תוכנית מתאר כוללנית
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
תכנית מתאר כוללנית אבן יהודה, 457-0497610
דיון להפקדה
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ וצוות תכנון רב תחומי
22/02/2021 EY-319
צוות התכנון
ראש הצוות, תכנון כולל, אדריכלות, נוף ושימור עמוס ברנדייס גלעד רונן, אדם וטנברג, ניצן ברנדייס, יעל גרינברגר עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ חברה ושיתוף ציבור אמנון אליאן
ייזום, יישום פרויקטים עירוניים
כלכלה ופרוגרמה רן חקלאי ומילה נוימן
כלכלה אורבנית בע"מ
שמאות
נחמיה גנות, עומר גנות
גנות נדל"ן בע"מ - שמאות מקרקעין וניהול פרויקטים סביבה
דרור נחמיאס וקובי אלון
אדמה - מדעי הסביבה והגיאולוגיה בע"מ
תנועה וכבישים
רחל ברקן
א.מ.י.א הנדסת תחבורה בע"מ
מים, ביוב וניקוז
צביקה רון
אחוד מהנדסים לעבודות מים בע"מ
יעוץ משפטי
אשר כהנא - משרד עורכי דין ומתכנן ערים
מקרקעין, נדל"ן, תכנון ובניה ואיכות הסביבה
ליווי העבודה על ידי צוות המתאר של המועצה, חברי המועצה והתושבים, כנסים ציבוריים וועדת היגוי רחבה 2 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ שיתוף הציבור כחלק מובנה ואינטגרלי בתהליך התכנוני הכולל חברי המועצה, "צוות המתאר", הציבור הרחב, בעלי עניין 5
עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
חזון ואתגרים
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 1 .ישוב מגוון השומר על"רוח" של מושבה.
2 .ישוב מיוחד ואטרקטיבי במיקום מרכזי ונגיש.
3 .ישוב ירוק.
4 .ישוב הנותן מענה טוב לצורכי הציבור,
התחבורה, התעסוקה, הכלכלה, והסביבה.
אתגרים איתם מתמודדת התכנית
1 .אופי- מבנה הישוב, מרכז הישוב וגובה בניה.
2 .תחבורה- יציאות מהישוב, בתוך הישוב ותח"צ.
3 .שטחי ציבור- מחסור בגדולים ועודף בקטנים.
4 .מגורים- יצירת תמהיל, פינוי-בינוי, בניה חדשה.
5 .תעסוקה ומסחר- בסיס כלכלי לישוב ותעסוקה
לתושבים.
6 .שטחים פתוחים- פריסה מאוזנת ושימושית.
6
חזון היישוב
גבולות
רשויות גובלות:
צפון: פרדסיה, נתניה
וקדימה - צורן.
דרום: מועצה אזורית חוף
השרון.
מזרח: קדימה - צורן,
מועצה אזורית לב השרון
(בני דרור) ותל מונד.
מערב: מועצה אזורית
חוף השרון (כפר נטר, בית
יהושע ותל יצחק).
מיקום במרחב הסובב
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 7
אבן יהודה
חוף השרון
נתניה
קדימה - צורן
לב השרון
תל מונד
פרדסיה
רקע
8
מאפייני היישוב
•מושבה.
•נוסדה ב- 1932.
•שטח כולל: 8,264 דונם.
•מספר תושבים: כ- 13,700.
•מספר תושבים לאחר מימוש התכניות
המאושרות כיום: כ- 27,000.
•מצב סוציו-אקונומי גבוה: אשכול 8.
•שטח מפותח: כ- 50%.
•שטח מיועד לפיתוח(מאושר): כ-13%.
•שטח פתוח: כ- 37%.
אבן יהודה
כביש מס' 553
נתניה
כפר נטר
בית
יהושע
נווה הדסה
תל יצחק
צומת
הדסים
קדימה
צורן
בני דרור
מחלף
דרור
תל מונד
יער
אילנות
בית
עלמין
נתניה
שכונת
קרית
השרון
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ ניתוח מצב קיים שבוצע בשלב ב'
רקע וקשרים
לסביבה
יעודי קרקע
ומגורים
גבולות
שיפוט
בעלויות
דמוגרפיה
וחברה
שירותי
ציבור
תעסוקה, תעשייה,
חקלאות ומסחר
תחבורה
וכבישים
תשתיות נוף ושטחים
פתוחים
ארכיאולוגיה
ושימור
גאוגרפיה וסביבה
17 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
תמ"א 1
עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 23
מרקם עירוני: לפי תמ"א 35 /1.
אזור עם רגישות להחדרת מי תהום: בחלק הצפון מזרחי של אבן יהודה.
מחלפים: מחלפים לכביש 553 ו-561 עם כביש 4.
מפה: משרד הפנים – מינהל התכנון
תכניות מתאר ארציות
תמ"א 35-1
עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 24
משמעויות ביחס לאבן יהודה:
צפיפות נטו ממוצעת למגורים
דגם 3 - 50,000 - 20,001
צפיפות בתכניות חדשות 9 יח"ד לדונם נטו
תמ"א 1-35, מפת המרקמים
תכניות מתאר ארציות
תמ"מ 21/3
עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 25
משמעויות ביחס לאבן יהודה:
1 .'אזור פיתוח עירוני':
פיתוח עירוני עפ"י תכנית מתאר מקומית.
2 .'אזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח'
3 .'אזור תעשיה מלאכה ותעסוקה'
4 .'אזור נופשמטרופוליני'
5 .'מוסד' ('הדסים')
6 .'שמורת טבע' (שמורת הדסים)
7 .'דרך מהירה', 'מחלף', 'מסילת ברזל'
תמ"מ 21-3
תכניות מתאר מחוזיות
26
;
קו גבול תמ"א/35
קו גבול
תמ"מ/21/3
תכניות מאושרות
שמומשו
תכניות מאושרות
שטרם מומשו
מצב קיים
בפועל
מאושרות
שטרם נבנו
סה"כ קיים
ומאושר
מספר יח"ד 3505 3576 7081
צפיפות
(יח"ד לדונם נטו)
2.27 6.82 3.28
צמודי קרקע 79% 34.5% 63.8%
בנייה רוויה
וסמי רוויה
21%
(עד 4
קומות)
65.5%
(עד 8 קומות)
36.2%
•יחידות דיור וטיפוסי בינוי:
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ יחידות דיור קיימות ומאושרות
מאפייני היישוב
רמה כלכלית חברתית
מקור הנתונים: למ"ס וביטוח לאומי
אבן יהודה מוגדרת ברמה כלכלית חברתית
8 בדומה למועצות המקומיות בסביבתה.
קיים מתאם גבוה בין הרמה הכלכלית
חברתית לבין ממוצע השכר של שכירים
בקרב תושבי הרשות המקומית.
באבן יהודה 0.9% מקבלי קצבת אבטלה
(ממוצע ארצי 1%.)
