פרוטוקול ועדת משנה מאושר הודש 18.1.26

פרוטוקול דיון והחלטות ישיבת ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 ביום ראשון תאריך 18/01/26 כ"ט טבת, תשפ"ו בשעה 09:00
ישיבה מספפרר: 1ו0ט60ו2ק0ו2ל ב ידוםי ורןא ושהוןח תאלרטיךו ת26 /י1ש8/0י1ב כת"ט ו טעבדתת, ת משפש"ונ הבשע ה 09:00

מס' דף:1

הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון תאריך:21/01/2026

ג' שבט תשפ"ו

השתתפו:

חברים:

מר רן יקיר - סגן ראש העיר ומ"מ יו"ר הועדה

גב' יעל עבוד ברזילי - סגנית ראש העיר וחברת ועדה מר יואב יחיעם - חבר ועדה (ע )11:00

מר ערן פרלמן - חבר ועדה (ע )11:57

מר דוד ביטון - חבר ועדה מ"מ ארנון אברמוב

מוזמנים:

אדר' מירב שניר - מהנדסת עיר

גב' אלינה לובנצוב - סגנית מהנדסת עיר

אדר' יואב רוביסה - אדר' העיר ומנהל אגף התכנון גב' ורד אלייקים פרידמן - מנהלת מח' תכנון

מיכל גילור - בודקת תב"ע מחלקת תכנון

אדר' דן תעוז - מנהל אגף רישוי פיקוח על הבניה

גב' ענבר וינשטוק - מנהלת מח' רישוי על הבניה

עו"ד חני שרון גלזר - מנהלת אגף התחדשות עירונית גב' עדי קוגניה - בודקת תוכניות, אגף התחדשות עירונית גב' איבנה אמויאל - בודקת תוכניות, אגף התחדשות עירונית אינג ליליה מאלשיב - מנהלת מח' תנועה

עו"ד אווה לוי - משנה ליועמ"ש לתכנון ובניה

גב' חנה בגדדי - מנהלת הועדה המקומית

נציג ממשלה

גב' הילה ברגר און - מתכננת סביבתית ביחידה האזורית לאיכות

נעדרו

חברים:

מר אמיר כוכבי - ראש העירייה ויו"ר הועדה המקומית מר ארנון אברמוב - חבר ועדה

עו"ד כנרת אלישע כהן - חברת ועדה

מר נדב דואני - חבר ועדה

מוזמנים:

גב' אור רחמים - מנהלת מח' השבחה

מר רועי תומר - מנכ"ל העירייה

מר בני זיני - גזבר הרשות

עו"ד רונן ויניק - יועמ"ש העירייה

עו"ד חנה דלוגין רענן - מנהלת תום תו"ב ומקרקעין

נציג ממשלה

מר תבור אורן - נציג היחידה לאיכות הסביבה

מר יואל ג'רפי - נציג בעל דעה מייעצת בועדה המקומית גב' מירב בליימן - רפרנטית ועדה מחוזית

גב' חביבה בן צור - כבאות והצלה לישראל

רפ"ק מוטי וקנין - מ"מ נציג משטרת ישראל

מר ולרי שולמן - מפקח נפתי משרד הבריאות

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:2

הישיבה התקיימה בחדר מועצת עיר

נפתחה בשעה 09:15 במניין חוקי לפי סעיף 42 לחוק התכנון והבניה והסתיימה בשעה 12:53 בצהרים

על סדר היום:

1. אישור פרוטוקול ישיבת ועדת משנה מספר 2025013 מתאריך 30.11.2025

אישור פרוטוקול ישיבת ועדת משנה מספר 2025014 מתאריך 14.12.2025

2. תוכניות לדיון

3. בקשות רישוי

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:3

^

******************************************************************************

הועדה המקומית - ישיבת ועדת משנה מספר 2026001 בתאריך 18.01.2026

נושאים כלליים סעיף 1

******************************************************************

אישור פרוטוקול ישיבת ועדת משנה מספר 2025013 מתאריך 30.11.2025

אישור פרוטוקול ישיבת ועדת משנה מספר 2025014 מתאריך 14.12.2025

החלטה:

הועדה המקומית מאשרת את פרוטוקול ישיבת ועדת משנה מספר 2025013 מתאריך 30.11.2025

הועדה המקומית מאשרת את פרוטוקול ישיבת ועדת משנה מספר 2025014 מתאריך 14.12.2025

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

(יואב יחיעם, ערן פרלמן לא השתתפו בהצבעה היות ולא השתתפו בישיבות אלה)

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

עמ.	עד חלקה	מחלקה	גוש	שם התכנית/נושא תכנוני	מספר	סעיף
5				הר/מק/-3/1002 תכנית לתוספות בניה מיוחדות	423-0971390 דיון עקרוני	1
7	246	246	6407	הר/1/1206 תכנית האקליפטוס	423-1294776 דיון להפקדה	2
16	170	170	6566	אלוף הנצחון 8 הוד השרון	423-1439066 דיון להפקדה	3

מס' דף:4

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

רשימת נושאים תכנוניים

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף: 1 תכנית מתאר מקומית: 423-0971390 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל ו ע ד1ת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מס' דף:5

שם: הר/מק/-3/1002 תכנית לתוספות בניה מיוחדות

נושא: דיון עקרוני

שטח התוכנית: 19,000,000.000 מ"ר

סמכות:ועדה מקומית

יחס לתכנית

החלפה הר/הר/1002

החלפה הר/הר/1004

שינוי הר/הר//160ת/8

פירוט הר/הר/38/1

בעלי עניין:

sיזם: עיריית הוד השרון

sמתנגד: חברת החשמל- מח' מנהל נכסים ורישוי א

s שרון לאופר

s ריטה תורג'מן

s נדלסטיצ'ר אדריכלים ומתכנני ערים

s מירב שניר נחום

s עו"ד עוזי אהרוני - מייצג את בלהה גר

sמתכנן: זהבה שפיצר זוהר

s צבי דונסקי

sבעל עניין בקרקע: מדינת ישראל ואחרים

sמגיש: עיריית הוד השרון

כתובת:

הוד-השרון

מטרת הדיון

עדכון הוועדה על קבלת אישור מרשות הניקוז

מטרת התכנית:

מטרתה של תכנית זו הינה החלפה של תכנית הר/ 1002 ; הר/ 1004 ; הר/ 160 / ת/ 8 ומטרתה איגום הוראות הבינוי לעניין חדרי יציאה לגג, עליות גג במבנים צמודי קרקע ובבניה רוויה, פרגולות ומצללות, מבני שירות עיליים למטרות אחסנה וחניה, הוראות בניה למרתפים במבנים צמודי קרקע ובבניה רוויה.

התכנית הינה תכנית נושאית/רוחבית כלל עירונית וחלה על תחום השיפוט של העיר הוד השרון בגבולות תכנית המתאר הכוללנית הר/2050 , למעט תחום מש/.1 במסגרת תכנית זו יקבעו הנחיות הבניה וזכויות הבניה עבוד תוספות הבניה המיוחדות, הוראות לסגירות החורף והוראות להקמת בריכות שחיה. הוראות הבניה בתכנית זו באות להוסיף על הזכויות מכח תמ"א 38 הר/.1/38

מהלך הדיון

עו"ד אווה לוי: הנושא לעדכון בשלב זה.

ורד א. פרידמן: מציגה את מהות התוכנית. מדובר בתכנית הנושאית, שהוד השרון יזמה. הפקדנו את התכנית,

התכנית הוגדרה כטעונה את אישור השר, מכל מיני סיבות בשל אי התאמה לתמ"א ,1 תכנית מתאר ארצית, תיקון 8 ודברים נוספים. תיקנו את התכנית, בהתאם למכתב שקיבלנו, והפקדנו את התוכנית לפי סעיף 106 ב' להתנגדויות לשבועיים. לא התקבלו התנגדויות. פעלנו כדי לקבל את אישור רשות ניקוז נחלים ירקון והאישור נמצא כאן.

מר רן יקיר: למה היה צריך אישור של רשות ניקוז נחלים?

גב' ורד א. פרידמן: בתמ"א 1 תיקון ,8 ישנו סעיף שאומר שכל תכנית מעל 5 דונם, מחויבת בהכנה של נספח ניקוז.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:6

בכל הרשויות יש תכנית דומה, וכולם לכאורה לא עומדות בסעיף הזה. ישנו סייג בתכנית תמ"א 1 תיקון ,8 שאם מקבלים אישור של גורם כמו רשות ניקוז, אז אפשר יהיה להתקדם. פעלנו בכל מקרה לקבל את האישור הזה מול רשות הניקוז. בסופו של דבר, בהתניה של 2 סעיפים, רשות

הנקוז אומרת כלהלן: "בהתאם לסיכום בין הרשות למהנדסת העיר, בשלב קבלת מידע, יופיעו

התנאים הבאים. כל תכנית או בקשה להיתר המצויות בתחום הנחל, רצועת ההשפעה של הנחל או פשט ההצפה של הנחל, יידרשו בשלב קבלת המידע לפנות לתיאום רשות הניקוז. סעיף זה יופיע גם בהוראות התכנית". "בכדי לממש את הצורך בתיאום, יופיע בשלב קבלת המידע בעירייה, כי נדרש לפנות לתיאום עם רשות הניקוז, לקבלת הנחיות בנושא ניהול הנגר, ובכפוף לכך, רשות הניקוז ממליצה לפטור את התכנית מהכנת נספח ניהול הנגר. אנחנו צריכים עדיין את אישור המחוז לעניין הזה.

מר רן יקיר: עוד לא קיבלנו?

גב' ורד א. פרידמן: לא.

מר רן יקיר: אנחנו עוד עובדים לקבל את אישור המחוז לדבר הזה?

עו"ד אווה לוי: אנחנו צריכים לקבל את אישור המחוז, אלא אם כן, יפטרו אותו ממנהל התכנון באיזושהי

קונסטלציה.

אדר' מירב שניר: רשות ניקוז, הגורם המקצועי האחראי, נתן את האישור.

מר רן יקיר: אם היה לנו עכשיו את האישור של המחוזית, היינו נותנים תוקף.

מר ערן פרלמן: מי אמור לתת תוקף?

מר רן יקיר: אנחנו.

אדר' מירב שניר: המחוז נתן ,109 ושלח אותנו לעשות עוד עבודה על רשימה מאוד ארוכה של דברים, שהעבודה

הזאת נעשתה כבר לפני למעלה מחצי שנה, הייתי בטוחה שברגע שרשות ניקוז יתנו אוקי לעניין החלחול, הדברים יהיו טכניים, והמחוז יתן את אישורו.

מר ערן פרלמן: זה אמור להגיע עוד פעם לאישור פה?

אדר' מירב שניר: כן.

עו"ד אווה לוי: לא בטוח. לפי 102 לחוק, אם אין התנגדויות, וזו פעם שנייה, התכנית יכולה לקבל פרסום. אבל

צריך את האישור של הוועדה המחוזית. זה לא חייב לחזור לדיון בוועדה המקומית.

אדר' מירב שניר: מציעה שניסוח ההחלטה יהיה שהוועדה שמעה את העדכון, וברגע שיגיע אישור או מהמחוז או

ממנהל התכנון, ניתן תוקף בלי דיון.

מר ערן פרלמן: תעדכנו אותנו בהודעה מסודרת לחברי המועצה.

מר רן יקיר: במקביל לעבודה מול רשות הניקוז והוועדה המחוזית, במועצה הארצית, יש התקדמות של תיקון

לתמ"א ,1 שיפתור את הבעיה שנוצרה. ברגע שזה יפתר, כל התכניות הנושאיות האלה יהיו פטורות.

אדר' יואב רוביסה: הצעת החלטה: הוועדה קיבלה עדכון לגבי הפקדת התכנית לפי סעיף 106 ב', ללא התנגדויות.

התקבל אישור רשות ניקוז ונחלים ירקון, אולם טרם התקבל אישור הוועדה המחוזית לעניין הניקוז, בהערות לפי סעיף .109 הוועדה מאשרת מתן תוקף עם קבלת אישור הוועדה המחוזית, ומבקשת עדכונה כשהתכנית תאושר.

עו"ד אווה לוי: לא צריך לכתוב "הוועדה מאשרת מתן תוקף" בלי הוועדה מאשרת. עם קבלת אישור הוועדה

המחוזית, ניתן יהיה לתת תוקף לתכנית ועדכון חברי הוועדה, ללא צורך בדיון נוסף.

אדר' יואב רוביסה: עם קבלת אישור הוועדה המחוזית, או מנהל התכנון, לעניין הניקוז, ניתן יהיה לתת תוקף לתכנית.

הוועדה תעודכן כשהתכנית תאושר.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:7

החלטה:

הועדה קיבלה עדכון לגבי הפקדת התכנית לפי סעיף 106 ב', ללא התנגדויות.

התקבל אישור רשות הניקוז ונחלים ירקון, אולם טרם התקבל אישור הועדה המחוזית

לעניין הניקוז בהערות שניתנו לפי סעיף .109

עם קבלת אישור הועדה המחוזית ו/או לחלופין מנהל התכנון לעניין הניקוז, ניתן יהיה

לתת תוקף לתכנית.

הועדה תעודכן באישור התכנית.

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון, יואב יחיעם, ערן פרלמן

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף: 2 תכנית מתאר מקומית: 423-1294776 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל ו ע ד2ת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מס' דף:8

שם: הר/1/1206 תכנית האקליפטוס

נושא: דיון להפקדה

שטח התוכנית: 104,234.000 מ"ר

סמכות:ועדה מחוזית

יחס לתכנית

שינוי 423-0222984

שינוי הר/הר//329ו/1

שינוי הר/מח//162ב

שינוי הר/מח//54ד

שינוי הר/תגפ/329

בעלי עניין:

sיזם: שותפות חורשת האקליפטוס (איי.אי.די.ס

sמתכנן: אריאל גושן

s רועי שקדי

s נועם ביבי

s צמרת קניזניק

s הגר צור

s אלבר אנדריא

s ברנרד גטניו

s ירון ספקטור

s מתן רם

sמגיש: שותפות חורשת האקליפטוס (איי.אי.די.ס

s שותפות חורשת האקליפטוס (איי.אי.די.ס

כתובת:

הוד-השרון

גושים/ חלקות לתכנית :

גוש: 6407

,246 270

גוש: 6408

,31-36 ,36-37 ,39-45 ,47-48 ,51 ,53-57 ,59-61 ,73-90 ,97-98 ,100 ,105-106 ,111 ,128 ,142 ,144 ,146 ,148 ,150 ,152 ,157 ,167 ,169 ,171 ,173 ,178 ,182 ,187 ,236 238 ,,242 244 גוש: 6411

35 ,

מטרת הדיון

דיון חוזר לאחר תיקונים וקליטת התכנית בוועדה המחוזית,

גרסת תכנית: תשריט 30 הוראות .42

מטרת התכנית:

הקמת שכונה הכוללת כ-1,000 יחידות דיור, מבנים ומוסדות ציבור, דיור מכליל, שטחי מסחר

ותעסוקה בהיקף של כ- 105,000 מ"ר, תוך יצירת סביבה אורבנית שוקקת חיים, המאפשרת

שילוב אנשים עם מוגבלות בקהילה, ושמירה מיטבית על ערכי הטבע הקיימים.

המלצות

לא להפקיד את התכנית שעברה תנאי סף,

הצוות המקצועי לדיון ביום :18.1.2026

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:9

הצוות המקצועי ממליץ לתקן את התכנית שהוגשה ועברה תנאי סף בוועדה המחוזית כמפורט להלן:

רקע –

התכנית נדונה בוועדה המקומית ביום 19.1.25 (גרסת הוראות ,31 תשריט ,)21 וניתנה המלצה לקידום התכנית בוועדה המחוזית בכפוף לתיקונים.

הוגשה לוועדה המחוזית תכנית מתוקנת, אשר עברה תנאי סף בוועדה המחוזית, לאחר הליך פרה-רולינג בלשכת התכנון המחוזית שכלל גם סיורים באתר.

להלן המלצות הצוות המקצועי לתכנית המתוקנת שעברה תנאי סף בוועדה המחוזית:

הצוות המקצועי אינו ממליץ על הפקדת התכנית כפי שעברה תנאי סף בוועדה המחזית, וממליץ לתקנה עפ"י הערות

הועדה המקומית:

1. מגורים ותמהיל יח"ד:

א. סך יח"ד בתכנית נותר 1,110 יח"ד, בתוספת 25 יח"ד בשטח ציבורי. מגרש מגורים נקבע בייעוד מגורים מיוחד,

כאשר יח"ד בו נכללות במניין יח"ד בתכנית.

ב. תמהיל המגורים שהוצג אינו תואם להמלצת הוועדה המקומית מיום ,19.1.25 בעניין היקף יחידות הדיור

המכלילות. בתכנית מוצעות דירות מכלילות בהיקף של %5 בלבד לעומת %15 דיור מכליל הנדרש בתמ"א 4/35 למתחם אינטנסיבי.

ג. תמהיל יח"ד המוצג בתכנית מתייחס רק ליעוד מגורים ג ו- ד ואינו כולל את הדיור המיוחד והדיור בשטחים

הציבורים.

ד. הגדרות השימושים בתא שטח המיועד לדיור מיוחד, כולל גם הגדרת מגורים רגילים, באופן שעלול לייצרו

כמגרש מגורים לכל דבר ועניין. יש להבהיר נושא זה ולדייק את השימושים בדיור המיוחד.

ה. יש להגדיר את 25 יח"ד המותרות בשב"צ כדיור מכליל, עבור דיור בר השגה ודיור להשכרה. ניתן לכלול יח"ד

אלה במניין התמהיל כאמור לעיל.

ו. בטבלת הזכויות יש לציין כי שטחי הדירות הינם שטחי "פלדלת" וכוללים ממ"ד.

ז. בלוח 5 מצוין כי הדיוריות הן %30 מסך יח"ד, בעוד שבהגדרות הדיוריות הינן %30 מיח"ד שמעל 125 מ"ר. יש

לתקן את ההערה בלוח 5 בהתאם להגדרות.

ח. יש לתקן את תמהיל יח"ד בהתאם.

ט. סעיף -1.9 הגדרות בתכנית – .

1) לא תוקנה ההגדרה לעניין שטח הדיור המכליל, שאינו תואם להגדרה בתמ"א .4/35 ונוקבת בטווח ליח"ד

בדיור המכליל של 25-80 מ"ר, יש לתקן בהתאם לקבוע בסעיף 4.1.2 בהוראות התכנית.

2) יש להגדיר "משרד ביתי" המופיע רק בנספח הבינוי, או לחילופין להסירו מהנספח.

3) יש להגדיר דיור לבעלי מוגבלות.)0

2. מגרשים לשטחי ציבור בתכנית:

א. המגרשים שהוקצו כשב"צים ו/או שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור אינם אפקטיביים ולא יאפשרו

מימוש מלא ומיטבי של זכויות הבניה שניתנו להם – %300 .

ב. יש לדייק את זכויות הבנייה המוצעות במגרשים אלה.

ג. הבנייה מבוססת על בנייה בקו 0 דבר שלרוב אינו אפשרי במבני חינוך בשל רגולציה, ועל כן הבינוי האפקטיבי

צריך להבחן על מרווח של 3 מהרחובות.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:10

ד. תא שטח מס' 400 הינו בשטח של 889 מ"ר, אולם צורתו המשולשת מאפשרת ניצול אפקטיבי של כ- 750 מ"ר

בלבד.

ה. תאי שטח 1670 ו- 1671 נקבעו בייעוד משולב שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, וזאת בשל ריבוי עצים

לשימור וחלק מחורשה לשימור המאפשרים ניצול מצומצם לבינוי במגרשים אלה.

ו. ת"א שטח 1670 בשטח של 6 דונם מיועד לבית ספר יסודי בן 18 כיתות ו-3 כיתות גן. כדי להתאים למגרש 6

דונם נקבע בפרוגרמה לתכנית כי בית הספר יהיה מדגם C – שאינו מקובל במתחם חדש, ולא יאפשר בעתיד גמישות לתוספת כיתות באם יידרש.

ז. על כן, מוצע לבטל את הדרך המשולבת המוצעת בין 2 שב"צים אלה וחורשת האקליפטוס לשימור, ובכך לייצר

מגרש אחוד ביעוד המשולב ולהגדילו ע"ח הדרך המשולבת, ובכך לשפר מימוש זכויות הבנייה בשטחים הציבוריים. ניתן להגדיר מעבר להולכי רגל דרך המגרש המאוחד ע"י סימון זכות מעבר.

ח. בגרסה החדשה בוטלו 2 מגרשים בייעוד משולב של תעסוקה וממבני ציבור בחלקו הצפוני של המתחם (בשל

הגדלת רצועת השצ"פ למעבר קו מקורות), ומנגד נוספו 2 מגרשי שב"צ במקום מגרשי מגורים . תאי שטח מס'

420 ו-410 בשטח של 1.4 דונם כ"א (תואם להמלצת הועדה). יש להגדיר מגרשים אלה ביעוד משולב של תעסוקה ומבני ציבור, ולהגדיר זכויות של תעסוקה ומסחר אשר ירשמו ע"ש העירייה.

ט. ככל ושטחי הציבור המוצעים בתכנית אינם נותנים מענה לפרוגרמה הנדרשת ואינם מאפשרים ניצול

למימוש/ יח"ד בצורה מיטבית, יש לשקול צמצום מס' יח"ד המוצע בתכנית..

3. תנועה וחנייה –

א. יש להגדיר את רח' נחשון כרחוב מאסף עם תחבורה ציבורית. רח' נחשון בתוואי המוסט בתכנית מהווה המשך

לרח' חיים וייצמן שבתחום תכנית מתחם 1202 המוגדר כמאסף עם נת"צ.

הגדרת התחבורה הציבורית ברחובות אלה בין רח' סוקולוב במערב והמשך רח' ששת הימים, עוברת במרכז אזורי הפיתוח של שכונת המגורים, בעוד שהגדרת רחוב התעסוקות כרחוב הכולל תחבורה ציבורית מסיט את תוואי התחבורה הציבורית צפונה, לשולי אזור הפיתוח. כמו כן, יצוין כי אזורי התעסוקה ב-2 תכניות אלה סמוכות ומשורתות ע"י 2 תחנות הרכבת.

ב. התכנית חסרה נספח תחבורה ציבורית.

ג. חתכי רחוב- חתך הרחוב כולל זיקת הנאה להולכי רגל ברוחב של 2 מטרים מהמגרשים הפרטיים+ 2.5 מטר

למדרכה ובסה"כ שטח של 4.5 מטר למעבר הולכי רגל, וברחובות בהן אין זיקת הנאה – 2.5 מ' בלבד למדרכה.

המדרכה כוללת רצועת תשתיות ונטיעת עצים ברוחב של 1 מטר, כך שהרוחב המדרכה הפנוי להליכה במדרכות הינו 1.5 מ', רוחב שאינו ראוי בתכניות חדשות. יש להרחיב חתכי הרחוב כך שהמדרכות תהיינה ברוחב של 3 מ'

לפחות לכל צד ביעוד ציבורי ללא זיקות הנאה בשטח פרטי.

ד. לא תוקנו הערות שניתנו במסגרת המלצת הועדה המקומית בתחום התנועה.

ה. יש להציג נספח תחבורה ציבורית..

4. מערך תנועות "רכות" בתכנית –

א. בגרסה הקודמת שנדונה בוועדה המקומית תאי השטח כללו מעברים פתוחים לציבור ע"י זיקות הנאה. אנו

מתנגדים לזיקות הנאה.

ב. עם זאת, מגרשי המגורים בתכנית הינם גדולים מאוד, ללא חלוקה פנימית, ובהתחשב כי מתחם זה הוגדר

כ"מתחם אינטנסיבי" בשל קרבתו למתע"ן, יש לתכנן שבילים להולכי רגל ורוכבי אופנים אל ומתחנת הרכבת ולמוקדי התעסוקה, ולהגדירם בייעוד שביל ציבורי. ניתן להגדירם בתשריט תלת ממד באופן שיאפשר רצף חנייה. .

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:11

5. בינוי –

א. לא ברור איך הבינוי בתכנית עלה לתכנון המשלב 3 מגדלי מגורים לעומת בינוי מרקמי של מגרשי המגורים

בגרסת התכנית שהוצגה בוועדה המקומית. על פניו, ביטול 2 מגרשי המגורים שתוכננו מצדי חורשת האקליפטוס הצפונית והפיכתם לשב"צים אינו מצדיק עלייה קיצונית שכזו במס' הקומות.

ב. קווי הבניין במרבית המגרשים הינם 2 מטר, ועל פי חתכי הרחוב שטחים אלה מסומנים כזיקת מעבר לציבור,

ולמעשה מצטרפים לשטח המדרכה. מוצע לשנות את חתך הרחוב כמפורט לעיל, ולהגדיר את רצועות זיקת ההנאה בייעוד דרך באמצעות תשריט תלת מימד.

ג. יש להטמיע הערות סביבה ונוף להוראות התכנית, כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה.

6. נספח הבינוי -

ד. נספח הבינוי הינו מפורט מידי לנספח בינוי של תב"ע. לדוגמא מסומן משרד ביתי בחזית לרחובות של דירות

הגן, חדרים טכניים וכיוב'.

ה. אנו סבורים כי נספח הבינוי המהווה מסמך רקע צריך להציג פרמטרים עקרוניים כגון קווי בניין, מרחקים בין

בניינים, קומות, חתכים המציגים את תנוחת הבינוי ביחס לשיפולי הקרקע.

ו. על התכנית לכלול הוראה להכנת תכנית בינוי ופיתוח לאישור הוועדה המקומית כתנאי להוצאת היתרי בנייה.

נוסח ההוראות לתכנית בינוי ופיתוח יתבסס על הנחיות מינהל התכנון החדשות. אנו סבורים כי במתחם של מעל 100 דונם, עם מגרשים בייעודים שונים, וביחוד בסביבה משופעת 2 חורשות אקליפטוס לשימור ועצים רבים נוספים לשימור הכנת תכנית בינוי ופיתוח הינה מחויבת המציאות. .

