פרוטוקול החלטות ערר לענייני ארנונה עירונית מס' 1
ועדת הערר לענייני ארנונה ערר מס' 1-2024
שליד עיריית גני תקות
העוררים מנהרדט דנה ושלומי
- נגד -
המשיבה מנהלת הארנונה בעיריית גני תקוה
החלטה
1. ההחלטה בערר זה נוגעת לשנת הכספים 2022 ומתייחסת לשאלה האם בהתאם לצו הארנונה של עיריית גני
תקוה מרפסת המצויה בקומה אמצעית של בניין, במפלס בו מצויה דירת מגורים ובהמשך לה, המקורה על ידי רצפת הקומה הנמצאת שתי קומות מעליה, מהווה לצרכי ארנונה מרפסת מקורה אשר הינה חלק מהשטח הבנוי החייב בארנונה, או שמא הינה מרפסת גג, כאמור בתכנית המכר ובהיתר הבניה. בנוסף, ככל שהדירה מהווה מרפסת גג, האם היא נחשבת למרפסת שאינה מקורה בשל כך שהקירוי שלה איננו מרצפת הקומה שמעליה, אלא מרצפת 2 קומות מעליה או שמא יש לראותה כמרפסת גג מקורה, שאז יש לחייב את מלוא שטחה בארנונה.
רקע ותמצית טענות הצדדים
2 ביום 31.12.2023 הגישו העוררים ערר בגין החלטת מנהלת הארנונה מיום 6.10.2022 לדחיית השגתס לשנת
2. השגת העוררים נגעה לאופן סיווג מרפסת בשטח 115.62 מ"ר, המצויה במפלס דירתם של העוררים
ובהמשך לה, בקומה ה-9 של בניין בן 19 קומות ברח' דרך המלך 10 בגני תקוה. מרפסת זו סווגה לצרכי ארנונה כחלק מהשטח הבנוי של הדירה. במסגרת הערר שהגישו, טענו העוררים כי דירתס היא דירת פנטהאוז הממוקמת בגובה מחצית הבניין, תקרתה ימדלגת קומהי, היינו, תקרתה היא רצפת קומה 11, ועל כן אין לראות במרפסת הצמודה לדירתס מרפסת מקורה.
3 נוסף לאמור טענו העוררים כי:
(1) בהתאם לתוכניות המכר של הדירה, מהווה מרפסת הדירה 'מרפסת גג' בעוד שבהתאם למפרט המכר, מרפסת מקורה הינה מרפסת שמקורה על ידי רצפת המרפסת שבקומה הרציפה שמעליה;
(2) בהתאם למפרט שנמסר להם, המרפסת אינה מהווה מרפסת שמש מקורה ועל כן סיווגה כשטח מקורה הינו סיווג שגוי בניגוד לתקנות התכנון והבניה, למאפייניה הפיסיים ולהיגיון הפשוט והוא אינו תואם את הדין והפסיקה, המצב החוקי בארצ וההיגיון;
(3) בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), לא ניתן לראות במרפסת העוררים כמרפסת מקורה מאחר ש'המצללהי של רצפת קומה 11 (כך במקור) אינה יוצרת שטת מקורה במרפסת קומה 9 ומאחר שרצפת קומה 11 המקרה את קומה 9 היא למעשה רצפת הממייד, שנחשבת בהתאם לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים) כשטח שירות של הבניין.
(4) צו הארנונה של עיריית גני תקוה הינו 'יהיחיד המוכר למצער בגוש דן, אשר לא נותן מענה למרפסות גג'"', להבדיל מצווי הארנונה של גבעת שמואל ופתח תקווה.
(5) לבסוף נטען שעל העירייה לתקן את חיוב הארנונה המוטל על העוררים ולזכות אותם למפרע בגין חיובי ארנונה לשטח 115.62 מ"ר ביחס לתקופה שמחודש יולי 2022, מועד האכלוס, ועד למועד קבלת הערר.
במסגרת כתב תשובה לערר שהגישה המשיבה - מנהלת הארנונה ב-5.6.2024, דחתה המשיבה את טענות העוררים תוך שחזרה על החלטתה בהשגת העוררים. בתוך כך, ציינה המשיבה שבהשגת העוררים הועלו טענות בנוגע לחיוב של שטח בגודל 103.30 מ"ר המחוויב כמרפסת מקורה וכי חישוב שטת דירת העוררים לצרכי ארנונה כללית נעשה על-פי ההגדרות הקבועות בצו הארנונה של עיריית גני תקוה, המורות על חיוב כל שטח הנכס כולל המרפסת במדידה חיצונית וכולל קירות חיצוניים ופנימייס. המשיבה הבהירה כי חישוב השטח לחיוב בארנונה אינו מתחשב באמור בהסכמים עליהם חתמו העוררים או בתקנות התכנון והבניה.
בתוך כך הפנתה המשיבה להוראת סעיף 1.3 לצו הארנונה של עיריית גני תקוה, הקובע:
'י1.3 '' שטח בנויי' - שטח בו קיים או עליו בנוי מבנה מאיזה סוג שהוא. חישוב השטח הינו שטח המייר של המבנה במדידה חיצונית של המבנה, כולל השטח שמתחת לקירות החיצוניים והקירות הפנימיים, חדרי כניסה מדרגות, מעברים, שטחי מרפסות מקורות, שטחי חניה מקורה, שטחי מקלט, מחסן, מרתף, חדרי הסקה, יציעים ומבני עזר בין אס הס בנויים במפלס אחד או במפלסים אחדים, בין אס רשומים כיחידת רישום אחת או כמס' יחידות רישום בכל שימוש שהואיי.
