פרוטוקול ועדות ערר מס' 31/17 - חברת הבזאר התורכי בע"מ
מסמכים נוספים באותה ישיבה: פרוטוקול נגיש
זהו העתק סרוק של הפרוטוקול. הטקסט שלהלן הוא של פרוטוקול נגיש - אותה ישיבה, בגרסה עם שכבת טקסט אמיתית.
בפני הועדה לעדרי ארנונהערר 31/17
שבעיר עפו
בפני ועדת הערר: עו״ד ראמי חזאן־יו״ר הועדה
מר יהודה אזולאי - חבר הועדה
מר יהודהעייאש - חבר הועדה
עו״ד יעל אסיף - יועצת משפטית לוועדת הערר
בעניין שבין: חברת הבזאר התורכי בע״מ
ע״י ב" פ עו״ד אלי סעדון העוררת
נגד
מנהל הארנונה בעירייתעכו
ע״י ב״כ עו״ד דבירואח׳ ליבוביץ המשיב
תחלטת
רקע כללי:
1. העוררת הנהבעליהם של 29 יחידות מתוך כ-50 יחידות המצויות במתחםהידוע כ״שוק הבזאר התורכי"
המצוי בעיר עכו העתיקה (להלן: "המתחם"). איןחולק בין הצדדים כי המתחם הנו בן מעל ל-100 שנה ועל כןלא סיים לגביו היתר בניה.
2. העוררת הגישה למשיב השגה בנוגע ל-18 יחידות שבבעלותה והמצויות במתחם (להלן! "הנכסים"),
ובמסגרתה טענה כי חלק מהנכסים מצויים במצב רעוע ושאינו ראוי לשימוש ולכן יש לפוטרם מחיוב.
לחלופין טענה העוררת כי יש לראות בנכסים כנכסים ריקים ובהתאם לחייבם בסיווג הזול ביותר האפשרי על פידין, אשר לשיטתה הנו הסיווג ״מחסן״ שבצו המסים שלעירית עכו (להלן: "צו המסים")
ולאבסיווג "עסקים" כפישחויב (להלן: "ההשגה").
3. המשיב דחה את ההשגה, ראשית מהנימוק כי חלק מהנכסים כלל אינם מוחזקים על ידי העוררת ועל כן
אינה רשאית להגיש השגה בנוגע אליהם, כן מאחר ולא הוכח כי הנכסים מצויים במצב שאינו ראוי לשימוש, כן נדחתה הטענה החלופית וצוין כי הסיווג המתאים לנכסים הנו "עסקים". בגין תשובה זו הוגש העררשבכותרת.
4. לאחר דיון מקדמי שהתקיים בערר, הוחלט על עריכת סיור בנכס וסיור כאמור התקיים בנוכחות
הצדדים ביום 7.1.18. לאחר הסיור אפשרה העוררת למשיב לבצע ביקורת במספר נכסים נוספים שהיו נעולים בעת הסיור והמשיב ביצע את הביקורות והגיש ממצאיו. במסגרת הסיור והביקורות נצפו רוב הנכסים למעט ארבעה, במצב שאינם ריקים אלא מצוי בהם ציוד שונה, בחלקם בהיקף גדול יותר ובחלקם פחות. רק ארבעה נכסים נמצאו ריקים לחלוטין. כן נמצאו במתחם מספר עסקים פעילים שאינםחלק מערר זה, כגון מסעדת "מרקטו" ועסקים נוספים.
1
5. לאחרהסיור ולבקשת המשיב, נקבע הערר להגשת ראיות ובהתאם הגישו הצדדים תצהיריהם. העוררת
הגישה מצדה אתתצהירו של מנהלה מר אלי סעדון, ואלו המשיב הגישמצדו את תצהירה של הגב׳פאני סטמיאטיצקי מנהלת הגבייה, אשר אל תצהירה צורפה התב״ע החלה על הנכס, ממנהעולה כי השימוש שהותר בנכס הנו בין היתר ״לצורכי מסחר״. עוד צוין, כי מבדיקה שנערכה, נכס מס׳ 18013007008 מוחזק על ידי רודיטי גיל ולא עלידי העוררתולכן אין כל יריבות מולהעוררת לגבי נכס זה.
6. ביום 9.4.18 התקיימה ישיבת הוכחות. בפתח ישיבת ההוכחות הודיעו הצדדים כי המחלוקת בניהם
צומצמה לסוגיית הסיווג בלבד. כן מסר ב״כ המשיב כי לגבי נכס מס׳ 18013007008 ־ אין כל יריבות מול העוררת, אשר אינה מחזיקה בו ואף אין חוב לגבי הנכס. במהלך הישיבה נחקרו מצהירי הצדדים.
במהלך חקירתו הנגדית של המצהיר מטעם העוררת מר אלי סעדון, העלה מר סעדון טענה חדשה שלא נזכרהבתצהירו, לפיה, גם אם ייקבע כי נוכחות הציוד בחלק הנכסים הופך אותםללא ריקים, הוא טוען כי עדיין יש לסווגם בסיווג "מחסן", שכן זהו השימוש שנעשה בהם בפועלוכי המדובר בציוד של העוררת ואשר אותו היא מאחסנת בנודע לעסקים שהיא מבצעת במקום אחר ובסמיכות למתחם - אך כל זאת כטענה חלופית ומבלי שיוותר על הטענה המקורית של סיווג נכס ריק. יוער,כי ב״כ המשיב לא העלה כל טענת הרחבת חזית ביחס לטענה זו - נא ראו עמי 2 לפרוטוקול דיוןההוכחות :
״ש: למה אתה מבקש לראות בנכסים ריקים כאשר אתה אומר מפורשות כאן שכל הציוד שראינו הוא שלך?
ת: אני עברתי פאזה, אני מבקש לראות במקומות האלה כמחסנים. חלק מהיחידות ריקות וחלק מאוחסנות. אנימבקש להתייחס לבל הנכסים כמחסנים.
ש: אתה חוזר בך מהטענה שלנכס ריק שטענת בס׳ 3 לתצהירךך נכס לא ראוי כבר חזרת, האם אתה חוזר גם מנכס ריקן
ת: לא חוזר. חלק ריקים וחלק לא. חלם מש משים כמחסנים״. (ההדגשה הוספה).
כאמור, לא הועלתה כל התנגדות להעלאת טענה חדשה זו.
כמו כן אישרמר סעדון בחקירתו,כי אכן רק 4 נכסים הנם ריקיםלחלוטין, אך טען כי אחסון ציוד אינו הופך את הנכסים ללא ריקים. כן העיד, כי הציוד שנמצא בנכסים הנו של העוררת ושייך לעסק אחר של העוררת המצוי בסמיכות למתחם, למעט אולי יחידה אחת בה עושה שימוש מסעדת מרקטו לאחסון ציוד. עוד תעיד מר סעדון, כי זהו המצב רק בחודשים האחרונים וכיקודם לכן היו הנכסים ריקים וכי ברמת העיקרון, כל היחידות שנמצאות במתחם יכולות לשמש כמחסן עבור עסקים במקום או סמוכים.
7. לאחר דיון ההוכחות הגישו הצדדים סיכומיהם, העוררת הגישה בקשה להגשת סיכומי תשובה ובהתאם
הם הוגשו. המשיב הגיש בקשה לצירוף פסק דין וזו אושרה. בקשה שהגישה העוררת להוספת ראיה חדשה - חשבון ארנונה של מחזיק אחר במתחם שכנטען עולה ממנו כי נכס ריק שלו חויב על ידי המשיב כמחסן וזאת בניגוד לעמדת המשיב כי סיווג זה אינו סיווג חוקי במתחם - בקשהזו נדחתה,מהנימוק כי היא הוגשה בשלב מתקדם של הערר, לאחר שנסתיימה שמיעת הראיות, כי המדובר בראיה שניתן היה לאתרה גם בשלב קודם וכי מכל מקום, מטרתה לבסס טענת אפליה שממילא אינה בסמכות וועדה זו.
8. בסיכומי העוררת, למרות דחיית בקשתה להוספת ראיה, העלתה היא בסי 13־12, טענות על בסיס ראיה
זו וטענה לטענת אפליה. המשיב בסיכומיוביקש למחוק סעיפים אלה בהיותם בגדר הרחבת חזית, וזאת במסגרת פרק נפרד אשר יועד בסיכומיו ל״הרחבת חזית". נצייו כבר כעת. כי אכו וכפי שכבר החלטנו בנושא. צירוף הראיה החדשה לאאושר ולכו טענות אלו של העוררת לא יידונו.
