ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 5 · 23/03/2001

עיר: ירושלים
תאריך: 2001-03-23
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

1048347

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/5 בתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 1

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1048347 רשות מקרקעי

ישראל

אלונים עדו ועדה

מחוזית

13/12/2022

רחוב, שכונה

המתחם נמצא הרחובות בין מקור חיים – פייר קניג – יעקב בן דב

גוש חלקה בשלמות

30198 43 לא

30198 56 כן

30198 44 כן

30198 46 לא

30198 45 לא

30198 42 לא

30198 50 לא

30141 41 לא

30141 42 לא

30141 237 כן

30141 199 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 16 תשריט 14

התכנית מציעה ביטול שטח בייעוד דרך מאושרת לשימוש חניה ושטח לבניין ציבור לצורך מגרש סחיר למגורים

מסחר וצורכי ציבור, ועיבוי שטחי בניה במגרש מאושר למבני ציבור:

1. שינוי ייעוד קרקע מדרך מאושרת וממבנים ומוסדות ציבור למגורים וחזית מסחרית

2. הוראות בינוי בגין הקמת מגדל מגורים בן 30 קומות ל115 יח"ד להשכרה ל- 20 שנה

1. 7 קומות מסד לטובת מגורים, מסחר והפרשות מבונות ומעליהם בנסיגה מגדל מגורים

2. הוראות בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור בקומות המסד למגדל המגורים

3. הוראות בגין חזית מסחרית לחזית רח' פייר קניג

4. שטח ממוצע של יח"ד86 מ"ר (עיקרי+ ממ"ד), וכן קומת מסחר בשטח עיקרי של 200 מ"ר, שטח

מבונה לצרכי ציבור – שטח עיקרי של 1,000 מ"ר וחניה ציבורית בהיקף של 3,000 מ"ר עיקרי.

5. קביעת הוראות בגין דיור להשכרה

6. הוראות בינוי בגין הריסת מבנה מגורים קיים והקמת מבנה מגורים בן 12 קומות 10 קומות מגורים

מעל קומת לובי).

מבנה המגורים כולל 42 יח"ד בשטח ממוצע של 115 מ"ר (עיקרי+ממ"ד

7. עיבוי זכויות הבניה בתא שטח 400- בייעוד מאושר של מבנים ומוסדות ציבור- וקביעת הוראות שימור

למבנה קיים הפונה לחזית רח' פייר קניג.

8. קביעת הבינוי למגורים קווי הבניין, גובה הקומות וחזית מסחרית

9. קביעת סך שטחי הבנייה בתכנית עפ"י הפירוט הבא:

1. ת.ש140 מגורים 4320 מ"ר שטח עיקרי ו– 1470 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

(5,790 מ"ר מרבי שהינם 553% בניה מרביים 4188 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

2. ת.ש141: סך שטחי בניה מרביים- 15,770 המהווים 801% בנייה מרביים 9,720 מ"ר עיקרי+

6,050 מ"ר שרות

3. מגורים- 8520 מ"ר שטח עיקרי ו– 5400 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 7550 מ"ר

שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

1048347

4. מסחר 200 מ"ר שטח עיקרי ו– 50 מ"ר שטח שירות מעל הכניס הקובעת 250 מ"ר שטח

שירות מתחת לכניסה הקובעת.

5. מבנים ומוסדות ציבור 1000 מ"ר שטח עיקרי ו – 600 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה

הקובעת. 1000 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

6. חניון ציבורי 3000 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת

7. ת.ש400 מבנים ומוסדות ציבור 29142 מ"ר שטח עיקרי ו– 5828 מ"ר שטח שירות מעל

הכניסה הקובעת (34,970 מ"ר שטחי בניה מרביים המהווים- 300% בניה מרביים 11657 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

10. קביעת 20% דירות קטנות עד 80 מ"ר עיקרי וממ"ד- בתא שטח 141 בלבד

11. קביעת הוראות לזיקת הנאה עבור הולכי רגל בתחום התכנית

12. קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך

13. קביעת תנאים למתןהיתר בנייה.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות – אחוזי בנייה

מרבים מ"ר %

דרך מאושרת ----- 1607.27 9.92

מבנים ומוסדות ציבור ----- 11590.94 71.57 34,970 300% בנייהמרביים מגורים ד' 115 יח"ד

להשכרה

ל- 20 שנה

42 יח"ד

מגורים

2997.1 18.51 21,560 ת.ש140 מגורים 553%

ת.ש141 :801%

סה"כ 157 16195.31 100

תיאור המצב הקיים

בחלקו הצפוני של המתחם ישנו ייעוד דרך שכיום בפועל הינו קול דא-סאק המשרת גישה לרכבים לחניוני מגורים ולמתחם חנייה לא מפותח, בסמוך לו לחזית פייר קניג. בחלקו האחורי לחזית מבני שכונת מקור חיים ישנו מבנה מגורים בן קומה אחת.

לחזית מרכזית ודרומית ישנו מתחם בתי ספר ומבני ציבור נוספים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

חזית פייר קניג – תכנית 209593 משנת 2017 – ציר רכבת קלה– קו ירוק התכנית קבעה את תא שטח 314 לדרך מאושרת עבור שימוש חניה. "תא שטח 314 ישמש לחניה ציבורית במפלס הקרקע מרחוב פייר קניג, ניתן יהיה לקבוע חניה מתחת למפלס הקרקע עבור המוסד הציבורי"

גו"ח 30198/42 – תכנית 1969 משנת 1976 אשר ייעדה את החלקה לדרך קיימת או מאושרת גו"ח 30198/43 –

תכנית 209593 ציר רק"ל ירוק– דרך מאושרת. תא שטח 313- מתקן הנדסי– חדר טכני לתפעול מתע"ן, בגובה מקסימלי של 4 מ' בקומה אחת מעל פני הקרקע, קומה אחת מתחת לפני הקרקע 315 מ"ר עיקרי 35 מ"ר שרות.

חלקות בשטח חום לפנים התכנית – נקבעה על פי תכנית 1718 משנת 1974 – ייעוד לשטח לבנין ציבורי

גו"ח 30198/44 – תכנית 1718 קבעה שטח זה כשטח חום לבנין ציבורי. בפועל קיים בו בית פרטי בבעלות פרטית. בשנת 2020 הוגשה תכנית 715235 שנגנזה. התכנית הציעה הריסת מבנה זה והקמת מבנה בן 10 קומות שינוי ייעוד מבנה ציבור לאזור מגורים ג'. 35 יח"ד. התכנית נגנזה ונמשכה ע"י היזם

בעבר קודמה תכנית 715235-עבור הריסת מבנה קיים והקמת מבנה מגורים חדש בן 10 קומות תוך שינוי ייעוד משטח למבני ציבור למגורים.

לתכנית קיימת המלצת מהנדס עיר והמלצת ועדה מקומית, התכנית לא נידונה בוועדה המחוזית וזאת כי היזם הודיע למחוזית כי הוא מושך את התכנית 24.5.2020 מהנדס העיר והוועדה המקומית המליצו הפקדת התכנית בתנאים, עיקר התנאים היו- על תכנון רחב יותר ועד ציר הרק"ל, כיוון שמדובר על חלקות בייעוד מאושר ציבורי נדרשה הפקעה של 40% עבור שטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור, יש לבחון את הבניין ההיסטורי הקיים באם נדרש לשימור לרבות הגשת תיק תיעוד כחלק בילתי נפרד ממסכי התכנית.

1048347

היתרים

תא שטח 400 – היתרי בנייה– מגישי הבקשה הינם חברת מוריה בתאום מנח"י.

2012/0079.01 בקשה לתוספת כיתות ספח בבית ספר קיים. הליך בהיתר 2017/0642.00 בקשה להקמת בית ספר, 12 כיתות לימוד. הליך בהיתר 2019/0453.00 בקשה להקמת בית ספר 12 כיתות לימוד. הופק היתר בנייה

עבירות בניה: בתחום מבנה המגורים נראה כי קיים בינוי ללא היתר.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

בחלקה מצוי מבנה (בית ערבי ככל הנראה לפני שנת 1938) כאשר לא קיימת כל התייחסות לכך במסמכי התכנית. התכנית מציעה את הריסת המבנה בשלמותו, לא הוגש תיק תיעוד במסגרת מסמכי התכנית שעמדו בתנאי סף, לא התקבלה התייחסות מחלקת שימור.

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכניתהמתאר – אזור מגורים עירוני

2. התייחסות לתבנית הבנייה–בחלקות גדולות מדונם בינוי עד 8 קומות 280-320 בנייה מירבים

3. תכנית שכונתית– תכנית אב שכונת תלפיות (שכונת מקור חיים) – גרסת שנת 2013 - המתחם מסומן

בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

4. מדיניות תכנית רק"ל– חלקה מעל 1.5 דונם. בינוי עד 18 קומות, תכסית שטח קומה טיפוסית למגדל

עד 600 מ"ר720% בנייה מרבים

5. תקן חנייה עירוני – גבוה.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ לא

מבני ציבור כן ראה הרחבה מטה בחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון

מבני ציבור

לא התקבל

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

מונה תדפיס הוראות 16 מונה תדפיס תשריט 14

פיר קניג- מגורים, מסחר ומבני ציבור

בבדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית

גוש/ חלקה 30141/199 בבעלותעירייה (22/4/21) , הפקעה לפי 19, בשלמות, שטח החלקה 118 מ"ר

גוש/ חלקה 30141/237 נכס 6278 בבעלות קרן קיימת, חלוקה, בשלמות, שטח החלקה 400 מ"ר. קיימת הערה לפי סעיף לא.אבני פז בע"מ בגין הסכם 126 4

1048347

גוש/ חלקה 30141/41 רישום פנקס בית משותף, היעוד הנו למבנהציבור.

גוש/ חלקה 30141/42 נכס 1912 בבעלות קרן קיימת, רישום בעלות לאחר הסדר 22/5/59 ,)

בשלמות, שטח החלקה 1785 מ"ר. הערה לפי 5 ו7 מיום 15/10/90 בתחום התכנית מ"ר.

