ישיבת שימור אתרים מס 28 · 20/03/2001
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/03/2020 - ה' אדר תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/28 | מספר ועדה | ||
| 3872 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| הרב ריינס 16 , גבנעתתונ ישםא כוללל יים | כתובת | ||
| רוזנפלד מנדי | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 452763 | מספר תכנית | ||
| תוספת בינוי חדש באתר מונומנט | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| הנדס' בן הרוש רבקה מורן אדריכלות | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 1 | 30157 |
| לא | 0 | 0 |
- 1 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
המבנה הנדון הינו אתר לשימור ומונומנט ייחודי בעל ערך היסטורי ואדריכלי גבוה.
בית היתומים דיסקין נמצא בין הרחובות בית שערים והרב ריינס בשכונת גבעת שאול.
גבעת שאול הינה שכונה היסטורית במערב ירושלים וממוקמת על גבעה בצמוד לכניסה לעיר.
הרעיון להקמת השכונה עלה כבר בשנת 1907 ועם הקמת 'חברת גבעת שאול' נרכשו קרקעות מערביי כפר דין יאסין.
שכונת גבעת שאול המקורית נחרבה בקרבות של הטורקים עם הבריטים במלחמת העולם הראשונה והוקמה מחדש בשנת .1919 הקמת השכונה הסמוכה קריית משה בשנות ה20 זירזה את התפתחותה של גבעת שאול כיוון שיצרה רצף של התיישבות יהודית.
בשנים הראשונות התיישבו בשכונה מעט אנשים, השכונה היתה מרוחקת ממרכז העיר ומוקפת כפרים ערביים (בניהם דיר יאסין וליפתא), דבר שהרתיע את המתיישבים לרכוש קרקע ולהתיישב. רק לאחר מלחמת יום העצמאות סופחה השכונה לירושלים יחד עם שכונת קריית משה.
בית היתומים דיסקין אמנם נבנה בתקופת המנדט אך נמצא מחוץ לחלק ההיסטורי העיקרי של השכונה שהתפתח בין השנים .1910-1948
במפת אטלס ירושלים שנת בנייתו מתוארכת לשנים שבין 1911 עד .1925 בית היתומים הוקם ברובע המוסלמי בעיר העתיקה בשנת 1880 על ידי הרב יהושע לייב דיסקין. הרב דיסקין נטל על עצמו את יתומי ירושלים כמפעל חיים. המציאות הקשה של ירושלים בתקופה העות'מאנית היו ילדים רבים ללא אב או אם, חסרי בית או מסגרת יהודית תומכת ומרביתם היו עניים, חולים וחסרי כל.
כדי למנוע את כניסתם של יהודים בירושלים לחוגי המיסיון שפעלו בעיר, אסף הרב אל ביתו את היתומים ועם הזמן כאשר התרבו הילדים בביתו שכר עבורם בתים בעיר העתיקה וכך החל לטפל ולהעניק להם חינוך מסורתי יהודי. הרב שמואל הומינר סייע למוסד בשנותיו הראשונות וגייס כספים רבים להפעלתו.
בשנת 1907 עבר בית היתומים לרחוב הנביאים ובשנת 1927 עבר למקומו הנוכחי בגבעת שאול. על הנהלתו של המוסד נמנו אישים מהישוב הישן וחברי המזרחי.
המבנה תוכנן על ידי האדריכל טבצ'ניק והוא נבנה בסגנון אקלקטי.
- 2 -
המבנה הוא מבנה גדול ובו שני אגפים וגרם מדרגות מרכזי. שני אגפים בצדדים וחלקו המרכזי בנויים בצורה מרשימה ובעיטורים רבים. גם החצר מסביב מרשימה ונטועים בה עצי דקל רבים. צמחיה מקיפה את הבניין והמבנה כולל חצרותיו, הגדרות והצמחייה הינם בעלי ערך שימורי גבוה ביותר.
רקע תכנוני
• גו"ח .30157/1
• האתר הינו בתחום העיר ההיסטורית, מופיע בכרטסת השימור כאתר לשימור מספר 2126 ומתחם לשימור בהתהוות מספר .2185
• היתרים קודמים:
1963/406.01+1963/406.02 -בקשות קיימות במערכת לתוספות בניה. לא נמצאו היתרים.
1963/0406.02 – היתר מספר 41380 משנת 1996 לפיתוח החצר.
1963/0406.03 – היתר מספר 49210 משנת 2001 לשימוש חורג לחניון זמני עד .2005 1963/0406.04 – היתר מספר 50224 משנת 2002 לתוספת מדרגות בבניין קיים.
1963/0406.05 – היתר מספר 52794 משנת 2004 לגשרון כניסה למתחם.
• תכניות החלות על האתר:
תכנית 3423 משנת :1990 התכנית כוללת רשימת בניינים ומונומנטים ייחודיים ומחולקת לשלוש קטגוריות- א, ב ו-ג'. לכל הבניינים ערך היסטורי ו/או אדריכלי גבוה והוראות השימור מתייחסות לכל קטגוריה.
המבנה הנדון מופיע בקטגוריה א', מספר 22 ("בניינים ומונומנטים ייחודיים בעלי ערך היסטורי").
סעיפים א -ה מתייחסים בהוראות התכנית בקטגוריה זו לכלל המרכיבים האופייניים בתחומי החלקה או המגרש לרבות גדרות ופיתוח- ולא רק למבנה עצמו. בהתאם להוראות הכתובות בתקנון לא תותר כל תוספת בניה באתר.
תכנית 62 (משנת )1959 תכנית מתאר ירושלים, מייעדת את החלקה למגורים.
תכנית 32 (משנת )1957 תכנית לפתוח השטח למגורים בירושלים, מייעדת את החלקה לשטח פתוח פרטי.
תכנית 1551 (משנת )1970 ליעוד חלקה לדרך ציבורית ולשטחים ציבוריים בגבעת שאול.
תכנית 4930א (משנת )2013 הסדרת כביש 1 עד לכניסה לעיר.
תכנית 5166 ב (משנת )2010 לשינויים לתקן חניה.
המלצתמחלקתהשימורלתוכניתמספר452763עולהלדיוןבוועדתהשימורלאחרשהתוכניתעמדה בתנאיסףבתאריך.28.10.2019תיקבמחלקתהשימורנפתחבתאריך 12/1/20והוגשתיקתיעוד.
בהתאםלהחלטתועדתשימורמספר25שהתקיימהבתאריך2.2.20נשלחוהנחיותלהשלמתהמידעלתיק תיעודולמרותזאתטרםהוגשתיקמתוקן.מצ"בדףההנחיותשנשלחב.4.2.20 סיורבמתחםהתקייםבתאריך6.2.20ועדכההתקיימומספרפגישותבאשרלתוכניתהמוצעת.
בתאריך19/2/20בפגישהשהתקיימהעםמהנדסהעירהוצגהמצגתעםשינוייםאופציונלייםאךעדיןלא הוגשומסמכיםמתוקנים,תיקתיעודוהוראותשימורלתקנון.
המלצתמחלקתהשימורמתייחסתלתוכניתשהוגשהובנפרדלשינוייםשהוצגובמסגרתהפגישהמתאריך .19/2/20
- 3 -
התכנית המוצעת
מסמכי התכנית: הוראות תכנית (מונה הדפסה ,)46 תשריט מצב מוצע (מתאריך -9/7/2019 מונה תדפיס
,)20 נספח בינוי כנספח מנחה (מתאריך ,)9.7.2019 סקר עצים (מתאריך ,)15.2.19 נספח מצב מאושר (מתאריך .)18.6.2019
התוכנית מציעה מספר יעודי קרקע שונים: יעוד שטח המבנה ההיסטורי לפי יעוד של תכנית מאושרת אחרת, יעוד למגורים ד', שפ"פ, פארק/ גן ציבורי, כיכר עירונית ושביל.
