פרוטוקול ועדת ערר מס' 0
בפני ועדת ערר תיק ערר 23/17
לקביעת ארנונה כללית
ליד המועצה אזורית באר טובית
העוררים : אסי אדיר ת.ז 067312843
ע"י בייכ עוהייד בן דיין יוסף
מרח' העצמאות 93/228, אשדוד
טלי: 08-8650547 , פקס: 08-8650546
נגד
המשיבה: מנהלת הארנונה של המועצה האזורית באר טוביה באמצעות בייכ עוה'יד גיא ממן ו/או שגית אביבי- גליקסמן ו/או אחי דרך בן גוריון 34, בית הלפיד, רמת גן, 52573
טלי: 03-6121190 ; פקס : 03-7510490
החלטה
1. העורר הינו מחזיק בבניין בן 3 קומות באזור התעשייה עד הלום הידוע כגוש 154 חלקה
7 מגרש 38 והרשוס בספרי המשיבה כנכס מספר 16001400, בתחום שיפוטה של המועצה האזורית באר טוביה.
2 הוועדה קיימה שני דיונים בערר וה.
3 דיון מקדים ביום 10/01/2018 - בנוכחות המשיבה, העורר ובנוכחות מייצגו, עו"ד בן דיין.
דיון נוסף ביום 16/05/2018 - בנוכחות המשיבה, העורר ועורך דינו, עו"ד בן דיין.
4. בדיון המקדיס הראשון העלה מייצג העורר טענות כנגד חיוב הארנונה לאור צו הסגירה
כנגד הקומה האמצעית, אי שימוש בקומה העליונה בהעדר טופס 4 ואי שימוש בקומה תחתונה.
5. העורר מצדו העלה טענות על גבי טענות כנגד המועצה האזורית ''באר טוביהיי וועדות
התכנון בה לרבות טענות אפליה, פגיעה מכוונת והתנכלות, אשר לטענתו יצרו את המציאות הנוכחית מתוכה נבעה בקשת הערר.
6. דא עקא, טענות אלו נטענו חזור ושנה על ידי העורר לאורך ההליך כולו בעוד ועדת הערר
הבהירה לעורר ולבא כוחו את עמדתה בקשר לטענות אלו.
ועדת הערר הבהירה לצדדים את הגדרות סמכותה מכוח חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) ואת הצורך במיקוד הערר והדיון בעניינו סביב סמכויות הועדה.
7 ועדת הערר קבעה בדיון הנוסף כי בתוך 14 יום יעבירו הצדדים הודעה לוועדה האם הס הגיעו להסכמה על הפלוגתות ועל המוסכמות, ואז יוכלו להגיש סיכומים באופן בו העורר מגיש סיכומיו תוך 45 ימים לאחר ההסכמה והמשיבה תגיש סיכומיה תוך 45 ימים מהיום שהתקבלו הסיכומים של העורר. במידה ולא יגיעו להסכמות, נקבע כי יקבעו תאריכים בדיון פנימי של הועדה, ללא נוכחות הצדדים, להגשת ראיות וכן יקבע מועד לשמיעת הראיות, כאשר לראיות יוקצו 3 שעות.
8 הצדדים הגיעו לרשימת פלוגתות ומוסכמות והגישו סיכומיהס לטובת מתן החלטה דנן.
.10
דיון:
.1
.12
.3
14
.5
.6
.17
.8
.9
.20
.1
מרשימת הפלוגתות ומוסכמות בין הצדדים עולה כי נותרו שלוש פלוגתות בין הצדדים
שוועדת הערר תידרש להן, ואלו הן:
א. חיוב נכס שלא נעשה בו שימוש.
ב. חיוב נכס בהינתן צו סגירה כנגדו.
ג. | חיוב נכס בלא טופס 4.
לאור האמור לעיל ובהתאם להחלטות הועדה ורשימת הפלוגתות של הצדדים ועל מנת שלא לאפשר כל הרחבה ו/או שינוי חזּית מהסכמות הצדדים, מתכבדת ועדת הערר ליתן החלטתה אך ורק בעניינן כפי שיפורט להלן.