גוש/ חלקה 30198/44 רישום פנקס בית משותף

גוש/ חלקה 30198/56 נכס 6278 בעלות רשת הפיתוח 5/6/85) בשלמות. לעיריה חוזה חכירה עם המינהל מ6.9.10 עד 5.9.59 למטרת בי"ס חינוך מיוחד. שטח ריק

גוש/ חלקה 30198/42 נכס 1912 דרך, בעלות עיריה 5/6/85) , לאחר הסדר, בשלמות, שטח החלקה 1571 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.

גוש/ חלקה 30198/43 נכס 2905 בעלות רשות הפיתוח, (26/9/85)תיקון בעלות לאחר הסדר, בשלמות, שטח החלקה 1940 מ"ר.עיריית י-ם שוכרת בשלמות ל49 שנה- עד ליום 31/3/2037. בתחום התכנית מ"ר.

גוש/ חלקה 30198/45 נכס 2955 בבעלות עיריה 5.6.85) , רישום בעלות לאחר הסדר בשלמות, שטח החלקה 1129 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.

גוש/ חלקה 30198/46 נכס 2955 ב"ס מקור חיים, בבעלות עיריה 5.6.85), רישום בעלות לאחר הסדר, בשלמות, שטח החלקה 8,309 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.

גוש/ חלקה 30198/50 בבעלות עיריה 5.6.85) , רישום בעלות לאחר הסדר, בשלמות 2663 מ"ר מקרקעי יעוד דרך.שטח החלקה 2,663 מ"ר. בתחום התכנית מ"ר.

הערות הנכסים:

1. אין לשנות את השטח מיעוד מבני ציבור למגורים בגוש/ חלקה 30198/44 .תנאי להיתר

בניה יהא פינוי הפולש מחלקה זו ומסירת השטח לעיריית ירושלים כשהוא פוי מכל מבנה גדר, חפץ ומחובר.לטובת בניית מבנה ציבור בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות התכנון.

2. תנאי להפקדה הצגת התכנית למנהלת אגף הנכסים. ודיון בפורום הנכסים

3.אנו מתנגדים לנוסח סעיף הפקעות ו/או רישום כפי שמופיע בסעיף 6.7 בהוראות התכנית. סוג, מיקום והיקף הפרשות לצרכי ציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון, בהתאמה יתווספו להוראות התכנית הסעיפים מטה:

בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן(להתאים הסעיפים לשימוש שיוצע ע"י מחלקת מדיניות

התכנון).:

בתא שטח מספר

צמודה ורציפה____

לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר ושטח לשימושי קהילה/רווחה.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה

להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניין.במידה ומדובר בגן ילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

1048347

רישום שטחים מבונים

תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הצ יבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי

השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציב ור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית ירושלים.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבו ריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן:

א. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

ב. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למב ני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4 .

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב

י-ם

לא התקבל

מחלקת שימור לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

לא התקבל

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע -

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

לא התקבל

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות

התכנון

מונה הוראות התכנית 16 מונה תשריט 14

תנאי סף 12.12.22

1. מיקום התכנית המוצעת ממוקמת בין בשטח מרכז החיים הציבורי במקור חיים

בין רחובות פייר קניג ומקור חיים. גושים: 30141, חלקות 199,237 .30198 חלקות 44,56 42-43,45-46,50. שטח התכנית 16.1 דונם

2. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות 209593 רק"ל

1718 שטח למבנ"צ. מתאר 62.

מדינות התכנון: תכנית אב לשכונת תלפיות מקור חיים. מדיניות רק"ל

תיאור התכנית: התכנית מקודמת על ידי רמ"י . החלקות ביעוד מאושר למבנ"צ

ודרך (חלקה 43 בצמידות לפייר קניג חניון לרק"ל בתת הקרקע) התכנית מציעה שינוי יעוד בחלקות 44,43 ממבני ציבור למגורים סה"כ כ - 160 יח"ד, עם זיקות הנאה. בניינים בני 11-30 קומות עם קומת מסחר לפייר קניג ושטח בנוי של 2600 מ"ר לצרכי ציבורלא כולל מועדון דיירים 200 מ"ר. בשאר בשטח למבנ"צ46,627 מ"ר בשימושים דת, תרבות, קהילה רווחה, וכל שימוש אחר שיוחלט על ידי עיריית 6

1048347

ירושלים. בתשריט מופיעים מבנים קיימים להריסה

תמהיל הדירות 20% דירות קטנות, כל הדירות בבניין להשכרה ארוכת טווח בחלקה 43 על פייר קניג. יוקצו 60 חניות ציבוריות

1. המלצות המחלקה למדיניות התכנון :

מדובר בתכנית אשר נעשו לה הסכמות בעבר כעת התכנון אינו תואם את ההסכמות שנעשו בעבר לעניין הצרחת בניין המגורים על השטח החום וכן לגבי כלל השטח החום בגודל 16 ד'. להלן פירוט המלצ ותינו כפי שהיו בעבר וסוכמו לגבי התכנון בחלקות מאושרות 44,43 .

1. אנו מתנגדים לבינוי מגורים בחלקה 44. בינוי יוצע בהצרחה בין חלקה 43

ו-44 כך ששטח חלקה 44 יהיה ביעוד מבנ"צ. דירות הבניין המתפנה יועברו לשטח חלקה 43. העירייה נדרשת לתכנן על השטח בעיקר מס' בתי ספר וחצרות אשר יתווספו לשטח מדרום, ללא שטח זה פוטנציאל בינוי כיתות קטן משמעותית לאור מחסור בכיתות לימוד במרחב המתחדש.

2. שטח מבנ"צ זה הוא המשמעותי ביותר במרחב השכונות לפינוי בינוי

כנגזרת למדיניות הממשלה לציפוף עירוני, אשר בהן הפוטנציאל קטן ואינו מספק לצרכי ציבור הן בשטח בנוי והן בשטח קרקעי. העירייה נערכה לעצימות ובינוי בעירוב שימושים בכל שטח לב מקור חיים בחלקות אשר חלקן מופיעות בקו הכחול בתכנית זו וכן במבנ"צ הדרומי מקו כחול זה. זאת לאור תוספות משמעותיות של תכניות מגורים בשכונות: תלפיות המתחדשת , מקור חיים, בקעה, גוננים , שיכוני תלפיות הנאמדות על תוספת של 20,000 יח"ד עם מחסורים בצרכי ציבור בעיקר לכיתות לימוד

3. נדרשת תכנית בינוי מקיפה וכוללת לבחינת כלל השטח בקו הכחול של

התכנית לא ברור כיצד חושבו זכויות הבניה בכלל השטח החום 16 ד המחסור כה גדול בשטחי ציבור ובמיוחד בכיתות לימוד כך שאין לקדם זכויות בניה ללא בחינת תכנית בינוי כפי שנהוג בשאר השטחים החומים בעיר המקודמות בימים אלו בתכ ניות בינוי כולל חשיבה על המרחב וחיבור אליו כולל פתרונות חניה/מפרצי חניה לאור עצימות מבנ"צ בו. לא ברור סימון לבית ספר מוצע בחלקה 45 בנספח בינוי כחלק ממבנה לשימור.

4. סומן מבנה לשימור בחלקה 45 , ללא חווד מחלקת שימור לנושא זה, נדרש

לקבל חווד מחלקת שימור באם לשימ ור או לתוספות בניה, בנוסף ישנו הליך פינוי הדייר הפולש בערכאות משפטיות.

5. זיקת ההנאה אינה מקובלת שכן השלד הציבורי מחייב הסדרת

מדרכה/סידורי נגישות ומרחב ציבורי עירוני המותאם לחיבור לשלד העוטף את המתחם – לתאום מול אדריכל העיר ותכנית ההליכתיות של מרחב זה על פייר קניג בתאום עם הרק"ל וכן בחלקה 42 ביעוד דרך

6. בשטח הקו הכחול מתקדמות תכניות להיתר בניה שאינן מופיעות בתכנית

זו והמבנים החדשים אינם מסומנים - יש לבצע תיאום לבינוי שאושר ופיתוח השטח שאושר כולל הסדרי חניה ותנועה שאושרו.

7. יש לקבל חווד איכות הסביבה למגדל וכן השלכו ת על המרחב הציבורי

והבינוי המתוכנן העתידי בו.

8. מחלקת נכסים מתנגדת לתכנית זו

9. לתכנית לא נעשה תיאום מול אגפי עירייה וגופים רלוונטיים כגון מבני

ציבור, אדריכל העיר איכות סביבה, צתא"ל, נכסים ..

2. כאמור אנו סבורים שלא ניתן לקדם תכנית זו במתכונתה לאור כל מה שפורט לעיל

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לתחבורה

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון

תנועה

לא התקבל

המחלקה

לנגישות

התוכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

- במידה ומגרש הספורט המוצע ישמש את תושבי השכונה לאחר שעות פעילות 7

1048347

בי"ס, יש להציע פתרון לדרך נגישה אל מגרש הספורט האמור אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים

ותכנון

לא התקבל

היטלי השבחה לא התקבל

חברת עדן - אזור

תלפיות

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה

הערות המחלקה לתכנית 1048347 - מוקד אזרחי פייר קניג

1. כללי

2. התכנית חלה בתא שטח בגודל 16 דונם בין רחוב פייר קניג, יעקב בן דור ומקור חיים בו

מצויים כיום שני מבני מגורים, מבני ציבור, מגרש חניה ומגרשי ספורט. התכנית כוללת הריסה של שני מבנים קיימים – אחד מבנה למגורים והשני מבנה בית ספר "בית רחל שטראוס".

3. בית ספר אורט קנדי בשטח התכנית נשמר. מבנה קיים נוסף הוגדר כמבנה לשימור

ומתוכנן לשלבו במבנה בית ספר יסודי חדש. לצידם מתוכננת בניית שני בתי ספר חדשים וכן שני מבני מגורים בשימוש מעורב עם מסחר ושימושים ציבוריים.

