חברת מ.י.מאיר מסחר בע"מ ו/או מעדני מניה רשתות מסחר 2000

בפני ועדת הערר לענייני ארנונה ערר מס' 49/2017

שליד עיריית באר-שבע

חברת "מ.י.מאיר מסחר בע"מו/או מעדני מניה רשתות מסחר 2000"

ע"י עוד" מאיר אטיאס ואח'

העוררת

נגד

מנהל הארנונה של עיריית באר שבע

המשיב

החלטה

הקדמה

מהותו של ערר זה "נכס שאינו ראוי לשימוש" שעונה להגדרה בסעיף 330 לפקודת העיריות .

כמו כן נטענה טענת סף כי בתשובת מנהל הארנונה להשגה נפלו ליקויים מהותיים ועל כן על ההשגה להתקבל.

דיון

לענין טענת הסף

1. ב"כ העוררת סיכם ענין זה בסעיף 59 לסיכומים : "העוררת לא היתה יכולה לדעת מהם השיקולים

אשר עמדו לפני המשיב בטרם החליט לדחות את כלל טענות העוררת בהשגה, בתשובתו

השרירותית , הסתמית , הלא מנומקת, שלא נתמכה בבדל של ראיה ו/או הוכחה מטעם המשיב".

2. כמו כן טען ב"כ העוררת בסעיף 6 לסיכומים כי "...סירבה וועדת הערר הנכבדה, לדון בטענת

הסף וקבעה כי, אינה מקבלת החלטותיה, בהתאם לטענות פרוצדוראליות."

3. בוועדת הערר התנהל דיון ארוך ומעמיק בו השתתפו ב"כ הצדדים בשאלות נשוא טענת הסף –

ובניסיון להבין עד כמה תשובת מנהל הארנונה להשגה אמורה להיות מנומקת.

4. ב"כ המשיב הגיב לבקשה לטענת הסף :" כתב הערר מלמד את זה, שהעוררת הבינה ולא בקושי

רב את אשר נכתב לה בכתב התשובה להשגה אשר מפרט כי נערכה בדיקה בשטח, מצויין

התאריך, מצוינת המסקנה, מצוינת המסקנה המשפטית ולכן לא בכדי הוגש ערר בטענות

שנטענו בכתב ההשגה.." (עמ' 6 לפרוטוקול).

5. לאחר עיון בתשובת מנהל הארנונה ולאחר שנשמעו טענות הצדדים החליטה הועדה לדחות את טענת

הסף ונימקה את החלטתה באופן ברור בהתייחסה עניינית לטענת העוררת, בניגוד לדברי ב"כ העוררת כפי שצוטטו לעיל, להלן ציטוט מפרוטוקול הוועדה ע"מ 16 :" ...עכשיו בעניינו, יוצאים לשטח ,

בודקים את המצב בשטח, רושמים את זה בתשובה של ההשגה, בתשובה, ומשיבים שזה לא

עומד בקריטריונים של פקודת העירייה 330 ....." "באמת פה להגיד שזאת טענת סף שתתקבל

- זה מבחינתנו הרחקת לכת שהיא בלתי אפשרית, מה גם שאני לא חושב שיש בה צדק, זאת

אומרת שאני חושב שמנהל הארנונה כשהוא מקבל מאות השגות – מוציא בן אדם לשטח , בודק

בעצמו, כבר הוא עשה מעשה חיובי, זאת אומרת הוא לא אמר – אני דוחה בגלל שאני זוכר או

פעם עשינו, הוא יצא לשטח, מוציא בן אדם שלו. זאת אומרת הוא עשה פעולה כדי לוודא

שההשגה היא לא במקום או כן במקום".

6. ברי שלא היה מקום לטעון טענה זו כפי שניתן להיווכח מהדברים שבפרוטוקול.

לטענה העיקרית בדבר "נכס שאינו ראוי לשימוש" שעונה להגדרה בסעיף 330 לפקודת העיריות,

7. העוררת טוענת כי הנכס נשוא ערר זה אינו ראוי לשימוש שכן מערכות החשמל, המיזוג והמים אינן

פועלות זאת לאחר מספר פריצות לנכס שגרמו לגניבת כבלי החשמל , לוח החשמל , מערכת המיזוג, מערכות הקירור המרכזי לרבות צנרת הקירור.

8. מאידך טען ב"כ המשיב כי מסיור במקום ומהתמונות שהוצגו על ידי העוררת ניתן לראות שהנכס לא

ניזוק באופן משמעותי אלה מוזנח, ועל כן אין לאפשר מתן פטור מארנונה על פי סעיף .330

9. לאור חילוקי הדעות לענין מצבו של הנכס, החליטה הועדה לצאת לסיור בנכס ואכן נקבע סיור בו

השתתפו הצדדים ושני חברי ועדה ביניהם הח"מ.

10. תיאור הנכס כפי שתואר על ידי העוררת אכן היה תיאור ממצא של מה שנראה בנכס, יחד עם זאת

אכן המבנה שלם פרט לחור בקיר דרכו נערכו הפריצות, המבנה מקורה ומרוצף, ציוד רב במקום וכן נראה מאוד מוזנח.

11. הפסיקה המנחה בענייננו הינה פס"ד בעליון בר"ם 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ, המהווה

פס"ד הלכה בכל הקשור למבחנים למתן הפטור לפי סעיף 330 כפי שגם ציין ב"כ המשיב בסעיף 26-27 לסיכומיו.

