ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 5 · 23/03/2001

עיר: ירושלים
תאריך: 2001-03-23
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

1048347

פרוטוקול החלטה מתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג תכנית מספר 1 :1048347

פרטי התכנית

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה מוקד אזרחי - פייר קניג

מספר ועדה 2023/5

סמכות ועדה מחוזית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים:

1. בחלק הצפוני של התכנית, התכנית מציעה שינוי ייעוד משטח לבנייני ציבור ודרך (לשימוש חניה) לייעוד

מוצע למגורים ומסחר עבור 2 מבני מגורים חדשים. באופן כללי לא נהוג לבטל שטחי ציבור ברחבי העיר לטובת ייעוד סחיר, הדבר נכון עוד יותר באזור המשנה את פניו מאזור תעשיה לרובע תלפיות המתחדש לשכונת מגורים וצפוי לכלול אלפיי יחידות דיור חדשות. עם זאת מקובלת ההצעה להקים מבנה בעירוב שימושים על רחוב פייר קניג בשטח בו אושר ייעוד דרך עבור חניה בתכנית הקו הירוק, כך שהחניה הציבורית שאושרה תוטמן בתת הקרקע במלואה ויוקם מבנה התואם את אופי רחוב פייר קניג, דבר שיאפשר יצירת דופן בנויה ופעילה לשדרה משמעותית בעיר שצפויה להיות עירונית ואינטנסיבית והינה גם ציר רק"ל

2. יש להוציא את חלקה 44 מתחום התכנית

3. גובה הבינוי המוצע במסגרת התכנית 30 קומות, הינו מקובל וזאת בהתחשב במיקום המגדל בכניסה

לאזור תעשייה תלפיות, ובסמיכות למתחמי התחדשות עירונית ופינוי בינוי. בנוסף, מגדל המגורים מוצע כיח"ד להשכרה ל - 20 שנה דבר שהינו ראוי ומבורך, התואם את המדיניות לאפשר פתרונות דיור בר השגה לתושבי העיר.

4. במסגרת המגרש הסחיר יקבעו 25% מהשימושים לשימושים שאינם מגורים- תעסוקה, מסחר וכדומה,

שימושים אלו ימוקמו ב- 6 קומות מסד שמוצעות

5. יש לקבוע קו בניין של 3 מ' כלפיי דרום ומזרח ו- 10 מ' לפחות לתכסית המגדל. יוצע קו בניין 0 כלפיי

הרחובות.

6. בהמשך לסעיפים הקודמים, התכנית תקבע כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה בגוש 30198 חלקות–

43 ,44, 45, השטחים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור יועברו ע"ש העיריה פנויים מכל אדם וחפץ

7. התכנית תקבע כחלק משלביות הביצוע, כתנאי לפתיחת תיק היתר בניה, את פינוי הדיירים הקיימים

בחלקות 44 ו45 ווהמענה למחזיקים בחלקות אלה יינתן במסגרת האיחוד וחלוקה בבינוי המוצע בחלקה 43 בחלק הסחיר

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה השלמת תיק תיעוד וקבלת חוו"ד מחלקת שימור לנושא הריסת מבנה

המגורים ההיסטורי הקיים בחלקה 44, ככל ויקבע לשימור, יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי שאינו היסטורי ותנאי לאכלוס שימור המבנה בהתאם להוראות מחלקת שימור ולשביעות רצונם, ככל ויקבע כי המבנה לא לשימור יקבע בשלביות הביצוע כתנאי לתחילת עבודות הריסת כל הבינוי תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת חוו"ד נכסים מחלקת היטלי השבחה לנושא איחוד וחלוקה.

9. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת אישור אגף נכסים לתכנית

פרוגרמה וצורכי ציבור:

10. יש להגדיל את זכויות הבניה ל- 320% בשטח בבינוי עד 8 קומות המיועד לצורכי ציבור

11. התכנית תציג פתרונות של מפרצי הורדה והעלאה בנספח הבינוי באופן שישרת את המגרש בייעוד

מבנים ומוסדות ציבור.

12. יש להשלים את חוו"ד מדיניות תכנון להפרשות הבנויות הנדרשות במגרש הסחיר. שטחי הציבור יוצעו

במקומות איכותיים בבינוי מעל פני הקרקע בנגישות מלאה.

13. יש להוציא את חלקה 199 מהקו הכחול של התכנית , מדובר בשטח קטן שכלול גם במסגרת תצר

שמקודם על השטחים מדרום.

1048347

פיתוח ובינוי

14. בשל הפרשי טופוגרפיה, נספח הבינוי מציג קומת מחסנים מעל הקרקע לחזית אחורית, יש להציע

את כל קומת המחסנים והחניה בתת הקרקע במלואם, תקבע על כך סטיה נכרת.

15. מפלס הכניסה הקובעת למגדל הפונה לחזית רח' פייר קניג, יהיה במפלס הרחוב, תותר גמישות של

עד 50 ס"מ

16. התכנית מציעה תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות הדרך. יש לתאם מיקום זה מול צתא"ל, חח"י

ואדריכל העיר כתנאי להפקדת התכנית ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרחב).

בתוך כך, יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד ועל כך תקבע סטייה נכרת. בהתאם לכך יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:

17. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

18. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות

טעינת רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

19. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

מסחר:

20. תיאסר הקמת גינות פרטיות אוגדרות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה. תותר הקמת גדר

בגובה של 1.2 מ' בלבד כלפיי השטחים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור

21. יש להטמיע סעיף "סגירות חורף" בהתאם להנחיות מרחביות

חנייה ותנועה:

22. יש לבחון את הצורך בהרחבת הרחוב הצפוני בתאום עם אגף תושיה

23. יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה ולקבל את אישור האגף כתנאי להפקדת התכנית.

24. בשל הסמיכות לציר הרק"ל ניתן לאפשר עבור המגורים תקן חנייה מופחת של 1:1 לכל יח"ד ללא

קשר לגודלן

25. בשל מיקום התכנית בסמיכות לציר הרק"ל יש לתאם מול תכנית אב לתחבורה

26. התכנית תציג שטח עבור חנייתאופניים עפ"י התקן הארצי, יש לקבוע בתכנית כי תותר הסבת שטחי

שירות בקומת החניה העליונה עבור מתקנים תומכי יוממות פעילה, כגון מלתחות לרוכבי אופניים, וזאת בנוסף לאחוזי הבניה המירביים, ותתאפשר הסעת אופניים במסוע מהחניון התת קרקעי לרחוב.

עצים:

27. יש לסמן את העצים הבוגרים הקיימים בשטח המגרש הצפוני, יש לערוך סקר עצים ולצרף למסמכי

התכנית, עצים בוגרים בעליי ערכיות בשולי המגרש יעשה מאמץ לשמרם.

28. יקבע בהוראות התכנית כי על כל עץ בוגר בעל ערכיות גבוהה שייקבע לעקירה בשטח התכנית יוצע עץ

בוגר חלופי שווה ערך לנטיעה במקומו.

29. יש לקבוע תכסית תת קרקעית של 80%, עבור חלחול ומי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה

30. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב -1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

תשתיות:

31. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

וטעינה, תשתיות חשמל וכו'). פירי אוורור למיניהם ישולבו ככל הניתן בתוך מסת הבינוי ו/או יוטמעו בפרטי פיתוח וכד'. תיאסר הוצאת פירים ומיקום תשתיות עיליות (ברזי כבאות וכד')

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

תברואה:

32. יש להציג כתנאי להפקדת התכנית פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל

העיר.

33. אופן פינוי האשפה יתבצע באמצעות שוט אשפה- דחסנית אשפה/ מערכת פנאומטית .

1048347

34. תנאי למתן היתר בנייה תיאום וקבלת אישור אגף תברואה

35. יש לקבוע כי נספח הבינוי מנחה בלבד למעט הנושאים החשובים שיקבעו כמחייבים (גובה, קווי

בניין, מס' קומות) וכי הנספח מדגים בלבד לנושאים העיצוביים.

36. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח

ועיצוב אדריכלי.

איכות סביבה:

37. יש להשלים מסמך סביבתי בהתאם להנחיות מחלקת איכות סביבה

38. יש להשלים על פי הנחיות מטרדי רעש ואיכות סביבה למבנים קיימים, על פי שינוייםתנועתיים.

39. נדרשת בחינת השפעות סביבתיות של מטרדי רעש ואיכות אוויר למבנה המוצע

40. יש לבחון את מידת ההצללה גם על החזיתות הדרום מערביות של מבני המגורים המצרניים למתחם

כנדרש בהנחיות.

41. יש לקבוע בהוראות כי לשלב ההיתר יכללו אמצעים אדריכליים למיתון הרוחות

42. ייקבעבהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע והצגה של בדיקת אקלים הרוח

באמצעות מודל ממוחשב על פי הנחיות.

43. יש להשלים בדיקת רוחות במפלס גג קומות המסד, אשר מיועד לשמש עבור שימושים ציבוריים

44. שטח התכנית הכולל הינו 16 דונם, ולפי הנחיות מינהל התכנון נדרש לנהל 75% מנפח הנגר בתחומה. יש

לחשב את הנפח הכולל לניהול נגר בתחום התכנית כולה ולהציע מפתח לחלוקה של הנפח הנדרש לאיגום בין המגרשים השונים, על פ הנחיות ובתאום מח' איכות הסביבה.

45. יש לקבוע בהוראות התכנית כי המבנה רב הקומות יתוכנן לעמידה בתקן בניה ירוקה ת"י5281 בציון 3

כוכבים לפחות

נכסים:

46. יש לתקן את נוסח סעיף הפקעות ו/או רישום כפי שמופיע בסעיף 6.7 בהוראות התכנית סוג, מיקום

והיקף הפרשות לצרכי ציבור יהיו בהתאם לחוו"ד שתימסר ע"י מחלקת מדיניות התכנון, בהתאמה

יתווספו להוראות התכנית הסעיפים מטה:

47. בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור, בהתאם לבחינה פרוגרמתית בתאום מול

מחלקת מדיניות תכנון.

