פרוטוקול ערר מספר 9.2024
1
בפני וועדת ערר על קביעת ארנונה כללית ערר ,2024/16 2024/09
עיריית אשקלון
בהרכב:
עו"ד יהונתן אסף -יו"ר ועדת ערר
רו"ח גילי צבר – חברת ועדה
רו"ח יצחק עטיה – חבר ועדה
העורר אספן גרופ, אורות ניהול קניון בע"מ
באמצעות משרד עו"ד כץ,גבע, איצקוביץ
נגד
המשיבים: מנהל הארנונה עיריית אשקלון
באמצעות עו"ד מוטי גל
נוכחים: בא-כח העורר - עו"ד רינת תשובה
בא-כח מנהל הארנונה של עיריית אשקלון עו"ד מוטי גל
נציגות הארנונה:
אורטל – מח' משפטית
עומר מרגלית – ב"כ העיריה
פלורה אוחיון - מנהלת אגף הכנסות
לריסה ברטי – מנהלת מחלקת שומה
ינון שיליאן– מנהל מחלקת עסקים
מזכיר הועדה – אבנר כהן ששון
יו"ר הוועדה: יש טענות על חיוב רטרואקטיבי וכן על שם מי רשומים השטחים.
עו"ד תשובה: זה קניון והארנונה בעניינו נדונה, זה חוצות אשקלון ב-2023 במאי, העיריה עשתה תיקון שומה
ותקנה חיוב ארנונה רטרואקטיבית ל-2021 בגלל שינוי סיווגים וסוגיית חניה, טוענים שלא היה צריך לעשות תיקון רטרואקטיבי ופרטנו את הטענות לתיקון בערר. לגבי השטחים המחוייבים אספן מחויבת בהם כבעלת הנכס ואורות חברת הניהול גם היא נישומה. אנו טוענים שיש להעביר את כל השטחים המשותפים על המחזיקים.
יו"ר הוועדה: למרות פסק הדין של רמת אביב?
עו"ד תשובה: יש ענין הסיווג מ-3700 מ"ר העיריה מחייבת 700 מ"ר מעברים לפי סיווג מסחר אז אם לחייב
את בעלת הנכס לפי פסק הדין אז לפי המעברים ולא מסחר.
יו"ר הוועדה: כל המשטח למטה מלא דוכנים.
עו"ד תשובה: כל הדוכנים מחוייבים. זו יחידה נפרדת אבל יש 3700 מעברים ומתוכם 700 מסווג לפי מסחר
ולא הצלחנו להבין מה מתוך ה-3700 מסווג מסחר כי הכל זה מעברים. יש סוגית החניה. בעבר אספן חויבו לפי 232 מ"ר חניות שצמודות לקניון, כולל כמה חניות נכים, ובתיקון השומה העיריה הגדילה ל-5,337 מ"ר. זה כל החניה הצמודה למתחם. העירייה חייבה הכל על אספן.
בטאבו זה לא על אספן. אין לנו טענות כנגד החיוב, זה חיוב שחבינו בעבר גם במסגרת פשרה וגם חיובי שטחים.
רו"ח עטיה: החניות מצד מערב או מזרח?
עו"ד תשובה: רק חניות הנכים זה אספן.
2
רו"ח עטיה: כל מה שצמוד לקיר הקניון הקיר הדרומי.
עו"ד תשובה: הקניון גם לא במצב טוב. שיעורי התפוסה לא טובים ויש שטחים ריקים. הרבה זמן העירייה
מסווגת לפי מסחר ואנו טוענים שיש לסוג יותר זול בדגש על בתי קולנוע, כ-1000 מ"ר שחויבו לפי סיווג בתי קולנוע ובמסגרת תיקון שומה העירייה החליטה לסווג כמסחר. אנו טוענים שקולנוע צריך להיות פטור מארנונה כי הוא משמש כמקלט לכל האזור. יש גם בית כנסת והעירייה לא הסכימה להוריד את זה. אנו רואים בתסריטי העיריה שטחים שמופעים על שמנו אבל בתשובה להשגה אומרים שמחויבים בנפרד. אם בוועדה נעשה סיור אני חושבת שנוכל להגיע להבנות בשטח . אנו רואים את החיוב אצלנו אבל העיריה טוענת שמחויבים בנפרד אז או זה כפל או אי הבנה.
יו"ר הוועדה: זה צריך להיות לפי הסיווג הנמוך של התכנון זה החוק. אם אני מבין נכון זה מה שמחייבים
עו"ד תשובה: נכון אבל היו מסווגים בתי קולנוע וזה הייעוד שלהם.
יו"ר הוועדה: שאלתי על החנויות הלא מאוישות, אם זה הסיווג התכנוני.
עו"ד תשובה: יש סיווגים זולים יותר.
יו"ר הוועדה: אבל חנויות זה לא כמו בית קולנוע
עו"ד תשובה: לפעמים רשויות נותנות סיווג מינימלי. המצב לא רגיל בקניון והעיריה יודעת זאת. יש סיווגים
זולים יותר ויש לסווג לפיהם.
ב"כ העוררת: אנו חוזרים על כתב התשובה והתייחסנו לכל הטענות שעלו. עקרונית בשנים האחרונות יש כ-
20 עררים של סוחרי הקניון שטוענים שלפי פס"ד שלפני קנין רמת אביב הם צריכים להיות מחוייבים ברוטו ולא נטו אנו נצרף בקשה, כי העררים ישנים. בקשה לצרף את הקניונים לאותם עררים להסדרת המחלוקת ביניהם. מי שהגיש את העררים זה החנויות. נבקש לצרף את הקניונים חוצות וגירון לעררים כי טענתנו כי הם שצריכים לשלם את החבויות, לא החנויות.
