ישיבת רשות רישוי מקומית מס' 37 · סדר יום מלא.pdf

עיר: ירושלים
ועדה: הנדסה / תכנון ובנייה
קטגוריה: רשות רישוי מקומית
תאריך: 25/12/2001
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

מסמכים נוספים באותה ישיבה: רשימת תיקים.pdf · פרוטוקול החלטה.pdf

- 1 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2025 - יא כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/145

מספר בקשה 2022/0039.00

מספר סידורי 1

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים

הקמת 3 מבנים בשכונת גבל מוקבר סה"כ 29 יח"ד ו 2.5

מהות בקשה

קומת חנייה

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות

הכשרת עבירה לא

המבקש מר שקיר אבראהים

עורך הבקשה איוב ארלית

מתכנן השלד הנדי שריף

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

שקיראת 0 , ערב א-סואחרה

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

התקבלה תכנית

2683א 08/07/1996 4 שטח נוף פתוח

בינוי

443010 תחילת תוקף 23/12/2017 1 מגורים ג 5489

443010 תחילת תוקף 23/12/2017 100 דרך מאושרת 326 443010 תחילת תוקף 23/12/2017 101 דרך מוצעת 2834

תאור הבקשה

בקשה להקמת בנייני מגורים סה"כ 29 יח"ד ב- 3 בניינים תב"ע המאפשרת 75 יח"ד מימוש חלקי- המגרש משופע ומדורג, מוצע סה"כ מפלסים 9 מתוכם 5 מפסים תת"ק וכן 2.5 קומות מעל הקרקע בשכונת ג'אבל מוקבר עפ"י תב"ע .443010

כתובת: שקיראת – שכונת ג'אבר מוקבר תיק רישוי: 2022/39 בשטח ללא בינוי מוצע הקמת 3 בניינים מתוך 8 במתחם מגרש 1 להקמת 3 בנייני מגורים. הבקשה הינה מימוש חלקי של תב"ע מספר 443010 .

מוצע כביש צפוני לבניינים המוצעים וכניסה נפרדת עם רמפה ל 3 הבניינים המוצעים.

- 2 -

מתחת לבניינים מוצעות 5 קומות תת"ק- חלקן חשופות בחלק הדרומי מתוכם 3 משולבות חניון, מחסנים ושטחים טכנים.

התכנית המוגשת מבקשת שינוי יעוד משטח נוף פתוח למגורים ומסחר. אחוזי הבניה המבוקשים הם %180 תוך הפרשת %40 לצורכי ציבור.

התכנית המוגשת גובלת תכנית קריית החינוך המוצעת בצומת קומבר שמספרה .101-0213306 על שטח התכנית הוגשה בשנת 2009 תכנית מספר 13352 אשר נדחתה מהנימוק של צורך בתכנון כולל .ביום 22.12.2015 נחתם הסכם פשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין בין יזמי התכנית לעיריית ירושלים ולשכת התכנון המחוזית

נספחי תב"ע:

במקום חלה תכנית בסמכות מקומית 101-0443010 אשר הופקדה מיום 19.11.2017 ותחילת תוקפה הינו מיום .12.11.2017

סעיף סטייה ניכרת לעניין: מספר קומות מירבי, קווי בנין והמרווח המינימאלי בין הבניינים.

פרסום

אין הקלות- לא בוצע פירסום.

פירוט המוצע בבקשה:

מוצע מימוש חלקי של 3 בניינים מתוך .8

המגרש מדורג, ב2 מפלס התת"ק מוצע חניון ומחסנים ובחלקן דירות דרומיות מדורגות.

לכל בניין מוצעים סה"כ 9 מפלסים- סה"כ 29 יח"ד.

תת קרקעי:

-,18.75 -,15.60 -,12.48 -,9.36 -,6.24 -3.15 המפלסים כוללים חניון משותף ויחידות דיור- בשטח מדורג לכיוון דרום. יש להציג מספור וריבוט מלא כולל עדכון הערות ע"ג התכנית. סה"כ מוצעים 35 יח"ד כמתאפשר ב- 3 בניינים מכח התב"ע. ,0.00 ,3.12 .6.24 תכנית גגות

מוצגת תכנית בהתאם למפלסים המתאפשרים.

מוצע חניון תת"ק הכולל כיכר – החניון אושר ע"י מחלקת הסדרי תנועה ודרכים. אין מניעה לאשר. מותאם לכביש הגישה.

סה"כ 25 יח"ד ב- 3בניינים.

- 3 -

סטייה ניכרת- אין מניעה לאשר מוצע כמתאפשר

יש להציג תמהיל ויתרת שטחים ויח"ד להמשך הפרויקט סעיף .4.2ו' קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

מספר הקומות מירבי המצוין בנספח .1

מרווח מינימאלי בין הבניינים.

קוי בנין מפורטים.

כמו"כ מצוין כי:

1. הבינוי יהיה בינוי מדורג המלווה את הטופוגרפיה תוך שמירה על עקרון של עד 4 קומות בכל חתך .

יש לשמור על מרווחים של לפחות 6 מטר בין הבניינים גובה קירות התמך לא יעלה על 3 מ

גובה הגדר סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מטר

מוצע כמתאפשר

גובה הבניה- סטיה ניכרת

הוראות התכנית מפנות לנספח מחייב, ספח בנוי-גליון מספר 1 (מחייב לעניין: גובה מבנה ,מס' קומות, מס'

הבניינים והמרווחים בין הבניינים)

מותר עפ"י טבלה 5 בהוראות להגיע עד גובה 9.36 מ' ומעל חדר יציאה במדרגות הבקשה תואמת לתב"ע- יש להציג ע"ג התכנית עמידה בגובה מתאפשר מהתב"ע.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 2 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-6 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

כמו"כ חתך עד 4 קומות

סה"כ מספר הקומות מוצע כמותר.

מספר יח"ד

- 4 -

יש להציג תמהיל דירות-

עפ"י התב"ע מותרות 75 יח"ד בצפיפות של %.13.7 יש להציג עמידה בבינוי עתידי.

כעת מוצעות 25 יח"ד כמאתפשר.

מוצע כמתאפשר.

מיקום / קווי בניין

בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין הבניה המוצעת בתוך תחומי קוי הבנין- מוצע כמתאפשר.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

מרפסות- המרפסות לא חושבו יש להציג ולהציג במסגרת חישובי השטחים וטבלה .1 כמו"כ להציג עמידה בהוראה מיוחדת של חישוב המרפסות.

:א. בדירות ששטחן עולה על 80 מ"ר, תתאפשר הקמת מרפסת בהיקף מרבי של %10 משטח הדירה, אך לא יותר מ-10 מ"ר שטח עיקרי עבור מרפסת מקורה, לכל דירה. בדירות ששטחן המרבי לא עולה על 80 מ"ר, היקף שטחי המרפסת לא יעלה על %10 משטח הדירה ב. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין .ג. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירה במסגרת "סגירת מרפסות". במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך .ד. כל סטייה מהוראות אלו תחשב כסטייה ניכרת מתכנית .

- יש להציג עמידה בתנאי מיוחד זה

אחסנה

מוצעים מחסנים יש למספר לשיוך.

שטחי בניה: המוצגים ע"י עורך הבקשה:

עיקרי: מוצע 3322 מ"ר שטח עיקרי מותר כ 9500 מ"ר- יש להציג תחשיב שטחים ממציג יתרת שטחים להמשך הפרויקט- כאמור עוד 5 בניינים.

- 5 -

יש להתאים את הבקשה לשטחים המותרים- שטחי שירות מעל ה0.00 חורגים.

זיקת הנאה

סעיף :8.6

השטח המסומן בתשריט כשטח עם זיקת הנאה להולכי רגל הינו ללא מגבלה כלשהי, שטח זה יפותח כמעבר להולכי רגל, בהתאם להנחיות העיריה ובפיקוחה וכחלק בלתי נפרד מביצוע הבניה בשטח .2 .מודגש בזאת כי אחזקת השטח תהא באחריות בעלי הזכויות בשטח החלקה/המגרש/ תא השטח ועל חשבונם בלבד יש לציין ולסמן כנדרש ע"ג הבקשה.

מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".

יש להציג חישוב חלחול מי נגר.

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

סעיף הריסות:

הגדרות המסומנות בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדות להריסה .2 .תנאי להוצאת היתר בכל מתחם בו מסומן בינוי להריסה, יהא הריסת הבינוי המסומן להריסה, וזאת ע"י מבקש ההיתר או ע"י בעלי הזכויות בחלק המבנה המיועד להריסה- יש להציג ע"ג הבקשה

שלביות ביצוע

1 הבניה תבוצע לכל בניין בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים

2. תנאי למתן היתר בניה ראשון בתכנית-

א. תכנון מפורט לפיתוח הדרך

- 6 -

ב. הכנת תצ"ר.

ג. תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצעה לפיתוח המדרכה כולל נטיעה של 3 עצים בוגרים לפחות כל 20 מטר,

בתיאום עם אגף שפ"ע .

3. תנאי למתן היתר בניה ראשון בתחום התכנית

ביצוע בפועל של המדרכה כולל נטיעת עצים לשביעת רצון מהנדס העיר או מי מטעמו.

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית 10 שנים מיום אישורה"

תכנית 443010 אושרה ב12.11.2017 ותוקפה יפה עד לתאריך .12.11.2027 עצים לשימור

אין עצים במגרש עפ"י תכנית המדידה.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל אישור המחלקה בתאריך :09.06.24 אין התנגדות לתכנית, מוצע 29 מ"ח עבור 29 יח"ד חדשות.

בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי

תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור

איכות הסביבה- התקבל אישור בתאריך :06.11.25

ההיתר נבחן לפי הרמוניקה שהוגשה ברשות לאיכות הסביבה בתאריך ,13/9/2025 השינויים הינם בתצורת החניון המוצע.

תנאים לטופס 2

הגשת תוכנית ניהול פסולת בניין ועודפי עפר

חתימת הקבלן על תנאי ההיתר של הרשות לאיכות הסביבה.

שפ"ע- התקבל אישור בתאריך: 21.03.2023

אין לפגוע בשצ"פ הסמוך

- 7 -

תברואה -התקבל אישור בתאריך :08.06.23 יש לתכנן 5 פחים בנפח 1000 ליטר.