אזור מגורים ד':
התשריט מגדיר שלושה מתחמי בינוי והוראות התכנית מתייחסות למפלסי הכניסה הקובעים בכל מתחם ומאפשרות גמישות של עד 1.2 מטר במפלסים אלה.
תא שטח 1 (בצפון מערב החלקה) מגדיר את מתחם בינוי 1 ו-.2 מתחם בינוי -1 הקמת בניינים בגובה של עד 11 קומות מעל בסיס משותף בגובה של עד 2 קומות+ קומה נוספת לשימושים נלווים למגורים + קומות לחניון תת"ק.
מפלס כניסה קובע- .819.30
במתחם זה מוצע מבנה היסטורי להריסה. מתחם בינוי -2 מבנה מסחר בן 2 קומות לפחות (עד 3 קומות)
ורצועת בינוי מדורגת למגורים, קומת מסחר תת"ק לאולמות. מפלס כניסה קובע .819.30 תא שטח 2 (בדרום- מזרח החלקה) מגדיר את מתחם בינוי .3 מתחם בינוי -3 בינוי של עד 8 קומות לדירות + קומה טכנית בנוסף + קומות מרתף לאחסנה וכיו"ב. מפלס כניסה קובע .813.00 גובה המבנה המבוקש לפי הוראות התקנון יכול להגיע לכ-25 מטרים לפחות מעל מפלס זה.
תא שטח -3 יעוד על פי תכנית מאושרת אחרת:
התכנית מציעה את שימורו החיצוני של המבנה ההיסטורי.
התכנית מציעה לשנות את יחסה של תכנית 3423 למונומנטים. התשריט מגדיר את שטח היעוד לפי תכנית זו לשטח המבנה עצמו.
תא שטח -4 פארק/ גן ציבורי
תא שטח -5 ככר עירונית
תא שטח -6 שפ"פ + זיקת הנאה
תא שטח -7 שביל
תאי השטח 4-7 ישמשו לנטיעות, גינון, שבילים, אזורי ישיבה והצללות.
להלן עיקרי הוראות התכנית המופיעים בהגדרות התכנית:
1. שינוי יעוד מאזור מגורים 2 למגורים ד', גן ציבורי, ככר עירונית, שפ"פ ושביל ציבורי.
2. קביעת בינוי לתא שטח מס' 1 בייעוד מגורים ושימושים נלווים כגון מסחר.
3. קביעת בינוי לתא שטח מס' 2 בייעוד מגורים.
4. קביעת בינוי לשטחים תת קרקעיים לשימושים כגון חניה, מחסנים, אולם, חדרים טכניים וכיו"ב.
5. קביעת קווי בנין מרביים.
6. קביעת שטחי בניה מרביים.
7. קביעת הוראות שימור חיצוני של מבנה "בית היתומים דיסקין".
8. קביעת הוראות בנושא זיקת הנאה לציבור.
9. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים.
| דעהוחתל טשהימ ור | עהד | ווע | התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו | הת | |
|---|---|---|---|---|---|
| החלטת ועדת שימור מס' 25 לתאם סיור במתחם ולהזמין את חברי הועדה המקומית להתרשמות. כמו כן יש להגיש הוראות שימור מחייבות שיכללו בתקנון ולהשלים את המידע לתיק תיעוד מלא. התכנית תעלה לדיון נוסף. | 02/02/2020 | ||||
| החלטת ועדת שימור מס' 23 ירד מסדר היום. התיק ידון בוועדת שימור בוועדה הבאה .19/1/20 הוועדה קיבלה את הודעת הוועדות המקומית והמחוזית, כי לא ידונו בנושא עד לקבלת החלטת ועדת השימור. | 05/01/2020 |
- 4 -
10. קביעת הוראות בגין מבנים/גדרות להריסה.
11. קביעת הוראות בדבר הפקעה לצרכי ציבור.
12. קביעת תנאים למתן היתר בניה ותעודת גמר.
החלטות קודמות בוועדות שימור
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 28
הדיון יתמקד בסעיף הוראות השימור
בהוראות השימור בסעיף 6.1 לתקנון המוצע חסרות הוראות שימור מחייבות ונדרש לתאם עם מחלקת השימור הוראות שימור נוספות. עד כה לא הוגש תקנון הכולל הוראות שימור למבנה, לגדרות ולמתחם.
מאחר ומדובר במבנה גדול, יש לחלק את הוראות השימור לחזיתות חיצוניות, הכוללות את חזיתות החצר הפנימית והוראות בדבר פנים המבנה. ההוראות יכללו טיפול במפגעים, תשתיות, עבירות בניה, ניקוי אבן לרבות פרטי אבן מיוחדים, חידוש הכיחול, התקנת גופי תאורה, שימור פרטי מסגרות ופרטי בנין מקוריים והן תהיינה מחייבות וכל חריגה מהן תהווה סטייה נכרת.
יש להוסיף כי ביצוע הוראות השימור יהיה בתאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון מוכח בתחום השימור.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/03/2020 - ה' אדר תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/28 | מספר ועדה | ||
| 3848 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| מלכי ישראל 47 , נמתקונוירם ב כרלוךלי ים | כתובת | ||
| בלזם שמואל | שם המבקש | ||
| תמ"א 38 | סיבת הפניה | ||
| 15322 | מספר תכנית | ||
| הריסת המבנה והקמתו מחדש | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית רוזנפלד אנה | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 5001 | 30068 |
- 5 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
המבנה קיים כנקודת קצה בצומת הרחובות מלכי ישראל ורלב"ח, ובנוי בקו בניין "0" לרחוב מלכי ישראל ורלב"ח, ומהווה חלק ממבנה טורי, המשמש כחזית רציפה ואחידה לרחוב מלכי ישראל. המבנה נשוא הבקשה בעל 2 קומות וגג רעפים תלת שיפועי ושוכן בשכונת יגע כפיים (שכונה לשימור – אתר מס' ,)1833 על פי תיק התיעוד - זוהי שכונה עות'מנית, בנויה בסמוך לשכונות ותיקות נוספות: זכרון משה ואחוה. השכונה הוקמה בראשית המאה הקודמת, אך עיקר התפתחותה היה בתקופת המנדט.
בינוי השכונה אופייני לצורת הבניה בתקופה העות'מנית , במקור מבני השכונה היו קטנים מאד, הם יצרו חזית "חומה" לרחובות הראשיים. זאת היתה החזית הייצוגית ונבנתה תמיד באבן ובפרטים מוקפדים. חיי היום יום והכניסה לבית התנהלו מכיוון החצר האחורית. במשך השנים הורחבו רוב הבתים וצמחו לתוך החצר וגם לגובה. מבנה השכונה מבוסס על מערך רחובות מקבילים, פרוסים ממזרח ומערב. המבנה לשימוש מסחר בקומת הקרקע וכמגורים/משרד בקומה שמעל. הבית נשוא הבקשה נבנה בתקופת המנדט ונבנה בשני שלבי בניה צמודים בזמן: פרטי פתחים בקומת הקרקע שונים מפרטי הפתח בקומה הראשונה. בשנות ה- 80 של המאה הקודמת ניתן ללמוד כי השריד היחיד שנותר מהבניה המקורית היא חזית האבן לרחוב מלכי ישראל, שגם היא נפגעה ע"י פריצת שלושה הפתחים המקוריים בקומת הקרקע לכדי פתח אחד רחב. בקומה הראשונה נוספה שורת אבן מתחת לסף העליון של הפתח וזאת ללא היתרים. מרפסת הזיז בחזית לרחוב מלכי ישראל הייתה כבר קיימת בשנות ה- 80 אך פרטיה אינם מקוריים. לא נשמרו בפנים הבית פרטי פנים מקוריים ובחלקה אין צמחיה ולא נמצא סימן לבור מים. שטח התכנית הינו 88.42 מ"ר. מצפון לחלקה קיים רחוב מלכי ישראל, מדרום קיימת חלקה מס' -123 הרחבת דרך, ממזרח ובקיר משותף - חלקה מס' 2 (מגורים ומסחר) וממערב רחוב רלב"ח (מעבר להולכי רגל).
