החלטה וועדת ערר נוף חוף השנהב
בפני וועדת חערר לענייני ארנונת
שליד עיריית בת -- ים
לפי חוק חרשויות המקומיות ( ערר על קביעת ארנונת כללית ) תשל"ו - 1977
העוררת : נוף תוב השנהב בע"מ.
המשיב: מנחל הארנונח בעיריית בת - ים.
החלטת
חנכס נשוא הערר חנו מבנה תעשליה המצוי ברחוב החרושת 16 בבת - יס, הידוע גס כגוש 7129 תלקה 0; מס נכס --129110115?, 719110014, 7129110013 (לחלן:''הנכטויי) הנכס חיה רשום בלשכות רישום חמקרקעין על שס חברת מרצפות בת- יס בע"מ (לחלן:'"מרצפונ'') בזמנים חרלוונטייט לחגשת חערר ואילו כיום, חוא רשום על שמחה של חעוררת.
ביום 15.12.2010 רכשה חבי יוחנן חסון ובניו חכרה לבנין ולחשקעות בע"מ, בנאמנות עבור העוררת, את מלוא זכויות החבעלות בנכס, מאת מרצפות.
במהלך הדיונים בפני וועדת הערר חועלו ע"י העוררת טעגות באשר לעניין התזקת בנכס, הסבת חיובל הארטונת אל מי שחחזיקו בפועל בנכס וכן הטענח בדכבר התנחלות לוקה מצד העירייה באשר לטיפולה לעניין שינוי המחזיקים ו/או הבעלים בנכס.
ביום 20.5.2014 נערך דיון בפני וועדת חערר, במסגרתו נקבע כי חצדדים יגישו סיכומים בעניין טענת חמשיב ולפיה העוררת איחרהח את המועד להגשת השגת ולפיכך יש לדחות את הערר על הסף.
טענות תעוררות
.5
.6
מכוח הסכמ? השבירות, טוענת העוררת כי מי שחחזיק בנכס חיו: פלסטפורס תעשיות (1992) בעיים ו/או
שרופל בע"מ ו/או קלפורם תעשיות 1992 בע"מ (לחלן :ייהשוכריסיי).
עיון בסי ? לחוזח חמכר מלמד, כי מרצפות והעוררת צפו מראש שתיווצר בעיח עם פינוי חנכס מידי השוכרים במועד מסירת החזקח שנקבע ליום 30.4.2011 ( בסיכומים מטעם חעוררת נכתב 1.4.2012 )
לפיכך, הוספה תוספת לעניין מסירת התוקח בטעיף 7 להסכם לפיו קיימת אפשרות לפינוי הנכס עד ליום 12.
.10
1
2
.3
.8
.5
.6
17
.8
ביום 01/04/2011 נמטרח לעוררת החהוקה המשפטית בנכס קרי, חעוררת קיבלה את כל המסמכים החנדרשים לצורך העברת הזכויות בלשכת רישום חמקרקעין ( למעט אישור עירייח ) אולם לא קיבלה חזקה בפועל כיוון שהשוכרים טרם פונו מן הנכס ואף המשיכו לשבת בו עד דצמבר 2011.
במחלך חודש אוקטובר 2011 העבירח חעירייה את הבעלות בנכט ואת חיובי חארנונח רטרואקטיבית מחודשים מרץ ואפריל 2011 על שם חעוררת ו/או יוחנן תסון וואת מבלי שעסקת הרכישה הושלמח, מבלי שהועברה חזקח בנכס ומבלי שניתן אישור עירייח לטאבו ותוך כדי כך שחשוכריס ממשיכים לחחזיק בנכסי בפועל ולנחל בו את עסקיהס.
העוררת ו/או יוחנן חסון מעולם לא קיבלו כל הודעה ו/או אישור על חעברת חבעלות בנכס ברישומי חעירייח.
בתחילת חודש יולי 2011, מסרו השוכרים לעוררת חזקה בשטח של 180 מ"ר (לחלן :'יהחלק המוחזריי)
כך שרק החלק הזחה חיח בתזקת העוררת. ביום 05/07/2011 חושכר חחלק המוחזר להוס סטוק ע"י העוררונ.
חחלק המוחזר לא אוכלס ע"י הום סטוק וחיה בבחינת נכס ריק בשל עבודות שיפוץ וזאת עד לתחילת חודש ספטמבר 2011.