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך 01.07.24 הבקשה מאושרת -אישור סרוק בארכיב.

אישור מחלקת דרכים- התקבל בתאריך :27.04.25 בהמשך לדיון אגפי אחרון מתאריך 17.12.2024 אין מניעה לשחרר את התיק בנדון לדיון בוועדה בלבד על סמך תכנית סרוקה בארכיב אופטי של התיק מתאריך 27.04.2025

ועל סמך מכתב תיאום עם פרויקט בית ספר מגרש 5 בנושא מעבר זיקאת הנאה מרח' שקיראת עד בית הספר סרוקה בארכיב אופטי של התיק מתאריך 27.04.2025 תנאי להוצאת היתר בניה- טופס 11 חתום.

בעלויות: אשקיראת סומיה ונוספים

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 24/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר הקמת 3 בניינים מוצעים -סה"כ 29 יח"ד.

בכפוף לשינויים

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 10/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

443010

תחילת תוקף:

23/12/2017

ייעוד הקרקע:

דרך מוצעת

חוות דעת

מוצע מימוש חלקי של 3 בניינים מתוך .8

- 8 -

המגרש מדורג, ב2 מפלס התת"ק מוצע חניון ומחסנים ובחלקן דירות דרומיות מדורגות.

לכל בניין מוצעים סה"כ 9 מפלסים- סה"כ 29 יח"ד.

יש להציג תמהיל ויתרת שטחים ויח"ד להמשך הפרויקט עפ"י התב"ע מותרות 75 יח"ד בצפיפות של %.13.7 יש להציג עמידה בבינוי עתידי.

כעת מוצעות 25 יח"ד כמאתפשר.

מרפסות- המרפסות לא חושבו יש להציג ולהציג במסגרת חישובי השטחים וטבלה .1 כמו"כ

להציג עמידה בהוראה מיוחדת של חישוב המרפסות כמפורט בתב"ע

שטחי בניה: המוצגים ע"י עורך הבקשה:

עיקרי: מוצע 3322 מ"ר שטח עיקרי מותר כ 9500 מ"ר- יש להציג תחשיב שטחים ממציג יתרת שטחים להמשך הפרויקט-

כאמור עוד 5 בניינים.

יש להציג זיקת הנאה וכן להציג חישוב חלחול מי נגר.

סעיף הריסות- הגדרות המסומנות בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדות להריסה. .2 תנאי להוצאת היתר בכל מתחם בו מסומן בינוי להריסה, יהא הריסת הבינוי המסומן להריסה, וזאת ע"י מבקש ההיתר .

הכנת נוסח פרסום 13/01/2022

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 אישור שירותי הכבאות

5 אישור משרד הבריאות

6 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 7 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 8 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 9 תשלום אגרת בניה

10 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות

- 9 -

הגורמים המאשרים

11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 הטמעה וסימון שוחות ביוב על גבי ההרמוניקה

14 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר הקמת 3 בניינים מוצעים -סה"כ 29 יח"ד.

- 10 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2025 - יא כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/145

מספר בקשה 2024/0199.00

מספר סידורי 2

נתונים כלליים

בניה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי, ממ"ד, עבודות

סוג בקשה

הריסה

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

הריסת בניין קיים והקמת מבנה מגורים חדש בן 20 יחידות

מהות בקשה

דיור

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש משי ברכה והצלחה 2022 בע"מ

עורך הבקשה אדריכל פלינק נפתלי

מתכנן השלד ניסים שלומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אלכסנדריון 17 , גוננים

גוש חלקה בשלמות

30144 13 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

110510 תחילת תוקף 25/07/2015

30144ג תחילת תוקף 16/07/1959

4565א תחילת תוקף 29/11/1996

תאור הבקשה

ברחוב אלכסנדריון שבשכונת קטמונים במגרש 14 עפ"י תב"ע 110510 מבקשים הריסת מבנה קיים והקמת בניין מגורים חדש בן 7 קומות מעל 3 קומות ת"ק, סה"כ 20 יח"ד , מסמכי התכנית:

במקום חלה תב"ע מס' 110510 אשר הופקדה ביום 13.06.2014 ואושרה ביום .25.07.2015 התכנית כוללת תשריט, תקנון ונספח בינוי מחייב לעניין קווי בניין, מס' קומות, נסיגות בבניין ואינו מחייב

- 11 -

לעניין מס' יח"ד בבניינים

פרסום

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

פירוט הבניה המוצעת:

קומות חניון -1 --5

מוצעות 3 קומות חניון הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים, הכניסה לחניה מתוכננת מחזית דרומית, מרחוב אלכסנדריון.

קומת קרקע:

בקומה זו מוצעת הכניסה לבניין מחזית דרומית אל לובי כניסה, בנוסף, מוצעות 3 יח"ד בקומה.

קומות א-ו:

בקומות אלו מוצעות יח"ד, לכל יח"ד מוצע מרפסת ממ"ד סה"כ 20 יח"ד בבניין.

קומת גג:

מוצע גג בטון שטחי עם יציאה מחדר המדרגות.

מוצגים קולטים וגנרטור בגג.

חניה:

סעיף 6.3 קובע הוראות לעניין חניה כדלהלן-

.1מקומות החניה הנדרשים ייקבעו עפ"י תקן חניה תקף לעת מתן היתר בניה

2. החניה הנדרשת תהיה ת"ק בלבד, באמצעות מעלית רכב כמצוין בנספח מס' ,3 ותהיה בתחום המגרש

3. .תותר גישה משותפת אל חניונים של מגרשים סמוכים באמצעות רמפה משותפת ובתאום עם אגף תושיה

שבעיריית ירושלים

4. מיקום החניות כמצוין בנספח 3 הינו מנחה

5. ניתן להתקין מתקן חניה אוטומטי ולהשתמש במכפילי חניה ע"י רמפה דו סטרית

6. חובת כיסוי גגות החניונים באדמת גן ונטיעות

- 12 -

7. איחוד 2 מגרשים ומעלה יחייב כניסה לחניה ע"י רמפה דו סטרית

8. תתאפשר חניה עודפת ת"ק בתחומי המגרשים הפרטיים ע"מ לאפשר פתרונות חניה נוספים בתקופת

הביניים בהיקף מרבי של 4 חניות במגרש. כל זאת בתיאום עם אגף תושי"ה בעיריית ירושלים, כמו כן, תתאפשר תוספת שטחים עיקריים לצורך זה ולצורך זה בלבד".

מוצעות 3 קומות חניון הכוללות מקו"ח, מחסנים וחדרים טכניים.

הכניסה לחניון מרח' אלכסנדריון דרומית לבניין

מוצע חניון אוטומטי, התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 29.10.2025 אין התנגדות לתכנית עבור 20 יח"ד חדשות מוצע 33 מ"ח עפ"י התקן חלקם ע"י חניון אוטומטי. תנאי להיתר בניה- הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן חניה בת"י. תנאי לטופס -4 אישור רשות תמרור לתכנית.

סטייה ניכרת

סעיף 6.10 קובע הוראות סטיה ניכרת לעניין:

1. קווי בניין

2. גובה בניין ומס' קומות

3. סטיה מהוראות הסעיף המורה על הריסת המיועד להריסה

4. סטיה מנסיגות בקומות העליונות

5. גובה הגדר הבנויה

6. עקרונות האדריכלות המופיעים בסעיף .4.1.2

7. איסור ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין

8. איסור סגירת מרפסות

9. היקף שטחי המסחר בתא שטח ו-22 הינו 150 מ"ר- ל"ר לבקשה

להלן פרוט לנושאים הנ"ל:

1. מיקום – קווי בניין - סטיה ניכרת

התקבל תיק מידע מס' 2023/5680 עם סימון קווי בניין- קו הבניין סומן באדום, קו בניין ת"ק בכחול ,קו

- 13 -

בניין לתוספת בקומת הקרקע עפ"י תב"ע 4565א' סומן בכתום וקו בניין לתוספת קומה חדשה עפ"י תכנית 4565א' סומן בירוק-

קווי בניין ת"ק- מוצע חניון מעבר לקווי הבניין הת"ק ועד גבול מגרש- אין מניעה לאשר בכפוף לסעיף .6.1 לפיו- "קווי הבניין המירביים יהיו בהתאם למצוין בתשריט, יותר שינוי בקו בניין תחתי ובלבד שתשמש %15 קרקע פנויה להחדרת מי נגר"- יש להותיר %15 קרקע פנויה להחדרת מי נגר.

קווי בניין ע"ק- מוצעות מרפסות זיזיות מעבר לקווי הבניין- אין מניעה לאשר בכפוף לסעיף .4.1.2א לפיו-

"בחזית האחורית והצידית תתאפשר הקמת מרפסות זיז בעומק של עד 2 מ' ביחס למישור חזית המבנה ומעבר לקוי הבניין, בהתאם לתכנית אב גוננים"- המרפסות מוצעות בחזית אחורית ובעומק של 2 מ'- כמותר

2. גובה בניין- סטיה נכרת:

מותר: 24.75 מ' )מתייחס לגובה גג(

מוצע: 24.75 מ'- כמותר

מס' קומות

מותר: 7 קומות ע"ק מעל 3 קומות ת"ק

מוצע: : 7 קומות ע"ק מעל 3 קומות ת"ק- כמותר.

