פרוטוקול ערר מספר 5.2024

1

בפני וועדת ערר על קביעת ארנונה כללית ערר 2024/05

עיריית אשקלון

בהרכב:

עו"ד יהונתן אסף -יו"ר ועדת ערר

רו"ח גילי צבר – חברת ועדה

רו"ח יצחק עטיה – חבר ועדה

העורר לאומית שרותי בריאות

באמצעות משרד עו"ד צבי בן אליעזר

נגד

המשיבים: מנהל הארנונה עיריית אשקלון

באמצעות עו"ד מוטי גל

נוכחים: בא-כח העורר עו"ד ליטל מגור

אנטון ריבינצב – כלכלן ונציג לאומית שירותי בריאות

בא-כח מנהל הארנונה של עיריית אשקלון עו"ד מוטי גל

נציגות הארנונה:

אורטל – מח' משפטית

עומר מרגלית – ב"כ העיריה

פלורה אוחיון - מנהלת אגף הכנסות ומ"מ מנהל הארנונה

לריסה ברטי – מנהלת מחלקת שומה

ינון שיליאן– מנהל מחלקת עסקים

מזכיר הועדה – אבנר כהן ששון

יו"ר הוועדה: נשמע את טענותיכם. יש נושא של גודל משרדים וחיוב רטרואקטיבי שלא עלה בהשגה ועלה

בערר.

ב"כ העוררת: יש ערר נוסף ב-2024 נשמח לאחד אותו. אלה אותן טענות למעט הפטור. ערר .2024/22

החלטה

יו"ר הוועדה:

לבקשת העוררת ובהסכמת המשיב יצורף לערר הנוכחי ערר שמספרו 2024/22 על אותם שטחים ובאותן טענות

למעט טענות של מועדי זמנים ולכן ישיבה זו תדון גם בערר זה. המשיבה פטורה מהגשת כתב תשובה לערר

2024/22 והטענות שיועלו בערר הנוכחי יחולו גם על הערר שצורף, .2024/22

עו"ד גל: ואז כתב התשובה שהגשנו יחול על הטענות.

2

ב"כ העוררת: חיוב ראשון התקבל בספטמבר 23 ולמעשה העוררת קבלה חזקה במרץ .23 חצי שנה לאחר מכן.

מאחר והעוררת משכירה נכס של 279 מ"ר בלבד, שטח שהוצהר והוסכם בין הצדדים בהסכם שכירות טענת השטח שעומד על 776 מ"ר הייתה צורמת, ומיד אנטון הגיש השגה וטען שמשהו לא ברור. בתשובה להשגה המשיב הגדיל את שומת הארנונה. תקן אותה באופן רטרואקטיבי מ-1 במרץ ולמעשה הערר מתיחס לשומה הזו.

יו"ר הוועדה: ההשגה שלו הייתה כי השטח גדול כמעט פי .3 מה עשה מנהל הארנונה?

ב"כ העוררת: השטח במקור היה מחולק לתתי יחידות ארבעה תתי נכסים, כמו שעושה המשיב בכל העיר וגם

בנכסים אחרים שלו. בסופו של יום במסגרת התשובה על ההשגה הוא לקח את כל ארבע היחידות ומחייב לפי מחיר מלא לפי השלב הראשון.

יו"ר הוועדה: כלומר בסיווג אחיד.

ב"כ העוררת: נכון. חייב את כל ה-100 מ"ר הראשונים ובטל את ההטבה.

יו"ר הוועדה: אם אני לוקח את סך השטחים המחויבים זה אותם 700 מ"ר?

ב"כ העוררת: כן.

יו"ר הוועדה: ואז הבעיה לא החיוב אלא הפיצול.

ב"כ העוררת: גם וגם. המשיב שיחק עם הפיצולים. הוא הוציא שומה חדשה. לא היה אמור לעשות זאת ללא

מכתב ודרישת תשלום, מין שומה מתקנת, והגדיל וחייב אחורה ממרץ .2023

יו"ר הוועדה: במקור במרץ 23 הוא שינה סיווגים.

