ישיבת שימור אתרים מס 39 · 20/11/2001
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 4196 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| מאי זיאדה 5 , ביתנת חוננייםנה כל ליים | כתובת | ||
| עיד פהים | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 841320 | מספר תכנית | ||
| הריסה של מבנה היסטורי קיים והקמת בניין חדש | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן-אמוץ יובל דנה | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 5054 | 30605 |
| לא | 5055 | 30605 |
- 1 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי-
המבנה המבוקש להריסה בתוכנית ,841320נמצא ברחוב מאי זיאדה 5 בשכונת בית חנינא.
בשם בית חנינא נקראים:
.1'בית חנינא אל באלד'- גלעין הכפר הקדום הממוקם מערבית לשכונת בית חנינא.
יש גרסאות שונות לגבי תאריך יסוד הכפר-סברה אחת גורסת שהיה קיים בתקופה הכנענית ואחרת גורסת שהכפר קיים כבר 500 שנה .בשלהי המאה ה-19 כבר מנה הכפר 600 תושבים. הכפר נמצא כיום מעבר לגדר ההפרדה ואינו נכלל בשטחה המוניציפלי של ירושלים.
2. 'בית חנינא אל- גדידה'- שכונת בית חנינא החדשה.
השכונה הוקמה בתקופת השלטון הבריטי ממזרח לגרעין הכפר הקדום ובמנותק ממנו . השכונה התפתחה כשכונת מגורים על הדרך הראשית ההיסטורית המחברת בין ירושלים לרמאללה. דרך רמאללה ,הנקרא בחלקה דרך בית חנינא, הוא הציר הראשי לאורכו התפתחה השכונה והרחוב הראשי לאורכו מתנהלים החיים במרחב העירוני.
הבניה לאורך כביש רמאללה צמחה במהירות במחצית שנות ה-60 ,עם שיפור המצב הכלכלי ופינוי חלק מתושבי העיר העתיקה, לאזור זה.
שכונה זו נכללת בתחום המוניציפלי של ירושלים מאז איחוד העיר ב- .1967 התכנית חלה בגוש 30605 שנקרא בשמו המקומי "אל ח'ראיב', אחד מ- 22 גושים להן חולקו אדמות הכפר בהסדר המקרקעין שהתחילו הירדנים לעשות בשנת .1957 לכל גוש ניתן שם מקומי והוא היווה מעין שכונת משנה.
- 2 -
רקע תכנוני
שימור-
המבנה נמצא באזור בינוי ההיסטורי עד 1967 בנספח שימור גיליון ,1 תכנית אב בית חנינא- שועפט (נספח )1
ונצפה בתצא מ- 1967 (נספח )2
תב"ע -
1ת. ב"ע 3458 א'-תכנית מתאר חדשה לבית חנינא 1997 -מייעדת את שתי החלקות לייעוד קרקע המוגדר אזור מגורים 1 מיוחד בינוי עד 3 קומות, %75 אחוזי בניה.
.2תבע3000ב' –תכנית המתאר לצפון ירושלים -1991קביעת ייעודי קרקע ושימושים. חלוקת השטח למתחמי תכנון. תא שטח .A אזור בניה עד 3 קומות למגורים. אין התייחסות לשימור.
תכניות אב ומתאר שכונתיות-
1. תכנית אב בית חנינא - שועפט בתהליך- המבנה נמצא באזור בינוי ההיסטורי עד 1967 בנספח שימור
גיליון .1
היתרים
1. היתר מקורי לא נמצא
התכנית המוצעת
הוגשה תב"ע 841320 על חלקות 54 ו-55 בגוש 30605 בבית חנינא. שתי החלקות הן בבעלות עמותת האיחוד הלותרני בירושלים.
הריסה של מבנה היסטורי קיים והקמת בניין חדש בן 8 קומות מעל 2 קומות חניה המשלב מגורים ושטח ציבורי לשירות עמותת האיחוד הלותרני העולמי.(נוסח מהוראות התכנית כפי שהוזנו במערכת תכנון זמין)
איחוד חלקות 54 ו- .55
שינוי ייעוד הקרקע מאזור מגורים 1 לאזור מגורים ג'.
הגדלת שטחי הבניה.
שינוי קווי בניין.
המלצות מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 39
המחלקה לשימור ממליצה לדחות את התוכנית
וזאת עד שישלים המבקש את הנחיות מחלקת השימור הנדרשות לצורך מתן חוות דעת לגבי הריסת המבנה ההיסטורי. (נספח -3 צילום מבטים אלכסוניים מתוך ה- GIS לפיהם אין אפשרות לראות את המבנה).
להלן הנחיות מחלקת השימור כפי שהועברו לעורך הבקשה והוטמעו במערכות העירוניות:
- 3 -
המבנה הקיים בגבול החלקה ואשר מוצע להריסה נצפה בתצ"א מ- 1967 אין למחלקת השימור אפשרות לאשר הריסת המבנה הקיים לפני שהוכח כי הוא אינו בעל ערך שימורי.
לצורך בחינת ערכיו השימורים, במידה וישנם כאלו, יש להעביר למחלקת השימור צילומים הכוללים:
1. צילום כל חזיתות המבנה- כל חזית תצולם בשלמותה. הצילומים יועברו למחלקת השימור כקובץ
דיגיטלי וכהדפסה. כל חזית על דף 4A צבעוני.
2. צילומי פנים המבנה-צילומי הפנים יכללו מראה רצפות ,תקרות ומבטים לעבר פתחים חיצוניים
3. אם ידוע על רקע היסטורי ו/או אדריכלי הנוגעים למבנה ,בבקשה להעבירם למחלקת השימור
במידה ולא יתקבל מענה ,תעלה התוכנית לדחייה לוועדת השימור הקרובה."
במידה ועורך הבקשה ישלים את המבוקש ותיווכח המחלקה לשימור כי למבנה ערך שימורי , תתנגד להריסתו ועורך הבקשה יתבקש:
1. להציע חלופה תכנונית המשמרת את המבנה הקיים.
2. הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה כפי שמופיעה באתר העירוני- היקפו
ותכולתו של תיק התיעוד יקבעו לאחר בחינת החומר הראשוני , אותו התבקש עורך התוכנית להעביר למחלקת השימור.
3. תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.
4. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כמקובל וע"פ הנחיות מחלקת השימור.
5. הגשת סקר עצים- בתחומי החלקות נצפו עצים בוגרים רבים.
6. הוראות התכנית-
יש לקבוע הוראות שימור:
א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.
ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו
לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.
ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.
ד. חיזוק מעטפת הבנין לטובת תוספות הבניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד. לא יותר חיזוק
חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.
ה. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון
מוכח בתחום השימור.
ו. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק
מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.
ז. הגדר/השער/האלמנטים המסומנים בוורוד בתשריט ובנספחי הבינוי מיועדי/ים לשימור ואסורה
הריסתם ו/או כל פגיעה בהם.
ח. שימור עצים בהתאם לסקר עצים.
ט. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.
- 4 -
יש להוסיף תנאים למתן היתרי בניה:
.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.
.2הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.
הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2
.3חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.
לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.
תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק שיוצע בתוכנית.
.4היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.
.5היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.
.6יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.
.7הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התוכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.
.8חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:
מזגנים, חיווטים וכ"ו
9. לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצוניות על חזיתות המיועדות לשימור.
.10לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.
.11תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.
.12תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה-אישור אדריכל השימור המלווה.
.13במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מחלקת השימור בירושלים.
.14במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.
.15תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 4153 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| נתונים כלליים עין רוגל 12 , אבו תור - גבעת חנניה | כתובת | ||
| פדן אורי | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 777235 | מספר תכנית | ||
| תוספת זכויות בניה | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית רוזנפלד אנה | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 3 | 30019 |
- 5 -
רקע
רקע היסטורי ואדריכלי
ע"פ תיק התיעוד שהוגש, המבנה נשוא התכנית, נמצא בגו"ח 30019/3 באזורה הצפוני של שכונת אבו טור ההיסטורית, הצופה אל גיא בן הינום והעיר העתיקה. שכונת אבו-טור ממוקמת מדרום לעיר העתיקה, במערב השכונה קיים ציר דרך חברון ומתחם הרכבת ובדרומה טיילת ארמון הנציב, יער השלום וטיילת שרובר. השכונה שוכנת במרומי גבעת אבו טור בגובה של 777 מ' מעל פני הים. השכונה מאופיינת בבנייה בעלת ערך שימורי רב ובה וילות ובתי אבן למן תקופת היציאה מהחומות בשנות ה- 90 של המאה ה-.19 ע"פ תצ"א מ- 1917 - בשטח הצפוני הסמוך לחלקה, הופיע מחנה צבאו של אלנבי, באזור בו קיימת חניה כיום. בשכונה קיימים אתרים ארכיאולוגיים בעלי ערך רב. המבנה ההיסטורי הכלול בתכנית המוצעת, קיים בגלעין הכפר ההיסטורי של השכונה וממוקם בין רחוב עין רוגל מצפון לבין רחוב (סמטה) ישי מדרום החלקה והינו חלק ממתחם מבנים צמודי קרקע אשר שימשו כווילות עירוניות למגורים החל מעת בנייתן בסוף המאה ה-.19 בבינוי נעשה שימוש בדופן ההר כאלמנט קיר תמך טבעי וכחלק משלים לטכנולוגיית הבנייה מאבן, מבנים אילו נבנו על צלע הר, כהמשך טבעי של הטופוגרפיה, כיוונה ומפלסיה וע"י כך גם נשמרו ערכי הנצפות אל אגן העיר העתיקה וממנה אל גבעת אבו-טור.
מדובר במבנה היסטורי קיים לשימור, בן 2 קומות, המכיל קומת מסד/ מרתף חפור חלקית במפלס.+757.50 וקומה נוספת מעליו, אשר הגישה אליה היא דרך מדרגות מקוריות, הקיימות בצמוד לדופן הצפונית של המבנה ההיסטורי והמובילות אל טראסה, ממנה נכנסים למבנה (אשר חלקיה אינם מקוריים וקיימת כמבנה כניסה -מסומן בתיק התיעוד כבנייה מאוחרת ולא קיים היתר לה) כן קיימת גישה דרך מדרגות מחזית הצד המזרחית. המבנה ההיסטורי הכלול בתכנית, קיים בחלקו המזרחי של מתחם מבנים הכלולים בגבול החלקה, המבנה עצמו בנוי קמרונות בבניה נושאת מאבן, שנבנה בשנת 1890~ , מעליהם גג בו ניתן להבחין בתצורת סיום הקמרונות. למבנה אגף מערבי, ככל הנראה מאותה תקופה שלא תועד. שטח המגרש 852 מ"ר.
ככל הנראה, סיבת הקמתו של המבנה הייתה למטרת מגורים וכחלק מתהליך התרחבות הבנייה דרומה ומזרחה אל מחוץ לחומות העיר העתיקה של בני העדה המוסלמית בגבעת "דיר אבו תור". האתר שייך לחמולת "אבו-תור". ניתן להעריך שהמבנה נבנה עבור משפחה עמידה באופן יחסי הודות לכך שתקרות/ קמרונות המבנה כללו עיטורים/ ציורי קיר, דבר השימש סמל סטטוס כלכלי וחברתי. האתר רגיש מבחינה נופית, ממוקם בתוך מרקם היסטורי איכותי ובעל נצפות גבוהה. לאתר כחלק מסביבה היסטורית, קיימים ערכים מגוונים, אדריכליים-אסתטיים, סביבתיים ואורבאניים, טכנולוגיים, היסטוריים, תקופתיים וסגנוניים.
חלקות צמודות - מצפון קיימת חניה, אשר הגישה אליה היא מרחוב עין רוגל, מדרום קיים שביל גישה, רחוב (סמטת) ישי, להולכי רגל בלבד והוא מחבר בין הרחוב עצמו לאחד ממבני המנזר, שביל זה עובר לאורך חלקו האחורי של מתחם המבנים הקיימים בחלקה .3 קצהו המזרחי של השביל חולף בצמוד לדופן האחורית של המבנה ומתעקל דרומה במעלה הגבעה, לאורכו של מהלך מדרגות, אשר מסתיים בכניסה למבנה המנזר הסמוך. ממזרח -
חלקה ,2 קיימים מבני מגורים שאינם היסטוריים (ההיתר אינו סרוק במערכת העירייה) וממערב, כאמור מעלה, המשך המבנה ההיסטורי בקיר משותף.
- 6 -
רקע סטטוטורי / תכנוני:
1. בחלקה 3 מספר מבנים היסטוריים, מתוכם לפחות שניים מסומנים לשימור בכרטסת העירונית הישנה :
3621 : ישי 3 ו – :2623 עין רוגל .12
2. האתר נכלל בשטח מתחם מסומן לשימור – בתחום שכונת אבו-טור ההיסטורית.
3. תכנית מתאר 62 – ייעוד – אזור מגורים :1 מס' קומות מקסימלי - 3
4. תכנית עמ/9 (בתוקף משנת -)1977 תכנית המתאר לעיר העתיקה וסביבתה. המגרש מסומן באזור מגורים
,5 מספר קומות מקסימלי - 2
5. תכנית מקומית 2698 (בתוקף משנת )1983 – שינוי לתכנית מתאר מקומית עמ/9 הקובעת הוראות לביטול
דרכים ושינו יעוד. המגרש מוגדר בייעוד אזור מגורים 4 – מס' קומות מקסימלי – .2
6. תכנית מתאר 2000 (תכנית מדיניות, טרם קיבלה תוקף) – קביעת מדיניות סביבתית עירונית, לרבות
קביעת הוראות באשר לשימושים, מתחמים עירוניים, מדיניות שימור וכיוצא בכך.
• ע"פ תשריט התכנית - המבנה ממוקם באזור מגורים עירוני קיים.
• ע"פ תשריט תבניות הבינוי - המבנה ממוקם ביעוד אזור עירוני לשימור לפי תכניות מפורטות – אזור עירוני, עד 4 קומות: באזור זה נכללים השטחים המצויים באגן העיר העתיקה, וזאת על מנת לשמר את תבנית הבנייה הקיימת באזור רגיש זה.
התכנית המוצעת
תכנית בניין עיר מס' ,101-777235 שעיקריה:
התכנית מציעה תוספת 3 קומות, עם גג שטוח, ע"ג חלקו המזרחי ()30A של מבנה שלם, (חלקו המשלים של המבנה, ממערב מוגדר כתא שטח )30B היסטורי, בן 2 קומות וסה"כ 5 קומות. התוספת מוצעת בנסיגה מקונטור המבנה ההיסטורי בחזית צפונית, כולל הבלטת מרפסות זיז בחזית צפונית, בכל קומה מוצעת, בעומק של 2.2מ'. כמו כן מוצע חיזוק המבנה המזרחי בחלקה ע"פ תכנית 10038 , דהיינו, תוספת ממ"דים ע"ג המבנה לשימור (ע"ג קמרונות). מוצע בתקנון התרת תוספת מעלית בחזית מזרחית, צידית, מחוץ לקווי המתאר של הבניין, ובנספח הבינוי אותה המעלית מוצעת בתחום ומעל קמרונות קיימים. מוצעות בחזית דרומית, מדרגות גישה לתוספת הקומות, אשר הינן חיצוניות וחשופות. הכניסה הקובעת בתכנית למבנה, מוגדרת מרחוב ישי הגובל בתכנית מדרום ובמפלס .+.765.78 שטח התכנית 867 מ"ר. התכנית מציעה שינוי ייעוד ממגורים 4 למגורים ב' מוצע (5 קומות סה"כ). התכנית מציעה לאפשר בנייה בכמה שלבים.
קביעת מספר יח"ד ל- 8 יח"ד סה"כ.
התשריט קובע קווי בניין מחוץ לקונטור המבנה ההיסטורי מצפון וממזרח, ממערב נקבע קוי בניין חוץ לגבול תא שטח .30A קביעת הוראות שימור, קביעת הוראות לעיצוב אדריכלי, קביעת הוראות להוצאת היתרי בנייה והיתרי אכלוס.
- 7 -
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 37
כללי: בתוך גבול התכנית שני תאי שטח, הגבול ביניהם עובר באמצע המבנה ההיסטורי.