3. סטיה מהוראות הסעיף המורה על הריסת המיועד להריסה - סטיה נכרת:

עפ"י סעיף: 6.15 "הבניינים/הגדרות/המדרגות המסומנים בתשריט ובנספח הבינוי מס' 1 בצהוב- מיועדים

להריסה, יהרסו כתנאי להוצאת היתר בניה/ חפירה ראשון/ העברת השטח ע"ש העירייה, ע"י בעלי הזכויות בחלק המבנה המיועד להריסה"- יירשם כתנאי להוצאת היתר בניה .4סטייה מנסיגות בקומות העליונות- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ב.:1 "...הקומות החמישית והשישת תהיינה בנסיגה בת 2 מ' ביחס לקומה הרביעית בחזית הקדמית הראשית והמשנית )במידה והאחרונה הוגדרה עבור החלקה(. הקומה השביעית תיהיה בנסיגה בת 4 מ' מחזית הקומה שמתחתיה )במידה והאחרונה הוגדרה עבור החלקה("- מוצעת נסיגה של 2 מ' בקומות החמישית והשישית ושל 4 מ' בקומה השביעית- כנדרש

5. גובה הגדר הבנויה- סטיה נכרת:

עפ"י סעיף .4.1.2ב.:10 "גובהה של הגדר הבנויה לצד המגורים הצמודה למדרכה יוגבל ל-1.10 מ' ממפלס המדרכה ועד ראש הקיר, הגדר תהיה מחופה באבן מסוג אבן מעטפת הבניין. מעל גובה זה, תותר גדר חיה ו/או מעקב בטיחות"- מוצעת גדר מעל 1.1 מ' ממפלס המדרכה- יש להתאים לדרישות הסעיף

6. עקרונות האדריכלות המופיעים בסעיף :.4.1.2

- 14 -

סעיף .4.1.2 קובע הוראות שונות לעניין הבניה במגרשים המיועדים למגורים:

א.תכסית-

"תכסית הבניה תיהיה %50"

מוצעת תכסית מרבית של- %-45 כמותר

ב. מס' יח"ד:

מותר: 21 יח"ד

מוצע: 20 יח"ד- כמותר

%30 מסך יח"ד לא יעלה על 85 מ"ר- יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בסעיף זה

ג. גובה קומת מגורים:

"גובה קומת מגורים בין מפלס הריצפה למפלס קצפת הקומה שמעליה לא יעלה על 3.25 מ'"- מוצע כנדרש

ד. מפלס הכניסה הקובעת:

"מפלס הכניסה הקובעת המירבי לבניין יהיה בגובה של עד 100 ס"מ מפני המדרכה הסמוכה ובכפוף לעמידה בתקנות הנגישות התקפות לעת הגשת התכנית"-

מפלס המדרכה- 716.81

מפלס ה--0.00 -717.79 הפרש של 0.98 ס"מ- בתחום המותר עפ"י סעיף .4.1.2ב.:9 "בכל כניסה לבניין תהיה כניסה ציבורית בגודל מינימלי של 6*3 עם ערוגות מוגבהות לגובה ישיבה משני צידי הכניסה, בכל ערוגה ינטע עץ וצמחיה פורחת"-מוצעת כניסה לבניין בגודל של 3.5*6 עם ערוגות משני הצדדים בגובה ישיבה- כנדרש

ה. גגות:

-"גובה פיר מעלית לא יעבור את גובה מעקה הגג ויהיה 2 מ' מעל לרצפת הגג בהתאם להוראות תכנית האב לגוננים"

-"גגות המבנים יהיו שטוחים"

-"לא תותר כל בניה על הגג למעט בניית חדר מדרגות לקומת הגג ומבנה פיר המעלית בהתאם לפרט מנחה"

-"גובה מרבי של מבנה פיר המעלית כולל חדר מכונות לא יעלה מעבר לגובה מעקה הגג"

- 15 -

-"מעקה הגג יהיה מעקה בנוי מאבן כהמשך מעטפת המבנה וגובהו יוגבל למינימום הדרוש בחוקי תו"ב תקפים"- תכנון הגג בוצע בהתאם לדרישות לסעיף

ו. מחסנים:

"תותר בניית מחסנים כמס' יח"ד במבנה, בשטח שלא יעלה על 15 מ"ר לכל יח"ד, בתנאי ששטחי המחסנים יהיו ת"ק וללא חלונות"-מוצעים 11 מחסנים עבור 20 יח"ד בשטח של עד 15 מ"ר, ככלל, יש לתכנן מחסנים כמס' יח"ד ככל הניתן

-7.8 מרפסות- סטיה נכרת:

סעיף 4.1.2א. קובע הוראות לעניין מרפסות כדלהלן:

-תתאפשר הקמת מרפסות בהתאם למדיניות תכנית האב גוננים ולהוראות תכנית זו\ - תותר תוספת שטחים עיקריים להקמת מרפסת בשטח מרבי של 8 מ"ר ליח"ד -תותרנה מרפסות פנימיות זו ע"ג זו ללא דרוג בעומק שלא יעלה על 2 מ'

- לא תותרנה מרפסות זיז בקו בניין 3 מ'

- הקמת מרפסת סוכה תותר ככל שהיא תואמת ההנחיות לעיל - בצלעות המרפסות שאינן צמודות לבניין תותר בניית מעקות מתכת או זכוכית או עץ או שילוב של חומרים אלה בלבד

מוצעות מרפסות מעל 8 מ"ר ליח"ד- יש לצמצם או לחשב במניין שטחים עיקריים.

לא מוצעות מרפסות זיז בחזית מזרחית, קו בניין 3 מ'- כנדרש שטחי בניה:

מגורים:

עיקרי ע"ק- מותר: 1825 מ"ר מוצע: 1818.44 מ"ר- נותרו: 6.56 מ"ר-

עיקרי ת"ק- מותר )תוספת 25 מ"ר למקום חניה עבור 4 מקו"ח לכל מגרש(: 100 מ"ר מוצע: -0 ניתן לחשב 2 חניות עודפות במניין שטחים אלו

שטחי שרות:

שרות ע"ק- מותר: 409 מ"ר מוצע: 420.45 מ"ר- חריגה של- 11.45 מ"ר

- 16 -

שרות- ת"ק- מותר: 1171 מ"ר מוצע: 1131.34 מ"ר- נותרו- 39.66

מרפסות: מותר- 168 מ"ר מוצע: 77.80 מ"ר- כמותר

מי נגר:

עפ"י סעיף .6.8 : "בתחום המגרש תובטח תכסית פנ

ויה של %15 משטח המגרש לכל עומק הקרקע כדי לאפשר החדרת מי נגר בתחום המגרש..."- יש להציג תרשים המוכיח עמידה בדרישות הסעיף

שלביות הביצוע:

עפ"י סעיף -7.1

1. כל תוספת יח"ד שמעל 100 יח"ד- פיתוח השצ"פ והדרך במגרש -30 מוצעות 20 יח"ד בלבד.

2. כל חלקה תבנה בנפרד בהינף אחד- מוצעת הבניה בהינף אחד של מגרש 14

3. בניה בתאי שטח- -12-16 ביצוע בפועל של חיבור כביש בין רח' טוביה לרח' אלכסנדריון

4. תנאים למתן טופס -4 השלמת ביצוע בפועל של:

-חיבור הכביש והרחבת הדרך המאושרת בתאי שטח 40 ו-46 ע"י השלמת דך מוצעת בתא שטח .48 - השלמתם והפעלתם של המתקנים ההנדסיים בגבול התכנית מימוש התכנית:

זמן למימוש התכנית 10 שנים מיום אישורה.

תאריך אישורה של התכנית- 25.07.2015 עד ל-25.07.2025 התקבל אישור היועצת המשפטית של מנהל התכנון מיום .20.11.2025 לדבריה:

"מדובר בסעיף העוסק בזמן משוער למימוש התכנית ולא בסעיף פקיעת תוקף."

במקרה זה – לא נדרש הארכת תוקף – מייל ממנהל התכנון מתוייק בארכיב האופטי.

אישורים:

- 17 -

אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר מתאריך: 20.03.2025

נרשמו תנאים לקבלת היתר ובהיתר.

הסדרי תנועה:

התקבל אישור מחלקת הסדרי תנועה בתאריך: 24.04.2025 לפיו: " אין התנגדות לתכנית מוצע 34 מק"ח עבור 20 יח"ד נדרש 33 מק"ח 1 עודף תכנן בהתאם להנחיות התב"ע 110510 תנאי להיתר הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן חניה בהתאם לתתק"י תנאי לטופס 4 אישור רשות תמרור בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי"

איכות הסביבה:

התקבל אישור מחלקת איכות הסביבה בתאריך: 09.06.2025 אגף תברואה:

התקבל אישור אגף תברואה בתאריך: 10.06.2025

אגף שפ"ע:

התקבל אישור אגף שפע בתאריך: ,05.06.2025 נרשמו תנאים לקבלת היתר מחלקת דרכים:

התקבל אישור מחלקת דרכים בתאריך: 05.12 .2024 - תנאי לטופס 4 - פינוי המסומן לפירוק מזכות הדר ובניית קירות בגבולות חלקה חוקיים .

בעלויות

התקבלה תוכנית חתומה ע"י המבקש "משי ברכה והצלחה" בעלי הזכות בנכס

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

- 18 -

בכפוף לשינויים מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים עפ"י סעיף 13 לתמ"א ,38

ובתנאים

יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ובהתאם להערות שבתוכנית .a

חוות דעת תכנונית 24/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

4565א

תחילת תוקף:

29/11/1996

ייעוד הקרקע:

ברחוב אלכסנדריון שבשכונת קטמונים במגרש 14 עפ"י תב"ע 110510 מבקשים הריסת מבנה קיים והקמת בניין מגורים חדש בן 7 קומות מעל 3 קומות ת"ק, סה"כ 20 יח"ד ,

במסגרת הבקשה לא פורסמו הקלות

בכללותה הבקשה תואמת להוראות התוכנית ולנספחיה, אין מניעה לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים.

בנוסף, יש לתקן תכניות בהתאם לתכנית a ולתאור הבקשה בתאום עם בוחן רישוי

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

4 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 5 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 6 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות

- 19 -

7 תשלום אגרת בניה

8 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

11 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 12 קבלת אישור מכון בקרה כי בוצעה בקרת תכן ותוצאות הבקרה תקינות, בצירוף דוח עורך בקשה כאמור בתקנה 52

13 הריסת הבניה/הגדרות/המדרגות המיועדים להריסה.

14 מילוי תנאים שנרשמו ע"י מחלקת שפ"ע

15 אישור סופי של אדריכל העיר

16 אישור מחלקת דרכים סופי

17 הגשת כתב התחייבות להתקנת ותחזוקת מתקן חניה בת"י.

