פרוטוקול ערר מספר 38.2023

1

בפני וועדת ערר על קביעת ארנונה כללית ערר 38/3202 עיריית אשקלון

בהרכב:

עו"ד יהונתן אסף -יו"ר ועדת ערר

רו"ח גילי צבר – חבר ת ועדה

רו"ח יצחק עטיה – חבר ועדה

העורר מכלוף גדעון ובניו בע"מ

באמצעות עו"ד קובי בר צבי

נגד

המשיבים: מנהל הארנונה עיריית אשקלון

באמצעות עו"ד מוטי גל

נוכחים: בא-כח העורר עו"ד קובי בר צבי

נציגת העורר גב' מעין גבאי

בא-כח מנהל הארנונה של עיריית אשקלון עו"ד מוטי גל

נציגות הארנונה:

אורטל – מח' משפטית

עומר מרגלית – ב"כ העיריה

פלורה אוחיון - מנהלת אגף הכנסות

לריסה ברטי – מנהלת מחלקת שומה

ינון שיליאן– מנהל מחלקת עסקים

מזכיר הועדה – אבנר כהן ששון

יו"ר הוועדה: קראנו את החומר ואני מבין שיש מחל וקות בקשר למועדי הגשה, ויכוח על שטחים משותפים,

חוזה שנחתם בין חברת הניהול למשרדים, אשמח אם תעלו ותטענו שוב.

ב"כ העוררת: לגבי מועד ההשגה האם זה במחלוקת? ראיתי את התייחסות, חיוב ראשון ב-2.3.2023. רק ב-

5 בינואר הייתה פעולת מחליף מחזיק בעיריה. יש תיעוד על כך אז, לכן אנו במסגרת 90 הימים

עו"ד גל: אפשר להסכים שאינ נו עומדים בטענה זו.

יו"ר הוועדה: איננו מפרשים חוזים אבל אם אתם מסתמכים על ה חוזה הזה זה בעייתי.

ב"כ העוררת: יש פה שאלה עובדתית. המשכיר הוא גם בעל חברת הניהול הוא משכיר שטח של 130 מ"ר ו-5

חניות. כל שאר השטחים אני הבעלים שלהם. היכן המחלוקת?

יו"ר הוועדה: אלה שטחים משותפים.

ב"כ העוררת: לא אם היו ריבוי בעלים אבל זה בעלות של גוף אחד שבכוונת מכוון אומר שמשמר לעצמו את

כל השטחים הלא מושכרים כדי שתהי יה לו אפשרות להמשיך להשכיר. באוג וסט 23, שמונה חודשים לאחר הכניסה לנכס לקח שטחי מעבר ים והפך למושכר לקופ" ח לאומית. אחרי שפניתי ללריסה ובקשתי שינוי זה שונה. יש כאן מצב לא רגיל. זה לא מבנים עם ריבוי בעלים יש שטחים 2

משותפים שאף אחד לא יכול לעשות בהם שימוש בלעדי או לתפוס חזקה. המשכיר אומר - אני משכיר רק משרד ו -5 חניות וכל השאר שלי ואני רשאי לעשות שימוש כרצוני. שמונה חודשים לאחר מכן הפך שטחים למושכרים והשכיר לקופת חולים לאומית. בקומה 5. המסדרון הצר שנשאר לי הפך לפינת המתנה של הלאומית ואני מחויב על זה בארנונה. עובדתית אין שאלה מי מחזיק בשטחים הציבוריים. הוא אומר שזה שלי. לגבי חברת הניהול הוא רוצה שאשלם לו דמי ניהול ובמסגר ת זה ישלם מיסים. אז הוא משכיר ומחזיק בשטחים ואני מחויב בארנונה וזה אבסורד.

יו"ר הוועדה: לגבי גודל השטחים זה עלה רק בהערה ראשונה לא בהשגה.

ב"כ העוררת: גם אם נבחן את מבחן הזיקה הקרובה נגיע למסק נה שש. י. דרורי בע"מ בעלת הזיקה הקרובה,

יש לה שליטה אפקטיבית והיא הנהנית משטח ים אלה אבל כאמור הוא לקח מעברים ומשכיר, אז פניתי לגב' לריסה ובקשתי לעשות עדכון שטחים והיא בדקה ועדכ נה. עשינו זאת במהלך שלוש - ארבע פגישות וכל פעם תיקו ן מחדש.