לבסוף טענה המשיבה כי אף אס תתייחס אל המרפסת, כשיטת העוררים, כיימרפסת גגיי, לא יהיה בכך לסייע לעוררים, שכן בצו הארנונה של גני תקוה קיימת התייחסות לחיוב שטחי 'יגגיי (בסעיף 1.4 לצו), הקובע חיוב מלא בארנונה, מחצית חיוב או פטור מחיוב וזאת בהתקיים התנאים הקבועים בכל אחד מתתי הסעיף.
ואולם, לטענת המשיבה שטח המרפסת מושא הערר לא עונה על ההגדרות המפורטות בסעיף 1.4 לצו, שכן לשיטתה מדובר בשטח בנוי הכלול בהגדרות הקבועות בסעיף 1.3 לצו ומשכך חויבה דירת העוררים לרבות המרפסת הצמודה אליה, כדין.
אף אחד מהצדדים לא צירף לכתב טענותיו את העתק ההשגה והתשובה לה, ואולם המשיבה צירפה לכתב התשובה לערר תמונה חיצונית של הבניין בו מצוי הנכס המציג את מיקום דירת העוררים בתוך הבניקן וכן תשריט מדידה של הנכס שנערך על ידי מודד מטעמה, לפיו שטח המרפסת המקורה הינו 103.30 מ"ר.
במסגרת הזמנה לדיון שנשלחה אל הצדדים נמסר להם כי ייככל שצד לערר מעוניין להגיש לוועדה ראיות שלא צורפו לכתב טענותיו, יש להגישן עד 7 ימים קודם למועד הדיון עס העתק לצד השנליי.
ביום 30.10.2024 הגישו העוררים 'יהשלמת טיעון ואסמכתאותיי, לכאורה בהתאם להחלטת הועדה, ואולם לא צורפו אליו כל ראיות שהן. במסגרת כתב טענות זה חזרו העוררים על טענותיהם תוך ציטוט קטעים מהחלטה בעניין ערר 1/23 (גבעתיים) ענתבי נ' מנהל הארנונה בגבעתיים, ומפסקי הדין בעמיינ 14574-05-20 יונית נחום ואח' נ' מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים (להלן: 'יפרשת נחום') ובת'צ 7753-03-15 שרה זרובבל נ' עיריית בת ים (להלן : ייפרשת זרובבלי).
ביום 5.11.2024 התקיים דיון בערר בהרכב חסר של ועדת הערר, בהתאם להסכמת הצדדים. במסגרת הדיון חזרו הצדדים פעם נוספת על טענותיהם. בייכ העוררים חזר וטען כנגד סיווג שטח של כ-115 מ"ר המסווג כמרפסת מקורה וכן כנגד חיוב של 5 מטרים נוספים בסיווג יימרפסת גג'י. הוסבר לעורריס במסגרת הדיון כי
2
אין בסמכות הועדה לדון בטענת אפליה. הוצע לעורריס שהסתמכו בכתב הערר בין היתר על פסק הדין בעניין עמ'ינ 14574-05-20 יונית נחום ואח' נ' מנהל הארנונה של עיריית גבעתיים (להלן: ייפרשת נחום'י) להציג את ההוכחות שהוצגו בעניין פרשת נחום, דהיינו, העתק היתר הבניה וכן הוראות התבייע. במסגרת הדיון התבקש בייכ העורר שלא להגיש טענות נוספות בלא הגשת בקשה מתאימה והסכמת הועדה. בהתאם להחלטת הועדה בסיום הדיון, הורתה הועדה לצדדים להגיש תצהירים.
9 ביום 6.11.2024 הגיש העורר הודעה על הגשת קבצים ובקשה, אליה צירף קוב\ ייניתוח מרפסת גגיי, שכלל צילומים לגביהם נטען שהינם מתוך תשריט היתר הבניה (הגרמושקה), ובמסגרתה ביקש שהמשיבה תודיע על קבלת הערר.
0. ביום 7.11.2024 ניתנה החלטת הועדה לתגובת המשיבה עד ליום 17.11.2024.
1. ביום 17.11.2024 הגישה המשיבה בקשת ארכה להגשת תשובתה לבקשת העורר וביום 18.11.2024 אושרה
בקשתה וניתנה לה ארכה להגשת תגובתה עד ליום 1.12.2024.
2. ביום 15.12.2024 ולאחר שהמשיבה לא הגישה את התייחסותה בהתאם להחלטת הועדה מיום 18.11.2024,
הגיש העורר בקשה למתן החלטה בהודעתו ובקשתו מיום 6.11.2024.