4. התכנית כוללת פתיחת חיבור תנועתי חדש בין רחוב פייר קניג ומקור חיים, על פי

המתוכנן בתכנית האב לתלפיות.

5. לתכנית הוכן מסמך סביבתי על ידי חברת לשם שפר בע"מ. המסמך לא הוכן על פי

הנחיות המחלקה ונדרש בהשלמה.

6. התייחסות למסמך הסביבתי

7. שינויים בתנועה, רעש ואיכות אוויר

8. נדרשת השלמת בחינה של שינויים תנועתיים בעקבות התכנית (ביניהם הגדלת התנועה

ברחוב מקור חיים והשפעת פתיחת החיבור החדש בין מקור חיים לפייר קניג) והשפעותיהם מהיבטי רעש ואיכות אוויר למבנים קיימים. כמו כן, נדרשת בחינת השפעות סביבתיות של מטרדי רעש ואיכות אוויר למבנים המוצעים.

9. הצללות

10. על פי ממצאי הבדיקה, ישנם 28 מבנים רגישים בתחום חותם הצל של התכנית

המוצעת.

11. בחינת ההצללות שנעשתה מראה כי שני מבני מגורים בכתובת מקור חיים 9 ופייר קניג

10 אינם עומדים בקריטריון החשיפה לשמש בגגות

12. מהבדיקה עולה כי 8 מבנים אינם עומדים בקריטריון החשיפה לשמש בחזית הדרומית

עקב הבינוי המוצע.

13. הבחינה מראה עמידה בקריטריון החשיפה לשמש בשצ"פ קיים ממזרח לתכנית

14. ממצאים אלו מראים כי התכנון המוצע מרע במידה ניכרת את החשיפה לשמש במבנים

הסמוכים לתכנית. נבקש לבחון חלופות אדריכליות לשיפור מצב ההצללות שנמצא, בין היתר צמצום גובה והיקף קומת המסד, דירוג המבנים, שינוי העמדה וכדומה.

15. עבור קריטריון חשיפה לשמש בגגות, נבקש לבחון מהו האחוז משטח הגג שחשוף

לפחות מ-4 שעות שמש ביום הקצר בשנה

16. נבקש לבחון את מידת ההצללה גם על החזיתות הדרום מערביות של מבני המגורים

כנדרש בהנחיות המחלקה.

17. נבקש לבחון מה שיעור ההחמרה במבנים בהם נמצאו חריגות מהקריטריונים ביחס

למצב הקיים.

18. רוחות

19. לתכנית נערכה בדיקת שכיחות רוחות בסביבתה בעזרת תכנתurbawind .הנתונים

המטאורולוגיים למודל התבססו על נתוני תחנת הניטור בקעה.

20. על פי ממצאי הבדיקה, מתקיימת עמידה בקריטריון הרוחות שהוגדר על ידי המחלקה

לאיכות הסביבה בתחום התכנית.

21. לצד זאת, יש להדגיש כי המבנים הינם מבנים רבי קומות ועליהם לעמוד בתקן

הישראלי לבנייה ירוקה בציון כוכב אחר לפחות.

22. תוצאות הבדיקה מראות הגברת רוחותבפינה הצפון מזרחית של התכנית. בפינה זו

נמצא כי שכיחות הרוחות שמהירותן מעל 20 מ'/ש' גבולית ביחס לקריטריון שנקבע בתקן לבניה ירוקה.

1048347

23. המחלקה מבקשת כי התכנון לשלב ההיתר יכלול אמצעים אדריכליים למיתון הרוחות

שנמצאו כגון תכנון פינות מעוגלות, קירוי חלקי, תכנון ארקדה ועוד.

24. המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע

והצגה של בדיקת אקלים הרוח באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות המחלקה לאיכות הסביבה ומתן פתרונות אדריכליים מבונים למיתון הרוח. הדוח יוגש לבדיקה ולאישור המחלקה. האמצעים למיתון הרוח, במידה ויקבעו, יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.

25. נבקש להשלים בדיקת רוחות במפלס גג קומות המסד, אשר מיועד לשמש עבור

שימושים ציבוריים.

26. קרינה

27. ממצאי הסעיףמקובלים על המחלקה.

28. התייחסות למסמך ניהול נגר עילי

29. סעיף 6.1: יש לפרט את שם התחנה המטאורולוגית ממנה נלקחו הנתונים

30. סעיפים 6.2-6.4 לקביעת זמן חזרה, זמן ריכוז ומקדם נגר: נבקש לתקן בהתאם

להנחיות במסמך "מדיניות ניהול נגר עירוני" של מינהל התכנון מאוגוסט 2021 .

31. שטח התכנית הכולל הינו 16 דונם, ולפי הנחיות מינהל התכנון נדרש לנהל 75% מנפח

הנגר בתחומה. המחלקה מבקשת לחשב את הנפח הכולל לניהול נגר בתחום התכנית כולה ולהציע מפתח לחלוקה של הנפח הנדרש לאיגום בין המגרשים השונים.

32. תשריט נספח הניקוז מראה סימון מתקן ניהול נגר בשטח המשמש למעבר בין רחוב

מקור חיים לבתי הספר בתכנית. לדעת המחלקה, לא ניתן לתכנן מתקן ההשהיה עבור נגר שמקורו ממבני המגורים מחוץ למגרש למגורים, בשטח בייעוד קרקע למוסדות ציבור.

המחלקה מציעה לשנות את ייעוד הקרקע בתא שטח זה ולסמנו בייעוד למגורים עם זיקת הנאה להולכי רגל, או לחילופין להעביר שטח מאגרי ההשהיה לתחום המגרשים למגורים.

כמו כן, יש להדגיש כי לא תתאפשר כריתת העץ המסומן לשימון בשטח זה עבור המתקנים המוצעים.

33. המחלקה מבקשת כי המבנה רב הקומות יתוכנן לעמידה בתקן בניה ירוקה ת"י5281

בציון 3 כוכבים לפחות.

34. התייחסות משלימה כולל התייחסות להוראות התכנית תועבר לאחר השלמת החוסרים

במסמכים הסביבתיים.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר פייר קניג ציר רק"ל ומיועד לבניה אינטנסיבית לפי תכנית אב לרובע

מתחדש תלפיות

כלכלת היישוב/

הרשות:

עירוב שימושים ביטול שטחים ציבוריים באזור רובע תלפיות המתחדש המשנה את פנים מאזור תעשיה

למגורים, בו צפויה לקום שכונה חדשה בת

8,000 יח"ד חדשות ויש צורך בשטחי ציבור

רבים

השפעות חברתיות: עיבי שטחי ציבור בשטח מאושר למבני

ציבור, דיור להשכרה ל- 20 שנה

תשתיות ותחבורה: הטמנת חניה ציבורית מאושרת מעל

הקרקע

סביבה ונוף: גובה הבינוי המוצע תואם לגובה הבינוי

המקודם בתחום תכנית אב לתלפיות

הסמוכה

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

1048347

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים

1. בחלק הצפוני של התכנית, התכנית מציעה שינוי ייעוד משטח לבנייני ציבור ודרך (לשימוש חניה) לייעוד

מוצע למגורים ומסחר עבור 2 מבני מגורים חדשים. באופן כללי לא נהוג לבטל שטחי ציבור ברחבי העיר לטובת ייעוד סחיר, הדבר נכון עוד יותר באזור המשנה את פניו מאזור תעשיה לרובע תלפיות המתחדש לשכונת מגורים וצפוי לכלול אלפיי יחידות דיור חדשות. עם זאת מקובלת ההצעה להקים מבנה בעירוב שימושים על רחוב פייר קניג בשטח בו אושר ייעוד דרך עבור חניה בתכנית הקו הירוק, כך שהחניה הציבורית שאושר ה תוטמן בתת הקרקע במלואה ויוקם מבנה התואם את אופי רחוב פייר קניג, דבר שיאפשר יצירת דופן בנויה ופעילה לשדרה משמעותית בעיר שצפויה להיות עירונית ואינטנסיבית והינה גם ציר רק"ל

2. לאור כל זאת - יש לקבוע מגרש בגודל של 1.5 דונם עבור שטח סחיר שתחתיו תוצע חניה עפ"י תקן

לשימושים המוצעים במסגרת התכנית וחניה ציבורית בהיקף שמוצע בתכנית - של 3,000 מ"ר עיקרי המגרש ימוקם כאמור על רחוב פייר קניג, יתר המגרש ממזרח ישאר בייעוד מאושר של מבנים ומוסדות ציבור.

3. ככול ויש התנגדות להציע איחוד וחלוקה יחד עם חלקה 44 ולהפוך את המגרש ולהותי ר אותו בייעוד

ציבורי ולתת את התמורות לדייר בבניין המוצע על פייר קניג- יש להוציא את חלקה 44 מתחום התכנית אין כל הצדקה להציע בחלקה שינוי ייעוד משטח לצורכי ציבור לבניין מגורים הכולל 10 קומות במסגרת תכנית זו.

4. גובה הבינוי המוצע במסגרת התכנית 30 קומות, הינו מק ובל וזאת בהתחשב במיקום המגדל בכניסה

לאזור תעשייה תלפיות, ובסמיכות למתחמי התחדשות עירונית ופינוי בינוי. בנוסף, מגדל המגורים מוצע כיח"ד להשכרה ל - 20 שנה דבר שהינו ראוי ומבורך, התואם את המדיניות לאפשר פתרונות דיור בר השגה לתושבי העיר.

5. במסגרת המגרש הסחיר יקבעו 25% מהשימושים לשימושים שאינם מגורים- תעסוקה, מסחר וכדומה,

שימושים אלו ימוקמו ב- 6 קומות מסד שמוצעות

6. יש לקבוע קו בניין של 3 מ' כלפיי דרום ומזרח ו- 10 מ' לפחות לתכסית המגדל. יוצע קו בניין 0 כלפיי

הרחובות.