ועדת הערר תדון ותחליט בפלוגתות הצדדים בבחינת ראשון ראשון ואתרון אחרון על פי הסדר המפורט לעיל.
בנוסף לטענות העורר המצוינות בפלוגתות, ביקש העורר לבחון את כלל טענותיו ביחס לשלושת הפלוגתות על בסיס הפטור הניתן מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות (להלן:
'יהפקודה').
דא עקא, התיקון לסעיף 330 לפקודה, שנועד להגביל משמעותית את הפטור מתשלום ארנונה על מבנים שאינם ראויים לשימוש, לא הוחל על המועצות המקומיות ועל המועצות האזוריות.
סעיף 162 לצו המועצות המקומיות (א) התשיי'א-1950, וסעיף 74 לצו המועצות
המקומיות (מועצות אזוריות), התשיייח-1958, קובעים :
ייבנין שחלות עליו ארנונות לפי צו זה והוא נהרס או ניווק במידה שאינו ראוי
שימוש, ואין משתמשים בו, ונמסרה למועצה הודעה בכתב על כך, לא יהיו
הבעל והמחזיק אחראים לתשלום כל שיעור משיעורי הארנונות על הבניין
שפרעונו חל אחרי מסירת ההודעהיי.
עד ינואר 2013 קבע סעיף 330 לפקודת העיריות הוראות דומות, שמשמעותן פטור מתשלומי ארנונה ללא הגבלת זמן למבנה שנהרס או ניווק ולכן אין משתמשים בו.
בינואר 2013 נכנס לתוקפו תיקון לסעיף 330 לפקודת העיריות שמטרתו הייתה להגביל את תקופת הפטור.
אך תיקון וה לא הוחל בפועל על המועצות המקומיות או האזוריות.
במשרד הפנים נתקבלה החלטה עקרונית כי יש להחיל את תיקון החקיקה לסעיף 330 גם על מועצות מקומיות ומועצות אזוריות אך הדבר טרם בוצע על פי הוראות החוק.
יובהר, כי ככל ויימצאו מועצות אזוריות ו/או מקומיות אשר פוטרות מחזיקים מחובת תשלום ארנונה מכוח סעיף 330 לפקודה, פעילות זו אינה חוקית ועל כך העיר מבקר המדינה לרשויות שעושות כן.
אשר על כן מחליטה הועדה לדחות על הסף את טענות העורר להסתמך על סעיף 330 בפקודה מאחר ואינן חלות על המשיבה.
בשולי הדברים יוער כי גם בחינת הקבוע בסעיף 330 לפקודה מוסב על מצבו הפיזּי של הנכס ולא על מניעות אחרת שאינה מאפשרת שימוש בו.
בית המשפט העליון הוסיף ואמר, כי הנזק בו מדובר צריך להיות 'נזק משמעותייי. ינוק משמעותייי אינו מתפרש, על פי לשונו, על מניעה משפטית תכנונית, כי אם ברוב במקרים על נזק פיטי.
בהתייחס לטענות העורר בקשר עס אפליה ונקמנות אישית מצד המשיבה והמועצה האזורית ומוסדותיה, נאמר מיד, על פי מבחני המצב המשפטי, כי נימוקיה, מסקנותיה וטענותיה של המשיבה בעניין זה מקובלים על ועדת הערר חרף היות טענות העורר במבט ראשון ככאלו השובות לב, בעיקר נוכח מצבו האישי.
בסמכותה של ועדת הערר להיצמד לעובדות, להוראות החוק והפסיקה ולמלא תפקידה בהתאם על פי הגדרות מינויה מה גס שאנו למדים כי העורר תרם רבות לתוצאות ולא
הצליח להוכיח בפנינו כי נעשה לו עוול אצל הרשויות השונות כתוצאה מהתנהלות פסולה ו/או מכוונת.
הרחבות חזית אסורות
.2
.3
.4
.5
.6
.7
.8
.9
.0
.1
.2
.3
.4
לטענת המשיבה מעלה העורר בסיכומיו שלוש טענות המהוות הרחבת חזית אסורה וצירוף נספחים ותצהיר בשלב מאוחר מבלי שהתקיים שלב הראיות ובניגוד לסדרי הדין.