רקע סטטוטורי
1. תכנית 2874 מאושרת משנת 1983–.התכנית מייעדת את המגרש למגורים מיוחד ומגדירה בו
חזית מסחרית לרחוב מלכי ישראל. בניה ב- 2 קומות.
2. תכנית מס' 2874א משנת 1988 – תכנית תקנונית בלבד של תיקון סעיף 5 בתכנית .2874
3. תכנית מס' 2874ב משנת 1995 – התכנית מאפשרת שימוש בחלל גג רעפים עבור הרחבת יח"ד
עליונה.
- 6 -
4. מע"ר צפון מאושרת – מדובר באזור של 6 קומות. על פי חוו"ד תכנון עיר לתכנית " בכל
החלקות הסמוכות המדיניות מדברת על 6 קומות (מסמנת בוורוד ללא קונטור שחור), אמנם, חלקה זו לא צבועה כלל במדיניות, אך ניתן להתייחס אליה כמדיניות עבור המתחם כולו.
במע"ר צפון מדובר במדיניות נפחית, אין התייחסות ספציפית לגבי אחוזי בנייה"
5. היתרים:
א. היתר מס' 1980/0925.00 משנת 1980
היתר מס' 1980/0925.01 משנת
רקע תכנוני
1. תכנית 2874 מאושרת משנת 1983–.התכנית מייעדת את המגרש למגורים מיוחד ומגדירה בו
חזית מסחרית לרחוב מלכי ישראל. בניה ב- 2 קומות.
2. תכנית מס' 2874א משנת 1988 – תכנית תקנונית בלבד של תיקון סעיף 5 בתכנית .2874
3. תכנית מס' 2874ב משנת 1995 – התכנית מאפשרת שימוש בחלל גג רעפים עבור הרחבת יח"ד
עליונה.
4. מע"ר צפון מאושרת – מדובר באזור של 6 קומות. על פי חוו"ד תכנון עיר לתכנית " בכל
החלקות הסמוכות המדיניות מדברת על 6 קומות (מסמנת בוורוד ללא קונטור שחור), אמנם, חלקה זו לא צבועה כלל במדיניות, אך ניתן להתייחס אליה כמדיניות עבור המתחם כולו.
במע"ר צפון מדובר במדיניות נפחית, אין התייחסות ספציפית לגבי אחוזי בנייה"
5. היתרים:
ב. היתר מס' 1980/0925.00 משנת 1980
ג. היתר מס' 1980/0925.01 משנת 1982
התכנית המוצעת
הבינוי מבוקש מכח תכנית 10038 – הריסת המבנה והקמתו מחדש תוך שימור חזית צפונית לרחוב מלכי ישראל. הבקשה מציעה בינוי של 6 קומות עבור 5 יח"ד (1 יח"ד בקומה) ומסחר בקומת הקרקע, כאשר במקטע רחוב זה קיימים מבנים בגבהים של 2 קומות, ובגובה ממוצע של 2 קומות. הבינוי מבוקש בקוו בניין"0" קדמי בחזית לשימור, קו בניין צידי (ממערב) לפי הקיים ולפי תב"ע וקו בניין "0"
לחזית מזרחית הקיר משותף על פי הקיים, קו בניין אחורי לפי הקיים בחלקות הסמוכות. הרכב הבינוי : מוצעות 2 קומות מרתף : קומת מרתף תחתונה (במפלס 794.8=-)-5.2 מכילה מחסנים, חדר מדרגות ומעלית. קומת מרתף עליונה במפלס ,-2.60 חפורה חלקית לכיוון רחוב מלכי ישראל ומכילה מחסן למסחר, ממ"ד בצידה הדרומי של החלקה, חדר מדרגות ומעלית. קומת קרקע במפלס 800.00=+-0.00 מכילה מסחר, חדר מדרגות ומעלית – מערכת תנועה זו של הבניין, ממוקמת בפינת הרחובות מלכי ישראל ורלב"ח ומוצעת לכל אורך 6 הקומות כחזית זכוכית גבוהה. בקומת הקרקע מוצעת חזית צפונית לשימור ושחזור (תוך הריסת מפגעים חזותיים, שנוספו לאורך השנים)
ומעליה עוד 5 קומות (וחדר יציאה לגג + פרגולה) החוזרות באופן כללי, על כל המאפיינים של החזית לשימור - מרפסת במרכז החזית (עובי רצפת המרפסת אינו זהה לקיים בקומה הראשונה), פתח גדול ליציאה למרפסת עם פרטי אבן זהים ואבן בעיבוד תלטיש. בהמשך לחזית הצפונית ובחיבורו לחזית המערבית, מוצמד קיר זכוכית לכל גובה 6 הקומות, עם חלוקת פרופילים אופקים ואנכית. החזית המערבית המוצעת מורכבת משתי שפות עיצוביות שונות, שני שליש החזית הרחוקה יותר מרחוב מלכי ישראל מוצעת בחיפוי אבן בעיבוד תלטיש עם פתחים שמסביבם פרטי אבן,
- 7 -
יציאה למרפסת בעומק של 1.3 מ' מכל קומה (ובאופן עוקב בכל הקומות). מוצע חדר היציאה אל הגג, המעלית מגיעה כמו כן אל קומת הגג ואליהם מתחברת פרגולה הנצפית אל רחוב מלכי ישראל. המבנה בחלקה צרה זו מגיע לגובה סופי של +23.90 מ' ממפלס הקרקע.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 28
לאשר את הבקשה בכפוף לתיקונים והשלמות
ההמלצה נכתבה בכפוף להרמוניקה שהתקבלה במחלקת שימור ב- )20.02.20
1. חזית צפונית לשימור (רחוב מלכי ישראל) :
א. יש להציג את חיזוק הקיר המוצע לשימור – בתכנית הנדסית וע"י מהנדס שימור מוסמך.
ב. אין לבצע בחזית לשימור פירוק והרכבה ואין לדקק את הקיר (עובי הקיר בתכניות הקיימות
בתיק התיעוד הוא כ – 45 ס"מ בקומת הקרקע ובקומה א' כ – 35 ס"מ. בחתך הקיר מוצג עובי אחיד של כ- 50 ס"מ) - יש להשלים מדידה מדויקת של הקיר בשל המידע הסותר ולצורך שחזור החזית במדויק.
א. קיר זה ישוקם וישוחזר על פי מצב מקורי משוער ועל פי ההשלמה, שהתבקשה בתיק
התיעוד (על פי הנחיות הרפרנט מיום ה – .)10.02.20 בקיר זה ישומרו כל נדבכי האבן עד למדלפות הגג להריסה – (על פי תיק התיעוד) עד למפלס 807.24 (בכפוף למדידה מדויקת).
