פרוטוקול ועדת הנהלה מס' 34 · חומר נלווה
מסמכים נוספים באותה ישיבה: פרוטוקול דיונים נגיש · חומר נלווה · חומר נלווה
ההססבבררייםם ללההייטטלל ססללייללתת ררחחוובבוותת
ממווגגשש עעבבוורר ממוועעצצהה אאזזווררייתת חחווףף ההששררווןן
ננוובבממבברר 22001177
תוכן עניינים
1. הקדמה.................................................................................................................................... 3
.1.1 כללי ................................ ................................ ................................ .....................................3 .1.2 מטרת העבודה ................................ ................................ .......................................................3 .1.3 מתודולוגיה ................................ ................................ ................................ ............................3 .1.4 נתונים ................................ ................................ ................................ ..................................4 .1.5 הבהרות ................................ ................................ ................................ ................................4
2. תמצית מנהלים......................................................................................................................... 5
3. רקע לחוק העזר......................................................................................................................... 6
.3.1 חוק עזר היטל סלילת רחובות ................................ ................................ ...................................6 .3.2 שיטת העבודה לצורך חישוב ההיטלים ................................ .......................................................6 .3.3 פירוט שטחים ברי חיוב ................................ ................................ ............................................7 .3.4 עלויות סלילה ................................ ................................ ................................ .........................7
4. תעריפי היטל סלילת רחובות........................................................................................................ 8
.4.1 תעריפי ההיטל ................................ ................................ .......................................................8 .4.2 הסברים ................................ ................................ ................................ ................................8
5. השוואה לרשויות אחרות............................................................................................................. 9
.5.1 השוואת תעריפי היטל כבישים ................................ ................................ .................................9 .5.2 השוואת תעריפי היטל מדרכות ................................ ................................ .................................9 .5.3 הערות להשוואה ................................ ................................ ..................................................10
6. נספחים................................................................................................................................. 11
.6.1 ניתוח תב"עות ................................ ................................ .....................................................11
2
1. הקדמה
.1.1 כללי
נתבקשנו על - ידי המועצה האזורית חוף השרון, (להלן: "המועצה" או "הרשות") לבצע תחשיב עבור חוק עזר בנושא היטל סלילת רחובות (להלן: "חוק העזר") אשר נועד לשרת את תושבי המועצה. בסיס התחשיב מהווה את התשתית הראייתית לגובה התעריפים הנמצאים בבסיס חוק העזר.
.1.2 מטרת העבודה
מטרת עבודה זו, היינה להסביר את בסיס התעריפים שעומדים בבסיס החוק ועריכת בדיקה כלכלית של עלויות והכנסות המועצה בתחום הסלילה על מנת לקבוע את גובה ההיטל אשר יוטל על תושבי המועצה. העבודה תנתח את הפן המשפטי והכלכלי שעומדים בבסיס חוק העזר. העבודה תנתח את כלל העלויות וההכנסות הצפויות למועצה בכל הנושא של סלילת רחובות במועצה. שיטת החישוב הנדרשת והמקובלת מביאה לידי כך שבעל הנכס, לו זיקת הנאה ישירה משירותים הניתנים על ידי המועצה, משלם ומשתתף באופן ממוצע במימון כלל ההוצאות בנושא הסלילה.
.1.3 מתודולוגיה
עבודתנו כללה איסוף חומר ונתונים בנושא היטל סלילה, תוך קיום פגישות ושיחות עם גורמי המועצה. כמו כן נועצנו עם גורמים מקצועיים נוספים והתבססנו על ניסיון משרדנו.
ביצענו ניתוח לעלויות הסלילה הצפויות במועצה בהסתמך על המידע שקיבלנו ובהסתמך על אומדנים והנחות עבודה בקשר לעבודות הסלילה. שיטת העבודה כללה מספר שלבים בבניית ביצוע העבודה.
להלן שלבי העבודה:
• שלב ראשון - איסוף אינפורמציה מהגורמים הרלוונטיים במועצה.
• שלב שני – בחינת עבודות הסלילה בתוך המועצה.
• שלב שלישי – בחינת העלויות הצפויות וכאלו שכבר התהוו בתחום הסלילה.
• שלב רביעי – בחינת ההכנסות הצפויות וכאלו שכבר התהוו בתחום הסלילה.
• שלב חמישי – חישוב היטל סלילת רחובות לכל מ"ר שטח בנוי וקרקע.