7. בהמשך לסעיפים הקודמים, התכנית תקבע כתכנית איחודוחלוקה ללא הסכמה בגוש 30198 חלקות–

43 ,44 ,45, השטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור יועברו ע"ש העיריה פנויים מכל אדם וחפץ

8. התכנית תקבע כחלק משלביות הביצוע, כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה, את פינוי הדיירים הקיימים

בחלקות 44 ו45 ווהמענה למחזיקים בחלקות אלה יינת ן במסגרת האיחוד וחלוקה בבינוי המוצע בחלקה 43 בחלק הסחיר

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תיק תיעוד וקבלת חוו"ד מחלקת שימור לנושא הריסת מבנה

המגורים ההיסטורי הקיים בחלקה 44, ככל ויקבע לשימור, יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי שאינו הים טורי ותנאי לאכלוס שימור המבנה בהתאם להוראות מחלקת שימור ולשביעות רצונם, ככל ויקבע כי המבנה לא לשימור יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוו"ד נכסים מחלקת היטלי השבחה לנושא איחוד וחלוקה.

10. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת אישור אגף נכסים לתכנית.

פרוגרמה וצורכי ציבור:

11. יש להגדיל את זכויות הבניה ל- 320% בשטח בבינוי עד 8 קומות המיועד לצורכי ציבור

12. התכנית תציג פתרונות של מפרצי הורדה והעלאה בנספח הבינוי באופן שישרת את המגרש בייעוד

מבנים ומוסדות ציבור.

13. יש להשלים את חוו"ד מדיניות תכנון להפרשות הבנויות הנדרשות במגרש הסחיר. שטחי הציבור יוצעו

במקומות איכותיים בבינוי מעל פני הקרקע בנגישות מלאה.

14.

פיתוח ובינוי

15. בשל הפרשי טופוגרפיה, נספח הבינוי מציג קומת מחסנים מעל הקרקע לחזית אחורית, יש להציע

את כל קומת המחסנים והחניה בתת הקרקע במלואם, תקבע על כך סטיה נכרת.

16. מפלס הכניסה הקובעת למגדל הפונה לחזית רח' פייר קניג, יהיה במפלס הרחוב, תותר גמישות של

עד 50 ס"מ

17. התכנית מציעה תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות הדרך. יש לתאם מיקום זה מול צתא"ל, חח"י

ואדריכל העיר כתנאי להפקדת התכנית ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב).

בתוך כך, יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד ועל כך תקבע סטייה נכרת. בהתאם 10

1048347

לכך יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף בנושאהכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:

18. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

19. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות

טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

20. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

מסחר:

21. תיאסר הקמת גינות פרטיות או גדרות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. תותר הקמת גדר

בגובה של 1.2 מ' בלבד כלפיי השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור

22. יש להטמיע סעיף "סגירות חורף" בהתאם להנחיות מרחביות

חנייה ותנועה:

23. יש לבחון את הצורך בהרחבת הרחוב הצפוני בתאום עם אגף תושיה

24. יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

25. בשל הסמיכות לציר הרק"ל ניתן לאפשר עבור המגורים תקן חנייה מופחת של 1:1 לכל יח"ד ללא

קשר לגודלן

26. בשל מיקום התכנית בסמיכות לציר הרק"ל יש לתאם מול תכנית אב לתחבורה

27. התכנית תציג שטח עבור חניית אופניים עפ"י התקן הארצי, יש לקבוע בתכנית כי תותר הסבת שטחי

שירות בקומת החניה העליונה עבור מתקנים תומכי יוממות פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים, וזאת בנוסף לאחוזי הבניה המירביים, ותתאפשר הסעת אופניים במסוע מהחניון התת קרקעי לרחוב.

עצים:

28. יש לסמן את העצים הבוגרים הקיימים בשטח המגרש הצפוני, יש לערוך סקר עצים ולצרף למסמכי

התכנית, עצים בוגרים בעליי ערכיות בשולי המגרש יעשה מאמץ לשמרם.

29. יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ

בוגר חלופי שווה ערך לנט יעה במקומו.

30. יש לקבוע תכסית תת קרקעית של 80%, עבור חלחול ומי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה

31. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב -1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

תשתיות:

32. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

תברואה:

33. יש להציג כתנאי להפקדת התכנית פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל

העיר.

34. אופן פינוי האשפה יתבצע באמצעות שוט אשפה- דחסנית אשפה/ מערכת פנאומטית .

35. תנאי למתן היתר בנייה תיאום וקבלת אישור אגף תברואה

36. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי

בניין, מס' קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

37. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח

ועיצוב אדריכלי.

איכות סביבה:

38. יש להשלים מסמך סביבתי בהתאם להנחיות מחלקת איכות סביבה.

39. יש להשלים על פי הנחיות מטרדי רעש ואיכות סביבה למבנים קיימים, על פי שינויים תנועתיים

40. נדרשת בחינת השפעות סביבתיות של מטרדי רעש ואיכות אוויר למבנה המוצע

41. יש לבחון את מידת ההצללה גם על החזיתות הדרום מערביות של מבני המגורים המצרניים למתחם

כנדרש בהנחיות.

1048347

42. יש לקבוע בהוראות כי לשלב ההיתר יכללו אמצעים אדריכליים למיתון הרוחות

43. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח

באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות.

44. יש להשלים בדיקת רוחות במפלס גג קומות המסד, אשר מיועד לשמש עבור שימושים ציבוריים.

45. שטח התכנית הכולל הינו 16 דונם, ולפי הנחיות מינהל התכנון נדרש לנהל 75% מנפח הנגר בתחומה. יש

לחשב את הנפח הכולל לניהול נגר בתחום התכנית כולה ולהציע מפתח לחלוקה של הנפח הנדרש לאיגום בין המגרשים השונים, על פ הנחיות ובתאום מח' איכות הסביבה.

46. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנה רב הקומות יתוכנן לעמידה בתקן בניה ירוקה ת"י5281 בציון 3

כוכבים לפחות

נכסים:

47. יש לתקן את נוסח סעיף הפקעות ו/או רישום כפי שמופיע בסעיף 6.7 בהוראות התכנית. סוג, מיקום

והיקף הפרשות לצרכי ציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון, בהתאמה

יתווספו להוראות התכנית הסעיפים מטה:

48. בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור, בהתאם לבחינה פרוגרמתית בתאום מול

מחלקת מדיניות תכנון.

49. מיקום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור יתואמו מול מחלקת תכנון מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק

היתר. המיקום יקבע לפי העיקרון הבא: להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניין.

50. רישום שטחים מבונים:

51. תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים

הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי

מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

52. בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח

המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף

53. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית

ירושלים.

54. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומיתללא תמורה, כשהם

פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

55. יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן: "לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על

שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית".

56. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן

57. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות

58. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4.

כללי

59. לא יותר ניוד משטחיבנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים תקבע על כך סטיה נכרת.

60. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת

61. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי

62. יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא קווי הבניין, מס' הקומות וגובה הבינוי.

63. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ

64. יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו

לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף של 7 שנים מיום אישור התכנית.

65. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כיבוי והצלה, חברת חשמל, רשות

העתיקות, מידע תכנוני, שימור, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה תנועה וחנייה, שפ"ע עצים, חברת עדן תלפיות, מבני ציבור, תברואה, היטלי השבחה.

66. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בתחום התכנית ובשליחת דואר רשום למבני הציבור בשטחים החומים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

1048347

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

סעיף 1.6: יש לשנות ליחס החלפה. למעט תכנית ציר רק"ל

יש לתקן סעיף 2.1 ו2.2 בהתאמה

התכנית מציעה ציפוף וייעול שטח למבני ציבור וכן הקמת שני מב ני מגורים, אחד מהם עבור דיור להשכרה בלבד, במרכז רחוב פייר קניג על תוואי הרכבת הקלה, בנוסף, קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך.

1. שינוי ייעוד קרקע מדרך וממבנים ומוסדות ציבור למגורים וחזית מסחרית

2. הוראות בינוי בגין הקמת מגדל מגורים בן 27 קומות ליח"ד להשכרה.

3. (6 קומות מסד לטובת מגורים, מסחר והפרשות מבונות ומעליהם בנסיגה מגדל מגורים בן 20 קומות

קומה ראשונה לנפרשה מבונה ציבורית והשאר למגורים).

4. הוראות בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור בקומות המסד למגדל המגורים

5. הוראות בגין חזית מסחרית לחזית רח' פייר קניג

6. המגדל המוצע כולל דיור להשכרה בלבד אשר יכיל 115 דירות בשטח ממוצע של 83 מ"ר (פלדלת), וכן

קומת מסחר בשטח עיקרי של 200 מ"ר, שטח מבונה לצרכי ציבור וחניה ציבורית.

7. קביעת הוראות בגין דיור להשכרה

8. הוראות בינוי בגין הריסת מבנה מגורים קיים והקמת מבנה מגורים בן 12 קומות 10 מקומות מגורים

מכל קומת לובי).

מבנה המגורים כולל 42 יח"ד בשטח ממוצע של 115 מ"ר (פלדלת

9. הוראות שימור למבנה לשימור לחזית רח' פייר קניג (מועדון לקשיש

10. הוראות בינוי בגין הקמת בית ספר חדש

11. קביעת הבינוי למגורים קווי הבניין, גובה הקומות וחזיתמסחרית.

12. קביעת שטחים ציבוריים בהיקף של 1250 מ"ר כולל עיקרי ושירות

13. קביעת שטחי בנייה ל– 84175 מ"ר מתוכם

14. ת.ש140 מגורים 4320 מ"ר שטח עיקרי ו– 1470 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 4188 מ"ר

שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

15. ת.ש141 מגורים 8520 מ"ר שטח עיקריו – 5400 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 7550 מ"ר

שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

16. ת.ש141 מסחר 200 מ"ר שטח עיקרי ו– 50 מ"ר שטח שירות מעל הכניס הקובעת 250 מ"ר שטח

שירות מתחת לכניסה הקובעת.

17. ת.ש141 מבנים ומוסדות ציבור 1000 מ"ר שטח עיקרי ו– 600 מ"ר שטחשירות מעל הכניסה הקובעת.

