ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 41 · סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 26/02/2001
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/02/2026 - יד שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/14

מספר בקשה 2020/0375.01

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, עבודות הריסה, בניה

סוג בקשה

חדשה / בניין חדש

מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, שטח ציבורי פתוח,

שימוש עיקרי

משרדים, בנין ציבורי

תוספת שלוש קומות ועוד קומה חלקית, עבור מבנה מגורים

מהות בקשה ,E לכדי סה"כ 190 יח"ד. ביטול קומות המגורים בבנין F

ובינוי 2 קומות, עבור מסחר, ומבני ציבור.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש קרסו נדל"ן בע"מ דן פרנס

עורך הבקשה אדריכל הוק דורון

מתכנן השלד קרגולה טומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך חברון 1 , תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30187 36 לא

30187 35 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

0920 תחילת תוקף 12/01/1961

178129 תחילת תוקף 01/09/2018

2147 תחילת תוקף 20/05/1976

876649 תחילת תוקף 25/03/2023

98251 תחילת תוקף 17/03/2018

תאור הבקשה

בשכונת תלפיות בפינת רחובות דרך חברון-התנופה ודרך בית לחם, מבקשים תוספת לבניין בתהליך התחדשות עירונית לפינוי בינוי, במתחם 5 מבנים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי על פי תב"ע 876649

- 2 -

מבוקשת תוספת שלוש קומות ועוד קומה חלקית, עבור מבנה מגורים ,e לכדי סה"כ 190 יח"ד ותוספת מרפסות, וכן ביטול קומות המגורים בבניין f והפיכתו מבניין בן 6 קומות לבניין בן 2 קומות, עבור מסחר, ומבני ציבור.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 876649 אשר הופקדה מיום 22.08.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום 23.02.2023

התכנית כפופה לתכנית בסמכות מחוזית 98251 אשר הופקדה מיום 27.07.2016 ותחילת תוקפה הינו מיום 27.02.2018

סעיף סטייה ניכרת 6.21 לעניינים הבאים: קווי בניין, מס' הקומות, זיקת הנאה פרסום:

לא בוצע פרסום במסגרת פתיחת הבקשה.

פירוט הבניה המוצעת:

חניון:

מוצעת תוספת קומה -4 לשימוש חניה, אחסנה וחללים טכניים, מוצע תוספת מחסנים בקומות התת"ק הקיימות.

תכנית קומת הפארק:

בניין f : מוצעת תוספת שטח למבני ציבור ומחסנים בגב הקומה.

תכנית קומת הקרקע:

בניין f : מוצעת תוספת שטחי מסחר ע"ח שטח למבני ציבור תכנית קומת גלריה:

בניין e : מוצעות 2 יח"ד בקומה בשטח חלל כפול.

תכנית קומה: 1

- 3 -

בניין e : מוצעות תוספת מרפסות לדירות

בניין f : מוצעת ביטול קומת מגורים ותוספת שטח למבני ציבור ומסחר.

תכנית קומה: 2

בניין e : מוצעות תוספת מרפסות לדירות

בניין f : מוצעת ביטול קומת מגורים, בקומה מוצע הגג לבניין- גג ירוק.

תכנית קומה: 3-30

בניין e : מוצעות תוספת מרפסות לדירות

תכנית קומה: 31-31

מוצעות תוספת 5 יח"ד בקומה.

תכנית קומה: 32

מוצעות תוספת 2 יח"ד.

תכנית גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

סה"כ 190 יח"ד - קיימות בהיתר 209 יח"ד בוטלו 30 יח"ד בבנין f סה"כ 190 יח"ד כמותר -

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ד' קובע סטייה ניכרת לעניין:

גובה הבניין ומס' קומות

- 4 -

מס' יח"ד

קווי בניין

זיקת הנאה בתא שטח 3

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

גובה הבניה- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2' 1 " גובה הבניה המירבי ומס' הקומות המירבי, כמצוין בנספח מס' ,1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

על פי נספח בינוי מותר +882.34 =+117.34 המהווה חדר גג עליון.

ע"פ טבלה 5 מותר 116 מ' מעל הכניסה הקובעת

מוצע בניין e מפלס 113.44 מ' ומעליו חדר גג עד לגובה 118 מ' עם הסתרת מערכות- חריגה יש לצמצם.

מס' קומות-סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 1 " גובה הבניה המירבי ומס' הקומות המירבי, כמצוין בנספח מס' ,1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

על פי נספח בינוי מותר 35 קומות מעל הכניסה הקובעת ומעליהם חדר גג.

על פי טבלה 5 מותר 35 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 5 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

הערה 2 לטבלה: ובנוסף קומת גג טכני.

מוצע 35 קומות מעל הכניסה הקובעת וגג טכני ו- 4 קומות מתחת לכניסה הקובעת- במסגרת המותר מס' יח"ד- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 1 " מס' יחידות הדיור בתוכנית זו הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטיה ניכרת"

מותר על פי טבלה: 5 190 יח"ד. קיימות בהיתר 209 יח"ד בוטלו 30 יח"ד בבנין f סה"כ 190 יח"ד כמותר

מיקום/קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 2" קוי הבנין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת "

סעיף 4.1.2 א' 7 "תותר בליטה של עד 3 מ' עבור מרפסות, מעבר לקוי בנין עיליים אלה, לרבות מעל מעברים ציבוריים"

- 5 -

המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים

תמהיל יח"ד

סעיף 4.1.2 א' 8"תותר הגדלה של מס' יחידות הדיור המירבי בתא שטח מס' 3 ביחס לתכנית המאושרת .98251

מס' יחידות הדיור המירבי בתא שטח 3 בבנין e יהיה סה"כ 190 יח"ד כמפורט בטבלה 5 להלן.

לפחות %20 מהדירות בתא שטח מס' 3 יהיו בשטח של עד 80 מ"ר עיקרי"

סעיף 4.2.2 א' 8תותר הגדלה של מס' יחידות הדיור המירבי בתאי שטח מס' 1 ו-22 כמפורט להלן וכמפורט בטבלה שבסעיף 5 להלן:

תא שטח מס 1 : בנין a - ל 84 יח"ד, בנין b - ל 84 יח"ד, תא שטח מס 22 : בנין d - ל 79 יח"ד. לפחות %20 מהדירות בכל אחד מתאי שטח מס' 1 ו- 22 יהיו בשטח של עד 80 מ"ר עיקרי.

הוצג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

מסחר

1. יותרו שימושי מסחר לסוגיו לרבות בתי קפה, חנויות, בנקים, דואר, מרפאות, קליניקות, חדרי כושר,

סטודיו, שירותי קבלת קהל, מסחר קמעונאי וכיוצ"ב.

2. תותר הפניית השימושים המסחריים הללו כלפי השטח הפתוח הציבורי שבתא שטח מס' 4 שבתכנית

וכלפי השטחים עם זיקות ההנאה למעבר הולכי רגל שבתחום תא שטח מס' ,3 בנוסף למסחר שכלפי רח' דרך חברון.

3. שטח כל חנות שבמפלס הרחוב לא יעלה על 200 מ"ר.

4. הכניסות לשטחי המסחר תופרדנה מהכניסות למגורים

מוצעים חללים למסחר בבניין f במסגרת המותר

מבני ציבור

סעיף 4.1.2 ג' מגדיר הפקעות למבני ציבור, מוצעים חללים למבני ציבור.

התקבל אישור מח' מבני ציבור לתכנון המוצע

זיקת הנאה

סעיף 4.1.2 ו' 1 " יותר שינוי בתוואי זיקת ההנאה למעבר רגלי בתחום תא שטח מס' .3 כמסומן בתשריט בסימון של צמדי קווים מקבילים אלכסוניים אדומים וכמפורט בנספח מס' .1

- 6 -

זיקת הנאה מוצעת בהתאם לתשריט

נסיגת הבניין

סעיף 4.2.2 א' 4 " תותר נסיגה של לפחות 3 מ' באחת החזיתות או יותר של בנינים d,b,a בקומת המגורים העליונה בלבד, במקום בשתי הקומות העלינות, כמאושר בתכנית .98251 "

לא רלוונטי לבקשה זו

מחסנים

תב"ע 98251 סעיף 4.2.1 א' בקומות המרתף יותרו שימושים לשטחי אחסנה עבור דיירי הבניין בשטח של עד 8 מ"ר לכל יח"ד.

מ וצעים מחסנים בקומות הת"ק יש להציג גובה מחסן לא עולה על 2.20 מ'

ככלל, הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד, סה"כ 20 מחסנים כמספר יח"ד יש למספר מחסנים ו להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן וששטחו לא עולה על 8 מ"ר.

שטחי הבנייה:

שטחי הבניה על פי טבלה :5

2022/377.2

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 14160 מ"ר קיים: 11,854.09 מ"ר מוצע: 2,112.43 מ"ר סה"כ 13,966.52 מ"ר

נותרו : 193.48 מ"ר – ילקח לטובת חריגה בתא שטח .22

שרות ע"ק מותר: 5225 מ"ר קיים: 4206.83 מ"ר מוצע: 806.18 מ"ר סה"כ: 5013.01 מ"ר נותרו: 211.99

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 1880 מ"ר קיים: 2,342.57 מ"ר מוצע: 203.55 מ"ר סה"כ: 2,546.12 מ"ר חריגה:

666.12 מ"ר

חניון ת"ק מותר: 10425 מ"ר קיים: 7582.73 מ"ר מוצע: 758.77 מ"ר סה"כ: 8,341.5 נותרו: 2,083.5 מ"ר

2022/376.1

מגורים

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 6350 מ"ר קיים: 5,464.6 מ"ר מוצע: 1,032.72 מ"ר סה"כ 6,497.32 מ"ר חריגה :

147.32 מ"ר

- 7 -

שרות ע"ק מותר: 2565 מ"ר קיים: 2348.74 מ"ר מוצע: 430.21 מ"ר סה"כ: 2778.95 מ"ר חריגה: 213.95

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 300 מ"ר קיים: 1,080.3 מ"ר מוצע: 135.02 מ"ר סה"כ: 1,215.32 מ"ר חריגה:

915.32 מ"ר

מסחר ע"ק מותר: 350 מ"ר קיים: 284.06 מ"ר מוצע: 62.17 מ"ר סה"כ: 346.23 מ"ר נותרו:3.77 מ"ר

חניון ע"ק מותר: 300 מ"ר מוצע:0 מ"ר נותרו: 300 מ"ר

הערה 4 לטבלת השטחים- ראה סעיף 4.2.2 א' 8 לעיל וסעיף 6.1 להלן.- שטח עבור תוספת מק"ח לצרכי ציבור, לא תותר המרה של שטחים אלו לשימושים אחרים ולא יותר ימוש בשטחי בניה עיקריים נוספים אלו עבור שימושים אחרים בתכנית.