תכנית בינוי ופיתוח צריכה להתייחס בין השאר גם למערכות של פינוי אשפה, רחבות כיבוי אש, פילרים, צוברי גז ופרמטרים שונים שהבינוי בשלב זה אינו יכול להתייחס אליהם, וספק אם הבינוי כפי שהוא מוצג בתכנית יאפשר פתרון מיטבי משולב.

7. עצים שנמצאו ראויים לשימור בתכנית:

•צפון מגרש 210 - -קריית הפקאו בגובה 10 מ'.

•מגרש :200 צפ' מערב- עץ מס' -265 תות, צפון-מזרח- עץ מס' 167 פקאן, דרום מזרח – עץ מס' -183בוהיניה מגוונת ותיקה.

•מגרש :410 צפון- עץ מס' -158 קרית הפקאן בריא.

•מגרש :230 צפון מזרח – עץ מס' 38 צאלון, עץ מס' -39 פנסית, עץ מס' 40 סיגלון בריא.

•מגרש :100 עץ מס' 14 איזדרכת (מין פולש, מסומן לשימור, ועדיף שלא). דרום מזרח- עצים 27-28 אורן ירושלים.

•

8. בדיקת התכנות והתאמה - בין לוח הזכויות מס' 5 בהוראות התכנית לנספח הבינוי (בקובץ )DWF - מבדיקה

רנדומלית נמצאו פערים וחוסר התאמה. יש להציג התאמה ובדיקת התכנות כנספח רקע לתכנית.

9. בניה בתת הקרקע עד לגבולות המגרש בכפוף לפתרונות חלחול באישור הוועדה המקומית – יש לקבוע הוראות

לרצועה של 2 מטרים לפחות בהיקף המגרשים לטובת חלחול טבעי ונטיעות עצים. על פי נספח התנועה, נראה כי המגרשים תוכננו ברובם עד לגבולות המגרש.

10. שטחי מרפסות: הופחתו ל- 18 מ"ר בממוצע. יש לקבוע מדרג של שטחי מרפסות, כאשר ממוצע שטח המרפסות

עבור דירות קטנות מ-80 מ"ר יהיו 15 מ"ר, ולדירות גדולות מכך, ניתן לאפשר ממוצע של 18 מ"ר כמבוקש.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:12

11. העדר טבלאות איזון בתכנית ומסמך עקרונות ראשוני לא מלא ואינו מספק לצורך בדיקת הזכויות בתכנית לרבות

זכויות העיריה, כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה.

12. סביבה ותשתיות: הוגש נספח סביבתי כנדרש.

א. יש להטמיע הערות היח' הסביבתית האזורית כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה.

ב. יש להטמיע הערות תאגיד המים, כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה.

ג. לא נקבעו הוראות שתאפשרנה פתרונות טכנולוגים מתקדמים לאצירת אשפה ותשתיות עם מתחם 1202 ו-

.1201 ..

13. כתב שיפוי: לא הוגש. יש לקבוע כי תנאי להפקדת התכנית המצאת כתב שיפוי לוועדה המקומית בנוסח שיאושר

עי יועמ"ש הועדה המקומית..0

מהלך הדיון

ורד א. פרידמן: מציגה את מהות תכנית האקליפטוס. תכנית האקליפטוס נדונה בוועדה המקומית וקיבלה

המלצה, התכנית בסמכות מחוזית. ביום ,19.1.2025 הוועדה המקומית נתנה תנאים רבים לתיקון התכנית. הם תיקנו חלק מהדברים והעבירו את התכנית תנאי סף לוועדה המחוזית. אנחנו מקיימים היום דיון נוסף על התכנית המתוקנת, בהתייחס להערות הקודמות שלנו.

אדר' מירב שניר: מדובר בתת מתחם שלא נוצקו אליו זכויות בנייה ויחידות דיור בתכנית המתאר, ולכן היא

בסמכות מחוזית. זה היה להליך של ruling pre במחוז, עד שהתכנית נקלטה שם, ועומדת לעלות לדיון בקרוב בוועדה מחוזית. במהלך ההליך עם המחוז, מעבר לתיקונים שאנחנו ביקשנו לעשות בהחלטה הקודמת, תכף נציג רגע. הרבה מאוד דברים שהשתנו בתכנית, ולכן נכון לדון בה מחדש.

גב' ורד א. פרידמן: ביחס לתוכנית מ-19.1.2025 בוצעו מספר שינויים. תחום התכנית גדל ל-104 דונם. נוספה דרך,

מתחברים לדרך קיימת, מרחיבים אותה, ומבטלים שצ"פ.

מבחינת ייעודי הקרקע, היו 2 מגרשים שבמקביל ובסמוך לכביש ,531 שהיו בייעוד של שב"צ בשילוב תעסוקה, המגרשים נעלמו והפכו להיות רצועת שצ"פ. זה בתיאום עם חברת מקורות.

אדר' יואב רוביסה: זה נובע מתיאום עם מקורות, שביקשו להרחיב את רצועת השצ"פ שבה יעבור צינור. גם באזור

התעסוקה הרחבה ניכרת של השצ"פ.

מר יואב יחיעם: אבל מה הבעיה להעביר צינור מתחת?

אדר' יואב רוביסה: יש להם כל מיני מרחקי הגנה.

עו"ד אווה לוי: הם לא יכולים תחת שטח פרטי להעביר צינור ציבורי. צריך שטח שיהיה ציבורי לגמרי, כדי שיוכלו

קניינית להפעיל בעבודות, להפקיע אותו, לעשות עבודות, לתחזק כשצריך.

מר יואב יחיעם: אבל למה הם לא יכולים להעביר אותו מתחת כביש?

עו"ד אווה לוי: אי אפשר, זה צריך להיות ליד הכביש.

אדר' יואב רוביסה: זו רצועת שצ"פ שקיימת גם ב-,1201 וב-.1202 ופה מייצרים את הקישור ביניהם. בגרסה הקודמת

של התוכנית שנדונה פה, רצועת השצ"פ צומצמה, ובתיאומים מול מקורות היא הורחבה.

גב' ורד א. פרידמן: בשל הקרבה ל-,531 השימושים שאפשר לשים מאוד מוגבלים. בעצם, המגרשים שיצרו כאן

בוורסיה הקודמת, הם לא אפקטיביים.

מר יואב יחיעם: אבל יכלו לשים שם מסחרי.

גב' ורד א. פרידמן: המגרשים למסחר הם פחות טובים במיקום הזה, שהוא על כביש .531

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:13

2 מגרשי המגורים שהיו הפכו לבקשתנו להיות שב"צ. זה היה בהחלטה שלנו. המתחם הציבורי שמסומן חום, עכשיו הוא חום ירוק. יש הרבה מאוד עצים לשימור שמסומנים באדום, זה מתחם שהוא בשילוב של שצ"פ. נוצר ייעוד קרקע חדש, שנקרא דיור מיוחד. זיקות הנאה שהיו בשטח פרטי בוטלו.

אדר' מירב שניר: כל מערך התנועות הרכות של המתחם הזה, נעלם מהתכנית.

מר רן יקיר: אמרנו שתנועות רכות, אנחנו מעדיפים שיהיו על שבילים ציבוריים ולא בזיקת הנאה פרטית. אז

מה שהם עשו, הם הלכו לכיוון השני, הם לא הפכו אותם לציבוריים, הם ביטלו אותם.

מר יואב יחיעם: השינוי לא טוב לדעתי.

גב' ורד א. פרידמן: נשווה את הפרמטרים התכנוניים: לעניין יחידות דיור. הם לא שינו את סך יחידות הדיור. היה

1,100 יחידות דיור, מה שהיה פעם רק מגורים ד', מתוכן, %10 דיור מכליל ועוד 25 יחידות דיור בייעוד ציבורי. נשארו 1,100 יחידות דיור, אבל הוסיפו 2 ייעודים. כך יש 3 ייעודים. מגורים ג', בנייה מרקמית עם חזית פעילה מסחרית, דירות גן, דיור מכליל ודיוריות. מגורים ד', זו בנייה משולבת בינוי מרקמי ומגדלים, כך מגיעים ל-ק+30 ב-.2 התווסף דיור מיוחד, שמוגדר כמגורים רגיל, לרבות דיור קהילתי רב גילאי, ודיור מכליל. תותר הקמה של עד %30 דיוריות מסך יחידות הדיור בתכנית, קרי עוד 333 יחידות דיור

לגבי שטחי הבנייה. הם הוסיפו עוד 10,340 מ"ר שטח עיקרי למגורים, ועוד 1,680 מ"ר למסחר.

שטח מרפסות, הם הציגו מרפסות מאוד גדולות בגודל של כ-19 מ"ר. ביקשנו להוריד את זה ל-15 מ"ר, הם הורידו ל-18 מ"ר.

בתבנית הבנייה למגורים, נוספו המגדלים.

מר ערן פרלמן: אני רוצה לדעת איך זה מסתדר מול .1102

אדר' יואב רוביסה: ב-,1202 אין בנייה גבוהה.

אדר' מירב שניר: ברגע שהם עברו את ההמלצה להפקדה שלנו, ויצא פרוטוקול עם התיקונים שביקשנו, מתחיל

התהליך מול הוועדה המחוזית. היו מספר פגישות של ruling .pre הם הגישו תנאי סף, עכשיו אמור להיות הדיון הרשמי. עכשיו אנחנו מעדכנים את ההמלצה של הוועדה, לאור השינויים שתוקנו.

גב' ורד א. פרידמן: תא שטח :100 יוקצה שטח של 1,200 מ"ר לטובת מרכז שילוב של אנשים עם מוגבלות. בתעסוקה,

יש 105,000 מ"ר שטחים על קרקעיים. הוסיפו עוד 7,353 מ"ר שטחים בתת הקרקע והקצו מתוכם, 1,200 מ"ר למרכז שילוב לאנשים עם מוגבלות. לעניין שטחי הציבור בתכנית. בוורסיה הראשונה היו 25 יחידות דיור, בתא שטח 510 בלבד.

מר יואב יחיעם: יש לנו בעיה עם התכנית הזאת, חבל שהם לא באים להציג את זה, כדי שנוכל להבין מה המהות

ומה הלוגיקה.

אדר' מירב שניר: אנחנו לא מוסד התכנון שיאשר את התכנית הזאת. מוסד התכנון זה ועדה מחוזית.

מר יואב יחיעם: אנחנו מייצגים את האינטרס הציבורי ואנחנו צריכים להבין את הדברים.

אדר' מירב שניר: אני סבורה שהצוות המקצועי שלי יודע להציג אוביקטיבית את הנתונים.

מר יואב יחיעם: אז אנחנו צריכים להבין את המהות של השינויים וקשה לנו להבין את התמונה והשינויים.

עו"ד אווה לוי: הם ביטלו 2 מגרשי מגורים, שהפכו לציבוריים, והיו צריכים להעביר את הזכויות לאנשהו. במקום

שיהיו כמה מגרשים מפוזרים עם מגורים, הצטמצמו מספר המגרשים, והיו צריכים לדחוס את הזכויות במגרשים אחרים. באופן טבעי, הקומות עלו.

גב' ורד א. פרידמן: 2 המגרשים שהיו מגורים, הפכו להיות חומים. למעשה, ירדו 2 מגרשים, והם מוסיפים את

הזכויות במקום אחר ונוצרו 2 מגדלים.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:14

מר ערן פרלמן: מה היתרונות בגובה של 30 קומות?

מר יואב יחיעם: זה מה שצריך לשאול אותם.

גב' ורד א. פרידמן: יש עניין של כמה זכויות ויחידות דיור הגדרת בתכנית, והם רוצים להישאר עם אותה כמות

יחידות דיור. ברגע שירדו 2 מגרשים, יחידות הדיור האלה צריכות לעבור למקום כל שהוא.

מר ערן פרלמן: אנחנו יכולים להוריד את הכמות?

אדר' מירב שניר: אנחנו בהחלט יכולים להמליץ על הורדת כמות.

מר רן יקיר: אנחנו יכולים להמליץ.

אדר' מירב שניר: המלצנו על 1,100 יחידות הדיור שהן מעבר לתכנית המתאר, בגלל שראינו תכנית שהיה בה

פוטנציאל חיובי. אחרי כל השינויים מול המחוז, אנחנו הולכים לקבל מגדלים, ההמלצה שלנו כצוות זה לבחון מחדש את כמות יחידות הדיור.

גב' ורד א. פרידמן: הפרמטרים שתמ"א 4/35 קובעת, זה פריסה מרחבית, צפיפות ברוטו וצפיפות נטו. פריסה מרחבית

זה אחוז השטח למגורים בתכנית. תמ"א 4/35 קובעת שכל תכנית, %50 ממנה חייב להיות בייעוד מגורים. צריך לנכות מהחישוב הזה את השטחים שהם לא משרתים רק את התכנית, אלא הם כלל עירוניים. אזור התעסוקה יורד, החניון מצפון ל-,531 יורד. אם יש כביש שהוא כביש רוחב, הוא ציר עירוני, אז חלק ממנו יורד. בחישוב שלנו, ללא התעסוקה, וללא חניון ציבורי, אנחנו מגיעים ל %41 בקרוב, זה צריך להיות %,50 יכול להיות %40 עם נימוק.

לעניין צפיפות יחידות דיור לדונם נטו, זה 34 יחידות ונדרש .16

מר רן יקיר: הם צפופים יותר פי 2 מהמינימום של תמ"א 35 תיקון .4 תמ"א 35 תיקון 4 רוצה לעודד מגורים.

כדי לעודד מגורים, היא הגדירה מינימום.

גב' ורד א. פרידמן: המינימום 16 יח"ד למתחם אינטנסיבי, 14 יחד למתחם רגיל. הם החליטו שזה מתחם אינטנסיבי.

מר ערן פרלמן: אנחנו יכולים כוועדה, לבקש להוריד את היחידות האלו לרמות של 20 יחידות לדונם?

אדר' מירב שניר: לרמות שהמגרשים יוכלו להכיל את זה בצורה תכנונית טובה.

מר רן יקיר: יש פה 2 החורשות לשימור, ויש גם שטחי ציבור שצריך לתת, אז יחידות הדיור נדחסים לאזור

מצומצם יחסית.

מר ערן פרלמן: מפריע לי הגובה של הקומות, ביחס לסביבה, ביחס ל-.1202

מר רן יקיר: האמירה שלנו יכולה להיות, שאנחנו לא התנגדנו לכמות יחידות הדיור הזאת, ולצפיפות הגבוהה

יותר מהמינימום כאשר היה מדובר בבינוי מרקמי, אם כי היו לנו הערות על התכנון. עם כל המגבלות של החורשות לשימור וכו', אולי השטח הזה לא יכול להכיל את כל יחידות הדיור.

עו"ד אווה לוי: אם אנחנו אומרים שזה פי 2 יותר מהמינימום, אז המספר, הצפיפות עצמה לא השתנתה.

אדר' מירב שניר: בדיון הקודם היו מגרשים שבהם אי אפשר היה לייצר אפילו חניונים לטובת המגורים, והם עשו

שם מעברים מתחת לכבישים כדי לחבר חניונים.

עו"ד אווה לוי: היינו צריכים להמליץ על הפחתה של יחידות דיור, לא רק על הבינוי.

גב' ורד א. פרידמן: הם היו צריכים בעצם לתקן את התכנית, היו הרבה מאוד דברים, כמו ביטול ייעודים, ביטול

זיקות מעבר.

אדר' מירב שניר: אני גם חושבת שיותר נכון לטעון טענות תכנוניות ולא מספריות, כי בסופו של דבר, מה שיכול

להיכנס בתכנון טוב לפי ההערות שנתנו, שייכנס.

עו"ד אווה לוי: אבל קשה להוריד את מספר יחידות הדיור.

גב' יעל עבוד ברזילי: רח' התעסוקות, על אף שחסר נספח תחבורה ציבורית, בוודאות הוא יכלול תחבורה ציבורית?

גב' ורד א. פרידמן: כן.

אדר' מירב שניר: אנחנו סברנו שדווקא את התחב"צ צריך להעביר דרומה, כדי שישרת יותר תושבים.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:15

מר ערן פרלמן: בדיון הקודם, שאחת ההערות שהערתי, זה נושא של חנייה ולא הייתה תשובה.

גב' ורד א. פרידמן: הם לא הוסיפו חניות.

מר ערן פרלמן: אנחנו צריכים לעמוד על דעתנו לגבי החניות.

גב' ורד א. פרידמן: הם עובדים לפי התקן. טבלת מאזן חנייה שבנספח התנועה, לא תואמת לטבלה בלוח .5 יש פה

סתירה בשימושי מסחר. היא מציגה %80 מסך השטחים בטבלה ,5 ולא את השטחים האמיתיים.

מבחינת תקן חנייה למגורים עומד על .,1:1.5 למסחר על כל 50 מ"ר, חנייה אחת. לתעסוקה, .1:60 לציבורי, .1:60 הם לא תיקנו לפי ההערות של יועצת התנועה שלנו, והורידו גם את נספח תחבורה ציבורית. התקן לא נכון.

מר ערן פרלמן: הם צריכים להקצות מגרש גם לחנייה ציבורית?

עו"ד אווה לוי: היה רשום שיש לקבוע מרתפים בתחום התכנית שיירשמו ע"ש העירייה, וישמשו כחניון ציבורי.

אדר' יואב רוביסה: ההמלצה לא להפקיד את התכנית שעברה תנאי סף, ולתקן את התכנית שהוגשה, כמפורט להלן.

רקע: התכנית נדונה בוועדה המקומית ב-,19.1.2025 ניתנה המלצה לקידום התכנית בוועדה המחוזית, בכפוף לתיקונים. הוגשה לוועדה המחוזית תכנית מתוקנת שעברה תנאי סף בוועדה, לאחר הליך ruling pre בלשכת התכנון המחוזית, שכלל גם סיורים באתר. לגבי מגורים ותמהיל יחידות דיור. סך יחידות הדיור בתכנית נותר 110 יחידות דיור, בתוספת 25 יחידות דיור שטח ציבורי. מגרש מגורים נקבע בייעוד מגורים מיוחד, כאשר יחידות דיור בו נכללות במניין יחידות הדיור בתכנית. תמהיל המגורים שהוצג אינו תואם להמלצה של הוועדה המקומית, בעיקר בעניין היקף יחידות הדיור המכלילות. בתכנית מוצעות דירות מכלילות בהיקף של %5 בלבד, לעומת %15 דיור מכליל שנדרש לפי תמ"א 4/35 למתחם אינטנסיבי. תמהיל יחידות דיור שמוצג בתכנית מתייחס רק לייעוד מגורים ג' ו-ד', ואינו כולל את הדיור המיוחד, והדיור בשטחים הציבוריים.

גב' ורד א. פרידמן: הם לא מגדירים את הגודל של היחידות. אז זה יכול להיות יחידות גדולות.

אדר' יואב רוביסה: הגדרות השימושים בתא השטח שמיועד לדיור מיוחד, כולל גם הגדרת מגורים רגילים, באופן

שעלול לייצרו כמגרש מגורים לכל דבר ועניין. יש להבהיר את נושא זה, ולדייק את השימושים בדיור המיוחד.

מר ערן פרלמן: דיוריות זה יחידת דיור נוספת משפחתית שמיועדת לבן מתבגר, או הורה בתוך בית, או השכרה, כי

יש לזה כניסה נפרדת. במצב כזה, משלמים את המשכנתא דרך הדיורית, ואז זה משפחה הנוספת שנכנסת למתחם, וזו הגדלת כמות המכוניות באזור. אני בעד דיוריות, כי זה עוזר גם בצורה משמעותית להרבה משפחות, אבל חייבים למצוא פתרונות חנייה במקום. ולכן, ההתנגדות של נושא החניות צריך להתמך בתמהיל הדיוריות.

אדר' יואב רוביסה: נעלה את הטיעון הזה בנושא של תקן החנייה.

יש להגדיר את 25 יחידות הדיור המותרות בשב"צ כדיור מכליל עבור דיור בר השגה והשכרה. ניתן לכלול יחידות דיור אלה במניין התמהיל, כאמור. מטבלת הזכויות יש לציין כי שטחי הדירות הינם שטחי פלדלת, וכוללים בממ"ד. בלוח 5 מצוין כי הדיוריות הן %30 מסך יחידות הדיור, בעוד שבהגדרות הדיורית הינן %30 מיחידות דיור שמעל 125 מ"ר. יש לתקן את ההערה בטבלה .5

מר רן יקיר: כמה דיוריות זה מוריד לנו?

מר רן יקיר: אם דיוריות מוגדרות רק שמותר רק לדירות גדולות, אז מדובר על 100 ומשהו דיוריות.

גב' ורד א. פרידמן: אנחנו לא יודעים חלק מהגדלים של הדירות, ולכן לא ניתן לחשב את כמות הדיוריות.

מר ערן פרלמן: דיוריות מוסיפות את הצפיפות, מוסיפות משפחות, ויש צורך להוסיף גני ילדים ובתי ספר.

מר רן יקיר: נצטרך לספוג דיוריות, במקום לקחת %30 מסך יחידות הדיור, ניקח כמו שהחוק אומר, %30

מיחידות הדיור הגדולות בלבד.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:16

אדר' יואב רוביסה: אפשר לדרוש שיהיה מספר נקוב של מקסימום הדיוריות בתכנית. בנוף ירקון למשל כתוב סה"כ

300 דיוריות. אפשר בתוכנית נשוא הדיון לדרוש שיהיה מספר מקסימלי סופי.

מר ערן פרלמן: צריך שהאדריכלית חיצונית, שעברה על זה, תגיד את ההערות שלה.

אדר' יואב רוביסה: הכל מובלע בחוות הדעת שלה.

אדר' מירב שניר: מיכל, כמו כל אחת משאר הבודקות שלנו, גם בתכנון וגם בהתחדשות, עובדת כחלק בלתי נפרד

מהצוות. היא מקבלת את המסמכים, היא עושה את הבדיקה, היא מציפה את הפערים, היא כותבת את הדרפט. ורד עוברת על זה, יואב עובר על זה, אליי זה מגיע למכינות. אין הפרדה בין מה שמיכל חושבת, לבין מה שהצוות חושב, זה הכל אותה עבודה.

אדר' יואב רוביסה: סעיף 1.9 בהגדרות, לא תוקנה הגדרה לעניין שטח הדיור המכליל שאינו תואם להגדרה בתמ"א

,4/35 ונוקבת בטווח של דיור מכליל שבין 25 מ"ר ל-80 מ"ר, ויש לתקן. יש להגדיר משרד ביתי, המופיע רק בנספח הבינוי, או לחלופין להסירו מהנספח.

גב' ורד א. פרידמן: כן. הם מגדירים בתכנית שאחוז מסוים יהיה דיור לבעלי מוגבלות, אבל הם לא מגדירים מה זה.

אדר' יואב רוביסה: זה לא איזה משהו שהוא מוגדר בתקנות.

מגרשים לשטחי ציבור בתכנית. המגרשים שהוקצו כשב"צים או שטחים פתוחים ומבנים למוסדות ציבור אינם אפקטיביים, ולא יאפשרו מימוש מלא ומיטבי של זכויות הבנייה שניתנו להם, שזה %.300 יש לדייק את הזכויות המוצעות במגרשים אלה. הבנייה מבוססת על בנייה בקו ,0 דבר שלרוב אינו אפשרי במבנה חינוך בשל רגולציה, ועל כן הבינוי האפקטיבי צריך להיבחן על פי מרווח של 3 מ' מהרחובות.

תא שטח 400 הוא בשטח של כ-890 מ"ר. צורתו המשולשת מאפשרת ניצול מטבי, אפקטיבי של 750 מ"ר בלבד.

גב' ורד א. פרידמן: כשהם נתנו %300 בכל שטחי הציבור האלה, על הנייר, בלוח 5 מופיע %300 על כל מגרש. פה אנחנו

בעצם רואים שהזכויות לא נכנסות, כיוון שהשטח האפקטיבי הוא רק 360 מ"ר.

אדר' יואב רוביסה: השטח שאפקטיבי לבינוי, צריך לקחת בחשבון קו בנייה של 3 מ' מהרחובות, אפשר קו בניין 0 מ'

אולי לשצ"פ. מבחינת רגולציה, לא יאפשרו לנו גן ילדים שיושב עם החלונות על הרחוב, בלי גדר שמפרידה בין המבנה לרחוב.

תאי שטח 1670 ו-1671 נקבעו בייעוד משולב של שטחים פתוחים ומבנים למוסדות ציבור, זאת בשל ריבוי עצים בחיבור בחלק מחורשה לשימור, המאפשרים ניצול מצומצם בבינוי במגרשים האלה. פרוגרמתית, תא השטח שהוא בשטח של 6 דונם, מיועד לבי"ס יסודי בן 18 קומות, ו-3 כיתות גן. כדי להתאים למגרש של 6 דונם נקבע בפרוגרמה לתכנית, כי בי"ס יהיה מדגם .C דגם C הוא דגם שמחושב לפי שטח חצר מצומצמת יותר לכיתה. זה דבר שלא מקובל במתחם חדש, ולא יאפשר בעתיד גמישות לתוספת כיתות באם יידרש.

ב-,1671 נכון להגדיר אותם כשטח מעורב, כי לצבוע אותם חום לא משקף את המצב, שהם מרובי עצים. אנחנו ממליצים לבטל את הדרך המשולבת, שמפרידה בין 2 תאי השטח, 1670 ו-,1671 ועם חורשת האקליפטוס, וכך לייצר מגרש אחד בייעוד משולב, ולהגדילו ע"ח הדרך המשולבת. כך אנחנו משפרים את מימוש זכויות הבנייה בשטחים הציבוריים, וניתן להגדיר מערב להולכי רגל דרך המגרש המאוחד ע"י סימון של זכות מעבר.

מר ערן פרלמן: מה אתה מבקש.

