, כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה ולכן היה על העוררת להגיש בקשת פטור מדל שנת מס ולא להסתמך על הבקשה אותה הגישה בשנת 2011. עוד צוין, כי הגשת בקשה מדי שנת מס חשובה לצורך מתן האפשרות למשיב לערוך בנכס ביקורת בומן אמת ביחס למצבו הפיוי והאם הוא עדיין מצדיק מתן הפטור. בגין תשובה זו להשגה הוגש הערר שבפנינו.
.6
בעררה חורה העוררת על טענותיה וטענה כי אין חולק כי הנכס אינו ראוי לשימוש וזאת מאחר וניתן לו פטור בשנת המס 2011. לתמיכה צירפה העוררת את פרוטוקול מסירת הנכס ביוני 2016, ממנו עולה כי לא היתה בנכס צריכת מים וחשמל עובר למסירתו (להלן: ''פרוטוקול המסירהיי). עוד צורפה הודעת מייל מהחברה לפיתות עכו, בה צוין כי בחדר הדרום מורתי של הנכס קיים עובש ורטיבות (להלן:
ייהמייל מחל'יפ'י) כלומר רטיבות זו חיתה קיימת כבר בעת רכישת הנכס על ידי העוררת. עוד צורף הסכם המכר מיום 15.4.16 בו צוין כי קימת רטיבות בנכס וכי שיפוצו לא הושלם (להלן: ''הסכם המכר'י) וכן חוות דעת משמאי המקרקעין, מר אבי חדד, שכותרתה ייעלויות שיפוצ נכס מקרקעין" מיום 6 (להלן: 'יחווה''דיי).
ביום 6.9.16 התקיים בפנינו דיון בערר. בדיון חורו הצדדים על טענותיהם ביתר פירוט. העוררת העלתה טענה לפיה במסגרת מקרה אחר של נכס לא ראוי לשימוש, המצוי בסמיכות לנכס נשוא הערר, הסתמכה וועדה וו בהחלטתה על חשבונות מים וחשמל ועל כך שלא חיתה צריכה בנכס - ערר אשר חלילי - ועליה לעשות כן גם במקרה וה. עוד טענה כי בשנת 2011 הבינה כי הפטור שניתן לה היה פטור לנכס ריק המוגבל לקופה של 6 חודשים בלבד ולכן לא פנתה לקבלת פטור נוסף עס סיומו. בתום הדיון הוחלט כי המשיב יעביר תמונות שצולמו על ידו במקום במסגרת פיקוח שנערך בנכס ביום 8.6.16 ואילו העוררת תעביר סרטון שצולס על ידה בנכס בטרם מסירת התוקה בו (להלן: 'יהסרטוןיי) ולכל צד תהיה האפשרות להתליחס לממצאים שיעביר משנהו.
לאחר הגשת מסמכי הצדדים אשר כללו את הסרטון ותמונות מטעם כל צד, ובשים לב לכך שהחוקה בנכס כבר אינה מצויה בידי העוררת וכבר לא ניתן לערוך בו סיור אשר ישקף את מצבו בתקופה הרלבנטית לערר, נתנו החלטה לפיה התבקשו הצדדים להודיע האם יסכימו למתן החלטה על בסיס כל החומר המצוי בתיק וללא צורך בהגשת תצהירים וניהול הוכתות. הצדדים הודיעו כי הס מסכימים למתן החלטה כאמור, העוררת ביקשה כי הוועדה בנוסף לממצאים תקבל לעיונה את דו"ח הביקורת שנערך בנכסו של מר אשר חלילי.
בהתאם להסכמת הצדדים, ולאחר עיון מעמיק בכל המסמכים והממצאים, ניתנת החלטתנו בערר.
דיון בטענה המקדמית - שנות המס אליהן מתייחס הערר
.10
1
כאמור, המשיב העלה טענה מקדמית, לפיה הערר אינו יכול להתייחס לשנים הקודמות לשנת המס הנוכחית בה הוגש הערר, שנת 2016.