יש לסמן בחזית צפונית את מפלס סיום נדבכי האבן על פי המדידה המתבקשת. יש לשקם
את חזית זו: ניקוי האבנים באמצעים ידניים, הסרת כל המפגעים הקיימים והתוספות
המאוחרות לרבות שלטים, מזגנים, חיווטים, מדבקות, צינורות וכל אלמנט אחר הפוגע בשלמותה של החזית לשימור.
ג. במפגש הקיר לשימור עם הבינוי החדש המוצע מעל ומצד, יתוכננו פרטי הפרדה להבחנה
בין ההיסטורי לחדש בתאום עם מחלקת השימור ובאישורה.
ד. על פי חוברת ההנחיות למבנים היסטוריים בעיר ירושלים, כאשר מדובר על שכפול חזית
הסטורית / תוספת שתואמת חזית היסטורית, הפרטים יהיו בהפשטה של הפרט המקורי ולא זהים לפרט המקורי, על כן יש לתכנן בהתאם להנחיה זו ביחס לפתחים המוצעים וביחס למרפסות המוצעות. בנוסף יש לצמצם את גובה פס ההפרדה שהוצע באופן חזרתי לאורך החזית הצפונית ל- עד 30 ס"מ.
2. עיצוב פינת המבנה לכל אורכו –
נפח וגובה הבינוי המוצע ( 6 קומות + חדר יציאה לגג) בפינת הרחובות מלכי ישראל ורלב"ח, מייצר מופע של מבנה גבוה ודק, ובשל היותו מנותק בגובהו משאר החלקות ממזרח, היה מתבקש שיוצע בינוי שאינו מדגיש את הניתוק אלא מעדן אותו, כלומר, הדגשת האופקי הינו הכרחי. תכנון ומיקום פיר מדרגות ומעלית (עדיפות אחרונה בחזית קדמית על פי הנחיות מרחביות למבנים היסטוריים) מזכוכית כמעט באופן מלא, ללא חלוקת שורות אבן, או לפחות המשך של השפה המוצעת בשאר הבניין (המתאימה לאופי השכונה) לכל אורך 6 הקומות, הינו אלמנט המדגיש את האנכי. לצורך שיפור מופע פינת המבנה בחזית עיר היסטורית זו, יש להציע חלופה תכנונית אשר מדגישה את הקווים האופקיים במבנה לאור האילוץ למיקום פיר המדרגות והמעלית בחזיתות הראשיות.
3. מרפסות:
א. הערה כללית לכל המרפסות – יש לצמצם את גובה חזית רצפת המרפסות עד ל- 30 ס"מ
ובתאום מול מחלקת שימור. כמו כן, יש להשלים: מפלסים ופרטי המרפסות המוצעות.
- 8 -
ב. המרפסות המוצעות בחזית מערבית (רלב"ח), אינן חלק מהמבנה המקורי, שכן אינו קיים
יותר בחזית זו. יחד עם זאת, מחלקת השימור אינה מתנגדת למרפסות בחזית זו ובתנאי שעומקה לא יעלה על עומק המרפסת בחזית המקורית (כ- 1.0 מ') ושמיקומן יישאר עוקב במדויק, אחת אחר השניה.
ג. חדר היציאה אל הגג מן המדרגות, המעלית והפרגולה:
יש להציע חלופה תכנונית ליציאה אל מפלס הגג מהפודסט האחרון של המדרגות, ללא חדר יציאה אל הגג. נפח הבינוי המוצע, כעת, לצורך היציאה אל הגג, מייצר הגבהה נוספת של המבנה בשל היותו עשוי אבן ונראה כ"שן חסרה" הפוגעת במופע המבנה.
יש להציע את הפרגולה בעומק החלקה ולא בחזית לרחוב הראשי – מלכי ישראל.
ד. בפריסת החזית הצפונית - יש להציג את הבינוי הקיים גם ממערב, לצורך השוואת הגובה
המתקבל בתכנון המוצע לקיים ברחוב.
תנאים למתן היתר בניה:
• יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור.
• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .
• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.
• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור.
תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:
• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.
• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.
• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי אבן, מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.
• לא תותר התקנת מערכות טכניות על חזיתות המיועדות לשימור.
• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.
• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח'
השימור בעיריית י-ם.
תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:
• אישור מחלקת השימור בכתב.
• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.
- 9 -
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/03/2020 - ה' אדר תש"פ | תאריך | ||
| צוות שימור | סוג דיון | ||
| 2020/28 | מספר ועדה | ||
| 3940 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| מלכי ישראל, חומנהת ושנינםל רכ ל ליים | כתובת | ||
| שפירא משה חיים | שם המבקש | ||
| בקשה להיתר בניה | סיבת הפניה | ||
| 2018/0539.00 | תיק רישוי | ||
| מספר תכנית | |||
| 2 מרתפי חניה עם מחסנים + חדרים טכניים, עבור מתחם שנלר שלב ב' | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| אדריכל בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 117 | 30082 |
- 10 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
מתחם שנלר – נוסד ע"י האב יוהן לודוויג שנלר בשנת 1860 כבית היתומים הסורי. שנלר, כומר פרוטסטנטי גרמני, יזם בניית מוסד חינוכי עבור ילדים נוצרים שהציל מפרעות שקיימו הדרוזים בלבנון.
שנלר דגל בחינוך דתי ומקצועי והפך את המקום למוסד חינוכי מהמעלה הראשונה בו התחנכו גם נוצרים מקומיים. במתחם נבנו מספר מבנים בעלי ערך היסטורי וארכיטקטוני רב: בניין מנהלה מרכזי, מעון עוורים, סדנאות מלאכה, אורוות ועוד. סגנון המבנים הוא אירופאי-גרמני. המבנה המרכזי תוכנן ע"י האדריכל קונרד שיק. במבנה מגדל פעמונים. בשנת 1939 עם פרוץ מלחמת העולם השניה, גורשו הגרמנים והמתחם הפך לבסיס צבאי של הבריטים. לאחר קום המדינה שימש המתחם כמחנה צה"ל. כיום משמש חלק מהמתחם לפרוייקטים חדשים למגורים. המבנים ההיסטוריים מוגדרים כמונומנטים לשימור.
במתחם סומנו 8 מבנים לשימור: המבנה הראשי של בית היתומים עובר שיפוץ הנדסי ומתוכנן בו מוזיאון קהילות ישראל, מעון השוליות שבימים אלו מתכננים את שיפוצו, מעון העוורים, בית האינספקטור, מעון הבנות, בית הצריח והבית האדום.
המתחם הוקף בחומה לכל אורך רחוב מלכי ישראל ולכיוון רחוב פלדמן. רוב החומה פורקה במסגרת עבודות על הפרוייקטים שאושרו בשנלר – פרוייקט מרום ירושלים ואחוזת שנלר. החומה משולבת בקיר הקדמי של פרוייקט אחוזת שנלר לאחר שהעתקתה אושרה בתב"ע. הכניסה הראשית נבנתה מחדש.
החומה הפונה לרחוב מלכי ישראל אושרה להעתקה בתב"ע 2447ג'. בתב"ע מופיע פתח אחד בחומה.
מספר פרוייקטים בבניה – מרום ירושלים, אחוזת שנלר.
רקע תכנוני
תכנית 2097 – הגדרת המתחם כמונומנט לשימור.
תב"ע 2447ב' – משנת 2005 – התב"ע מאפשרת את העתקת החומה כ-5 מ' צפונה. לפי התב"ע, סעיף ,10 תנאי למתן היתר יהיה עיצוב החזית לכיוון רחוב מלכי ישראל תוך התייחסות והתחשבות מירבית בחומה לשימור. יש הוראה להגיש את ההיתר בקנ"מ .1:50
בסעיף ,11 יש התייחסות גם לפתיחת פתחים בחומה מעבר לפתח שאושר בתב"ע (3 פתחים בסה"כ), שלכל שינוי נדרש אישור מהנדס העיר.