3
| מספר תב"ע | ||
|---|---|---|
| חש/5/5 + חש/5/3 - בית יהושע | ||
| חש/במ/104 - בצרה | ||
| חש/21/16 - כפר נטר | ||
| חש/45/14 - תל יצחק | ||
| חש/2/18 - בני ציון | ||
| חש/28/5 - חרוצים | ||
| חש/במ/17/13 - הרחבת רשפון | ||
| חש/17/31 - שפיים | ||
| חש/5/8 - געש | ||
| חש//5/10א - ארסוף | ||
| חש//30/10א/2 יקום | ||
| חש/6/29 | ||
| חש/7א/44 | ||
| חש/2/44 |
.1.4 נתונים
כאמור, עבודתנו כללה איסוף נתונים ומידע בנושא הסלילה במועצה. בהמשך לפגישות שקיימנו לצורך איסוף המידע הועברו לרשותנו הנתונים, המסמכים והמצגים הבאים:
• נתונים אודות תב"עות של המועצה.
• נתונים אודות שטחים עיקריים ושטחי שירות במועצה.
• שטחי דרכים במועצה.
.1.1 הבהרות
לצורך ניתוח הנתונים הנחנו, כי המידע שקיבלנו הינו שלם, מדויק ומעודכן. עלינו לציין כי לא ביצענו בחינה עצמאית בלתי תלויה של המידע שהתקבל, מלבד בדיקת סבירות כללית. הבדיקה הכלכלית והחישובים בה נסמכים על הנתונים האיכותיים והכמותיים כפי שנמסרו לידינו על ידי המועצה. אנו מניחים כי נתונים אלו הינם נתונים מבוקרים.
4
| תעריף היטל סלילת כבישים | ||||
|---|---|---|---|---|
| בנוי | קרקע | |||
| %30 | %70 | חלוקת העלויות | ||
| 584,829 | 1,631,435 | שטח | ||
| 98,234,958 ₪ | 229,214,902 ₪ | עלויות מיוחסות | ||
| 167.97₪ | 140.50₪ | תעריף למ"ר |
| תעריף היטל סלילת מדרכות | ||||
|---|---|---|---|---|
| בנוי | קרקע | |||
| %30 | %70 | חלוקת העלויות | ||
| 584,829 | 1,631,435 | שטח | ||
| 49,117,479 ₪ | 114,607,451 ₪ | עלויות מיוחסות | ||
| 83.99₪ | 70.25₪ | תעריף למ"ר |
2. תמצית מנהלים
השיטה שעומדת מאחורי שיטת החישוב של היטל סלילת הרחובות, הינה "השיטה הממוצעת".
משמעות השיטה הנה סיכום העלויות לסלילת הרחובות בחוף השרון המשויכות לתב"עות בבסיס החיוב (אך ורק לעבודות הקמת התשתית הנובעות באופן ישיר מהתב"עות), וחלוקתן בסך זכויות הבניה ושטחי הקרקע בתב"עות אלו.
בדו"ח זה מוגשים חישובים כלכליים לאמידת היטל הסלילה, כתמיכה כלכלית לעדכון חוק העזר לסלילת הרחובות. מתודת חישוב ואופן החישוב של היטל זה, מובאת בפירוט בהמשך.
התושבים אשר יחויבו בהיטל הינם:
• בעלי נכסים חדשים.
• בעלי נכסים אשר מרחיבים את השטח הבנוי של נכסם.
לצורך מימון סלילת הכבישים והמדרכות, תגבה המועצה היטל סלילה על פי התעריפים הבאים:
• שטח הקרקע הנו שטח המגרש, כולל הקרקע עליו עומד הבניין.
תעריפים אלו נכונים למדד נובמבר .2016
נדגיש כי תעריפים אלו יחולו על כל החייבים בהיטל ללא קשר לסוג הדרך הגובלת בשטח החייב.
התעריפים המחושבים בתחשיב זה, משקפים את כלל פיתוח מערכת הכבישים, המדרכות והדרכים המשולבות ברשות במובן הרחב ביותר כך שכל חייב משתתף במימון הקמת תשתיות הדרכים על פי חלקו היחסי.
