ישיבת שימור אתרים מס 73 · 22/05/2001
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
| ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| ועדת שימור 01/05/2022 - ל ניסן תשפ"ב | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיו ן | ||
| 2022/73 | מספר ועדה | ||
| 4927 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| עמק רפאים 6 , מנותשובניהם ג כרלמלניייתם | כתובת | ||
| פייגין יהודה | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 973958 | מספר תכנית | ||
| עמק רפאים 6 - מלונאות ומגורים | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית הלוי קארי ן | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 212 | 30197 |
- 1 -
רקע
רקע היסטורי ואדריכלי
החלקה נושאת הבקשה ממוקמת בקצה הצפוני של רחוב עמק רפאים בסמיכות למבנה בית העם ומלון אוריינט ומהווה דופן לכניסה הראשית מצפון אל המתחם ההיסטורי של המושבה הגרמנית.
החלקה פונה מצד דרום מזרח לרחוב עמק רפאים, מצד צפון מזרח לרחוב מרתין לותר קינג, מצד דרום מערב לרחוב מאיר ומיכאל סגן כהן ומצד צפון מערב לחלקות סמוכות ובהן בנייני מגורים.
בתחום החלקה מצוי מבנה מגורים טמפלרי אופייני, הראשון שנבנה מבין בתי המושבה הגרמנית.
המבנה הוקם כבית משפחת מתיאוס פרנק, הוא שהיה אחראי על רכישת האדמות להקמת מושבה גרמנית בירושלים מאנשי הכפר בית צפאפא בסוף המאה ה.19 פרנק שהיה טוחן במקצועו בנה במגרש את ביתו בשנת 1873 'בית אבן עזר' EZER EBEN (מסותת ע"ג קורה מעל דלת הכניסה) וכן טחנת קמח ומאפיה שכונתית. המבנה הראשי נבנה בבניה מסורתית מקומית של קירות אבן דו פני נושא קמרונות צולבים בגובה שתי קומות מקורה גג שטוח. המבנה מורכב מחלל מרכזי בולט מעט ביחס לקו החזית הראשית ומתאפיין באלמנט עיצובי חזית גמלון במרכזה חלון צוהר. בצמידות לעורף המבנה הראשי נוספו הרחבות בניה עוד בשלבי בניה היסטוריים לרבות
בתקופת המנדט עבר המבנה לשלטונות המנדט הבריטי. מאז 1948 ועד היום משמש למגורים.
החלקה ההיסטורית שגודלה המקורי 5 דונם, עבר איחוד וחלוקה והיום שטח החלקה 1.97 דונם. בחלקות סמוכות מצפון 30197/210,211 נבנו בנייני מגורים חדשים ביניהם מפרידה גדר חדשה.
רקע תכנוני
1. המבנה נכלל ברשימת השימור העירונית אתר מס' 563
2. תכנית מתאר למושבה הגרמנית מס' 2154 בתוקף מתאריך 18/09/80
יעוד קרקע 'שטח לתכנון בעתיד' - לשטח זה תוגש תכנית מפורטת מספר הקומות המכסימאלי לא יעלה על 2 קומות מעל קומת מרתף.
המבנה מסומן כ'בנין לשימור בעל ערך היסטורי וארכיטקטוני'
נספח 1 (מחייב) מסמן ע"ג המבנה הראשי 'אין אפשרות לתוספת בניה' + 'אפשרות לבניה בחצר' בצמידו לחזית אחורית צפון מערבית הבנין לשימור *גבולות המגרש לפני איחוד וחלוקה
3. תכנית מתאר למתחם עומריה מס' 3599א' בתוקף מתאריך 13/01/19
התכנית כללה הוראות איחוד וחלוקה עפ"י פרק ג' לחור ומכוחה נרשמו גבולות ושטח חלקה 212 בספרי
- 2 -
המקרקעין. במסגרת תכנית זו צומצמו ושונו גבולות החלקה המקורית שהיתה בשטח זה (חלקה ישנה מס'
)120; התכנית קבעה הרחבות דרגים של רח' עמק רפאים ורח' גרץ על חשבון שטח חלקה 120 המקורית.
הרחבות הדרכים בוצעו בפועל. שטח חלקה 212 החדשה הוא נטו, ללא הרחבות הדרכים ועפ"י הוראות האיחוד והחלוקה שנקבעו בתכנית.
יעוד קרקע 'אזור מגורים 1 מיוחד' זכויות בניה %75 שטח (עיקרי + שירות) ב 3 קומות אין התייחסות לקווי בנין מרביים בתשריט או בנספח 2 בינוי, תחבורה ופיתוח המבנה מסומן כ'בנין לשימור ערך היסטורי וארכיטקטוני'
סעיף 20.1 בהוראות התכנית קובע כי הבניין הצבוע בתשריט בצבע אדום הוא בנין לשימור, וחלות עליו הוראות תכנית מס' 2154 לגבי בניינים לשימור
4. תכנית האב למושבות – מהווה מסמך מדיניות מנחה עדכני ()2015
המבנה מסומן כמבנה לשימור מלא/מחמיר (א') באזור מגורים 1 אזור ליבה - לגביו לא תינתן תוספת זכויות מעבר לזכיות בניה מאושרות/מוקנות עפ"י תכניות מתאר מאושרת תקפה
5. תיק מידע תכנוני מס' 2015/5928.00 מתאריך 09/08/15
דיונים קודמים
1. החלטת ועדת המשנה לתכנית בינוי מס' 246ב' מתאריך 03/08/16
לאשר את תכנית הבינוי בתנאים הבאים:
1. מכיוון שעל פי תכנית 2154 הבניין הוא לשימור ללא תוספות יש לבטל את תוספת
הקומה החלקית המוצעת על הבניין.
2. יש לשנות את מיקום המדרגות המוצעות בבניין הדרומי הפונות לכיוון הבניין
לשימור ולהעביר אותם לחזית האחורית של הבניין.
3. יש להשלים סקר עצים מפורט לחלקה.
4. לאחר אישור הוועדה המחוזית לתכנית הבינוי או לשינוי התכנית, התכנית תועבר
לתחילת תהליך בדיקה על פי תמ"א .38
2. סיכום פגישה שהתקיימה אצל מתכננת המחוז בתאריך 11/06/18
1. מבחינה תכנונית ייעוד מלונאי בפתחת המושבות הינו מקובל.
2. לא ניתן לקדם את הבינוי המוצע במסגרת בקשה להיתר בניה או מכוח .10038
3. חריגה מתכנית האב למושבות תוך מתן זכויות בניה נוספות מעבר לזכויות המאושרות
תוכל להישקל בכפוף לייעוד מלונאי בלבד אשר מעודד את התיירות בעיר.
4. יש להגיש תכנית בסמכות וועדה מחוזית אשר תכלול את המתווה הבא:
א. התכנית תציע מגורים במסגרת הזכויות המאושרות בלבד. יתרת הזכויות תוצע
למלונאות.
ב. התכנית תכלול הוראות בדבר שימור מלא של המבנה ההיסטורי והשמשתו כאזור
הפתוח לציבור (מסחר/לובי בית מלון וכד').
ג. המבנה לשימור יהיה ללא תוספות כלל. בינוי האגף החדש יהיה בגובה של עד 4
קומות וגג רעפים. אחוזי הבניה ייגזרו מנפחי הבינוי אשר סוכמו לעיל.
ד. יוגשו חתכי רחוב מפורטים וסיכום של הגבהים של הבניינים בסביבה.
- 3 -
התכנית המוצעת
תכנית מתאר נקודתית מס' 973958 להקמת מלון ומבנה מגורים. עיקרי הוראות התכנית:
א. תכנון המקרקעין לפרויקט משולב של מלונאות ומגורים.
ב. הוספת יעוד מלונאי.
ג. קביעת זכויות בניה למלונאות במבנה ההיסטורי הקיים במקרקעין, קביעת זכויות בניה למבנה מגורים
חדש במקרקעין וכן קביעת זכויות בניה למסחר נלווה.
ד. קביעת קווי בניה, מספר קומות, גובה, מפלסי פיתוח ובינוי.
ה. קביעת ועדכון הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי בהתאם לנספח בינוי ופיתוח.
ו. קביעת תנאים למתן היתר בניה ושלבים לביצוע הבניה.
ז. קביעת הוראות לשימור המבנה ההיסטורי הקיים במקרקעין.
התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 15/03/22 ומשובצת להפקדה בוועדה מקומית בתאריך 14/05/22 חוות דעת זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות_10 מונה תדפיס התשריט_64 נספח בינוי מתאריך 03/03/22 ותיק תיעוד מנובמבר 2015
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 73
מדובר בתכנית משמעותית מהבחינה העירונית והשימורית הממוקמת על דרך ראשית עמק רפאים מסמכי התכנית שהוגשו אינם הולמים את ערכי האתר לשימור, כמפורט בגוף חוות הדעת בהמשך.
עם זאת ממליצים לאשר את התכנית בתנאים המפורטים ובתנאי שייקבע תנאי להפקדה אישור חוזר של וועדת השימור העירונית למסמכי התכנית המתוקנים, ולהלן חוות הדעת בהרחבה -
1. שימוש מלונאי הבנין לשימור יבוצע תוך שימור קפדני כל שלבי הבניה ההיסטוריים וברגישות לתולדות
הקמת המבנה וסיפור המושבה הטמפלרית בירושלים על מאפייניה הייחודיים.
יש לשקול הכנת פרוגרמה בשלבי התכנון על מנת לבחון את היקפי הבניה המוצעת למלונאות/ אגף חדש למגורים.
2. ייקבעו בתכנית הוראות שימור ושיקום לכל מרכיבי הבניה ההיסטורית שנשתמרו בתחום המגרש
לרבות גדרות ושערים, בנין לשימור (להלן: מבנה ראשי), אגפים אחוריים לרבות חדר מדרגות אבן בחזית צפון מזרחית, אגף מגורים דו קומתי מקורה גג רעפים צמוד לפינה המערבית של הבנין לשימור, בור מים תת קרקעי ככל שמצוי בחלקה, פרטי בניה מקוריים קיימים, פרטי פיתוח מקוריים (מדרגות אבן וריצוף אבן חוץ), חצר קדמית לרחוב עמק רפאים, עצים בוגרים.