התכנית מתייחסת רק לתא שטח ,30A ממזרח, מומלץ לבחון באיזה אופן יש להתייחס לתא שטח ,30B ממערב, מבחינת מסמכי התכנית והוראותיה. באתר כה רגיש, רצוי לתכנן את כל המבנה ההיסטורי כיחידה אחת, בהתאם למבנה המקורי, שנמצא במצב המוצע מחולק בין שני תאי שטח. הנושא ייבחן ע"י לשכת התכנון.
המלצות אילו ניתנות בהתאמה לחוו"ד אדר' ענת אסתרליס – יועצת שימור לוועדה המחוזית.
תיקונים והשלמות לתיק התיעוד (התקבל במחלקת שימור ביום ה – )23.08.2020 :
תיק התיעוד כולל התייחסות למבנה בעין רוגל 12 בלבד ( 30A - נפח בינוי מזרחי)
1. עמוד 3 - גבולות התכנית: יש להוסיף שמצפון קיים רחוב עין רוגל.
תיאור האתר, סעיף 1.3 : יש לתקן, ממבנה חד קומתי עם גג שטוח למבנה דו קומתי, בנוי קמרונות בשתי קומותיו, עם גג המבליט את הקימורים מטה, קיים על צלע דופן גבעת אבו-טור.
2. עמוד 6 - המבנה הוא אתר לשימור מס' 3621 בכרטסת הישנה ועל פי הכתובת
קיימת טעות במספר החלקה. נא לצרף את תכולת כרטסת השימור, אם קיימת.
סמוך קיים אתר לשימור מס' ,3623 גם הוא חלק מהתכנית, גם אותו יש לצרף.
3. עמוד 13 – יש לתקן ולכתוב כי התכנית מציעה להתיר ולא מתירה... 3 קומות על
גבי בניין לשימור בתא שטח .30A יש להוסיף את מקרא תשריט המצב המוצע.
4. פרק 3 – פרק היסטורי: בפרק זה יש להשלים מידע ספציפי על ההיסטוריה של
המבנה, עליו לא נאמר דבר – ע"י מי נבנה ומי היו הבעלים. בפרק 8 – הערכת האתר מצוין כי המבנה שייך לחמולת אבו-טור, המידע צריך להופיע בגוף תיק התיעוד.
5. פרק 5 – תיעוד אדריכלי:
א. יש להשלים תיעוד של כל השטח בגבולות התכנית, במיוחד כאשר קיים חלק
צמוד למבנה המתועד והיסטורי וגם הוא בתחום גבולות התכנית, כולל ערכים נופיים ופיתוח השטח ההיסטורי, אם קיים. י שלצרף סקר עצים ולסמן העצים בהתאם במסמכי תיק התיעוד. יש להשלים צילום של כל רצפת טראסת הכניסה למבנה מצפון ומתחתיה – הגישה לקומת המסד של המבנה ההיסטורי, אם קיימת שם. יש להשלים על יד הכיתוב "תוספת בנייה לא מקורית", אם בהיתר או לא. יש להבהיר אם בחללים הפנימיים בהם נעשו שינויים מאוחרים נפגעו קמרונות, יש לצרף צילום משלימים לתקרת חללים אילו.
ב. עמוד 65 – יש להבהיר מדוע " לא ניתן למדידה" חללי קומת המסד במפלס
.+757.50 יש להשלים את תיעוד קומת הקרקע הקיימת (על פי חתכים א-א ו ב-
ב בעמודים ,66 )65 במפלס .+757.50 קומה זו היא חלק בלתי נפרד ממכלול המבנה לשימור והעדר תיעוד הקומה, מהווה מכשול לבדיקה מקצועית.
ג. עמוד 66 – יש להבהיר אם נפח הבינוי מצפון, מעליו הגישה, אל מפלס +760.00
שייך לבינוי ההיסטורי, אם לא, יש לסמנו בכתום, כחלק מהתוספות המאוחרות.
ד. יש להשלים צילום חזית על יד כל שרטוט חזית.
ה. יש להדגיש את שרטוט המפגעים בפרק התיעוד האדריכלי בצבע חזק יותר,
כעת הוא קשה לקריאה.
- 8 -
ו. בכדי להבין מהי השפעת הבינוי המוצע על החתך הנופי הקיים, יש להשלים
חתך מדרום לצפון ובו לשרטט לפחות 2 מבנים מדרום לחלקה ועד לגיא בן הינום מצפון.
6. יש להשלים באופן כולל בכל תיק התיעוד את סימון גבולות החלקה נשואת
התכנית.
7. יש להשלים את הצהרת עורך תיק התיעוד.
תשריט: מונה תדפיס 8 מתאריך ה- :23.02.2020
1. יש לסמן בבלוק מבנה לשימור בתשריט את כל המבנים לשימור בגבולות התכנית.
2. קווי בניין – יש לסמן קווי בניין עיליים בהתאמה לנפח הבינוי המוצע בנספח הבינוי, דהיינו
בינוי בנסיגה מקונטור בצפון המבנה לשימור. יש להבהיר מדוע מוצע קו בניין בתחום כל חלקה ,3 שכן מדובר במוצע רק ע"ג ובתחום תא שטח 30A
3. יש להשלים סימון עצים ע"פ סקר עצים.
4. יש לסמן להריסה בצהוב את כל התוספות המאוחרות, שאינן חלק מהמבנה ההיסטורי ואינן
בהיתר.
הוראות התכנית –
1. בדברי ההסבר ועיקרי הוראות התכנית – יש להוסיף התייחסות למבנה : "שימור מבנה
היסטורי וקביעת הוראות שימור"
2. יש לציין כי נספח הבינוי יהא מחייב לנושא השימור, כולל שימור חזיתות מקוריות ומערך
חללים פנימי מקורי (קמרונות), חומרי גמר ופרטי בניין מקוריים מחייבים כפי שמופיעים בנספח הבינוי. כל שינוי יחשב כסטייה ניכרת.
3. יש לציין כי נספח הבינוי לכשיתוקן, יהא מחייב לעניין גבהים ונפחים, מספר קומות, סוג
וצורת גגות. ייקבע גובה אבסולוטי בנספח בינוי והוראות. הוספת קומות ונפחים תחשב סטייה ניכרת.
4. לא יותרו שינויים בחזיתות המבנה ההיסטורי ולא תותר פגיעה באופיו האדריכלי לרבות
חומרי גמר ובניין מקוריים, פתחים, מדרגות, ריצוף פנים וחוץ, פרטי בניין ייחודיים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים וכו'. יש להסיר ולהסדיר תשתיות.
5. שימור המבנה ההיסטורי יתבצע בחומרי מליטה התואמים לחומרי מליטה היסטוריים, על
בסיס סיד.
6. יש להטמיע בהוראות התכנית בדיקה לנוכחותם של ציורי קיר ע"י משמר בעל ניסיון בשימור
ציורי קיר.
7. מימוש התכנית יותנה במסמך התחייבות הנדסי של מהנדס מומחה בשימור המאשר כי הבינוי
והחיזוק אינו כרוך בפירוק והרכבה וכי המבנה ישמר בשלמותו כהוויתו.
8. יש להטמיע בהוראות התכנית כי מימוש זכויות בניה קיימות או מוצעות מכח תכנית זו בתא
שטח 30B יחייב שימור המבנים בתא שטח זה והגשת תיק תיעוד מקדים או מלא לפי הנדרש.
9. יש לשלב בהוראות התכנית כי חומרי גמר החזיתות בתוספת המוצעת יתואמו עם מחלקת
השימור בעיריית ירושלים.
10. המבנה ההיסטורי יישמר במלואו, פנים וחוץ. צמחייה בוגרת תישמר.
11. ההיתר יתואם עם מחלקת השימור בנושא חומרי גמר לחזיתות בקומות התוספת. יבחן פתרון
בבניה מסורתית באבן וגם פתרון בניה באמצעות בניה קלה (פלדה, חומרי חיפוי קלים וכד').
הפתרון יועדף על בסיס מצוינות אדריכלית ושמירה מיטבית על המבנה ההיסטורי.
12. לא תותר אטימת פתחים מקוריים, יפתחו פתחים שנאטמו.
13. לא יותר לדקק קירות היסטוריים
14. התכנית צריכה להתבצע בהינף אחד לגבי כל מבנה בחלקה.
- 9 -
15. כל עבודה שתאושר בבניין ההיסטורי תעשה בהתאם למסקנות תיק תיעוד מלא המאושר ע"י
מחלקת השימור.
16. שימור המבנה ייעשה ע"י אדריכל ומהנדס מומחה בתחום השימור, תכניות שימור יוגשו
לאישור מחלקת השימור על בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא.
17. יש להטמיע בהוראות התכנית – במידה ויימצא במקום בור מים, הוא ישומר עם שאר חלקי
הבניין ההיסטוריים.
18. סעיף .4.1.2א – הוראות בינוי: מצוין "הבניה תהיה באבן מלאה עם פרטים מאפיינים ובהתאם
להנחיות מרחביות" - סותר את הסימון בנספח הבינוי המסמן את הבניה המוצעת כשלד בטון. יש להגדיר כי חומרי הבינוי יתואמו עם מחלקת השימור, בבנייה נושאת או בבניה קלה ולהמעיט בשימוש בצמנט.
סעיף .4.1.2א.2 – הוראות בינוי: יש לתקן ולכתוב כי הכניסה הקובעת תקבע במפלס קומת הקרקע הראשונה, דהיינו סביבות מפלס +757.00 (פלוס, מינוס 0.5 מ') , אשר הגישה אליה מרחוב עין רוגל מצפון לחלקה, ממפלס זה יתחיל מניין הקומות יהיה 4 בלבד בהתאם למדיניות תכנית מתאר .2000
נספחי בינוי: מתאריך ה- 19.08.20
1. חומרי בינוי - לאור העובדה כי המבנה עליו מוצע הבינוי הוא מבנה היסטורי לשימור,
בנוי קימרונות בבניה נושאת מאבן, שנבנה בשנת 1890~ והוא רגיש לתוספות, בעיקר בשיטת הבניה המודרנית בבטון מזויין שפוגעת באבן, מומלץ להגדיר בנספח ובהוראות התכנית את התוספות בבניה קלה או בשיטת בניה מסורתית ובשימוש בחומרי מליטה על בסיס סיד.
2. יש לשמור על כל מרכיבי ומאפייני המבנה המקורי לשימור, כגון חזיתות, קמרונות, פרטי
בניין, פרטי נגרות ומסגרות, קימרונות וקירות פנים נושאים, עצים בוגרים מקוריים, פרטי פיתוח שטח וכד'.
3. לנספח הבינוי והוראות התכנית יצורף תיאור הפתרון ההנדסי לתוספת קומות השומר
על קמרונות המבנה כהתחייבות.
4. מיקום המעלית – המעלית ממוקמת בתוך חלל הקמרונות, בצמוד לקונטור המבנה
המזרחי, דבר בעייתי כיוון שדורש פירוק קמרון. ניתן לשקול הקמת מעלית מחוץ למבנה ההיסטורי, יחד עם המרחבים המוגנים, כפי שמצוין מטה, בעומק החזית המזרחית.
5. מרחבית מוגנים – אין לאפשר הקמת מרחבים מוגנים בחללים עם קימרונות או על
גביהם. יש צורך להראות את פתרון יח"ד והמרחבים המוגנים, שיוכל לקבל אישור הג"א מחד ויהיה פתרון שימורי מאידך. לא ניתן להקים ממ"ד מעל מבנה בעל קימרונות מבלי להרוס את הקמרון. ניתן להתייחס להוראות החדשות של פיקוד העורף בנוגע למרחבים מוגנים במבנה לשימור.
6. מדרגות חיצוניות מוצעות – יש להציע חלופה תכנונית המכלילה את המדרגות בתוך
בינוי כולל ולא כמדרגות חשופות מעל חלל קמרונות בחלקו הדרומי של המבנה. ניתן להציע חלופה בצידה המזרחי של החלקה, יחד עם המרחבים המוגנים והמעלית, כתכנון כולל, יחד עם תוספת הקומות.
7. יש להציג חלופת בינוי - מעלית, מדרגות ועמודת ממ"ד אותם יש להקים מחוץ לקונטור
מבנה היסטורי ולא בתוכו. ניתן לבחון בחזית מזרחית.
8. מרפסות זיז מוצעות בחזית צפונית – מוצעות מרפסות בעומק 2.2 מ'. יש להציע מרפסות
בעומק שאינו חורג מעומק המרפסות ההיסטוריות הקיימות בחלק זה של השכונה ובהתאם לרוחב פודסט הגישה המקורי, אליו מגיעים מהמדרגות הצמודות אל הכניסה הצפונית במפלס .+760.74 יש להציע חלופה תכנונית למרפסות.
- 10 -
9. יש לכלול בכל במסמכי נספח הבינוי את כל שטח התכנית ובהתאמה לתשריט מצב מוצע.
יש לציין על גבי המבנים הנוספים בחלקה כי תיק תיעוד ילווה כל עבודה דורשת היתר בכל אחד מהם.
10. מפלס הכניסה קובעת ומס' הקומות - יש לתקן ולסמן את מפלס הכניסה הקובעת/ מפלס
ה- -+0.00 במפלס קומת הקרקע הראשונה( קומת מסד חפורה חלקית), בתחום המבנה לשימור, אשר הגישה אליה היא מרחוב עין רוגל מצפון, דהיינו, פלוס/מינוס 0.5 מ'
ממפלס - +757.00=+-0.00 וזאת על מנת להימנע מחריגה מהקבוע במדיניות תכנית מתאר 2000 – סה"כ 4 קומות .
11. יש לסמן את כל מרכיבי המבנה ההיסטורי לשימור בכל מסמכי התכנית - קירות, תקרות,
קמרונות של המבנים ההיסטוריים, ריצופים, מדרגות בגבולות התכנית בצביעה בגוון מג'נטה לפי מבא"ת לשימור בתכניות, חזיתות וחתכים. כעת אין הבחנה שרטוטית, בין הקיים לשימור לבין המוצע.
12. פתחים – תאום תכנון הפתחים יבוצע בתיאום מול מחלקת שימור בשלב ההיתר.
13. פרטים - יש לציין כי הפרטים בנספח הבינוי אילו פרטים מחייבים.
14. יש להראות מיקום מזגנים ומערכות טכניות.
15. בהמשך להשלמת מידע בתיק התיעוד – יש לסמן לשימור אלמנטים של גדרות, מדרגות
ופיתוח השטח ומבנים היסטוריים נוספים בחלקה.
תנאים למתן היתר בנייה:
א. אישור תיק תיעוד מלא ע"י מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
ב. שימור המבנה ייעשה ע"י אדריכל ומהנדס בעלי ניסיון מוכח בתחום השימור, תכניות
שימור לרבות נספחי פרטים יוגשו לאישור מחלקת השימור על בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא.
ג. הסדרת תשתיות ע"ג חזיתות המבנה.
ד. תנאי למתן טופס 4 יהא שימור חלקי המבנה, שהוגדרו לשימור.
ה. מתן היתר בניה מותנה בשילוב הוראות לשימור המבנה, כולל פרטים מקוריים, התחייבות
לפתרון הנדסי משמר, שימוש בחומרי מליטה על בסיס סיד וטכנולוגיות בניה מסורתיות או לחילופין כל בניה שאינה פוגעת במבנה.
ו. בעת ביצוע עבודות הבניה החדשות יש להגן על המבנה ההיסטורי כולל קונסטרוקציה
ופרטים. יש לתת פתרון והגנות לייצוב המבנה ההיסטורי ולהבטיח שלא יפגע לאורך כל זמן העבודות באתר. היה ויפגע / ייהרס המבנה ההיסטורי או חלקים ממנו במהלך העבודות יחזרו זכויות הבניה להיות כפי שהמבנה המקורי היה בנוי בפועל.
ז. תנאי למתן טופס 4 יהא תיאום החזיתות בתוספת המוצעת עם מחלקת שימור בעיריית
ירושלים.