המשיבה טוענת כי טענות העורר בדבר העדר אישור מועצה מקומית לקיום עסק בקומת הקרקע, היעדר תשתיות חיוניות בקומה העליונה וכן עמידתה של הקומה העליונה בתנאי הפטור הקבועים בפקודה הינן טענות הנטענות לראשונה ומהוות הרחבת חזית אסורה.
סעיף 2 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בועדת ערר) תשל"ו - 1977 (להלן: ''תקנות הערר'') קובע כי על העורר לפרט בהשגתו את העובדות הרלבנטיות לנכס ואת יסודות המחלוקת.
אכן, הלכה פסוקה היא שהנישוס אינו רשאי להעלות בכתב ערר, עילות שלא הופיעו בהשגתו ,ומקל וחומר, גם אינו רשאי להעלות במסגרת הדיון בערר בפני ועדת הערר, עילות שלא נטענו קודם לכן במסגרת ההשגה ובמסגרת כתב הערר.
מנגד, ועדת הערר קונה את סמכותה לדון בטענה שלא נכללה בכתב הטענות, וזאת בהתאם להוראות סעיף 17 לתקנות הערר
ייבשמיעת הערר לא תיוקק הוועדה לכל נימוק שלא יצוין בכתב הערר או בתשובה אלא אס היא משוכנעת שהנימוק נשמט שלא באשמת בעל הדין המבקש להיעזר בו, או ששמיעת הנימוק דרושה למען הצדקיי
סעיף זה מבטא את תפקידה של ועדת הערר ונועד לאזן בין סדרי הדין התקיניס המחייבים את פריסת העמדות הנטענות כבר בשלב הגשת כתבי הטענות, לבין השאיפה להשית שומת אמת על הנישום.
טענות אלו אמנם לא עלו בכתב ההשגה או בכתב הערר אך נטענו אס במפורש ואם במרומז בדיונים שהתקיימו בעניינו והמצב העובדתי נפרש לרבות מפי העורר עצמו בדיונים שהתקיימו.
למשיבה ניתנה האפשרות לבחון טענות אלו הן מהותית והן עובדתית ולהתייחס אליהן, כפי שאכן עשתה בסיכומיה.
אין ספק שרשימת ההסכמות ופלוגתות הינה תוצר של המחלוקות כפי שהועלו בין הצדדים וההסכמה החתומה בעניין העדר בעיה תכנונית או בעיית רישוי ביחס לקומה הראשונה מעלה כי הנושא אכן עלה בין הצדדים וניתנה בגינו הסכמה.
רצון הוועדה הינו להשית שומת אמת על הנישום תוך ניסיון להקטין את תחושת הרדיפה האינסופית המלווה אותו בהליך זה מול המשיבה.
מדובר בחובות ארנונה גבוהים ואנו כוועדה דנים בערר שנת 2017 כפי שהוגש ולאחר שבחנו את טענות הסף הספציפיות, איננו מוצאים לנכון לפסול ואת בהתבסס על טענת הסף.
בבחינת הטענות החדשות המועלות כאן בכתב לראשונה לא נראה כי יש בהן כדי לפגוע בטענות המשיבה כנגד העורר לאורך ההליך כולו ואין בהן כדי להוסיף ו/או לגרוע מאופי החלטת הועדה ביחס לפלוגתות היחידות שנותרו.
בנוסף צירוף התצהיר בוצע בשלב צירוף הראיות, לאחר הדיון הראשון, והוגש כבר ביום -
8 ולכן אינו מהווה הרחבת חזית אסורה מאחר וקיבל את החלטת הועדה לכך.
אשר על כן, מחליטה הוועדה לדחות את טענות הסף של המשיבה.
חיוב נכס שלא נעשה בו שימוש
.5
.6
.7
מדובר בטענה כללית בפלוגתא אשר די בביצוע הפניה לפקודה ו/או לתקנות על מנת לייתר את המענה עליה.