יו"ר הוועדה: פס"ד קניון רמת אביב די פותר את המחלוקת
עו"ד גל: אבל אלה עררים מלפני קניון רמת אביב והוועדה תצטרך לשמוע גם את הקניונים בענין זה.
מעבר לזה מ-2022 הקניון פנה אלינו ובקש לקבל אישור על העדר חובות. בעקבות פס"ד רמת אביב ולפי נוהל העיריה אנו בודקים כל נכס ולפנים משורת הדין אפשר אולי לכתוב כתב הצהרה, ונכנסנו לתהליך של מדידה. את החנויות חייבנו לפי שטח נטו ואת הקניון על מלוא השטחים המשותפים והמעברים. נאמר שלא נתנו תעריף מופחת. בשומה מ-2023 ראיתי שחייבנו 3500 מ"ר מעברים שעונים לפי הגדרה של מעברים, ועוד 706 מ"ר שטחים משותפים שאינם מעברים, שהם שטחים טכניים או שירותים, או אחרים. לפי סיווג מסחר, לפי המדרגה בצו הארנונה, כי ייעוד הנכס הוא מסחר. מעבר לכך, בית הכנסת פטור מתשלום ארנונה – פטור לבית כנסת נעשה אם לא נעשה שימוש מסחרי או אחר בנכס. בנכס זה יש המון שימושים אחרים, לכן העירייה לא רשאית לתת פטור ולסווג בית כנסת. זה גם לא בית כנסת.
יו"ר הוועדה: מה השימוש של זה?
עו"ד גל: השטח של בית הכנסת הוא חלק מהקניון. חלק מנכס עסקי.
יו"ר הוועדה: הוא הושכר כסגור?
עו"ד תשובה: זה בית כנסת.
ב"כ העוררת: יש החלטות של ועדות ערר של בתי מלון שיש שם בתי כנסת, ומכבדים ונותנים פטור.
עו"ד גל: זו המחלקות הקטנה שיש בינינו.
עו"ד תשובה: יש היכל, יש כסאות וספרים.
עו"ד גל: לגבי שטחים פנויים אלה חנויות שבעבר היו מושכרות וכעת פנויות לשימוש, והסיווג לפי ייעוד
תכנוני בהיתר. לגבי החניה – כמו שאת השטחים הפתוחים חילקנו גם את החניה של 5337 מ"ר חילקנו לסוחרים ושינינו את החישוב לפי מלוא שטח החניה אם הוועדה תבצע סיור תראה שזו חניה אינהרנטית לקניון וגם מגודרת.
יו"ר הוועדה: אבל הם אומרים שהתב"ע אינה של הקניון
עו"ד גל: זה לא משנה. אם אני עושה שימוש לחניה יש לשלם ארנונה על החניה, מה גם שזה מגודר וזה
חלק בלתי נפרד.
יו"ר הוועדה: אתה אמרת שהקניון פתוח. זה לא תופס כמו פסה"ד ברמת אביב.
עו"ד גל: זה לא אותו דבר. דברתי על קניון ולא על חניה.
יו"ר הוועדה: זה שטח פתוח
ע"ד גל: דברנו על פס"ד רמת אביב וזה התייחס למרכז מסחרי פתוח לעומת קניון סגור, אז זה לא אותו
דבר. גם במרכז מסחרי פתוח שנדון בוועדה, מי ששילם זו חברת הניהול ושם לא עשינו חלוקה יחסית.
יו"ר הוועדה: תיאורטית, הקניון יכול מחר להפוך את החניה ולהגיד שאין פה חניה?
3
עו"ד גל: לא, הוא חייב תקן חניה. בנוסף, לגבי טענת בתי הקולנוע, אמנם שטח מסוים שימש למקלט
וזה הופסק וחוזרים לייעוד התכנוני. לא לפי פס"ד שובל נ' עירית ת"א. צריך לסווג לפי יעוד תכנוני. המחלוקת לגבי בתי קולנוע הצטמצמה כי העירייה שכרה לאחרונה את השטח.
עו"ד צבר: זה כמעט אותו ייעוד – אולמות להצגות. תערוכות.
עו"ד גל: לא משנה, העיריה שכרה.
יו"ר הוועדה: איפה סכומי הכסף הגדולים?
עו"ד: שטחים משותפים , חניה.
רו"ח עטייה: החניה צד דרום?
עו"ד גל: רק החניה המגודרת. יש שם גדר חניה והיא חלק אינהרנטי מהקניון. אני מציע לעשות סיור
בנכס. רוצים לקדם את התיק. אם אפשר שנקבע במקביל סיור וגם הגשת ראיות.
החלטה
יו"ר הוועדה:
1. הוועדה תקיים סיור בהשתתפות הצדדים בהקדם האפשרי.
2. ללא קשר לביצוע הסיור העוררים יגישו תצהירים וראיות מטעמם תוך 60 יום מהיום. והמשיבה תגיש
תצהיריה וראיותיה תוך 14 יום לאחר קבלת ראיות העוררת.
_________________ ________________ ________________
עו"ד יהונתן אסף -יו"ר רו"ח גילי צבר – חברה רו"ח יצחק עטיה – חבר
ניתן והודע היום 22/05/2024 במעמד ב"כ העוררת והמשיב.