החלטה בערר מס 33.2024

וועדת ערר לענייני ארנונ ה

שליד עיריית אשקל ון

ערר מס

דימה סקריפניק ת.ז. 319501029

נינו סקריפניק ת.ז311977466

על ידי עו"דעמיחי סגל

רח' תובל 30, רמת גן

טל':03-6139511 פקס 03-6139514

Segal.advs@gmail.com

העוררים

נגד

מנהל הארנונה בעיריית אשקלון

ע"י ב"כ עו"ד מוטי גל ואח ''

מרחוב אברהם פ'צורניק 7, נס ציונה

טל: 6638696 - 08 ; פקס 6638697 – 08

office@mg-law.co.il:

המשיב

החלטה בערר מס' 33/2024

כללי

1. מונח בפנינוערר על החלטת המשיב לחייב את העוררים בתשלומי ארנונה בגין דירה שרכשו וזאת על סמך

הודעת החברה הקבלנית ממנה נרכשה הדירה.

2. בדיון שהתקיים ביום 6.9.23 סוכם, כי השאלה היחידה הרלוונטית לערר הינה ביחס לאופן הגשת ההודעה

מהקבלן לעירייה קרי- האם ניתנה לעירייה הודעה כדין על העברת החזקה בדירה מהקבלן לעוררים.

הואיל והשאלה הינה משפטית גרידא, סוכם על הגשת סיכומים מטעם הצדדים ללא צורך בשמיעת ראיות.

העובדות הרלוונטיות

3. הערר מתייחס לנכס הרשום בספרי העירייה ע"ש העוררים ברח' דוריף 15/20 באשקלון והידוע כנכס

מס' 7152000014001 (להלן– "הדירה").

4. ביום 28.12.2023 התקבלה הודעה מהחברה הקבלנית ממנה נרכשה הדירה (חב' י.ד. עשוש תשתיות בע"מ –

להלן " הקבלן ") תחת הכותרת " העברת ארנונה ע"ש הרוכשים – פרוייקט עשוש בעיר היין מגרש 36 "

(להלן– "טופס העברת החזקה") לפיה העוררים קיבלו את הזכויות בדירה ומחזיקים בנכס החל מיום 28.12.2023 . ההודעה , לכאורה, מהווה "הודעת בעלים".

5. הודעת החברה היתה חתומה הן ע"יהקבלן והן ע"י העוררים, בהודעה לא היתה כל הסתייגות על כך שהדירה,

אינה ראויה למגורים.

6. לאור ובעקבות קבלת ההודעה הנ"לנרשמו העוררים כמחזיקים בנכס החל מ 28.12.2023 ונשלחה אליהם

הודעת תשלום ארנונה.

7. ביום 23.6.2024 התקבלה במשרדי העירייה השגת העוררים בה נטען כי לא בוצעה מסירה כדין ועל כן יש

לחייב את הקבלן בחיובי ארנונה.

2

8. ביום 1.7.2024 דחה המשיב את השגתהעוררים, בין היתר, בגין הסיבה שטענת העוררים לאי מסירת הנכס

נמסרה ללא כל אסמכתא ו/או הודעה מטעם הקבלן.

9. בהמשך פנו העוררים פעמיים נוספותלמשיב תוך שהם חוזרים על טענותיהם שהועלו לעיל.

10. ביום 19.8.2024 התקבל הערר הנדון בו חזרו העוררים על טענותיהם לעניין אי מסירת הדירה כדין

11. כאמור לעיל, השאלה הרלוונטית הינה האם נמסרהלעירייה הודעה כדין על העברת החזקה בנכס.

טענות העוררים

להלן עיקרי טענות העוררים הרלוונטיות לשאלה הנדונה:

12. הנחת העבודה שיש לצאת ממנה היא, כי מצב הדירה בתאריך 28.12.24 לא היה ראוי למגורים וכנגזר מכך

האם נמסרה הודעה כחוק שיש בה, כדי להעביר את חבות הארנונה מהעוררים לעירייה.

13. העוררים לא מצאו הוראה ממתי יש לראות אדם כמחזיק בנכס וגם מתשובת המשיב עולה, כי אין הוראה

לענין זה.

14. לאור זאת, יש להסתמך על ס' 325+326 הדנים בסיום או בחילופי מחזיקיםמס' 325 עולה, כי על מנת לבטל

חבות של הקבלן עליו למסור הודאה על חדלותו באחזקה. מכאן שאין צורך בחתימת העוררים על ההודאה.

גם מס' 326 עולה, כי רק על הבעלים חלה החובה למסור הודעה על החלפת מחזיקים ומכאן ברור שאין בהודעת הבעלים, כדי להוות הסכמה של מקבל החזקה וכפועל יוצא מכך, חיובו בתשלומי ארנונה.