48. מיקום ההפרשות המבונות לצרכי ציבור יתואמו מול מחלקת תכנון מבני ציבור כתנאי לפתיחת תיק

היתר. המיקום יקבע לפי העיקרון הבא: להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניין.

49. רישום שטחים מבונים:

50. תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים

הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי

מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנ וגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

51. בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח

המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף

52. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשרבתחום התכנית ע"ש עיריית

ירושלים.

53. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם

פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

54. יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן: "לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על

שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית

55. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן

56. תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף הנכסים בגין ההפרשות המבונות

57. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4.

כללי

58. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים תקבע על כך סטיה נכרת

59. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת

60. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

61. יש להוסיף סעיפי סטייה ניכרת בנושא קווי הבניין, מס' הקומות וגובה הבינוי

62. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ

63. יש לקבוע בהוראות כי התשתיות, הדרכים והמדרכות שיפגעו כתוצאה מעבודות הבניה ישוקמו

לשביעות רצון אגף שפ"ע כתנאי לאכלוס יש להוסיף סעיף פקיעת תוקף של 7 שנים מיום אישור 4

1048347

התכנית

64. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כיבוי והצלה, חברת חשמל, רשות

העתיקות, מידע תכנוני, שימור, שפ"ע מדרכות וכבישים, תכנית אב לתחבורה, תושי"ה תנועה וחנייה, שפ"ע עצים, חברת עדן תלפיות, מבני ציבור, תברואה, היטלי השבחה.

65. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנה הקיים בתחום התכנית ובשליחת דואר רשום למבני הציבור בשטחים החומים.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

סעיף 1.6: יש לשנות ליחס החלפה. למעט תכנית ציר רק"ל

יש לתקן סעיף 2.1 ו2.2 בהתאמה

התכנית מציעה ציפוף וייעול שטח למבני ציבור וכן הקמת שני מבני מגורים, אחד מהם עבור דיור להשכרה בלבד, במרכז רחוב פייר קניג על תוואי הרכבת הקלה, בנוסף, קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך.

66. שינוי ייעוד קרקע מדרך וממבנים ומוסדות ציבור למגורים וחזית מסחרית.

67. הוראות בינוי בגין הקמת מגדל מגורים בן 27 קומות ליח"ד להשכרה

68. (6 קומות מסד לטובת מגורים, מסחר והפרשות מבונות ומעליהם בנסיגה מגדל מגורים בן 20 קומות

קומה ראשונה לנפרשה מבונה ציבורית והשאר למגורים).

69. הוראות בגין הפרשות מבונות לצרכי ציבור בקומותהמסד למגדל המגורים.

70. הוראות בגין חזית מסחרית לחזית רח' פייר קניג

71. המגדל המוצע כולל דיור להשכרה בלבד אשר יכיל 115 דירות בשטח ממוצע של 83 מ"ר (פלדלת), וכן

קומת מסחר בשטח עיקרי של 200 מ"ר, שטח מבונה לצרכי ציבור וחניה ציבורית.

72. קביעת הוראות בגין דיור להשכרה

73. הוראות בינוי בגין הריסת מבנה מגורים קיים והקמת מבנה מגורים בן 12 קומות 10 מקומות מגורים

מכל קומת לובי).

מבנה המגורים כולל 42 יח"ד בשטח ממוצע של 115 מ"ר (פלדלת

74. הוראות שימור למבנה לשימור לחזית רח' פייר קניג (מועדון לקשיש

75. הוראות בינוי בגין הקמתבית ספר חדש.

76. קביעת הבינוי למגורים קווי הבניין, גובה הקומות וחזית מסחרית

77. קביעת שטחים ציבוריים בהיקף של 1250 מ"ר כולל עיקרי ושירות

78. קביעת שטחי בנייה ל– 84175 מ"ר מתוכם

79. ת.ש140 מגורים 4320 מ"ר שטח עיקרי ו– 1470 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 4188 מ"ר

שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת.

80. ת.ש141 מגורים 8520 מ"ר שטח עיקרי ו– 5400 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 7550 מ"ר

שטח שירות מעל הכניסה הקובעת.

81. ת.ש141 מסחר 200 מ"ר שטח עיקרי ו– 50 מ"ר שטח שירות מעל הכניס הקובעת 250 מ"ר שטח

שירות מתחת לכניסה הקובעת.

82. ת.ש141 מבנים ומוסדות ציבור 1000 מ"ר שטח עיקרי ו– 600 מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

1000 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

83. ת.ש141 חניון 3000 מ"ר שטח עיקרי מתחת לכניסה הקובעת

84. ת.ש400 מבנים ומוסדות ציבור 29142 מ"ר שטח עיקרי ו– 5828 מ"ר שטחשירות מעל הכניסה

הקובעת. 11657 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

85. קביעת 20% דירות קטנות

86. קביעת הוראות לזיקת הנאה עבור הולכי רגל בתחום התכנית

87. קביעת תחנת השנאה לרק"ל מתחת לזכות דרך

1048347

קביעת תנאים למתן היתר בנייה

_______ ______________ ______________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

1033869

פרוטוקול החלטה מתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג תכנית מספר 2 :1033869

פרטי התכנית

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה התחדשות עירונית ברחוב בר יוחאי 1-3- מתחם 01 מספר ועדה 2023/5

סמכות ועדה מחוזית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם

את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

2. לפי בדיקה ביחס לחתך רח' בר יוחאי נראה כי אינה תואמת להרחבת הדרך הנדרשת בתכנית האב.

בהתאם לכך, יש להרחיב את רח' בר יוחאי בהתאם לקביעה בתכנית האב ובתיאום עם תושי"ה לצורך יצירת חתך רחוב ראוי ומדרכות רחבות.

3. החלוקה בתשריט מצב מוצע ל-2 תאי שטח בשימוש שצ"פ ושפ"פ לא ראויה. על פי נספח הבינוי

מוצע תחת שטחים אלה חדר טרפו. יש לאחד את שני תאי השטח לתא שטח אחד ולסמנו לשימוש שצ"פ בלבד. שצ"פ זה ישמש חיבוריות לשצ"פ הרחב בחזית אחורית לפרויקט וישמש כשצ"פ אפקטיבי לחזית רח' פת.

4. ביחס למעבר להולכי רגל המוצע בזיקת הנאה במרכז הפרויקט בתחום מסת הבינוי, בהתאם

לאמור בסעיף 3 מעבר ציבורי זה אינו נדרש. יצוין כי מעבר זה מוצע כגישה להפרשות המבונות המוצעות כלפי השצ"פ במפלס 1-. מאחר וקיימת גישה למרחב זה מרח' בר יוחאי ומתחום השצ"פ הדרומי, מעבר זה מתייתר ועל כן יש לבטלו.

5. במסגרת התכנית מוצעים 2 קומות מסד כלפי רח' יעקב פת. מאחר והתכנית צמודת דופן לציר

הרק"ל לאור ביטול המעבר המרכזי ניתן לייצר רציפות של קומות המסד בהתאם.

6. יש לתכנן מיקום חלופי לחדר הטרפו בתת הקרקע תחת מסת הבינוי בתאום אדריכל העיר ובליווי

חברת חשמל. יש לבחון הגדלת חדר הטרפו לטובת ביטול תחנות שנאים עיליים בסביבת הפרויקט, בתאום חברת החשמל. בהתאם, יש להציג בחתכים מיקום חדר הטרפו.

7. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א35, יקבע בהוראות התכנית כי 20% מיחידות הדיור המוצעות

בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר.

תותר הגדלה של מספר יחידות הדיור הכולל כתוצאה מהקטנה זו .

פרוגרמה וצורכי ציבור:

8. על פי חוו"ד מחלקת מדיניות תכנון יש להציע הפרשות לצרכי ציבור:

1. 4 כיתות גן תקניות כל כיתה בגודל 130 מ"ר וחצר לכל כיתה 175 מ"ר כיתות גן

וחצרותיהם ככל הניתן ימוקמו בחזית אחורית לפרויקט במפלס הקרקע.

2. שני בית כנסת של 250מ"ר כל אחדשטחי בתי הכנסת המוצעים בהיקף כולל של 500 מ"ר

(לפי חישוב שטחי הבנייה המוצגים בנספח הבינוי), שטחים אלו יוצעו כחלק משטחי הבנייה הנדרשים לצרכי הציבור.

9. בהתאם לחוו"ד מח' תכנון מבני ציבור, מיקום גני הילדים אינו מיטבי. גן הילדים המערבי- ממוקם

מתחת למפלס הרחוב כאשר רק חזית אחת מאווררת. קיים קירוי לחצר הצמודה לגן של כ-10 מטרים כך שגן הילדים אינו חשוף לאור טבעי. כמו כן, גני הילדים ממוקמים בסמוך לפורטל החניה אשר מייצר רעש תנועת המכוניות וזיהום אויר. בתיאום מול מח' תכנון מבני ציבור, נדרשת בחינה של נושא זה תוך מיקום חלופי ומיטבי של גני ילדים.

10. בימים אלו מתוכננת תכנית בינוי למתחם מבני הציבור הסמוך "מתחם קנגרו". יש לערוך תיאום

עם תכנית הבינוי בדגש לנושא ההלכתיות והנגישות לצרכי הציבור בתכנית.

מסחר:

11. ישלקבוע כי החזיתות המסחריות יהיו במפלס הרחוב וייצרו דפנות פעילות למרחב הציבורי.

12. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב הציבורי.

13. יש להטמיע סעיף "סגירות חורף" בהתאם להנחיות מרחביות

1033869

חנייה ותנועה

14. יש להשלים את התיאום מול צתא"ל, יש לוודא כי כל מסמכי התכנית תואמים לתכנית מס

209593 – תכנית הרק"ל- הקו הירוק. לא יותר ביטול הדרכים שאושרו במסגרת תכנית הרק"ל.

15. יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה תוך התייחסות להערות הבאות:

1. רמפת החנייה מחזית רח' בר יוחאי מבטלת שביל מעבר מרח' פת לרח' בר יוחאי. יש

להציע ירידה ברמפה בתוך מסת הבינוי בתאום אגף תושי"ה. יש לקרות כמה שניתן רמפה זו. מעברים מעין אלה מסומנים במסגרת תכנית האב כמעברים חשובים בין מתחמי המגורים מדרום לצפון.

2. רמפת החנייה מוצעת בקיר אטום לחזית השצ"פ הקיים. תכנון זה יוצר חזות לא ראויה. יש

להציע חזית בעלת פתחים לחזית השצ"פ.

3. תריסי הרפפה לחזית רח' בר יוחאי המשמשים ככניסה ויציאה לחצר תיפעולית ולאזור פריקה

וטעינה לטובת שטח י המסחר, יוצרים חזות לא ראויה לחזית הרחוב. יש להציע פתרון חילופי בתאום אגף תושי"ה.

4. יש לבחון מיקומי מקומות חנייה בקו בנין תת"ק0. לא ניתן להציע מקומות חנייה תחת שטחי

ההפקעה.

5. יש לתאם מול אגף תוש" יה שטחי חניה גם לפונקציות העירוניות ככל שידרשו.

6. יש לקבוע כיכל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד.

16. בשל הסמיכות לציר הרק"ל ניתן לאפשר תקן חנייה מופחת של 1:1 .

17. יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא

כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד. בהתאם לכך יש להטמיע בהוראות התכנית

סעיף בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:

18. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

19. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות

20. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

עצים:

21. ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים ישירות לאדמה

22. קו הבניין התחתי בדופן הפונה לרחוב בר יוחאי יוסט למרחק של 3 מ' מגזעי עצים לשימור לאורך

הרחוב, על מנת להימנע מפגיעה בבית השורשים של עצים אלו.

23. יש לבחוןאפשרות לצמצם ככל הניתן את קו הבינוי התת קרקעי את מנת להשאיר קרקע פנויה מתכסית

אשר תאפשר חלחול נגר והתפתחות עצים בוגרים בתחום התכנית.

24. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל

25. תנאי לטופס 4 ותנאי איכלוס יהיה לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום החלקה בדגש כלפי

הרחוב, בתאום אגף שפ"ע.

תשתיות:

26. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

בתחום המרחב ציבורי.

27. יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של

אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות.

28. תנאי למתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך

29. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"לבפועל.

תברואה:

30. יש להציג כתנאי להפקדת התכנית פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל

העיר.

31. תנאי למתן היתר בנייה תיאום וקבלת אישור אגף תברואה

1033869

איכות סביבה

32. יש להשלים את התיאום ולקבל את אישור מח' איכות הסביבה

33. תכנית הבינוי מציגה חדרמכונות ודחסנית אשפה מעל תקרת גן ילדים. מיקום זה אינו סביר בשל

מטרדי רעש שעלולים להיגרם בחלל הלימודי. בהתאם לאמור לעיל בעניין איתור מקום חלופי לגני הילדים, יש להפריד בין השימושים ולהציע תכנון בו אין דפנות משותפות בין חלל הגן לחללים של חדרים טכניים וחדרי מכו נות. כמו כן, הבינוי המוצע מכסה את החצר הלימודית של הגן באופן שמונע שמש ישירה על חלונות הגן ובחצר. יש לשמור על תאורה טבעית לחלל הגן וחשיפה לשמש לרבות שמש חורפית בשטחי החצרות הלימודיות.

34. מסמך סביבתי

1. הבינוי המוצע ממוקם על מערכת כבישים עם תנועה רבה וצמודלציר רק"ל. יש להשלים כתנאי

להפקדה בחינת מטרדים סביבתיים לבינוי המוצע לרבות רעש, רעידות ואיכות אוויר.

2. יש להשלים הצגת קישוריות של שבילי אופניים במרחב התכנית

3. יש להשלים ולתקן נושא ההצללות במסמך על פי הנחיות מחלקת איכות סביבה

4. יש להשליםבדיקה של מטרדי רוח בגגות הציבוריים המשותפים מעל שטחי המסחר כתנאי

להפקדה.

5. יש להשלים נושא לקרינה בלתי מייננת מציר הרק"ל הסמוך.

6. לאחר השלמת המסמך הסביבתי ייתכן כי תדרשנה הנחיות נוספות בהיבטים סביבתיים

בהוראות התכנית. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום ההנחיות הסביבתיות בהוראות התכנית מול המחלקה לאיכות הסביבה.

35. יש להוסיף/ לתקן את הוראות התכנית בהתאם להערות הבאות

1. יש לתקן סעיף 4.1.2 א' ס"ק17 לפיה "יותרו פתחים ומבנים לאוורור ושחרור עשן בכל שטח

התכנית". יש לציין כי פתחי אוורור מאולץ של החניונים התת-קרקעיים יהיו מעל לגגות המבנים. ניתן להתיר פת חי שחרור עשן בחירום בלבד בכל שטח התכנית.

2. יש להסיר את השימוש המותר לפתח אוורור בשטח הפרטי הפתוח לפי סעיף 4.3.1 בהוראות

התכנית.

3. בסעיף 4.1.2 ד' ס"ק4, יש להסיר את הצורך בתיאום שילוט מול המחלקה לאיכות הסביבה

4. בסעיף 4.1.2 ח' בנוגע לניהול מי נגר, יש לקבועבהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה

יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית על פי מדיניות העירייה העדכנית לעת הוצאת ההיתר.

5. הפניית מי נגר לשצ"פ מותנית בקבלת אישור מאגף שפ"ע

6. תנאי למתן היתר הריסה/חפירה/בנייה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור

המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות אוויר בשלב הקבע וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

7. לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי

8. במבנים יתוכננו פירים ייעודיים לתיעול פליטות מזהמי אוויר מהשטחים המסחריים לגג הבניין

9. במבנים יוקצה מקום והכנה למפרידשמנים במוצאי הביוב של שטחי המסחר.

10. מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות

ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

11. תנאי למתן היתר בניה יהיה הצגת היתר קרינה (היתר סוג או הקמה) לשנאים

12. גגות מרתפים וחניונים תת קרקעיים ללא בינוי על-קרקעי יתוכננו לנשיאה של קרקע גננית

בעומק 1.5 מ', על מנת לאפשר בתי גידול נאותים להתפתחות עצים בוגרים

13. גג קומות המסחר יפותח כגג ירוק ב50% לפחות משטחו

14. לקירות והרצפות המפרידים בין השטח המיועד לצרכי ציבור לבין שטחי הבניין הפרטי– החניון

ושטחי השירות - יהיו מבודדים מרעש.

15. בין דפנות חדר השנאים יישמר מרחק של 6 מ' לפחות משטחים פתוחים ציבוריים ופרטיים

לרבות עומק של 6 מ' בין תקרת החדר למפלס הקרקע בשטחים הפתוחים

16. תנאי להיתר בניה יהיה ביצוע מידול חוזר של רוחות והצללות בסביבת התכנית בהתאם לתכנית

הפיתוח הסופית ואישורו על ידי המחלקה לאיכות הסביבה.

נכסים:

36. יש לקבל את אישור אגף נכסים כתנאי להפקדת התכנית

37. סוג ההפרשות לצרכי ציבור, היקפם ומיקומם יהיו בהתאם לנדרש לעיל. בהתאם יש לערוך מסמכי

התכנית כדלקמן:

1033869

38. תחת סעיף 4.1 מגורים יש לפרט גם השימושים הציבוריים בהתאםלאמור לעיל.

39. בסעיף 4.1.2 יש לפרט את היקף שטחי הציבור הנדרשים כאמור לעיל

40. מיקום ההפרשות המבונות לא יהיה מחייב אלא מנחה בתיאום עם מח' מבני ציבור. השטחים

הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע או בקומת 1-, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

41. איחוד ו/או חלוקה

42. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה, לרבות השטחים הציבוריים

המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה, גדר חפץ.

43. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית ביחסלהפרשות מבונות הנדרשות

לעיל.

44. יש להוסיף סעיף הפקעה כללי כמפורט מטה לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית

ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית

45. תחת תנאים למתן היתר בניה יופיע:

1. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר

2. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.1 בהוראות התכנית

3. יש לציין בתנאים למתן היתר בנייה כי השטח הציבורי בתחום הבניין ייוחד לרשות המקומית

ויתוכנן כיחידה עצמאית בעלת כניסה נפרדת.

46. תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא: ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי

למתן טופס 4 .

היטלי השבחה

47. לפי נספח הבינוי ותקן 21 עולה כי קיימים גם שטחי תעסוקה, אולם בתקנון אין התייחסות לשטחי

תעסוקה אלא רק לשטחי מסחר. יש לפרט בטבלה 5 וכן בהוראות התכנית את תמהיל השימושים, מהם השטחים המיועדים לתעסוקה ומהם השטחים המיועדים למסחר ואת מיקומם בבניין.

48. סעיף 4.1.2 א5) והערה ב' לטבלה 5 מאפשרת "... תוספת של עד 10% במספר יח"ד הכולל ללא צורך

בהליך נוסף". יש למחוק סעיפים אלו. לא תותר תוספת.

49. שטחי גלריה: בהערה ג' לטבלה 5- "תותר הקמת גלריות בשטחי המסחר ושטחן יתווסף לשטח

העיקרי"- יש לציין בטבלה בשטחי המסחר את השטח הכולל את גם את שטחי הגלריה ולציין בהערה כי מתוך שטח השטח העיקרי לשטחי המסחר, x מ"ר ישמשלגלריה.