המועד להגשת השגה קבוע בסעיף 3 לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית),
התשלייו -1976 (להלן: ייחוק הערריי), אשר קובע כדלקמן:
ל(א) מי שחויב בתשלום אדנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג
עלית לפני מנהל הארנונה על יסוד טענה מטענות אלת:
(1) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום ;
(2) נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;
(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות;
(9) היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיך 208) לחוק הסדרים התשמ/ג - שהוא אינו בעל שליטה או שחוב האלנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכסי/. (ההדגשה שלנו).
.12
.3
16
;15
.16
עינינו הרואות, כי הסעיף מציב תנאי מקדמי, לפיו על ההשגה להיות מוגשת תוך תקופת זמן של 90 ימים ממועד קבלת ייהודעת התשלוסיי היא הודעת החיוב.
פועל יוצא מכך הוא, כי כאשר המועד להשיג על השומה חלף, השומה הופכת סופית ואין לנישום אפשרות להשיג בנוגע לחיובו בנושאים שנכללו בסי 3 הנייל ובכלל גה גס לא בגין סכומים אשר שולמו על ידו וה מכבר בגין הודעות תשלום קודמות.
רי ה' רוסטוביץ, מ' וקנין, פ' גלעד, נ' לב, אונונה עירונית (ספר שני) (המכון לחקר המיסוי המוניציפאלי, התשס'/ח-2007) ; עמנ (ת''א) 15918-12-09 רם - חן חניונים בע''מ נ' עיריית תל אביב-יפו [פורסם בנבו] החלטה מיום 4.5.10; עתמ 277/09 דוברונסקי נ. עירית תל אביב יפו [פורססם בנבו] (6.6.11 ); עמיינ [מנהליים תייא] 220/04 מנהל ארנונה בעיריית ת''א נ' אפרתי מדפים נכסים בע"מ, [פורסם בנבו], ניתן ביום 16.01.06 (להלן: '"עניין אפרתליי); עמיינ [מנהליים תייא] 167/07 פאנצ' ליין בע"מ ג'
מנהל הארנונה בעיריית ת''א יפו [פורסם בכבו], ניתן ביום 31.12.07.
אין חולק כי העוררת לא הגישה השגות על חיובה בגין הנכס בשנים 2011 -2015 ועד למועד השגתה נשוא הערר הנוכחי, ולפיכך הפכו השומות בגין חיובים אלה לחלוטות וסופיות.
הואיל ואלו פני הדברים, הרי שאין וה מסמכותה של ועדת ערר זו לדון בטענות העוררת המהוות במהותן טענות השבה בעלות היבטים של תביעה כספית רגילה, אשר חורגים מסמכויותינו לדיון בהתאם לסי 3 לחוק הערר.
ראו לעניין וה למשל עניין אפרתי, המצוין לעיל, שס נקבע כי מנהל הארנונה וועדת הערר לפי חוק הערר אינם מוסמכים לדון בתביעות השבה כספיות, המוגשות בטענות לתשלומים שבוצעו ביתר והמבוססות על
טעמי ההשגה הקבועים בסעיף 3 לאותו חוק. באותו עניין נפסק כי:
*/המשיבה פנתה למנהל אלנונה שנים לאחר שנקבעה שומת האלנונה, שאף שולמה על ידה. טיבן של השגות שיש להגישן תוך זמן קצוב, 90 ימים ממועד קבלת הודעת התשלום. כמו כן מתייחסת ההשגה לחיוב אשר התגבש זה לא מכבר, הן מטעמיסם שביעילות והן מטעמי תכנון תקציבי של הלשות המקומית?/
הדברים מדברים בעד עצמם.