1
3. רקע לחוק העזר
.3.1 חוק עזר היטל סלילת רחובות
הרשויות המקומיות בישראל מוסמכות על פי פקודת העיריות להתקין חוקי עזר שיאפשרו להן למלא את תפקידם במתן שירותים מוניציפאליים נאותים. במסגרת זו, מוסמכות הרשויות המקומיות לקבוע בחוקי העזר הוראות בדבר תשלום אגרות, היטלים או דמי השתתפות על בעלי נכסים בתחום הרשות שיממנו את פיתוח התשתיות. חוק עזר סלילת רחובות, צריך לאפשר לרשות האזורית לגבות מבעלי הנכסים את כל עלויות הפיתוח התשתית הרלבנטית. העלויות המוכרות לרשויות המקומיות כוללות את כל ההוצאות הישירות וכן את כל ההוצאות העקיפות כגון מימון ותקורה.
.3.2 שיטת העבודה לצורך חישוב ההיטלים
• היטלי פיתוח מחושבים כך שסך ההכנסות הצפויות מההיטל יכסו את כל ההוצאות של הרשות לצורך הקמת התשתית הרלבנטית;
• העיקרון לפיו פועל התחשיב הינו עיקרון של "משק כספים סגור", קרי הרשות אינה יכולה להרוויח מהקמת תשתיות הסלילה, אלא רק לכסות את סך ההוצאות שלה;
• ההיטל, משתמש בעיקרון הממוצע הכללי לשם קביעת התעריפים, קרי בבסיס המונה עומדים סך ההוצאות עבור התב"עות שנבחנו ובמכנה עומדים סך שטחי הקרקע והשטחים הבנויים ברי החיוב ברשות.
• גישת התחשיב - הגישה השולית (שטחים ועלויות עבור הפיתוח הישן והעתידי בישוב).
• התחשיב יתבסס על העקרונות בנוהל משרד הפנים לעריכת תחשיב היטל סלילה ותיעול משנת .1995
• בסיס הנתונים, קרי ערכי המכנה במשוואות חישוב ההיטל, יתבססו על נתוני תב"עות המייצגות את הבנייה הישנה והעתידית בישוב, תב"עות אלו נבחרו לאחר התייעצות עם מהנדס המועצה.
• השטחים הסלולים במועצה נלקחו מתוך התב"עות בבסיס החיוב.
6
| טבלה מסכמת | ||||
|---|---|---|---|---|
| שטח כבישים במ"ר | שטח בנוי (עיקרי + שירות) במ"ר | שטח קרקע במ"ר | מספר תב"ע | # |
| 87,000 | 189,600 | 711,000 | חש/5/5 + חש/3 /5 - בית יהושע | 1 |
| 20,700 | 14,350 | 41,000 | חש/במ/104 - בצרה | 2 |
| 15,550 | 14,554 | 41,584 | חש/21/16 - כפ ר נטר | 3 |
| 55,100 | 33,500 | 46,800 | חש/45/14 - ת ל יצחק | 4 |
| 35,280 | 37,375 | 59,000 | חש/2/18 - בני ציון | 5 |
| 23,650 | 35,121 | 125,850 | חש/28/5 - חר וצים | 6 |
| 17,540 | 20,200 | 51,860 | חש/במ/17/13 - הרחבת רשפון | 7 |
| 27,400 | 19,404 | 29,400 | חש/17/31 - ש פיים | 8 |
| 15,125 | 30,250 | חש/5/8 - געש | 9 | |
| 23,989 | 27,702 | 113,184 | חש//5/10א - א רסוף | 10 |
| 78,642 | 60,400 | 300,027 | חש//30/10א/2 יקום | 11 |
| 46,630 | 5,400 | 33,030 | חש/6/29 | 12 |
| 9,700 | 82,880 | 29,600 | חש/7א/44 | 13 |
| 18,096 | 29,218 | 18,850 | חש/2/44 | 14 |
| 459,277 | 584,829 | 1,631,435 | סה"כ |
| מחיר למ"ר | סעיף |
|---|---|
| 20₪ | חפירה |
| 51₪ | מילוי נברר |
| 79₪ | מצע סוג א' |
| 54₪ | אספלט (2 שכבות וריסוסים) |
| 31₪ | אספלט (שכבה אחת עבור שביל אופנים) |
| 19₪ | אבן שפה |
| 28₪ | אבן גן |
| 86₪ | ריצוף |
| 250₪ | תאורה |
| 150₪ | גינון |
| 768₪ | סה"כ |
| אחוזים | עלות ישירה | |||
|---|---|---|---|---|
| ועקיפה בש"ח | ||||
| 768.28 | סה"כ עלות ישירה: | |||
| %8 | 61.46 | עלויות ב.צ.מ | ||
| %8 | 61.46 | תכנון ניהול ופיקוח | ||
| %3 | 26.74 | עלויות מימון | ||
| %17.0 | 151.51 | מע"מ | ||
| 1,069.45 | סה"כ עלות כוללת: |
.3.3 פירוט שטחים ברי חיוב
להלן טבלה המפרטת את השטחים ברי החיוב על סמך התב"עות שנבחנו:
*נצייןכישטחיםציבוריים,שטחיםפתוחים,שצ"פיםוכד'לאיחויבובהיטלזהועלכןלאנלקחובחשבון.