50. יש להוסיף סעיף היטל השבחה: "הוועדה המקומית תטיל ותגבה היטל השבחה בהתאם להוראות

התוספת השלישית לחוק. לא יוצא היתר בניה במקרקעין קודם ששולם היטל השבחה המגיע אותה שעה בשל אותם מקרקעין, או שניתנה ערבות לתשלום בהתאם להוראות החוק".

כללי:

51. ישלהוסיף סעיף פקיעת תוקף עד ל-7 שנים מיום אישור התכנית.

52. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים

53. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת

54. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי

55. יש לקבוע הוראות לשלביות ביצוע להבטחת מימוש כל השימושים והשטחים הציבוריים בד בבד

עם פיתוח ובינוי השטחים הסחירים. בהיבט של הבטחת מימוש השטחים הציבוריים תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

56. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח

ועיצוב אדריכלי.

57. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצ"ר

58. יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניות פינוי בינוי בעיר

59. תנאי להפקדה יהיהתיאום ו קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית .

60. תנאי להיתר בניה יהיהעדכון חברתי ומיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה

לעבודה קהילתית.

61. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ

62. העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יתואם מול אדריכל העיר כתנאי לפתיחת תיק היתר

בנייה.

63. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כיבוי והצלה, חברת חשמל, רשות

העתיקות, , תכנית אב לתחבורה, שפ"ע עצים, המחלקה לעבודה קהילתית, תברואה, אדריכל העיר, רשות עתיקות, הרל"י התחדשות עירונית, שפ"ע מדרכות וכבישים, תושי"ה תנועה וחנייה.

1033869

64. לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של המבנים הקיימים בחלקה נשואת התכנון. כמו כן יש לשלוח בדואר רשום הודעה לבית הספר המצרני.

ה בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנ העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים -קישור רישוי ופיקוח -המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות תכנית:

יש לתקן סעיף 2.1ו2.2 בהתאמה

התכנית מציעה הריסת מבנים קיימים והקמת מגדלי מגורים במסגרת התחדשות עירונית, להלן:

65. שפ"פ ושצ"פ. ,למגורים ד, דרך ודרך הקרקע משטח מגורים מיוחד יייעודשינוי במערך

66. מת קקביעת הוראות להריסת מבני מגורים וה 2 בני מגדלי מגורים 36 מעל חניון תת קרקעי קומות

.הכוללים חזית מסחרית כלפי רח' בר יוחאי ורח' יעקב פת

67. תוספת 236 יח"ד. סה"כ330 יח"ד חדשותמכפיל 3.5 .

68. שטח יח"ד ממוצעת בתכנית הינה כ– 91.3מ"ר שטח עיקרי ללא 12מ"ר עבור ממ"ד

69. צפיפות הנטו הינה כ– 85 יח"ד לדונם

70. . התכנית למגורים, מסחר ומבנה ציבור קביעת השימושים המותרים בשטח

71. קביעת הוראות למסחר–כניסה מרח' בר יוחאי לחצר תפעולית ואזור פריקה וטעינה.

72. קביעת שטחי בנייה ל– 68,079מ"ר מתוכם

73. מגורים 29284מ"ר שטח עיקרי ו– 11565מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת 845מ"ר שטח

עיקרי ו – 22400מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

74. מבנים ומוסדות ציבור– 212מ"ר שטח עיקרי ו– 44 לכניסה הקובעת. עלמ"ר שטח שירות מ

75. מבנים ומוסדות ציבור לדת– 500מ"ר שטח עיקרי מעל הכניסה הקובעת

76. מסחר– 2340מ"ר שטח עיקרי ו– 120 ניסה הקובעת. מ"ר שטח שירות מעל הכ 480מ"ר שטח

עיקרי ו – 280 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

77. .קביעת קווי בניין עיליים ותת קרקעיים

78. קביעת הוראות לגבי זיקת הנאה המחברת בין רח' פת לשצ"פ הקיים בחזית מערבית לחלקה

79. קביעת הוראות לשטח ציבורי פתוח

80. קביעת הוראות לשטח פרטי פתוח

81. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בנייה

82. קביעת הוראות בגין מבנים/גדרות/ קירות להריסה

83. . קביעת שלבי ביצוע להקמת הבינוי

84. .קביעת הוראות בגין סטייה ניכרת

85. . קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה

86. .קביעת שלביות לביצוע התכנית

87. שימור ועקירת עצים. הוראות בגין

________________ ___________________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

1025295

פרוטוקול החלטה מתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג תכנית מספר 3 :1025295

פרטי התכנית

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה התחדשות עירונית בן זכאי 31, ירושלים מספר ועדה 2023/5

סמכות ועדה מחוזית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם

את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים.

2. מסמכי התכנית סותרים את מסמכי תכנית מס 800771 – רק"ל הקו הסגול הנמצאת בשלב ההתנגדויות

– במסגרת תכנית הרק"ל מוצעת רצועה של הרחבת הדרך כאשר במסגרת התכנית רצועה זו מוצעת

כחלק מהמגרש הסחיר. לפיכך:

3. יש לסמן את רצועת ההפקעה כייעוד דרך מוצעת בהתאם למוצע בתכנית הקו הסגול

4. בנספח תנועה, יש לצמצם את תחום שטח החניון לתוך תחומי המגרש הסחיר. לא תוצע בנייה תת

קרקעית עבור מבנה המגורים בתחום ההפקעה.

5. בנספח הבינוי מוצע שביל אופניים כלפי בן זכאי כאשר נספח התנועה מציג פיתוח של מדרכה

ורצועת גינון, יש להתאים את פיתוח השטח הציבורי בהתאם לתכנית הקו הסגול.

6. מפלס הכניסה הקובעת למבנים עפ"י מפלס רחוב בן זכאי, תותר גמישות של עד 50 ס"מ

7. קיימתחשיבות בחיזוק ויצירת מעברים קיימים מ/ ואל השכונה לרח' בן זכאי שהינו ציר רק"ל. בהתאם

לעיקרון זה, נקבעה זיקת הנאה להולכי רגל, בפרויקט התחדשות עירונית (תכנית 515635) ברח אנטיגונוס 14 המצרני מדרום לתכנית בנדון. בחזית מערבית לחלקת המגורים קיים גרם מדרגות (גו"ח 30133/78) המאושר בייעוד מעבר ציבורי להולכי רגל ומקשר בין רח' טוביה בן חפץ לרח' בן זכאי בהתאם לאמור לעיל ועל מנת לחזק ולהנגיש מעבר זה, יש להרחיבו לרוחב של לפחות 5 מ' בחזית המזרחית לחלקה, יש לסמן מעבר נוסף ברוחב 5 מ' לקישור רח' טוביה בן חפץ לרח' בן זכאי. מעבר זה יסייע לקישור נוסף לתחנת רק"ל עתידית ברח' בן זכאי.

8. התכנית תאפשר התקנה של מתקנים מכניים- במידת הצורך ובתיאום עם תושי"ה וצתא"ל מעברים

אלו יבוצעו ויכללו מתקנים מכניים, כגון: דרגנועים לטובת גישור הפרשי טופוגרפיה.

9. בכפוף לאמור לעיל, קווי הבניין יסומנו על פי הפירוט הבא: קו בניין 0 כלפי רח' בן זכאי עבור חזית

מסחרית ועבור יתר החזיתות קווי הבניין יסומנו במרחק של 3 מ

10. בהתאם לאמור ביחס למעברים הנדרשים בחלק המערבי והמזרחי של התכנית, יש לבטל את גרם

המדרגות המוצע בין מגדלי המגורים (מפלס 740.52+), בשטח זה כלפי רח טוביה יוצעו חצרות לטובת הפרשות מבונות וכלפי רח' בן זכאי יוצע פיתוח שטח המשכי לרצועת המסחר והכניסה למבני המגורים.-

לאור ההצעה לשני מעברים רחבים בשני הדפנות של התכנית אין צורך במעבר נוסף בין הבניינים.

11. גובה בינוי ותמהיל דיור

12. על מנת לשמור על תמהיל יח"דמגוון ולצמצם את עלויות התחזוקה של מבני המגורים, יש להציע

מבנה מגורים שאינו גבוה בן 10 קומות הכולל 6 יח"ד בקומה, יתרת הקומות/ יח"ד המוצעות במבנה זה יועברו למגדל המגורים בכפוף לבדיקה השמאית.

13. בהתאם להוראות תיקון 4 לתמ"א35, יקבע בהוראות התכנית כי 20% מיחידותהדיור

המוצעות בתכנית תהיינה יחידות דיור קטנות ששטחן עד 55 מ"ר

14. ניתן יהיה להגדיל את מספר יחידות הדיור הכללי המוצע לאור שינוי זה

15. רחוב טוביה בן חפץ הינו רחוב ללא מוצא, כאשר בסוף הרחוב קיים גרם מדרגות המאושר כדרך ברוחב

צר של כ-3 מ' המקשר לרח' אנטיגונוס. לאור התוספת יח"ד בפרויקטים של התחדשות עירונית וגודש תחבורתי שצפוי להיווצר ברחוב זה, נדרש לבחון בתיאום עם אגף תושי"ה ומחלקת נכסים חיבור טבעתי לרכב לרח' אנטיגונוס. בהתאם לכך, נראה כי תידרש הרחבת הדרך בגו"ח 30133/13-14. מאחר וחלקה 13 הינה בייעוד מגורים, ניתן לבחון הצרחת שטחים בין מגרש המגורים לדרך המאושרת בתחום גו"ח 30133/23. לשם כך, הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית שינוי זה יאפשר את הזרמת התנועה ברחוב ויבטל את הכביש ללא מוצא הקיים כיום.

1025295

פרוגרמה וצורכי ציבור

16. בהתאם לחוו"ד מחלקת מדיניותתכנון, יש להציע הפרשה מבונה במפלס קומת קרקע לחזית

אחורית הפונה לרח' טוביה בן חפץ, בהתאם למפורט להלן:

17. 3 כיתות מעון יום/ גנ"י, בשטח כולל 440 מ"ר וחצרות בגודל 525 מ"ר (חצרות שיוצעו במפלס 740.52)+ .