1000 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

18. ת.ש141 חניון 3000 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת

19. ת.ש400 מבנים ומוסדות ציבור 29142 מ"ר שטח עיקרי ו– 5828 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה

הקובעת. 11657 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

20. קביעת 20% דירות קטנות

21. קביעת הוראות לזיקת הנאה עבור הולכי רגל בתחום התכנית

22. קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך

23. קביעת תנאים למתן היתר בנייה

1033869

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2023/5 בתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 2

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ת.עמידה:

1033869 מגדלי ברגר 2 עומר בר - עמית מנדלקרן ועדה מחוזית

24/01/2023

רחוב, שכונה

בר יוחאי 1-3 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30200 17 כן

30200 18 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת המעודכנים: הוראות 16 תשריט 7

התכנית מציעה הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלי מגורים במסגרת התחדשות עירונית, להלן:

1. שינוי במערךייעודי הקרקע משטח מגורים מיוחד ודרך למגורים ד, דרך, שפ"פ ושצ"פ.

2. קביעת הוראות להריסת מבני מגורים והקמת 2 מגדלי מגורים בני 36 קומות מעל חניון תת קרקעי

הכוללים חזית מסחרית כלפי רח' בר יוחאי ורח' יעקב פת.

3. תוספת 236 יח"ד. סה"כ330 יח"ד חדשותמכפיל 3.5 .

4. שטח יח"ד ממוצעת בתכנית הינה כ– 91.3 מ"ר שטח עיקרי ללא 12 מ"ר עבור ממ"ד

5. צפיפות הנטו הינה כ– 85 יח"ד לדונם

6. קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית למגורים, מסחר ומבנה ציבור.

7. קביעת הוראות למסחר– כניסה מרח' בר יוחאי לחצר תפעולית ואזור פריקה וטעינה.

8. קביעת שטחי בנייה ל– 68,070 מ"ר מתוכם

1. מגורים 29284 מ"ר שטח עיקרי ו– 11565 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 845 מ"ר

שטח עיקרי ו – 22400 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

2. מבנים ומוסדות ציבור– 212 מ"ר שטח עיקרי ו– 44 מ"ר שטח שירות מעל לכניסה הקובעת.

3. מבנים ומוסדות ציבור לדת – 500 מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת

4. מסחר– 2340 מ"ר שטח עיקרי ו– 120 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 480 מ"ר שטח

עיקרי ו – 280 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

9. קביעת קווי בניין עיליים ותת קרקעיים.

10. קביעת הוראות לגבי זיקת הנאה המחברת בין רח' פת לשצ"פ הקיים בחזית מערבית לחלקה.

11. קביעת הוראות לשטח ציבורי פתוח

12. קביעת הוראות לשטח פרטי פתוח

13. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בנייה

14. קביעת הוראות בגין מבנים/גדרות/ קירות להריסה

15. קביעת שלבי ביצוע להקמת הבינוי.

16. קביעת הוראות בגין סטייה ניכרת.

17. קביעת הוראותלאיחוד וחלוקה ללא הסכמה.

18. קביעת שלביות לביצוע התכנית.

19. הוראות בגין שימור ועקירת עצים

1033869

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות – אחוזי בנייה

מירבים מ"ר %

דרך מאושרת 162.82 3.65

מגורים ד 331 3898.06 87.28 390,45 מגורים – 1070% מבנים ומוסדות ציבור – 6.6%

מבנים ומוסדות ציבור לדת –

12.8%

מסחר – 75.4%

שטח פרטי פתוח 240.57 5.39

שטח ציבורי פתוח 164.59 3.69

סה"כ 4466.03 100

תיאור המצב הקיים

2 מבנימגורים משנות ה 60 (מבנה מגורים ושיכון– כל אחד בני 5 קומות) סה"כ94 יח"ד קיימות

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 4253 משנת 1993 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים מיוחד. התכנית אישרה תוספת קומות על הקיים ללא תוספת יח"ד חדשות.

תכנית 4253א' משנת 2007 אשר ייעדה את החלקה לאור מגורים מיוחד. התכנית אישרה הכשרת חלל מחסנים בקומת קרקע ל 4 יח"ד חדשות

תכנית 209593 ציר רק"ל – הקו הירוק משנת 2017 – מזרחית לחלקה

היתרים:

ל"ר – הבינוי הקיים מוצע להריסה במסגרת התכנית.

יצוין כי לא נמצאו היתרי בנייה בתהליך במערכת העירונית.

עבירות בניה: התכנית מציעה הריסת המבנים הקיימים.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר– תכנית מתאר 2000. אזור מגורים עירוני

2. התייחסות לתבנית הבנייה– בינוי עד 8 קומות 320-280 אחוזי בנייה

3. תכנית שכונתית– תכנית אב קטמונים ח'-ט'. תא שטח 1. מגורים, מסחר ומבנים ומוסדותציבור. -

בנייה מרקמית -בלוק פתוח. 60% תכסית 178 יח"דהתחדשות עירונית המאפשרת בניה לגובה עד 12 קומות מעל הכניסה הקובעת.

מדיניות רק"ל – בינוי עד 18 קומות, 720% בנייה מרבי.

4. תקן חנייה עירוני – בינוני.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 1 תואם

אחרת ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ כן ראה מטה פירוט בחוות דעת מח' מדיניות

1033869

תכנון

מבני ציבור כן

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

צוות בקרת תכנון

פיזי

- חו"ד המח' לבקרת תכנון פיסי : -

אין מניעה לקידום התכנית , בתנאים :

מפלס הכניסה לחניון יתוכנן בהתאם לחיבור עם רחוב בר יוחאי .

בכפוף לתיאום תכנוני מול צוות תכנית אב לתחבורה.

בכפוף לקבלת אישור תכנון תנועה.

הרשות הארצית

לכבאות והצלה

לא התקבל

המחלקה לאיכות

הסביבה

הערות המחלקה לתכנית 1033869 – התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי

1. כללי

2. התכנית הינה תכנית להתחדשות עירונית על ציר הרק"ל ברחוב פת. התכנית כוללת

הריסת שני מבנים קיימים בני 4-5 קומות ובניית שני מגדלים בני 35 קומות למגורים מסחר ושטחים ציבוריים מבונים לגן ילדים ובית כנסת.

3. הערות המחלקה מתייחסות לתשריט מצב מוצע במונה תדפיס מס 6, הוראות התכנית

במונה תדפיס מס' 12, נספח בינוי ופיתוח מתאריך 18/7/2022 .

4. התייחסות לתכנית המוצעת

5. תכנית הבינוי מציגה מיקום של חדר טראפו מתחת לשצ"פ ושפ"פ, עם פתח שחרור עשן

ופתח הכנסת ציוד בתחומם.

6. יש לשמור 6 מטר בין תקרת חדר הטארפו למפלס הקרקע בשצ"פ/שפ"פ

7. נבקש להציג חתך בין החדר לשטח השצ"פ/שפ"פ כתנאי להפקדה

8. למחלקה אין התנגדות לפתח שחרור עשן מחדר הטארפו בשצ"פ/שפ"פ בתנאי שהוא

משמש לחירום בלבד. לא יותר פתח אוורור מאולץ מהחניון בשטח השצ"פ או השפ"פ.

9. תכנית הבינוי מציגה חדר מכונות ודחסנית אשפה מעל תקרתגן ילדים. מיקום זה אי

אינו סביר בשל מטרדי רעש שעלולים להיגרם בחלל הלימודי. המחלקה מבקשת להפריד בין השימושים ולהציע תכנון בו אין דפנות משותפות בין חלל הגן לחללים של חדרים טכניים וחדרי מכונות.

10. הבינוי המוצע מכסה את החצר הלימודית של הגן באופן שמונע שמש ישירה על חלונות

הגן ובחצר. המחלקה מתנגדת לתכנון זה ומבקשת לשמור על תאורה טבעית לחלל הגן וחשיפה לשמש לרבות שמש חורפית בשטחי החצרות הלימודיות.

11. נבקש כי קו הבניין התחתי בדופן הפונה לרחוב בר יוחאי יוסט למרחק של 3 מ' מגזעי

עצים לשימור לאורך הרחוב, על מנת להימנע מפגיעה בבית השורשים של עצים אלו.

12. התייחסות למסמך הסביבתי

13. תכולת המסמך והשלמות נדרשות

14. הערות המחלקה מתייחסות למסמך הסביבתי אשר זמין באתר מינהל התכנון, גרסה

מאי 2022 .

15. המסמך הסביבתי כולל סקירה של המצב הקיים, הבינוי המוצע, בחינה מיקרו-

אקלימית וה מלצות להוראות תכנית על פי הנחיות המחלקה. יחד עם זאת ישנם חוסרים מהותיים במסמך.

16. הבינוי המוצע ממוקם על מערכת כבישים עם תנועה רבה וצמוד לציר רק"ל. יש

להשלים כתנאי להפקדה בחינת מטרדים סביבתיים לבינוי המוצע לרבות רעש, רעידות ואיכות אוויר.

17. נבקש להציג במסמך חלופות בינוי במידה ונבחנו כאלו ופירוט השיקולים לתכנון

המוצע.

1033869

18. נבקש להשלים הצגת קישוריות של שבילי אופניים במרחב התכנית

19. הצללות

20. המסמך הסביבתי זיהה 50 מבנים בתחום חותם הצל של התכנית ביום הקצר בשנה

מרבית המבנים הם מבני מגורים בני 2-3 קומות. שני בניינים הם בני 7-10 קומות שלושה בניינים הם מגדלים בני 25-30 קומות

21. נבקש לבחון שנית את הנתונים בטבלה ג-1, נראה שיש חזרתיות בין מבנים 1-5 ומבנים

46-50 .

22. עבור חשיפת גגות לשמש חורפית, ממצאי הבדיקה מראים כי ישנה חריגה מהקריטריון

בשישה מבנים עקב התכנית המוצעת – בכתובות יעקב פת 10 ,12,14 וכן בכתובות ניתאי הארבלי 6 ,8 ו-12. שלושה מבנים נוספים אינם עומדים בקריטריון במצב הקיים ומראים החמרה במידת החשיפה לשמש עקב המצב הקיים. המסמך אינו מפרט מה שיעור ההחמרה.