ב"כ העוררת: לא קבלנו שומה מפוצלת ל-.4 קבלנו תשובה להשגה במסגרתה החליט המשיב לשנות את

השומה רטרואקטיבית.

יו"ר הוועדה: למה השגתם?

מר ריבינצב: כי השטח גדול מהסכם השכירות.

ב"כ העוררת: היינו בטוחים שמדובר בטעות. במסגרת התשובה להשגה המשיב רושם שעלי להגיש ערר. הגשנו

ערר וכעת מגיע המשיב. מה שנעשה הוא עקום זה לגבי המועדים. מעבר לזה, נעשה שיפוץ בנכס ולאומית נכנסה במקום שוכר אחר. שברו ובנו מחדש. אנו מדברים על 279 מ"ר בקומה ,5 שטח לא גדול. מבחינת עלות שיפוץ הושקעו 1.3 מש"ח.

מר ריבינצב: הביאו את המקום לרמת מעטפת ובנו מחדש כולל תשתיות ריצוף ספרינקלרים וכו'. אני כלכלן

של לאומית.

ב"כ העוררת: יש לנו תמונות מספטמבר. (מציגה תמונה). אין מחלוקת שנעשה שיפוץ מאסיבי.

יו"ר הוועדה: יש מחלוקת שנעשה שיפוץ.

עו"ד גל: זה לא רלבנטי. לפי הוראה 330 לפקודת העיריות ככל שלאומית, קופה שהיא אחת הגדולות,

מחזיקה בעשרות נכסים ומכירה את סעיף 330 ויודעת שתנאי סף לבחון בקשה להיות הנכס ראוי לשימוש, הוא מסירת הודעה בזמן אמת. לאומית לא מסרה בזמן אמת הודעה וגם בהשגה, נספח 1 לתשובה, לא נטען דבר לענין השיפוץ. לאחר שניתנה תשובה להשגה הצטרף משרד עו"ד מלווה והייתה טענה חדשה על עבודות שיפוץ או התאמה. ככל שבוצעו הן אינן מקנות פטור לפי ס' 330 לפקוד העיריות.

ב"כ העוררת: אם המשיב פתח את השומה אחורנית לנו נפתח צוהר לטעון נגד השומה. המקום כאן היה

להרחיב. נכון שלא הוגשה בקשה במועד אבל אם נבחן מה באמת קרה כאן אי אפשר להתעלם מקיומו של שיפוץ. אלה לא עבודות התאמה זה 1.3 מלש"ח על שטח קטן. זו עבודה בהיקפים גדולים. אנו באים לבחון מס אמת. עוד טענה לגבי הפיצול עליו דברנו קודם – יש במהות כששונתה שומת הארנונה זה גם שינוי שיטת חישוב וזה פסול ואסור על פי דין. יש להבהיר שזה בניגוד לדין.

יו"ר הוועדה: תוכלי להבהיר?

ב"כ העוררת: הנכס פוצל ל-4 ומנהל הארנונה אומר שהנכס הוא למעשה יחידה אחת. זה שינוי שיטת חישוב

מר ריבינצב: זה בניגוד לחשבונות אחרים שאנו מחויבים בהם בנכסים אחרים בעיריית אשקלון באופן

דיפרנציאלי.

ב"כ העוררת: סעיף 18 מאפשר לי להוסיף נימוקים לערר. מספר הנכס .9125011702500 זה נכס אחד לדוגמה

שמפוצל לפי יחידות ולא מאוחד. מעבר לכך קבלנו תשריט שצורף לערר ומתייחס רק לשטח המשותף וצריך לבחון אותו ולהבין. בנספח .3 במסגרת ההשגה עצמה השטח לחיוב הוא רק 279 מ"ר. אנו נסמכים על הסכם השכירות. הטענה הראשונה שנטענה בהשגה היא השטח. זה הסכם השכירות במסגרתו בעל הנכס אומר שאנו נשלם ארנונה על השטח בו את מחזיקה ושאר השטחים המשותפים יושתו על הבעלים זה מה שהוא רצה. זה אינטרס של העירייה להשית את חיוב הארנונה על הבעלים והוא לא זכאי לפטור. כך קופת העיריה תגדל.