18. מיקום כיתות הגן יבחנו לפי חוו"ד המחלקה לאיכות הסביבה ומח' תכנון מבני ציבור.

19. 200 מ"ר לצרכי קהילה כגון שימושי שלוחת מתנ"ס לפעילות רב גילאית וכן בית כנסת בשטח של כ-250

מ"ר

20. יש לערוך את התכנית כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה ובמסגרת האיחוד וחלוקה ירשמו השטחים

הציבורים ( קרקע + הפרשות מבונות ( על שם עיריית ירושלים).

מסחר:

21. החזית המסחרית תהיה רציפה ופעילה על ציר הרק"ל במפלס הרחוב

22. תיאסר הקמת גינות פרטיות בדפנות למרחב ציבורי ו/או לזיקות הנאה

23. יש להטמיע סעיף "סגירות חורף" בהתאם להנחיות מרחביות

24. חנייה ותנועה

25. יש לתאם מול תכנית אב לתחבורה ממשק התכנית עם ציר הרק"ל (ציר סגול

26. יש להשלים את התיאום מול אגף תושי"ה תוך התייחסות לסעיפים הבאים:

1. יש להראות את הגרסה האחרונה לתכנון הקו הסגול ברחוב בן זכאי בקטע הסמוך לתוכנית

2. מספר התוכנית בנספח התנועה אינו תואם למספר התוכנית הנכון (בתקנון ובתשריט). יש לעדכן

כותרת התוכנית בנספח התנועה מציינת רחוב אחר שאינו קשור לתוכנית עצמה.

3. יש להציג גיליון בקנ"מ1:500 שמציג חלון גדול יותר של מערכת הדרכים

4. אזור הכניסה לחניון אינו ברור, התכנון לא מובן

5. יש להציג תכנון תנועה שמציג את הממשק בין הדרך הציבורית לבין הכניסה לחניון

6. אין התאמה בין השטחים שחושב לפיהן ביקוש החניה לבין השטחים בזכויות הבניה בטבלה 5

בתקנון התוכנית

7. יש להציג התאמה מלאה בין השטחים בתקנון לבין השטחים טבלת מאזן החניה

8. יש למחוק את גבולות אישור התוכנית, מדובר בנספח מנחה לתוכנית ולא בהסדרי תנועה

מפורטים.

9. להציג את ההתחברויות למצב קיים/ תכנוןעתידי.

10. יש להציג את ההמשכיות ברחוב בן זכאי מזרחה/ מערבה גם מעבר לקו כחול, חשוב להראות

את מערכת הדרכים בצורה המשכית ורציפה.

11. נספח הבינוי מציע הפקעה על זכות דרך בחזית רח' טוביה בן חפץ לטובת תחילתה של רמפת

החנייה. יש לבטל ולהציע בתחום חלקת המגורים בלבד.

12. יש לתאם את נספח התנועה עם מתכנני הקו הסגול ולקבל אישורם.

13. עמדות הפריקה טעינה חוסמות את פינוי האשפה. יש להציג מיקום חלופי

14. יש למספר את מקומות החניה באופן עוקב

15. יש להציג מדרכות רחבות מסלול הליכה המשכי ורציף לכיוון תחנת הרכבת הסמוכה

16. יש להציג את הסדרי התנועה ברחוב טוביה בן חפץ בצורה ברורה , להראות מדרכות תקניות

ברוחב שלא יפחת מ 2.0 מ

17. יש להציג חתכים תנועתיים ברחוב בן זכאי

18. יש לתאם מול אגף תוש"יה שטחי חניה גם לפונקציות העירוניות ככל שידרשו

19. יש לקבוע כי כל מפלסי החניון יוצעו בתת הקרקע בלבד. בשל הסמיכות לציר הרק"ל ניתן

לאפשר תקן חנייה מופחת של 1:1 .

20. יש לקרות ככל הניתן את רמפת הכניסה לחניון, ניתן להציע כחלק ממסת הבינוי או

כמשטח מגונן פתוח לשמיים.

27. יש לקחת בחשבון הספק לטעינת רכבים חשמליים. לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא

כמבנה טמון בקרקע ו/או משולב בתוך מבנה בלבד. בהתאם לכך יש להטמיע בהוראות התכנית

סעיף בנושא הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי כמפורט להלן:

28. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברת כל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל

דיירי המבנה.

29. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות

30. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות

החשמל הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא 3

1025295

צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא

עצים:

31. שדרת העצים הפונה לחזית רח' בן זכאי מסומנת לכריתה. שדרה זו אף מסומנת לכריתה במסמכי

תכנית ציר הרק"ל. כמו כן, במסגרת התכנית מוצעים לעקירה מרבית העצים הקיימים בתחום ובסביבת התכנית. על כן-

1. ככל הניתן, יש להגביל תכסית תת"ק לטובת חילחול מי נגר ונטיעות עצים על אדמה ולא

על חניון.

2. יש לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר

אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי במגרש. יש לקבוע בהוראות התכנית כי בנטיעת עצים מעל קומות תת קרקעיות, יושאר עומק אדמה איכותי של 1.5מ' לכל הפחות לנטיעת עץ בוגר (על גגות ניתן להסתפק ב-1 מ' לעצים ובחצי מ' לגינון

3. תנאי לטופס 4 ותנאיאיכלוס יהיה לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום החלקה בדגש

כלפי הרחוב, בתאום אגף שפ"ע.

תשתיות:

32. יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה

בתחום זיקות ההנאה ו/או בחזית למרחב ציבורי.

33. יש לשקם ולפתח מדרכה וכביש וכל התשתיות אשר יפגעו כתוצאה מעבודות הבניה לשביעות רצונו של

אגף שפ"ע תחזוקת כבישים ומדרכות.

34. תנאילמתן היתר בניה אישור של מחלקת אחזקה חתום על כל פרטי האבן המשתמע מכך.

35. תנאי למתן טופס 4 בצוע הנ"ל בפועל

תברואה:

36. יש להציג כתנאי להפקדת התכנית פתרון עקרוני לנושאי תברואה באישור מח' תברואה ואדריכל

העיר.

37. תנאי למתן היתר בנייה תיאום וקבלת אישור אגףתברואה.

איכות סביבה:

38. יש להשלים את התיאום בנושא הסביבתי לרבות ההשלמות לנושאי איכות אוויר, הצללות, רעש

ורוחות ולקבל את אישור מח' איכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

39. יש להגיש מסמך אקוסטי אשר יבחן את משמעות הרעש הצפוי למגורים המוצעים מתנועת כלי

הרכב והרכבת המוצ עת.

נכסים:

40. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת אישור אגף נכסים

41. על מנת להבטיח את השטחים הציבוריים המבונים הנדרשים יתווספו להוראות התכנית הסעיפים

הבאים:

1. בסעיף 4.1 מגורים יש לציין גם את השימושים לצרכי ציבור בהתאם לנדרש בחוות דעת מדיניות

תכנון.

2. בסעיף 4.1.2 ישלפרט כדלקמן:

1. בתא שטח מספר 1 יבנו 3 כיתות גן/ מעון יום בהיקף 440 מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי

לחצר צמודה ורציפה -בגודל 525 מ"ר

2. בתא שטח מספר 1 תיבנה שלוחת מתנ"ס לפעילות רב גילאית בהיקף שלא יפחת מ- 200

מ"ר וכן 250 מ"ר עבור הקמת בית כנסת בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

3. בהוראות התכנית בטבלה 5 יש לציין שטח בנוי לכל אחד מהשטחים הציבוריים, ובהערות לציין

שטחי חצרות. בנספח הבינוי יש להציג את השטחים הציבוריים כאמור לעיל, תוך ציון מפורש

של השטחים הציבורים: גן הילדים, החצר , שטח לשימושי שלוחת מתנ"ס ושטח לחלל תפילה.

4. המיקום המנחה והמיקום המדויק להפרשות המבונות יתואם לקראת היתר הבנייה מול מח

מבני ציבור, על פי עקרונות מנחים כגון שבילי נגישות ומיקום ההפרשות לא לחזית הרחוב הראשי.

5. להפרשות המבונות יתוכננו כניסות נפרדות המנותקות מן השטחים המשותפים בבניינים. עבור

גן הילדים חצר הגן תהא בהתאם לתקן הנדרש.

1025295

רישום שטחים מבונים:

42. תנאי למתן היתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים

הציבורים המבונים לפי תכנית זו לצורכי: 3 כיתות גן / מעון, שלוחת מתנ"ס ובית כנסת בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון. ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה ע"ש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספח הבינוי.

43. בעלות הרשות המקומית לשטחים המבונים כ"הפרשה מבונה" לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח

המסומן כנספח הבינוי במסגרת רישום בית משותף

44. תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתם של השטחים המבונים לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית ע"ש עיריית

ירושלים.

45. השטחים המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם

פנויים מכל מבנה גדר וחפץ ו/או שיעבוד.

46. יש להוסיף להוראות התכנית גם סעיף הפקעה כללי כדלקמן לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על

47. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף תחת היתרי בניה כדלקמן: תנאי למתן היתר בניה יהא אישור אגף

הנכסים בגין ההפרשות המבונות.

48. ביצוע השטח הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4.

כללי

49. לא יותר ניוד משטחי בנייה שאינם למגורים לשטחי מגורים

50. לא יותר ניוד משטחי בנייה מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת

51. לא יותר ניוד שטחים משטחי שירות לעיקרי לרבות שטחי שירות עבור מרפסות זיז לשטח עיקרי.

