ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 23/02/2001
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
סוי נדל"ןמי ו יעוץ כלכלי בנושאי תכנון ובניה , הערכות שווי
בינוי (תקן -פינוי •שינוי יעוד • פיצויי הפקעה •מס שבח •היטל השבחה 21 )
תקן ( בטוחות בנקאיות • טבלאות איזון • חוו"ד מומחה 19 רשות מקרקעי ישראל ירידת ערך (סע' פיצויי 197 ) • IFRS • פיתוח יטלי וה בניה אגרות , ארנונה - עירוני מיסוי
אהוד המאירי ,
שמאי מקרקעין מוסמך במינהל עסקים M.B.A)
כלכלה ומדעי החברה B.A.)
גלעד המאירי,
שמאי מקרקעין מוסמך במשפטים LL.M.)
כלכלה ומנהל עסקים B.A)
איכות סביבהDip.)
חיים כלפון,
שמאי מקרקעין גיאוגרפיה B.A.)
דוד כהן ,
שמאי מקרקעין כלכלה וניהול B.A.)
חייבי רועי ,
שמאי מקרקעין
מימון מיכל עו"ד,
מקרקעין תשמאי שפטיםמ LL.B.)
אורטל מזו ומנהל עסקים כלכלה B.A.)
_______________________
מיכאל סג"לעו"ד,
מנהל חטיבת מיסוי עירוני שפטיםמ LL.B.)
מוסמך במשפטים M.A.)
ניהול ושיווק טכנולוגיה B.A.)
"מגדלי טויוטה", יגאל אלון 65,
תל אביב 6744316
טל 03-6243770
פקס 03-6243660
hameiri@hameiri.com
hameiri.co.il-www.e
ב ", תשפח' אלול
4, בספטמבר 2202
מספרנו 30269/169
לכבוד
סלמר פיתוח בע"מחברת
מס' תכנית – חוו"ד כלכלית 101-0930081
"גדל סלמר פיתוח למסחר תעסוקה מבנים ומוסדות ציבור על ציר הרק"למ חלקה 169 בגוש 30269 רח' כנפי נשרים 64, אזוה"ת גבעת שאול, ירושלים
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 2 -
תוכןהעניינים
מס' תאור עמוד
--- תקציר 3
1 מטרת חוות הדעת 4
2 פרטי המקרקעין 4
3 ביקור בנכס 4
4 תאור הסביבה 5
5 תאור הנכס 6
6 מצב תכנוני 7
7 רישוי 20
8 הזכויות בנכס (מצב משפטי 22
9 מתודולוגיה 23
10 השומה 24
11 סיכום השומה 35
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 3 -
רקע כללי
הנכס הנדון ממוקם ברח' כנפי נשרים 64 ירושלים
בהתאם למצב התכנוני החל כיום בחלקה הנכס הנדון ביעוד תעשיה.
בהתאם לתכנית האב של גבעת שאול הנכס הנדון נכלל במתחם A ביעוד אזור תעסוקה ומסחר. אזור זה מתאפיין בעירוב שימושים והגדלת זכויות הבניה באופן המייצר אינטנסיביות עירונית, ודופן עירוני לרחוב. התכנית מציעה טיפול במרחב ציבורי ושדרוגו, יצירת שדרה עירונית שוקקת, בין היתר בזכות השתלבות קו הרכבת הקלה ברחוב כנפי נשרים.
בהמשך לתכנית האב, יזם מזמין חוו"ד זו תכנית להקמת מגדל משולב מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור (להלן:
"תכנית 101-0930081 -מגדל סלמר פיתוח למסחר, מלונאות ותעסוקה על ציר הרק"ל").
בהתאם לפרוטוקול החלטת הועדה המקומית מתאריך 2.6.2021 המליצה הועדה המקומית, על מנת לעודד את הריסת המבנה הקיים, לאפשר בניה בהיקף של 750% בבינוי של 24 קומות. כמו כן, המלצת הועדה היתה להפריש לצרכי ציבור בינוי בהיקף של 700 מ"ר עבור משרדי העיריה
בפרוטוקול החלטת ועדת משנה נקודתית בועדה המחוזית לתו"ב מחוז ירושלים מתאריך 4.7.2021, קבעה הועדה כי בחנה את המלצת הוועדה המקומית לאפשר בינוי בהיקף של 750% אחוזי בניה מרביים, ובינוי בגובה 24 קומות בהתאם להיקף שנקבע בתכנית האב למגרשים ששטחם מעל 2.5 דונם, וזאת על אף ששטח התכנית המוצעת עומד על 2.21 דונם בלבד ו לא מצאה צידוק מספק לחריגה זו מעקרונות תכנית האב.
בהתאם לכך קובעת הוועדה כי היקף זכויות הבניה וגובה הבינוי יהיה בהתאם לתכנית האב (קרי, 500%.)
כמו כן, נקבע כי תנאי להפקדה התכנ ית יהיה שינוי ייעוד הקרקע מהיעוד "מסחר תעסוקה ותיירות"
לייעוד "מסחר תעסוקה מבנים ומוסדות ציבור". יש לקבוע שימושים בהתאם לתכנית האב. בהתאם לכך יבוטל השימוש מלונאות.
בנוגע להפרשה לצרכי ציבור, תנאי להפקדה התכנית יהיה הפרשה מבונה בהיקף של כ- 5% משטחי הבינוי המרביים, שהם כ- 550 מ"ר, עבור משרדי עירייה.
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 4 -
1. מטרת חוות הדעת
בהתאם למצוין בתקציר דלעיל, נתבקשנו ע"י חברת סלמר פיתוח בע"מ (מזמין חוו"ד), לבצע בדיקה כלכלית של חלופות הבניה השונות והשוואתן למצב הנכס הבנוי כיום והסקת מסקנות לגבי הכדאיות הכלכלית בחלופות
השווי השונות, כדלקמן:
א. הערכת שווי השוק של הנכס הקיים כיום במצבו IS-AS .
ב. הערכת שווי הקרקע במצב התכנוני החדש, קרי, בהיקף בינוי של 500% בחלופה של בינוי מלא לתעסוקה
ומסחר.
ג. הערכת שווי הקרקע במצב התכנוני החדש, קרי, בהיקף בינוי של 750% בחלופה של בינוי מלא לתעסוקה
ומסחר.
ד. הערכת שווי הקרקע במצב התכנוני החדש, קרי, בהיקף בינוי של 750% בחלופה של בינוי מלא לתעסוקה,
מסחר ומלונאות.
2. פרטי המקרקעין
2.1. כללי
גוש: 30269
חלקה 169
שטח החלקה הרשום 2,202 מ"ר
זכויות: בעלות.
כתובת: רח' כנפי נשרים 64, אזוה"ת גבעת שאול, ירושלים.
מהות הנכס: מבנה הידוע כ"בית שמואל עזריאל" הכולל שטחי מסחר ומשרדים ב-4 קומות
מעל שתי קומות קרקע (חזית לרח' כנפי נשרים וחזית לרח' גרשון המלמד).
רשויות: עירית ירושלים.
3. ביקור בנכס
בוצע ע"י הח"מ במהלך חודש ספטמבר 2022 .
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
5 -
4. תיאור הסביבה
4.1 לעיל, הנכס הנשום ממוקם ברח' כנפי נשרים כאמור 64 באזור תעשיה גבעת שאול, בירושלים
4.2 גבעת שאול. תחילתו מהווה ציר מרכזי דו כיווני (דו/תלת מסלולי), החוצה את אזוה"תרח' כנפי נשרים במזרח במפגש עם רח' ימין אבות בשכונת קרית משה ותומו במערב במפגש עם רח' הרב חי טייב בשכונת הר נוף.
4.3 סביבת הנכס מאופיינת בבנייני משרדים רבים עם קומת קרקע מסחרית. בצמוד ממערב לחלקה ממוקם מבוצעות עבודות תשתית ופיתוח נשרים ברח' כנפיבמועד הביקור בנכס נמצא כי מבנה רשות המיסים.