אדר' יואב רוביסה: חילקתי את תא השטח הזה, שיש בו הרבה מגבלות, בעיקר בגלל עצים. זה מייצר תא שטח של 6

דונם, שאני חושב שהוא קטן מדי בשביל בי"ס, ועוד קומפלקס של גני הילדים.

אדר' מירב שניר: אנחנו מבינים לבד שיהיה מגרש עדיין בעייתי, עם הרבה מאוד עצים שנרצה לשמר, ויהיה מאוד

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:17

קשה לייצר בנייה אפקטיבית. אז לפחות רגע להגמיש ולשפר כמה שניתן.

מר יואב יחיעם: כל מה שאמרתם זה בדיאלוג מולם?

אדר' יואב רוביסה: היינו שותפים ב-ruling pre שהיה בוועדה המחוזית, כולל לצאת ל-2 סיורים במקום. יש דברים

שהוכתבו, אנחנו אמרנו את דעתנו וחלק מהדברים שנבעו מעצם צמצום 2 המגרשים הצפוניים שהיו מגורים, סביב אותה חורשה, והפכו להיות חומים.

מר ערן פרלמן: למה הם הפכו להיות חומים?

אדר' יואב רוביסה: הם הפכו להיות חומים כיוון שהגודל שלהם לא מאפשר לייצר אותם עצמאיים מבחינת מרתף

חנייה. יצרו אותם עם קישוריות למגרשים הסמוכים.

מר יואב יחיעם: וכאן אני חוזר לשאלה המהותית למה זה לא נעשה בדיאלוג איתם?

מר רן יקיר: זה לא בסמכותנו, כי אין פה זכויות במתאר. הסמכות שלנו לדון בדברים שמכוסים במתאר, כל

התכנית הזאת לא מכוסה במתאר.

אדר' מירב שניר: היה תיאום ארוך איתנו. על אף התיאום, היו לנו השגות בדיון של לפני שנה. ברגע שזה הפך להיות

כבר דיון מול המחוז, אז זה התוצר שהתקבל.

מר רן יקיר: הם היו כבר בוועדה, עשו שינויים בתכנית, שהצוות המקצועי שלנו מנתח אותם וחשבנו שלא נדרש

להביא אותם.

אדר' מירב שניר: קיבלנו החלטה במכינה שככה ננהל את הדיון. האם יש מניעה, את הזום של הדיון במחוז,

להעביר גם לחברי ועדת המשנה, אם הם ירצו לעלות לשמוע.

עו"ד אווה לוי: אפשר.

אדר' יואב רוביסה: (המשך הצעת ההחלטה) בגרסה החדשה, בוטלו 2 מגרשים בייעוד משולב של תעסוקה ומבנה

ציבור בחלק הצפוני. הסברנו את זה עם הרחבת רצועת השצ"פ. מנגד, נוספו 2 מגרשי שב"צ במקום מגרשי המגורים, מ-2 צדי החורשה לשימור. זה תאי שטח 420 ו-,410 שזה תואם להמלצת הוועדה המקומית. יש להגדיר מגרשים אלה בייעוד משולב של תעסוקה ומבנה ציבור. אותו ייעוד שהיינו אמורים לקבל בחלק הצפוני. ולהגדיר זכויות של תעסוקה ומסחר, שיירשמו ע"ש העירייה.

אני מוסיף עוד משהו שלא כתוב פה בהמלצה. יש להגדיר זכויות בנייה תת קרקעיות בשטחי הציבור שלא באות לידי ביטוי בטבלה .5 והסעיף האחרון, שיהפוך להיות י'. ככל ושטחי הציבור המוצעים בתכנית אינם נותנים מענה לפרוגרמה הנדרשת, ואינם מאפשרים ניצול מימוש יחידות הדיור בצורה מיטבית, יש לשקול צמצום מספר יחידות הדיור המוצע בתכנית. מבחינת תנועה וחנייה. יש להגדיר את רח' נחשון כרחוב מאסף עם תחבורה ציבורית. רח' נחשון בתוואי המוסט בתכנית מהווה המשך לרח' חיים וייצמן שבתחום תכנית מתחם ,1202 המוגדר כמאסף עם נת"צ.

הגדרת התחבורה הציבורית ברחובות האלה, בין רח' סוקולוב במערב, והמשך רח' ששת הימים במתחם ,1202 עובר במרכז אזורי הפיתוח של שכונות המגורים, בעוד שהגדרת רח' התעסוקות כרחוב הכולל תחבורה ציבורית, מסיט את תוואי התחבורה הציבורית צפונה לשולי אזורי הפיתוח. כמו כן יצוין, כי אזורי התעסוקה ב-2 תכניות אלה, סמוכות ומשורתות ע"י 2 תחנות הרכבת. התכנית חסרה נספח תחבורה ציבורית.

עכשיו חנייה. בתכנית בסדר גודל כזה, רצוי שיהיה גם נספח תחבורה ציבורית.

גב' ורד א. פרידמן: נוסיף סעיף. יש לקבוע מרתפים בתחום התכנית שיירשמו ע"ש העירייה, וישמשו כחניון ציבורי,

בתיאום עם הוועדה המקומית.

אדר' יואב רוביסה: יש להתייחס לתקן החנייה עבור דיוריות.

חתך הרחוב כולל זיקת הנאה להולכי רגל ברוחב של 2 מ' מהמגרשים הפרטיים. 2 מ' מהמגרשים הפרטיים, פלוס 2.5 מ' למדרכה. בסה"כ שטח של 4.5 מ' למעבר הולכי רגל. ברחובות בהם אין _____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:18

זיקת הנאה, 2.5 מ' בלבד למדרכה. זאת אומרת, רחוב שהוא סמוך למבני ציבור, אין בו את ההרחבה של מרחב המדרכה, ואנחנו נותנים 2.5 מ' בלבד.

המדרכה כוללת רצועת תשתיות ונטיעת עצים ברוחב של 1 מ', כך שרוחב המדרכה הפנוי להליכה במדרכות הינו 1.5 מ' בלבד. רוחב שאינו ראוי בתכניות חדשות. יש להרחיב את חתכי הרחוב, כך שהמדרכות תהיינה ברוחב של 3 מ' לפחות לכל צד בייעוד ציבורי, ללא זיקות הנאה בשטח הפרטי.

לא תוקנו הערות שניתנו במסגרת המלצת הוועדה בתחום התנועה. יש להציג נספח תחבורה ציבורית. מערך תנועות רכות בתכנית. בגרסה הקודמת, שנדונה בוועדה המקומית, תאי שטח כללו מעברים פתוחים לציבור ע"י זיקות הנאה. אנו מתנגדים לזיקות הנאה. עם זאת, מגרשי המגורים בתכנית הינם גדולים מאוד, ללא חלוקה פנימית, ובהתחשב בכך כי מתחם זה הוגדר כמתחם אינטנסיבי בשל קרבתו למתע"ן, יש לתכנן שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים, אלו מתחנת הרכבת ולמוקדי התעסוקה, ולהגדירם בייעוד של שביל ציבורי. ניתן להגדירם תשריט תלת ממדי, באופן שיאפשר רצף חנייה. אנחנו רוצים את המעברים האלה, לא בשיטה של זיקות הנאה, כי אנחנו מתנגדים לזה. זה בסוף משית את הטיפול בשטחים הפתוחים על ציבור הרחב, לא על יזם התכנית, אלא על הדיירים בסוף, על ועד הבית.

אדר' מירב שניר: כך גם נכנס רעיון השפ"פים בדרך האחורית.

אדר' יואב רוביסה: כן. אז להגדיר שם שבילים. בהחלט ניתן לאפשר את החנייה מתחת ע"י רישום תלת ממדי. אבל

פה זה ירד לגמרי, וזה חסר.

מר ערן פרלמן: אני פשוט רוצה לחזור רגע לנושא החנייה. כמה אנחנו דורשים בחניות

הציבוריות, כשזה מתחת לבניינים?

גב' ורד א. פרידמן: לא הגדרנו להם כמה.

מר ערן פרלמן: חייבים להתעמק בנושא. אנחנו לא יכולים שמחר היזם יגדיר לנו שקומה מינוס 1 תוגדר לעירייה,

או שקומה מינוס 4 זה לעירייה. חייבים להגדיר לו כמויות. אסור לנו כעירייה להגיע למצב שמתכננים עכשיו שכונה של המאה הבאה, לא נותנים פתרונות חנייה מספקים, ובכך העירייה גורמת לתושבים להיות עבריינים.

גב' יעל עבוד ברזילי: אני מסתייגת. אם אנשים עבריינים, זה רק בגלל שהם מתנהגים בצורה עבריינית.

גב' ורד א. פרידמן: יש תקן חנייה ארצי, שהוא מחייב אותנו. הרעיון מאחוריו הוא שהמדינה הולכת לכיוון של צמצום

השימוש ברכב פרטי, ומעבר לתחבורה ציבורית.

מר רן יקיר: הדרך היחידה להיגמל משימוש מסיבי ברכב פרטי, הוא ראייה צופת פני עתיד. בעוד 10 שנים יהיו

בארץ הזאת 15,000,000 אנשים, ולא יהיה מקום לכל המכוניות האלה.

גב' ליליה מאלשיב: העירייה יכולה להגיד ליזם להקצות מגרש שהוא יהיה עם ייעוד ציבורי, והעירייה תצטרך עפ"י

התב"ע לעשות שם פיתוח של החניון.

מר ערן פרלמן: אני מבקש להגדיר מספר חניות.

מר רן יקיר: אני מתנגד להגדיר מספר.

גב' יעל עבוד ברזילי: גם אני מתנגדת.

אדר' יואב רוביסה: (ממשיך להקריא המלצה): סעיף ,5 בינוי. לא ברור איך הבינוי בתכנית עלה מתכנון המשלב 3

מגדלי מגורים לעומת בינוי מרקמי של מגרשי מגורים בגרסת התכנית שהוצגה בוועדה המקומית.

על פניו, ביטול 2 מגרשי המגורים שתוכננו מצדי חורשת האקליפטוס הצפונית, והפיכתם לשב"צים, אינו מצדיק עלייה קיצונית שכזאת במספר הקומות. קווי הבניין במרבית המגרשים הינם 2 מ', ועפ"י חתכי הרחוב, שטחים אלה מסומנים כזיקת מעבר לציבור, ולמעשה מצטרפים לשטח המדרכה. מוצע לשנות את חתך הרחוב כמפורט לעיל, ולהגדיר את רצועת זיקת ההנאה _____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:19

בייעוד דרך באמצעות תשריט תלת ממד. יש להטמיע הערות סביבה ונוף להוראות התכנית, כמפורט בהערות הבדיקה. נספח בינוי. נספח הבינוי מפורט מדי לנספח בינוי של תב"ע.

אנו סבורים כי נספח בינוי שמהווה מסמך רקע, צריך להציג פרמטרים עקרוניים, כגון קווי בניין, מרחקים בין בניינים, קומות, חתכים המציגים את תנוחת הבינוי ביחס לשיפולי הקרקע.

התכנית תכלול הוראות להכנת תכנית בינוי ופיתוח לאישור הוועדה המקומית כתנאי להוצאת היתרי בנייה. נוסח ההוראות לתכנית בינוי ופיתוח יתבסס על הנחיות מנהל התכנון החדשות, שהפך את תכניות הבינוי והפיתוח להרבה יותר פשוטות. אנו סבורים כי במתחם של מעל 100 דונם, עם מגרשים בייעודים שונים, בייחוד בסביבה משופעת 2 חורשות אקליפטוסים לשימור ועצים רבים נוספים לשימור, הכנת תכנית בינוי ופיתוח הינה מחויבת במציאות. והפירוט הזה צריך לבוא לידי ביטוי בתכנית בינוי ופיתוח. תכנית בינוי ופיתוח צריכה להתייחס בין השאר, גם למערכות של פינוי אשפה, רחבות כב"א, פילרים, צוברי גז, ופרמטרים שונים, שהבינוי בשלב זה אינו יכול להתייחס אליהם.

בדיקת היתכנות והתאמה בין לוח הזכויות בטבלה 5 והוראות התכנית לנספח הבינוי לפי קובץ של .DWF מבדיקה רנדומלית, נמצאו פערים וחוסר התאמה. יש להציג התאמה ובדיקת היתכנות כנספח רקע לתכנית. בנייה בתת קרקע עד לגבולות המגרש, בכפוף לפתרונות חלחול באישור הוועדה המקומית. יש לקבוע הוראות לרצועה של 2 מ' לפחות בהיקף המגרשים, לטובת חלחול טבעי ונטיעות עצים. עפ"י נספח התנועה, נראה כי המגרשים תוכננו ברובם עד לגבולות המגרש.

שטחי מרפסות. במיוחד אם ה-2 מ' האלה מצטרף למרחב המדרכה, חייב גם לשמר חלחול, נטיעות, כל מה שצריך. שטחי מרפסות הופחתו ל-18 מ"ר בממוצע. יש לקבוע מדרג שטחי מרפסות, כאשר ממוצע שטח המרפסות עבור דירות שקטנות מ-80 מ"ר, יהיה 15 מ"ר, ולדירות גדולות ניתן לאפשר ממוצע של 18 מ"ר כמבוקש. היעדר טבלאות איזון בתכנית, ומסמך עקרונות ראשוני לא מלא, אינו מספק לצורך בדיקת הזכויות בתכנית, לרבות זכויות העירייה, כמפורט בהערות בדיקה של התייחסות של מחלקת השבחה. מבחינת סביבה ותשתיות, הוגש נספח סביבתי כנדרש. יש להטמיע הערות היחידה הסביבתית האזורית. יש להטמיע הערות תאגיד המים, כמפורט בהערות הבדיקה. לא נקבעו עובדות שתאפשרנה פתרונות טכנולוגיים מתקדמים לאצירת אשפה ותשתיות עם מתחם 1202 ו-,1201 ומערכות שצריך להיות, זה זכויות תת קרקעיות, אז אם אנחנו רוצים למשל מנהרת תשתיות, שיעבור שם קו של אצירת אשפה פנאומטי, זה צריך להיות כתוב בהוראות. כתב שיפוי לא הוגש. יש לקבוע כי תנאי להפקדת התכנית, המצאת כתב שיפוי לוועדה המקומית, בנוסח שיאושר ע"י יועמ"ש הוועדה.

החלטה:

רקע –

התכנית נדונה בוועדה המקומית ביום 19.1.25 (גרסת הוראות ,31 תשריט ,)21 וניתנה המלצה לקידום התכנית בוועדה

המחוזית בכפוף לתיקונים.

הוגשה לוועדה המחוזית תכנית מתוקנת, אשר עברה תנאי סף בוועדה המחוזית, לאחר הליך פרה-רולינג בלשכת התכנון

המחוזית שכלל גם סיורים באתר.

הועדה מחליטה להמליץ לוועדה המחוזית שלא להפקיד את התכנית שעברה תנאי סף בוועדה המחוזית, ולתקנה כמפורט

להלן:

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:20

1. מגורים ותמהיל יח"ד:

א.סך יח"ד בתכנית נותר 1,110 יח"ד, בתוספת 25 יח"ד בשטח ציבורי. מגרש מגורים נקבע בייעוד מגורים מיוחד,

כאשר יח"ד בו נכללות במניין יח"ד בתכנית.

ב.תמהיל המגורים שהוצג אינו תואם להמלצת הוועדה המקומית מיום ,19.1.25 בעניין היקף יחידות הדיור

המכלילות. בתכנית מוצעות במגרשי המגורים דירות מכלילות בהיקף של %5 בלבד לעומת %15 דיור מכליל

הנדרש בתמ"א 4/35 למתחם אינטנסיבי.

ג. יש להגדיר את 25 יח"ד המותרות בשב"צ כדיור מכליל, עבור דיור בר השגה ודיור להשכרה. ניתן לכלול יח"ד אלה

במניין התמהיל כאמור לעיל.

ד.תמהיל יח"ד המוצג בתכנית מתייחס רק ליעוד מגורים ג ו- ד ואינו כולל את הדיור המיוחד והדיור בשטחים

הציבורים.

ה.הגדרות השימושים בתא שטח המיועד ל"דיור מיוחד", כולל גם הגדרת מגורים רגילים, באופן שעלול לייצרו

כמגרש מגורים לכל דבר ועניין. יש להבהיר נושא זה ולדייק את השימושים לדיור מיוחד בלבד.

ו. בטבלת הזכויות יש לציין כי שטחי הדירות הינם שטחי "פלדלת" וכוללים ממ"ד.

ז. בלוח 5 מצוין כי הדיוריות הן %30 מסך יח"ד, בעוד שבהגדרות הדיוריות הינן %30 מיח"ד שמעל 125 מ"ר. יש

לתקן את ההערה בלוח 5 בהתאם להגדרות. כמו כן יש לנקוב במס' מקסימלי של דיוריות המותר בתכנית.

ח.יש לתקן את תמהיל יח"ד בהתאם.

ט. סעיף -1.9 הגדרות בתכנית – .

1) לא תוקנה ההגדרה לעניין שטח הדיור המכליל, שאינו תואם להגדרה בתמ"א .4/35 ונוקבת בטווח ליח"ד

בדיור המכליל של 25-80 מ"ר, יש לתקן בהתאם לקבוע בסעיף 4.1.2 בהוראות התכנית.

2) יש להגדיר "משרד ביתי" המופיע רק בנספח הבינוי, או לחילופין להסירו מהנספח.

3) יש להגדיר דיור לבעלי מוגבלות.)0

2. מגרשים לשטחי ציבור בתכנית:

א.המגרשים שהוקצו כשב"צים ו/או שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור אינם אפקטיביים ולא יאפשרו מימוש

מלא ומיטבי של זכויות הבניה שניתנו להם – %300 .

ב.יש לדייק את זכויות הבנייה המוצעות במגרשים אלה.

ג. הבנייה מבוססת על בנייה בקו 0 דבר שלרוב אינו אפשרי במבני חינוך בשל רגולציה, ועל כן הבינוי האפקטיבי צריך

להבחן על מרווח של 3 מהרחובות.

ד.תא שטח מס' 400 הינו בשטח של 889 מ"ר, אולם צורתו המשולשת מאפשרת ניצול אפקטיבי של כ- 750 מ"ר

בלבד.

ה.תאי שטח 1670 ו- 1671 נקבעו בייעוד משולב שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור, וזאת בשל ריבוי עצים

לשימור וחלק מחורשה לשימור המאפשרים ניצול מצומצם לבינוי במגרשים אלה.

ו. תא שטח 1670 בשטח של 6 דונם מיועד לבית ספר יסודי בן 18 כיתות ו-3 כיתות גן. כדי להתאים למגרש 6 דונם

נקבע בפרוגרמה לתכנית כי בית הספר יהיה מדגם C – שאינו מקובל במתחם חדש, ולא יאפשר בעתיד גמישות

לתוספת כיתות באם יידרש.

ז. על כן, מוצע לבטל את הדרך המשולבת המוצעת בין 2 שב"צים אלה וחורשת האקליפטוס לשימור, ובכך לייצר

מגרש אחוד ביעוד המשולב ולהגדילו ע"ח הדרך המשולבת, ובכך לשפר מימוש זכויות הבנייה בשטחים

הציבוריים. ניתן להגדיר מעבר להולכי רגל דרך המגרש המאוחד ע"י סימון זכות מעבר.

ח.בגרסה החדשה בוטלו 2 מגרשים בייעוד משולב של תעסוקה וממבני ציבור בחלקו הצפוני של המתחם (בשל

הגדלת רצועת השצ"פ למעבר קו מקורות), ומנגד נוספו 2 מגרשי שב"צ במקום מגרשי מגורים . תאי שטח מס'

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:21

420 ו-410 בשטח של 1.4 דונם כ"א (תואם להמלצת הועדה). יש להגדיר מגרשים אלה ביעוד משולב של תעסוקה

ומבני ציבור, ולהגדיר זכויות של תעסוקה ומסחר אשר ירשמו ע"ש העירייה.

ט. יש להגדיר זכויות בנייה תת-קרקעיות בשטחי הציבור, שאינן באות לידי ביטוי בטבלה 5 בהוראות התכנית.

י. ככל ושטחי הציבור המוצעים בתכנית אינם נותנים מענה לפרוגרמה הנדרשת ואינם מאפשרים ניצול למימוש/

יח"ד בצורה מיטבית, יש לשקול צמצום מס' יח"ד המוצע בתכנית..

3. תנועה וחנייה –

א.תוואי תחבורה ציבורית –

1) התכנית חסרה נספח תחבורה ציבורית.

2) יש להגדיר את רח' נחשון כרחוב מאסף עם תחבורה ציבורית. רח' נחשון בתוואי המוסט בתכנית מהווה

המשך לרח' חיים וייצמן שבתחום תכנית מתחם 1202 המוגדר כמאסף עם נת"צ.

3) הגדרת התחבורה הציבורית ברחובות אלה בין רח' סוקולוב במערב והמשך רח' ששת הימים במתחם ,1202

עוברת במרכז אזורי הפיתוח של שכונת המגורים, בעוד שהגדרת רחוב התעסוקות כרחוב הכולל תחבורה

ציבורית מסיט את תוואי התחבורה הציבורית צפונה, לשולי אזור הפיתוח. )0

כמו כן, יצוין כי אזורי התעסוקה ב-2 תכניות אלה סמוכות ומשורתות ע"י 2 תחנות הרכבת.

ב.חתכי רחוב - חתך הרחוב כולל זיקת הנאה להולכי רגל ברוחב של 2 מטרים מהמגרשים הפרטיים+ 2.5 מטר

למדרכה ובסה"כ שטח של 4.5 מטר למעבר הולכי רגל, וברחובות בהן אין זיקת הנאה – 2.5 מ' בלבד למדרכה.

המדרכה כוללת רצועת תשתיות ונטיעת עצים ברוחב של 1 מטר, כך שרוחב המדרכה הפנוי להליכה במדרכות

הינו 1.5 מ' בלבד, רוחב שאינו ראוי בתכניות חדשות. יש להרחיב חתכי הרחוב כך שהמדרכות תהיינה ברוחב של

3 מ' לפחות לכל צד ביעוד ציבורי ללא זיקות הנאה בשטח פרטי.

ג. תקן חנייה –

1) יש לקבוע מרתפי חנייה בתחום התכנית שירשמו ע"ש הרשות המקומית וישמשו כחניון ציבורי. מיקום

המרתפים והיקפם, בתיאום מול הצוות המקצועי של הוועדה המקומית.

2) יש להתייחס בתקן החנייה גם לדיוריות.)0

ד.לא תוקנו הערות שניתנו במסגרת המלצת הועדה המקומית בדיון הקודם בתחום התנועה. .

4. מערך תנועות "רכות" בתכנית –

א.בגרסה הקודמת שנדונה בוועדה המקומית תאי השטח כללו מעברים פתוחים לציבור ע"י זיקות הנאה. אנו

מתנגדים לזיקות הנאה.

ב. עם זאת, מגרשי המגורים בתכנית הינם גדולים מאוד, ללא חלוקה פנימית, ובהתחשב כי מתחם זה הוגדר כ"מתחם

אינטנסיבי" בשל קרבתו למתע"ן, יש לתכנן שבילים להולכי רגל ורוכבי אופנים אל ומתחנת הרכבת ולמוקדי

התעסוקה, ולהגדירם בייעוד שביל ציבורי. ניתן להגדירם בתשריט תלת ממד באופן שיאפשר רצף חנייה. .

5. בינוי –

א.הבינוי שהומלץ ע"י הועדה המקומית התבסס על בנייה מרקמית למגורים סביב מרחב פתוח פנימי, ושילוב

מגדלים באזור התעסוקה בלבד.

ב.לא ברור איך הבינוי בתכנית עלה לתכנון המשלב 3 מגדלי מגורים לעומת בינוי מרקמי של מגרשי המגורים בגרסת

התכנית שהוצגה בוועדה המקומית. על פניו, ביטול 2 מגרשי המגורים שתוכננו מצדי חורשת האקליפטוס

הצפונית והפיכתם לשב"צים אינו מצדיק עלייה קיצונית שכזו במס' הקומות.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:22

ג. קווי הבניין במרבית המגרשים הינם 2 מטר, ועל פי חתכי הרחוב שטחים אלה מסומנים כזיקת מעבר לציבור,

ולמעשה מצטרפים לשטח המדרכה. מוצע לשנות את חתך הרחוב כמפורט לעיל, ולהגדיר את רצועות זיקת

ההנאה בייעוד דרך באמצעות תשריט תלת ממד.

ד.יש להטמיע הערות סביבה ונוף להוראות התכנית, כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה..

6. נספח הבינוי -

א.נספח הבינוי הינו מפורט מידי לנספח בינוי של תב"ע. לדוגמא מסומן משרד ביתי בחזית לרחובות של דירות הגן,

חדרים טכניים וכיוב'.

ב. אנו סבורים כי נספח הבינוי המהווה מסמך רקע בלבד, צריך להציג פרמטרים עקרוניים כגון קווי בניין, מרחקים

בין בניינים, קומות, חתכים המציגים את תנוחת הבינוי ביחס לשיפולי הקרקע. .

7. תכנית בינוי ופיתוח -

א.על התכנית לכלול הוראה להכנת תכנית בינוי ופיתוח לאישור הוועדה המקומית כתנאי להוצאת היתרי בנייה. נוסח

ההוראות לתכנית בינוי ופיתוח יתבסס על הנחיות מינהל התכנון החדשות. אנו סבורים כי במתחם של מעל 100

דונם, עם מגרשים בייעודים שונים, וביחוד בסביבה משופעת 2 חורשות אקליפטוס לשימור ועצים רבים נוספים

לשימור הכנת תכנית בינוי ופיתוח הינה מחויבת המציאות.

ב. תכנית בינוי ופיתוח צריכה להתייחס בין השאר גם למערכות של פינוי אשפה, רחבות כיבוי אש, פילרים, צוברי גז

ופרמטרים שונים שהבינוי בשלב זה אינו יכול להתייחס אליהם, וספק אם הבינוי כפי שהוא מוצג בתכנית

יאפשר פתרון מיטבי משולב..