23. עבור חשיפת חזיתות דרומיות לשמש חורפית, ממצאי הבדיקה מראים כי 11 מבנים

אינם עומדים בקריטריון עקב הבינוי המוצע: בר יוחאי 2 (בינוי מתוכנן במסגרת תכנית 101-0666032), יעקב פת 8 ,10 ,16 ו-18, ניתאי הארבלי 10 ו-12, בן יאיר אלעזר 10 ו-16 , קנאי הגליל 9 ויהודה הנשיא 11 .

24. בתחום חותם הצל של התכנית נמצא שצ"פ יחיד אשר מתוכנן במסגרת תכנית 101-

0666032. ממצאי הבדיקה מראים כי שטח השצ"פ עומד בקריטריון החשיפה לשמש חורפית.

25. בתחום התכנית עצמה ישנה עמידה בקריטריון החשיפה לשמש בגגות שני המבנים

ובחזית הדרומית של הבניין הדרומי. החזית הדרומית של הבניין הצפוני מוצללת על ידי הבניין הדרומי, ופרט לחמשת הקומות העליונות אין עמידה בקריטריון החשיפה לשמש חורפית, לרבותל בקומת הקרקע המיועדת לגן ילדים.

26. נבקש להשלים בדיקה של חזיתות דרום-מערביות בתחום התכנית ובסביבתה.

27. רוחות

28. נעשתה בדיקה של משטר הרוחות בתחום התכנית. ממצאי הבדיקה מראים מעלים כי

בכל שטח התכנית וסביבתה מתקיימת עמידה בקריטריון לכלל השימושים.

29. ממצאי הבדיקה מקובלים על המחלקה. יחד עם זאת, נבקש להשלים בדיקה של מטרדי

רוח בגגות הציבוריים המשותפים מעל שטחי המסחר כתנאי להפקדה.

30. קרינה בלתי מייננת

31. המסמך מתייחס לחשיפה לקרינה מציר הרק"ל הסמוך לתכנית. המסמך מצטט

מתסקיר ההשפעה על הסביבה של הקו הירוק כי לא צפויה כל סכנה לאנוש לאורך התשתית המסילתית.

32. המחלקה מקבלת מסקנה זו באופן חלקי. נבקש לקבל פירוט, על גבי תנוחה או חתך

לגבי המרחק המינימלי של הבינוי המוצע (למגורים ומסחר) ממרכז רצועת המסילה (בין שתי מסילות הרק"ל).

33. התייחסות להוראות התכנית

34. המחלקה מתנגדת להוראות התכנית בסעיף 4.1.2 א' ס"ק17 לפיה "יותרו פתחים

ומבנים לאוורור ושחרור עשן בכל שטח התכנית". נבקש כי פתחי אוורור מאולץ של החניונים התת -קרקעיים יהיו מעל לגגות המבנים. ניתן להתיר פתחי שחרור עשן בחירום בלבד בכל שטח התכנית. כמו כן נבקש להסיר את השימוש המותר לפתח אוורור בשטח הפרטי הפתוח לפי סעיף 4.3.1 בהוראות התכנית

35. בסעיף 4.1.2 ד' ס"ק4 נבקש להסיר את הצורך בתיאום שילוט מול המחלקה לאיכות

הסביבה.

36. המחלקה מתנגדת לכתוב בסעיף 4.1.2 ח' בנוגע לניהול מי נגר

37. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית

המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית על פי מדיניות העירייה העדכנית לעת הוצאת ההיתר.

38. הפניית מי נגר לשצ"פ מותנית בקבלת אישור מאגף שפ"ע

39. המחלקה מבקשת כי תיבחן אפשרות לצמצם ככל הניתן את קו הבינוי התת קרקעי את

מנת להשאיר קרקע פנויה מתכסית אשר תאפשר חלחול נגר והתפתחות עצים בוגרים בתחום התכנית.

40. הנחיות נוספות אשר נבקש לקבוע בהוראות התכנית:

1033869

41. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בנייה

ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות אוויר בשלב הקבע וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

42. הנחיות למסחר

43. לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי

44. במבנים יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות מזהמי אוויר מהשטחים המסחריים

לגג הבניין.

45. במבנים יוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר

46. מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות

רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

47. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת היתר קרינה

(היתר סוג או הקמה) לשנאים.

48. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי גגות מרתפים וחניונים תת קרקעיים ללא בינוי על-

קרקעי יתוכננו לנשיאה של קרקע גננית בעומק 1.5 מ', על מנת לאפשר בתי גידול נאותים להתפתחות עצים בוגרים.

49. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי גג קומות המסחר יפותח כגג ירוק ב50% לפחות

משטחו.

50. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי הקירות והרצפות המפרידים בין השטח המיועד

לצרכי ציבור לבין שטחי הבניין הפרטי – החניון ושטחי השירות - יהיו מבודדים מרעש.

51. נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי בין דפנות חדר השנאים יישמר מרחק של 6 מ

לפחות משטחים פתוחים ציבוריים ופרטיים, לרבות עומק של 6 מבין תקרת החדר למפלס הקרקע בשטחים הפתוחים.

52. המחלקה מבקשת כי תנאי להיתר בניה יהיה ביצוע מידול חוזר של רוחות והצללות

בסביבת התכנית בהתאם לתכנית הפיתוח הסופית ואישורו על ידי המחלקה לאיכות הסביבה.

53. לאחר השלמת המסמך הסביבתי ייתכן כי תדרשנה הנחיות נוספות בהיבטים

סביבתיים בהוראות התכנית. נבקש כי תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום ההנחיות הסביבתיות בהוראות התכנית מול המחלקה לאיכות הסביבה.

54. סיכום

55. השלמות כתנאי להפקדה

56. נבקש השלמת המסמך הסביבתי בהיבטי רעש, רעידות, איכות אוויר, קרינה, רוחות

והצללות כמפורט בסעיף 3 לעיל ותיאום הנחיות סביבתיות בהוראות התכנית מול המחלקה בהתבסס על ממצאיו.

57. שינויים מבוקשים בתכנית

58. נבקש להימנע ממיקום שטחים לצרכי ציבור למבני חינוך בצמידות דופן לחללים

טכניים ותפעוליים לרבות חדרי מכונות ודחסניות אשפה.

59. נבקש כי גן הילדים ימוקם באופן המאפשר כניסת אור טבעי לחלל הכיתה ובחצר

הלימודית.

60. נבקש שינוי קו בניין תחתי בדופן הפונה לרחוב בר יוחאי לצורך שמירה על מרחק של 3

מ' מגזעי עצים לשימור לאורך הרחוב

61. נבקש שינויים ותוספות להוראות התכנית כמפורט בסעיף 4 לעיל

אגף תברואה

לא התקבל

אגף נכסי עיריה

מונה תדפיס הוראות 12 מונה תדפיס תשריט 6

התחדשות עירונית בר יוחאי

בבדיקת בעלויות ונכסים בתחום התכנית:

גוש/ חלקה 30200/17 בוצעה הפקעה על חלק מחלקה 5 ו7 י.פ 7933 מיום 3.9.18 .

גוש/ חלקה 30200/18 פנקס בתים משותפים,בוצעה הפקעה 5 ו7 י.פ 7933 מיום 3.9.18.

הערות הנכסים

1033869

1. לא ניתן לשנות יעוד דרך שהופקעה למטרת קו רק"ל קו ירוק (מקטע 22).ללא אישור

תושי"ה כי אינה נצרכת. בהתאם יש לפעול לביטול הפקעה.

2. התכנית יוצרת מעמסה של יח"ד( תוספת של 239 יח"ד ל 94 הקיימות ועוד מציינת כי

תותר תוספת של 10% ליח"ד) וזאת ללא הפרשות לצרכי ציבור.

3. סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניות

התכנון. בהתאם יש לערוך מסמכי התכנית כדלקמן:

תחת סעיף 4.1 מגורים יש לפרט גם השימושים הציבוריים (מגורים, גן ילדים, קהילה ו/או רווחה כגון טיפת חלב וכד'....בהתאם לשימוש שהוגדר ע"י מחלקת מדיניות התכנון).

בסעיף 4.1.1 לציין גם שימושים לצרכי ציבור

בסעיף 4.1.2 יש לפרט כדלקמן

1.בתא שטח מספר

מינימלי לחצר צמודה ורציפה -________________

בהיקף שלא יפחת מ170_______

טיפת חלב) בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

2. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו

התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

3. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה

נפרדת ועצמאית.

איחוד ו/או חלוקה

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המב ונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכלמבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באותניין והיקפו כ -______

ואשר בו מותר שימוש ל

חום המצוי בקומה-______

לצרכי קהילה ורווחה בלבד. את בהתאם להוראות סעיף 4.1 .

יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה:

הפקעה

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה

לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות

המקומית ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא:

ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4.

חברת חשמל

לישראל

לא התקבל

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב

י-ם

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום 7.7.2022 .

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע -

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

לא התקבל

אגף תכנון העיר -

1033869

המח' למדיניות

התכנון

מונה תשריט 6, מונה תדפיס הוראות התכנית 12 .

עמידה בתנאי סף 24.1.23

1. מיקום: התכנית המוצעת בסמיכות לרחובות פת ובר יוחאי ומתחם הקנגורו העירוני.

גוש: 30200, חלקות 17-18. שטח התכנית 4.46 דונם

2. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות: תב"ע4253 א

מגורים מיוחד. תכנית מתאר לשכונת גוננים ח-ט (לא קודמה).