קו הרכבת הקלה (רק"ל). לצורך
4.4 החלקה הנדונה בשטח רשום של 2,202 שתי חזיתות, כדלקמן: ולהמ"ר. החלקה מדרונית - -באורך של כ לרח' כנפי נשריםדרומית קומת קרקע הכוללת חזית 35. מ - -באורך של כקומת קרקע הכוללת חזית צפונית לרח' גרשון המלמד 35 מ - -עומק החלקה כ62'. מ
4.5 הפיתוח הסביבתי מלא וכולל בין היתר, כבישים, תאורה, תיעול, מדרכות, שבילים וכד
מפת הסביבה להמחשה צילום להלן
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
6 -
5. תאור הנכס
5.1 המבנה בן המבנה הנדון נבנה במחצית שנות השבעים של המאה הקודמת 6 בנוי בבניה קשיחה קומות המבנה כולל בלוקים ובטון מחופה טיח מותז. 2-מעליות נוסעים ו2 גרמי מדרגות (פנימי וחיצוני 5.2 לרח' גרשון המלמד צפונית לרח' כנפי נשרים וחזית דרומית בשל הטופוגרפיה בסביבת הנכס, למבנה חזית (יוצא כי המפלס התחתון של המבנה חזיתי).
5.3 שטחי משרדים, מעבדות, חדרי ייצור, בין היתר: ת, וללכקה הפונקציונלית והחלו המבנה מושכר בשלמות שטחי אחסנה, אולם כנסים, מטבחון, חדרי נוחיות ועוד.
5.4 מת הגמר במבנה כוללת, ביון היתר: רצפה מחופה אריחי קרמיקה בגדלים וסוגים משתנים ו/או פרקט. ר נוחיות. מיזוג אויר. חלונות במסגור אלומיניום. תקרה דקורטיבית מונמכת. חיפוי קרמיקה בחדרי
חזית המבנה לכיוון רח' כנפי נשריםצילום חזית המבנה לכיוון רח' גרשון המלמדצילום
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
7 -
6. תכנון
6.1 תכנית 62 תכנית המתאר לירושלים
6.1.1 תוקף בי.פ. התכנית פורסמה למתן 687 מיום 16.7.1959 .
6.1.2 בהתאם להוראות התכנית באזור תעשיה מותרת בניה בהיקף 224%-(שטח רצפות), ב4 קומות
6.2 תכנית 67 הרחבת אזור התעשיה בגבעת שאול
6.2.1 התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ1238 מיום 25.11.1965 .
6.2.2 צ"פ.תוח השטח להקמת בניני תעשיה, התווית דרכים, הקצאת שיפמטרת התכנית הינה 6.2.3 בהתאם לתשריט התכנית שלהלן הנכס הנשום מסומן ביעוד "אזור תעשיה", עם חזית דרומית
הגובלת בשצ"פ:
6.2.4 השטחים הצבועים בסגול יהיו אזור תעשיה ויחולו לגביהם הוראות תכנית 62 לגבי אזור תעשיה
6.3 תכנית 1640- איחוד החלקות וחלוקת השטח ל7 מגרשים 6.3.1 פורסמה למתן תוקף בי.פ. התכנית 1778 מיום 18.11.1971 .
6.3.2 מטרות התכנית:עיקרי
- חוד חלקות שונות בגושים אי 30260 ,30269 -וחלקות השטח מחדש ל7 חדשים מגרשים באזור תעשיה, לאחר הפרשת שטחים לצרכי צבור.
- -הרחבת הדרך מ24- מ' ל30 מ
6.3.3 בהתאם לתשריט התכנית שלהלן הנכס הנשום מסומן כמגרש מס 6- בשטח של כ1,700מ"ר
6.3.4 על התכנית תחולנה הוראות תכנית 62, לרבות התיקונים לה וזאת בנוסף להוראות תכנית מס 67 .
6.3.5 לא תורשה כל כניסה מוטורית מדרך מס 1 יות למגרשים (רח' כנפי נשרים) והכניסות המוטור שלאורך הדרך יהא רק מדרך מס' 2 בלבד (רח' מלמד
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
8 -
6.4 תכנית 5032 שינוי יעודים בתכנית
6.4.1 התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ4566 מיום 7.9.1979 .
6.4.2 מטרות התכנית
- . לדרךה"ת מאזו וה"ת שינוי יעוד מדרך לאזו - רך יעודי הקרקע בהתאם לקיים בשטחהסדרת מע - הקומות במגרש חדש מס' הגדלת מס' 3- מ4- ל7 מעל 2 וקומת חניה תת קומות חניה עיליות -קרקעית בחזית הצפונית ממפלס רח' המלמד ול 6 בחזית הדרומית ממפלס רח' כנפי קומות מגרש חדש מס' בנשרים קביעת בינוי 3
- .ביעת תנאים למתן היתר בניהק
- . איחוד וחלוקה מחדש
6.4.3 ית כמגרש מס' תשריט התכנהנכס הנדון מסומן ב2 -כושטחו ביעוד "אזור תעשיה 2,212מ"ר
6.4.4 תכנית ת חלות הוראוהשטח הצבוע בסגול על 62 לגבי אזורי תעשיה וכן ההוראות הבאות - לא תותר תעשיה כימית / פטרו כימית ואחסנה הכרוכה בה. לא יותרו תעשיות המחזיקות או המשתמשות בחומרים כימיים קורוסיביים או בחומרים רעילים ומסוכנים.
- לא תותר תעשיה הפולטת מזהמים, למעט שריפת סולר לצורך הסקה. לא יותרו מפעלים מזהמים מעבר לתקנים המאושרים.
- שימושים הבאים: תחנות כח, תעשיית דשנים ואחסנה הכרוכה בה, ייצור אריזה לא יותרו ה ואחסנה של חומרי הדברה, בתי יציקה ומפעלים למתכות וציפוי מתכות, משחטות ומפעלים לטיפול בפסולת.
- לא יותר מפעל שיגרום בשעות הלילה למפלס רעש העולה על 30 דצ' ובשעות היום למפלס רעש העולה על 40 בבניין המגורים הקרוב ביותר. דצ 6.4.5 התכנית קובעת תנאים סביבתיים למתן היתר בניה וטופס 4(טיפול בפסולת, בעודפי עפר וכד 6.4.6 כניסת כלי רכב מרח' כנפי נשרים למגרשים חדשים שמספריהם 1 ,2-ו3 תותר באמצעות כביש פורט של כביש השירות שרות בלבד. תנאי למתן היתר בניה במגרשים כאמור הוא הגשת תכנון מ לאישור המחלקה להסדרי תנועה בעיריית ירושלים, ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם. ביצוע כביש השירות יהא חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה בשטח המגרש, ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם בתיאום ובפיקוח האגף להסדרי תנועה. לא ינתן טופס 4 גמר כלשהי בשטח ו/או תעודת מגרש אלא לאחר השלמת ביצוע כביש השירות להנחת דעת האגף להסדרי תנועה.
6.4.7 תנאי למתן היתר בניה בכל אחד מהמגרשים 1 ,2-ו3 היא הגשת תכנון מפורט של החניה בתחום המגרש ושל הסדרי הגישה אליו מרח' המלמד ומרח' כנפי נשרים ע"פי נספח מס' 11 .
6.4.8 כל הוראות תכנית המתאר לגבי אזור תעשיה, שלא שונו במפורש בתכנית 5032 לחול. ממשיכות
1 הבהרה: נספח מס 1 הינו תכנית הבינוי של מגרש מס 3 אשר אינו מהווה חלק מהנכס הנשום
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 9 -
6.4.9 דרישות החניה
שימוש חניה פרטית חניה תפעולית
מסחר לכל 25 מ"ר
בינוי עיקרי
לכל 500 מ"ר בינוי עיקרי עד 2,000 מ"ר
לכל 1,500 מ"ר בינוי עיקרי מעל 2,000 מ"ר
את החניה התפעולית ניתן לחלק לפי 30% משאיות 9 מ', ו-
70% משאיות 7 מ
משרדים לכל 35 מ"ר
בינוי עיקרי
תעשיה עתירת
ידע
לכל 35 מ"ר
בינוי עיקרי
לכל 600 מ"ר בינוי עיקרי
תותר החלוקה הבאה: 50% משאיות 7 מ50% טנדרים
תעשיה ואחסנה לפי תקן ארצי לפי תקן ארצי
לפחות שני שלישים ממקומות החניה יעמדו לרשות הציבור.
6.4.10 לאחר אישור תכנית זו תוכן ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם תכנית חלוקה לצרכי רישום והיא תועבר לביצוע בספרי האחוזה על ידי מגישי התכנית ועל חשבונם.
