ישיבת משנה לתכנון ובנייה היתרים מס 27 · 21/12/2001

עיר: ירושלים
תאריך: 2001-12-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

-1-

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2021 - כ"ז כסלו תשפ"ב

סוג דיון דיון בוועדת משנה לשמיעת התנגדויות

מספר ועדה 202027

מספר בקשה 14 29373

מספר סידורי 1

בתונים כלליים

סוג בקשה בניית מרפסת

שימוש עיקרי מגורים

מהות בקשה תוספת למרפסת קיימת

שטח האתר

שטַח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש בומגרטן יגאל

עורך הבקשה קאפח גווה אופירה

מתכנן השלד סין שלום ידידיה

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו | 61

כתובת האתר

| אבא אבן 8 , קרית האומה [

גוש | חלקה בשלמות

4 6 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

4א תחילת תוקף | 16/07/2010 6 מגורים ד 209

תאוּר הבקשה

נתוני מספרי היתרים קודמים בחלקה:

עפ"י נתוני המערכת היתר אחרון שהופק לבניין זה בחלקה זו:

- 43- היתר שינויים לבניית 8 מבנים מעל קומות חניון ומסחר. סה"כ שטחים שאושרו בבקשה: עיקרי: 31,591.85 מ"ר. שרות: 32,083.83 מ"ר.

- 6 פיצול היתר מתיק מס' 07/278.3 עבור בניינים 5 ו-6 לצורך קבלת טופס 4.

סה"כ שטחים שאושרו בבקשה: עיקרי: 58.85 מ"ר. שרות: 6.16- מ"ר.

- 7 פיצול היתר מתיק מס' 07/278.3 עבור בניינים 7 ו-8 לצורך קבלת טופס 4.

סה"כ שטחים שאושרו בבקשה: עיקרי: 31.66- מ"ר. שרות: 4.01- מ"ר.

- 8-. היתר להגדלת מרפסת קיימת. עיקרי שאושר בבקשה: עיקרי: 8.00 מ"ר.

- 9- היתר להגדלת מרפסת קיימת. שטח מרפסות שאושר בבקשה: 11.05 מ"ר.

-2-

- 1.- היתר להגדלת מרפסת קיימת. עיקרי שאושר בבקשה: עיקרי: 9.72 מ"ר.

- 9.- היתר להגדלת מרפסת קיימת. עיקרי שאושר בבקשה: עיקרי: 9.36 מ"ר.

- 1 היתר "להגדלת שטח למרפסות זיזיות, עיקרי שאושר בבקשה: 15.69 מ"ר.

- 3-. היתר "להגדלת מרפסת בקומה 7", עיקרי שאושר בבקשה: 3.30 מ"ר.

- 2.- - היתר "להוספת הרחבה למרפסות" עיקרי שאושר בבקשה: 21.97 מ"ר.

סה"כ שטחים עיקריים שאושרו בחלקה בהיתרים קודמים: 31,687.08 מ"ר.

סה"כ שטח עיקרי מותר עפ"י תב"ע: 31,850 מ"ר. סה"כ שטח נותר לניצול: 162.92 מ"ר.

יצוין כי במערכת קיימות בקשות עפ"י הפירוט הבא:

- 2007/278.10- בבקשה זו מוצעים 115.82 מ"ר -- נידונה בוועדת משנה בתאריך 03.09.18 ונדחתה במתכונת המוצעת.

- 2017/749.03- בבקשה זו מוצעים 7.51 מ"ר -- נידונה ברשות רישוי ובתאריך 15.10.18 ונדחתה במתכונת המוצעת.

- 2018/468.00 -- בבקשה זו מוצעים 6.49 מ"ר - נידונה בוועדת משנה בתאריך 23.05.21 ואושרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

- 2007/278.11 - בבקשה זו מוצעים 7.25 מ"ר - המלצת המחלקה לאשר בכפוף, ממתין לדיון.

- 2007/278.13 - בבקשה זו מוצעים 5.35 מ"ר - המלצת המחלקה לדחות במתכונת, ממתין לדיון.

מהות הבקשה המוצעת:

מצב קיים: חלקה גדולה, ובה שמונה מבנים מעל קומות חניה ומסחר.

מצב מוצע: בבניין מס' 4, רח' אבא אבן 8:

קומה שניה מפלס 8.34+: חזית מערבית, מוצע עבור יח"ד מס' 8, מבוקשת הגדלת מרפסת קיימת.

במסגרת הבקשה לא צוינו הקלות.

בעלי העניין בנכס:

הבנייה מוצעת ע"ג חלקה מס' 6, שהינה חלקה גדולה מאוד. משלוח הודעות ע"פ סעיף 2ב לחוק בוצע באחריות ובמסגרת דסק שרות במעמד התיק.

עפ"י נתוני המערכת, לבקשה התקבלו 2 התנגדויות.

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 21

תכנונית לאשר לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

את הבקשה

בכפוף לשינויים

ובתנאים

הכנת המלצה

תכנונית לאשר

את הבקשה

בכפוף לשינויים

-.4-

המלצת המחלקה כי יש לזמן את המתנגדים.

קווי בניין:

על עורך הבקשה להמציא תיק מידע מעודכן ע"י מחלקת מידע תכנוני שיעמוד בתווך שנה כנדרש.

התנגדויות:

* "המתנגד הוא בעלים משותף של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שמבוקש לנצלן להגדלת מרפסת המבקש".

* "הועדה המקומית לתכנון ובנייה אינה מוסמכת ליזום או לקבוע "תימוכין קנייניים" לבקשה להיתר בנייה בניגוד מוחלט לחוק המקרקעין ולסדרי פירוק זכויות בבעלות משותפת. זאת, גם בדרך לא דרך של קבלת ויתור חלק מהבעלים המשותפים בשיעור הנדרש להגדלת המרפסת".

- בפגישה שהתקיימה עם ממונה המחלקה, בוחני רישוי וראש צוות האזור עם מס' עורכות בקשה המגישות בבניינים

הוחלט וסוכם עם ממונה המחלקה בשל ריבוי הבקשות

להגדלת מרפסת, הוחלט שמכיוון ומדובר בניצול שטחים עודפים השייכים לכלל דיירי החלקה, יש צורך לחלק שטח עוד במספר בעלי הזכויות בנכס.

המבקש המציא את מס' ויתורי זכויות הנדרשים כפי שסוכם.

יובהר: כי ישנם מס' תיקים שאושרו ואף הופקו בהם היתרי בניה לאחר המצאת כתבי ויתור ואף ישנם עוד מס' תיקים במקביל לפני ואחרי וועדה הכוללים ויתורי זכויות כנדרש.

המוצע בבקשה עומד בסיכום ואין מניעה לאשרו.

* "סגירת המרפסת תחשיך את דירת המתנגד ותחסום גישה של אור ואוויר לדירה".

- דירת המבקש והמתנגד הינם בחזית המערבית, החזית הנ"ל חשוכה ביום יום (ניתן לראות תמונות במערכת) ,לעניין רוח אין מניעה שיכנס למתנגד, חשוב להבהיר כי יש עמודה של 5 קומות של מרפסות מקורות כך שלא תהיינה השפעה למתנגד מהמוצע בבקשה.

* "סגירת המרפסת ע"י המבקש תביא לירידת ערך הדירה".

- המתנגד לא ממציא איזה שהוא הוכחה ע"י שמאי לערך הדירה.

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

המלצת המחלקה כי יש לזמן את המתנגדים.

ובתנאים

חוות דעת תכנונית

קווי בניין:

על עורך הבקשה להמציא תיק מידע מעודכן ע"י מחלקת מידע תכנוני שיעמוד בתווך שנה כנדרש.

התנגדויות:

* "המתנגד הוא בעלים משותף של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שמבוקש לנצלן להגדלת מרפסת המבקש".