כךגם, חזרה העוררת בסיכומיה על טענתה שעלתה לראשונה בישיבת ההוכחות, הטענה החלופית לפיה גם אם הנכסים אינם ריקים הרי שיש לסווגם בסיווג מחסן שכן זהו השימוש שנעשה בהם בפועל -
2
תשומת הלב כי המשיב לא העלה כל טענת הרחבת חזית ביחס לכך גם בסיכומיו וגם לא במסגרת הפרק שיועד ל״הרחבת חזית".
העורר בסיכומיו מבקש להסתמךעל פסק הדין שניתן בעת״מ 14־04־46239; עמ״נ 04-14־4-6043 ליאו בל (1986) בע״מ ג׳ עירית תל-אביב-יפו (פורסם בנבו) (להלן: "פס״ד ליאו בל מחוזי"), שם נפסק, כי הגם שבתב״ע שחלהעל השימושים הנכס המותריםלא כללו במפורש מהסן אלא "משרדים ותכליות דומות", הרי שניתן לקבוע כי ניתן לראות במחסן כשימוש חוקי לנכס, מאחר והוא יכול להוות שימוש נלווה ל״משרדים ותכליות דומות" וכי ניתן להשכיר את הנכס כמחסן נלווה למשרד כאמור, מבלי שהדבר יהווה חריגה מהשימוש החוקי המותר בו לפי התב״ע. המשיב מבחינתו טען, כי עומד ותלוי ערעור בביהמ״ש העליון בנוגע לפס״ד זה ועל כן אין להסתמך עליו.
עוד המשיב חזר וטען בסיכומיו, כי הנכס מס׳ 18013007008 בו מחזיק רודיטי גיל, אינו מוחזק על ידי העוררת כלל ועל כן כלל אינה רשאית להגיש לגביו ערר. נציין כבר כעת, כי העוררת לא מצאה לנכון להתייחס לטענה זו לא בסיכומיה ולא בסיכומי התשובה ועל כו, אנו רואים בכד הסכמה למחיקת נכס זה מעררה. מכל מקום, טענה זו של המשיב צוינה גם בתצהיר מטעמו והמצהירה מטעמו לא נחקרה לגבי נקודה זוועל כן, מכל מקום הטענה לא נסתרה ודינה להתקבל.
דייו:
9. כאמור המחלוקת אשר נותרה להכרעה הנה, האם יש לראות בנכסים כנכסים ״ריקים״ במידה וכן -
האם הסיווג "מחסן" שבצו המסים הנו מבין הסיווגים המותרים על פי דין בנכסים נשוא הערר והאם ניתן לסווגם בסיווג זה בהיותם ריקים. סוגיה נוספת אשר כאמור עלתה בשלב החקירה הנגדית ואשר לא עלתה לגביה טענת הרחבת חזית הנה, במידה והנכסים אינם ריקים ומצויים בשימוש - האם הסיווג המתאיםנוכח השימושבחם הנו "מחסן"או "עסקים".
א. הרקעהנורמטיבי וההלכההפסוקה :
10. בכל הנוגע לחיוב נכס ריק ־ בעמ״נ 19/01 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בע״מ נ׳ עירית
דימונה (פורסם באתר נבו) נפסק לראשונה, כי נכס ריק יש לחייב "על פי השימוש הזול ביותר מהשימושים המותרים על פי דיו״. ראו לעניין זה גםהאמור בעניין עמ״נ 5045/02 סלומון מלק נ׳ עירית חדרה (פורסם בנבו) וכן עע״מ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע״מ נ׳ עירית תל אביב יפו ואח׳ (פורסם בנבו) (להלן: ״פס״ד חלקה 6״ בו נפסק כי "יש לסווג גבס ריקלפי הסיווג הזול ביותר בהתאם לשימושים המותרים בו על פי הדין".
11. בבר״מ 10360/06 תנופורט 1990) בע״מ נ׳ מנהל הארנונה של מועצה אזורית שער הנגב (פורסם באתר
נבו) נפסק, כי יש לייחס אף חשיבות לשימושים הקודמים שנעשו בנכס ולייעודו התכנוני, אך לא נקבע מהו הייעוד התכנוני.
12. בעמ״נ 255/07 השקעות כדאיות בע״מ נ׳ עירית הרצליה (פורסם באתר נבו) (להלן: "פס״ד השקעות
כדאיות״), דובר בנכס ששימש למטרות עסקיות, אשר בעומדו ריק ללא שימוש - התבקשה החלת הסיווג "מבנים מקורים המשמשים למטרות מסחריות ומקומות שעשועים". ביהמ״ש ציין כי איו די בבחינת הייעוד התכנונישל התב״ע הרלבנטית, אלא יש אף לבחון " אתיכולתו של הבעלים לעשות בנכס את השימוש המתאים לסיווג הנכס הלכה למעשה". (ההדגשה שלנו).
3
ובאותו המקרה, העניק ביהמ״ש משקל מיוחד לעובדה כי היה מדובר בנכס שכלל אינו מתאים לשמש כמקום שעשועים ויתרה מכך -כי בעליו כלל אינו מעוניין לעשותבו שימוש כזה, כדלקמן:
״הלבה למעשה, המערערת אינה טוענת כי ברצונה לעשות שימוש בנכסים הריקים שבבעלותה במקומות שעשועים, אלא מנסה לטעון כי מו הפו התיאורטי יכולים הנכסים להיות מסווגים ככאלה על פי הייעוד התכנוני שלהם בתב״ע. אני סבורה,כי קבלת טענה זו מרחיבה יתר על המידה את גבולותיה של הפסיקה העוסקת בנדון. יש לזכור, כי הבסיס לסיווגו של נכס הנו על פי השימוש הנעשה בו. פירוש הדבר הנו כי סיווגו של נכס למטרות ארנונה אינו יכול להיעשות במנותק ממטרותיו, מהשימוש שנהוג לעשות בו וגם מהשימוש שייעשה בו בעתיד". (ההדגשה שלנו).
יצוין כי בקשת רשות ערעור שהגישה המערערת כנגד פסק הדין נדחתה (בר״ם 9362/08 השקעות כדאיותבע״מ נ׳ מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (פורסם בנבו( 27.11.08.))
13. הסוגיה מהו "ייעוד חוקי" והאם הוא מצריך גם התאמה להיתר הבניה או רק לתב״ע החלה על הנכס,
הגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון, ובפסק דינו שניתן לאחרונה בבר״ם 991/16, 5254/16 אפריקה ישראל להשקעות בע״מ, בית ארלוזרוב חברה בע״מ נ׳ מנהל הארנונה בעירית תל אביב יפו (פורסם בנבו) (להלן: "פס״ד בית ארלוזרוב") נפסק, כי השימוש החוקי צריך להיבחן בהתאם להיתר הבניה החל על הנכס - ככל שהוא קיים ולא רקבהתאם לתב״ע, הכוללת שימושים רבים.
14. יצוין כי בעקבות פס״ד בית ארלוזרוב ניתן לאחרונה ממש, ביום 20.9.18 פסק דינו של בית המשפט
העליון, בערעור שהוגש על פס״ד ליאו בל מחוזי ושם נפסק - מבלי שניתנה התייחסות להחלטת בית המשפט לגופה, כי לאור ההכרעה בפס״ד בית ארלוזרוב ומאחר ובאותו המקרה לא נבחן האם השימוש בנכס תואם את היתר הבניה אלא רק נבחנה השאלה האם הוא תואם את התב״ע - הרי שיש להחזיר אתהערר לוועדת הערר לבחינת שאלה זו (להלן: "ליאו בל עליון").
15. ולסיכום הדברים. בהתאם למבחני הפסיקה, לצורך סיווגו של נכס ריק יש לבחוו האם מדובר בסיווג
התואם את השימוש המותר על פי דיו בנכס - שזהו השימוש המופיע בהיתר הבניה של הנכס - כבל שהוא קיים ואיו די בכד שהוא סיים בתב״ע, כו יש לבחוו מהם השימושים הקודמים שנעשו בנכס ובנוסף, על השימוש לחיות כזה אשר תואם עובדתיתאת הנכס ואשר אפשרי מהבחינה המעשית לעשות בו שימוש בנכס.