3. ביום 17.12.2024 ניתנה החלטת הועדה לפיה מאחר שעולה מבקשת העורר שהמשיבה לא הסכימה לבקשתו
לקבלת הערר, יש להמשיך בניהול הליך הערר. כמו כן, הוארך המועד, בהתאם לבקשת העורר, להגשת תצהירים. במסגרת החלטה זו נקבע בין היתר ש''בהתייחס לטענות העורר הנוגעות להתנהלות המשיבה, ייתכן שהיה מקום לפסוק הוצאות כנגדה, ואולם לאור התבטאויותיו הקשות של העורר כלפי המשיבה, תבהיר הוועדה שאין בכוונתה להעדיף התייחסות עולבת של צד לערר כלפי משנהו על פני התייחסות חסרת כבוד של הצד האחר שקדמה לה, ותבהיר לצדדים שהתנהלות שאינה ראויה ואינה מכבדת של כל אחד מהצדדים כלפי משנהו תילקח בחשבון בסוף ההליך ובהתחשב בתוצאותיו, לשם החלטה בעניין ההוצאות'י.
4. ביום 20.11.2024 הוגשה תגובת המשיבה לבקשת העורר מיום 6.11.2024, במסגרתה ובתמצית, חזרה על
הוראות צו הארנונה של העירייה והבהירה כי משנקבעה הגדרה ברורה למונח 'ישטח בנוייי בצו הארנונה וכן הגדרה ברורה למונח ייגג'י, יש להטיל על מרפסת העוררים חיוב בארנונה כחלק מהשטח הבנוי, ולא כמרפסת פתוחה או כמרפסת גג.
5. בהמשך לאמור הוגשו תצהירי הצדדים.
6. בהחלטה מיום 12.3.2025 נקבע מועד לדיון הוכחות, והצדדים התבקשו להיערך לסיכומים בעל פה בתום
הדיון.
7. ביום 2.4.2025 נערך דיון הוכחות שלאחריו סיכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.
דיון והחלטה
8. לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובבקשות שהגישו הצדדים ושמענו את הצדדים בדיונים בערר, אנו סבורות
שבין אס מרפסת העוררים היא מרפסת גג ובין אס מרפסת רגילה מקורה, לטעמנו דין הערר להידחות שכן בצדק חויבה מרפסת העוררים כחלק מהשטח הבנוי של דירתס. בהתאם, את החלטתנו נפתח בהתייחסות למסגרת המשפטית הרלוונטית ולאחר מכן נבחן את העובדות הנוגעות לערר העוררים.
9. בסעיף 8 לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), תשנ"ג-1992 נקבע כי
'י(א) מועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית, על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בנין; הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכסי".
0. בהתאם לסעיף 8 הנייל, רשויות מקומיות רשאיות לקבוע בחקיקת משנה צווים המסדיריס את השטחים
החייבים בארנונה ואת סיווגם, לצורך קביעת תעריפי החיוב. מכוח סמכות זו התקינה מועצת הרשות של גני תקוה במסגרת ישיבה מסי 31 מיום 11.5.2021, את צו הארנונה של עיריית גני תקוה לשנת 2022.
1. סעיף 1.3 לצו הארנונה של עיריית גני תקווה לשנת 2022 קובע שכיישטת בנוליי יחשב ''שטח בו קיים או עליו
בנוי מבנה מאיזה סוג שהוא. חישוב השטח הינו שטח המ'יר של המבנה במדידה חיצונית של המבנה, כולל השטח שמתחת לקירות החיצוניים והקירות הפנימיים, וכולל חדרי כניסה מדרגות, מעברים, שטחי מרפסות מקורות, שטחי חניה מקורה, שטחי מקלט, מחסן, מרתף, חדרי הסקה, יציעים ומבני עזר בין אם הם בנויים במפלס אחד או במפלסים אחדים, בין אם רשומים כיחידת רישום אחת או כמס' יחידות רישום בכל שימוש שהואיי.
2. סעיף 1.4 לצו הארנונה של העירייה ממשיך וקובע:
"14 שטח גג
שטח של גג בנוי יחושב לצורך היטל זה באופן שיפורט להלן:
*יגג'' משמעו - כל שטח מעל שטח בנוי שאין עליו שטח בנוי נוסף
א. אם על שטח הגג אין שטח בנוי כלשהו מחומרים כלשהם ולא נבנה קירוי, למעט קירוי למיגון
חלונות בפני שמש או גשם, לא יחויב שטח בהיטל כלשהו.
ב. אם על שטח הגג יש שטח בנוי כלשהו מחומרים כלשהם (למעט סוכה בתקופת חג הסוכות
ויציאה מחדר מדרגות שמגיע לגג), יוטל היטל על מחצית משטח הגג, כולל השטח שעליו בנויים, מעקות או כל קיר אחר.
ג. אם שטח הגג מקורה באיזה אופן שהוא בקירוי קבע או זמני מכל סוג שהוא, למעט קירוי המיגון
הנזכר בפסקה א' ו/או סוכה ומבנה חדר המדרגות הנזכר בפסקה ב', יחושב המס על שטח הגג בשטח בנול'י.
3. כפי שנקבע בעניין עעמ 1721/10 מועצה מקומית גני תקווה נ' זאב קופלביץ ו-70 אח' בעניין הגדרת יישטתח
בנוייי שבצו הארנונה של עיריית גני תקווה (בזּמן מתן פסק הדין - מועצה מקומית): ''בחינת לשון הגדרת השטח לחישוב בצווי הארנונה השונים של המועצה מעלה כי היא בנויה מהגדרה כללית ומרשימת דוגמאות בלתי ממצה..".
כלומר, הגדרת שטח בנוי רחבה דיה כדי לכלול כל סוג של קירוי.