- בפגישה שהתקיימה עם ממונה המחלקה, בוחני רישוי וראש צוות האזור עם מס' עורכות בקשה המגישות בבניינים

הוחלט וסוכם עם ממונה המחלקה בשל ריבוי הבקשות

המבקש המציא את מס' ויתורי זכויות הנדרשים כפי שסוכם.

המוצע בבקשה עומד בסיכום ואין מניעה לאשרו.

* "סגירת המרפסת תחשיך את דירת המתנגד ותחסום גישה של אור ואוויר לדירה".

* "סגירת המרפסת ע"י המבקש תביא לירידת ערך הדירה".

- המתנגד לא ממציא איזה שהוא הוכחה ע"י שמאי לערך הדירה.

התאמת הבניה המבוקשת לבניה המותרת עפ"י התכניות

הבאות:

*13004א' תחילת תוקף 16/07/2010

*תקנות התכנון והבניה.

סטייה ניכרת:

התכנית החלה בחלקה הנידונה כוללת סעיף סטייה ניכרת

לעניינים הבאים:

גובה הבנייה המרבי (כמפורט בנספחים), מס' הקומות המרבי (כמפורט בנספחים), קווי הבניין המרביים (כמפורט בתשריט), מס' יח"ד המרבי (294), שטחי הבנייה המרביים (עפ"י טבלה 5).

במסגרת הבקשה לא חל סטייה ניכרת.

נספח בינוי:

נספחי הבינוי של התכנית הינם מנחים (למעט הנושאים המחייבים), אין מניעה לאשר את הגדלת המרפסת

המבוקשת, ולא נדרש בגינה פרסום הקלה.

שלביות ביצוע:

סעיף 7.1 בהוראות התכנית "תותר הוצאת היתר יסודות ומרתפים לכל בניין ובניין בנפרד, תותר הוצאת היתר בניה לכל בניין ובניין בנפרד", סעיף שלביות הביצוע איננו רלוונטי היות והבניינים כבר בנויים במלואם.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין שהוגש מיום

8 ע'"י המח' למידע תכנוני ולא נמצאו חריגות

מקווי הבניין המאושרים -- על עורך הבקשה להמציא תיק מידע מעודכן ע"י מחלקת מידע תכנוני שיעמוד בתווך שנה כנדרש.

שטחי בניה:

שטחים עיקריים מותרים עפ"י תב"ע: 31,850 מ"ר.

שטחים עיקריים שאושרו בהיתרים קודמים: 31,687.08 מ"ר.

שטחים עיקריים נותרים לניצול: 162.92 מ"ר.

בבקשה הנידונה מבוקש הרחבה למרפסת זיז מקורה קיימת בסך 5.35 מ"ר.

חישוב:

-6-

5 (נותרים לניצול) - 5.35 (מוצעים בבקשה) =

0 (נותרים לניצול) - 6.49 (בבקשה 18/468 לאישור)

- 7.25 (בבקשה 07/278.11) = 143.86 מ"ר הנותרים לניצול כולל בקשות מקבילות - אין מניעה לאשר.

עורך הבקשה המציא כתבי ויתור כנדרש.

אישור הסדרי תנועה:

לא רלוונטי לבקשה הנ"ל.

אישור שימור:

לא רלוונטי לבקשה הנ"ל.

חוות דעת תכנונית:

המוצע בבקשה ללא חריגות מקווי הבניין, ומה גם שהגדלת המרפסת המוצעת הינה בתחום חגורת בטון קיימת, מבחינה חזותית ותכנונית אין שינוי - אין מניעה לאשר.

התנגדויות:

עפ"י נתוני המערכת התקבלו 2 התנגדות לבקשה.

לטענת המתנגדים:

* "המתנגד הוא בעלים משותף של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שמבוקש לנצלן להגדלת מרפסת המבקש".

- בפגישה שהתקיימה עם ממונה המחלקה, בוחני רישוי וראש צוות האזור עם מס' עורכות בקשה המגישות בבניינים

הוחלט וסוכם עם ממונה המחלקה בשל ריבוי הבקשות

המבקש המציא את מס' ויתורי זכויות הנדרשים כפי שסוכם.

יובהר: כי ישנם מס' תיקים שאושרו ואף הופקו בהם היתרי בניה לאחר המצאת כתבי ויתור ואף ישנם עוד מס' תיקים

במקביל לפני ואחרי וועדה הכוללים ויתורי זכויות כנדרש.

המוצע בבקשה עומד בסיכום ואין מניעה לאשרו,

* "סגירת המרפסת תחשיך את דירת המתנגד ותחסום גישה של אור ואוויר לדירה".

- דירת המבקש והמתנגד הינם בחזית המערבית, החזית הנ"ל חשוכה ביום יוּם (ניתן לראות תמונות במערכת) ,לעניין רוח אין מניעה שיכנס למתנגד, חשוב להבהיר כי יש עמודה של 5 קומות של מרפסות מקורות כך שלא תהיינה השפעה למתנגד מהמוצע בבקשה.

* "סגירת המרפסת ע"י המבקש תביא לירידת ערך הדירה".

- המתנגד לא ממציא איזה שהוא הוכחה ע"י שמאי לערך הדירה.

המלצת המחלקה כי יש לזמן את המתנגד.,

הכנת נוסח פרסום | 08/11/2020

תנאים -- באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר

אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

חוזה עם מעבדה מאושרת לבדיקת בטון, אבן, אטימות, גז, אינסטלציה 3 תכניות סופיות -- לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות תשלום אגרת בניה

הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים:

המלצת המחלקה כי יש לזמן את המתנגדים.

קווי בניין:

על עורך הבקשה להמציא תיק מידע מעודכן ע"י מחלקת מידע תכנוני שיעמוד בתווך שנה כנדרש.

התנגדויות:

* "המתנגד הוא בעלים משותף של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שמבוקש לנצלן להגדלת מרפסת המבקש".

בוצע

-8-

- בפגישה שהתקיימה עם ממונה המחלקה, בוחני רישוי וראש צוות האזור עם מס' עורכות בקשה המגישות בבניינים הוחלט וסוכם עם ממונה המחלקה בשל ריבוי הבקשות להגדלת מרפסת, הוחלט שמכיוון ומדובר בניצול שטחים עודפים השייכים לכלל דיירי החלקה, יש צורך לחלק שטח עוד במספר בעלי הזכויות בנכס.

המבקש המציא את מס' ויתורי זכויות הנדרשים כפי שסוכם.

המוצע בבקשה עומד בסיכום ואין מניעה לאשרו.

* "סגירת המרפסת תחשיך את דירת המתנגד ותחסום גישה של אור ואוויר לדירה".

* "סגירת המרפסת ע"י המבקש תביא לירידת ערך הדירה"

- המתנגד לא ממציא איזה שהוא הוכחה ע"י שמאי לערך הדירה.