16. בכל הנוגע לשאלה מהו נכס ריק והאם קיומו של ציוד בנכס, גם אם מועט, מוציאו מגדר ״נכס ריק״ -
נפנה לעניין זה לתקנה הרלבנטיות לפטור מנכס ריק - תקנה 13 לתקנות ההנחות, הקובעת כדלקמן;
" (א) מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בניו ריק שאין
משתמשים בו במשך תקופה מצטברת,כמפורט להלן:
(1) עד 6 חודשים - עד 100%;
(2) מהחודש ה-7 עד החודש ה-12- עד 66.66%;
(3) מהחודש ה13 עד החודש ה36-עד 50%.
(ב תחילת חישוב התקופה המצטברת הנזכרת בתקנת משנה(א) תהא ביום תחילתה של תקנה זו". (ההדגשה שלנו).
(מועצת העירעכו אימצה הוראה זו באופן חלקי בצו המסים, במובן זח שאושרה הענקת פטור חד פעמי לתקופה מכסימלית של 6 חודשים לנכס ריק).
עינינו הרואות, כי התקנה הרלבנטית לפטור לנכס ריק מציבה שני תנאים מצטברים: הו שהנכס יהיה ריק והן שאיו משתמשים בנכס. כלומר, כאשר ישנם חפצים או ציוד בנכס, לא קיימת זכאות לפטור לנכס ריקואין המדובר בנכס ריק ואין המדובר בנכס שלא משתמשים בו.
4
כך ג נקבע בהלכה הפסוקה, כי סיווג הנכס על פי ייעודו המקורי או הזול החוקי ייעשה רק מקוסשנו.
הנכס הוא ריק -ובכלל זח ריק מכל חפב. ראו למשל עמ״נ 36528-03-12 יעקב לב נ׳ מנהל הארנונה בעירית תל אביב יפו (פורסם בנבו) (להלן: ״עניין יעקב לב״) - שם פסקה כב׳ השי גדות, כי דיבנוכחותם של מ זרו ושני שולחנות נירוסטה כדי לומר שנעשה שימוש כלכלי בנכס - למטרת אחסון ועל כן אין
לראותנכס בו ריק ואיןלסווגו בהתאם:
״אחסון של 2 שולחנות נירוסטה גדולים ומזרן זוגי ישן מהווה שימוש בפועל של אחסון, השימוש לצורך אחסון הוא בעל משמעות כלכלית עבור המערער ומשוםבך אין מדובר בנכס ריק.
מאחר ועל המערער להוכיח שני תנאים מצטברים היינו,כי הנכס רים וכי לא נעשה בו שימוש, לא הוכיח זאת המערער ולכן אין מקום לסווג את הנכס על פי ייעודוהמקורי" .
ראו לענייןזה גם עמ״נ 56014-01-13 סער נ׳ מנהל הארנונה בעיריית ת״א (פורסם בנבו) וכן ראו האמור בפס״דחלקה 6 לגבי הרציונל העומד בבסיס חיוב נכסריק בסיווג זול יותר:
"הגיונו של מבחן השימוש בפועל מתבסס על כך שהוא מסייע ללמוד על מידת ההנאה המופקת מהנכס. אולם, כאשר הנכס ריק ואינו בשימוש, הרי שהוא אינומצמיח למחזיק בו כל תועלת כלכלית.
לפיכך, הדעת נותנת כי במסרים כאלה יש לסווג נכס ריק בהתאם לסיווג הזול האפשרי מבין השימושים המותרים בנכס על פי ייעודו התכנוני. זאת, מתוך התחשבות בנישום ומאחר שאין היגיון להשית עליו את התעריף המקסימאלי האפשרי בזמן ש הוא לא מפיס כל תועלת מו הנכס".
(ההדגשות שלנו).
ראו גם בענייןמבטחים נ׳ עיריתדימונה לעיל:
"ישנו הגיון רב לסווג את הנכס לפי הסיווג הזול האפשרי מבין השימושים המותרים על פי דין,לאור המגמה לסווג נכסים בשימוש לפי השימוש הנעשה בהם בפועל. מאחר שניתן ללמוד מכך על מידת ההנאה המופקת מהנכס ורווחיותו. נכס ריק וללא שימוש אינו מצמיח פירות למחזיק בו, ומשכך הגיוני לסווגו לפי הסיווג הזול האפשרי לפי דין".
בנקודה זו נשוב ונפנה לאמור בעניין יעקב לב שהובא לעיל - בו נקבע כי נכס שמצוי בו ציוד, וגם ציוד מצומצם ביותר - הוא נכס אשר כן מצמיח תועלת כלכלית לבעליוולכן אין דינו כדין נכס ריק:
״אחסון של 2 שולחנות נירוסטה גדולים ומזרן זוגי ישן מהווה שימוש בפועל של אחסון, השימוש לצורך אחסון הוא בעל משמעות כלכלית עבור המערער ומשום כר איו מדובר בנכס רים".
(ההדגשה שלנו).
כלומר. ההטבה בדמות הסיווג הזול ביותר ניתנת לנכס ריק ובכלל זה עליו להיות גם רים מכל ציוד.
אחסוו של ציוד. גםאט הוא מצומצם, הנו בגדרהפסת הנאה כלכלית מהנכס ומונעחסלה זו.
ב. יישום לענייננו:
17. וביישום למקרה שבפנינו, ראשית יש לקבוע האם המדובר בנכסים ריקים אם לאו. כאמור, במועד
ביקורנו בנכס נצפו 4 נכסים ריקים מכל ציוד וביתר נמצא ציוד בהיקף כזה או אחר. מצהיר העורר כאמור גם הסכים לכך בחקירתו, אולם ציין כיהמדובר במצב שהחללפני חודשים בודדים ואינורלבנטי ליתרת שנת הערר. נזכיר בהקשר זה כי הסיור שערכנו בנכס התקיים בינואר 2018 ולאחר שכבר הסתיימהשנת המס הרלבנטית לערר(שנת 2017) ולכן אין בכך להעיד כי אכן זה היה המצב בשנת 2017-
נא ראו בעמי 3 לפרוטוקול דיון ההוכחות:
״ש: לא רלבנטי מה היה ומה יהיה,כרגע בשנת הערר יששם ציוד שלכם ולא ציוד של העסקים ת: אני לא בטוח שזה לא רלבנטי לכל שנת הערר,הציוד הגיע לשם זמנית לפני כמה חודשים אני לא זוכר בדיוק מתי"
5
עדותו זו של מר סעדון, ניתנה באפריל 2018 ולא נסתרה בחקירתו הנגדית וכך גם לא בתצהיר המשיב, בו לא נמצאה כל התייחסות או ראיה לעניין זה, כגון ביקורת שנערכה בשנת הערר ומצאה את הנכסים עם ציודוכיו״ב, אלא רק צוינו בו ביקורת שנערכו בנכס במהלך שנת 2018 ולא בשנת הערר.
18. לאור האמור, הרי שלא הוכח בפנינו כי אכן בתסופה הרלבנטית לערר היו רק ארבעה נכסים ריקים מכל
ציוד ולא מצאנו כל סיבה מדוע לא לקבל את גרסתו של מר סעדון בנושא זה, בפרט משהמשיב לא ערך כל ביקורת בתקופה זו ולא הציג בפנינו כל ממצאים הפוכים, לגבי שנת הערר. ואולם, כפי שנציין בהמשך, גם אם היה מוכח כי גם בשנת הערר היו מרבית הנכסים מכילים ציוד של העוררת, ממילא לא היה בכך לשנות את מסקנתנו, שכן כפי שיובא להלן, שכן גם אם הנכסים משמשים לאחסנת ציוד של העוררתבנכססמוך, עדיין לעמדתנו יש בכךלהצדיק חיוב הנכס בסיווג מחסן.
19. ככל שאנו מתייחסים לנכסים כנכסים ריקים (ואכן לא הוכח לנו שהם לא היו ריקים בשנת הערר) - כפי
העולה מהפסיקה שהובאה לעיל, סיווגו של נכס ריק יהיה הסיווג הנמוך ביותר המותר על פידין. מותר על פי דין כאמור משמעו הסיווג המותר על פי היתר הבניה (ככל שקיים) ולא רק התב״ע ובנוסף, על הסיווג להיות תואם את הנכס מהפןהמעשי, קרי שניתן לעשות בו שימוש זה.