8. עצים שנמצאו ראויים לשימור בתכנית -

א.צפון תא שטח :210 קריית הפקאן בגובה 10 מ'.

ב.תא שטח :200 צפ' מערב- עץ מס' -265 תות, צפון-מזרח- עץ מס' 167 פקאן,

דרום מזרח – עץ מס' 183 בוהיניה מגוונת ותיקה.

ג. תא שטח :410 צפון- עץ מס' -158 קרית הפקאן בריא.

ד.תא שטח :230 צפון מזרח – עץ מס' 38 צאלון, עץ מס' 39 פנסית, עץ מס' 40 סיגלון בריא.

ה.תא שטח :100 דרום מזרח- עצים 27-28 אורן ירושלים. .

עץ מס' 14 איזדרכת מסומן לשימור, עץ זה הינו מין פולש, ועדיף שלא לשמרו.

9. בדיקת התכנות והתאמה - בין לוח הזכויות מס' 5 בהוראות התכנית לנספח הבינוי (בקובץ )DWF - מבדיקה

רנדומלית נמצאו פערים וחוסר התאמה. יש להציג התאמה ובדיקת התכנות כנספח רקע לתכנית.

.10בניה בתת הקרקע עד לגבולות המגרש בכפוף לפתרונות חלחול באישור הוועדה המקומית – יש לקבוע הוראות לרצועה

של 2 מטרים לפחות בהיקף המגרשים לטובת חלחול טבעי ונטיעות עצים. על פי נספח התנועה, נראה כי המגרשים

תוכננו ברובם עד לגבולות המגרש.

.11שטחי מרפסות: הופחתו ל- 18 מ"ר בממוצע. יש לקבוע מדרג של שטחי מרפסות, כאשר ממוצע שטח המרפסות עבור

דירות קטנות מ-80 מ"ר יהיו 15 מ"ר, ולדירות גדולות מכך, ניתן לאפשר ממוצע של 18 מ"ר כמבוקש. יש להחיל את

הנחייה זו גם עבור הדיור המכליל הציבורי.

.12העדר טבלאות איזון בתכנית ומסמך עקרונות ראשוני לא מלא ואינו מספק לצורך בדיקת הזכויות בתכנית לרבות

זכויות העיריה, כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:23

.13סביבה ותשתיות: הוגש נספח סביבתי כנדרש.

א.יש להטמיע הערות היח' הסביבתית האזורית כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה.

ב.יש להטמיע הערות תאגיד המים, כמפורט בהערות הבדיקה לדיון זה.

ג. לא נקבעו הוראות שתאפשרנה פתרונות טכנולוגים מתקדמים לאצירת אשפה ותשתיות עם מתחם 1202 ו- .1201 ..

.14לא הוגש כתב שיפוי. יש לקבוע כי תנאי להפקדת התכנית המצאת כתב שיפוי לוועדה המקומית בנוסח שיאושר עי

יועמ"ש הועדה המקומית..0

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון, ערן פרלמן, יואב יחיעם

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף: 3 תכנית מתאר מקומית: 423-1439066 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל ו ע ד3ת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מס' דף:24

שם: אלוף הניצחון 8 הוד השרון

נושא: דיון להפקדה

שטח התוכנית: 1,500.000 מ"ר

סמכות: ועדה מקומית

יחס לתכנית

כפופה לתכנית הר/הר/1001

כפופה לתכנית הר/הר/1002

כפופה לתכנית הר/הר//160ת/4

החלפה הר/הר//160ת/4

שינוי הר/הר//160ת/8

שינוי הר/הר/367/3

שינוי הר/הר/367/6

כפופה לתכנית הר/הר/מק/1001/1

שינוי הר/הר/מק//160ת//8ב

בעלי עניין:

sיזם: לאון בנהרוש בוהר

sמתכנן: נמרוד גורפינקל

s גדעון הרטמן

s לאוניד לייפמן

sמגיש: לאון בנהרוש בוהר

כתובת:

רחוב אלוף הנצחון 8 , הוד-השרון

גושים/ חלקות לתכנית :

גוש: 6566

170 ,

מטרת הדיון

דיון חוזר להפקדה לצורך שינוי החלטה לנושא עץ לשימור וחניות.

מטרת התכנית:

תוספת יח"ד, תוספת שטחי בניה, שינוי גודל מינימאלי לטובת בריכת שחיה ושינוי בקווי בניין צידיים

המלצות

לאשר הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

הצוות המקצועי ממליץ על תיקון החלטה לעניין שימור עץ מספר ,5 וסימון החניות במגרש ,1/170 כמפורט להלן. כל שאר הסעיפים בהחלטה יוותרו בעינם.

בחלקה 170 מקודמות במקביל לתב"ע זו 2 בקשות להיתר בניה. שינוי החלטת הועדה מתייחסת לבקשה להיתר במגרש .1/170

סטטוס הבקשה להיתר: הבקשה נמצאת בשלב בקרת תכן לאחר החלטת ועדה. לאחר בירור מול עורכת הבקשה, היא

ממתינה לקבלת אישורים של גורמי חוץ.

.1לנושא עץ מספר 5 המסומן בתב"ע לשימור:

בבקשה להיתר מספר 20241124 (מגרש )1/170 מסומן עץ מס' 5 לעקירה, בעוד בתכנית עץ זה מסומן לשימור.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:25

התכנית הועברה לבדיקת מח' נוף וכן לפקיד היערות העירוני. מח' נוף המליצה לשמר את עץ מספר 5 (סעיף 6 בהחלטת הועדה) בעוד שפקיד היערות העירוני אישר סקר עצים שסימן עץ זה לעקירה.

במהלך בדיקת להפקדה בפועל התברר כי קיימת סתירה בין הסקר שאושר להיתר, לבין החלטת הועדה להפקדה לנושא זה.

יש לסמן את עץ מספר 5 לעקירה כפי שסומן בהיתר.

.2לנושא החניות:.0.0

בבקשה להיתר מסומנות 2 חניות צמודות לכל יח"ד , בעוד שמדיניות הוועדה ההעדפה הינה להציג בנספח התנועה והבינוי חניות עוקבות.

יש לסמן חניות צמודות בדומה למאושר בהיתר.

מהלך הדיון:

גב' ורד א. פרידמן: מציגה את מהות התכנית. תכנית שנדונה כבר, והומלצה להפקדה באלוף הניצחון .8 במגרש 170/1

קודמו פה בקשות לרישוי. 2 דברים שאנחנו רוצים לשנות מההחלטה שלנו, על מנת להתיישר עם החלטה ברישוי. עץ מס' ,5 אצלנו בתב"ע סומן לשימור, וברישוי הוא סומן לכריתה, ואישרנו, עבר פקיד היערות. אנחנו מבקשים גם כן לשנות את ההחלטה, ועץ מס' 5 לסמן לכריתה.

הנושא השני, חניות עוקבות. המדיניות שלנו, ליצור פה חניות עוקבות, ואושרו להם חניות צמודות. אז אנחנו נתיישר עם הבקשה.

החלטה:

לאשר הפקדת התכנית בתנאים הבאים:

הועדה המקומית מחליטה על תיקון החלטה לעניין שימור עץ מספר ,5 וסימון החניות במגרש ,1/170 כמפורט להלן. כל

שאר הסעיפים בהחלטה יוותרו בעינם.

בחלקה 170 מקודמות במקביל לתב"ע זו 2 בקשות להיתר בניה.

סטטוס הבקשה להיתר: הבקשה נמצאת בשלב בקרת תכן לאחר החלטת ועדה. לאחר

בירור מול עורכת הבקשה, היא ממתינה לקבלת אישורים של גורמי חוץ.

1. לנושא עץ מספר 5 המסומן בתב"ע לשימור: בבקשה להיתר מספר 20241124 (מגרש )1/170 סומן עץ מס' 5 לעקירה,

בעוד שבתכנית עץ זה מסומן לשימור. יש לסמן את עץ מספר 5 לעקירה כפי שסומן בהיתר.

2. לנושא החניות: יש לסמן חניות צמודות בדומה למאושר בהיתר..0.0

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

עמ.	כתובת	פרטי המבקש	מגרש	גוש חלקה	תיק בניין	בקשה	סעיף
19	עליית הנוער ,1 הוד- השרון	כפר נוער ע"ש ב.צ. מוסינזון	6448 269 1		2351	20240296	1
21	בן גוריון ,9 הוד -השרון	דביר מ.הנדסה אזרחית בע"מ	6455 487		3199	20241647	2
30	בן גוריון ,15 הוד -השרון	סיגון-הלוי בע"מ	6455 510		4712	20251264	3
33	אנשי בראשית ,8 הוד- השרון	בית חסון חיזוק והשבחת מבנים בע"מ	6456 268		5206	20252098	4
35	הסרגל, הוד -השרון	א.ב. רימונים בע''מ	6407 487 304		11344	20240559	5
40	זמיר ,2 הוד-השרון	ערן נחום שוהם	6445 356 2		7119	20241865	6
44	אשכול ,3 הוד-השרון	שטיינמן איל	6412 230 230/1		6971	20240352	7
47	תבור ,11 הוד-השרון	אירית מכטיי	6410 139 84		8840	20241825	8
50	נצח ישראל ,63 הוד- השרון	יסמין מיכל	6411 47		7259	20240995	9
3 5	השלום 24 ב, הוד-השרון	מעין בכנר בקר	6453 113		5042	20241766	10
56	חטיבת גבעתי ,17 הוד- השרון	פאר אלוירה	6566 62 62/1		3535	20230185	11
62	המעגל 30 ב, הוד-השרון	הילה ברזילי לבון	6653 214 1		4144	20241045	12
66	ששת הימים ,1 הוד- השרון	מאור ווקנין	6410 123 14		307	20251570	13
70	העליות ,14 הוד-השרון	שרון זהבי	6443 107 19		8149	20240605	14
73	סמ הדבש ,16 הוד- השרון	קובריגרו ירון	6443 85 441		1553	20231962	15
76	אליהו הנביא ,22 הוד - השרון	כרמית גרוסגולד	6443 460 169		5264	20241853	16
79	התכלת ,4 הוד-השרון	י ש עומר הנדסה בע"מ	6442 820		9647	20240842	17

מס' דף:26

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26 תאריך: 21/01/2026

רשימת הבקשות

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף:1 מספר בקשה: 20240296 תיק בניין: 2351 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל1 ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

שטח אחר במ"ר		מס' יח"ד		שטח שירות במ"ר		שטח עיקרי במ"ר		שימוש	מפלס /קומה	תת חלקה
מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים
				57.11				מתקנים ומערכות טכניות	0.00
				57.11
		%בניה: %0.00		57.11				סה"כ:

מס' דף:27

מבקש:

s כפר נוער ע"ש ב.צ. מוסינזון הגשה 28/02/2024

בעל הנכס:

s רשות מקרקעי ישראל

עורך:

s מוניקה גלייט

סוג בקשה: בקשה להיתר רישוי מלא הקלות/שימוש חורג

מספר בקשה ברישוי זמין: 10000356536

כתובת הבניין: עליית הנוער ,1 הוד-השרון שכונה: מגדיאל

שטח מגרש: 46462.00 מ"ר

גוש וחלקה: גוש: 6448 חלקה: 269 מגרש: 1 יעוד: שטח למוסד

תכנית: ,5/329 ,160 ,19/1000 הכרזה חקלאית ,84 מק/,1/1001 ,1001 ,1002 /160ת/,4 ,48/329 בניה ירוקה, מק/,42/329 תממ/,21/3 מתאר ,2050 מק//160ת//8א, ,R/6 שד/,7/19 /60א, ,423-0096891 ,1000 תגפ/,329 ,9999 ,97 ,89 שד/1000

שימוש עיקרי תיאור בקשה שטח שירות

מבנה ציבור תוספת בניה 57.11

פירוט תאור הבקשה

הקמת מבנה חדרי חשמל וחדר מיתוג בכפר נוער מוסינזון

זכויות הבניה:

על תוכנית הר/ 5/329 (בתוקף מתאריך :)24/07/1969 הבניה מותרת באישור הועדה המקומית.

שטחים

המלצות מהנדס הועדה:

לאשר בתנאים:

1. בקרת תכן תקינה

2. תשלום אגרות והיטלים.

3. ערבות בנקאית עפ"י תקנה 70 (X10 אגרות בניה) (בנוסח שיקבע ע"י הוועדה).

4. קבלת הסכמת רשות מקרקעי ישראל למתן היתר.

5. אישור רשות כבאות והצלה.

6. הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל

שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו בבקשה שינויים לפי תקנה (42ג) ()2 לתקנות התו"ב (רישוי ובנייה) תשע"ו .2016

מהלך הדיון:

גב' ענבר וינשטוק: מציגה את הבקשה. תיק ראשון, כפר נוער ע"ש מוסינזון. הקמת מבנה חדרי חשמל, וחדר מיקוד

בכפר הנוער מוסינזון.

ההמלצה היא לאשר בתנאים הבאים. בקרת תכן, תשלום אגרות והיטלים, ערבות בנקאית, קבלת _____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:28

הסכמת רמ"י, אישור רשות כבאות והצלה, והגשת דו"ח עורך הבקשה.

החלטות

לאשר הבקשה, בתנאים הבאים:

1. בקרת תכן תקינה

2. תשלום אגרות והיטלים.

3. ערבות בנקאית עפ"י תקנה 70 (X10 אגרות בניה) (בנוסח שיקבע ע"י הוועדה).

4. קבלת הסכמת רשות מקרקעי ישראל למתן היתר.

5. אישור רשות כבאות והצלה.

6. הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל

שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו בבקשה

שינויים לפי תקנה (42ג) ()2 לתקנות התו"ב (רישוי ובנייה) תשע"ו .2016

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

ציבורי / מסחרי/ משרדים - דרישות שלא הושלמו

• ===== דרישות לשלב הגשת הבקשה =====

• ====בקרה מרחבית - בטיפול מחלקת רישוי ===

• ===== שלב בקרת התכן -=====

• אישור רשות מקרקעי ישראל

• אישור תאגיד המים

• אישור רשות כבאות והצלה

• אישורים לעמידה בתקנות למניעת מפגעים

• דוח הערכת רמות חשיפה לקרינה בלתי מייננת מרשת החשמל.

• היתר הקמה לחדר טרנספורמציה מהמשרד להגנת הסביבה- היחידה האזורית לאיכות הסביבה • נספח איטום

• חישובים סטאטיים

• תצהיר יועץ בטיחות אש להטמעת דרישות כיבוי אש בתכנית הגשה • תצהיר התחייבות להשלמת הבנייה בהתאם להיתר הבנייה • - אישור על תשלום היטלים מקומיים, בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

• - אישור על תשלום אגרת בניה בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

• - אישור על תשלום היטל השבחה (פנימי)

• ===== תחילת עבודות =====

• אישור תחילת עבודות ממחלקת פיקוח על הבנייה.

• כפוף לכתב התחייבות להיתר שהינו נספח להיתר ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו.

• כפוף לאישור תוכנית התארגנות אתר מאושרת ע"י יועץ תנועה מטעם העירייה ומנהל אגף רישוי.

• ופיקוח.

• כפוף לתוכנית התארגנות אתר מאושרת על יועץ בטיחות מטעם העירייה.

• היתר זה תקף למסומן בצבע בלבד.

• אישור חברת החשמל

• הסכם התקשרות עם אתר מורשה לפינוי פסולת ותצהיר לכמות הפסולת.

• הסכם מעבדה מאושרת

• גידור סביב אתר הבנייה לפני תחילת הבניה בגדר אטומה בגובה 2 מ', ושילוט על פי תו"ב.

• אישור אדר' העיר לריצוף על תקרת חדר הטרפו

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:29

• ===== תנאים למהלך ביצוע =====

• כפוף לנספחי ההיתר: פיקוד העורף, בטיחות אש, תכנית פיתוח, מפת התארגנות אתר • דיווחים לפי תקנה 83-87 לתקנות רישוי ובניה

• כל השינויים המבוצעים בפיתוח ברחוב יבוצעו על חשבון המבקש בלבד, בתיאום עם מח' תשתיות.

• ===== תנאים לתעודת גמר =====

• הצהרת עורך הבקשה לעמידה בתנאי בטיחות אש לאחר ביצוע.

• אישור סופי ממכון מוסמך/הגורמים המאשרים של נספחי ההיתר.

• שחרור ערבות בנקאית להבטחת קיום תנאי ההיתר.

• אישור פיקוד העורף

• אישור חברת החשמל

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף:2 מספר בקשה: 20241647 תיק בניין: 3199 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל2 ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מס' דף:30

מבקש:

s דביר מ.הנדסה אזרחית בע"מ הגשה 18/11/2024

s בי.אי.סי בניה והשקעות בע"מ

s עו"ד רועי נימצוביץ

עורך:

s בנימין נדלסטיצר

סוג בקשה: בקשה להיתר רישוי מלא הקלות/שימוש חורג

כתובת הבניין: בן גוריון ,9 הוד-השרון שכונה: רמתיים

שטח מגרש: 1372.00 מ"ר

גוש וחלקה: גוש: 6455 חלקה: 487 יעוד: מגורים ג

תכנית: ,1001 ,11/88 /11/88א, ,160 /160ת//3א, /160ת/,4 /160ת/,6 הכרזה חקלאית ,68 הכרזה חקלאית ,84 מק/,1/1001 ,1/38 ,1002 בניה ירוקה, מק/,49/88 תמ"א ,38 תממ/,21/3 מתאר 2050

שימוש עיקרי תיאור בקשה שטח עיקרי שטח שירות יח"ד

מגורים-תמ"א 38 תמ"א 38 - הריסה ובניה 5341.44 5013.39 54

פירוט תאור הבקשה

בקשה להריסה ובנייה ע"פ תמ"א 38/2 והר/1/38

הריסת בניין קיים בן 3 קומות מעל עמודים עם 20 יח"ד קיימות להריסה.

הקמת בניין חדש בן קומת קרקע (עם 2 דירות גן)+ 8 קומות טיפוסיות (עם 6 יח"ד כל

אחת)+ קומת גג חלקית (עם 4 יח"ד)+ חדרים על הגג. ובסה"כ 54 יח"ד

מעל 3 קומות מרתף עם 54 מקומות חניה רגילים+2 מקומות לנכים+ 55 מחסנים.

מוצעים שטחי שירות כגון: מעליות, חדר מדרגות, חדר אשפה, מבואה, מאגר מים, חדר

משאבות, לובי דיירים, חדר עגלות וקומה מפולשת. פיתוח שטח, פרגולות ושבילים.

מהות ההקלות כפי שפורסמו בתאריך 07/01/25 (גמר פרסום בתאריך )28/03/25

1. מבוקשת הקלה עבור חפירת קומת מרתף נוספת מעבר ל-2 קומות המותרות ע"פ

הר/1002 (סה"כ 3 קומות) לצורך שיפור תכנון ועמידה בתקן חנייה נדרש.

2. מבוקשת הקלה בקו בניין צפוני קדמי במרחק של 3.00 מ' במקום 5.00 מ' המותרים

ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38 .

3. מבוקשת הקלה בקו בניין צפוני קדמי למרפסות במרחק של 2.00 מ' במקום 5.00 מ'

המותרים ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38

4. מבוקשת הקלה בקו בניין מזרחית במרחק של 3.00 מ' במקום 4.00 מ' המותרים

ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38

5. מבוקשת הקלה בקו בניין דרומית במרחק של 3.00 מ' במקום 6.00 מ' המותרים

ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38

6. מבוקשת הקלה בקו בניין דרומית למרפסות במרחק של 2.00 מ' במקום 5.00 מ'

המותרים ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38

7. מבוקשת הקלה בקו בניין מערבית במרחק של 3.00 מ' במקום 4.00 מ' המותרים

ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38

8. מבוקשת הקלה בקו בניין מערבית למרפסות במרחק של 2.00 מ' במקום 4.00 מ

המותרים ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38

9. מבוקשת הקלה של 2 קומות מעבר למותר על פי תוכנית הר / 38 / .1 סה"כ 8.50

קומות מגורים+חדרים על הגג, מעל קומה מפולשת במקום 7.5 קומות המותרות.

ע"פ תקנות תכנון ובנייה לצורך ניצול זכויות הבניה

10. מבוקשת בניית פרגולות ללא נסיגה ממעקה המרפסת או בנסיגה קטנה מ-2.0

מ' (הקלה מתכנית הר/)1002 לצורך שיפור תכנון.

11. מבוקשת הקלה להיקף שטחים מוגננים: מבוקש כי היקף השטחים המגוננים

יעמוד על %15 במקום %30 הנדרשים לפי הר/1/38 בנימוק נגישות למבנה

12. מבוקשת הקלה בניוד שטחי מרפסות בין קומות הבניין ללא שינוי סה"כ השטחים

המותרים.

13. בניית מתקנים הנדסיים לרבות קולטי שמש במרחק פחות מ-2 מ' ממעקה הגג

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:31

החיצוני הקרוב בניגוד לאמור בהר/1002

14. מבוקשת הקלה למרחק חדרי הגג ממעקה הגג בנסיגה הקטנה מ-2 מ' בניגוד

לאמור בהר/1002

15. מבוקשת הקלה לגובה חיצוני של חדרים על הגג, 4.60 מ' במקום 3.20 מ' המותרים

לפי הר/.1002

16. מבוקשת הקלה לבנית פרגולה בעד גבול המעקה בקומת חדרי גג.

17. מבוקשת הקלה לבנית פרגולה/גגון מעל הכניסה לבניין.

18. הגדלת תכסית קומת המרתף מעבר ל- %85 המותרים לפי תוכנית הר/ 1002 לצורך

שיפור תכנון ועמידה בתקן חניה נדרש.

19. הקלה להגבהת קומה מפולשת לגובה של 3.85 מ' במקום 2.20 מ'.

20. הגבהת גובה גדר בפיתוח מ1.50 מ' (לפי תקנות בניה במרווחים) ל1.80 מ' בהתאם

להנחיות מרחביות לצורך שיפור תכנון.

זכויות בנייה:

שטחים מותרים לפי תמ"א 38 (בתוקף מתאריך )14/05/2005 והר/1/38 (בתוקף מתאריך )02/03/2015 ועל פי תיקון מדיניות לחישוב שטחים (מתאריך :)30/05/2021 שטח קומה טיפוסית קיימת ע"פ היתר 688.6 לפי היתר שטח בנוי בקומת עמודים מפולשת 120.59 לפי היתר

מס' יח"ד בקומה טיפוסית קיימת ע"פ היתר 6 לפי היתר סה"כ מס' יח"ד ע"פ היתר 20 לפי היתר

שטח קומה טיפוסית מורחבת 766.6 שטח קומה טיפוסית קיימת+13 מ"ר לכל יח"ד בקומה

מכפיל לזכויות התמ"א 3.5 קומות כלל העיר

סה"כ שטח לתוספת קומות 2683.1 קומה טיפוסית מורחבת * מכפיל הקומות 3.5 סה"כ שטח ע"פ יח"ד קיימות 260 מס' יח"ד קיימות *13 מ"ר סה"כ שטח לקומת עמודים מפולשת 646 שטח קומה טיפוסית מורחבת פחות שטח בנוי בקומת העמודים

סה"כ שטח מותר ע"פ תמ"א 3589.11 מ"ר

שטח קומת מרתף- עד %85 משטח המגרש (הותרת %15 לחלחול)

עפ"י תכנית מק / 88 / 49 (בתוקף מתאריך :)21/05/2003 שינוי קו בניין מערבי לצורך בנית פיר מעלית -3 מ' ל-2 מ'.

עפ"י תכנית הר//11/88א (בתוקף מתאריך :)05/01/1978 יעוד: מגורים ג'.

מס' יח"ד: 12 לדונם נטו

מסחר: לא יעלה על %15 משטח המגרש

עפ"י תכנית הר/11/88 בתוקף מתאריך :)23/03/1973 יעוד: מגורים ג'.

מס' קומות מעל כניסה קובעת: 3

קווי בניין: קדמי - 5 מ', צידי - 4 מ', אחורי – 6 מ'. קו בנין לשצ"פ- 3 מ'

שטח בנייה- %30 ל-4 קומות = %120 = 1646.4 מ"ר

עפ"י תכנית הר/1002 (בתוקף מתאריך :)27/05/2003

חניות מקורות: לא תותר הקמת מבנה לחניה מקורה למעט בקומה מפולשת או במרתף

חנייה עפ"י הוראות למרתפים.

פרגולות: תותר הקמת פרגולות במרפסות כפוף לתכנית כוללת לכל חזית הבית המשותף ובנסיגה של 2 מ' מהמעקה. לא תותר הקמת פרגולה בודדת במרפסת.

מותרות פרגולות הקשורות לחדרים על הגג במפלס הגג, ובתנאי נסיגה של 2 מ'

ממעקה הגג.

שטח חדר יציאה לגג: לא יעלה על 30 מ"ר ברוטו, כולל שטח היטל המדרגות הפנימיות.

גובה חדר יציאה לגג: לא יעלה על 2.70 מ' נטו (מהתקרה לרצפה) וגובהו המרבי כולל

מעקה יהיה 3.20 מ'.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

שטח אחר במ"ר		מס' יח"ד		שטח שירות במ"ר		שטח עיקרי במ"ר		שימוש	מפלס /קומה	תת חלקה
מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים
		54	20	1091.70				מרתף	-3.00
				1073.73				מרתף	-2.00
				1065.40				מרתף	-1.00
				471.62		214.06			0.00
36.70				140.17		576.85		מגורים	1.00
82.14				140.17		576.85		מגורים	2.00
82.14				140.17		576.85		מגורים	3.00
82.14				140.17		576.85		מגורים	4.00
82.14				140.17		576.85		מגורים	5.00
82.14				140.17		576.85		מגורים	6.00
82.14				140.17		576.85		מגורים	7.00
73.84				140.17		576.85		מגורים	8.00
249.93				106.94		392.74		מגורים	9.00
273.48				82.64		119.84		חדר על הגג	10.00
34.80								עליית גג	11.00
1161.59		54	20	5013.39		5341.44
1161.59		%בניה: %0.00		5013.39		5341.44		סה"כ:

מס' דף:32

מרחק: חדר היציאה לגג יהיה מרוחק 2 מ' מהקו הפנימי של מעקות הבניין.

