ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 23/02/2001
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
- 1 -
תאריך 25/1/2023
\
סדר יוםלועדת משנה - תב"ע
מספר ועדה 2023/3
שתתקיים
בתאריך
01/02/2023 - י שבט תשפ"ג
שעת דיון 09:30
מקום ועדה אולם הנהלה 2 – בניין 1, קומה 6
על סדר היום
מס' שעה תכנית שכונה סוג דיון מהות מבקש סמכות 1 11:00 896183 תלפיות
מזרח
התנגדויות תוספת בניה מעל
בנין קיים ברח'
אפרתה 35 ,
ירושלים
הוריזון גולד
השקעות
ופיתוח בע"מ
(1998 )
ועדה מקומית
(קובץ נפרד)
2 11:30 1048347 מקור
חיים
הפקדה מוקד אזרחי - פייר
קניג
רשות מקרקעי
ישראל
ועדה מחוזית
3 12:30 1069764 גוננים הפקדה התחדשות עירונית
סן מרטין 4-6 ,
ירושלים
אלירן באדי ועדה מחוזית
4 14:00 928176 תלפיות הפקדה הקצין סילבר אור הרפז ועדה מחוזית 5 1145952 בוכרים הפקדה תוספות בניה לבנין
קיים רח' דוד חזן 9
ירושלים
רות ראסקין ועדה מקומית
6 421ב רמות תכנית בינוי סגירת קומת גג
לאולם ספורט,
אוהל רחל, רמות
אהרון דב
מנח"ח פוקס
ועדה מקומית
7 1024272 תלפיות
מזרח
הפקדה רכבת קלה
ירושלים - דרך
חברון (מפגש עם
רחובות התנופה
ואשר וינר)
ירושלים ועדה מקומית
8 791467 ארנונה התנגדויות התחדשות עירונית
עין צורים, ירושלים
י.ד בראזני
התחדשות
עירונית בע"
ועדה מחוזית
(קובץ נפרד)
9 875955 רוממה התנגדויות הרחבות דיור
ותוספת קומות רח'
יוסף גבאי 12-20
ירושלים
גיטל
רוטנשטרייך
ועדה מחוזית
(קובץ נפרד)
10 1016484 מרכז
העיר
התנגדויות תוספת קומות
לבנין למגורים
ומסחר ברחוב בן
יהודה 42, ירושלים
חיים זאב עמאר ועדה מחוזית
(קובץ נפרד)
11 1106178 רמות הפקדה רח' הדף היומי 1
רמות, ירושלים
נחמה קנר ועדה מחוזית
12 930081 גבעתהתנגדויות מגדל סלמר פיתוח סלמר פיתוח ועדה מחוזית - 2 -
שאול למסחר מלונאות
ותעסוקה על ציר
הרק"ל בכנפי
נשרים
בע"מ (קובץ נפרד)
13 1120252 רוממה הפקדה אהליאב 34 אליהו קליין ועדה מחוזית 14 1077189 בית
חנינה
הפקדה שינוי ייעוד למגורים
ד'בבית חנינה,
ירושלים
חוסין סלאמה ועדה מחוזית
15 918045 בית
חנינה
התנגדויות שינוי יעוד למסחר,
תעסוקה ומגורים
מרקה גסאן ועדה מחוזית
(קובץ נפרד)
16 1083856 אזור
תעשיה
עטרות
הפקדה שינוי קווי בניין
ברח' עטרות 8 ,
מתחם תעשייתי
עטרות
אברהם סיבעוני ועדה מחוזית
17 1175934 רמת
מוצא
הפקדה תוספת קומת
מרתף למסעדה
ברחוב שמואל
ברוזה 1. ירושלים
חן אביב ל.א.י.
2003 בע"מ
ועדה מקומית
18 1131259 זכרון
משה
הפקדה איחוד חלקות
ובנית בנין חדש
ברח' האמרכלים
8-12, זכרון משה
ירושלים.
משה נייהויס ועדה מחוזית
19 1142132 גבעת
המבתר
הפקדה הרחבת יח"ד
קיימת באמצעות
תוספת בניה-
מדבר סיני 10
ירושלים
ישראל ברלין ועדה מחוזית
20 1109594 חומת
שמואל
הפקדה הר חומה חלקות
41 105
יחיאל סגל ועדה מחוזית
21 1133156 חומת
שמואל
הפקדה לייף סנטר - הר
חומה
יחיאל סגל ועדה מחוזית
22 1132893 כרם
אברהם
הפקדה תוספת בינוי
במבנה לשימור
יחזקאל 21
אריאל כהן ועדה מחוזית
23 1037209 אבו תור
- גבעת
חנניה
הצטרפות
הועדה
המקומית
בשלב הפקדה
תוספת שימושים
וזכויות בניה למבני
ציבור במגרש
G100 באבו תור
ירושלים
מקומית רשות ועדה מחוזית
24 1061902 חומת
שמואל
הצטרפות
הועדה
המקומית
בשלב הפקדה
מגרש 004
בשכונת חומת
שמואל בירושלים
עריית ירושלים ועדה מחוזית
25 1072545 קרית
היובל
הפקדה הרחבת יח"ד
ברחוב אורגוואי
44, קריית היובל
ירושלים.
דוד מזרחי ועדה מחוזית
26 1080910 כרםהפקדה תוספת זכויות בניה יצחק גלעדי ועדה מחוזית - 3 -
אברהם ברחוב צפניה 4
- 4 -
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/3 בתאריך 01/02/2023 - י שבט תשפ"ג
סוג דיון: התנגדויות
מס' התכנית בסדר היום: 1
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת. עמידה:
896183 בע"מ1998) הוריזון
גולד השקעות ופיתוח
ניסן ארז ועדה
מקומית
23.1.22
רחוב, שכונה
אפרתה 35 ,ארנונה
גוש חלקה בשלמות
30116 111 כן
החלטות קודמות
תאריך דיון החלטה
07/12/2022
מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבניה, הוועדה מחליטה בהתאם לסעיף 102 לחוק התכנון והבניה להאריך את התקופה להארכת התנגדויות ב 30 יום עד לתאריך 11/12/2022.
ככול שבתקופה זו יוגשו התנגדויות , תדון בהם הוועדה ככול שלא יוגשו התנגדויות בתקופה זו התכנית תאושר בהתאם לסעיף 108ג לחוק התכנון והבניה.
02/03/2022
מכיוו שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון
והבנייה מחליטים להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
יש להציג למחלקת התכנון חישוב שטחים מפורט המסביר כיצד נותרו זכויות בניה מכוח התכנית המאושרת שלא נוצלו במסגרת היתר הבניה שמאפשרים להוסיף חצי קומה מעל לבניין באמצעות תוספת חצי קומה.
לשלוח הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי העניין בשטח התכנית.
בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
תיאור חדש להתנגדויות
התכנית המופקדת הינה ברחוב אפרתה 35 שכונת ארנונה , גו"ח30116/111
מצב קיים
בחלקה קיים מבנה מגורים בני 2 קומות מעל קומת חנייה גלויה חלקית לחזית רח' אפרתה– סה"כ 6 יח"ד קיימות. התכנית התקפה מאשרת תוספת של 2 קומות נוספות– סה"כ 12 יח"ד מאושרות וקיימות
התכנית החלה במקום הינה -
התכנית המאושרת שחלה בחלקה היא תכנית מספר 387951 שאושרה בשנת 2017 ואישרה תוספת 2 קומות נוספות לטובת תוספת יח"ד חדשות.
היתרים:
* היתר בנייה 2017/0776.00 לטובת תוספת 2 קומות ליח"ד חדשות– סה"כ 12 יח"ד. הופק היתר בנייה
התכנית מציעה תוספת קומה חלקית ויח"ד חדשה לבניי ן מגורים קיים.
א. קביעת בינוי עבור תוספת קומה חלקית על הבנין הקיים.
ב. קביעת מספר הקומות ל-5 מעל מפלס כניסה קובעת וקומת חניה מתחת מפלס כניסה קובעת
ג. קביעת תוספת של יח"ד, סה"כ 13 יח"ד
- 5 -
התוכנית הופקדה בתאריך 23/09/2022 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 11/12/2022 .
לתוכניתהוגשה התנגדות אחת:
מאת גב' הדס פל ירדן – תת חלקה 2 – רח' אפרתה 35
1. תב"עות קודמות בחלקת המגורים – בחלקה הוגשו בעבר 2 תכניות לטובת תוספת 2
קומות נוספות על המבנה. תב"ע84210 שנגנזה ולא הופקדה ותכנית 387951 אשר אושרה בפועל יוצא שהתכנית שלא אושרה מתממשת בשלבים. כל פעם מוגשת בקשה חדשה שמתעלמת מהחלטות קודמות של הוועדות, בתקווה שהחלטות אלה ישכחו.
2. מימוש בנייה– הבנייה לתוספת 2 הקומות עדיין לא הסתיימה. מימוש הבנייה "במנות
קטנות" יוצרת סבל רב לדיירים בבניין כגון נזקים בנכס, רעש ולכלוך. נזקים אלה לא קיבלו מענה עד היום.
3. מנין הקומות– בדברי ההסבר לתכנית נרשם כי קומת החנייה בתת הקרקע. קומת
החנייה גלויה לחזית רח' אפרתה וקבורה לחזית רח' בן גבריאל. מכאן שקומת החנייה איננה תת קרקעית וכי יש לכלול בספירת הקומות גם את קומת החנייה לחתך רח'
אפרתה.
4. בעלי ענין– בטבלה 1.8 בהוראות התכנית רשומה רק חברת "הורייזן" בתור בעלת ענין
בקרקע. בבניין 6 בעלי ענין נוספים. יש לצרף את שאר בעלי הענין לטבלה כפי שצוין בתכניות קודמות שאושרו. המתנגדת מבקשת מהלשכה המשפטית לבחון שוב את נושא הבעלויות.
5. זכויות בנייה עודפות – התכנית מתבססת על הטענה כי נותרו זכויות בנייה עודפות אשר
לא נוצלו במסגרת הבינוי הקיים. כיצד הוועדה המקומית מחליטה להפקיד תכנית שלא הציגו בפניה את אחוזי הבנייה שלא נוצלו?
6. פתרון חנייה– במסגרת התכנית מוצע 2 מקומות חנייה בשטח המילוי בקומת החנייה
הוועדות דרשו מהיזם לסגור את השטח החפור. יש לבחון מדוע נאסר הקמת פתרון חנייה בשטח זה ומדוע כעת מוצע פתרון חנייה בשטח זה.
7. פתרון חנייה בנספח הבינוי– בנספח מופיע חנייה 21 ו23 בשטח שבו קיים בפועל קיר
בטון שאינו מסומן בתכנית, עליו מותקנת תשתית חשמל. לא ברור כיצד קיר זה אינו מופיע בנספחי התכנית.