18 מימוש התכנית: זמן למימוש התכנית 10 שנים מיום אישורה- עד ל-25.07.2025 יש לחדש את תוקף התכנית

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

מומלץ לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים עפ"י סעיף 13 לתמ"א ,38 יש לתקן תוכניות בהתאם למפורט בתאור הבקשה ובהתאם להערות שבתוכנית .a

- 20 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2025 - יא כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/145

מספר בקשה 2024/0204.00

מספר סידורי 3

נתונים כלליים

סוג בקשה עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, שטח ציבורי פתוח, דרכים/תחנות

הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש בן 4 קומות מעל חניה

מהות בקשה

ומחסנים, סה"כ 16 יח"ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נוהל מוכתר

הכשרת עבירה לא

המבקש מר שורפה יזן

עורך הבקשה הנדסאי אדריכלות יונס חאזם

מתכנן השלד מהנדס אגבאריה קוצי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

אל כאלה 100 , א-טור

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

945113 תחילת תוקף 09/07/2022

תאור הבקשה

בקשה להריסת מבנה קיים והקמת בנין מגורים בן 4 קומות מעל חניון תת"ק עבור 15 יח"ד.

לבקשה קיימת תב"ע נקודתית -945113 יש להתאים את הבקשה למתאפשר בתב"ע לעניין גבהים, גבהי קירות תמך ומפלסים.

כתובת: אה קאלה 100 – שכונת ט-טור תיק רישוי: 2024/204 בשטח הכולל בינוי מוצע הקמת בנין מגורים.

נספחי תב"ע:

במקום חלה תכנית בסמכות מקומית 945113 אשר הופקדה מיום .16.03.22 סעיף סטייה ניכרת לעניין: מספר קומות מירבי, קווי בנין וגובה הבניה המירבי כמצוין בנספח בינוי .1

- 21 -

פרסום

אין הקלות- לא בוצע פירסום.

פירוט המוצע בבקשה:

מוצע מימוש מלא- הריסה ובניה.

המגרש מדורג, הבקשה תואמת לנספח הבינוי למעט שינויים בגובה ובקירות התמך- יש להתאים למתאפשר ולתקן הערות ע"ג הבקשה.

לבניין מוצע סה"כ 6 מפלסים- 2 תת"ק + 4 מעל הקרקע סה"כ 15 יח"ד.

מפלסים:

-3.02 שהם 768.48 קומת חניון

קומת קרקע הינה 771.50 גובה אבסולוטי- מוצעים בחזית מזרח- 2 יח"ד ומחצית קומה חפורה עבור מחסנים. הקומה תואמת לנספח והמחסנים מחולקים. יש להציג תמהיל דירות וחלוקת מחסנים בהתאמה.

כולל שטחים משותפים עבור מתקנים טכניים לבנין.

קומה א 3.12 שהם 774.62 מ'

קומה ב 6.24 שהם 777.74 מ'

קומה ג 9.36 שהם 780.86

קומה ד 12.48 שהם 783.98 מ'

קומת יציאה לגג מפלס 15.60 שהם 787.10 מ'

יש להתאים המפלסים עד סטיה של 50 ס"מ- כרגע קיימת סטיה של כ- 70 ס"מ תכנית גגות

מוצגת תכנית בהתאם למפלסים המתאפשרים.

מוצע חניון תת"ק ומסומנות חניות כנדרש- יש להתאים כניסה מבחינת מפלס ולהתאים כניסה בהתאמה.

התקבל אישור הסדרי תנועה ומחלקת דרכים. אין מניעה לאשר. מותאם לכביש הגישה.

סה"כ 15 יח"ד .

- 22 -

סטייה ניכרת- אין מניעה לאשר מוצע כמתאפשר

יש להציג תמהיל ושיוך חניות ומחסנים.

סעיף .4.2ו' קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

מספר הקומות מירבי המצוין בנספח .1

גובה הבניה המירבי כפי שמופיע בנספח הבינוי .1

עוד מצוין:

גובה קירות התמך לא יעלה על 3 מ

גובה הגדר סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מטר

יש להתאים למתאפשר

גובה הבניה- סטיה ניכרת

הוראות התכנית מפנות לנספח מחייב, ספח בנוי-גליון מספר 1 (מחייב לעניין: גובה מבנה ,מס' קומות, מס'

הבניינים והמרווחים בין הבניינים)

מותר עפ"י טבלה 5 בהוראות סעיף קטן -3 13.52 מ' – תואם. בחלק המזרחי ו- 16.90 מ' בחלק המערבי מעל גובה זה יותר מעקה תיקני וחדר יציאה לגג לא תותר יציאה בגובה של מעל 2.6 מ'- יש להציג ע"ג התכנית עמידה בגובה מתאפשר מהתב"ע.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 5 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-1 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

כמו"כ חתך עד 4 קומות מעל קומת חניה ומחסנים תת"ק סה"כ מספר הקומות מוצע כמותר.

מספר יח"ד

יש להציג תמהיל דירות-

עפ"י התב"ע מותרות 16 יח"ד כמאתפשר.

מיקום / קווי בניין

בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין

- 23 -

הבניה המוצעת בתוך תחומי קוי הבנין- מוצע כמתאפשר.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

מרפסות- המרפסות לא חושבו יש להציג ולהציג במסגרת חישובי השטחים וטבלה אחסנה

מוצעים מחסנים יש למספר לשיוך.

שטחי בניה: המוצגים ע"י עורך הבקשה:

עיקרי: מוצע 1700 מ"ר שטח עיקרי מותר 1628 מ"ר. יש להתאים למתאפשר.

יש להתאים את הבקשה לשטחים המותרים- שטח עיקרי חורגים.

שצ"פ

קיים שצ"פ שעל המבקש יש לשמר ולטפל. תנאי לקבלת היתר ותנאי איכלוס יהיו השלמת השצ"פ לשביעות רצונה של מחלקת שפ"ע.

יש להציג את השצ"פ במסגרת הבקשה ולהכין הפקעה כנדרש ברישום תקנה .27 מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".

יש להציג חישוב חלחול מי נגר.

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

סעיף הריסות:

- 24 -

הבניה והגדרות המסומנים בתשריט ומופיעים בתכנית המדידה מיועדים להריסה- כתנאי לתחילת הביצוע –

המיועד להריסה יבועצ ראשון.

שלביות ביצוע

1 הבניה תבוצע לכל בניין בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים

2. היתר איכלוס- .1 נטיעת עצים בוגרים בהתאם להנחיות אגף שפ"ע. .2 סיום ביצוע השצ"פ בהתאם

להנחיות אגף שפ"ע.

3. תנאי למתן היתר בניה – אישור תכנית פיתוח עבור השטח הציבורי הפתוח

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית 15 שנים מיום אישורה"

תכנית 945113 אושרה ב16.03.22 ותוקפה יפה עד לתאריך .16.03.37 עצים לשימור

יש לפעול בהתאם לסקר העצים המאושר.

בעלויות: אלשראפה עכרם ונוספים

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל אישור המחלקה בתאריך :30.09.24 אין התנגדות לתכנית מוצע 16 מק"ח עבור 16 יח"ד בהתאם לדרישת התקן בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי איכות הסביבה- התקבל אישור בתאריך :27.02.25

הבקשה מאושרת ע"י איכות סביבה , אין תנאים מיוחדים

שפ"ע- התקבל אישור בתאריך: 09.11.25

- 25 -

סקר העצים אושר בהתאם להחלטת משרד החקלאות בשינוי ממה שהוחלט בתב"ע.

מצ"ב באישור הסקר החלטת משרד החקלאות.

תנאים להיתר:

1. הגשת ערבות בנקאית בסך 21,779 ש"ח עבור שימור והעתקת העצים )שימור - 19,217 ש"ח, העתקה -

2,562 ש"ח(

2. הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 10,249 ש"ח עבור פיצוי נופי.

3. הגשת תכנית נטיעות לשלמה דניאל.אושרו תכניות לשצ"פ.

מהתב"ע - תנאים לאכלוס: .1 נטיעת עצים בוגרים. העצים בתחום השצ"פ ישומרו. .2 סיום פיתוח השצ"פ.

תברואה -התקבל אישור בתאריך :08.10.24 16 יח"ד יש לתכנן 2 פחים בנפח 1000 ליטר .

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך 15.10.24 הבקשה מאושרת- יש להשלים הדמיות.

אישור מחלקת דרכים- התקבל בתאריך :03.09.24 אין מניעה לקידום את התיק לדיון בוועדה בלבד בכפוף לאישור צוות בקרת תנועה כניסה למקומות חניה ממפלס קיים, תנאי להיתר בניה -החלטת האגף הסופית בנושא ביצוע דרך הגישה. תנאי לטופס -4 בניית גדרות בגבולות חלקה חוקית

מידע קודם

מתאריך

בדיקת המלצה 24/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

בכפוף לתיקונים ובתנאים אין מניעה לאשר הריסה והקמת בנין בכפוף לשינויים

מגורים תואם תב"ע

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 10/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

945113

תחילת תוקף:

09/07/2022

ייעוד הקרקע:

בקשה להריסת מבנה קיים והקמת בנין מגורים בן 4 קומות מעל חניון תת"ק עבור 15 יח"ד.

לבקשה קיימת תב"ע נקודתית -945113 יש להתאים את הבקשה למתאפשר בתב"ע לעניין גבהים, גבהי קירות תמך ומפלסים.

- 26 -

כתובת: אה קאלה 100 – שכונת ט-טור תיק רישוי: 2024/204 יש להתאים המפלסים עד סטיה של 50 ס"מ- כרגע קיימת סטיה של כ- 70 ס"מ

יש להציג תמהיל ושיוך חניות ומחסנים.

גובה קירות התמך לא יעלה על 3 מ - יש להתאים למתאפשר מותר עפ"י טבלה 5 בהוראות סעיף קטן -3 13.52 מ' – תואם.

בחלק המזרחי ו- 16.90 מ' בחלק המערבי מעל גובה זה יותר מעקה תיקני וחדר יציאה לגג לא תותר יציאה בגובה של מעל 2.6 מ'-

מרפסות- המרפסות לא חושבו יש להציג ולהציג במסגרת חישובי השטחים וטבלה

שטחי בניה: המוצגים ע"י עורך הבקשה:

עיקרי: מוצע 1700 מ"ר שטח עיקרי מותר 1628 מ"ר. יש להתאים למתאפשר.

יש להציג את השצ"פ במסגרת הבקשה ולהכין רישום כנדרש להפקעה.

יש להציג חישוב חלחול מי נגר.

השלמת פרסום 20/08/2024

לפי סעיף 149 הקלה מהוראות התכנית מטבלה 5 בנושא תכסית עלית %58 במקום %45 - לשם מיצוי זכויות בניה.