ח. תנאי לאכלוס המבנה – שימור בפועל של המבנה ההיסטורי בהתאם לתנאי ההיתר ועל
בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא ובתאום עם מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
בדיקת חיזוק המבנה לפי תמ"א 38 : הבדיקה תיעשה ע"י מהנדס, שמתמחה בשימור מבנים היסטוריים ועל בסיס דו"ח מפורט, שיוגש לאישור מחלקת השימור, אז יוחלט על שיטת חיזוק המבנה במידת הצורך, תוך הימנעות מפגיעה בחזות החיצונית של המבנה ופגיעה מינימלית בחללי הפנים של המבנה.
| ות שימור החלטה | דו ה | עד | חלטות קודמות בווע תאריך דיון | הח ת | |
|---|---|---|---|---|---|
| החלטת ועדת שימור מס' 37 לידיעת הוועדה המקומית. התקיימה הצבעה בסעיף ולא התקבלה הכרעה. יש לתקן ולכתוב כי הכניסה הקובעת תקבע במפלס קומת הקרקע הראשונה, דהיינו סביבות מפלס +757.00 (פלוס, מינוס 0.5 מ') , אשר הגישה אליה מרחוב עין רוגל מצפון לחלקה, ממפלס זה יתחיל מניין הקומות יהיה 4 בלבד בהתאם למדיניות תכנית מתאר 2000 תיק התיעוד כולל התייחסות למבנה בעין רוגל 12 בלבד ( 30a - נפח בינוי מזרחי) .1 עמוד 3 - גבולות התכנית: יש להוסיף שמצפון קיים רחוב עין רוגל. תיאור האתר, סעיף 1.3 : יש לתקן, ממבנה חד קומתי עם גג שטוח למבנה דו קומתי, בנוי קמרונות בשתי קומותיו, עם גג המבליט את הקימורים מטה, קיים על צלע דופן גבעת אבו-טור. .2 עמוד 6 - המבנה הוא אתר לשימור מס' 3621 בכרטסת הישנה ועל פי הכתובת קיימת טעות במספר החלקה. נא לצרף את תכולת כרטסת השימור, אם קיימת. סמוך קיים אתר לשימור מס' ,3623 גם הוא חלק מהתכנית, גם אותו יש לצרף. .3 עמוד 13 – יש לתקן ולכתוב כי התכנית מציעה להתיר ולא מתירה... 3 קומות על גבי בניין לשימור בתא שטח .30a יש להוסיף את מקרא תשריט המצב המוצע. .4 פרק 3 – פרק היסטורי: בפרק זה יש להשלים מידע ספציפי על ההיסטוריה של המבנה, עליו לא נאמר דבר – ע"י מי נבנה ומי היו הבעלים. בפרק 8 – הערכת האתר מצוין כי המבנה שייך לחמולת אבו-טור, המידע צריך להופיע בגוף תיק התיעוד. .5 פרק 5 – תיעוד אדריכלי: - יש להשלים תיעוד של כל השטח בגבולות התכנית, במיוחד כאשר קיים חלק צמוד למבנה המתועד והיסטורי וגם הוא בתחום גבולות התכנית, כולל ערכים נופיים ופיתוח השטח ההיסטורי, אם קיים. י שלצרף סקר עצים ולסמן העצים בהתאם במסמכי תיק התיעוד. יש להשלים צילום של כל רצפת טראסת הכניסה למבנה מצפון ומתחתיה – הגישה לקומת המסד של המבנה ההיסטורי, אם קיימת שם. יש להשלים על יד הכיתוב "תוספת בנייה לא מקורית", אם בהיתר או לא. יש להבהיר אם בחללים הפנימיים בהם נעשו שינויים מאוחרים נפגעו קמרונות, יש לצרף צילום משלימים לתקרת חללים אילו. - עמוד 65 – יש להבהיר מדוע " לא ניתן למדידה" חללי קומת המסד במפלס .+757.50 יש להשלים את תיעוד קומת הקרקע הקיימת (על פי חתכים א-א ו ב-ב בעמודים ,66 )65 במפלס .+757.50 קומה זו היא חלק בלתי נפרד ממכלול המבנה לשימור והעדר תיעוד הקומה, מהווה מכשול לבדיקה מקצועית. - עמוד 66 – יש להבהיר אם נפח הבינוי מצפון, מעליו הגישה, אל מפלס +760.00 שייך לבינוי ההיסטורי, אם לא, יש לסמנו בכתום, כחלק מהתוספות המאוחרות. - יש להשלים צילום חזית על יד כל שרטוט חזית. - יש להדגיש את שרטוט המפגעים בפרק התיעוד האדריכלי בצבע חזק יותר, כעת הוא קשה לקריאה. - בכדי להבין מהי השפעת הבינוי המוצע על החתך הנופי הקיים, יש להשלים חתך מדרום לצפון ובו לשרטט לפחות 2 מבנים מדרום לחלקה ועד לגיא בן הינום מצפון. .6 יש להשלים באופן כולל בכל תיק התיעוד את סימון גבולות החלקה נשואת התכנית. .7 יש להשלים את הצהרת עורך תיק התיעוד. תשריט: מונה תדפיס 8 מתאריך ה- :23.02.2020 .8 יש לסמן בבלוק מבנה לשימור בתשריט את כל המבנים לשימור בגבולות התכנית. .9 קווי בניין – יש לסמן קווי בניין עיליים בהתאמה לנפח הבינוי המוצע בנספח הבינוי, דהיינו בינוי בנסיגה מקונטור בצפון המבנה לשימור. יש להבהיר מדוע מוצע קו בניין בתחום כל חלקה ,3 שכן מדובר במוצע רק ע"ג ובתחום תא שטח 30a .10 יש להשלים סימון עצים ע"פ סקר עצים. .11 יש לסמן להריסה בצהוב את כל התוספות המאוחרות, שאינן חלק מהמבנה ההיסטורי ואינן בהיתר. הוראות התכנית – | 10/09/2020 |
- 11 -
החלטות קודמות בוועדות שימור
- 12 -
12. בדברי ההסבר ועיקרי הוראות התכנית – יש להוסיף התייחסות למבנה : "שימור
מבנה היסטורי וקביעת הוראות שימור"
13. יש לציין כי נספח הבינוי יהא מחייב לנושא השימור, כולל שימור חזיתות מקוריות
ומערך חללים פנימי מקורי (קמרונות), חומרי גמר ופרטי בניין מקוריים מחייבים כפי שמופיעים בנספח הבינוי. כל שינוי יחשב כסטייה ניכרת.
14. יש לציין כי נספח הבינוי לכשיתוקן, יהא מחייב לעניין גבהים ונפחים, מספר
קומות, סוג וצורת גגות. ייקבע גובה אבסולוטי בנספח בינוי והוראות. הוספת קומות ונפחים תחשב סטייה ניכרת.
15. לא יותרו שינויים בחזיתות המבנה ההיסטורי ולא תותר פגיעה באופיו האדריכלי
לרבות חומרי גמר ובניין מקוריים, פתחים, מדרגות, ריצוף פנים וחוץ, פרטי בניין ייחודיים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים וכו'. יש להסיר ולהסדיר תשתיות.
16. שימור המבנה ההיסטורי יתבצע בחומרי מליטה התואמים לחומרי מליטה
היסטוריים, על בסיס סיד.
17. יש להטמיע בהוראות התכנית בדיקה לנוכחותם של ציורי קיר ע"י משמר בעל
ניסיון בשימור ציורי קיר.
18. כתנאי להיתר, יותנה במסמך התחייבות הנדסי של מהנדס מומחה בשימור המאשר
כי הבינוי והחיזוק אינו כרוך בפירוק והרכבה וכי המבנה ישמר בשלמותו כהוויתו.
19. יש להטמיע בהוראות התכנית כי מימוש זכויות בניה קיימות או מוצעות מכח
תכנית זו בתא שטח 30b יחייב שימור המבנים בתא שטח זה והגשת תיק תיעוד מקדים או מלא לפי הנדרש.
20. יש לשלב בהוראות התכנית כי חומרי גמר החזיתות בתוספת המוצעת יתואמו עם
מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
21. המבנה ההיסטורי יישמר במלואו, פנים וחוץ. צמחייה בוגרת תישמר.
22. הפתרון הטכנולוגי השימורי לשיטת הבניה יינתן לעת מתן היתר.
23. לא תותר אטימת פתחים מקוריים, יפתחו פתחים שנאטמו.
24. לא יותר לדקק קירות היסטוריים
25. התכנית צריכה להתבצע בהינף אחד לגבי כל מבנה בחלקה.
26. כל עבודה שתאושר בבניין ההיסטורי תעשה בהתאם למסקנות תיק תיעוד מלא
המאושר ע"י מחלקת השימור.
27. שימור המבנה ייעשה ע"י אדריכל ומהנדס מומחה בתחום השימור, תכניות שימור
יוגשו לאישור מחלקת השימור על בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא.
28. יש להטמיע בהוראות התכנית – במידה ויימצא במקום בור מים, הוא ישומר עם
שאר חלקי הבניין ההיסטוריים.
29. סעיף .4.1.2א – הוראות בינוי: מצוין "הבניה תהיה באבן מלאה עם פרטים
מאפיינים ובהתאם להנחיות מרחביות" - סותר את הסימון בנספח הבינוי המסמן את הבניה המוצעת כשלד בטון. יש להגדיר כי חומרי הבינוי יתואמו עם מחלקת השימור, בבנייה נושאת או בבניה קלה ולהמעיט בשימוש בצמנט.
נספחי בינוי: מתאריך ה- 19.08.20
30. חומרי בינוי - לאור העובדה כי המבנה עליו מוצע הבינוי הוא מבנה היסטורי
לשימור, בנוי קימרונות בבניה נושאת מאבן, שנבנה בשנת 1890~ והוא רגיש לתוספות, בעיקר בשיטת הבניה המודרנית בבטון מזויין שפוגעת באבן, מומלץ להגדיר בנספח ובהוראות התכנית את התוספות בבניה קלה או בשיטת בניה מסורתית ובשימוש בחומרי מליטה על בסיס סיד.
31. יש לשמור על כל מרכיבי ומאפייני המבנה המקורי לשימור, כגון חזיתות, קמרונות,
פרטי בניין, פרטי נגרות ומסגרות, קימרונות וקירות פנים נושאים, עצים בוגרים מקוריים, פרטי פיתוח שטח וכד'.
32. מיקום המעלית – המעלית ממוקמת בתוך חלל הקמרונות, בצמוד לקונטור המבנה
המזרחי, דבר בעייתי כיוון שדורש פירוק קמרון. ניתן לשקול הקמת מעלית מחוץ למבנה ההיסטורי, יחד עם המרחבים המוגנים, כפי שמצוין מטה, בעומק החזית המזרחית.
33. מרחבית מוגנים – אין לאפשר הקמת מרחבים מוגנים בחללים עם קימרונות או על
גביהם. יש צורך להראות את פתרון יח"ד והמרחבים המוגנים, שיוכל לקבל אישור הג"א מחד ויהיה פתרון שימורי מאידך. לא ניתן להקים ממ"ד מעל מבנה בעל קימרונות מבלי להרוס את הקמרון. ניתן להתייחס להוראות החדשות של פיקוד העורף בנוגע למרחבים מוגנים במבנה לשימור.
34. מדרגות חיצוניות מוצעות – יש להציע חלופה תכנונית המכלילה את המדרגות
בתוך בינוי כולל ולא כמדרגות חשופות מעל חלל קמרונות בחלקו הדרומי של המבנה.
ניתן להציע חלופה בצידה המזרחי של החלקה, יחד עם המרחבים המוגנים והמעלית, כתכנון כולל, יחד עם תוספת הקומות.
35. יש להציג חלופת בינוי - מעלית, מדרגות ועמודת ממ"ד אותם יש להקים מחוץ
לקונטור מבנה היסטורי ולא בתוכו. ניתן לבחון בחזית מזרחית.
36. מרפסות זיז מוצעות בחזית צפונית –עיצוב וגודל המרפסת ייקבע לעת מתן היתר.
37. יש לכלול בכל במסמכי נספח הבינוי את כל שטח התכנית ובהתאמה לתשריט מצב
מוצע. יש לציין על גבי המבנים הנוספים בחלקה כי תיק תיעוד ילווה כל עבודה דורשת היתר בכל אחד מהם.
| החלטה | ה | תאריך דיון | ת | ||
|---|---|---|---|---|---|
| החלטת ועדת שימור מס' 38 בתיק זה התקיים דיון פנימי, הבהרת החלטת ועדת שימור מיום .10/9/20 בנוגע לסעיפים הבאים ,29 ,30 38 בלבד. .29 סעיף .4.1.2א – הוראות בינוי: מצוין "הבניה תהיה באבן מלאה עם פרטים מאפיינים ובהתאם להנחיות מרחביות" - סותר את הסימון בנספח הבינוי המסמן את הבניה המוצעת כשלד בטון. יש להגדיר כי חומרי הבינוי יתואמו עם מחלקת השימור, בבנייה נושאת או בבניה קלה ולהמעיט בשימוש בצמנט. פתרון טכנולוגי יינתן לעת מתן היתר. .30 חומרי בינוי - לאור העובדה כי המבנה עליו מוצע הבינוי הוא מבנה היסטורי לשימור, בנוי קימרונות בבניה נושאת מאבן, שנבנה בשנת 1890~ והוא רגיש לתוספות, בעיקר בשיטת הבניה המודרנית בבטון מזויין שפוגעת באבן, מומלץ להגדיר בנספח ובהוראות התכנית את התוספות בבניה קלה או בשיטת בניה מסורתית ובשימוש בחומרי מליטה על בסיס סיד. פתרון טכנולוגי יינתן לעת מתן היתר. .38 מפלס הכניסה קובעת ומס' הקומות - יש לתקן ולסמן את מפלס הכניסה הקובעת/ מפלס ה- -+0.00 במפלס קומת הקרקע הראשונה( קומת מסד חפורה | 18/10/2020 |
- 13 -
38. מפלס הכניסה קובעת ומס' הקומות - יש לתקן ולסמן את מפלס הכניסה הקובעת/
מפלס ה- -+0.00 במפלס קומת הקרקע הראשונה( קומת מסד חפורה חלקית), בתחום המבנה לשימור, אשר הגישה אליה היא מרחוב עין רוגל מצפון, דהיינו, פלוס/מינוס 0.5 מ' ממפלס - +757.00=+-0.00 וזאת על מנת להימנע מחריגה מהקבוע במדיניות תכנית מתאר 2000 – סה"כ 4 קומות .
39. יש לסמן את כל מרכיבי המבנה ההיסטורי לשימור בכל מסמכי התכנית - קירות,
תקרות, קמרונות של המבנים ההיסטוריים, ריצופים, מדרגות בגבולות התכנית בצביעה בגוון מג'נטה לפי מבא"ת לשימור בתכניות, חזיתות וחתכים. כעת אין הבחנה שרטוטית, בין הקיים לשימור לבין המוצע.
40. פתחים – תאום תכנון הפתחים יבוצע בתיאום מול מחלקת שימור בשלב ההיתר.
41. פרטים - יש לציין כי הפרטים בנספח הבינוי אילו פרטים מחייבים.
42. יש להראות מיקום מזגנים ומערכות טכניות.
43. בהמשך להשלמת מידע בתיק התיעוד – יש לסמן לשימור אלמנטים של גדרות,
מדרגות ופיתוח השטח ומבנים היסטוריים נוספים בחלקה.
תנאים למתן היתר בנייה:
- אישור תיק תיעוד מלא ע"י מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
- שימור המבנה ייעשה ע"י אדריכל ומהנדס בעלי ניסיון מוכח בתחום השימור, תכניות שימור לרבות נספחי פרטים יוגשו לאישור מחלקת השימור על בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא.
- הסדרת תשתיות ע"ג חזיתות המבנה.
- תנאי למתן טופס 4 יהא שימור חלקי המבנה, שהוגדרו לשימור.
- מתן היתר בניה מותנה בשילוב הוראות לשימור המבנה, כולל פרטים מקוריים, התחייבות לפתרון הנדסי משמר, שימוש בחומרי מליטה על בסיס סיד וטכנולוגיות בניה מסורתיות או לחילופין כל בניה שאינה פוגעת במבנה.
- בעת ביצוע עבודות הבניה החדשות יש להגן על המבנה ההיסטורי כולל קונסטרוקציה ופרטים. יש לתת פתרון והגנות לייצוב המבנה ההיסטורי ולהבטיח שלא יפגע לאורך כל זמן העבודות באתר. היה ויפגע / ייהרס המבנה ההיסטורי או חלקים ממנו במהלך העבודות יחזרו זכויות הבניה להיות כפי שהמבנה המקורי היה בנוי בפועל.