רן חקלאי I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 28 שטח בדונם(הערכה) סטטוס
187.6 קיים
116.5 מאושר(טרם מומש)
304.1* סה"כ
שירותי ציבור ומוסדות ציבור
סיכום מצאי שירותי ומוסדות ציבור
שטח מוסדות ציבור לתושב:
•קיים - 13.69 מ"ר לתושב**
•קיים + מאושר (סה"כ) - 11.33 מ"ר לתושב***
הבעיה בפריסה ובגודלי המגרשים. אין כמעט
מגרשים גדולים.
קיים
מאושר (לא מומש)
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ השטח לא כולל את הבית ספר האמריקאי ששטחו כ-70 דונם, את כפר הנוער ויצ"ו הדסים ששטחו כ-250 דונם ואת בתי הכנסת הפרטיים.
החישוב בוצע לפי 13,700 תושבים.
החישוב בוצע לפי כמות תושבים עתידים של 26,832.
הנתונים על סמך תכניתהצ/122/1-1 א', תכניות מקומיות מפורטות שאושרו משנת 2000 ומדידה ידנית מתכניות.
*
**
***
****
59
60
נוף ושטחים פתוחים
הקצאת שטחים ציבוריים פתוחים לתושב
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ הקצאת שטח ציבורי פתוח לתושב
•קיים (מפותח כשצ"פ) - 5.2 מ"ר לתושב*
•קיים + מאושר (מפותח ולא מפותח כשצ"פ לפי אוכלוסיה עתידית) – 11.6 מ"ר לתושב**
•התקן (לא מחייב) הוא 10 מ"ר של שטח ציבורי פתוח לתושב.
מסקנות
•כיום אבן יהודה לא עומדת במינימום השצ"פ לתושב.
•באבן יהודה לא קיים ואף לא מאושר גן עירוני.
•מפותחים כיום רק שני גנים שכונתיים.
•פריסת השצ"פים לא מאוזנת, יש אזורים בהם מספר שצ"פים ויש כאלה בהם אין כלל.
•שצ"פים רבים אינם תפקודיים: מאושרים באזורים ובצורות המקשים על פיתוחם, לדוגמה שצ"פ ארוך לאורך כביש מס' 4 , אושצ"פים שהופרשו במסגרת חלק מהתכניות החדשות.
החישוב בוצע לפי 13,700 תושבים.
החישוב בוצע לפי כמות תושבים עתידית של 26,832 – ובהתחשב בביטול השצ"פים בתחום כביש 4.
הנתונים על סמך מדידה ידנית מתצ"א ותכניות מקומיות מפורטות שאושרו משנת 2000.
*
**
***
מערך התחבורה האזורית
חיבורים לכביש 4
חיבורים לכביש 553
חיבור לכביש 561
חיבור לכפר נטר
2 תחנות רכבת
91 א.מ.י.א הנדסת תחבורה I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ עקרונות מערכת התנועה המוצעת
553
561
553 וכביש 43ל"יחס לתת
92
באזור התעסוקה הדרומי אזור קו בניין 40 מטר מקצה זכות הדרך וניתן לקבל הקלה.
במגרש "פרדס וחיסכון" גם כן קווי בניין של 40 מטר אבל כולם מאחורי החומה שמגדירה את גבול הכביש, כך שלא צריכה להיות בעיה לקבל הקלה.
רשת הדרכים והרחובות העירוניים
•שכונות רבות תוכננו טלאי על טלאי בתוך
הישוב ללא התייחסות תחבורתית וללא שנוצרה
מערכת הירארכית ברורה בישוב.
•אין רצף וקישוריות נאותים להולכי הרגל,
לרוכבי האופניים, לתחבורה הציבורית ולכלי
הרכב.
•רחובות רבים צרים מידי (12-15 מטר).
•יש "ניתוקים" וקיטוע של רצף התנועה
במקומות שנחסמו בצורה מלאכותית כמו:
המשך רחוב ההדרים צפונה.
•הכפלת האוכלוסייה באבן יהודה תייצר עומס
רב על הצמתים הקיימים והמתוכננים, על
מערכת הכבישים המאספים הקיימת, וברוב
המקרים אין יכולת להגדיל הקיבולת בכבישים
אלו בזכויות הדרך המאושרות.
תחבורה וכבישים
רחל ברקן I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 96 מצב מאושר(תשריט סכמטי וסטאטוטורי)
208 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
תשריט מצב מוצע ונספח מבנה הישוב
210 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ תשריט מצב מוצע נספח מבנה היישוב
עקרונות תכנון מרכזיים
1. מבנה הישוב- קריאות, רציפות וקישוריות
•חיזוק מרכז הישוב ומוקד מרכזי במפגש עם רבין והנוטר •3 צירי רוחב: תעסוקה, מרכז, חינוך.
•גריד רחובות ושדרות ירוקות.
214 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 1
עקרונות תכנון מרכזיים
1. מבנה הישוב- קריאות, רציפות וקישוריות
•חיזוק מרכז הישוב ומוקד מרכזי במפגש עם רבין והנוטר •3 צירי רוחב: תעסוקה, מרכז, חינוך.
•גריד רחובות ושדרות ירוקות.
2. תחבורה- פיזור תנועות, הירארכיה ותחבורה ציבורית
•שיפור החיבורים למערכת הארצית הסובבת
•גריד רחובות הירארכי פתוח בכל הישוב: אורך ורוחב •חנה וסע בקצוות הישוב ותחבורה ציבורית
•שבילי אופניים ו"הליכות" בישוב
215
נספח תנועה– מערך תנועה מרחבי
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ כביש
553
המייסדים
דרך רבין
השרון
מחלפון
הדסים
מחלף
אילנות תחנת
רכבת
ספיר
כביש 5611
צומת
דרור
כביש 4
(תת"ל 43)
עקרונות תכנון מרכזיים
מרכז
תרבות
על
יסודי
על יסודי
מועצה
על
יסודי
הדסים
על יסודי
בי"ס אמריקאי
פארק
"בית הראשונים"
(יסודי)
מתנ"ס
בית אב"י
(יסודי)
קאנטרי
קאנטרי
שב"צ
שימור
שב"צ
"בכר"
(יסודי)
+שב"צ
כביש 553
מחלפון
אילנות
מחלפון
הדסים
תחנת
רכבת
ספיר
צומת
דרור
1. מבנה הישוב- קריאות, רציפות וקישוריות
•חיזוק מרכז הישוב ומוקד מרכזי במפגש עם רבין והנוטר •3 צירי רוחב: תעסוקה, מרכז, חינוך.
•גריד רחובות ושדרות ירוקות.
2. תחבורה- פיזור תנועות, הירארכיה ותחבורה ציבורית
•שיפור החיבורים למערכת הארצית הסובבת
•גריד רחובות הירארכי פתוח בכל הישוב: אורך ורוחב •חנה וסע בקצוות הישוב ותחבורה ציבורית
•שבילי אופניים ו"הליכות" בישוב
3. שטחי ציבור- מענה לצרכים לטווח ארוך
•מתן מענה מלא לשטחים הגדולים הנדרשים: עירייה, מרכז תרבות, פארק מרכזי, על יסודיים, 2 קאנטרי קלאב.