חניון ת"ק מותר: 4600 מ"ר קיים: 4363.70 מ"ר מוצע: 208.99 מ"ר סה"כ: 4,572.69 נותרו: 27.31 מ"ר

הערה ד' לטבלת שטחים: " יותר ניוד שטחי בניה תת"ק בין תאי שטח מס' 1,3,22 שבתכנית בתת"ק בלבד בהיקף של עד %10 , לעת מתן היתר בניה.

הערה ה' לטלת השטחים: "יותר ניוד שטחי בניה למגורים בין תאי השטח שבתכנית בהיקף שלא יעלה על %5 לעת מתן היתר בניה".

הערה מתכנית 98251 "שטחי השירות בכל תא שטח הינם לכל השימושים"

2022/375.1

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 18640 מ"ר קיים: 212.31,16 מ"ר מוצע: 1,852.59 מ"ר סה"כ 18064.90 מ"ר

נותרו : 575.10 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 6980 מ"ר קיים: 5977.27 מ"ר מוצע: 1153.04 מ"ר סה"כ: 7130.31 מ"ר חריגה: 150.31

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 1400 מ"ר קיים: 2,140.11 מ"ר מוצע: 607.652 מ"ר סה"כ: 2,747.76 מ"ר

חריגה: 1,347.76 מ"ר

חניון ת"ק מותר: 9660 מ"ר קיים: 8180.87 מ"ר מוצע: 917.51 מ"ר סה"כ: 9,098.38 נותרו: 561.62 מ"ר

מסחר

עיקרי ע"ק מותר: 465 מ"ר קיים: 446.35 מ"ר מוצע: 442.27 מ"ר סה"כ 888.62 מ"ר חריגה : 423.62 מ"ר

עיקרי ת"ק מותר: 165 מ"ר לא מוצע מסחר ת"ק

מבני ציבור

- 8 -

עיקרי ע"ק מותר: 300 מ"ר קיים: 0 מ"ר מוצע: 229.93 מ"ר נותרו : 70.07 מ"ר

עיקרי ע"ק מותר: 746 מ"ר קיים: 665.14 מ"ר מוצע: 60.53 מ"ר סה"כ 725.67 מ"ר נותרו : 20.33 מ"ר

חריגה בשטחים תנוייד ע"ח יתרת שטחים ממגרשים שכנים.

מרפסות

טבלה 5 מקצה שטחים למרפסות בנוסף לשטח עיקרי מותר עבור בניינים f-e 3960 מ"ר קיים: 567.93 מ"ר מוצע: 3091.34 מ"ר סה"כ: 3,659.27 נותרו: 300.73 מ"ר מסתורי מזגנים

98251תכנית סעיף 6.2 ב' לא תותר תליית מזגנים או מתקנים כלשהם באף חזית אלא אם ימוקמו בגומחה מוסתרת

מוצעים מסתורי מזגנים לדירות

שלביות ביצוע – ללא שינוי

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "קרסו נדל"ן בע"מ" ע"י ייפוי כוח במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 26.05.2025 מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 06.08.2025

- 9 -

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 06.01.2026

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 08.09.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר בתנאים מתאריך 07.01.2025 אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 19.01.2025

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a בכפוף לשינויים

ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 25/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

98251

תחילת תוקף:

17/03/2018

ייעוד הקרקע:

- 10 -

מבקשים תוספת לבניין בתהליך התחדשות עירונית לפינוי בינוי, במתחם 5 מבנים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי על פי תב"ע 876649 בשכונת תלפיות בפינת רחובות דרך חברון-התנופה ודרך בית לחם

מבוקשת תוספת שלוש קומות ועוד קומה חלקית, עבור מבנה מגורים ,e לכדי סה"כ 190 יח"ד ותוספת מרפסות, וכן ביטול קומות המגורים בבנין f והפיכתו לבניין בן 2 קומות, עבור מסחר, ומבני ציבור. הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

11 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 12 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 תצהיר חתום של עורך הבקשה

16 תצהיר חתום של מתכנן השלד

17 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 18 אישור סופי אד' העיר

19 אישור סופי מבני ציבור- תאום תכנון פנים סופי וחתימה על כתב התחייבות

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 11 -

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתיאור הבקשה- בתאום עם בוחן הרישוי

- 12 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/02/2026 - יד שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/14

מספר בקשה 2024/0371.00

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

בניין חדש בן 6 קומות מעל 2 קומות חניה תת קרקעית

מהות בקשה

,סה"כ 14 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות ועדת בעלויות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר טוטח איאד

עורך הבקשה אדריכל קוואסמי סחר

מתכנן השלד מהנדס הנדי שריף

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

אל אימאן 1 , שועפט

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

יעוד עפ"י תכנית

762708 תחילת תוקף 12/02/2022 7

מאושרת קודמת

תאור הבקשה

2024/371

בשכונת בית חנינא, רחוב אל אימאן ,1 במגרש 1 עפ"י תב"ע 762708 מבוקש הקמת בניין מגורים בן 6 קומות מעל 2 קומות מרתף. סה"כ 14 יח"ד.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע מס' ,762708 תחילת תוקפה מיום 23/01/2022

מטרת התכנית: להגדיל את זכויות הבניה במגרשים המיועדים למגורים בשכונות בית חנינא ושועפט.

התכנית כוללת תקנון ותשריטים.

התכנית כפופה לתכנית מס' 3456א.

- 13 -

פרסום:

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות חניה (-2 )-1

מוצעות שתי קומות חניה הכוללת 14 יחידות אחסנה.

הכניסה לחניון מתוכננת מהחזית הצפונית, מרחוב אל אימאן.

קומות קרקע, מפלס 0.00±

במפלס זה מתוכננת כניסה ראשית לבניין מהחזית הדרומית.

בקומה זו מוצעות שלוש יח"ד, דירות מס' .1-3

עבור דירות מס' 1 ו -3 מתוכנן ממ"ד.

עבור דירה מס' 2 מתוכננת קומה עליונה נוספת.

קומה א'

בקומה זו מוצעות שתי יח"ד, דירות מס' .4-5

בכל יחידה מתוכננים ממ"ד ומרפסת מקורה.

כמו כן, בקומה זו מתוכננת קומה נוספת לדירה מס' ,2 הכוללת ממ"ד ומרפסת מקורה.

קומה ב'

בקומה זו מוצעות שלוש יח"ד, דירות מס' .6-8

עבור דירות מס' 6 ו -8 מתוכננים ממ"ד ומרפסת מקורה.

עבור דירה מס' 7 מתוכננת מרפסת זיז מקורה וקומה עליונה נוספת.

קומה ג'

- 14 -

בקומה זו מוצעות שתי יח"ד, דירות מס' .9-10

בכל יחידה מתוכננים ממ"ד ומרפסת מקורה.

כמו כן, מתוכננת בקומה זו קומה נוספת לדירה מס' ,7 הכוללת ממ"ד ומרפסת מקורה.

קומה ד'

בקומה זו מוצעות שתי יח"ד, דירות מס' .11-12

בכל יחידה מתוכנן ממ"ד .

בקומה זו מתוכננת מרפסת זיז בהמשך למרפסת גג, המחולקת לשתי הדירות באמצעות קיר הפרדה.

קומה ה'

בקומה זו מוצעות שתי יח"ד, דירות מס' .13-14

בכל יחידה מתוכננים ממ"ד ומרפסת מקורה.

קומת יציאה לגג

בקומה זו מוצעות שתי יציאות מחדר המדרגות.

על הגג מוצגים קולטים בהתאם למס' יח"ד.

לסיכום: מוצעות סה"כ 14 יח"ד בבניין.

סטיה נכרת:

עפ"י הוראות התכנית, סעיף :6.7

"א. מספר הקומות המרבי מעל הקרקע הינו מחייב..

ב. קווי הבניין ומרחק בין בניינים באותו מגרש הינם מחייבים..

ג. הריסת עבירות בניה, גדרות בתחום דרך מאושרת או מבנים קיימים בגבולות המגרשים ובקו בניין אפס

כתנאי למתן היתר בניה הינה מחייבת

ד. סטייה מהוראות סעיף 6.12 (מרפסות).."

- 15 -

ראי/ה התייחסות לסעיפי סטייה ניכרת כמפורט בסעיפים הרלוונטיים: מס' קומות, קווי בניין, ומרפסות.

קווי בניין

הבחינה נערכה לפי תיק מידע מס' 2024/5777.00 בתאריך 23/05/2024 ע"י המחלקה למידע תכנוני.

עפ"י מחלקת מידע תכנוני:

"קוי הבנין סומנו עפ''י תכנית מספר 762708 ובהתייחס להוראות תכנית 3456א"

"קו הבנין המסומן בכחול הוא קו בניין תת קרקעי"

עפ"י הוראות התכנית, סעיף 4.1.2ב':

"קווי בניין מעל מפלס הקרקע הסופי יהיו 3 מ' מגבולות המגרש. קו בנין תת קרקעי יהיה אפס בכל החזיתות"

"במגרשים שחלה עליהם תכנית תקפה, המאפשרת בנייה בקווי בניין מצומצמים יותר מתכנית זו, ניתן להתיר את מספר הקומות המאושר בתכנית התקפה בהתאם לקווי הבניין בתכנית התקפה, וכל בנייה מעבר לכך תהיה כפופה לקווי הבניין לפי תכנית זו"

עפ"י הבקשה המוצעת, קומות המרתף ויתר הקומות העליונות מתוכננות בהתאם למותר.

אין חריגה מקווי הבניין המאושרים.

מספר קומות

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה-

מס' קומות מעל הכניסה הקובעת: .6

מתחת לכניסה הקובעת: .2

הבקשה מציעה הקמת בניין חדש בן 6 קומות מעל הקרקע ו- 2 קומות מתחת לקרקע בהתאם למותר-

כמותר.

גבהים

אין הנחייה לעניין הגובה המירבי לבנייה בהוראות התכנית.

- 16 -

הבקשה מציעה בניין בן 6 קומות, כאשר גובה טיפוסי לקומה הינו 2.75 מ'- כנדרש.