- תנאי למתן טופס 4 יהא תיאום החזיתות בתוספת המוצעת עם מחלקת שימור בעיריית ירושלים.
- תנאי לאכלוס המבנה – שימור בפועל של המבנה ההיסטורי בהתאם לתנאי ההיתר ועל בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא ובתאום עם מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
- בדיקת חיזוק המבנה לפי תמ"א 38 : הבדיקה תיעשה ע"י מהנדס, שמתמחה בשימור מבנים היסטוריים ועל בסיס דו"ח מפורט, שיוגש לאישור מחלקת השימור, אז יוחלט על שיטת חיזוק המבנה במידת הצורך, תוך הימנעות מפגיעה בחזות החיצונית של המבנה ופגיעה מינימלית בחללי הפנים של המבנה.
- 14 -
חלקית), בתחום המבנה לשימור, אשר הגישה אליה היא מרחוב עין רוגל מצפון, דהיינו, פלוס/מינוס 0.5 מ' ממפלס - +757.00=+-0.00 וזאת על מנת להימנע מחריגה מהקבוע במדיניות תכנית מתאר 2000 – סה"כ 4 קומות .
לידיעת הוועדה המקומית. התקיימה הצבעה בסעיף ולא התקבלה הכרעה.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 4140 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| נתונים כלליים רמב"ן 8 , רחביה | כתובת | ||
| אהרונסון אמציה | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 876003 | מספר תכנית | ||
| שינוי יעוד השטח ממסחר מיוחד למסחר ותיירות | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5217 | 30038 |
- 15 -
רקע
רקע היסטורי אדריכלי
טחנת הרוח של רחביה 'הטחנה' נבנתה בתקופה העות'מאנית - שנות השבעים של המאה ה19 על ידי הכנסייה היוונית אורתודוכסית להפקת קמח משדות החיטה שזרעו בסביבתה.
בשנת 1935 רכש את המבנה האדריכל אריך מנדלסון, מהאדריכלים החשובים של ראשית המאה העשרים בישראל.
מנדלסון ומשפחתו התגוררו בבית עד לשנת ,1941 בתקופה זו נוסף לטחנה מבנה חד קומתי צמוד ממזרח; בשנות השישים הטחנה שימשה את משרדי הקונסוליה ההולנדית; בשנות השמונים המבנה היה מיועד הריסה. לאחר מאבק הוחלט על שימור ושיקום האתר בתוספת הרחבת בניה והשמשת המתחם כמרכז מסחרי, הפעיל עד היום.
במסגרת עבודות הבניה שבוצעו מכוח היתר מס' 1976/0040.00 נחפרה תוספת קומה בשטח המגרש, חלקה הדרומי הקדמי כחצר חפורה פתוחה, וכן נוספו אגפים בגובה קומה - שתיים (צורת ר') בהתאם לקווי הבנין שנקבעו בתכנית הנקודתית .2541 עקרונות העיצוב של תוספת הבניה נקבעו בהתאמה למבנה הטחנה תוך שימוש בסוג אבן זהה בצורה ובגוון זהה לאבן המבנה של טחנת הרוח הקיימת;
מבנה הטחנה ההיסטורי שופץ והוצבה במבואה הפנימית תערוכת קבע לתולדות המבנה (.)1987 רקע תכנוני
1. תכנית נקודתית מס' 2541 בתוקף מתאריך 18/12/1980
מבין מטרות התכנית: שינוי יעוד לאזור מסחרי מיוחד, שימור החלק העיקרי ממבנה טחנת הרוח, הריסת
האגף המזרחי של טחנת הרוח, תוספת בניה בהתאם לנספח הבינוי וקביעת קווי בנין.
הבנין המוצע יהיה בן 2-3 קומות. קומה אחת מתחת לפני הקרקע ו-2 קומות מעל לפני הקרקע.
עוד נקבע כי כנפי טחנת הרוח ישוחזרו במתכונת כנפי הטחנה בימין משה.
2. תכנית נקודתית מס' 2541א' בתוקף מתאריך 25/07/2003
התכנית קבעה, בין היתר, הגדלת מס' הקומות המירבי באגפו הצפוני של הבנין מ-3 ל-4 קומות.
הוראות הבינוי מפרטת כי תותר תוספת של קומה עליונה חלקית באגפו הצפוני של הבנין הקיים וכי תותר תוספת בניה בקומת הקרקע התחתונה ע"י סגירת חצר קיימת ובינויה, לשימוש מסחר.
3. תכנית מתאר לרחביה מס' 9988 בתוקף מתאריך 25/08/2015
האתר נכלל ברשימת השימור של תכנית רחביה מס' 9988 - אתר מס' 170 בסיווג בנין/מתחם עם הוראות מיוחדות לשימור עליו חלות הוראות השימור המפורטות בסעיף .6.1
4. האתר נכלל ברשימת השימור העירונית שהוכנה מכח התוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה - אתר מס'
.3512
- 16 -
התכנית המוצעת
תכנית מפורטת מס' 876003 בסמכות הועדה המחוזית עיקרה שינוי יעוד ממסחר מיוחד למסחר ומלונאות (תיירות), שינוים בבנין קיים והתאמתו ממרכז מסחרי לצרכי מלון וכן תוספת בניה קומה ב' חדשה חלקית בחלק הבנין הצפוני - האחורי. טחנת הרוח ומבנה קמרונות היסטורי הבנוי בצמידות לטחנה ממזרח מוצעים ללא שינוי חיצוני.
הוראות התכנית: א. שינוי ייעוד ממסחר מיוחד למסחר ותיירות. ב. קביעת בינוי מנחה, לתוספת בינוי
לבניין הקיים. ג. קביעת תוספת זכויות בניה. ד. קביעת גובה בינוי ומספר קומות. ה. קביעת הוראות שימור. ו. קביעת תנאים למתן היתר בניה. ז. קביעת תנאים למתן היתר אכלוס.
שטח החלקה 1.016 דונם.
התקבלה חו"ד אדריכל העיר מתאריך 12/10/20 מצורפת.
התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 27/09/20 ומשובצת לדיון בוועדה המקומית בתאריך .26/11/20 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 38
לאשר את התכנית בכפוף לתנאים המפורטים
1. אין התנגדות לתוספת קומה חלקית בחלקו העורפי של האגף הצפוני הקיים, בהתאמה לעקרונות הבינוי
שנקבעו בתכנית הנקודתית המאושרת 2541 א' משנת .2003
2. יש לתכנן את שטח החצר הפרטית הפתוחה בגבול מגרש דרומי לרחוב רמב"ן כחצר במפלס הרחוב, ללא
מדרגות/גדרות וחצרות חפורות כמבוקש. נציין כי הוראות תכנית 2541 א' סעיף 9 ה' מגדירות להריסה מדרגות קיימות ופיתוח השטח כחצר פתוחה לשימוש הציבור הרחב ללא גדרות.
כחלק בלתי נפרד ממסמכי ההיתר תוגש תכנית פיתוח שטח מפורטת לאישור אדריכל העיר המתייחסת לפיתוח שטח חצר פרטית פתוחה ולחלקה 218 ביעוד דרך שבבעלות העירייה.
3. בתשריט מצב מאושר יש לסמן את מבנה טחנת הרוח ברוזטה 'מבנה עם הוראות שימור' בהתאמה למצב
מאושר מכוח תכנית המתאר לרחביה. להוסיף סימון קווי בנין מאושרים וסימון הריסה של חצר שקועה לפי תשריט 2541 א'. יש לעדכן ייעוד דרך בחלקה 218 שבבעלות העירייה.
4. בתשריט מצב מוצע יש לעדכן בהתאם לאמור לעיל פיתוח מוצע חצר פרטית פתוחה דרומית. יש לקבוע את
שטח החצר כ'שטח עם זכות מעבר לציבור', כפי שנקבע בהוראות תכנית 2154א'.
5. בנספח הבינוי תכנית קומת מרתף יש לתקן מרווח בין חצרות לאורך קו מגרש צדי ואחורי לפי תשריט. יש
לבטל סעיפים 3,5,6 בסעיף 4.1.2 ד' שאינם רלוונטיים לסעיף בגין שימור.
6. יש לסמן את חלקי בניה מקורית היסטורית בסגול לשימור בהבחנה מבניה קיימת מאוחרת, לרבות אלמנטים
מקוריים קיימים בחלל הפנים מדרגות עץ וכל הקיים.
7. יש להבהיר בנספח הבינוי מצב בנוי מאושר-קיים ומצב מוצע-מבוקש במסגרת הבקשה הנוכחית
8. יש להוסיף בהוראות השימור המפורטות בסעיף 4.1.2 ד' כי לא תותר הריסת בנין לשימור. לא יותרו שינויים
חיצוניים בחזיתות הבנין לשימור. חללים פנימיים מקוריים קיימים של טחנת הקמח והמבנה הצמוד ממזרח ישוחזרו ככל הניתן בהתאמה למצב המקורי.
9. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מחלקת השימור לתכנית המוצעת.
10. תנאי למתן היתר יהא הגשת נספח פרטים מפורט לאישור מחלקת השימור שיכלול בין היתר הוראות
מיוחדות להסרת מפגעים קיימים, שיקום ואחזקה של הבניה ההיסטורי.
נספח הפרטים יכלול תאום והסדרה של שילוט מסחרי וכן שילוט המלון ע"ג קירות חיצוניים.
11. תנאי למתן היתר יהא הפקדת ערבות בנקאית להבטחת ביצוע הוראות השימור המפורטות.
12. יש להוסיף למסמכי התכנית המפורטים בטבלה 1.7 את תיק התיעוד במעמד מסמך רקע. תנאי למתן היתר
יהא קבלת אישור מחלקת השימור לתיק התיעוד המלא.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 4171 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| הרב זוננפלד 31 / נהתרובנ יפםר יכדלמלן י5ים1 / חכמי לובלין 18 (מכלול מבני ובתחומו 'בית כנסת הארבלים'). | כתובת | ||
| לוי יגאל | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 804906 | מספר תכנית | ||
| הקמת בניין מגורים עם חזית לשימור | מהות הבקשה | ||
| מספר תיק תיעוד | |||
| אדריכל רוזנפלד אנה ענת | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 5233 | 30086 |
- 17 -
רקע
רקע היסטורי ואדריכלי
החלקה ממוקמת בצפונה המערבי שכונת בית ישראל ההיסטורית, אשר נוסדה בשנת 1886 – 12 שנה לאחר ייסודה של שכונת מאה שערים. שכונת בית ישראל הוקמה עקב עליית מחירי השכירות והצפיפות בשכונת מאה שערים, לצורך הרחבת היישוב היהודי בירושלים. השם "בית ישראל" נלקח מהפסוק ביחזקאל ל"ו 10 : "והְְְִִ רְ בֵֵּּ יתְְִִ י עֲלֵֵּּיכֶם אָאָדָ ם כל בֵֵּּ ית ישְְְִִ רָ אֵֵּּ ל כֻֻּּלָה ונְוֹשְ בוּוּ הֶ עָ רְְִִ ים והְֶ חֳ רָ בוֹת תְְִִ בָ ניֶנהָ ". .
שכונת בית ישראל מוגדרת ע"י הרחובות שמואל הנביא, שבטי ישראל, מאה שערים ורחוב יואל. השכונה בנויה כאדרה, בה רחוב הרב זוננפלד חוצה את השכונה מצפון לדרום, אשר ממנו יוצאים רחובות קטנים ממערב למזרח ומייצרים רשת. השכונה מורכבת מבינוי טורי צמוד דופן, עם חצר אחורית או חצר פנימית.
בתי השכונה היו ברובם דו-קומתיים ונבנו לאורך הרחובות, כמו כן, מצוין כי אורך כל בית הנבנה בשכונה הינו 11 מ', ורוחבו- 6 מ'. לכל בית חצר מרווחת, ולכל שני בתים בור מים. ע"פ ממצאי תיק התיעוד שנערך ע"י אדר אורי פדן, מדובר במקבץ מבנים היסטוריים הנמצאים בגו"ח ,30086/233בין הרחובות, מצפון- חכמי לובלין, ממזרח-הרב זוננפלד ומדרום רחוב פרידמן, כמו כן ממערב קיימות חלקות מגורים מס' .232/231 שטח המגרש 358 מ"ר. שמו ההיסטורי של המתחם הוא 'בית הכנסת של הארבלים'. ע"פ שלביות הבנייה בתיק התיעוד, שלב א' – ע"פ אטלס ירושלים, המבנה המקורי במגרש, הגרעין הקדום, נבנה בין ,1889-1910מבנה ריבועי חד קומתי בעל קמרון מוצלב, צמד חלונות לחזית צפונית וגג רעפים והוא קיים בצמוד לקו המגרש מצפון מערב ומהווה חזית רציפה לרחוב חכמי לובלין עם חלקות צמודות.
בשלב בינוי הראשוני נבנה גם מבנה מנותק הפונה לרחוב הרב פרידמן, גם בקו בניין "0", ככל הנראה חלק ממבנה גדול יותר, מלבני. כמו כן מסומן בור מים הממוקם (ע"פ מפת סקר בריטי מ- )1922 במרכז/מזרח החלקה בתת הקרקע, עדיין לא קיימת חומה. שלב ב' – שנות ה- 20 של המאה ה-20 : נבנה קיר היקפי לחצר, נוסף מבנה בפינת רחוב חכמי לובלין וזוננפלד, מבנה צמוד בקיר משותף למבנה הקמרון המצולב הראשוני הקיים בצפון מערב החלקה ויחד נוצרה פינת החלקה ע"י חזיתות אחידות ורציפות. כמו כן נוסף מבנה בפינת הרחובות זוננפלד, ממערב והרב פרידמן מדרום וכן נבנה גג רעפים תלת שיפועי מעל האגף הצפוני המורחב. שלב ג' – ע"פי תצ"א משנת ,1967 ככל הנראה, נוסף אגף דרום מערבי (מבנה מלבני במקום הריבועי, שהיה בשלב ב' באותו מיקום) בפינת פרידמן וזוננפלד עם גג משופע + אגף המוצמד דרומית לנפח הבינוי הצפוני ובעל דופן בקו בניין "0" לרחוב זוננפלד. שלב ד' – ניתן לראות כל מיני תוספות מאוחרות סביב החצר,(אשר הוקטנה מאד) וכן אלמנטים, שאינם מקוריים: פתחים, ריצוף, פתחים
- 18 -
מקוריים שנחסמו. במערכת העירייה לא קיימים כלל היתרים בחלקה, כך שכל התוספות שאינן היסטוריות, ע"פ ממצאי תיק התיעוד הינם בעבירה.
מצבם הקיים של המבנים מוזנח מאוד: ניתן לראות המון מפגעים על אבני החזיתות כגון משטחי פח, גרפיטי, בטון, פתחים מקוריים שחוסמו וגם בנייה מאוחרת. באתר קיים עץ רימון מצוי. ניתן לראות כי ה אגף הדרומי-מערבי הרוס ואת גג התפרקות הרעפים. בחצר נותר קטע עם ריצוף אבן -ככל הנראה -
מקורית.