6.4.11 בעלי הזכויות במקרקעין יבצעו על חשבונם בלבד, את כל עבודות התשתית לרבות קוי ביוב, קו ניקוז, תא ביוב, דרך, עמודי תאורה, מרכזית תאורה וכל העבודות הכרוכות בביצוע הנ"ל וכד'
המצויים בתוך תחומי המקרקעין ובסמוך למקרקעין כפי שיקבעו על ידי מהנדס העיר.
6.5 תכנית 5166 – תקן חניה ירושלים
6.5.1 התכנית פורסמה למתן תוקף ברשומות מיום 15.1.2004 .
6.5.2 מטרת התכנית, בין היתר, לקבוע תקן למקומות החניה הנדרשים, בהתייחס לשימושי המקרקעין ומיקומם, כולל הוראות על דרך התקנת מקומות חניה בהתאם לשלבים של התפתחות מערכת הסעת המונים.
6.5.3 מספרהחניות בבניין ייקבע על בסיס שטחי הבניה, למעט שטחי שרות (דהיינו, לפי שטח עיקרי).
6.5.4 באזור המע"ר ובאזור עתיר תח"צ– חלק חניה לא ייחשב במניין מספר מקומות החניה הנדרשים (מעגלים כלפי מטה).
6.5.5 באזור עתיר תח"צ
- לאחר פרסום הודעה על הפקדת תכנית לרכבת הקלה מס' 8000, וכל תכנית לקו אחר של הרק"ל, או אישור רשויות התמרור המוסמכות למסלול מיוחד לתח"צ, תקן החניה יהא 80% ממספר מקומות החניה הדרושים על פי תקנות החניה
- לאחר הפקדת תכנית לקו הרק"ל – תקן החניה יהא 65% ממספר מקומות החניה הדרושים על פי תקנות החניה.
- לאחר מתן היתר לביצוע קו הרק"ל - תקן החניה יהא 50% ממספר מקומות החניה הדרושים על פי תקנות החניה.
6.5.6 להלן תקן החניה לאזור עתיק תח"צ:
תיאור תקן רגיל אזור עתיר תח"צ
רכב פרטי למסחר עד 2,000 מ"ר 1 לכל 25 מ"ר 1 לכל 60 מ"ר רכב תפעולי (משאיות) למסחר עד 2,000 מ"ר 1 לכל 500 מ"ר רכב פרטי למשרדים 1 לכל 35 מ"ר 1 לכל 280 מ"ר רכב תפעולי למשרדים לפי שק"ד הועדה המקומית לעת היתר בניה
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 10 -
6.6 תכנית אב גבעת שאול
6.6.1 התכנית מהווה מסמך תכנון מנחה ואינה בעלת מעמד סטטוטורי ולא ניתן להוציא מכוחה היתרי בניה (אלא בכפוף לייזום תכנית מפורטת שתוכן על פיה) .
6.6.2 התכנית מקנה את עקרונות התכנון באזה"ת גבעת שאול בירושלים על ידי חלוקתו ל- 4 מתחמים להלן יוצגו עיקרי הוראות התכנית הרלבנטיות בהתאם לגרסה שפורסמה בתאריך 30.6.2014 .
6.6.3 בהתאם למסמכי התכנית הנכס הנדון הינו במתחםA המיועד לאזור תעסוקה ומסחר. אזור זה מתאפיין בעירוב שימושים והגדלת זכויות הבניה באופן המייצר אינטנסיביות עירונית, ודופן עירוני לרחוב. התכנית מציעה טיפול במרחב ציבורי ושדרוגו, יצירת שדרה עירונית שוקקת, בין היתר בזכות השתלבות קו הרכבת הקלה ברחוב כנפי נשרים.
6.6.4 השימושים המותרים באזור זה: משרדים, תעסוקה, תעשיה עתירת ידע (ללא חומרים מסוכנים מסחר בקומת קרקע (למעט אולמות אירועים, סופרמרקטים, באולינג וכד' שאין להם מגבלת מיקום), מכללות ומוסדות מוכרי מל"ג, מעבדות רפואיות, מלאכה קלה ותעשיה זעירה (בחצר אחורית בלבד ובצמוד לדרכי השרות). (במקרה של הפרשה מבונה – יותרו מבנים ומוסדות ציבור).
6.6.5 הוראות להגשת תכנית מפורטת:
- ביטול כביש שרות המקביל לכנפי נשרים לטובת שדרה עירונית רחבה וארקדה כדופן מסחרית לרחוב (במידת הצורך כל תכנית המוגשת תכלול שטח המופקע לטובת הציבור בחזית לכיוון רחוב כנפי נשרים לטובת הרחבת המרחב הציבורי)
- מתן פתרונות לחניה מזדמנת בתחום זכו ת הדרך.
- חניה בתקן מופחת או חניה על פי התקן התקף עד ביצוע קו תח"צ או רק"ל.
- שמירה על דרכי שירות פנימיות עבור נגישות תפעולית.
- לצדי דרכי שירות אלו יש לתת מענה לשימושי תעשיה ומלאכה קלה.
- פתרונות בתוך המרחב הפרטי / קווי הבניין לאזורי מנוחה ושהיה וכיכרות עירוניות.
- פתרונות הולכי רגל-מעבר רוחבי מתוואי כנפי נשרים אל הרחבות בית הדפוס, עם ועולמו וכו'.
- הבטחת מבטים אל הנוף הרחוק בין הבניינים.
6.6.6 באזור המערבי של כנפי נשרים (שהגדה הצפונית שלו נושקת למבני מגורים קיימים), גובה הבניה ואחוזי הבניה מותנים בחוות דעת סביבתית. במידה וההצללה חורגת תגרום לפגיעה בלתי סבירה בבתי המגורים, מספר הקומות ואחוזי הבניה הנן לשיקול דעת הועדה המחוזית ובסמכותה שלא לאשר את מלוא זכויות הבניה והקומות.
6.6.7 זכויות הבניה
במגרשים של עד 2.5 דונםבמתחם A ניתן לתכנן בניינים בהיקף של 500% זכויות בניה ברוטו, במבנה שיכ לול 5 קומות מסד ועוד 13 קומות מגדל תמיר.
במגרשים מ-2.5 דונם ומעלה במתחםA ניתן לתכנן בניינים בהיקף של 750% זכויות בניה ברוטו במבנה שיכלול 5 קומות מסד ועוד 19 קומות מגדל טמיר
תכסית קומות המסד עד 60%, תכסית קומות המגדל 950-1200 מ"ר. תכסית קומות מרתפים–
עד 80% .
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
11 -
להלן תשריט נספח מתחמי תכנון
להלן תשריט "מצב מוצע" של התכנית:
החלקה הנדונה ביעוד לתעסוקה ומסחר עם חזית מסחרית. בהתאם לתשריט התכנית בומנה
הנכס הנשום
הנכס הנשום
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
12 -
להמחשה: –להלן חלק מתשריט נספח הבינוי
בהתאם לנספח איכות מבנים שלהלן, הנכס הנשום מסומן כמבנה בטון באיכות סבירה:
חתך הרחוב בסמיכות לנכס הנשום: להלן תשריט
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
13 -
6.7 תכנית 9700 תוואי הרק"ל
6.7.1 התכנית פורסמה למתן תוקף מיום 3.8.2014 בי.פ6851, ובעיתונות מיום 8.8.2014 .
6.7.2 מטרות התכנית
- יצירת שלוחה לקווי הרכבת הקלה משדרות הרצל עד שכונת הר נוף דרך רחוב כנפי נשרים , בירושליםבשכונת גבעת שאול .
- שיפור איכות הסביבה על ידי הפחתת הבעיות הסביבתיות הנגרמות מעומס תחבורה .
- - קביעת שימוש בדרך בהתאם לפרק א' בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965 למעבר הרכבת .הקלה במישור פני הקרקע, מעליה או מתחתיה והגדרתה כרצועת מסילה - ל הרכבת הקלה וכן הוראות בינוי ופיתוח קביעת השטח בו תותר הקמת מסילת ברזל ש להקמתה, לרבות הוראות להקמת תחנות ומתקנים הדרושים להפעלת הרכבת הקלה (ובכלל זה מערכת הזנה חשמלית, מערכות מגע עילי, מתקני שליטה ובקרה ומתקנים לתקשורת ואיתות), בהתאם לנספחי הפיתוח והתנועה המנחים / - תכנית זו לרבות שינויים במיקום תוואי המסילה ומתקניה קביעת תחום הסטיות המותרות מ בתוך השטח התחום ע"י המדרכות .