4. בטרם נתייחס לסוג וסיווג המרפסת של העוררים, נתייחס לשטחה. כאמור, העוררים טענו ששטח המרפסת
הינו 115.62 מ"ר. מנגד המשיבה טענה ששטח המרפסת הינו 103.30 מ"ר. להוכחת טענתה הציגה המשיבה תשריט מדידה, שבהתאם לו מרפסת העוררים מורכבת משטח בגודל 12.32 מ"ר המכונה בתשריט יימרפסת גגיי והמחויב בארנונה בגין מחצית משטחו, כפי שמוצג בעמודה השמאלית שכותרתה יישטח לחיוביי בטבלה המופיעה בצד הימני של תשריט המדידה, וכן משטח המכונה בתשריט יימ.מ.יי (שהינו קיצור של מרפסת
5
.6
.7
.8
9
מקורה) בשטח 103.30 מ"ר. חיבור שני השטחים מביא לשטח כולל של 115.62 מ"ר (שמהם מחויב לצרכי ארנונה שטח כולל של 109.46 מ"ר).
לאור חזקת תקינות המעשה המינהלי, הנטל להוכיח ששטח המרפסת לצרכי חיוב בארנונה הינו שונה מהשטח המחויב על ידי העירייה חל על העוררים. ואולם, העוררים לא הציגו כל ראיה לתמוך בטענתסם.
להיפך, בהתאם לתשריט ההיתר שצירפו העוררים כחלק מייניתוח מרפסת גג קומה 9'י, ניתן להיווכת שמרפסת העוררים מתחלקת בין השטח שמעליו ממוקמת גזוזטרת קומה 10, ואף מצוינים על גבי התשריט המילים ייקו מרפסת קומה 10'י, בשטח 12.32 מ"ר (שהוא השטח אותו חייבה העירייה כימרפסת גג'), לבין יתר שטח המרפסת המכונה מרפסת גג, ושטחס המצרפי בהתאם לתשריט ההיתר הינו בגודל 115 מ"ר.
יוער, נוכח העובדה שהשטח המכונה על ידי העירייה ימרפסת גג' מקורה ברצפת גזוזטרת הקומה ה-10, שלא ברור לוועדה מדוע שטח זה סווג כימרפסת גג' ובמובחן מיתר שטח המרפסת שדווקא הוא אינו מקורה ברצפת הקומה ה-10, ומדוע שטח זה מחויב במחצית שטחו בהתאם לסעיף 1.4ב לצו הארנונה ולא על פי סעיף 1.4ג לצו הארנונה. עס זאת, מאחר שהמשיבה עצמה טענה ששטת המרפסת נשוא הערר מתייחס אך ליתר שטח מרפסת העוררים בגודל 103.30 מ"ר, לא תתייחס החלטת הועדה לשטח המכונה על ידי העירייה ימרפסת גגי ומחויב כאמור במחצית שטחו. בהתאם, מקובלת על הועדה טענת המשיבה ששטח המרפסת מושא הערר הינו 103.30 מ"ר בלבד.
כאמור, לטענת העוררים מרפסתס הינה מרפסת גג שאינה מקורה ברצפת הקומה הרציפה מעליה (קומה 10)
ועל כן ומאחר שהמרפסת מקורה אך ברצפת הממייד של קומה 11, המדלגת קומה לעומת מרפסות אחרות בבניין המקורות ברצפת המרפסת של הקומה הרציפה מעליהן, יש להחיל בעניינם את הוראת סעיף 1.4 א לצו הארנונה, ולפטור את שטח מרפסתס מחיוב ארנונה.
לתמיכה בטענתס הפנו העוררים לעניין פרשת נחום. באותו עניין דובר בדירה בקומה הראשונה של מגדל המגורים, המצויה במפלס הגג של קומת המסחר, ומרפסת הדירה הצמודה לה היתה מרפסת פתוחה ללא כל סירוי שהוא, שמיקומה היה על גבי גג קומת המסחר. כמו במקרה של העוררים בהיתר הבניה כונתה המרפסת כיימרפסת גג'י, אך דומה שזהו הדימיון היחיד בין המקרה דנן לבין פרשת נחום.
כך, בפרשת נחום ניתן היתר בניה לפרויקט שבו מצויה דירת המערעריס בהתאם להוראות תכנית מפורטת גב/508, היא תוכנית 'ימתחס גבעיי. באותה תכנית נקבע שתותר בניית מרפסות בשטח של עד 15 מי לדירה, ומכאן נלמד שאף בהתאם להוראות התבייע לא ניתן לראות את המרפסת הצמודה לדירת המערעריס שהיתה בגודל של כ-120 מ"ר כמרפסת רגילה.
באותו עניין צווי הארנונה הרלוונטיים היו צווי הארנונה של עיריית גבעתיים לשנים 2018-2019. בצוויס אלו
נקבע בהתייחס למרפסות ומרפסת גג כדלקמן:
'''ימרפסת'' - חלק חיצון של בנין אשר -
(1) רצפתו קשורה לרצפת פנים הבניין ודלת מעבר ביניהם;
(2) לא יותר משלושת רבעי היקף רצפתו מוקפים קירות ]
(3) לאורך יתר שוליו ניצב מעקה שגבהו אינו עולה על 1.10 מטר מהמפלס של דירתו;'י
'ימרפסות גג'י
חלק ממישור גג שטוח הצמוד לדירת גג (פנטהאוז) או לחדר יציאה לגג של דירה בקומה העליונה של הבניין, ואשר מופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירת הפנטהאוז או חדר היציאה לגג ודלת מעבר ביניהם''.