גובה רצפת הגג העליונה של המבנה המוצע הינו 18.36 מ'.

מספר יח"ד

עפ"י הוראות התכנית, סעיף 4.1.2ב':3

"מספר יח"ד: עד 14 יח"ד לדונם נטו."

הבקשה מציעה 14 יח"ד בהתאם למותר.

תכסית

"תכסית מרבית מעל מפלס הכניסה הקובעת: %45 משטח המגרש נטו"

שטח המגרש: 867 מ"ר.

מותר- 867*%45= 390.15

מוצע- 281.77

המוצע עומד במותר.

"שטח קומות המרתף יהיה בתכסית מרבית של %80 משטח המגרש"

מותר- 867*%80= 693.6

מוצע- קומה -2 : 699.22

קומה -1 675.83

תכסית הבניה בקומה -2 חורגת מהמותר, לפיכך, יש לצמצם בהתאם להוראות התכנית- עד %80 משטח המגרש.

*יש להציג חישוב תכסית ע"ג ההרמוניקה.

יש להציג מפת מדידה עדכנית בהתאם למחלקת מידע תכנוני.

קיימת סתירה בין מפת המדידה שהוצגה

שטחי בניה

- 17 -

עפ"י הוראות התכנית, סעיף 4.1.2ב 15ג':

"אחוזי בניה מירביים: %180 משטח המגרש נטו. מעבר לכך תותר תוספת בנייה תת קרקעיים בהתאם להגדרה בסעיף 1.9"

שטח המגרש: 867 מ"ר.

867*%180= 1560.6 מ"ר.

יש לציין כי עפ"י הוראות התכנית, שיעור הבניה כולל שטחים עיקריים ושטחי שירות כאחד מבלי לקבוע את החלוקה בין שטחי השירות לשטח העיקרי.

מעל הקרקע

עפ"י טבלת חישובי השטחים בהרמוניקה:

שטח עיקרי מוצע, לרבות מרפסות מקורות: 1363.36 מ"ר. (מתוכם, שטח עיקרי למרפסות: 131.90 מ"ר.)

שטח שירות מוצע: 351.75 מ"ר.

סה"כ שטח בנייה- 1715.11 מ"ר.

1715.11-131.90= 1583.21 מ"ר.

שטח עיקרי בחריגה: 22.61 מ"ר.

קיימת חריגה מסך השטחים המותרים. לפיכך, יש לצמצם בהתאם למותר.

*לפירוט שטחי מרפסות ראי/ה סעיף מרפסות.

מתחת לפני הקרקע

עפ"י סעיף: 1.9

"כל שטחי הבניה בתת הקרקע בהיקפים ועבור השימושים הבאים: מחסן, בשיעור של עד 10 מ"ר ליחידה..

מעלית ומדרגות, חניה עפ"י התקן ושטחי שירות אחרים בתת הקרקע עפ"י התקנות".

עפ"י טבלת חישובי השטחים בהרמוניקה:

שטח שירות מוצע מתחת לפני הקרקע: 1375.05 מ"ר.

- 18 -

פירוט שטחי השירות:

שטח אחסנה

מותר:10*14= 140 מ"ר.

מוצע: 99.59 מ"ר.

לבחינה סופית, יש להציג טבלה מפורטת ע"ג ההרמוניקה של שטחי המחסנים, כך ששטח המחסן לכל דירה לא יעלה על 10 מ"ר.

חניה

מוצע: 1219.98 מ"ר.

מבואות וחדרי מדרגות

מוצע: 182.05 מ"ר.

חניה:

מוצעות שתי קומות חניה מתחת לפני הקרקע, במפלסים -5.44 ו- -2.72 הכוללות 19 מקו"ח.

הכניסה לחניון מתוכננת מהחזית הצפונית, מרחוב אל אימאן.

התקבל אישור מהמחלקה להסדרי תנועה ביום 30/11/2025 - "אין התנגדות לתכנית מוצע 19 מ"ח עבור 14 יח"ד מדשות בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 – אישור רשות תמרור יועץ תנועה –

אינג' אחמד אבו ניע"

עפ"י סעיף 6.3 .2 "במגרשים ריקים מקומות החניה יהיו בתת הקרקע בלבד"- כנדרש.

מחסנים

עפ"י הבקשה המוצעת, מתוכננות 14 יחידות אחסנה מתחת לפני הקרקע, במפלסים -5.44 ו- -2.72 .

- 19 -

עפ"י סעיף 4.1.2ג 6 : "שטחי החניה והמחסנים.. יהיו תת קרקעיים במלואם" – כנדרש.

*יש לשייך כל מחסן לדירה.

*יש להוסיף חתך נוסף העובר דרך חלל האחסנה כאשר גובה פנימי של כל מחסן יתוכנן בגובה של 2.20 מ'.

ממ"ד

מוצעת הקמת שלוש עמודות ממ"דים:

בצד הצפוני-מזרחי, שטח כל ממ"ד הינו 16.01 מ"ר.

בצד הצפוני, שטח כל ממ"ד הינו 13.09 מ"ר.

בצד הדרומי, שטח כל ממ"ד הינו 13.93 מ"ר

השטח החורג מהמותר לפי התקנות מחושב במסגרת השטחים העיקריים.

סה"כ מוצעות 14 יחידות ממ"ד, בהתאמה למספר הדירות המוצעות- כנדרש.

מרפסות

עפ"י הוראות התכנית, סעיף :6.12

"א. השטח הקבוע בטבלה 5 כשטח עיקרי למרפסות ישמש למרפסת מקורה בלבד ושטחה לא יעלה על 12 מ"ר.

ב. לא יותרו ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין.

ג.כל המרפסות יוקמו בהינף אחד.

ד. מידת העומק של מרפסת לא תהיה גדולה ממידת הרוחב שלה.

ה. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירת במסגרת "סגירת מרפסת".

במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך."

לא מוצע ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין ולא מוצעת סגירה, כמו כן מידת עומק המרפסת אינה גדולה ממידת הרוחב שלה- כנדרש.

פירוט שטחי המרפסות המקורות המוצעות:

- 20 -

קומה א'

דירה מס' -2 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 10.23 מ"ר.

דירה מס' -4 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 14.37 מ"ר.

דירה מס' -5 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 11.79 מ"ר.

קומה ב'

דירה מס' -6 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 14.37 מ"ר.

דירה מס' -7 מרפסת זיז מקורה בהמשך למרפסת גג בשטח של כ- 20.13 מ"ר.

דירה מס' -8 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 14.37 מ"ר.

קומה ג'

דירה מס' -7 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 10.23 מ"ר.

דירה מס' -9 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 14.37 מ"ר.

דירה מס' -10 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 11.79 מ"ר.

קומה ד'

דירות מס' -12-11 מרפסת זיז בהמשך למרפסת גג, המחולקת לשתי הדירות באמצעות קיר הפרדה בשטח של כ- 14.37 מ"ר.

יש לשנות את התכנון ולהציג תכנון מעקה בגובה 1.80 בין המרפסות.

בנוסף, יש לבצע תיקונים בחישובי השטחים של המרפסת המוצעת (כמפורט בהרמוניקה).

קומה ה'

דירה מס' -13 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 14.37 מ"ר.

דירה מס' -14 מרפסת זיז מקורה בשטח של כ- 18.27 מ"ר.

עפ"י טבלת זכויות והוראות בניה, שטח מרפסות בנוסף לשטח העיקרי: 12 מ"ר.

- 21 -

לפי הערה 5 לטבלה- "לכל יח"ד קיימת או מוצעת. שטחי המרפסות יהיו בנוסף לשטחי הבנייה המירביים".

עפ"י הבקשה המוצעת קיימת חריגה מסך השטחים המותרים בחלק מהמרפסות המתוכננות.

לפיכך, יש לתכנן את המרפסות בהתאם להוראות התכנית, כך שלכל דירה תוצע מרפסת מקורה אחת בלבד, ובשטח שאינו עולה על 12 מ"ר.

בנוסף, בדירה מס' 7 מתוכננות שתי מרפסות. בהתאם להוראות התכנית, יש להסיר אחת מהמרפסות ולתכנן מרפסת אחת בלבד לדירה זו.

הבקשה מציעה 14 יח"ד. דהיינו, שטח עיקרי נוסף מותר למרפסות: 14*12= 168 מ"ר.

שטח עיקרי מוצע למרפסות: 131.90 מ"ר.

יתרת שטחי מרפסות לניצול: 36.1 מ"ר.

*מאחר ונותרו זכויות בניה למרפסות מקורות, יש לנצל את מלוא הזכויות למרפסות מקורות לכל דירה, מאחר ועפ"י הוראות התכנית, הקמת המרפסות תתבצע בהינף אחד.

*יש להציג טבלה מפורטת ע"ג ההרמוניקה של שטחי המרפסות ביחס לכל דירה, כך ששטח המרפסת לא יעלה על 12 מ"ר לדירה אחת.

בהתאם להוראות התכנית, סעיף סטיה ניכרת: "ד. סטייה מהוראות סעיף 6.12 (מרפסות) להלן תחשב כסטייה ניכרת.."- לפיכך, יש לתכנן בהתאם למותר ועפ"י הערות שנכתבו .

דרך

השטח הצבוע באדום סומן גרפית ומיועד לדרך עפ"י תכנית 3456א. שטח הדרך המדוד בתוך החלקה הינו כ-

120 מ"ר.

שלביות הביצוע - סטיה נכרת:

לא קיימת הנחייה לשלביות ביצוע, למעט הדרישה להקמת המרפסות בהינף אחד- לפי סעיף 6.12ג (כמפורט בסעיף מרפסות)

- 22 -

עיצוב אדריכלי

עפ"י סעיף: 6.1 "הבניה תבוצע באבן טבעית מרובעת ומסותת.."-

*יש להציג סוג אבן ע"ג חזיתות המבנה.

עפ"י הוראות התכנית 3456א', סעיף 21ג: "מגרשי הבניה יגודרו, והגדר בחזית הקדמית תהא גדר אבן עם קופינג בעובי שלא יפחת מ-10 ס"מ. גובה הגדר לא יפחת מ-1.20 מ'. לכל גדר יבנה מבנה שער כניסה למגרש שגובהו לא יעלה על 2.5 מ' ורוחבו לא יעלה על 2 מ'. תכנית הגדר ופרטיה יצורפו לבקשה להיתר בניה" –

יש לתכנן בהתאם להוראות התכנית.