יו"ר הוועדה: תיקון שטח משרד?

עו"ד גל: יש שתי מחלוקות. אחת לגבי החיוב בשט חים משותפים ומעברים ושנ ייה לגבי חניות. הטענה

של העוררת – איני אמורה לשלם על שטחים ציבורי ים כי הם בחזקת המשכיר שלא מאפשר לי שימוש. בטענתנו אי ננו מתיחסים להסכם השכירות ביניהם. אנו בוחנים את הנכס בכללותו ורואים אלו שטח ים הם מעברים וא ילו משותפים ומעמיסים באופן יחסי. עד מרץ 23 חייבנו את העוררת בשטחים מסוימים 43 מעברים ו - 32 משותפים ואחרי זה הקטנו בשטחים המשותפים ו מעברים כי נכנס שוכר אחר. המשכיר השכיר להם שטח ים שה ם ממעברים לשטחים עיקריים . אני מציע לצרף את המשכיר. אנו כעיריה אדישים למי שמשלם לנו את המיסים. הבעייה היא שההסכם אינו רלבנטי מבחינתנו . דבר נוסף, ב"כ העורר ת צרף לועדת ערר התכ תבות עם הבעלים העומדים על כך שמי שצריך לשלם על שטחים משותפים ז ו העוררת. (מקריא סעיף 2 , וסעיף 4) .מאחר ויש מחלוקת , ואם ועדת הערר תסבור שהעוררת צודקת בטענ ת ה נת ח יל את הת הליך מחדש עם הבעלים . איננו מכירים את כל ההסכמים וההסכמות ביניהם. שהמשכיר יגיע לועדת ערר ו יגיד מה ההסכמה בינו לשוכר.

ב"כ העוררת: בקשתי לצר ף את המשכיר כצד. מעבר לזה זה לא מילה כ נגד מילה . יש חוזה האומר שאני

המחזיק. גם בהתנהגות. לקיחת שטחי מעברים והפיכתם לשטחים עיקר יים. מזה אנו למדים מי המחזיק בשטח ים אלה. אין פה מצב של ריבוי בעלים. בעלים רשאי תיאורטית לסגור את כל החנויות ואני עדין אשלם ארנונה .

עו"ד גל: העוררת מגיע ועוברת דרך שטחים משות פים והלקוחות דרך מעברים וה וא אמור לשלם על

חלקו בשטחים משותפים . הממ"ד משמש את הלקוחות בשעת חירום והשירות ים גם , לכן צריכה לשלם באופן יחסי. העירי יה פעלה כדין.

ב"כ העוררת: אתה מצרף מבחן שלא קיים בו הדין בין מי המחזיק למי שליטה אפקטיבית על השטחים וגם

מי הנהנה מהם. גם הנאה שולית של מי שעובר בדרך מהמעלית למסדרון, הוא לא מחליט מי ייעשה בהם . הוא גם מקבל שכירות בשטחים ע יקר יים וגם דמי ניהול והם אמורים ל שמש לתשלום המיסים.

עו"ד גל: אתה מכניס אותנו למחלוקת אזרחית בין שני צדדים.

יו"ר האם פס"ד רמת אביב לא תופס?

עו"ד גל: לא כי אל ה לא קניונים.

יו"ר אבל ההגיון אות ו הגיון.

עו"ד גל: הפסיקה אומרת שההת ייחסות צריכה להיות שונה בין משרדים או קניונים.

ב"כ העוררת: המבחן אם יש בעלות אחודה על כל הבנין. אם היה ריבוי בעלים זו הייתה גישה נכונה. כולנו

מבינים מה זה רכוש משותף.

יו"ר הוועדה: האם פניתם לבעלים?

ב"כ העוררת: פנינו והוא לא מוכן גם התרעת ואמרתי שאמרתי לו שאם עמדתנו לא תתקבל אני אקזז ממנו.

יו"ר הוועדה: זה פרשנות חוזה, אם זה נאמר בו או לא, וזה לא בסמכותנו.