12. אמנם מדובר בנכס גדול ממדים שנראה כי הינו בעל ערך רב לבעליו אולם נראה כי הנזקים הקיימים

במקום הינם משמעותיים גם ביחס לשווי הנכס.

13. מאחר ומבחן הכדאיות לא התקבל בפסיקה הרי שאין משמעות לעלות החזרת הנכס לשימוש, מכאן

שנקבע בפס"ד המגרש המוצלח נקבע המבחן הראוי : "משהגענו למסקנה כי אין לבחון עלות

שיפוץ "סבירה" או "כדאיות כלכלית" במסגרת השאלה האם בניין "ניזק במידה שאי אפשר

לשבת בו" עדיין יש לבחון כיצד בסופו של דבר בכל זאת תוכרע השאלה. לדעתי מדובר בשאלה

עובדתית והמבחן שיש לקבוע הוא מבחן פיסי אובייקטיבי בעיני האדם הסביר. ואכן, כפי

שנקבע בעניין אחר "קרקע יש לשום בהתאם לתנאים אובייקטיביים" (המ'460/63 לש נ' ועדת

השומה שליד עירית נהריה, פ"דיח ()1 ,318 324 (.))1963 השאלה אינה כיצד רואה את

הבניין באופן סובייקטיבי הנישום ואין די בכך שיטען בהודעה מטעמו בעלמא כי הבניין ניזק

במידה שאי אפשר לשבת בו. השאלה היא האם מבחינה אובייקטיבית ניתן לומר כי הבניין

"ניזק במידה שאי אפשר לשבת בו". אכן, ייתכנו מקרים "אפורים" וגם אם לא נלך לשיטת"

לכשאראנו אכירנו" (כתרגומו של השופט רובינשטיין ב- ע"פ2358/06 סלימאן נ' מדינת

ישראל, פסקה ק"ו (טרם פורסם, )17.9.2008 לביטוי "it see I when it Iknow") עדיין

ניתן יהיה להכריע בשאלה לפי מבחן השכל הישר. כפי שציין השופט רובינשטיין בפרשה

אחרת, משאין בחוק או בתקנות הגדרה למושג שפירושו נדרש, יש לפרשו על פי המשמעות

הרגילה שמייחסות לו הבריות, ולהיעזר במבחן השכל הישר: 'כלל ידוע הוא, שכאשר ביטוי

השגור בפי הבריות אינו מוגדר בחיקוק, יש לפרשו לפי המשמעות הרגילה שמייחסים לו בני-

אדם"

14. מכאן שהמבחן לקביעת מתן פטור לפי סעיף 330 לחוק הינו המבחן הפיסי אובייקטיבי ולא כפי

שרואה הנישום את הבנין, אלה האם ניתן לומר מבחינה אובייקטיבית כי הבנין ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו.

15. מצד שני הוסיף בית המשפט וקבע "אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי

לשימוש, ומקובל עליי כי הנזק בו עוסק סעיף 330 הוא נזק משמעותי"

16. לאחר שעברנו על המבחנים בפסיקה, יש לבחון האם הנכס נשוא ערר זה אכן ניזוק ובאיזה מידה

והאם ניתן לשבת בו, כטענת המשיב או לאו כטענת העוררת.

17. בסיור נראה כי הנכס ניזוק במספר מערכות כפי שתואר בכתב הערר, יחד עם זאת ישנו לומר האם

מדובר בנזק משמעותי כזה או אחר, אולם ניתן לומר כי במצבו הפיסי כפי שנוכחנו לראות אין אפשרות לשבת בו.

18. מאחר שאין אפשרות לקבוע החלטה על פי מבחן הכדאיות ולענין גודל הנזק לא נקבעו בפסיקה

מדדים מדויקים הרי שהחלטה אמורה להתקבל על פי מבחן השכל הישר והאדם הסביר.

19. כמו כן העוררת הציגה שני מסמכים של בעלי מקצוע המציינים את הנזקים בתחום החשמל והמיזוג

הקיימים, (אמנם מסמכים שלא מהווים חוות דעת רשמיים), אך המשיב לא הציג חוות דעת נגדיות .

20. יחד עם זאת הנזקים שתוארו הן במסמכי בעלי המקצוע שהציגה העוררת והן בכתב הערר ובסיכומים

תואמים את אשר ראו חברי הועדה בסיור בנכס.

21. על כן על פי כל מה שהיה ניתן לראות ולבחון, מצאה הועדה כי אין ולא ניתן לשבת בנכס זה ללא

התשתיות שנגנבו במיוחד תשתיות החשמל והמיזוג, מאחר ובהחלט מדובר בנזקים שאינם בלתי משמעותיים.

22. העוררת הציגה חלופות לחיובה היה ולא ינתן פטור על פי סעיף ,330 אולם הנזקים בנכס אינם

מאפשרים ישיבה בו לכל סיווג חוקי שהוא לגבי בניין, כפי שנקבע בפסק הדין המגרש המוצלח כדי להיכנס בגדרי סעיף 330 לתקנות.

23. לאור כל האמור לעיל דין הערר להתקבל.

24. אין צו להוצאות.

25. למשיב זכות ערעור כדין.

26. ההחלטה תישלח לצדדים על ידי מזכירות הועדה.

החלטה ניתנה ביום 19/3/18 ע"י עו"ד בן נעים יו"ר הועדה שלום בראשי – מסכים

אלי סחייק – מסכים