פרוטוקול ערר 60.2022

בפני בי בללי ערר 2022/60, | 2023/29, | 2022/61, ‎ ,2022/606 ,%5‏ 2022/51 2022/52,

%, 2022/55

ךל

בהרכב 1

עו''ד יהונתן אסף -:ו''ר ועדת ערר

רו''ח דניאל יער און - חבר ועדה

רו''ח גילי צבר - חברת ועדת

העורר מתחם מרינה ויו, מסגריית אלקיים דימונה בע''מ, רן סמו שרותי שדח בע''מ, ולדימיר מיל, סמייל ויז/ן בע"מ, אדינייב אולג, איליה מור, אלון רוזין באמצעות עו''ד יצחק גואטת

נגד

חמשיב: מנהל הארנונה עיריית אשקלון

באמצעות עו''ד מוטי גל

נוכחים: בא-כח העורר עו''ד יצחק גואטה ונציג העוררת, דוד שושן

מר חנן הרוש

בא-כח מנהל הארנונה של עיריית אשקלון עו'יד מוטי גל

נציגות הארנונה:

פלורה אוחיון - מנהלת אגף הכנסות ומ''מ מנהל הארנונה לריסה ברטי - מנהלת מחלקת שומח

מזּכיר הועדה - אבנר כהן ששון

עות''ד אורטל אלהרר, לשכה משפטית

גב' תהילח גורדון, משרד עו''ד מוטי גל

בייכ העוררת ;| במסגרת העררים שהוגשו עולות מספר טענות עיקריות, מועד תחילת החיוב, איזה בניין או לא, בהמשך לכך, טענה חלופית האם ראויים לשימוש או לא ראויים לשימוש בהתאם לסעיף 330 לפקודת העיריות, טענה נוספת היא באמת נושא של חלוקת השטחים המשותפים במתחם שיש בו ריבוי בעלים והמעבריס והשטחים הטכניים במתחם בין כל בעלי הנכס, לרבות גם החניון למטה, ובקיצור - בדיקת הנושא מחדש. בסד השטחים שנלקחו לצורך חלוקת השטחים המשותפים חלק מהשטחים לא הועמסו על הבעלים העיקריים , מבתינת המטרזי אין בעיה כזו, זה נושא יותר של חלוקה נכונה ושוויונית יותר בין כלל המחזיקים.

עו'יד גל: אנו מודדים שטחי חניון מחסנים בנפרד, שטחים עיקריים בנפרד, ושטחים ציבוריים בנפרד

ומעברים בנפרד. לאחר מכן אנו מבצעים העמסה/חלוקה יחסית בין השטחים העיקריים לבין היחס של השטחי המעברים המשותפים.

בייכ העוררת: | ההבדל בין שטח נלווה לבין שטח עיקרי הוא לא רלוונטי כי לא מדובר על חניונים שמוצמדים

לעוררים, אלא כיחידה עסקית נפרדת שמותזקת ברובה על ידי בעלים אחד. לא יכולה להיות מחלוקת שבשביל להגיע מהחניון לקומת המסחר צריך לעבור במדרגות ו/או במעליות, המשאבות וכל הציוד משמשים את כלל החניון, ולכן טענתנו שגם החניון בהיותו חניון של מחזיק אחד יישא באופן שוויוני גם כן בשטחים המשותפים.

עו"ד גל: אס יש חברת ניהול שהיא תשלם את הארנונה על השטחים המשותפים ותתחשבן עס בעלי

החנויות.

בייכ העוררת :

עו"ד גל:

רו'ייח יער, חבר:

עו"ד גל:

רו"ח יער-און:

עו"ד גל:

מר חנן הרוש :

עו"ד גל:

מר שושן:

בייכ העוררת :

גברת פלורת :

עו"ד גל:

מר שושן:

