פרוטוקול ערר מספר 36.2024
1
בפני וועדת ערר על קביעת ארנונה כללית ערר 36/4202 עיריית אשקלון
בהרכב:
עו"ד יהונתן אסף -יו"ר ועדת ערר
רו"ח יצחק עטייה – חבר ועדה
רו"ח גילי צבר – חבר ת ועדה
העורר כדורי+חוגה קניון לב
באמצעות עו"ד כץ/גבע/איצקוביץ
עו"ד מוטי איצקוביץ
יצחק ריחני
אבי נורלי
נגד
המשיב: מנהל הארנונה עיריית אשקלון
באמצעות עו"ד מוטי גל
נוכחים: בא-כח העורר עו"ד מוטי איצקוביץ
יצחק ריחני
אבי נורלי
בא-כח מנהל הארנונה של עיריית אשקלון עו"ד מוטי גל בא-כח מנהל הארנונה של עיריית אשקלון עו"ד עומר מרגלית
נציגות הארנונה:
פלורה אוחיון - מנהלת אגף הכנסות ומ"מ מנהל הארנונה לריסה ברטי – מנהלת מחלקת שומה
ינון שיליאן– מנהל מחלקת עסקים
מזכיר הועדה – אבנר כהן ששון
אורטל אלהרר – הלשכה המשפטית
יו"ר הוועדה: מה זה כדורי ומה זה לב?
עו"ד איצקובי ץ: הקניון המסחרי החלי ף ידי ים. כדורי מכר את הקני ון מ -1 במרץ 2024 .הבעלו ת עברה אבל
ההתנהלות הייתה שנתי ים לפני עם כל הבעיות המשפטיות של משפ' כדורי וההתנהלות. בקניון אנחנו מ-1 במרץ והיום מחזיקה בו לב אשקלון השקעות בע"מ.
יו"ר הוועדה: אז הערר מ- 1 במרץ.
עו"ד איצקוביץ: נכון. סיכמתי עם חבר י שנשנה את שם העורר לחברה הנכונה.
יו"ר הוועדה: היו דרישות לחיובים לפי השם הקודם?
עו"ד איצקוביץ: היו ונסגר מול כדורי. אתן סקירה של המרכז המסחרי
עו"ד גל: ההסכמה הדיונית שלנו - לאחר מכן יצאו חיובים על שם החברה הנוכחית. הוגשה השגה נוספת
ולא ניתן לה מענה. נגיע להסכמה דיונית שהערר לפני הוועדה - תרשם העוררת חדשה והוא יהיה רלבנטי לשנת 2024 ומה שהוגש לפני או אחרי לא רלבנטי
2
יו"ר הוועדה עררים שהוגשו ולא הספקתי לענות כלולים בזה.
החלטה
יו"ר הוועדה: מאושר להחליף את העוררת כדורי בלב השקעות בע"מ, ומאושר להכליל בהת אם להסכמת
הצדדים את הערר החדש כחלק מער ר זה. המשיבה פטורה מלהגיש תשובה לערר /השגה החדש/ה.
עו"ד איצקוביץ: אתן סקירה . המרכז המסחרי אינו מרכז מסחרי. הוא עמך ישראל האמיתי ומכיל עסקים
יחסית קטנים וקשי יום. הוא מתאפיין בפסז' חיצוני עם קירוי שאנשים עוברים בו וסביבו, ויש שם קומה ראשונה של חנויות בגדים וחנויות עסקיות ורובם מוציאים את מרכולתם לרחבה המרכזית, בגדים, נעלי ים, מנסים למכור לבאים. קומה למעלה היא קומת משרדים וחדר כושר ויש לנו את החני ו ן שמיום שקבלו אותו הציבו מדחן בכניסה לחניון. לא שהוא יעבוד מאד אינטנסיבי אבל זה המצב המשפטי העובדתי.
יו"ר הוועדה: כלומר גובים על חניה.
מר ריחני: האם אנשים יודעים מה הקניון איזה סוג נכס זה?
יו"ר הוועדה: מכירים
רו"ח עטייה: עבר שיפוץ יפה.
עוד איצקוביץ: שינינו את מתכונת הפעילות אז שמנו מדחנים כדי גם להתמודד עם ארנונה וגם זה חניון.