''ישטח בניין למגורים'':
לרבות שטחים שמתחת לקירות חוץ ופנים, שטח מחסן, חדרי עזר שאינם מקלטים, ממ'יד, שטח מרתף הצמוד לדירה מסוימת, מרפסות (למעט מרפסות גג או גן) מבנים ששלדם בנוי מחומרים קלים ו/או מתקפלים ושטח מקורה כלשהו, בתוספת 25% משטח מרפסת גן, 25% משטח מרפסת גג ו- 25% מהשטח הצמוד. אולם אס קיימת פרגולה במרפסות הגג ו/או הגן יתווסף לשטח הדירה 40% משטח מרפסות הגג ו- 40% משטח מרפסות הגן בהן קיימת פרגולה, כאמור, במקום תוספת של 25% משטח מרפסות אלה'י.
בהתאם להגדרות הנייל נקבע על ידי כבי השופטת גיליה רביד בעניין פרשת נחום, בניגוד לקביעת ועדת הערר שליד עיריית גבעתיים, ש'יי''מרפסת'י, על פי הגדרתה, היא שטח חיצון לבניין אשר רצפתו קשורה לבניין.
מרפסת מתאפיינת אפוא בכך שהיא שטח חיצוני לבניין ומכאן הביטוי ''קשורה'' לבניין. להבדיל ממנה, שטח של גג מהווה חלק מהבניין (לעיתים שטח משותף) אך הוא עשוי להיות מוצמד לדירה ספציפית הנמצאת על שטחו באופן שרצפתו מחוברת לרצפתה. במקרה שלנו, מרפסות המערערים נמצאות הלכה למעשה על שטח שמהווה גג של קומת המסחר, שטח שאינו חיצון למבנה אלא חלק ממנו. מדובר בשטח גג שהוצמד לדירת המערערים באופן שרצפתו אכן מחוברת לדירתם'י. עוד נקבע שייהועדה התעלמה מהעובדה שבתוכנית גב/508 ''מתחם גבע'' שמכוחה ניתן היתר הבנייה, נקבע מפורשות בסעיף 4.1.2 שתותר בניית גזוזטראות (מרפסות בולטות מהבניין) בשטח ממוצע של עד 15 מ''ר. בהנחה שהיתר הבנייה ניתן כדין, הרי שמראש לא ניתן להתיר בבניין בניית מרפסות בגודל כה חריג. ואכן, מהשוואה למרפסות אחרות הקשורות לדירות בקומות אחרות של הבניין (כאלה שאינן דירות גג) ניתן לראות שאכן הן קטנות משמעותית ממרפסות המערערים, בהלימה להוראות התובנית".
לבסוף נקבע שס כי ייאין חולק, שבתשריט ההיתר הוגדר השטח שבמחלוקת ב-''מרפסת גג''. ועדת הערר ציינה כי עובדה זו לא נעלמה מעיניה, ואולם לגישתה, אין מקום לפנות להגדרות מתחום התכנון והבנייה, אלא יש לפרש דין בהתאם לתכלית ולהקשר הרוולוונטיים.
אין דעתי כדעתה בנסיבותנו: אכן, ניתן לומר באופן כללי, שכאשר קיימת הגדרה ברורה וחד משמעית
בחקיקה ספציפית אין מקום לפנות להגדרות מתחומי משפט אחרים. ואולם, לא כך הדבר בהכרח כאשר ההגדרה חסרה, לא בהירה או מעוררת התלבטות. במקרים כאלה, ההיזקקות להגדרות מתחומים אחרים, שהם רלוונטיים לסוגיה, מהווה כלי עזּר פרשני מקובל.
אלא שבעניננו, האופן שבו כונתה או הוגדרה מרפסת המערערים בתשריט ההיתר, איננו בבחינת ''הגדרה'י במשמעות האמורה לעיל. הגדרת מרפסות המערערים כמרפסות גג על פי התכנית היא קביעה ספציפית אשר מתייחסת ישירות לאותן מרפסות (להבדיל מהגדרה כללית היפה לבולי עלמא), והיא מלמדת ביצד מתכנן הפרויקט והרשות התכנונית התייחסו למרפסות אלה ולשימוש בהן.
נקבע לא אחת בפסיקה, כי כאשר בוחנים כיצד לסווג שטח מסוים לצרכי ארנונה יש להביא בחשבון, בין השאר, את יעוד השטח והשימוש בו תוך בחינת הנתונים העובדתיים המתייחסים לאותו שטח. יפים לעניין
6
.0
.1
זה גם הדברים המובאים בעמ'ינ 217/04 חיימסון השקעות 1992 בע'ימ נ' מנהל הארנונה של עיריית ת'/א
[פורסם בנבו] (8.12.05):
...לא הביטוי בו עושים שימוש הצדדים הוא אשר יחרוץ גורלו של שטח הגג, אלא הוראות הדין השונות, לרבות חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב) התשני'ג - 1992 (להלן: ''חוק ההסדרים'), צו הארנונה הכללית הבא מכוחו וכן היתר הבניה התוכניות החלות על הבניין וצו רישום הבתים המשותפים, שאת כל אלו יש ליישם על העובדות שלפני (הדגשות אינן במקור)'י.