כל אחד מהשוכריס שם הוא בעלים שנושא באופן עצמאי בחיוב הארנונה של עצמו. חברי מכקש להעביר את הנושא של הגביה, אבל בוא נקבל החלטה שכל המחציקים בשטתים צריכים לשאת בשטחים המשותפים. חברי אומר בוא נוריד את הנטל מעיריית אשקלון נוסיף את מול חברת הניהול שהיא תשבור את הראש מול הבעלים. במקרה זה הבעלים הוא יזם הפרויקט, הוא נושא להערכתי ברוב השטחים. יש לו שטחים שהם בבעלותו כמו קומה שלישית. הוא מהווה כמחצית מהשטח הכולל של המתחםס. החניון שהוא שתי קומות הוא 14000 מטר שמחולקת ל 304 חניות מתוכן רק 22 מיוחס לבעלים. איך הבנו שיש בעיהז חנות של 100 מטר מחויבת 320. יש מתחמים שיש המון שטחים משותפים ולכן יש חלוקה כלשהי אבל יש סוג של פרופורציונאליות. אחד המחזיקים הכי גדולים במתחם למרות שמשתמש בכל המעי וכו', וברמה העקרונית יש פה מחזיק כבד ורציני. העסק שלו הוא חניון, הוא גובה כסף ואולי משכיר לצדדים שלישיים ויש לו עסק של רווחיות.

מבתינתי החניון הוא לא נכס עיקרי שעומד בפני עצמו. החניון משמש לא רק את המתחם הזה, אלא משמש נכסים אחרים. אין צורך למעבר או גישה או שימוש בשטחים המשותפים של המתחם הזה עבור התניון, יש לו כניסה נפרדת ואפשר להגיע דרכו גס לתוך המבנה אך הוא עומד בפני עצמו. אני מכיר את החניון היטב והייתי שס בכמה סיורים, לכן לא מדובר בנכס שעושה שימוש בשטחים המשותפים המעברים שבהם חויבו העוררים. יש בחניון שטחים משותפים שמשמשים את העוררים, לדוגמא חדרי חשמל, ספרינקלרים, מפוחיס, שטח פריקה וטעינה שמשמש אותם, אז כמובן שהם ישלמו על השטחים האלה, שהם שטחים שגרענו אותם משטת החניון שהם משמשים את העוררים ולא את החניון.

החניון זה עסק נפרד, אז למה אתם מחריגיס את החניון?

התניון חוא נכס נלווה ולא עיקרי. גס הפסיקה התייחסה לזה כנכס שהוא נלווה, את הסיווג של החניון לסווג לפי הנכס העיקר.

פה מדובר על חניון בתשלום.

יש חניה שמוצמדת לחנויות ולכן יש לה תעריף שהוא מופחת מהסיווג העיקרי. אס לאותה חברה שהם טוענים שהיא בקומה שלישית יש חניות נצמדות. ויש חניון בתשלום והוא מסווג לפי הסיווג הספציפי לחניון בתשלום. מבחינתנו החניון הזּה לא חלק מהשטחים המשותפים, לא נדרש לשטחים המשותפים, זה חניון שמרביתו אמור לשמש לפי התבייע בכלל בנייני דיור מוגן שיוקמו בעתיד ולא את לקוחות החניון.

בקומת החניון ישנם מחסנים, חדרי חשמל מפוחים ובור שמנים שלגביהם העיריה מחייבת את בעלי הנכסים, אבל היה טעות במדידות, ודבר שני ישנם מחסנים שאותנו מחייבים כשטת עיקרי, המחסן יושב בשטת החניון מתייחסים אליו כשטח עיקרי כשאותו מחזיק עיקרי הס לא מתייתסים אליו.

גם החניון ברובו וגם מחסנים שבקומה מינוס שתיים ומינוס שלוש, זה מחסנים שאמורים לשמש את הדיור המוגן והם לא קשורים למסחר. אני הצעתי מספר פעמים לצרף את שתי החברות אפרידר ועוד מחזיקים נוספים. הם שלוש שנים מחזיקים בנכסים והם לא שילמו עד כח אגורה.