נוסיף ונציין כי חוק הערר אינו חוסם את דרכו של בעל נכס לנקוט בהליך משפטי רגיל, ברשות בית המשפט האורתי. ראו לעניין גה למשל תא (ראשלייצ) 50003-10-10 עיריית רחובות ני גוטקס מותגים (זארה) [פורסם בנבו] החלטה מיום 24.4.11; ראו רעייא 6950/05 עיריית אשדוד נ' שמעון צרפתי בע''מ (לא פורסם, [פורסם בנבו], ניתן ביום 19.9.05, שס קבע בית המשפט העליון, כי הסמכות לדון בתביעת השבה בענייני ארנונה הינה לבתי המשפט האורתיים.
למעלה מן הצורך ראוי להוסיף, כי חרף מגמת הפסיקה בשנים האחרונות הקוראת להרחבת סמכויותיהס של גופי הערר השונים, כולל ועדות הערר לענייני ארנונה (ראו, בין היתר, עמ"מ 2611/08 שאול בנימין ני עיריית תל-אביב, פורסם בנבו, ניתן ביום 5.5.10) הרי שנקבע כי אין בפסיקות אלה כדי להשליך על שאלת סמכותן של ועדות הערר לדון בתביעות השבה של מיסי ארנונה ששולמו בשנים קודמות להגשת ההשגה
(ראו לעניין זה עמיינ (תי'א) 27425-07-10 יהודה סקורניק נ' מנהל הארנונה-עיריית תל אביב ,פורסם בנבו, החלטה מיום 6.9.11).
7. על כן, לאור כל האמור לעיל, הרי ששנות המס אשר קודמות לשנה בה הוגשה ההשגה והערר - 2016, הן
חלוטות, וועדה זו אינה מוסמכת לדון בשנות מס אלו. על כן, הטענות לגבי שנים אלו נדחות.
דיון לגופו של עניין לגבי שנת 2016 - פטור לנכס לא ראוי לשימוש
8. בשים לב להחלטתנו לעיל בטענה המקדמית, ובשים לב לכך שהנכס נמכר ביוני 2016, הרי שנותר להכריע
בטענה לגופו של עניין, ביחס לתקופה ינואר -יוני 2016 (להלן : ''התקופה להברעתיי).
9. כאמור, העוררת טוענת כל יש לוּכות את הנכס בפטור לנכס שאינו ראוי לשימוש. פטור זה ניתן מכח ס' 330
לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: 'יהפקודה''י) שתוכנו כדלקמן:
/נהרס בנין שמשתלמת עליו אלנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשל לשבת בו, ואין *ושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק -
(2) עם מסירת ההודעה לא יהיה הייב בשיעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן - תקופת הפטור הלאשונת);
2) הלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו בניין בחמש השנים
שמתום אותה תקופה, בסכום המזעוי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדוים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת :עדי התקציב), התשנ 7ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האתרון שנעשה בבניין (בסעיף זה - תקופת התשלום);
(3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמוד ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים ;
9 התקופות כאמוד בפסקאות (1) ו-(2) ייספרו בי( בלציפות ובין במצטבר;
אין האמוד גורע מחבותו של מחזיק בשיעורי הארנונה שהגיע זמן לפירעונם לפני מסירת ההודעה?.
0. עינינו הרואות, כי ס' 330 מונה שלושה תנאים מצטברים לזכאות לפטור:
א. כי בניין נהרס או שניווק במידה שאי אפשר לשבת בו
ב. כיאין יושבים בו
ג. | כי נמסרה לעיריה הודעה בכתב על כך.
ראו לעניין וה דבריה של כבי הש' ארבל בעעייס 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע''מ נ' עירית תל אביב יפו ואח'
(פורסם בנבו), על היותם של תנאים אלה תנאים מצטברים :
*עינינו הרואות, כי על מנת שנישום יזכה בפטור לפי סעיף 330 לפקודה צויכים
להתקיים שלושה תנאים מצטברים: הנכס מושא השומה נהרס או ניזוק במידה שאי
אפשר לשבת בו; אין יושבים בו בפועל; והמחזיק בנכס מסר לעיריית הודעה על כך בכתנ'/. (ההדגשות שלנו).