מרתף: תותר בנית 2 קומות מרתפים , אלא אם תב"ע תקפה קבעה יותר.

השימושים במרתפים למטרות חניה, מקלט, מחסנים עד 6 מ' ליח"ד, ומתקנים טכניים

לסיכום:

מס' קומות מותר:

הר/:11/88 ק+4

תמ"א :38 2.5

הר/:1/38 1

הר/:1002 חדרים על הגג. סה"כ: ק++7.5 גג

צפיפות אפשרית: 60 יח"ד (מבוקש 54 יח"ד, מכפיל )2.7

שטחים עיקריים- 5235.51 מ"ר+ 120 ( 30 מ"ר לכל דירת גג) = מ"ר = 5355.5 מ"ר שטחי שירות על קרקעיים- 45X54 יח"ד= 2430 מ"ר

שטח שירות מותר מתחת לקרקע: 2 קומות מרתף בתכסית של עד %85 = 2332.4 מ"ר

שטחים

המלצות מהנדס הועדה:

לדון בהתנגדויות

מהלך הדיון

עו"ד חני שרון גלזר: מציגה את הבקשה. בן גוריון .9 בקשה להריסה ובנייה של תמ"א .2/38 הריסת בניין קיים בן 3

קומות, עם קומת עמודים. סה"כ, 20 יחידות דיור. הקמת בניין חדש, עם 2 דירות גן, 8 קומות טיפוסיות, עם 6 יחידות דיור בכל קומה, פלוס קומת גג חלקית, עם 4 יחידות דיור, וחדרים על הגג. בסה"כ, 54 יחידות דיור. ישנן 3 קומות מרתף, עם 54 מקומות חנייה רגילים, 2 חניות נכים, וסה"כ 55 מחסנים. מוצעים שטחי שירות, מעליות, חדר מדרגות, חדר אשפה, מבואה, מאגר מים, משאבות, לובי, עגלות וקומה מפולשת. הבניין נמצא בטבעת הראשונה של תמ"א .70 דהיינו, לא ניתן לאשר פרויקטים של התחדשות עירונית לפי תמ"א ,38 ו-הר/.1/38

עו"ד אווה לוי: בואו נצא להפסקה בת 5 דק' של הדיון, יש לנו פה התייעצות.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:33

מר רן יקיר: חבר הוועדה, ערן פרלמן מעוניין לא להשתתף בדיון מחשש לניגוד עניינים, ולכן נחכה שחבר

הוועדה, דוד ביטון יחזור לחדר. אנחנו עושים כרגע הפסקה.

(הפסקה בדיון לבקשת רן יקיר)

עו"ד חני שרון גלזר: בתחום הטבעת הראשונה, לא יינתן היתר בנייה מכח תכניות, אלא אם יתקבל אישור של יו"ר

הוועדה המחוזית, ומתכנן המחוז, לאחר שהתקבלה חוות דעת בכתב של מהנדסת העיר, לפיה מומלץ לאשר את הבקשה, תוך התייחסות למספר פרמטרים, כמו תכנון מתחמי, או צמוד בינוי, הרשת העירונית והחנייה. ביקשנו לשחרר את המתחם לתכנון שהוא תכנון פרטני מכח הר/,1/38 כיוון שמדובר בבניין בודד, תוך שהתייחסנו לכל הפרמטרים. אישרו לנו את הבקשה.

אדר' מירב שניר: לא מדובר באישור לבקשה להיתר, אלא אישור לשחרר מתכנון כולל של תמ"א ,70 כדי לאפשר את

ההתחדשות העירונית.

עו"ד חני שרון גלזר: מבוקשות מספר הקלות כדלהלן: בקו בניין צפוני לרח' בן גוריון. בקו בניין צפוני קדמי למרפסות

במרחק של 2 מ' במקום 5 מ'. בקו בניין צפוני קדמי, שוב, 3 מ' במקום 5 מ'. בקווי בניין מזרחי, מערבי ודרומי. שוב, לקו בניין מזרחי במרחק של 3 מ' במקום 4 מ'. בקו בניין דרומי, 3 מ' במקום 6 מ'. בקו בניין מערבי למרפסות, 2 מ' במקום 4 מ'. בקו בניין מערבי במרחק של 3 מ' במקום 4 מ'.

הקלה שאנחנו נמליץ לקבל אותה, כי אי אפשר לקבל אותה. הקלה בקו בניין דרומי למרפסות במרחק של 2 מ' במקום 5 מ', לצורך שיפור תכנון, אותה נאלץ לתקן. בהקלה לקו בניין של 3 מ'

במקום 4 מ' בקו בניין מזרחי, הבינוי למסתור הכביסה בפועל מוצג בקו בניין של 2.89 מ' מקו מגרש. לתקן, ולהתאים לנוסח ההקלה שפורסם. הקלה לגובה חיצוני של חדרים על הגג, 4.60 מ'

במקום 3.20 מ'. בניית פרגולה ללא נסיגה ממעקה המרפסת, או בנסיגה קטנה מ-2 מ'. בניית מתקנים הנדסיים, לרבות קולטי שמש, במרחק של פחות מ-2 מ' ממעקה הגג. הקלה של 2 קומות מעבר למותר ב-הר/.1/38 בפועל, תוכננה רק קומה אחת, לא 2 קומות. הקלה עבור חפירת קומת מרתף נוספת, מעבר ל-2 קומות שמותרות לפי הר/.1002 סה"כ, 3 קומות. מבחינת חתך הקומות לפי הר, לפי תב"ע קיימת שיש לנו ק+,4 2.5 קומות מכח התמ"א. קומה אחת מכח הר/.1/38 קומה בהקלה, וחדרים על הגג, לפי הר/.1002 סה"כ, מדובר על ק++7.5חדרים על הגג. במצב המוצע, ק+8 קומות טיפוסיות, פלוס קומת גג חלקית, פלוס חדרים על הגג.

כניסת כלי רכב מרח' בן גוריון. זיקת הנאה לרחוב של 2 מ'. תכנית קומה 1 עד ,7 שזה קומות טיפוסיות, מדובר ב-6 יחידות לקומה.

מר רן יקיר: נבהיר שאלה 6 יחידות, אבל עם כמה כניסות, נכון?

עו"ד חני שרון גלזר: כן, עם 3 כניסות.

תכנית קומה ,8 6 יחידות בקומה. תכנית קומה ,9 4 יחידות לקומה. חדרים על הגג. טבלת מאזן חנייה, אז יש לנו תקן חנייה של ,1:1 לכל יחידת דיור. סה"כ, 54 יחידות דיור עם 54 חניות רגילות, ו-2 חניות נכה.

מבחינת תברואה, יש לנו אישור לחדרי אשפה למיקום.

סכמת חלחול. מבוקשת הקלה להיקף שטחים מגוננים. מבוקש כי היקף השטחים המגוננים יעמוד על %15 במקום %.30 הקלה להגדלת תכסית קומת המרתף מעבר ל-%85 שמותרים, ויש לנו אישור גם לחלחול. מבחינת סקר עצים, בתחום התכנית יש לנו 2 עצים שמיועדים לכריתה, בהתאם לחוות דעת פקיד היערות שהתקבלה.

מר רן יקיר: הייתה בדיקת שורשים, מה היא הראתה?

גב' אור רחמים: טרם קיבלנו את התוצאות. זה גם משהו שהוא יהיה לבקרת תכן. המבקשים יצטרכו לכתוב את

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:34

מפרט האגרונום בהתאם לבדיקה שהתבצעה.

עו"ד חני שרון גלזר: תנאי להיתר יהיה אישור מפרט עצים על בסיס תוצאות הסקר שיעשו.

מר רן יקיר: תודה. נזמין את המוזמנים.

(המוזמנים נכנסו לדיון)

מר רן יקיר: ברוכים הבאים לדיון בוועדת משנה, ולשמיעת התנגדויות. נמצאים איתנו פה, חברי הוועדה:

סגנית ראש העיר, יעל עבוד ברזילי. סגן ראש העיר, דוד ביטון, ואני. כמו כן, נמצאים גם הצוות המקצועי של ההתחדשות העירונית, ושל מנהל הנדסה, וייעוץ משפטי. נשמע תחילה את המתנגדים, לאחר מכן יינתן מענה להתנגדות מטעם היזם, ולסיום תתאפשר זכות תגובה למתנגד.

מר אייל שחר: קוראים לי אייל שחר, אני דייר בישורון ,23 קומה עליונה, קומה ,6 וגם בוועד הבית של הבניין.

אני מייצג גם את עצמי וגם את הבניין.

הופתענו לראות את הבקשה להקלות. אין לנו כמובן התנגדות, זה חלק מהתחדשות העיר. מי שמכיר את האזור, יודע שבן גוריון 9 הוא לא בניין רגיל, אלא עם מספר כניסות. זה בניין ארוך מאוד, סוג של בניין רכבת, ובנייה על כל השטח שלו, או לפי ההקלות המותרות, יהיה בניין גם רחב מאוד, וגם בניין גבוה מאוד, שהוא מעבר לבנייה המקובלת בקו של רחוב ישורון. יש לכך מספר אפקטים. אחד, הבניין הזה חוסם את כל הצד המערבי. זאת אומרת, תהיה הצללה מאוד גדולה במהלך היום, במהלך היום ואחה"צ.

מר רן יקיר: אתה בקומה .6

מר אייל שחר: נכון. הוא יפגע בי אישית מבחינת הנוף וגם כלכלית. ברגע שנוף פתוח נסגר, גם הערך הכלכלי נפגע.

המקטע שאנחנו נמצאים בו בישורון הוא חד סטרי, והרבה מאוד מהרחוב מתנקז דרכו, גם מרח'

הבנים, מתנקז לבן גוריון. בן גוריון הוא לא רחוב רחב מאוד, ומי שעוקב אחרי שעות מסוימות במהלך היום, יש עומס תנועה גדול מאוד של רכבים. כל הרחוב צפוף. הבנתי שהיזם והאדריכל מתכננים להוסיף חניות תת קרקעיות, וזה רק יוסיף על העומס של התנועה הקיימת.

כמו כן, מוקם בניין חדש, יש גידול באוכלוסייה, וכיום אף אחד לא מחזיק רק במכונית אחת.

בנוסף, חברים ומשפחה שבאים להתארח.

כל החלק הזה של ישורון לכיוון רמתיים, עתיד לעבור התחדשות עירונית. דהיינו, יהיה בו עומס גדול מאוד, וכל האזור הוא קו שני לרמתיים. זאת אומרת, כל התנועה של כל האנשים שמגיעים מעומק הוד השרון לכיוון רמתיים, תהיה גדולה מאוד, ועמוסה מאוד.

כמו כן, האזור הזה כולל ריאה ירוקה, שד' האוטהקר, ובנייה גבוהה עלולה לגרום הצללה עמוקה לאזור הגן הזה. גן פארק רגיל, אין לזה כל כך משמעות. הבעיה שהפארק הזה הוא צר מאוד. כבר כיום יש מניעה של שמש. כרגע מגיעה אליו שמש מכיוון מערב אבל אם תאושר בנייה כזאת בצד אחד של הפארק, [מניעה לבקש גם בצדו השני, ואז הפארק הזה ייחסם כולו לאור.

כבר היום ניתן לראות שכל העצים בפארק לא במצב טוב. העירייה ביטנה את אחד העצים בצורה מאוד רצינית. כלומר, נדרשת שם גם עבודה של העירייה, כדי לשמר את הפארק.

מר רן יקיר: צריך לקחת בחשבון שההתחדשות העירונית גם שם, וגם בחלק המערבי של שד' האוטהקר, וגם

אח"כ בקו הראשון לבן גוריון, נעשית מכח זכויות שניתנו בתכניות תקפות, תמ"א ,2/38 ו-

הר/.1/38 זאת אומרת, הלכה למעשה, הדירות האלה כבר נמצאות שם.

מר אייל שחר: נכון, לכן ציינתי שאין לי התנגדות לעצם הבנייה. מדובר במרכז עיר, ואין סיבה לא לבנות שם.

אבל אני חושב שבנייה של טלאי פה, טלאי שם, לא יהיה נבון מצד העירייה בתכנון ארוך טווח.

זאת אומרת, צריך לקחת את כל האזור הזה, ולעשות לו תכנון לטווח של עשרות שנים, כי בסופו של דבר נגיע לזה.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:35

אני מודע לכך שאין מקום לבניינים נמוכים במרכז עיר, אבל יחד עם זאת, צריך לעשות את זה בשכל, כמו שעושים עם ההתחדשות העירונית מישורון לכיוון רמתיים.

מר יוסי מור: יוסי מור, אני הבעלים של מור בוגומילסקי, יזמית הפרויקט.

מר בני נדלסטיצ'ר: אני בני נדלסטיצ'ר, המתכנן של הבניין.

מר רן יקיר: תתנו מענה לטענות.

מר יוסי מור: אנחנו פועלים מתוקף זכויות שקיימות, בתכניות שקיימות, שאושרו. הכל לפיהן, הכל בכפוף

למחלקה להתחדשות עירונית, שאנחנו הולכים איתם עקב בצד אגודל.

מר רן יקיר: בכל זאת ביקשתם הקלות. הרי אם לא הייתם מבקשים הקלות, גם לא הייתם מפרסמים

להתנגדות.

עו"ד אווה לוי: רק לדייק. בתמ"א 38 כל הבקשה מפורסמת כהקלה, כי הזכויות הן מותנות . אנחנו עדיין לא

בתיקון ,134 מכיוון שזו בקשה ישנה, שעדיין לא חל עליה התיקון.

מר בני נדלסטיצ'ר: זאת תכנית שאנחנו עובדים עליה שנתיים וחצי, והיו כל מיני שינויים שנדרשנו לעשות ע"י

הגורמים המתכננים, כמו למשל להפקיע עוד 2 מ' בקו של בן גוריון, שעשינו את זה ללא תכנית.

הסכמנו לעשות את זה דווקא כדי לתת תשובה לנושא התנועתי העתידי. אנחנו יודעים שבן גוריון הופך להיות איזשהו ציר אולי משנה, אבל כן מרכזי.

אדר' מירב שניר: אני אדייק אותך. אתם התבקשתם לסגת בזיקת הנאה, כדי שאנחנו נוכל בהמשך להפקיע.

מר בני נדלסטיצ'ר: [נכון, מסכים. ללא תכנית. לא הייתה שום תכנית.

לא אמרתי שלא הגיוני, וכל החנייה שהיא תת קרקעית, דווקא זה מיטיב. זאת אומרת, אין חניות ציבוריות, אלא אנחנו עשינו את הכל בפנים. אז אחד, זה לא צריך להשפיע אחד על השני.

לגבי נושא הצל, אם אני לוקח את המרחק, הבניין הזה יחסית רחוק מגבול המגרש. יש חנייה שמפרידה בין הבניין לגבול. לכן אני לא מאמין שיש איזושהי הפרעה של צל. הפרעה ויזואלית של נוף יכולה להיות. אם אתה נמצא ב-6 קומות, ופה נמצא ב-8.5 קומות, אז ברור שיש איזושהי חסימה ויזואלית, אבל לא על צל. אנחנו בתכנון עצמו עשינו את המקסימום, כדי שבאמת נוכל לעשות התחדשות עירונית.

מר רן יקיר: למה נדרשת ההקלה לקומה נוספת? ניתן היה באותה כמות יחידות דיור. עוד 2.5 קומות מתוקף

תמ"א .38 עוד אחת מ-הר/.1/38 ועוד אחת שהיא מבוקשת בהקלה.

מר בני נדלסטיצ'ר: לפני שאנחנו עושים פרויקט כזה, עושים דו"ח ,0 עושים דו"ח כלכלי לפרויקט. בדו"ח הזה, בלי

הקומות ובלי הדירות שלא השתמשנו בכל היחס הוא לא ,1:3 הוא פחות. הצלחנו להגיע לאיזשהו מצב שהוא נמצא בדו"ח 0 מאוד סטנדרטי, וזה הנושא הכלכלי. אין ברירה.

הפנטהאוזים של הבתים הקיימים דרשו מאיתנו כדי להגיע להסכמה, לתת להם את השטח ואת המרפסת שלהם. לכן היינו חייבים לעשות דופלקסים, מה שקצת מפחית את מחיר הפנטהאוז, אבל זאת הייתה הצורה היחידה שיכולנו להתמודד עם הבעיה התכנונית. אז זאת סיבה כלכלית פרופר.

מר אייל שחר: או שהמתנגדים ייפגעו, או שהיזם ייפגע, ואצל המתנגדים זה לא רק עניין כלכלי. כל מרקם החיים

הולך לעבור שינוי.

כבר היום בשעות של הבי"ס בימי שישי, קשה מאוד לצאת. התורים של הרכבים, גם בבן גוריון וגם בישורון הם גדולים מאוד. התשתית לא מתאימה לזה.

אני מציע לעשות בדיקה בשעות אחה"צ ולראות, שבניין כזה גבוה פשוט יטיל צל גדול מאוד על הבניין, מכיוון שהכיוון הוא מערבי. במזרח כרגע אנחנו רואים, דרומה ומערבה, בשעת אחה"צ, האזור יהיה פשוט חשוך.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:36

מר יוסי מור: השמש זורחת במזרח. בשעה 12:00 היא במרכז השמיים, ואז היא יורדת דרומה.

מר רן יקיר: דרומה, מערב.

מר יוסי מור: בערך בסביבות 15:00 היא מתחילה לעלות מערבה. אז אתה מדבר על שעות אחה"צ.

מר אייל שחר: אחה"צ, נכון.

מר יוסי מור: אבל לא אנחנו נסתיר אותה. יש כבר את הפרויקט של דמרי, הוא יסתיר לכם.

מר רן יקיר: תודה רבה, אתם מוזמנים לצאת. אנחנו נמשיך בדיון פנימי.

(מוזמנים יצאו מהדיון)

עו"ד חני שרון גלזר: מקריאה את התייחסות הצוות המקצועי להתנגדויות.

לטענה הראשונה, גובה המבנה. לדחות את הטענה. מספר הקומות המבוקש בבקשה תואם את תכניות חלות מבחינת גובה המבנה המבוקש, למעט הקלה בקומה אחת. מבחינת התב"א הקיימת, זה ק+,4 תמ"א ,2.5 הר/1/38 עוד קומה. הר/1002 חדרים על הגג. סה"כ מותר, ק++7.5גג.

פורסמה הקלה לתוספת של 2 קומות בהקלה, מתוקף תקנות סטייה ניכרת, אך בפועל מתוכננת רק קומה אחת. סה"כ מוצע בבקשה, ק++8.5חדרים על הגג. הקלה זו ניתנת לדיון ולאישור, מכיוון שהבקשה נקלטה טרם ה-,1.1.2025 וכללה את כלל הפרטים והצרופות כמפורט בתקנה 33 לתקנות הרישוי. כמו כן, הקלות לקווי בניין לבקשות של התחדשות עירונית עדיין ניתנות לאישור.

,2 המתנגד דיבר על טענה לפגיעה כלכלית בערך הנכס. לדחות את הטענה. מדובר בטענות קנייניות, בדבר ירידת ערך הנכס, שאין מקומן בהליכי רישוי בפני מוסד התכנון.

השלישית, טענה להצללה עמוקה ופגיעה בסביבה העירונית ובצמחייה. לדחות את הטענות.

המתנגד העלה טענות לנושא הצללה ופגיעה עתידית בצמחייה בעלמא. לא הוכיח אותן באמצעות טיעונים מקצועיים ו/או חוות דעת מקצועית. צל המתקבל מצד מערב ברוב ימות הקיץ, הוא דווקא רצוי. לאחר יום שבו השמש מחממת את המבנה בשעות הערב היא נמוכה יותר, ומגבירה את החימום, הצל המערבי מהווה יתרון ממשי בימי קיץ חמים. שד' האוטהקר מהוות שטח ציבורי פתוח אורכי, המתפרס על ציר צפון-דרום. מרבית הקרינה הישירה מגיעה מדרום, ולכן הצל הארוך הנוצר בעת הזריחה ממזרח, או בעת השקיעה ממערב, הוא קצר יחסית בזמן השפעתו בהשוואה למשך הקרינה מדרום.

לטענה הרביעית, תכנון לקוי והשלכות לעתיד. לדחות את הטענה. הבניין המוצע אינו שונה באופן משמעותי מגובה הבניינים הסמוכים אליו, או המתכוננים באזור במסגרת פרויקטים עתידיים.

בנוסף יובהר, כי הבניין שוכן באזור מרכזי בלב עיר, בסביבה עם ייעודים שונים כגון בנייה רוויה, לצד בנייה צמודת קרקע, ושימושי קרקע שונים, ובכלל זה מגורים, שטחי ציבור, שטחי מסחר וכו'. מדובר בסביבה עירונית במרקם בנוי, ותיק של הוד השרון. יש את התכנית של תמ"א ,38 ותכנית הר/.1/38 לעניין הטענה שבניין גבוה וצפוף עם מרפסת זכוכית הוא אינו פתרון תכנוני ראוי לבניין רכבת ישן. מדובר בפתרון תכנוני מקובל ולא יוצא דופן, שתואם הנחיות מרחביות, ואושר ע"י אדריכל העיר.

טענה חמישית, התנגדות להקלות בקווי בניין בשל הפגיעה בפרטיות. לדחות את הטענה. בין הבניין המתוכנן לבניין המתנגד יוותר מרחק מינימלי בנקודה הכי קרובה של כ-10 מ'. מרחק אשר לא אמור לפגוע בפרטיות השכנים הגובלים. מבוקשת הקלה בקו בניין מזרחי צדדי ל-3 מ' במקום 4 מ' המותרים עפ"י התכנית החלשה. נציין כי ניתן היה גם לבקש לחרוג ל-2 מ' קו בניין צדי, עפ"י תמ"א 38 במידת הצורך, ובמקרים חריגים, כך שנותרים לפחות כ-10 מ' שמפרידים בין הבניינים.

ההתנגדות השנייה, של ורדית, בשם ועד הבית של ישורון ,23 שגם אותה הציג המתנגד.

הטענה הראשונה להצללה ופגיעה באיכות החיים. לדחות את הטענה.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:37

טענה שנייה, חפירת 4 קומות חנייה תת קרקעיות, והשפעה על הסביבה. לדחות את הטענה.

הבקשה תיבדק בהיבטי קונסטרוקציה ובטיחות בשלב בקרת התכן, וכן בשלבי ביצוע ע"י מכון בקרה.

לגבי מטרדי רעש ולכלוך. כחלק מבקרת התכן של הבקשה להיתר, נדרש דו"ח היבטים סביבתיים לעניין הריסת המבנים, לאישור היחידה האזורית לאיכות הסביבה, כולל סקר אסבסט.

הטענה השלישית, השפעה על התשתיות העירוניות. ביוב, מים, חשמל ותחבורה. לדחות את הטענה. כחלק מהבקרה המרחבית של הפרויקט, הבקשה נבדקת ע"י גורמי פנים בהיבטי תשתיות, תחבורה, פיתוח ותברואה. וכחלק מבקרת התכן של הבקשה, נדרש להציג גם אישור מתאגיד המים לגבי חיבור לתשתיות.

לעניין הטענה לעומסי תנועה ברחוב. ההסדר התנועתי בבקשה להיתר מסדיר 54 חניות ו-2 חניות נכים. פירטנו פה את יחידות הדיור, וכו'. ניתן לראות שהפרויקט ייצר 11 כניסות לבניין בשעת שיא בבוקר, ו-27 יציאות. בשעת שיא אחה"צ, הפרויקט יצר 27 כניסות ו-11 יציאות. מדובר במספרים קטנים מאוד, אשר לא ישפיעו על קיבולת הנתיבים. קיבולת נתיב הינה ,1,200 ואנו לא עומדים על קיבולת מלאה לנתיב ברחוב זה, כך שתוספת כזאת זניחה ולא תפגע בזרימת התנועה.

הטענה הרביעית, פגיעה במרקם השכונתי. לדחות את הטענה.

אדר' מירב שניר: על אף מה שנאמר ספציפית לבניין אחד, הצוות המקצועי מסתכל בראייה רחבה על כל בן גוריון,

בגלל שאנחנו מכירים את האתגרים ואת המסות של ההתחדשות. אנחנו בכל פרויקט מבקשים לזוז גם 2 מ' מאחורה בזיקות הנאה. ואנחנו כבר מקדמים תב"ע שגם תפקיע את הבליטה הזאת לגדה הדרומית, ותשפר את המצב. זה יקרה בחתיכות.

גב' יעל עבוד ברזילי: מבחינת רוחב הכביש?

אדר' מירב שניר: כן, כן. וככל שהפרויקטים מצפונה יתקדמו, אז גם שם יהיו הפקעות.

עו"ד חני שרון גלזר: (המשך הקראת המלצות). הוועדה, לאחר ששמעה את המתנגדים, המבקשים, ומענה צוות

המקצועי, מחליטה לדחות את ההתנגדות, ולאשר את הבקשה, כולל חלק מההקלות המבוקשות.

ההקלות המאושרות. ,1 מבוקשת הקלה עבור חפירת קומת מרתף נוספת מעבר ל-2 קומות המותרות עפ"י הר/,1002 וסה"כ 3 קומות, לצורך שיפור תכנון ועמידה בתקן חנייה נדרש.

מאושרת לצורך שיפור תכנון ועמידה בתקן החנייה הנדרש. הקלות בקווי הבניין, המותרים עפ"י הר/11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א ,38 ו-הר/,1/38 כמפורט להלן. מבוקשת הקלה בקו בניין צפוני קדמי במרחק 3 מ' במקום 5 מ'. מבוקשת הקלה בקו בניין צפוני קדמי למרפסות במרחק 2 מ' במקום 5 מ'. מבוקשת הקלה בקו בניין מזרחי במרחק של 3 מ' במקום 4 מ'.