8. רכישת הדירה– המתנגדת טוענת שרכשה את הדירה מידי חברת "הורייזן", אך במהלך
חתימת העסקה לא הוסבר לה כי שלבי הבנייה יתמשכו לאורך השנים וכעת מבוקשת חצי קומה נוספת.
ד. שינוי קו בנין תת קרקעי עבור תוספת חניות כנדרש ע"פ התקן.
ה. קביעת תנאים למתן היתר בניה.
ו. התכנית אינה מוסיפה זכויות בניה מעבר לזכויות המאושרות
התכנית הינה בסמכות הועדה המקומית.
המלצת מהנדס העיר
לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף
מכיוון שהתכנית היא בסמכות הוועדה המקומית על פי סעיף 62 א א לחוק התכנון והבנייה ממליצים
לוועדה המקומית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית, להלן:
1. לקבלחלקית את ההתנגדות לעניין מימוש הבנייה – יש לקבוע כי כל זכויות הבניה הנותרות
בחלקה מתכנית קודמת וזכויות הבניה החדשות יבנו כולם בהינף אחד.
2. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין מנין הקומות – יש לתקן בדברי ההסבר לתכנית כי מדובר
במבנה מגורים מעל קומת חנייה גלויה חלקית לחזית רח' אפרתה. בכל אופן, הבינוי המוצע לכל חתך שומר על מדיניות תכנית האב ואין מדובר בחריגה.
3. לדחות את ההתנגדות לעניין בעלי העניין – נושא הבעלויות נבחן בשנית מול הלשכה המשפטית
ובהתאם לחוו"ד מתאריך 11.1.23 , נקבע כי בהתאם לתשריט בית משותף ונסח הטאבו , שטח - 6 -
הגג מוצמד לחברת היזם, על כן אין שינוי בקביעת הלשכה מחוות דעתם הראשונה מתאריך 12.1.22 .
חברת היזם הינה בעלהעניין במקרה דנן לעניין מימוש הבנייה ל 2 הקומות ולתוספת חצי הקומה בתכנית המופקדת.
4. לדחות את ההתנגדות לנושא פתרון החנייה – הטענה אינה ברורה לגביי איסור הוועדות
לחפירה בשטחי הבינוי. בכל אופן, התקבלה חוו"ד תושי"ה שאישרה 2 מקומות חנייה במיקום זה, על פי תקן החנייה הנדרש.
5. לדחות את ההתנגדות לעניין תב"עות קודמות בחלקת המגורים –
1. החלטת הוועדה המחוזית בתב"ע84210 הייתה לאשר תוספת קומה אחת בלבדבשל תכסית
הבינוי החריגה של הבניין הקיים, ועל מנת לאזן באופן ראוי בין התכסית, היקף הבינוי וגובהו, על כן הוחלט כי יש לאפשר את הרף הנמוך של היקף הבינוי המותר, ולאפשר במסגרת התכנית תוספת של קומה אחת בלבד ועד 200% בנייהתכנית זו בסופו של דבר נגנזה ולא הופקדה.
2. החלטת הוועדה המחוזית בתב"ע387951 ציינה כיהבינוי המוצע בתכנית הובא בעבר בפני
הוועדה בדיון שנערך ביום 06/04/2014 בדיון בתכנית 101-0084210, שהתייחסה לאתר נשוא התכנית. במסגרת תכנית זו הוועדה ערכה את מכלול שיקוליה אשר מובאים בפירוט מעמיק בהחלטה. הוועדה ציינה כי מדיניות התכנון לאזור קבעה זכויות בנייה בהיקף של 200-240% בגובה בינוי של 5 קומות. ואכן, תכניות שאושרו לאחרונה באזור ובכללן תכנית במגרש הגובל ממזרח למגרש נשוא התכנית תואמות מדיניות זו.
3. לאור נתונים אלו, סברה הוועדה המחוזית כי הבינוי המוצע איננו חורג ממדיניות הוועדה לאזור
וממצה את נפחי הבינוי המתאימים במגרש.
4. לסיכום, תכנית 84210 נבחנה על פי בינוי גובל ועל פי פרמטרים של תכנית מתאר 2000 המאפשרת
בינוי של 6 קומות ובין 200-240 אחוזיבנייה. תכנית 387951 נבחנה על פי מדיניות תכנית האב לשכונת ארנונה המאפשרת בינוי תואם לתכנית מתאר 2000. כפי שצויין התכנוןהמוצע במסגרת התכנית בנדון נבחן על פי המדיניות ותכניות שאושרו בחלקות סמוכות. תכנית נשואת התכנית מציעה תוספת של חצי קומה ו 239% בנייה במסגרת מדיניות תכנית האב.
5. לדחות את ההתנגדות לעניין זכויות עודפות שלא נוצלו –
1. התכנית אינה מוסיפה תוספת שטחים, אלא מנצלת זכויות בנייה שלא נוצלו במסגרת היתר
2017/0776.00. בסעיף ראשון להחלטת הוועדה המקומית הוחלט כייש להציג למחלקת התכנון חישוב שטחים מפורט המסביר כיצד נותרו זכויות בניה מכוח התכנית המאושרת שלא נוצלו במסגרת היתר הבניה שמאפשרים להוסיף חצי קומה מעל לבניין באמצעות תוספת חצי קומה.
2. במהלך שלב מילוי תנאי ההפקדה הוצגו הנתונים מול מחלקת התכנון ומחלקת בקרת
תכניות. מבחינה שנעשתה נמצא כי התכנית אכן לא מוסיפה שטחי בנייה אלא מנצלת יתרת שטח עיקרי בסך 137.01 מ"ר ויתרת שטח שירות בסך 21.38 מ"ר שלא נוצלו במסגרת היתר הבנייה.
6. לדחות את ההתנגדות לעניין רכישת הדירה – הוועדה אינה דנה בנושאים קניינים. יש לפנות
לערכאות המתאימות לכך.
לדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.
עורך חוות הדעת
שם
תפקיד
תאריך
חתימה
אפי זלצמן מתכנן ערים 23.1.23 אפי זלצמן
- 7 -
ועדת משנהלתכנון ובניה מספר 2023/3 בתאריך 01/02/2023 - י שבט תשפ"ג
סוג דיון: הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 2
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:
1048347 רשות מקרקעי
ישראל
אלונים עדו ועדה
מחוזית
13/12/2022
רחוב, שכונה
המתחם נמצא הרחובות בין מקור חיים – פייר קניג – יעקב בן דב
גוש חלקה בשלמות
30198 43 לא
30198 56 כן
30198 44 כן
30198 46 לא
30198 45 לא
30198 42 לא
30198 50 לא
30141 41 לא
30141 42 לא
30141 237 כן
30141 199 כן
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 16 תשריט 14
התכנית מציעה ביטול שטח בייעוד דרך מאושרת לשימוש חניה ושטח לבניין ציבור לצורך מגרש סחיר למגורים
מסחר וצורכי ציבור, ועיבוי שטחי בניה במגרש מאושר למבני ציבור:
7. שינוי ייעוד קרקע מדרך מאושרת וממבנים ומוסדות ציבור למגורים וחזית מסחרית.
8. הוראות בינוי בגין הקמת מגדל מגורים בן 30 קומות ל115 יח"ד להשכרה ל- 20 שנה.
3. 7 קומות מסד לטובת מגורים, מסחר והפרשות מבונות ומעליהם בנסיגה מגדל מגורים
4. הוראות בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור בקומות המסד למגדל המגורים.
5. הוראות בגין חזית מסחרית לחזית רח' פייר קניג
6. שטח ממוצע של יח"ד 86 מ"רעיקרי+ ממ"ד), וכן קומת מסחר בשטח עיקרי של 200 מ"ר, שטח
מבונה לצרכי ציבור – שטח עיקרי של 1,000 מ"רוחניה ציבורית בהיקף של 3,000 מ"ר עיקרי.
7. קביעת הוראות בגין דיור להשכרה
9. הוראות בינוי בגין הריסת מבנה מגורים קיים והקמת מבנה מגורים בן 12 קומות 10 קומות מגורים
מעל קומת לובי).
מבנה המגורים כולל 42 יח"ד בשטח ממוצע של 115 מ"רעיקרי+ממ"ד).
10. עיבוי זכויות הבניה בתא שטח 400- בייעוד מאושר של מבנים ומוסדות ציבור - וקביעת הוראות שימור
למבנה קיים הפונה לחזית רח' פייר קניג.
11. קביעת הבינוי למגורים קווי הבניין, גובה הקומות וחזית מסחרית
12. קביעתסך שטחי הבנייה בתכנית עפ"י הפירוט הבא:
1. ת.ש140 מגורים 4320 מ"ר שטח עיקרי ו– 1470 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת
(5,790 מ"ר מרבי שהינם 553% בניה מרביים. 4188 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
2. ת.ש141: סך שטחי בניה מרביים- 15,770 המהווים 801% בנייה מרביים 9,720 מ"ר עיקרי
6,050 מ"ר שרות
3. מגורים- 8520 מ"ר שטח עיקרי ו– 5400 מ"ר שטח שירות מעלהכניסה הקובעת. 7550 מ"ר
שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.
- 8 -
4. מסחר 200 מ"ר שטח עיקרי ו– 50 מ"ר שטח שירות מעל הכניס הקובעת 250 מ"ר שטח
שירות מתחת לכניסה הקובעת.
5. מבנים ומוסדות ציבור 1000 מ"ר שטח עיקרי ו– 600 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה
הקובעת. 1000 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.
6. חניון ציבורי: 3000 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת
7. ת.ש400 מבנים ומוסדות ציבור 29142 מ"ר שטח עיקרי ו– 5828 מ"ר שטח שירות מעל
הכניסה הקובעת (34,970 מ"ר שטחי בניה מרביים המהווים- 300% בניה מרביים. 11657 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.
13. קביעת 20% דירות קטנות עד 80 מ"ר עיקרי וממ"ד- בתא שטח 141 בלבד
14. קביעת הוראות לזיקת הנאה עבור הולכי רגל בתחום התכנית
15. קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך
16. קביעת תנאים למתן היתר בנייה
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –
מרבי מעל
לקרקע
הערות – אחוזי בנייה
מרבים מ"ר %
דרך מאושרת ----- 1607.27 9.92
מבנים ומוסדות ציבור ----- 11590.94 71.57 34,970 300% בנייה מרביים מגורים ד' 115 יח"ד
להשכרה
ל- 20 שנה
42 יח"ד
מגורים
2997.1 18.51 21,560 ת.ש140 מגורים 553%
ת.ש141 :801%
סה"כ 157 16195.31 100
תיאור המצב הקיים
בחלקו הצפוני של המתחם ישנו ייעוד דרך שכיום בפועל הינו קול דא-סאק המשרת גישה לרכבים לחניוני מגורים ולמתחם חנייה לא מפותח, בסמוך לו לחזית פייר קניג. בחלקו האחורי לחזית מבני שכונת מקור חיים ישנו מבנה מגורים בן קומה אחת.