3. שימור מבנה ראשי ייעשה בהתאמה לתכנית האדריכלית המקורית של הבנין כבית חלל מרכזי תוך
שמירה על טכנולוגיית הבניה המסורתית של קירות אבן דו פני נושאים קמרונות צולבים, שימור פרטי הבניה המקוריים הקיימים ושחזור אלמנטים חסרים.
לא יותר פיצול של חדרים המקורים תקרת קמרון אבן למעט חדרים רטובים בעלי תקרה מונמכת ככל הניתן ביחס למפלס תקרת הקמרון. חזית אחורית צפון מערבית הבנין הראשי ככל שהשתמרה במצבה המקורי מיועדת לשימור והתאמות הפתחים בהתייחס לשיקולים התכנוניים.
4. שימור אגפים משלבי בניה היסטוריים מאוחרים בחלקו האחורי של המבנה הראשי ישומרו ושיוחזרו
בהתאמה לתכנית האדריכלית המקורית תוך שמירה על טכנולוגיית הבניה המסורתית של קירות אבן דו פני נושאים קמרונות צולבים קומת הקרקע, שימור פרטי הבניה המקוריים הקיימים ושחזור אלמנטים חסרים.
תיאור חזית צפון מזרחית לצד מהלך מדרגות: קיים גדם קמרון הרוס כך שקיר בתכנית מהווה קיר פנימי
- 4 -
שאינו בנוי אבן אותו יש להציג כקיר לשיקום לעניין יישום אבן חוץ בבניה מסורתית.
5. שימור אגף אחורי דו קומתי מקורה גג רעפים ייעשה בהתאמה לתכנית האדריכלית המקורית
תוך שמירה על טכנולוגיית הבניה המסורתית של קירות אבן דו פני נושאים קמרונות צולבים קומת הקרקע וחדרים מקורים בתקרה משופעת קומה עליונה מקורה גג רעפים ארבע שיפועים, שימור פרטי הבניה המקוריים הקיימים ושחזור אלמנטים חסרים.
6. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הריסת המבנה לשימור על כל מרכיביו ההיסטוריים ולא יותרו
שינויים בצורתם החיצונית ו/או הפנימית של בנין לשימור מחמיר על כל מרכיביו ההיסטוריים בהתאמה לתכנית האדריכלית מצב מקורי משוער וטכנולוגיית הבניה המסורתית.
7. לא תותר תוספת בניה מעל הבנין לשימור לרבות לא מעל חדר מדרגות היסטורי ומעל אגף דו קומתי
היסטורי מקורה גג רעפים לשימור.
8. תותר גישה לגג הבנין לשימור לשימוש מרפסת גג פתוחה לשמים, תוך התקנת מעקה בטיחות בבניה
קלה. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות ומצללות מכל סוג על גג הבנין.
9. תותר התחברות תוספת בניה בצמידות לחזית אחורית צפון מערבית הבנין לשימור כמפורט בתכנית זו
למעט חזית אחורית צפון מערבית מבנה דו קומתי פינתי מקורי הצמוד למבנה הראשי.
תוספת הבניה תיבנה בסגנון ומרכיבים התואמים את הבניה ההיסטורית. לא תותר בנית קיר מסך.
10. יש לקבוע משיקולי נגישות מפלס קומת קרקע זהה הרחבת הבניה בהתאמה למפלס הפנים קומת
הקרקע הבנין לשימור (קיים 748.04 מוצע 748.4 הפרש שאינו משמעותי). יש לתכנן כניסה נגישה למבנה הראשי מהרחבת הבניה המבוקשת.
11. מספר הקומות המרבי הרחבת הבניה המבוקשת בצמידות לחזית אחורית הבנין לשימור ייקבע בהתאם
להוראות התכנית התקפה עד 3 קומות וגג רעפים ארבע שיפועים. לא תותר הגבהה של גג הרעפים. חלל מובלע תחת גג רעפים ישמש כשטח טכני למיקום מערכות בית המלון.
12. לא יותר שינוי מפלס פיתוח הקרקע בהתייחס לתוספת מבוקשת קומה תחתונה -1 אגף אחורי.
יש להוסיף חתך צפון-דרום המבהיר מצב מוצע בנין לשימור והרחבת הבניה.
13. אישור חפירה מבוקשת קומה -1 תחת אגפים היסטוריים בבניה מסורתית של קירות אבן נושאים
קמרונות תהא כפופה בהגשת חו"ד הנדסית שימורית כתנאי להפקדת התכנית המוכיחה היתכנות הבקשה תוך שימור מלא של הבניה היסטורית.
לא יותר פירוק והרכבה בניה היסטורית לשימור.
לא לאשר נוסח סעיף 6.4 ה' בהוראות התכנית.
14. אגף חדש מבוקש בשטח פנוי דרום מערבי החלקה יבנה במנותק מבנין לשימור וההרחבות לו.
ייקבע קו בנין רגולרי (מלבני) התואם את אופי הבניה במתחם היסטורי. קו הבנין ייקבע בנסיגה מרבית מרחוב עמק רפאים על מנת שתישמר נצפות מכסימלית מרחוב ראשי כלפי הבנין לשימור, וכן בנסיגה מקו מגרש דרום מערבי וצפון מערבי על מנת שישמרו חצרות בין בניינים המהוות מרכיב תכנוני נופי אופייני לבניה במתחם ההיסטורי. מתקן כניסה לחניה ימוקם בתוך קונטור הבניה החדשה.
15. תכנון אדריכלי ועיצוב חזיתות הבנין החדש יהא בהתאם לסגנון ומרכיבים של הבניה ההיסטורית תוך
הקפדה על פרטי בניה ואבן ובתאום עם מח' שימור.
16. יש לקבוע משיקולי נגישות מפלס קומת קרקע זהה הבניה החדשה בהתאמה למפלס הפנים קומת
הקרקע הבנין לשימור (קיים 748.04 מוצע 748.4 הפרש שאינו משמעותי).
17. מספר קומות מרבי האגף החדש יהא בהתאמה לסיכום להלן מאת מתכננת המחוז 4 קומות וגג רעפים
ארבע שיפועים. לא תותר הגבהה של גג הרעפים.
18. ייקבעו הוראות שימור חומת אבן ושערים מקוריים קיימים המצויים בקו מגרש דרום מזרחי כלפי
רחוב עמק רפאים והוראות לשחזור/בניה מחדש חומות אבן ושערים ביתר גבולות המגרש בהמשכיות
- 5 -
ובהתאמה למידות ופרטי הבניה המקוריים. ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר התקנת מערכות טכניות/תשתית כלשהן על גבי חומות/ גדרות אבן.
19. ייקבעו הוראות לפיתוח חצרות ומעברים בין הבניינים המהווה מרכיב נופי משמעותי במתחם.
תכנית הפיתוח תתייחס למעברים בין הבניינים, שימור עצים בוגרים ונטיעות חדשות, שבילים ופרטי פיתוח בהתאמה לפרטי אבן מקוריים קיימים.
20. ייקבעו הוראות סטיה ניכרת מתכנית לעניין קו בנין תת קרקעי המבוקש לחפירה/חציבה של קומות
תת קרקעיות על מנת להבטיח שימור קרקע.
21. ייקבעו סעיפי סטיה ניכרת מתכנית בגין הוראות השימור.
22. תנאי לפתיחת תיק רישוי יהא קבלת אישור מחלקת השימור.
23. כתנאי לדיון בבקשה להיתר יוגש למחלקת השימור נספח שימור פרטים שיהא ערוך ע"י אדריכל
מומחה בשימור מבנים.
24. כתנאי לדיון בבקשה להיתר יוגש למחלקת השימור סקר הנדסי שימורי ותכנון הנדסי שימורי
שיהא ערוך ע"י מהנדס מומחה בשימור מבנים.
25. כתנאי לדיון בבקשה להיתר תוגש תכנית פיתוח מפורטת שתהא ערוכה ע"י אדריכל נוף.
26. ביצוע עבודות השימור/שיקום/שחזור ותוספות הבניה בצמידות בנין לשימור ייעשו ע"י קבלן מוכר
בעל ניסיון מוכח בשימור מבנים ובפיקוח צמוד של אדריכל ומהנדס השימור האחראים על התכנון האדריכלי הנדסי שימורי לעיל.
27. התקנת כל סוג של שילוט ע"ג בנין לשימור וההרחבות לו טעונה אישור מחלקת השימור.
28. כתנאי למתן היתר יופקדו במחלקה לשימור כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע.
29. תיק התיעוד שהוגש כחלק ממסמכי התכנית חסר מידע חיוני לבחינת הבקשה בבנין לשימור.
הערות לתיק התיעוד: לא נמצא פרק הערכת האתר, חסר מידע בשרטוט האדריכלי מצב קיים וכן מצב מקורי משוער, ניתוח שלביות הבניה המתחם והמבנים, מיפוי ותיאור פרטי בניה מקוריים קיימים, חסרה התייחסות לגדרות ושערים, פיתוח, בור מים. כתנאי להפקדה יש לקבל אישור לתיק תיעוד מלא
30. נספח הבינוי שהוגש במסגרת התכנית חסר מידע לבחינת ההתערבות המוצעת במצב הקיים. נספח
הבינוי יכלול סימון הבניה ההיסטורית לשימור בסגול, השלמת מידע חסר מצב קיים קומת מרתף/בור מים ככל שקיים, סימון בצהוב בניה קיימת מאוחרת המבוקשת לפירוק/הריסה, סימון בצהוב היקף חפירה/חציבה מבוקשת; יש להשלים פריסת גדרות מצב קיים לשימור ומצב מוצע להשלמה לרבות סימון קו קרקע קיים ומפלס הרחובות הגובלים מצב קיים מתוקן (לדוגמא מפלס רחוב מרטין לותר קינג מסומן גבוה ב2 מ' ממפלס החלקה); יש לתקן תיאור הבנין ההיסטורי מצב קיים לשימור (לדוגמא תיאור תקרת קמרונות בחתכים); יש להציג בצבע כל שינוי ככל שמבוקש מכוח התכנית (לדוגמא לא שורטטו פתחים קיימים של מבנה דו קומתי חזית דרום מזרחית ומאידך שורטטו פתחים חדשים בקומת הקרקע חזית דרום מערבית כביכול כמצב קיים); חסרים חתכים המבהירים מצב מוצע קומה -1 מבוקשת מתחת להרחבת הבנין לשימור; יש לתקן מצב מוצע האגף החדש (לדוגמא הפינה הצפון מערבית של האגף החדש: בחזית דרום מערבית מפלס הקרקע 748.4 נראה בבירור מבנה בן 5 קומות וקומה מובלעת בחלל גג רעפים לעומת 4 קומות בתיאור חזיתות הצד); לא ברור בתיאור חזית דרום מערבית מהלך מדרגות לירידה קומות חפורות וקומה שאינו תואם תכנית/חתך א-א; אין להציג בתכנית וחזית תא שטח 2-3 שאינו קיים בפועל.