מבוקשת הקלה בקו בניין דרומי במרחק 3 מ' במקום 6 מ'. מבוקשת הקלה בקו בניין מערבי במרחק של 3 מ' במקום 4 מ'. מבוקשת הקלה בקו בניין מערבי למרפסות במרחק של 2 מ' במקום 4 מ'. אין מניעה תכנונית לאשר את ההקלות בקווי הבניין, מכיוון שלא ניתן במגבלות המגרש לבנות בניין חדש, הכולל תוספת בנייה במסגרת עמידה בקווי הבניין הנוכחיים. ההקלה לקו בניין מזרחי מאושרת בכפוף לתיקון הבינוי המוצע בהגשה ל-3 מ', כפי שפורסם בהקלה, ולא כפי שמוצג, 2.89 מ'. ,3 מבוקשת הקלה של 2 קומות מעבר למותר עפ"י תכנית הר/,1/38 סה"כ 8.5 קומות, מגורים, פלוס חדרים על הגג, מעל קומה מפולשת, במקום 7.5 קומות המותרות, עפ"י תקנות התכנון והבנייה לצורך ניצול זכויות הבנייה, אין מניעה תכנונית לאשר. מבוקשת בניית פרגולה ללא נסיגה ממעקה המרפסת, ובנסיגה קטנה מ-2 מ'. הקלה מתכנית הר/,1002 ולצורך שיפור תכנון. אין מניעה תכנונית לאשר. מבוקשת הקלה להיקף שטחים מגוננים. מבוקש כי היקף השטחים המגוננים יעמוד על %15 במקום %,30 הנדרשים לפי הר/,1/38 בנימוק נגישות למבנה.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:38

אין מניעה תכנונית לאשר, בכפוף לאישור נספח הפיתוח. מבוקשת הקלה בניוד שטחי מרפסות בין קומות הבניין ללא שינוי סה"כ השטחים המותרים, אין מניעה תכנונית לאשר. בניית מתקנים הנדסיים, לרבות קולטי שמש, במרחק של פחות מ-2 מ' ממעקה הגג החיצוני הקרוב, בניגוד לאמור ב-הר/,1002 אין מניעה תכנונית לאשר. מבוקשת הקלה למרחק חדרי הגג ממעקה הגג בנסיגה הקטנה מ-2 מ', בניגוד לאמור ב-הר/,1002 אין מניעה תכנונית לאשר, בכפוף לאישור אדריכל העיר לחזיתות. מבוקשת הקלה לגובה חיצוני של חדרים על הגג, 4.60 מ' במקום 3.20 מ', המותרים לפי הר/.1002 אין מניעה תכנונית לאשר, לצורך שיפורק תכנון והסתרת קולטי הגג.

מבוקשת הקלה לבניית פרגולה עד גבול המעקה בקומת חדרי הגג. אין מניעה תכנונית לאשר.

מבוקשת הקלה לבניית פרגולה/גגון מעל הכניסה לבניין, אין מניעה תכנונית לאשר. הגדלת תכסית קומת המרתף מעבר ל-%85 המותרים לפי הר/,1002 לצורך שיפור תכנון, ועמידה בתקן חנייה נדרש, אין מניעה לאשר. הגבהת גובה גדר בפיתוח מ-1.5 מ' ל-1.80 מ', בהתאם להנחיות מרחביות לצורך שיפור תכנון, אין מניעה לאשר. הקלות שמתייתרות, או לא מאושרות.

הקלה להגבהת קומה מפולשת לגובה של 3.85 מ' במקום 2.20 מ' אינה רלוונטית, מכיוון שלא מתוכננת קומת עמודים מפולשת, אלא קומת קרקע, אשר מתוכננת בגובה התואם הנחיות מרחביות. מבוקשת הקלה בקו בניין דרומי למרפסות במרחק של 2 מ' במקום 5 מ', לא מאושר.

מהווה חריגה מקווי תמ"א 38 אפשריים. לא ניתן לחרוג מ-3 מ' קו בניין אחורי. בתנאים הבאים.

,1 אישור צוות מקצועי של עמידה בתנאי החלטת הוועדה כתנאי לפנייה למכון הבקרה. ,2 אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן לבקשה להיתר, וכי תוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דו"ח עורך הבקשה, כאמור בתקנה 52 לתקנות התכנון והבנייה. תנאי לתעודת גמר, רישום הערה בלשכת רישום המקרקעין לפי תקנה ,27 בדבר זכות מעבר לציבור בנוסח שינוסח ע"י הייעוץ המשפטי.

תשלום אגרות והיטלים, הפקדת ערבות להבטחת קיום תנאי ההיתר, השלמת גיליון דרישות, והגשת דו"ח עורך הבקשה, המפרטת את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה, ככל שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום.

החלטות

לאשר הבקשה בתנאים (פ"א)

הועדה המקומית לאחר ששמעה את היזם, האדר' מטעמו והמתנגדים מחליטה כדלקמן:

מענה להתנגדויות:

התנגדות מס' :1 אייל שחר, ישורון 23

1. טענה כי גובה המבנה המבוקש מהווה סטייה ניכרת וכי לא ניתן לאשר הקלות אחרי .01/01/25

מענה: לדחות את הטענה. מס' הקומות המבוקש בבקשה תואמת תוכניות חלות מבחינת גובה המבנה המבוקש למעט

הקלה בקומה אחת.

מס' קומות מותר:

הר/:11/88 ק+4

תמ"א :38 2.5

הר/:1/38 1

הר/:1002 חדרים על הגג.

סה"כ מותר: ק++7.5 גג

פורסמה הקלה לתוספת 2 קומות בהקלה מתוקף תקנות סטיה נכרת אך בפועל מתוכננת רק קומה אחת נוספת.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

שם הדייר
מר. אייל שחר
גב. ורדית שורץ
גב. רונית זילברשמידט
גב. תמרה אופיר

מס' דף:39

סה"כ מוצע בבקשה: ק++8.5 חדרים על הגג

הקלה זו ניתנת לדיון ולאישור מכיוון שהבקשה נקלטה טרם ה01/01/25 וכללה את כלל הפרטים והצרופות כמפורט

בתקנה 33 לתקנות הרישוי. כמו כן, הקלות לקווי בניין לבקשות של התחדשות עירונית עדיין ניתנות לאישור.

הועדה המקומית אינה רואה מניעה תכנונית לאשר את ההקלה לצורך שיפור תכנון.

2. טענה לפגיעה כלכלית בערך הנכס.

מענה: לדחות את הטענה. מדובר בטענות כלכליות וקנייניות בדבר ירידת ערך שאין מקומן בהליכי רישוי בפני מוסד

תכנון.

3. טענה להצללה עמוקה ופגיעה בסביבה העירונית ובצמחיה.

מענה: לדחות את הטענות. המתנגד העלה טענות לנושא הצללה ופגיעה עתידית בצמחיה בעלמא ולא הוכיח אותם

באמצעות טיעונים מקצועיים ו/או חוות דעת מקצועית.

ע"פ חוו"ד של יועצת הפיתוח לוועדה, צל המתקבל מצד מערב, ברוב ימות הקיץ הוא דווקא רצוי: לאחר יום שבו

השמש מחממת את המבנה, בשעות הערב היא נמוכה יותר, ומגבירה את החימום. הצל המערבי מהווה יתרון ממשי

בימי קיץ חמים.

שדרת האוטהאקר מהוות שטח ציבורי פתוח אורכי, המתפרש על ציר צפון–דרום. מרבית הקרינה הישירה מגיעה

מדרום, ולכן הצל הארוך הנוצר בעת הזריחה ממזרח, או בעת השקיעה ממערב, הוא קצר יחסית בזמן השפעתו,

בהשוואה למשך הקרינה מדרום.

4. טענה לתכנון לקוי והשלכות לעתיד

מענה: לדחות את הטענה. הבניין המוצע אינו שונה באופן משמעותי מגובה הבניינים הסמוכים אליו או המתוכננים

באיזור במסגרת פרויקטים עתידיים. בנוסף יובהר כי הבניין שוכן באזור מרכזי, בלב העיר, בסביבה עם ייעודים

שונים כגון בנייה רוויה לצד בנייה צמודת קרקע ושימושי קרקע שונים ובכלל זה: מגורים, שטחי ציבור, שטחי

מסחר ועוד. מדובר בסביבה עירונית במרקם הבנוי והוותיק בהוד השרון המיועדת להתחדשות עירונית במסגרת

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. יש לקחת בחשבון כי בפרויקטים מסוג זה יתקבלו מבנים

גבוהים יותר ויחידות דיור נוספות יתווספו בעקבות זכויות הבניה המוענקות. אין מדובר בתקדים כלל וכלל אלא

בבקשה להיתר אחת מיני רבות בעיר שמוגשת בכפוף לתוכנית מתאר ארצית 38 ותוכנית הר/.1/38 לעניין הטענה

שבניין גבוה וצפוף עם "מרפסות זכוכית" הוא אינו פתרון תכנוני ראוי לבניין רכבת ישן – מדובר בפתרון תכנוני

עיצובי מקובל ולא יוצא דופן אשר תואם הנחיות מרחביות ואושר ע"י אדריכל העיר.

5. התנגדות להקלות בקווי הבניין בשל פגיעה בפרטיות.0

מענה: לדחות את הטענה. בין הבניין המתוכנן לבניין המתנגד יוותר מרחק של כ-10 מ', מרחק אשר לא אמור לפגוע

בפרטיות השכנים הגובלים. מבוקשת הקלה בקו בניין מזרחי צדדי ל-3 מ' במקום 4 מ' המותרים ע"פ התוכנית

החלה. נציין כי ניתן היה גם לבקש לחרוג ל-2 מ' קו בניין צידי ע"פ תמ"א 38 במידת הצורך.

***************************************************************************************************

התנגדות מס' :2 ורדית שוורץ בשם ועד הבית ישורון .23

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

יציאה	כניסה	יציאה	כניסה	יח"ד/ מ"ר	פרוגרמה
11	27	27	11	54	מגורים -יח"ד

מס' דף:40

שמות המתנגדים: הרב צבי דרבקין

גב. חדוה דהן

גב. ענת יכין

גב. טוני רות

גב. עדנה צרפתי

מר. עלי אופיר

1. הצללה ופגיעה באיכות החיים:

מענה: לדחות את הטענות. לעניין גובה הבניין העתידי ראה מענה לסעיף 1 בהתנגדות אייל שחר, לעניין ההצללה

ופגיעה כלכלית בנכס המתנגדים ראה מענה לסעיפים 2 ו-5

2. חפירת 4 קומות חניה תת-קרקעיות והשפעתה על הסביבה

מענה: לדחות את הטענה. הבקשה להיתר מציגה 3 קומות מרתף ולא 4 כפי שנטען בהתנגדות. בנוסף, הבקשה תיבדק

בהיבטי קונס' ובטיחות בשלב בקרת התכן וכן בשלבי ביצוע ע"י מכון בקרה. לגבי מטרדי רעש לכלוך ומטרד – כחלק

מבקרת התכן של הבקשה להיתר נדרש דוח היבטים סביבתיים לעניין הריסת המבנים לאישור היחידה האזורית

לאיכות הסביבה כולל סקר אסבסט.

3. השפעה על התשתיות העירוניות: ביוב, מים, חשמל ותחבורה.

מענה: לדחות את הטענה. כחלק מהבקרה המרחבית של הפרויקט הבקשה נבדקת ע"י גורמי פנים בהיבטי תשתיות,

תחבורה, פיתוח ותברואה וכחלק מבקרת התכן של הבקשה נדרש להציג גם אישור מתאגיד המים לגבי חיבור

לתשתיות.

לעניין הטענה לעומסי תנועה ברחוב: ההסדר התנועתי בבקשה להיתר מסדיר 54 חניות + 2 חניות לנכים.

רצ"ב טבלת מקדמי משיכה יצירה , בהתאם להנחיות משרד התחבורה:

מבחינה תנועתית של יועצת התנועה לוועדה משוער כי הפרויקט ייצר 11 כניסות לבניין בשעת שיא בוקר ו- 27

יציאות. בשעת שיא אחה"צ הפרויקט ייצר 27 כניסות ו-11 יציאות.

מדובר במספרים קטנים מאוד אשר לא ישפיעו על קיבולת הנתיבים.

קיבולת נתיב הינה 1200 יר"מ ואנו לא עומדים על קיבולת מלאה לנתיב ברחוב זה , כך שתוספת כה זניחה לא תפגע

בזרימת התנועה.

4. פגיעה במרקם השכונתי.

מענה: לדחות את הטענה. ראה מענה לסעיף 4 בהתנגדות אייל שחר.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:41

החלטה:

הועדה לאחר ששמעה את המתנגדים, המבקשים ומענה הצוות המקצועי מחליטה לדחות את ההתנגדויות ולאשר את

הבקשה כולל חלק מההקלות המבוקשות:

1. הקלות מאושרות:

א. מבוקשת הקלה עבור חפירת קומת מרתף נוספת מעבר ל-2 קומות המותרות ע"פ הר/1002 (סה"כ 3 קומות) לצורך

שיפור תכנון ועמידה בתקן חנייה נדרש. – מאושר לצורך שיפור תכנון ועמידה בתקן החניה הנדרש.

ב. הקלות בקווי בניין המותרים ע"פ הר/.11/88 לצורך שיפור תכנון וניצול זכויות תמ"א 38 והר/1/38 כמפורט להלן:

-מבוקשת הקלה בקו בניין צפוני קדמי במרחק של 3.00 מ' במקום 5.00 מ'

-מבוקשת הקלה בקו בניין צפוני קדמי למרפסות במרחק של 2.00 מ' במקום 5.00 מ'

-מבוקשת הקלה בקו בניין מזרחי במרחק של 3.00 מ' במקום 4.00 מ'

-מבוקשת הקלה בקו בניין דרומי במרחק של 3.00 מ' במקום 6.00 מ'

-מבוקשת הקלה בקו בניין מערבי במרחק של 3.00 מ' במקום 4.00 מ'

-מבוקשת הקלה בקו בניין מערבי למרפסות במרחק של 2.00 מ' במקום 4.00 מ' -

אין מניעה תכנונית לאשר ההקלות בקווי הבניין, מכיוון שלא ניתן במגבלות המגרש לבנות בניין חדש הכולל

תוספות בניה במסגרת עמידה בקווי הבניין הנוכחיים. ההקלה לקו בניין מזרחי מאושרת בכפוף לתיקון הבינוי

המוצג בהגשה ל-3.00 כפי שפורסם בהקלה ולא כפי שמוצג- 2.89 מ'.

ג. מבוקשת הקלה של 2 קומות מעבר למותר על פי תוכנית הר / 38 / .1 סה"כ 8.50 קומות מגורים+חדרים על הגג,

מעל קומה מפולשת במקום 7.5 קומות המותרות. ע"פ תקנות תכנון ובנייה לצורך ניצול זכויות הבניה אין מניעה

תכנונית לאשר, מתוכננת בפועל קומה אחת נוספת.

ד. מבוקשת בניית פרגולות ללא נסיגה ממעקה המרפסת או בנסיגה קטנה מ-2.0 מ' (הקלה מתכנית הר/)1002 לצורך

שיפור תכנון. אין מניעה תכנונית לאשר

ה. מבוקשת הקלה להיקף שטחים מוגננים: מבוקש כי היקף השטחים המגוננים יעמוד על %15 במקום %30

הנדרשים לפי הר/1/38 בנימוק נגישות למבנה אין מניעה תכנונית לאשר בכפוף לאישור נספח הפיתוח

ו. מבוקשת הקלה בניוד שטחי מרפסות בין קומות הבניין ללא שינוי סה"כ השטחים המותרים. אין מניעה תכנונית

לאשר

ז. בניית מתקנים הנדסיים לרבות קולטי שמש במרחק פחות מ-2 מ' ממעקה הגג החיצוני הקרוב בניגוד לאמור

בהר/1002 אין מניעה תכנונית לאשר

ח. מבוקשת הקלה למרחק חדרי הגג ממעקה הגג בנסיגה הקטנה מ-2 מ' בניגוד לאמור בהר/1002 אין מניעה תכנונית

לאשר בכפוף לאישור אדריכל העיר לחזיתות.

ט. מבוקשת הקלה לגובה חיצוני של חדרים על הגג, 4.60 מ' במקום 3.20 מ' המותרים לפי הר/.1002 אין מניעה

תכנונית לאשר לצורך שיפור תכנון והסתרת קולטי הגג

י. מבוקשת הקלה לבנית פרגולה עד גבול המעקה בקומת חדרי גג. אין מניעה תכנונית לאשר

יא. מבוקשת הקלה לבנית פרגולה/גגון מעל הכניסה לבניין. אין מניעה תכנונית לאשר

יב. הגדלת תכסית קומת המרתף מעבר ל- %85 המותרים לפי תוכנית הר/ 1002 לצורך שיפור תכנון ועמידה בתקן חניה

נדרש. אין מניעה תכנונית לאשר

יג. הגבהת גובה גדר בפיתוח מ1.50 מ' (לפי תקנות בניה במרווחים) ל1.80 מ' בהתאם להנחיות מרחביות לצורך שיפור

תכנון. אין מניעה תכנונית לאשר.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:42

2. הקלות אשר מתייתרות/ אינן מאושרות

א. הקלה להגבהת קומה מפולשת לגובה של 3.85 מ' במקום 2.20 מ' - אינה רלוונטית מכיוון שלא מתוכננת קומת

עמודים מפולשת אלא קומת קרקע אשר מתוכננת בגובה התואם הנחיות מרחביות.

ב. מבוקשת הקלה בקו בניין דרומי למרפסות במרחק של 2.00 מ' במקום 5.00 מ' – לא מאושרת - מהווה חריגה מקווי

תמ"א 38 אפשריים- לא ניתן לחרוג מ-3 מ' קו בניין אחורי..

3. בתנאים הבאים:.0

א. אישור הצוות המקצועי על עמידה בתנאי החלטת הוועדה כתנאי לפניה למכון הבקרה.

ב. אישור מכון הבקרה כי בוצעה בקרת תכן לבקשה להיתר וכי תוצאות הבקרה

ג. תקינות, בצרוף דו"ח עורך הבקשה כאמור בתקנה 52 לתקנות התו"ב (רישוי

ד. ובנייה) תשע"ו .2016

ה. תנאי לתעודת גמר: רישום הערה בלשכת רישום מקרקעין, לפי תקנה 27 לתקנות

ו. המקרקעין, בדבר זכות מעבר לציבור בנוסח שינוסח ע"י הייעוץ

ז. המשפטי.

ח. תשלום אגרות והיטלים.

ט. הפקדת ערבות להבטחת קיום תנאי ההיתר.

י. השלמת גיליון דרישות.

יא. הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל

יב. שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו

יג. בבקשה שינויים לפי תקנה (42ג) ()2 לתקנות התו"ב (רישוי ובנייה) תשע"ו ...2016

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

ערן פרלמן לא השתתף בדיון בשל ניגוד עניינים))

תמ"א 38 ת. השלמה

===== שלב בקרת התכן -=====

מסמכים הנדסיים לתמ"א 38

נספח ביסוס

חישובים סטאטיים

נספח סניטרי באישור תאגיד המים ומחלקת תשתיות

התחברות לרשת המים יש לתאם מול ספק המים - אגודת מבוע דוח הידרולוגי+ תכנית ניהול נגר מי גשם.

נספח ניקוז

נספח בטיחות אש

נספח מיגון

נספח אוורור

דוח היבטים סביבתיים לעניין הריסת המבנים לאישור היחידה האזורית לאיכות הסביבה כולל סקר א אישור מכון הבקרה כי תוצאות הבקרה תקינות

תצהיר התחייבות להשלמת הבנייה בהתאם להיתר הבנייה הפקדת ערבות בסף 10,000 ש"ח להבטחת שמירה על ניקיון וסדר בשטחים ציבוריים גובלים -בנייה ר תצהיר התחייבות לדיפון וחפירת מרתפים

- אישור על תשלום היטלים מקומיים, בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:43

- אישור על תשלום אגרת בניה בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום היטל השבחה (פנימי)

- אישור מפרט שימור עצים, על בסיס הוצאת סריקת שורשי עצים בשצ"פ האוטאקר, מעבר לגבול מערב של המגרש.

===== תחילת עבודות =====

תכנית ארגון אתר באישור יועץ בטיחות ואגף תנועה דו"ח יועץ בטיחות, הכולל סקר סיכונים בכל אחד משלבי הבנייה עד לקבלת ת.גמר+ת.מורשהבטיחות הודעת קליטת הבקשה לתחילת עבודות ע"י מכון הבקרה הודעת ממכון הבקרה ללוח זמנים משוער לביצוע הפרויקט הסכם עם אתר מורשה לפינוי פסולת

הסכם מעבדה מאושרת מעבדת בטונים

גידור סביב אתר הבניה בגדר אטומה בגובה 2 מ' ועליה תמונות בהתאם להנחיות מרחביות בלבד העתק פוליסת ביטוח צד ג' לכיסוי נזקים הנגרמים כתוצאה מהבניה - תמ"א 38 הזמנת פירוק חיבור חשמל קיים לפני הריסה

המרת חיבור חשמל עילי לחיבור תת קרקעי - תמ"א 38 אישור שלב א' לעמידה בתקן בניה ירוקה (ת"י )5281

===== תנאים למהלך ביצוע =====

כפוף לנספחי ההיתר: פיקוד העורף, סניטרי, בטיחות אש, נגישות, תכנית פיתוח, מפת התארגנות א

דיווחים לפי תקנה 83 87 לתקנות רישוי ובניה

===== תנאים לתעודת גמר =====

אישור מכון בקרה לתעודת גמר כולל חוו"ד מסכמת שביצע בקרת ביצוע על הבנייה והיא נמצאה -תקי נ

אישור פיקוד העורף

רישום לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין

אישור שלב ב לעמידה בתקן בניה ירוקה (ת"י )5281 אישור סופי של פקיד היערות

אישור הרשות הארצית לכבאות והצלה

אישור חברת החשמל

אישור נגישות לתעודת גמר

אישור מח' תנועה לתעודת גמר

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף:3 מספר בקשה: 20251264 תיק בניין: 4712 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל3 ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

שטח אחר במ"ר		מס' יח"ד		שטח שירות במ"ר		שטח עיקרי במ"ר		שימוש	מפלס /קומה	תת חלקה
מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים
					1092.25		1960.68		0.00
					1092.25		1960.68
		%בניה: %0.00		1092.25		1960.68		סה"כ:

מס' דף:44

מבקש:

s סיגון-הלוי בע"מ הגשה 08/07/2025

עורך:

s ירון ישראל

סוג בקשה: בקשה להיתר רישוי מלא הקלות/שימוש חורג

כתובת הבניין: בן גוריון ,15 הוד-השרון שכונה: רמתיים

שטח מגרש: 889.00 מ"ר

גוש וחלקה: גוש: 6455 חלקה: 510 יעוד: מגורים ג

תכנית: ,1002 מק/,1/1001 ,1001 /160ת//3א, /160ת/,4 /160ת/,6 /11/88א, ,11/88 ,160 ,1/38 בניה ירוקה, מתאר ,2050 תמ"א ,38 תממ/,21/3 ת/38 6455-510

שימוש עיקרי תיאור בקשה

מגורים-תמ"א 38 תמ"א 38 - תכנית שינויים

פירוט תאור הבקשה

בקשה להיתר שינויים –מס' ההיתר 6339 מתאריך .13/08/2015

תוקף ההיתר פקע בתאריך .12/08/2018

הבניין עבר חיזוק בהתאם לתמ"א 38/1 - תוספת של 2.5 קומות ובסה"כ בניין בן 5 קומות,

18 יח"ד ו-18 חניות.

במהלך הבניה נעשו שינויים במתקני חניה ולא התקבל אישור אגף תנועה.

על מנת לאפשר אכלוס לדירות חדשות, ניתן טופס 4 לבניין בתאריך 21/02/2021 שאינו

כולל את קומת הקרקע עד להסדרת מצב קיים במסגרת בקשה להיתר שינויים.

מוגשת בקשה להיתר שינויים לקומת הקרקע בלבד הכוללת את השינויים הבאים:

שינוי במפלס הבניין, שינוי בפיתוח המבנה הכולל שינוי ברמפה ומדרגות, שינוי פירים

ועמודים לצורך תכנון מתקני חניה, שינוי בתכנון ובסוג מתקן חניה, ביטול והסדרת קירות

פיתוח בהתאם לביצוע, עדכון שטח שירות ע"פ הביצוע (17.55 מ"ר בקומת קרקע שעברו

משטח קומת עמודים מפולשת לשטח לובי הכניסה), שינוי תכנון המדרגות בקומת קרקע,

שינוי במערך התנועה הכולל שינוי בתכנון ומיקום מתקני חניה וביטול 2 חניות מההיתר

(סה"כ 16 חניות מוצעות כולל חנית נכה לעומת 18 חניות שהיו בהיתר).

השינויים בוצעו בפועל.

לא נדרש פרסום היות ולא התבקשו הקלות.

שטחים

המלצות מהנדס הועדה:

לאשר הבקשה בתנאים הבאים:

.1אישור כיבוי אש התואם לבקשה לשינויים

.2בקרת תכן תקינה

.3תשלום אגרות והיטלים

.4הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו בבקשה שינויים לפי תקנה 42 (ג)()2 לתקנות התו"ב (רישוי בניה) תשע"ו .2016

.5הכל בכפוף ליתר תנאי ההיתר מס' 6339 מתאריך .13/08/2015

.6על היזם לחתום על כתב התחייבות למתקני חניה..0.0

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:45

מהלך הדיון:

עו"ד חני שרון גלזר: מקריאה את הבקשה. בן גוריון .15 מדובר על שינויים. בקשה שמגיש לנו כונס הנכסים, ליאור

סיגון הלוי בע"מ. בקשה להיתר שינויים מתאריך .13.8.2015 ההיתר פקע ב-.12.8.2018 הבניין עבר חיזוק של תמ"א ,1/38 תוספת של 2.5 קומות. ובסה"כ, בניין בן 5 קומות. 18 יחידות דיור, ו-

18 חניות. במהלך הבנייה, נעשו שינויים במתקני חנייה, ולא התקבל אישור אגף תנועה לשינויים.