52. יש לקבוע סעיף פקיעת תוקף לתכנית עד 7 שנים מיום אישורה

53. יש לקבוע בהוראות סעיף סטייה ניכרת לנושאי: גובה, מס' קומות וקווי בנין

54. מאחר והתכנית מציעה איחוד חלקות , יש לכלול מסמכי איחוד וחלוקה בתאום מול מחלקת

היטלי השבחה.

55. שלביות ביצוע: יש לקבוע כי מימוש התכנית יהיה בהינף אחד

56. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח

ועיצוב אדריכלי.

57. יש להוסיף סעיף בעניין קרן תחזוקה למשך 10 שנים כפי שמקובל בתכניותפינוי בינוי בעיר

58. תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית

59. תנאי להיתר בניה יהיה מיפוי אזרחים וותיקים וקבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית

60. יתאפשרו במסגרת התכנון המפורט מרפסות סוכה ומרפסות מקורות

61. גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מ

62. העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות) יתואם מול אדריכל העיר כתנאי לפתיחת תיק היתר

63. תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת והטמעת חוו"ד הבאות: כיבוי והצלה, חברת חשמל, רשות

העתיקות, מידע תכנוני, תכנית אב לתחבורה, שפ"ע עצים, המחלקה לעבודה קהילתית, תברואה, אדריכל העיר, רשות עתיקות,

64. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניין הקיים בחלקה נשואת התכנון, בשטח מבנה המגורים המצרני לחלקה. כמו כן, יש לשלוח בדואר רשום הודעה לבית הספר המצרני בחזית מערבית לחלקה.

הערה:

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

הוראות תכנית:

1025295

65. לפי בדיקה נראה כי מס' יח"ד המוצעות בנספח הבינוי לא זהה למס' יח"ד המוצגות בטבלה 5 בהוראות

התכנית -ובמידת הצורך לצמצם את מס' יח"ד המוצעות בנספח הבינוי. נדרש בחינה של נושא זה

66. כמו כן, לפי בדיקה של היקף השטחים העיקריים ומחישוב של גודל יח"ד ממוצעת, נראה כי קיימת אי

התאמה בין הטבלה שבסעיף 5 לנספח הבינוי-נראה כי נספח הבינוי מציג ממוצע יח"ד גובה יותר מטבלה שבסעיף 5 .

סעיף 1.6 :

לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות. יש יש להסיר תכניות 515635 ,1410 ,2734 ,1643 –מדובר בתכניות מצרניות או סמוכות לחלקה–לא רלוונטי.

סעיף 2.1ו2.2 –לתקן בהתאמה

הכוללים הריסת מבנה קיים והקמת שני מבנים חדשים במסגרת התחדשות עירונית 210 חרית, יח"ד וחזית מס

להלן:

67. שינוי ייעוד משטח לבנייני מגורים לייעוד מגורים מסחר ומבנים ומוסדות ציבור

68. הכולל הוראות בגין הריסת מבנה מגורים קיים 55 והקמת יחידות דיור 2 מעל קומת מגדלי מגורים

חנייה תת"ק ומחסנים-. ברמפה מרח' טוביה בן חפץהכניסה לחניון מוצעת

69. הוראות בגין הקמת מגדל מגורים בן 30 קומות– 29 קומות מגורים מעל קומת מסחר בקומת קרקע

והפרשה מבונה ציבורית.

70. הוראות בגין הקמת מבנה מגורים בן 16 קומות– 15ע והפרשה קומות מעל קומת מסחר בקומת קרק

מבונה ציבורית.

71. שטחי בנייה ל סה"כ קביעת– 40,692מ"ר–מתוכם:

72. מגורים 19530מ"ר שטח עיקרי ו– 8400מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

73. מסחר 640מ"ר שטח עיקרי ו– 160מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

74. מבנים ומוסדות ציבור 300מ"ר שטח עיקרי ו– 100מ"ר שטח שירות מעל הכניסה הקובעת

75. חניון 11562מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת

76. קביעת מס' יח"ד ל– 210 יח"דמכפיל 3.8 .

77. שטח יח"ד ממוצעת בתכנית הינה כ93מ"ר שטח עיקרי ללא 12מ"ר עבור ממ"ד

78. צפיפות הנטו הינה כ65 יח"ד לדונם

79. הוראות בגין זיקת הנאה (מעלית ומדרגות) בחיבור בן רח' בן זכאי לרח' טוביה בן חפץ (בין מבני קביעת

המגורים).

80. קביעת שימושים להפרשות מבונות לטובת גני ילדים ומעונות יום

81. ומסחר.קביעת הוראות בינוי ופיתוח בהתאם לנספח הבינוי, אשר כולל מגורים, שטחי ציבור

82. קביעת הוראות בדבר הריסת מבנים קיימים

83. קביעת קווי בניין

קביעת הוראות לעצים לשימור ועקירה.

________________ ___________________________ הוועדה המקומיתיו"ר הוועדה המקומית מנהלת

947598

פרוטוקול החלטה מתאריך 01/03/2023 -ח אדר תשפ"ג תכנית מספר 4 :947598

פרטי התכנית

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה מתחם תמיר

מספר ועדה 2023/5

סמכות ועדה מחוזית

החלטת הועדה

להוריד את התכנית מסדר היום

______________________________ _____________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

976597

פרוטוקול החלטה מתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג תכנית מספר 5 :976597

פרטי התכנית

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה נוף זהב- מלונאות ומגורים

מספר ועדה 2023/5

סמכות ועדה מחוזית

החלטת הועדה

1. מדובר במגרש מאוד גדול מאוד המיועד על פיהתכנית המאושרת למלונאות בלבד.

2. המגרש נמצא במקום נצפה מאוד בתחום אגן העיר העתיקה על רכס ארמון הנציב

3. המדיניות בתחום אגן העיר העתיקה על פי המדיניות הקיימת היא 4 קומות בלבד

4. התכנית המאושרת אישרה היקפי בניה מאוד משמעותיים תוך ניצול מיטבי של הטופוגרפיה.

5. הפרשי הטופוגרפיה במגרש הם כ36 מטר בנקודה כי מערבית

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. לצמצם שתי קומות מכל הבניינים הגבוהים לצורך צמצום המופע של הבניינים

2. יש להציע חלופות נוספות של בינוי המתחשבות בטופוגרפיה הקיימת ומציעהבינוי התואם

לטופוגרפיה תוך בחינה מעמיקה של ניצפויות הן מכיוון העיר העתיקה והן מכיוון שכונה ארמון הנציב.

3. התכנית לא תציע כלל קירות תמך לרחוב אוריאלי זכריהו מצפון אלא תציע בינוי המטפל בהפרשי

הטופוגרפיה בצורה יעילה ולא כפי שמוצע כרגע בתכנית – קירות תמך בגובה של מספר מטרים .

4. התכנית מציעה לרכז את כל הבינוי בבניינים של 9 קומות על החזית הדרומית והחזית המזרחית

ומותירה את כל יתרת המגרש עם בינוי דליל – יש לשנות את הבינוי הכולל ולנצל את כל המגרש באופן מיטבי.

5. התכנית אינה מציעה חיבור של המרחב הציבורי והמעברים בצורה נכונה ויעילה – יש להציג חיבור

של המרחב הציבורי והמשך של הטיילת הקיימת ממערב בתחום התכנית ללא חיבור של מדרגות כפי שמוצע בתכנית.

6. התכנית מציעה בתי מלון משמעותיים בהיקף גדול מאוד ואינה מציעה כל פתרון למפרצי חניה

לאוטובוסים – לא ברור איך המלון יוכל לתפקד בצורה זו.- יש להציג פתרונות בתיאום עם אגף תושיה.

7. מסביב למגרש אין מדרכות ראויות– יש לייצר במסגרת התכנית הרחבה של זכות הדרך בתיאום

עם אגף תושיה לצורך ייצירת מדרכות ראויות וגם בחינה של מפרצי חניה והעלאה והורדת נוסעים .

8. בשטח התכנית קיימת בפועל כיום תחנת משטרה ויש לבחון את שלביות הביצוע בהקשר לכך .

9. מיקום הכניסה לחניה בסיבוב בצד הצפון מזרחי נראית בעייתית ויש לתאם את הנושא עם אגף

תושיה ולהסיט לנקודה הנמוכה ביותר במגרש בנקודה הצפון מערבית, בהתאם לכך יש לבחון את המיקום המוצע של קומות חניה ולבחון את מיקום החניה בחלקה הצפוני של המגרש תוך ניול הפרשי הטופורגפיה המגרש ללא חפירה נוספת מעבר למוצע.

10. התכנית מציעה בפועל ביטול של הסובה הקיימת בכביש בפינה הצפון מזרחית ובטלת גם דרך

קיימת בפועל בתחום המגרש – יש לתקן את התכנית באופן שלא תציע ביטול של השטחים המשמשים לדרך.

11. בנוסף יש לבחון את רחוב הכבישים הסובבים את המתחם מדרום ממזרח ומצפון - יש לבחון את

רוחב הדרכים ואת הצורך בהרחבתם כדי שיוכלו לתת מענה לפרויקט המוצע ולסביבה.

12. יש לקבוע כי לא תותר העברת שטחים משימוש שאינו למגורים לשימוש מגורים– הוראה זו תהיה

מחייבת וסטיה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

976597

13. התכנית תקבע שלביות ביצוע שתאפשר את בנייה המגורים רק ביחד עם בניית מלון אחד לפחות

מתוך שתי בתי המלון המוצעים בתכנית.

14. היתר הבניה הראשון יכלול את אחד מבתי המלון ואת המגורים המוצעים, לא ניתן יהיה להוציא

היתר בניה למגורים בלבד., הוראה זו תהיה מחייבת וסטייה ממנה חשב כסטייה ניכרת.

15. התכנית מציעה תוספת של 100 יחידות דיור ללא כל הפרשה לצורכי ציבור, יש לקבל חוות דעת של המחלקה

למדיניות תכנון לעניין ההפרשה הנדרשת ולהטמיע אותה במסמכי התכנית.