- 6 -
נוכחים בדיון: יואל פייגין- עורך הבקשה
יעל בראונר- משרד פייגין אדריכלים
אריאל כהן- בלו מרבל בע"מ
אסף תירוש- בלו מרבל בע"מ
משה שפירא- אדריכל שימור
אייל זיו- אדריכל שימור
קירה לרנר- משרד אגמון
עו"ד אבי פורטה- משרד אדמון
החלטת ועדת שימור מס' 73
לאור מיקום וייחוד המבנה לשימור כמבנה הראשון במושבה הגרמנית, מבוקש לתאם סיור במקום בשיתוף הוועדה המקומית ומחלקת התכנון, בו יוצגו שימור הבניין, החלופות והשפעה על שימורו נצפותו של הבניין, כריתת העצים והסביבה.
לפני הסיור יישלח ע"י צוות התכנון ובאחריותו החומר המעודכן.
עקב לוחות הזמנים, מבוקש שתוך שבועיים יוצג החומר ע"י המתכננים ותוך 3 שבועות ייערך הסיור.
התכנית תשובץ לדיון בעוד 4 שבועות. עד אז, באחריות צוות התכנון להשלים את החוסרים.
הוועדה מבקשת מוועדת התכנון המקומית והמחוזית שלא לדון טרם המלצת השימור.
| ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| ועדת שימור 01/05/2022 - ל ניסן תשפ"ב | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיו ן | ||
| 2022/73 | מספר ועדה | ||
| 4944 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| שפת אמת 5 , מחננתהו נייהםו דכהל ל יים | כתובת | ||
| שוחט (קליגלר) אוריה | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 1058916 | מספר תכנית | ||
| תוספת קומות ואגף חדש לבניין ישיבת "שפת אמת" | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5053 | 30071 |
| תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית | ||
|---|---|---|
| 8264 משנת 2003 קבעה ייעוד של שטח למוסד. התכנית קבעת תוספת קומות לבניין הקיים מצפון והמחובר דרך גשר למבנה בתכנית דנן. הבניין בתכנית דנן מופיע כקיים בתב"ע 8264 ובעל 3 קומות גבוהות לכיוון צפון לרח' שפת אמת ו 4 קומות לכיוון דרום (אותו גובה גג סופי). התכנית קבעה לשני הבניינים גובה של 4 קומות |
- 7 -
רקע
רקע היסטורי
ישיבת "שפת אמת" נוסדה בהוראת האדמו"ר מגור, הרב אברהם מרדכי אלתר בשנת 1925 בדירה שכורה ברחוב החבשים. הישיבה הוקמה בעבור חסידי גור שעלו לארץ בין מלחמות העולם בהנהגתו של האדמו"ר והיוותה את הישיבה הראשונה של החסידות בארץ. הישיבה נקראת על שמו של האדמו"ר האב רבי יהודה אריה לייב אלתר, מחבר ה"שפת אמת". מבנה הישיבה המונומנטלי ברחוב שפת אמת שנקרא על שם הישיבה, נבנה בשנת 1935 וכלל דירה לאדמו"ר, ספרייה, מטבח, פנימייה ובית כנסת. הישיבה כללה 2 קומות מקורות בגג שטוח וחצר. המבנה נבנה בסגנון יהודי-אקלקטי. פתחי הקומה הראשונה עוטרו במסגרות אבן מפוארות. הקומה השניה צנועה יותר.
בחזית החצר, נבנה קיר חזית כדוגמת חזית בית המדרש המקורי של חסידות גור בפולין. הקיר אינו מחובר למבנה.
לפני קום המדינה, ב-1947 הוגש היתר לבניית חדר אוכל בחצר הדרומית. ההיתר לא מומש ובמקום חדר האוכל הוקם קבר לאדמו"ר שנפטר במהלך במלחמת העצמאות. מכיוון שלא ניתן היה להגיע לבית הקברות בהר הזיתים, נקבר האדמו"ר אברהם מרדכי אלתר בחצר הישיבה. מעל הקבר הוקם אוהל. מאוחר יותר נקבר לצדו בנו הצעיר האדמו"ר פנחס מנחם אלתר. בשנים האחרונות הוחלף האוהל במבנה (ללא היתר).
בשנת 1985 הופק היתר לתוספת אגף עבור שירותים מעל בור המים בדרום מזרח החלקה. בשנת 2005 הוגש היתר לפי תב"ע שאושרה באותה שנה לתוספת קומה למבנה ההיסטורי ואגפים בני 4 קומות שגובהם מגיע לגובה הגג של המבנה המרכזי. כמו כן, הוקם גשר המחבר את הקומה החדשה למבנה נוסף של הישיבה הנמצא בצדו הצפוני של רחוב שפת אמת.
רקע תכנוני
| 3879 משנת 1988 קבעה ייעוד שטח למוסד וקבעה שטח לחניה בדרום החלקה. מדיניות לפי מע"ר צפון – מייעדת במגרש זה בניה של 2 קומות וגג רעפים מוגבה. בתכניות אשר יציעו ייעוד ציבורי ניתן יהיה לבחון תוספת מידתית של זכויות והיקפי בינוי . |
|---|
| היתרים : 1948/1769 היתר שאושר ב-1948 לחדר אוכל בדרום החלקה. לא מומש (במקומו הוקם קבר האדמו"ר בשל מלחמת העצמאות). 1985/416.00 משנת 1985 – הופק היתר בניה למבנה שירותים מעל בור המים בדרום -מזרח החלקה. 2005/581.00 משנת 2005 – תוספת קומה מעל המבנה ההיסטורי ו -4 קומות באגפים הדרומיים ע"פ תב"ע .8264 במסגרת ההיתר הוקם גשר מעל רחוב שפת אמת המחבר את הקומה האחרונה עם מבנה חדש בצדו הצפוני של רחוב שפת אמת . שימור – כרטסת השימור החדשה מס' .3081 מוגדר כ"אתר בעל חשיבות אדריכלית ואורבנית גבוהה וחלק ממכלול בעל חשיבות היסטורית תרבותית בתולדות ההתיישבות היהודית בירושלים" כרטסת השימור מס' 3194 - כרטסת השימור 3195 – קיר חזית – העתק מדויק של חזית הישיבה המקורית של גור בגורה קלוואריה בפולין . |
- 8 -
התכנית המבוקשת –
תוספת 2 קומות והרחבות בינוי כדלקמן:
1. שינויי ייעוד למבנים ומוסדות ציבור
2. קביעת סך השטחים בתכנית ל 2,950 מ"ר עיקרי (לא מצוין שטחי שירות בטבלה )5 המהווים
%408.5 בניה מרבי
3. הגדלת מס' קומות מ-4 ל-6
4. קביעת הוראות בינוי, תנאים למתן היתר בניה ושלביות ביצוע.
המלצת מחלקת תכנון עיר:
להמליץ לוועדה המחוזית לדחות את התכנית ולא להפקידה מהסיבות הבאות:
1. מדיניות מע"ר צפון מייעדת במגרש זה בניה של 2 קומות וגג רעפים מוגבה.
2. מדובר על בינוי קיים שכבר היום מיצה את זכויותיו מאחר והמצב המאושר שלו העומד על 4
קומות כבר חורג מהמדיניות של מע"ר צפון.
התכנית דנן מציעה הרחבות בינוי ותוספת קומות העומדת על 6 קומות סה"כ ואפילו מגיעה ל- 7 קומות ככל שסופרים את קומת הגלריה אשר מופיעה בחזית כקומה בפני עצמה. מדובר על זכויות והיקפי בינוי שאינם מידתיים בניגוד למדיניות של מע"ר צפון במגרשים המיועדים לצרכי ציבור. נפחי בינוי אלו מעמיסים וחורגים באופן משמעותי מהמרקם הקיים והמתוכנן באזור זה ועל כן התכנית נדחית.
- 9 -
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 73
אנו מצטרפים להמלצת מחלקת תכנון העיר לדחות את הבקשה מהסיבות המפורטות בהמלצת מחלקת תכנון הנוגעות לשימור המבנה והמרקם:
1. מדובר בשכונה היסטורית מסוף המאה ה-19 ותחילת המאה ה-20 בעלת אופי בנייה נמוך
וסימטאות צרות. שמירה על גובה נמוך הכרחית לשימור המרקם ההיסטורי והאווירה הייחודית של השכונה. התכנית מציעה 6 קומות ואף 7 באגפים מסוימים כשע"פ מע"ר צפון ניתן לבנות 2 קומות (וכבר היום המבנה חורג מכך).
2. המבנה הוא בעל חשיבות היסטורית, אדריכלית, תרבותית, דתית וחברתית גבוהה. אמנם
התכנית החדשה אינה מבקשת להרוס מבנה לשימור אך הפיכת 2 הקומות לשימור לבסיס של מבנה חדש בעל מאסה גדולה הרבה יותר מהמבנה המקורי, תפגע בו ותגמד אותו. חשיבותו של המבנה תיפגע בשל התכנית המבוקשת.
3. ביטול החצר – הפיכת החלקה למבונה ללא חצר, פוגעת בשטחים הפתוחים שכה נחוצים
בשכונה. בינוי על חשבון שטח פתוח מהווה פגיעה בציבור התושבים בשכונה הצפופה.
השכונה תוכננה במקור עם דגש על החצרות הפתוחות לטובת רווחת התושבים ולפיכך שימור החצר הכרחי.
4. לא הוכן תיק תיעוד. כאמור מדובר במבנה בעל חשיבות שימורית גבוהה. לא ניתן לאשר
תכנית לבניין לשימור ללא תיק תיעוד.
5. גג רעפים – מכיוון שלא נבנה במקור גג רעפים, אין הצדקה לבנייתו. כמו כן, גג הרעפים
החלקי המוצע מתחבר לגג שטוח בגובה הרכס. זה אינו גג רעפים. אם היתה הצדקה לגג רעפים הוא היה צריך להיות על כל המבנה ולא גג כלאיים ללא הגיון אדריכלי.
6. העיצוב המוצע אינו משתלב עם המבנה ההיסטורי או עם התוספות שנוספו עם השנים.