במקום בו ישנה מחלוקת בדבר הגדרת מהו י'נכס שלא נעשה בו שימושיי ישנה פסיקה ענפה בעניין ממנה ניתן ללמוד ּאת.
אך מאחר והמחלוקת נסובה סביב נכס בן שלוש קומות ואשר ביחס לכל קומה העורר מעלה טענה אחרת של אי שימוש בנכס אנו נתרכז בפלוגתות הקובעות לשיטת העורר את אי השימוש ועל כך ניתן את הדעת באופן ספציפי.
.88
.9
וועדת הערר למדה מהפלוגתות כי פלוגתות מסומנות מספר 2 ו-3 הינן ביחס לקומה האמצעית והעליונה. יוצא מכאן כי הוועדה נדרשת למתן החלטה ביחס לקומה התחתונה בטענת העורר בגין חיוב נכס שלא נעשה בו שימוש כתוצאה מהיותו נכס ריק.
ועדת הערר תיתן התייחסותה על פי רצון הצדדים ובהתאם לסדר הפלוגתות כמפורט לעיל.
קומה ראשונה - אי שימוש נכט ריק
.10
.1
2
.3
44
5
.6
.7
תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), תשנ"ג-1993 (להלן: ''התקנות''), סעיף 3, קובע את גובה ותקופת ההנחה בגין נכס ריק.
יי הנחה לבנין ריק תק' תשס"ד-2003 תקי (תיקון) תשס"ד-2004
3. (א) מועצה רשאית לקבוע הנחה בשיעור כמפורט להלן, למחזיק של בנין
ריק שאין משתמשים בו במשך תקופה מצטברת, כמפורט להלן:
(1) עד 6 חודשים - עד 100%;
(2) מהחודש ה-7 עד החודש ה-12 - עד 66.66%;
(3) מהחודש ה-13 עד החודש ה-36 - עד 50%.
(ב) תחילת חישוב התקופה המצטברת הנזכרת בתקנת משנה (א) תהא ביום
תחילתה של תקנה זו.
0 הנחה כאמור בתקנת משנה (א) תינתן לתקופה המצטברת הנזכרת בפסקאות שבה (להלן - התקופה המצטברת), משך תקופת בעלותו של אדם
בבנין, וכל עוד לא שונתה הבעלות בו; להוכחת היותו של הבנין בנין ריק שאין משתמשים בו, כאמור בתקנה 12 ובתקנת משנה (א), ימציא המחזיק בבנין
ראיות על פי הוראות המועצה."
על פי התקנות ניתן לקבוע לנכס ריק הנחה בגובה של 100% עד שישה (6) חודשים במצטבר ובאופן חד פעמי לכל בעלים רשום.
קרי, הפטור בגין נכס ריק הוא וכות של בעל הנכס אך ניתן למימוש גס ע"י שוכר והוא ניתן פעם אחת בחייו של הנכס, כל עוד לא שונתה הבעלות בו
העורר מצדו מעלה טענה כי מאחר ומדובר בנכס ריק אשר לא נעשה בו שימוש ואינו בר שימוש הינו וכאי לפטור מלא.
העורר לא העלה ו/או הציג ולו ראשיתה של ראיה כלשהי בדבר מבנה שאינו בר שימוש, הרוס או ניזוק ביחס לקומה הראשונה ומעלה בעיקר טענות רישוי כנגד המועצה האזורית אשר אינה בסמכותה של וועדת הערר כפי שהובהר לעורר פעמים רבות גס במהלך הדיונים.
איפכא מסתברא, העורר מודה כי הייתה פעילות שונה בקומה זו לרבות אחסון רהיטים, עמ' 15 שורות 22-12 בדיון הראשון.