יו"ר הוועדה: אבל בסעיף הקודם בחוזה על נכס באותו בנין כתוב לכאורה שהבעלים משלמים את כל

הארנונה.

3

ב"כ העוררת: נצטרך לבדוק, אפשר להשיב אם הוועדה תבקש.

יו"ר הוועדה: תצטרכו להגיש את זה בראיות.

ב"כ העוררת: כמובן. זו אחת הטענות. יש להשית על הבעלים והוא בעל הזיקה הקרובה לנכס וזה אינטרס

משותף גם לעירייה. יש לנו גם טענה לגבי אופן החישוב. יש שטחים שהם שירותים, מסדרון ומקלט והם משותפים וכולם מושתים רק עלינו. אם הוועדה תבחר לראות בהם שטח משותף יש לתת תעריך של %50 הנחה וגם לחלק את השטח עם הדייר השכן שלנו. עוד נקודה לגבי המרפסת. בתקופת השיפוץ לא נעשה שימוש במרפסת ואין ללאומית זכות שימוש בה. היום יש יציאה רק דרך הנכס של לאומית אבל עד אז כל השנה שהנכס היה בשיפוץ המעבר היה דרך מסדרון ראשי וגם מכלוף שהיה פה יכול היה להכנס דרך המסדרון המשותף. יש גם טעות סכימה. כתוב שחויבנו לפי 20.11 ₪ אבל בפועל חייבו לפי 32.87 ש"ח למ"ר ואשמח לקבל על זה נימוק או הסבר. לגבי החיוב הרטרואקטיבי, אנו יודעים שיש סמכות לוועדת ערר ויש גם גישה מאד פתוחה שרווחת ומרחיבה את סמכויות ועדת ערר. אנו נשמור על זכותנו להגיש עתירה מנהלית. אנו חושבים שהחיוב אחורה לא תקין ובניגוד לחוק. איני יודעת מתי יצאה הודעת הדיווח, למה לוקח זמן לשנות שם של מחזיק.

יו"ר הוועדה: לגבי החיוב הרטרואקטיבי, לא אדון בכך אלא אם הרטרואקטיביות היא כתוצאה מעררים

קיימים אחרים ואז נדון בכך.

ב"כ העוררת: מקובל עקרונית.

עו"ד גל: אנו חוזרים על הדברים שכתבנו בכתב התשובה, דחיית הערר על הסף. ההשגה הוגשה בחלוף

המועד להגשתה. צרפנו השגה ותשובה ולא ניתן הסבר למה היא הוגשה בחלוף 90 יום. מעבר לזה בחנו את הנכס לאחר ההגשה של ההשגה וראינו שהנכס הפך נכס אחד לרבות הגישה למרפסת שנטען לגביה. היא מהווה חלק אינטגרלי מהנכס. הגישה אליה רק מהנכס הזה ולכן הוספנו את שטח המרפסת לנכס. טענה שניה, רוב הטענות בערר כלל לא הועלו בהשגה. כל מה שפורט כעת בוועדה לא עלה בהשגה. מדובר בנישום שונה. לא נישום רגיל אלא מלווה בייעוץ משפטי קבוע שמכיר את הדין ומחזיק במאות נכסים. לא הגיש השגה שכוללת את כל הטענות.

ושי לדחות את כל הטענות הנוספות על סך מחמת הרחבת חזית דבר נוסף, נאמר שבמסגרת תשובת מנהל הארנונה יש זכות ערר. אם תעיין תראה שאין טענה כזו. ככל שהיו להם טענות היו צריכים להגיש השגה למנהל הארנונה. הוא היה צריך לבחון ולהשיב.