לחזית מרכזית ודרומית ישנו מתחם בתי ספר ומבני ציבור נוספים.
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
חזית פייר קניג – תכנית 209593 משנת 2017 – ציר רכבת קלה– קו ירוק התכנית קבעה את תא שטח 314 לדרך מאושרת עבור שימוש חניה. "תא שטח 314 ישמש לחניה ציבורית במפלס הקרקע מרחוב פייר קניג, ניתן יהיה לקבוע חניה מתחת למפלס הקרקע עבור המוסד הציבורי"
גו"ח 30198/42 – תכנית 1969 משנת 1976 אשר ייעדה את החלקה לדרך קיימת או מאושרת גו"ח 30198/43 –
תכנית 209593 ציר רק"ל ירוק– דרך מאושרת. תא שטח 313- מתקן הנדסי– חדר טכני לתפעול מתע"ן, בגובה מקסימלי של 4 מ' בקומה אחת מעל פני הקרקע, קומה אחת מתחת לפני הקרקע 315 מ"ר עיקרי+ 35 מ"ר שרות.
חלקות בשטח חום לפנים התכנית – נקבעה על פי תכנית 1718 משנת 1974 – ייעוד לשטח לבנין ציבורי
גו"ח 30198/44 – תכנית 1718 קבעה שטח זה כשטח חום לבנין ציבורי. בפועל קיים בו בית פרטי בבעלות פרטית. בשנת 2020 הוגשה תכנית 715235 שנגנזה. התכנית הציעה הריסת מבנה זה והקמת מבנה בן 10 קומות שינוי ייעוד מבנה ציבור לאזור מגורים ג'. 35 יח"ד. התכנית נגנזה ונמשכה ע"י היזם
בעבר קודמה תכנית 715235-עבור הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים חדש בן 10 קומות תוך שינוי ייעוד משטח למבני ציבור למגורים .
לתכנית קיימת המ לצת מהנדס עיר והמלצת ועדה מקומית, התכנית לא נידונה בוועדה המחוזית וזאת כי היזם הודיע למחוזית כי הוא מושך את התכנית 24.5.2020 מהנדס העיר והוועדה המקומית המליצו הפקדת התכנית בתנאים, עיקר התנאים היו- על תכנון רחב יותר ועד ציר הרק"ל, כיוון שמדובר על חלקות בייעוד מאושר ציבורי נדרשה הפקעה של 40% עבור שטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, יש לבחון את הבניין ההיסטורי הקיים באם נדרש לשימור לרבות הגשת תיק תיעוד כחלק בילתי נפרד ממסכי התכנית.
- 9 -
היתרים
תא שטח 400 – היתרי בנייה– מגישי הבקשה הינם חברת מוריה בתאום מנח"י.
2012/0079.01 בקשה לתוספת כיתות ספח בבית ספר קיים. הליך בהיתר 2017/0642.00 בקשה להקמת בית ספר 12 כיתות לימוד. הליך בהיתר 2019/0453.00 בקשה להקמת בית ספר 12 כיתות לימוד. הופק היתר בנייה
עבירות בניה: בתחום מבנה המגורים נראה כי קיים בינוי ללא היתר.
התייחסות למבנים ואתרים לשימור
בחלקה מצוי מבנה (בית ערבי ככל הנראה לפני שנת 1938) כאשר לא קיימת כל התייחסות לכך במסמכי התכנית. התכנית מציעה את הריסת המבנה בשלמותו, לא הוגש תיק תיעוד במסגרת מסמכי התכנית שעמדו בתנאי סף, לא התקבלה התייחסות מחלקת שימור.
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
1. ייעוד לפי תכנית המתאר– אזור מגורים עירוני
2. התייחסות לתבנית הבנייה–בחלקות גדולות מדונם בינוי עד 8 קומות 280-320 בנייה מירבים
3. תכנית שכונתית– תכנית אב שכונת תלפיות (שכונת מקור חיים) – גרסת שנת 2013 - המתחם מסומן
בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.
4. מדיניות תכנית רק"ל – חלקה מעל 1.5 דונם. בינוי עד 18 קומות, תכסית שטח קומה טיפוסית למגדל
עד 600 מ"ר720% בנייה מרבים
5. תקן חנייה עירוני – גבוה.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35 תואם
תמ"א 1 תואם
אחרת ל"ר
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י
תדריך ההקצאות
מוצע בתכנית הערות
שצ"פ לא
מבני ציבור כן ראה הרחבה מטה ב חוו"ד מחלקת מדיניות תכנון
עתודות / אחר
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
התובע העירוני
לא התקבל
הרשות הארצית
לכבאות והצלה
לא התקבל
אגף מבני ציבור-
המחל' לתכנון
מבני ציבור
לא התקבל
אגף תברואה
לא התקבל
אגף נכסי עיריה
מונה תדפיס הוראות 16 מונה תדפיס תשריט 14
פיר קניג- מגורים, מסחר ומבני ציבור
בבדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית
גוש/ חלקה 30141/199 בבעלות עירייה 22/4/21) , הפקעה לפי 19, בשלמות, שטח החלקה 118 מ"ר
גוש/ חלקה 30141/237 נכס 6278 בבעלות קרן קיימת, חלוקה, בשלמות, שטח החלקה 400 מ"ר. קיימת הערה לפי סעיף לא.אבני פז בע"מ בגין הסכם 126
- 10 -
גוש/ חלקה 30141/41 רישום פנקס בית משותף, היעוד הנו למבנה ציבור.
גוש/ חלקה 30141/42 נכס 1912 בבעלות קרן קיימת, רישום בעלות לאחר הסדר 22/5/59 ,)
בשלמות, שטח החלקה 1785 מ"ר. הערה לפי 5 ו7 מיום 15/10/90 בתחום התכנית מ"ר.
גוש/ חלקה 30198/44 רישום פנקס בית משותף
גוש/ חלקה 30198/56 נכס 6278 בעלות רשת הפיתוח 5/6/85) בשלמות. לעיריה חוזה חכירה עם המינהל מ6.9.10 עד 5.9.59 למטרת בי"ס חינוך מיוחד. שטח ריק
גוש/ חלקה 30198/42 נכס 1912 דרך, בעלות עיריה 5/6/85) , לאחר הסדר, בשלמות, שטח החלקה 1571 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.
גוש/ חלקה 30198/43 נכס 2905 בעלות רשות הפיתוח 26/9/85)תיקון בעלות לאחר הסדר, בשלמות, שטח החלקה 1940 מ"ר.עיריית י-ם שוכרת בשלמות ל49 שנה- עד ליום 31/3/2037. בתחום התכנית מ"ר.
גוש/ חלקה 30198/45 נכס 2955 בבעלות עיריה 5.6.85) , רישום בעלות לאחר הסדר בשלמות, שטח החלקה 1129 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.
גוש/ חלקה 30198/46 נכס 2955 ב"ס מקור חיים, בבעלות עיריה 5.6.85), רישום בעלות לאחר הסדר, בשלמות, שטח החלקה 8,309 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.
גוש/ חלקה 30198/50 בבעלות עיריה 5.6.85) , רישום בעלות לאחרהסדר, בשלמות 2663 מ"ר, מקרקעי יעוד דרך.שטח החלקה 2,663 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.
הערות הנכסים:
1. אין לשנות את השטח מיעוד מבני ציבור למגורים בגוש/ חלקה 30198/44 .תנאי להיתר
בניה יהא פינוי הפולש מחלקה זו ומסירת השטח לעיריית ירושלים כשהוא פוי מכל מבנה גדר, חפץ ומחובר.לטובת בניית מבנה ציבור בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.
2. תנאי להפקדה הצגת התכנית למנהלת אגף הנכסים. ודיון בפורום הנכסים
3.אנו מתנגדים לנוסח סעיף הפקעות ו/או רישום כפי שמופיע בסעיף 6.7 בהוראות התכנית. סוג, מיקום והיקף הפרשות לצרכי ציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון, בהתאמה יתווספו להוראות התכנית הסעיפים מטה:
בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור
בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן(להתאים הסעיפים לשימוש שיוצע ע"י מחלקת מדיניות
התכנון).:
בתא שטח מספר
צמודה ורציפה____
מ
לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.
בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לשימושי קהילה/רווחה.
2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו
התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה
להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניין.במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.
- 11 -
רישום שטחים מבונים
תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הצ יבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי
השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.
בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציב ור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף
תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.
השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.
יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:
הפקעה
לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבו ריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.
יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:
א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.
ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למב ני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4 .
חברת חשמל
לישראל
לא התקבל
רשות העתיקות -
אריכאולוג מרחב
י-ם
לא התקבל
מחלקת שימור לא התקבל
אגף רישוי
ופיקוח - מח'
המידע התכנוני
לא התקבל
אגף לשיפור פני
העיר אגף שפ"ע -
המח' לתחזוקת
כבישים ומדרכות
לא התקבל
אגף תכנון העיר -
המח' למדיניות
התכנון
מונה הוראות התכנית 16 מונה תשריט 14
תנאי סף 12.12.22
17. מיקום התכנית המוצעת ממוקמת בין בשטח מרכז החיים הציבורי במקור חיים
בין רחובות פייר קניג ומקור חיים. גושים: 30141, חלקות 199,237 .30198 חלקות 44,56 42-43,45-46,50. שטח התכנית 16.1 דונם
18. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות 209593 רק"ל
1718 שטח למבנ"צ. מתאר 62.
מדינות התכנון: תכנית אב לשכונת תלפיות מקור חיים. מדיניות רק"ל
תיאור התכנית: התכנית מקודמת על ידי רמ"י . החלקות ביעוד מאושר למבנ"צ
ודרך (חלקה 43 בצמידות לפייר קניג חניון לרק"ל בתת הקרקע) התכנית מציעה שינוי יעוד בחלקות 44,43 ממבני ציבור למגורים סה"כ כ - 160 יח"ד, עם זיקות הנאה. בניינים בני 11-30 קומות עם קומת מסחר לפייר קניג ושטח בנוי של 2600 מ"ר לצרכי ציבורלא כולל מועדון דיירים 200 מ"ר. בשאר בשטח למבנ"צ46,627 מ"ר בשימושים דת, תרבות, קהילה רווחה, וכל שימוש אחר שיוחלט על ידי עיריית ירושלים. בתשריט מופיעים מבנים קיימים להריסה
- 12 -
תמהיל הדירות 20% דירות קטנות, כל הדירות בבניין להשכרה ארוכת טווח בחלקה 43 על פייר קניג. יוקצו 60 חניות ציבוריות
1. המלצות המחלקה למדיניות התכנון :
מדובר בתכנית אשר נעשו לה הסכמות בעבר כעת התכנון אינו תואם את ההסכמות שנעשו בעבר לעניין הצרחת בניין המגורים על השטח החום וכן לגבי כלל השטח החום בגודל 16 ד'. להלן פירוט המלצ ותינו כפי שהיו בעבר וסוכמו לגבי התכנון בחלקות מאושרות 44,43 .