ייאז עכשיו אני אסביר, כבודו. למה יש רהיטים בקומה ראשונה! היה לי מחסן
במושב. מי שתכנן אותו היה פה בחור, הוא היה שכיר של המועצה, מהנדס
בניין, ואילצו אותי שהוא יעשה את התכניות. עשיתי את התכנית, עברתי את
שימוש חורג, עברתי משרד התקלאות, עברתי מינהל מקרקעי ישראל, עברתי
מועצה אזורית באר טוביה, כי לא היתה לי פרנסה. או הבאתי רהיטים מחוייל
במחסן שלי במושב. ראו שאני מתחיל להתפרנס, תוך 4-5 חודשים גרמו לצו
סגירה נגד המחסן שלי. נאלצתי את כל הרהיטיס האלה, מאות אלפי שקלים,
לשים אותם בגב של הבניין שלי. ויש לי שס מטר רוחב לכל האורך. העכבריס
אכלו חצי ממנו, והחצי השני נאלצתי להניח אותו בקומה ראשונה וגם מכוסה
עס בדים וככהן[..]
עוד מודה בעמ' 18 שורות 21-20 בדיון הראשון כי הייתה פעילות בקומה הראשונה.
העורר אף מודה לרבות בסיכומיו, סעיף 8, כי קיים אישור עקרוני לקיים פעילות עסקית וכן מודה כי עושה ניסיונות לאתר שוכרים על מנת להשכיר להם את הנכס.
כמו כן העורר מודה כי היה שימוש לסירוגין בקומה גו וכי בוצעה פעילות גם אס קצרת טווח ביחס לשנות קיומו של המבנה.
.8
.9
.0
.1
.2
.3
68
.5
בבואנו לבחון את טענות העורר ביחס לחיובי הארנונה איננו קובעים מסמרות ביחס לאופן התנהלותו של העורר עצמו והיקף אחריותו ביחס להעדרה של פעילות עסקית ו/או אחרת בנכס בתקופת החיוב.
העלאת הטענה בגין אי שימוש בנכס ביחס לקומה הראשונה נחזית כצירוף טענות וניסיון להשיג תועלת תוך שימוש בטענות המיוחסות לקומה האמצעית והעליונה.
בייכ העורר ידע לתאר ואת בדבריו הוא, עמוד 3 שורות 24-20 בדיון הנוסף.
יי מעולם לא היה ניתן להפעיל אותו. למעשה, הנכס הוא לא בר-שימוש. שתי
הקומות העליונות לפחות לא ברות- שימוש, מאחר ובאחת יש לו צו סגירה,
ובעליונה אין לו טופס 4. ברור לי שזה לא המקום, אבל יש פסק דין שהעליתי
שכאשר נכס לא בר-שימוש, לא ניתן להשית עליו ארנונה.'
כך שלוועדה אין ספק כי לא ניתן לטעון על העדר שימוש בקומה הראשונה. מה גם שבתקופת החיובים העדר שימוש הקנה לעורר את הפטור המלא על פי התקנות, סך של 6 חודשים במצטבר ובכל מקרה אינו עולה כדי הצורך על מנת להכניסו תחת הוראות הפקודה או הצו.
לא רק שאין מדובר בנכס שנהרס או ניזוק, אלא אף מדובר בנכס שבנייתו הושלמה לדעת כל הצדדים ואף נעשתה בו פעילות ויתרה מכך גס לשיטת העורר עצמו מוכן לפעילות בכל רגע נתון.
אנו למדים כי הנכס בענייננו אולי מוזנח אך ראוי לשימוש, ואף משתמשיסם בו בפועל עת מאוחסן בו לעיתים ציוד כזה או אחר. גס מהמקום עצמו ומהתמונות אשר הוצגו לנו ניתן לראות בבירור כי מדובר בנכס סגור, מואר ובו חלונות. כן מדובר בנכס בו מערכות חשמל ומים, במקום קיים שירותים.
העורר נהנה בעברו ממלוא הפטור הקבוע בתקנות ומחויב כעת על פי החלטת המשיבה בהתאם להוראות הדין בסיווג הנושא את התעריף הנמוך יותר.
אשר על כן מחליטה הועדה כי הקומה הראשונה אינה מקימה את הנדרש בפקודה ו/או בתקנות כדי לחסות תחת הגדרת נכס שאינו בר שימוש או כנכס אשר נהרס או ניזוק ופועלת נכון המשיבה ויש לחייבו על פי הסיווג הנמוך ביותר להיתר.