קירוי מבטון

1. מסגרת בין המרפסות:

בחזית הדרומית מוצע אלמנט מבטון פתוח, המחבר בין המרפסות-

יש להדגיש בתכניות, בחזיתות ובחתכים כי מדובר אלמנט פתוח, ולציין את סוג החומר.

.2אלמנט קירוי/ הצללה בקומה ה':

בחזית הדרומית מוצע אלמנט הצללה/ קירוי מבטון, פתוח היקפית וללא קירות סגורים.

בהתאם לתקנות, הגדרת פרגולה היא מבנה ללא קירות הנבנה מחומרים קלים, כגון עץ, אלומניום וכו'..

בטון אינו חומר קל ולכן לא יוגדר כפרגולה, אלא כקירוי.

לפיכך, יש לעדכן את המלל בהרמוניקה בכלל התכניות, החזיתות והחתכים.

מי נגר:

עפ"י סעיף: .6.4 " ייותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל.."

*יש להציג ע"ג ההרמוניקה חישוב המוכיח %20 שטחים חדירי מים.

בטיחות טיסה

- 23 -

עפ"י הוראות התכנית 3456א', סעיף :24 "על תכנית זו חלות הגבלות בניה בגין בטיחות טיסה המוטלות על שדה תעופה עטרות וסביבתו" – בהתאם לנתוני הגבלת גובה במערכת ה gis אין הגבלת גובה באזור זה.

תנאים טרם דיון:

איכות הסביבה

התקבל אישור מתאריך 19/10/2025 - "חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של איכות הסביבה כתנאי לתחילת עבודה. (טופס )2

תנאי לתעודת גמר (טופס )2 יהיה הצגת חוזה התקשרות עם אתר הטמנה תנאי לתעודת גמר (טופס )4 יהיה הצגת תעודות שקילה "

אגף שפ"ע:

התקבל אישור בתאריך 02/02/2025 :"נשלחה תוכנית מדידה מתוקנת ותמונות מהמגרש. אין עצים במגרש.

יש להטמיע לאחר וועדה תוכנית מדידה מתוקנת"

מחלקת תברואה

התקבל אישור בתאריך 03/02/2025 -

14 יח' דיור

3x1100"

הסדרי תנועה

התקבל אישור בתאריך 30/11/2025 - "אין התנגדות לתכנית מוצע 19 מ"ח עבור 14 יח"ד מדשות בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור יועץ תנועה - אינג' אחמד אבו ניע"

מחלקת דרכים

התקבל אישור בתאריך 27/11/2025 - " לפי דיון אגפי 5.05.25 תיק יקודם במסגרת טופס 11 יש לקדם תכנית תנועה למדרכות בתאום עם תכנית מאושרת עבור תיק שכן מס'2021/380 יש להגיש תכנון פיזי למצב מוצע על סמך תכנית תנועה מאושרת יש להגיש כתב כמויות לביצוע העבודות במדרכה , לאחר השלמת סכום היטלי סלילה טופס 11 ייחתם ע"י

- 24 -

מנהל האגף

חתימת טופס 11 הינו תנאי להוצאת היתר בניה "

מחלקת המאור

התקבל אישור בתאריך .22/01/2025

בעלויות

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקש, בעל הזכות בנכס.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים-

יש לתקן תוכנית בהתאם לתאור הבקשה ותיקונים בתוכנית .a חוות דעת תכנונית 25/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

762708

תחילת תוקף:

12/02/2022

ייעוד הקרקע:

יעוד עפ"י תכנית מאושרת קודמת

- 25 -

חוות דעת

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות ולא הוגשו התנגדויות.

הבקשה תואמת את הוראות התכנית באופן חלקי, ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

13 מס רכוש ירדני ואו מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 14 תצהיר חתום של עורך הבקשה

15 תצהיר חתום של מתכנן השלד

16 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 17 חתימת טופס 11 בכפוף למחלקת הדרכים.

18 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת.

19 אישור מנהל התעופה האזרחית

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

- 26 -

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים-

יש לתקן תוכנית בהתאם לתאור הבקשה ותיקונים בתוכנית .a

- 27 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/02/2026 - יד שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/14

מספר בקשה 2024/0316.00

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

הקמת בניין מגורים חדש בן 8 קומות מעל 2 קומות מרתף ובו

מהות בקשה

18 יח"ד.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות ועדת בעלויות

הכשרת עבירה לא

המבקש אבו חדיר סלאם

עורך הבקשה אדריכל חאג''''''''''''''''''''''''''' אבראהים

מתכנן השלד אבו חדיר עמאד

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

אל ראס , שועפט .

גוש חלקה בשלמות

30556 2 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

873109 תחילת תוקף 22/07/2023

תאור הבקשה

מדובר בבקשה ברחוב אל ראס בשכונת שועפאט,

מבקשים הקמת בניין מגורים חדש בן 8 קומות מעל 2 קומות מרתף ובו 18 יח"ד.

מסמכי התוכנית

במקום חלה תכנית 873109 בסמכות מחוזית

- 28 -

אשר הופקדה בתאריך 17.4.23 ותקופה חל מתאריך 7.7.23 התכנית כוללת הוראות ותכנית מחייבים ונספח בינוי מנחה

סעיפי סטייה ניכרת לעניין: מספר קומות מירבי, קווי בניין, ושלביות ביצוע- ראה פירווט מטה.

מגורים ג – מגרש 15

פרסום

הבקשה יצאה למשלוח הודעות לפי תקנה 36 בתאריך 23.9.24 -אין מתנגדים לבקשה.

פירוט הבניה המוצעת:

קומות חניה -2,-1

מוצעות קומות חניה, מחסנים וחדר טרפו.

הכניסה אל החניה ממפלס הקרקע דרך חזית צפונית.

ירידה אל קומות החניה ע"י גרעין מדרגות ומעליות משותפים.

קומת קרקע מפלס 0.00

כניסה דרך חזית קדמית לשביל כניסה, חדר אשפה חיצוני דרך חזית צידית ללובי הבניין המוביל לגרעין מדרגות ומעליות משותפים.

הקומה כוללת יח"ד 1 ממ"ד , ואזור עבור 12 מחסנים.

קומה 1 עד קומה 4

מוצעות קומות מגורים הכוללות 3 יח"ד בכל קומה

לכל דירה מתוכנן ממ"ד מרפסת זיז או גג בתוך קווי הבניין המאושרים.

הבניין מתוכנן על קרקע מדורגת על כן בחלקו הדרומי במפלס 774.90 קומה 1 מבוקש פיתוח שטח הכולל ריצוף גינה לדירות וצובר גז.

קומה 5,6

- 29 -

מוצעות קומות מגורים הכוללות 2 יח"ד בכל קומה

לכל דירה מתוכנן ממ"ד, מרפסת זיז או גג בתוך קווי הבניין המאושרים.

קומה 7

קומת פנטהאוז הכוללת יח"ד ,1 ממ"ד ומרפסות גג

קומת גג

מוצע גג בטון שטוח עליו מונחים קולטי שמש ודודים סה"כ מוצעות בבניין 18 יח"ד

ו-22 מחסנים

יש לצמצם את שטחי האחסנה המוצעים עד ל18 מחסנים כמספר יח"ד.

סטייה ניכרת

.1מספר הקומות המירבי כמפורט בטבלה 5 הינו מחייב וכל סטיה ממנו תחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית.

מותר – 8 ע"ק 3 ת"ת

מוצע- 8 ע"ק 2 ת"ת

במסגרת המותר

2 .קווי הבניין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים שינוי קו הבניין יחשב כסטייה ניכרת בהתאם לתקנות חוק התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית).

המוצע תואם למותר

3. שלבי הביצוע בהתאם לסעיף 7.1 מחייבים שינוי שלביות יחשב כסטייה נכרת

שלב 1 - היתר בניה

א.הגשת תכנון המפורט לביצוע של הכבישים בתחום התכנית- התקבל אישור מחלקת דרכים

- 30 -

הכולל התייחסות לחיבורים לכבישים הקיימים – התקבל אישור אגף שפ"ע .ב.אישור חברת הגיחון לתכנית ניקוז וביוב מפורטת – אישור חברת הגיחון תנאי לקבלת ההיתר שלב 2 – אכלוס

א. ביצוע דרך גישה מטורית למגרשי המגורים בהתאם להנחיות אגף שפ"ע.

ב. נטיעת עצים בוגרים בתחום כל מגרש בשטח הפונה לחזית הראשית

תנאים אלה יירשמו בהיתר

שטחי בנייה

שטח מותר - גודל מגרש: 1033מ"ר – לפי %240 = 2,479.20 מ"ר להלן הערות לטבלה:

אחוזי הבניה המפורטים בטבלה שלעיל כוללים את כל שטחי הבניה המרביים מעל למפלס הכניסה הקובעת ומחושבים בהתאם לתקנות התכנון והבניה , לרבות שטחים למרחבים מוגנים בהתאם לדרישות התקן ,

אחוזי הבניה לא כוללים שטחי חניה תת קרקעית ושטחי מחסנים בקומות המרתף .

לאחוזי הבניה שמופיעים בטבלה שלעיל יתווספו שטחים לחניה תת קרקעית עפ " י התקן התקף .

לאחוזי הבניה שמופיעים בטבלה שלעיל יתווספו שטחים עבור מחסנים תת קרקעיים בהיקף של 10 מ " ר נטו לכל יח " ד לא כולל שטחי מעברים במגרשים בהם ניתן להציע בינוי עבור יח"ד מתחת לכניסה קובעת יותר ניוד שטחים וקומות מעל הכניסה הקובעת אל מתחת לכניסה הקובעת, בתנאי שלא תהיה חריגה מסך אחוזי בניה מרביים מעל הכניסה הקובעת .

%20 מהדירות בכל מגרש תהיינה דירות קטנות בשטח של עד 80 מ"ר כולל ממ"ד .

השטח העיקרי המופיע בעמודת המרפסות מיועד למרפסות בלבד , ולא נכלל באחוזי בניה מרביים מעל הקרקע

מעל מפלס הגג יותר חדר יציאה לגג ומעקה תקני

שטח מוצע – 2,248.41מ"ר תואם למותר

שטחי חניה תת קרקעית: שטח מוצע : 1,301.01 מ"ר – התקבל אישור מח' תנועה לתכנית – ראה פירוט

מטה.

- 31 -

שטחי אחסנה: מותר – עד 10 מ"ר נטו לכל מחסן לא כולל מעברים

מוצע-160.46 מ"ר עבור 21 מחסנים שחלקם גדול מ10 מ"ר נטו.