- 11 -
היתרים שאושרו:
פרוייקט מרום ירושלים:
2011/871.00
2011/871.01
2011/871.02
2011/871.03
פרוויקט אחוזת שנלר –
20145/275.01
2016/859.00
2016/621.00
2016/621.01 – היתר הכולל תכנית צל לכל החומה להעתקה. ההיתר כולל פרטים והנחיות להעתקה.
2016/859.00
2016/860.00
2016/861.00
קיימים 12 היתרים נוספים בתהליך. היתרים לבניינים חדשים והיתרי שינויים. התקיימו דיונים בוועדה מקומית או ברשות רישוי.
סיכום ישיבה אצל מהנדס העיר – 18.5.16
קירלשימור
.7הדרוגהקייםבחזיתמלכיישראלביחדעםהחזיתלשימורמאושר,כאשרהחזית לשימורבולטתביחסלמישורהקייםהחדשכ-30ס"מ.
.8הקירלשימורימוקםמעברלגבולהמגרשיםשלהיזמיםכפיהמופיעבתב"עויבנה בתחוםהדרךהעירוני.
.9החזיתלשימורבמבנההמוצעע"יהאדריכליםו"במדרגות"לאורךהרחובמאושר.
כניסהלמתחםאחוזתשנלר
.10הוצגובפנימהנדסהעירשתיהכניסותהקיימותלמתחםאחוזתשנלר,כאשר כניסהאחתהינהבחלקהמזרחישעלרחובמלכיישראלוהשניהבצדהמערבי בצמודלביתהאינספקטורדרךהשצ"פאשרבאחריותהפרויקטהשכןבמתחםשנלר.
דיון בוועדת שימור 23.5.16
החלטה:
וועדת השימור, לאחר ששמעה את עדכונו של אדר' אורי פדן, יועץ השימור מטעם עיריית ירושלים במתחם שנלר, מבקשת שכל דיון בהתרים לפיתוח חלקים של מתחם שנלר, הכוללים בנייה מעליה, שינויים בגדר, כגון פתיחת פתחים ואלמנטים נוספים יגיעו לבחינה ודיון בוועדת השימור.
התכנית המוצעת
בניינים חדשים במגרש 2 - שלב ב' בפרוייקט אחוזת שנלר הכוללים את העתקת החומה והצמדתה לחזיתות הבניינים. בתכניות מוצעים 4 שערים בחומה המועתקת בחזית לרחוב מלכי ישראל: מוצעים 2 פתחים רחבים לכניסת רכבים לחניון – במרכז הפרוייקט ןממזרח לו (שערים ,2 ,)4 פתח לכניסה ציבורית (שער )3 ופתח קיים לכניסה זמנית לפרוייקט (שער )1 הממוקם מול מרכז בניין B שכבר בנוי.
| דעהוחתל טשהימ ור | עהד | ווע | התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו | הת | |
|---|---|---|---|---|---|
| החלטת ועדת שימור מס' 27 | 23/02/2020 | ||||
| החלטת ועדת שימור מס' 26 הוועדה מבקשת לשוב ולדון בדיון פנימי בוועדת שימור. | 16/02/2020 | ||||
| החלטת ועדת שימור מס' 25 יש לקיים תאום עם מחלקת השימור בהתאם להוראות התב"ע. העתקת חומה מקורית לכל גובהה המקורי. יש להגיש תיעוד ומדידה. לשוב ולדון בוועדת שימור. | 02/02/2020 |
- 12 -
ההיתרים הרלוונטיים לחומה המבוקשים בשלב זה:
2018/536.00 – חניות ומרתפים.
29/5/19 – החלטת וועדה מקומית -ישלקבלאישורמח'שימורסופילחומההפונהלכווןמלכיישראל ולפריצותהמוצעותבה...
בשלבזה,מבקשיםאתכללהמסחרפנימיכנדרשעפ"יהסיכומים,פרטל-2חנויותהמבוקשותבחזית הקדמית,מעברלחומההקיימתלשימורוללאגישהישירהמהרחוב.נושאזהמובאלהכרעתהוועדה...
עלפיסיכוםישיבהמיום02.10.14אצלמהנדסהעירבהשתתפותהיזמים,והצוותהמקצועישלאגף התכנוןואגףהרישוי:העירייהמסכימהלשילובקומהמסחריתבחזיתהפונהלכווןרחובמלכיישראל, עלפיהוראותתכניתהמתארלירושלים,ובכפוףלעמידהבתקןהחניההרלוונטילשטחיהמסחר..."
בהתאםלסיכומיםקודמיםנקבע,כישטחיהמסחריופנולחזיתהפנימית תנאילאישורהפתחהמוצעבחומהלשימורעבורגישהלמסחר,יהיהאישוריחידתהשימור.
2018/535.00 – בניין D
החלטתוועדתמשנהמתאריך29.5.19לגביהחומה–
ישלהציגאתמיקוםהחומההנוכחיהפונהלכווןמלכיישראללביטולואתמיקומההחדשכמבוקש.–
ישלקבלאישורמחלקתהשימורהחתוםע"גההגשההמציגהאתהפתרוןכנ"ל.
ישלסמןאתמיקוםהחומהבתיאוםעםאדריכלהעירכ"קירלהעתקהושיחזור"
2018/537.00 – בניין 3A
החלטות ועדת משנה מיום 29.5.19
ישלהציגאתמיקוםהחומההנוכחיהפונהלכווןמלכיישראללביטולואתמיקומההחדשכמבוקש.–
ישלקבלאישורמחלקתהשימורהחתוםע"גההגשההמציגהאתהפתרוןכנ"ל.
יידרשלתכנןאתפתרוןרחבותכיבויאשבאופןשלאייגרעהרצףשלנטיעתהעציםברחוב.
יידרשאישוראדריכלהעירלכניסותלמבניםהמצוינותמהרחוב.
ישלסמןאתמיקוםהחומהבתיאוםעםאדריכלהעירכ"קירלהעתקהושיחזור"
לאמוצגותגדרותע"גההגשה,ישלהציגפריסתגדרותעלגביההגשה.
החלטות קודמות בוועדות שימור
- 13 -
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 27
לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:
.1כל ההיתרים הנ"ל נדונו בוועדה מקומית והופנו למחלקת שימור לצורך אישור. למרות זאת, פנו המבקשים למחלקת שימור על מנת לקבל פטור. יש להפנות כל היתר רלוונטי לחומה או היתר בסמיכות לבניין לשימור למחלקת שימור.
.2יש לתקן את הבקשות:
א. דרושה הטמעת חזית החומה והוראות השימור של החומה בהיתרים הרלוונטיים.
ב. יש להציג את פריסת החומה בקנ"מ 1:50 כנדרש בתב"ע ופרטים.
ג. בתכניות המוגשות ממפלס 0.00 ומעלה (,2018/535.00 ,)2018/537.00 לא מוצגות הקומות שמתחת
הפונות לרחוב מלכי ישראל והחומה. יש להציג חזיתות כמקובל כולל הקומות התחתונות. יש להציג בתכניות מפלס 0.00 את רחוב מלכי ישראל והכניסות בקו מבט.
ד. יש להוסיף חתכים דרך החומה בכל מקטע.
3. תכנית הצל שאושרה בהיתר 2016/621.1 אינה מתקיימת באופן מדויק. לבקשתנו הוצגה תכנית
קומפילציה לחזית החומה כולה.