קומה אמצעית - חיוב נכס בהינתן צו סגירה כנגדו
.6
.7
.8
.9
.00
.1
.2
.3
.64
.55
אין חולק והעורר אף מודה בסיכומיו כי לקומה האמצעית ניתן טופס 4 וכי הבניה נסתיימה מבתחינה פונקציונאלית וחינה ברת חיוב בארנונה.
הפלוגתא שהועלתה בעניינה של הקומה האמצעית לכאורה הינה חיוב הנכס בתשלומי ארנונה בהינתן כנגדו צו סגירה שיפוטי.
ביום ה-12/04/2000 ניתן גּר דין הקובע צו סגירה לעסק.
מגזר הדין אנו למדים כי עלתה הדרישה לקבל אישור מהנדס בטיחות ובהעדרו לא ניתן היה לאשר את רישיון העסק.
מגזר הדין עולה באופן חד משמעי כי התנהלות הנאשם היא אשר הביאה לסגירת העסק ושיקוליו, על פי הודאתו, היו שיקולים כלכליים גרידא.
טענות העורר נשענות על הפסקת שימוש אשר גורם לשיטתו כי במקרה שכוה מדובר בבניה שטרם נסתיימה.
מאידך, עומד על כך העורר עצמו, עמי 2 שורות 16-15 בדיון הראשון, כי מדובר בנכס בטיחותי מאוד אשר בעצם מאפשר שימוש וכי מדובר בנקמנות אישית לשיטתו.
''אין עוד מבנה כזה בישראל, עוד אחד בטיחותי כזת אין'י.
דא עקא, בבחינת גזר הדין שצורף אין אנו יכולים לוהות מיהו הנאשס בתיק, באיוה עסק מדובר ואת ההקשר של צו הסגירה לעסק בהתאמה לקומה האמצעית.
חרף היות צו הסגירה כלפי הקומה האמצעית כמוסכמה בין הצדדים ברור הוא כי מדובר בצו סגירה לעסק ולא למבנה. יתרה מכך נקבע כי צו הסגירה לא יגרום כל נזק לנאשם יהא אשר יהא נוכח הצהרתו כי העסק כבר נסגר.
דהיינו אין כל קשר בין העסק לבין הנכס המחויב, כזּה אשר לכאורה יכול ויפגע במבנה עצמו או בשימוש בו.
.6
.7
688
ולכן נשמטת הקרקע תחת הטענה כי מדובר בנכס שבנייתו טרם נסתיימה. ברור לוועדה כי בניית הקומה נסתיימה, העורר קיים פעילות בזמנים מסוימים בקומה זו עבור העסק שנסגר ואי הפעלת הקומה האמצעית הינה בתירתו של העורר.
לאור האמור לעיל הועדה אינה מוצאת לנכון להידרש לטענת השפעת צו הסגירה כלפי הקומה האמצעית מאחר ולא הוכח כל קשר בין צו הסגירה לעסק לבין השפעתו על הקומה האמצעית.
בהעדר הנתונים האמורים לעיל מדובר בטענה בעלמא, אשר לא ניתן לבחון את השפעתה ביחס לקומה האמצעית ובכלל ובכל מקרה הוכח כי בנייתה נסתיימה ואף נעשתה בה פעילות.
לפיכך, מחליטה הועדה לדחות את טענת העורר בשאלה זו.
קומה עליונה -- חיוב נכס בלא טופס 4
.9
.0
.1
.2
.3
.4
.5
.6
.7
.8
.9
.0
.1
מוסכם בין הצדדים כי עד ליום זה לא ניתן טופס 4 בגין הקומה העליונה.
טענת העורר הינה כי נוכח העדר טופס 4 לקומה והעדר חיבור לתשתיות חיוניות מדובר בנכס אשר לא נעשה בו שימוש ואין לחייבו בתשלומי ארנונה.
