החלטה ערר 10/12 מתאריך 06.05.18

א.

ועדת ערר

בפני וועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית ערד

ערר :12

העוורות : ש.י.ל.ה ערד בע'יימ

ע"י בייכ עוה'יד יעקב סולומון ליפשיץ ושות!

רח' אבא הלל 7 רמת גן, 52522

טלי 03-5757712

המשיבה : מנהלת הארנונה של עיריית ערד

עיריית ערד ת.ד. 100 ערד 89100

טל: 08-9951604 פקס 08-9951710

החלטה

עו"ד ורוייח ארז בוקאי - יו"ר הועדת

רקע עובדתי

המדובר בנכס ברחוב שמיר 4 בערד, שהורכב ממבנה בשטת של 1919 מ"ר, מקלט בשטח של 69 מ"ר וקרקע בשטת 12,602 מייר.

ערר במסגרתו מבקשת העוררת לבטל חיוב לתקופה שמאפריל 2010 -- דצמבר 2012, כאמור בהשגה, או לתקופה שממר

1. דצמבר 2012 כאמור בערר, בגין התחלת עבודות בניה בקרקע שבגינן אין המדובר בקרקע תפוסה כי אס בקרקע

בניין.

ביום 26 באוקטובר 2010 נחתם הסכם בין העוררת, ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ לבין המשיבה בקשר לתשלום ארנונה על הנכס, לפיו מיום 1.8.2018 יחוייבו ישפרו חברה ישראלית להשכרת מבנים בע"מ בארנונה על הנכס בגין קרקע תפוסה בלבד, ללא חיוב בגין רכיב המבנה.

לפי סעיף 6 להסכם 'י תעריפי החיוב ועקרונות הסיווג של הנכס, כפי שנקבעו בהסכם זה, יחייבו את הצדדים עד לשנת 2 (כולל)... בכל שהמבנה לא יהרס או ייבנה נחדש (בכל דרך שהיא) על ידי שילה או על ידי ישפרו עד לתום שנת 2012 כי אז העירייה תהיה רשאית להוציא דרישת ארנונה גם ביחס לשטח המבנה"י.

לפי סעיף 7 להסכם לפיו ייבמידה ויגרעו ו/או יתווספו שטחים בפועל בנכס או שיעשה שינוי בשימוש בנכס ו/או בחזקה בנכס ו/או יהיו שינויים בצו הארנונה, על חלקיו השונים - יתוקן החיוב בהתאם".

השגה הוגשה ביום 19.12.2012.

ד.

לפי המשיבה סך החוב בחישוב לפי התקופה המדוברת בערר 10.03.2011-02.04.2012 (מהתאריך המבוקש לפי סעיף 9 בכבתב ערר ועד טופס 4) הינו : 36,062.53 ₪ ריאלי נכון להיום (21,953.13 ₪ נומינאלי).

לצדדים ניתנה אפשרות להגיש סיכומים לעניין סמכות הוועדה להארכת מועד הגשת השגה. יחד עם זאת, רק העוררת בחרה להגיש סיכומים בנושא.

טענות העוררת

בהשגה נטען כי החל מחודש אפריל 2010 עבודות בשטח הקרקע לשם הקמת מרכז מסחרי. לפיכך לפי הנטען בהשגה ממועד זה לא ניתן לחייב בארנונה בגין קרקע תפוסה.

בערר נטען כי החל מחודש מרס 2011 ניתן היתר בנייה. לפיכך לפי הנטען בערר ממועד זה לא ניתן לחייב בארנונה בגין קרקע תפוסה.

לטענת העוררת כיוון שהנכס יועד לבניית מרכז מסחרי והיה ידוע לעוררת ולמשיבה כי יחול שינוי באופיו של השטת והשימוש בו היה עליה לשנות את הסיווג לאדמת בניין.

לטענת העוררת המשיבה נתלית בטענות פרוצדוראליות, לפיה לא הוגשה השגה במועד, אף כי העירייה ידעה היטב באיוזה מועד החלה העוררת את העבודות. העוררת סמכה ידיה כי המשיבה תבצע בעצמה את תיקון השומה ורק בחודש דצמבר 2 נודע לה כי המשיבה לא נהגה כך.

טענות המשיבה

לטענת המשיבה משלא הוגשה השגה במועד, ומאחר ושנות השומה 2010-2012 הינן חלוטות, ועדת הערר מתבקשת לדחות את הערר.