2.
1. אנו מתנגדים לבינוי מגורים בחלקה 44. בינוי יוצע בהצרחה בין חלקה 43
ו-44 כך ששטח חלקה 44 יהיה ביעוד מבנ"צ. דירות הבניין המתפנה יועברו לשטח חלקה 43. העירייה נדרשת לתכנן על השטח בעיקר מס' בתי ספר וחצרות אשר יתווספו לשטח מדרום, ללא שטח זה פוטנציאל בינוי כיתות קטן משמעותית לאור מחסור בכיתות לימוד במרחב המתחדש.
2. שטח מבנ"צ זה הוא המשמעותי ביותר במרחב השכונות לפינוי בינוי
כנגזרת למדיניות הממשלה לציפוף עירוני, אשר בהן הפוטנציאל קטן ואינו מספק לצרכי ציבור הן בשטח בנוי והן בשטח קרקעי. העירייה נערכה לעצימות ובינוי בעירוב שימושים בכל שטח לב מקור חיים בחלקות אשר חלקן מופיעות בקו הכחול בתכנית זו וכן במבנ"צ הדרומי מקו כחול זה. זאת לאור תוספות משמעותיות של תכניות מגורים בשכונות: תלפיות המתחדשת , מקור חיים, בקעה, גונ נים , שיכוני תלפיות הנאמדות על תוספת של 20,000 יח"ד עם מחסורים בצרכי ציבור בעיקר לכיתות לימוד
3. נדרשת תכנית בינוי מקיפה וכוללת לבחינת כלל השטח בקו הכחול של
התכנית לא ברור כיצד חושבו זכויות הבניה בכלל השטח החום 16 ד המחסור כה גדול בשטחי ציבור ובמיוחד בכית ות לימוד כך שאין לקדם זכויות בניה ללא בחינת תכנית בינוי כפי שנהוג בשאר השטחים החומים בעיר המקודמות בימים אלו בתכניות בינוי כולל חשיבה על המרחב וחיבור אליו כולל פתרונות חניה/מפרצי חניה לאור עצימות מבנ"צ בו. לא ברור סימון לבית ספר מוצע בחלקה 45 בנספח בינוי כ חלק ממבנה לשימור.
4. סומן מבנה לשימור בחלקה 45 , ללא חווד מחלקת שימור לנושא זה, נדרש
לקבל חווד מחלקת שימור באם לשימור או לתוספות בניה, בנוסף ישנו הליך פינוי הדייר הפולש בערכאות משפטיות.
5. זיקת ההנאה אינה מקובלת שכן השלד הציבורי מחייב הסדרת
מדרכה/סידורי נגישות ומרחב ציבורי עירוני המותאם לחיבור לשלד העוטף את המתחם – לתאום מול אדריכל העיר ותכנית ההליכתי ות של מרחב זה על פייר קניג בתאום עם הרק"ל וכן בחלקה 42 ביעוד דרך
6. בשטח הקו הכחול מתקדמות תכניות להיתר בניה שאינן מופיעות בתכנית
זו והמבנים החדשים אינם מסומנים - יש לבצע תיאום לבינוי שאושר ופיתוח השטח שאושר כולל הסדרי חניה ותנועה שאושרו.
7. יש לקבל חווד איכות הסביבה למגדל וכן השלכות על המרחב הציבורי
והבינוי המתוכנן העתידי בו.
8. מחלקת נכסים מתנגדת לתכנית זו
9. לתכנית לא נעשה תיאום מול אגפי עירייה וגופים רלוונטיים כגון מבני
ציבור, אדריכל העיר איכות סביבה, צתא"ל, נכסים ..
3. כאמור אנו סבורים שלא ניתן לקדם תכנית זו במתכונתה לאור כל מה שפורט לעיל
אדריכל העיר
לא התקבל
תוכנית אב
לתחבורה
לא התקבל
אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה
לא התקבל
המחלקה
לנגישות
התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:
- במידה ומגרש הספורט המוצע ישמש את תושבי השכונה לאחר שעות פעילות בי"ס, יש להציע פתרון לדרך נגישה אל מגרש הספורט האמור.
- 13 -
אגף שפ"ע- מח'
גננות-עצים
ותכנון
לא התקבל
היטלי השבחה לא התקבל
חברת עדן - אזור
תלפיות
לא התקבל
המחלקה לאיכות
הסביבה
הערות המחלקה לתכנית 1048347 - מוקד אזרחי פייר קניג
1. כללי
2. התכנית חלה בתא שטח בגודל 16 דונם בין רחוב פייר קניג, יעקב בן דור ומקור חיים בו
מצויים כיום שני מבני מגורים, מבני ציבור, מגרש חניה ומגרשי ספורט. התכנית כוללת הריסה של שני מבנים קיימים – אחד מבנה למגורים והשני מבנה בית ספר "בית רחל שטראוס".
3. בית ספר אורט קנדי בשטח התכנית נשמר. מבנה קיים נוסף הוגדר כמבנה לשימור
ומתוכנן לשלבו במבנה בית ספר יסודי חדש. לצידם מתוכננת בניית שני בתי ספר חדשים וכן שני מבני מגורים בשימוש מעורב עם מסחר ושימושים ציבוריים.
4. התכנית כוללת פתיחת חיבור תנועתי חדש בין רחוב פייר קניג ומקור חיים, על פי
המתוכנן בתכנית האב לתלפיות.
5. לתכנית הוכן מסמך סביבתי על ידי חברת לשם שפר בע"מ. המסמך לא הוכן על פי
הנחיות המחלקה ונדרש בהשלמה.
6. התייחסות למסמך הסביבתי
7. שינויים בתנועה, רעש ואיכות אוויר
8. נדרשת השלמת בחינה של שינויים תנועתיים בעקבות התכנית (ביניהם הגדלת התנועה
ברחוב מקור חיים והשפעת פתיחת החיבור החדש בין מקור חיים לפייר קניג) והשפעותיהם מהיבטי רעש ואיכות אוויר למבנים קיימים. כמו כן, נדרשת בחינת השפעות סביבתיות של מטרדי רעש ואיכות אוויר למבנים המוצעים.
9. הצללות
10. על פי ממצאי הבדיקה, ישנם 28 מבנים רגישים בתחום חותם הצל של התכנית
המוצעת.
11. בחינת ההצללות שנעשתה מראה כי שני מבני מגורים בכתובת מקור חיים 9 ופייר קניג
10 אינם עומדים בקריטריון החשיפה לשמש בגגות
12. מהבדיקה עולה כי 8 מבנים אינם עומדים בקריטריון החשיפה לשמש בחזית הדרומית
עקב הבינוי המוצע.
13. הבחינה מראה עמידה בקריטריון החשיפה לשמש בשצ"פ קיים ממזרח לתכנית
14. ממצאים אלו מראים כי התכנון המוצע מרע במידה ניכרת את החשיפה לשמש במבנים
הסמוכים לתכנית. נבקש לבחון חלופות אדריכליות לשיפור מצב ההצללות שנמצא, בין היתר צמצום גובה והיקף קומת המסד, דירוג המבנים, שינוי העמדה וכדומה.
15. עבור קריטריון חשיפה לשמש בגגות, נבקש לבחון מהו האחוז משטח הגג שחשוף
לפחות מ-4 שעות שמש ביום הקצר בשנה
16. נבקש לבחון את מידת ההצללה גם על החזיתות הדרום מערביות של מבני המגורים
כנדרש בהנחיות המחלקה.
17. נבקש לבחון מה שיעור ההחמרה במבנים בהם נמצאו חריגות מהקריטריונים ביחס
למצב הקיים.
18. רוחות
19. לתכנית נערכה בדיקת שכיחות רוחות בסביבתה בעזרת תכנתurbawind .הנתונים
המטאורולוגיים למודל התבססו על נתוני תחנת הניטור בקעה.
20. על פי ממצאי הבדיקה, מתקיימת עמידה בקריטריון הרוחות שהוגדר על ידי המחלקה
לאיכות הסביבה בתחום התכנית.
21. לצד זאת, יש להדגיש כי המבנים הינם מבנים רבי קומות ועליהם לעמוד בתקן
הישראלי לבנייה ירוקה בציון כוכב אחר לפחות.
22. תוצאות הבדיקה מראות הגברת רוחותבפינה הצפון מזרחית של התכנית. בפינה זו
נמצא כי שכיחות הרוחות שמהירותן מעל 20 מ'/ש' גבולית ביחס לקריטריון שנקבע בתקן לבניה ירוקה.
23. המחלקה מבקשת כי התכנון לשלב ההיתר יכלול אמצעים אדריכליים למיתון הרוחות
- 14 -
שנמצאו כגון תכנון פינות מעוגלות, קירוי חלקיתכנון ארקדה ועוד.
24. המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע
והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה לאיכות הסביבה ומתן פתרונות אדריכליים מבונים למיתון הרוח. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה. האמצעים למיתון הרוח, במידה ויקבעו, יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.
25. נבקש להשלים בדיקת רוחות במפלס גג קומות המסד, אשר מיועד לשמש עבור
שימושים ציבוריים.
26. קרינה
27. ממצאי הסעיףמקובלים על המחלקה.
28. התייחסות למסמך ניהול נגר עילי
29. סעיף 6.1: יש לפרט את שם התחנה המטאורולוגית ממנה נלקחו הנתונים
30. סעיפים 6.2-6.4 לקביעת זמן חזרה, זמן ריכוז ומקדם נגר: נבקש לתקן בהתאם
להנחיות במסמך "מדיניות ניהול נגר עירוני" של מינהל התכנון מאוגוסט 2021 .
31. שטח התכנית הכולל הינו 16 דונם, ולפי הנחיות מינהל התכנון נדרש לנהל 75% מנפח
הנגר בתחומה. המחלקה מבקשת לחשב את הנפח הכולל לניהול נגר בתחום התכנית כולה ולהציע מפתח לחלוקה של הנפח הנדרש לאיגום בין המגרשים השונים.
32. תשריט נספח הניקוז מראה סימון מתקן ניהול נגר בשטח המשמש למעבר בין רחוב
מקור חיים לבתי הספר בתכנית. לדעת המחלקה, לא ניתן לתכנן מתקן ההשהיה עבור נגר שמקורו ממבני המגורים מחוץ למגרש למגורים, בשטח בייעוד קרקע למוסדות ציבור.