- עיצוב נופי ופיתוח בשטח הדרכים ורצועת המסילה, בהתאם לנספח הפיתוחלקביעת הוראות .
- קביעת תנאים והוראות למניעת מפגעים סביבתיים ותנאים לקבלת היתרי בניה .
- .רגות להריסה או להעתקהקביעת הוראות בדבר גדרות ומד - הרחבת דרכים קיימות ו/ או מאושרות/ הקרקע כמפורט להלן: שינוי שינוי במערך יעודי יעוד שטח מאזור מגורים 2/ אזור מגורים 2 מיוחד , משטח ציבורי פתוח / שטח ציבורי פתוח . מיוחד לדרך חדשה
6.7.3 החלקה הנדונה אינה כלולה בתחום הקו הכחול של התכנית, אלא מהווה חלקה גובלת.
6.7.4 : כאמור לעיל, תכנית הבהרה 9700 חד עם זאת לתכנית השפעה על אינה חלה על הנכס הנשום. י שווי הנכס כמוצר מוגמר.
סימון החלקה הנדונה: ו להלן תשריט מצב מוצע
גרסה מקוונת מאתר המפות הממשלתי ( –תשריט מצב מוצע Govmap :)
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
14 -
יעודי קרקע (צורף כנספח לתכנית): תשריט
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
15 -
תשריט מבנים וגדרות להריסה (צורף כנספח לתכנית
: הקווים הצהובים מסמנים גדרות להריסה. הבהרה
תשריט הפקעה לתכנית 9700:(מצורף כנספח לתכנית
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
16 -
6.8 תכנית 0930081-101 תכנית בהכנה -" "מגדל למסחר תעסוקה מבנים ומוסדות ציבור על ציר הרק"ל2
6.8.1 רקע כללי להחלטות לגבי התכנית
א. תכנית להקמת מגדל משולב מסחר, תעסוקה ומוסדות ציבור הבעלים יזם/חוו"ד מזמין
(להלן: "תכנית 101-0930081 תעסוקה על ציר , מלונאות ומגדל סלמר פיתוח למסחר "). הרק"ל
ב. לאפשר בניה יש מבנה הקיים, ריסת המנת לעודד את הכי על הועדה המקומית המליצה
בהיקף של 750%בבינוי של 24 קומות. כמו כן, המלצת הועדה היתה להפריש לצרכי ציבור בינוי בהיקף של 700. מ"ר עבור משרדי העיריה
להלן, צילום מפרוטוקול החלטת הועדה המקומית מתאריך 2.6.2021 :
ג. החלטת ועדת משנה נקודתית בועדה המחוזית לתו"ב מחוז ירושלים מתאריך ב 4.7.2021 ,
בחנה את המלצת הוועדה המקומית לאפשר בינוי בהיקף של כי נקבע 750% אחוזי בניה מרביים, ובינוי בגובה 24 מעל קומות בהתאם להיקף שנקבע בתכנית האב למגרשים ששטחם 2.5ת המוצעת עומד על דונם, וזאת על אף ששטח התכני 2.21 לא מצאה צידוק ו דונם בלבד מעקרונות תכנית האב. מספק לחריגה זו
יהיה בהתאם לתכנית האב וגובה הבינוי"ב בהתאם לכך קובעת הוועדה כי היקף ז (קרי,500% .)
תנאי להפקדה התכנית יהיה שינוי ייעוד הקרקע מהיעוד "מסחר תעסוקה כמו כן, נקבע כי יש לקבוע שימושים בהתאם וד "מסחר תעסוקה מבנים ומוסדות ציבור".לייע ותיירות"
לתכנית האב. בהתאם לכך יבוטל השימוש מלונאות.
-בהיקף של כ תנאי להפקדה התכנית יהיה הפרשה מבונהבנוגע להפרשה לצרכי ציבור, 5% -שטחי הבינוי המרביים, שהם כמ 550 עירייה. מ"ר, עבור משרדי
2 מתאריך גירסא 21.7.22.
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
17 -
6.8.2 פרטי תכנית עיקרילהלן 0930081-101):החלטת ועדת המשנה בועדה המחוזית(הנתונים עפ"י
• התכנית פורסמה להפקדה ב.י.פ10348 בתאריך 2.8.2022.
• . ובה הוראות תכנית מפורטת מכוחה ניתן להוציא היתרים/הרשאות תכנית מתאר מקומית • מוסד התכנון המוסמך להפקיד את התכנית: ועדה מחוזית • שטח התכנית 2.21 דונם
• :התכנית מטרותעיקרי
הרק"ל בכנפי נשרים. הקמת מתחם פיתוח למסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור על ציר • : התכנית הוראותעיקרי
- למסחר, תעסוקה, מבנים ומוסדות ציבור. - שינוי יעוד הקרקע מתעשיה - קביעת התכליות המותרות ביעודי הקרקע.
- קביעת מס' קומות./קווי בנין/ ביעת שטחי בניה מירבייםק - קביעת חניון תת קרקעי.
- . פיתוח השטח/קביעת הוראות לבינוי ועיצוב אדריכלי - קביעת הוראות לשלבי ביצוע למימוש התכנית.
- קביעת הוראות להריסת מבנים/גדרות/אלמנטים בנויים.
- קביעת תנאים למתן היתר.
• יעודי קרקע ושימושים
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
18 -
• זכויות והוראות בניה
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
19 -
7. רישוי
בתיק הבניין של הנכס הנשום הסרוק באתר הוועדה המקומית לתכנון ובניה בהתאם למסמכים המצויים
ירושלים, עולים עיקרי פרטי הרישוי הבאים:
7.1 ביום 17.5.76 ניתן היתר בניה להקמת בניין חדש לתעשיה בן 4 להלן קומות מעל קומת מרתף ומקלט
פירוט השטחים בהתאם לתכנית ההיתר:
7.2 ביום 2.7.91 מס' ניתן היתר 32621 לתוספת מבנה מעלית. ביום 6.7.94 הוגשה בקשה להארכת תוקף ההיתר וביום 21.7.94 החליטה הועדה לחדש את ההיתר לשנה נוספת
ההיתר, סה"כ שטח בנוי בבניין הינו בהתאם לתכנית 4,063.06מ"ר, והתוספת עבור מבנה המעלית הינה בשטח 49.83מ"ר, וסה"כ4,112.89 .
הבניין הינו בן 3 קומות מעל שתי קומות קרקע וקומת מרתף
שטח במ"רתיאורמפלס
8.16 מקלט 112.58
-5.12 מרתף 699.36
0.00 קומת כניסה 451.34
4.32 קומה טיפוסית א 679.98
8.64 קומה טיפוסית ב 679.98
12.96 קומה טיפוסית ג 679.98
17.28 גג 47.4
סה"כ3350.62
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
20 -
7.3 ביום 27.7.95 הוחלט לאשר בקשה להיתר מס 0638.05 לתוספת 125 מ"ר בחלקו הצפון מזרחי של הבניין וביום 14.6.99 הוחלט לאשרר את הבקשה בהתאם להחלטה שניתנה ביום 27.7.95(ובכפוף לתנאים שפורטו יוטעם כי בתיק הבניין לא נמצא היתר הבניה אלא רק החלטות הועדה לאשר את הבקשה. –בה)
להלן פירוט שטחי הבניה בהתאם לפרוטוקול הועדה המקומית מיום 27.7.95:
7.4 ביום 11.11.14 ניתן היתר לשימוש חורג מתעשיה למסחר (מזנון) ביחס לשטח של 112.79מ"ר במבנה
7.5 מיום על פי החלטת רשות רישוי מקומית 9.8.17 ניתן היתר מס 112643 לפרגולות
להלן העתק חלקי מתכנית הבקשה להיתר:
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
21 -
8. מצב משפטי
8.1 רישום הזכויות בפנקס הזכויות
תאריך מבתים המשותפים בהתאם להעתק (צילום) רישום מפנקס ה 4.9.22 לשכת רישום המתנהל ב
ולים הפרטים הבאים: ירושלים, ע
8.2 שוכרים
להלן ריכוז נתוני השכירות:. ע שהוצג לעיוננו ע"י מזמין השומה, הנכס מושכר בשלמותד בהתאם למי - - לשיווק), כסה"כ שטח מושכר (ברוטו 5.3. א' מ"ר - : תקופת השכירותתום 12/2025 .