216
פארק
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ עקרונות תכנון מרכזיים
על יסודי -
קרית הצעירים צ'
על
יסודי
הדסים
על יסודי – קרית הצעירים ד'
בי"ס אמריקאי
"בית הראשונים"
(יסודי)
מתנ"ס
בית אב"י
(יסודי)
שב"צ
כביש 553
מחלפון
אילנות
מחלפון
הדסים
תחנת
רכבת
ספיר
צומת
דרור
שטחי ציבור – בתי ספר יסודיים ועל יסודיים
217
מתחם יסודי ועל-יסודי קיים
מתחם יסודי / על יסודי מאושר
מתחם על יסודי מוצע
374 א'
"בכר" (יסודי)
על יסודי -
הפארק
250 א'
על יסודי
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ עקרונות תכנון מרכזיים
1
מחלפון
הדסים
המייסדים המייסדים
דרך רבין
השרון
5
2
4
מועצה
על יסודי
כפר הנוער הדסים
קאנטרי
פארק
עירוני
כביש 553
3 א'
בית
אב"י
"בכר"
שב"צ
3 ב'
מחלף
אילנות
תחנת
רכבת
ספיר
צומת
דרור
1. מבנה הישוב- קריאות, רציפות וקישוריות
•חיזוק מרכז הישוב ומוקד מרכזי במפגש עם רבין והנוטר •3 צירי רוחב: תעסוקה, מרכז, חינוך.
•גריד רחובות ושדרות ירוקות.
2. תחבורה- פיזור תנועות, הירארכיה ותחבורה ציבורית
•שיפור החיבורים למערכת הארצית הסובבת
•גריד רחובות הירארכי פתוח בכל הישוב: אורך ורוחב •חנה וסע בקצוות הישוב ותחבורה ציבורית
•שבילי אופניים ו"הליכות" בישוב
3. שטחי ציבור- מענה לצרכים לטווח ארוך
•מתן מענה מלא לשטחים הגדולים הנדרשים: עירייה, מרכז תרבות, פארק מרכזי, על יסודיים, 2 קאנטרי קלאב
4. מגורים- תמהיל מגוון, תוך שמירת אופי הישוב
•במרכז: לאורך רחוב המייסדים עיבוי בנייה למסחר ולמגורים.
•בשכונות הותיקות- עד 3 יח"ד לדונם
•במערב - 3 מתחמי איחוד וחלוקה- גובה מדורג מ- 3 ל- 9 •שכונות בן גוריון ומכבי: פינוי-בינוי
•דיור בר-השגה
218 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ עקרונות תכנון מרכזיים
7 9
8
מחלפון
הדסים
אזור נופש מטרופוליני
כביש 553
מחלף
אילנות
תחנת
רכבת
ספיר
צומת
דרור
1. מבנה הישוב- קריאות, רציפות וקישוריות
•חיזוק מרכז הישוב ומוקד מרכזי במפגש עם רבין והנוטר •3 צירי רוחב: תעסוקה, מרכז, חינוך.
•גריד רחובות ושדרות ירוקות.
2. תחבורה- פיזור תנועות, הירארכיה ותחבורה ציבורית
•שיפור החיבורים למערכת הארצית הסובבת
•גריד רחובות הירארכי פתוח בכל הישוב: אורך ורוחב •חנה וסע בקצוות הישוב ותחבורה ציבורית
•שבילי אופניים ו"הליכות" בישוב
3. שטחי ציבור- מענה לצרכים לטווח ארוך
•מתן מענה מלא לשטחים הגדולים הנדרשים: עירייה, מרכז תרבות, פארק מרכזי, על יסודיים, 2 קאנטרי קלאב
4. מגורים- תמהיל מגוון, תוך שמירת אופי הישוב
•במרכז: לאורך רחוב המייסדים עיבוי בנייה למסחר ולמגורים.
•בשכונות הותיקות- עד 3 יח"ד לדונם
•במערב - 3 מתחמי איחוד וחלוקה- גובה מדורג מ- 3 ל- 9 •שכונות בן גוריון ומכבי: פינוי-בינוי
•דיור בר-השגה
5. תעסוקה ומסחר- חיזוק ושינוי מיצוב ותמהיל
•"קלינטק" בצפ', אזור תעסוקה מרחבי בדר' ומסחר במרכז ובמע'.
219 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ תעסוקה
מסחר
חניון חנה וסע
1. מבנה הישוב- קריאות, רציפות וקישוריות
•חיזוק מרכז הישוב ומוקד מרכזי במפגש עם רבין והנוטר •3 צירי רוחב: תעסוקה, מרכז, חינוך.
•גריד רחובות ושדרות ירוקות.
2. תחבורה- פיזור תנועות, הירארכיה ותחבורה ציבורית
•שיפור החיבורים למערכת הארצית הסובבת
•גריד רחובות הירארכי פתוח בכל הישוב: אורך ורוחב •חנה וסע בקצוות הישוב ותחבורה ציבורית
•שבילי אופניים ו"הליכות" בישוב
3. שטחי ציבור- מענה לצרכים לטווח ארוך
•מתן מענה מלא לשטחים הגדולים הנדרשים: עירייה, מרכז תרבות, פארק מרכזי, על יסודיים, 2 קאנטרי קלאב
4. מגורים- תמהיל מגוון, תוך שמירת אופי הישוב
•במרכז: לאורך רחוב המייסדים עיבוי בנייה למסחר ולמגורים.
•בשכונות הותיקות- עד 3 יח"ד לדונם
•במערב - 3 מתחמי איחוד וחלוקה- גובה מדורג מ- 3 ל- 9 •שכונות בן גוריון ומכבי: פינוי-בינוי
•דיור בר-השגה
5. תעסוקה ומסחר- חיזוק ושינוי מיצוב ותמהיל
•"קלינטק" בצפ', אזור תעסוקה מרחבי בדר' ומסחר במרכז ובמע'.
6. שטחים פתוחים- מערכת רציפה של מרכיבים איכותיים
•3 פארקיםישוביים (דרום, מרכז וצפון), גנים רובעיים / שכונתיים, שדרות וטבעת ירוקה
עקרונות תכנון מרכזיים
המייסדים 4
קאנטרי
מחלפון
הדסים
כביש 553
מחלף
אילנות
תחנת
רכבת
ספיר
צומת
דרור
220
דרך רבין
עמוס ברנדייס - אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ יחידות דיור
מצב
קיים
תוספת
מאושרת
כיום
תוספת
במרכז
הישוב
תוספת
בשכונות
הותיקות*
תוספת
בן גוריון
ומכבי
שכונות
חדשות
יח"ד 3,505 3,576 118 500 580** 2,930
צפיפות 2.27 6.82 5-7 3 9
קומות 1-4 2-8 5 2 7.5 ב"ג
9 מכבי
3-9
סה"כ יח"ד קיים בפועל + מאושר ... 7,081 יח"ד
סה"כ תוספת בתכנית המתאר.......... 4,128 יח"ד
סה"כ קיבולת.................................... 11,209 יח"ד סה"כ קיבולת אוכלוסיה ...............כ- 38,500 נפשות (לפי 3.5 נפשות ליח"ד בממוצע).