2 | סספק

תאריך: | 20/01/2021

הגשה

1021

112

עיריית ירושלים האגף לרישוי ופיקוח

המחלקה לרישוי בניה

כתב התנגדות לבקשה להיתר

בגיית

- 2014

פרטי המתנגד

זהות המתנגד

סוג הזהות מספר זהות שם התאגיד / הגוף

תואר שם פרטי שם משפחה

ה"ה טוביה גורדון

כתובת המתנגד

יישוב שכונה רחוב

ירושלים קרית האומה אבא אבן

מספר בית דירה תד

טלפון בבית טלפון נייד דואר אלקטרוני

1 = הוסס.15180160800811 קוחט

כחובת למשלוח תשובה מיקוד

התחיה 5, בית אל

פרטי בא כח המתנגד

מספר זהות שם

תואר דואר אלקטרוני

טלפון בבית טלפון נייד

כתובת למשלוח תשובה מיקוד

גתונים

א ציין את מרחק דירת המתנגד ואת מיקומה ביחס לבנייה המבוקשת = 3

[וחזגן. ********* 1/181/20210120ת0/תסז )015/13 5 5615/1 גת//:16

2 2 פאק

60 מבטטין המונמוזר% מ שפת )3

נימוקי ההתנגדות

המתנגד רכש את הדירה על דעת כן שהדירה מוארת ויש לה חצר פתוחה, סגירת המרפסת ע"י המבקש, תביא לירידת ערך דירת המבקשים. סגירת המרפסת תחשיך את דירת המבקש, ותחסום גישה של אור ואוויר. חצר המבקשים סמוכה מאוד לקומה מעל ולמיקום המרפסת אותה מבוקש לבנייה, סגירת המרפסת תגרום לפגיעה בפרטיות של המבקשים לעשות

שימוש בלעדי בחצר. 4. למבקשים יש מרפסת הקיימת

.לדירתם היום

לו |[ ********* 0/81/20210120ז81/ת55/0006 9/125ס5ה//:16

886 [2

תאריך: = 27/01/2021

הגשה

1110

עיריית ירושלים האגף לרישוי ופיקוח

המחלקה לרישוי בניה

כתב התנגדות לבקשה להיתר

בנייה

תיק:

"2 2007/0278.14

מספר

פרטי המתנגד

זהות המתנגד

סוג הזהות מספר זהות שם התאגיד / הגוף

תואר שם פרטי שם משפחה

עו"ד איתמר הכהן

כתובת המתנגד

יישוב שכונה רחוב

ירושלים קרית האומה אבא אבן

מספר בית דירה תד

6 ה

טלפון בבית טלפון נייד דואר אלקטרוני

89 054-7273690 :88181].000 11818760 מטג!סטהו

כתובת למשלוח תשובה מיקוד

אבא אבן 16, ירושלים, 9025806 2026

פרטי בא פח המתנגד

מספר זהות שם

תואר דואר אלקטרוני

טלפון בבית טלפון נייד

כתובת למשלוח תשובה מיקוד

בתונים

א. ציין את מרחק דירת המתנגד ואת מיקומה ביחס לבנייה המבוקשת = שכן

הו .6809552 81/20210127/ס/תז 0 585/50 9615/15 ה//:ס1

886 22

בשיכון

נימוקי ההתנגדות

נימוקי ההתנגדות מפורטים במסמך הרצ"ב

[2 1 [הת.6809552 81/20210127/סז 8/ת6ז5/75000 01 056715/7125ה//-116

התנגדות למס' בקשה 2007/0278.14 בהפקדה בפני הועדה לתכנון ובניה עלריית ירושלים.

אני החיימ גורדון טוביה ת.ז ********* מרח'י אבא אבן 12, ירושלים (להלן 'יהמתנגדיי), מתכבד להגיש התנגדות לבקשה מסי 2007/0278.14 (להלן - התכנית), שמוגשת ע"י יגאל בומגרטן לתוספת למרפסת קיימת.

להלן טענות המתנגד, באופן מפורט:

1. המתנגד רכש לאחרונה את הדירה ושילט ממון רב, על דעת כן שחדירה מוארת ויש לה חצר פתוחה, סגירת

המרפטת ע"י המבקש, תביא לירידת ערך דירת המתנגד.

2. סגירת המרפסת תחשיך את דירת המתנגד, ותחטוס גישה של אור ואוויר לדירה.

3. למבקש יש מרפטת הקיימת לדירתו היום ואי הסכמה לבקשה לא יפגע בו.

4. בנוסף לאמור לעיל, המתנגד שומר על זכותו לתעלות טענות נוספות ו/או לחזור בו מכל טענה בכל שלב של

החליך.

5. אין לפרש הנאמר בהתנגדות זו כהסכמה כלשהיא מצד המתנגדים לכל דבר שאינו מנוסח באופן ברור

ומוחלט כהסכמה, הן בהליך זה והן לגבי כל הליך אחר, בין בוועדות תכנון ובניה ו/או בכל הליך משפטי אחר.

6. לאור האמור לעיל, אבקשכס לקיים דיון בנדון ולזמן את המתנגד להשמיע טענותיו בפני הוועדה האו וכל

וועדה אחרת באם לידרש.

המתנגד :

שם: טוביה גורדון ת.ו. ********* כתובת: רחוב התחיה 5, בית אל

\ור

חתלמה:.\ 7

טלפון : 058-567-6768 דואייל:

אין מחלוקת שהבקשה להיתר מתייחסת למקרקעין שהמבקש אינו בעלים שלה.

המתנגד הוא בעלים משותף של זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות שמבוקש לנצלן להגדלת מרפסת המבקש.

הועדה המקומית לתכנון ובנייה אינה מוסמכת ליזום או לקבוע "תימוכין קנייניים"

לבקשה להיתר בנייה בניגוד מוחלט לחוק המקרקעין ולסדרי פירוק זכויות בבעלות משותפת. זאת, גם בדרך לא דרך של קבלת ויתוּר חלק מהבעלים המשותפים בשיעור הנדרש להגדלת המרפסת.

מדובר בשאלה קניינית מהותית הדורשת הכרעה בערכאה המוסמכת. הועדה המקומית אינה הערכאה המוסמכת לכך.

לכן, על הועדה המקומית לעקב את הדיון בבקשת ההיתר עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה העניינית.

זו ההלכה הפסוקה של בית המשפט העליון שנקבעה, למשל, בעע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ. בני אליעזר בע"מ. פורסם בנבו.

-9-

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2021 - כ"ז כסלו תשפ"ב

סוג דיון דיון בועדת המשנה

מספר ועדה 2020277

מספר בקשה ו

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים + מסחר

מהות בקשה בניין שימוש מעורב, מסחר ומגורים

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר סיאם פייצל

עורך הבקשה אדריכל יונס חאזם

מתכנן השלד מהנדס ערו אבראהים

מספר מתנגדים 2

מספר שכנים שלא חתמו | 0

כתובת האתר

| אל מאמון , שועפט חדש

גוש | חלקה בשלמות

5 | 5044 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

3 תחילת תוקף | 10/01/2015 44

תאור הבקשה

מהות הבקשה

מוצע בניין חדש בשימוש מעורב מגורים ומסחר, כולל:

3 קומות חנייה

2 קומות מסחר+משרדים

3 קומות מגורים הכוללים 6 יח"ד

בעלי עניין בנכס

הבנייה מוצעת ע"ג גוש 30555 חלקה 44;

הוגש לוח זכויות וגבדק ע"י דסק שרות לקוחות בשלב פתיחת התיק כאשר המבקש בבקשה הנו הבעלים של החלקה בשלמות ע"פ לוח הזכויות.

- 10 -

הקלות: במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות בפתיחת תיק, מאוחר יותר פורמו הקלות לעניין:

הקלה לגובה קומת חנייה מעל 2.20 מ'

הקלה לתוספת גובה מירבי 804.96 במקום 797.20

הקלה לתוספת יח"ד 1 סה"כ 5 יח"ד במקום 4 יח"ד

הקלה לייעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70%

התנגדויות: במסגרת הבקשה התקבלה התנגדות אחת.

מידע קודם

בדיקת המלצה

תכנונית לזמן

מבקשים

ומתנגדים בפני

הועדה

בהתנגדויות

מתאריך

1 2

הבקשה נידונה בדיון ברשות רישוי בתאריך 10/09/19 והוחלט לפרסם הקלה,

התכנית תוקנה ופורסמו ההקלות בנושאים אלו:

הקלה לגובה קומת חנייה מעל 2.20 מ'

הקלה לתוספת גובה מירבי 804.96 במקום 797.20

הקלה לתוספת יח"ד 1 סה"כ 5 יח"ד במקום 4 יח"ד

הקלה לייעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70%

עד כה התקבלה התנגדות אחת לבקשה בנושאים תכנוניים

כאשר מתנגדים למיקום פחי האשפה וכן מתנגדים לכל בניה בקוו אפס

עם החלקה שלהם (המתנגדים הנם בעלי החלקה הדרומית הצמודה).