ביום 17/09/2011 נשרף הנכס כליל ונותר ללא אפשרות שימוש בו, ללא גג וללא קירות.
ביום 21/09/2011 הוכרג חנכס כמבנח מסוכן שאינו ראוי לשימוש ע"י מחלקת החהנדטה של העירליח.
החזקה בנכט הועברת לעוררת רק בתחללת חודש דצמבר 2011 שאז היח חנכס מסוכן ואסור לשימוש.
העוררוג תטען כי התנחלות העירייה הייתה לקויה, שכן למרות תכתובות חצדדיס והצגת הסכמי השכירות על ידח ועל ידי בייכ חמוכרת, חהזרח העירייח פעם אחר פעם על שאלתח האם פלסטפורם
תעשיות ממשיכים לתחזיק בנכס ובבקשה להמצאת הוזה שכלרות (שכבר חועבר לעירייח ע"י העוררת).
משיכת חזמן מצד חעירייח חלוותה בזבוז זמן מיותר, ובכך בעל כורחה נאלצת חעוררות להיענות לבקשת העירייה פעם אחר פעם וזאת בלי טיבה מוּצדקת.
העוררותנ מדגישה כי מעולם לא קיבלה חודעה ו/או שינוי שמות הבעלים ואו חמחזיקים בעירייה, לפיכך קיבלה בתדחמח את הודעת יוחנן הסון, הנאמן, כי חוטלו עיקוליסם על חשבונות הבגק של החברה, בעקבות חובות ארנונח בנכס.
עוד תטען חעוררת כי, החלטת העירייה לתעביר את שמות המחזיקים בנכס על שס תעוררת במחלך חודש אוקטובר 2011 רטרואקטיבית מחודש מרץ 2011 תמוחח היא ולא הגיונית וזאת עוד טרם העברת החזקה המשפטיו.
1
.0
.1
2
.3
4
25
.6
8
9
בנכס ישבו והחזיקו שוכריט, חעירייח הכירח וידעח על אודות השוכרים ולא קיבלה כל חודעה על הפסקת חשכירות והכל -- ללא כל הודעה ו/או חתראח שחודיעה העירייח לעוררת.
במכתבה של העירייה מיום 24/01/2012 נכתב ע"י העירייח כי הנכס יוכר כנכס ריק החל מיום 01/01/12 ולא כפי שסוכם, בתגובה לכך במכתב מיום 12/02/2012 ביקשה חעוררת כי הנכש יוכר כנכס ריק החל מאירוע חשריפח וכן כי חובות הארנונח הקיימים יוסבו לשם תשוכרים.
בקשתה זו של העוררת נענתח חלקית שכן, במכתבה מיום 26/02/2012 חזרה בח העירייה מן האמור לעיל ואושר כי חנכט יוכר כנכס ריק החל מיום 01/10/2011
לטענת העוררת, ניהלח היא מויימ עם העירייח שבמחלכו אף (מסרח המתאה עייס -.40,183 ₪.
לטענת העוררת, בכתב ההשובת לערר טען חמשיב בצורח סונמית ולא מפורטת כי יש לדחות את הערר על חסף מחמת איחור בהגשתו ללא ציון מהו משך האיחור.
העוררת טוענת כי אינח מחזיקח בנכס לפי סי 3(א)(3) ו-3(ג) לחזק ומוסיפח כ? איננת האישיות המשפטית שתתזיקה בנכס בתקופת השומח חמדוברת.
השוכרים הפרו את חובתס ולא יצאו מן הנכס בחגיע סקום מועד השכירות החוזי, העוררת מוסיפח כי החלח לספוג נזקים בשל חוסר הזכולת לתשכיר את הנכס לאחרים.
בפועל, מי שהחזיק בנכס היו חשוכרים, עליחסם ראוי כי תחול חוכת תשלום חארנונה.
. על מנת למנתע עשיית עושר שלא במשמט ועיוות דין ממדרגת דאשונה, נחקק ט' 3(ג) לחוק הקובע כל
על יסוד טענת א*נני מחזיק, רשאים ואף חייבים בית חמשפט וכן ועדת ערר לדזן בטענה כאילו לא היח איחור בהגשת הערר.
דברי כבי חשי שפירא עמיינ 18772-10-12 עברון ני עיריית חיפת:* סי 3() לחוק הערר מקנה לבית תמשפט שיקול דעת רחב להתיר העלאת טענה בעניין 'יאיני מחזיק בנכס'' וזאת אף אם לא הוגשה
השגת במועד'י. מכאן ניתן ל כל ג זה, בו ת השגה באיחוך שאינו רב והמשגה חיא בטענה כי חנישוס אי . ד בנסייבות. יש חאריך את
להגשת ההשגה ולדון בח לגופו של עניין.