-יש לדייק בחישוב שטחי האחסנה ולציין מ"ר לכל מחסן -יש לבטל 4 מחסנים בקומות המרתף ולהציע עד 18 מחסנים כמספר יח"ד -יש לחשב את המבואות, מעברים, חדרי מדרגות מעל מפלס 0.00 במניין השטחים העיקריים בהתאם לאמור.

תכסית

מותר – %45

תכסית תת קרקעית לא תעלה על %80

מוצע- %41.60

תכסית תת קרקעית %68.98

במסגרת המותר

חניה

.1מספר מקומות החניה יקבע בהתאם לתקן החניה התקף לעת אישור הבקשה להיתר.

2. תכנן חניות האופניים במרתף החניה יהיה במעט מקבצים ככל האפשר.

3. מעליות הבניינים יהיו בממדים המאפשרים הסעת אופניים ככל שניתן כך ששני גלגלי

האופניים יהיו על רצפת המעלית

התקבל אישור מח' תנועה – ראה פירוט אישורים מטה.

מרפסות

שטח מותר – 200 מ"ר

שטח מרפסות גג מוצע: 265.38מ"ר

שטח מרפסות זיז מקורות 19.18 מ"ר

- 32 -

במסגרת המותר

מפלס ה- +0.00

מפלס הכניסה הקובעת ()0.00 לא תעלה על 0.5 מ' ממפלס המדרכה בנקודת הכניסה לבניין

מפלס הרחוב: 770.18מ'

מפלס +0.00 מוצע – +771.50

הפרש של – 1.32מ' חורג מהמותר , יש לצמצם עד 0.5מ' בהתאם למותר.

מחסנים

שטחי אחסנה: מותר – עד 10 מ"ר נטו לכל מחסן לא כולל מעברים

מוצע-160.46 מ"ר עבור 21 מחסנים שחלקם גדול מ10 מ"ר נטו.

-יש לדייק בחישוב שטחי האחסנה ולציין מ"ר לכל מחסן -יש לבטל 4 מחסנים בקומות המרתף ולהציע עד 18 מחסנים כמספר יח"ד מספר יח"ד

מותר - 20 יח"ד

מוצע – 18 יח"ד

במסגרת המותר

%20 מיחידות הדיור המוצעות תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 80מ"ר כולל ממ"ד יש להציג תמהיל דירות בהתאם לאמור

ניהול מי נגר

יותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח המגרש הכולל, במגמה לאפשר קליטת כמות גדולה ככל הניתן של מי נגר עילי וחילחולם לתת הקרקע בתחומי המגרש. השטחים חדירי מים אפשר שיהיו מגוננים או מצופים בחומר חדיר (כגון: חצץ וחלוקים) .ב. שטחים פתוחים .1 :תכנון שטחים ציבורים פתוחים יבטיח, בין השאר, קליטה השהייה והחדרה של מי נגר עילי באמצעות שטחי חלחול ישירים או מתקני החדרה.

השטחים הקולטים את מי הנגר עילי בתחום השטחים הציבורים הפתוחים יהיו נמוכים מסביבתם. כל זאת ללא פגיעה בתפקוד ובשימושים של שטחים אלה כשטחים ציבורים פתוחים .2 .בהעדר שטחים לחלחול בתחום מגרשי הבניה או בשצ"פים, יופנו מי הנגר למערכת הניקוז העירונית ומשם לוואדיות הסמוכים .3 פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים (שטחי גינון ושטחים מרוצפים, שבילים ומדרכות), ייעשה תוך מתן פתרונות לשימור מי נגר ולחלחול טבעי מקסימלי לקרקע.

- 33 -

הוצג פתרון חלחול מעל %20 כנדרש.

פתרון אשפה

מבוקש חדר אשפה חיצוני ממפלס הכניסה לכיוון חזית צפונית.

מאחר וחדר האשפה מבוקש מחוץ לגבולות החלקה –

יש לציין כי גובה הקירות יהיה 1.50מ' בהתאם לתקנות.

התקבל אישור אגף תברואה – ראה פירוט אישורים מטה.

צובר גז

מתוכנן צובר גז במפלס +3.40 ע"ג השטח בחזית דרומית בתוך גבולות החלקה במסגרת המותר.

פריסת גדרות

הוצגת פריסת כנדרש

גדרות סביב החלקה יהיו עד 1.50מ' וקירות תמך יהיו עד 3.00מ'

יש לדייק ע"ג התוכניות

שיטת דיפון

יש לפרט את שיטת הדיפון ע"ג התוכניות ולהציג פרט-חתך בהתאם באם מדובר בעוגנים זמניים חודרים יש להציג הסכמת חלקות גובלות או לצאת ליידוע.

שלביות ביצוע

ראה סעיף סטייה ניכרת

תנאים למתן היתרי אכלוס

.1תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה ביצוע של דרך גישה מטורית למגרשי המגורים בהתאם להנחיות אגף שפ"ע בעיריית ירושלים

- 34 -

2. .תנאי למתן תעודת גמר למגורים יהיה אישור אגף שפ"ע לעניין נטיעת עצים בוגרים בתחום כל מגרש

בשטח הפונה לחזית הראשית

.3תנאי למתן תעודת גמר יהיה ביצוע של פתרונות הניקוז והביוב

4. .תנאי למתן תעודת גמר יהיה פנוי כל שפיכה של עודפי עפר / בניה לאתר סילוק פסולת מאושר.5 .תנאי

למתן תעודת גמר יהיה שיקום של כל הפרה של השטח הגובל במגרש ע"פ תכנית שיקום שאושרה ע"י הרשות המקומית

תנאים אלה יירשמו בהיתר.

אישורים שהתקבלו

-חוות דעת איכות הסביבה – אושר מתאריך 23.11.25 מצורפת הרמוניקה מתוקנת בארכיב איכות הסביבה תחת קובץ "הרמוניקה מלאה ומפורטת" מתאריך 12/10/2025 המציגה תכנון גנרטור על גג המבנה + פיר הכנסת אוויר בפיתוח למפלס החניה (האלמנטים מוקפים בעיגול בתכנית המצורפת).

תנאים לטופס 2 \ תחילת עבודות:

1. העתקת גאופיטים: יש ליצור קשר עם פקח רשות הטבע והגנים שמואל קדושי ((npa.org.il@smuelk על

מנת לבצע העתקה של גאופיטים וצמחים מוגנים אחרים, או קבלת היתר.

2. תנאי לתחילת ביצוע עבודות יהיה איסוף שכבת הקרקע העליונה. יהיה תיאום מלא עם רשות לאיכות

סביבה על שימוש בקרקע בסוף העבודותאישור התקשרות עם איש מקצוע (גנן/ אקולוג/ אגרונום) לצורך הדברת המינים הפולשים שבשטח הפרויקט ועשרה מטרים ממנו לכל כיוון.

3. גדר: תרם תחילת עבודות ולאחר בחירת הקבלן יש לתאם סיור בשטח התוכית עם רשות לאיכות הסביבה

ע"מ בחירה מיקום הגדר

תנאי להיתר בניה/חפירה יהיה ביצוע סקר גאופיטים וצומח ייחודי לצורך העתקה ו/או שימור.

בקרה מרחבית אגף שפ"ע– אושר מתאריך 6.10.24

"נשלחה תוכנית מדידה במייל, אין עצים"

-חוות דעת אגף תברואה – אושר מתאריך 15.12.24

3עגלות 1100 ל', 18 יח' דיור

- 35 -

-חוות דעת אד' העיר – אושר מתאריך 20.11.24

18יח"ד- מאושר להיתר על ידי אדריכל העיר.

-חוות דעת המחלקה להסדרי תנועה – אושר מתאריך 24.9.24 אין התנגדות לתכנית

מוצע 24 מק"ח עבור 18 יח"ד

בהתאם לדרישת התקן בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי -חוות דעת מחלקת דרכים – אושר מתאריך 4.11.24

תיק אושר לדיון בלבד.

בהמשך לדיון מ30/10/24 בהשתתפות ממונה המחלקה - תנאי להוצאת היתר בניה הינו הגשת תכנון מפורט למערכת הכבישים בהתאם להוראות תב"ע 873109 ( גבולות התכנון נשלחו ליועץ התנועה )

יש לקבל אישור סופי של מחלקה

תנאי לטופס 4 הינו בניית גדרות בגבולות חלקה חוקיים -חוות דעת מחלקת מאור – אושר מתאריך 24.9.24

- 36 -

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים בתיאום עם בוחן רישוי ובכפוף לתיקונים ע"ג תכנית a

-יש לדייק בחישוב שטחי האחסנה ולציין מ"ר לכל מחסן -יש לבטל 4 מחסנים בקומות המרתף ולהציע עד 18 מחסנים כמספר יח"ד

-יש לחשב את המבואות, מעברים, חדרי מדרגות מעל מפלס 0.00 במניין השטחים העיקריים בהתאם להוראות התכנית.

- 37 -

חוות דעת תכנונית 25/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

873109

תחילת תוקף:

22/07/2023

ייעוד הקרקע:

מדובר בבקשה ברחוב אל ראס בשכונת שועפאט,

מבקשים הקמת בניין מגורים חדש בן 8 קומות מעל 2 קומות מרתף ובו 18 יח"ד.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה

ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים בהתאם לתיאור הבקשה ותכנית a

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת

- 38 -

5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 יש לקבל מס רכוש ישראלי עד שנת 2000 או מס רכוש ירדני 14 תצהיר חתום של עורך הבקשה

15 תצהיר חתום של מתכנן השלד

16 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 17 אישור המחלקה לבטיחות בדרכים על דרישה לכתובת 18 רישום תצ"ר

19 תנאי להיתר בניה/חפירה יהיה ביצוע סקר גאופיטים וצומח ייחודי לצורך העתקה ו/או שימור. - מתוך בקרה מרחבית איכות הסביבה

20 אישור סופי מחלקת דרכים

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר בכפוף לשינויים ובתנאים בתיאום עם בוחן רישוי ובכפוף לתיקונים ע"ג תכנית a -יש לדייק בחישוב שטחי האחסנה ולציין מ"ר לכל מחסן -יש לבטל 4 מחסנים בקומות המרתף ולהציע עד 18 מחסנים כמספר יח"ד -יש לחשב את המבואות, מעברים, חדרי מדרגות מעל מפלס 0.00 במניין השטחים העיקריים בהתאם להוראות התכנית.