15. לאור האמור לעיל, דומה, כי החוק אינו קובע האם הדיווח שנמסר ע"י הבעלים נכון או לא. לדוגמא, משכיר

דירה שצירף הסכם שכירות תוך בקשה להעביר את חיוב הארנונה על השוכר ו התברר, כי המשכיר לא מילא אחר חובתו ולא מסר את החזקה בדירה לשוכר, ברור, כי במצב זה השוכר לא יחוייב לשלם דמי שכירות.

16. המשיב מבקש להסתמך על טופס העברת החזקה שנערך ע"י הקבלן כראיה לכך , כי החזקה הועברה אך

בטופס זה העוררים אישרו, כי הם קיבלו את החזקה בדירה רק בכפוף לתיקון ליקויים ולכן כל עוד לא אישרו העוררים שהליקויים תוקנו, לא ניתן לייחס להם הסכמה ואישור על קבלת ה חזקה.

17. זאת ועודהקבלן העביר טופס נוסף בו צוין במפ ורש, כי קבלת החזקה בד ירה מותנית בהחזרת הטופס חתום

ע"י ?לעירייה.

18. העוררים לא היו בעירייה ולא מסרו את הטופס חתוםוהקבלן מסר אותו למשיב מבלי לי ידע את העוררים

על כך. התייצבות העוררים בעיריה היא תנאי לקבלת החזקה על הדירה וכל זמן שהם לא התייצבו שם לא ניתן להעביר את החזקה על שמם.

19. העובדה שהקבלן רימה לא יכולה להוות עילה לחיוב העוררים

טענות המשיב

20. העוררים העלו בסיכומיהם טענות עובדתיות אשר נדחו ע"י המשיב וזאת חרף הסיכום שאין להעלות טענות

עובדתיות והשאלה היא משפטית בלבד.

21. העוררים לא ביססואת הטענה, כי הדירה לא נמסרה להם כדין ביום 28.12.23 .

3

22. לא ניתן ללמוד, כי ההערות שרשמו העוררים לחברה במעמד קבלת הדירה בטופס המסירה מונעות את

העברת החזקה בדירה שכן ההסתייגויות קלות ואף לדעת העוררים החתימה שלהם על טופס העברת החזקה נעשתה לאחר שסברו, כי עבודות התיקון יתבצעו תוך ימים בודדים ואין בהם כדי לעכב את החזקה.

23. בנוסף, מסמך המסירהשל הקבלן בו נכתבו הסתייגויות העוררים כלל לא נמסר למשיב אשר הסתמך רק על

טופס העברת החזקה. המדובר על טופס ייעודי לצורך העברת חזקה בנכס עליו חתמו העוררים בו לא רשומה כל הסתייגות.

24. המשיב אינו צד למחלוקת ביןהקבלן לעוררים.

25. רישום העוררים כמחזיקים בנכס נעשה כדין ומהווה הודעה כנדרשבס' 325 ו326 לפקודת העיריות

26. לפי החוק, מחזיק בנכס מופטר מחיובי ארנונהבהתקיימ ם של שני תנאים – הוא חדל מלהחזיק בנכס והוא

הודיע על כך לעיריי ה.

27. הלכה היא, שאין להכביד על העירייה בבירורים על זהות המחזיק בפועל ובאפשרותה להסתמך על הודעה על

כך מטעם הגורם המבקש.

החוק והפסיקה

28. לצורך גביית הארנונה מקיימות הרשויות רישומים בדבר המחזיקים בנכס. רישום זה ניזון מהנתונים

המצויים אצל הרשויות ומהודעות המתקבלות מעת לעת מהמחזיקים עצמם.

29. עפ"י סעיפים 325 ו326 לפקודת העיריות על הבעלים המחזיק בנכס מוטלת החובה להודיע בכתב לרשות על

שינוי בזהות המחזיק. כל עוד לא נמסרה הודעה, האחריות לתשלום הארנונה חלה על הבעלים.

תכליתה של חובה זו מוטלת על הנישום. הנחת היסוד היא , כי נישום אשר חדל להחזיק בנכס ימהר להשתחרר מהחבות שלו וימסור על כך הודעה.

30. טעם נוסף הוא שלא להכביד יתר על המידה על הרשות המקומית באיתור המחזיק ולא לחייב את הרשות

המקומית לבדוק בכל עת את המצב בשטח.