על מנת לאפשר אכלוס לדירות החדשות, ניתן טופס 4 בשנת ,2021 שהוא לא כולל את קומת הקרקע, עד להסדרת מצב קיים במסגרת הבקשה להיתר השינויים. כעת מוגשת בקשה להיתר שינויים לקומת הקרקע בלבד, שכולל את השינויים הבאים: שינוי במפלס הבניין, שינוי בפיתוח המבנה, הכולל שינוי ברמפה ובמדרגות, שינוי פירים ועמודים לצורך תכנון מתקני חנייה, שינוי בתכנון ובסוג מתקן חנייה, ביטול והסדרת קירות פיתוח בהתאם לביצוע. עדכון שטח שירות עפ"י הביצוע. 17.55 מ"ר בקומת הקרקע שעברו משטח קומת עמודים מפולשת, לשטח לובי הכניסה.

שינוי תכנון המדרגות בקומת קרקע, שינוי במערך התנועה שכולל שינוי בתכנון ומיקום מתקני חנייה. ביטול 2 חניות מההיתר. סה"כ, 16 חניות מוצעות, כולל חניית נכה, לעומת 18 חניות שאושרו בפעם הקודמת. השינויים בוצעו בפועל. לא נדרש פרסום, כיוון שלא התבקשו הקלות.

טופס 4 שניתן בשנת 2021 ע"י סרג'יו, הוא בעצם טופס 4 לבניין, ללא קומת קרקע, כי רצו לאלכס אותו.

עו"ד אווה לוי: לא. כי הוא נמצא תואם להיתר, למעט קומת הקרקע.

עו"ד חני שרון גלזר: אמת. ייעודי קרקע. היתר בנייה משנת .2015 מבוקשים שינויים במדרגות, הוספת חניית נכה,

שינויים במתקני חנייה, שינויים בעיבוי קירות של המדרגות והמעלית, הזזת גדר פה, שינויים במדרגות, סגירת קומת עמודים מפולשת לטובת הגדלת לובי הבניין ללא תוספת שטחים. שינוי מפלס כניסה לבניין, וביטול מעקה. מדרגות בהיתר מול מדרגות עפ"י שינויים. שינויים בחזיתות.

הזזת גדר, ביטול מעקה ושינוי ברמפה. מאזן חנייה. בהיתר המקורי, בתמ"א ,1/38 מה שנדרש הוא להחזיר לבניין בעצם את החניות שניתנו לו לפי היתר קודם, פלוס חניות לדירות החדשות.

בהיתר המקורי לבניין של 12 יחידות דיור, היה 6 חניות, לכן חייבים להחזיר.

בונים 6 יחידות דיור חדשות, לכן נדרשות 12 חניות. הוגשה בקשה ל-18 חניות, שמתוכן 8 חניות במתקני חנייה. המבקש לא הצליחה למצוא פתרון. המתקן לא עומד בתקנים שביקשו מהמבקש, וניסינו למצוא את הפתרון איך לאפשר לו לעמוד בתקן החנייה, והוא מבטל 2 חניות. הוא מגיש תכנית חדשה, עם 16 חניות. תכנית מקורית אושרה ללא חניית נכה, לכן חניית נכה נספרת כחלק ממאזן חנייה.

דו"ח ביקור במקום. יואב סייר בבניין, והעלה מספר ליקויים שיש צורך לתקן אותם. אלה ליקויים שהעלינו בשלב שהעבודה נעצרה, עשינו סיור, עדי ואני לפני כ-5 שנים, יחד עם העו"ד שבכינוס. העברנו את ההערות. חלקן לא טופלו.

אדר' יואב רוביסה: כן. פשוט יער של צנרות שביקשנו להסדיר. עם הזמן, כנראה שגם יש שם איזה בלאי, וכל מיני

דברים שכבר כאילו נפתרו, אבל הם שבורים. הוא יצטרך לעשות את זה כחלק מהליך המסירה.

אדר' מירב שניר: אבל זה יפגוש אותו בתעודת גמר.

אדר' יואב רוביסה: הוא לא יוכל להתחמק מזה.

עו"ד חני שרון גלזר: יש פה כונס נכסים, שלא מצליח כבר שנים לאכלס, ולא מצליח לסיים את הבניין. לאשר את

הבקשה בתנאים הבאים. אישור כב"א, שתואם לבקשה לשינויים. בקרת תכן תקינה, תשלום אגרות והיטלים, הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה, ככל שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות, או הצהרה כי לא נערכו בבקשה _____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:46

שינויים לפי תקנה 42 ג' 2 לתקנות התכנון והבנייה. הכל בכפוף ליתר תנאי ההיתר מס' ,6339 מתאריך .13.8.2015 על היזם לחתום על כתב התחייבות למתקני חנייה.

החלטות

לאשר הבקשה בתנאים (פ"א)

לאשר הבקשה בתנאים הבאים:

.1אישור כיבוי אש התואם לבקשה לשינויים

.2בקרת תכן תקינה

.3תשלום אגרות והיטלים

.4הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל שנערכו שינויים לצורך קבלת

אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו בבקשה שינויים לפי תקנה 42 (ג)()2 לתקנות התו"ב (רישוי

בניה) תשע"ו .2016

.5הכל בכפוף ליתר תנאי ההיתר מס' 6339 מתאריך .13/08/2015

.6על היזם לחתום על כתב התחייבות למתקני חניה.

.7תנאי לתעודת גמר: תיקון ליקויים חזותיים בהתאם להנחיות אדריכל העיר..0.0

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

תוספות ושינויים למגורים ת. השלמה

===== שלב בקרת התכן -=====

אישור רשות מקרקעי ישראל- במידת הצורך

חישובים סטאטיים

תצהיר עורך הבקשה /יועץ בטיחות להטמעת דרישות כיבוי אש בתכנית הגשה תצהיר התחייבות להשלמת הבנייה בהתאם להיתר הבנייה ערבות בנקאית אטונומית להבטחת קיום תנאי ההיתר (ע"פ תקנה 70 לתקנות התכנון והבניה)

- אישור על תשלום היטלים מקומיים, בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום אגרת בניה בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום היטל השבחה (פנימי)

===== תחילת עבודות =====

אישור מחלקת פיקוח בניה לתחילת עבודות הבניה

תכנית הסדרי תנועה זמניים לתקופת הבנייה כולל מיקום מכולות(בתיאום מול אגף תנועה)

הסכם עם אתר מורשה לפינוי פסולת+ תצהיר לכמות פסולת הסכם מעבדה מאושרת מעבדת בטונים

גידור סביב אתר הבניה לפני תחילת הבניה בגדר אטומה בגובה 2 מ' ושילוט ע"פ חוק

===== תנאים למהלך ביצוע =====

כפוף לנספחי ההיתר: פיקוד העורף, סניטרי, בטיחות אש, נגישות, תכנית פיתוח, מפת התארגנות א

דיווחים לפי תקנה 83-87 לתקנות רישוי ובניה

===== תנאים לתעודת גמר =====

רישום לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין

תצהיר עורך הבקשה/יועץ בטיחות לביצוע דרישות כיבוי אש בבניה אישור מהנדס התנועה כי התכנית תקינה וכי המתקנים תקינים אישור נגישות לעבודת גמר

אישור משרד העבודה למתקנים

אישור ועדת התנועה ל-820

BAKPIRUT00004סעיף:4

מספר בקשה: 20252098 תיק בניין: 5206

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:47

פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מבקש:

s בית חסון חיזוק והשבחת מבנים בע"מ הגשה 07/12/2025

בעל הנכס:

s אדם איתן

s אדם רונית

s אלבק ששון

s אליעז רענן

s בור עידן והאנה מרי

s בן משה רפאל

s וייס מאי

s וינשטיין נורית

s חסון שירי ומשה

s יעקב אהובה

s לב אור עדי

s לוין אייל

s לוין מירב

s ליברמן יצחק

s ליברמן רחל

s מדינת ישראל

s מירנקר ערן

s עברי טל

s עברי סטיבן גייסון

s פיירשטיין יצחק

s פיירשטיין רינה

s קנטור פאפו פרנסיס דבורה

s שניר ישראלה

עורך:

s גרי אלון שפיר

סוג בקשה: בקשה להיתר רישוי מלא

כתובת הבניין: אנשי בראשית ,8 הוד-השרון שכונה: רמתיים

שטח מגרש: 1002.00 מ"ר

גוש וחלקה: גוש: 6456 חלקה: 268 יעוד: מגורים ג

תכנית: ,1002 מק/,1/1001 ,1001 /160ת//3א, /160ת/,6 /11/88א, ,11/88 ,160 ,19/1000 ,1/38 ,3/547 בניה ירוקה, תמ"א ,38 תממ/,21/3 מתאר ,2050 /160ת/4

שימוש עיקרי תיאור בקשה

מגורים-תמ"א 38 חידוש היתר בניה

פירוט תאור הבקשה

חידוש היתר שינויים – בקשה לחידוש היתר מס' 7477 מתאריך 26/07/2022 לשנה נוספת

מתאריך פקיעתו ב-.25/07/2025

נתבקשה הארכה עד לתאריך .24/07/2026

מהות ההיתר הנדרש לחידוש:

היתר שינויים להיתר מספר 7057 מתאריך 11/02/2020 לבניין שעבר חיזוק ותוספות ע"פ

הר/1/38 ותמ"א 38 הכולל שינויים במתקני חניה, במחסנים בקומת קרקע ושינויים

בקומת הפנטהאוזים.

בקשה להיתר מקורית -

חיזוק בנין קיים בן 4 קומות על קומת עמודים עם 16 יח"ד קיימות.

בקומת המרתף: חלוקת המקלט הקיים למחסנים פרטיים. (6 מחסנים במרתף)

בקומת הקרקע: הרחבת המבואה, הוספת 20 מחסנים פרטיים וחדר אשפה.

בנוסף, שינוי מהלך המדרגות והוספת מעלית.

הרחבת יחידות הדיור הקיימות (ההרחבה כוללת גם ממ"ד), הוספת מרפסת שמש לכל

יחידת דיור.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:48

הוספת 2.5 קומות ובהן 10 יחידות דיור חדשות.

סה"כ בבניין 26 יח"ד (16 יח"ד קיימות + 10 יח"ד חדשות).

פיתוח שטח ושינוי מערך החניה. מוצעים 17 תאי חניה, מתוכם 3 תאי חניה במכפילים

ועוד 14 מקומות חניה קונבנציונליים.

בנוסף מבוקש צובר גז אנכי.

המלצות מהנדס הועדה:

לאשר חידוש היתר בניה מס' 7477 מיום פקיעת ההיתר ב-27/07/2025 לשנה נוספת עד לתאריך 24/07/26

מהלך הדיון:

עו"ד חני שרון גלזר: אנשי בראשית .8 מדובר בבניין בנוי.

בניין שעבר חיזוק, ניתן היתר בתאריך 11.2.2020 לבניין. לאחר מכן, נפתחה בקשה לשינויים. ניתן היתר נוסף, ב-.26.7.2022 בתאריך ה-23.8.2022 נמסרה תעודת גמר לפרויקט, הכוללת אי התאמות להיתר, כפי שמפורט. נחתם תשריט בית משותף לפי תקנה 29 ביוני .2025 כיום, לאחר שהתקבל אישור סניטרי למיקום פילר המים, בהתייחסות אדריכל העיר לחזיתות, הם התבקשו להסדיר את המצב הקיים ע"י היתר שינויים בסמכות מהנדס, ולצורך זה, אנחנו מבקשים חידוש היתר.

החלטות

לאשר (פ"א)

לאשר חידוש היתר בניה מס' 7477 מיום פקיעת ההיתר ב-27/07/2025 לשנה נוספת עד לתאריך 26/07/26

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

להשלמת הטיפול בתיק, נא להמציא:

- אישור על תשלום היטלים מקומיים, בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום אגרת בניה בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום היטל השבחה (פנימי)

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף:5 מספר בקשה: 20240559 תיק בניין: 11344 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל5 ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מס' דף:49

מבקש:

s א.ב. רימונים בע''מ הגשה 08/05/2024

בעל הנכס:

s א.ב. רימונים בע''מ

עורך:

s טל שפיגלמן

סוג בקשה: בקשה להיתר רישוי מלא הקלות/שימוש חורג

מספר בקשה ברישוי זמין: 10000375278

כתובת הבניין: הסרגל, הוד-השרון

גוש וחלקה: גוש: 6407 חלקה: 487 מגרש: 304 יעוד: מגורים ג

תכנית: ,5/3/600 בניה ירוקה, תממ/,21/3 ,1002 מק/,1/1001 ,1001 מתאר ,2050 ,160 במ//3/600א, ,1/184 בנ/5/3/600

שימוש עיקרי תיאור בקשה שטח עיקרי שטח שירות יח"ד

מגורים-בניין גבוה בניה חדשה 5869.87 1909.06 54

פירוט תאור הבקשה

הקמת 2 בנייני מגורים, כל בניין כולל: קומת קרקע, 9 קומות מגורים וחדרי יציאה לגג - 27 יח"ד לכל בניין. סה"כ 54 יח"ד.

לשני הבניינים חניון משותף הכולל: מאגר מים, חדר טרפו, חדר חשמל וצובר גז.

כניסה לכלי רכב לשני הבניינים דרך זיקת הנאה במגרש .305 הריסות מבנים בתחום המגרש.

תכנית בינוי ועיצוב אדריכלי.

מובא לדיון נוסף בעקבות שינוי תכנון 4 יח"ד נוספות שאושרו בהקלה מבוקשות בבניין

אחד במקום בשני בניניים בהתאם למקרים דומים.

מהות ההקלה כפי שפורסמה ביום 12.12.2024 (גמר פירסום )10.02.2025 -פרסום

שני:

1. הגדלת מספר יחידות הדיור בשיעור של %8 לפי תקנה 2 ()9 לתקנות התכנון

והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב - 2002 באופן שיהיו 54 יח"ד במקום 50

יח"ד.

2. הוספת 3 קומות נוספות עבור אחד הבניינים במגרש ל ק+ - 9 +חדרים על הגג

במקום ק + 6 +חדרים על הגג המותרות לפי תכנית בינוי ועיצוב אדריכלי , על פי

תקנה 2 ()8 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית)

3. הגדלת בתכסית המרתפים ל - %85 לפי הוראות תמ"א 1 במקום %75 המותרים על

פי תכנית בסעיף 13.3.1 ס"קא 2 .

4. הקלה למיקום מחסנים דירתיים בקומה ראשונה.

5. ניוד שטחים מזכויות עיקריות בקומות המגורים אל קומת חדרים על הגג, בסך 93

מ"ר, לפי הוראות סטיה ניכרת סעיף 151 לחוק התכנון והבניה.

6. הגבהת בנייה על הגג לגובה 2.87 מ' במקום 2.70 מ' המותר לפי תכנית הר/1002 )

גובה של 4.62 מ' כולל מעקה במקום 3.2 מ' המותר לפי תכנית הר/)1002

7. הקלה בנסיגה בבנייה על הגג לקו חזית המבנה, במקום נסיגה של 2 מ' בחזית

קדמית, צידית ואחורית כמצוין בתכנית הר/.1002

8. פרגולות גג בקו חזית המבנה במקום נסיגה של 2.0 מ' כמצוין בתכנית הר/1002

9. הקמת מרפסות בסטייה של עד %40 מקו בניין קדמי צפוני לרח' הסרגל , 3 מ'

בהתאם למותר במקום 5 מ' ע"פ תב"ע.

10. הקמת גזוזסטראות בסטייה של עד %40 מקו בניין אחורי דרומי 3.6 מ' בהתאם

למותר במקום 6 מ' ע"פ תב"ע.

11. הקמת גזוזסטראות בסטיה של עד %10 מקו בנין צידי מערבי ומזרחי 4.5 מ'

בהתאם למותר במקום 5 מ' ע"פ תב"ע.

12. הקלה על כמות יח"ד בקומת קרקע ל - 4 סה"כ לשני בניינים במקום 2 לפי

תכנית הר/ 5/3/600

13. הקלה להריסה ופינוי מבנים במגרש (303,304חלקת מקור 126 בגוש )6407

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:50

ובמגרשים 310,301 )חלקת מגור 122 בגוש )6412 בהתאם לסעיף 13.3.4.2 להוראות

התב"ע.

14. הוספת קומת מרתף -3 חלקית עבור חניות ומחסנים.

מהות ההקלה כפי שפורסמה ביום 24.05.2024 (גמר פירסום )13.08.2024 פרסום ראשון:

1. הגדלת מספר יחידות הדיור בשיעור של %8 לפי תקנה 2 ()9 לתקנות התכנון

והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית) תשס"ב - 2002 באופן שיהיו 54 יח"ד במקום 50 יח"ד.

2. הוספת 3 קומות נוספות עבור אחד הבניינים במגרש ל ק+ - 9 +חדרים על הגג

במקום ק + 6 +חדרים על הגג המותרות לפי תכנית בינוי ועיצוב אדריכלי , על פי תקנה 2 ()8 לתקנות התכנון והבנייה )סטייה ניכרת מתכנית(

3. הגדלת בתכסית המרתפים ל - %85 לפי הוראות תמ"א 1 במקום %75

המותרים על פי תכנית בסעיף 13.3.1 ס"קא 2 .

4. הקלה למיקום מחסנים דירתיים בקומה ראשונה.

5. ניוד שטחים מזכויות עיקריות בקומות המגורים אל קומת חדרים על הגג,

בסך 93 מ"ר, לפי הוראות סטיה ניכרת סעיף 151 לחוק התכנון והבניה.

6. הגבהת בנייה על הגג לגובה 2.87 מ' במקום 2.70 מ' המותר לפי תכנית הר/1002

(גובה של 4.62 מ' כולל מעקה במקום 3.2 מ' המותר לפי תכנית הר/)1002

7. הקלה בנסיגה בבנייה על הגג לקו חזית המבנה, במקום נסיגה של 2 מ' בחזית

קדמית, צידית ואחורית כמצוין בתכנית הר/.1002

8. פרגולות גג בקו חזית המבנה במקום נסיגה של 2.0 מ' כמצוין בתכנית הר/1002

9. הקמת מרפסות בסטייה של עד %40 מקו בניין קדמי צפוני לרח' הסרגל , 3 מ'

בהתאם למותר במקום 5 מ' ע"פ תב"ע.

10. הקמת גזוזסטראות בסטייה של עד %40 מקו בניין אחורי דרומי 3.6 מ'

בהתאם למותר במקום 6 מ' ע"פ תב"ע.

11. הקמת גזוזסטראות בסטיה של עד %10 מקו בנין צידי מערבי ומזרחי 4.5 מ'

בהתאם למותר במקום 5 מ' ע"פ תב"ע.

12. הקלה על כמות יח"ד בקומת קרקע ל - 4 סה"כ לשני בניינים במקום 2 לפי

תכנית הר/ 5/3/600

13. הקלה להריסה ופינוי מבנים במגרש (303,304חלקת מקור 126 בגוש )6407

ובמגרשים 310,301 )חלקת מגור 122 בגוש )6412 בהתאם לסעיף 13.3.4.2 להוראות התב"ע

תכניות חלות:

לפי תב"ע הר/5/3/600 (בתוקף מ: )01.01.2015

יעוד: מגורים ג'

מס' מגרש מתב"ע: 304

שטח מגרש: 2600 מ"ר

קווי בניין: קדמי - לרחוב הסרגל – 3 מ' לקומת קרקע , 5 מ' לקומות עליונות

צידי – 3 מ' לקומת קרקע, 5 מ' לקומות עליונות, אחורי – 6 מ'.

מפלס ה-0.00 מותר: מבנה צפוני 0.00 =49.50 +, מבנה דרומי 0.00 = +50.50 (מוצע: : מבנה צפוני 0.00 =49.50 +, מבנה דרומי 0.00 = +50.00 מאושר ע"י מחלקת תשתיות)

מס' יח"ד מותר: 50 (מוצע: 54 יח"ד)

גובה מותר: לא צוין. (מוצע: +)39.04

מס' קומות מותר: מבנה צפוני: ק.ק + 9 + גג, מבנה דרומי: ק.ק + 9 + גג (עפ"י טבלה

5 תקנון התב"ע 9 קומות לא כולל חדרים על הגג)

(מוצע : ק.ק + 9 + גג עבור כל בנין (+2.5 קומות מרתף משותף))

זכויות בנייה:

שטח עיקרי מותר: 5750 מ"ר + 30 מ"ר ח. על הגג לכל יח"ד (2 ח.על הגג בכל בנין=,4

30X4=סה"כ 120 מ"ר) = 5870 מ"ר (מוצע: 5869.87 מ"ר.)

שטח שרות בתת הקרקע:

2.5 קומות מרתף לחניונים תת קרקעיים, למחסנים ולמתקנים טכניים. ראה הוראות בהמשך.

שטח שרות מעל הקרקע מותר: 1915 מ"ר (שטח שרות מוצע: 1909.06 מ"ר)

שטח שרות דירתי: ממ"ד ע"פ הנחיות הג"א,

שטח שרות קומתי: 50-75 מ"ר ללובי קומתי

שטחי שרות בק.קרקע: אחסנה, לובי, ח.אשפה, מתקנים טכניים

קומה מפולשת: בקונטור הקומה שמעל – 460-690 מ"ר

שטחי שרות על הגג: 100 מ"ר למאגרי מים, מתקנים טכניים, חדרי מעליות ומכונות.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

שטח אחר במ"ר		מס' יח"ד		שטח שירות במ"ר		שטח עיקרי במ"ר		שימוש	מפלס /קומה	תת חלקה
מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים
		54		4243.97				מרתף	-1.00
						2917.28		מגורים	0.00	1
				322.56				מקלט/ממ"ד	0.00	1
				104.50				שטח שירות	0.00	1
74.16								פרגולה	0.00	1
				523.94				מדרגות	0.00	1
151.06								מרפסת גג	0.00	1
345.43								גזוזטרא	0.00	1
						2952.59		מגורים	0.00	2
				324.13				מקלט/ממ"ד	0.00	2
				115.33				שטח שירות	0.00	2
77.25								פרגולה	0.00	2
				518.60				מדרגות	0.00	2
165.72								מרפסת גג	0.00	2
345.30								גזוזטרא	0.00	2
1158.92		54		6153.03		5869.87
1158.92		%בניה: %0.00		6153.03		5869.87		סה"כ:

מס' דף:51

מחסנים ע"פ סעיף 13.3.1 תותר בניית קומות מרתפים לחניה, לרכב פרטי לדירות, אחסנה לדירות המגורים, ע"פ שטח של עד 6 מ"ר מחסן ליח"ד = 324 מ"ר (מוצע:

349.98 מ"ר)

ע"פ הערה 2 בטבלת הזכויות משמע שמחסנים יתוכננו בקומת המרתף חניון תת קרקעי

מותר: 1950=%2600X75 מ"ר לכל קומת מרתף. סה"כ 3900 מ"ר (מוצע: 2.5 קומות מרתף בשטח 4243.97 מ"ר)

ע"פ תב"ע הר/1002 (תוקף )27.05.2003

חדרים על גג:

"תותר הקמת חדרים על הגג של הקומות העליונות, בשטח של עד 30 מ"ר ברוטו לכל יח"ד כולל היטל מדרגות, שיהיו בנוסף לשטחים העיקריים, כאשר הם צמודים ליח"ד, והכניסה אליהם מתוך הדירות בלבד, והם צמודים לחדרי מכונות על הגג ונסוגים 2.0 מ'

פנימה ממעקה המבנה, בקו בניה מכל צד כמפורט בתכנית הר/.1002 מותר: 30 מ"ר ברוטו לכל יח"ד = סה"כ 120 מ"ר עבור 4 חדרי יציאה לגג. ברוטו כולל שטח ההיטל של המדרגות.

(מוצע: 212.56 מ"ר, ע"פ הפרסום ניוד 93 מ"ר + 120 = 213 מ"ר)

גובה: לא יעלה על 2.70 מ' נטו (מהתקרה לרצפה) וגובהו המרבי כולל מעקה יהיה 3.20 מ'. (מוצע: 2.87 מ' נטו וגובהו כולל מעקה 4.62 מ'.)

שטחים מותרים לשני הבניינים:

שטח עיקרי מותר מעל הקרקע: 5750 מ"ר + 120 מ"ר חדר על הגג (30 לכל יח"ד)X4

סה"כ: 5870 מ"ר

שטח שרות מותר מעל הקרקע: 1915 מ"ר

שטח שרות מותר בתת הקרקע: 2 קומות מרתף עד %75 מתכסית המגרש

= 1950 מ"ר עבור קומה אחת, עבור 2 קומות מרתף = 3900 מ"ר (נתבקשה הקלה

להגדלת תכסית מרתף עד %85 = 2,210 מ"ר לכל קומה)

שטחים

המלצות מהנדס הועדה:

לאשר את הבקשה לתוספת 4 יח"ד בהקלה עד ל-80 מ"ר שטח פלדלת לכל יח"ד – ללא התנייה שכל יח"ד בבניין אחד.

בכפוף להחלטה שאושרה ביום 28.09.2025 לעניין שאר תנאי ההחלטה.