מגורים - נתונים כמותיים מירביים (קיבולת)
* כולל הנחה שימשיכו להתבצע פיצולים בקצב זה או אחר.
** על בסיס הנחות כלליות, אשר ידרשו ניתוח ותכנון מפורט.
223 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
שטחים סחירים
מצב קיים מאושר
שטרם נבנה
סה"כ קיים
ומאושר
תוספת מוצעת
במתאר
סה"כ
מסחר 16,339 24,451 40,790 53,174 93,964
תעסוקה 48,000 164,980 212,980 406,250 619,230 סה"כ 64,339 189,431 253,770 459,424 713,194
סה"כ שטח סחיר קיים בפועל + מאושר 253,770
מ"ר (עיקרי ושירות)
סה"כ תוספת שטח סחיר בתכנית המתאר 459,424
מ"ר עיקרי ושירות
סה"כ קיבולת 713,194 מ"ר עיקרי ושירות
שטחים סחירים - נתונים כמותיים מירביים (קיבולת)
224 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
הקיבולת חושבה
לפי 3.5 נפשות
ליח"ד בממוצע.
שינויים מוצעים כעת ביחס למסמכים שנקלטו - בעקבות הערות שהועלו 225 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ יחידות דיור – תכנית שנקלטה
מצב
קיים
תוספת
מאושרת
כיום
תוספת
במרכז
הישוב
תוספת
בשכונות
הותיקות
תוספת
בן גוריון
ומכבי
שכונות
חדשות
סה"כ
יח"ד 3,505 3,576 118 500 580** 2,930 11,209 צפיפות 2.27 6.82 5-7 3 9
קומות 1-4 2-8 5 2 7.5 ב"ג
9 מכבי
3-9 כ-38,500
תושבים
יחידות דיור – הצעה מעודכנת
מצב
קיים
תוספת
מאושרת
כיום
תוספת
במרכז
הישוב
תוספת
בשכונות
הותיקות*
תוספת בן
גוריון
ומכבי
שכונות
חדשות
דיור
מיוחד
מתחם 8
סה"כ
יח"ד 3,505 3,576 118 1780 580** 2,930 900 13,389 צפיפות 2.27 6.82 5-7 3 9 9
קומות 1-4 2-8 5 2 7.5 ב"ג
9 מכבי
3-9 5-8 כ-
46,800
תושבים
הצעה מעודכנת:
•ציפוף המרקם הקיים על מנת
לאפשר הרחבת רחובות.
•תוספת יחידות דיור במתחם 4
בחלק המשיק לאזור התעסוקה
הדרומי כדי ליצור דופן
מתאימה.
•תוספת דיור מיוחד באזור
התעסוקה הצפוני. כדי לייצר
עירוב שימושים.
יחס שטחים סחירים לתושב: כ-15 מ"ר סחיר לתושב (עיקרי ושירות)
יחס שטחים סחירים לתושב: כ-19 מ"ר סחיר לתושב
חלוקה למתחמי תכנון- הוראות מפורטות לגביהן ככתוב בתקנון התכנית 226 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם גודל (דונם)
מתחם 1 מרכז הישוב 113
מתחם 2 התחדשות עירונית בןגוריון 19
מתחם 3 התחדשות עירונית מכבי 16
מתחם 4 מתחם הישובהותיק 3573
מתחם 5 מתחם הפארק 380
מתחם 6 מתחםקרית הצעירים צפון 197
מתחם 7 מתחםקרית הצעירים דרום 165
מתחם 8 אזור תעסוקה ותעשיה 317
מתחם 9 אזור תעסוקה דרומי וחנה וסע 148
מתחם 10 מתחם הדסים 315
מתחם 11 אזור נופשמטרופוליני 355
מתחם 12 מתחם הנופש 114
מתחם 13 שטחים חקלאיים במערב – חלק דרומי 744
מתחם 14 שטחים חקלאיים במערב – חלק מרכזי 106
מתחם 15 שטחים חקלאיים במערב – חלק צפוני 14
מתחם 16 שטחים חקלאיים מדרום לכביש 553 1359
מתחם 17 רצועת כביש 4 329
סה"כ 8264
מתחמי התכנון- עיקרי הדברים
227 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
מרכז היישוב: 1 מתחם
•מוקד במפגש המייסדים, רבין והנוטר:
בנין המועצה, פארק מרכזי, מרכז תרבות, מסחר, על יסודי ומדרחוב חלקי.
•רחוב המייסדים - מרכז הישוב:
מרחב ציבורי ברמה גבוהה, חזית מסחרית + 4
קומות מגורים, מרכז מסחרי, אתרים לשימור (כולל
מבנה המועצה וגן איתמר).
שטח המתחם: כ - 113 ד'.
תוספת מוערכת של 160 יח"ד, סה"כ עד 225 יח"ד *
* מספר יחידות סופי יקבע בתכנית מפורטת
230 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 2 :התחדשות עירונית של שכונת
בן גוריון
מתחם המצוי בלב הישוב, צמוד לרחוב המייסדים
ולרחוב העצמאות.
114 דירות שיכון קיימות ב- 8 בניינים בני 4 קומות, העומדים על 8 מגרשים המיועדים למגורים.
בנוסף מגרשים לשטחי ציבור ומגרש מסחרי אחד.
שטח המתחם ברוטו: כ - 19 ד'
תותר בנייה חדשה עד 7.5 קומות(מבוקש כעת 9.5.)
תוספת מוערכת של 287 יח"ד, סה"כ עד 401 יח"ד
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
233 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 3 :התחדשות עירונית מכבי
מתחם המצוי בצפון מזרח הישוב, בסמיכות לכביש 4
ולאזור התעסוקה החדש בצפון הישוב.
102 דירות שיכון קיימות ב-7 בנינים בני 4 קומות, העומדים על 7 מגרשים המיועדים למגורים.
בנוסף מגרשים לשטחי ציבור ומגרש מסחרי אחד.
שטח המתחם: כ - 16 ד'.
תותר בנייה חדשה של עד 8.5 קומות.
תוספת מוערכת של 293 יח"ד, סה"כ 395 יח"ד*
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
236 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 4 :מתחם הישוב הותיק
מתחם זה כולל את מרבית שטחי המגורים הקיימים
והמאושרים כיום באבן יהודה.
רוב השטח הינו שכונות ותיקות של צמודי קרקע, אך בתחומו גם שכונות של בנייה מרקמית וכן שכונות שאושרו בשנים האחרונות (שחלקן טרם נבנה) הכולל בנייה צפופה וגבוהה יותר, עד 8 קומות.
במתחם זה גם מיגוון רחב של יעודי קרקע נוספים
האופייניים למרקם הבנוי של ישוב – שטחי ציבור למיניהם, מסחר, משרדים, תשתיות, דיור מוגן ועוד.
שטח המתחם: כ – 3,571 ד'.