16. בהתאם לתיקון 107 לחוק התכנון והבניה מקובל ש20 אחוז משטחי הבניה יהיו עבור מגורים אך

נראה כי חלוקת השטחים עבור מלונאות המציעה- 30000 מ"ר עיקרי ו15000 מ"ר שרות מעל לקרקע ( למרות שרשום בהערות שהם מתחת לקרקע ) – יש לבחון את היקף שטחי השרות הגבוה מאוד במלונאות המוצעים ולהציע 20 אחוז אמיתי של שימוש מגורים מתוך שטחי הבניה מעל לקרקע הכוללים.

17. היקף הזכויות המרבי למגורים יעמוד על 20% משטח עבור מלונאות בתכנית. למען הסר ספק

יובהר כי השטחים המרבי למגורים מתייחס לשטח המרבי מעל הקרקע (כולל שטחי מרפסות מקורות) שטח עיקרי מתחת לקרקע. שטח עבור הפרשה מבונה לצרכי ציבור לא ייכלל במניין השטחים למגורים.

18. גובה קומת מגורים לא יעלה על 3 מ"ר נטו

19. מיקום מוסדות הציבור כהפרשה מבונהיסומן בנספח הבינוי בקומת הקרקע ויהיה בעל זיקה ישירה

לרחוב. ההוראות לעניין מיקום השטח הציבורי בקומת הקרקע ובזיקה ישירה לרחוב ייקבעו כמחייבות. בעלות העירייה בשטחים אלה תיוחד לרשות המקומית בשטח שסומן בנספח הבינוי במסגרת רישום הבית המשותף.

20. ייקבע כי תנאי למתן היתר הבניה יהיה רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד

השטחים הציבוריים המבונים לפי תכנית זו לצורכי חברה, תרבות ופנאי, בהתאם למסומן בנספח הבינוי, ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח ע"ש העירייה.

21. תנאי למתן היתר בנייה הינו תיאום עם מהנדס העיר לעניין השימוש ותכנון השטחים הציבוריים

הבנויים.

22. יש לבחון יצירת דופן פעילה לכיוון הרחובות מצפון ומדרום באמצעות תוספת שימוש של מסחר

מלווה רחוב או פונקציות ציבוריות אחרות וזאת כדי למנוע חזיות אטומות של בניינים לרחובות באורך כפי שמוצע בתכנית.

23. שטחי המסחר לחזית המסחרית יוקצו בנפרד בטבלה 5 .

24. תנאי למתן היתר הבניה יהא הגשת תכנית פיתוח לכל שטח התכנית לאישור אדריכל העיר

25. יובהר במסמכי התכנית כי עיצוב החזיתות הינו מדגים בלבד וכי תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום

עם מהנדס העיר או מי מטעמו לעניין חזיתות המבנים.

26. לא תותר העברת שטחי שירות מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת

27. יש להוסיף סעיף סטייה ניכרת לעניין גובה, מס' קומות, קווי בניין ואיסור ניוד שטחים ממלונאות

למגורים ו/או איסור ניוד שטחים ממסחר למגורים.

28. תנאי להפקדה קבלת חוו"ד מח' תושי"ה, תברואה, רשות העתיקות , חברת חשמל .

29. מימוש התכנית יעשה תוך 5 שנים מיום אישורה. במידה ולא יוצא היתר לבניה תוך זמן זה התכנית

תפקע. היתר חפירה לא יחשב היתר בניה לעניין סעיף זה. תותר הארכת מועד זה על ידי הוועדה המחוזית.

30. תיקבע שלביות ביצוע הבאה: תנאי לאכלוס מבנה המגורים יהא השלמת פיתוח השטחים

הציבוריים הבנויים והפתוחים והשטחים בזיקת הנאה בתחום התכנית. תנאי לאכלוס המגורים יהא השלמת בניין המלונאות והפעלתו.

31. תנאי להיתר הבניה לבית המגורים יהא אישור היתר למלון הראשון.

32. השצ"פ במרכז התכנית לא מתחבר לשביל עפר קיים בשטח הפתוח הסמוך לתכנית- אלפרוק

סמטה 2 ומסתיים בגבול התכנית בשטח בעל שיפוע חד. נבקש לשקול להזיז את מיקומו בהתאם לתוואי השטח במקום כך שתתאפשר גישה נוחה לטיילות בשטח חורשת ארמון הנציב הסמוכה לתכנית.

33. המחלקהלאיכות הסביבה מתנגדת לעקירת עצים מס' 21-26 שסווגו על ידי האגרונום כעצים

976597

ערכיים במדרכה הקיימת, מעבר לתחום המיועד לבינוי על קרקעי על פי נספח הבינוי. המחלקה מבקשת כי גבול הבינוי התת קרקעי ייקבע במיקום אשר יאפשר שמירת מרחק של 3 מ' מעצים אלו ומכלל העצים שסומנו לשימור בסקר העצים.

34. נבקש להטמיע בהוראות התכנית את ההנחיות הבאות, הכוללות גם הנחיות אקולוגיות לאור קרבת

התכנית לשטח פתוח וריבוי המינים הפולשים שאותרו בתחומה:

35. . הנחיות לבריכה

א. מיקום מתחם החומרים המסוכנים יהיה במקום המרוחק ממקורות ריכוז של הציבור ובמרחק שאינו

עולה על 6 מ' מדרך גישה לרכב ביטחון

ב. מיקום פתח פיר/ארובת האוורור של חלל הבריכה, יהיה מעל גג המבנה הגבוה.

36. הנחיות לחניונים תת קרקעיים - המחלקה מתנגדת להנחיה בסעיף 6.3 ג' ומבקשת לתקן אותו כך

שמיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניונים יהיה מעל לגג המבנה הגבוה ביותר.

37. הנחיות למזעור השפעות סביבתיות מהשימושים המתוכננים

א. במבנים יוקצה מקום והכנה למפריד שמנים במוצאי הביוב של שטחי ההסעדה. כמו כן ייקבע פיר בנוי

ייעודי לתיעול פליטת מזהמים לגג המבנים משטחי ההסעדה הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

ב. במבנים יוקצה מיקום ייעודי למערכות אלקטרו-מכניות - מיזוג ואוורור. לא תותר הצבת מערכות רועשות

ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

ג. תכנית הבינוי תקצה שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, אצירת אשפה, מחזור ועוד.

38. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי

לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים סביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, היבטים סביבתיים בשלב הקבע לרבות רעש ואיכות אוויר וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

39. טיפול במינים פולשים ומתפרצים

40. א. יש לבצע ניטור של מינים פולשים בשטח התוכנית אחת ל-3 חודשים במשך תקופה של עד 3

שנים מתום העבודה. צמחים פולשים שיימצאו ייעקרו ו/או יודברו בהקדם

ב. יש לבער פרטים ממינים פולשים אשר יתגלו בתוך או בסמוך לתחום התכנית בטרם יספיקו לייצר

זרעים. שיטת הטיפול תיבחר בהתאם למין הצמח פי ההמלצות המקובלות של רשות הטבע והגנים.

ג. אין להשתמש בקרקע אשר מקורה ממקום הקרוב לפרטים של מינים פולשים (עד 10 מ') כקרקע לחיפוי

יש לקבור אותה בעומק העולה של 2 מ' או לפנותה למתקן המוסמך לטפל בקרקע מאולחת בזרעים של מינים פולשים.

ד. אין לזרוע או לשתול צמחים ממינים הידועים כפולשים ומתפרצים.

41. תכנון תאורה בגבול השטח הפתוח בגבול התכנית המערבי

א. לא תותר תאורה אל עבר השטחים הפתוחים.

ב. במידה שיש צורך בתאורה בקצה השטח בינוי, היא תכוון לשטחים הבנויים, תוך צמצום מרבי של זליגת

אור כלפי השטח הפתוח.

ג. ייעשה שימוש בגופי תאורה עם פיזור אור מוגבל (full-cutoff) ובנורותled או נתרן בלחץ גבוה בגוון

"חם" בספקטרום של עד 3,000 k .

ד. זווית הפנס תהיה ב-90 מעלות לעמוד התאורה בכדי למנוע זליגת אור לעבר השמים.

ה. תכנית התאורה והדמיות יוגשו לאישור מחלקת קיימות בעיריית ירושלים כתנאי למתן היתר בניה.

42. היקף ועוצמת התאורה יהיו על-פי המינימום הנדרש משיקולים בטיחותיים.

43. תשתיות איסוף האשפה יהיו מסוג פחים חסיני נבירה לבעלי חיים

44. שטחי בינוי תתקרקעי בתחום השצ"פ יתוכננו לשאת קרקע בעומק 1.5 מ' לצורך יצירת בתי גידול

המאפשרים התפתחות עצים בוגרים.

976597

45. יש לכלות במסגרת החניון מענה לטעינה חשמלית של רכבים

46.

47. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

הודעות בתיבות הדואר של הבניין הקיים והבניינים בחלקות המצרניות. התכנית באמצעות הנחת הכול בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

48. בשים לב לכך שמדובר בתכנית אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה

.העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית

49. הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התוכנית ע"פ סעיף 86

ד' לחוק התוה"ב אם לא ימולאו התנאים הקבועים בה

_________________________________ __________ מנהלת הוועדה המקומית יו"ר הוועדה המקומית

1067826

פרוטוקול החלטה מתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג תכנית מספר 6 :1067826

פרטי התכנית

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה הרחבות דיור ותוספת קומות רח' עזרא 24 ירושלים מספר ועדה 2023/5

סמכות ועדה מחוזית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לצמצם את הרחבות הבינוי בשטח החצר ההיסטורית ולאורך כל הקומות כך שישמר 3

מ' מחלקה מזרחית ובדומה לתכנית מס 927475 שהופקדה בתאריך 23/11/2022 המציעה בינוי בצורת ח השומר על חצר ומרחק בינוי של 3 מ' מהחלקה שבתכנית דנן. ישלעדכן את מסמכי התכנית בהתאם.