הבעייה השניה שלנו היא השטחים המשותפים. המרכז מורכב כאמור מהמון נכסים קטנים ו יש גם את סופר קרפור שלא בבעלות החברה שנמצא פה . להבנתו חויבנו על כל השטחים המשותפים אבל, תקנו אם אנו טועים, כולל חלק יחסי שמצוי בבעלות חברה אחרת. גם את זה צריך לבדוק במסגרת הערר. עוד ט ענה שלנו שבגלל מאפייני המרכז המסחרי, ה קומה למעלה משרדים כאמור ושם לא צריכה להיות בעיה לפצל שטחים משותפים וגם בקומה למטה השימוש שעושים הדיירים הוא לנכסים שלהם וגם שם יש לחייב לדעתנו על שטחים משותפים ומעברים ולא אותנו כחברת ניהול.
יו"ר הוועדה: אתה טוען שיש לחייב את השטחים המשותפים לכל בעלי העסקים בקומה ראשונה ושנייה?
עו"ד איצקוביץ: כן. זה מובהק במיוחד בקומה שניה. חדר הכושר הוא במקום האולם שהיה בקו מ ה שני יה.
בקומת החניון יש גם שטח במצב מעטפת, שטח ריק או לא ראוי לשימוש לטענתו. לכן זו מעטפת. כדי לנהל הליך סדור וענייני בקשתי מחברי שיעביר לנו את מדידת השטחים וחברי הסכים. נבקש להגיש תצהיר עם מדידה וצילומים שערכנו שיהיה בסיס עובדתי לכל הנדרש.
עו"ד גל: הנכס נמדד לפני כשנתיים, כדברי מנהל העורר בעקבות בקשה לאישור הטאבו שהגישו הבעלים
הקודמים ולאור פס "ד רמת אביב חייבנו את החברה על מלוא השטחים הציבור יים כמו בכל הקניונים בעיר לאור הכרעת בימ"ש עליון.
יו"ר הוועדה: אתם עושים הפרדה בין משרדים לבין חנ ויות?
עו"ד גל: אילו עשינו התערי ף היה גבוה יותר. התערי ף הנמוך הוא לפי צו ארנונה לנכסים למסחר
ושרותים במבנים סגורים ולא לשרותים. כאן נקטנו לפנים משורת הדי ן וח ייבנו בתעריף זה גם את המשרדים. לגבי החניון, לראשונה כעת אנו שומעים שהותקן שם מדחן והחניון הפך להיות בתשלום. נבדוק ונתייחס לענין השטח ברמת מעטפת. לא , אינ נו מכיר ים את הטענה במסגרת הערר ונתייחס אם תעלה טענה ספציפית לגבי השטח. לגבי הבקשה לקבל מדיד ות תעביר תוך 7 ימים תשריטי מדידה וכדברי חברי אפשר להתקדם עם תצהירים וראיות.
3
יו"ר הוועדה יש כאן הסכמה שיש מדחן בחניון?
עו"ד גל: זה שיש מדחן זה עוד לא אומר שזו חניה בתשלום.
מר ריחני: אני אחד הבעלים של הקניון ואני קורא לו מרכז מסחרי ולא קניו ן כי בהגדרת הקני ון המשטרה
מחייבת לשים שני שומרים בכל כניסה וגם קב"ט. וההוצאה על כל השמירה בקניון שבקושי נכנסים אליו 200 איש ביום היא כ -80-90 אש"ח. רק על שמירה. כשנכנסתי למכרז רכישת הקניון בסוף 2022 זכינו במכרז ובזמנו לאחר כל הבדיקות שעשינו על הכנס ות והוצאות לא היה סעיף הארנונה ל חיוב הציבורי. זה לא נלקח בחשבו ן מבחינה מסחרית.
יו"ר הוועדה: החברה לפניך שילמה את הארנונה?
רחיני היא שילמה כשבאה לבקש בשבילי אישורים למכירה והעיריה הוציאה להם חיוב של 19 מי ליון ש"ח והגיע ו להסדר ע ל 11 מליון. הגיעו להסכם עם משפ' כדורי שמגלגלים מיליארדים והקניון הוזנח ולא טופל נכון. כשנכנסו לתמונה והבנו שהעיריה מוציאה את החיוב של הארנונה על הציבורי במאזן הכנסות הוצאות אני צריך להביא כל חודש כסף מהבית. מעל 100 אש"ח בחודש לארנונה, ובדרך, לאחר הקורונה הייתה מלחמה ואז הקניון לא יכול היה לתפקד. אנשים לא הגיעו אליו. יום אחד עבר שם מטוס קרב מעלי ואני נרעדתי מהרעש. זה אזור קשה. זה לא במרכז אשקלון או תל אביב.
יו"ר הוועדה: זו החלטה עסקית שלכם.