1. בכל הנוגע לתנאי הראשון -המתייחס למצבו הפיוי של הנכס - ההלכה בנושא וּה נקבעה על ידי ביהמייש
העליון בבריימ 5711/06 חברת המגרש המוצלח נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב ואח' (פורסם בנבו) (להלן:
ייפס'יד המגרש המוצלחיי), שם נקבע כי המבחן לקביעה האם נכס בא בגדר הוראות ס' 330 לפקודה, הנו מבחן
ייפיוי - אובייסטיבייי, הבוחן את מצבו הפיוי הנוכתי של הנכס.
וכך קבע בית המשפט מהו נכס ייבלתי ראוי לשימושיי ומחי התכלית שבבסיס פטור וה:
/לדעתי מדובר בשאלה עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר...השאלה אינה כיצד רואה את הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען 4
2
;3
.4
בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומד כי הבניין /ניזק במידה שאי אפשל לשבת בוי...ודוק: אין לומד כי כל בניין מוזנת הוא בהכלח בניין בלתי ראוי לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעות?/ (סי 23 לפסהייד). (ההדגשה שלנו).
כאמור, פסייד המגרש המוצלח ניתן בנוגע לבניין שנהרס או ניווק -ס' 330 לפקודה. בכל הנוגע לבניין חדש אשר נטען לגביו כי אינו ראוי לשימוש מהטעם שטרם הושלמה בנייתו - בבריימ 42/12 עירית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע'ימ (פורסם בנבו) (להלן: 'יפס'יד גב *ם'") - נקבע כי גס בבתינת טענה זו - יש מקום להכיל את ייהמבחן הפיוי -- אובייקטיבייי שנקבע בפסייד המגרש המוצלח. על כן, מבחן וה רלבנטי גס לענייננו.
במסגרת הפסיקה שניתנה לאחר המגרש המוצלת נקבע, כי בשים לב לכך שבמגרש המוצלח נקבע כי המבחן הנו אובייקטיבי, הרי שיש לבחון מניעת שימוש אובייקטיבית, הקשורה עס היכולת הנוכחית להשלים את העבודות בנכס ולא כזו התלויה ברצונו של הנישום להתאים את הנכס לשוכר כזה או אחר - שאינה מהווה מניעה המוכה בפטור - ראו לעניין וה למשל האמור בעמיינ 1713-11-11 גור אייל נכסים והשקעות בע'ימ נ' מנהל הארנונה,
עיריית ירושלים (פורסם בנבו) (להלן: 'יפסי'/ד גור אללליי) :
*יוזכר, כי המבחן שנקבע בפרשת חברת המגרש המוצלת בע'/מ הוא מבחן אובייקטיבי. דוצה לומד, השאלה העומדת על הפרק היא האם יש מניעה אובייקטיבית-חפצית לשימוש בנכס, ולא האם יש מניעה התלויה בלצונו של תבעלים. אכן, גם עצם עדריכת השיפוצים ומשכם תלויים במידה רבה ברצונו של הבעלים, אולם בשעת ביצועם אין הנכס בר שימוש מן הבחינה האובייקטיבית. ואילו בענייננו, המבנה קיבל טופס 4 ותעודת גמר, כך שלא הייתה כל מניעה, מן הבחינה האובייקטיבית, לחברו למערכת החשמל. הבעלים נמנע מלעשות כן אך מן הטעם שביקש להתאים את הבניין לרצונו של השוכד העתידי. איני סבודה, כי נכס העומד להשכרה הינו נכס /שאי אפשר לשבת בויי, עד שיותאס לצרכי השוכר הספציפייי. (ההדגשה שלנו).