- סה"כ דמ"ש חודשיים (משולמים בפועל) כ320. א
- כ: סה"כ דמ"ש שנתיים 3.84.מ
- דמ"ש חודשיים ממוצעים למ"ר בנוי בגבולות 60. ר₪ למ
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 22 -
9. מתודולוגיה– גישות שומה
9.1 קיימות שלוש גישות עיקריות לשומת שווי נכסי מקרקעין
9.1.1 גישת ההשוואה (גישתהשוק).
9.1.2 גישת ההכנסה (גישת היוון הכנסות
9.1.3 גישת העלות (גישת השווי הפיזי
במצבי שוק שונים (גאות, שפל וכדומה) עשויה התוצאה, המתקבלת על ידי שימוש בכל אחת מהגישות, להיות שונה. בתנאי שוק אופטימאליים יביא השימוש בכל אחת משלוש הגישות האמורות לתוצאות קרובות זו לזו.
9.2 פרוט שלושת הגישות
9.2.1 גישת השוואה (או גישת השוק) מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס הנשום בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לו במיקומם, אופיים, רמת הסיכון הגלומה בם ומידת סחירותם. השומה הסופית מתבצעת תוך שימוש במקדמי השוואה רלוונטיים לנכס הנשום ביחס לעסקאות ההשוואה.
9.2.2 בגישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות– "היוון" מהשורש "הון") אומדים את שווי השוק של הנכס מושא השומה על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או שעשויה להתקבל ממנו לאורך זמן.
פעולת ההיוון נעשית בעזרת שער ריבית ששיעורו נקבע עפ"י אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה בהכנסה וגורמים נוספים.
9.2.3 בגישת העלות (גישת השווי הפיזי) שמים את שווי הנכס על בסיס העלות הצפויה ליצירת נכס אחר הדומה בכל לנכס הנשום. כלומר, השווי המתקבל בגישה זו הוא סיכום של שווי הקרקע בהתאם לשווייה בשוק החופשי אילו היתה ריקה ופנויה בהתאם ליעודה או רמת ניצולה הקיים בתוספת עלות הקמה מחדש של המבנה וההשבחות הנוספות שנעשו בנכס ובניכוי פחת על סוגיו השונים (פיזי, כלכלי ופונקציונאלי).
9.2.4 מקובל לבצע שילוב והצלבת נתונים ממספר גישות וזאת בהתאם למטרת השומה, אופי הנכס ונסיבות השומה.
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 23 -
10. השומה- חוות דעת כלכלית
10.1 בעת הכנת השומה נשקל השימוש בגישותהשומה האמורות, תוך מתן תשומת הלב, בין היתר, לנקודות
הבאות:
10.1.1 נשוא חוו"ד: חלקה 169 בגוש 30269 בתחומה מבנהתעשיה בן 4 קומות ומעל קומות מרתף
10.1.2 מטרת חוו"ד: ניתוח כלכלי של חלופות הבניה השונות והשוואתן למצב הנכס הבנוי כיום והסקת מסקנות לגבי הכדאיות הכלכלית בחלופות השווי השונות.
הניתוח הכלכלי מתבסס על הערכות שווי השוק של הקרקע בחלופות השונות והערכת שווי השוק של הנכס הבנוי כיום.
חלופות השווי לבחינה:
- הערכת שווי השוק של הנכס הקיים כיום במצבו IS-AS .
- הערכת שווי הקרקע במצב התכנוני החדש, קרי, בהיקף בינוי של 500% בחלופה של בינוי מלא לתעסוקה ומסחר.
- הערכת שווי הקרקע במצב התכנוני החדש, קרי, בהיקף בינוי של 750% בחלופה של בינוי מלא לתעסוקה ומסחר.
- הערכת שווי הקרקע במצב התכנוני החדש, קרי, בהיקף בינוי של 750% בחלופה של בינוי מלא לתעסוקה, מסחר ומלונאות.
10.1.3 מיקום הנכס ואופי הסביבה: רח' כנפי נשרים 64, אזוה"ת גבעת שאול, ירושלים. יודגש כי הנכס כולל חזית נוספת לרח' גרשון המלמד ממנון גישה לקומת הקרקע התחתונה.
10.1.4 זכויות בנכס: זכויות בעלות.
10.1.5 שטח חלקה: בהתאם למסמכי רישוי/התכנון עולה כי שטח החלקה לחישוב זכויות: 2,210 מ"ר
10.1.6 שטחים בנויים: בהתאם להיתרי הבניה שטחו הבנוי הכולל של הנכס כ- 5 אמ"ר. בהתאם לנתוני השיווק של המבנה (שוכרים), עולה כי שטח המבנה, ברוטו לשיווק), כ - 5.3 א' מ"ר. פער זה של כ-6% הינו פער מקובל בין שטחי רישוי לשיווק.
10.1.7 שוכרים: הנכס הנדון מושכר במלואו. דמ"ש החודשיים הכוללים המשולמים כיום, הינם בסך של כ- 320 א' ₪ (דמ"ש שנתי כ3.84 מ' ₪). מבדיקתנו עולה כי דמ"ש המשולמים כיום תואמים את גבולות דמ"ש בשוק לנכסים בעלי מאפיינים דומים לנכס הנדון.
10.1.8 מצב תכנוני: תכניות בניין עיר החלות על הנכס.
10.1.9 גישת השומה: תחשיבי השומה נערכו בגישת ההשוואה ובגישת היוון ההכנסות.
10.1.10 המצב השורר כיום בשוק המקרקעין: להלן יוצגו נתונים מסביבת הנכס המהווים אינדיקציה לרמות המחירים השוררים כיום בסביבה.
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
24 -
10.2 מסד נתונים
• נתוני מלונאות
❖ מתאריך נהשוהכרעה בהשגה רא 19.5.22 מגרשים 200 -ו300 בתכנית 0086652-101, רח המלך ג'ורג 47, ירושלים
שווי זכויות הבעלות לפי תוכנית מאושרת, לרבות הקלות שניתנו השומה נערכה לצורך קביעת , זאת לצורך גביית דמי חכירה בגין הקצאתו בפטור )ככל שישנן(להיתר במסגרת תוכנית בבקשה
המועד הקובע בשומה: ממכרז. 21.1.2019 .
: השמאי המחוזישומה וקביעתו של מהמלונאות להלן, יוצגו נתונים
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
25 -
להלן, ציטוט ממסקנת השמאי המחוזי
❖ דיווח מיום -עסקת רכישת מלון הר ציון ע"י קבוצת עזריאלי 9.12.19 המלון כולל 137 חדרים, מסעדות, ספא, מועדון בריאות, אולמות, מוזיאון, בריכת שחיה ושטחים -פתוחים בסה"כ שטח בנוי של כ11.6א' מ"ר על שטח של 13 דונם עיליות (ברוטו) "ביתרת ז22.4 עיקריות של א' מ"ר (מגלם יתרת ז"ב16א' מ"ר לפי יחס נטו/ברוטו -של כ29% -עפ"י תב"ע המלון) וזכויות להקמת חניון תת קרקעי בהיקף של כ15.2א' מ"ר בכוונת הקבוצה להמשיך את פעילות המלון ובמקביל לפעול לתכנון שיפוץ המלון ומימוש ז"ב להרחבת המלון כך שיכלול עד 400-חדרים ו380מ"ח
ר ההרחבה מותנה במטלות ציבוריות הכוללות, בין היתר, שימור מבנים, הקמת חניון ציבורי, הית מימון רכבל, שיפוץ מוזיאון והבטחת יציבות המצוק עליו נמצא הנכס.