דא עקא, על פי טענת המשיבה העורר מודה לכאורה בטיעוניו במהלך חדיוניס, עמי 10 שורות 17-12 בדיון הראשון, כי נעשתה פעילות מצומצמת ולסירוגין ייבקומה האחרונה'", ניתן להבין כי לכאורה התכוון העורר לקומה העליונה, ואשר לשיטתו בכל מקרה הינה שולית ביחס לזמן קיומו של המבנה.
ייהשכרתי פעם אחת, קומה אחרונה, 6 חודשים. אחרי כל מה שהמועצה ביקשה
לעשות, על-מנת לתת לי טופס 4 ורישיון עסק. ואז אנשים ברחו ... ולפני שנתיים-שלוש באותה קומה עוד 6 חודשים לחברה תורכית ..., בנו ... של
אשדוד וברחו. גם הס ביקשו, כי לא עשו להם ביטות. כבודו, אס אין טופס 4
לפחות, לא רק רישיון עסק, אף חברת ביטוח לא עושהן..]'!
מאידך, בעמ' 18 שורות 21-20 בדיון הראשון, מסביר בהמשך לטענת המשיבה כי בבניין
נעשו אך ורק שימושים אלו:
''איך לאורך כל התקופות ! פעמיים של 6 חודשים קומה 1 היה, במשך 26 שנים'"'.
ברור הוא על פי כל הדעות, להן מסכים גם העורר עצמו, כי נכס שלא קיים בגינו טופס 4 אך נעשה בו שימוש אין ספק שהינו חייב בתשלומי ארנונה.
צודקת המשיבה בטענתה כי בכל מקרה העדר טופס 4 אינו בהכרח מעיד על העדר שימוש בנכס.
לטענת העורר הוא אינו רשאי לעשות כל שימוש בקומה זו בהעדר האישור הנדרש וכפועל יוצא קומה זו אינה ראויה לשימוש ואינה מחוברת לתשתיות וכתוצאה מכך אינה ברת חיוב בארנונה.
הנחת העורר אינה נכונה וסותרת את הבנת הצדדים כי נכס אשר נעשה בו שימוש מחייב חיוב בארנונה.
ובכל ואת העובדה היא כי לקומה העליונה אין טופס 4 ועולה הרושם בביטחון מלא מעדויות הצדדים והראיות שהוצגו כי מאה שנים רבות לא נעשה כל שימוש בקומה זו לרבות שנת 2017 .
המשיבה הכירה בכך ובכל מקרה לא הצליחה להוכית ו/או התנגדה לטענה כי הנכס עומד ריק.
מהסכמי הפשרה אנו למדים ביתר שאת כי המשיבה מודה שטענת העורר בגין אי שימוש בקומה העליונה שנים רבות כתוצאה מהעדר טופס 4.
נחזה כי המשיבה ביצעה את חישוביה בהתבסס על נכס ריק ושאינו בשימוש.
בעצם, לא הוצגה בפני הועדה ולו ראשיתה של ראיה המעלה כדי צורך הוכחה של שימוש כלשהו שבוצע בקומה העליונה החל מיום הקמתה למעט עדותו של העורר.
התנאים לחיוב בארנונה הינם שמדובר בבניין שבנייתו הסתיימה והוא ראוי לשימוש.
מדובר, אס כך, בשני תנאים מצטברים.
בענייננו אין מחלוקת כי בנייתה של הקומה העליונה הסתיימה, והשאלה הינה, האם הינה מוגדרת כראויה לשימוש.
.3
.4
.5
.6
.7
88
.9
.0
.1
נזכור כי ההצדקה העקרונית לחיובי הארנונה היא ההנאה שמפיק הנישום מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית ביחס לנכס שבהחזקתו.
בענייננו, אין חולק כי העורר אינו רשאי להשתמש בקומה העליונה בשל היעדר האישור המתאים. הקומה העליונה, אם כן, אינה ראויה לשימוש, ואין מתקיימת בה לכאורה הויקה הנדרשת לשם הטלת ארנונה.
הטענה כי הוא יכול למכור את עסקו או להרוס אותו אינה ממין העניין לטובת בחינת הטענות אצל ועדת הערר.