עוד ראו בנושא וה את פסק הדין בעתיימ 29631-10-13 שמחה פר> נ' עירית נשר ואחי (פורסם בנבו) (להלן:
ייפס''ד שמחה פר\'יי) -שם נפסק כי מאחר ולנכס יש חיבור לתשתיות חשמל ומים, והסייבה לכך שלא ניתן לו טופס 4 הנה חריגת בנייה, הסיבה לכך שאינו מחובר לחשמל אינו היעדר תשתית אלא היעדר ביצוע הפעולה
הפשוטה של חיבור לחשמל על ידי בעלי הנכס ובאי ביצוע פעולה פשוטה אין להצדיק מתן פטור ואין בכך
להוות סטייה מהלכת המגרש המוצלת - כך נכתב:
/גם אם הייתי מקבלת את הטענה כי עדין לא הותקן בחנויות מונה 'דירתי למים ולחשמל..-
אין בכך במקרת הנוכחי כדי לפטור את המשיבה 3 מתשלומי אדנונה עבור חנויות אלו.
האם העובדה שלדייר לא הזמין שרברב לחנותו על מנת להתחבר לצינור המים שמגיע עד ליציאה בקלר חנותו, משמעה שאין הנכס ראוי לשימוש ? האם העובדה שדייר לא שלם לחברת החשמל על מנת להתחבר לרשת החשמל שמגיעה עד לקיר חנותו משמעה שאין הנכס לאוי לשימוש ? לדעתי, התשובה על שאלות אלו הינה שפילית. אין המדובל בהשקעה כספית בסדכי גודל של כ/כדאיות כלככית'/ להשקעה. מדובר בפעולה פשוטה וזניחת, שהמחזיק בנכס עושת בה שימוש מלאכותי על מנת להימנע מתשלום ארנונה, והעיריה מקבלת אותה כאמתלה להימנע מגביית ארנונת...
.. ניתן לסכם ולאמר - לתפישתי, הנישום לא יכול להימנע מפעולה פשוטה וזניחת בנכסו על מנת לעצור את חיובו בארנונה מטעמי ''כדאיות כלכליתיי שלו. יש בכך ניסיון לעוות את מטרת החוק. (ראו ס' 5.5, 6 לפסהייד) (ההדגשות שלנו).
עוד ראו לעניין וה אף ברייס 10194/05 יהלומית פר עבודות בנין ופיתוח בע''מ נ' עירית אשדוד (פורסם בנבו)
(להלן: 'יפס'יד יהלומית פרצ'י) - עליו הסתמך ביהמייש הן בפסייד שמחה פר> והן בפסייד גור אייל - שס נקבע כי בניין שתשתיותיו הושלמו אך טרם הורכבו בו מערכות שונות, בין מטעמים של רצון להתאמה לדרישות הלקות, בין מטעמים של תכנון מס ארנונה - אינו נכנס לקטגוריה של בניין שאינו ראוי לשימוש - ובכלל וה :
יי היעדר פריט? ציוד בדירות לדבות מונה חשמל דירתי ומונה מים דידרתי אינם הופכים את הדירות לכאלו שאינן ראויות לשימוש, ולפיכך אינן זכאיות לפטור מארנונה.
5
25
.6
.7
.88
.0
מאחר וכפי העולה מהאמור לעיל, המבחן המרכגי בו יש לנקוט הנו המבחן הפיוי - האובייקטיבי, נציין להלן את עיקרי ההלכות אשר נקבעו בשורה של פסקי דין שעסקו בנושא פטור לנכס בלתי ראוי לשימוש עובר לפסייד המגרש המוצלח, ואשר נותרו רלבנטיות, באשר הן מתייחסות למצב הפיוי הנחוץ לצורך קביעתו של הנכס
כבלתי ראוי לשימוש - כדלקמן:
* הרציונל של ס' 330 לפקודה הנו כי נכס שאינו קיים עוד, אינו יכול לקבל כל שירות מהעירייה. בניין צריך לחפוך מייבנייןיי לילא בניין'' על מנת להביא לתוצאה כי אין תחולה לפקודת העיריות, בכל הנוגע לחובת תשלום ארנונה.