2. בהמשך לסעיף הנ"ל, ייבחן שימור העץ הקיים בחצר

3. .

4. מאחר וקומת המרתף הינה מעל פני הקרקע לכיוון החצר, ניתן להשמישה כשטח עיקרי

למגורים, ואת החלק האחורי לשטחי שירות כפי שסומן.

5. ייקבע בהוראות שלא יותר הקמת שטח עיקרי למגורים בתת הקרקע בחלק הדרומי בשטח

הכלוא ללא אור ואוויר.

6. ישמר קו בניין של 3 מ' לרבות למרפסות המוצעות מגבול חלקה צפונית

7. יש לסמן את סגירת המרפסות ללא היתר להריסה

8. לקבוע שעומק המרפסות המוצעות מעל דרך יהיה עד 1.5מ

9. המרפסות יתואמו עם לשכת התכנון בהתאם לחזית שהוצגה בוועדה

10. מוצע קירוי למבנה ע"י גג שטוח יש להציג קירוי באמצעות גג רעפים ובו ימוקמו כל המערכות

הטכניות עבור המבנה. קירוי גג הרעפים יכול להיות בשני מפלסים לאור סעיף 4 לעיל

11. תנאי למתן היתר יהיה ליווי של אדריכל שימור מלווה, על מנת לתת דגש מיוחד לחומרי

הבינוי, סיומות, מסתורים למזגנים וכביסה, סוג האבן, הסיתות ועוד לפי מפות היסטוריות נראה כי במקום בו עומד הבניין היה בור מים, יש להוסיף בסעיף 4.1.2 ה' : " במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מיידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים" .

12. בסעיף 4.1.2 7 יש להוסיף: "במידה ויתבצע פירוק עבור חיזוק המבנה, החיפוי החדש יהיה

מאותו סוג, גוון ועיבוד. בנוסף על מגישי הבקשה יהיה להגיש נספח פרטים מפורט עבור מפגש עם המבנים ההיסטוריים בחלקות הסמוכות"

13. בסעיף 4.2.2 א יש להסיר את הוראה מס 2 "תותר בניית מרפסות מעל תחום הדרך

בהתאם למפורט בנספח הבינוי."

14. לקבוע סעיף סטיה ניכרת למספר הקומות, גובה הבניה

15. העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר הבניה הראשון

שיינתן, בתאום מח' שימור.

16. לקבוע סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן 413: "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר

הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413."-

17. תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר

1067826

הנחית מנהל בית המודל ועל חשבונם, בתיאום וב

18. שימור, תושייה, מידע תכנוני, כבאות, תברואה, חשמל, עתיקות, השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות

והטמעתם בכל מסמכי התכנית.

19. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית

בניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של ה חלקות 72 ,74 בגוש 30084 .

20. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 התכנון והבנייה. לחוק

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים -קישור רישוי ופיקוח -השבחה. המחלקה להיטל

______________________ _____________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

1142637

פרוטוקול החלטה מתאריך 01/03/2023 - ח אדר תשפ"ג תכנית מספר 7 :1142637

פרטי התכנית

סוג דיון הפקדה

מהות הבקשה הגדלת זכויות בניה בשכ' בית חנינה,ירשלוים מספר ועדה 2023/5

סמכות ועדה מחוזית

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. התכנית מציעה פתרון חניה במפלס 1 וקיר תמך בגובה 7 מ' בין תא שטח 1 לתא שטח 2. יש להוריד את

מפלס הבניין כך שהחניה המוצעת תהא בתת הקרקע וקומת הקרקע תהא בנסיגה מהרחוב וכן לצמצם את קיר התמך בהתאם. יש לתכנן גישה להולכי רגל מרחוב בדר סמטה 7 למפלס הכניסה של בניין 2 .

2. בחלקה הצפון מערבי ת לקו הכחול של התכנית מוצעות 4 חניות על גבי חניה ציבורית (כחול לבן

הממוקמות על רחוב דרך בית חנינה, החניות מוצעות מחוץ לתחומי התכנית ועל ייעוד דרך לפי תכנית

מאושרת 3457 אבתיאום עם תושי"ה, יש להציע פתרונות חניה רק בתוך תחום המגרש.

3. יינתן מענה לכל יח"ד בתאי שטח 1 ו– 2 בפתרון חניה המוצע בתת הקרקע. הגישה אליו תהיה על הדרך

המאושרת בחלקו הדרום מזרחי של התכנית. תיאום פתרון החניה יעשה מול אגף תושי"ה.

4. תנאי להיתר בניה יהיההגשת תכנית פיתוח לדרך המאושרת בחלק הדרום מזרחי של התכנית תנאי

לתעודת גמר יהא ביצוע בפועל של הדרך.

5. התכנית מציעה חזית מסחרית על דרך רמאללה, וחזית מסחרית בחלק האחורי של הבניין הפונה לרחוב

ללא מוצא. יש לבטל את החזית המסחרית המוצעת בצד הדרום מזרחי של המגרש, הפונה לרחוב ללא מוצא מכיוון שאין הגיון להפנות חזית מסחרית לכביש קטן ללא מוצא.

6. על פי נספח הבינוי, בתא שטח 1, התכנית מציעה הכשרת קומה אחת, על פי ה-GIS נראה כי נוספו שתי

קומות על גבי הבניין ההיסטורי ללא היתר בניה. יש לעדכן נספח בינוי והוראות בהתאם לכך.- אין מניעה לאשר את הקומות אך יש לסמן בהתאם למציות הקיימת את הפער בין המאושר למוצע ומה קיים פועל ללא היתר.

7. לאור העובדה כי קיימת חזית מסחרית בתכנית ובהתאם לחוות דעת תושייה יש להציג את הפתרון

עבור החניה התפעולית למסחר, הפתרון יכול להיות בצורה מסודרת בתחום הדרך.

8. יש להציג נספח תנועה לתכנית על פי ההנחיות של אגף תושי"ה.

9. בהתאם לחוות דעת יחידת הממ"גהתוכנית חורגת בחלקה הצפון מערבי (ייעוד מגורים ב) לשטח

המיועד לדרך לפי תוכנית מאושרת 3457א'. על כן, יש לתקן את הקו הכחול בהתאם למאושר.

10. יש להטמיע בהוראות התכנית סעיף הכנת תשתיות להטענת רכב חשמלי. להלן

11. יבוצעו הכנות שיאפשרו העברתכל תשתיות החשמל הנדרשות לטעינת רכב חשמלי עבור כל דיירי

המבנה.

12. תכנון מערכות החשמל בבניין ייקח בחשבון גם את גודל החיבור הנדרש לצורך הקמת עמדות טעינת

רכבים חשמליים לכל דיירי המבנה, לרבות חדרי השנאה. תכנון מערכות החשמל יבוצע על פי חוק החשמל ותקנותיו ועל פי כל דין.

13. התשתית תכלול בין היתר חללים, גומחות, מעברים, מובילים, השארת מקומות בלוחות החשמל

הראשיים ובלוחות חלוקה וכל הנדרש לאפשר חיבור פוטנציאלי לעמדות טעינה ללא צורך בעבודות בנאיות מכל סוג שהוא.

14. הוראות התכנית, מספר יח"ד הכתוב בעיקרי הוראות התכנית אינו תואם אתמספר יח"ד הכתוב

בטבלה 5. ישלהתאים את הנתונים.

15. תנאי למתן טופס 4 יהא שתילת עצים בוגרים בתחום המגרש בתיאום עם אגף שפ"ע

16. תנאי לתחילת עבודות יהא הריסת הבינוי המוצע במסגרת התכנית

17. השלמת חוות דעת ועדכון התכנית במידת הצורך מהמחלקות השונות כפי שנדרשו אגף רישוי ופיקוח–

מח' המידע התכנוני, הרשות הארצית לכבאות והצלה, התובע העירוני, המחלקה לאיכות הסביבה, אגף תברואה, חברת חשמל לישראל, רשות העתיקות - אריכאולוג מרחב י-ם, אגף תכנון העיר - מחלקת 2

1142637

אגף לשיפור פני העיר אגף שפ"ע שימור-אגף , תכנית אב לתחבורה והמח' לתחזוקת כבישים ומדרכות שפ"ע -מח' גננות -. עצים ותכנון

18. ולכל בעלי העניין בשטח התכנית. הודעות אישיות לכל בעליי העניין בחלקות המצרניות לתכנית לשלוח

19. ר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אש

העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

אות לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להור התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 .

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים-קישור רישוי ופיקוח -המחלקה להיטל השבחה.

הערות טכניות

20. נספח בינוי, יש לייצר תכניות נפרדות לקומה א' ו–ב'.

21. הנסיעה לחניות ולהציג תמרון כלי הרכב באזורי הרדיוסים. לסמן את מסלול נספח הבינוי, יש

22. יש לציין בטבלה 5 בהוראות התכנית את שטחי הבניה המוצעים למסחר ולמגורים

23. הוראות התכנית, מספר יח"ד הכתוב בעיקרי הוראות התכנית אינו תואם את מספר יח"ד הכתוב

בטבלה 5 .

24. נספח הבינוי, מספר הקומות המצוין בתא שטח 1 בטבלה 5 (5 קומות ) אינו תואם את מספר הקומות

בנספח הבינוי ( 4 קומות ) ואת הכתוב בדברי הסבר לתכנית

25. בהתאם לאמור לעיל, יש לתקן את טבלה 5 בהוראות התכנית בהתאם לבינוי המוצע

26. נספח הבינוי, יש לציין מספר יח"ד על גבי התכניות

27. חלונות בחזיתות הבניין ובתכנית. יש להציע פתחי חלונות באופן נספח הבינוי, יש חוסר התאמה בייצוג ה

אחיד לתכניות, לחתכים ולחזיתות.

_________________ __________________________ הוועדה המקומיתיו"ר הוועדה המק

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]