מעיון בתכניות עולה כי שער מס' 1 בהיתר המאושר, הכולל את העמודים המועתקים הינו שער זמני. אין סיבה להותיר שער "דמי" במיקום זה. ניתן להעתיק חלק מהחומה למקטע זה ולהעתיק את העמודים המקוריים לשער אחר. מומלץ להעתיק לשער 3 המהווה כניסה ציבורית. העמודים לא יוצמדו לקיר מאחוריהם אלא יעמדו כאלמנט חופשי המחובר לחומה באופן דומה לחיבור המקורי. בנוסף, העמודים לא הועתקו באופן מדויק. חסר בהם פס אבן לבנה מתחת לכותרת. יש לשחזר חלק זה באופן מדויק. יש להציג פרטים. לאישור מחלקת השימור.
.4שער A – אושר בהיתר 2016/621.1 אך מוצע בפריסה החדשה בתכנון מעט שונה הכולל 3 עמודי שער ו-
2 שערי ברזל, יש להציג עוד חלופה לתכנונו - שער אחד עם 2 עמודים משני צדיו או שער אמצעי ללא כותרת.
.5יש להנמיך את גובה עמודי השער המשוחזרים לפי עמודי השער המקוריים.
.6גובה החומה – יש להשאיר את הגובה המקורי עד כמה שניתן.
.7יש לציין כי אין התייחסות באף אחד מההיתרים שהוגשו עד כה לפרוייקט, פתרון לחומה שמול בית האינספקטור (הוחלט שמקטע זה יהיה באחריות פרוייקט אחוזת שנלר בהחלטת מהנדס העיר מתאריך .)25.10.15 באחריות פרוייקט אחוזת שנלר להציג פתרון ראוי. יש להגיש היתר עבור העתקת החומה באזור זה בהיתר נפרד. הבקשה תהיה בתיאום מחלקת שימור ומחלקת אדריכל העיר. ביצוע התכנית יהווה תנאי למתן טופס 4 של ההיתר האחרון של פרוייקט אחוזת שנלר.
8. יש לצרף להיתר הוראות הגנה על המבנים לשימור הסמוכים.
.9תנאים להיתר – אדריכל שימור מלווה, כתב התחייבות וערבות בנקאית, נספח פרטים. אישור טופס 4
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/03/2020 - ה' אדר תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/28 | מספר ועדה | ||
| 3964 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| המלך גורג 31 , מנרתכזו נהיםע יכרל ליים | כתובת | ||
| זילברשטיין אהרון | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 779645 | מספר תכנית | ||
| הריסה ובניה | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5105 | 30037 |
| כן | 5082 | 30037 |
- 14 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
התכנית כוללת שני מבנים המבוקשים להריסה. המבנה ברח' המלך ג'ורג' 31 הינו מבנה היסטורי המוגדר כמבנה לשימור בכרטסת הישנה והחדשה ומהווה חלק מהבלוק המנדטורי שכל אחד ממרכיביו מוגדר לשימור. הוא נבנה בשנות ה-30 של המאה ה-20 ע"י הקבלן יוסף פפרמן כבית דירות בן 4 קומות ומרתף בסגנון אופייני לתקופת המנדט בירושלים. המבנה תוכנן ע"י האדריכל ראובן אברם (אברמוביץ)
שתכנן מבנים רבים בירושלים, חלקם הגדול ברחביה ובמרכז העיר, ביניהם בית פרומין (הכנסת הישנה)
הממוקם ממול, בית מר-חיים (הבניין המעוגל בפינת הבלוק ברחוב המלך ג'ורג' 27 והלל) בית קוקיה (יפו )106 ועוד. ברבים מהמבנים שתכנן פרט אופייני - פס אבן מעוטר בשיני אבן. לרוב מעל דלת הכניסה לבניין כמו בבניין הנדון ולעיתים עיטור שורת שיני אבן כסיומת של קומה שלמה (בית פרומין).
החלונות בקומת הקרקע במבנה הפכו עם השנים לפתחים מסחריים. במבנה נשמר חדר מדרגות ריבועי ובו מדרגות טרצו יצוקות בצבע צהוב ומעקה, ריצופים, מעקות מרפסות, דלת כניסה.
המבנה מהווה חלק מהבלוק העירוני-מנדטורי האופייני למרכז העיר: בלוקים הכוללים מבנים טוריים בקו 0 לרחוב כשהחזיתות האחוריות פונות לחצר. החצרות האחוריות בכל חלקה יוצרות יחד חצר גדולה עבור הבלוק. בד"כ תוכנן מסחר בקומת הקרקע ובקומות מעל מגורים. התכנון כמו הסגנון הושפעו מהבלוקים בערים אירופאיות מרכזיות. הבלוק בו נבנה המבנה הנדון כולל שורת מבנים מנדטוריים לשימור - בית עילית בו נבנתה המעלית הראשונה בעיר, בית מר חיים המעוגל בפינה שבזמן בנייתו היה המבנה הגבוה בעיר (7 קומות) ועוד.
בניין פזגז ברחוב מבוא המתמיד – המבנה אינו היסטורי ואינו בעל ערך לשימור אך הוא ממוקם בצמוד למבנים עותומאניים ייחודיים סביב חצר משותפת -חצר חסבון (מבוא המתמיד .)8-10 זהו מקבץ של בתים ערביים מפוארים שנבנה בסוף המאה ה -19 ותחילת המאה ה -20 . בחצר שוכנים ארבעה בתים שבנויים בטכנולוגיה טיפוסית לתקופה העות'מאנית. בתי החצר נבנו על ידי משפחת חסבון, משפחה ערבית נוצרית מבית לחם. הם כוללים פרטים ייחודיים. במתחם נבנו 7 בורות מים.
רקע תכנוני
- 15 -
תכנית מתאר ,62 אזור ביעוד קרקע מסחרי – %150 בניה ב-3 קומות.
בניין פזגז -
תכנית 1602 משנת 1972 – בניין פזגז.
תכנית 4486 – משנת 1998 - מתחם רבי עקיבא – מגדירה לשימור 4 מבנים סביב חצר חיסבון.
היתרים לבניין פזגז – משנת 1972 ואילך
04 -1971/1050.00
רקע תכנוני שימורי –
המבנה מסומן בכרטסת השימור הישנה ובכרטסת שימור החדשה.
בחלקות סמוכות בקו 0 למבנים המוצעים מבנים לשימור בכרטסת וע"פ תב"ע.
התכנית המוצעת
הריסת שני מבנים – מבנה ברחוב מבוא המתמיד ומבנה לשימור ברחוב המלך ג'ורג' 31 ובניית 2 מבנים חדשים. על חלקה 105 במבוא המתמיד מוצע מגדל משושה בן 30 קומות ובמקום הבניין לשימור בחלקה 82 ברחוב המלך ג'ורג' 31 מוצע מבנה חדש בן 10 קומות. בקומת הקרקע מתוכנן מסחר שיכלול מעבר בין הבניינים ומעל קומת המסחר מבוקשים משרדים ודירות להשכרה. מוצע לשימור רק פתח הכניסה של המבנה לשימור.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 28
יש לאשר את התכנית בתנאים הבאים:
1. אין להרוס את המבנה המוגדר לשימור בכרטסת הישנה והחדשה – שנמצא בחלקה מספר 82
ויושב ברחוב המלך גו'רג' 31
המבנה ראוי לשימור גם בהיותו מבנה מגורים שנבנה בסגנון מודרני ע"י האדריכל ראובן אברם, אחד מהאדריכלים המרכזיים שפעלו בעיר בתקופת המנדט וגם בהיותו חלק מהבלוק העירוני האופייני לתכנון הכולל של מרכז העיר המנדטורית. בלוק הכולל מבנים אחרים לשימור, ביניהם בית עילית הסמוך למבנה הנדון שתוכנן ע"י בנימין צ'ייקין ובו הותקנה המעלית הראשונה בעיר. החסרת חלק מהבלוק כפי שמבוקש ותכנון מבנה חדש לחלוטין יפגע בערכי השימור הנקודתיים והאורבניים גם יחד באחד מהרחובות המרכזיים בעיר.