- 39 -

- 40 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/02/2026 - יד שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/14

מספר בקשה 2025/0342.02

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

סוג בקשה שימוש חורג לגן ילדים

שימוש עיקרי גן ילדים, בנין ציבורי

מהות בקשה הקמת שני גני ילדים זמניים

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש זוכת השקעות בע"מ רמה

עורך הבקשה אדריכל ביטמן בעז

מתכנן השלד כהאן יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך חברון 116 , תלפיות

גוש חלקה בשלמות

30187 83 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1024272 תחילת תוקף 05/12/2024

1516א תחילת תוקף 27/11/1975

178129 תחילת תוקף 01/09/2018

935189 תחילת תוקף 02/12/2023

תאור הבקשה

בשכונת תלפיות רחוב דרך חברון 116 על פי תב"ע 935189 תא שטח 2 מבקשים הקמת גני ילדים זמניים כחלק מפרויקט פינוי בינוי, גני הילדים מוצעים כחלופה זמנית לגנים קיימים המוצעים להריסה במסגרת בקשה .2025/342.1

תיק הבניין נפתח ונמצא בשלב בקרה מרחבית.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תב"ע מס' 935189 אשר הופקדה ביום 28.05.2023 ואושרה ביום .23.10.2023

- 41 -

התכניות כוללות תשריט, תקנון ונספחים.

פרסום:

לא פורסמו הקלות במסגרת פתיחת התיק.

פרוט הבניה המוצעת:

בתא שטח 2 על רח' דרך בית לחם מוצעים 2 גני ילדים זמניים.

מבני ציבור

סעיף 4.2.2 א' 5 " תנאי לפינוי גני ילדים הקיימים יהיה הבטחת פתרון זמני לפעילות שוטפת של גני הילדים בתיאום עם מנח"י. ככל ולא ימצא פתרון זמני לגני הילדים במסגרת הזמן שנקבע לפקיעת תוקף לתכנית, תשקול הוועדה הארכת מועד פקיעת התוקף לתכנית" גני הילדים מוצעים בשטח למבני ציבור- הגנים מוצעים כפתרון זמני בתאום מול מח' מבני ציבור, לאחר הקמת הבינוי מתוכנן להקים במקום בית ספר.

הריסה

4.2.2 ג' 1 " כלל הבינוי הקיים בהתאם למסומן בתשריט בתוך גבול התכנית ייהרס בהתאם לשלבי הביצוע של תכנית זו" הבינוי הקיים מוצע להריסה במסגרת תיק 2025/342.1 שטחי בניה

מבני ציבור מותר: 11683 מ"ר מוצע: 242.28 מ"ר עיקרי ו31.38 מ"ר שירות .

הערה 6 לטבלת השטחים- מתוכם 236 מ''ר לשימוש גן ילדים מתכנית מאושרת .1516 קווי בניין

הבינוי מוצע בתחום קווי הבניין המותרים בהתאם למוצע בתשריט.

שלביות ביצוע

סעיף 7.1

הבניה תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים

- 42 -

היתר בניה- ניתן יהיה לתת היתר לחפירה, לדיפון ולביסוס טרם הוצאת ההיתר לבניה המוצעת תנאי לפינוי גני הילדים הקיימים - הבטחת פתרון זמני לפעילות שוטפת של גני הילדים בתיאום עם מנח"י.

ככל ולא ימצא פתרון זמני לגני הילדים במסגרת הזמן שנקבע לפקיעת תוקף לתכנית, תשקול הוועדה הארכת מועד פקיעת התוקף לתכנית .

מוצע כמותר.

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "עיריית ירושלים" במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

מח' מבני ציבור

התקבל אישור מח' מבני ציבור מתאריך 12.11.2025

תנאי להיתר יהיה תיקון הערות על גבי התכנית שאושרה

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 25/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים בכפוף לשינויים

ובתנאים.

ובתנאים

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

חוות דעת תכנונית 15/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

935189

תחילת תוקף:

02/12/2023

ייעוד הקרקע:

- 43 -

בשכונת תלפיות רחוב דרך חברון 116 על פי תב"ע 935189 תא שטח 2 מבקשים הקמת גני ילדים זמניים כחלק מפרוייקט פינוי בינוי, גני הילדים מוצעים כחלופה זמנית לגנים קיימים המוצעים להריסה במסגרת בקשה .2025/342.1

תיק הבניין נפתח ונמצא בשלב בקרה מרחבית.

תיק הבניין תואם להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור משרד הבריאות

2 חתימת נכסים על טופס 1 חתום

3 אישור סופי מח' מבני ציבור

4 תצהיר חתום של עורך הבקשה

5 תצהיר חתום של מתכנן השלד

6 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר 7 החלקה כלולה במתחם תלת מימדי תנאי למתן תעודת גמר יהיה רישום התמ"ר בשטח התכנית

8 רישום התצ"ר בשטח התכנית

9 יאום עם צוות אב לתחבורה/רק"ל ירושלים

10 יאום עם צוות אב לתחבורה/רק"ל ירושלים

11 אישור סופי מח' מבני ציבור

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

המלצת המחלקה היא לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

יש לתקן את התכנית בהתאם להערות המופיעות בתכנית a ובתאור הבקשה- הכל בתאום עם בוחן הרישוי

- 44 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/02/2026 - יד שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/14

מספר בקשה 2024/0178.00

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, משרדים, בנין ציבורי

מהות בקשה בניין חדש, 46 יח"ד, מסחר, משרדים ומבני ציבור

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה הבית בהרצוג מקבוצת בית ירושלמי בע"מ

עורך הבקשה אדריכל וייסבאום מטיאס

מתכנן השלד מהנדס נסים פז שלמה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

הבאבא סאלי 0 , חומת שמואל

גוש חלקה בשלמות

29939 105 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1109594 תחילת תוקף 18/11/2023

תאור הבקשה

דיון נוסף - לאחר הגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק.

בשכונת חומת שמואל במגרש פינתי היושב בין רחובות הבבא סאלי לאהרון כהן, במגרש 2 עפ"י תב"ע ,1109594 מבקשים בניית בניין חדש בן 9 קומות ע"ק מעל 5 קומות חניון.

בבניינים משולבים שטחים למסחר, משרדים, מבני ציבור וסה"כ 46 יח"ד, בתאריך 22.05.2025 הבקשה נדונה ברשות רישוי והוחלט "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 24.11.2025 הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק .

- 45 -

התקבלו אישורי בקרה מרחבית חוזרים מטעם אד' העיר, הסדרי תנועה ואיכות הסביבה על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

השינוי המוצע- הגדלת הממדים גוררת שינוי בתכנית הקומות בתחום קונטור הבניין, הגדלת קומת גג וניוד שתי יח"ד מקומה 8 לקומת הגג כמו כן ירידת קירות הממ"ד גררו שינויים בתכנית החניון.

מוצעים שינויים בחלל למבני ציבור- יש לקבל אישור סופי מח' מבני ציבור כתנאי לקבלת היתר.

במגרש פינתי היושב בין רחובות הבבא סאלי לאהרון כהן שבשכונת חומת שמואל, במגרש 2 עפ"י תב"ע ,1109594 מבקשים בניית בניין חדש בן 9 קומות ע"ק מעל 5 קומות חניון.

בבניינים משולבים שטחים למסחר, משרדים, מבני ציבור וסה"כ 46 יח"ד, לציין כי בקשה לחפירה, דיפון וביצוע יסודות מבוקש בתיק 24/178.1 אשר אושר בוועדה מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית מס' 1109594 אשר הופקדה בתאריך 05.02.2023 ואושרה בתאריך 18.11.2023 התכנית כוללות תקנון תשריט ונספחים.

נספח הבינוי מחייב לעניין קווי בניין בלבד

פירסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

פירוט הבניה המוצעת:

חניון- קומות -5 -:-1

מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים, הגישה לקומות מחדרי מדרגות פנימיים ומעליות

הכניסה לחניון מוצעת מכוון רחוב אהרון כהן, צפונית לבניינים.

קומת קרקע מפלס 0.00

- 46 -

במפלס זה מוצעת הכניסה לבניין מחזית מערבית, מכיוון רחוב הבבא סאלי.

בנוסף בקומה זו מוצעים שטחי מסחר עם כניסות חיצוניות.

קומת גלריה:

מוצעת קומת גלריה למסחר

קומות :1,2

בקומות אלו מתוכננים שטחי תעסוקה ומבני ציבור

קומות :3-9

בקומות אלו מתוכננות יח"ד כאשר קומה 9 הינה קומה נוספת לדירות שבקומה 8 לכל יח"ד מתוככנת מרפסת וממ"ד

סה"כ : 43 יח"ד.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטוח בו עם יציאה מחדר המדרגות, מוצגים קולטים וגנרטור.

חניון :

מוצעות 5 קומות חניון תת קרקעי הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים, הגישה לקומות מחדרי מדרגות פנימיים ומעליות

הכניסה לחניון מוצעת מכוון רחוב אהרון כהן, צפונית לבניינים.

התקבל אישור חניה בתאריך בתאריך: 17.11.2024 לפיו: " אין התנגדות לתכנית. עבור 46 יח"ד, מסחר , משרדים ומבנה ציבורי דרוש ומוצע 101 מ"ח עפ"י התקן 5166ב תקן מגורים 1:1 על פי סעיף -5 הערות לטבלת זכויות שבתב"ע 1109594 תנאי להיתר בניה- הגשת תכנית הסדרי תנועה תנועה ע"י אגף תושי"ה.

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית"

סטייה ניכרת

סעיף .3.6 קובע הוראות סטייה ניכרת לעניין:

1. קווי בניין

2. מס' קומות

- 47 -

3. מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הסמוכה או בהפרש שלא יעלה על 50 ס"מ

3. השטחים הציבוריים

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

1. מיקום/קווי בניין - סטיה נכרת

התקבל תיק מידע מס' 2023/7093 בו סומנו קווי בניין עפ"י תב"ע ,1109594 קו הבניין העילי סומן בירוק וקו הבנין הת"ק סומן בכחול,

הבניה מוצעת בתחום קווי הבניין- כמותר

2. מס' קומות- סטיה נכרת:

מותר: 10 קומות ע"ק מעל 5 קומות ת"ק

מוצע: 10 קומות ע"ק מעל 5 קומות ת"ק- כמותר

גובה בניה:

עפ"י הערה ו' לטבלה: 5 " גובה המבנה מעל הכניסה הקובעת מתייחס לגובה רצפת הגג. מעל גובה זה תותר

הקמת קומה טכנית הכוללת יציאות חדרי מדרגות לגג, חדרי מכונות, חדרי מעליות, חדרי משאבות, מאגרי מים, מעקה תקני ופתרון הסתרה למתקנים טכניים וכדו' בהתאם להוראות תכנית זו, ותור סטיה נשל 2 מ'

מגובה המבנה"

בנספח הבינוי מצוין מפלס גג - 659.25=+35.25

בבקשה מוצע הגג בגובה של - 659.55=-+35.35 כמותר

3. מפלסי הכניסה הקובעת:

עפ"י סעיף: 6.3.1 "מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש שלא יעלה על 50 ס"מ.