עוד, ג 10-10- 1 ני חָ, נקבע כי יש מקרים שמן חראוי
לאפשר העלואת טענח ''איני מחזיק בנכסיי, אף אס על פניו לא הוגשה השגה במועד, זאת בין חיתר משום שהמערערת לא קיבלח מעולם דרישת תשלום כדין ובח פירוט מרכיבי השומח.
. אף שחאיחור חנטען מוכחש ע"י העוררת, על וועדת הערר להתגבר על האיחזר הנטען ולדון בערר כאילו
הוגשה ההשגה וזאת מן חהטעמלם שחציגח עד כת.
.1
0
3
.6
55
.6
טענ
.37
.8
.9
עוד טוענת חעוררת, כי במשך כל חתקזפה נוחל מויימ בינח לבין העירייח, אז איך טוענת חיא בעזות מצח שלא הוגשה השגח במועד, הרי חיתח חסכמח בין הצדדים.
העודרת טוענת כי העירייח פעלח בחוטר תום לב מובהק שאינו אמור לחול על רשות שלטונית, מחד ניהלה מויימ ומאידך משכה זמן, שכן ניחלח מויימ עס העוררת תוך שחיא כבר חחליטה בליבה כי ברור מבחינתה כי אין באפשרות חעוררת כבר לתגיש השגוז מבחינת המועדים.
לדעת העוררת, קיימת פסיקה אשר לרוב תומכת בטענה שבזמן שמתנחל מויימ בין הצדדים, אין לצפות מחנישום לחגיש חשגה על עיקרי שומתו ולמעשח יש להוסיף את תקופת ניחול המויימ, לזמן הקבוע לחגשת השגה (עמ''נ 18771-10-12 יפה עברון נ' עיריית חיפה).
חובת ההגינות הינח חלק נכבד שצריך לחול על רשות מנהלית מכוח חיותח "נאמן חהציבוריי, חובח זו צריכח לבטא את היחסית הרואיס בתברח מתוקנת בי המינחל הציבורי לבין חציבור (בג'יץ 164/97 קונטרט בע''מ נ' משרד תאוצר והמעיימ).
. העוררת טוענת כי מעולם לא קיבלח פירוט שומה לתשלום תוך ציון הדרישח לחגשת חשגח במועד.
ינ 14/03 רשות לפיתזח. לת "מ ני \רנוכ צה האזורית משגב ננזף מנחל הארנונח בדיוק בשל מעשים והתנהלות כדוגמת המקרה דנן והודגש, כי הודעת תשלום אשר אינה מציינת את הזכויות והמועזדיים להשגת ולערר, אינת הודעת תשלום כמשמעה בחוק הערר, ומניין 0 תימים להגשת השגה אינה חל עליה.
יב
בקשותיה המרובות של העירייח להמצאת חוזח שכירות לא נעגו ולפיכך החל מיום 5.10.11 משלא התקבל כל הסכט שכירות כאמור ובחתאט להסכם המכר בין העוררת לבין מרצפות - חועבר חחיוב עייש יוחנן חסון והעוררת וזאת החל מיום 1.4.2011.
בהתאם, החל מיום 5.10.2011 החלו להישלח חודעות החיוב השוטפות וכן החוב שנצבר החל מיום 1 עייש יוחנן חסון וחעוררת לכתובת הנכס, מכאן כי בהתאם להוראות חוק הערר, חיח על העוררת להגיש השגתה על חיובי הארנונה לכל המאוחר עד לתחילת חודש ינואר 2012.
חרף האמור, השגת העוררת נתקבלה בעיריית ביום ?12.9.1, קרי באיחור ניכר של כשמונת חודשים.
0. העוררת עצמה אינת מתכחשת לעובדה כי ידעח אודות חודעות חחיוב וזאת כפי שעולה מפרנטוקול
חדיון מיום 20.5.14 לפיה החיוב התגלה לעוררת בחודש אוקטובר 2011,
.1
.2
5
.6
7
8
49
.0
.1
.2
יתר על כן, אפילו העוררת עצמח איגה מתכחשת לעובדה כי ידעה גם ידעה אודות הודעות התיוב וזאת כפי שעולח מפרוטוקול חדיון מיום 20.5.2014 ולפיה חחיוב התגלח לעוררת בחודש אוקטובר 2011 (ראה שורות 19-26 עמי 4 לפרוטוקול הדיון).