הצעת התכנית לשמר את הכניסה לבניין בלבד ולשלב אותה בבניין חדש בסגנון עכשווי חוטאת לרעיון שימור מבנים. מוצעת בפועל מעין אנדרטה לשימור הכוללת אלמנט ללא ההקשר שלו.
יש להציע חלופה לתכנית בה נשמר הבניין. לא תהיה התנגדות לתוספת מעל הבניין ההיסטורי בהתאם למדיניות הגובה של מחלקת תכנון העיר באזור זה.
שימור הבניין יכלול לכל הפחות את החזית לרחוב המלך ג'ורג' ואת חדר המדרגות הריבועי האופייני למבנים המנדטוריים במרכז העיר הכולל מדרגות מיציקת טרצו צהוב ומעקה מקורי. שימור המבנה יכלול בנוסף את הפרטים המקוריים שנשמרו בבניין – ריצופים, מעקות, דלת הכניסה לבניין.
יש לכלול הוראות שימור מפורטות בתקנון.
- 16 -
2. קו בניין - אין לאפשר קו בניין תת קרקעי בצמוד למבנים לשימור במבוא המתמיד הכלולים
במתחם העות'מאני המכונה חצר חיסבון.
יש להרחיק את קו הבניין התת קרקעי ממקבץ הבתים. החפירה המבוקשת עבור קומות חניה צמודה למבנים העות'מאניים שבחלקה הסמוכה בקו 0 ותסכן אותם. זהו מתחם ייחודי המוגדר לשימור בתב"ע ,4486 ואין להתקרב אליו. בנוסף, חצר חסבון כוללת 7 בורות מים תת קרקעיים. יתכן וחלקם גולשים לחלקות הסמוכות המוגדרות כיום כדרך (חלקות ,105 ,108 .)63 החפירה המבוקשת עלולה לפגוע בהם אם תאושר בצמידות למתחם לשימור. יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור בשלב זה לקביעת המרחק הדרוש לצורך שמירה על המתחם בחצר חיסבון.
3. כתנאי לתחילת העבודות, יש לערוך חפירת בדיקה בכל השטח. הבדיקה תתבצע ע"י רשות
העתיקות. אם יתגלו ממצאים אדריכליים היסטוריים בתת הקרקע, יש לדווח למחלקת השימור. אם יוחלט שהינם לשימור, יידרש שינוי להיתר. יש לעדכן בתקנון.
4. מערכת ניטור תותקן ע"ג כל הבניינים לשימור הסמוכים לגבול התכנית. יש להוסיף סעיף
בתקנון להגנה על מבנים סמוכים.
5. שימור עצים - התכנית מציעה שטחים פתוחים מעל חניה תת קרקעית. העצים הקיימים
בסמוך לחצר חיסבון בחלקה 105 ובחלקה 91 מקיפים את המתחם העותמאני והם חלק בלתי נפרד ממנו אף שהם ממוקמים בחלקה אחרת המיועדת לדרך כיום. יש לשמרם. אם העצים אינם במצב ראוי לשימור, יש לנטוע באזור זה עצים כחלק מהשטח הירוק. ראוי שבשטחים ירוקים יהיו עצים ולא רק צבע ירוק בתכנית.
לא הוצג פירוט של העצים המבוקשים לעקירה. יש להציג סקר עצים ולקבל חוו"ד מח' שימור.
6. יש להוסיף בתקנון לתנאים להיתר – אישור תיק התיעוד, אדריכל שימור מלווה, חוו"ד
מהנדס שימור, חפירת בדיקה של רשות העתיקות, נספח פרטים, אישור תחילת עבודות ע"י מחלקת שימור.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/03/2020 - ה' אדר תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/28 | מספר ועדה | ||
| 3852 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| יואל 29 , בוכריםנ תונים כלליים | כתובת | ||
| חי יחזקאל | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 762377 | מספר תכנית | ||
| תוספת קומות ותוספת 8 יח"ד ברחוב יואל 29 | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 102 | 30085 |
- 17 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
האתר ממוקם בתחום שכונת הבוכרים ההיסטורית בכתובת יואל .27/29 בתחום החלקה מצוי מבנה מגורים משותף שאינו מבנה היסטורי – נבנה מכוח היתר בניה מאושר מס' .2006/0182.00 המבנה הקיים בנוי בטיפולוגיה של בניה טורית – בניה בקו בנין 0 כלפי רחוב יואל המהווה חזית דרומית ובניה עם קיר בית משותף עם שלוש החלקות הגובלות וחצר פנימית במרכז החלקה.
נציין כי בסמיכות למבנה בחלקות הגובלות מצויים מבנים/חלקי מבנים המיועדים לשימור.
המבנה הקיים בנוי לגובה 3 קומות וקומת גג חלקית מעל קומת מחסנים וחניה, חלקה על קרקעית וחלקה חפורה, המשמש 7 יח"ד. קו הבנין תואם קו מגרש למעט חצר פנימית על קו מגרש מזרחי. קיימת מעלית פנימית הצמודה לחדר המדרגות. המבנה בנוי בסגנון בניה סטנדרטי בן ימינו ומחופה אבן. שטח קומת הקרקע התחתונה מאושרת כשטח חניה, הגישה אליה ברמפה, משמשת בפועל כמחסנים או אחר. שטח החלקה 0.396 דונם.
רקע תכנוני
1. תכנית מתאר מפורטת מס' 1358 – תכנית בתוקף מתאריך 28/04/1974
2. תכנית מתאר מפורטת מס' 3276 – תכנית בתוקף מתאריך 25/03/1990
3. תכנית מתאר מפורטת מס' 3276א' – תכנית בתוקף מתאריך 15/03/2004
4. היתרים קודמים
בקשה מס' 2006/0182.00 להריסה ובניה חדשה – הונפק בתאריך 13/07/2006 בקשה מס' 2006/0182.01 לשינויים ותוספת בניה – הונפק בתאריך 17/04/2008
5. תכנית קודמות
תכנית 12271 לתוספת 3 קומות נגנזה בתאריך 17/02/2010 תכנית 77370 לתוספת 2 קומות נגנזה בתאריך 20/08/2015
- 18 -
התכנית המוצעת
תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 762377 לתוספת 2 קומות, תוספת 8 יח"ד ותוספת מרפסות לדירות קיימות. עיקרי הוראות התכנית -
1. שינוי יעוד ממגורים 3 מיוחד למגורים ד'.
.2קביעת השימושים המותרים למגורים .
.3קביעת בינוי לתוספת 2 קומות, תוספת 8 יח"ד ותוספת מרפסות .
.4הגדלת שטחי הבניה .
.5קביעת הוראות בגין סגירת מרפסות לפירוק .
.6קביעת תנאים למתן היתר בניה.
.7קביעת שלבי ביצוע למימוש התכנית.
נפתח תיק בתאריך .07/11/19 התכנית טרם עמדה בתנאי סף וטרם נדונה בוועדות התכנון.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 28
1. להמליץ לוועדה המקומית לאשר את התכנית המוצעת התואמת את עדכון מדיניות התכנון בשכונת
הבוכרים כפי שאושרה לאחרונה בהחלטת הועדה המחוזית מתאריך ,02/12/19 לפיה תותר תבנית בניה עד גובה 5 קומות, כאמור בנין קיים שאינו היסטורי ואינו מיועד לשימור.