* הסעיף מכוון לנסיבות קיצוניות, אין די בכך שהנכס נטוש, רעוע או מוזנח אלא נדרש מצב כוּה שלא ניתן לשבת עוד בנכס.
לעניין זה ראו:
-עייש 288/00 עדן יפו בע''מ נ' עירית תל אביב - יפו, דיניס מחווי לייג (2) 417
-ה''פ 5047/86 עזבון חסון נ. עירית תל-אביב (ה' רוסטוביץ ארנונה עירונית מי 4 עמי 906).
-פסק דינו של כבי הרשם רפי ארניה בת.א.004006/01 עירית חולון נ' קאשי חדווה.
-פסק דינה של כבי השופטת רות רונן בת.א.25855/95 עירית תל-אביב נ. יעקב קידר.
-פסק דינה של כבי השופטת הורביף בת.א.20085/94 עירית כרמיאל נ' פנחסייק גרשון.
לסיכום הפסיקה דלעיל, עולה אם כן, כי אבן הבוחן הנה מצבו הפיזּי של הנכס ומצבו הפיוי הנוכחי. אין די בהיותו של נכס אטום או במצב מוונח, על מנת לכותו בפטור וכי לכל הדעות המדובר במצב קיצוני בו הנכס חדל להיות נכס / לא מהווה נכס וכי לא ניתן לעשות בו כל שימוש מכל סוג שהוא ואפילו לא כמחסן. מצב בו לא ניתן לעשות שימוש בנכס לא *הווה חסרונו של פריט סופי כזּה או אחר, הנובע מרצון בעלי הנכס להתאימו לשוכר כזה או אחר אלא מצב קיצוני כגון בעיות קונסטרוקטיביות הקשורות עם יציבות המבנה, העדר קיומן של תשתיות, נכס פרוץ והעדר אטימות (נכס ללא חלונות, ללא גג וביו'/ב).
וביישוס לענייננו, עיון במסמכים שהגישו הצדדים לאחר הדיון מעלה, כי אין בניהם חולק כי הנכס מרוצף, קיימים בו קירות, חלונות, שקעי חשמל וכי הנו סגור. טענת העוררת מתייחסת לחדר אחד בלבד מכלל הנכס וחיא כי בחדר וה קיימת רטיבות משמעותית ועובש בקירות, אשר קיימים מיום רכישתו על ידה (ראו המייל מחלייפ, חווה'יד וכן טענות העוררת בהתייחסותה שהוגשה לאחר הדיון).
עיינו עיון ארוך בתמונות שהגישו הצדדים וצפינו ארוכות בסרטון שהגישה העוררת, מספר רב של פעמים. אורכו של הסרטון כ-7 דקות ובמסגרתו צילמה העוררת בהגינותה כל פינה בנכס ולא רק את החדר בו מצויה הרטיבות.
ניכר מצפייתנו בסרטון כי הבעיה מתמקדת אך ורק באותו חדר בו קיימת הרטיבות. בכל החדרים האחרים נמצא הנכס במצב מצוין. הנכס מרוצף, קירותיו מסוידים ובמצב טוב, קיימים בו כל שקעי החשמל והתשתיות הדרושות לתאורה ומים, אלומיניום בלגי במצב מצוין והנכס סגור. אכן בעיית הרטיבות מתמקדת בחדר הספציפי אליו התייחסה העוררת ובחדר וה קיימת רטיבות וכתמי עובש גדולים ומשמעותיים.
לטעמנו, אס מסתכלים על הנכס כמכלול, אמנם אין המדובר במצב מובהק של נכס שכולו ראוי לשימוש לאור הבעיה הקיימת באותו חדר, אך מאידך, גס אין המדובר במצב מובהק של נכס שאינו ראוי לשימוש ובתמונה הכוללת של הנכס, מצבו קרוב הרבה *ותר לצד המתרס של נכס שראוי לשימוש מאשר נכט שאינו ראול לשימוש.