מר ריחני: זה מקום הכי קשה עם מיעוטי יכולת שמעסיק עשרות עובדים בחנויות ובק ניון נותנים פרנסה
לאנשים ומנסים להחזיק א ת הקני ו ן בשיני ים. יש 1800-2000 מ"ר ריקים. לא נ חזיק מעמד בחיובים האלה. זה בשבילנו גזר דין מוות. ממש. אנשים בורחים מהקניון. המקום לא נראה טוב הוא שוק. אם תעשו סיור והייתי רוצה שתעשו. תראו על מה אנו מדבר ים. אי אפשר להשית עליו כזו הוצאה בשום פנים. חוץ מזה הקניון בנוי כפי שבנו לפני 30 שנה לא חישבו נכון בין שטח ציבורי לעיקרי. יש שם אם איני טועה 3.5 אלףמ"ר ציבורי ועוד 4000 מ"ר. אף קבלן לא היה בונה עם כזה נטו ברוטו.
יו"ר הוועדה: זו הי יתה החלטה מסחרית שלכם
מר ריחני: אבל הסברתי שלפני שנכנסתי התעוררה בעי ית הארנונה. החלטנו להכניס שחקנים חדשים
ולהפוך את האולם לחדר כושר שכעת צובר תאוצה, וגם להכניס סופר פארם או BE. קופת חולים רואה ובורחת.
מר נורל י: העירי ה לפני הקניו ן הקימה כיכר וזה טעות. שאלו אותי מה יש ליד הקניון. מה אני יכול לספר ?
שב"כ? תחנה מרכזית ? כו ל ם אנשים מבוגרים וקשי יום . כל הצעירים עברו לברנע וכל הנרקומנים באים לאזור שלנו . אני אוהב את האנשים אבל אדם מגיע וע ושה סיבוב וחוזר.
מר ריחני: יש שם את חב' קרפור שרכשה ממשפ' כדורי 1100 מ"ר והברוטו שלה כו לל עוד שטח תפעולי
של 500 מ"ר וכל ה- 40% בין נטו לברוטו מחייבים אותי
יו"ר הוועדה: הנושא כבר עלה.
מר ריחני: זה קניון מטעה יש לו חנוי ות בחזית עם שדרה וכל החנויות עובדות בחו ץ והמעבר בציבורי ו-
70% מהחזית היא לא שלי אלא דיירים שקנו, לא שלי כבעלים אני לא מקבל דמי ניהול. זה שטחים נוספים שהועמסו. אני לא מקבל וגם משלם עליהם ארנונה בציבורי.
עו"ד גל: נוסיף הערה: שמענו את חברינו המדברים מדם לבם אבל אנו עדי ין רשות שמחו יבת לגבות
ארנונה לפי דין ומ -1 למרץ החברה לא משלמת ארנונה כלל
מר ריחני: אנו מתקזזים עם פיקוד העורף.
4
עו"ד גל זה לא קשור אלינו ואנו מבהירים שאם התשלום לא יוסדר בהתאם ננקוט הליכי גבייה
פלורה: אני העברתי.
עו"ד איצקוביץ: אעשה עם עו"ד גל חשבו ן . אנו לא רוצים להגיע להליכי אכיפה.
מר ריחני: ושוב, יש חוק הייתה קורונה ומלחמה אז איזה חוק? במקרה זה אם ההחלטה תהיה לשלם
ארנונה בציבורי אני כבעלים לא אחזיק מעמד ולא אוכל לשלם.
החלטה
יו"ר הוועדה:
1. המשיב יעביר לידי העוררת את המדידה תוך 7 ימים מהיום.
2. העוררת תגיש תצהיריהוראיותיה תוך 30 יום מיום קבלת המדידה
3. המשיב יגיש תצהיריו וראיותיו תוך 14 מיום קבלת ראיות העוררת.
4. לאחר קבלת הראיות הצדדים ידברו ביניהם ויגישו לוועדה המלצתם לגבי צירוף בעלי החנויות
והמשרדים לערר. זאת לאור העובדה שייתכן ובעלי המשרדים והחנויות יחויבו בתשלומי הארנונה של השטחים הציבוריים.
5. הוועדה תקיים סיור בשטח בהקדם האפשרי ללא קשר להגשת הראיות
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ עו"דיהונתן אסף -יו"ר רו"ח יצחק עטייה – חבר רו"ח גילי צבר – חבר ה
ניתן והודע היום 20/11/2024 במעמד ב"כ העוררת והמשיב וב"כ