20. מאחר ועסקינןבנכס ישן מאוד שלא קיים לגביו היתרבניה - והדבר אינובמחלוקת, הרי שבמקרה זה
משאין בנמצא היתר בניה, השימוש החוקי נלמד אך ורק מהתב״ע וגם על כך לא היתה מחלוקת. ראו לעניין זה האמור בפס״ד בית ארלוזרוב, שם סןע בית המשפט את קביעותיו למקרים בהם "קיים היתר״ ורק למקרים בהם ״הוצא היתר בנייה לנכס״ (ראו - 23-24 לפסה״ד
21. כפי העולה מהתב״ע הרלבנטית לנכס, השימוש המותר לנכס הנו "למסחר". מקובלת עלינו טענת
העוררת, לפיה "מסחר" כולל גם שימוש שנעשה לאחסון ציודשל עסקים שונים, אם הם בתוך המתחם ואם בסמוך לו כמו העוררת. אנו סבורים, כי אחסון ציוד של עסקים שונים בא גם הוא בגדר "מסחר", גם הפעילותבפני עצמה וגם כפעילות נלוויתלאותם עסקים.
22. פרשנות זו עולה בקנה אחד עםהאמור בפס״ד ליאו בלמחוזי, שם נקבע כי פעילות של אחסון באה בגדר
הייעוד החוקישל "משרדים ותכליות דומות". כשימוש נלווה לשימוש זה:
"אני סבורה כי שימוש במחסן הינו אחד הייעודים ה תבנו ני י ס החוקיים,גס אס,בהיותו שימוש נלווה, אינו נזכר במפורש. כיון שאיןמחלוקת כי הנכס יכול להוות שימוש נלווה כמחסן, הרי ניתן להשכיר את הנכס לעסק כלשהו, בבניין או כסביבה, שימש אתהנכס כמחסן, ובלבד שיעמוד בתנאים לעיל.
אמנם, המשיבה טענה בערעור, כי כיון שלנכס יש חזית לרחוב,לא הייתה הכוונה כי יעשה בו שימוש כבמחסן. אולם, תנאי זה אינו מופיע תחת המגבלות בהגדרת מחסנים,ועל כן יש לדחות טענה זו".
לטעמנו, הדברים יפים לעניינו מקל וחומר, שכן במקרה דנן אין המדובר בשימוש "למשרדים" אלא ״למסחר״ - שהוא מונח רחב יותר, אשר אינו מחייב התייחסות לפעילות שבנכסים כשימוש נלווה על מנת שייכלל בשימוש החוקי, אלא השימוש בפני עצמו יכול לבוא בגדרו.
23. יוער כי לקחנו לתשומת לבנו כי פסק דין זה אמנם בוטל לאחרונה ע״י ביהמ״ש העליון, אך זאת לא
לאור הקביעה אשרכללה את סיווגהמחסן בסיווג הכללישלמשרדים כסיווג נלווה, אלא מסיבה אחרת ומשום שלא נבחנה התאמתו של הסיווג להיתר הבניה אלא רק לפי התב״ע ובעקבות פס״ד בית ארלוזרוב הוחזר הערר לוועדת הערר על מנת לבחון את הסיווג לאורו שלהיתר הבניה, ומבלי כלאמירה כלפי עצם כלילת הסיווג "מחסן" כשימוש נלווהלמשרדים.
6
24 לאור כל זאת, איננוסבורים שביטולו של פס״ד ליאו בל יש בו לעמוד בסתירה למסקנתנו דלעיל, מה גם שכאמור, המקרה לפנינו שונה ולהבדיל מסיווג "משרדים" המדובר בסיווג רחב יותר שלטעמנו, לכל הדעות כולל גם פעילות של אחסון עבור עסקים שונים.
25. לטעמנו הכרת סיווג זה כסיווג החוקי גם עולה בקנה אחד עם פס״ד השקעות כדאיות ועם פס״ד מלק
סלומון - שכן לכל הדעות המדובר בשימוש שניתו לעשות בנכס הלכה למעשה ויתרה מכה היא א5נ
נעשה בפועל בנכס הלכה למעשה. בכך שונה המצב בתכלית מהמצב כגון בעניין השקעות כדאיות, שם דובר בשימוש תאורטי למתקן שעשועים שכלל תאם לא את מצבוהפיזישל הנכס והשימוש בו בפועל.
26. נפנה גם להגדרת ״מחסן״שבצוהמסים שהנה כדלקמן:
״מחסו - מבנה המשמשאת העסק לאחסוןבלבד ולא נעשית בו כל פעילות מסחרית״. (ההדגשה שלנו).
למקרא הסיווג ״מחסן״ עולה, כי סיווג זה מציב מס׳ תנאים, כדלקמן:
כיהמדובר במבנה.
המבנה משמש עסק.
השימוש הוא לאחסוו בלבד.
לא נעשית בנכס כל פעילות מסחרית.
לכל הדעות במקרה הנדון מתקיימים כל תנאים אלה: המדובר במבנה, הנכסים משמשים נכון להיום את עסקה של העוררת (ולעמדת המשיב - כך היה גם בשנת הערר) ואת מרקטו ויכולים פוטנציאלית לשמש עסקים נוספים, לא נעשיתבהם כל פעילות מסחרית. תשומת הלב כי איןכל דרישה שהם ישרתו עסק שצמוד אליהם דווקא אלא "עסק", אין בלשון החוק כל דרישה כי עסק זה יהיה ממוקם גם הוא במתחם דווקא ובצמידות פיזית ממש לעסק אותו הם משרתים.
ומכאן,שהשימוש תואם גם את לשון הסיווג שבצו המסים.
27. על כן, לאור כל אלה, ככל שאכן הנכסים היו ריקים בכל שנת המס 2017 (ולא הוכח לנו אחרת), הרי
שלטעמנו ומתוך אותה גישה של הקלה על הנישום אשר אינו יכול להפיק הנאה כלכלית מהנכס, ומששוכנענו כי המדובר בסיווג התואם הן את המצב החוקי לגבי הנכס והן את המצב הפיזי מעשי - הרי שיש לסווגו בסיווג זהובכך להקל על העוררת אשרנכסיה עמדו ריקים בתקופה זו.
28. ואולם נוסיף ונציין, כי גם אם לא היינו משתכנעים כי הנכסים ריקים והיינו משתכנעים כי אכן היה
בהם ציוד גם בשנת הערר, לטעמנו, במקרה זה יש לקבל את טענתה החלופית של העוררת (אשר כאמור הועלתה לראשונה בשלב הראיות ולא נטענה לגביה הרחבת חזית), לפיה במקרה זה, הרי שהשימוש שנעשה בפועל בנכס הנו אחסון ותואם גם כן את הסיווג שבצו המסים, שכן הציוד שמאחסנת בו העוררת הנו ציוד של עסקה שמצוי בסמוך ולא נעשית מהנכס כל פעילות מסחרית.
29. כאשר הנכס אינו ריק, חוזרים אנו למבחןהבסיסי, לפיו יש לסווג נכס בהתאם לשימוש שנעשה בו - ראו
לעניין זה ס׳ 8(א לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנ״ג -
1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), שם נקבעכי:
(א( מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית,על הנכסים שבתחומה ש אי נס אדמת בניין. הארנונה תיחשב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס לשימושו ולמקומו, ותשלום בידי המחזיק בנכס".
7
משהשימוש שנעשה בפועל בנכס הנו אחסון וככל שוה היה השימוש בכל שנת הערר כפי שטוען המשיב עצמו - הרי שגםבכך יש להצדיק חיובו כ״מחסן" התואם את השימוש בובפועל.
סיכום ומסקנות:
30. אשר על כן, מתקבל הערר ונקבע כי הנכסים שצוינו בהשגה, למעט הנכס בו מחזיק רודיטי גיל, יסווג
בסיווג "מחסן"שבצו המסים,ביחס לשנת המס נשוא הערר.
31. כנסיבות העניין, לא ניתן צולהוצאות.
32. בהתאם לתקנה 20(ב לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפגי
וועדת הערר), התשל״ז -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה וזאת תוך 45 ימים מיום מסירת ההחלטה.