בתשובה לשאלת הוועדה בדיון: רשומים בכרטיס המחציק בנכס העוררת וישפרו ביחד ולחוד יי החיוב בגין הנכס בשמיר

4 הינו כמו בין בני זוג- שניהם ביחד וכל אחד לחוד (ע"פ חוויד היועמייש). על כן בכרטיס המאוחד של שילה וישפרו נמצא

יחד החיוב המלא."

דיון

סעיפים 3 ו-4 לחוק הערר קובעים כלהלן:

**3. | (א)מי שחוייב בתשלום אונונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה על יסוד

טענה מטענות אלה:

(2) הנכס שבשלו נדרש התשלום אינו מצוי באזור כפי שנקבע בהודעת התשלום;

62 נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גדלו או השימוש בו;

(3) הוא אינו מחזיק בנכס כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת

.10

העיריות;

(4) | היה הנכס עסק כמשמעותו בסעיף 8(ג) לחוק הסדרים התשנייג -

שהוא אינו בעל שליטה או שחוב הארנונה הכללית בשל אותו הנכס נפרע בידי המחזיק בנכס.

(ב) אין באמור בחוק זה כדי להסמיך את מנהל הארנונה או את ועדת העור לדון או להחליט בטענה שמעשה המועצה של הרשות המקומית בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה היה נגוע באי- חוקיות שלא כאמור בפסקאות (1) עד (3) של סעיף קטן (א).

(ג) | על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן (א)(3), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה.

4 (א) מנהל הארנונה ישיב למשיג תוך ששים יום מיום קבלת ההשגה.

(ב) לא השיב מנהל הארנונה תוך ששים יום -- ייחשב הדבר כאילו החליט לקבל את ההשגה, זולת אם האריכה ועדת הערר האמורה בסעיף 5, תוך תקופה זו, את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שתקופת ההארכה לא תעלה על שלושים יום.'י

מקריאת סעיף 3 עולה כי משעה שהשומה הפכה לחלוטה אין ועדת הערר מוסמכת להאריך מועדים להגשת השגה.

בשונה מסמכותה הטבועה של הוועדה להאריך את תשובת מנהל הארנונה בשלושים ימים לפי סעיף 4(א) לחוק הערר הדעה הרווחות עד לאחרונה היתה כי לא קיימת לוועדת הערר כלל סמכות להארכת מועד להגשת ערר. כך בעניין עייש 5 ששקלד סוכנות לביטוח בע"מ ני מנהל הארנונה של עיריית תל אביב, נפסק כי אין כל הוראה המאפשרת לבית המשפט להאריך מועד להגשת השגה. בעייש 557/95 הד הקריות בע"מ ני מנהל הארנונה של עיריית חיפה נקבע כי אין סמכות להאריך מועד להגשת ערר על החלטת מנהל הארנונה אם אין חוק המקנה סמכות כזו.

יחד עם זאת לאחרונה בעניין בריימ 901/14 עבוד ויקטור ני עיריית חיפה ( 6.7.2014, פורסם בנבו) ביהמייש העליון פסק כי הן למנהל הארנונה ברשות המקומית והן לוועדת הערר מוקנית סמכות להארכת מועד להגשת השגה על חוב ארנונה.

ראשית קבע בית המשפט העליון כי בחוק הערר קיימת לאקונה (חסר משפטי) בשאלה האמורה:

''החוק הרלוונטי לענייננו, הוא חוק הערר, אינו נדרש במפורש לשאלה האם ועדת הערר מוסמכת להאריך את המועדים שנקבעו בחוק להגשת השגה או ערר, ואף לא לשאלה האם מנהל הארנונה עצמו מוסמך להאריך את המועד שנקבע בחוק להגשת ההשגה. המשיבה טוענת כי מדובר בהסדר שלילי, בהתבסס על כך שחוק הערר מסמיך במפורש את הוועדה להאריך את המועד בו ישיב מנהל הארנונה להשגה (בסעיף 4(ב) לחוק זה).

לשם כך, מבקשת המשיבה להיבנות מעניין ממן שבו נקבע כי ''מקום בו השמיע המחוקק במפורש את דעתו כי אין להאריך מועד אין לו לבית המשפט סמכות טבועה, או סמכות כללית אחרת, להורות על הארכה כאמור'' (שם, בפסקה 19).