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין 2017/6773 שהוגש מיום 8 ע'"י המח' למידע תכנוני.

4 קווי הבניין שלאורך חזית דרך רמאללה הם קווי בניין מחייבים ואינם ניתנים לשינוי.

2. קוו בניין 8 -- קו אדום מקוטע עם נקודה אחת (כחול)

-- מתייחס לקומות בתת קרקע ולקומה א' בחזית שפונה לדרך רמאללה -- מוצעות קומות החנייה וקומת קרקע+א', ללא חריגה מקווי הבניין.

3 קוו בניין פ -- קוו אדום מקוטע עם שתי נקודות (אדום) מתייחס לקומות ב' וג' בנסיגה של 3 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה בקומה ב' (מסומנת בתכנית כקומה א' יש לתק]ן) - תוקן.

4. קוו בניין 6 - קוו אדום מקוטע עם שלוש נקודות

(ירוק) מתייחס לקומות ד' ו-ה' בנסיגה של 5 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה קלה בקומה ד' יש לתקן ולעמוד במותר, או לחילופין לפרסם הקלה -- תוקן, אין צורך בפרסום.

-11-

5 בחזיתות הפונות אל תאי שטח שכנים תותר פתיהת

פתחים בתנאי שהמרחק בין החזיתות בו מוצעים הפתחים ובין גבול תא השטח לא יפחת מ 3 מ' - אין חריגה.

6. לא יותרו פתחים בחזית הבניין בקוו בניין אפס צדדי

- אין חריגה.

אחוזי בנייה

טבלה 5 זכויות בנייה

שטח המגרש 485 מ"ר * 270% , סה"כ מותרים 1309.5 מ"ר

חישוב שטח:

מותרים:

מוצעים:

הערות:

עיקרי מגורים

מסחר

משרדים

5 מ"ר

מתוכם 70% מגורים

1 מ"ר

+ הפרשים ממ"דים 13.05 מ"ר

6 מ"ר

9 מ"ר

סה"כ 1274.11 מ"ר

יש לפרסם הקלה לשימוש 100% מגורים במקום 70%

] [

בקומות א,ב,ג.- פורסמה הקלה

ממ ד

ממ"ק

9 מ"ר נטו לכל

-12 -

יח"ד ממ"דים+ממ"ק למסחר ומשרדים

0 מ"ר

יש לחלק את הממ"דים לפי מספר יח"ד ולעמוד בשטח

המותר- תוקן

חניה

תת קרקעית

5 מ"ר

כמותר

מבואות ומדרגות

תקנות 1992

2 מ"ר

להפריד שטחי חנייה

ממדרגות ומבואות - תוקן

קומת עמודים

מפולשת ומקמרות

תקנות 1992

5 מ"ר

לעמוד בהוראות סעיף 9ו'(לעניין הארקדה) -- תוקן בהתאם למותר

תכסית בנייה ע"פ סעיף 9ט': לא תעלה על 80% משטח תא השטח נטו" - 378 מ"ר / שטח חלקה 485 סה"כ 78%

כמותר.

מרפסות גג: בשטח 147.28 מ"ר - כמותר.

מספר קומות

מס קומות מותר עפ"י התכנית: 5 קומות מלאות וקומה שישית חלקית מעל קומת חנייה תת-קרקעית.

-13 -

מס קומות מוצע: 5 קומות מלאות, קומה שישית עבור יציאת

מדרגות לגג ו-3 קומות חנייה תת-קרקעיות - מספר הקומות עבור חנייה מוגזם, יש לנסות ולתאם מול מחלקת חנייה תכנון יותר מוקפד עבור 2 קומות חנייה ולא 3 קומות כפי שמוצע, בנוסף יש לתכנן מדרגות ומעלית אשר יופרדו בשימושם בהתאם לקומה הרלוונטית כפי שמוצע בקומות המשרדים ובכך ניתן לוותר על קומת מרתף 1 ולתכנן את החניות ב- 2 קומות בלבד - בפגישה עם ר"צ ויועץ תנועה מטעם המבקש מיום 24/12/19, הובהר כי מאחר ושטח

המגרש קטן ומשמש למסחר ומשרדים וכולל בתוכו ארקדיה לכיוון דרך רמאללה, ניתן להשאיר 3 קומות חנייה, התקבל אישור מחלקת חנייה מיום 5/1/21 התואם את התכנית.

בנוסף ע"פ אישור חברת השמל נדרש חדר טרנספורמציה שהוקם בקומת חנייה 1-.

מספר יחידות דיור

מס יח"ד מותר עפ"י התכנית:

בתכנית 7623 אין הוראה מיוחדת לעניין מס' יח"ד.

לכן נחזור לתכנית הקודמת 3456א' אזור מסחרי מיוחד ששם ע"פ אישור מר אילן גויכמן, מתאם מערכות המידע הגאוגרפי בעירייה, במייל מיום 10.04.19 מתויק בא. אופטי)

שטח האזור הינו 64.8 דונם וע"פ סעיף 10(ז') בתכנית 6 סה"כ קיבולת יח"ד באזור קיים+מוצע הינו 520

יח"ד.

לכן 64.80/ 520 =8 יח"ד/דונם.

שטח החלקה: 485 מ"ר, מותר: 4 יח"ד לשטח זה, מס' יח"ד

מוצע: 6 יח"ד

- ניתן להוסיף יח"ד 1 בהקלה, יש להסיר יח"ד 1 -- הוסרה יח"ד 1, כעת מוצע: 5 יח"ד כמותר.

הוראה לשימושים מותרים סעיף 9ה':

השימושים המותרים יהיו כדלקמן:

1 בקומת המרתף: מחסנים מקלט, חנייה, חדרי הסקה

וכיו"ב

2 קומת הקרקע תהיה קומת מסחר ותבנה במפלס

המדרכה של דרך רמאללה שבחזית כל תא שטח. השימושים

המותרים למסחר יהיו כדלקמן:

- מסהר קמעונאי וסיטונאי

-14 -

- מלאכה בתנאי שאין בה מטרד לבניין ולאזור

- מסעדות, בתי קפה, מזנונים

- מועדונים בתנאי שאין בהם מטרד לבניין ולאזור

3 בקומה שמעל קומת הקרקע יותר שימוש מעורב

למסחר, משרדים ומגורים, בתנאי שתיבננה כניסות למסחר ולמשרדים הנפרדות מן המגורים

4 ביתר הקומות העליונות

- בתי מלון

- משרדים

- מגורים

אם ייבנו דירות מגורים בבניינים באזור מסחרי מיוחד, לא יעלה סה"כ השטח שישמש למגורים בקומה שנייה, שלישית ורביעית על 70% משטח קומות אלה -כמותר

היות ומבקשים 100% שימוש למגורים בקומות אלו, יש לפרסם הקלה מתאימה ובדומה לתיק 11/610 והחלטת

הערר בנושא -פורסמה הקלה בנוסח זה: "יעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70% משטח

הבנייה".

הוראות סעיף 9ו' לחזית הפונה לדרך רמאללה: יש לעמוד בהוראות אלו ולתכנן עמודי קולונדה בהתאם למפורט במדוייק - תוקן

גבהים: גובה בניינים: לעמוד בגובה המפורט בתשריט מס' 5 בתב"ע 3456א', גובה מירבי 797.20 - פורסמה הקלה (יש סתירה בתקנון).

הוראות סטייה ניכרת: אין התייחסות להוראה זו.

הוראות שלביות ביצוע: אין התייחסות להוראה זו.