33. בהתאם להוראת תקנה 20 (ג לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין
בוועדת הערר), התשל״ז -1977, החלטה זו על נספחיה תפורסם באתר האינטרנט שלעיריית עכו, וזאת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההחלטה ניתן היום,
8
הטקסט שהופק מהקובץ הסרוק עצמו (זיהוי תווים אוטומטי)
בפני הועדה לעררי ארנונה ערר 31/17
שבעיר עכבו
בפני ועדת הערר: עו'יד ראמי חזאן- יו''ר הועדה
מר *הודה אזולאי - חבר הועדת
מר יהודה עייאש - חבר הועדה
עו''ד יעל אסיף - יועצת משפטית לוועדת הערר
בעניין שבין: חברת הבזאר התורכי בע'יימ
ע"י בייכ עו"ד אלי סעדון העוררת
נגד
מנהל הארנונה בעיריית עכו
ע"י בייכ עו"ד דביר ליבוביץ ואח! המשיב
החלטה
רקע בללי:
1
העוררת הנה בעליהם של 29 יחידות מתוך כ-50 יתידות המצויות במתתס הידוע כיישוק הבזאר התורכל המצוי בעיר עכו העתיקה (להלן: יהמתתט'). אין תולק בין הצדדים כי המתתם הגו בן מעל ל-100 שנה ועל כן לא סיים לגביו חיתר בנית.
העוררת הגישה למשליב השגה בנוגע ל-18 יחידות שבבעלותה והמצויות במתחם (להלן: 'יהנכסים'י), ובמסגרונה טענה כי חלק מהנכסים מצוליים במצב רעוע ושאינו ראוי לשימוש ולכן יש לפוטרט מתחיוב.
לחלופין טענה העוררת כי יש לראות בנכסים כנכסים ריקים ובהתאם לתייבס בסיווג הזול ביותר האפשרי על פי דין, אשר לשיטתה חנו הסיווג '*מחסןיי שבצו המסים של עירית עכו (להלן: ייצו המסייםיי)
ולא בסיווג ייעסקיסיי כפי שחויב (להלן: ייההשגת').
המשיב דחה את ההשגה, ראשית מהנימוק כי חלק מהנכסים כלל אינם מוחוקים על ידי העוררת ועל כן אינה רשאית להגיש השגה בנוגע אליהם, כן מאחר ולא חוכח כי הנכסים מצויים במצב שאינו ראוי לשימוש, כן נדחתה הטענה החלופית וצוין כי הסיווג המתאים לנכסים הנו ייעסקיםיי. בגין תשובה זו הוגש הערר שבכותרת.
לאתר דיון מקדמי שהתקיים בערר, חותלט על עריכת סיור בנכס וסיור כאמור התקיים בנוכחות הצדדים ביום 7.1.18. לאחר הסיור אפשרה העוררת למשיב לבצע ביקורת במספר נכסים נוספים שהיו נעולים בעת הסיור והמשיב ביצע את הביקורות והגיש ממצאיו. במסגרת הסיור והביקורות נצפו רוב הנכסים למעט ארבעה, במצב שאינם ריקים אלא מצוי בחס ציוד שונה, בחלקם בהיקף גדול יותר ובחלקס פחות. רק ארבעה נכסים נמצאו ריקים לתלוטין. כן נמצאו במתחם מספר עסקים פעילים שאינם חלק מערר זה, כגון מסעדת יימרקטויי ועסקים נוספים.
5
לאתר הסיור ולבקשת המשיב, נקבע הערר להגשת ראיות ובהתאם הגישו הצדדים תצהיריהםס. תעוררת הגישה מצדה את תצחירו של מנהלה מר אלל סעדון, ואלו המשיב הגיש מצדו את תצהלרה של הגבי פאנל סטמיאטיצקי מנחלת הגבייה, אשר אל תצהירה צורפה התבייע החלה על הנכס, ממנה עולה כי השימוש שהותר בנכס הנו בין היתר ילצורכי מסחריי. עוד צוין, כי מבדיקה שנערכה, נכט מסי 18013007008 מותזק על ידי רודיטי גיל ולא על ידי העוררת ולכן אין כל יריבות מול העוררת לגבי נכס זה.
ביום 9.4.18 תתקיימה ישיבת הוכתות. בפתח ישיבת ההוכחות הודיעו הצדדים כי המחלוקת בניהם צומצמה לסוגיית הסיווג בלבד. כן מסר בייכ המשיב כי לגבי נכס מט' 18013007008 - אין כל יריבות מול העוררת, אשר אינה מחזיקה בו ואף אין חוב לגבי הנכס. במהלך הישיבה נחקרו מצהירי הצדדים.
במהלך חקירתו הנגדית של המצהיר מטעם העוררת מר אלי סעדון, העלה מר סעדון טענה חדשה שלא נזכרה בתצהירו, לפיה, גס אם ייקבע כי נוכחות הציוד בתלק הנכסים הופך אותם ללא ריקים, הוא טוען כל עדיין יש לסווגם בסלווג '"מחסן"י, שכן זהו השימוש שנעשה בהם בפועל וכי המדובר בציוד של העוררת ואשר אותו היא מאחסנת בנודע לעסקים שהיא מבצעת במקום אתר ובסמיכות למתחם - אך כל זאת כטענה חלופית ומבלי שיוותר על הטענה המקורית של סיווג נכס ריק. יוער, כי בייכ המשיב לא העלה כל טענת הרתבת חצית ביחס לטענה זו - נא ראו עמי 2 לפרוטוקול דיון ההוכחות:
*ש: למה אה מבקש לראות בנכסים ריקים כאשר אתה אומר כאן מפודשות שכל הציוד שראינו הוא שלן?
ת: - עברת? פאזה, אני מבקש ללאות במקומות האלה כמחסנים. חלק מהיחידות דיקות וחלק מאוחסנות. אני מבקש להתייחס לכל הנכסים כמחסנים.
ש: אתה חוזר בך מהטענה של נכס ריק שטענת בס 3 לתצתירך? נכס לא לאוי כבל חזרת, האם אתה חנזד גם מנכס ליק?
ת: לא חנזר. הלק ליקים והלק לא. חעק משמשים כמתסנים. (ההדגשה הוספה).
כאמור, לא הועלתה כל התנגדות להעלאת טענה חדשה צו.
כמו כן אישר מר סעדון בחקירתו, כי אכן רק 4 נכסים הנס ריקים לחלוטין, אך טען כי אחסון ציוד אינו הופך את הנכסים ללא ריקים. כן העיד, כי הציוד שנמצא בנכסים הנו של העוררת ושייך לעסק אחר של העוררת המצוי בסמיכות למתחם, למעט אולי יתידה אחת בה עושה שימוש מסעדת מרקטו לאחסון ציוד. עוד העיד מר סעדון, כי אהו המצב רק בתודשים האחרונים וכי קודם לכן היו הנכטים ריקים וכי ברמת העיקרון, כל היתידות שנמצאות במתתם יכולות לשמש כמחסן עבור עטקיס במקום או סמוכים.
לאחר דיון ההוכחות הגישו הצדדים סיכומיהם, העוררת הגישה בקשה להגשת סיכומי תשובה ובהתאם הס הוגשו. המשיב הגיש בקשה לצירוף פסק דין וזו אושרה. בקשה שהגישה העוררת להוספת ראיה תדשה -- חשבון ארנונה של מתזיק אחר במתחם שכנטען עולה ממנו כי נכס ריק שלו חויב על ידי המשיב כמחסן וזאת בניגוד לעמדת המשיב כי סיווג זה אינו סיווג חוקי במתתס -- בקשה וו נדחנה, מהנימוק כי היא הוגשה בשלב מתקדם של הערר, לאתר שנסתלימה שמיעת הראיות, כי המדובר בראיח שניתן היה לאתרה גס בשלב קודם וכי מכל מקום, מטרתה לבסס טענת אפליה שממילא אינה בסמכות וועדה זו.
בסיכומי העוררת, למרות דחיית בקשתה להוספת ראיה, העלתה היא בס' 12-13, טענות על בסיס ראית וו וטענה לטענת אפליה. המשיב בסיכומיו ביקש למחוק סעיפים אלה בהיותם בגדר הרחבת חצית, וואת במסגרת פרק נפר+ אשר יועד בסיכומיו לייהרתבת חזיתיי. נציין כבך כעת, כי אכן וכפי שכבר החלטנו בנושא, צירוף הראיה החדשה לא אושר ולכן טענות אלו של העוררת לא יידונו.
כך גם, חזרה העוררת בסיכומיה על טענתה שעלתה לראשונה בישיבת ההוכחות, הטענה החלופית לפיה גם אם הנכטיס אינם ריקים הרי שיש לסווגם בסיווג מתסן שכן והו השימוש שנעשה בהם בפועל -
2
דיו
.