31. בפסיקת ביהמ"ש העליון נקבע לא אחת, כי יש להקל עם העיריה בכל הנוגע לחובת הבדיקה המוטלת עליה

באשר לזהות המחזיק בפועל . נקבע, כי ככלל, רשאית העירייה להסתמך על הודעה בדבר שינוי מחזיק. (ע"א

739/89 מיכקשווילי ואח' נגד עירית תל אביב יפו כן נקבע בפסיקה:

"אני סבורה כי ככלל, רשאית העירייה לקבל הודעות בדבר חזקה וליישם את האמור בהן, אלא אם כן קיימות נסיבות חריגות המעוררות – על פני הדברים ובלא צורך בחקירה ודרישה- חשד מבוסס כי להודעה אין בסיס. אולם כאשר מוגש לעירייה הסכם שנחזה להיות חתום על ידי משכיר ושוכר ועולה ממנו על פניו כי החזקה בנכס עברה מידיו של המשכיר לידיו של השוכר, רשאית העירייה לשנות את רישומיה....." (עת"מ 33098-10-13 מזרחי נ' עיריית תל יפו עע"מ2611/08 שאול בנימין נ' עיריית ת"א

32. בפס"ד אחר נוקט ביה מ"ש בגישה מחמירה יותר וקובע:

"אני ער לצורך הקיים משיקולי יעילות שלא להכביד יתר על המידה על העיריה ........אך עדיין לעמדתי אין מקום לפטור את העיריה מחובת הבדיקה המינימלית הנדרשת ואשר אינה כרוכה במאמץ של ממש מצד העיריה..."

גם ב ע"א 739/89 שהובא לעיל ניתן ללמוד שבמקרים בהם קיימת הצטברות של נסיבות המטילות ספק בנכונות ההצהרה, יש בכך כדי להטיל חובת בדיקה אקטיבית על הרשות המקומית.

4

33. בעע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל אביב שהובא לעיל המליץ כב ' השופט בדימוס רובינשטיין

שבמקום בו קיים ספק או אי בהירות ביחס לפרטי המח זיק החדש או הנכס, יש לוודא עם המחזיק החדש את ידיעתו על ההודעה שנמסרה לעירייה.

ומן הכלל את הפרט

34. העוררים חתמו על שני מסמכים- האחד -"טופס מסירת דירה" בו נכתבו כל הסתייגויות העוררים וטופס

נוסף ויעודי לצורך העברת חיובי הארנונה - "טופס העברת החזקה" בו לא נרשמו הסתייגויות כלל.

35. טופס העברת החזקה הינוהטופס היעודי הנדרש לצורך העברת חיובי ארנונה וככל הנראה הוא הטופס

היחידי שהועבר למשיב. כאמור, העוררים חתומים על טופס זה ואין עליו כל הסתייגות.

אין אפילו ראשית ראיה לטענת העוררים, כי גם טופס מסירת הדירה (עליו רשומות כל ההסתייגויות) הועבר למשיב. הקבלן הוא שהעביר את הטפסים למשיב ולא ברור מהיכן קבעו העוררים, כי גם טופס זה הועבר למשיב. להיפך, אין כל הגיון לכך שהקבלן יעביר גם טופס זה למשיב הרי מדובר בטופס שנדרש לצורך מסירת הדירה מהקבלן לעוררים הא ותו לא. הטופס שנדרש להעביר למשיב הינו טופס ייעודי " טופס העברת החזקה" ויש להניח שהוא אשר הועבר למשיב. אין לקבלן כל אינטרס להעביר למשיב גם את טופס מסירת הדירה בפרט כאשר רשומים עליו הסתייגויות.

36. הרוכשים חתמו גם הם על טופס העברת החזקה ומכאן שהמשיב קיבל טופס חתום כדין הן ע"י הקבלן והן

ע"י העוררים. החוק מחייב רק הודעה של המחזיק (הקבלן בענייננו) על טופס העברת חזקה ובמקרה דנן חתמו עליו גם העוררים ולכן בדין ה משיב קיבל את הטופס והעביר את רישום החזקה ע"ש העוררים. למשיב לא היה כל מק ום לחשד או נסיבות המצדיקות בדיקת ההודעה שכן גם העוררים חתמו עליו ואין עליו כל הסתייגויות.

37. העוררים חתמו על טופס העברת החזקה ולכן תמוה כיצד הם באים בטענותלמשיב שעה שהאחרון ביצע את

בקשתם?!

38. ככל ויש סכסוך בין הקבלן לעורריםהמשיב אינו צד לו.

39. לאור האמור לעיל, אנו קובעים כי המשיב פעל כדין עת העביר את החזקה מהקבלן לעוררים.

40. למעלה מן הצורך נוסיף, כי גם אםהמשיב היה מודע להסתייגויות העוררים עדיין נראה שהמשיב פעל כדין

שכן העוררים חתמו על טופס העברת החזקה ולא נראה כי ההסתייגויות הן ברמה כזו שמונעים קבלת הדירה שאם לא כן לא היו חותמים על הטופס.

5

סוף דבר

41. אנו קובעים, כי הערר ידחה.

42. העוררים יחוייבו בהוצאות המשיב בסך 1,500 ₪ (כולל מע"מ

43. זכות ערעור כחוק

ההחלטה ניתנה בהיעדר הצדדים היום – 14.5.2025

יהונתן אסף, עו"ד ומהנדס

יו"ר וועדת ערר ארנונה

אשקלון

יצחק עטיה, רו"ח

חבר וועדת ערר ארנונה

אשקלון

גילי צבר, רו"ח

חברת וועדת ערר ארנונה

אשקלון