לנגד עינינו עומד אותו יינוק משמעותייי בו נכס אמור להיות בהתאם להלכה הפסוקה לצורך קבלת פטור מכת ס!
0 לפקודה. לנכס ישנם כל האלמנטים הדרושים להפעלתו ואף הרבה מעבר לכך. נדגיש כי גס באותו חדר 6
.1
.2
83
מדובר קיימים כל אותם אלמנטים, אלא שקיימת בו גם אותה רטיבות. מרבית הנכס מצוי במצב מצוין ולמעשה המדובר בבעיית רטיבות המתמצית בחדר אחד מכלל הנכס ואינה משפיעה על אפשרות השימוש בחלקיו האחרים. מכאן, שהנכס אינו עומד באותו יימצב קיצוני". לא אותו חדר מדובר ולא הנכס בכלל.
לכל הדעות יש באותו חדר בעיה שיש לטפל בה. הדבר דומה לבית בו קיימת הצפה בחדר האמבטיה או לחלון שנשבר בחדר מסוים בבית. לטעמנו ובשים לב להלכה הפסוקה, לא זו היתה כוונת המתוקק במתן פטור וה ואין הוא מכוון למתן פטור לכל חבית בשל אותה בעיה באותו חדר מסוים. ווהי בעיה נקודתית שיש לטפל בה ואשר אינה 'ימשביתהיי את כל הנכס, ועל כן אינה מצדיקה פטור מלוא הנכס מחיוב.
למעלה מן הצורך, בשים לב לכך שמדובר בחלק מנכס המהווה חלק אינטגרלי ממנו ואינו נכס בפני עצמו, ממילא אין אפשרות לפצלו ולבוחנו בנפרד ובמנותק מיתרת הנכס, אלא עלינו לבוחנו כמכלול אחד עס כלל הנכס (ראו למשל עמיינ 26486-11-14 בנק הפועלים נ' מנהל הארנונה עירית טירת הכרמל (פורסם בנב ).
אשר על כן, נדחית טענת העוררת בדבר פטור לנכס לא ראוי לשימוש, גס לגופה.
בטרם סיום נעיר, בכל הנוגע לעררו של מר אשר חלילי, את מה שכבר הבאנו לתשומת לבה של העוררת במהלך הדיון שהתקיים בפנינו, כי באותו המקרה כלל לא עמדה להכרעה שאלת וכאותו של הנכס לפטור לנכס לא ראול לשימוש ולא היתה מחלוקת כי הוא היה מצוי במצב שאינו ראוי לשימוש, אלא כל שעמד במחלוקת הנו חיוב הנכס באופן רטרואקטיבי. על כן, ממילא אין באותו המקרה רלבנטיות לערר העוררת. לכך נוסיף, בגדר יילמעלה מן הצורךיי, כי ממילא אין במצבו הפיוי של נכס אחר שבעיר עכו, להשליך על מצבו של נכס נפרד ואחר, וכל נכס נבחן באופן עצמאי ובהתאם למצבו הפרטני.
סיכום ומסקנות:
4. על כן, לאור כל האמור לעיל, נדחות טענות העוררת והערר נדחה בזאת.
5. בנסיבות המקרה, לא מצאנו לנכון ליתן צו להוצאות.
.6
.7
בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת הערר), התשלייז -1977, החלטה גו תפורסם באתר האינטרנט של עיריית עכו, וואת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה בתוך 5 ימים מיום קבלת ההחלטה ותינתן החלטה בהתאם.
בהתאם לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני וועדת הערר), התשלייו -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט"
5 יום מיום מסירת ההחלטה.
עניינים מנהליים בחיפה וואת תוך
אלי סבן, עו''ד
יו'יר ועדת הערר חבר הוועדה חבר הוועדה
מר יהודה אזו מר יהודה עייא
ניתן היום, 29/10/17, ט בחשוון תשע"ח.