המחלקה מציעה לשנות את ייעוד הקרקע בתא שטח זה ולסמנו בייעוד למגורים עם זיקת הנאה להולכי רגל, או לחילופין להעביר שטח מאגרי ההשהיה לתחום המגרשים למגורים.
כמו כן, יש להדגיש כי לא תתאפשר כריתת העץ המסומן לשימון בשטח זה עבור המתקנים המוצעים.
33. המחלקה מבקשת כי המבנה רב הקומות יתוכנן לעמידה בתקן בניה ירוקה ת"י5281
בציון 3 כוכבים לפחות.
34. התייחסות משלימה כולל התייחסות להוראות התכנית תועבר לאחר השלמת החוסרים
במסמכים הסביבתיים.
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר פייר קניג ציר רק"ל ומיועד לבניה אינטנסיבית לפי תכנית אב לרובע
מתחדש תלפיות
כלכלת היישוב/
הרשות:
עירוב שימושים ביטול שטחים ציבוריים באזור רובע תלפיות המתחדש המשנה את פנים מאזור תעשיה
למגורים, בו צפויה לקום שכונה חדשה בת
8,000 יח"ד חדשות ויש צורך בשטחי ציבור
רבים
השפעות חברתיות: עיבי שטחי ציבור בשטח מאושר למבני
ציבור, דיור להשכרה ל- 20 שנה
תשתיות ותחבורה: הטמנת חניה ציבורית מאושרת מעל
הקרקע
סביבה ונוף: גובה הבינוי המוצע תואם לגובה הבינוי
המקודם בתחום תכנית אב לתלפיות
הסמוכה
אחר:
המלצת מהנדס העיר
להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים
- 15 -
להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים
1. בחלק הצפוני של התכניתהתכנית מציעה שינוי ייעוד משטח לבנייני ציבור ודרך (לשימוש חניה) לייעוד
מוצע למגורים ומסחר עבור 2 מבני מגורים חדשים. באופן כללי לא נהוג לבטל שטחי ציבור ברחבי העיר לטובת ייעוד סחיר, הדבר נכון עוד יותר באזור המשנה את פניו מאזור תעשיה לרובע תלפיות המתחדש לשכונת מגורים וצפוי לכלול אלפיי יחידות דיור חדשות. עם זאת מקובלת ההצעה להקים מבנה בעירוב שימושים על רחוב פייר קניג בשטח בו אושר ייעוד דרך עבור חניה בתכנית הקו הירוק, כך שהחניה הציבורית שאושרה תוטמן בתת הקרקע במלואה ויוקם מבנה התואם את אופי רחוב פייר קניג, דבר שיאפשר יצירת דופן בנויה ופעילה לשדרה משמעותית בעיר שצפויה להיות עירונית ואינטנסיבית והינה גם ציר רק"ל
2. לאור כל זאת - יש לקבוע מגרש בגודל של 1.5 דונם עבור שטח סחיר שתחתיו תוצע חניה עפ"י תקן
לשימושים המוצעים במסגרת התכנית וחניה ציבורית בהיקף שמוצע בתכנית - של 3,000 מ"ר עיקרי .
המגרש ימוקם כאמור על רחוב פייר קניג, יתר המגרש ממזרח ישאר בייעוד מאושר של מבנים ומוסדות ציבור.
3. גובה הבינוי המוצע במסגרת התכנית, 30 קומות הינו מקובל וזאת בהתחשב במיקום המגדל בכניסה
לאזור תעשייה תלפיות, ובסמיכות למתחמי התחדשות עירונית ופינוי בינוי. בנוסף, מגדל המגורים מוצע כיח"ד להשכרה ל - 20 שנה דבר שהינו ראוי ומבורך, התואם את המדיניות לאפשר פתרונות דיור בר השגה לתושבי העיר.
4. במסגרת המגרש הסחיריקבעו 25% מהשימושים לשימושים שאינם מגורים- תעסוקה, מסחר וכדומה,
שימושים אלו ימוקמו ב- 6 קומות מסד שמוצעות
5. יש לקבוע קו בניין של 3 מ' כלפיי דרום ומזרח ו- 10 מ' לפחות לתכסית המגדל. יוצע קו בניין 0 כלפיי
הרחובות.
6. בהמשך לסעיפים הקודמים, התכנית תקבע כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה בגוש 30198 חלקות–
43 ,44 ,45, השטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור יועברו ע"ש העיריה פנויים מכל אדם וחפץ
7. התכנית תקבע כחלק משלביות הביצוע, כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה, את פינוי הדיירים הקיימים
בחלקות 44 ו45 ווהמענה למחזיקים בחלקות אלה יינתן במסגרת האיחוד וחלוקה בבינוי המוצע בחלקה 43 בחלק הסחיר
8. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תיק תיעוד ו קבלת חוו"ד מחלקת שימור לנושא הריסת מבנה
המגורים ההיסטורי הקיים בחלקה 44, ככל ויקבע לשימור, יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי שאינו היסטורי ותנאי לאכלוס שימור המבנה בהתאם להוראות מחלקת שימור ולשביעות רצונם, ככל ויקבע כי המבנה לא לשימור יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי תנאי להפקדת ה תכנית יהיה קבלת חוו"ד נכסים מחלקת היטלי השבחה לנושא איחוד וחלוקה.
9. תנאי להפקדת התכנית יהיהקבלת אישור אגף נכסים לתכנית.
פרוגרמה וצורכי ציבור:
10. יש להגדיל את זכויות הבניה ל- 320% בשטחבבינוי עד 8 קומותהמיועד לצורכי ציבור.
11. התכנית תציג פתרונות של מפרצי הורדה והעלאה בנספח הבינוי באופן שישרת את המגרש בייעוד
מבנים ומוסדות ציבור.
12. יש להשלים את חוו"ד מדיניות תכנון להפרשות הבנויות הנדרשות במגרש הסחיר שטחי הציבור יוצעו
במקומות איכותיים בבינוי מעל פני הקרקע בנגישות מלאה.
13.
פיתוח ובינוי
14. בשל הפרשיטופוגרפיה, נספח הבינוי מציג קומת מחסנים מעל הקרקע לחזית אחורית, יש להציע
את כל קומת המחסנים והחניה בתת הקרקע במלואם, תקבע על כך סטיה נכרת.
15. מפלס הכניסה הקובעת למגדל הפונה לחזית רח' פייר קניג, יהיה במפלס הרחוב, תותר גמישות של
עד 50 ס"מ
16. התכנית מציעה תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות הדרך. יש לתאם מיקום זה מול צתא"ל, חח"י
ואדריכל העיר כתנאי להפקדת התכנית ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב).
בתוך כך, יש לקחת ב חשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד ועל כך תקבע סטייה נכרת. בהתאם לכך יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:
17. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי
המבנה.
18. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות
טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.
- 16 -
19. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל
הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.
מסחר:
20. תיאסר הקמת גינות פרטיות או גדרות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. תותר הקמת גדר
בגובה של 1.2 מ' בלבד כלפיי השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור
21. יש להטמיע סעיף "סגירות חורף" בהתאם להנחיות מרחביות
חנייה ותנועה:
22. יש לבחון את הצורך בהרחבת הרחוב הצפוני בתאום עם אגף תושיה
23. יש להשלים אתהתיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.
24. בשל הסמיכות לציר הרק"ל ניתן לאפשר עבור המגורים תקן חנייה מופחת של 1:1 לכל יח"ד ללא
קשר לגודלן
25. בשל מיקום התכנית בסמיכות לציר הרק"ליש לתאם מול תכנית אב לתחבורה.
26. התכנית תציג שטח עבור חניית אופניים עפ"י התקן הארצי, יש לקבוע בתכנית כי תותר הסבת שטחי
שירות בקומת החניה העליונה עבור מתקנים תומכי יוממות פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים, וזאת בנוסף לאחוזי הבניה המירביים, ותתאפשר הסעת אופניים במסוע מהחניון התת קרקעי לרחוב.
עצים:
27. יש לסמן את העצים הבוגרים הקיימים בשטח המגרש הצפוני, יש לערוך סקר עצים ולצרף למסמכי
התכנית, עצים בוגרים בעליי ערכיות בשולי המגרש יעשה מאמץ לשמרם.
28. יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ
בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו.
29. יש לקבוע תכסית תת קרקעית של 80%, עבור חלחול ומי נגרונטיעות עצים ישירות לאדמה.
30. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל
50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב -1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון
תשתיות:
31. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה
וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')
בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.
תברואה:
32. יש להציג כתנאי להפקדת התכנית פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח תברואה ואדריכל
העיר.
33. אופן פינוי האשפה יתבצע באמצעות שוט אשפה- דחסנית אשפה/ מערכת פנאומטית .
34. תנאי למתן היתר בנייה תיאום וקבלת אישור אגף תברואה
35. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי
בניין, מס' קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.
36. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח
ועיצוב אדריכלי.
איכות סביבה:
37. יש להשלים מסמך סביבתי בהתאם להנחיות מחלקת איכות סביבה
38. יש להשלים על פי הנחיות מטרדי רעש ואיכות סביבהלמבנים קיימים, על פי שינויים תנועתיים.
39. נדרשת בחינת השפעות סביבתיות של מטרדי רעש ואיכות אווירלמבנה המוצע.
40. יש לבחון את מידת ההצללה גם על החזיתות הדרום מערביות של מבני המגורים המצרניים למתחם
כנדרש בהנחיות.
41. יש לקבוע בהוראות כי לשלב ההיתר יכללו אמצעים אדריכליים למיתון הרוחות.
42. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח
באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות.
43. יש להשלים בדיקת רוחות במפלס גג קומות המסד, אשר מיועד לשמש עבור שימושים ציבוריים
44. שטח התכנית הכולל הינו 16 דונם, ולפי הנחיות מינהל התכנון נדרש לנהל 75% מנפח הנגר בתחומה. יש
לחשב את הנפח הכולל לניהול נגר בתחום התכנית כולה ולהציע מפתח לחלוקה של הנפח הנדרש לאיגום - 17 -
בין המגרשים השונים, על פ הנחיות ובתאום מח' איכות הסביבה.
45. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנה רב הקומות יתוכנןלעמידה בתקן בניה ירוקה ת"י 5281 בציון 3
כוכבים לפחות
נכסים:
46. יש לתקן את נוסח סעיף הפקעות ו/או רישום כפי שמופיע בסעיף 6.7 בהוראות התכנית סוג, מיקום
והיקף הפרשות לצרכי ציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון, בהתאמה
יתווספו להוראות התכנית הסעיפים מטה:
47. בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור, בהתאם לבחינה פרוגרמתית בתאום מול
מחלקת מדיניות תכנון.