התכנית מציעה לצופף את המרקם הבנוי עד 3 יח"ד
לדונם.
תוספת מוערכת של 500 יח"ד.
מצב קיים
בפועל
מאושרות
שטרם נבנו
סה"כ קיים
ומאושר
מספר יח"ד 3505 3576 7081
מתחמי התכנון- עיקרי הדברים
239 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 5 :מתחם הפארק
•מתחם מגורים חדש בלב היישוב, המחוייב בתכנית
איחוד וחלוקה כוללת, שמטרת פיתוחו להפריש שטחי
ציבור גדולים (16% מהשטח= 61 דונם) לטובת כלל
תושבי הישוב:
•20 דונם פארק מרכזי
•15 דונם מרכז תרבותישובי
•18 דונם בית ספר על יסודי
•8 דונם מגרש/ים ציבורי/ים לדיור בר השגה
•שימור בית הנוטר
•בנוסף יופרשו כל שטחי הציבור הנדרשים
לתושבי המתחם עצמו.
•גובה המגורים - בשלוש רצועות:
1 .צמוד למגורים הקיימים- 3 קומות
2 .בתווך- בנייה מרקמית - 5 קומות
3 .בקצה המערבי- בנייה רוויה - עד 9 קומות
•גריד - דרכים, צירים ירוקים וכיכרות
•שטח המתחם ברוטו כ- 380 דונם. שטח נטו מוערך למגורים כ- 159.5 דונם(159.5 =50% ( *380-61))
•בתוספת 8 דונם דיור בר השגה= 167.5 דונם
•צפיפות ממוצעת 9 יח"ד לדונם נטו (תמ"א/ 35 /1)
•סה"כ כ- 1,508 יח"ד
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
243 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 6 :קרית הצעירים (צפון)
•מתחם מגורים חדש המצוי בחלקו המערבי של היישוב, שמטרת פיתוחו להפריש שטחי ציבור גדולים
(16% מהשטח= כ - 30 דונם) לטובת כלל תושבי הישוב:
18 דונם לשני בתי ספר על יסודיים
2.4 דונם מגרש/ים ציבורי/ים לדיור בר השגה
10 דונם להרחבת בית העלמין
•בנוסף יופרשו כל שטחי הציבור הנדרשים לתושבי המתחם עצמו.
•ניתן להוסיף שטחים חקלאיים נוספים לתכניות, ללא הגדלת השטח לפיתוח.
•בצמוד לשכונת 212 ממערב- מוסדות ציבור ופארק ו/או מגורים עד 3 קומות •גובה המגורים: בנייה מרקמית 3-5 קומות ורק בשורה המערבית 9 •גריד- דרכים, צירים ירוקים וכיכרות (יפורט בתכנית מפורטת).
•דרך יציאה חדשה מהישוב לצומת תל יצחק
הפרשות לצרכים
כלל עירוניים (דונם)
6
דיור בר השגה 2.4
על-יסודי 18
בית עלמין 10
סה"כ ציבורי כללי 30.4
סה"כ המתחם ברוטו 190
•שטח המתחם ברוטוכ- 197 דונם. שטח נטו
מוערך למגורים כ- 82.5 דונם
(= 50% ( *197-32 ))בתוספת 2.4 דונם דיור
בר השגה = כ- 85 דונם
•צפיפות ממוצעת 9 יח"ד לדונם (לפי תמ"א/
35 /1)
•סה"כ כ - 765 יח"ד
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
247 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 7 :קרית הצעירים (דרום)
•מתחם מגורים חדש המצוי בחלקו הדרום-מערבי של
הישוב, שמטרת פיתוחו להפריש שטחי ציבור גדולים
(16% מהשטח= כ - 27 דונם) לטובת כלל תושבי הישוב:
18 דונם לשני בתי ספר על יסודיים
5 דונם לבית ספר על יסודי לחינוך מיוחד
3.4 דונם מגרש/ים ציבורי/ים לדיור בר השגה
בנוסף יופרשו כל שטחי הציבור הנדרשים לתושבי
המתחם עצמו.
•ניתן להוסיף שטחים חקלאיים נוספים לתכניות, ללא הגדלת השטח לפיתוח.
•גובה המגורים:
בחלק הדרומי (מערבית לרבין) - בנייה מרקמית 5 קומות צמוד לבית הספר האמריקאי ובנייה רוויה - עד 9 קומות הפרשות לצרכים
כלל עירוניים (דונם)
7
דיור בר השגה 3.4
על-יסודי 23
סה"כ ציבורי כללי 26.4
סה"כ המתחם ברוטו 165
•גריד- דרכים, צירים ירוקים וכיכרות (יפורט בתכנית מפורטת).
•דרך יציאה חדשה מהישוב לצומת תל יצחק
•שטח המתחם ברוטו כ- 165 דונם. שטח נטו מוערך למגורים כ- 69 דונם (= 50% ( *165-27 ))בתוספת 3.4 דונם דיור בר השגה= כ- 73 דונם •צפיפות ממוצעת 9 יח"ד לדונם (לפי תמ"א/ 35 /1)
•סה"כ כ - 657 יח"ד.
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
251 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 8: אזור תעסוקה ותעשיה
•אזור תעסוקה וחזית מסחרית, כולל את אזור התעשיה 'הישן', אזור התעשיה החדש, ואזור תעשיה עתידי ('הריבוע')
•"מתחם קלינטק" איכותי בחלק החדש.
•שילוב חנה וסע בפינת הדסים - הנוטר.
•שיתוף פעולה עם קדימה-צורן המקדמת תכנית למרכז התעסוקה בשטחים שלה.
•קידום פתרונות תחבורה שייושמו בשלבים ובתיאום עם תת"ל/ 43 וקדימה-צורן.
•סה"כ כ- 301 דונם בתחומי אבן יהודה.
•5 קומות.
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
254 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 9: אזור תעסוקה דרומי וחנה וסע
אזור תעסוקה מרחבי בסמוך לצירי תחבורה
מרכזיים עם חנה וסע ועם קישור רגלי בגשר
הקיים למרכז התחבורה העתידי (ממזרח לכביש
4).
נותן מענה לתעסוקה לתושבי הישוב וסביבתו
(נגיש בתחבורה ציבורית) וחוסך בכך נסיעות
ברכב בשעות השיא בכבישי השרון.
שטח המתחם: כ - 148 ד' 244,250 מ"ר עיקרי
ושירות.
5 קומות בשורה ראשונה
ועד 10 בדרום.
קו בנין מהמחלף וכביש
553 מאושר 40 מטר.
הקלה סביר שתתאפשר
לפחות בחלק שמאחורי
הקיר הקיים.
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
257 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 10: הדסים
כפר הנוער ויצ"ו הדסים הנמצא בחלקו
הצפוני של הישוב. בתחומו בית ספר
ומוסדות חינוך וציבור נוספים.
שטח המתחם: כ - 315 דונם
תוספת של בית ספר תיכון עבור תושבי
היישוב
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
260 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 11 :אזור נופשמטרופוליני
• מקטע מאזור נופש מטרופוליני, בצפון אבן
יהודה (כ 355 דונם). לפי תמ"מ 36/21/3.