לחוק

הקלה מהוראות התכנית מסעיף .6ב.4.1.2 בדבר גובה קירות התמך 4 מ' במקום 3 מ'. - אילוצים תכנוניים בשל הטופוגרפיה התלולה של המגרש

שינוי מנספח בינוי - שינוי בקנטור ובחזיתות הבניין המוצע

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 6 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

- 27 -

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור תכנית פיתוח עבור השטח הציבורי הפתוח

14 שפ"ע- הגשת ערבות בנקאית בסך 21,779 ש"ח עבור שימור והעתקת העצים (שימור -

19,217 ש"ח, העתקה - 2,562 ש"ח) .2 הגשת ערבות בנקאית נוספת בסך 10,249 ש"ח עבור פיצוי נופי. .3 הגשת תכנית נטיעות לשלמה דניאל.

15 דרכים- החלטת האגף הסופית בנושא ביצוע דרך הגישה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

בכפוף לתיקונים ובתנאים אין מניעה לאשר הריסה והקמת בנין מגורים תואם תב"ע

- 28 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2025 - יא כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/145

מספר בקשה 2024/0456.01

מספר סידורי 4

נתונים כלליים

עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש, התחדשות עירונית

סוג בקשה

- פינוי בינוי

שימוש עיקרי מגורים, מגורים, מסחר, בנין ציבורי

בניית 2 בניינים בני ק''+15 קומות 69 יח"ד בכל בניין סה"כ

מהות בקשה 138 יח"ד+ מעון יום(3 כיתות) בקומת הקרקע +מסחר ברחוב

מקסיקו

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר רוטשטיין נדל"ן התחדשות עירונית אבישי

עורך הבקשה אדריכל רוזנפלד מנדי

מתכנן השלד מהנדס י. כהן ושות''''''''''''''''''' יצחק

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

מכסיקו 6 , קרית מנחם

גוש חלקה בשלמות

30436 8 כן

30436 7 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

885392 תחילת תוקף 09/09/2023

תאור הבקשה

תיק בינוי לפרויקט פינוי בינוי במקסיקו -6 שבשכונת קריית מנחם מבקשים הריסת 2 מבנים קיימים 32 יח"דובמקומם בניה של שני מבני מגורים הכוללים 138 יח"ד מעון יום)3 כיתות( בקומת הקרקע +מסחר לרחוב מקסיקו

המשך לבקשת חפירה מס' 2024/456.00 ל-הריסת 2 מבנים קיימים, 32 יח"ד קיים עבור חפירה ודיפון + ביסוס וחדירת עוגנים ) התחלה להגשה מספר (200891 סה"כ 138 יח"ד ובו הופק היתר בתאריך .06.08.25

- 29 -

נספחי תב"ע:

במקום חלה תב"ע מס' 885392 אשר הופקדה בתאריך: 30.06.2022 ואושרה בתאריך 09.09.2023 התב"ע כוללת תקנון, תשריט ונספחים נספח הבינוי מחייב לעניין קווי בניין ומס' קומות .

התכנית מציעה הקמת 2 מבני מגורים עם יח"ד בגדלים של כ 80-135 מ"ר, שימושים מבונים, מעבר ציבורי, שצ"פ וחניון תת"ק. היקפי הבניה המוצעים הכל קרקעיים מעל 20,000 מ"ר. התכנית כוללת הסדרת שביל מעבר לטובת הציבור אשר ייגשר בין הפרשי הקרקע ויהיה חלק מהרצף הירוק המוגר בתכנית האב.

פירוט המוצע בבקשה:

מוצע הקמת 2 מגדלים -1 סה"כ 15 קומות – מעל קומת מסחר לרחוב מקסיקו ושילוב של מעון יום וכן 5 קומות תת"ק עבור חניון.

הבקשה כוללת מגדלי מגורים משולב מעון ילדים ומבני ציבור.

סטיה נכרת

סעיף 6.3 קובע הוראות סטיה נכרת לעניין - :קווי בניין -מס' קומות -מיקום שטחי המסחר לרח' מקסיקו -

הנחיות מיוחדות למגורים עפ"י סעיף .6.2 עומק החפירה בטבלה 5 רשום כי מותר- עד 6 קומות ת"ק.

כל חריגה מהוראות תכנית זו לענין שלביות ביצוע, קוי בנין, מס' קומות, מיקום שטחי המסחר בחזית רחוב מקסיקו וכן כל מימוש של זכויות נוספות- זכויות מותנות עפ"י סעיף .5 הקלה:

לא פורסמו הקלות. לא התקבלו התנגדויות. בתיק החפירה היו 12 התנגדויות.

שטחי בניה

מוצע שטח עיקרי כולל של 12680 מ"ר 49365.38 מ"ר כמתאפשר- יש להציג תמהיל דירות- כנדרש ועמידה בהוראות גודל יח"ד- אין מניעה לאשר.

עפ"י טבלה: 5 מותרת בניה של 11300 מ"ר עיקרי מעל הכניסה + 560 מ"ר )מתוכם 450 מ"ר עבור מעון יום

+ 110 מ"ר מסחרי( מתחת- סה"כ 11860 מ"ר- יש להתאים השטח המוצע למתאפשר כמו"כ יש להציג שטחים להריסה מהיתר קיים לקיזוז השטחים כנדרש בטופס 1 לתכנית

מצוין בסעיף קטן ד: בשטחי בניה מרביים על קרקעיים- יותר ניוד שטחים עיקרי לשירות ובלבד שלא תהיה

חריגה מסך השטח המותר לבניה. סה"כ מירבי עפ" הטבלה הינו: 26,160 מ"ר.

כמו"כ מותרת העברת המעון למעל הכניסה הקובעת- לענין השטחים המוקצים לטובת מעון היום.

גודל יח"ד- %20 בשטח מקסימאלי של 80 מ"ר למטרות עיקריות וממ"ד.

- 30 -

זכויות מותנות

סעיף קטן בטבלה 5 מס' -4 מותרות עפ"י הטבלה זכויות בניה: עיקרי מעל 1000מ"ר + שירות מעל 200 מ"ר-

זכויות אלו מותנות בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח של המבנים ומימושן יהיה בכפוף להנחיות מיוחדות המפורטות בסעיף .6.2 בהנחה שימומשו תותר הקמת מבנים עד 16 קומות סה"כ )קומה נוספת מעל המותר(-

לא כולל קומה טכנית. התייחסות לקרן תחזוק לפרויקט- יוצג ע"י היזם מוצעות סך דירות בהתאם למימוש מלא של הזכויות המותנות.

שיעור הכספים שיופקד בקרן התחזוקה על סך -m8.5 בכפוף להצגת כתב התחייבות למינוי נאמן והפקת הסכום.

תנאי לתעודת גמר לזכויות המותנות למגורים- הצגת אישור מינוי הנאמן ואישורו על כך שקיבל שליטה בכספי הנאמנות. סטיה מהוראה זו תהווה סטיה ניכרת.

שטח ציבורי פתוח- מוקצה עבורו 750 מ"ר- יש להציג חישוב של שטח זה ועמידה בכל הנחיות השטחים וגדלי דירות- יש להציג תמהיל מפורט

עבור המעון יום

הוראות הבינוי סעיף 14.1 בשטח המסומן בנספח הבינוי בצבע חום + זיקת הנאה, המצוי בקומה מינוס 1 של הבנין והיקפו כ- 450 מ"ר יותר לשימוש מעון יום בלבד.

עוד מצוין בסעיף 9 כי ניתן יהיה למקם את מעון היום מעל הכניסה הקובעת. מוצע במפלס 0.00 – יש להציג עמידה בשטחים הנדרשים עבור מעון יום.

מעבר לציבור

בסעיף 14.2 מצוין כי בין מפלס 0.00 ועד מינוס 3.00 של הבנין ובשטח של כ- 150 מ"ר – יותר שימוש למעבר ציבורי. יש להציג ע"ג תכנית העמדה וכן לרשום בהתאם להראות תקנה 27 כהפרשה ציבורית.

עוד מצוין כי: יתאפשרו יציאה וכניסה של הולכי רגל מהחניות המיועדות לשימושים ציבורים אל הקומה

אשר ממנה תתאפשר גישה נוחה עבור אופניים.

בכל בנין מוצעות 3 מעליות. 1 מהמעליות היא מעלית אלונקה- כנדרש.

עוד מצוין בסעיף .4.1ד: השטח המסומן בתשריט במפלס הקרקע, יישמש כזיקת הנאה למעבר רגלי שייאפשר מעבר להולכי רגל 24 שעות בימממה בכל ימות השנה- לא תותר חסימת שטח זה באמצעות גדרות או כל אמצעי אחר.

- 31 -

עוד מצוין כי השביל יפותח וישולבו בו אמצעי הנגשה מכניים- יש להציג ע"ג התכנית חניה

מס' קומות וכמות חניות ייקבע בהתאם לתקן.

ניתן יהיה להקין מעליות ומכפילי חניות.

תתוכנן לפחות מעלית 1 לכל בנין- המגיעה למרתפי החניה הצמודים והמאפשרים הסעת אופניים על רצפת המעלית.- מעלית אלונקה- מוצגת בבקשה

גובה הבניה- סטיה ניכרת

הוראות התכנית מפנות לנספח מחייב, נספח בנוי-גליון מספר 1 (מחייב לעניין: גובה מבנה ,מס' קומות, מס'

הבניינים והמרווחים בין הבניינים. מוצע 15 קומות תואם לנספח הבינוי גובה סופי למגדל עם חדר יציאה עומד על 2.85 מ' כמתאפשר.

הבקשה תואמת לתב"ע- יש להציג ע"ג התכנית עמידה בגובה מתאפשר מהתב"ע.

מס' הקומות

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 15 קומות מעל הכניסה הקובעת מוצע כמותר.

מספר יח"ד

128 יח"ד + 10 יח"ד מותנות בהוראות מיוחדות- סה"כ מוצעות 138 יח"ד ב 15 קומות.

מיקום / קווי בניין

בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין הבניה המוצעת בתוך תחומי קוי הבנין- מוצע כמתאפשר.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

מרפסות- מוצגות מרפסות יש להציג חלוקה ביחס ליח"ד ולהציג במסגרת תמהיל הדירות.

- 32 -

אחסנה

מוצעים מחסנים יש למספר לשיוך.

מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

תנאים למתן איכלוס

סעיף 6.4 להוראות התכנית:

הסדרת שביל בתא שטח 2 או הפקדת ערבות.

ביצוע בפועל של השצ"פ בתא שטח .3

תנאי למתן היתר אכלוס זכויות הבניה המותנות יהיה בהקמת קרן הונית לתחזוקה והוכחת הפקדת סכום הקרן בפועל בידי נאמן.

שלביות ביצוע

התנית תבוצע בהינף אחד- לא תותר בניה בשלבים.

תנאי למתן היתר:

הגשת ת.פיתוח עבור שצ"פ ברצף עם רחוב איסלנד )תא שטח (3 עם זיקת הנאה המוליכה להפרשה מבונה אשר תכלול מעלית ממפלס רח' מקסיקו ואישורה ע"י מהנדס העיר לרבות בחינה אפשרית לנטיעת עצים נוספים בתיאום שפ"ע.

תיבחן אפשרות לקביעת גישה מתא שטח 2 לחלקה .60

ייבחן הצורך בביצוע אמצעי זה יבחנו בשלב היתר הבניה.

מתן כתב התחייבות חתום ע"י היזם ככל וימומשו הזכויות המותנות.

תנאי לטופס אכלוס

נטיעת עצים בוגרים בכל החזיתות הפונות למרחב ציבורי במרחק כל 7 מ'.

- 33 -

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "תוך 5 שנים מיום פרסום תכנית זו למתן תוקף. הועדה רשאית להאריך מועד זה מנימוקים מיוחדים שירשמו.

התכנית הופקדה בתאריך 09.07.23 ותוקפה יפה עד לתאריך .09.07.28 עצים לשימור

אין עצים במגרש עפ"י תכנית המדידה.

בעלויות:

רוטשטיין נדל"ן התחדשות עירונית

התנגדויות:

אין התנגדויות

אישורים שהתקבלו

אישור מחלקת איכות הסביבה- התקבל בתאריך :12.11.25 תעשיות איוורור וחומ"ס איוורור -מתוכנן חניון תת קרקעי. כניסת אוויר צח מתבצעת מדופן מזרחית וצפונית. הודגמו בתכניות מרתף, בחתך מקומי ובחזיתות. שחרור עשן מתבצע באמצעות פירים לשחרור עשן אחד לכל קומת מרתף.

כלל הפירים מוצגים במפלס מינוס .1 הפירים )4 מרוכזים ועוד (1 עולים לגגות המבנים. הודגם בתכניות המרתף ובתכנית גגות. מיקום גני ילדים מעל כניסה לחניון עומד בדרישות הרשות. מוצג בחזית מזרחית.

גובה מהמסעה לחצר הגן עומד על מעל 13 מטר. מועדון דיירים המצוי גם בסמיכות לחניון אינו כולל חלונות פתיחה. התכנון מאושר ופרטיו מהווים תנאי בהיתר.

מיקרואקלים -נערך דוח מיקרואקלימי לפי הנחיות הרשות. לפי הממצאים לא צפויים מטרדי רוח בתכנון המוצע. הדוח ומסקנותיו מאושרים. אין התניות סביבתיות בנושא.

אקוסטיקה וקרינה

.1אני מאשר את חו"ד האקוסטית ובסייגים הבאים:

א .ככל שיתקבלו תלונות על רעש , המדד הקובע יהיה לפי תקנות למניעת מפגעים )רעש בלתי סביר(, התש"ן – ,1990 בתוספת של 20 )db(aבמרחק של 1 מ'''' מחוץ לחלון הפונה לאתר הבניה, בהתאם להנחיות המעודכנות של המשרד להגנת הסביבה.

ב .במידה ותתגלה חריגה מהוראות התקנות כאמור בסעיף א'''' לעיל על היזם יהיה לייצר פתרונות אקוסטיים באופן המאפשר עמידה בהוראות התקנות.

- 34 -

2. .2יש להכניס את חו"ד כחלק ממסמכי ההיתר.

3. .3יישום המלצות היועץ מהווה תנאי לקבלת ההיתר.

4. .4תכנית שנאים מאושרת בכפוף לתנאי היתר סוג .138

בוחן איכות הסביבה

התיק נבדק ע"י ההרמוניקה שהוגשה במערכת איכות הסביבה מתאריך .28/05/2025 ההרמוניקה כוללת פירי אוורור, מנדפים למסחר, תכנון גנרטור במפלס -.2 מסחר -מתוכנן מסחר בקומות מרתף ,-3 -2 ומטבח בקומת הקרקע. מצורפת תכנית מסחר וחתכים המציגים את הפליטות לגג המבנה.

מפריד שומנים מתוכנן בקומת מרתף -.5

גנרטור -מתוכנן גנרטור במפלס ,-2 מצורפת תכנית מפורטת הכוללת פירוט מאצירה ומיכל דלק. בנוסף מצורף חתך המציג את פליטת האגזוז לגג המבנה.

קרינה –מתוכנן חדר שנאים בקומת מרתף -.1

הוצג אישור של המשרד להגנת הסביבה מיום 28/10/2025 שתחנת השנאים תבנה על פי היתר הקמה מס"

138 של המשרד להגנת הסביבה.

בחללים/חדרים/מחסנים הנמצאים בצמוד לתחנת השנאים ומתחתיה לא יעשה שימוש של קבע לרבות שימוש זמני של בני אדם.

בניה ירוקה –מצורף אישור מעבדה מוסמכת לשלב מקדמי על סך 62.5 נקודות.

תנאים לטופס 4

מיקום פתחי אוורור מאולץ של החניון בהתאם לתכנון שאושר על ידי המחלקה הצגת אישורו של יועץ בנייה ירוקה של הפרויקט שכל המלצותיו בחוות הדעת בוצעו בפועל הצגת אישור יועץ מיזוג אוויר של הפרויקט שכל המלצות המחלקה על מערכות אוורור חניון תת קרקעי בוצעו בפועל

הצגת אישור מכון ההתעדה לשלב ב'' לעמידת המבנה לתקן 5281 יש לבצע סיור בשטח עם נציג המחלקה לאיכות הסביבה.

מיקום מנדף לגג המבנה + אישור יועץ לתכנון מפריד שומנים ומנדף הצגת אישור על ביצוע מיגוני קרינה בהתאם לדוח חיזוי קרינה הצגת אישור יועץ אקוסטי בפרויקט שהמלצותיו בחו"ד בוצעו בפועל ביצוע מדידות רעש שמוכיחות עמידה בדרישות התקנות גנרטור-מיקום מאצרה לדלק תקנית

גנרטור- מיקום פתח אגזוז גנרטור בהתאם לתכנון שאושר לא פחות מ1 מטר אישור יועץ חשמל שהגנרטור בפרוייקט הוא בהתאם לתכנון שאושר ע"י הרשות הצגת אישור יועץ קרינה בפרויקט שהמלצותיו בחו"ד בוצעו בפועל

- 35 -

חוות דעת מח' שפ"ע מתאריך 28.04.25 : סקר העצים הוגש בתיק החפירה:

.1הוגשה ערבות בנקאית בסך 20,921 ש"ח עבור שימור העצים.

.2הוגשה ערבות בנקאית נוספת בסך 56,854 ש"ח עבור פיצוי נופי )במקום תשלום היטל כספי( תנאי להיתר:

הגשת תוכנית פיצוי נופי לשלמה דניאל.

הוגשו תוכניות לשצ"פ והשביל - יש אישור עקרוני, תנאי להיתר - אישור תוכניות סופיות.

תנאי להיתר ממחלקת אחזקת כבישים לגבי המעבר הציבורי:

יחד עם זאת יש להתנות קבלת היתר בניה ע"פ התנאים הבאים:

..1להציג תכנית מעבר ציבורי הכוללת תאורה

..2להציג תכנית הכוללת אישור יועץ ניקוז וסימון משטר הניקוז על גבי התכנית ..3להציג חוברת פרטים מאושרת ע"י אדריכל העיר

..4קבלת אישור שפ"ע כבישים ומדרכות.

חוות דעת אגף תברואה התקבל בתאריך 15.09.25

138 יח"ד ומסחר 200 מטר, יש לתכנן דחסנית 3 קו"ב, מקטין נפח, מכתב התחייבות לתפעול הדחסנית .

אישור אדריכל העיר בתאריך :3.09.25

הבקשה בגרסתה הנוכחית מומלצת לדיון בתנאים הבאים: תנאים להוצאת היתר בניה אישור אדריכל העיר לעיצוב אדריכלי ופיתוח נופי בהתאם להערות שלהלן :

הערות תכנוניות :תכנון מפורט עבור השטח המיוער מדרום למגרש בחלקות 36 ו-37 תובטח ותפורט תכנונית הגישה הקיימת באמצעות מדרגות לרחוב איסלנד דרומית לשטח התוכנית. על פי הוראות תוכנית 101-0885392 סעיף 4.1.2א יש להבטיח אורך אבני פינה שלא יפחת מ 15 ס"מ, על כן יוצג פרט חזית עקרוני לעניין וישולב בהרמוניקה.

יש לתכנן פתרון למסתורי כביסה ומערכות מוצעים בהתאם למופיע בהנחיות המרחביות, יש להבטיח שרפפות טכניות לא יראו ויבלטו להולכי הרגל.

יש להתייחס להוראות אלה ולהראותם כחלק מנספח פרטים עקרוניים ו "קטע חזית מוגדלת" שישולבו בהרמוניקה.

תנאי ליציקת הרצפה במפלס )-13.57=(+744.39 יהא אישור סופי של אדריכל העיר לתוכניות הבניין לרבות פרטי בניין, חומרי גמר, גוונים ועיצוב החזיתות.

יש לקבל את אישור אדריכל העיר לתוכניות הפיתוח של המרחב הציבורי )שצ"פ ורחובות(.

- 36 -

תנאים שייקבעו בהיתר הבניה

טרם הזמנת חומרי חיפוי החזית יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא )(mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 20 מ"ר, כולל דוגמת אבן, דוגמת זכוכית, גוון מסגרות )פתחים, מעקות וכו'( טרם הזמנת חומרי פיתוח שטחי חוץ יש לקבל אישור אדריכל העיר לדוגמא )(mockup שתבוצע בשטח בגודל של לפחות 40 מ"ר , כולל דוגמת ריצופים ,אבני שפה, מדרכים, מתקני תאורה, ריהוט רחוב, מעקות וגדרות קלות ובנויות וכדומה.