48. מיקום ההפרשות המבונות לצרכי ציבוריתואמו מול מחלקת תכנון מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק
היתר. המיקום יקבע לפי העיקרון הבא: להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניין.
49. רישום שטחים מבונים:
50. תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים
הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי
מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.
51. בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח
המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף
52. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית
ירושלים.
53. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם
פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.
54. יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן "לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על
שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית".
55. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן
56. תנאי למתן היתר בניה יהאאישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.
57. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4.
כללי
58. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים תקבע על כך סטיה נכרת.
59. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת
60. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.
61. יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא קווי הבניין, מס' הקומות וגובה הבינוי
62. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ
63. יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו
לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף של 7 שנים מיום אישור התכנית.
64. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כיבוי והצלה, חברת חשמל, רשות
העתיקות, מידע תכנוני, שימור, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה תנועה וחנייה, שפ"ע עצים, חברת עדן תלפיות, מבני ציבור, תברואה, היטלי השבחה.
65. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת
התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בתחום התכנית ובשליחת דואר רשום למבני הציבור בשטחים החומים.
בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
הערה:
לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .
מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.
הערות טכניות
סעיף 1.6: יש לשנות ליחס החלפה. למעט תכנית ציר רק"ל - 18 -
יש לתקן סעיף 2.1 ו2.2 בהתאמה:
התכנית מציעה ציפוף וייעול שטח למבני ציבור וכן הקמת שני מבני מגורים, אחד מהם עבור דיור להשכרה בלבד, במרכז רחוב פייר קניג על תוואי הרכבת הקלה, בנוסף, קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך.
1. שינוי ייעוד קרקע מדרך וממבנים ומוסדות ציבור למגורים וחזיתמסחרית.
2. הוראות בינוי בגין הקמת מגדל מגורים בן 27 קומות ליח"ד להשכרה
3. (6 קומות מסד לטובת מגורים, מסחר והפרשות מבונות ומעליהם בנסיגה מגדל מגורים בן 20 קומות
קומה ראשונה לנפרשה מבונה ציבורית והשאר למגורים).
4. הוראות בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור בקומותהמסד למגדל המגורים.
5. הוראות בגין חזית מסחרית לחזית רח' פייר קניג
6. המגדל המוצע כולל דיור להשכרה בלבד אשר יכיל 115 דירות בשטח ממוצע של 83 מ"ר (פלדלת), וכן
קומת מסחר בשטח עיקרי של 200 מ"ר, שטח מבונה לצרכי ציבור וחניה ציבורית.
7. קביעת הוראות בגין דיור להשכרה
8. הוראות בינוי בגין הריסת מבנה מגורים קיים והקמת מבנה מגורים בן 12 קומות 10 מקומות מגורים
מכל קומת לובי).
מבנה המגורים כולל 42 יח"ד בשטח ממוצע של 115 מ"ר (פלדלת
9. הוראות שימור למבנה לשימור לחזית רח' פייר קניג (מועדון לקשיש
10. הוראות בינוי בגין הקמת בית ספר חדש.
11. קביעת הבינוי למגורים קווי הבניין, גובה הקומות וחזית מסחרית
12. קביעת שטחים ציבוריים בהיקף של 1250 מ"ר כולל עיקרי ושירות
13. קביעת שטחי בנייה ל– 84175 מ"ר מתוכם
14. ת.ש140 מגורים 4320 מ"ר שטח עיקרי ו– 1470 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 4188 מ"ר
שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.
15. ת.ש141 מגורים 8520 מ"ר שטח עיקרי ו– 5400 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת. 7550 מ"ר
שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.
16. ת.ש141 מסחר 200 מ"ר שטח עיקרי ו– 50 מ"ר שטח שירות מעל הכניס הקובעת 250 מ"ר שטח
שירות מתחת לכניסה הקובעת.
17. ת.ש141 מבנים ומוסדות ציבור 1000 מ"ר שטח עיקרי ו– 600 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת
1000 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
18. ת.ש141 חניון 3000 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת
19. ת.ש400 מבנים ומוסדות ציבור 29142 מ"ר שטח עיקרי ו– 5828 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה
הקובעת. 11657 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת
20. קביעת 20% דירות קטנות
21. קביעת הוראות לזיקת הנאה עבור הולכי רגל בתחום התכנית
22. קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך
23. קביעת תנאים למתן היתר בנייה
עורך חוות הדעת
שם
תפקיד
תאריך
חתימה
זלצמן אפרים מתכנן ערים 25.1.23 אפי זלצמן
- 19 -
ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/3 בתאריך 01/02/2023 - י שבט תשפ"ג
סוג דיון: הפקדה
מס' התכנית בסדר היום: 3
זיהוי התכנית
מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:
1069764 באדי אלירן לוי אדר' יגאל ועדה
מחוזית
20/12/2022
רחוב, שכונה
סן מרטין 4 , גוננים ח' – ט'
גוש חלקה בשלמות
30199 42 כן
30199 3 כן
30199 41 כן
עיקרי התכנית ומטרותיה
חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 13 תשריט 8
התכנית מציעה הריסת מבנים קיימים כחלק מהתחדשות עירונית ובניית מגדלי מגורים ומבנ"צ, להלן:
4. קביעת יעודי קרקע למגורים, מבני ציבור ושטח ציבורי פתוח
5. הוראות בינוי בגין הקמת 2 מבני מגורים בתא שטח 2 :
6. מגדל מגורים בן 30 קומות 162 יח"ד ומבנה מגורים בן 18 קומות 108 יח"ד
7. קביעת מס' יח"ד ל– 280. מכפיל 4.3 .
8. 2 קומות ראשונות הינם קומות להפרשות ציבוריות מובנות
9. קביעת שטחי מסחר בתחום מגרש המגורים
10. הוראות בינוי בגין הקמת מבנה ציבורי בתא שטח 1 בן 4 קומות
11. הוראות בגין שימוש שצ"פ בת.ש3.
12. קביעת שטחי בנייה ל– 54722 מ"ר מתוכם
13. תא שטח 1: מבנים ומוסדות ציבור 1700 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת
14. תא שטח 2 :
15. מבנים ומוסדות ציבור 500 מ"ר שטח עיקרי ו– 200 מ"ר שטחי שירות מעל הכניסה הקובעת
16. מגורים 27140 מ"ר שטח עיקרי ו– 8112 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת
17. מסחר 1000 מ"ר שטח עיקרי ו– 500 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת
18. קביעת הוראות בינוי ופיתוח בהתאם לנספח בינוי
19. קביעת הוראות בדבר הריסת מבנים קיימים
20. קביעת הוראות חנייה בגין 2 קומות תת"ק, ירידה ברמפה מרח' אלמליח
תיאור כמותי של המוצע בתכנית
יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –
מרבי מעל
לקרקע
הערות – אחוזי בנייה
מרבים מ"ר %
מבנים ומוסדות ציבור ------ 2822.28 38.80 2400 ת.ש1: מבנים ומוסדות ציבור: 60%
מגורים 3998.09 54.97 35252 ת.ש2: מבנים ומוסדות ציבור: 17.5%
מגורים 882%
מסחר 37.5%
שטח ציבורי פתוח ------ 453.04 6.23
סה"כ 7273.41 100
- 20 -
תיאור המצב הקיים
2 מבני מגורים בני 4 קומות– סה"כ 65 יח"ד קיימות
תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית
תכנית 13790 משנת 2013 אשר הציעה פינוי בינוי למתחם. התכנית נגנזה בשל אי קידומה תכנית 5177 משנת 2000 אשר ייעדה את השטח למבנה השיכון המערבי 30199/3) לאזור מגורים מיוחד ודרך חדשה להרחבה. התכנית אישרה הרחבות בקומה עליונה קיימת, תוספת 2 קומות על הקיים, הרחבת יח"ד קיימות בחזית קדמית ואחורית.
תכנית 4481 משנת 1994 אשר ייעדה את החלקה של המבנה המזרחי 30199/2) לאזור מגורים מיוחד ודרך קיימת ומאושרת. התכנית אישרה הרחבות באגף מזרחי והמערבי ותוספת 2 קומות חדשות על הקיים. בנוסף שטח החנייה בגו"ח (30199/51) סומן בייעוד שרך קיימת / מאשורת תרש"ץ 5/06/04 סימן בגו"ח30199/41 רצועת שצ"פ (ת.ש700 .)
תרש"ץ5/06/04 סימן בגו"ח30199/42 שטח שצ"פ. (ת.ש701 .)
היתרים
סן מרטין 4: הוגשו במהלך השנים היתרים לתוספות בנייה, פרגולה ומרפסות שאושרו. בקשה אחת של שימוש חורג נסגרה.
סן מרטין 6: אין היתרים במערכת העירונית
עבירות בניה: המבנים מסומנים להריסה במסגרת פינוי בינוי.
התייחסות למבנים ואתרים לשימור
ל"ר
התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות
1. ייעוד לפי תכנית המתאר – אזור מגורים עירוני.
2. התייחסות לתבנית הבנייה – בינוי עד 8 קומות 280-320 אחוזי בנייה
3. תכנית שכונתית – תכנית אב לשכונת קטמונים ח' -ט'.
ת.ש 22: מגורים, מסחר ומבנים ומוסדות ציבור. בנייה מגדלית. 230 יח"ד32 קומות ת.ש 113: שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור. בינוי עד 4 קומות ת.ש 324: שביל (חזית מערבית
ת.ש 277: דרך מאושרת (חזית רח' אלמליח
ת.ש 250: דרך מוצעת (לחזית סן מרטין והשצ"פ הקיים).
4. תקן חנייה עירוני – בינוני.
התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם
התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות
תמ"א 35 תואם
תמ"א 1 תואם
אחרת ל"ר
מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור
שימוש נדרש עפ"י
תדריך ההקצאות
מוצע בתכנית הערות
שצ"פ כן בהתאם לחוו"ד מדיניות תכנון
מבני ציבור כן
עתודות / אחר
חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק
התובע העירוני
לא התקבל
צוות בקרת תכנון
פיזי
לא התקבל
הרשות הארצית
לכבאות והצלה
לא התקבל
המחלקה לאיכות
הסביבה
הערות המחלקה למסמך הסביבתי עבור תכנית 1069764 התחדשות עירונית סן מרטין
המסמך הסביבתי לא ערוך על פי הנחיות המחלקה, נעשה באופן מינימאלי וקיימים בו - 21 -
חוסרים רבים! יש להגיש את המסמך בהתאם להנחיות המחלקה כתנאי להפקדת התכנית
1. תנועה
2. המחלקה לא מקבלת את הטענה הבלתי מבוססת כי הקמת התכנית לא צפויה להשפיע
סביבתית על התנועה. יש לגבות כל אמירה בטיעונים מדידים.