ע"פ חוות דעת (מיום ה – )19.07.2020 מנהל מחוז ירושלים במועצה לשימור אתרי מורשת בישראל, מר איציק שוויקי כתוב:
"בית הכנסת הארבלים: אחרי מלה"ע ה 1 עם כיבושה של עיראק ע"י הבריטים, התגברה העלייה לא"י, והתיישבו ברובן בירושלים. אלו הקימו לימים את ובשנות ה- 20 וה- 30 עלו מאות משפחות נוספות השכונות " זכרון יוסף ו"זכרון יעקב" שבגוש הנחלאות. עולים מכורדיסטן התיישבו גם בשכונות ותיקות אחרות בירושלים, ובכללן שכונת "בית ישראל", בה הוקם לימים בית כנסת "הארבלים".... "אולם מספרם הקטן של עולי ארביל, כמו גם מצבם הכלכלי הדחוק, הביאו לכך שרק באמצע שנות השלושים של המאה העשרים הוקם בית הכנסת הארבלי הראשון בירושלים. היות והיו רבים מבני העדה שעברו להתגורר בשכונת "בית ישראל" , היה זה אך טבעי שבשכונה זו יוקם בית הכנסת"...."היות ובשכונה התגורר בין השאר הרב המקובל אברהם ברזאני, שהוכר כבר בארביל כתלמיד חכם מובהק.... הפכה "בית ישראל למקום שזוהה יותר מכל שכונה אחרת עם הקהילה הארבלית בירושלים. זה היה הרקע להקמתו בשכונה של בית הכנסת הראשון של יוצאי ארביל בירושלים". "באחד מימי חורף 1935 , התדפק עובדיה בדרי על דלת ביתו של ששון סימן טוב... פרק מעל כתפיו משא... בצרור שהביא עמו מצויים תשמישי קדושה מאחד מבתי הכנסת שפעלו עד לאותה עת בשכונת 'שמאעה' באזור גיא בן הינום...)ש( ננטשה עי תושביה היהודים ...בגלל פגיעות הערבים שהתגוררו בסביבתה". "סימן טוב נטל על עצמו עד מהרה את משימת הקמת בית הכנסת..." "כעבור חודשים אחדים שכרו כמה מבני הקהילה חנות קטנה במורד רחוב זוננפלד של ימינו ובמשכן ארעי זה הוקם בית הכנסת הראשון של העדה הארבלית בירושלים"...." פנה רפאל זבורוף למתפללים והציע להם להעביר את בית הכנסת לאחד החדרים בביתו המצוי במעלה הרחוב, בבית מספר 31 של ימינו... שעד לאותה עת אירח את מתפללי בית הכנסת האפגאני ישועה ורחמים". בית הכנסת הארבלי פעל כשנה בבית הקטן ... אחרי שנה ביקש זבורוף מהקהילה הארבלית לעזוב את ביתו ...
עם התרחבות משפחתו בתמורה העניק זבורוף לבאי בית הכנסת את הרשות לבנות בית כנסת של קבע.
על המגרש שבבעלותו...לצורך בניית בית כנסת זה פינה זבורוף מסגריה שלו שעמדה על השטח שייעד לבית הכנסת". "לבני הקהילה הארבלית לא היו אמצעים הדרושים לבניית בית הכנסת, אך אחדים מהם שהיו מועסקים במקצועות הבניה, התגייסו יחד עם בני הקהילה למפעל המשותף של הקמת בית הכנסת, ובית הכנסת הארבלי נבנה בכספם הדל של המתפללים ובמו ידיהם. את עבודות הבניה ניהלו בני הקהילה רחמים אבו אהרון ורחמים פנחסי הושלם בשנת 1938 ( בשנת 1943 , כחמש שנים אחרי שהושלמה בנייתו של בית הכנסת...החליטו בני משפחת זדורוף כי יש לעגן במסמכים כתובים את מערכת היחסים בין המתפללים לבין בעלי המגרש....נחתם חוזה שכירות ראשון בין בני משפחת זבורוף לבין ". המתפללים..."מתוך ספרו של דר' ראובן גפני יהודי ארביל במאות ה- 19 - 18 מדובר בבית כנסת ייחודי המשקף מסורת וערכים שנשתמרו שנים רבות, מסורת של העדה הארבלית הכורדית, ומסורת ירושלמית. בית הכנסת נבנה ברוח דור המייסדים: רוח של סבלנות לאחר, כבוד הדדי, קבלת האדם באשר הוא אדם, צניעות ואהבת התורה והעבודה. מתפללים רבים מרגישים בו בית ורואים
| דעהוחתל טשהימ ור | עהד | ווע | התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו | הת | |
|---|---|---|---|---|---|
| החלטת ועדת שימור מס' 38 עורך הבקשה לא נכח בדיון יש לשבץ את התיק לוועדת שימור הבאה כדי להכניס את המבנה לרשימת השימור. הוועדה מקבלת את המלצות המחלקה במלואן בבקשה להריסת בית הכנסת. .1 פגיעה בערכי שימור: כללי: בחלקה הנידונה קיימים כמה נפחי בינוי המתוארכים לתקופות בנייה היסטוריות שונות. התכנית המוצעת מבקשת להרוס אותם, תוך השארת | 18/10/2020 |
- 19 -
בו בית תפילה עבורם. בית כנסת ייחודי אשר טומן בחובו אהבת הארץ, ירושלמיות שורשית וערכי תורה ומצוות. חרדים וחסידים, מסורתיים ודתיים, צעירים ומבוגרים, אשכנזים ומזרחיים, מתפללים יחד בבית הכנסת. כעת המתחם הוא בבעלות פרטית.
רקע סטטוטורי / תכנוני:
1. בחלקה 233 מספר מבנים היסטוריים לשימור, המתוארכים לתקופות בנייה שונות, החל מתק'
השלטון העות'מני ועד לסיום תק' השלטון המנדטורי. המבנים בחלקה המסומנים לשימור הן בכרטיס אתר מתחמי מס' 612 – שם האתר: פרידמן- זוננפלד -חכמי לובלין, סטטוס: ניתוח והערכה אושר והן כרטיס אתר לשימור לחלקה הנידונה ()233 מס' 77 – שם האתר : הרב יוסף זוננפלד/31 פרידמן ,15 שם היסטורי : בית הכנסת של הארבלים, סטטוס: ניתוח והערכה אושר.
2. תכנית מתאר 62 לגוש 30086 (בתוקף משנת )1959
3. תכנית 4124 (בתוקף משנת )1993 - יעוד: אזור מגורים מיוחד, מס' קומות מקסימלי – ,3 מוגדרים
קווי בניין השומרים על חצר מרכזית פתוחה לשמיים. מוגדרים מבנים להריסה, נספחי התכנית 1,2,3 המגדירים את אופי הבנייה בשכונה אינם סרוקים במערכת. תכסית הבנייה המירבית בכל חלקה לא תעלה על 80 %.
4. תכנית במ/4383 לשכונת בית ישראל (בתוקף משנת )1994 – יעוד: אזור מגורים מיוחד, החלקה
מסומנת בתחום מתחם וקובעת ביטול תחום הריסה, הגדלת אחוזי בנייה, מס' קומות מקסימלי – ,3 הבנייה בהתאם לנספחי תכנית .4124 על פי תקנון התכנית - סעיף יב. מבנים, חלקי מבנים ועצים לשימור: חזיתות אבן מהבניה המקורית כולל פתחים, דלתות וחלונות אופייניים הינם לשימור. השינוי היחיד המותר בהם הוא הנמכת הפתחים ב- 1-2 שורות אבן או הפיכת חלון לדלת (ללא הרחבתם).
5. תכנית אב מע"ר צפון מס' 30034 - תכנית נפחית, מגדירה בינוי עד 4 קומות + גג רעפים בשימוש
ע"פ הגג/ות הקיימים.
6. היתרים – לא קיימים היתרים קודמים לחלקה. קיים בינוי ללא היתר.
התכנית המוצעת
בקשה לאשר מתחם לשימור, בשכונת בית ישראל, הידוע בשמו 'בית כנסת הארבלים' ובו מכלול מבני, הקיים גו"ח 30086/233 ברשימת השימור העירונית, שערוכה מכח לסעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה. הבקשה מוגשת לאישור וועדת השימור העירונית על רקע תכנית מפורטת מס' 101-0804906 הנידונה בוועדת השימור הקודמת, מס' .38
החלטות קודמות בוועדות שימור
- 20 -
החזיתות הפונות למזרח ודרום בלבד, עם אפשרות לפריצת פתחים בהם, ע"פ הצורך, פעולה בלתי שימורית כלל. הבינוי בתחום החלקה נדרש לשימור, תוך הפעלת שיקול דעת זהיר בעת בינוי חדש.
א. פגיעה בערכים אדריכליים, טכנולוגיים והיסטוריים :
נפחי הבינוי הקיימים בחלקה -
1. צפון: נפח הבינוי המוקדם ביותר הינו נפח הבינוי הקיים בצפון מערב החלקה,
נפח ריבועי בעל קמרון צולב, אשר נבנה בתק' השלטון העות'מני, בסוף המאה ה-,19תחילת המאה ה-,20 נפח המהווה עדות בנויה לתבנית הבינוי ההיסטורית המקורית של שכונת בית ישראל, אשר יחד עם הבינוי ההיסטורי שהתווסף לו בקיר משותף ממזרח, מהווים גוש רציף ומשמעותי לרחוב חכמי לובלין ורחוב המזרחי, הרב זוננפלד .
2. מזרח: רחוב הרב זוננפלד – ברחוב זה הדופן ממשיכה ברציפותה ההיסטורית
את הדופן הצפונית והדרומית ובנוי בה שער הכניסה המקורי לחצר בית הכנסת.
לחזית חשיבות שכונתית היסטורית.
3. דרום : הדופן הדרומית וכן נפח הבינוי הדרום מזרחי מהווים גם הם חלק
מהסיפור ההיסטורי של כל החלקה ועובדים כמקשה אחד הראויה לשימור. ערך החצר הפתוחה לשמיים, הינו ערך הראוי לשימור גם כן, הן בהיותו חצר בית הכנסת ואזור קהילתי והן בהיותו חלק מתבנית הבינוי ההיסטורית המקורית בחלקה בפרט ובשכונה בכלל. נראה כי אין קשר הגיוני בין ממצאי תיק התיעוד הערוך באופן מקיף יחסית (פרט לחסרון הערכים החברתיים המצוינים מטה)
והמציג את שלבי הבינוי ההיסטוריים והערכים הקיימים המגולמים בהם בחלקה, לבין הבינוי המוצע אשר מציע הריסה מוחלטת של הבינוי ההיסטורי, החצר, הגדר המקיפה (שימור מינימלי) את החלקה ובנייה במקום, מבנה חדש לחלוטין, המציע להשאיר רק את החזיתות הפונות למזרח ולדרום.
עפ"י המוצג בתיק התיעוד, קיים בחלקה בור מים השייך, ככל הנראה לתקופת הבינוי הראשונית, העות'מנית, בור זה אינו מתועד בתיק התיעוד ולא קיימת לו התייחסות כלל בתכנית המוצעת, חוסר ההתייחסות מעידה גם היא ומצטרפת לפגיעה בקיים הראוי לשימור. ראוי היה לתעד, לשרטט ולהציע את בור המים לשימוש חוזר בתכנון המוצע.
ב. פגיעה בערך חברתי והיסטורי:
ממכתבו של מר עומרי שלמון – מנכ"ל המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל לראש עיריית ירושלים, מר משה לאון צויין כי "בית כנסת הארבלים הוקם בחצר בית זבורוף בשנת ,1936 אשר נבנה ע"י מייסדיו והוא שימש עד לא מזמן את הקהילה ואת צאצייהם ברחבי הארץ כבר 84 שנים. זהו בית כנסת צנוע עם סיפור חברתי והיסטורי מרשים, מהווה נדבך חשוב בסיפור עלייתם והתיישבותם של בני הקהילה בארץ בכלל ובירושלים בפרט. בבית הכנסת ספרי תורה, שפונו מן העיר העתיקה ומהשכונה היהודית בגיא בן הינום וספרים של המשפחות השונות, בין השאר, ספר שנכתב ע"י המקובל, הרב אברהם ברזאני, מי שבנו, משה ברזאני, היה אחד מעולי הגרדום. בכוונת עורך התב"ע (עפ"י מסמכי התב"ע) להרוס את כל הקיים בחלקה ולהשאיר רק את החזיתות מדרום וממזרח לחצר, פרקטיקה לא שימורית בעליל. מבנה המגורים המוצע אינו מתאים בנפח, בגובה ובמרקם לשכונת בית ישראל, תוך מחיקת החצר, בית הכנסת ומבנים מקוריים היסטוריים לשימור מסוף המאה ה- 19 ותחילת המאה ה-.20 ראוי היה לשמר את הערך הקהילתי/חברתי/היסטורי הקיים.
ג. חריגת גובה המהווה פגיעה מרקמית בשכונה:
התכנית מציגה גובה של 6 קומות +גג רעפים בשימוש, זהו בינוי החורג מן המותר בתכנית מע"ר צפון, בה ניתן לבנות עד +4גג רעפים בשימוש, חריגה של 2 קומות המהווה פגיעה מרקמית לבינוי ההיסטורי ולבינוי המותר בשכונת בית ישראל.
ד. תצורת הגג :
- 21 -
מעבר לכך, שמימדי הגג המוצע לא מותירים חצר פתוחה לשמיים ומכסים כמעט את כל תכסית הבינוי בחלקה, מיקום השיפועים בגג המוצע אינו מותיר אפשרות לחיבור והמשכיות מבנית עתידית עם החלקה הצמודה ממערב.
ה. חריגה בתכסית הבינוי המוצעת המהווה פגיעה מרקמית שכונתית:
תכסית הבינוי המוצעת מציגה נפח בינוי על כל שטח החלקה, ללא פתרון המציג שמירה על חצר פתוחה לשמיים ובהתאם לתבנית הבינוי ההיסטורית הרצויה בחלקה ובשכונה. ראוי היה לתכנן ע"פ המותר בתב"ע 4124 – "תכסית הבנייה המירבית בכל חלקה לא תעלה על %.80"
ו. השימוש המוצע :
התכנית מציעה קומות מגורים בכל קומות הבניין, תוך הריסת נפחי הבינוי הקיימים ההיסטוריים וכן נפחי בינוי שאינם היסטוריים. ראוי היה להשאיר את השימושים הציבוריים הקהילתיים (ע"פ ממצאי תיק התיעוד ומסמכי המועצה לשימור אתרי מורשת) בקומת הקרקע ומעל להציע קומות של מגורים, מעשה אשר היה משמר ומכבד את התרבות הקיימת בשילוב עם התחדשות עירונית מתבקשת.
ז. ממד"ים מוצעים :
לצורך בניית מרחבים מוגנים דירתיים בקו בניין "0" בקומת הקרקע ובהמשכיות בכל קומות הבניין לרחוב חכמי לובלין מצפון, מוצעת הריסת נפח הבנוי ההיסטורי מסוף המאה ה-19 הכולל בו קמרון צולב וכן הריסת הבינוי הצמוד לו ממזרח, הנבנה בתחילת המאה ה – ,20 פעולה זו הורסת כליל את הדופן הצפונית והנפחים ההיסטוריים ומהווה פגיעה קשה בערכי השימור של השכונה בכלל ושל החלקה הפינתית בפרט. ראוי היה להציע ממ"דים נדרשים הפונים לחצר( ללא פגיעה במבנים ההיסטוריים) ולא לחזית/ות רחוב.
ח. אופי הבנייה החדשה:
ע"פ תקנון תב"ע ,4124 סעיף .9ה. " כל בניה חדשה בתחומי תכנית זו תיעשה בהתאמה לאופי הבניה בשכונה ובהתאם לנספחיה. כמו כן, ע"פ נספח 11 בתב"ע 4383 – פרופורציות חלונות מוצעים נדרשים ליחס של גובה ,3 רוחב .2 רב הפתחים המתוכננים כעת, אינם ע"פ הנדרש, מוצעים פתחים מלבניים עם יחס כמעט הפוך למותר. דבר המשקף תכנון שאינו תואם את מערך הפתחים הקיימים בחלקה בפרט ובשכונה ככלל. ע"פ תכנית 4124 – הבניה תהא בהתאם לנספחים 1,2,3 (נספח 1,2 אינם סרוקים במערכת, כנראה קיימים בארכיב העירייה).כל תיאום עיצובי בשלב היתר יתואם ויאושר ע"י מ. שימור.
תשריט: מונה הדפסה 2 מתאריך ה – 29.07.2020 :
יש לסמן בבלוק מבנה לשימור בתשריט את כל המבנים לשימור בגבולות התכנית, ע"פ ממצאי תיק תיעוד מלא מאושר ע"י מ. שימור.
יש להציע קווי בניין (עיליים/תחתיים) ע"פ המותר בתכניות התקפות, תוך שמירה על חצר פנימית פתוחה לשמיים.
יש להציע קווי מרפסות (בהתאם למותר בתכנית )4383 יש לסמן להריסה בצהוב את כל התוספות המאוחרות, שאינן חלק מהמבנים ההיסטוריים ואינן בהיתר, ע"פ ממצאי תיק התיעוד.
הוראות התכנית: מונה הדפסה 2 מתאריך ה – 29.07.2020 :
2. בדברי ההסבר ועיקרי הוראות התכנית – יש להוסיף התייחסות למבנים
היסטוריים : "שימור מבנים היסטוריים וקביעת הוראות שימור".
