פרוטוקול ערר מספר 38.2023

1

בפני וועדת ערר על קביעת ארנונה כללית ערר 2023/38

עיריית אשקלון

בהרכב:

עו"ד יהונתן אסף -יו"ר ועדת ערר

רו"ח גילי צבר – חברת ועדה

רו"ח יצחק עטיה – חבר ועדה

העורר מכלוף גדעון ובניו בע"מ

באמצעות עו"ד קובי בר צבי

נגד

המשיבים: מנהל הארנונה עיריית אשקלון

באמצעות עו"ד מוטי גל

נוכחים: בא-כח העורר עו"ד קובי בר צבי

נציגת העורר גב' מעין גבאי

בא-כח מנהל הארנונה של עיריית אשקלון עו"ד מוטי גל

נציגות הארנונה:

אורטל – מח' משפטית

עומר מרגלית – ב"כ העיריה

פלורה אוחיון - מנהלת אגף הכנסות

לריסה ברטי – מנהלת מחלקת שומה

ינון שיליאן– מנהל מחלקת עסקים

מזכיר הועדה – אבנר כהן ששון

יו"ר הוועדה: קראנו את החומר ואני מבין שיש מחלוקות בקשר למועדי הגשה, ויכוח על שטחים משותפים,

חוזה שנחתם בין חברת הניהול למשרדים, אשמח אם תעלו ותטענו שוב.

ב"כ העוררת: לגבי מועד ההשגה האם זה במחלוקת? ראיתי את התייחסות, חיוב ראשון ב-.2.3.2023 רק ב-

5 בינואר הייתה פעולת מחליף מחזיק בעיריה. יש תיעוד על כך אז, לכן אנו במסגרת 90 הימים.

עו"ד גל: אפשר להסכים שאיננו עומדים בטענה זו.

יו"ר הוועדה: איננו מפרשים חוזים אבל אם אתם מסתמכים על החוזה הזה זה בעייתי.

ב"כ העוררת: יש פה שאלה עובדתית. המשכיר הוא גם בעל חברת הניהול הוא משכיר שטח של 130 מ"ר ו-5

חניות. כל שאר השטחים אני הבעלים שלהם. היכן המחלוקת?

יו"ר הוועדה: אלה שטחים משותפים.

ב"כ העוררת: לא אם היו ריבוי בעלים אבל זה בעלות של גוף אחד שבכוונת מכוון אומר שמשמר לעצמו את

כל השטחים הלא מושכרים כדי שתהייה לו אפשרות להמשיך להשכיר. באוגוסט ,23 שמונה חודשים לאחר הכניסה לנכס לקח שטחי מעברים והפך למושכר לקופ"ח לאומית. אחרי שפניתי ללריסה ובקשתי שינוי זה שונה. יש כאן מצב לא רגיל. זה לא מבנים עם ריבוי בעלים יש שטחים 2

משותפים שאף אחד לא יכול לעשות בהם שימוש בלעדי או לתפוס חזקה. המשכיר אומר - אני משכיר רק משרד ו -5 חניות וכל השאר שלי ואני רשאי לעשות שימוש כרצוני. שמונה חודשים לאחר מכן הפך שטחים למושכרים והשכיר לקופת חולים לאומית. בקומה .5 המסדרון הצר שנשאר לי הפך לפינת המתנה של הלאומית ואני מחויב על זה בארנונה. עובדתית אין שאלה מי מחזיק בשטחים הציבוריים. הוא אומר שזה שלי. לגבי חברת הניהול הוא רוצה שאשלם לו דמי ניהול ובמסגרת זה ישלם מיסים. אז הוא משכיר ומחזיק בשטחים ואני מחויב בארנונה וזה אבסורד.

יו"ר הוועדה: לגבי גודל השטחים זה עלה רק בהערה ראשונה לא בהשגה.

ב"כ העוררת: גם אם נבחן את מבחן הזיקה הקרובה נגיע למסקנה שש.י. דרורי בע"מ בעלת הזיקה הקרובה,

יש לה שליטה אפקטיבית והיא הנהנית משטחים אלה אבל כאמור הוא לקח מעברים ומשכיר, אז פניתי לגב' לריסה ובקשתי לעשות עדכון שטחים והיא בדקה ועדכנה. עשינו זאת במהלך שלוש - ארבע פגישות וכל פעם תיקון מחדש.