פיתוח ופריסת גדרות

יש להציג בתכנית ולעמוד בתקנות בנייה במרווחים עד 3 מ'

גובה קיר תמך או לחילופין לדרגו בהתאם לחוק כל 0.6 ס"מ - הוצג

קומת חניה תת קרקעית

גישה לחנייה מרחוב סמוך בחזית מערבית, ע"י רמפה

המתחילה בגובה הכביש: 781.12 מ', גובה מרתף: 779.76

הכנת המלצה

תכנונית לזמן

מבקשים

ומתנגדים בפני

הועדה

בהתנגדויות

("1

-15-

מ', הפרש גובה: 1.36 מ'.

עפ"י תקנות סטייה ניכרת סעיף 8: "מרתף-חלק מבניין שחלל שבין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, ושפני תקרתו אינם גבוהים יותר מ 0 מ' מפני הקרקע האמורים או מפני הרחוב" - מוצע ע"פ התקנות. יש להסיר קומת חנייה 1 בהתאם להנחיות מעלה, ולעדכן אישור חנייה בהתאם - עודכן.

אישורים נדרשים לבקשה:

אישור הסדרי תנועה: התקבל אישור מתאריך 20/06/19 המאשר 15 מקומות חנייה עבור מגורים, מסחר ומשרדים -

אישור זה אינו תואם לתכנית שהוגשה - יש להתאים - תוקן

הבקשה נידונה בדיון ברשות רישוי בתאריך 10/09/19 והוחלט לפרסם הקלה,

התכנית תוקנה ופורסמו ההקלות בנושאים אלו:

הקלה לגובה קומת חנייה מעל 2.20 מ'

הקלה לתוספת גובה מירבי 804.96 במקום 797.20

הקלה לתוספת יח"ד 1 סה"כ 5 יח"ד במקום 4 יח"ד

הקלה לייעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70%

עד כה התקבלה התנגדות אחת לבקשה בנושאים תכנוניים

כאשר מתנגדים למיקום פחי האשפה וכן מתנגדים לכל בניה בקוו אפס

עם החלקה שלהם (המתנגדים הנם בעלי החלקה הדרומית הצמודה).

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין 2017/6773 שהוגש מיום 8 ע"י המח' למידע תכנוני.

1 קווי הבניין שלאורך חזית דרך רמאללה הם קווי בניין מחייבים ואינם ניתנים לשינוי.

2 קוו בניין 8 - קו אדום מקוטע עם נקודה אחת (כחול)

-- מתייחס לקומות בתת קרקע ולקומה א' בחזית שפונה לדרך רמאללה - מוצעות קומות החנייה וקומת קרקע+א', ללא חריגה מקווי הבניין.

3 קוו בניין 9 - קוו אדום מקוטע עם שתי נקודות

(אדום) מתייחס לקומות ב' וג' בנסיגה של 3 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה בקומה ב' (מסומנת בתכנית כקומה א' יש לתקן) - תוקן.

-16-

4 קוו בניין ס - קוו אדום מקוטע עם שלוש נקודות (ירוק) מתייחס לקומות ד' ו-ה' בנסיגה של 5 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה קלה בקומה ד' יש לתקן ולעמוד במותר, או לחילופין לפרסם הקלה -- תוקן, אין צורך בפרסום.

5 בחזיתות הפונות אל תאי שטח שכנים תותר פתיחת

פתחים בתנאי שהמרחק בין החזיתות בו מוצעים הפתחים ובין גבול תא השטח לא יפחת מ 3 מ' - אין תריגה.

6. לא יותרו פתחים בחזית הבניין בקוו בניין אפס צדרי

- אין חריגה.

אחוזי בנייה

טבלה 5 זכויות בנייה

שטח המגרש 485 מ"ר * 270% , סה"כ מותרים 1309.5 מ"ר

חישוב שטח:

מותרים:

מוצעים:

הערות:

עיקרי מגורים

מסחר

משרדים

5 מ"ר

מתוכם 70% מגורים

1 מ"ר

+ הפרשים ממ"דים 13.05 מ"ר

6 מ"ר

9 מ"ר

סה"כ 1274.11 מ"ר

יש לפרסם הקלה לשימוש 100% מגורים במקום 70%

בקומות א,ב,ג.- פורסמה הקלה

17. -

ממ"ד

ממ"ק

9 מ"ר נטו לכל

יח"ד ממ"דים+ממ"ק למסחר ומשרדים

0 מ"ר

יש לחלק את הממ"דים לפי מספר יח"ד ולעמוד בשטח

המותר- תוקן

חניה

תת קרקעית

75 מ"ר

כמותר

מבואות ומדרגות

תקנות 1992

2 מ"ר

להפריד שטחי חנייה

ממדרגות ומבואות - תוקן

קומת עמודים

מפולשת ומקמרות

תקנות 1992

5 מ"ר

לעמוד בהוראות סעיף פו'(לעניין הארקדה) -- תוקן בהתאם למותר

תכסית בנייה ע"פ סעיף פט': לא תעלה על 80% משטח תא השטח נטו" - 378 מ"ר / שטח חלקה 485 סה"כ 78%

כמותר.

מרפסות גג: בשטה 147.28 מ"ר - כמותר.

- 18 -

מספר קומות

מס קומות מותר עפ"י התכנית: 5 קומות מלאות וקומה שישית חלקית מעל קומת חנייה תת-קרקעית.

מס קומות מוצע: 5 קומות מלאות, קומה שישית עבור יציאת

בנוסף ע"פ אישור חברת חשמל נדרש חדר טרנספורמציה שהוקם בקומת חנייה 1-.

מספר יחידות דיור

מס יח"ד מותר עפ"י התכנית:

בתכנית 7623 אין הוראה מיוחדת לעניין מס' יח"ד.

שטח האזור הינו 64.8 דונם וע"פ סעיף 10(ז') בתכנית 6 ' סה"כ קיבולת יח"ד באזור קיים+מוצע הינו 520 יח"ד.

לכן 64.80/ 520 =8 יח"ד/דונם.

שטח החלקה: 485 מ"ר, מותר: 4 יח"ד לשטח זה, מס' יח"ד

מוצע: 6 יח"ד

- ניתן להוסיף יח"ד 1 בהקלה, יש להסיר יח"ד 1 - הוסרה יח"ד 1, כעת מוצע: 5 יח"ד כמותר.

הוראה לשימושים מותרים סעיף פה"

השימושים המותרים יהיו כדלקמן:

31 בקומת המרתף: מחסנים מקלט, חנייה, חדרי הסקה וכיו"ב

-19 -

2 קומת הקרקע תהיה קומת מסחר ותבנה במפלס

המדרכה של דרך רמאללה שבחזית כל תא שטח. השימושים

המותרים למסחר יהיו כדלקמן:

- מסחר קמעונאי וסיטונאי

- מלאכה בתנאי שאין בה מטרד לבניין ולאזור

- מסעדות, בתי קפה, מזנונים

- מועדונים בתנאי שאין בהם מטרד לבניין ולאזור

3 בקומה שמעל קומת הקרקע יותר שימוש מעורב

למסחר, משרדים ומגורים, בתנאי שתיבננה כניסות למסחר ולמשרדים הנפרדות מן המגורים

4 ביתר הקומות העליונות

- בתי מלון

- משרדים

- מגורים

היות ומבקשים 100% שימוש למגורים בקומות אלו, יש לפרסם הקלה מתאימה ובדומה לתיק 11/610 והחלטת

הערר בנושא -פורסמה הקלה בנוסח זה: "יעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70% משטח

הבנייה".

הוראות סעיף 9ו' לחזית הפונה לדרך רמאללה: יש לעמוד בהוראות אלו ולתכנן עמודי קולונדה בהתאם למפורט במדוייק - תוקן

גבהים: גובה בניינים: לעמוד בגובה המפורט בתשריט מס' 5 בתב"ע 3456א', גובה מירבי 797.20 - פורסמה הקלה (יש סתירה בתקנון).