חמשיב יטען כי יש לדחות את טענת העורדת באשר לטענת ס' 3(ג) לחוק הערר המאפשר לעוררת לעלות בפני ועדת הערר טענת ייאינני מחויקיי לאחר תקופת 0ל חימים הקבועה בחוק על אף האיתור במועד הגשת התשגח וחרף העובדה כי לטענתח כלל לא איחרה במועד הגשת ההשגה.
סי 3(ג) לחוק הערר קובע כי מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוד המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סי 3(א) 'ירשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפק, לתעלות טענה כאמור כפי שחית רשא? לתעלות אילולא חוק זח'.
העורר מבהיר כל, סי 3(ג) נועד לאפשר העלאת טענת ייאינני מחויק'י בפני בית המשפט וברשותו חאת במקרים חריגים.
. קרי, סי זח אינו סוגר את הדלתות בפני הנישום ומותיר בפגיו את האפשרות להעלות טענוז זו במסגרו
הליכים בפני בית המשפט, ברשותו ובמקרים הריגים כאמור.
יתרה על כן יובהר כי העוררות כלל לא ביקשה במסגרת ההשגה ו/או כתב הערר כל אפשרות לחעלאת טענת ''אינני מחזיקיי באיחור שכן לטענונה כלל לא איחרה בהגשת ההשגה.
בבריימ 901/14 עבוד ויקטור ואחי ני עיריית חיפה ואחי נקבע כי לוועדת הערר טמכות להאריך מועד להגשת ערר במקרים חריגים ויובחר, כי זו ה חריגים.
במוגינות ובזתירות.
למותר לציין, כי על מנת להאריך מועד לנישום, עליז להגיש בקשה להארכת מועד ובמקרה שלפנינו כלל לא חוגשח בקשח כאמור.
עניינח של העוררת אינו עונח להגדרת מקרה חריג -- שעה שחעוררת רכשח נכס בנאמנות ובמסגרת חהסכם המכר עלה במפורש כי חסכמ? השכירות מסתיימים ביוט 31.3.11 והחל ממועד זה החזקה עוברת לידי העוררת.
החעוררת בתרה שלא לחמציא לעירייה הסכמי שכירות וזאת למרות שהתבקשה לעשות כן.
ממבוא הסכם השכירות בין חעוררת לבין מרצפות, עולת כי הסכמ? השכירות למול תשוכרים הסתיימו עוד בשנת 2010.
משכך, בדין ובצדק חשיתה העירייח חיובים אלה על כתפי העוררת.
83
.%6
.7
.8
.1
2
.3
יש לדחות את טענת העוררת בדבר ניחול מויימ.
. ?ובהר כי, חשו ישי ב ם דע "כ? העירייה
רת שלא 0
. עוד יודגש, כי כלל לא נוהל מויימ בין חצדדיס, לחילופין -- אין בניחוּל מויימ כדי לעצור את סד חזמניס
לחגשת חהשגה/ערר.
הוסכם כי החל מיום 1.10.11 הנכס יוכר כנכס שאינו ראוי לשימוש זאת לבקשת העוררוז ולאחר בדיקת שביצע פקח חעירייח.
לדעת חמשיב, אף אם ילך לשיטתח של העוררת לפיח ניחלה מויים עס העירייה החל מיום 3.1.12, הרי שמו''מ זה התנחל לאחר 90 : וחיום ב חה ה החיוב.
*'טענת העודררת כי בכל פרק זמן זח הייתה עסוקה במשאים ומתנים ו/או פניות בירור אל המשיבח, אין בה כדי לעצור את מרוף הזמנים להגשת עתירה. בלל תוא, כי מחול מו''/מ אינו מעכב מועדים
תקבועים בחוק, אלא אם כן תטכימו על כך הצדדיט, או בנטיבות חדיגות בתן ניתן למצוא צידוק לשיהוי שבהגשת העתירת'' (עת''מ 24308-11-12 רינה צצקט אקטלבדד נ' מועצח מקומית פרדט חנה- כרכור).