אלא שלא רק שהוראות צו הארנונה של עיריית גני תקוה בכל הנוגע למרפסת גג שונות מהוראות צו הארנונה של עיריית גבעתיים, גס נסייבות המקרה דכאן שונות מאלו שבעניין נחום הנייל.
בעוד שבהתאם לצו הארנונה של עיריית גבעתיים אופן חיוב מרפסת גג נוגע לשני מקרים בלבד: מרפסת גג ללא פרגולה ומרפסת גג עס פרגולה, כאשר הראשונה תחויב ב-25% משטחה והשניה ב-40% משטחה, ההוראה הנוגעת לאופן חיוב מרפסת גג בצו הארנונה של עיריית גני תקוה מתייחסת לשלושה מקרים שמקיפים כל סוג של מרפסת גג. המקרה הראשון - שטח גג שאין עליו כל שטח בנוי שהוא למעט קירוי למיגון חלונות מפני שמש או גשס. המקרה השני - שטת גג שיש עליו שטח בנוי כלשהו (למעט סוכה זמנית ולמעט יציאה לגג מחדר מדרגות), שאז יחויב הוא בגין מחצית שטחו. המקרה השלישי - שטת גג שמקורה בכל אופן שהוא בקירוי קבע או זמני (למעט קירוי החלונות כאמור במקרה הראשון ולמעט סוכה ויציאה אל הגג מחדר מדרגות, כאמור במקרה השני), שאז יחויב שטח הגג כולו כשטח בנוי.
כמו כן, בעוד שבעניין פרשת נחום דובר במרפסת גג שאינה מקורה בכל קירוי שהוא, שנכנסת למקרה הראשון המתייחס למרפסות גג בצו הארנונה של עיריית גבעתיים, במקרה דכאן אין מחלוקת ששטח מרפסת העוררים מקורה באופן מלא ברצפת הקומה ה-11, וגם אס הקירוי מדלג קומה, עדיין מרפסת העוררים (בין אס היא מרפסת גג ובין אס מרפסת רגילה) מקורה באופן מלא ברצפת הדירה שבקומה 11, כאשר כאמור במקרה השלישי של מרפסת גג בצו הארנונה של גני תקוה, די בכך שמדובר בקירוי י'בכל אופן שהוא בקירוי קבע או זמני..".
בעניין זה הוסיפו וטענו העוררים שהקירוי בקומה ה-11 הינו ייהבסיס לממייד של הדירה בקומה 11'י. כאן המקום לומר שאיננו מקבלות את הטענה, בראש ובראשונה מאחר שלא הוכחה באמצעות הצגת תשריט היתר הבניה של הקומה ה-11 המעיד שכל השטח המקרה את מרפסת העוררים חינו רצפת הממייד. יתרה מכך, נראה שלא בכדי לא הוצג תשריט כאמור, שכן דומה שאין זה סביר שרצפת הממייד של קומה 11 חינה בשטח של 103 מ"ר, שהוא שטח מרפסת העוררים שסיווגה במחלוקת, המקורה ברצפת קומה 11.
ואולם, גס אילו היינו מוצאות שטענה זו נכונה וכל שטח מרפסת העוררים מקורה ברצפת הממייד של קומה 1, לא היה בכך כדי לסייע לעוררים, שכן צו הארנונה של העירייה נהיר וברור: מרפסת גג המקורה 'יבאיזת אופן שהוא בקירוי קבע או זמני מכל סוג שהואיי יביא לחיוב שטח מרפסת הגג כשטח בנוי, ואין בכך שהקירוי מדלג קומה או שהקירוי של הקומה נחשב כשטת שירות, כדי לשנות את העובדה שממעוף הציפור ובהתאם לתמונות המבנה בו מצויה דירת העוררים ולתמונות מרפסת העוררים שהוגשו לוועדה על ידי המשיבה כמוצגים מ1-מ4, ניתן להיווכח שמרפסת העוררים מקורה במלוא שטחה.
בהתאם, לאור הוראת סעיף 1.4ג לצו הארנונה, נראה שמקרה זה הינו מסוג המקרים בהם ייכאשר קיימת הגדרה ברורה וחד משמעית בחקיקה ספציפית אין מקום לפנות להגדרות מתחומי משפט אחרים'י (רי סעיף
7
.2
.3
.6
5 לפסק הדין בפרשת נחום) ושיידברי המחוקק ברורים ופשוטים ואינם מחייבים פרשנותיי (רי עא (ת'יא)
8 חברת נמל אשדוד בע''מ נ' המוסד לביטוח לאומי ירושלים סניף ויצמ).
בבחינת למעלה מן הצורך נמשיך ונתייחס לפסקי הדין הנוספים שעליהם נסמכו העוררים.