הוראות סטייה ניכרת: אין התייחסות להוראה זו.

הוראות שלביות ביצוע: אין התייחסות להוראה זו.

פיתוח ופריסת גדרות

יש להציג בתכנית ולעמוד בתקנות בנייה במרווחים עד 3 מ'

גובה קיר תמך או לחילופין לדרגו בהתאם לחוק כל 0.6 ס"מ

חוות דעת תכנונית

("1

-20 -

- הוצג

קומת חניה תת קרקעית

גישה לחנייה מרחוב סמוך בחזית מערבית, ע"י רמפה

המתחילה בגובה הכביש: 781.12 מ', גובה מרתף: 779.76

מ', הפרש גובה: 1.36 מ'.

אישורים נדרשים לבקשה;

אישור הסדרי תנועה: התקבל אישור מתאריך 20/06/19 המאשר 15 מקומות חנייה עבור מגורים, מסחר ומשרדים -

אישור זה אינו תואם לתכנית שהוגשה - יש להתאים - תוקן

הבקשה נידונה בדיון ברשות רישוי בתאריך 10/09/19 והוחלט לפרסם הקלה,

התכנית תוקנה ופורסמו ההקלות בנושאים אלו:

הקלה לגובה קומת חנייה מעל 2.20 מ'

הקלה לתוספת גובה מירבי 804.96 במקום 797.20

הקלה לתוספת יח"ד 1 סה"כ 5 יח"ד במקום 4 יח"ד

הקלה לייעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70%

עד כה התקבלה התנגדות אחת לבקשה בנושאים תכנוניים כאשר מתנגדים למיקום פחי האשפה וכן מתנגדים לכל בניה בקוו אפס

עם החלקה שלהם (המתנגדים הנם בעלי החלקה הדרומית הצמודה).

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין 2017/6773 שהוגש מיום 8 ע"י המח' למידע תכנוני.

1 קווי הבניין שלאורך חזית דרך רמאללה הם קווי בניין מחייבים ואינם ניתנים לשינוי.

2 קוו בניין 8 -- קו אדום מקוטע עם נקודה אחת (כחול 1 [ ו [

- מתייחס לקומות בתת קרקע ולקומה א' בחזית שפונה

לדרך רמאללה - מוצעות קומות החנייה וקומת קרקע+אי,

- 21 -

ללא חריגה מקווי הבניין.

3 קוו בניין ₪ - קוו אדום מקוטע עם שתי נקודות

4 קוו בניין 0 - קוו אדום מקוטע עם שלוש נקודות (ירוק) מתייחס לקומות ד' ו-ה' בנסיגה של 5 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה קלה בקומה ד' יש לתקן ולעמוד במותר, או לחילופין לפרסם הקלה - תוקן, אין צורך בפרסום.

5. בחזיתות הפונות אל תאי שטח שכנים תותר פתיחת

פתחים בתנאי שהמרחק בין החזיתות בו מוצעים הפתחים ובין גבול תא השטח לא יפחת מ 3 מ' - אין חריגה.

6. לא יותרו פתחים בחזית הבניין בקוו בניין אפס צדדי

- אין חריגה.

אחוזי בנייה

טבלה 5 זכויות בנייה

שטח המגרש 485 מ"ר * 270% , סה"כ מותרים 1309.5 מ"ר

חישוב שטח:

מותרים:

מוצעים:

הערות:

עיקרי מגורים

מסחר

משרדים

5 מ"ר

מתוכם 70% מגורים

1 מ"ר

+ הפרשים ממ"דים 13.05 מ"ר

6 מ"ר

-22 -

9 מ"ר

סה"כ 1274.11 מ"ר

יש לפרסם הקלה לשימוש 100% מגורים במקום 70%

1 1

בקומות א,ב,ג.- פורסמה הקלה

9 מ"ר נטו לכל

יח"ד ממ"דים+ממ"ק למסחר ומשרדים

0 מ"ר

יש לחלק את הממ"דים לפי מספר יח"ד ולעמוד בשטח

המותר- תוקן

חניה

תת קרקעית

5 מ"ר

כמותר

מבואות ומדרגות

תקנות 1992

2 מ"ר

להפריד שטחי חנייה

ממדרגות ומבואות - תוקן

קומת עמודים

מפולשת ומקמרות

תקנות 1992

5 מ"ר

לעמוד בהוראות סעיף 9ו'(לעניין הארקדה) -- תוקן בהתאם למותר

- 23 -

תכסית בנייה ע"פ סעיף פט': לא תעלה על 80% משטח תא השטח נטו" - 378 מ"ר / שטח חלקה 485 סה"כ 78%

כמותר.

מרפסות גג: בשטח 147.28 מ"ר - כמותר.

מספר קומות

מס קומות מותר עפ"י התכנית: 5 קומות מלאות וקומה שישית חלקית מעל קומת חנייה תת-קרקעית.

מס קומות מוצע: 5 קומות מלאות, קומה שישית עבור יציאת

בנוסף ע"פ אישור חברת חשמל נדרש חדר טרנספורמציה שהוקם בקומת חנייה 1-.

מספר יחידות דיור

מס יח"ד מותר עפ"י התכנית:

בתכנית 7623 אין הוראה מיוחדת לעניין מס' יח"ד.

שטח האזור הינו 64.8 דונם וע"פ סעיף 10(ז') בתכנית 6 סה"כ קיבולת יח"ד באזור קיים+מוצע הינו 520

[ ו

יח"ד.

לכן 64.80/ 520 =8 יח"ד/דונם.

שטח החלקה: 485 מ"ר, מותר: 4 יח"ד לשטח זה, מס' יח"ד

מוצע: 6 יח"ד

- ניתן להוסיף יח"ד 1 בהקלה, יש להסיר יח"ד 1 -- הוסרה יח"ד 1, כעת מוצע: 5 יח"ד כמותר.

הוראה לשימושים מותרים סעיף 9ה':

-24 -

השימושים המותרים יהיו כדלקמן:

1. בקומת המרתף: מחסגים מקלט, חנייה, חדרי הסקה

וכיו"ב

2 קומת הקרקע תהיה קומת מסחר ותבנה במפלס

המדרכה של דרך רמאללה שבחזית כל תא שטח. השימושים

המותרים למסחר יהיו כדלקמן:

- מסחר קמעונאי וסיטונאי

- מלאכה בתנאי שאין בה מטרד לבניין ולאזור

- מסעדות, בתי קפה, מזנונים

- מועדונים בתנאי שאין בהם מטרד לבניין ולאזור

3 בקומה שמעל קומת הקרקע יותר שימוש מעורב

למסחר, משרדים ומגורים, בתנאי שתיבננה כניסות למסחר ולמשרדים הנפרדות מן המגורים

4 ביתר הקומות העליונות

- בתי מלון

- משרדים

- מגורים

היות ומבקשים 100% שימוש למגורים בקומות אלו, יש לפרסם הקלה מתאימה ובדומה לתיק 11/610 והחלטת

הערר בנושא -פורסמה הקלה בנוסח זה: "יעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70% משטח

הבנייה".

הוראות סעיף פו' לחזית הפונה לדרך רמאללה: יש לעמוד בהוראות אלו ולתכנן עמודי קולונדה בהתאם למפורט במדוייק - תוקן

גבהים: גובה בניינים: לעמוד בגובה המפורט בתשריט מס' 5 בתב"ע 3456א', גובה מירבי 797.20 - פורסמה הקלה (יש

סתירה בתקנון).

הוראות סטייה ניכרת: אין התייחסות להוראה זו.

השלמת פרסום

לפי סעיף 149

לחוק

הכנת נוסח פרסום

דיון ברשות הרישוי

לפרסם לפי סעיף

14399

2221

-25 -

הוראות שלביות ביצוע: אין התייחסות להוראה זו.