יו"ר הוועדה: אי אפשר להגיש על זה עוד השגה?

עו"ד גל: הוא תקן את השומה ולכאורה הייתה להם זכות להגיש השגה ולא הגישו ולכן התשובה

מבחינתנו הוגשה ומנהל הארנונה השיב ביום .10.1.2024 אנו היום ב-22 במאי אז גם המועד הזה חלף. לגבי טענות נוספות, טענת הפטור – טענתי ואני חוזר עליה – נטענה לראשונה טענה על שינוי שיטת חישוב. היא לא נטענת בערר ומועלית לראשונה כאן בוועדה. כשרוצים לשנות שיטת חישוב זה בסמכות בית משפט ולא ועדת ערר וככל שסבורים שנעשה שינוי יש להגיש עתירה מנהלית ולכן יש לדחות טענה זו על הסף. לגבי שטחים משותפים, כמו בערר הקודם לגבי המחזיק הסמוך, חייבנו על חלק יחסי בשטחים המשותפים. סווגנו את השטחים בסיווג מרפאות ולא נתנו סיווג מופחת למעברים כי אנו סבורים שאין מקום לתת לקופת החולים בבנין משרדים סיווג מופחת למעברים כי צו הארנונה קובע תעריף מופחת למעברים נתנן רק בנכסים למסחר ושירותים סגורים.

יו"ר הוועדה: מה קורה בקופות אחרות?

עו"ד גל: קופת חולים מאוחדת בערר מחויבת על כל השטחים באופן מלא ויש לה מחזיק נוסף. מפחיתים

שטחים פתוחים.

יו"ר הוועדה: האם עושים דין אחד לכל קופות החולים?

עו"ד גל: בבנין משרדים לא אמור להיות תעריף מופחת למעברים וזה הדין.

ב"כ העוררת: אמרת שנתת הטבה לדייר המחזיק.

עו"ד גל: הפחתתי שטח יחסי מהשטחים המשותפים, כמו לכם. טענת טענה שנטענה גם ע"י מחזיקים

נוספים בקומה נוספות ואנו אמורים לבצע מדידה נוספת של כל הבנין מחדש. לענין המרפסת, אנו שבים ואומרים שהיא חלק בלתי נפרד משטח הנכס. זה שטח בר חיוב, וכך חייבנו אותו.

נטען גם לגבי הרטרואקטיביות. אנו חוזרים על עמדתנו; ועדת ערר אינה מוסמכת לדון בסוגיה זו. ככל שתוגש עתירה נעמוד על טענות שיהיו.

יו"ר הוועדה: אני תוהה לגבי פניה לעתירה.

עו"ד גל: זה לא חיוב רטרואקטיבי במסגרת התשובה להשגה כי יש פה החלפת המחזיקים בנכס.

יו"ר הוועדה: יש בסמכותי להאריך מועדים. שינוי סיווג לא בסמכותי. כדאי אולי לשקול.

4

ב"כ העוררת: לגבי הדחייה על הסף, נאמר שלא ניתן הסבר על דחיית מועדים. שומה ראשונה נשלחה לעוררת

בספטמבר .2023 ההגשה בנובמבר 2023 ולכן אין איחור מועדים. חברי טוען שבחן את הנכס וראה שהפך לנכס אחד וכל השטחים הם חלק אינטגרלי. לנכס אין במרפסת, אין קבלת קהל ולא טיפולים גם לא מעברים במסדרונות ואל בחניות. זה במכון להתפתחות הילד – לא מקבלים ילדים או קטינים בשטח המרפסת. להגיד שזה חלק אינטגרלי יש בזה טעות מהותית.