2. שכונת הבוכרים הינה חלק ממע"ר צפון המאופיין ברמת מינוע נמוכה ונשענת על צירי רק"ל.
יש לשקול פטור מחניה שכן מוצע 2 מכפילים במקום 2 מקומות חניה בשטח החצר הפנימית. מציעים לועדה לבטל שטחי חניה מאושרים לטובת תוספת מחסנים דירתיים וצמצום גובה החתך.
3. יש להציע חלופה לעניין עיצוב המרפסות בחזית ראשית. לתאום מול המחלקה לתכנון העיר.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/03/2020 - ה' אדר תש"פ | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/28 | מספר ועדה | ||
| 3942 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| דוד המלך/ לינקולנןת ונים כלליים | כתובת | ||
| פייגין יהודה | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 779546 | מספר תכנית | ||
| להקמת בנין חדש למלונאות ומגורים | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 5136 | 30028 |
| לא | 5135 | 30028 |
- 19 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
הבקשה ממוקמת בחלקו הצפוני של מתחם 'כתר דוד' שנבנה בחלקו האחורי-מערבי של בנין ימק"א –
מהמבנים ההיסטוריים המפוארים שנבנו בתקופת המנדט הבריטי בירושלים, מבנה המוגדר מונמנט בתכנית השימור המקומית.
גבול התכנית המוצעת ממוקם ב'חצי עיגול' חלקות 135,139 לא בשלמות – הפונה לרחוב לינקולן.
האתר משמש כניסה לחניה תת קרקעית, הגג לא בשימוש. קיימת גדר היקפית שאינה היסטורית.
מחוץ לפינה הדרום מזרחית של גבול התכנית, בכתובת לינקולן ,3 קיים בנין היסטורי בן שתי קומות שנבנה בין השנים ,1926-1937 ככל הנראה באותו שלב הבניה של מבנה ימק"א הראשי.
רקע תכנוני
1. תכנית מתאר 62 קבעה את החלקה ביעוד "שטח פרטי פתוח"
2. תכנית לקביעת אתרים לשימור מס' 2097 – בתוקף משנת 1989 ותיקון 2097 א' משנת .1990
3. תכנית מפורטת מס' 4715 – תכנית בתוקף משנת 1996 ותיקוניה/שינוייה
בנין היסטורי קיים בכתובת לינקולן 3 מסומן להריסה בתשריט מצב מוצע וחלות עליו הוראות המפורטות בסעיף 19 לעניין בנין, גדרות ומדרגות להריסה.
במקומו של הבניין ההיסטורי המיועד להריסה ובשטח מגרש החניה הסמוך לו נקבע קו בנין תת קרקעי וקו בנין עילי לבניה חדשה – רוצה לומר בניה חדשה בצמידות לבנין המונמנט של ימק"א.
4715 ב' – תכנית בתוקף משנת 2003
4715 ג' – תכנית בתוקף משנת 2006
*בתשריט מצב מוצע של התכנית רואים בבירור את הוראות ההריסה וקו בנין מאושר מכוח .4715 4715 ד' – תכנית בתוקף משנת 2008
4715 ה' – תכנית בתוקף משנת 2009
* תכנית מפורטת בתהליך מס' 783506 לתוספת זכויות בניה למגורים בחלקו הדרומי של 'כתר דוד' חלקה 134 - עמדה בתנאי סף, הומלצה לאישור בתנאים בהחלטת ועדת השימור מ .02/02/20 התכנית המוצעת
- 20 -
תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 779546 להקמת בנין חדש למלונאות ומגורים בחלקו הצפוני של פרויקט כתר דוד מעל מגרש החניה הקיים. עיקרי הוראות התכנית כמפורט -
1. שילוב היעודים הקיימים בתא שטח 1 ממלונאות ומבנה ציבור ומגורים ד' ליעוד אחד של מגורים
ותיירות משולב.
2. קביעת עקרונות בינוי.
3. שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.
4. הגדלת שטחי הבניה למלונאות בתחום תא שטח .1
5. הגדרת שטחי המגורים בתא שטח 1 הינה בסה"כ 3000 מ"ר שטחים עיקריים, זכויות בניה לשטחים אלו
הם מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות במגרש 6 והיתרה מכח תכנית זו.
התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך ,25/02/20 משובצת לדיון בוועדה המקומית בתאריך .01/04/20 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 28
להמליץ לועדה המקומית לאשר את התכנית המוצעת בכפוף להשלמות והשינויים המפורטים -
1. יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית כך שיכלול את תחום המבנה ההיסטורי הקיים בכתובת
לינקולן 3 ומגרש החניה הפתוח הסמוך לו בצמידות לחזית הצפונית של מבנה מונומנט ימק"א.
2. יש לבטל קו בנין תת קרקעי וקו בנין עילי מאושרים בתחום מגרש החניה הסמוך לחזית הצפונית של
מבנה מומנמט ימק"א. יש לתאם 'ניוד' זכויות בניה מאושרות לבניה החדשה המבוקשת בתכנית ולעדכן בהתאמה את קו הבנין המוצע שיהא במנותק מהבניינים ההיסטוריים.
3. יש לבטל את הוראות ההריסה ולקבוע בנין היסטורי בכתובת לינקולן 3 לשימור ללא תוספות.
יש לעדכן באמור לעיל את מסמכי התכנית כולם. נציין כי תשריט מצב מאושר חסר מידע לעניין ההריסה המאושרת שנקבעה בתכנית ,4715 אומנם ממוקם בתא שטח הגובל מחוץ לקו הכחול של התכנית המוצעת כפי שהוגשה על חלק (לא בשלמות) מחלקה .135 כמו כן יש להשלים בתשריט מצב מאושר שביל זיקת הנאה מאושרת מרחוב לינקולן דרומה הממוקם לצד המבנה ההיסטורי.
4. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה מכוח התכנית יהא הגשת תיק
תיעוד מלא לבניין הקיים בכתובת לינקולן 3 וקבלת אישור מחלקת השמור לתיק התיעוד.
5. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה מכוח התכנית יהא הגשת נספח
שימור ושיקום למבנה הקיים שיצורף להיתר הבניה או היתר מקביל, במסגרתו יתואמו עבודות שימור ושיקום הבנין ההיסטורי ושינויים ככל שיידרש ע"ב עיקרון החזרת מצב לקדמותו קרי מצב מקורי משוער. עבודות השימור והשיקום יתייחסו להיבטי פיתוח, חזיתות וחלל פנימי.
יש להוסיף בהוראות התכנית הוראות בגין שימור בנין היסטורי קיים בכתובת לינקולן 3 וקביעת הגבלות בגין שלבי ביצוע הבניה החדשה ביחס לשימור ושיקום הבנין ההיסטורי.
6. יש לסמן בנוסף במסמכי התכנית המוצעת מבנה היסטורי ימק"א הסמוך לגבול התכנית – מבנה
מונמנט לשימור: סימון מבנה לשמור בתשריט מצב מוצע ותיאור אדריכלי מצב קיים המבנה בתכניות,
חזיתות, חתכים של נספח הבינוי. יש להוסיף במסמכי התכנית הוראה בגין הבטחת שימור מבנה מונומנט ימק"א הממוקם במגרש הגובל מדרום-מזרח התכנית המוצעת.
7. יש לקבל חו"ד אדריכל העיר לבניה החדשה. יש להוסיף לנספח הבינוי חתכים, חזיתות וגדרות.