פיתוח ופריסת גדרות

יש להציג בתכנית ולעמוד בתקנות בנייה במרווחים עד 3 מ'

גובה קיר תמך או לחילופין לדרגו בהתאם לחוק כל 0.6 ס"מ - הוצג

קומת חניה תת קרקעית

גישה לחנייה מרחוב סמוך בחזית מערבית, ע"י רמפה

המתחילה בגובה הכביש: 781.12 מ', גובה מרתף: 779.76

מ', הפרש גובה: 1.36 מ'.

עפ"י תקנות סטייה ניכרת סעיף 8: "מרתף-חלק מבניין שחלל שבין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, ושפני תקרתו אינם גבוהים יותר מ 0 מ' מפני הקרקע האמורים או מפני הרחוב" -- מוצע ע"פ התקנות. יש להסיר קומת חנייה 1 בהתאם להנחיות מעלה, ולעדכן אישור חנייה בהתאם - עודכן.

אישורים נדרשים לבקשה:

אישור הסדרי תנועה: התקבל אישור מתאריך 20/06/19 המאשר 15 מקומות חנייה עבור מגורים, מסחר ומשרדים -

אישור זה אינו תואם לתכנית שהוגשה - יש להתאים - תוקן

הקלה לגובה קומת חנייה מעל 2.20 מ'

הקלה לתוספת גובה מירבי 804.96 במקום 797.20

הקלה לתוספת יח"ד 1 סה"כ 5 יח"ד במקום 4 יח"ד

הקלה לייעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70%

הקלה לגובה קומת חנייה מעל 2.20 מ'

הקלה לתוספת גובה מירבי 804.96 במקום 797.20

הקלה לתוספת יח"ד 1 סה"כ 5 יח"ד במקום 4 יח"ד

הקלה לייעוד כל הבנייה בקומות מעל קומת המסחר למגורים במקום 70%

יש לתקן את התכניות ע"פ הליקויים המפורטים ולפרסם

הקלה בנושאים הבאים:

תוספת יח"ד 1

הקלה לשימוש 100% מגורים במקום 70% בקומות א,ב,ג.

להלן פירוט הבקשה:

הבנייה מוצעת ע"ג גוש 30555 חלקה 44;

תכנית התב"ע החלה על המקום: 7623 תחילת תוקף:

- 26 -

5 אזור מסחרי מיוחד

+ תב"ע 3456א'

כפיפות לתכנית מתאר

מוצע בניין חדש בשימוש מעורב מגורים ומסחר, כולל:

3 קומות חנייה

2 קומות מסחר+משרדים

3 קומות מגורים הכוללים 6 יח"ד

נספחי תב"ע: עקרוניים.

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין 2017/6773 שהוגש מיום 8 ע'"י המח' למידע תכנוני.

1 קווי הבניין שלאורך חזית דרך רמאללה הם קווי בניין מחייבים ואינם ניתנים לשינוי.

2 קוו בניין 8 -- קו אדום מקוטע עם נקודה אחת (כחול)

3 קוו בניין פ - קוו אדום מקוטע עם שתי נקודות

(אדום) מתייחס לקומות ב' וג' בנסיגה של 3 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה בקומה ב' (מסומנת בתכנית כקומה א' יש לתקן).

4. קוו בניין 6 -- קוו אדום מקוטע עם שלוש נקודות

(ירוק) מתייחס לקומות ד' ו-ה' בנסיגה של 5 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה קלה בקומה ד' יש לתקן ולעמוד במותר, או לחילופין לפרסם הקלה.

5 בחזיתות הפונות אל תאי שטח שכנים תותר פתיחת

פתחים בתנאי שהמרחק בין החזיתות בו מוצעים הפתחים ובין גבול תא השטח לא יפחת מ 3 מ' -- אין חריגה.

6. לא יותרו פתחים בחזית הבניין בקוו בניין אפס צדדי

- אין חריגה.

אחוזי בנייה

אחוזי הבנייה המירביים הם 270% מעל קומת חנייה תת-

קרקעית, משטח תא השטח נטו. אחוזי הבנייה המירביים

- 27 -

כוללים את כל שטחי הבנייה שבתחום מעטפת הבניין לרבות מרפסות מקורות, ולרבות שטחי השירות (למעט שטחי

שירות תת-קרקעיים) המפורטים להלן:

1 מחסנים לרבות חדר הסקה, חדר מכונות וכיו"ב עד % משטח הבנייה המירבי

02 שטח חדר מדרגות - תקנות 1992

63 חנייה תת קרקעית

64 מקלט או מרחב מוגן

5 קולונדרה - תקנות 1992

טבלה 5 זכויות בנייה

שטח המגרש 485 מ"ר * 270% , סה"כ מותרים 1309.5 מ"ר

חישוב שטח:

מותרים:

מוצעים:

הערות:

עיקרי מגורים

מסחר

משרדים

5 מ"ר

מתוכם 70% מגורים

1 מ"ר

+ הפרשים ממ"דים 13.05 מ"ר

6 מ"ר

9 מ"ר

סה"כ 1274.11 מ"ר

יש לפרסם הקלה לשימוש 100% מגורים במקום 70%

בקומות א,ב,ג.

- 28 -

ממ"ד

ממ"ק

9 מ"ר נטו לכל

יח"ד ממ"דים+ממ"ק למסחר ומשרדים

0 מ"ר

יש לחלק את הממ"דים לפי מספר יח"ד ולעמוד בשטת

המותר

חניה

תת קרקעית

5 מ"ר

כמותר

מבואות ומדרגות

תקנות 1992

2 מ"ר

להפריד שטחי חנייה

ממדרגות ומבואות

קומת עמודים

מפולשת ומקמרות

תקנות 1992

5 מ"ר

לעמוד בהוראות סעיף 9ו'

תכסית בנייה ע"פ סעיף פט': לא תעלה על 80% משטח תא השטח נטו" - 378 מ"ר / שטח חלקה 485 סה"כ 78%

כמותר.

מרפסות גג: בשטח 147.28 מ"ר - כמותר.

-29 -

מספר קומות

מס קומות מותר עפ"י התכנית: 5 קומות מלאות וקומה שישית חלקית מעל קומת חנייה תת-קרקעית.

מס קומות מוצע: 5 קומות מלאות, קומה שישית עבור יציאת

מדרגות לגג ו-3 קומות חנייה תת-קרקעיות - מספר הקומות עבור חנייה מוגזם, יש לנסות ולתאם מול מחלקת חנייה תכנון יותר מוקפד עבור 2 קומות חנייה ולא 3 קומות כפי שמוצע. יש לתכנן מדרגות ומעלית אשר יופרדו בשימושם בהתאם לקומה הרלוונטית כפי שמוצע בקומות המשרדים ובכך ניתן לוותר על קומת מרתף 1 ולתכנן את החניות ב- 2 קומות בלבד.

מספר יחידות דיור

מס יח"ד מותר עפ"י התכנית:

בתכנית 7623 אין הוראה מיוחדת לעניין מס' יח"ד.

שטח האזור הינו 64.8 דונם וע"פ סעיף 10(ז') בתכנית 6 סה"כ קיבולת יח"ד באזור קיים+מוצע הינו 520

יח"ד.

לכן 64.80/ 520 =8 יח"ד/דונם.

שטח החלקה: 485 מ"ר, מותר: 4 יח"ד לשטח זה.