בעניין פרשת זרובבל דובר בצו ארנונה של עיריית בת יס לשנת 2009, שבו הגדרת יישטח נכסיי לצרכי חיוב בארנונה הפנתה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרותיו) תשייל 1970 (להלן: ייתקנות התו'/'ביי) ובנוסף לשטחים שמוגדרים בתקנות התוייב כשטח מותר לבניה, נכללות בהגדרת שטח הנכס שבצו הארנונה של עיריית בת ים, גס מרפסות וכן 30% משטת הגג הצמוד לדירה. זאת, כפי הנראה בכדי להבהיר שלמרות שתקנות התוייב אינן מחשבות גזוזטרה (אשר הינה סוג של מרפסת הבולטת מהבניין, רי סעיף 2(ב)
לתקנות התוייב) בגודל של עד 14 מ"ר כחלק מהשטח המותר לבניה, ''ויבלבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטרות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבנייןיי, גס מרפסות הינן חלק משטח הנכס לצרכי ארנונה. בפועל חייבה העירייה מרפסות פתוחות כפי שמחוייביס גגות הצמודים לדירה, דהיינו בגין % משטחם בלבד.
לאחר שצו הארנונה של עיריית בת יס תוקן בשנת 2010 באופן שנוספה להגדרת יישטת נכסיי לאחר המילה יימרפסות'י גס המילים י'מרפסות פתוחות (מרפסות שמש)'י, ולמרות ששרי הפנים והאוצר לא אישרו את התיקון הנייל, העירייה החלה מחייבת את שטח המרפסות במלואן. לפיכך, הוגשה בקשה לאישור תביעה כייצוגית כנגד עיריית בת ים.
במסגרת פסק הדין הדוחה את בקשת האישור נקבע כי ייהגדרת ''שטח'' בצו הארנונה אינה מסתיימת בהפניה לתקנות ההיתר, אלא מוסיפה עליו ההיגד ''.... כולל קירות חיצוניים, פנימיים ומרפסות וכולל % משטח הגג הצמוד לאותה דירה''. צא ולמד כי אילו הכוונה הייתה לחייב בארנונה רק מרפסת מקורה, די היה בהפניה לתקנות חשוב שטחים (תקנה 4 (א), ולא היה צורך בתוספת ההיגד כמובא לעיל.. מקובלת עלי פרשנות המשיבה לפיה המונח מרפסות כולל בתוכו כל סוג של מרפסת, מרפסת מקורה או מרפסת פתוחה (שמש) עד לשטח של 12 מ'יר, והוספת המילים: ''ומרפסות פתוחות (מרפסות שמש)'', אינה מעלה ואינה מורידה שכן הגדרת ''מרפסת'' אינו מבחינה בין מרפסת שמש למרפסת אחרת'".
אמנם העוררים הפנו לעניין פרשת זרובבל בשל האבחנה שבוצעה שס בין גזוזטרה לבין מרפסת גג, שס נקבע בעניין זה כי ייקיים גס הבדל תכליתי מהותי בין גג צמוד לבין מרפסת שמש בשטח שאינו עולה על 12 מ'יר מבחינת פוטנציאל השימוש. בעוד שגגות צמודים הם בד''כ רחבי ידיים ולעיתים זהים בשטחס לשטת הדירה עצמה, הרי שבענייננו עסקינן במרפסת שמש קטנה בשטח של עד 12 מ'יר, צמודה לדירה. לא ניתן לומר כי פוטנציאל השימוש במרפסת גג, רחבת ידיים שחלק נכבד משטחיה אינם מנוצלים כשטח מגורים, זהה לפוטנציאל השימוש בדירה, ואין זה הגיוני להכפיל את הארנונה רק משום שלדירת גג, צמוד גג בשטת זהה לשטח הדירה. לעומת זאת פוטנציאל השימוש במרפסת שמש קטנה אינו שונה בהרבה מפוטנציאל השימוש במרפסת מקורה, במדינתנו שבה רבים גם ימי חורף שטופי שמש, ובימי קיץ ניתן ליהנות ממשב אויר השכם בבוקר או לעת ערב. על כן גם מבחינת פוטנציאל השימוש בנכס, נכון הוא שתעריף המרפסת מקורה יהא זהה לתעריף הדירה, כך ראוי שיחול גם על מרפסת פתוחה (מרפסת שמש) שאינה עולה בשטחה על 12 מ''יריי. ואולם, צו הארנונה של עיריית גני תקוה שונה מצו הארנונה של עיריית בת ים, ובעוד שבצו הארנונה של גני תקוה קיימת התייחסות ברורה למרפסות גג (ששטחן לרוב גדול מגודלה של מרפסת רגילה / גזוזטרה) ואופן החיוב שלהם, כמפורט לעיל (בסעיף 1.4 לצו הארנונה), בצו הארנונה של עיריית בת
8
.5
.66
.7
.8
.9
יס אין הוראה דומה, וכל התייחסות לאופן חיוב מרפסת גג, קיימת בגדרי הגדרת יישטח נכסיי הקיימת באותו צו. על כן הפנית העוררים לפסק הדין בפרשת זרובבל אינה רלוונטית לעניין דנא.
בהתייחס לערר 5-2016 צפורה ועו''ד יצחק זוסמן נ' מנהלת הארנונה של המועצה המקומית גני תקוה טענו העוררים שעמדת העירייה באותו מקרה מלמדת שבהתאם לשיטתה אין מקום להטיל חיוב ארנונה על מרפסת גג כמו זו של העוררים.
באותו עניין דירת העוררים היתה בבניין שבו הדירות מדורגות, ומרפסת העוררים הצמודה לדירתם, שלא היתה הדירה הגבוהה ביותר בבניין, חויבה בארנונה כמרפסת גג בגין מחצית משטחה, וזאת בהתאם לסעיף 4 ב לצו הארנונה של העירייה (דאז -- מועצה מקומית). העוררים טענו שמרפסתס הינה מרפסת רגילה בלתי מקורה, כאשר בהתאם לצו הארנונה של העירייה, מרפסת שאינה מקורה אינה מחויבת כלל ועיקר בארנונה.