3. תיאור התכנית: התכנית במתכונת להתחדשות עירונית, שינוי משטח מגורים מיוחד

למגורים ד' וממגורים מיוחד לשצ"פ ושצ"פ. פינוי 94 יח"ד ב- 5 קומות והקמת 2 מגדלים בני 37 קומות מעל הקרקע ו- 5 קומות חניה תת קרקעית 331 יח"ד סה"כ. כ- 40,000 מ"ר למגורים מעל הקרקע, 256 מ"ר למבנ"צ4000 מ"ר למסחר מעל הקרקע. שטח קרקעי מוצע: דרך 162 מ"ר, מגורים ד3,893 מ"ר, שפ"פ240 מ"ר, שצ"פ164 מ"ר טבלא סעיף 5 הערה 1 ניתן להוסיף 10% יח"ד ללא הליך נוסף

4. המלצות המחלקה למדיניות התכנון

5. שכונת גוננים ח-ט' הוגדרה כשכונה להתחדשות עירונית. על פי בחינה שערכנו בנו גע

לקידום תוכניות בשכונה עולה כי נכון להיום מקודמות 5831 יח"ד חדשות ב- 75% מימוש על פי הפרוגרמה שהוכנה לתכנית האב חזתה צפי של 4800 יח"ד ב- 75% מימוש אשר להן ניתן לתת מענה פרוגרמטי. האגף לתכנון עיר באמצעות המנהלת להתחדשות עירונית, בשיתוף מנח"י, האגף למבני ציבור ואגפי העירייה השונים מקדמים שתי תוכניות לתכנון ובניה מחדש של שני שטחי הקמפוסים הגדולים בשכונת קטמון ח-ט . זאת על מנת למצות את השטחים בכדי שיוכלו לתת מענה לפרוגרמה שנקבעה בתכנית האב הנזכרת לעיל.

קמפוס המערבי (גבעת גונן) כעת בהליך תב"ע, קמפוס המזרחי (קנגורו) בשלב תכנוני חלופה נבחרת, בתכנית להתחדשות עירונית בחלק הצפוני של השכונה, הצלחנו לאתר שטח בי"ס נוסף 12 כיתות. כל השטחים הללו להערכתינו נותנים מענה רק לכ- 4800 יח"ד. אי לכך , על מנת להוסיף עוד יח"ד בשכונה , יש להיערך עם עתודות קרקע/שטחים מבונים חדשים ובקישוריות מרחבית מותאמת. אנו כרגע במצב של 1,031 יח"ד מעבר לקיבולת, ומעבר להיערכות לקיבולת. החוסר הינו לעוד לפחות 2 בתי ספר של 12 כיתות בשכונה זו

6. בשכונת גוננים ח-ט, טרם התקבלו הנחיות והחלטות מרחביות לאור עבודת הפרוייקטור

העירוני אשר בשלב טרום קבלת ההחלטות . הדבר מקשה מאוד על מימוש ומיקום מוסדות ציבור בצורה איכותית וכן אינו מאפשר לקבל חטיבות קרקע גדולות כהפרשה לצרכי ציבור שיוכלו לתת מענה לצורך בבתי ספר עבור תוספות יח"ד מעבר ל4800 יח"ד. כמו כן התחברותם לרשת ההליכתיות/תנועתיות בשכונה הינה קריטית שכן שכל תכ נית קושרת מעטפת שונה.

8. לאור נתוני התכנית לתוספת 239 יח"ד, ובראיה נקודתית לתכנית זו צרכי הציבור

וטביעת הרגל הציבורית הנגזרים מתכנית זו הינם:

9. ככיתה בשנתון הגיל הרך ומחצית כיתה בגילאי בתי הספר. סה"כ4 כיתות גן ו7 כיתות

בתי ספר. מכיוון שלא ניתן לקבל כיתות בית ספר בפרויקט אנו נבקש לקבל 4 כיתות גן תקניות כל כיתה בגודל 130 מ"ר וחצר לכל כיתה 175 מ"ר כיתות גן וחצרותיהם ככל הניתן ימוקמו במפנה מגרש מבני הציבור הגדול.

10. נגזרת שטחי השצ"פ עבור 239 יח"ד הינה 1.8 ד2מ"ר לנפש). התכנית מציעה שצ"פ

ושפ"פ יחדיו כ- 0.4 ד', נבקש להגדיל שטח זה ל- 1 ד' בשני מוקדים צפוני ודרומי, נראה כי הרבה שטח מבוזבז מקו בניין לגבול התכנית על רחוב פת, יש להצמיד מבנים לקו הרחוב ללא קומת מסד בודדת, יש לייצר שטח איכותי ושימושי בדופן הציבורית המערבית ולא על גג קומת מסד אליה לא ניתן להגיע לכלל הציבור!

11. שטחי חללי התפילה הנדרשים במספר חללים מקובלים (בשטח התכנית כ- 845 מ"ר

שטחי שירות ותפילה לטובת ציבור הדיירים) אינם צריכים לעבור לידי העירייה וינוהלו במסגרת הבית המשותף של הדיירים.

12. התכנית מציעה גשר בין 2 המבנים בגגות המסד, מבקשים כי התכנית תקצה שטחים

בקרקע לציבור ולא בגגות.

13.

14. יש לבצע תיאום לשטחי הציבור מול אגף מבני ציבור, איכות הסביבה ותושיה

15. יש להראות תכנית פיתוח הגיונית עם חזית המקושרת לרחוב עם מדרכה במרחק סביר

מחזית בניין, כנ יסות לבנינים עם מרחק סביר לרחוב. נושא המפלסים בתכניות אינו ברור דיו וכו' .

1033869

16. התכנית גובלת בביצוע תשתיות תכנית אב לתחבורה יש לבצע תאום מלא לנושא

הכבישים החניות וצרכי פריקה וטעינה ומפרצי חניה לטובת מוסדות החינוך בתכנית זו.

17. ביצוע השטחים הציבוריים יחתמובהסכמים עם עיריית ירושלים יש לציין כי

השימושים הם עבור חינוך, 4 גנ"י /מעונות יום

18. נבקש להסיר מטבלא 5 את סעיף 1,תוספת 10% יח"ד ללא הליך נוסף. במידה ויוספו

לאחר וועדות התכנון יח"ד לתכנית זו יש לקבלת חווד חדשה לתכנית.

אדריכל העיר

לא התקבל

תוכנית אב

לתחבורה

לא התקבל

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון

תנועה

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

תיק ח"ד: 2023/18- התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 1 -3 – מתחם 01

להלן חוות דעת המתבססת על תקנון מיום 25.1.2023 (מונה הדפסה 16) ותשריט מיום 18.1.2023 (מונה הדפסה 7:)

1. לפי נספח הבינוי ותקן 21 עולה כי קיימים גם שטחי תעסוקה, אולם בתקנון אין

התייחסות לשטחי תעסוקה אלא רק לשטחי מסחר. יש לפרט בטבלה 5 וכן בהוראות התכנית את תמהיל השימושים, מהם השטחים המיועדים לתעסוקה ומהם השטחים המיועדים למסחר ואת מיקומם בבניין.

2. סעיף 4.1.2 א5) והערה ב' לטבלה 5 מאפשרת "... תוספת של עד 10% במספר יח"ד

הכולל ללא צורך בהליך נוסף". מוצע לשנות את הניסוח כך שבטבלה 5 יהיה כתוב את מספר יח"ד לפי תקרת מס' יח"ד המקסימלי (363 יח"ד) ובהערה לטבלה יהיה כתוב כי ניתן יהיה להקטין את מספר יח"ד במגרש עד למינימום של 330 יח"ד

3. שטחי גלריה: בהערה ג' לטבלה 5- "תותר הקמת גלריות בשטחי המסחר ושטחן יתווסף

לשטח העיקרי"- יש לציין בטבלה בשטחי המסחר את השטח הכולל את גם את שטחי הגלריה ולציין בהערה כי מתוך שטח השטח העיקרי לשטחי המסחר, x מ"ר ישמש לגלריה.

4. התכנית כוללת הוראות איחוד וחלוקה ללא הסכמה. יש להוסיף סעיף המתייחס

להוראות איחוד וחלוקה. כמו כן, בשלב זה, למסמכי התכנית לא צורפו נספח עקרונות + טבלת הקצאה ואיזון. כתנאי להפקדת התכנית, יש להעביר לבדיקת מחלקת השמאות העירונית והיטל השבחה את נספח העקרונות וטבלת ההקצאה והאיזון.

5. בתשריט קיים סימון של "מגורים תלת ממד" בתת הקרקע של הדרך המאושרת, השצ"פ

והשפ"פ- בתקנון אין פירוט לעניין השטחים שיירשמו בתלת ממד ולאילו שימושים (למעט סעיף 1.4 המציין כי התכנית כוללת הוראות לעניין תכנון תלת ממדי

לעניין שימוש פרטי (בית כנסת בבעלות פרטית וחניות) בתת הקרקע של הדרך המאושרת ושטחי השצ"פ- יש להסדיר את ההיבט הקנייני לפני אישורה של התב"ע מול אגף נכסים.

6. הפרשות מבונות

יש להוסיף התייחסות בתקנון לשימושים המבוקשים בשטחי ההפרשות המבונות, כולל התייחסות לשטחים הנלווים לשטחים אלו כגון: שטחי החצרות, חניות וכדומה, אשר גם יירשמו ע"ש עיריית ירושלים. כמו כן יש לציין כי שטחי ההפרשות המבונות יועברו ע"ש עיריית ירושלים במסגרת טבלת הקצאה ואיזון. בנוסף במסגרת הסכם טרום תב"ע יש להסדיר את הביצוע ורמת הגמר של ההפרשות המבונות.

7. ישלהוסיף סעיף היטל השבחה:

"הוועדה המקומית תטיל ותגבה היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק. לא יוצא היתר בניה במקרקעין קודם ששולם היטל השבחה המגיע אותה שעה בשל אותם מקרקעין, או שניתנה ערבות לתשלום בהתאם להוראות החוק".

מתכנן

אזורי/שכונתי

לא התקבל

המחלקה

1033869

לנגישות גובה מפלס הכניסה לפונקציות השונות בבניין יהא זהה לגובה מפלס הדרך הגובלת.