השאר, מרפסת, חניות מעברים, לא שייך. לגבי הטענה בדבר הרחבת חזית – אבהיר. לא יצאה שומה מתוקנת אלא מכתב תשובה. כשיוצאת שומה מתוקנת זה רשום בכותרת, יש טבלה שמראה חיוב לפני ואחרי התיקון וההפרש, ולרוב מקבלים שובר בעיריות שעובדות כדין. כאן במסגרת התשובה להשגה שונה החישוב ויש כאן בעיה לגבי איך שמסתכלים על כל התהליך.

אם זו שומה מוגדלת או רטרואקטיבית, אם נרשם בספרים או לא, זו לא הרחבת חזית אלא ערר על התשובה להגשה שמשיב לנימוק שקבלנו.

יו"ר הוועדה: הייתה השגה, במסגרת התשובה עליה שינו את השטח ואז הגשתם ערר.

ב"כ העוררת: בפברואר הגשנו השגה.

יו"ר הוועדה: איפה הטענות החדשות?

ב"כ העוררת: גם בערר שאיחדנו וגם בערר הנוכחי. אתה מקבל תשובה להשגה ומשיב לטענות וחברי טוען

שזו הרחבת חזית

יו"ר הוועדה: עו"ד גל אומר שהיה צורך להגיש השגה נוספת.

עו"ד גל: הוגשה.

ב"כ העוררת: לגבי שטחים משותפים – נאמר שנעשתה חלוקה יחסית. אשמח לראות בהסבר שכתוב מה

החלק היחסי שהושת, מה חלק ההחזקה שלנו בקומה ומה של השכן שלנו, מה השטח העיקרי בקומה, שנוכל לחשב, כי זה נתון ללא אסמכתא כרגע.

יו"ר הוועדה: אפשר להגיש?

עו"ד גל: נעשה מדידה חוזרת ונעביר חלק יחסי.

ב"כ העוררת: לגבי המרפסת, הייתה מדידה ביולי .2023 נציג מטעם המשיב היה ועשה ביקורת וזה היה

בשיפוץ. הייתי שמחה לשמוע ממנו מה נעשה שם. לגבי הטענה של המעברים חברי טוען שאין להם תעריף מופחת בבניני משרדים, אני שומעת זאת לראשונה. אני מנהלת נכסים רבים ותמיד ראיתי שהפחיתו בשטחים מסחריים, גם בבנייני משרדים. טענת אפליה לא יכולה להיטען אבל אבקש לראות ראיך מחושבים נכסים אחרים ויש לנו אסמכתאות משלנו. על הרטרואקטיביות דברנו. אלה הטענו.

יו"ר הוועדה: לא אכריע כרגע. נדון בהכול בדיון אחד. איננו בית משפט. אם יש פגיעה גדולה נראה אם יש

צורך להגמיש .

החלטה

יו"ר הוועדה:

1. המשיבה תגיש לעוררת תוך שבועיים את חישוב השטחים המשותפים.

2. הבעלים של הבנין יצורפו כמשיב נוסף ובהתאם לתקנה -9א לתקנות סדרי הדין האזרחי המשיב הנוסף

יגיש תוך 30 יום התייחסות לטענות העוררת על חלקו בבניין כפי שעלו בערר. העוררת תגיש תוך

שבועים התייחסותה לטענות המשיב הנוסף בנוגע לחלקו בתשלום הארנונה.

3. מנהל הארנונה ישיב לטענות העוררת והמשיב הנוסף בתוך 14 יום נוספים.

4. דיון קדם-משפט נוסף יתקיים לאחר תשובת כל הצדדים כמפורט לעיל, ולאחר מדידה נוספת וחיובים

שונים, שייתכן ויחולו על הצדדים לאחר מדידה נוספת.

5. הצדדים יהיו רשאים תוך 14 יום להגיב לטענות המשיבה בעקבות המדידה הנוספת.

_________________ ________________ ________________

עו"ד יהונתן אסף -יו"ר רו"ח גילי צבר – חברה רו"ח יצחק עטיה – חבר

ניתן והודע היום 22/05/2024 במעמד ב"כ העוררת והמשיב