עוד טענו העוררים שפרשנות לפיה מרפסת נחשבת כמקורה אס היא מקורה ברצפת המרפסת שמעליה תביא לתוצאה אבסורדית, שכן לפי פרשנות זו לא תימצא מרפסת שהיא בלתי מקורה שתסווג ככזו ולא תחויב בארנונה בהתאם לצו הארנונה. על כך השיבה בייכ המשיבה באותה פרשה כי: יידברים אלו משוללי יסוד..
ישנם מצבים בהם תימצא מרפסת פתוחה לא מקורה אשר בהתאם לצו הארנונה (סעיף 1.3), לא תחויב בתשלום ארנונה כללית. מצב זה קיים למשל בבניין מגורים בו המרפסות של הדירות נמצאות אחת מעל השניה אך לא מקרות אחת את השניה באופן ישיר שכן המרפסות שמעל מצויות בהפרש ניכר של למעלה מקומה אחת מעל המרפסת שמתחתיה..".
דהיינו, בהתאם לטענת העוררים, מאחר שמעל למרפסת העוררים חלל כפול של שתי קומות המצוי י'בהפרש ניכר של למעלה מקומה אחת מעל המרפסת שמתחתיהיי היה על מנהלת הארנונה לסווג את שטח המרפסת המכונה בתכניות המכר ואף בתכנית ההיתר (הגרמושקה) כיימרפסת גג'י, כמרפסת גג לא מקורה.
כאמור, לאחר שבחנו את תמונות הבנייו וכן תמונות מרפסת העוררים, אין בידינו להסכים לטענת העוררים.
ייתכן שבאת כוח המשיבה התכוונה בעניין ערר 5-2016 לגזוזטרות הממוקמות באלכסון ומדלגות קומה, באופו שאינו יוצר כל חיבור או הצללה מרצפת מרפסת הממוקמת מעל מרפסת אחרת במרחק 2 קומות, וייתכו שבאת כוח המשיבה פשוט טעתה באותו עניין. ממילא מאחר שאין זה המקרה העומד בפנינו, איננו נדרשות להכריע בעניין הערתה הנייל.
לעומת זאת, בענייננו בהתאם לתמונות הבניין בו מצויה דירתס ומרפסתס של העוררים וכן בהתאם לתמונות שצולמו על ידי פקח מטעם המשיבה מתוך מרפסת העוררים, ניתן לראות בבירור שמרפסת העוררים מקורה בצורה מלאה ברצפת דירת הקומה ה-11 שבבניין, ובחלל המרפסת של העוררים אף מצויים עמודים המחבריס בין מרפסת העוררים לרצפת הקומה ה-11 (ואף הס מקורים באופן מלא ברצפת הקומה ה-11).
בהתאם וכנחזה בתמונות שהוצגו לנו, למרות שנראה שהתמונות צולמו בשעת שמש מלאה, לאור הקירוי המלא של מרפסת העוררים, ניתן להיווכח שרוב שטח מרפסת העוררים מוצל.
בנוגע להחלטה בערר 1/23 ענתבי נ' מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים המפנה לעניין פרשת נחום, אין לועדה אלא לחזור על האבחנה בין עניין פרשת נחום לעניין דנא, מה גס שהחלטת ועדה אחרת אינה מהווה תקדים מחייב, ובטח שאינו מחייב באשר מדובר בועדה שליד עיר שלה צו ארנונה שונה בתכלית מצו הארנונה של עיריית גני תקווה.
סיכום :
10
1
.2
.3
464
.5
. התוצאה - הערר נדחה.
. לאור החלטתנו כמפורט לעיל, נותרה לנו התמודדות עס שאלת ההוצאות. עפ"י קביעת כבי השופט אי קיסרי בעמיינ [חיפה] 206/08 חן רפאל נ' עיריית כרמיאל: יימשקיבלה הוועדה את עררו של המערער, צריך היה לחול הכלל שלפיו פוסקים הוצאות לזכות מי שההליך הסתיים לטובתויי. ראה גם תקנות 19 אי (א), (0 ו- (ה)
לתקנות הערר.
מעבר לאמור, ניתנו מספר החלטות במהלך ניהול הערר, הקובעות שהתבטאויותיו הקשות והעולבות של העורר באופן אישי כלפי המשיבה הן בכתב הערר והן במסגרת תצהירי העורר תילקחנה בחשבון בקביעת ההוצאות בהתאם לתוצאות ההליך.
לאור תוצאת הערר לפיה הערר נדחה, אנו קובעות שהעורר ישלם למשיבה הוצאות משפטיות בסך 5,500 ₪ בתוך 30 ימים מיום החלטה זו, ולאחר מועד זה יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית פיגורים.
לרשות הצדדים עומדת זכות ערעור על החלטנו זו לפני בית המשפט לעניינים מנהליים וזאת בתוך 45 ימים מיום מסירת החלטה זו.
ההחלטה ניתנה היום, ה-4.1.2026 בהעדר הצדדים.
ענת צבי, עו'יד קארן בבור, עו'יד
לויר חברה
10