תשומת הלב כי המשיב לא העלה כל טענת הרחבת חוית ביתס לכך גס בסיכומיו וגם לא במסגרת הפרק שיועד לייתהרחבת חציתיי.
העורר בסיכומיו מבקש להסתמך על פסק הדין שניתן בעת'ימ 46239-04-14; עמיינ 6043-04-14 ליאו בל (1986) בע'/מ נ' עירית תל-אביב-יפו (פורסם בנבו) (להלן: ייפטייד ליאו בל מחוזייי), שם נפסק, כי הגם שבתבייע שחלה על הנכס השימושים המותרים לא כללו במפורש מחטן אלא יימשרדים ותכליות דומות'י, הרי שניתן לקבוע כי ניתן לראות במחסן כשימוש חוקל בנכס, מאחר והוא יכול להוות שימוש נלווה ליימשרדים ותכליות דומות'י וכי ניתן להשכיר את הנכס כמחסן נלווח למשרד כאמור, מבלי שהדבר יהווה חריגה מחשימוש התוקי המותר בו לפי התבייע. המשיב מבתינתו טען, כי עומד ותלוי ערעור בביהמייש העליון בנוגע לפסייד זה ועל כן אין להסתמך עליו.
עוד המשיב חזר וטען בסיכומיו, כי הנכס מט' 18013007008 בו מחציק רודיטי גיל, אינו מוחוק על ידי העוררת כלל ועל כן כלל אינה רשאית להגיש לגביו ערר. נציין כבר כעת, כי העוררת לא מצאה לנכון להתליחס לטענה גו לא בסיכומיה ולא בסיכומי התשובה ועל כן, אנו רואים בכד הסכמה למחיסת נכס ה מעררה. מכל מקום, טענה זו של חמשיב צוינה גם בתצהיר מטעמו והמצחירה מטעמו לא נתקרה לגבי נקודה זו ועל כן, מכל מקום הטענה לא נסתרה ודינה להתקבל.
+
3
כאמור, המחלוקת אשר נותרה להכרעה הנה, האט יש לראות בנכסים כנכסים ייריקיםיי במידה וכן -
האם הסיווג יימחסןויי שבצו המסים הנו מבין הסיווגים המותרים על פי דין בנכסים נשוא הערר והאם ניתן לסווגס בסיווג וה בהיותם ריקים. סוגיה נוספת אשר כאמור עלתה בשלב החקירה הנגדית ואשר לא עלתה לגביה טענת הרחבת חגית הנה, במידה והנכסים אינם ריקים ומצוייס בשימוש -- האם הסיווג המתאים נוכח השימוש בהם חנו 'ימתסןיי או ייעסקיסי'י.
א. הרקע הנורמטיבי וההלכה הפסוקה :
.10
.1
.2
בכל הנוגע לחיוב נכס ריק - בעמיינ 19/01 מבטחים מוסד לביטוח סוציאלי של העובדים בעי'מ נ' עירית דימונה (פורסט באתר גבו) נפסק לראשונה, כי נכס ריק יש לתייב על פי חשימוש הזול ביותר מהשימושיס המותרים על פי דיןיי. ראו לעניין וה גס האמור בעניין עמייג 5045/02 סלומון מלק נ' עירית חדרה (פורסם בנבו) וכן עעיימ 8804/10 חלקה 6 בגוש 6950 בע''מ נ' עירית תל אביב יפו ואחי (פורסם בנבו) (להלן: ייפט'יד חלקה 6י), בו נפסק בי יש לסווג נכס ריק לפי הסיווג הזול ביותר בהתאם לשימושים המותרים בו על פי הדי[ ".
בבריימ 10360/06 תנופורט (1990) בע"מ ג' מנהל הארנונה של מועצה אזורית שער הנגב (פורסם באתר נבו) נפסק, כי יש לייחס אף חשיבות לשימושים הקודמים שנעשו בנכס ולייעודו התכנוני, אך לא נקבע מחו הייעוד התכנוני.
בעמיינ 255/07 השקעות כדאיות בע'ימ נ' עירית הרצליה (פורסם באתר נבו) (להלן: ייפסייד השקעות כדאיות''), דובר בנכס ששימש למטרות עסקיות, אשר בעומדו ריק ללא שימוש -- התבקשה החלת הסיווג *מבניסם מסורים המשמשים למטרות מסתריות ומקומות שעשועיםיי. ביחמייש ציין כי אין די בבחינת הייעוד התכנוני של התבייע הרלבנטית, אלא יש אף לבתון את י*כולתו של הבעלים לעשות בנכס את השימוש המתאים לסיונג הנכס הלכת למעשק. (ההדגשה שלנו).
.3
.14
.5
.6
ובאותו המקרה, העניק ביהמייש משקל מיוחד לעובדה כי היה מדובר בנכס שכלל אינו מתאים לשמש כמסום שעשועים ויתרה מכך -כי בעליו כלל אינו מעוניין לעשות בו שימוש כוּה, כדלקמן:
שהלכה למעשה, המערערת אינה טוענת כי ברצונה לעשות שימוש בנכסים הכיקים שבמנעותה כמקלמות שעשועים, אלא מנסה לטעון כי מן המן תתיאולטי יכולים תנכסים להינת מסווגים ככאלת על םל הליעוד התכנוני שלהם בתב'/ע. אנ סבורה, כי קבלת טענת זנ מלחיבה יתר על המידה את גבולנתיה של הפסיקת העוסקת בנלון. יש לזכול, כי תבסיס לסיווגו של נכס הנו על פי תשימוש הנעשה בו. פירוש הדבר הנו כי סיווגו של נכס למטרות אלנונה אינו יכו 2 להיעשות במנותק ממטלותיו, מהשימוש שנהוג לעשות בו וגם מהשימוש שייעשת בו בעתילי. (ההדגשה שלנו).
יצוין כי בקשת רשות ערעור שהגישה המערערת כנגד פסק הדין נדתתה (בריים 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ ני מנהל הארנונה של עיריית הרצליה [פורסם בנבו] ( 27.11.08)).
הסוגיה מתו *יייעוד חוקליי והאם הוא מצריך גם התאמה להלתר הבניה או רק לתבייע החלה על הנכס, הגיע לאחרונה לפתחו של בית המשפט העליון, ובפסק דינו שניתן לאחרונה בברייס 991/16, 5258/16 אפריקה ישראל להשקעות בע''מ, בית ארלוזרוב חברה בע'ימ נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב יפו (פורסם בנבו) (להלן: '"פס'יד בית ארלוזרוביי) נפסק, כי השימוש החוקי צריך להיבחן בהתאם להיתר חבנית החל על הנכס - ככל שהוא סיים ולא רק בהתאם לתבייע, הכוללת שימושים רבים.
יצוין כי בעקבות פסייד בית ארלווּרוב ניתן לאתרונה ממש, ביום 20.9.18 פסק דינו של בית המשפט העליון, בערעור שהוגש על פסייד ליאו בל מחוצי ושם נפסק -- מבלי שניתנה התייחסות להתלטת בית המשפט לגופה, כי לאור ההכרעה בפסייד בית ארלוורוב ומאחר ובאותו המקרה לא נבחן האם השימוש בנכס תואט את היתר הבניה אלא רק נבתנה השאלה האם הוא תואם את התבייע - הרי שיש להתזיר את הערר לוועדת הערר לבתינת שאלה זו (להלן: ייליאו בל עליוןי).
ולסיכוס הדברים, בהתאם למבחני הפסיקה, לצורך סיווגו של נכס ריק יש לבחון האם מדובר בסיווג התואם את השימוש המותר על פי דין בנכס -- שוחו השימוש המופיע בחיתר הבניה של הנכס -- ככל שהוא קיים ואין די בכך שהוא סיים בתבייע, כן יש לבחון מהם השימושים הקודמים שנעשו בנכס ובנוסף, על השימוש להלות כזה אשר תואט עובדתית את הנכס ואשר אפשרי מהבחינה המעשית לעשות בו שימוש בנכס.
בכל הנוגע לשאלה מהו נכס ריק והאם קיומו של ציוד בנכס, גם אם מועט, מוציאו מגדר ינכט ריק" -
נפנה לעניין וה לתקנה הרלבנטיות לפטור מנכט ריק - תקנה 13 לתקנות ההנחות, הקובעת כדלקמן:
* (א) מועצה רשאית לקצוע הנחה בשיעור כמפולט להלן, למתזיק של בנין ריק שאין
משתמשים בו במשך תקופת מצטברת, כמפורט להלן:
₪ עד 6 חולשים -עד 100%;
₪ | מהתודש ה-7 עד החודש ה-12 - עד 66.66%
(₪ | מהחולש ה-13 עד החודש ת-36 - עד 50%.