-העלות הכוללת של שיפוץ המלון, ההרחבה והעבודות הנוספות מוערך בכ 500-600מ' ₪. התמורה בעסקה 275מ' ₪ + מע"מ
-וח העסקה יוצא כי שווי השטחים הבנויים הינו כבנית 137 -מ' ₪ (לפי שווי של כ1מ' ₪ לחדר יתרת תמורה מיוחסת לז"ב 138 -מ' ₪ המגלמת שווי מר"מ עיקרי של כ8,625 .₪ יוער כי הערכים דלעיל הינם ללא התייחסות לעלויות הגבוהות של שיפוץ המלון הקיים והרחבתו ות ציבוריות. שימור מבנים ומטל
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 26 -
❖ שומה מכרעת מתאריך 10.5.22 - רח' ההסתדרות 5-3 ירושלים 30049/306 )
השומה נערכהע"י אורת גלן, שמאית מכריעה, בשל מימוש בדרך של בקשה להיתר ב מבנה משולב למסחר, מלונאות מכוח תכנית 101-0346056 (מועד קובע 20.7.2019 )
בשומתה קבעה השמאית כי שווי מר"מ, מגלם שטחי שירות, הינו בסך 7,500 .₪
❖ שומה מכרעת– מלון "רחוב בן סירא", רח' בן סירא 6, ירושלים (ניתנה ביוני 19 )
השומה נערכה ע"י אייל יצחקי, שמאי מקרקעין בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר בניה (המלון בשלבי בניה). שמאי הועדה ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ אקוי' מלונאי של כ-
8,000 .₪ שמאי המבקשת ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ עיקרי מלונאי של כ- 6 א השמאי המכריע קבע שווי מר"מ עיקרי מלונאי של 7,000 ₪ (מועד קובע אוגוסט 16 .)
השמאי המכריע עמד בשומתו על נושאההתאמה לזמן. להלן קביעתו בנושא:
"כעת נשאלת השאלה: מהו מקדם ההתאמה לזמן ומהו מקדם ההתאמה לגודל המלון, שראוי להחיל על נתוני ההשוואה?
ניתן להיווכח שהיצע חדרי המלון בירושלים גדל מאז ינואר 2010 ועד מרץ 2019 בכ- 18%3. באותה תקופה גדל מספר האורחים (שמבטא את צד הביקוש) בשיעור גבוה יותר של 32%4 .
בשל שיעור הגידול בביקוש בהשוואה להיצע בעשור האחרון, אני קובע מקדם התאמה לזמן בשיעור של 3% לשנה
❖ שומה מכרעת- רח' בן יהודה 6, ירושלים (ניתנה באוגוסט 14 )
השומה נערכה ע"י נורית ג'רבי, שמאית מקרקעין, בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר בניה הכולל הקלות. הנכס מהווה מבנה משרדים לשימור בן 3 קומות ומעליו מבוקשת תוספת בניה של 5 קומות לבית מלון השמאית המכריעה קבעה שווי מר"מ עיקרי מלונאי של 8,000 ₪ (מועד קובע יולי 13 .)
❖ שומה מכרעת- רח' הנביאים 43, ירושלים (ניתנה דצמבר 15 )
השומה נערכה ע"י השמאי מנחם מלוכנא, בשל מימוש זכויות בדרך של היתר הנכס מהווה מבנה בן 6 קומות משולב למסחר, מגורים ומלונאות שמאי הועדה ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ אקוי' מלונ אי של כ - 8,000 .₪ שמאי המבקשת ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ עיקרי מלונאי של כ- 3.5 א השמאי המכריע קבע שווי מר"מ עיקרי מלונאי של 8,800 ₪ (מועד קובע מרץ 14 .)
❖ שומה מכרעת- רח' אריסטובלוס פינת אלישר, ירושלים (ניתנה דצמבר 15 )
השומה נערכה ע"י משהנדם, שמאי מקרקעין, בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר.
הנכס מהווה מגרש המיועד להקמת מלון.
שמאי הועדה ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ אקוי' מלונאי של כ - 7,200 .₪ שמאי המבקשת ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ עיקרי מלונאי של כ- 5 א השמאי המכריע קבע שווי מר"מ אקוי' מלונאי של 7,000 ₪ (מועד קובע מרץ 14 .)
3 מ- 7,455 חדרים בינואר 2010 ל- 8,775 חדרים במרץ 2019 , לפי נתוני הלמ"ס.
4 לפי נתוני הלמ"ס: מ- 97,500 אורחים בבתי מלון בירושלים (לא כולל בתי מלון בירושלים המזרחית) בממוצע לחודש בשנת 2010 ל- 129,200 אורחים בממוצע לחודש בשנת 2019.
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 27 -
❖ שומה מכרעת- רח' המלך ג'ורג' 42, ירושלים (ניתנה אוגוסט 16 )
השומה נערכה ע"י שושי שרביט שפירא, שמאית מקרקעין, בעקבות מימוש זכויות בדרך של היתר הכולל הקלות. הנכס מהווה מגרש הכולל מבנה בתחומו.
שמאי הועדה ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ עיקרי מלונאי של כ- 8,000 .₪ שמאי המבקשת ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ עיקרי מלונאי של כ- 4,000 .₪ השמאי המכריע קבע שווימר"מ אקוי' מלונאי של 6,500 ₪ (מועד קובע אוקטובר 15 .)
❖ שומה מכרעת– מלון "עץ הזית", רח' סנט ג'ורג, ירושלים (ניתנה בספטמבר 19 )
השומה נערכה ע"י כהן אלי, שמאי מקרקעין, בשל מימוש זכויות בהיתר בניה שמאי הועדה ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ אקוי' מלונאי של כ - 6,500 .₪ השמאי המכריע קבע שווימר"מ אקוי' מלונאי של 5,500 ₪ (מועד קובע מאי 18 .)
❖ החלטת ועדת השגות על שומות רמ"י - "מתחם מכון הסיבים" , רח' עמק רפאים / דרך בית לחם, המושבה הגרמנית, ירושלים (ניתנה באוגוסט 15 )
השומה נערכה עקב החלטה בבקשה לעיון חוזר, שניתנה בחודש יולי 14 ע"י השמאי המחוזי, בעניין שווי המקרקעין שבנדון.
בשומת הועדה נקבע שווי מר"מ אקוי' למלונאות של 4,800 ₪ (מועד קובע: נובמבר 12.)
עפ"י עקרון הניתוח שביצעה הועדה יתקבל שווימר"מ עיקרי למלונאות של כ - 5,760 .₪
❖ שומה מכרעת– מלון "ענבל", ז'בוטינסקי 3, ירושלים (ניתנה בדצמבר 17 )
השומה נערכה ע"י אבישי זיו, שמאי מקרקעין עקב מימוש זכויות בדרך של היתר בניה.
שמאי הועדה ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ אקוי' מלונאי של כ - 7,000 .₪ (עפ"י עקרון הניתוח של שמאי הועדה יתקבל שווימר"מ עיקרי מלונאי של כ- 8.8 א שמאי המשיבה ביסס את תחשיב ההיטל לפי שווי מר"מ עיקרי מלונאי של כ- 5,000 .₪ השמאי המכריע קבע שווי מר"מ אקוי' מלונאי של 5,500 ₪ (מועד קובע ינואר 17 .)
השמאי המכריע ציין בשומתו כי ביסס את השווי על הצד הזהיר, בין היתר, בשל העדר נתונים סמוכים למועד הקובע והשונות במיקום בין עסקות ההשוואה לנשוא חוו"ד.
❖ החלטת ועדת השגות- מלון "דן פנורמה", קרן היסוד 39, ירושלים (ניתנה בדצמבר 16 )
השומה נערכה עקב החלטה בבקשה לעיון חוזר, שניתנה בחודש יולי 14 ע"י השמאי המחוזי בעניין שווי המקרקעין שבנדון.
הועדה ביססה את השווי המלונאי בנכס לפי שווי מר"מ עיקרי למלונאות של 4,000 ₪ (מועד קובע אוגוסט 12 .)
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 28 -
❖ ריכוז נתוני ההשוואה למלונאות המוצגים לעיל:
מסקנה: בהתאם לכלל תכונות הנכס נשוא חוו"ד, ובפרט לאור מיקומו ומאפייני הסביבה הקרובה, אנו בדעה כי ראוי לבסס את השווי למר"מ עיקרי למלונאות בגבולות של 7,500 ₪ .