.3.4 עלויות סלילה
התחשיב מביא בחשבון את סך העלויות להקמת תשתיות הרחובות ברשות המשויכות לתב"עות בבסיס החישוב. חישוב שטחי הסלילה נעשה ע"פ מימדיהם הפיזיים של הרחובות בהתאם לתכניות בניין העיר. עלויות הרחובות בתב"עות בבסיס החיוב, חושבו באמצעות הכפלת העלות לפיתוח מ"ר כביש ומדרכה בשטחי הכבישים והמדרכות הללו.
להלן מוצגות טבלאות המפרטות את סך העלויות בגין כבישים ומדרכות:
7
| תעריף היטל סלילת כבישים | ||||
|---|---|---|---|---|
| בנוי | קרקע | |||
| %30 | %70 | חלוקת העלויות | ||
| 584,829 | 1,631,435 | שטח | ||
| 98,234,958 ₪ | 229,214,902 ₪ | עלויות מיוחסות | ||
| 167.97₪ | 140.50₪ | תעריף למ"ר |
| תעריף היטל סלילת מדרכות | ||||
|---|---|---|---|---|
| בנוי | קרקע | |||
| %30 | %70 | חלוקת העלויות | ||
| 584,829 | 1,631,435 | שטח | ||
| 49,117,479 ₪ | 114,607,451 ₪ | עלויות מיוחסות | ||
| 83.99₪ | 70.25₪ | תעריף למ"ר |
4. תעריפי היטל סלילת רחובות
.4.1 תעריפי ההיטל
.4.2 הסברים
• עלויות הסלילה של הרשות חולקו בין היטל סלילת כבישים לבין היטל סלילת מדרכות כאשר הכבישים מהווים 2/3 מהעלות והשאר מדרכות.
• חלוקת העלויות הפנימית בכל היטל חולקה לפי השטח היחסי בין שטחי קרקע לשטחים בנויים. החלוקה היא %70 עבור שטחי קרקע ו %30 עבור שטחים בנויים בהתאם לתנאים המצויים במועצה.
• כאמור, כפי שהוסבר לעיל, תוצאת התעריף למ"ר מתקבלת מחלוקה של ההוצאות המתייחסות למרכיב הקרקע בסך שטחי הקרקע ובחלוקת ההוצאות המתייחסות למרכיב השטחים הבנויים בסך השטחים הבנויים.
8
| השוואת תעריפי היטל כבישים | ||
|---|---|---|
| תעריף מ"ר בנוי | תעריף מ"ר קרקע | שם הרשות |
| 167.97₪ | 140.50₪ | חוף השרון |
| 20.38₪ | 31.17₪ | אכסאל |
| 117.01₪ | 55.37₪ | כפר תבור |
| 72.42₪ | 179.35₪ | ראש העין |
| 71.55₪ | 43.59₪ | כפר ברא |
| 79.78₪ | 119.66₪ | חוף הכרמל |
| 150.94₪ | 37.74₪ | לב השרון |
| 72.44₪ | 108.66₪ | דרום השרון |
| 173.29₪ | 17.33₪ | עמק חפר |
| השוואת תעריפי היטל מדרכות | ||
|---|---|---|
| תעריף מ"ר בנוי | תעריף מ"ר קרקע | שם הרשות |
| 83.99₪ | 70.25₪ | חוף השרון |
| 17.56₪ | 15.58₪ | אכסאל |
| 58.54₪ | 27.70₪ | כפר תבור |
| 29.47₪ | 72.99₪ | ראש העין |
| 35.78₪ | 21.79₪ | כפר ברא |
| 53.18₪ | 79.78₪ | חוף הכרמל |
| 98.77₪ | 24.69₪ | לב השרון |
| 48.29₪ | 72.44₪ | דרום השרון |
| 195.40₪ | 19.55₪ | עמק חפר |
1. השוואה לרשויות אחרות
.1.1 השוואת תעריפי היטל כבישים
.1.2 השוואת תעריפי היטל מדרכות
9
.1.3 הערות להשוואה
• כלל הרשויות שנלקחו לצורך ההשוואה הן רשויות אשר תעריפיהן פורסמו בחודשים האחרונים ורשויות סמוכות לחוף השרון.