ב"כ העוררת: אני מפנה לסעיף 2.2 לחוזה השכירות. בלי להכנס לכלים פרשניים. הסעיף אומר שהמושכר הוא

חלק מבני ין ו מה שלא מושכר הוא בבעלותי. איזו פרשנות צריכה להיות פה ? ועדין כברירת מחדל העירייה בחרה לחייב אותי.

עו"ד גל: איננו מנהלים דיון הוכחות. אבל אפשר לשאול אם בשעת חירום העובדים שלו משתמשים

בממ"ד או לא. אם נעשה שימוש ע"י המחזיק הוא צריך לשלם באופן יחסי.

יו"ר הוועדה: זה תלוי בחוזה. אין לי התנגודת לזמן אותו כמשיב נוסף. אני חושש שגם אם נקבל את כתב

התשובה שלהם שיש פה מחלוקות על החוזה וזה יאריך את המענה כי נגיד שזה לא בסמכותנו וילכו לעתירה מנהלית אולי כדאי כך לפ תור את זה מראש.

3

ב"כ העוררת: לא קיימים סעיפים אחרים בחוזה. יותר מזה – אם נתרגם את החוזה גם במעשה הוא פועל לפי

זה בכך שהוא לו קח שטחי מעברים ומחלי ט על דעת עצמו שזה שטח עיקרי. ענין הממ" ד שהביא חברי אינו רלבנטי. יש אלפי מקרים של שוכרים שמחזיקים בממ"ד והם המחויבים בארנונה למרות שהוא משמש את כל הקומה בעת חירום.

גב' אוחיון: איך אתם מגיעים למשרד?

ב"כ העוררת: דרך המסדרו ן ואני בג ין זה משלם דמי ניהול.

גב' אוחיון: העיריה מחלקת את זה יחסית. איננו צד בינך לבין הבעלים. ההסכמים החוזיים הם ביניכם.

ב"כ העוררת: אז נבחן מי המחזיק.

גב' אוחיון: כולכם ולכן אנו מחלקים כפי שאנו עושים בכל הבניינים באשקלון.

ב"כ העוררת: יש לנכס מחזיק מוגדר.

עו"ד גל: אתה משתמש בפועל.

גב' אוחיון: אתה משתמש בשרותים אתה משתמש במסדרון

ב"כ העוררת: אין לי שליטה על השטחים.

גב' אוחיון: המבחן הוא השימוש ולא החזקה.

יו"ר הוועדה: לפי הזיקה הקרובה ביותר.

ב"כ העוררת: (מציג תמונה). זו תמונה של פינת ההמתנה שעשו, צולם הבוקר . גישה למשרד שלנו.

יו"ר הוועדה: אין לי מניעה לצרף אותם כמשיב נוסף. אם יהיה ויכוח על החוזה – יצטרכו ללכת לעתירה

מנהלית. אני משאיר את זה לשיקולך, או שהוועדה תדון.

ב"כ העוררת: שהוועדה תדון ויש לעמת אותו עם העובדות.

עו"ד גל: אני מסכ ים.

גב' אוחיון: נצא לשם שוב, אני אפחית, אין ספק אבל אחייב על החלק הנוסף.

החלטה

יו"ר הוועדה:

1. לאור בקשת העוררתובהסכמת המשיב, הבעלים ד.ר. חב' לבנין ופיתוח בע"מ יצורפו כמשיב נוסף

לעתירה בהתאם לסעיף 9-א לתקנות

2. המשיב הנוסף יהיה רש אי להגיב לטענות העוררת בנוגע לזיקתו בנכס תוך 30 יום מיום קבלת ההודעה

על צירופו. העוררת תגיש תשובתה לטענות המשיב הנוסף בתוך שבועיים.

3. מנהל הארנונה ישיב לטענות המשיב הנוסך והעוררת תוך שבועיים נוספים

4. דיון נוסף בהשתתפות המשיבה הנוספת יתקיים לאחר קבלת התייחסות כל הצדדים לאמור לעיל.

_________________ ________________ ________________ עו"דיהונתן אסף -יו"ר רו"ח גילי צבר – חבר ה רו"ח יצחק עטיה – חבר

ניתן והודע היום 22/05/2024 במעמד ב"כ העוררת והמשיב