3. יש להשלים הוראות שימור מקיפות בהתייחס לכל המבנים המקוריים
בחלקה, ע"י ממצאי תיק תיעוד מלא מאושר.
4. יש לציין כי נספח הבינוי יהא מחייב לנושא השימור, לכשיתוקן, כולל שימור
חזיתות מקוריות ומערך חללים פנימי מקורי (קמרון ותקרות ריילסים מלפני
- 22 -
,)1948 חומרי גמר ופרטי בניין מקוריים מחייבים , שיש להוסיף בנספח הבינוי.
כל שינוי יחשב כסטייה ניכרת.
5. יש לציין כי נספח הבינוי לכשיתוקן, יהא מחייב לעניין גבהים, נפחים
ותכסית, מספר קומות, סוג וצורת גגות. ייקבע גובה אבסולוטי בנספח בינוי והוראות. הוספת קומות ונפחים תחשב סטייה ניכרת.
6. לא יותרו שינויים בחזיתות המבנה ההיסטורי ולא תותר פגיעה באופיו
האדריכלי לרבות חומרי גמר ובניין מקוריים, פתחים, מדרגות, ריצוף פנים וחוץ, פרטי בניין ייחודיים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים וכו'. יש להסיר ולהסדיר תשתיות.
7. שימור ושיקום המבנים ההיסטוריים יתבצע בחומרי מליטה התואמים לחומרי
מליטה היסטוריים, בתאום מול אדריכל שימור ומ. שימור.
8. יש לשלב בהוראות התכנית כי חומרי גמר החזיתות בתוספת המוצעת
יתואמו עם מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
9. המבנים ההיסטוריים יישמרו וישוקמו במלואם, פנים וחוץ. צמחייה בוגרת,
אם קיימת תישמר.
10. ההיתר יתואם עם מחלקת השימור בנושא חומרי גמר לחזיתות בקומות
התוספת. הפתרון יועדף על בסיס מצוינות אדריכלית ושמירה מיטבית על המבנה ההיסטורי.
11. לא תותר אטימת פתחים מקוריים, יפתחו פתחים שנאטמו.
12. לא יותר לדקק קירות היסטוריים.
13. התכנית צריכה להתבצע בהינף אחד לגבי כל מבנה בחלקה.
14. כל עבודה שתאושר בבניין ההיסטורי תעשה בהתאם למסקנות תיק תיעוד
מלא המאושר ע"י מחלקת השימור.
15. שימור המבנה ייעשה ע"י אדריכל ומהנדס מומחה בתחום השימור, תכניות
שימור יוגשו לאישור מחלקת השימור על בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא.
16. יש להטמיע בהוראות התכנית – במידה ויימצא במקום בור מים, הוא ישומר
עם שאר חלקי הבניין ההיסטוריים.
נספחי בינוי: מתאריך ה- 01.07.20
17. יש לשרטט ולשמור על כל מרכיבי ומאפייני המבנה המקורי לשימור, כגון
חזיתות, קמרון בנפח צפון מערבי, פרטי בניין, פרטי נגרות ומסגרות, קירות פנים נושאים, עצים בוגרים מקוריים, אם קיימים, פרטי פיתוח שטח וכד'.
18. מרחבית מוגנים – אין לאפשר הקמת מרחבים בחזיתות הרחובות, בהתאם
למסמך הנחיות מרחביות למבנים היסטוריים בעיר ירושלים. יש צורך להראות את פתרון יח"ד והמרחבים המוגנים, שיוכל לקבל אישור הג"א מחד ויהיה פתרון שימורי מאידך. לא ניתן להקים ממ"ד מעל מבנה בעל קימרון. ניתן להתייחס להוראות החדשות של פיקוד העורף בנוגע למרחבים מוגנים במבנה לשימור.
19. יש להציג חלופת בינוי - ע"פ כל נימוקי ההמלצה לדחייה המופיעים מעלה
בסעיף 1 ובתיאום מול מ. שימור.
20. מרפסות זיז– יש להראות תכנון כוללני למרפסות התואם תכניות תקפות.
21. מרכיבים לשימור – לכשיוסר סימון ההריסה הגורף בכל תחומי התכנית
(למעט 2 חזיתות) יש לסמן את כל מרכיבי המבנים ההיסטוריים לשימור בכל מסמכי התכנית – גדרות, שערים, קירות, תקרות, קמרון של המבנה הראשוני בצפון החלקה, ריצופים, בור מים,מדרגות בגבולות התכנית בצביעה בגוון מג'נטה לפי מבא"ת לשימור בתכניות, חזיתות וחתכים, כך שתהא הבחנה שרטוטית בין המוצע לקיים לשימור.
22. פתחים – תאום תכנון הפתחים יבוצע בתיאום מול מחלקת שימור בשלב
ההיתר.
23. פרטים – יש להטמיע פרטים לשימור בנספח הבינוי ויש לציין כי הינם
מחייבים.
24. יש להראות מיקום מזגנים ומערכות טכניות.
תנאים למתן היתר בנייה:
- א. אישור תיק תיעוד מלא ע"י מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
- ב. שימור המבנים ייעשה ע"י אדריכל ומהנדס בעלי ניסיון מוכח בתחום השימור, תכניות שימור לרבות נספחי פרטים יוגשו לאישור מחלקת השימור על בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא.
- ג. הסדרת תשתיות ע"ג חזיתות המבנה.
- ד. הסרת מפגעים ותוספות מאוחרות ללא היתר.
- 23 -
- ה. תנאי למתן טופס 4 יהא שימור חלקי המבנה, לכשיוגדרו לשימור ועל פי ממצאי תיק התיעוד המלא והמאושר.
- ו. מתן היתר בניה מותנה בשילוב הוראות לשימור המבנה, כולל פרטים מקוריים, התחייבות לפתרון הנדסי משמר, ע"פ חוו"ד מהנדס שימור.
- ז. בעת ביצוע עבודות הבניה החדשות יש להגן על המבנים ההיסטוריים כולל קונסטרוקציה ופרטים. יש לתת פתרון והגנות לייצוב המבנים ההיסטוריים ולהבטיח שלא יפגעו לאורך כל זמן העבודות באתר. היה ויפגע / ייהרסו המבנים ההיסטוריים או חלקים מהם במהלך העבודות יחזרו זכויות הבניה להיות כפי שהמבנה המקורי היה בנוי בפועל.
- ח. תנאי למתן טופס 4 יהא תיאום החזיתות בתוספת המוצעת עם מחלקת שימור בעיריית ירושלים.
- ט. תנאי לאכלוס המבנה – שימור בפועל של המבנים ההיסטוריים בהתאם לתנאי ההיתר ועל בסיס ממצאי תיק תיעוד מלא ובתאום עם מחלקת השימור בעיריית ירושלים.
- י. אישור מחלקת השימור בכתב.
המלצות מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 39
המחלקה לשימור ממליצה לאשר את המתחם ובו המכלול המבני, הידוע בשמו 'בית כנסת הארבלים' בגו"ח 30086/233 , הקיים בשכונת בית ישראל ההיסטורית, ברשימת השימור העירונית, שערוכה מכח לסעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה, שכן למתחם חשיבות תרבותית מהמעלה הראשונה (ערכים חברתיים, היסטוריים, אדריכליים וטכנולוגיים), הקשור בתולדות השכונה, העיר והיישוב היהודי, החל מסוף המאה ה-19 המתחם מהווה נקודת ציון חשובה בעיר ירושלים.
למכלול המבני בחלקה, המתוארך לתקופות בינוי היסטוריות שונות, ערך אדריכלי המתבטא ע"י טכנולוגיות בנייה אופינייות לתקופותיהן, ע"י מגוון סגנונות, ע"י קונפיגורציית הבינוי בחלקה, השמרה לאורך ההתפתחות המבנית בה, על חצר פתוחה לשמיים ועל דופן שכונתית רציפה בקו בניין "0".
הערך החברתי וההיסטורי מתבטא בכך שמדובר בבית כנסת ייחודי, המשמר קהילה ומשקף מסורת וערכים שנשתמרו שנים רבות, מסורת של העדה הארבלית הכורדית ומסורת ירושלמית. ראוי לציין את מתחם 'בית כנסת הארבלים' לתקופותיו, ע"י נפחי הבינוי הנשמרו וההיסטוריים וע"י אילו ,שנשמרו חלקית ושימרו את הפולחן הרוחני במקום. המתחם ראוי לשימור, לשחזור ולשיקום בעת כל תכנית מוצעת בתחומו.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 4161 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| דבורה הנביאה , נשתכונוינםת כהלחלביישםים | כתובת | ||
| קטורזה יצחק | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 887604 | מספר תכנית | ||
| בניית מבנים למגורים ומסחר ברחוב דבורה הנביאה | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 5072 | 30061 |
| לא | 5097 | 30061 |
| לא | 5085 | 30061 |
| לא | 5098 | 30061 |
| לא | 5256 | 30062 |
- 24 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
בית הקיסרית מנן אספאו –
הבית נבנה בסוף המאה ה-19 כמבנה מפואר בקרבת רחוב הנביאים. זהו מבנה המתוכנן סביב חצר פנימית. לאחר בנייתו, קנתה את המבנה הקיסרית האתיופית מנן אספאו (,)1889-1962 אשתו של הקיסר היילה סילאסי, כחלק מתנופת הבנייה והרכישה של הקהילה הנוצרית האתיופית באזור רחוב הנביאים. מטרת הקניה היתה ככל הנראה לצורך השכרה לטובת מימון הנזירים האתיופיים בירושלים.
ב-1939 מסומן המבנה במפה בריטית כמבנה בית ספר יהודי לבנים. לפי תיק התיעוד שכנה במקום ישיבת שפת אמת לפני שעברה למשכנה במחנה יהודה (תיק התיעוד כולל טעויות רבות מספור כך שמידע זה הוא בעירבון מוגבל).
המבנה, בן שתי קומות וגג רעפים כולל כולל פרטים מפוארים – שלישיית פתחים בעלי קשת מחודדת (טריפור) בקומה א', סאביל (כיור וברז) ביתי מפואר מאבן, שאופייני לבניה הערבית בתקופה ובעל דמיון רב לסאביל באוריינט האוס. בקומת הקרקע תקרת קמרונות ובקומה השניה תקרת עץ שטוחה מקורית שמסתירה את קונסטרוקציית גג הרעפים.
רקע תכנוני
1959 - תכנית המתאר .62
1999 - תב"ע 4836 לשימור שכונת החבשים, שקבעה מבנים לשימור, הנחיות שימוריות ועקרונות לתוספות בניה. הגובה המקסימלי המותר לבניה חדשה בתחום התכנית הוא 3 קומות. התב"ע מגדירה את המבנה הנדון לשימור מלא של המבנה מבחוץ ומבפנים, ללא תוספות. התב"ע מאפשרת מבנה חדש בן 3 קומות וגג רעפים מצפון למבנה לשימור במרחק של 5 מ' ממנו ומבנה קטן בן 2 קומות מדרום-
מזרח למבנה. התב"ע מגדירה גם 2 עצים לשימור בחלקה.
מדיניות מע"ר צפון – 5 קומות.
היתרים:
1956/0764.00 דבורה הנביאה 4 29/11/1956 בניה חדשה / בניין חדש נדונה בוועדת המשנה 24/02/1957 מבוקש ע"י הקונסוליה החבשית
- 25 -
2003/0445.00 דבורה הנביאה 4 24/09/2003 מבנה ארעי / מנ"ד נדונה ברשות הרישוי 25/09/2003 מבוקש ע"י יוסף אפרתי
שימור – מוגדר כמבנה לשימור ללא תוספות בתב"ע 4836 לשימור שכונת החבשים.
מסומן בכרטסת השימור הישנה ובכרטסת החדשה מס' 4421 התכנית המוצעת
2 מבנים חדשים מצפון ומדרום למבנה לשימור למסחר ומגורים:
א. בשטח הריק מצפון למבנה לשימור - מבנה בן 9 קומות במרחק 4 מ' מהמבנה לשימור.
ב. בשטח מדרום למבנה לשימור – מבנה בן 9 קומות במרחק 4 מ' מהמבנה. חניה תת קרקעית
מוצעת מתחת למתחם מלבד האזור שמתחת למבנה לשימור.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 39
מח' השימור ממליצה לדחות את הבקשה מהסיבות הבאות.
1. גובה - המבנה מסומן לשימור בתכנית 4836 לשכונת החבשים. זוהי תכנית מוטת שימור, שבין מטרותיה,
קביעת הוראות לשימור השכונה ומתן אופי למרקם הייחודי. עפ"י תכנית 4836 מס' הקומות המירבי לא יעלה על 3 קומות בכל אזור המגורים ו-9 מ' גובה בבניה חדשה. הגובה המוצע חורג לא רק מהתב"ע כי אם ממדיניות מע"ר צפון המאפשרת 5 קומות. מדיניות מחלקת שימור במתחמי שימור היא לא לחרוג מהתב"ע המרקמית. לפיכך אין לאשר את הגובה המוצע ולהיצמד לתב"ע המאושרת.
2. קו הבניין – התכנית מציעה היצמדות למבנה לשימור שאינה ראויה מבחינה אדריכלית
ושימורית:
מבנה צפוני - אין להיצמד למבנה לשימור באופן המוצע. יש לשמור על מרחק 6 מ' מהבניין.
המבנה הדרומי המוצע- אין להיצמד לבניין לשימור באופן המוצע. המבנה המוצע מתוכנן בצורת האות ח' וחובק את כל חלקו הדרומי של המבנה לשימור. המבנה המוצע מסתיר לגמרי את חזיתו הדרומית ואת הפינות הדרום מערבית והדרום מזרחית של המבנה לשימור. ניתן לבנות את המבנה החדש מדרום מזרח לפינה הדרום-מזרחית של המבנה כך שחזית המבנה לשימור מדרום תהיה חשופה לגמרי ותישמר החצר ההיסטורית. המרחק בין המבנה המוצע למבנה לשימור יהיה 6 מ'.
3. עצים לשימור – בתכנית 4836 מופיעים 2 עצים לשימור. יש לסמנם בתשריט התכנית המוצעת.
אין לחפור מתחת לעצים אלו ומסביבם. יש לכלול את העצים בשצ"פ המוצע.
4. בור מים – מסומן בפינה הדרום – מזרחית של החלקה. לא הוגש תיעוד שלו. יש לתעדו בשלב זה
לצורך הבנה אם ניתן לחפור מתחת למבנה וכיצד למקם את המבנה המבוקש.
5. חפירת קומת חניה –
מתחת לבניין הדרומי – במידה וקיים בור מים ויוחלט ע"י מחלקת שימור שהוא בעל ערך לשימור, אין לחפור חניה באזור בור המים. במידה ויתגלו במהלך הבניה ממצאים היסטוריים אחרים לשימור, יש לפנות למחלקת שימור לצורך בחינת שימורם ושינוי התכנית בהתאם אם יידרש. אין לחפור מתחת לעצים לשימור. אין לתכנן חניה מתחת לשצ"פ. יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור לחפירה המבוקשת בשלב זה.
6. גדרות ופיתוח – יש לשמור על הגדר המערבית, שער הכניסה ועמודי השער, מדרגות הירידה
למפלס הכניסה. יש לשמור את מפלס הבניין המקורי. הגדר מדרום – מסומנת בתכנית 4836 לשימור. ניתן להציע פתיחה נקודתית לצורך מעברים ציבוריים ובינוי בקו .0 יש לסמן את הגדרות בתשריט לשימור.
- 26 -
7. השצ"פ המוצע – אין לחפור מתחתיו. השצ"פ יכלול נטיעה של עצים ושימור עצים קיימים. יש
לסמן את כל השטח הפתוח סביב המבנה כשצ"פ.
8. שימור המבנה –
א. יש להגיש סקר הנדסי שימורי לצורך הבנת מצבו של המבנה ועבודות השימור הנדרשות.
ב. יש לסמן את המבנה בסגול בנספח הבינוי.
ג. יש לסמן את המרפסות של המבנה לשימור. יש לכלול את המרפסות בקו הסגול סביב הבניין
לשימור בתשריט.