• כל התעריפים הוצמדו למדד נובמבר 2016 לצורך השוואה אחידה.
• כפי שניתן לראות, הן בהיטל כבישים והן בהיטל מדרכות כל התעריפים המוצעים על ידינו עבור מועצה אזורית חוף השרון סבירים ביותר.
10
6. נספחים
.6.1 ניתוח תב"עות
11
| חש/5/5 + ח ש/5/3 - בית יהושע | ||||
|---|---|---|---|---|
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות | שטח קרקע ב"ר | סיווג | |
| 189,600 | 711,000 | מגורים | ||
| 87,000 | דרכים | |||
| 189,600 | 711,000 | סה"כ | ||
| חש/במ/104 - בצרה | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 14,350 | 41,000 | מגורים | ||
| 20,700 | דרכים | |||
| 14,350 | 41,000 | סה"כ | ||
| חש/21/16 - כפר נטר | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 14,554 | 14,554 | 41,584 | מגורים | |
| 15,550 | דרכים | |||
| 14,554 | 41,584 | סה"כ | ||
| חש/45/14 - תל יצחק | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 33,500 | 33,500 | 46,800 | מגורים | |
| 55,100 | דרכים | |||
| 33,500 | 46,800 | סה"כ | ||
| חש/2/18 - בני ציון | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 37,375 | 59,000 | מגורים | ||
| 35,280 | דרכים | |||
| 37,375 | 59,000 | סה"כ | ||
| חש/28/5 - חרוצים | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 35,121 | 125,850 | מגורים | ||
| 23,650 | דרכים | |||
| 35,121 | 125,850 | סה"כ | ||
| חש/במ/17/13 - הרחבת רשפון | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות | שטח קרקע ב"ר | סיווג | |
| 20,200 | 20,200 | 51,860 | מגורים | |
| 17,540 | דרכים | |||
| 20,200 | 51,860 | סה"כ | ||
| חש/17/31 - שפיים | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 19,404 | 29,400 | מגורים | ||
| 27,400 | דרכים | |||
| 19,404 | 29,400 | סה"כ | ||
| חש/5/8 - געש | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 15,125 | 30,250 | מגורים | ||
| 15,125 | 30,250 | 30,250 | ||
| חש//5/10א - ארסוף | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 22,460 | 111,139 | מגורים | ||
| 1,023 | 2,045 | מסחרי | ||
| 4,219 | 5,274 | מלונות | ||
| 23,989 | דרכים | |||
| 27,702 | 113,184 | סה"כ | ||
| חש//30/10/2א | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 60,400 | 60,400 | 300,027 | מגורים | |
| - | מסח רי | |||
| - | מלונ ות | |||
| 78,642 | דרכים | |||
| 60,400 | 300,027 | סה"כ | ||
| חש/29/6 | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 5,400 | 5,400 | 33,030 | מלונאות | |
| - | ||||
| - | ||||
| 46,630 | דרכים | |||
| 5,400 | 33,030 | סה"כ | ||
| חש/7א/44 | ||||
| סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 82,880 | 82,880 | 29,600 | תעסוקה | |
| - | ||||
| - | ||||
| 9,700 | דרכים | |||
| 82,880 | 29,600 | סה"כ | ||
| 12 | ||||
| 12 חש/7א/44 | ||||
| 12 סה"כ שטח בנוי במ"ר | שטח בנוי עיקרי + שירות במ"ר | שטח קרקע במ"ר | סיווג | |
| 29,218 | 29,218 | 18,850 | מלאכה ו תעשיה | |
| - | ||||
| - | 9,700 | דרכים | ||
| 29,218 | 9,700 18,850 | דרכים סה"כ |