7. ראוי שתכנית חדשה תשפר את חזות המבנה הכולל סגירת מרפסת היסטורית באבן וטלאים
שנוספו לו עם השנים. ראוי שהתקנון יכלול הוראות שימור ושיקום למבנה ההיסטורי ולתוספות.
8. קיר שחזור חזית ישיבת גור ההיסטורית בפולין – סומן לשימור בכרטסת השימור. הקיר אינו
מופיע בבקשה ולא נראה שניתן לשמרו אם תאושר תוספת הבניה המוצעת על חשבון החצר בסמוך לו.
9. במידה ותאושר התכנית ע"י מי מגורמי התכנון, יש לדרוש חלופה תכנונית ראויה יותר
שתציע פתרון לבעיית שלבי הבנייה בטלאים ותציע שיקום של המבנה לשימור והחזרת החזיתות והמרפסות למצבן המקורי. כמו כן, יש לסמן בתשריט את המבנה ההיסטורי לשימור ובנספח הבינוי חזיתות לשימור ואת קיר שחזור ישיבת גור בפולין. יש לעדכן הוראות שימור בתקנון.
נוכחים בדיון: טאורמן יצחק- מנהל ישיבת שפת אמת רוטנברג יצחק שלמה- משרד אדריכלים בית בישראל
החלטת ועדת שימור מס' 73
הוועדה מאשרת את התכנית כפי שאושרה בוועדה המקומית.
| ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| ועדת שימור 01/05/2022 - ל ניסן תשפ"ב | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיו ן | ||
| 2022/73 | מספר ועדה | ||
| 4916 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| אגרון 1 , מרכז אמנתיר ונ ים כלליים | כתובת | ||
| אילון ענת מאשה | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 555011 | מספר תכנית | ||
| התחדשות עירונית בצומת הרחובות אגרון - המלך ג'ורג ' | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5128 | 30037 |
| לא | 5136 | 30037 |
| לא | 5141 | 30037 |
- 10 -
רקע
רקע היסטורי-
הבניין המכונה מרכז אמיר ברחוב אגרון 1 פינת המלך ג'ורג' הוא מבנה איקוני בירושלים שתוכנן ע"י אחד מבכירי אדריכלי העיר, האדריכל דוד רזניק ז"ל. הבניין תוכנן ע"י האדריכל דוד רזניק בשנת 1958 כחלק מקומפלקס מתוכנן של 3 מבנים בני 9 קומות לאורך רחוב קינג ג'ורג' (שכונת אמירה ההיסטורית).
הפרוייקט הוזמן ע"י הקבלנים גבריאל פרץ ומשה בן גיאת בשיתוף חברת "שיכון עובדים". הפרוייקט יועד למגורים מעל קומה מסחרית עבור הסופרמרקט הראשון של שופרסל (נחנך ב-)1960 ומעל אודיטוריום וכיכר ציבורית. לבסוף נבנה רק מבנה אחד של 7 קומות. שטח 2 הבניינים האחרים נמכר לעיריית ירושלים ומספר הקומות הופחת בשל התנגדות הרבנות הראשית שמשכנה בהיכל שלמה הממוקם ממול.
המבנה הוא איקוני מכמה סיבות:
1. מיקום - הבניין ממוקם בנקודת ציון ייחודית על קו פרשת המים. הבניין צופה על גן העצמאות,
ממילא והעיר העתיקה וגם נצפה מכיוונים רבים.
2. ציבוריות – המבנה הפך עם השנים לאחת מדפנות כיכר פריז בה מתרחשת פעילות אזרחית
דמוקרטית רבת משתתפים הגולשת מעבר לתחומה והמבנה הנדון הפך לאיקון ידוע ומוכר ברמה הארצית.
3. מסחר – סניף השופרסל הראשון בארץ – תחילת האמריקניזציה של המסחר בארץ.
4. אדריכלות - המבנה הוא סמל לחדשנות וקידמה מבחינה טכנולוגית, תכנונית וסגנונית. את
חדשנותו שאב רזניק משנות עבודתו אצל גדול האדריכלים הברזילאים במאה ה-,20 אוסקר נימאייר. גם לאחר שעלה מברזיל לארץ ב-1949 זכה רזניק לעבוד אצל אחד מגדולי האדריכלות הבינלאומית בתל אביב, האדריכל זאב רכטר:
א. טכנולוגית – שימוש בבנייה טרומית מתועשת שהובאה לאתר והועלתה באמצעות מנוף
שהובא במיוחד משוודיה. קצב הבנייה היה במהירות שיא של קומה ליום. המרפסות ההיקפיות בכל קומה שימשו כפיגומים לבניית הקומה שמעליה. אדריכלות שלדית האופיינית לרבי קומות בארה"ב אך בסגנון מקומי – מרפסות היקפיות במקום קירות מסך.
רזניק זכה בפרס קפלן בשל חידושיו הטכנולוגיים בבניית המבנה.
- 11 -
ב. תכנונית – ברמת המקרו, המבנה תוכנן באופן המערב שימושים של מגורים, מסחר
ופונקציות ציבוריות. זהו תכנון שהקדים את זמנו (המסחר גדול המימדים בסגנון אמריקאי עבור סניף השופרסל היה בעצמו חידוש). גם התכנון ברמת המיקרו היה לא שגרתי – כל פונקציות התשתיות ואיוורור השירותים מוקמו בחזיתות פנימיות של 4 חצרות פנימיות כך שהחזיתות החיצוניות הפונות למרפסות ההיקפיות ישארו נקיות. בנוסף, המבנה תוכנן במודול של 90 ס"מ לצורך התאמתו לחלקים הטרומיים, מה שמשפיע על מראהו המאורגן של המבנה.
ג. סגנונית – סגנון המבנה נובע מהתכנון הפונקציונלי ומהמאמץ להקנות למבנה מראה אוורירי
וקליל למרות ממדיו. זהו מבנה קובייה גדול מונח מעל קומה מסחרית מאסיבית שהגג שלה משמש כרחבה פתוחה. המרפסות ההיקפיות משוות לבניין ריחוף. גם העמודים בצורת V עליהם מוצבת הקובייה מוסיפים קלילות, מאפשרים מבטים אל הנוף ויוצרים מכלול מעניין צורנית. גם החיפוי תואם לרעיון העיצובי - מבנה המסד המסחרי מחופה באבן טובזה מאסיבית בעוד הקובייה שמעליה מחופה באבן נסורה אנכית. הקווים האופקיים והפרופורציות מזכירים את סגנונם של הבניינים האיקוניים של גדולי האדריכלות בעולם באותה תקופה – "יחידת המגורים" של האדריכל השוויצרי-צרפתי לה קורבוזייה במרסיי ובניין סיגרם של האדריכל מיס ון דה רוהה בניו יורק.
נציין שהחדשנות של רזניק ניכרת במבנים רבים בירושלים – בית הכנסת בגבעת רם, מבנים באוניברסיטה העברית בגבעת רם והר הצופים, מכון ון ליר, בית יד לבנים, יד קנדי ועוד.
חלקם הגדול של המבנים מסומנים לשימור.
עם השנים נעשו שינויים במבנה. בעיקר סגירת חלקים מהמרפסת ההיקפית.
רקע תכנוני –
תכנית 923 משנת 1967 - שופרסל אגרון
היתר 1960/434 לבניית מרכז אמיר
התכנית המבוקשת –
מבוקשת הריסה של המבנה הקיים ובניית מגדל בן 30 קומות מעל קומה מסחרית ו-2 קומות לרווחת הדיירים.
- 12 -
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 73
מחלקת שימור ממליצה לוועדת שימור לדחות את התכנית בשל הריסת איקון אדריכלי חשוב בעיר ירושלים.
1. המבנה האיקוני מהווה דוגמא פורצת דרך בחדשנותה בהיסטוריה האדריכלית של ירושלים
ומהווה דוגמא מקומית המושפעת מגדולי האדריכלים של שנות ה-50 וה-60 בעולם. המבנה הפך לסמל בקרב תושבי ירושלים מכמה סיבות –
א. מיקום - הבניין ממוקם בנקודת ציון ייחודית על קו פרשת המים. הבניין צופה על גן
העצמאות, ממילא והעיר העתיקה וגם נצפה מכיוונים רבים.
ב. ציבוריות – רחבת הבניין הקדמית מהווה מעין המשך לכיכר פריז בה מתרחשת פעילות
אזרחית דמוקרטית רבת משתתפים הגולשת מעבר לתחומה. המבנה הפך עם השנים לאחת מדפנות הכיכר והפך לאיקון ברמה הארצית. כמו כן, עמודי ה-V מתחת לקומות המגורים מאפשרים מבטים של הציבור אל הנוף ואל העיר העתיקה.
ג. מסחריות – סניף השופרסל הראשון בארץ – תחילת האמריקניזציה של המסחר בארץ.
ד. אדריכלות חדשנית - מבחינה טכנולוגית, תכנונית וסגנונית. אדריכלות שמושפעת ממגמות
אדריכליות חדשניות בעולם באותה תקופה:
טכנולוגית – שימוש בבנייה טרומית מתועשת. אדריכלות שלדית בסגנון מקומי – מרפסות היקפיות במקום קירות מסך.
תכנונית – שילוב ייעוד מסחר, ציבורי ומגורים, הרבה לפני עידן עירוב השימושים המקובל כיום;
מיקום פונקציות שירותים ותשתיות בחצר פנימית והשארת חזיתות נקיות; שימוש במודול לצורך התאמתו לחלקים הטרומיים, מה שמשפיע על מראהו המאורגן של המבנה.
סגנונית – סגנון המבנה נובע מהתכנון הפונקציונלי - כל אחד מהשימושים מעוצב בנפח נפרד ושונה אך משתלב ביחד באופן הרמוני. העיצוב נובע גם מהרצון להקנות למבנה מראה אוורירי וקליל למרות ממדיו. המרפסות ההיקפיות והעמודים בצורת V משוות לבניין ריחוף. העמודים גם מאפשרים מבט אל הנוף.
2. לא סביר שתכנית להריסת מבנה בעל איכות אדריכלית כה גבוהה לא יכלול הגשת תיק תיעוד.
נדרש תיק תיעוד מלא.
3. לא נשלחו למחלקת שימור התכניות העדכניות לאחר השינוי אז לא ניתן להתייחס לתכנית
המבוקשת.