מהלך הדיון:

גב' ענבר וינשטוק: מציגה את הבקשה. התיק הזה מובא לדיון נוסף בעקבות שינוי תכנון, 4 יחידות דיור נוספו

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:52

שאושרו בהקלה. בעצם, אושר הבניין, אושרו 4 יחידות דיור בהקלה. אישרנו אותן, כאשר כל 2 יחידות בבניין אחד. כעת אנחנו מביאים אותו לדיון נוסף, בעקבות שינוי תכנון. 4 יחידות נוספו שאושרו בהקלה, מבוקשות בבניין אחד במקום ב-2 בניינים, בהתאם למקרים דומים. מצאנו שאישרנו את זה כבר בבניינים של אלקטרה, לכן ההמלצה היא לאשר.

אדר' דן תעוז: מדובר על מתחם מורשת, מגרש ,304 צמוד לרח' הסרגל. אז בעצם זה השינוי היחיד.

גב' ענבר וינשטוק: לאשר את הבקשה לתוספת 4 יחידות דיור, בהקלה עד ל-80 מ"ר שטח פלדלת לכל יחידת דיור,

ללא התניה שכל יחידות הדיור בבניין אחד, בכפוף להחלטה שאושרה ביום ה-,28.9.2025 לעניין שאר תנאי ההחלטה.

החלטות

לאשר את הבקשה לתוספת 4 יח"ד בהקלה עד ל-80 מ"ר שטח פלדלת לכל יח"ד – ללא

התנייה שכל יח"ד בבניין אחד.

בכפוף להחלטה שאושרה ביום 28.09.2025 לעניין שאר תנאי ההחלטה.

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

בניה חדשה למגורים ת. השלמה

===== שלב בקרת התכן - במכון בקרה=====

דוח קרקע וביסוס

חישובים סטאטיים

נספח סניטרי באישור תאגיד המים ומחלקת תשתיות

דוח הידרולוגי+ תכנית ניהול נגר מי גשם.

דו"ח היבטים סביבתיים לעניין הריסת המבנים באישור היחידה האיזורית לאיכה"ס אישור יועץ אקוסטיקה באישור היחידה לאיכה"ס

נספח ניקוז

נספח בטיחות אש מאושר

נספח מיגון

דו"ח יועץ בטיחות, הכולל סקר סיכונים בכל אחד משלבי הבנייה עד לקבלת ת.גמר+ת.מורשה בטיחו נספח אוורור

אישור מכון הבקרה כי תוצאות הבקרה תקינות

===== שלב אגרות והיטלים- בוועדה=====

תנאי להיתר בניה במגרש יהיה הריסת ופינוי כל המבנים השייכים לבעלי התמורה באותו המגרש, בהתאם לחלוקה החדשה (גם אם המבנים של בעלי התמורה הם במגרש אחר)

אישור יועץ אקוסטיקה מוסמך בדבר ביצוע הפרויקט בתקנים להורדת מפלס הרעש לדירות המגורים הפונות לצירי תנועה ראשיים, באישור היחידה לאיכות הסביבה.

תשלום הוצאות הכנת התכנית למתכננים ע"י בעלי הזכויות ע"פ סעיף 13.6 אישור תכניות לשדרוג מט"ש כ"ס- הוד השרון

אישור רשות מקרקעי ישראל- במידת הצורך ע"פ נסח טאבו תצהיר התחייבות להשלמת הבנייה בהתאם להיתר הבנייה הפקדת ערבות בסף 10,000 ש"ח להבטחת שמירה על ניקיון וסדר בשטחים ציבוריים גובלים -בנייה ר התחייבות לדיפון וחפירת מרתפים

- אישור על תשלום היטלים מקומיים, בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום אגרת בניה בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום היטל השבחה (פנימי)

===== תחילת עבודות =====

אישור מחלקת פיקוח בניה לתחילת עבודות הבניה

הודעת קליטת הבקשה לתחילת עבודות ע"י מכון הבקרה הודעת ממכון הבקרה ללוח זמנים משוער לביצוע הפרויקט תיאום נציג ממח' הפיקוח על הבנייה מול מכון הבקרה תכנית ארגון אתר חתומה ע"י יועץ בטיחות מטעם העירייה ומהנדסת העיר תכנית ארגון אתר חתומה ע"י יועצת תנועה מטעם העירייה ומהנדסת העיר תכנית הסדרי תנועה זמניים לתקופת הבניה כולל מיקום מכולות (בתיאום מול אגף תנועה)

חברת חשמל-פתיחת הזמנה לפירוק חיבורים לפני הריסה.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:53

חברת חשמל-הזמנת עע"א להעתקתמרת רשת עילית מתח נמוך הסכם עם אתר מורשה לפינוי פסולת+ תצהיר לכמות פסולת הסכם מעבדה מאושרת מעבדת בטונים

גידור סביב אתר הבניה בגדר אטומה בגובה 2 מ' ועליה תמונות בהתאם להנחיות מרחביות בלבד

===== תנאים למהלך ביצוע =====

עפ"י דרישות מכון בקרה בחוו"ד

קיום אישור התקשרות עם מכון הבקרה והודעת מכון בקרה על קליטת בקשה לבקרת ביצוע

כפוף לנספחי ההיתר: פיקוד העורף, סניטרי, בטיחות אש, נגישות, תכנית פיתוח, מפת התארגנות א

לפני יציקת קומת קרקע - תכנית מדידה מצב קיים מעודכנת למרתפי חניה דיווחים לפי תקנה 83-87 לתקנות רישוי ובניה

===== תנאים לתעודת גמר =====

עמידה בכל תנאי התב"ע לאישורי אכלוס

אישור מכון בקרה לתעודת גמר - כולל חוו"ד מסכמת שביצע בקרת ביצוע על הבנייה והיא נמצאה תק אישור סופי של פקיד היערות

אישור פיקוד העורף

רישום לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין בדבר השימוש במחסנים לאחסנה בלבד רישום לפי תקנה 27 לחוק המקרקעין לרישום זיקת מעבר אישור שלב ב לעמידה בתקן בניה ירוקה (ת"י )5281 אישור ביצוע התאמות נגישות לתעודת גמר

אישור ועדת תנועה לתעודת גמר

אישור הרשות הארצית לכבאות והצלה

אישור חברת החשמל

גמר ביצוע שדרוג מט"ש

ע"פ דרישות מכון בקרה בחוו"ד

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף:6 מספר בקשה: 20241865 תיק בניין: 7119 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל6 ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מס' דף:54

מבקש:

s ערן נחום שוהם הגשה 31/12/2024

s משה רביד

בעל הנכס:

s ערן נחום שוהם

s אנקול ליאור

s אסף גבריאל

s אסרף חגי

s אסרף רפאל

s חימוביץ אלון

s יעקבי אלישע

s יעקבי נעה

s יעקבי רוני

s ירושלמי נוי

s כץ יעקב

s כץ ציפורה

s מור שי

s עברי רונית

s רביד אדלה

s רביד משה

s שטרית לוסי מיכל

s שטרית עומרי מרדכי

s שירזי יעל

עורך:

s אדגרדו ברוצקי

סוג בקשה: בקשה להיתר רישוי מלא הקלות/שימוש חורג

מספר בקשה ברישוי זמין: 10000450835

כתובת הבניין: זמיר ,2 הוד-השרון שכונה: מתחם הדסים

שטח מגרש: 2096.00 מ"ר שטח בניה מותר: 2100.00 מ"ר אחוזי בניה מותרים:%100

גוש וחלקה: גוש: 6445 חלקה: 356 מגרש: 2 ; חלקה: 355 מגרש: 1 יעוד: מגורים ב

תכנית: בניה ירוקה, /11/485ב, תממ/,21/3 ,1002 /11/485א, מק/,1/1001 מק//160ת//8ב, מק//160ת//8א, ,1001 /160ת/,4 ,160 תגפ/,485 מתאר ,2050 ד/30

שימוש עיקרי תיאור בקשה שטח עיקרי שטח שירות

מגורים-בניין גבוה בניה חדשה -0.26 1.31

פירוט תאור הבקשה

שינויים והריסות עבור 2 בנייני מגורים מהיתר מספר ,7292 הכוללים:

בכל אחד מהבניינים: הגדלת פיר חדר מדרגות וכן תוספת עמוד בחזית מזרחית.

בבניין הצפוני, חלקה :355 בקומה :3 תוספת שטח עיקרי ושטח שירות, שינוי פתחים

בחזיתות, הקטנת שטח בריכה, תוספת פרגולות.

בבנין הדרומי, חלקה ,356 בקומה :3 תוספת שטח עיקרי ושטח שירות, שינוי פתחים

בחזיתות, ביטול בריכת שחייה בקומה 3 מהיתר, תוספת פרגולות.

הקלות שפורסמו בתאריך 02.01.2025 (גמר פרסום :)26.01.2025

1. הקלה מתכנית הר/מק/ 160 /ת/ 8 /ב להצבת בריכת זרמים (ג'קוזי) בקומה 3 בכל

אחד משני הבניינים

2. הקלה במרחק בין קיר הבית לשפת בריכת הזרמים מבוקש 0.25 מ' במקום 1.0 מ'

המותר בתכנית.

התוכניות החלות:

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

שטח אחר במ"ר		מס' יח"ד		שטח שירות במ"ר		שטח עיקרי במ"ר		שימוש	מפלס /קומה	תת חלקה
מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים
						-1.88	1057.32	מגורים	0.00	1
				1.37	2027.84			שטח שירות	0.00	1
47.52								פרגולה	0.00	1
-15.52	21.92							בריכה	0.00	1
						1.62	1042.91	מגורים	0.00	2
				-0.06	400.40			שטח שירות	0.00	2
47.52								פרגולה	0.00	2
-28.32	28.32							בריכה	0.00	2
51.20	50.24			1.31	2428.24	-0.26	2100.23
101.44		%בניה: %0.00		2429.55		2099.97		סה"כ:

מס' דף:55

לפי תב"ע הר/11/485ב' (בתוקף מיום )30.11.2005

מגורים ב'

מס' יח' מרבי למגרש 1,2 (חלקה )355,356 – 7 יח"ד לכל מגרש, סה"כ 14 יח"ד.

מס' קומות מרבי: מרתף+ק.קרקע+2 קומות + פנטאהוז

לכל מגרש:

שטח עיקרי: מעל הכניסה הקובעת: 1,050 מ"ר

שטח שירות: מעל הכניסה הקובעת: 400 מ"ר

שטח שירות: מתחת לכניסה הקובעת: %75

קו בניין קדמי: 4 מ'

קו בניין צדדי: 3 מ'

קו בניין אחורי: 6 מ'

קווי בניין לפרגולות: צדידי ,0 קדמי: עד 2 מקו בניין, אחורי: עד 3 מ' מקו מגרש.

במרפסות ובפנטאהוז עד קו המעקה.

תימנע כניסת כלי רכב מרחק זמיר.

חניה – אזור מגורים ב' – 2 מקומות חניה ליח' דיור אחת.

המבנים יהיו בעלי גגות שטוחים מבטון.

גובה שטחי שירות: 2.20 מ'

לפי תב"ע הר/מק//160ת/8

הקמת בריכות שחייה פרטיות באזורי מגורים א' ובאזורי מגורים ב' בבניית צמודת קרקע.

לפי תב"ע הר/מק//160ת//8ב'

גודל מגרש מינימאלי שניתן להקים עליו בריכה 500 מ"ר.

במידה וגודל המגרש עולה על 500 מ"ר וניתן לבנות בו עפ"י תכנית מאושר יותר מיח"ד 1 תותר בריכה לכל יח"ד בתנאי שלכל יח"ד 500 מ"ר מגרש לפחות.

חומרי הבניה לבריכה יהיו מבטון בלבד.

קווי בנין – קווי הבניין לבריכה יהיו מרוחקים מגבולות המגרש במרחק שלא יפחת מ-2 מ'.

מרחק מבית מגורים – המרחק המינימאלי בין בית המגורים והבריכה יהא 3 מ'.

גידור המגרש – יגודר בגבולותיו במקביל לבריכה בגובה 1.80 מ'.

גודל הבריכה – לא יעלה על %12 משטח המגרש הפנוי והמבנים ונפחה לא יעלה על 150 מ"ר.

מבני עזר – לא יעלה על 5 מ"ר, ויוצמדו כלל הניתן למבנה העיקרי, או בקו בנין "0" צידי ואחורי.

עומק הברכה לא יעלה על 2.20 מ'

מדיניות בריכות שחיה במרפסת גג תתאפשר בתנאי עמידה בתנאים הבאים: 2 מ'

מהיציאה מהדירה למרפסת

שטחים מותרים: (לכל מגרש)

שטח עיקרי: מעל הכניסה הקובעת: 1,050 מ"ר

שטח שירות: מעל הכניסה הקובעת: 400 מ"ר

שטחים

המלצות מהנדס הועדה:

א. הועדה מחליטה לאשר את הבקשה לרבות ההקלה הבאה:

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:56

1. הקלה מתכנית הר/מק//160ת//8ב להצבת בריכת זרמים (ג'קוזי) בקומה 3 בחלקה

מס' ,355 משמע הקטנת גודל בריכת שחיה שאושרה בהיתר.

ב. הקלה לא רלוונטית:

1. הקלה במרחק בין קיר הבית לשפת בריכת הזרמים מבוקש 0.25 מ' במקום 1.0 מ'

המותר בתכנית – התשריט תוקן לפיכך ההקלה מתייתרת יובהר כי מיקומה של הבריכה, על אף שאינו תואם את המדיניות המאושרת, מאושר באופן חריג, וזאת מבלי שיווצר תקדים, מאחר שהאישור ניתן במסגרת היתר שהוצא טרם קביעת המדיניות בנושא בריכות שחייה.

בתנאים הבאים:

1. בקרת תכן תקינה.

2. תשלום אגרות והיטלים.

3. ערבות בנקאית עפ"י תקנה 70 (X10 אגרות בניה) בנוסח שיקבע ע"י הוועדה.

4. הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל

שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו בבקשה שינויים לפי תקנה (42ג) ()2 לתקנות התו"ב (רישוי ובנייה) תשע"ו .2016

מהלך הדיון:

גב' ענבר וינשטוק: מציגה את הבקשה. רח' הזמיר .2 שינויים והריסות עבור 2 בנייני מגורים מהיתר מס' .7292

מר רן יקיר: זה לא שינוי. אלה שינויים להיתר קיים שכבר בניין בנוי. שינוי בדיעבד. של הקומה העליונה?

אדר' דן תעוז: כן.

גב' ענבר וינשטוק: בכל אחד מ-2 הבניינים, הגדלת קיר חדר מדרגות, תוספת עמוד בחזית מזרחית, בבניין הצפוני

חלקה 355 בקומה 3 תוספת שטח עיקרי. תוספת שטח עיקרי. שטח שירות, שינויים בפתחים, בחזיתות, הקטנת שטח בריכה.

תוספת פרגולות. בבניין הדרומי, חלקה ,356 תוספת שטח עיקרי, שטח שירות, שינויים בפתחים, בחזיתות, ביטול בריכת שחייה. הייתה כאן בריכת שחייה, והיא התבטלה. בקומה 3 מ', ותוספת פרגולות.

במסגרת הבקשה, פורסמו הקלות. הוועדה מחליטה לאשר את הבקשה, לרבות ההקלה הבאה.

הקלה מתכנית הר/מק//160ת/8 להצבת בריכת זרמים ג'קוזי, בקומה 3 בחלקה מס' ,355 משמע הקטנת גודל בריכת שחייה שאושרה בהיתר. יש הקלה שהיא אינה רלוונטית. יובהר כי מיקומה של הבריכה, על אף שאינו תואם את מדיניות מאושרת, מאושר באופן חריג, וזאת מבלי שייווצר תקדים, מאחר והאישור ניתן במסגרת היתר שהוצע טרם קביעת המדיניות בנושא בריכת שחייה.

בתנאים הבאים. בקרת תכן תקינה, תשלום אגרות, ערבות, והגשת דו"ח עורך הבקשה.

החלטות

א. הועדה מחליטה לאשר את הבקשה לרבות ההקלה הבאה:

1. הקלה מתכנית הר/מק//160ת//8ב להצבת בריכת זרמים (ג'קוזי) בקומה 3 בחלקה

מס' ,355 משמע הקטנת גודל בריכת שחיה שאושרה בהיתר.

ב. הקלה לא רלוונטית:

1. הקלה במרחק בין קיר הבית לשפת בריכת הזרמים מבוקש 0.25 מ' במקום 1.0 מ'

המותר בתכנית – התשריט תוקן לפיכך ההקלה מתייתרת

יובהר כי מיקומה של הבריכה, על אף שאינו תואם את המדיניות המאושרת, מאושר

באופן חריג, וזאת מבלי שיווצר תקדים, מאחר שהאישור ניתן במסגרת היתר שהוצא טרם

קביעת המדיניות בנושא בריכות שחייה.

בתנאים הבאים:

1. בקרת תכן תקינה.

2. תשלום אגרות והיטלים.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:57

3. ערבות בנקאית עפ"י תקנה 70 (X10 אגרות בניה) בנוסח שיקבע ע"י הוועדה.

4. הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל

שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו

בבקשה שינויים לפי תקנה (42ג) ()2 לתקנות התו"ב (רישוי ובנייה) תשע"ו .2016

הצבעה:

ההחלטה התקבלה פה אחד

רן יקיר, יעל עבוד ברזילי, דוד ביטון

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

מס' דף:58

תוספות ושינויים למגורים ת. השלמה

===== שלב בקרת התכן -=====

נספח סניטרי באישור תאגיד המים ומחלקת תשתיות 01/12/2025 דוח קרקע וביסוס 01/12/2025

חישובים סטאטיים והצהרת מהנדס

תצהיר עורך הבקשה /יועץ בטיחות להטמעת דרישות כיבוי אש בתכנית הגשה דו"ח מהנדס לשלביות ביצוע הריסה בקיר משותף לשכן 01/12/2025 תצהיר התחייבות להשלמת הבנייה בהתאם להיתר הבנייה ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת קיום תנאי ההיתר (ע"פ תקנה 70 לתקנות התכנון והבניה)

- אישור על תשלום היטלים מקומיים, בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום אגרת בניה בתום השלמת יתר הסעיפים (פנימי)

- אישור על תשלום היטל השבחה (פנימי)

=================================

היתר זה תקף למסומן בצבע בלבד.

===== תחילת עבודות =====

אישור מחלקת פיקוח בניה לתחילת עבודות הבניה

העתק פוליסת ביטוח צד ג' לכיסוי נזקים הנגרמים כתוצאה מהבניה 01/12/2025 הסכם עם אתר מורשה לפינוי פסולת+ תצהיר לכמות פסולת הסכם מעבדה מאושרת מעבדת בטונים

גידור סביב אתר הבניה לפני תחילת הבניה בגדר אטומה בגובה 2 מ' ושילוט ע"פ חוק

===== תנאים למהלך ביצוע =====

כפוף לנספחי ההיתר: פיקוד העורף, תצהיר בטיחות אש.

דיווחים לפי תקנה 83-87 לתקנות רישוי ובניה

===== תנאים לתעודת גמר =====

תצהיר עורך הבקשה/יועץ בטיחות לביצוע דרישות כיבוי אש בבניה.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

סעיף:7 מספר בקשה: 20240352 תיק בניין: 6971 פרוטוקול ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026
ספרועטיוקףו:ל7 ועדת משנה ישיבה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/2026

מס' דף:59

מבקש:

s שטיינמן איל הגשה 14/03/2024

s ברון מאיה

s ברנר אלכסנדר

s גבריאל שרון

s דיקלר ישראל

s דיקלר נגה

s הורנונג יוסף

s הורנונג שושנה

s ויזל משה

s ויסמן יניב

s ויסמן מיכל

s יעקבי יפה

s יעקבי שלום

s סובלמן אדיר

s סובלמן אוהד

s סובלמן יקיר אפרים

s סנקביץ עומר

s סנקביץ שרון

s קופיטו דור

בעל הנכס:

s ויסמן מיכל

עורך:

s עלאא קאסם

סוג בקשה: בקשה להיתר רישוי מלא הקלות/שימוש חורג

מספר בקשה ברישוי זמין: 10000221315

כתובת הבניין: אשכול ,3 הוד-השרון שכונה: מגדיאל

גוש וחלקה: גוש: 6412 חלקה: 230 מגרש: 230/1 יעוד: מגורים ג;

חלקה: 233

תכנית: ,1001 ,1002 /160ת/,4 ,3/329 בניה ירוקה, מק/,1/1001 מק/,4/23/329 תממ/,21/3 ,160 מתאר ,2050 /160ת/6

שימוש עיקרי תיאור בקשה

מגורים-בנייה רוויה תוספת בניה

פירוט תאור הבקשה

תוספת גזוזטראות בשתי חזיתות, עבור בנין מגורים קיים בן 4 קומות הכולל קומת גג

חלקית מעל קומת עמודים מפולשת - סה"כ 12 יח"ד.

נוסח ההקלה כפי שפורסמו ביום 29.3.2024 (גמר פרסום ב-:)05.06.2024

1. הקלה בקו בנין אחורי בחזית קדמית ובחזית אחורית בשיעור של %40 עפ"י תקנות

סטייה ניכרת 3.00 מ' במקום 5 מ'.

.2"הקלה בקו בנין קדמי 2.72 מ' במקום 4.52 מ' עבור תוספת מרפסות שמש".

מותר עד 1.20 ללא הקלה בחזית קדמית.

התכניות החלות :

במקום חלה תב"ע הר/מק /4/23/329 "אשכול מגדיאל"- בסמכות מחוזית

התב"ע מכילה: תקנון , תשריט ונספחי בינוי מנחה

תבע"ע אושרה ב- 2003

מפלס ה-: 0.00 ללא שינוי מהיתר

מס' יח"ד: ללא שינוי מהיתר

גובה / מס' קומות: ללא שינוי מהיתר

שטחים / זכויות בנייה- ללא שינוי למעט שינוי בתוספת שטח מרפסות זיז _____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ

שטח אחר במ"ר		מס' יח"ד		שטח שירות במ"ר		שטח עיקרי במ"ר		שימוש	מפלס /קומה	תת חלקה
מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים	מבוקש	קיים
			12		168.81		1572.49	מגורים	0.00
141.95								גזוזטרא	0.00
141.95			12		168.81		1572.49
141.95		%בניה: %0.00		168.81		1572.49		סה"כ:

מס' דף:60

מרפסות זיז: מוצעות מרפסות זיז בחזית קדמית/אחורית בכל הקומות

מרפסת אחת דמה מאחר והדייר לא מוכן לבנות מרפסת.

עפ"י סעיף סטיה ניכרת 2.5 א:+ ה.ב'

"בנית גזוזטרא הנמצאת 2.50 מטר מעל פני הקרקע ושאינה בולטת מעבר לקו האמור יותר מ-2 מטרים או %40 במרווח

הקדמי והאחורי של המגרש הכל לפי הבליטה הקטנה"

מוצע גזוזטרא בחזית קדמית %40 מהמרווח:-

4.30*%40=1.72 מ' ( מותר מרווח 1.72 מ')

מוצע גזוזטרא בחזית אחורית %40 מהמרווח:-

0.84 חריגה מקו בנין ( מותר 2.0 מ' )

מותר:

סה"כ שטח מרפסות זיז מוצע: 141.95 מ"ר

עפ"י הוראת מעבר גזוזטרא ששטחה עד 12 מ"ר כפול מספר הדירות לא יעלה במניין השטחים מדובר בתכנית שהופקדה בשנת 2003 ע"י המחוזית.

שטחים

המלצות מהנדס הועדה:

א. לאשר את הבקשה לרבות ההקלה הבאה:

הקלה בקו בנין אחורי עד %40 עפ"י תקנות סטייה ניכרת - אין מניעה תכנונית.

ב. הקלה מתייתרת:

הקלה בקו בנין קדמי 2.72 מ' במקום 4.52 מ' עבור תוספת מרפסות שמש.

מותר עד 1.20 מ' ללא הקלה בחזית קדמית, מבוקשת חריגה של 0.66 מ'.

ג. בתנאים הבאים:

1. בקרת תכן תקינה.

2. תשלום אגרות והיטלים.

3. ערבות בנקאית עפ"י תקנה 70 (X10 אגרות בניה) בנוסח שיקבע ע"י הוועדה.

4. הגשת דו"ח עורך הבקשה המפרט את השינויים המרחביים שנערכו בבקשה ככל

שנערכו שינויים לצורך קבלת אישור, תיאום או היוועצות או הצהרה כי לא נערכו בבקשה שינויים לפי תקנה (42ג) ()2 לתקנות התו"ב (רישוי ובנייה) תשע"ו .2016

מהלך הדיון:

גב' ענבר וינשטוק: מציגה את הבקשה. שטיינמן איל. רח' אשכול .3 דרך מגדיאל. אשכול.

תוספת גזוזטראות ב-2 חזיתות עבור בניין מגורים קיים בן 4 קומות, הכולל קומת גג חלקית מעל קומת עמודים מפולשת. סה"כ, 12 יחידות דיור.

ההמלצה היא לאשר את הבקשה, לרבות הקלה בקו בניין אחורי עד %40 לפי תקנות סטייה ניכרת, אין מניעה תכנונית.

יש הקלה שמתייתרת. בתנאים הבאים. בקרת תכן תקינה, תשלום אגרות והיטלים, ערבות, והגשת דו"ח עורך הבקשה.

עו"ד אווה לוי: אמרנו שהם נותנים את השטח הציבורי גם.

גב' ענבר וינשטוק: אין שם שום דבר בשטח הציבורי. בדקתי את זה עם ציפי, וציפי אמרה גם שנכניס את זה בתכן,

ואם יהיה משהו, היא תבדוק איתך, ואז נכניס את זה. רשום בגיליון הדרישות, הסעיף הזה.

רשמתי אותו בהחלט.

_____________________________________________________________________________________________________

פרוטוקול זה אושר בישיבת מוסד מספר 2026003 בתאריך 01/03/2026

פרוטוקול לישיבת ועדת משנה מספר: 2026001 בתאריך: 18/01/26

גרסה XPA1.14.1 - קומפלוט בע"מ