מס' יח"ד מוצע: 6 יח"ד -- ניתן להוסיף יח"ד 1 בהקלה, יש

להסיר יח"ד 1

הוראה לשימושים מותרים סעיף פה':

השימושים המותרים יהיו כדלקמן:

1. בקומת המרתף: מחסנים מקלט, חנייה, חדרי הסקה

וכיו"ב

2 קומת הקרקע תהיה קומת מסחר ותבנה במפלס

המדרכה של דרך רמאללה שבחזית כל תא שטח. השימושים

המותרים למסחר יהיו כדלקמן:

- מסחר קמעונאי וסיטונאי

- מלאכה בתנאי שאין בה מטרד לבניין ולאזור

- מסעדות, בתי קפה, מזנונים

-30 -

- מועדונים בתנאי שאין בהם מטרד לבניין ולאזור

3 בקומה שמעל קומת הקרקע יותר שימוש מעורב

למסחר, משרדים ומגורים, בתנאי שתיבננה כניסות למסחר ולמשרדים הנפרדות מן המגורים

4 ביתר הקומות העליונות

- בתי מלון

- משרדים

- מגורים

היות ומבקשים 100% שימוש למגוריםבקומות אלו, יש לפרסם הקלה מתאימה ובדומהלתיק 11/610 והחלטת

הערר בנושא.

הוראות סעיף 9ו' לחזית הפונה לדרך רמאללה: יש לעמוד בהוראות אלו ולתכנן עמודי קולונדה בהתאם למפורט

במדוייק.

גבהים: גובה בניינים: לעמוד בגובה המפורט בתשריט מס' 5 בתב"ע 34456א', גובה מירבי 797.20.

הוראות סטייה ניכרת: אין התייחסות להוראה זו.

הוראות שלביות ביצוע: אין התייחסות להוראה זו.

פיתוח ופריסת גדרות

יש להציג בתכנית ולעמוד בתקנות בנייה במרווחים עד 3 מ'

גובה קיר תמך או לחילופין לדרגו בהתאם לחוק כל 0.6 ס"מ.

קומת חניה תת קרקעית

גישה לחנייה מרחוב סמוך בחזית מערבית, ע"י רמפה

המתחילה בגובה הכביש: 781.12 מ', גובה מרתף: 779.76

מ', הפרש גובה: 1.36 מ'.

הכנת המלצה

תכנונית לפרסם

לפי סעיף 149

פס(

- 31 -

התקנות. יש להסיר קומת חנייה 1 בהתאם להנחיות מעלה, ולעדכן אישור חנייה בהתאם.

אישורים נדרשים לבקשה:

אישור הסדרי תנועה: התקבל אישור מתאריך 20/06/19 המאשר 15 מקומות חנייה עבור מגורים, מסחר ומשרדים

- אישור זה אינו תואם לתכנית שהוגשה - יש להתאים.

ע"פ טבלת מאזן תנועה ע"פ הוראות מחלקת חנייה: סה"כ 4 מ"ח דרושים, 15 מקומות חנייה מתוכננים - יש לעמוד

בתקנות - יש להתאים למספר מ"ח המותר ע"פ טבלה.

אישור שימור: התקבל בתאריך 03/02/19 ואושר ע"י פשקוס חיה מלכה.

הקלות: במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות.

התנגדויות: במסגרת הבקשה לא התקבלו התנגדויות .

יש לתקן את התכניות ע"פ הליקויים המפורטים ולפרסם

הקלה בנושאים הבאים:

תוספת יח"ד 1

הקלה לשימוש 100% מגורים במקום 70% בקומות א,ב,ג.

להלן פירוט הבקשה:

הבנייה מוצעת ע"ג גוש 30555 חלקה 44;

תכנית התב"ע החלה על המקום: 7623 תחילת תוקף:

5 אזור מסחרי מיוחד

+ תב"ע 3456א'

כפיפות לתכנית מתאר

מהות הבקשה :

מוצע בניין חדש בשימוש מעורב מגורים ומסחר, כולל:

3 קומות חנייה

2 קומות מסחר+משרדים

3 קומות מגורים הכוללים 6 יח"ד

נספחי תב"ע: עקרוניים.

-32-

קווי בניין:

הבחינה נערכה עפ"י תיק קווי בניין 2017/6773 שהוגש מיום 8 ע"י המח' למידע תכנוני.

31 קווי הבניין שלאורך חזית דרך רמאללה הם קווי בניין מחייבים ואינם ניתנים לשינוי.

2 קוו בניין 8 -- קו אדום מקוטע עם נקודה אחת (כחול)

- מתייחס לקומות בתת קרקע ולקומה א' בחזית שפונה לדרך רמאללה - מוצעות קומות החנייה וקומת קרקע+א', ללא חריגה מקווי הבניין.

3 קוו בניין פ - קוו אדום מקוטע עם שתי נקודות

(אדום) מתייחס לקומות ב' וג' בנסיגה של 3 מ' מדרך רמאללה - מוצעת חריגה בקומה ב' (מסומנת בתכנית

כקומה א' יש לתקן).

4 קוו בניין 0 - קוו אדום מקוטע עם שלוש נקודות (ירוק) מתייחס לקומות ד' ו-ה' בנסיגה של 5 מ' מדרך רמאללה -- מוצעת חריגה קלה בקומה ד' יש לתקן ולעמוד במותר, או לחילופין לפרסם הקלה.

5. בחזיתות הפונות אל תאי שטח שכנים תותר פתיחת

פתחים בתנאי שהמרחק בין החזיתות בו מוצעים הפתחים ובין גבול תא השטח לא יפחת מ 3 מ' -- אין חריגה.

6 לא יותרו פתחים בחזית הבניין בקוו בניין אפס צדדי - אין חריגה.

אחוזי בנייה

אחוזי הבנייה המירביים הם 270% מעל קומת חנייה תת-

קרקעית, משטח תא השטח נטו. אחוזי הבנייה המירביים כוללים את כל שטחי הבנייה שבתחום מעטפת הבניין לרבות מרפסות מקורות, ולרבות שטחי השירות (למעט שטחי

שירות תת-קרקעיים) המפורטים להלן:

1 מחסנים לרבות חדר הסקה, חדר מכונות וכיו"ב עד % משטח הבנייה המירבי

02 שטח חדר מדרגות - תקנות 1992

3 חנייה תת קרקעית

4 מקלט או מרחב מוגן

65 קולונדרה - תקנות 1992

טבלה 5 זכויות בנייה

- 33 -

שטח המגרש 485 מ"ר * 270% , סה"כ מותרים 1309.5 מ"ר

חישוב שטח:

מותרים:

מוצעים:

הערות:

עיקרי מגורים

מסחר

משרדים

5 מ"ר

מתוכם 70% מגורים

1 מ"ר

+ הפרשים ממ"דים 13.05 מ"ר

6 מ"ר

9 מ"ר

סה"כ 1274.11 מ"ר

יש לפרסם הקלה לשימוש 100% מגורים במקום 70%

ו ו

בקומות א,ב,ג.

ממ"ד

ממ"ק

9 מ"ר נטו לכל

יח"ד ממ"דים+ממ"ק למסחר ומשרדים

0 מ"ר

יש לחלק את הממ"דים לפי מספר יח"ד ולעמוד בשטח

המותר

-34 -

חניה

תת קרקעית

5 מ"ר

כמותר

מבואות ומדרגות

תקנות 1992

2 מ"ר

להפריד שטחי חנייה

ממדרגות ומבואות

קומת עמודים

מפולשת ומקמרות

תקנות 1992

5 מ"ר

לעמוד בהוראות סעיף 9ו'

תכסית בנייה ע"פ סעיף פט': לא תעלה על 80% משטח תא השטח נטו" - 378 מ"ר / שטח חלקה 485 סה"כ 78%

כמותר.

מרפסות גג: בשטח 147.28 מ"ר - כמותר.

מספר קומות

מס קומות מותר עפ"י התכנית: 5 קומות מלאות וקומה שישית חלקית מעל קומת חנייה תת-קרקעית.

מס קומות מוצע: 5 קומות מלאות, קומה שישית עבור יציאת

מספר יחידות דיור