- 13 -
נוכחים בדיון: ענת אילון- אדריכלית, עורכת הבקשה ברוך רזניק- אדריכל, עורך הבקשה
ערן פרי- מהנדס חברת עינב
יענקה פשקוס- חברת עינב
החלטת ועדת שימור מס' 73
הוועדה מעריכה מאוד את העבודה שנעשתה ע"י מחלקת השימור. הקריטריונים לשימור הבינלאומיים אכן מחייבים את שימור הבניין. עם זאת, העובדה שהמבנה זקוק לחיזוק וחידוש אין את היכולת הכלכלית לכך במצב העכשווי. הוועדה מבקשת מהוועדה המקומית לבחון חלופה שתנחיל לעיר ולדורות הבאים את הסיפור והזיכרון ההסטורי מהמבנה הקיים.
| ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| ועדת שימור 01/05/2022 - ל ניסן תשפ"ב | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיו ן | ||
| 2022/73 | מספר ועדה | ||
| 4554 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| מלכי ישראל 10 , נגתאוונליםה כלליים | כתובת | ||
| קצבורג יעל | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 940528 | מספר תכנית | ||
| תוספת קומות לבניין קיים ברחוב מלאכי ישראל 10 | מהות הבקשה | ||
| הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5023 | 30081 |
- 14 -
רקע
רקע היסטורי ואדריכלי:
שכונת גאולה היא שכונה בירושלים. אך השם משמש גם ככינוי לגוש שכונות בצפון ירושלים, המהווה כמרכז השכונות החרדיות בעיר.
בגבול השכונה עובר רחוב מלכי ישראל, רחוב שהפך ברבות הימים להיות מרכז המסחר של שכונות כרם אברהם, זיכרון משה, בתי הורנשטיין, שכונת אחוה ויגיע כפיים. לעיתים מכונה כל גוש השכונות הזה בשם "גאולה", ומעטים זוכרים היכן נמצאת השכונה המקורית.
שכונת גאולה המקורית גובלת מדרום ברחוב מלכי ישראל (והמשכו ברחוב מאה שערים), ממזרח בשכונות שערי פינה ונחלת צבי, מצפון בשכונת הבוכרים, וממערב בכרם אברהם - שכונה קטנה ודומה שהוקמה במקביל. בשנת 1941 אוחדו שתי השכונות לשכונה אחת.
רחובותיה של שכונת כרם אברהם-גאולה קרויים על שמות הנביאים: נחמיה, עזרא, הושע, יואל, עמוס, מיכה, נחום, יונה, עובדיה, חבקוק, צפניה, חגי, זכריה ומלאכי. רחובות שכונת אחוה, יגיע כפיים, וזיכרון משה, קרויים כולם על שמות רבנים, פוסקי הלכה, ואישי ציבור נודעים.
השכונה הוקמה בסוף שנות העשרים על ידי אברהם חסידוף, יזם מקרקעין ירושלמי, שרכש יחד עם האחים יוסף אליהו ואברהם חיים שלוש אדמות מבית היתומים הגרמני שנלר הסמוך, והקים עליהן את השכונה עבור זוגות צעירים (על פי המסופר קרא את שם השכונה בשם בתו הבכירה, גאולה, שנולדה בסמוך להשלמת הבנייה). חסידוף בנה את הבית הראשון בשכונה (היום רח' זכריה 4 פינת רח' מלאכי), והתגורר בו עם משפחתו עוד כשהיה בית בודד מוקף טרשים.
אחד מראשוני השכונה, שהיה לראש ועד השכונה בשנת ,1930 זאב שפיגל, ביקש להקים בשכונה בית כנסת מרכזי, בנוסף על שלושת בתי הכנסת שכבר שכנו בה: אחד ספרדי ושניים אשכנזיים (לחסידים וליטאים). לפיכך פנה אל האחים שלוש בהצעה שיקדישו מגרש לבית כנסת מרכזי ובשכר זה תקרא השכונה "שכונת שלוש", אולם האחים לא קיבלו את ההצעה.
במשך השנים הפכה גאולה לשכונה המרכזית בחיים החרדיים בירושלים. בתי מסחר רבים נפתחו בה, ומוסדות תורה וחסידות רבים קבעו בה את משכנן. חסידות גור קבעה בה את מרכזה למשך שנים ארוכות, עד שעברה למחנה שנלר. לחסידויות אחרות ישנם מוסדות ושטיבלך בשכונה, כמו חסידות
- 15 -
סאטמר, חסידות בויאן, חסידות באבוב, חסידות ראדזין, וחסידות אשלג. ישיבת חברון שכנה בשכונה שנים רבות עד שעברה למשכנה בגבעת מרדכי, ובמקומה נפתחה ישיבת חברון גאולה שנסגרה.
בתחומי השכונה נמצא בית הילדים ציון-בלומנטל, בית יתומים אשר נוסד בשנת .1917 תחילת המאה העשרים ואחת.
חלקה המזרחי של השכונה, הגובל בשכונת נחלת צבי, מזוהה עם שכונת מאה שערים. מרכזן של שכונות גאולה הוא רחוב מלכי ישראל בחלקו מכיכר השבת - המהווה צומת חשוב בירושלים, ומזוהה עם מאבקי השבת של שנות החמישים - ועד למחנה שנלר. התחבורה בשכונה פקוקה מאוד, ובפרט בערבי שבת וחג, אין מקומות חניה מסודרים כמעט, מרחוב יעקב מאיר הכביש הוא לתחבורה ציבורית בלבד, בעשור האחרון הפך צביון השכונה למסחרי מאוד, עד שנהיה מרכז הסחר החרדי הגדול בירושלים, ויש עזיבה של תושבים לטובת הפריפריה, ובשכונה מוקמים בתי עסק רבים, ישיבות ומוסדות ציבור.
המבנה הנידון:
מבנה היסטורי דו קומתי פינתי משנות ה-30 הנבנה בסגנון מנדטורי כחלק מבניה טורית עם גג רעפים.
נמצא בצומת אורבנית מרכזית חשובה ונצפית של שכונת גאולה החרדית. שמר ברובו על צורתו המקורית והאלמנטים המייחדים אותו. בחלק מהפתחים נעשו שינויים.
כניסה ראשית לחדר מדרגות משותף מחזית דרומית ברחוב מלכי ישראל.
רקע סטטוטורי ותכנוני:
.1תוכניות:
.1המבנה מוגדר בנין היסטורי בתחום העיר ההיסטורית ונכלל בשטח מתחם לשימור.
.2תוכנית מתאר .62
.3תכנית אב מס' 30034 – מע"ר צפון, המפרטת מדיניות גובה מרבי באתר עד 6 קומות.
.2רישוי: 1961/317.00 הבקשה נסגרה.
.3שימור: אין חו"ד שימור קודמות.
הוגש תיק תיעוד.
תיאור מצב קיים: מבנה בעל 2 קומות המשמש למסחר ומגורים.
התכנית המוצעת:
מטרת התוכנית:
תוספת שטחים למחסנים בקומת המרתף.
תוספת שטח עיקרי לדירה 10 בקומת קרקע ולדירה 15 בקומה א'.
תוספת 4 קומות עם 16 יח"ד חדשות שמתוכם 12 יח"ד עם 45 מ"ר.
- 16 -
עיקרי הוראות התוכנית:
שינוי ייעוד מאזור מסחרי לאזור מגורים ומסחר.
קביעת בינוי לתוספת בניה בקומת קרקע ובקומה א' ותוספת 4 קומות עם 16 יח"ד חדשות-שמתוכם 12 יח"ד עד 45 מ"ר.
הגדלת שטחי הבניה למגורים וקביעתם ל- 1760.3 מתוכם 1228.84 שטחים עיקריים ו-531.58 שטחי שירות.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 73
.1יש להשלים את תיק התיעוד החסר מידע לצורך בחינת הבקשה.
.2קומות:
אין התנגדות למספר הקומות שכן תואמות למדיניות מע"ר צפון.
.3חזיתות:
יש לקבל הבהרה מאדריכל השימור לגבי השינויים שנעשו בחזיתות ופתחים והתאמתם למקור.
את הפתחים החדשים יש לתכנן בהמשכיות לפתחים המקוריים ובאותם פרופורציות.
.4מרפסות:
המבנה נמצא בצומת אורבנית מרכזית חשובה ונצפית, ושמר ברובו על צורתו המקורית.
המרפסות המוצעות פוגעות קשות במערך המרפסות הקיימות, והרחבתן תשבש כליל את אופי המרפסות המקוריות המייחדות את המבנה.
בד"כ ההנחיה השימורית לבנות מרפסות עוקבות למרפסות ההיסטוריות, ובמקרה דנן, עקב הצורך במרפסות סוכה בשכונה, מחלקת השימור דנה באפשרות בנית מרפסות תוך פגיעה מינימלית באופי המבנה ושמירת הקיים. לפיכך:
בקומות ההסטוריות המרפסות הקיימות יישמרו כפי שניבנו במקור וללא הרחבות, המרפסות העגולות הפינתיות יהיו עוקבות לכל גובה הקומות וללא הרחבות לצורך שמירת ייחודיות "הפינה" היושבת על הצומת.
ניתן לאפשר תכנון מרפסות סוכה לקומות החדשות, תכנון המרפסות יהיה בהמשכיות קווים למרפסות הקיימות ובאותם פרופורציות.
יש להציע פרט מעקה התואם להיסטורי.
.5גג:
להראות גג רעפים ללא קומה מוגבהת שיתאים לאופי השכונה.
הוראות שימור לתב"ע
הוראות התכנית-
יש לקבוע הוראות שימור:
- 17 -
.1לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי.
.2לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.
.3במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף למפורט בנספח הבינוי בתכנית זו.
.4חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.
.5תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון מוכח בתחום השימור.
.6הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.
.7יוסרו תוספות שאינן חלק מהבניה המקורית, וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית.
.8חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.
.9יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.
תנאים שירשמו בהיתר הבניה:
.1תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.
.2תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתכנית.
.3חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.
.4יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.
.5הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.
הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2
.6היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית לאישור מחלקת השימור.
.7לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית.
.8לא תותר התקנת שלטים, מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.
.9הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.
.10במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מיידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.
.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.
- 18 -
בתיק זה עורכת הבקשה לא נכחה בדיון.
החלטת ועדת שימור מס' 73
הוועדה מאשרת את התכנית בהנחיות עיצוב הבאות:
.1יש להשלים את תיק התיעוד.