עד כה, פטיקתו של בית משפט זה לא נדרשה במישרין לסוגיה של הארכת המועד להגשת השגה (שהיא הליך של ביקורת פנימית) להבדיל מן הסוגיה של הארוכת מועד להגשת ערר לוועדת ערר (שהיא הליך של ביקורת חיצונית)./י

1

2. *חד עס זאת בית המשפט העליון קבע ברחל ביתך הקטנה כי סמכות זו יש להפעיל אך לעיתים חריגות, במתינות,

ובזהירות. בעניין זה נכתב:

'יחשוב להטעים: סמכות - לחוד, ושיקול דעת - לחוד. סמכותם של מנהל האונונה ועדת העור להארכת מועד לקבלת השגה שהוגשה באיחור אמורה להיות מופעלת אך לעיתים חריגות, במתינות, ובזהירות. זאת, על מנת שלא לפגוע ביציבות ובוודאות שהן כה חשובות בתחום הדינאמי של חיובי ארנונה, שכן ככלל - שומה שלא הוגשה בגינה השגה במועד הופכת לסופית'י

'יער אני לחשש שהביע, שמאחוריו הרצון שלא לפתוח פתח שמקופה של מחט יהפוך לפתחו של אולם בכגון דא, תוך הצפת ועדות הערר בבקשות להארכת מועד. איני מקל ראש בכך, אך תפקידן של ועדות העור הוא לעמוד בפרץ, וכך גם בתי המשפט; וכבר הטעימה חברתי (פסקה 33) כי ''סמכות - לחוד, ושיקול דעת - לחוד'', והסמכות צריך שתהא מופעלת אך באורח חריג, כדרך האוכות מועד. הדגשתו של חברי השופט פוגלמן מועילה, בכל הכבוד, להפנמת האופי החריג של הסמכות והזהירות בשימוש בה, ויתנו לכך הנוגעים בדבר את דעתם תדיר;'י

3. עוד העיר בית המשפט העליון כי ראוי כי סמכות זו תעוגן בדין. אני סבור כי, יש ממש בהערה זו.

''במבט הצופה פני עתיד יש להוסיף, כי ראוי היה שהסמכות להאריך מועד - ובכלל זה התייחסות למגבלות החלות עליה - תוסדר בחקיקה.

ייתכן שהיוזמה לעגן בחקיקה את סדרי המינהל (ראו תזכיר חוק - סדרי מינהל (הסדות עבודת הרשות המינהלית וזכויות הפונה לרשות), התשע''ד-2014)) עשויה להיות הזדמנות מתאימה לכך - במסגרת

4

.5

.6

7

.8

9

.20

.1

.2

התייחסות כוללת להליך ההשגה.י

ההיתר (נספח די לכתב הערר) ניתן ביום 9/3/2011 על סמך אישור הוועדה המקומית לתכנון ובניה מיום 3/11/2010. כך דומה כי בשנת 2010 עדיין לא התבצעו עבודות בנייה במקום, שכן לא היה היתר בתוקף. ואילו ההיתר ניתן אך ורק במרץ 1 (לאחר שנשלחה הודעת חיוב לשנת 2011).

ההסכם נחתם באוקטובר 2010 שעה שלא היו כל עבודות בניה במקום, ולפי ההסכם עד שלא יהיו עבודות בנייה תחוייב העוררת בנכס בגין קרקע תפוסה. סעיף 6 להסכם קובע כי ייתעריפי החיוב ועקרונות הסיווג של הנכס, כפי שנקבעו בהסכם זה, יחייבו את הצדדים עד לשנת 2012 (כולל)...ככל שהמבנה לא יהרס או ייבנה נחדש (בכל דרך שהיא) על ידי שילה או על ידי ישפרו עד לתום שנת 2012 כי אז העירייה תהיה רשאית להוציא דרישת ארנונה גס ביחס לשטח המבנהיי. כלומר, אף ההסכם יוצא מנקודת הנחה כי בעת חתימתו טרם החלו עבודות במקוסם, ועד שיחלו עבודות במקום יחוייב הנכס תחת הסיווג של קרקע תפוסה. כלומר, עד לפחות מרץ 2011 (עת התקבל ההיתר) ברי כי לא נעשו עבודות בניה.