יו"ר הוועדה: תיקון שטח משרד?

עו"ד גל: יש שתי מחלוקות. אחת לגבי החיוב בשטחים משותפים ומעברים ושנייה לגבי חניות. הטענה

של העוררת – איני אמורה לשלם על שטחים ציבוריים כי הם בחזקת המשכיר שלא מאפשר לי שימוש. בטענתנו איננו מתיחסים להסכם השכירות ביניהם. אנו בוחנים את הנכס בכללותו ורואים אלו שטחים הם מעברים ואילו משותפים ומעמיסים באופן יחסי. עד מרץ 23 חייבנו את העוררת בשטחים מסוימים 43 מעברים ו-32 משותפים ואחרי זה הקטנו בשטחים המשותפים ומעברים כי נכנס שוכר אחר. המשכיר השכיר להם שטחים שהם ממעברים לשטחים עיקריים. אני מציע לצרף את המשכיר. אנו כעיריה אדישים למי שמשלם לנו את המיסים. הבעייה היא שההסכם אינו רלבנטי מבחינתנו. דבר נוסף, ב"כ העוררת צרף לועדת ערר התכתבות עם הבעלים העומדים על כך שמי שצריך לשלם על שטחים משותפים זו העוררת. (מקריא סעיף 2 , וסעיף .)4 מאחר ויש מחלוקת, ואם ועדת הערר תסבור שהעוררת צודקת בטענתה נתחיל את התהליך מחדש עם הבעלים. איננו מכירים את כל ההסכמים וההסכמות ביניהם. שהמשכיר יגיע לועדת ערר ויגיד מה ההסכמה בינו לשוכר.

ב"כ העוררת: בקשתי לצרף את המשכיר כצד. מעבר לזה זה לא מילה כנגד מילה. יש חוזה האומר שאני

המחזיק. גם בהתנהגות. לקיחת שטחי מעברים והפיכתם לשטחים עיקריים. מזה אנו למדים מי המחזיק בשטחים אלה. אין פה מצב של ריבוי בעלים. בעלים רשאי תיאורטית לסגור את כל החנויות ואני עדין אשלם ארנונה .

עו"ד גל: העוררת מגיע ועוברת דרך שטחים משותפים והלקוחות דרך מעברים והוא אמור לשלם על

חלקו בשטחים משותפים. הממ"ד משמש את הלקוחות בשעת חירום והשירותים גם, לכן צריכה לשלם באופן יחסי. העירייה פעלה כדין.

ב"כ העוררת: אתה מצרף מבחן שלא קיים בו הדין בין מי המחזיק למי שליטה אפקטיבית על השטחים וגם

מי הנהנה מהם. גם הנאה שולית של מי שעובר בדרך מהמעלית למסדרון, הוא לא מחליט מי ייעשה בהם. הוא גם מקבל שכירות בשטחים עיקריים וגם דמי ניהול והם אמורים לשמש לתשלום המיסים.

עו"ד גל: אתה מכניס אותנו למחלוקת אזרחית בין שני צדדים.

יו"ר האם פס"ד רמת אביב לא תופס?

עו"ד גל: לא כי אלה לא קניונים.

יו"ר אבל ההגיון אותו הגיון.

עו"ד גל: הפסיקה אומרת שההתייחסות צריכה להיות שונה בין משרדים או קניונים.

ב"כ העוררת: המבחן אם יש בעלות אחודה על כל הבנין. אם היה ריבוי בעלים זו הייתה גישה נכונה. כולנו

מבינים מה זה רכוש משותף.

יו"ר הוועדה: האם פניתם לבעלים?

ב"כ העוררת: פנינו והוא לא מוכן גם התרעת ואמרתי שאמרתי לו שאם עמדתנו לא תתקבל אני אקזז ממנו.

יו"ר הוועדה: זה פרשנות חוזה, אם זה נאמר בו או לא, וזה לא בסמכותנו.