.2קומות:
אין התנגדות למספר הקומות שכן תואמות למדיניות מע"ר צפון.
.3חזיתות:
יש לקבל הבהרה מאדריכל השימור לגבי השינויים שנעשו בחזיתות ופתחים והתאמתם למקור.
את הפתחים החדשים יש לתכנן בהמשכיות לפתחים המקוריים ובאותם פרופורציות.
.4מרפסות:
המבנה נמצא בצומת אורבנית מרכזית חשובה ונצפית, ושמר ברובו על צורתו המקורית.
המרפסות המוצעות פוגעות קשות במערך המרפסות הקיימות, והרחבתן תשבש כליל את אופי המרפסות המקוריות המייחדות את המבנה.
בד"כ ההנחיה השימורית לבנות מרפסות עוקבות למרפסות ההיסטוריות, ובמקרה דנן, עקב הצורך במרפסות סוכה בשכונה, מחלקת השימור דנה באפשרות בנית מרפסות תוך פגיעה מינימלית באופי המבנה ושמירת הקיים. לפיכך:
בקומות ההסטוריות המרפסות הקיימות יישמרו כפי שניבנו במקור וללא הרחבות, המרפסות העגולות הפינתיות יהיו עוקבות לכל גובה הקומות וללא הרחבות לצורך שמירת ייחודיות "הפינה" היושבת על הצומת.
ניתן לאפשר תכנון מרפסות סוכה לקומות החדשות, תכנון המרפסות יהיה בהמשכיות קווים למרפסות הקיימות ובאותם פרופורציות.
יש להציע פרט מעקה התואם להיסטורי.
.5גג:
להראות גג רעפים ללא קומה מוגבהת שיתאים לאופי השכונה.
הוראות התכנית-
יש לקבוע הנחיות עיצוב:
.1חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה בחזיתות ראשיות מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.
לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.
.2יוסרו תוספות שאינן חלק מהבניה המקורית, וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית.
.3חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.
- 19 -
תנאים שירשמו בהיתר הבניה:
.1תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.
.2חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי.
.3יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.
.4הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה.
.5לא תותר התקנת שלטים, מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.
| ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| ועדת שימור 01/05/2022 - ל ניסן תשפ"ב | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיו ן | ||
| 2022/73 | מספר ועדה | ||
| 4887 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| בעל השאילתות 8נ ת, וגנביםעת כ לשלאייוםל | כתובת | ||
| קליכמן לאונרדו | שם המבקש | ||
| תמ"א 38 | סיבת הפניה | ||
| 15590 | מספר תכנית | ||
| הנדסאית הלוי נחמ י אדריכלות | איש קשר |
| שטח הבקשה (מ"ר) | גוש וחלקה | כתובת | שכונה |
|---|---|---|---|
| 221 | 30162/52 | בעל השאילתות 8 | גבעת שאול |
- 20 -
חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר
תכנית בינוי מס' 15590
הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038
רקע תכנוני
| הערות | קווי בניי ן | קומות | זכויות בניה (מ"ר) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ציד י | אחורי | קדמי | שירות | עיקר י | ||
| 4 | 5 | 6 | 4 | %112= 248 |
- 21 -
1. תיאור מצב קיים: שני מבנים בני קומה אחת וקומת מרתף עבור המבנה הקדמי, שתי כניסות, ו-3
יח"ד. אין חניה במגרש.
2. מועד הקמת המבנה: 1934 עפ"י תיק תיעוד.
3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038
• המגרש מצוי מחוץ העיר ההיסטורית
• הבניין הינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין אינו מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות
4. רקע סטטוטורי:
• תוכנית מתאר 62 משנת 1959 קבעה ייעוד מגורים 2 בחלקה. היקף זכויות בניה %120 עד 3 קומות.
5. נתונים סטטוטוריים:
6. היתרי בניה: אין
7. מדיניות תכנונית: תוכנית אב קרית משה וגבעת שאול מסמנת את המגרש למבנה לשימור ג מס'
-2173 שימור ג- מבנה בעל אלמנטים ייחודיים הראויים לשימור.
איזור מגורים א- עד 400 מ"ר – לפי זכויות קיימות. (במגרשים עם בנייה היסטורית לשימור תבחן האפשרות למתן הקלה במספר הקומות וזכויות הבניה בתמורה לשימור הבניין.) 4 קומות. קווי בניין עפ"י הקיים. איחוד וחלוקה מותר.
8. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה בינוני : עד 95 מ"ר- חניה אחת.
מעל 95 מ"ר- 1.3 חניות.
סל זכויות אפשרי מכוח 10038
על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:
E 13*F C 13*D "A
שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה
שטח
קיימות עיקריות מכח
עיקרי
טיפוסית
קומת
X 2.5X X תוכנית
בקומה
13 מ"ר שאושרה לפני
טיפוסית
עמודים 13 מ"ר
(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980
מפולשת
לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E
| מ"ר | - | שחלה במקום | - | שטחים עיקריים ע"פ תוכנית | A |
|---|---|---|---|---|---|
| מ"ר | 248 | שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980 | מתאר 62 – איזור מגורים 2 | שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית | A" |
| מ"ר | 125.36 | שטח קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה | C | ||
| יח"ד | 3 | מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים | D | ||
| מ"ר | 0 | שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה | E | ||
| יח"ד | 3 | מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת | F |
- 22 -
687.4 =3+0*3)+13*(125.36+13*248+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים
הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.
תיאור הבקשה
הבינוי המבוקש מכח התמ"א:
1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2
2. הבקשה מציעה מבנה חדש בן 4 קומות מעל קומת מרתף למגורים וגג רעפים מוגבה 1 מ' למגורים.
עם חזית קדמית לשימור. ו- 9 יח"ד ללא חניה במגרש
3. אחוזי בניה מירביים מוצעים %,291.22 עקרי מוצע 403.78 מ"ר=%182.71 אחוזי בניה לפי מדיניות
הינם %112 = 248 מ"ר עקרי (עפי תוכנית מתאר -%)62 פער 155.78 מ"ר.
4. שטח עיקרי מבוקש 403.78 מ"ר ושטח מירבי 643.61 מ"ר המהווים %291.22 אחוזי בניה. אחוזי בניה
לפי מדיניות תוכנית האב היא איזור א – ע"פ תוכניות מאושרות: %120 שהם 265.2 מ"ר. הפער 137.8 קיים בשל קווי בניין הסטוריים ולא לפי קווי בניין של התב"ע.
5. מוצעות סה"כ 9 יח"ד בפירוט הבא: 2 יח"ד בקומה כאשר בקומת הקרקע מוצעים 2 דופלקסים כלפי
התת"ק ועוד יח"ד בודדת בשטח חלל גג הרעפים. שטח דירה ממוצע 57 מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.
6. שטח יח"ד חדשות נע בין 44 ל- 100 מ"ר .
7. הבינוי המבוקש בקווי בניין :
קו בניין קדמי-כ- 1.4 מ' מגבול חלקה עפ"י היסטורי (הבינוי אלכסוני ביחס לגבול חלקה) .
קו בניין צידי צפוני- חלק קדמי קו בניין אפס עפ"י היסטורי כ- 16 מ"א ואגף אחורי בנסיגה בקו בניין של 2 מ'.
קו בניין צידי דרומי-עפ"י היסטורי קו בניין כ- 2.75 מ' , נסוג לקו בניין תמ"א 2 מ', ואגף אחורי חזית צד קו בניין אפס עפ"י היסטורי.
קו בניין אחורי – עפ"י קו בניין היסטורי המבנה אלכסוני ביחס לגבול המגרש כ- 1.5 מ' בממוצע.
8. במסגרת התכנית לא מוצעות חניות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-???? מקומות חניה (?????). יש
הפחתה של %50 למבנה לשימור.
- 23 -
סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 239.83 מ"ר. יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.
התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון
1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת אינה חורגת מתוספת הזכויות
האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).
2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת של 4 קומות מעל קומת מרתף וגג רעפים בשימוש
עם הגבהה של 1 מ' תואמת למדיניות תוכנית האב: איזור מגורים א- עד 400 מ"ר – לפי זכויות קיימות. (במגרשים עם בנייה היסטורית לשימור תבחן האפשרות למתן הקלה במספר הקומות וזכויות הבניה בתמורה לשימור הבניין.) 4 קומות. קווי בניין עפ"י הקיים. איחוד וחלוקה מותר.
למעט אחוזי הבניה וזאת מאחר ומוצע בינוי עפ"י קווי בניין היסטוריים קו בניין צידי יהיה 2 מ'
עפ"י תמ"א 38 .
ותואם בהן מס' קומות ומציע 4 קומות וגג רעפים בשימוש.
3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים
לבניה והריסה מחדש. התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי. קו בניין צידי 0 ע"פ סעיף 15 לתמ"א ,38 באישור מהנדס העיר, ומאחר ומדובר במבנה קיים היסטורי ומבחינה תכנונית נכון לאפשר בינוי עפ"י קו הסטורי זה.
4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן
הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.
5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 4 קומות מעל
קומת מרתף וגג רעפים בשימוש, כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 3-5 קומות, ובגובה ממוצע של 4 קומות (נתונים ע"פ .)GIS
6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר
בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. לא קיימים עצים בחלקה . מוצעת שתילה של 3 עצים בוגרים בוגרים בתיאום עם שפ"ע.
7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות
התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2
8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .12.10.21 4 בעלים בחלקה. %100 אחוזי הסכמה
הוגשו.
- 24 -
חוות דעת מחלקות העירייה
1. שימור:
במגרש קיימים כ-2 מבנים בני קומה אחת עם חצר משותפת. למבנה המערבי קיימת קומת מרתף עם קירות אבן מקוריים. המבנים הוקמו בשנים 1930-1934 בסגנון מנדטורי פשוט ובנויים בלוקים וטיח ומעליהם גגות רעפים. הכניסה לדירות דרך החצר המשותפת. ע"פ תיק תיעוד בחצר אין צמחיה ואין בורות מים.
חזית מערבית פונה לרחוב בעל השאילתות. נשמרה גדר אופיינית לרחוב, פרטי נגרות מקוריים ואריחי בטון מצויירים.
המבנה מסומן לשימור ומופיע כאתר לשימור מס' .2173 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 73
א. מבוקשת הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנה חדש בן 4 קומות מעל קומת
מרתף עם גג בשימוש.