יש לקבל את אישור אדריכל העיר לתוכניות הפיתוח של המרחב הציבורי )שצ"פ ורחובות(.

חומרים הוראות כלליות:

קירותיהם החיצוניים ועמודיהם של הבניינים יצופו אבן טבעית מרובעת ומסותת בעיבוד תלטיש, מסמסם או טובזה, בנויה בשורות אופקיות. כיחול המשקים בין האבנים יהיה בהיר מגוון האבן או בגוון האבן.

אבני הכרכוב )קופינג( של מרפסות, גגות ומעקות בנויים יהיו מאבן טבעית מסותתת בעובי 5 ס"מ לכל הפחות, לחילופין יש להציע פרט קופינג אחר ולתארו יש להציג פרטים אדריכליים טיפוסיים, מקטע חזית מוגדלת טיפוסית.

זכוכית הוראות כלליות: יש לפרט מאפיינים ולעמוד בעקרונות כדלהלן:

מעבר אור )-(tl מינימום %,50 רפלקטיביות )-(rle מקסימום %,20 מעבר אנרגיה/חום )-(te מקסימום %25 גוון זכוכית ניטרלי ככל האפשר )על בסיס אפור(, בהתאמה/השתלבות לגווני רכיבי החזית האטומים ניתן לשלב הדפסים קרמיים/פוטווולטאים/אחר על משטחי זכוכית לטובת הפחתת אור ואנרגיה. ככל שמשולבים הדפסים שכאלה יש למקמם מעל גובה עין של המשתמשים בכל קומה.

מסמך זה אינו מהווה אישור סופי.

יש לוודא התאמת אישור אדריכל העיר זה לתוכניות שיאושרו ע"י כלל הגורמים לחוו"ד, ובעיקר: נגישות, כבאות, שפ"ע, תברואה, תושי"ה, חשמל והג"א.

ככל שיבוצעו שינויים תכנוניים משמעותיים ביחס לגרסה המאושרת בחוות דעת זו- יש לחזור ולקבל אישור אדריכל העיר לשינויים.

אישור מחלקת הסדרי תנועה: מתאריך :29.07.25

אין התנגדות לתכנית מוצע 156 מ"ח עבור 138 יח"ד חדשות מוצע 3 מ"ח עבור 3 כיתות במעון + מפרץ העלאה והורדה ברח' יסלד ו-2 מ"ח עבור 110 מ"ר מסחר סה"כ מוצע 165 מ"ח עבור מגורים, מעון ומסחר כולל חניות לנכים בכפוף לאישור המחלקה לבקרת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 - אישור רשות תמרור ומיקום תחנת האוטובוס עפ"י מצב סופי מצורף אישור של מזלית כהן ואישור של יועז עבור הזזת עמוד תאורה יועץ התנועה - אינג' ירין שבתוב בתאל 29/07/2025

מחלקת דרכים- התקבל אישור בתאריך 7.05.25

- 37 -

משוחרר לדיון בועדה בלבד!

נשלחו הערות במקוון:

.1נדרש אישור פיזי סופי של מח' דרכים על סמך תכנית תנועה סופית מאושרת.

.2נדרש חוו"ד של מח' הסדרי תנועה.

.3נדרש תיאום מול צתא"ל בעניין שביל האופניים המתוכנן.

מחלקת מאור שפ"ע התקבל בתאריך 16.09.25 בפירוט: אין אישור לביצוע האישור הינו רק לצורך דיון בוועדה בלבד. בשבלב הביצוע יש להציג תכנית לביצוע ולאשר אותה מול מחלקת המאור.

מחלקת מבני ציבור- התקבל בתאריך 09.09.25 ובפירוט מצוין כי: תנאי הפניה לגורמים יהיה תיקון בנספח התנועה ל4 חניות ותיקון הערות שנשלחו בתכנית המצורפת חסרים גרפיים בהרמוניקה:

יש לתקן תכנית עפ"י הערות בתכנית, להתאים חישובי השטחים להציג חישוב מרפסות עמידה בגודל דירות ולהציג תמהיל דירות ברור.

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר את הבקשה להקמת 2 בנייני מגורים בני 15 בכפוף לשינויים

קומות מעל 5 קומות תת"ק המשלבים מסחר ומעון יום עבור ובתנאים

128 יח"ד במקסיקו 6 בכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית .a

חוות דעת תכנונית 24/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

885392

תחילת תוקף:

09/09/2023

- 38 -

ייעוד הקרקע:

תיק בינוי לפרויקט פינוי בינוי במקסיקו -6 שבשכונת קריית מנחם מבקשים הריסת 2 מבנים קיימים 32 יח"ד ובמקומם בניה של שני מבני מגורים הכוללים 138 יח"ד מעון יום)3 כיתות( בקומת הקרקע +מסחר לרחוב מקסיקו.

המשך לבקשת חפירה מס' 2024/456.00 ובו הופק היתר בתאריך .06.08.25

עפ"י טבלה: 5 מותרת בניה של 11300 מ"ר עיקרי מעל הכניסה

+ 560 מ"ר )מתוכם 450 מ"ר עבור מעון יום + 110 מ"ר מסחרי( מתחת- סה"כ 11860 מ"ר- יש להתאים השטח המוצע

למתאפשר

סה"כ מירבי עפ" הטבלה הינו: 26,160 מ"ר.כמו"כ מותרת העברת המעון למעל הכניסה הקובעת- לענין השטחים המוקצים לטובת מעון היום.- יש להציג כמתאפשר

גודל יח"ד- %20 בשטח מקסימאלי של 80 מ"ר למטרות עיקריות וממ"ד.

זכויות מותנות - סעיף קטן בטבלה 5 מס' -4 מותרות עפ"י

הטבלה זכויות בניה: עיקרי מעל 1000מ"ר + שירות מעל 200

מ"ר- זכויות אלו מותנות בהקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח של המבנים ומימושן יהיה בכפוף להנחיות מיוחדות המפורטות בסעיף .6.2 בהנחה שימומשו תותר הקמת מבנים עד 16 קומות סה"כ )קומה נוספת מעל המותר(- לא כולל קומה טכנית.

התייחסות לקרן תחזוק לפרויקט- יוצג ע"י היזם מוצעות סך דירות בהתאם למימוש מלא של הזכויות המותנות.

מעבר לציבור- בסעיף 14.2 מצוין כי בין מפלס 0.00 ועד מינוס 3.00 של הבנין ובשטח של כ- 150 מ"ר – יותר שימוש למעבר ציבורי. יש להציג ע"ג תכנית העמדה וכן לרשום בהתאם להראות תקנה 27 כהפרשה ציבורית.

מ רפסות - מוצגות מרפסות יש להציג חלוקה ביחס ליח"ד ולהציג במסגרת תמהיל הדירות.

מוצעים מחסנים יש למספר לשיוך.

- 39 -

מ י נגר וצוברי גז להציג .

מחלקת מבני ציבור- התקבל בתאריך 09.09.25 ובפירוט מצוין כי: תנאי הפניה לגורמים יהיה תיקון בנספח התנועה ל4 חניות ותיקון הערות שנשלחו בתכנית המצורפת יש לתקן תכנית עפ"י הערות בתכנית, להתאים חישובי השטחים להציג חישוב מרפסות עמידה בגודל דירות ולהציג תמהיל דירות ברור.

מחלקת דרכים: .1 נדרש אישור פיזי סופי של מח' דרכים על

סמך תכנית תנועה סופית מאושרת . .2 נדרש חוו"ד של מח'

הסדרי תנועה . .3 נדרש תיאום מול צתא"ל בעניין שביל האופניים המתוכנן .

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

5 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 6 אישור פיקוד העורף הג"א

7 אישור שירותי הכבאות

8 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

9 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 10 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 11 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

12 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 תנאי למימוש זכויות מותנות- הצגת כתב התחייבות היזם בהקמת קרן הונית לתחזוקה והוכחת הפקדת סכום הקרן בפועל בידי נאמן.

16 אישור שפ"ע סופי- אישור תכניות ואישור מחלקת אחזקת כבישים 17 אישור אדריכל העיר- הטמעת הערות ואישור תכניות סופיות 18 אישור סופי מחלקת דרכים- . נדרש אישור פיזי סופי של מח' דרכים על סמך תכנית תנועה סופית מאושרת. .2 נדרש חוו"ד של מח' הסדרי תנועה. .3 נדרש תיאום מול צתא"ל בעניין שביל האופניים המתוכנן.

19 אישור מאור שפ"ע- תכניות ביצוע לאישור המחלקה

- 40 -

20 תנאי הפצה לגורמים- אישור מחלקת מבני ציבור על הערות חוו"ד מילס פרץ ענבר

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר את הבקשה להקמת 2 בנייני מגורים בני 15 קומות מעל 5 קומות תת"ק המשלבים מסחר ומעון יום עבור 128 יח"ד במקסיקו 6 בכפוף לתיקונים בהתאם להערות בתיאור הבקשה ובתכנית .a

- 41 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2025 - יא כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/145

מספר בקשה 2025/0038.00

מספר סידורי 5

נתונים כלליים

סוג בקשה עבודות הריסה, בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי מגורים, מגורים

מהות בקשה בניין מגורים חדש בן 8 קומות סה''כ 38 יח''ד

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות לוח זכויות

הכשרת עבירה לא

המבקש דארנא לבנין ופיתוח בע''מ

עורך הבקשה אדריכל מוהנד עומר

מתכנן השלד מעידי מואב

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 1

כתובת האתר

אבו תמאם 24 , בית חנינה

גוש חלקה בשלמות

30614 223 לא

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

631523 תחילת תוקף 18/11/2019

תאור הבקשה

בקשה להקמת בנייני מגורים סה"כ 38 יח"ד ב- בניין בן 8 קומות תואם תב"ע בשכונת בית חנינה עפ"י תב"ע .631523

כתובת: אבו תמאם– שכונת בית חנינה תיק רישוי: 2025/38 מוצע הריסת מבנה וגדרות והקמת בנין מגורים בן 8 קומות מעל 2 קומות מרתף.

הבקשה תואמת תב"ע מספר 631523 .