צודק העורר בהפנייתו לבית המשפט העליון אשר מצא, כי שאלת קיומו או העדרו של טופס 4 יש לה משקל לצורך ההכרעה בשאלה האם הבניין ראוי לשימוש.
כך נאמר בבריימ 22294125 יהלומית פרץ עבודות בנין ופיתוח בע'ימ נ' עיריית אשדוד
ואח':
יישאלת התאמתו של מבנה מסוים לאכלוס הינה שאלה עובדתית התלויה
בנסיבות הקונקרטיות של המקרה. מבלי לקבוע מסמרות בעניין נראה, כי
בבחינת השאלה האמורה אמנם יש ליתן משקל מסוים להוצאת טופס 4 לבנין
על ידי הרשות המוסמכת לכך .במקרה דנן בחנו הערכאות הקודמות האם
הדירות שנבנו על ידי המבקשות ראויות לשימוש בהתאם לתקנה 21 לתקנות ההסדרים ,והגיעו להכרעה עובדתית בענייןיי
רוצה לומר, על פי פסיקתו של בית המשפט העליון, קיים קשר בין הוצאתו של טופס 4 לבין היותו של הנכס ראוי לשימוש ובר חיוב בארנונה על פי תקנה 21 לתקנות ההסדרים.
אכן, כיוצא מן האמור לעיל ,שאלת קיומו או העדרו של טופס 4 אינה קונקלוסיבית, שכן יתכנו מקרים בהם גם בהיעדרו של טופס 4 ייעשה שימוש בנכס. במקרה כזה יהיה מנוע הנישום מלטעון כי אין לחייבו בתשלומי ארנונה בשל היעדרו של טופס 4.
אין ספק כי המבחן ,כפי שקבע בית המשפט העליון, הוא מבחן עובדתי, התלוי בנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה.
מאחר והוכח על פי עדות העורר עצמו כי השתמש בנכס בתקופות שונות, ומשכך קיימת הצדקה מלאה לגבות מן העורר תשלומי ארנונה עבורן.
הערר מתקבל, אפוא, בחלקו, במובן זה שיש להטיל על העורר חיוב בתשלום ארנונה, החל מהמועד בו החל השימוש בנכס, עפ''י עדותו שהשימוש החל לפני כחמש שנים.
תמצית החלטות הועדה:
.2
.33
.%4
.55
.6
.7
-
טענות הסף - ועדת הערר מחליטה לדחות את טענות הסף של המשיבה.
הקומה הראשונה- הועדה מחליטה כי הקומה הראשונה אינה מקימה את הנדרש בפקודה ו/או בתקנות כדי לחסות תחת הגדרת נכס שאינו בר שימוש או כנכס אשר נהרס או ניזוק ומסכימה עם החלטת המשיבה בחייבו על פי הסיווג הנמוך ביותר.
הקומה האמצעית - בהעדר נתונים ביחס לצו הסגירה שניתן, כמפורט לעיל, מדובר בטענה בעלמא, אשר לא ניתן לבחון את השפעתה ביחס לקומה האמצעית ולכן הועדה אינה מוצאת צורך להידרש לכך ומשכך מחליטה הועדה לדחות את טענת העורר.
הקומה העליונה - הערר מתקבל, אפוא, בחלקו, במובן זה שיש להטיל על העורר חיוב בתשלום ארנונה, החל מהמועד בו החל השימוש בנכס, עפ''י עדותו שהשימוש החל לפני כחמש שנים.
הועדה מחליטה שלא לחייב את מי מהצדדים בהוצאות, וכל צד יישא בהוצאותיו.
החלטה זו נתונה לערעור לפני בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע בתוך 45 ימים
מיום המצאת ההחלטה.
לפי הוראות תקנה 20 לתקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי הדין בוועדת ערר) תשל"ז - 1977 ניתן לפרסם החלטה זו באתר האינטרנט של המועצה האזורית באר טוביה.
ניתנק ביום 25/11/2019
בעז
רָ, עו'יד,. מר 0 גולדמן גבי 68 הרואל
יו"ר ?ועדה חב עדה חברת הועדה