9. תיק התיעוד – הוגש תיק תיעוד הכולל טעויות רבות. החל מכותרת תיק התיעוד המתייחסת
למבנה אתיופי אחר, דרך זיהוי לא נכון של הבניין, והשימושים שלו, וכלה בניתוחים מוטעים לגבי שלביות בנייתו. לא ניתן להסתמך על תיק התיעוד בהבנת תולדות הבניין. יש להגיש תיק תיעוד ראוי.
10. הוראות התכנית – לא נכללו הוראות שימור. מדובר על מבנה לשימור מלא כולל חזיתות וחללים
פנימיים, קירות ותקרות:
א. יש לתקן את החלפת תב"ע 4836 לכפיפות. כל הוראות השימור של התכנית המאושרת יהיו בתוקף.
ג. יש לקבוע הוראות שימור מפורטות למבנה.
ד. יש לקבוע כי שימור המבנה יעשה בהינף אחד עם בניית המבנים החדשים או אחד מהם. בנייה
שלא בהינף אחד עם המבנה הראשון שיוגש עבורו היתר בנייה תיחשב כסטייה ניכרת.
ה. יש לקבוע שלביות תכנונית וביצועית כך ששימור המבנה יעשה במסגרת עבודות ההקמה של
המבנים החדשים. יש לקבוע תנאי להיתר ראשון – תכנון מפורט של שימור המבנה. תנאי לתחילת עבודות בניית מבנה חדש או המבנים החדשים יהיה הגשת תכניות עבודה לבניין לשימור. תנאי לטופס 4 של היתר בניה ראשון במתחם יהיה ביצוע שימור המבנה ואישור בכתב של מחלקת שימור. שינוי שלביות הבניה יחשב כסטייה ניכרת.
ו. יש להתייחס לשטחי הממ"דים ולציין את מיקומם בנספח הבינוי.
ז. יש לציין שחיזוק המבנה לשימור אם יידרש לא יפגע במבנה לשימור לרבות חללי הפנים, קירות
ותקרות.
ח. יש להוסיף תנאים להיתר – הגשת תכנית ע"י אדריכל שימור, הגשת סקר הנדסי שימורי, חוו"ד
מהנדס שימור, אדריכל שימור מלווה, מהנדס שימור מלווה, קבלן בעל נסיון מוכח בשימור, נספח פרטים, כתב התחייבות וערבות בנקאית.
11. עיצוב המבנים החדשים – אינו מתאים לאזור לשימור. יש להתייעץ עם אדריכל שימור ולהציג
חלופה ראויה. בתב"ע השכונתית יש הוראות עיצוב ברורות. יש לתכנן בהתאם.
12. מרפסות – בתכנית 4836 השכונתית לא ניתן להציע מרפסות זיז בחזית קדמית בבניה חדשה.
המרפסות המוצעות אינן משתלבות עם המרקם. יש לבטל או לצמצם משמעותית את המרפסות בחזיתות הראשיות ולתכנן אותן באופן אחיד ומינורי.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 4035 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| יפו ,115 מחנה יהנותדהוני ם כלליים | כתובת | ||
| פדן אורי | שם המבקש | ||
| תיאום תכנון | סיבת הפניה | ||
| תיק רישוי | |||
| היתר שינויים | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית בן שמחון אביגיל | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 5507 | 30074 |
- 27 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
מתחם עץ חיים הממוקם בסמוך לשוק מחנה יהודה הוקם כחלק מתנופת הבניה לאורך ציר רחוב יפו עם היציאה מהחומות. המבנים ההיסטוריים העיקריים במתחם הם מבנה גן הילדים, מבנה הישיבה, מבנה המשטרה, שני מבנים ארוכים של חנויות לאורך רחוב עץ חיים שבשוק וחזית חנויות לרחוב יפו (שהועתקה עם הרחבת רח' יפו במסגרת עבודות הרכבת הקלה).
המתחם נקנה בשנת 1908 ע"י ישיבת עץ חיים שביקשה לרכז את מוסדות החינוך שלה במתחם אחד.
תלמוד תורה עץ חיים הוקם בשנת 1841 ע"י הרב שמואל סלנט כמוסד חינוכי תורני שמטרתו לספק חינוך לבני כל הגילאים של הקהילה האשכנזית של היישוב הישן – מתלמוד תורה ועד כולל. בתחילה הוקמו כתות לימוד במקומות שונים בעיר העתיקה עד שרוכזו בחצר בית הכנסת החורבה. בשל הביקוש הוקמו סניפים רבים גם בשכונות העיר החדשה. ב-1908 נקנה המתחם עבור ריכוז כל מוסדות החינוך של עץ חיים. במתחם עמד כבר מבנה אחד שהוקם בשנות ה-90 של המאה ה- 19 כמבנה מגורים גדול ומפואר ע"י משפחה ערבית עשירה. על המבנה הנטוש הופצו שמועות כי הוטלה עליו קללה וכי הוא רדוף רוחות.
הקללה הוסרה באמצעות טקס אמירת תהילים עם רכישת המתחם. בתחילה שימש המבנה הקיים את תלמידי הישיבה הבוגרים ולאחר שהוקם מבנה הישיבה הפך למבנה גן הילדים. עם רכישת הקרקע או קודם לכן, הוקמה שורת חנויות הפונה לכיוון רחוב יפו. ב-1925 נבנתה שורת חנויות נוספת לאורך רח'
עץ חיים בשוק מחנה יהודה בשני מבנים ארוכים מקורים בגג רעפים. החנויות הקיימות והחדשות שימשו למימון המוסד. מבנה הישיבה הוקם בשנת 1936 ותוכנן ע"י האדריכל דב זוננפלד כמבנה מפואר.
מבנה גן הילדים הינו בית ליוואן בן 2 קומות וגג רעפים בעל 2 שיפועים. קומת הקרקע מקורה בקמרונות צולבים והקומה שמעליה במיני קמרונות. כיום המבנה נטוש ומוזנח אך נשמר היטב לרבות פרטי אבן ופרזול מיוחדים, ריצופי אבן, לוחות הקדשה, ובאופן חלקי גם ויטראז'ים, נגרות, ותבליטי גבס. ב-1963 אושרה תוספת שירותים באזור בור המים מדרום למבנה. ב-1966 אושר מטבח וחדר אוכל מדרום וממזרח למבנה גן הילדים. התוספת מסתירה חלק מחזיתות קומת הקרקע.
מבנה הישיבה נבנה כאמור בשנת 1936 ותוכנן ככל הנראה ע"י האדריכל דב זוננפלד. המבנה המונומנטלי והמפואר נשמר היטב. החזית הקדמית הכוללת את הכניסה הראשית מפוארת במיוחד. היא בנויה באבן אדומה מסותתת וכוללת פרטי אבן מושקעים, קשתות, מעקות אבן, סורגים ומעקות בסגנון אר דקו מברזל.
- 28 -
רקע תכנוני
-1991 תכנית המונומנטים 3423 - המתחם מוגדר כמונומנט לשימור.
2000 – הרחבת רחוב יפו – פירוק החנויות והרכבה מחדש של החזית לרח' יפו.
-2008 תכנית מפורטת 9532 - התאמת שימושים למסחר משרדים ומגורים, תוספת זכויות בנייה, שחזור חנויות לאורך רח' יפו ,קביעת בינוי מגדלים ושטחים תת קרקעיים -2013 תכנית 9532א (שינוי)- קווי בנין, תכנית למלון במבנה הישיבה, מעבר תת קרקעי מתחת למבנה הישיבה, תוספת זכויות בנייה.
-2020 תכנית מתאר מקומית 553511 אושרה לאחרונה.
היתרים:
1963 – תוספת שירותים במקום בור המים מדרום למבנה גן הילדים 1966 – תוספת מטבח וחדר אוכל מדרום וממזרח למבנה גן הילדים.
-2012 תיק רישוי 1963/0132.03
2018 -תיקי רישוי ,1963/0132.04 ,1963/0132.05 1963/0132.06 -2019 חידושי היתר: תיק רישוי ,1963/0132.08 ,1963/0132.09 1963/0132.10 -2020 הוגש תיק ורוד להיתר שינויים ,1963/0132.11 נפתח תיק להיתר שינויים ,1963/0132.12 נפתח תיק להיתר שינויים 1963/0132.13
שימור – המבנים מוגדרים בתכנית המונומנטים 3423 כמונומנטים לשימור מוגדרים בתב"ע התקפה 553511 לשימור.
מוגדרים בכרטסת השימור הישנה ובכרטסת השימור החדשה מס' ,2748 מס' 2630 התכנית המוצעת
היתר שינויים 1963/0132.12 בעקבות שינוי תב"ע .553511 ההיתר המבוקש כולל את המגדל הדרומי (בניין
6) ואת מבנה גן הילדים ממפלס הקרקע ומעלה.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 39
1. נציין תחילה כי זהו דיון ראשון בוועדת שימור על התכנון המוצע. בשלב הגשת תב"ע 553511
שאושר במאי ,2020 לא נפתח תיק במחלקת שימור, לא התקבלה חוו"ד מחלקת שימור ולא נערך דיון בוועדת שימור. מדובר במתחם המוגדר כמונומנט לשימור וכולל מספר מבנים חשובים ולכן הדבר חמור במיוחד. ראוי לבדוק את הנושא עם המבקשים ולדרוש הסברים. בשל אישור התב"ע ללא מעורבות מחלקת שימור, כוללת התב"ע סוגיות שימוריות שלא נבדקו ע"י מחלקת שימור.
2. נציין כמו כן כי ההמלצות מתייחסות להיתר שינויים 1963/0132.12 בלבד, הכולל את מבנה גן
הילדים ההיסטורי ומגדל הצמוד אליו. מכיוון שהוגשו לאחרונה שני היתרים נוספים, נציין שהם אינם כלולים בהמלצות שלהלן וכי הם יובאו לדיון נפרד. ההחלטה שתתקבל לגבי היתר 1963/0132.12 הנדון בדיון זה תהיה החלטה חלקית. החלטה סופית של וועדת שימור לגבי היתר זה, תתקבל רק לאחר דיון בתיק רישוי 1963/0132.11 שעדיין לא נפתח (הוגש תיק ורוד), הכולל את הקומות התת קרקעיות מתחת לכל המתחם לרבות הקומות שמתחת למגדל הדרומי וגן הילדים. בהיתר זה כלולים גם שינויים מבוקשים במבנה הישיבה והחנויות. לפיכך, החלטה סופית
- 29 -
של וועדת שימור תינתן רק לאחר הצגת שני ההיתרים מכיוון שההיתר הנדון 1963/0132.12 הנדון בזאת, מותנה באישור הקומות שמתחתיו בהיתר.1963/0132.11 התייחסות למבנה הישיבה, החנויות, חזית לרח' יפו, תכנית פיתוח – תינתן בדיון וועדת שימור בהיתרים הנוספים.
3. היתר מבוקש 1963/0132.12 מאושר בתנאים הבאים:
1. יש לעדכן את תיק התיעוד שהוגש ב-.2011
2. הוגש סקר שימור מפורט ע"י מהנדס שימור. מוצעת תלייה של הבניין והרמתו באמצעות
ג'ק. לדרישת מהנדס השימור נדרשו עבודות מקדימות בבניין. עבודות השיקום החלו כפי שהוצג בדו"ח ליווי שנשלח ע"י אדריכל השימור אורי פדן. יש להגיש השלמה לדו"ח הליווי ע"י מהנדס השימור המלווה.
3. יש להגיש סקר ציורים וטיח.
4. הוגש נספח שימור. יש לצרף את נספח השימור להרמוניקה. יש להוסיף פרטים של תריסים,
ריצופים, ציורים (בהתאם לממצאי הסקר), רעפי האיוורור, שחזור מרפסת. יש לציין חומרים וצבעים. יש להבהיר מה בדיוק מתוכנן בגרם המדרגות – שיקום? העתקה? שחזור?
5. תנאים למתן היתר בניה:
• במידה ויידרש עקב תאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור יש להפנות לקבלת אישור שימור חוזר.
• יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.
• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל
• יש לצרף לפרויקט זה מהנדס שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י מהנדס
• יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .
• יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.
• יש להגיש למחלקת השימור חו"ד של מהנדס שימור לאישור מחלקת השימור. יש לסמן אלמנטים הנדסיים בתכנית האדריכלית בהתאמה לחו"ד ההנדסית השימורית המאושרת.
תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:
• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל
• יש לצרף לפרויקט זה מהנדס שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י מהנדס
• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.
הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2
• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.
• היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.
• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.
- 30 -
• תנאי לתחילת חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת להרכבה.
• לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בר פתחים.
• לא תותר התקנת מערכות טכניות או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות לשימור.
• לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחלל הפנימי המיועד לשימור.
• הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.
• במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.
• תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.
תנאי לקבלת טופס 2
• יש לצרף התחייבות אדריכל שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.
• יש לצרף התחייבות מהנדס שימור מלווה להודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.
• יש להודיע על בחירת קבלן מומחה בשימור לאישור מחלקת שימור.
תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:
• אישור מחלקת השימור בכתב.
• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 2144 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| מעגל בית המדרשנ ת0ו2נ י,ם ב יכתל להייכםרם | כתובת | ||
| שקולניק אמיר | שם המבקש | ||
| בקשה להיתר בניה | סיבת הפניה | ||
| 2013/0645.00 | תיק רישוי | ||
| תוספת קומה 1 וגג רעפים עבור תוספת 2 יח"ד | מהות הבקשה | ||
| אדריכל הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| לא | 136 | 30150 |
- 31 -
רקע
רקע הסטורי אדריכלי
האתר ממוקם בכתובת מעגלי בית המדרש 20 במרכז שכונת בית הכרם ההיסטורית, דרומית למכללת דוד ילין. בתחום המגרש מצוי בנין מגורים צמוד קרקע בן קומה אחד וגג רעפים שהוקם בשנת 1922-4 מביתה הראשונים של שכונת בית הכרם ומהאחרונים שנשמרו במצב בנוי מקורי.
עפ"י תיעוד הבית היה שייך במקור לסופר ראובני אחיו של נשיא המדינה לשעבר יצחק בן-צבי;
בית הכרם נבנתה על פי עקרונות של 'עיר גנים' בתכנון של האדריכל ומתכנן הערים היהודי ריכארד קאופמן. התכנון התבסס על הטופוגרפיה הטבעית המשפעת דרומה, כאשר בתי המגורים מוקמו בחלק הצפוני המוגבה של החלקות הפרטיות. בשנים עברו מרבית החלקות עברו חלוקה מחדש לרבות החלקה הנוכחית; המבנה ממוקם במפלס הנמוך ממפלס רחוב מעגלי בית המדרש, ממוקם במרכז החלקה ומוקף חצר פתוחה נטועה עצים בוגרים. המבנה שמר על צורתו המקורית: בנוי בתכנית סימטרית פשוטה המחלקת את הבית לשבעה חדרים. קיימת כניסה במרכז החזית הצפונית וכניסה נוספת במרכז החזית הדרומית הפונה למרפסת פתוחה מוגבהת מקורה, ששימשה ככל הנראה במקור ככניסה הראשית לבית.
הבית בנוי אבן מיזי יהודי בגוון בז' בעיבוד טובזה, בדומה לבתים הראשונים. בבנין נשמרו מרבית הפרטים המקוריים לרבות פרטי אבן והפתחים, מסגרות, תריסים, נגרות, ריצופים, גג רעפים;
משמש כיום גן ילדים.
שטח המגרש 0.555 דונם.
רקע תכנוני
1. הבנין נכלל ברשימת השימור העירונית (רשימה ישנה ורשימה חדשה).
2. הבנין נכלל בגבול הבינוי של בית הכרם ההיסטורית – מתחם לשימור.
3. תכנית מתאר ,0911 0911 א' בתוקף משנת ,1961 1994 בהתאמה.
התכנית קובעת יעוד אזור מגורים 5 אחוזי הבניה יהיו %50 משטח המגרש נטו ב- 2 קומות.
4. תכנית מתאר 1163 בתוקף משנת 1964 מטרתה הרחבת דרכים.
בחלק הצפוני של שטח החלקה בוצע הפקעה המיועדת לדרך ומקומות חניה ציבוריים.