סטיה מהוראה זו תהוה סטיה נכרת"

מפלס המדרכה הצמודה- 624.09

- 48 -

מפלס ה--0.00 -+624.20 במסגרת החריגה המותרת

4. שטחי ציבור- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף: 3.4.6 "השטחים הציבוריים המבונים המסומנים בנספח הבינוי ובהוראות סעיף .4.1.2 לעיל

הינם מחייבים. כל סטיה מהם תחשב סטיה נכרת"

ובסעיף :4.1.2.12 "בשטח המסומן בנספח הבינוי בתא שטח ,2 בצבע חום בקומות 2 ו-3 של הבניין והיקפו כ-

400 מ"ר, יותר שימוש למבנה ציבור בלבד. שטח זה מיועד גם להפקעה ויחולו עליו הוראות סעיף 6 להלן.

הוראה זו הינה מחייבת. כל סטייה משימוש זה תהא סטייה נכרת. צורתו הסופית תיקבע בהיתר"

בנספח הבינוי שטחי הציבור מופיעים בקומות 2 ו-3 בצד המזרחי של הקומות, בבקשה מוצע השטח בקומה 3 בלבד בשטח של 400 מ"ר,

ניתן לאשר בכפוף לסעיף .4.1.2ו לפיו: "ההפרשה המבונה בת"ש 2 תמוקם ב-2 הקומות שמעל קומת המסד או באחת מקומות אלה, בחלק המזרחי. היקף ההפרשה יהיה סה"כ 400 מ"ר לשימוש חברה, קהילה ותרבות. היזם יבנה שטחים אלו על חשבונו ברמת מעטפת". אך, יידרש למקם את שטחי הציבור בחלקו המזרחי של הקומה בלבד, ולקבל את אישור מחלקת מבני ציבור לשינוי כתנאי להעברה לגורמים.

מס' יח"ד-

מותר: 46 יח"ד

מוצע: 46 יח"ד- כמותר

עפ"י סעיף: 4.1.2.3 "%20 מיח"ד יהיו בשטח שלא יעלה על 80 מ"ר"- יש להציג תמהיל המוכיח עמידה

בסעיף זה

מסחר:

בסעיף .4.1.2ז נרשמו הוראות לעניין שטחי המסחר כדלהלן:

".1 בתחום המסומן בנספח הבינוי כחזית מסחרית יותר שימוש בשטחים למטרות מסחר, תעסוקה, מרפאות או כל שימוש דומה או מגורים

2. מיקום והיקף השטחים הסופיים עבור שימוש מסחרי ייקבעו בעת הגשת בקשה להיתר בניה

3. שטח יחידת מסחר לא יעלה על 300 מ"ר שטח עיקרי".- בקומת הקרקע מוצעים שטחי מסחר בהתאם

למורה בנספח הבינוי כאשר כל יחידה מוצעת בגודל של עד 300 מ"ר.

תכסית:

התכסית המקסימלית בת"ק, בכל מגרש, לא תעלה על %,80 זאת ע"מ לאפשר פיתוח שטח וחלחול מי נגר, לחילופין, יותר פתרון טכני המחליף את דרישה זו, ותתאפשר תכסית מלאה"- יש להציג תכסית ת"ק, ולוודא עמידה בדרישות הסעיף- מוצע פתרון טכני, מוצעת תכסית ת"ק של %-90 כמותר

- 49 -

שטחי בניה:

מגורים:

עיקרי-ע"ק- מותר: 3444 מ"ר מוצע: 3447.17 מ"ר- חריגה של- 3.17 מ"ר - תוקן ל-3443.93 מ"ר -כמותר

שרות- ע"ק- מותר: 926 מ"ר מוצע: 1010.72 מ"ר- חריגה של- 84.73 מ"ר תוקן ל-925 מ"ר- כמותר

שרות-ת"ק- מותר: 4856 מ"ר מוצע: ראה בהמשך

מסחר:

עיקרי- ע"ק – מותר: 656 מ"ר מוצע: 656.99 מ"ר - חריגה של 1 מ"ר- יש לצמצם- תוקן ל--654.48 כמותר

שרות- ע"ק- מותר: 231 מ"ר מוצע: 87.46 מ"ר- נותרו: 143.54 מ"ר תוקן ל-85.97 מ"ר נותרו: 145.03 מ"ר-

שטחי הלובאים המשמשים את המגורים ואת התעסוקה יחושבו במניין שטחים אלו כאשר עפ"י הערה י'

לטבלה 5 מותר לנייד שטחים בין מסחר לתעסוקה.אך סך שטחי הלובאים -159 מ"ר עדיין קיימת חריגה של-

22 מ"ר- תוקן

שרות- ת"ק: מותר: 4856 מ"ר מוצע: ראה בהמשך

תעסוקה:

עיקרי- ע"ק – מותר: 918 מ"ר מוצע: 909.92 מ"ר - נותרו 8.08 מ"ר- תוקן ל-904 נותרו- 14 מ"ר

שרות- ע"ק- מותר: 195 מ"ר מוצע: 307.79 מ"ר- חריגה של- 112.79 מ"ר- תוקן ל-189.18 מ"ר

שרות- ת"ק: מותר: 2428 מ"ר מוצע: ראה בהמשך

מבנים ומוסדות ציבור:

עיקרי- ע"ק – מותר: 400 מ"ר מוצע: 387.52 מ"ר - נותרו: 12.48 מ"ר -תוקן ל-400 מ"ר- כמותר

שרות ע"ק- מותר: 0 מוצע:0

שרות -ת"ק- מותר: 1214 מ"ר מוצע: 144 מ"ר נותרו: 1070 מ"ר

- 50 -

מוצעים 4892 מ"ר שטחי שרות ת"ק לטובת המסחר, מגורים ותעסוקה (+144 מ"ר לשטחי הציבור)- כמותר תיתכן טעות בחישוב השטחים- יש להפריד שטחי שרות ע"ק בין השימושים השונים ולוודא עמידה במותר.

שטחי בניה לאחר הגדלת מרחבים מוגנים:

מגורים:

עיקרי-ע"ק- מותר: 3444 מ"ר מוצע: 3,449.76 מ"ר- חריגה של- 5.57 מ"ר - תוקן ל-3443.93 מ"ר -כמותר

שרות- ע"ק- מותר: 926 מ"ר מוצע: 1165.11 מ"ר מתוכם 239.11 מ"ר הגדלת ממ"ד מוצע כמותר.

שרות-ת"ק- מותר: 4856 מ"ר מוצע: 1285.7 מ"ר נותרו: 3300.30

מסחר:

עיקרי- ע"ק – מותר: 656 מ"ר מוצע: 608.15 מ"ר - נותרו 47.85

שרות- ע"ק- מותר: 231 מ"ר מוצע: 278.75 מ"ר- חריגה: 47.75 מ"ר יילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי למסחר.

שרות- ת"ק: מותר: 4856 מ"ר מוצע: 1687.39 מ"ר נותרו:3168.61 מ"ר

תעסוקה:

עיקרי- ע"ק – מותר: 918 מ"ר מוצע: 902.56 מ"ר - נותרו 15.44 מ"ר

שרות- ע"ק- מותר: 195 מ"ר מוצע: 210.33 מ"ר- חריגה של- 15.33 מ"ר יילקח ע"ח יתרת שטח עיקרי

שרות- ת"ק: מותר: 2428 מ"ר מוצע: 1125.75 מ"ר נותרו: 1302.25 מ"ר

מבנים ומוסדות ציבור:

עיקרי- ע"ק – מותר: 400 מ"ר מוצע: 400.08 מ"ר

שרות ע"ק- מותר: 0 מוצע:0

שרות -ת"ק- מותר: 1214 מ"ר מוצע: 457.05 מ"ר נותרו: 756.95 מ"ר

- 51 -

הוראות פיתוח:

עפ"י סעיף: 6.1.2 "לא תותר הקמת גדרות כלפי המרחב הציבורי, כלפי מגרשים מצרניים תותר בקמת גדרות

עד 1.2 מ'- מוצע כמותר

עפ"י סעיף .4.1.2ד: "רוחב מדרכות לא יפחת מ-2.5 מ'"- מוצע כמותר מרפסות:

סעיף .4.1.2ב. קובע הוראות לעניין מרפסות כדלהלן:

"יותרו מרפסות זיזיות הבולטות ממישור הבניין עד עומק מקסימלי של 2 מ' עבור מרפסות סוכה וזאת במסגרת כוללת ואחידה"

"שטחי הבניה למרפסות בנוסף לשטח העיקרי, המופיעים בטבלה 5 הם שטחי בניה עבור מרפסות מקורות בלבד. במידה ויידרשו שטחי בניה עבור מרפסות לא מקורות שטחים אלו יבואו בנוסף לשטחים עבור מרפסות מקורות ללא צורך בהגשת תכנית נוספת או בקשת הקלה"

שטח מרפסות מותר עפ"י טבלה -5 552 מ"ר

מוצע: 592.69 מ"ר- קיימות מרפסות לא מקורות המחושבות כמקורות- יש לתקן חישוב שטחי מרפסות ולוודא עמידה במותר - תוקן ל-502 מ"ר- כמותר

מחסנים:

בבקשה מוצעים 50 מחסנים בקומות החניון עבור 46 יח"ד- מוצעים 46 מחסנים יש לצמצם מחסנים כמספר יח"ד - יש לצמצם למס' יח"ד גובה מחסן לא יעלה על 2.20מ'

שלביות ביצוע

על פי סעיף 7.1 להוראות התכנית הקובע הוראות שלביות ביצוע:

הבניה בכל תא שטח תבוצע בהינף אחד- תנאי למתן טופס איכלוס יהיה השלמת בניית השטחים הציבוריים המבונים.