מהות הנתון מיקום הנתון מועד
קובע
השווי למר"מ
הכרעה בהשגה ראשונה המלך ג'ורג 47 12/2019 5,500 ₪ למר"מ עיקרי עסקת עזריאלי מלון הר ציון 12/2019 8,625 ₪ למר"מ עיקרי שומה מכרעת – אורית גלן ההסתדרות 3-5 7/2019 7,500 ₪ למר"מ עיקרי שומה מכרעת - אייל יצחקי "מלון רח' בן סירא"
רח' בן סירא 6
8/2016 7,000 ₪ למר"מ עיקרי
שומה מכרעת - נורית ג'רבי בן יהודה 6 7/2013 8,000 ₪ למר"מ עיקרי שומה מכרעת - מנחם
מלוכנא
הנביאים 43 3/2014 8,800 ₪ למר"מ עיקרי
שומה מכרעת - משה נדם אריסטובולוס פינת
אלישר
3/2014 7,000 ₪ למר"מ אקוי
שומה מכרעת - שושי שרביט המלך ג'ורג' 42 10/2015 6,500 ₪ למר"מ עיקרי שומה מכרעת -
אלי כהן
מלון "עץ הזית"
רח' סנט ג'ורג
5/2018 5,500 ₪ למר"מ אקוי
ועדת השגות מתחם מכון הסיבים
המושבה הגרמנית
11/2012 4,800 ₪ למר"מ אקוי
(כ- 5,760 ₪ למר"מ
עיקרי)
שומה מכרעת - אבישי זיו "מלון ענבל"
ז'בוטינסקי 3
1/2017 5,500 ₪ למר"מ אקוי
ועדת השגות קרן היסוד 39
מלון "דן פנורמה
8/2012 4,000 ₪ למר"מ עיקרי
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 29 -
• נתוניתעסוקה/תע"י
דמ"ש משולמים בנכס הנדון:
הנכס הנדון מושכר במלואו. דמ"ש הממוצעים המשולמים כיום, כ- 60 ₪ למ"ר
סקר נתוני דרישה/ביקוש מאזורי תעשיה
נתוני עסקות מכר מאתר רשות המיסים שבוצעו באזורי תעשיה
תאריךכתובתח"גוקומהשנת בניהמחיר עסקהר"מחיר למ
19/03/20204 בית הדפוס 30264/159/215112ר"מקרקע 1990₪ 1,400,000₪ 12,500 05/06/201922 בית הדפוס 30262/138/3913ר"מ21983₪ 200,000₪ 15,385 14/04/20192 מרכז ספיר 30264/159/300115ר"מ21970₪ 780,000₪ 6,783 10/04/20192 מרכז ספיר 30264/159/301117ר"מ21970₪ 800,000₪ 6,838 03/04/201922 בית הדפוס 30262/138/41123ר"מ21982₪ 1,900,000₪ 15,447 21/08/2018116ר"מ11950₪ 1,500,000₪ 12,931
10/07/2018958ר"מ-1982₪ 10,460,000₪ 10,919
19/04/20219 שביל האריה 30140/8/9144ר"מקרקע 1970₪ 950,000₪ 6,597 17/01/202124 האומן 30131/4334ר"מקרקע 1984₪ 375,000₪ 11,029 07/12/202024 האומן 30131/43/31127ר"מ31970₪ 1,004,000₪ 7,906 22/01/20207 מעשה חושב 30187/4/1445ר"מקרקע 1992₪ 4,500,000₪ 10,112 20/07/20203 הרכבים 30141/121/4187ר"מ21970₪ 1,700,000₪ 9,091 21/11/20195 התעשייה 30129/21/16306ר"מקרקע 1985₪ 3,350,000₪ 10,948 21/10/20187 הרקמה 30235/5/15481ר"מקרקע 1960₪ 3,500,000₪ 7,277 מרכז שטנר 30261/160
אזור תעשייה תלפיות
אזור תעשייה רוממה
שטח
אזור תעשייה גבעת שאול
מקורמיקוםתיאורמחיר מוצער"מחיר למ
30 בית הדפוס 130ר"מר" מ130 חלל אחד בשטח של-45 10 בית הדפוס 1000ר"ממבנה תעשייה הממוקם במפלס הכביש הכולל קומת גלריה למשרדים-70
גבעת שאול 1000ר"מנכס עצמאי לכל מטרה-75
גבעת שאול 1100ר"מ
מבנה להשכרה עם גישה לפריקה וטעינה
ר " מ260 שני חללים. כולל גלריית משרדים
ר" מ800-ו
71,500₪ 65
גבעת שאול 115ר"משטח קרקע עם נגישות פריקה וטעינה 6,325₪ 55 ,כנפי נשרים
גבעת שאול 1500ר"מ.קומת תעשייה עם פריקה וטעינה 75,000₪ 50 ,כנפי נשרים
גבעת שאול 800ר"מ, אולם בקומת הקרקע מתאים למוסך למחסן בעל תקרה גבוה 56,000₪ 70
גבעת שאול 136ר"מ. ר" מ650 אפשרות לעד, בקומת הקרקע 5 אחת מתוך' מהווה יח 10,500₪ 77
תלפיות 1200ר"ממבנה בקומת חניה מחולק לחדרים-48 תלפיות 500ר"ממבנה הממוקם בקומת הקרקע-52
תלפיות 130ר"ממבנה לכל מטרה 9,500₪ 73
תלפיות 300ר"מקיים מנוף ציוד, מבנה תעשייה בקומה א-55 תלפיות 200ר"ממבנה בקומת הקרקע עם גישה לרכב 12,000₪ 60 תלפיות 600ר"מ--50
תעשיה
2 יד
10/2021,
natam
10/2021
שטח
2022- 2 יד
2 יד
05/2022,
גבעת שאול
תלפיות
אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
30 -
מחצית ב' שנת –סקר נת"מ2021 :
: מסקנהסיכום ו
בהתאם לנתונים המוצגים לעיל וניתוחם, אנו בדעה כי עולה כי דמ"ש המשולמים כיום בנכס את גבולות דמ"ש המשולמים בנכס הנדון. תואמים
זאת ועוד, לאור מאפייני הנכס ובפרט מיקומו, אנו בדעה כי ראוי לבסס את תחשיבי השווי בהתאם
לערכי השווי, כדלקמן:
- שווי מר"מ לתעסוקה בגבולות של 4.5. א
- בגבולות למסחרשווי מר"מ 7.5א
- שווי מר"מ למלונאות בגבולות 7.5א
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 31 -
• סקירת שיעור היוון (לתחשיב השווי בגישת היוון ההכנסות):
בהתאם לסקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים למחצית א' 2021 שפורסמה ע"י השמאי הממשלתי הראשי ב תאריך 22.12.21 ,להלן שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל ) הממוצעים
למחצית א' 2021:
בנכסי משרדים: 6.8% .
בנכסים מסחריים: 6.9% .
בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה: 6.9% .
כללי:
בקביעת שיעור התשואה ע"י השמאי בשומה לנכס ספציפי, אל לו לבחור את שיעור התשואה המפורסם כאן, מבלי לתת את הדעת לנכס הנישום ולמאפיי ניו המיוחדים.
אנו ממליצים לשמאי לשים לב, בין השאר, לאמור להלן:
בסקרים שאנו עורכים נמצא קשר בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי, נצפה שיעור תשואה נמוך ביחס לממוצע ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה ביחס לממוצע. הקשר נובע, ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה וההיפך במרכז.
מרכיבי סיכון נוספים שנצפו כמשפיעים על שיעור התשואה: איתנות/ אי איתנות פיננסית של השוכרים, תקופת הסכם השכירות, יחס תפוסה/ אי תפוסה (באזור/בבנין וכדו'), מיקום, פוטנציאל לשינויים בסביבה, קרבה לאמצעי תחבורה, גודל הנכס וכדו'.
ככלל, ככל שהנכס בעל מרכיבים המקטינים את הסיכון, כך צפוי ששיעור התשואה מהנכס יהיה קטן יותר ולהיפך.
שיעור התפוסה - כאמור שיעורי התשואה המפורסמים בסקירה מתייחסים לשיעורי תשואה פוטנציאלים ("שיעור היוון כולל" ), כלומר תחת הנ חת תפוסה מלאה. המשמעות המעשית היא שכאשר ידוע לגבי הנכס הנישום ששיעור התפוסה בו אינו 100% , יש לשקול לתת לכך ביטוי בשיעור היוון גבוה יותר (המבטא סיכון גבוה יותר) לשטחים שאינם תפוסים, ביחס לשיעור ההיוון שנקבע לגבי השטחים התפוסים.
אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 32 -
10.3 תחשיבי השומה
שווי הנכס במצבו IS -AS
שווי הנכס במצב תכנוני חדש בהיקף של 500% ביעוד לתעסוקהומסחר
כבר על פי תחשיב בסיסי ניתן לראות כי השווי בחלופה לעיל נמוך משווי הנכס במצבו ולכן במקרה זה השימוש הטוב והיעיל ( H.B.U. ) הינו הנכס במצבו כיום ואין כל כדאיות כלכלית בהריסתו בחלופה זו של 500% .
יוער כי לאור העובדה כי כבר בתחשיב בסיסי ניתן להצביע על חוסר כדאיות כלכלי ( = שווי בחלופת 500% נמוך משווי הנכס במצבו) אזיי לא ציינו מרכיבי דחייה ועלויות הריסה שיקטינו עוד יותר את שווי הנכס במצב החדש.
תאור הערךגובה הערך
ש חודשיים משולמים בפועל"כ דמ"סה 320,000₪
ש שנתי משולמים בפועל"כ דמ"סה 3,840,000₪
/
שיעור היוון 6.80%
)במעוגל( AS-ISשווי הנכס במצבו 56,470,000₪
סעיףר"מ/כמותהערות
שטח מגרש 2,210
לחלקה )ברוטו(כ זכויות בניה "סה 500%בהתאם להחלטת הועדה המחוזית )ברוטו(כ שטחי בניה לחלקה "סה 11,050
שטח ברוטו למסחר 1,801
שטח ברוטו למשרדים 8,699 כולל העמסת שטחי שירות ציבוריים הפרשת שטח מבונה למוסדות ציבור 550 מטלה ציבורית תאור השטחר"שטח ממ"שווי מרשווי
שטח ברוטו למסחר 1,8017,500₪ 13,507,500₪ שטח ברוטו למשרדים 8,6994,500₪ 39,145,500₪ )ר ברוטו" מ550 משרדים בשטח מבונה של(ניכוי עלות מטלה ציבורית 4,125,000₪ )במעוגל( ביעוד לתעסוקה ומסחר 500%ב של"שווי במצב תכנוני חדש בהיקף ז48,530,000₪ אהוד המאירי ושות כלכלנים ושמאי מקרקעין
- 33 -
שווי הנכס במצב תכנוני חדש בהיקף של 750% ביעוד לתעסוקה ומסחר
שווי הנכס במצב תכנוני חדש בהיקף של 750% ביעוד לתעסוקה, מסחר ומלונאות
סעיףר"מ/כמותהערות
שטח מגרש 2,210
לחלקה )ברוטו(כ זכויות בניה "סה 750%בהתאם להמלצת הועדה המקומית )ברוטו(כ שטחי בניה לחלקה "סה 16,575
שטח ברוטו למסחר 1,801
שטח ברוטו למשרדים 10,759 כולל העמסת שטחי שירות ציבוריים שטח למלונאות 3,315 מזכויות הבניה הכוללות 20% -בהיקף של כ הפרשת שטח מבונה למוסדות ציבור 700 מטלה ציבורית סעיףר"מ/כמותהערות
שטח מגרש 2,210
לחלקה )ברוטו(כ זכויות בניה "סה 750%י המלצת הועדה המקומית"עפ )ברוטו(כ שטחי בניה לחלקה "סה 16,575
שטח ברוטו למסחר 1,801
שטח ברוטו למשרדים 14,074 כולל העמסת שטחי שירות ציבוריים הפרשת שטח מבונה למוסדות ציבור 700 מטלה ציבורית תאור הערךגובה הערךמ"שווי מרשווי
שטח ברוטו למסחר 1,8017,500₪ 13,507,500₪ שטח ברוטו למשרדים 10,7594,500₪ 48,415,500₪ שטח למלונאות 3,3157,500₪ 24,862,500₪ שווי גולמי 86,785,500₪
)ר ברוטו" מ700 משרדים בשטח מבונה של(ניכוי עלות מטלה ציבורית 5,250,000₪ ניכוי עלויות הריסת המבנה הקיים 660,000₪
)במעוגל(מסחר ומלונאות , ביעוד תעסוקה 750%ב של"שווי במצב תכנוני בהיקף ז80,880,000₪ אומדן היטל השבחה צפוי 12,205,000₪
סיכום ביניים 68,675,000₪
X
5% -מ"בנ/הפחתה להיקף עסקה 0.95
)במעוגל(מסחר ומלונאות , לתעסוקה 750%שווי בחלופת בינוי של 65,200,000₪ תאור השטחר"שטח ממ"שווי מרשווי
שטח ברוטו למסחר 1,8017,500₪ 13,507,500₪ שטח ברוטו למשרדים 14,0744,500₪ 63,333,000₪ שווי גולמי 76,840,500₪
)ר ברוטו" מ700 משרדים בשטח מבונה של(ניכוי עלות מטלה ציבורית 5,250,000₪ ניכוי עלויות הריסת המבנה הקיים 660,000₪
)במעוגל( ביעוד לתעסוקה ומסחר 750%ב של"שווי במצב תכנוני חדש בהיקף ז70,930,000₪ אומדן היטל השבחה צפוי 7,200,000₪
סיכום ביניים 63,730,000₪
X
5% -מ"בנ/הפחתה להיקף עסקה 0.95
)במעוגל(מסחר ומלונאות , לתעסוקה 750%שווי בחלופת בינוי של 60,500,000₪ אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
34 -
סיכום וממצאים
לאור תחשיבנו מתקבל כי חלופת בינוי בהיקף זכויות בניה של 500% אינה כלכליתואף גורעת משווי הנכס במצבו כיום IS-AS !!!
בחלופת בינוי של 750% -מלונאות מתקבל רווח תיאורטי של כ ללא 7% במצבו הבנוי ביחס לשווי הנכס כיום.
בחלופת בינוי של 750% -מלונאות מתקבל רווח תיאורטי של כ כולל 15% הבנוי ביחס לשווי הנכס במצבו כיום.
:בחינת התוצאות
פרק , השמאי הממשלתי הראשימשרד המשפטים של –בהתאם לקווים מנחים של אגף שומת מקרקעין (בהתייחס לפרויקטים עולה כי שיעור הרווח היזמי הראוי המקובל בקרב שמאים ויזמים כיום הינו, יח':
כדלקמן: השונים)
תחשיבנו נערכו ללא מרכיב דחיה. יודגש כי
מסקנהחלופת בינוי של: 750% שמצביעה על רווח יזמי החלופה הכלכלית היחידהכולל מלונאות הינה
סביר התואם לקווים המנחים.
השוויתאור השווי
AS-ISתחשיב שווי הנכס במצבו 56,470,000₪
ביעוד לתעסוקה ומסחר 500%מצב תכנוני חדש 48,530,000₪ ביעוד לתעסוקה ומסחר 750%מצב תכנוני חדש 60,500,000₪ ביעוד לתעסוקה, מסחר ומלונאות 750%מצב תכנוני חדש 65,200,000₪ אהוד המאירי ושות ושמאי מקרקעין כלכלנים
35 -
11. סיכום השומה
11.1 בהתאם לכל האמור לעיל בהרחבה בחוות דעתנו עולה כי הרווח המתקבל בחלופת זכויות בניה של 750% כפי שצוין לעיל. הינו הרווח הסביר התואם לקווים המנחים,ביעוד תעסוקה, מסחר ומלונאות ורק זכויות בניה בהיקף של 750%כלכלית המשולבות עם תעסוקה, מסחר ומלונאות, יביאו לתוצאה סבירה שבגינה ניתן יהיה לפנות את הבניין הקיים כיום.
חוות דעתנו עוצבה בהנחה שהזכויות בנכס חופשיות מכל חוב ו/או שיעבוד והנכס ריק ופנוי ממחזיק ומטלטלין.
11.2 הסכומים אינם כוללים מע"מ. מע"מ יחול כחוק
11.3 הננו מצהירים, כי אין לנו עניין אישי בנכס נשוא חוות הדעת, בבעלי הזכויות ו/או במזמין השומה – הדו"ח הוכן עפ"י תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו 1966 ועפ"י התקנים המקצועיים של הוועדה לתקינה שמאית.