3. איכות אוויר
4. המסמך מביא מקרה בוחן של תכנית סמוכה אחרת שבה נושא איכות האוויר נבדק
ונמצא כי הוא עומד בתקן אם כי גבולי.
5. המחלקה מוכנה לקבל דוגמאות ולהשליך מהן על התכנית המוצעת. עם זאת יש להציג
במסמך את הדוגמא במלואה לצורך בקרה.
6. רעש
7. המחלקה לא מקבלת את האמירה כי ברור שקיים פוטנציאל לרעש. יש לערוך חיזוי על
פי הנהלים ולהציג פתרונות תכנוניים להורדת מפלס הרעש.
8. ניקוז
9. המחלקה לא מקבלת את האמירה הכללית כי יש להסדיר פתרון השהייה/חלחול
התכנית נדרשת להציג נספח ניהול נגר כבר בשלב זה.
10. הצללה
11. חותם הצל מוצג באופן סכמטי בלבד ואין בו שום התייחסות להצללה עצמית על
המבנים בתכנית ועל השצ"פ המוצע בתכנית. יש להשלים.
12. רוחות
13. לא הוצגה המתודולוגיה שעל פיה נבחנה הגברת הרוח ולא הוצגה שום בחינה של
השפעת הבינוי. השורה התחתונה כי לא צפויים מטרדי רוח אינה מקובלת.
אגף מבני ציבור-
המחל' לתכנון
מבני ציבור
לא התקבל
אגף תברואה
לא התקבל
אגף נכסי עיריה
מונה תדפיס הוראות 9 מונה תדפיס תשריט 5
בדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית
גוש/ חלקה 30199/41 נכס 4885 בבעלות העיריה, בשלמות, רישום בעלות לאחר הסדר תאריך רישום בנסח 26/3/87, שטח החלקה 686 מ"ר
גוש/ חלקה 30199/42 נכס 4886 בבעלות העיריה, בשלמותרישום בעלות לאחר הסדר, תאריך רישום בנסח 26/3/87, שטח החלקה 517 מ"ר
הערות הנכסים:
1.יש להשלים טבלת מצב מאושר בטבלת 3.2 בהוראות התכנית.היקף נכס ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין.
2.יש לערוך התכנית כתכנית לאיחוד וחלוקה לפי פרק ג סימן ז לחוק.שטחי הציבור יירשמו ע"ש העיריה.
2.במידה ותדרשנה גם הפרשות מבונות, בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון, יש לתאם מול הנכסים סעיפים נדרשים להבטחת רישומם ע"ש העיריה.
רישום, איחוד וחלוקה:
א. התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג' לחוק התכנון והבנייה .
ב. החלוקה תהיה בהתאם לטבלת השטחים שבתשריט
ג. מיד עם אישורה של תכנית זו תוכן ע"י מגישי התכנית ומגישי הבקשה להיתר ועל
חשבונם תכנית לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור הוועדה המקומית
ד.השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי הציבור וכלולים בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית ע"פ החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר וחפץ..
ה. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף
התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.
- 22 -
יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:
הפקעה
לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.
תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:
1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר
2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה
לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית
3. תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא: ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני
ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4.
חברת חשמל
לישראל
לא התקבל
אגף רישוי
ופיקוח - מח'
המידע התכנוני
לא התקבל
אגף לשיפור פני
העיר אגף שפ"ע -
המח' לתחזוקת
כבישים ומדרכות
לא התקבל
אגף תכנון העיר -
המח' למדיניות
התכנון
מונה תשריט 8, מונה תדפיס הוראות התכנית 13 .
עמידה בתנאי סף 20.12.22
1. מיקום: התכנית המוצעת בסמיכות לרחוב גולומב, סן מרטין 4-6. גוש 30199, חלקות
3,41-42,2. שטח התכנית 6.9 דונם
2. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות: תב"ע4481 ,5177
לתוספות בניה מגורים. תכנית מתאר לשכונת גוננים ח-ט (לא קודמה).
3. תיאור התכנית: התכנית מוגדרת להתחדשות עירונית, שינוי משטח מגורים מיוחד
למגורים ד' מדרך לשצ"פ, משצ"פ למגורים. פינוי 65 יח"ד ב- 5 קומות והקמת 2 מגדלים בני 18-30 קומות מעל הקרקע ו- 3 קומות חניה תת קרקעית (גובה קומת חניה 1- 5 מ 280 יח"ד35,252 מ"ר למגורים מעל הקרקע 1700 מ"ר למבנ"צ ו- 700 מ"ר למבנ"צ במגדל מגורים. 1500 מ"ר למסחר. שטח קרקעי שצ"פ453 מ"רקרקעי למבנ"צ 2822 מ"ר למגורים 3,998 מ"ר. בתכנית נכסים עירוניים בהיקף קרקעי של 1.2 ד' שצ"פ (לפי חוו"ד נכסים..).
4. המלצות המחלקה למדיניות התכנון
5. שכונת גוננים ח-ט' הוגדרה כשכונה להתחדשות עירונית. על פי בחינה שערכנו בנוגע
לקידום תוכניות בשכונה עולה כי נכון להיום מקודמות 5364 יח"ד חדשות ב- 75% מימוש על פי הפרוגרמה שהוכנה לתכנית האב חזתה צפי של 4800 יח"ד ב- 75% מימוש אשר להן ניתן לתת מענה פרוגרמטי. האגף לתכנון עיר באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית, בשיתוף מנח"י, האגף למבני ציבור ואגפי העירייה השונים מקדמים שתי תוכניות לתכנון ובניה מחדש של שני שטחי הקמפוסים הגדולים בשכונת קטמון ח-ט . זאת על מנת למצות את השטחים בכדי שיוכלו לתת מענה לפרוגרמה שנקבעה בתכנית האב הנזכרת לעיל.
קמפוס המערבי (גבעת גונן) כעת בהליך תב"ע, קמפוס המזרחי (קנגורו) בשלב תכנוני חלופה נבחרת, בתכנית להתחדשות עירונית בחלק הצפוני של השכונה, הצלחנו לאתר שטח בי"ס נוסף 12 כיתות. כל השטחים הללו להערכתינו נותנים מענה רק לכ- 4800 יח"ד. אי לכך , על מנת להוסיף עוד יח"ד בשכונה , יש להיערך עם עתודות קרקע חדשות ובקישוריות מרחבית מותאמת. וכאמור אנו כרגע נמצאים במצב של 564 יח"ד מעבר לקיבולת
6. בשכונת גוננים ח-ט, ההתייחסות הנקודתית למסות בינוי בלבד (למגורים) לכל תכנית
בנפרד, ללא תיאום וקבלת החלטות מרחביות . הדבר מקשה מאוד על מימוש ומיקום מוסדות ציבור בצורה איכותית וכן אינו מאפשר לקבל חטיבות קרקע גדולות כהפרשה לצרכי ציבור שיוכלו לתת מענה לצורך בבתי ספר עבור תוספות יח"ד מעבר ל4800 יח"ד כמו כן התחברותם לרשת ההליכתיות/תנועתיות בשכונה הינה קריטית שכן שכל תכנית קושרת מעטפת שונה
8. לאור נתוני התכנית ובראיה נקודתית לתכנית זו
- 23 -
9. יש לסמן את השצ"פים שהם בבעלות העירייה ומוכרים כנכסים עירוניים בגודל כ- 453
+437 מ"ר גם לחלקה צפון מזרח הצמודה, (המגרשים מס 700 ,701) המוגדרות בתרש"צ 5/06/04 שצ"פ. יחד יוגדל השטח ל-כ 890 מ"ר כאמור אלו שטחים עירוניים שיוחזרו במלואם.
10. צרכי הציבור הנגזרים מתכנית זו הינם
, מעון יום 3 כיתות, גני ילדים 2 כיתות ובית כנסת כ- 400 מ"ר , כמו כן נדרשים שטחים עבור פעילות קהילתית של פנאי ותרבות כ - 1000 מ"ר. התכנית מפרישה שטח קרקעי של 2.8 ד' עבור מבנ"צ בדרום מערב התכנית אנו מבקשים להצמיד שטח זה לשצ"פ לאור רצון למקסם וליעל את התכנון ה עירוני העתידי במתחם זה כמו כן בצד צפון מזרחי של התכנית יש ריבוי עצים שיש לדאוג לשמרם יתכנו כחלק מחצרות בית ספר עתידי. וכן לאור הצללות ותנאי מיקרו אקלים בעיתיים.
12. התכנית מציעה זיקות הנאה בשטח המגורים ושטח חום אין צורך להראות זיקות
הנאה על שטחים עירוניים.
13. נספח התנועה מציג חפירת חניונים תחת השצ"פ. דבר אשר יגרור את עקירת העצים
המסומנים לשימור ובשמירה על צביון השצ"פ במקום. אנו מתנגדים למהלך זה. יש להציע קומת חניון נוספות, ללא חפירה תחת שצ"פ מפותח זה.
14. יש להראות חזית בנינים שאינה מוגבהת לרחוב אלמליח עם מפלסי חניות, כמו כן
החיבור עם רחוב סן מרטין המוצע המהווה את הכניסה הרשמית לדרום השכונה אינו מיטבי יש לקבל הנחיות אדריכל ראשי לתיקון ושיפור חזית זו בקורלציה עם תכנית מצרנית 987016 המגדירות כניסה רשמית לשכונה מרחוב גולומב
15. יש לקבל הנחיות איכות הסביבה לשטח החום (מבנ"צ)(רעש אקוסטיקה הצללות
וזיהום אוויר) לאור מיקום התכנית על כביש ראשי והצללות המגדלים ומיקום כניסות ויציאות החניונים. אשכול מעון יום (3 כיתות) נדרש 440 מ"ר בנוי 305 מ"ר חצרות. בית הכנסת בגודל 400 מ"ר, יתכן כהפרשה מבונה בקומות מסד הבניין הפונה לשצ"פ. 2 כיתות הגן בגודל 130 מ"ר כ"א וחצר בגודל 175 מ"ר כ"א וכן שטח כאמור עבור קהילה פנאי ותרבות. שטחים ושימושים אלו אלו יקבעו לעת מתן היתר בניה בשטח החום המוצע יש להוסיף הוראות בתקנון התכנית לשטח המבנ"צ – כאמור שימושי חינוך כגון: בית ספר, גני ילדים, מעונ ות יום, תרבות פנאי וקהילה. יש להגדיר זכויות בניה בשטח הקרקעי למבנ"צ 320% בניה ב- 8 קומות, גמישות לקווי 0 כלפי הרחובות
16. יש להראות תכנית איחוד וחלוקה, לפי הנחיות אגף נכסים
17. יש להראות קשר בין השצ"פ המוצע ומבנ"צ להתחברות לצירי שבילים בשכונה
18. לתאם מול אדריכל העיר, חתך 2-2 ,מסמך הבינוי מראה שטחים בפיתוח שאינם
ברורים מוגבהים מעל רחוב עם מדרגות.. אינם מקושרים לחזית הרחוב או לשכונה בצורה מיטבית. יש להראות תכנית פיתוח הגיונית עם חזית המקושרת לרחוב עם מדרכה במרחק סביר מחזית בניין, כניסות לבנינים עם מרחק סביר לרחוב. נושא המפלסים בתכניות אינו ברור דיו וכו' .