בעלויות

התקבלה הרמוניקה חתומה ע"י המבקש "הבית בהרצוג מקבוצת בית ירושלמי בע"מ" החלקה בבעלות רמ"י, תנאי להיתר- חתימת רמ"י ע"ג התוכניות

- 52 -

אישורים שהתקבלו:

אדריכל העיר:

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך ,2024.28.11 נרשמו תנאים לקבלת היתר מחלקת מבני ציבור:

התקבל אישור מחלקת מבני ציבור בתאריך: 26.01.2025 לפיו: " מאושר בכפוף לנספח תנועה מתוקן חתום.

תנאים להיתר יהיו תאום תכנון פנים מולנו וחתימה על כתב התחייבות מול נכסים"

מחלקת הסדרי תנועה:

תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית

איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: -03.03.2025 נרשמו תנאים בהיתר מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים מתאריך: 26.11.2024 לדיון בוועדה בלבד, תנאי להיתר הינו אישור סופי של המחלקה, תנאי לטופס -4 בניית גדרות בגבולות חלקה חוקית מחלקת תברואה:

התקבל אישור מחלקת תברואה בתאריך: 30.09.2024

מחלקת שפ"ע:

התקבל אישור מחלקת שפ"ע בתאריך: 31.12.2024 נרשמו תנאים לקבלת היתר

- 53 -

מימוש התכנית:

זמן למימוש התכנית הינו 7 שנים מיום כניסתה לתוקף, אישורה של התוכנית ביום- -18.11.2023 עד ל-.18.11.2030

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/01/2026

תכנונית : לאשר

את הבקשה

הצגת תמהיל דירות מעודכן לצורך הוכחת עמידה בשטחי להיתר בניה

השירות המותרים מכוח תיקון 163 לחוק.

בתנאים

חוות דעת תכנונית 25/01/2026

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

1109594

תחילת תוקף:

18/11/2023

ייעוד הקרקע:

דיון נוסף - לאחר הגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק.

בבניינים משולבים שטחים למסחר, משרדים, מבני ציבור וסה"כ 46 יח"ד,

בתאריך 22.05.2025 הבקשה נדונה בראשות רישוי והוחלט "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

- 54 -

בתאריך 24.11.2025 הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים

התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק .

התקבלו אישורי בקרה מרחבית חוזרים מטעם אד' העיר, הסדרי תנועה ואיכות הסביבה

על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

מוצעים שינויים בחלל למבני ציבור- יש לקבל אישור סופי מח'

מבני ציבור כתנאי לקבלת היתר.

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בתנאים

דיון ברשות הרישוי 22/05/2025

: לאשר את הבקשה לבניין חדש , 46 יח"ד ,מסחר משרדים ומבני ציבור ,יש להצמד להוראות התב"ע לתכנון בתאם תכנית a ולתאור הבקשה בכפוף

הבקשה .

לשינויים ובתנאים

לעניין שטח הציבורי או לחלופין לפרסם הקלה לבינוי שטח הציבור בשונה מהתב"ע גם בחלקו המערבי.

בדיקת המלצה 13/05/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכפוף לשינויים

ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה

חוות דעת תכנונית 05/05/2025

- 55 -

חוות דעת תכנונית

בבניינים משולבים שטחים למסחר, משרדים, מבני ציבור וסה"כ 46 יח"ד,

לציין כי בקשה לחפירה, דיפון וביצוע יסודות מבוקש בתיק 24/178.1 אשר אושר בוועדה

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות,

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה

אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 אישור משרד הבריאות

13 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

14 תנאי להיתר בניה- הגשת תכנית הסדרי תנועה תנועה ע"י אגף תושי"ה 15 חתימת רמ"י ע"ג הרמוניקה הסופית

16 אישור סופי של מחלקת שפ"ע כן

17 אישור סופי של אדריכל העיר

18 אישור סופי של מחלקת דרכים

19 חתימה על כתב התחייבות מול מחלקת נכסי העירייה 20 תאום תכנון הפנים מול מחלקת מבני ציבור כן

21 תצהיר חתום של עורך הבקשה

22 תצהיר חתום של מתכנן השלד

23 תצהיר חתום של המבקש והבעלים לקראת הוצאת היתר

- 56 -

המלצת האגף

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

הצגת תמהיל דירות מעודכן לצורך הוכחת עמידה בשטחי השירות המותרים מכוח תיקון 163 לחוק.

- 57 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/02/2026 - יד שבט תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2026/14

מספר בקשה 2024/0149.00

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר

מהות בקשה הקמת מבנה חדש למסחר ו-30 יחידות דיור

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש חברה הבית בהרצוג מקבוצת בית ירושלמי בע"מ

עורך הבקשה אדריכל וייסבאום מטיאס

מתכנן השלד מהנדס נסים פז שלמה

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

המהרל מפראג 1 , חומת שמואל

גוש חלקה בשלמות

29939 41 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

1109594 תחילת תוקף 18/11/2023

תאור הבקשה

דיון נוסף - לאחר הגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק.

בשכונת הר חומה, רחוב המהר"ל מפראג עפ"י תב"ע 1109594 בתא שטח ,1 מבקשים הקמת מבנה למגורים ומסחר בן 7 קומות ע"ג 3 קומות תת"ק, סה"כ 30 יח"ד.

בתאריך 15.01.2025 הבקשה נדונה בוועדת משנה והוחלט "לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים"

בתאריך 19.03.2025 הבקשה אושרה והועברה לגורמים – בקרת תכן ותשלומים התקבלה בקשה לשינוי תכנון הדירות והגדלת הממ"דים בהתאם לתיקון 163 לחוק .

- 58 -

התקבלו אישורי בקרה מרחבית חוזרים מטעם אד' העיר והסדרי תנועה, על כן הבקשה מובאת לדיון חוזר לאישור הבקשה.

השינוי המוצע- הגדלת הממדים גוררת שינוי בתכנית הקומות והרחבתם בתחום קונטור הבניין, כמו כן ירידת קירות הממ"ד גררו שינויים בתכנית החניון.

מסמכי התכנית :

במקום חלה תכנית 1109594 אשר הופקדה בתאריך 24.08.2023 , ואושרה בתאריך .30.10.2023

התב"ע מכילה: תקנון, תשריט ונספח.

סעיף סטייה ניכרת לעניין: מפלס הכניסה, קווי בניין, מס' קומות ושטחים ציבוריים.

פרסום:

לא בוצע פרסום לבקשה.

בתיק החפירה 2024/149.1 התקבלו התנגדויות בשם 43 דיירים הסמוכים למגרש.

פירוט הבניה המוצעת:

קומה -3

מוצעת קומת אחסנה תת"ק.

קומה -2-1

מוצעת קומות חניון ואחסנה תת"ק.

קומת כניסה

בקומה מוצעת הכניסה לבניין מחזית צפונית, בהתאם למוצע בנספח הבינוי, מוצעת חזית מסחרית ויח"ד בגב הקומה.

- 59 -

קומת גלריה

מוצע גלריה לחלל המסחר ויח"ד- גלריה ליח"ד לא עומדת בתקנות גלריה- יש להתאים.

קומה 1-5

מוצעות 5 יח"ד בקומה

קומה 6

מוצעות 4 יח"ד בקומה

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעלית המקשר בין כל קומות הבניין.

קומת גג

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות

סה"כ = 30 יח"ד מוצעות

סטייה ניכרת

הוראות התכנית בסעיף 6.3 קובע סטייה ניכרת לעניין:

מפלס הכניסה

קווי בניין

מס' קומות

שטחים ציבוריים מבונים- לא רלוונטי למגרש זה.

מפלס הכניסה - סטייה ניכרת

סעיף 6.3.1 " מפלסי הכניסה למבנה יהיה במפלס המדרכה הצמודה או בהפרש שלא יעלה על 50 ס"מ. סטיה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת"

המדרכה הצמודה מוצעת במפלס +622.25 מפלס הכניסה לבניין מוצע 0.00=+622.40 הפרש של 15 ס"מ.

מפלס הכניסה מותר ע"פ נספח הבינוי: 622.30 הפרש של 10 ס"מ- נספח הבינוי מנחה.

- 60 -

מוצע במסגרת הגמישות המותרת.

מיקום/ קווי בנין- סטייה ניכרת

סעיף 6.3.2 " קווי בניין יהיו כמסומן בתשריט, סטייה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת."

סעיף 4.1.2 א' 9 " נספח בינוי מחייב לעניין קווי בניין."

סעיף 4.1.2 א' 14" יותרו הבלטות של קרניזים, אדני חלונות ומסגרות פתחים מעבר לקווי הבניין."

סעיף 4.1.2 ה'

.1קווי הבניין הינם בהתאם למסומן בתשריט.

.2קו בניין עילי הוא עבור בינוי מעל מפלס הכניסה הקובעת.

.3קו בניין תת-קרקעי בהתאם למסומן בתשריט, הינו עבור שטחי הבנייה הממוקמים מתחת למפלס הכניסה הקובעת.

.4לא תותר הבלטת מרפסות מעבר לקווי הבניין, בכפוף לאמור לעיל.

.5קונטור הבניינים בנספח הבינוי הינו מנחה בלבד. ניתן לשנותו בתחום קווי הבניין.

.6תותר הצבת מתקנים טכניים מחוץ לקווי הבניין.

.7תותר הצבת מעלית רכב, רחבת המתנה, חדר טרפו, מתקני גז וכו' מחוץ לקווי הבניין.

הבינוי מוצע בתחום קווי הבניין המותרים.

מספר קומות- סטייה ניכרת

סעיף 6.3.3 " מספר הקומות יהיה כמצויין בטבלה ,5 סטיה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת "

ע"פ טבלה 5 מותר- 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

הערה מס' 2 לטבלה- מס' קומות לחניון תת-קרקעי יקבע לפי דרישת התקן החל בעת הוצאת היתר הבניה.

קומות החניה ישמשו עבור חניה למגורים, למסחר ולשטחי הציבור. תקן חניה למגורים מוצעות 7 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-3 קומות מתחת לכניסה הקובעת ובאזור גלריה למגורים- 8 קומות מעל הכניסה הקובעת, גלריה למגורים לא עומדת בתקנות גלריה- יש להתאים.

שימושים מותרים

סעיף 4.1.1 מגדיר שימושים מותרים בתא שטח 1 במגרש למגורים ומסחר.

סעיף 4.1.2 א' " בתא שטח 1 (חלקה 41 ) תותר הקמת מבנה מגורים אחד בן 7 קומות. בקומת הקרקע תקבע