ב"כ העוררת: אני מפנה לסעיף 2.2 לחוזה השכירות. בלי להכנס לכלים פרשניים. הסעיף אומר שהמושכר הוא

חלק מבניין ומה שלא מושכר הוא בבעלותי. איזו פרשנות צריכה להיות פה? ועדין כברירת מחדל העירייה בחרה לחייב אותי.

עו"ד גל: איננו מנהלים דיון הוכחות. אבל אפשר לשאול אם בשעת חירום העובדים שלו משתמשים

בממ"ד או לא. אם נעשה שימוש ע"י המחזיק הוא צריך לשלם באופן יחסי.

יו"ר הוועדה: זה תלוי בחוזה. אין לי התנגודת לזמן אותו כמשיב נוסף. אני חושש שגם אם נקבל את כתב

התשובה שלהם שיש פה מחלוקות על החוזה וזה יאריך את המענה כי נגיד שזה לא בסמכותנו וילכו לעתירה מנהלית אולי כדאי כך לפתור את זה מראש.

3

ב"כ העוררת: לא קיימים סעיפים אחרים בחוזה. יותר מזה – אם נתרגם את החוזה גם במעשה הוא פועל לפי

זה בכך שהוא לוקח שטחי מעברים ומחליט על דעת עצמו שזה שטח עיקרי. ענין הממ"ד שהביא חברי אינו רלבנטי. יש אלפי מקרים של שוכרים שמחזיקים בממ"ד והם המחויבים בארנונה למרות שהוא משמש את כל הקומה בעת חירום.

גב' אוחיון: איך אתם מגיעים למשרד?

ב"כ העוררת: דרך המסדרון ואני בגין זה משלם דמי ניהול.

גב' אוחיון: העיריה מחלקת את זה יחסית. איננו צד בינך לבין הבעלים. ההסכמים החוזיים הם ביניכם.

ב"כ העוררת: אז נבחן מי המחזיק.

גב' אוחיון: כולכם ולכן אנו מחלקים כפי שאנו עושים בכל הבניינים באשקלון.

ב"כ העוררת: יש לנכס מחזיק מוגדר.

עו"ד גל: אתה משתמש בפועל.

גב' אוחיון: אתה משתמש בשרותים אתה משתמש במסדרון

ב"כ העוררת: אין לי שליטה על השטחים.

גב' אוחיון: המבחן הוא השימוש ולא החזקה.

יו"ר הוועדה: לפי הזיקה הקרובה ביותר.

ב"כ העוררת: (מציג תמונה). זו תמונה של פינת ההמתנה שעשו, צולם הבוקר . גישה למשרד שלנו.

יו"ר הוועדה: אין לי מניעה לצרף אותם כמשיב נוסף. אם יהיה ויכוח על החוזה – יצטרכו ללכת לעתירה

מנהלית. אני משאיר את זה לשיקולך, או שהוועדה תדון.

ב"כ העוררת: שהוועדה תדון ויש לעמת אותו עם העובדות.

עו"ד גל: אני מסכים.

גב' אוחיון: נצא לשם שוב, אני אפחית, אין ספק אבל אחייב על החלק הנוסף.

החלטה

יו"ר הוועדה:

1. לאור בקשת העוררת ובהסכמת המשיב, הבעלים ד.ר. חב' לבנין ופיתוח בע"מ יצורפו כמשיב נוסף

לעתירה בהתאם לסעיף -9א לתקנות.

2. המשיב הנוסף יהיה רשאי להגיב לטענות העוררת בנוגע לזיקתו בנכס תוך 30 יום מיום קבלת ההודעה

על צירופו. העוררת תגיש תשובתה לטענות המשיב הנוסף בתוך שבועיים.

3. מנהל הארנונה ישיב לטענות המשיב הנוסך והעוררת תוך שבועיים נוספים.

4. דיון נוסף בהשתתפות המשיבה הנוספת יתקיים לאחר קבלת התייחסות כל הצדדים לאמור לעיל.

_________________ ________________ ________________

עו"ד יהונתן אסף -יו"ר רו"ח גילי צבר – חברה רו"ח יצחק עטיה – חבר

ניתן והודע היום 22/05/2024 במעמד ב"כ העוררת והמשיב.