5. תכנית מתאר מופקדת לבית הכרם מס' 16000 – הופקדה בתאריך 15/07/2016
הבנין נכלל באזור המגורים ההיסטורי של בית הכרם- יעוד 'מגורים'
הבנין נכלל ברשימת השימור של תכנית המתאר המופקדת (נספח מס' )1 –מבנה מס' 103 אתר מס' 3831 בסיווג א "בנין לשימור ללא תוספות" עליו חלות הוראות השימור בסעיף 6.3 ()1 א'
- 32 -
(אחד מתוך 24 בתים ברשימה). לא תותר הריסת בניינים אלה. קביעת הבנין כבניין לשימור אינה גורעת מזכויות הבנייה שבתוקף לגבי מבנה זה. תוספת יתאפשרו רק לאחר ביצוע תיק תיעוד מלא וליווי אדריכל שימור ובכפוף להחלטת וועדת השמור. בבניינים אלה לא תותר כל תוספת בניה ולא יותרו כל שינויים בחזיתותיהם המקוריות ו/או שינוים בחצרותיהם המקוריות ו/או שינויים בגדרות קיימות בתחום החלקות. שיפוצים בבניינים אלה יחייבו שימור מלא של כל האלמנטים האדריכליים הקיימים המקוריים כגון סורגים, דלתות חיצוניות, חלונות, שערים, גדרות וכו'
התכנית המוצעת
בקשה להיתר בניה מספר 2013/0645.00 מהותה תוספת קומה עבור 2 יח"ד.
מדובר בבקשה להיתר שנפתחה בשנת 2013 ועברה שינוים מהותיים משלב פתיחת תיק ברישוי, במקביל להפקדת תכנית המתאר לבית הכרם.
לבקשה במתוכנת נוכחית ניתן אישור בתנאים של מחלקת השימור בתאריך 14/11/2018 המבטלת חוות דעת קודמות לדחייה מתאריכים ,19/05/15 .06/07/17 הבקשה אושרה בכפוף לתנאים שבאישור של מח' השימור בהחלטת ועדת משנה מקומית מתאריך 11/04/19 להלן נוסח ההחלטה
מאחר והבקשה לא כוללת הקלות וכל בעלי זכויות בחלקה חתומים ע"ג התכנית אין חובה בביצוע פרסום הקלות.
למען הסר ספק,
התכנית המאושרת ע"י מח' השימור תובא לידיעת בעלי דירות בחלקות הגובלות עם הבנייה הנדונה ולמתנגדים, עם הפנייה לתוכנית החדשה, התואמת לרוח תוכנית 16000 ומאושרת ע"י מח' שימור.
התוכנית המאושרת הינה לקומה אחת מעל המבנה הקיים (קומת קרקע)
עבור 2 יח' דיור בלבד.
קומה זהה לחלוטין בקונטור ובפתחים לזו הקיימת.
וזאת על פי התאמה לתבע 16000 המופקדת והמתירה:
- דרישות לשימור פורטו בנספח 4 חלק 'א .
הבניין משויך לקטגוריה 'א ומוגדר כבניין לשימור ללא תוספות בנייה וללא פגיעה בזכויות מותרות.
- לפי דרישות שימור שבסעיף 6.3 לא תותר הריסת בניין, לא תותר כל תוספת בנייה ושינויים בחזיתות קיימות.
יחד עם זאת נאמר כי קביעת הבניין כבניין לשימור אינה גורעת מזכויות הבנייה שבתוקף לגבי מבנה זה.
לכן ניתן לנצל בבניין יתרת זכויות לפי תב"ע .1163 תוספות יתאפשרו רק לאחר ביצוע תיק תיעוד מלא וליווי אדריכל שימור ובכפוף להחלטת ועדת השימור העירונית.
הבקשה מוגשת לאישור ועדת השימור העירונית, בשלב נוכחי של השלמת תנאים להיתר, בהתאם להוראות סעיף 6.3 ()1 א' בתכנית המתאר המופקדת לבית הכרם.
דיונים קודמים
דיון בוועדת השימור מתאריך 25/02/14 - יובהר שאינו רלוונטי לבקשה במתכונת הנוכחית, להלן נוסח ההחלטה
ועדת השימור ממליצה בפני הועדה המקומית לשקול להמליץ על הודעה על פי סעיפים 77-78 בהתאם לחוק התוה"ב בשכונת בית הכרם ההיסטורית עד להחלטת הוועדה המחוזית בעניין הפקדת תכנית ,16000 זאת במטרה להגן כמה שיותר על המבנים שמוגדרים לשימור בתכנית 16000 ומניעת הריסתן.
ועדת השימור מקבלת את המלצות מחלקת השימור וממליצה לדחות את הבקשה במתכונת המוגשת:
1. מדובר בבניין מהבניה המקורית של שכונת בית הכרם, הבניין תוכנן ככל הנראה על ידי אדריכל ריכרד קאופמן.
הבניין השתמר ללא שינויים כלל עם אלמנטים אדריכליים ייחודיים כגון: פורטיקו, כניסה עם עמודי עץ, וריצופים ופתחים מקוריים.
- 33 -
לבניין יש ערכים מיוחדים הראויים לשימור הן בגלל אדריכל הבניין והן בגלל הדמות שגרה במבנה שהיא בעל חשיבות רבה לתולדות השכונה .יש להוסיף ולציין כי המבנה, מהמבנים הראשונים שהוקמו בשכונה, נשמר במצבו המקורי (ללא תוספות) .
שימור:
הבניין מסומן בשכבת השימור של עיריית ירושלים (בכרטסת מספרו 3831 ומסומן לשימור בתכנית 16000 אתר מס' )103 כבניין לשימור ללא תוספת זכויות מעבר לזכויות מאושרות.
משמעות הגדרת מבנה כמבנה לשימור ללא תוספת בנייה היא שלא תותר הריסת מבנה זה או חלקיו.
"בבניינים אלה לא תותר כל תוספת בניה ולא יותרו כל שינויים בחזיתותיהם המקוריות ו/ או שינויים בחצרותיהם המקוריות ו/ או שינויים בגדרות קיימות בתחום החלקות." (ציטוט מתוך מסמכי התכנית .)16000 הבקשה , המוגשת בפני הוועדה, כוללת הקלות רבות, כולל הקלה עבור קומה שלמה ובנוסף, הריסת חלק ניכר מהקירות המקוריים כולל הפורטיקו המקורי ובניית ממ"דים על החזית הראשית.
הבקשה במתכונתה המוגשת פוגעת בערכי המבנה כפי שהם באים לידי ביטוי בחזותו, במסתו ובהעמדתו הנוכחית.
יצויין כי תכנית 16000 הומלצה להפקדה בוועדה המקומית אך טרם נדונה להפקדה בוועדה המחוזית.
2. ניתן לבחון בקשה המציעה בנייה על פי זכויות הבנייה הקיימות בנכס, ללא הקלות, ללא חפירה מתחת לבניין
ולא ממ"דים. תכנית מעודכנת, ככל שתוגש, תיבחן שוב במח' השימור
3. יש לקבל אישור של מחלקת השימור על תיק התיעוד.
בקשה במתכונת שנדחתה במחלקת השימור נדונה ונדחתה בהחלטת ועדת משנה מקומית מתאריך 17/01/18 , להלן נוסח ההחלטה
למען הסר ספק, חוזרת הבקשה לוועדה כדי לציין כי לא ניתן יהיה לאשר כל תוכנית שהוצגה עד עתה בבניין זה.
בניין , בעל חשיבות היסטורית, תרבותית ואדריכלית .
ולכן, מבקשת המחלקה לבטל את ההחלטה שנתנה 20/12/2017 "לאשר בכפוף לשינויים" המתבססת על לחוות הדעת של מח' שימור
כדי "לדחות במתכונת המוצעת".
(השינוי הינו בהגדרה ולא בתוכן היות וגם מח' שימור לא ממליצה על שום תוכנית שהוגשה כי אם על תיקון בהתאם לשימור מחמיר)
לאחר שתוגש תוכנית חדשה, התואמת את הזכויות המוקנות ולא סותרת את תוכנית 16000 - המציינת כי בניין זה Aלשימור מסוג
ולכן לא ניתן יהיה גם להמליץ על כל הקלה שתתבקש, לא בקומות, לא בקווי בניין, לא באחוזי בנייה וכן שימור מחמיר של החזיתות והפרטים של המבנה.
יש לציין כי ישנה התנגדות עזה בקרב התושבים והמינהל - טענותיהם לרגישות לסמליות המבנה מובנות.
התוכנית:
1. תפורסם מחדש,
2. תחזור לחוות דעת מח' שימור
3. ותיבחן לעניין שימור זכויות במח' הרישוי
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 39
1. לאשר את הבקשה במתכונת המוצעת שנמצאה ראויה מבחינה שימורית והתואמת את הוראות תכנית
המתאר המופקדת 16000 לבית הכרם.
2. להמליץ לועדה המקומית לפטור מן החובה להתקין מקומות חניה לתוספת בניה בבניין המיועד לשימור
משיקולים תכנוניים בהתאם להוראות תכנית 5166 ב' מהנימוקים המפורטים:
במצב הקיים אין במגרש פתרון חניה ולא קיימת גדר. התכנית מסדירה הפקעה מאושרת לדרך ומציעה לבניה מחדש מהלך מדרגות חוץ מרחוב מעגלי בית המדרש למפלס הכניסה הקובעת הנמוך ב 2 מ' ממפלס הרחוב. נבקש לשמור על נצפות הבנין לשימור ממפלס המדרכה ולהימנע מתכנון חניה בתחום המגרש שעלולה לפגוע באיכות הנופית הקיימת בחצר הקדמית הפתוחה.
3. תנאים שנקבעו למתן היתר בניה
- 34 -
3.1 תנאי למתן היתר בניה יהא השלמת נספח פרטים לאישור מחלקת השימור והכולל סימון פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור ותיאור פרטי בניה חדשים. נספח הפרטים יכלול הנחיות מיוחדות לעבודות שימור ושיפוץ המבנה הקיים לרבות התייחסות להסרת מפגעים ותוספות מאוחרות, טיפול באבן המקורית, השלמות מישקים, שיקום או החלפה של אלמנטים ופרטי בנין מקוריים לרבות מרפסות ופרטי נגרות. יש להתייחס לאלמנטים מקוריים המיועדים לפירוק ושימוש חוזר כדוגמת רעפים הנצפים בגלל מאפייני הבינוי של המגרש הנמוך ממפלס הרחוב. נספח הפרטים יכלול פרט מפורט של גדר חזית ראשית צפונית ותאום מיקום מוצע
לא תותרנה התקנת מערכות ע"ג גדר חזית ראשית/בנין לשימור.
3.2 תנאי למתן היתר בניה יהא הגשת חו"ד הנדסית שימורית אם נדרש חיזוק ומהותו במבנה היסטורי קיים המיועד לשימור והנכלל במסגרת בקשה נוכחית - כמפורט בסעיף 6.2 ג'
3.3 יש לקבל את אישור מחלקת השימור לתיק התיעוד המלא.
3.4 יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור.
3.5 יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית להבטחת ביצוע הוראות השימור בהיתר.
| סדר יום ועדת שימור | |||
|---|---|---|---|
| סדר יום ועדת שימור 01/11/2020 - י"ד חשון תשפ"א | תאריך | ||
| ועדה לשימור | סוג דיון | ||
| 2020/39 | מספר ועדה | ||
| 4096 | מספר תיק |
| נתונים כלליים | |||
|---|---|---|---|
| ירמיהו 21 , רוממנהת ונים כלליים | כתובת | ||
| יעקב מולכו | שם המבקש | ||
| הגשת תוכנית בניין עיר | סיבת הפניה | ||
| 564419 | מספר תכנית | ||
| בניין חדש ברוממה | מהות הבקשה | ||
| אדריכלית הלוי קארין | איש קשר |
| בשלמות | חלקה | גוש |
|---|---|---|
| כן | 89 | 30077 |
- 35 -
רקע
רקע היסטורי-אדריכלי
האתר ממוקם בתחום אזור התעשיה של שכונת רוממה, צפונית למתחם רוממה ההיסטורית. מדובר בחלקה רבועה בגודל 0.641 דונם הפונה מצפון לתוואי רחוב ראשי ירמיהו ומדרום לרחוב תובל. קיים הפרש מפלסים בין הרחובות בגובה של קומה לערך. בתחום החלקה מצוי בנין היסטורי שהוקם בין השנים 1926-37 והוא שריד למבנים של שכונת ליפתא עילית.
במפה היסטורית משנת 1936 המבנה מופיע בתצורת בניה זהה לקיימת היום, מגודר, ללא מבנים או דרכים ראשיות בצמוד לו. ממזרח לבנין תחום שטח קרקע בתוכו מסומנים עצים.
הבנין הקיים בנוי במפלס מוגבה ממפלס רחוב ירמיהו והוא בן קומה אחת ומקורה גג רעפים, מתוכנן כבית חלל מרכזי המהווה טיפולוגיה אופיינית לבתי מגורים עירוניים. הבניה נעשתה בגמר אבן בעיבוד טובזה ובפרטי בניה אופייניים לתקופתו. לא ידוע אודות תולדות הבנין.
במצבו הנוכחי המבנה נמצא במצב השתמרות מקורי לרבות ההעמדה מקורית של קירות הפנים, חזיתות הבניה נשמרו כולן על פרטי אבן בעיבוד טובזה, פרטי הפתחים מרפסת זיז ומסגרות. לא נשמרו פרטי בניה בחללים הפנימיים. לבנין נוספו לבנין תוספת מאוחרות ה'עוטפות' אותו מכל הכיוונים וקיימת הזנחה ובלייה טבעית. משמש כיום למסחר, מגורים וכגן ילדים.
רקע תכנוני
1. תכנית מתאר 62 קובעת את החלקה ביעוד אזור תעשיה.
2. תכנית מתאר 916 בתוקף משנת 1960 לחלוקת מגרשים לבנייני תעשיה שהוקמו ושטרם נבנו באזור
התעשיה, החריגה את המגרש והבניין הקיים - 'שטח שאינו נכלל בתכנית'.
3. תכנית מתאר 2276 בתוקף משנת 1985 קבעה שטח הפקעה ביעוד דרך בחלק המגרש הצפוני.
4. מסמך מדיניות בהכנה תכנית אב לשכונת רוממה מטרתה הפיכת אזור התעשיה ברוממה לשכונת
מגורים רוויה.
4. הבנין אינו נכלל בתחום גבול הבינוי של העיר ההיסטורית ולא ברשימת השימור העירונית.
התכנית המוצעת
תכנית מפורטת בסמכות ועדה מחוזית מס' 564419 להריסה מלאה של הבנין הקיים והקמת בנין חדש בן 7 קומות מעל 2 קומות תת קרקעיות, קומת הקרקע מסחרית ומעל 6 קומות מגורים. עיקרי התכנית: .1 שינוי ייעוד מתעשייה למסחר ומגורים. .2 קביעת שטחי בניה בהיקף מירבי 2481.4 מ"ר, מהם 1485.6 מ"ר
- 36 -
מעל פני הקרקע. .3 קביעת בינוי עבור חניה תת קרקעית. .4 קביעת מספר קומות ל-7 מעל 2 קומות תת קרקעיות לחניה ומחסנים. .5 קביעת תנאים למתן היתר בנייה. .6 קביעת הוראות בינוי. .7 קביעת מספר יח"ד ל-.12
התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך .15/07/20 טרם נדונה בוועדות התכנון.
המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 39
1. לדחות את התכנית במתכונת המוצעת להריסה מלאה בנין היסטורי קיים שנמצא ראוי לשימור, בנוי
במתכונת הבניה המקורית של בית חלל מרכזי עירוני משנות השלושים של המאה העשרים, על אף ודווקא משום שממוקם מחוץ לגבול העיר ההיסטורית וראוי שישמר בזכות האיכויות האדריכליות הקיימות בו ובזכות היותו עדות בנויה להתפתחות הבניה של העיר ההיסטורית.
2. ככל שתוקדם התכנית יש לבטל במסמכי התכנית הוראות בגין הריסת הבנין ולקבוע במקומן הוראות
בגין שימור הבנין ותוספת בניה מעליו. יש לסמן לפירוק והריסה בתכנית את תוספות הבניה המאוחרות ולשמר את הבנין בהתאמה למצב המקורי המשוער תוך קביעת הוראות לשימוש מסחרי בקומת הקרקע ההיסטורית. לתאום מפורט כתנאי להפקדה עם מחלקת השימור.