בהשגה נטען כי החל מחודש אפריל 2010 עבודות בשטח הקרקע לשם הקמת מרכז מסחרי. לפיכך לפי הנטען בהשגה ממועד זה (אפריל 2010) לא ניתן לחייב בארנונה בגין קרקע תפוסה. מנגד, בערר נטען כי החל מחודש מרץ 2011 ניתן היתר בנייה. לפיכך לפי הנטען בערר ממועד זה (מרצ 2011) לא ניתן לחייב בארנונה בגין קרקע תפוסה. אין ספק כי סתירה זו מתמיהה. כך או כך, ההסכם נחתם ביום 21 באוקטובר 2010, היתר הבניה ניתן ביום 9 במרץ 2011. העוררת טוענת כי המשיבה היתה אמורה לדעת על המועד המדוייק בו תחלנה הבנייה והנכס יהפוך לאדמת בניין.

דרך המלך, מבלי להיכנס להוראות ההסכם בין הצדידס, היא שככל החלה בניה מתי שהוא במהלך 2011 היה על העוררת לפנות באופן יזום וליידע את המשיבה בדבר, ולו לצורך הזהירות. כידוע, עצסם הוצאת היתר בניה לכשעצמה אינה בהכרת מחייבת כי יחלו בו בעת עבודות בניה. הדעת נותנת כי משעה שהעוררת החלה בעבודות הבניה היא תגיש הודעה מסודרת למשיבה ולא תסתמך על ידיעה לכאורית של המשיבה.

אני סבור כי דרישתה של העוררת, כי המשיבה (מנהלת הארנונה) היתה אמורה לדעת על המועד המדוייק בו תחלנה הבנייה והנכס יהפוך לאדמת בניין. אינה סבירה. חיוב הארנונה נשלח בתחילת כל שנה. אין לצפות ממחלקת הארנונה, כי היא תבדוק מתי נכס הפך לאדמת בניין בשל עבודות שהחלו להתבצע בו (שלפי מבחן השכל הישר חל לאחר מרצ 2011).

על העוררת, הנמצאת בנכס להודיע על השינוי האמור. העוררת הינה הגורם היעיל לבירור הנושא ומצופה כי שעה שיש לה השגות בקשר לסיווג הנכס, היא תעשה זאת על אתר. מונע הנזק היעיל ביותר במקרה זה הינו הנישום - לו נשלחת הודעת השומה, שם מצויין בפירוש כי ניתן להשיג עליה במסגרת המועדים הקבועים בחוק.

עוד יש לציין כי המחלקה שמוציאה חיובי ארנונה הינה מחלקת הגביה, זו אינה אותה מחלקה המוציאה היתרי בניין.

זאת ועוד, הוצאת היתר בניה לכשעצמה אינה בהכרת מחייבת כי יחלו בו בעת עבודות בניה.

בה'יפ 176468/94 סגל ני עיריית הרצליה נקבע כי אין לחייב מחלקה אחת בעירייה לברר במחלקות אחרות אודות מצב הנכס. נקבע כי לא נמסרה הודעה כנדרש בסעיף 330 לפקודת העיריות ועל כן אין הנישום זכאי לפטור.

יחד עם זאת, לאור ההסכם המפורש שנחתם בין העוררת לבין המשיבה, ורק בשל הסכם זה, יש להאריך את מועד הגשת הערר בדנן. מבלי לקבוע מסמרות בעניין, אני סבור כי בנסיבות שלא היה נחתם הסכם כאמור, לא היו מתקיימות אותן נסיבות חריגות וקיצוניות להארכת מועד הההשגה.

העוררת מפנה לסעיף 7 להסכם לפיו ייבמידה ויגרעו ו/או יתווספו שטחים בפועל בנכס או שיעשה שינוי בשימוש בנכס ו/או בחזקה בנכס ו/או יהיו שינויים בצו הארנונה, על חלקיו השונים - יתוקן החיוב בהתאסיי. יצויין כי ההסכם שותק לגבי אופן ההודעה על שינוי השימוש בנכס והחובה המוטלת על הצדדים בעניין.