19. התכנית גובלת בביצוע תשתיות תכנית אב לתחבורה יש לבצע תאום מלא לנושא
הכבישים החניות וצרכי פריקה וטעינה ומפרצי חניה לטובת מוסדות החינוך בתכנית זו.
20. ביצוע השטחים הציבוריים יחתמו בהסכמים עם עיריית ירושלים יש לציין כי
השימושים הם עבור חינוך, רווחה, תרבות, קהילה בשטח ביעוד מבנ"צ.
אגף רישוי
ופיקוח - המחל'
לפיקוח על
הבנייה
לא התקבל
אדריכל העיר
לא התקבל
אגף תושייה -
צוות בקרת תכנון
תנועה
לא התקבל
המחלקה
לנגישות
התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:
- יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום זיקת הנאה למעבר רגלי.
אגף שפ"ע - מח'
גננות-עצים
לא התקבל
- 24 -
ותכנון
יחידת ממג באגף
בתכנון
תכנית מס' 1069764 תואמת את המצב המאושר בשטח ולכן אין התנגדות לאישורה
מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים
היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר התחדשות עירונית יצירת חזית אטומה וקיר תמך לחזית רח'
אלמליח
כלכלת היישוב/
הרשות:
תא שטח נפרד לטובת מבנ"צ והפרשות
מבונות בקומות הראשונות של
המגדלים
שטח חום קטן מדי (יש לשקול לתכנון בית
ספר).
השפעות חברתיות:
תשתיות ותחבורה: תכנון חנייה מתחת לשצ"פ קיים, גורם
לעקירת עצים (בתשריט כל העצים לשימור).
סביבה ונוף: מעברים בין הרחובות סן מרטין
לאלמליח
מעבר רגלי בשטח חום
אחר:
המלצת מהנדס העיר
להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים
להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
5. התכנית מציעה מכפיל יח"ד של 4.3 .לפי בחינה מכפיל זה חריג ביחס לתכניות אחרות להתחדשות
עירונית שקודמו בשכונה, כאשר מכפיל של 53. הינו המכפיל הממוצע. בהתאם לכך, יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעות באמצעות הקטנת מספר הקומות בבניינים המוצעים.
6. במסגרת התכנית מוצע מרחק של כ -28 מ' בין מבני המגורים, מדו בר על מרחק יחסית גדול . ניתן
לצמצם את המרחק ל כ-15- 20 מ במטרה להגדיל את השט ח לצורכי ציבור למקסימום האפשרי .
בהתאם לכך, יש לצמצם את מגרש המגורים ולהציע בהתאם הגדלה של השטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, זאת על מנת שניתן יהיה לתכנן הפרשה ציבורית לטובת בית ספר בשטח גדול ככול הניתן .
7. התכנית מציעה חניון תת"ק תחת השצ"פ הקיים בפינה דרום מזרחית וקובעת את ייעוד הקרקע
למגורים, זאת כאשר כל העצים הבוגרים מסומנים לשימור. מדובר בתכנון שאינו ראוי. על מנת לשמר את השצ"פ הקיים יש להציע שטח זה בייעוד שצ"פ באופן המשכי לשצ"פ המוצע בת" ש מס' 3. בהתאם לכך, פתרון החנייה המוצע תחת שטח השצ"פ הקיים יעבור לחניי ת התת"ק המוצעת תחת מגרש המגורים.
8. התכנית מציעהמעבר שביל להולכי רגל המסומן כזיקת הנאה בחלקו בתחום מגרש המגורים ובחלקו
בשטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור. יש לסמן מעבר זה בייעוד שביל ולמקמו בין השטח החום לשטח המגורים או לחילופין למקמו בין מגרש ה מגורים לשטח השצ"פ , יש לאפשר בהוראות התקנה של אמצעים מכנים לגישור על הטופוגרפיה הקיימת מהציר הראשי לשכונה..
9. על פי נספח הבינוי בחתך 2-2, החזית המוצעת רח' אלמליח הינה בקיר תמך עם נגישות בגרם מדרגות
להפרשה המבונה בקומת קרקע. יש להימנע מתכנון חזית אטומה לחזית רחוב. בהתאם לכך, יש לתכנן את מפלס קומת הקרקע בהתאם למפלס הרחוב. ההפרשה המבונה הנדרשת לצרכי ציבור תוצע לחזית רחוב אלמליח ובה יוצעו שימושים לתרבות, פנאי וקהילה.
10. יש להראות תכנית פיתוח עם חזית המקושרת לרחוב עם מדרכה במרחק סביר מחזית בניין, כניסות
לבני ינים עם מרחק סביר לרחוב. נושא המפלסים בתכניות אינו ברור דיו. בתאום מול אדריכל העיר.
11. יש לתכנן מדרכות ברוחב 3.5 מ' לפחות בהתאם לצורך, יש להציע הרחבת זכות הדרך על חשבון שטח
התכנית בתיאום עם תושי"ה ובהתאם למוצע בתכנית האב.
פרוגרמה לצרכי ציבור:
- 25 -
12. בהתאם לחוות דעת מח' מדיניות תכנוןלהלן ההפרשות לצרכי ציבור הנדרשות:
1. אשכול מעון יום 3 כיתות) נדרש 440 מ"ר בנוי 305 מ"ר חצרות
2. בית הכנסת בגודל 400 מ"ר, יתכן כהפרשה מבונה בקומות מסד הבניין הפונה לשצ"פ
3. 2 כיתות גן בגודל 130 מ"ר כ"א וחצר בגודל 175 מ"ר כ"א.
4. שטח עבור קהילה/ תרבות בשטח של 1000 מ"ר
5. תנאי להפקדת התכנית יהיה תאום מבנה הציבור וההפרשות המבונות מול אגף מבני ציבור
13. בשטח למבניםומוסדות ציבור
1. יש להגדיר זכויות בניה בשטח הקרקעי למבנ"צ320% בניה ב- 8 קומות, גמישות לקווי 0 כלפי
הרחובות ומרחק של 3 מ' כלפי מגרשי המגורים.
2. יש לקבוע שימושים לטובת בית ספר ושטחים עבור פעילות קהילתית של פנאי ותרבות
3. היתר בניה ראשון בתחום השטח הציבורי יהיה עבור בית ספר ורק לאחר מכן ייבחנושימושים
נוספים מעבר לכך וזאת כדי להבטי ח שהמגרש אכן ינוצל עבור הקמת בית ספר לשכונה.
14. יש לבחון חלופת תכנון להצרחת השטחים. השטח החום יוצמד לשטח השצ"פ לאור רצון למקסם וליעל
את התכנון העירוני העתידי במתחם זה כמו כן בצד צפון מזרחי של התכנית יש ריבוי עצים שיש לדאוג לשמרם יתכנו כחלק מחצרות בית ספר עתידי. וכן לאור הצללות ותנאי מיקרו אקלים בעיתיים.
15. יש להראות קשר בין השצ"פ המוצע ומבנ"צ להתחברות לצירי שבילים בשכונה.
תנועה וחנייה:
16. יש להשלים את התיאום ולקבל את אישור אגף תושי"ה
17. יש להראות חזית בנינים שאינה מוגבהת לרחוב אלמליח עם מפלסי חניות, כמו כןנדרשת בחינה של
התכנון המוצע ביחס לצומת סן מרטין- גולומב.
18. פתרוןפריקה וטעינה תינתן לחזית הרחוב בתיאום עם אגף תוש"יה בשלב היתר הבניה.
19. אין לתכנן חניות עיליות בכל שטח התכנית, למעט חניות מזדמנות לאורך הדרך
20. ניתן לאפשר תקן חנייה מופחת של 1:1 עבור יח"ד מעל 95 מ"ר
21. התכנית גובלת בביצוע תשתיות תכנית אב לתחבורה, יש לבצע תאום מלא לנושא הכבישים החניות
וצרכי פריקה וטעינה ומפרצי חניה לטובת מוסדות החינוך בתכנית זו.
איכות הסביבה:
22. המסמך הסביבתי לא ערוך על פי הנחיות המחל ' לאיכות הסביבה, יש להגיש את המסמך בהתאם
להנחיות המחלקה כתנאי להפקדת התכנית.
23. יש לקבל הנחיות איכות הסביבה לשטח החום (מבנ"צ (רעש אקוסטיקה הצללות וזיהום אוויר) לאור
מיקום התכנית על כביש ראשי והצללות המגדלים ומיקום כניסות ויציאות החניונים.
24. יש להשלים על פי הנחיות איכות הסביבה לנושאי תנועה, איכות אוויר, מטרדי רעש, פתרונות נגר
וחילחול, הצללה ומשטר רוחות.
25. אין ציון בנספחי התכנית לשטחי המסחר. יש לתאם מול מחלקת איכות סביבה ולקבל הנחיות בהתאם
שטחי המסחר יופנו לחזית רח' סן מרטין.
עצים:
26. תכניתמסמנת עצים לעקירה , כאשר חלק מהעצים הינם בעלי ערכיות גבוהה.
27. כאמור, יש לשמר את כל העצים בתחום השצ"פ המורחב ולבטל את תכנון החנייה תחת השצ"פ הקיים
28. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי
29. יש לקבל חוו"ד אגף שפ"ע מחלקת גננות
נכסים:
30. התכנית תערך כתכנית איחוד וחלוקה , השטחים הציבורים– בקרקע ובשטחים בנויים יירשמו על שם
העירייה במסגרת האיחוד וחלוקה
31. יש להשלים טבלת מצב מאושר בטבלת 3.2 בהוראות התכנית היקף נכס ציבורי בבעלות ציבורית במצב
הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולהירשם ע"ש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר זכויות במקרקעין.
32. יש לתאם מול הנכסים סעיפים נדרשים להבטחת רישומם של השטחים הבנויים לצורכי ציבור ע"ש
העיריה.
רישום, איחוד וחלוקה:
33. התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג' לחוק התכנון והבנייה .
34. החלוקה תהיה בהתאם לטבלת השטחים שבתשריט.
35. מיד עם אישורה של תכנית זו תוכן ע"י מגישי התכנית ומגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם תכנית
לצורכי רישום (תצ"ר) שתוגש בתוך שלושה חודש
[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]