₪ | תתילת חישוב התקופה המצטברת הנזכרת בתקנת משנה (א) תהא ביום תחילתה של תקנת ז(?. (ההדגשה שלנו).
(מועצת העיר עכו אימצה הוראה זו באופן חלקי בצו המסים, במובן זה שאושרה הענקת פטור חד פעמ?
לתקופה מכטימלית של 6 חודשים לנכט ריק).
עינינו חרואות, כי התקנה הרלבנטית לפטור לנכס ריק מציבה שני תנאים מצטברים: הן שהנכס יחיה ריק והן שאין משתמשים בנכס. כלומר, כאשר ישנם תפציט או ציוד בנכס, לא סיימת וכאות לפטור לנכט ריק ואין המדובר בנכס ריק ואין המדובר בנכט שלא משתמשים בו.
4
כך גם נקבע בהלכה הפסוקה, כי סיווג הנכס על פי ייעודו המקורי או הזול החוקי ייעשה רק מקוט שבו הנכס הוא ריק -ובכלל זה ריק מכל תפצ. ראו למשל עמייי 36528-03-12 יעקב לב נ' מנהל הארנונה בעירית תל אביב יפו (פורסם בנבו) (להלן: ייעניין יעקב לביי) -- שס פסקה כבי השי גדות, כי די בנוכתותם של מורן ושנל שולחנות נירוסטה כדי לומר שנעשה שימוש כלבלי בנכס - למטרת אתסון ועל כן אין
לראות בו נכס ריק ואין לסווגו בהתאם::
>אחסון שע 2 שולחנות נירוסטת גדולים (מזרן זנגי ישן מתזות שימוש בפועל של אחטון, השימוש לצורך אחסון הנא בעל משמעות כלכלית עבור המעלעל ומשום כך אין מדובר בנכס לוק, מאחל ו(על תמערער להוכית שני תנאים מצטבלים הלינו, כי הנכס דיק וכו לא נעשה בו שימוש, לא הנכית זאת המערער ולכן אין מקום לסווג את הנכס על פי ייעודו המקול?.
ראו לעניין זה גם עמיינ 56014-01-13 סער נ' מנהל הארנונה בעיריית ת''א (פורסם בנבו) וכן ראו האמור בפסייד חלקה 6 לגבי הרציונל העומד בבסיס חיוב נכס ריק בסיווג זול יותר:
>תגיונו של מבתן השימוש בפועל מתבסס על כך שהוא מסייע ללמוד על מידת התנאה המופקת מהנכס. אולם, כאשל הנכס 251 ואינו בשימוש, תלי שהוא איגו מצמיח למחזיק בו כל תועלת כלכליתת.
לפיכך, הדעת נותנת כי במקלים כאלה יש לסווג נכט ליק בהתאם לסיונג הזוע האפשרי מבין השימושים המותלים בנכס על פי <ועודו התכנוני. זאת, מתוך התחשבות בנישוס ומאתר שאין היגיון *השת עליו את התעריף המקסימאלי האפשרי בזמן שהוא לא מפיק כל תועלת מן הנכס/י.
(ההדגשות שלנו).
ראו גם בעניין מבטחים ני עירית דימונה לעיל:
אישנו הגלון לב לסווג את הנכס לפי הסיווג הזול האפשרי מבין חשימושים המותרים על פי דין, לאור המגמת לסווג נכסים בשימוש לפי השימוש הנעשה בהם בפועל. מאחד שניתן ללמוד מכך על מידת ההנאה תמופקת מהנכס (לווחיותו. נכס ריק ועלא שימוש אינו מצמית פידות למחזיק בו, ומשכך הגיוני לסווגו לפ? הס'ווג הזול האפשרי לפי די
בנקודה וו נשוב ונפנה לאמור בעניין יעקב לב שהובא לעיל - בו נקבע כי נכס שמצוי בו ציוד, וגם ציוד מצומצם ביותר - הוא נכס אשר כן מצמיח תועלת כלכלית לבעליו ולכן אין דינו כדין נכס ריק:
+אחסון של 2 שולחנות נידוסטת גלולים (מזרן זוגי ישן מהווה שימוש בפועל של אחסון, חשימוש לצורך אחסון תוא בעל מש מעות כלככית עבור המערער ומשום כך אין מדוכר בנכס ריק?.
(ההדגשה שלנו).
כלומר, ההטבה בדמות הסיווג הזול ביותר ניתנת לנכס ריק ובכלל גה עליו לחיות גם ריק מכל ציוד, אחסון של ציוד, גס אס הוא מצומצם, הנו בגדר הפקת הנאה כלכלית מהנכס ומונע הקלה גו.
ב. יישום לענייננו:
7. וביישום למקרה שבפנינו, ראשית יש לקבוע האם המדובר בנכסים ריקים אם לאו. כאמור, במועד
ביקורנו בנכס נצפו 4 נכסים ריקים מכל ציוד וביתר נמצא ציוד בהיקף כוה או אחר. מצהיר העורר כאמור גם הסכים לכך בחקירתו, אולם ציין כי המדובר במצב שהחל לפני חודשים בודדים ואינו רלבנטי ליתרת שנת הערר. נזכיר בהקשר וה כי הטיור שערכנו בנכס התקיים בינואר 2018 ולאתר שכבר הסתיימה שנת המס הרלבנטית לערר (שנת 2017) ולכן אין בכך להעיד כי אכן וה היה המצב בשנת 2017-
נא ראו בעמי 3 לפרוטוקול דיון ההוכחותת:
שש: לא ללבנטי מה היה ומה יהיה, כלגע בשנת הערל יש שס ציוד שלכם ולא ציוד של העסקים
ת: אני לא בטות שזה לא רלבנטי לכל שנת הערר, הציוד הגיע לשם זמנית לפני כמה חודשים אני לא זוכר בדיוק מתי/
.18
9
.0
.1
2
3
עדותו זו של מר סעדון, ניתנה באפריל 2018 ולא נטתרה בתקירתו הנגדית וכך גס לא בתצהיר המשיב, בו לא נמצאה כל התליחסות או ראיה לעניין זה, כגון ביקורת שנערכה בשנת הערר ומצאה את הנכטים
עס ציוד וכיוייב, אלא רק צוינו בו ביקורת שנערכו בנכס במהלך שנת 2018 ולא בשנת הערר.
לאור האמור, הרי שלא הוכח בפנינו כי אכן בתקופה הרלבנטית לערר היו רק ארבעה נכסים ריקים מכל ציוד ולא מצאנו כל סיבה מדוע לא לקבל את גרסתו של מר סעדון בנושא זה, בפרט משחמשיב לא ערך כל ביקורת בתקופה זו ולא הציג בפנינו כל ממצאים הפוכים, לגבי שנת הערר. ואולם, כפי שנציין בהמשך, גס אס היה מוכח כי גם בשנת הערר היו מרבית הנכסים מכילים ציוד של העוררת, ממילא לא היה בכך לשנות את מסקנתנו, שכן כפי שיובא להלן, שכן גם אם הנכסים משמשיט לאתסנת ציוד של העוררת בנכס סמוך, עדיין לעמדתנו יש בכך להצדיק תיוב הנכס בסיווג מחטן.
ככל שאנו מתייחסים לנכסים כנכטיט ריקיים (ואכן לא הוכח לנו שהם לא היו ריקיים בשנת הערר) - כפי העולה מהפסיקה שהובאה לעיל, סיווגו של נכס ריק יחיה הסיווג הנמוך ביותר המותר על פי דין. מותר על פי דין כאמור משמעו הסיווג המותר על פי היתר הבניה (ככל שקיים) ולא רק התבייע ובנוסף, על הסיווג להיות תואם את הנכס מהפן המעשי, קרי שניתן לעשות בו שימוש וה.
מאתר ועסקינן בנכס ישן מאוד שלא קייט לגביו היתר בניח -- והדבר אינו במתלוקת, הרי שבמקרה זה משאין בנמצא היתר בניה, השימוש החוקי נלמד אך ורק מהתבייע וגם על כך לא היתה מחלוקת. ראו לעניין זה האמור בפסייד בית ארלוזרוב, שס סייג בית המשפט את קביעותיו למקרים בהם ייקייס היתריי ורק למקריט בהם ייהוצא היתר בנייה לנכסיי (ראו .23-24 לפסהייד).