•התוואי החדש של כביש 561 חוצה את השטח.
•הוראות אנ"מ אילנות קובעות את ההוראות
לעריכת תכנית מפורטת בשטח זה.
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
262 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 12 :מתחם הנופש
•קאנטרי קלאב וחנה וסע (חנייה דו-תכליתית, אשר גודלה יקבע לפי הנדרש בעת הכנת תכנית מפורטת)
•פארק הכניסה לאבן יהודה - מבוסס על חורשת
האקליפטוסים ושלולית החורף וטיילת לאורך הקצה
הצפוני של המתחם.
•מתחם פעילויות פנאי ונופש, אופניים, אקסטרים
וכדומה.
•תא שטח ביעוד 'מוסד ציבורי' - אפשרות לשינוי יעוד למרכז ספורט ונופש משולב מסחר תומך.
•שטח המתחם 242 דונם.
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
265 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
מתחמים 15-13 :
שטחים חקלאיים
במערב היישוב
מתחמי התכנון - עיקרי הדברים
267 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מתחם 16 :שטחים מדרום
לכביש 553
מתחמי התכנון- עיקרי הדברים
•שטח חקלאי גדול בצידו הדרומי של הישוב, מדרום
לכביש 553 ועד לגבולות השיפוט של אבן יהודה.
•בנוסף לחקלאות במתחם ישנם שימושים קיימים
ומאושרים נוספים, כדוגמת תחנת דלק, גן אירועים, מבני תעשיה חקלאית ובית אבות. ללא שינוי בתכנית זו.
•שטח המתחם: כ - 1,359 דונם.
270 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
מתחם 17 :
רצועת כביש 4
מתחמי התכנון- עיקרי הדברים
•רצועת שטח פתוח לאורך
כביש 4 משני צידיו
(בחלקים ממנו). חלק גדול
משטח זה שינה את ייעודו
על פי תת"ל/ 43 לכביש 4 .
•שטח המתחם: כ - 329
דונם.
פרוגראמה לצרכי ציבור
הנחות עבודה:
•הפרוגראמה מחושבת בהתאם לתדריך ההקצאה החדש לצרכי ציבור.
•יעד האוכלוסייה בהתאם לקיבולת החלופה הנבחרת של תוכנית המתאר הוא 38,500 תושבים.
•גודל שנתון – 2.2%.
•גודל מחזור – 847 ילדים.
כ"סהש ח למבני חינוך 237
כ"סהש ח למבני ציבור אחרים 107
כ"סהש ח למבני ציבור בתכנית 344
רן חקלאי – כלכלה אורבאנית I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 274 שטחי ציבור בתכנית המוצעת
מרכז
תרבות
על
יסודי
על יסודי
מועצה
על
יסודי
הדסים
על יסודי
בי"ס אמריקאי
פארק
"בית הראשונים"
(יסודי)
מתנ"ס
בית אב"י
(יסודי)
קאנטרי
קאנטרי
שב"צ
שימור
שב"צ
כביש 553
מחלפון
אילנות
מחלפון
הדסים
תחנת
רכבת
ספיר
צומת
דרור
277
פארק
רן חקלאי – כלכלה אורבאנית I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 5 בתי ספר על יסודיים
18 ד' למגרש
54 ד' סה"כ
1 בית ספר חינוך מיוחד
5 ד'
היכל תרבות יישובי
15 ד'
מתחם ספורט ונופש
(קאנטרי) 20 ד'
3 פארקים כלל יישוביים
114 ד'
"בכר"
(יסודי)
+שב"צ
פרוגראמה לצרכי ציבור
צרכי קהילה תרבות ופנאי:
רן חקלאי – כלכלה אורבאנית I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 278 אדםה – מדעי הסביבה והגיאולוגיה I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 281 נספח נופי סביבתי משולב: נושאי סביבה
עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
1. פיתוח מערכת יעילה של תחבורה ציבורית
א. קווי אוטובוס בתוך הישוב וחיבור למערכת ההיקפית.
ב. שאטלים (בשיתוף פעולה אזורי) לתחנות רכבת בית
יהושע, ספיר ולחנה וסע שפיים (תת"ל/ 67 .)
ג. 4 חניוני חנה וסע בשולי הישוב.
2. שיפור הכניסות והיציאות מהישוב
א. מחלפון במפגש כביש 553 עם דרך רבין.
ב. חיבור מערבי חדש לכביש 553 בצומת תל יצחק.
ג. חיבור לכביש 561 ומחלף אילנות(שלביות ביצוע).
ד. חיבור המייסדים ורחוב מדרום לעין יעקב לכפר נטר.
ה. חיבור ההדרים, העצמאות והמשך הנוטר להדסים.
3. שיפור התנועה ברכב בתוך הישוב
א. פיזור אחיד ככל הניתן של הנסיעות לאורך צירי
האורך והרוחב (רשת פתוחה) ויצירת המשכיות בכל
הרחובות המאספים העירוניים, כך שהתנועה
במאספים העירוניים לא תעלה על 750 כ"ר בשעת
שיא. לצורך כך יש לפתוח את כל החיבורים
האפשריים בישוב.
ב. התייחסות אל כל לב הישוב כאל אזור מיתון תנועה,
קביעת אמצעים לכך בהתאם ופתרונות חניה.
4. עידוד השימוש באופניים ובהליכה בישוב
א. מערך שבילי אופניים פנימי, היקפי ולתחנות הרכבת
ב. צירים ירוקים ושדרות ירוקות נעימות להליכה
290
עקרונות מערכת התנועה המוצעת
9 צירי רוחב:
• הדסים
• הרימון (אזור תעשיה צפוני)
• הבנים
• מעלה ארגמן
• המייסדים
• השרון
• השומרון
• 'צפון 374'
• הפלמ"ח
היררכיה של מערכת הדרכים
5.4 צירי אורך רציפים:
• הדרים - האלה.
• העצמאות.
• רבין - הנוטר.
• המחתרת
• מערבי חדש
מקרא:
כביש בינעירוני
רחוב מאסף עירוני
צינתור
מחלפון
* לצורך יישום ההירכיה, יש לבצע צנתורים
וחיבורים במערכת הקיימת.
292 292 א.מ.י.א הנדסת תחבורה I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ עקרונות מערכת התנועה המוצעת
מערכת התחבורה באבן יהודה
היראכית הרחובות
רחוב עורקי עירוני
רחוב מאסף עירוני
מערכת שבילי אופניים
שבילים מקומיים
שבילים אזוריים
29
6 296 א.מ.י.א הנדסת תחבורה I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ עקרונות מערכת התנועה המוצעת
תצ"א GOVMAP – צומת רבין
297
צומת רבין צומת מערבי
160 מטר 320 מטר
580 מטר
נספח תנועה
א.מ.י.א הנדסת תחבורה I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 312 מערך תנועה ישובי(כולל שבילי אופניים)
עקרונות מערכת התנועה המוצעת
מערכת המים
נספח מים
איחוד מהנדסים I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 314 תחזית צריכת המים העתידית(לפי 40,000 נפש,
צריכה שנתית של 10 מק'/נפש/שנה):
• צריכה יישובית שנתית – 4,000,000 מ"ק/שנה.