אגף שפ"ע - מח'

גננות-עצים

ותכנון

לא התקבל

הרל"י -

התחדשות

עירונית

לא התקבל

המחלקה לעבודה

קהילתית

לא התקבל

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון

מבני ציבור

1. מיקוםגני הילדים אינו מיטבי. גן הילדים המערבי - ממוקם מתחת למפלס הרחוב

כאשר רק חזית אחת מאווררת. קיים קירוי לחצר הצמודה לגן של כ-10 מטרים כך שגן הילדים אינו חשוף לאור טבעי, התכנון אינו תקני. גני הילדים ממוקמים בסמוך לפורטל החניה אשר מייצר רעש תנועת המכוניות וזיהום אויר.

2. בנספח מצוין כי חצרות גני הילדים הינם 330 מ"ר עבור שני גני ילדים. על פי התקן כל

חצר תהיה 175 מ"ר

3. בימים אלו מתוכננת תכנית בינוי למתחם קנגרו הסמוך. רצוי לערוך תיאום עם תכנית

הבינוי בדגש לנושא ההליכתיות והנגישת לצרכי הציבור בתכנית.

4. יש לתאם את מיקום ההפרשות הציבוריות עם מחלקת תכנון מבני ציבור.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר התחדשות עירונית

כלכלת היישוב/

הרשות:

שטחי מסחר ותעסוקה

השפעות חברתיות: התכנית מציעה הפרשות לצרכי ציבור

לטובת תושבי השכונה

תשתיות ותחבורה: חנייה בתת הקרקע * רמפת חנייה גלויה ברובה החוסמת שביל

מעבר בין השצ"פ הקיים למבנה. שביל זה

מהווה מעבר חשוב להלכתיות מדרום לצפון.

* תריסי רפפה לחזית רח' בר יוחאי לטובת

חצר תיפעולית ופריקה וטעינה. יוצר חזות לא

ראויה.

סביבה ונוף: מעבר לשצ"פ הקיים בחזית אחורית

לפרוייקט

חלוקה לשצ"פ ושפ"פ לטובת חדר טרפו בתת

הקרקע

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם

את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

2. לפי בדיקה ביחס לחתךרח' בר יוחאי נראה כי אינה תואמת להרחבת הדרך הנדרשת בתכנית האב.

בהתאם לכך, יש להרחיב את רח' בר יוחאי בהתאם לקביעה בתכנית האב ובתיאום עם תושי"ה לצורך יצירת חתך רחוב ראוי ומדרכות רחבות.

3. החלוקה בתשריט מצב מוצע ל-2 תאי שטח בשימוש שצ"פ ושפ"פ לא ראויה. על פי נספח הבינוי

מוצע תחת שטחים אלה חדר טרפו. יש לאחד את שני תאי השטח לתא שטח אחד ולסמנו לשימוש שצ"פ בלבד. שצ"פ זה ישמש חיבוריות לשצ"פ הרחב בחזית אחור ית לפרויקט וישמש כשצ"פ אפקטיבי לחזית רח' פת.

1033869

4. ביחס למעבר להולכי רגל המוצע בזיקת הנאה במרכז הפרויקט בתחום מסת הבינויבהתאם

לאמור בסעיף 3 מעבר ציבורי זה אינו נדרש. יצוין כי מעבר זה מוצע כגישה להפרשות המבונות המוצעות כלפי השצ"פ במפלס 1-. מאחר וקיימת גישה למרחב זה מרח' בר יוחאי ומתחום השצ"פ הדרומי, מעבר זה מתייתר ועל כן יש לבטלו.

5. במסגרת התכנית מוצעים 2 קומות מסד כלפי רח' יעקב פת. מאחר והתכנית צמודת דופן לציר

הרק"ל לאור ביטול המעבר המרכזי ניתן לייצר רציפות של קומות המסד בהתאם.

6. יש לתכנן מיקום חלופי לחדר הטרפו בתת הקרקע תחת מסת הבינוי בתאום אדריכל העיר ובליווי

חברת חשמל. יש לבחון הגדלת חדר הטרפו לטובת ביטול תחנות שנאים עיליים בסביבת הפרויקט, בתאום חברת החשמל. בהתאם, יש להציג בחתכים מיקום חדר הטרפו.

7. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א35, יקבע בהוראות התכנית כי 20% מיחידות הדיור המוצעות

בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

תותר הגדלה של מספר יחידות הדיור הכולל כתוצאה מהקטנה זו .

פרוגרמה וצורכי ציבור:

8. על פיחוו"ד מחלקת מדיניות תכנון יש להציע הפרשות לצרכי ציבור:

1. 4 כיתות גן תקניות כל כיתה בגודל 130 מ"ר וחצר לכל כיתה 175 מ"ר כיתות גן

וחצרותיהם ככל הניתן ימוקמו בחזית אחורית לפרויקט במפלס הקרקע.

2. שטחי בתי הכנסת המוצעים בהיקף כולל של 475 מ"ר (לפי חישוב שטחי הבנייה המוצגים

בנספח הבינוי), שטחים אלו יוצעו כחלק משטחי הבנייה הנדרשים לצרכי הציבור.

9. בהתאם לחוו"ד מח' תכנון מבני ציבור, מיקום גני הילדים אינו מיטבי. גן הילדים המערבי - ממוקם

מתחת למפלס הרחוב כאשר רק חזית אחת מאווררת. קיים קירוי לחצר הצמודה לגן של כ-10 מטרים כך שגן הילדים אינו חשוף לאור טבעי. כמו כן, גני הילדים ממוקמים בסמוך לפורטל החניה אשר מייצר רעש תנועת המכונ יות וזיהום אויר. בתיאום מול מח' תכנון מבני ציבור, נדרשת בחינה של נושא זה תוך מיקום חלופי ומיטבי של גני ילדים.

10. בימים אלו מתוכננת תכנית בינוי למתחם מבני הציבור הסמוך "מתחם קנגרו". יש לערוך תיאום

עם תכנית הבינוי בדגש לנושא ההלכתיות והנגישות לצרכי הציבור בתכנ ית.

מסחר:

11. ישלקבוע כי החזיתות המסחריות יהיו במפלס הרחוב וייצרו דפנות פעילות למרחב הציבורי.

12. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב הציבורי

13. יש להטמיע סעיף "סגירות חורף" בהתאם להנחיות מרחביות

חנייה ותנועה:

14. יש להשלים את התיאום מול צתא"ל, יש לוודא כי כל מסמכי התכנית תואמים לתכנית מס'

209593 – תכנית הרק"ל - הקו הירוק. לא יותר ביטול הדרכים שאושרו במסגרת תכנית הרק"ל.

15. יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה תוך התייחסות להערות הבאות

1. רמפת החנייה מחזית רח' בר יוחאי מבטלת שביל מעבר מרח' פת לרח' בר יוחאי. יש

להציע ירידה ברמפה בתוך מסת הבינוי בתאום אגף תושי"ה. יש לקרות כמה שניתן רמפה זו. מעברים מעין אלה מסומנים במסגרת תכנית האב כמעברים חשובים בין מתחמי המגורים מדרום לצפון.

2. רמפת החנייה מוצעת בקיר אטום לחזית השצ"פ הקיים. תכנון זה יוצר חזות לא ראויה. יש

להציע חזית בעלת פתחים לחזית השצ"פ.

3. תריסי הרפפה לחזית רח' בר יוחאי המשמשים ככניסה ויציאה לחצר תיפעולית ולאזור פריקה

וטעינה לטובת שטחי המסחר, יוצרים חזות לא ראויה לחזית הרחוב. יש להציע פתרון חילופי בתאום אגף תושי"ה.

4. יש לבחון מיקומי מקומות חנייה בקו בנין תת"ק0. לא ניתן להציע מקומות חנייה תחת שטחי

ההפקעה.

5. יש לתאם מול אגף תוש" יה שטחי חניה גם לפונקציות העירוניות ככל שידרשו.

6. יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד

16. בשל הסמיכות לציר הרק"ל ניתן לאפשר תקן חנייה מופחת של 1:1 .

17. יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא

כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד. בהתאם לכך יש להטמיע בהוראות התכנית

סעיף בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:

18. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

19. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות

1033869

20. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

עצים:

21. ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה

22. קו הבניין התחתי בדופן הפונה לרחוב בר יוחאי יוסט למרחק של 3 מ' מגזעי עצים לשימור לאורך

הרחוב, על מנת להימנע מפגיעה בבית השורשים של עצים אלו.

23. יש לבחון אפשרות לצמצם ככל הניתן את קו הבינוי התת קרקעי את מנת להשאיר קרקע פנויה מתכסית

אשר תאפשר חלחול נגר והתפתחות עצים בוגרים בתחום התכנית.

24. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

25. תנאי לטופס 4 ותנאי איכלוס יהיה לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום החלקה בדגש כלפי

הרחוב, בתאום אגף שפ"ע.

תשתיות:

26. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

בתחום המרחב ציבורי.

27. יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של

אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות.

28. תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך

29. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל.

תברואה:

30. יש להציג כתנאי להפקדת התכנית פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל

העיר.

31. תנאי למתן היתר בנייה תיאום וקבלת אישור אגף תברואה

איכות סביבה:

32. יש להשלים את התיאום ולקבל את אישור מח' איכות הסביבה

33. תכנית הבינוי מציגה חדר מכונות ודחסנית אשפה מעל תקרת גן ילדים. מיקום זה אינו סביר בשל

מטרדי רעש שעלולים להיגרם בחלל הלימודי. בהתאם לאמור לעיל בעניין איתור מקום חלופי לגני הילדים, יש להפריד בין השימושים ולהציע תכנון בו אין דפנות משותפות בין חלל הגן לחללים של חדרים טכניים וחדרי מכונות. כמו כן, הבינוי המוצע מכסה את החצר הלימודית של הגן באופן שמונע שמש ישירה על חלונות הגן ובחצר. יש לשמור על תאורה טבעית לחלל הגן וחשיפה לשמש לרבות שמש חורפית בשטחי החצרות הלימודיות.

34. מסמך סביבתי:

1. הבינוי המוצע ממוקם על מערכת כבישים

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]