בנושא השטחים המשותפים, יש שטוחים משותפים שחוגדרו על ידי העירייה והם לא שטחים משותפים בכלל. ‏ יש 11 חדרי חשמל שקשורים לחניון ולא אלינו, החניון לא לוקח חלק מהם ואותנו צירפו והם לא לוקחים מהם תלק, וגם שני חדרי מפוחים. שנית, יש חדרים טכניים שנמצאים למעלה ולא בתניון. יש 96 מחסנים שאנחנו ראינו ואין לנו גישה אליהם מתוכם רקס 4 מחסנים של חברת אפרידר מופיעים, הס קוראים להם עתידיים בפועל הם מחוברים למעי חשמל וגילוי אש, יש דלתות ויש מעברים. בשרטוטיס של העיריה חס לא מופיעים בכלל. הס נמצאים בין קומות מינוס אחד ואפס, בין אפס לאחד. יש קומת משרדים למעלה מהיום הראשון חברת אפרידר סגרה את הדלת הראשית ולנו אין מעברים לשם, במקור יש שם שירותים ציבוריים שאמורים לשמש את כל המתחם, אבל אנחנו משלמים כרגע על כל המעברים שנמצאים בפנים, ועל כל המבנה הזה, בעצם צריך להיות מושת עליהם.

יש נושאים שעלו בעקבות מדידה שעשינו. שאתה ניגש לעשות מדידה ואתה מגלה שיש שטחים שלא נכללו לא בפול של השטחים המשותפים אלא ממצאים עובדתיים ולא טיעונים משפטיים.

אנו צירפנו טבלאות אקסל מסודרות לתיקון, נשאו בעצמם בכל העלויות האלה כדי לצייר תמונה מלאה. יש פה תושבים שנושאים בארנונה שהם לא אמורים לשאת בהם, דבר שגורם לו להיות שלוש שנים סגור.

אנו ניסינו לעזור לכם כי הבנו את המצוקה.

נס טענו כאן טענות עובדתיות שקשורות לצד שלישל.

אני אמרתי בפגישה האחרונה את זה, הוא אמר לך ואז את אמרת לו חכה לוועדה.

עו"ד גל:

בייכ העוררת :

עו"ד גל :

מר הרוש :

יו"ר הוועדה:

בייכ העוררת :

גבי פלורה :

עו"ד גל:

יו"ר וועדה :

רו"ח יער-און:

עו"ד גל:

מר הרוש:

עו"ד גל:

אני מדגיש שהחברה לא משתפת פעולה.

אני מוכן להגיע להסדר פה כדי לקדם את העניין הזה, הנטל להוכיח שיש בעיית מדידה הוא על המשיג אנו מרגישים שאנו עומדים בנטל הזה. העירייה רוצה לצרף את צד ג', אבל אני אומר

דבר כוזה: הלקוח שלי העביר לעירייה סט יפה של מדידות, עם ממצאים והכל, אנו בשמחה

נצטרף לבדיקתכם , נשתף פעולה באופן מלא, אס בסופו של הבדיקה ייווצר מצב בארנונה גבוחה יותר ממה שחויבו הס מקבלים זאת. העירייה מתכבדת להגיע למתחם תעשה בדיקותיה בנכס , ככל ויש מחזיק אחר שתוציא חיובים חדשים, וננהל את הדיון.

אנו לא מסכימים עס העניין הזה באופן עקרוני, לעורריס היה שלוש שנים עם מדידות שלנו שביצענו אותם בצמידות עס החברה שהיא בעלים של המתחם. עברנו נכס-נכס קיבלנו דיווחיים על מכירה, השכרות, הצהרות לגבי השטחים. היום בשנת 24 נוציא חיוב לאותה חברה שלוש שנים אחורנית זה לא ייגמר פה אלא בבית המשפט. מבחינה עובדתית צריך לשמוע אותם, שיתייחסו לנתוני המדידה החדשים ולכן צריך לצרפם. שלוש שנים הם לא משלמים ארנונה שקל אחד, הם צריכים לשלם את הסכום שלא במחלוקת.

לפני שניגשתי להשגה פניתי לפלורה ולריסה וטענתי שיש בעיה, ניגשנו למתחם וראינו את הטעויות בעין, ראו שהחזיקו בנכס, למה אני כבעל נכס צריך להיות מחויב על מישהו שהעירייה לא מצליחה לגבות ממנוז החניון זה לא שיש עליו כניסה חיצונית אלא הוא חלק אינטגראלי מהמבנה. כל סיור פשוט במתחם יראה את זה. יש לי מחסן שהוא לא חלק מהחנויות, העיריה אמרה לי המחסן הזה הוא שטח עיקרי ועל המחסן הזה אני משלם על שטחים משותפים. אותו מחסן שיושב בקומת החניון אותי מחייבים על שטחים משותפים בחלק יחסי ואת חברת אפרידר לא מחייבים.