מחלקת השימור מאשרת את הריסת המבנים והגדרות הקיימים, ומאשרת את הגובה המבוקש.
ב. לפני הריסת המבנה, יש להשלים את תיק התיעוד לתיק תיעוד מלא.
ג. יש להתיישר בחזית המערבית בהתאם לקווי בניין של המבנים הסמוכים.
ולהראות נטיעות כלפי הרחוב.
ד. הגדר החדשה תיבנה ע"פ אופי הגדרות ברחוב, ובהתאם לסעיף 4.3.2 ו'4
בתוכנית האב בו נאמר כי: "לא תותר בניה של גדר או קירות פיתוח בחזית הבניין הגבוהים מקירות הגדרות הקיימות במגרש או מ 1 מ' -הקטן מביניהם".
2. תושי"ה:
3. מהנדס:
4. תוכנית אב לתחבורה: לא נדרש
חוות דעת הוועדה המחוזית
התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף -4.1.2.2 לא נדרש המלצת מהנדס העיר
חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 2.12.2021 הבינוי המוצע תואם חלקית את תוכנית האב ומציע בינוי של 4 קומות מעל קומת מרתף וגג רעפים בשימוש עם הגבהה של 1מ' ומציע חריגה משמעותית באחוזי הבניה ביחס למדיניות: איזור מגורים א-
עד 400 מ"ר – לפי זכויות קיימות. (במגרשים עם בנייה היסטורית לשימור תבחן האפשרות למתן הקלה במספר הקומות וזכויות הבניה בתמורה לשימור הבניין.) 4 קומות. קווי בניין עפ"י הקיים. איחוד וחלוקה מותר.
- 25 -
למעט אחוזי הבניה וזאת מאחר ומוצע בינוי עפ"י קווי בניין היסטוריים קו בניין צידי יהיה 2 מ' עפ"י תמ"א 38 .
ותואם בהן מס' קומות ומציע 4 קומות וגג רעפים מוגבה ב- 1 מ' בשימוש.
ממדיניות ע"פ תכנית אב. החריגה המוצעת מקובלת תכנונית וניתן לקדמה.
לצמצם גובה גג רעפים ל-אפס.
לבטל יח"ד נפרדת בגג.
לבטל מעלית עליה לגג.
1. תכנון-להוסיף שטחים של יח"ד. לציין ממ"ד, חסר מפלס למחסן
2. קווי בניין-
3. מרפסות- במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין, אא"כ הן
המשכיות ועוקבות למרפסות מקוריות הנשארות מטעמי שימור.
4. מרחבים מוגנים-
5. מעלית ומדרגות-
6. חזיתות-
7. גג-
8. שימור-
9. עצים-
10. ניקוז מי נגר- יש להציע פיתוח שטח אשר ישאירו לפחת %20 כקרקע טבעית או מחומרים
המאפשרים המאפשרים חדירת מי נגר ונקז עפ"י סעיף 6.19 בתכנית . 10038 להציג חישוב לעניין זה.))
11. נגישות-
12. חניה-
13. תברואה-
14. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום מערכות
תשתית אלו. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.
15. תוכנית פיתוח-
16. במידה וניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1 עד למועד הדיון תוגש חלופה על בסיס חיזוק ותוספות
("חלופה 0") לבחינת הוועדה (לא נדרש רמת פירוט של היתר)
17. במידה ולא ניתן להגיש בקשה לפי תמ"א :38/1 לפי הוראות סעיף 4.1.2.1 ()10 לא ניתן להגיש
בקשה לחיזוק המבנה ותוספות, ועל כן אין צורך בהצגת חלופה שכזאת ("חלופה 0") לבחינת הוועדה.
18. יש להציג הדמיות + תמונות מצב קיים מוטמעות בתוך הגרמושקה
19. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר
לרחוב הסמוך וכד')
20. הערות טכניות/שרטוטיות:
| לא זכאי | קטן מ-400 מ"ר וגם עד 2 קומות (מאושר בתכנית) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| זכאי | ז | גדול מ-400 מ"ר או גדול מ 2 קומות (מאושר בתכנית ) |
| מס' קומות (מורחבות) תוספת | מס' קומות קיימות במצב נכנס |
|---|---|
| 1.5 | 1 |
| 2.5 | 2 |
| 3 | 3 |
| 3.5 | 4 |
- 26 -
• יש להוסיף גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים)
• יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א בכל השרטוטים • יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה
21. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה
להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל
22. חשמל- תנאי להעברה לרישוי הינו פניה לחב' החשמל.
למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.
הערה:
חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.
כתבה: אדר' אנה מרום
השוואה בין זכויות אפשריות מכח תמ"א 38/3 א' לבין זכויות אפשריות מכח 10038 (לצורך היטלי השבחה):
האם בכלל זכאי מכח תמ"א 38/3 א'?
כמה זכויות אפשריות זכאי מכח תמ"א 38/3 א'?
השוואה לעניין בקשה נוכחית (בהריסה ובניה מחדש צוברים זכויות. לפי תמ"א 38 בניגוד לתכנית 10038 אין התייחסות לשנה ממנה צוברים זכויות):
קיים פער של 2.5 קומות
- 27 -
נוכחים בדיון: לאונרדו קלייכמן- עורך הבקשה
דניאל מינץ
החלטת ועדת שימור מס' 73
הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:
א.מבוקשת הריסת המבנים הקיימים ובניית מבנה חדש בן 4 קומות מעל קומת מרתף עם גג בשימוש.
מחלקת השימור מאשרת את הריסת המבנים והגדרות הקיימים, ומאשרת את הגובה המבוקש.
ב.לפני הריסת המבנה, יש להשלים את תיק התיעוד לתיק תיעוד מלא.
ג.יש להתיישר בחזית המערבית בהתאם לקווי בניין של המבנים הסמוכים. ולהראות נטיעות כלפי הרחוב.
ד.הגדר החדשה תיבנה ע"פ אופי הגדרות ברחוב, ובהתאם לסעיף 4.3.2 ו'4 בתוכנית האב בו נאמר כי:
"לא תותר בניה של גדר או קירות פיתוח בחזית הבניין הגבוהים מקירות הגדרות הקיימות במגרש או מ 1 מ' -הקטן מביניהם".
| ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| 01/05/2022 - לוע נדיסתן שתישמפור" ב | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיו ן | ||
| 2022/73 | מספר ועדה | ||
| 4886 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | ||
|---|---|---|
| שמואל הנגיד 15 נ, תמורנכיםז הכעלליר יים | כתובת | |
| חב' נוף הנגיד ע"י עו"ד מלכה מרדכ י | שם המבקש | |
| תמ"א 38 | סיבת הפניה | |
| 15597 | מספר תכנית | |
| תוספות בנייה מכוח תמ"א 38/1 | מהות הבקשה | |
| אדריכלית שלף צפ י | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 5066 | 30042 |
| לא | 66 | 30042 |
| הערות | קווי בניי ן | קומות | זכויות בניה (מ"ר) | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ציד י | אחורי | קדמי | שירות | עיקר י |
- 28 -
חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר - תכנית בינוי מס' 15597 תוספת בנייה בהתאם לתכנית 10038
רקע תכנוני
שכונה כתובת גוש וחלקה שטח התוכנית (מ"ר)
מרכז העיר שמואל הנגיד 15 30042/66 584
1. תיאור מצב קיים: מבנה בן 3 קומות מעל קומת עמודים חלקית למגורים, בנוסף עוד קומת
מרתף למגורים וסה"כ 5 קומות כלפי חזית אחורית ו- 4 קומות כלפי חזית לרחוב, כניסה אחת, ו-8 יח"ד וגג שטוח. 5 מקומות חניה במגרש.
2. מועד הקמת המבנה: 1966 עפ"י היתר בניה מקורי
3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038
• המגרש מצוי בתחום העיר ההיסטורית
• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • שטח יח"ד קיימות כ- 32-122 מ"ר
• הבניין לא מוגדר לשימור.
4. רקע סטטוטורי:
• תוכנית מס' 2155 משנת -1981 התוכנית מיועדת להרחבת דרכים • תוכנית מס' 30042ג משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאיזור מגורים ,2 היקף זכויות בניה %90 ב- 4 קומות
• תוכנית מס' 3561 משנת -1987 התוכנית מיועדת להרחבת דרכים
5. נתונים סטטוטוריים:
- 29 -
526 4 6 10 4
6. מדיניות תכנונית:
החלקה נמצאת בתחום אזור המוגדר כאזור מע"ר על פי תכנית מתאר 2000 – בקצה המערבי של המער המדיניות קובעת בניה של עד -8 10 קומות
בניין מגורים בלבד בתחום קצה המער יוכל להגיע לבינוי של עד 8 קומות התכנית הגובלת מצפון – תכנית מספר 62018 אושר בשנת 2016 וקבעה את הבניין לשימור ותוספת קומות עד 7 קומות
7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה מרכז העיר 1:1
תוספת זכויות אפשרית מכוח ,10038 בהתאם לנתוני המגרש על פי סעיף 4.1.2.1 בהוראות ,10038 תוספות הבינוי המותרות הינן :
1. הרחבת יח"ד קיימות בסך 25 מ"ר, בסה"כ 200 מ"ר.
2. תוספת 2 קומות בקונטור המבנה המורחב עבור יח"ד חדשות .
3. שטחי שירות ע"פ תקנות חישוב שטחים.
4. קווי הבניין לפי 10038 לבניין לא יפחתו מ-3 מטרים לחזית קדמית, 3 מטרים בחזית אחורית ו-2
בחזיתות הצידיות.
הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.
תיאור הבקשה
1. תוספות מבוקשות מכוח :10038
.1.1 תוספת 2 קומות חדשות. סה"כ 6 קומות קדמי ו- 7 קומות אחורי.
.1.2 תוספת שטח עיקרי וממ"דים בסך 200 מ"ר לשם הרחבת יח"ד קיימות בתחום קונטור המבנה הקיים.
.1.3 תוספת 4 יחידות חדשות בקומות הנוספות.
.1.4 שטח יח"ד חדשות נע בין 109 מ"ר ל-122 מ"ר בקומת הפנטהאוז.
.1.5 שטח קומה אחרונה קיימת מורחבת 229.11 מ"ר מירבי .