כפי העולה מהתבייע הרלבנטית לנכס, השימוש המותר לנכס הנו יילמסחריי. מקובלת עלינו טענת העוררת, לפיה 'ימסתריי כולל גם שימוש שנעשה לאחסון ציוד של עסקים שונים, אם הס בתוך המתתס ואם בסמוך לו כמו העוררת. אנו סבורים, כי אחסון ציוד של עסקים שונים בא גם הוא בגדר יימסחר!', גם הפעילות בפני עצמה וגם כפעילות נלווית לאותם עסקים.
פרשנות זו עולה בקנה אחד עס האמור בפסייד ליאו בל מתוצי, שס נקבע כי פעילות של אתסון באה בגדר הליעוד החוקי של יימשרדים ותכליות דומותיי, כשימוש נלווה לשימוש זה:
*אני סבודת כי שימוש כמחס)( הינו אחד הייעודים התכנוניים החוקיים, גם אם, בהיותו שימוש נלווה, אינו נזכד במפורש. כיון שאין מחלוקת כי תנכס :כול להוות שימוש נלווה כמחטן, הרי מיתן להשכיר את הנכס לעסק כלשהו, בבניין או בסביבה, שימש את תנכס כמחסן, ובלבד ש!עמוד בתנאים לעיל.
אמנם, המשיבת טענה בערעוד, כי כיון שלנכס יש חזית לרתוב, לא הייתה הכוונת כי יעשה בו שימוש כבמתסן. אולם, תנאי זה אינו מופיע תחת המגכלות בהגדרת מחסנים, ועל כן יש לדחות טענה ז?.
לטעמנו, הדברים יפים לעניינו מקל וחוָמר, שכן במקרה דנן אין המדובר בשימוש יילמשרדיםיי אלא יילמסתריי - שהוא מונת רחב יותר, אשר אינו מחייב התייחסות לפעילות שבנכסיס כשימוש נלווה על מנת שייכלל בשימוש התוקי, אלא השימוש בפני עצמו יכול לבוא בגדרו.
*וער, כי לקחנו לתשומת לבנו כי פסק דין וה אמנם בוטל לאחרונה ע"י ביהמייש העליון, אך זאת לא לאור הקביעה אשר כללה את סיווג המחטן בסיווג הכללי של משרדים כסיווג נלווה, אלא מסיבה אחרת ומשום שלא נבחנה התאמתו של הסיווג להיתר הבניה אלא רק לפי התבייע ובעקבות פסייד בית ארלוזרוב הותזר הערר לוועדת הערר על מנת לבחון את הסיווג לאורו של היתר הבניה, ומבלי כל אמירה כלפי עצם כלילת הסלווג יימחסןי כשימוש נלווה למשרדים.
6
4
.5
.6
7
.8
.9
לאור כל זאת, איננו סבורים שביטולו של פסייד ליאו בל יש בו לעמוד בסתירה למסקנתנו דלעיל, מה גם שכאמור, המקרה לפנינו שונה ולהבדיל מסיווג יימשרדיטיי המדובר בסיווג רחב יותר שלטעמנו, לכל הדעות כולל גם פעילות של אחסון עבור עסקים שונים.
לטעמנו, הכרת סיוג זה כסיווג החוקי גם עולה בקנה אחד עם פסייד השקעות כדאיות ועם פסייד מלק סלומון - שכן לכל הדעות המדובר בשימוש שניתן לעשות בנכס הלכה למעשה ויתרה מכך, הוא אכן נעשה בפועל בנכט הלכה למעשה. בכך שונה המצב בתכלית מהמצב כגון בעניין השקעות כדאיות, שסם דובר בשימוש תאורטי למתקן שעשועים שכלל לא תאם את מצבו הפיוי של הנכס והשימוש בו בפועל.
נפנה גס להגדרת יימחסןיי שבצו המסים שהנה כדלקמן:
למחטן - מבנה המש מש את העסק לאתסון בלבל נלא נעשית בו כל פעילות מסתלינמ. (ההדגשה שלנו).
למקרא הסיווג ''מחסןיי עולה, כי סיווג וח מציב מס' תנאים, כדלקמן:
כי המדובר במבנה.
המבנה משמש עסק.
השלימוש הוא לאחסון בלבד.
לא נעשית בנכס כל פעילות מסחרית.
לכל הדעות במקרה הנדון מתקיימים כל תנאים אלה: המדובר במבנה, הנכסים משמשים נכון להיום את עסקה של העוררת (ולעמדת המשיב -- כך חיה גס בשנת הערר) ואת מרקטו ויכולים פוטנציאלית לשמש עסקים נוספים, לא נעשית בהם כל פעילות מסחרית. תשומת הלב כי אין כל דרישה שהם ישרתו עסק שצמוד אליהם דווקא אלא ייעסקיי, אין בלשון החוק כל דרישה כי עסק זה יהיה ממוקם גס הוא במתתס דווקא ובצמידות פיזית ממש לעסק אוּתו הס משרתים.
ומכאן, שתשימוש תואם גם את לשון הסיווג שבצו המסים.
על כן, לאור כל אלה, ככל שאכן הנכסים היו ריקים בכל שנת המס 2017 (ולא הוכת לנו אחרת), הרי שלטעמנו ומתוך אותה גישה של הקלה על הנישום אשר אינו יכול להפיק הנאה כלכלית מהנכס, ומששוכנענו כי המדובר בסיווג התואם הן את המצב החוקי לגבי הנכס והן את המצב הפיצי מעשי - הרי שיש לסווגו בסיווג וּה ובכך להקל על העוררת אשר נכסיה עמדו ריקים בתקופה זו.
ואולם, נוסיף ונציין, כי גם אס לא חיינו משתכנעים כי הנכסים ריקים והיינו משתכנעים כי אכן היה בהם ציוד גם בשנת הערר, לטעמנו, במקרה זה יש לקבל את טענתה החלופית של העוררת (אשר כאמור הועלתה לראשונה בשלב הראיות ולא נטענה לגביה הרחבת חוית), לפיה במקרה וה, הרי שהשימוש שנעשה בפועל בנכט הנו אתסון ותואם גם כן את הסיווג שבצו המסים, שכן הציוד שמאתסנת בו העוררת הנו ציוד של עסקה שמצוי בסמוך ולא נעשית מהנכס כל פעילות מסתרית.
כאשר הנכס אינו ריק, חוגרים אנו למבחן הבסיסי, לפיו יש לסווג נכס בהתאם לשימוש שנעשה בו - ראו לעניין וה סי 8(א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), התשנייג -
2 (להלן: ייחוק ההסדריםיי), שם נקבע כי:
(א( מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין. האדנונת תיתשב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס לשימושו ולמקומו, ותשלום בידי המחזיק בנכסי/.
7
משהשימוש שנעשה בפועל בנכס הנו אתחסון וככל שוה היה השימוש בכל שנת הערר כפי שטוען המשיב עצמו - הרי שגם בכך יש להצדיק חיובו כיימתסניי התואם את השימוש בו בפועל.
סיכום ומסקנות:
0, אשר על כן, מתקבל הערר ונקבע כי הנכסים שצוינו בהשגה, למעט הנכס בו מחזיק רודיטי גיל, יסווג בסיווג יימתסןיי שבצו המסים, ביחס לשנת המס נשוא הערר.
1. בנסיבות העניין, לא ניתן צו להוצאות.
2. בהתאם לתקנה 20(ב) לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בפני
וועדת הערר), התשלייז -1977, קיימת זכות ערעור על החלטה זו, לפני בית המשפט לעניינים מנחליים בחיפה וזאת תוך 45 ימים מיום מסירת ההחלטה.
3. בהתאם להוראת תקנה 20 (ג) לתקנות הרשולות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין
בוועדת הערר), התשלייו -1977, החלטה וו על נספתיה תפורסם באתר תאינטרנט של עיריית עכו, וואת תוך 10 ימים מיום הגעת ההחלטה לצדדים. הצדדים יוכלו להביע את התנגדותם לפרסום ההתלטה בתוך 5 ימיט מיום קבלת ההחלטה ותינתן התלטה בהתאם.
רש ף
ראמי חזאן, 16
*ו'יר ועדת הערר
מר יהודת
חבר הוועאֶה
מתןהום, | 3]/2]/1 >