לדעתי יש את חברת האחזקה שלכאורה היא צריכה להיות מצורפת כמשיב נוסף. אני מציע להגיש כתב ערר מתוקן עם הדברים שלא עלו בעבר, שיהיה ברור למשיב הנוסף שאתם טוענים שהם צריכים להיות מחויבים על השטחים האלו. מבחינתי עו"ד גל לא חייב להגיב על ה אבל אני רוצה שהחברה הזו תגיב ותיתן תשובה לערר, ולכן נקבע עוד קדם משפט, ואולי תשבו רגע על השרטוטיס ותראו אם יש הסכמה על העובדות לפחות.

אני מוכן לקבל את הצעת היוייר רק על מנת שאוכל לצייר תמונה אמיתית ועובדתית בכתב הערר , אני מבקש שקיפות מלאה לגבי אופן חלוקת השטחים מצידה בין כל המחזיקים.

היינו שקופים איתך מתחילת הדרך.

אנו לא מצרפים את אפרידר אלא את כל המחזיקים שהם לא מייצגים.

יש שטחים שהם לא במחלוקת, שאתם מסכימים לגביהם, או לפחות תשלמו את הארנונה על זה.

יש טענה נוספת לגבי מועד המסירה.

יש מועד מסירה, הם צריכים לשלם ממועד חמסירה.

בסיור שערכנו ביחד עס העיריה הראיתי ללריטסה שהשטחים הס בשימוש של חברות אחרות, השאלה אס זה משהו שאנתנו צריכים לשלם עליו.

אתם הורדתם את זה. יש לכם תחשיב מסודרת שהכנתם, תשלמו ממועד המסירה.

החלט

₪

אי הוועדה בהתאסם לסמכותה לפי סעיף ל א לתקנות הרשויות המקומיות, מורה לצרף את חברת האחזקה ואת המחזיקים בתניון (להלן : 'יהמחזיקים הנוספיסיי).

המשיבה תעביר את פרטי המחזיקים לוועדה ולמערערים בתוך 14 *וס, והמערערים יעבירו את פרטי חברת הניהול לוועדה ולמשיב.

ב העוררים יגישו תוך 45 יום התייחסות ספציפית בנוגע לשטחים המשותפים ויילרחוביי למשיבים הרלוונטיים.

המשיבים הנוספים יגישו כתב תשובה להתייחסות הספציפית תוך 85 יום.

ד העוררים ישלמו תשלומי ארנונה שאינם שנויים במחלוקת עבור השטחים המשותפים בהתאם לטבלה ולמדידות שחם ביצעו. לצורך כך חמשיבה תשלח לעוררים שוברי תשלום בתוך 14 יום.

השוברים ישולמו על ידי העוררים תוך 60 יום מקבלת השוברים.

ה. המשיבה תשלח לעוררים טבלה של רשימת מחזיקים ואופן חיובס בארנונה הן בגין השטחים העיקריים

והן בגין השטחים המשותפים, לרבות שטחי האחסנה, בתוך 14 יום.

רו בנוגע לטענת העוררים על מועד תחילת החיוב בתשלומי ארנונה, העוררים יגישו תצהירים תוך שישים יום מחיוס. המשיבה תגיש את תצהיריה תוך 45 יום נוספים.

ז. הוועדה תקיים סיור במתחם, הסיור התקיים בשאיפה לפני הגשת התצהירים, אס כי לא מחייב.

ת. בנוגע לטענות על חיוב השטתים המשותפים ועל הטענה בנוגע לרחוב, יערך קדם משפט נוסף בהשתתפות

-- של החניון וחברת הניהול (שצורפו כמשיביס).

/

עו'יד יהונתן אסף -יו"ר רוח דניאל יער און - חבר רו''ח גיל צבר - חברהת

ניתן והודע היום 14/02/2024 במעמד בייכ העוררת והמשיב ובייכ.