•צריכת מים יומית עתידית – 16,000 מ"ק/שנה.
•צריכת שעת שיא – 1,600 מ"ק/שנה
מוצע לאחד את האספקה כך שתתקבל ממקורות
בלבד, בהתבסס על קו מקורות הקיים ובריכות
האיגום של היישוב.
•התכנית מציעה מיקום לבנות בריכת איגום
מרכזית חדשה בנפח 5,500 מ"ק כנדרש, עם מכון
שאיבה בעל ספיקה סופית של 700 מק"ש אשר יכול
להיבנות באופן מודולרי ככל שהדרישה עולה.
נספח ביוב
נספח ביוב
איחוד מהנדסים I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 315 תחזית כמויות הביוב לפי יעד של 40,000 נפש
וייצור של 180 ליטר/נפש/יום היא 7,200 מ"ק ביום ממוצע וכ-8,000 מ"ק ביום שיא. ספיקה ממוצעת
ביום תהיה 330 מק"ש, וספיקת שיא תהיה כ-770
מק"ש.
התכנית מציעה פיתוח של מערכת הביוב הקיימת
על ידי הגדלת תחנות השאיבה הקיימות בהתאם
לפיתוח באזורי הבינוי הקיימים, והוספת קווים
גרביטציונים באזורי הפיתוח החדשים.
התכנית מציעה לבטל את בריכת החמצון של כפר
הנוער הדסים והזרמת השפכים מהכפר דרך תחנת
שאיבה עין יעקב. כל שפכי היישוב יועברו לטיפול
במט"ש קולחי השרון, אשר שודרג, ואשר יצטרך
לעבור שדרוגים נוספים עם הפיתוח ביישובי
האיזור.
נספח ניקוז
נספח ניקוז
איחוד מהנדסים I עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 317 התכנית מציעה הכנת מסמך מדיניות לתשתיות,
ובין היתר הכנת תכנית אב מעודכנת לניקוז.
•התכנית מסמנת קווי נירוז מוצעים לשדרוג.
•נקיטת אמצעים למניעת חדירת נגר מזהם אל
הקרקע או אל מע' הניקוז ללא טיפול.
•מערך שאיבה למניעת זרימת מי קיץ ממוצאי
הניקוז לעורקי הזרימה המשניים.
הקיבולת חושבה
לפי 3.5 נפשות
ליח"ד בממוצע.
שינויים מוצעים בעקבות הערות שהועלו
318 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ יחידות דיור – תכנית שנקלטה
מצב
קיים
תוספת
מאושרת
כיום
תוספת
במרכז
הישוב
תוספת
בשכונות
הותיקות
תוספת
בן גוריון
ומכבי
שכונות
חדשות
סה"כ
יח"ד 3,505 3,576 118 500 580** 2,930 11,209 צפיפות 2.27 6.82 5-7 3 9
קומות 1-4 2-8 5 2 7.5 ב"ג
9 מכבי
3-9 כ-38,500
תושבים
יחידות דיור – הצעה מעודכנת
מצב
קיים
תוספת
מאושרת
כיום
תוספת
במרכז
הישוב
תוספת
בשכונות
הותיקות*
תוספת בן
גוריון
ומכבי
שכונות
חדשות
דיור
מיוחד
מתחם 8
סה"כ
יח"ד 3,505 3,576 118 1780 580** 2,930 900 13,389 צפיפות 2.27 6.82 5-7 3 9 9
קומות 1-4 2-8 5 2 7.5 ב"ג
9 מכבי
3-9 5-8 כ-
46,800
תושבים
הצעה מעודכנת:
•ציפוף המרקם הקיים על מנת
לאפשר הרחבת רחובות.
•תוספת יחידות דיור במתחם 4
בחלק המשיק לאזור התעסוקה
הדרומי כדי ליצור דופן
מתאימה.
•תוספת דיור מיוחד לאזור
התעסוקה הצפוני. כדי לייצר
עירוב שימושים.
יחס שטחים סחירים לתושב: כ-15 מ"ר סחיר לתושב
יחס שטחים סחירים לתושב: כ-19 מ"ר סחיר לתושב
1 .התאמת השימושים והבינוי ברצועה הסמוכה לאזור התעסוקה הדרומי במתחם 4 לשם יצירת דופן לאזור התעסוקה(מתחם 9)
כדי לתכנן את רצועת הבינוי הדרומית של מתחם 4 ,כדופן הפונה לאזור התעסוקה החדש,
מבוקש לכלול בהחלטה:
1 במתחם 4 יכתב: הרצועה הסמוכה למתחם 9 ,תתוכנן בעירוב שימושים של מגורים, דיור מוגן, מסחר ומשרדים, מוסדות ציבור ושצ"פ בבניה מדורגת מכיוון הבנייה הנמוכה לכיוון אזור התעסוקה עד לגובה מירבי של 6 קומות. דגש יינתן על יצירת חיבורים בין הישוב לאזור התעסוקה ברחובות ושבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים (כולל הרחבת רחובות).
2 למתחם 4 יתווספו זכויות בניה: 12,500 מ"ר למסחר ומשרדים ו- 580 יח"ד. יכתב בתכנית ששטחי בניה אלה מיועדים ליצירת דופן בינוי מתאימה לאורך מתחם 9 .
3. בהוראותלענין הכנת תכניות מפורטות יכתב שהרצועה במתחם 4 ,הסמוכה למתחם 9 ,
תיכלל בתכנית מפורטת למתחם 9 ,או שניתן יהיה לתכנן אותה בנפרד מיתר השטח של מתחם 4 .
319 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
2 .תיקון סעיפי מסמכי מדיניותותכניות מפורטות
כדי להבהיר לאילו מתחמים נדרש מסמך מדיניות , תכולתו ותנאים עד
לאישורו, מבוקש לכלול בהחלטה:
1 סעיף 4.1.6 יתוקן בהתייחס לנושא מסמכי המדיניות- תנאי לדיון בתכניות מפורטות במתחמים 1,4,5-7 ו-8 הינו הכנת מסמך מדיניות, או תכנית מפורטת למתחם כולו.
2 תתווסף הגדרה של תכולת מסמך מדיניות- מסמך המתייחס למתחם, במלואו, הקובע עקרונות לאישור תכניות מפורטות, שיוכנו בתחומו למימוש מטרות תכנית המתאר לאותו מתחם, והכולל בין היתר ולפי
העניין הנחיות בנושאים הבאים: יעודים ושימושי קרקע; היקף ופריסת
שטחי הציבור במתחם בהתאם לפרוגרמה לשטחי ציבור וכמפורט בהוראות התכנית; תנועה, תחבורה ומערכות הדרכים והתשתיות;
נושאי עיצוב עירוני, סביבה ונוף וכד'. קביעת מתחמי תכנון לתכנון תכניות מפורטות וכד'.