. בטיעונח של תעוררת נסמכת היא על האמור בעמיינ 314/03 רפאל בע''מ נ' מנהל הארנונה במועצת
המקומלת משגב בטענח כי מדובר באותו המקרח דנן, 2 4 ב דברים שאינו דומת
למצב הדברים שבענייננן: כאשר בפסייד דובר על מצב בו מנחל האדנונה קיים פגישת עס המערערת ואף
ניהל מויימ מטיעס החרשות המקומית וחיה זה שתציע הצעת פשרה.
. ממשיך פסהייד ומוסיף כי בחתתשב בעובדה שהמערערת הגישה השגתח זמן קצר לאחר מכתבה, דוחה
את תצעת הפשרה שהציע המשיב, בנסיבות אלו היח על חמשיב לא לחביא את מניין חימיס בהם נוחל מויימ.
בענייננו המשיב, כלל לא הציע לעוררת דבר וחצי דבר בכל הנוגע לתסדר פשרת - לחיפך הוא הנכון ואף
הובהר לעוררת כי כל תסדר כפוף לאישור תגורמים המוטכמיס בעירייה, אישור שלא ניתן.
בעמיץ 1772-10-12 יס עברון כי עיריית חזפת: ''במקרה בו מוגשת השגה באיחוד שאינו רב וההשגה היא בטענה כי חנישום איגו מחזיק כלל בנכט, כי אז, בנסיבות המתאימות, יש מקום לתאריך או המועד להגשת ההשגח ולדון בה לגופו של עניון"י.
אולם, בענייננו אין המדובר באיחור קל של חודש, אלא באיחור ניכר של כ- 8 חודשים, כך גם תנאי
הנסיבות חמיוחדות אינו מתקיים.
. יש לדחות את טענת העוררת כי מעולם לא קיבלה חודעת שומה.
5. לעניין זה יטען חמשיב, כי החל מיום 5.10.11 נשלחו חודעות החיוב עייש תעוררת ובהן פירוט רכיבי
חשומת לרבות הזכות להגשת תשגת וערר לכתובת הנכס,
דיון 1 חּ
6. בפני חוועדח חונחו סיכומים אשר חוגשו מטעם העוררת וטיכומים אשר חוגשו מטעם חמשיב.
7. קראנו חיטב את כל טענות הצדדים, לרבות הסענות אשר חושמעו בישיבות חזועדה ואשר נכתבו חיטב
בסיכומים אשר הוגשו ע"י הצדדיט לרבות חפסיקח חרלוונטית לטענות הצדדים,
8. לעניין השיחוי חניכר מצד העוררת, נקבע כי לא נמצאח כל הצדקה להתמהמחות, בידה של העוררת היו
כל האמצעים לדעת וה מכבר מאז חודש אוקטובר 2011 כאשר נשלחו למוגנח הודעות חוזרות ונשנות בדבר חזובי הארנונה ופירוטס.
9. אף כי שהעוררת לא חגישח בקשח להארכת מועד הגשת הערר, במקרח דנן, גסם אם חיתה פועלת חפוך
וחייתה בותרת להגיש בקשח כאמור, אין המדובר במקרח חריג וקיצוני אשר מצדיק חארכח, בטת ובטת כי דברים אלה היו ידועים לה שעח שחייתח מלוצגת ע"י עו"ד לכל אורך חדרך.
0. לאחר עיון בתיק, עולח כי המשא ומתן אליו טוענות העוררת שחתקיים בינה לבין חמשיב, לא חיח דו
צדדי, שכן חמשיב תבחיר לעוררת כי הסדר פשרח כזח או אחר מצריך אישורם של חמשיב והגזבר -
אישור שלא ניתן בפועל, אך זו בחרה להתעלם והמשיכת לטעון כי מצדח, חתקיים מויימ בין חשנלים.
1. התשגה הוגשה באיתור ניכר ממועד שליתת חיובי הארנונח, איחור גיכר אשר לא מצדיק כל דחייה וזאת
בהתחשב בעובדה כ? העוררת ידעה לכל אורך הדרך על דבר תיוב ארגונה.
2 בנסיבות אלה יש לחייב בארגונה את העוררת, אשר הוכרח כמחזיקת בנכס.
3 אשר על כן ולאור האמור לעיל דין חערר לחידתות.
ניתנה חיום, ייד באייר תשעיו, 22.5.2016
זכות ערעור בפני בית המשפט לעניינים מנהליים באזור תל-אביב בתוך 45 ימים.
ל > א
- ער טיקה מל מטיט בנמשואן
חבר הזועדה ייר חבר הוועדת