.3

.4

.5

.6

העוררת טוענת כי המשיבה היתה צריכה לדעת כי עס קבלת היתר הבניה מתחילה העוררת בביצוע עבודות בנייה בנכס לרבות הריסת הבמנה שהיה קיים בנכס. עוד טוענת העוררת כי המשיבה כגוף שלטוני האמון על ההגינות מול הנישום תבצע בעצמה את תיקון השומה בהתאם להסכם הפשרה. לטענתה, היא סמכה ידיה כי המשיבה תבצע בעצמה את תיקון השומה ורק בחודש דצמבר 2012 נודע לה כי המשיבה לא נהגה כך. מרכז כובד טענות אלו הינו בתחום המשפט המנהלי/דיני החוזים. טענות אלו אינן חלק מהעילות שניתן להגיש בגינן ערר לפי חוק הערר ולפיכך אין הוועדה רשאית לדון בטענות אלו. ראו לעניין זה: רוסטוביץ ואחי ייארנונה עירונית'', מהדורה חמישית -ספר שני (2007), עמ' -1361-1362

'יהמאפיין של הטענות המפורטות בסעיף 3(א) לחוק הערר הוא שהן נוגעות לעניינים עובדתיים וטכניים המצריכים לעיתים את בדיקת המצב בפועל, ולא מדובר בשאלות בעלות היבט משפטי מובהק כגון הקריטריונים לקביעת הארנונה או סבירות גובה הארנונה... גם סוגיות עקרוניות בעניין

הטלת ארנונה כגון: ... טענות בדבר התרשלות של הרשות המקומית אשר

הביאה להערכה שגויה של הארנונה לרעת בעל הנכס...טעות או הטעיה מצד הרשות המקומית... אינן בסמכות מנהל הארנונה''.

יחד עם זאת, ומבלי להיכנס לטענות שהן בתחום המשפט המנהלי, בבחינת המקרה בכללותו דעתי אינה נוחה מהחיוב האמור ומהתנהלות המשיבה על כל יחידותיה ככלל. כאמור, סמכות הועדה בנושא מוגבלת ואין אני מחווה דעה על התנהלות המשיבה. יחד עם זאת, ולחוד מהשאלות שהינן בתחום המנהלי, אני סבור כי בדנן התקיימו הנסיבות הקיצוניות והתריגות שבגינן מוסמכת הועדה להאריך את המועד להגשת השגה וזאת בהתאם לפסיקה הברורה של בית המשפט העליון בעניין עבוד ויקטור ני עיריית חיפה. אדגיש שוב, כי הוועדה אינה סבורה כי יש להשתמש בסמכותה האמורה על דרך של שגרה, סמכות זו מוגבלת אך ורק למקרים ונסיבות קיצוניים בלבד, כפי שהתקיימו בדנן.

אציין לזכות המשיבה, כי תשובתה להשגה ניתנה לפני מתן פסק הדין בעניין עבוד ויקטור ני עיריית חיפה, כך שלפחות למועד מתן התשובה בהשגה ובתשובתה לערר פעלה המשיבה בהתאם לדין שהיה קיים באותו מועד. יחד עם זאת, החלטת הוועדה ניתנה לאחר מתן פסק הדין האמור, ולפיכך ובהיותה של ההלכה האמורה הלכה מנחה של בית המשפט העליון על הוועדה להתייחס להלכה האמורה בכובד ראש.

לאור האמור אציע להאריך את מועד הגשת ההשגה עד למועד בפועל בו הגישה העוררת את השגתה (19.12.2012). על המשיבה לדון בהשגה לגופה ויחולו הוראות תקנות תקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בועדת ערר), תשל"ז-1977 לפי השינויים המתחיייבים.

מר אריה קליין -- חבר ועדת ערר

אני מסכים.

מר אברהם מלול -- חבר ועדת ערר

אני מסכים.

החלטת

יש להאריך את מועד הגשת התשגת עד למועד בפועל בו הגישה העורדת את השגתה. על המשיבת לדון בתשגה לגופה.

לא נעשה צו להוצאוח.

החלטת הוועדה נתונה לערעור לטני בית המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע בתוך 45 ימים ממועד המצאת ההחלטה לצדדים.

תתחלטת תפורסם באתר תאינטרנט של העירייה '.

המזכירות תשלח תעתק התחלטת לצדדים.

ניתן היום כ''א באייר התשנעי'ח, 6/5/2018

עו'יד ורו''ח ארז בוקאל מד אריה קליין מר אברהם מלול ,משפסן

חבר ועדת ערר = וועדת ערר

"יה/ר ועדת ערר

* הצדדים רשאים לפמות לודעדה תוך 7 ימים ממועד תהניצאה לעניין טעמים המפורטים בתקנה 1א(ב) לתקנות הערר לאל פרסזס ההחכטה או חלקים ממנה.