מסמך המדיניות יאושר ע"י מוסד התכנון שבסמכותו לאשר תכניות מפורטות לעת הכנתו, והוא יפורסם באתר האינטרנט של מוסד התכנון בתוך 14 ימים מיום אישורו.
3 למתחמים 5-7 יוכן מסמך מדיניות משותף. בסמכות מהנדס הועדה המקומית לאפשר הפרדה ל 2-3 מסמכי מדיניות שיכללו יחד את כל השטח.
4. במתחם 4 ניתן יהיה לאשר עד ל-50 יח"ד חדשות בטרם אושר מסמך
המדיניות, או התכנית המפורטת למתחם. כמו כן לא יותר עד אז אישור
תכניות לאורך הצירים הבאים: רחוב העצמאות, רחוב הנוטר, רחוב
השרון, רחוב האלון, רחוב מעלה ארגמן, רחוב המחתרת, רחוב תל צור, רחוב הבנים, רחוב האלה, רחוב הפלמ"ח. 320 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ מסמך מדיניות
תכנית מפורטת
כדי לאפשר הרחבת רחובות, מבוקש לכלול
בהחלטה:
1 להוראות מתחם 4 תתווסף הוראה שלאורך
הצירים: רחוב העצמאות, רחוב הנוטר, רחוב
השרון, רחוב האלון, רחוב מעלה ארגמן, רחוב
המחתרת, רחוב תל צור, רחוב הבנים, רחוב
האלה, רחוב הפלמ"ח, יתאפשר ציפוף של עד
4 יח"ד לדונם נטו (עפ"י גודל המגרש המקורי)
במגרשים הגובלים בדרך בכפוף להפרשות
לצרכי ציבור לצורך מימוש הרחבה של
הרחובות. יתאפשר דגם בינוי של גן-אמצע-גג
במקרים חריגים, לפי מסמך מדיניות שיוכן.
2 כדי לאפשר את הגדלת הצפיפות לאורך צירים
אלו וכמקדם ביטחון שיאפשר את המימוש,
מוצע להגדיל את כמות יח"ד הנוספות
במתחם 4 במתאר ל- 1,200 יח"ד סה"כ, לא
כולל התוספת לרצועה לאורך אזור התעשיה.
321 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 3 .תיקון שיאפשר הרחבת רחובות קיימים וצרים במתחם 4 4 .תיקון הוראות להכנתתכניות מפורטות ולבנייה בתת הקרקע כדי לצמצם את רמת הפירוט בהוראות התכנית ולמנוע סתירות עם ההנחיות המרחביות, מבוקש לכלול בהחלטה נוסח מקוצר של סעיף הכנת תכניות מפורטות (4.1.1.6 :)
כל פיתוח בתחומי הישוב יעשה בדגש על הנושאים הבאים:
1.שמירה על איכויות נופיות ואדריכליות כמפורט בנספח מבנה הישוב ובנספח הנופי של תכנית זו.
2 .תכנית בינוי שתקבע כללים מנחים ביחס לפיתוח ולבינוי, לרבות הממשק עם המרחב הציבורי.
כדי להבהיר ששטחי הבניה בתכנית מתייחסים רק לבנייה מעל הקרקע ולאפשר ניצול יעיל של תת הקרקע, מוצע לתקן את ההוראות בסעיף כמות שטחי הבנייה
במתחמים - סעיף 4.1.3 (פיסקה לפני אחרונה):
שטחי הבנייה המוגדרים בתכנית הינם מעל הקרקע בלבד. מותר להוסיף זכויות בנייה בתת הקרקע בכפוף לעמידה בשאר הוראות התכנית והדבר לא יהווה שינוי לתכנית זו. היקף הזכויות בתת הקרקע בכל תכנית ייקבע ע"י מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית. 322 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 5 .תוספת"דיור מיוחד" למתחם 8
על מנת לאפשר עירוב שימושים באזור התעסוקה הצפוני, מוצע לכלול
בהחלטה:
להוסיף את השימוש דיור מיוחד ו-72,000 מ"ר שטחי בניה לצורך כך במתחם 8.
323 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
6 .עדכון נתוני מתחם 2 (בן גוריון)
במקביל לתכנית המתאר מקודמת תכנית לפינוי בינוי של שכונת בן גוריון, אשר מציעה בנייה שחורגת מהרשום בתכנית המתאר לעניין זכויות הבנייה
וגובה הבנייה המוצע. לפיכך מוצע לכלול בהחלטה:
א. לתקן את זכויות הבנייה בהתאם למדיניות של המחוז בנוגע לפינוי בינוי,
ל-134 מ"ר (עיקרי ושירות) ליח"ד בממוצע. סה"כ 53,734 מ"ר.
ב. לתקן את גובה הבנייה ל-9.5 קומות מעל פני הקרקע.
324 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
7 .שינוי גבול והוראת גמישות בגבול בית העלמין
במקביל לתכנית המתאר מקודמת תכנית מפורטת לבית העלמין לישוב, שאינה תואמת את תשריט המצב המוצע וחלוקת המתחמים של תכנית המתאר. לפיכך
מוצע לכתוב בהחלטה:
א. תשריט התכנית יתוקן לקראת הפקדה על פי הגירסא האחרונה של בית העלמין.
ב. לכתוב בהוראות התכנית שהגבול המדוייק של בית העלמין וגודלו יקבעו
בתכנית מפורטת והדבר לא יהווה שינוי לתכנית זו. גבולות המתחמים יותאמו לכך במידת הצורך.
325 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
8 .גובהמירבי למבנים ומוסדות ציבור
מכיוון שלא נקבע בהוראות, מבוקש
לכלול בהחלטה:
א. במתחם 4 גובה הבניה של מוסדות
הציבור יהיה עד ל-3 קומות במגרשים
ששטחם עד 2 דונם ועד 4 קומות
במגרשים גדולים יותר.
ב. ביתר המתחמים גובה הבנייה של
מוסדות הציבור יהיה עד ל-5 קומות.
326 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ
9 .שטח לשימור טבע ממזרח להדסים– "האירוסים"
כדי לשמר את השטח הטבעי בו קיים ריכוז גדול של אירוס הארגמן, מבוקש להרחיב בתכנית את תא שטח 602 עד לגדר הקיימת של הדסים(על חשבון השטח המאושר למבני ציבור/מוסד). ליעד את השטח לשצ"פ ולהגדיר בהוראות: שטח המיועד לשימור ערכי טבע. הוראות תכנית מפורטת יגדירו את אופן מימוש מטרה זו. לחילופין, ליעד את השטח לשמורת טבע מוצעת.
327 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ 602
203
201
200
853
מצב מוצע
התכנית שנקל ה
תא ש ח 602 כ-
3.5 דונם
תיקון מוצע
הרחבת
תא ש ח 602
לגודל של כ-11
דונם.
תשריט מצב מוצע ונספח מבנה הישוב
345 עמוס ברנדייס- אדריכלות ותכנון עירוני ואזורי בע"מ תשריט מצב מוצע נספח מבנה היישוב