.1.6 הבקשה מציעה כניסה ממפלס 0.00= 808.98
.1.7 הבקשה לתוספת קומה חדשה מורחבת כולל ממ"ד ותוספת ומציעה שטח קומה חדשה מורחבת 230.48 מ"ר
.1.8 הבקשה מציעה חניה עבור כל המתחם בהתאם לתקן החניה סה"כ 12 מקומות חניה כאשר 7 מקומות חניה חדשים עבור 4 יח"ד חדשות כאשר תקן החניה הוא 1:1 במרכז העיר.
.1.9 תוספת 110.85 מ"ר שטחי שירות משותפים עבור מתקנים ומערכות טכניות ,אחסנה, חניה ,מבואות וחדרי מדרגות. באחריות בוחן רישוי לבדוק את התאמת שטחי השירות לתקנות חישוב שטחים.
.1.10התכנית מציעה הסבת שטחי שירות שאין בהם צורך כגון מקלט וחדר הסקה לטובת מחסנים.
סעיף 4.1.2.1 סעיף קטן 1ב' לפי תכנית .10038
.1.11הבקשה מציעה מחסנים בקומות המרתף כמספר יחידות הדיור
2. תוספות מבוקשות מכח תכניות מאושרות אחרות: תוספת מרפסות ותוספת מחסנים
- 30 -
התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון
1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף :4.1.2.1 הבקשה תואמת את תוספת הזכויות האפשרית
מכוח תמא/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית .
2. התאמת התוכנית למדיניות: תואם למדיניות של מע"ר
3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.1.3 לקווי בניין. התכנית
חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון. ניתן לבקש קו בניין עפ"י תמ"א 38 3 מ' קדמי ואחורי ו- 2 מ' צידי מוצעת חריגה בקו בניין צידי עבור ממ"דים מינימליים בקו בניין 1-0 מ' מגבול מגרש.
4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן
הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, בלוני גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.
5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6 קומות
קדמי ו- 7 קומות אחורי כאשר קומה 7 הינה מתחת למפלס הרחוב, כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 4-8 קומות, ובגובה ממוצע של 5 קומות (נתונים ע"פ .)GIS
6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר
בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. לא נדרש סקר עצים.
7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות
התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2 • 5166ב -איזור מוטה תח"צ
• תמ"מ מופקדת -מרכז מטרופוליני
• 3931 ,2334תמ"מ מופקדת, החלטות ולנת"ע מצפה נפתוח ורמת רחל -איזור פיתוח עירוני
8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .19.9.2021 8 בעלים בחלקה. חתמו 7 שכנים
שהם %87 אחוזי הסכמה הוגשו.
המלצת מהנדס העיר
חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 10.5.20 הבינוי המוצע תואם למדיניות ומקובל תכנונית וניתן לקדמו.
1. שימור-נכתב טרם הפנית הבקשה לשימור
2. עצים- יש לצרף סקר עצים כולל של חלקות שכנות במרחק של עד 3 מ'.
• לסמן עצים בתת"ק כולל עצים מחוץ החלקה במרחק של עד 3 מ' מהחלקה ולבדוק האם פתרון החניה מתנגש עם עצים בעלי ערך.
3. ניקוז מי נגר- יש להציע פיתוח שטח אשר ישאירו לפחת %50 כקרקע טבעית או מחומרים
המאפשרים חדירת מי נגר ונקז עפ"י סעיף 6.19 בתכנית . 10038 (להציג חישוב לעניין זה.)
4. חניה-מוצע פתרון חניה הכולל 2 מכפילים בחזית כחלופה מיטבית ביחס לנתוני המגרש וזאת מאחר
ונבחנו חלופות אחרות למכפילים כולל בשטח חלל העמודים.- החלופה מקובלת תכנונית.
5. תברואה- חסר התייחסות
- 31 -
6. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת- באחריות בוחן הרישוי לבחון מיקום מערכות
תשתית אלו. המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזית. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד'.
7. תוכנית פיתוח-חסר התאמה בין סימון עצים עפ"י הסקר למדידה
חסר סימון גובה גדרות, חסר סימון שתילה של עצים חדשים, לא ברור סימון שטח קרקע בצבע לבן בחזית אחורית,
8. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי
הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל
9. חשמל- תנאי להעברה לרישוי הינו פניה לחב' החשמל.
למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.
הערה:
חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.
חוות דעת מחלקות העירייה
1. תושי"ה:
2. מהנדס:
3. תוכנית אב לתחבורה: לא נדרש
4. שימור
חוו"ד מח' שימור לתכנית 15597 שדנן-
בהתייחס להרמוניקה שהופניתה לחו"ד גורמים מיום 20.2.2022 רקע היסטורי ואדריכלי
מדובר במבנה שאינו מוגדר כמבנה היסטורי, הוקם בשנת 1966 ע"ב היתר בנייה. מבנה אבן בן 4 קומות כלפי רחוב שמואל הנגיד וחמש קומות כלפי החזית האחורית (מזרחית). לבניין כניסה ראשית מרחוב שמואל הנגיד. האגף המזרחי של המבנה נושק לסימטת אליעזר ריבלין. המבנה כולל חצר היקפית, עצים בוגרים וגג שטוח. לא קיימים רכיבי שימור פיזיים באתר למעט העצים. הבחינה השימורית מתחייבת על פי הנחיות תכנית 10038 והיא מתייחסות להיבטי השימור המרקמי של המקום הנתון בתוככי העיר ההיסטורית. האתר מצוי בסמוך למונומנטים היסטוריים חשובים בהם -
מתחם רטיסבון, גן רחביה, בית כנסת ישורון , בית צ'רצ'יל, בית הראל, בית האמנים, בניין בצלאל, ועוד.
המצב הסטטוטורי הקיים
תכניות החלות על האתר- תכנית המתאר 62 בתוקף מיום ,16.7.1959 המייעדת את המקום למגורים, תכנית 3561 בתוקף מיום 9.7.1987 המייעדת אף היא את המקום למגורים.
1) הבניין אינו מבנה לשימור, אך נתון בתחומי העיר ההיסטורית ובקירבת מכלול אתרים לשימור
מחמיר.
- 32 -
2) לאתר לא הוגש תיק תיעוד ולא נדרשת הכנת תיעוד.
3) בחלקה המצרנית מצפון לאתר הנדון, במבנה בפינת רחוב שמואל הנגיד /13המעלות 7 אושרה
בשנים האחרונות ()5.3.2016 תכנית שקבעה תוספת בנייה עד 7 קומות מהן 4 קומות בנסיגה מעל המבנה הקיים ושימור החזיתות המקוריות.
4) נדרשת עריכת סקר עצים לאתר. הסקר טרם בוצע ונראה כי תהינה השלכות תכנוניות לממצאיו.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 73
מח' שימור תמליץ לאשר את התכנית בכפוף להערות ולתנאים שלהלן:
תנאים למתן היתר בנייה
1. יש להציג תכנון המציע נסיגה של הקומה העליונה בחזית הראשית (מערבית) בהתאם
להנחיות המרחביות, התמ"א והתב"עות האחרות המאושרות בחלקות הסמוכות
2. יש להתאים את תכנון התוספות המוצעות, פרטיהן וחומרי הגמר שלהן להנחיות המרחביות.
3. יש לבחון את פתרון החנייה המוצע ובו ממוקמת מכונת החנייה על החזית הראשית, כך
שכל מפלס הקרקע בקומת הרחוב כולו מרוצף מכוניות וחנייה. האם זהו מראה חזית הרחוב שנרצה להציב על רחוב שמואל הנגיד? מבנה שהינו קובייה אטומה בנפח של 6X6X6 מטרים. לא בכדי האובייקט המוצע אינו מוצג בחזיתות ובהדמיות נראה נטוע שם עץ שברור שלא יהיה שם.
4. טרם נתקבל סקר עצים לאתר זה, נראה כי קיימים עצים בוגרים בעלי ערך שימורי בחצרות
המבנה ואלו אינם מסומנים בתכנית. יש להגיש סקר עצים ולבחון את פתרונות החנייה בהתייחס לממצאי הסקר וערכיותם.
תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:
1. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המוצגים במסמכי התכנית שתאושר ובהתאם להנחיות
המרחביות. כל סטייה מהם תחייב אישור מחודש של מהנדס העיר ו/או מי מטעמו.
2. לא תותר התקנת מערכות טכניות, צנרות, מזגנים, מערכות תקשורת ותשתית חיצוניות על
חזיתות המבנה.
3. לא תותר בניית גדר אטומה כלפי רחוב שמואל הנגיד, אלא בהתאם לפרטים המקובלים
שאושרו במפרט ההנחיות המרחביות.
4. לא תותר עקירת עצים בוגרים בעלי ערך שימורי בטרם יוגש סקר העצים, יש להתאים את
תכניות החנייה המוצעת ולסמן נטיעות חדשות כפיצוי לכל עץ שייפגע כתוצאה מאישורה של תכנית 15597 זו.
- 33 -
נוכחים בדיון: דניאל רבני- עורכת הבקשה
מוטי פרץ- יזם
החלטת ועדת שימור מס' 73
הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:
תנאים למתן היתר בנייה
1. יש להתאים את עיצוב התוספות המוצעות, פרטיהן וחומרי הגמר שלהן להנחיות המרחביות.
2. יש לוודא כי מתקן החנייה איננו פוגע בחזית הרחוב.
3. טרם נתקבל סקר עצים לאתר זה, נראה כי קיימים עצים בוגרים בעלי ערך שימורי בחצרות
המבנה ואלו אינם מסומנים בתכנית. יש להגיש סקר עצים ולבחון את פתרונות החנייה בהתייחס לממצאי הסקר וערכיותם.
תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:
1. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המוצגים במסמכי התכנית שתאושר ובהתאם להנחיות המרחביות.
כל סטייה מהם תחייב אישור מחודש של מהנדס העיר ו/או מי מטעמו.
2. לא תותר התקנת מערכות טכניות, צנרות, מזגנים, מערכות תקשורת ותשתית חיצוניות על
חזיתות המבנה.
3. לא תותר בניית גדר אטומה כלפי רחוב שמואל הנגיד, אלא בהתאם לפרטים המקובלים שאושרו
במפרט ההנחיות המרחביות.
4. לא תותר עקירת עצים בוגרים בעלי ערך שימורי בטרם יוגש פרטי העצים, יש להתאים את
תכניות החנייה המוצעת ולסמן נטיעות חדשות כפיצוי לכל עץ שייפגע כתוצאה מאישורה של תכנית 15597 זו.