מוצע הריסת מבנה והקמת בנין תואם תב"ע עבור מגורים.

מדובר בשטח קרקע בשכונת בית חנינה .על החלקה 223 חלות שתי תכניות, תכנית 7155א שהקציאה מגרש מספר 2013 ביעוד אזור מגורים 2 מיוחד ועל שאר החלקה הנ''ל חלה תכנית במ/ /3457 א ביעוד אזור מגורים 1 מיוחד .לפי הוראות תכנית /7155א, תא שטח 2013 יירשם ע''ש בעלי זכויות בחלקה ,223 גוש .30614 גוש 30614 הוא גוש לא מוסדר

- 42 -

נספחי תב"ע:

במקום חלה תכנית בסמכות מקומית 631523 אשר הופקדה מיום 10.06.2019 ותוקפה מתאריך .23.06.2019 סעיף סטייה ניכרת לעניין: מספר קומות מירבי, קווי בנין והמרווח המינימאלי בין הבניינים, שלבי ביצוע וסטיה מענין חישוב שטחי המרפסות.

פרסום

אין הקלות- לא בוצע פירסום.

פירוט המוצע בבקשה:

גדלת שטחי הבניה ומספר הקומות לשם הקמת בניין חדש תוך הריסת בניין קיים .אחוזי הבנייה המרביים המבוקשים מעל הקרקע כ .%320

הוראות התכנית:

קווי הבניין הינם עפ"י המסומן בתשריט. קו הבניין התת קרקעי הינו עבור שטחי הבנייה הממוקמים במלואם מתחת לקרק ע

ז כויות הבנייה כמצוין בטבלה בסעיף 5 להל ן

ש טחים עיקריים עבור מרפסות מקורות כמפורט בטבלה :5 א. שטח מרפסת מקורה לא תעלה על 10 מ''ר ליחידת דיור . ב. לא יותר ניוד שטחי מרפסות לשטחים אחרים בבניין . ג. כל המרפסות יוקמו בהינף אחד .

ד. מידת העומק של מרפסת לא תהיה גודלה ממידת הרוחב שלה . ה. שטחי המרפסות אינם ניתנים לסגירת

במסגרת " סגירת מרפסת ". במידה ומרפסת מוצעת לסגירה לא ניתן להשתמש בשטחים אלו לשם כך .

תת קרקעי:

, -,6.24 -3.15 המפלסים כוללים חניון משותף ויחידות דיור- בשטח מדורג לכיוון דרום. יש להציג מספור סה"כ מוצעים 38 יח"ד כמתאפשר מכח התב"ע

תכנית גגות

מוצגת תכנית בהתאם למפלסים המתאפשרים.

מוצע חניון תת"ק הכולל כיכר – החניון אושר ע"י מחלקת הסדרי תנועה ודרכים. אין מניעה לאשר. מותאם

- 43 -

לכביש הגישה.

סה"כ 38 יח"ד ב- 3בניינים.

סטייה ניכרת- אין מניעה לאשר מוצע כמתאפשר

יש להציג תמהיל ויתרת שטחים ויח"ד להמשך הפרויקט סעיף .4.2ו' קובע סטייה ניכרת לעניינים הבאים:

מספר הקומות מירבי המצוין בנספח .1

מרווח מינימאלי בין הבניינים.

קוי בנין מפורטים.

כמו"כ מצוין כי:

1. הבינוי יהיה בינוי מדורג המלווה את הטופוגרפיה תוך שמירה על עקרון של עד 4 קומות בכל חתך .

יש לשמור על מרווחים של לפחות 6 מטר בין הבניינים גובה קירות התמך לא יעלה על 3 מ

גובה הגדר סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מטר

מוצע כמתאפשר

גובה הבניה- סטיה ניכרת

גובה הבינוי המירבי הינו מחייב וכל סטייה ממנו תחשב כסטיה ניכרת.

מותר עפ"י טבלה 5 בהוראות להגיע עד גובה 25.2 מ' )(3מעל גובה זה תותר בניית מעקה בגובה תקני ויציאה לגג כמפורט בנספח הבנוי.

.1על תחום התכנית חלות ההגבלות שנקבעו בתמ"א ,15 תכנית מתאר ארצית לשדות תעופה )להלן התמ"א( לרבות הגבלות בניה לגובה. התמ"א על מסמכיה תהא עדיפה וגוברת על תכנית זו ולא יינתן היתר בנייה או הקלה מכוח תכנית זו אשר יעמוד בסתירה למסמכי התמ"א .2 .על תחום התכנית חלות הגבלות בניה בגין קיומו של שדה התעופה עטרות. הגובה המירבי המותר לבניה מעל פני הים, לרבות מעקות בטיחות, חדרי יציאה לגג, דודים וקולטי שמש ,מנופים ועגורנים בזמן הבניה וכו' הינו +811 מ' ואין לחרוג ממנו .תנאי להוצאת היתרי בניה הינו אישור רשות התעופה האזרחית.

הבקשה תואמת לתב"ע- יש להציג ע"ג התכנית עמידה בגובה מתאפשר מהתב"ע.

מס' הקומות

- 44 -

מותר על פי טבלה 5 בהוראות התכנית: 8 קומות מעל הכניסה הקובעת ו-2 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

סה"כ מספר הקומות מוצע כמותר.

מספר יח"ד

יש להציג תמהיל דירות-

עפ"י התב"ע מותרות 38 יח"ד בצפיפות של %.26.7 יש להציג עמידה בבינוי עתידי.

יש להציג עמידה בצפיפות המוצעת

מוצע כמתאפשר.

מיקום / קווי בניין

בהוראות התכנית סעיף .4.2 ו קובע סטייה ניכרת לקווי בניין הבניה המוצעת בתוך תחומי קוי הבנין- מוצע כמתאפשר.

קווי בניין תת קרקעיים: הקומות הת"ק - מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין: הקומות הת"ק מבוקשות עד קווי הבניין הת"ק המותרים.

קווי בניין עליים: מוצע במסגרת המותר.

- יש להציג עמידה בתנאי מיוחד זה

אחסנה

מוצעים מחסנים יש למספר לשיוך.

שטחי בניה: מותרים עיקרי 6436 מ"ר- מתוכם

3927 מ"ר עיקרי מעל

- 45 -

סה"כ שירות

1891 מ"ר שירות מתחת

618 מ"ר

יש להציג עמידה בשטחים המותרים

יש להתאים את הבקשה לשטחים המותרים- שטחי שירות מעל ה0.00 חורגים.

מי נגר

סעיף 6.13 : ניהול מי נגר: "יוותרו לפחות %20 שטחים חדירי מים מתוך שטח התכנית".

יש להציג חישוב חלחול מי נגר.

צוברי גז:

לא מוצעים בבקשה צוברי גז / בלוני גז.

יידרש לקבל אישור משרד התמ"ת למיקום אשר יוצע.

סעיף הריסות:

הריסות

הריסות ופינויים .1הגדרות והבניין המסומנים בנספח הבינוי ובתשריט בצהוב , מיועדים להריסה .2 .תנאי להוצאת היתר בניה יהא הריסת הבינוי המסומן להריסה- יש להציג עמידה בתנאי זה שלביות ביצוע

עהור היתר בניה- אישור תכנית פיתוח של השצ''פ ע''י מהנדס העיר או מי מטעמו .2 .הבניה תבוצע בהינף אחד, לא תותר בניה בשלבים

עבור טופס איכלוס-

- 46 -

1. תנאי לטופס אכלוס יהיה גמר פיתוח השצ''פ לשביעות רצון מהנדס העיר או מי מטעמו .2 .נטעית עצים

בוגרים בתחום התכנית בתאום עם אגף שפ''ע

מימוש התכנית

על פי סעיף 7.2 : "זמן למימוש התוכנית 10 שנים מיום אישורה"

תכנית 631523 אושרה 10.06.2019 ותוקפה יפה עד לתאריך .10.06.2029 שצ"פ

השטח הציבורי הפתוח יפותח בד בבד עם בניית מבנה המגורים כגינה ציבורית .2 .מפלס הגינה הציבורית ייקבע בהתאם למפלס הרחוב הסמוך .3 .תא שטח 200 מיועד להפקעה כמפורט בסעיף 6.4 להלן- יש להציג עמידה בתנאי זה

עצים לשימור

אין עצים במגרש עפ"י תכנית המדידה.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה- התקבל אישור המחלקה בתאריך :18.03.25 אין התנגדות לתכנית מועצה 51 מק"ח עבור 38יח"ד בהתאם לדרישת התקן בכפוף לאישור מחלקת תכנון פיזי תנאי לטופס 4 אישור רשות תמרור יועץ תנועה מוחמד חמאדה שלומי ,18/03/2025 at rtshlomi by 11:29

איכות הסביבה- התקבל אישור בתאריך :06.07.25

ההרמוניקה שנבדקה היא ההרמוניקה שהוגשה לאיכות הסביבה בתאריך -03/07/2025 ההרמוניקה כוללת פתחי אוורור מעודכנים ומאושרים לחניונים.

שפ"ע- התקבל אישור בתאריך: 09.11.25 סקר העצים אושר.

תנאים להיתר: .1הגשת התחייבות להעתקת העץ בסך 3,204 ש"ח.

.2הגשת ערבות בנקאית בסך 32,486 ש"ח עבור פיצוי נופי.

.3הגשת תוכנית נטיעות לשלמה דניאל. יש להגיש תוכניות לשצ"פ.

.4אישור תוכניות סופיות לשצ"פ . אין לפגוע בשצ"פ הסמוך

- 47 -

תברואה -התקבל אישור בתאריך :13.07.25 38יח"ד יש לתכנן 6 פחים בנפח 1000 ליטר בתוך מתקן אשפה.

אדריכל העיר- התקבל אישור בתאריך 01.11.23 לאחר עיון שדל רונית לגבי הפיתוח - התכנית אושרה אישור מחלקת דרכים- התקבל בתאריך :27.04.25 בהמשך לדיון אגפי אחרון מתאריך 17.12.2024 אין מניעה לשחרר את התיק בנדון לדיון בוועדה בלבד על סמך תכנית סרוקה בארכיב אופטי של התיק מתאריך 27.04.2025

בעלויות: דראנה יזמות בע"מ

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 24/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

אין מניעה לאשר הקמת בנין מגורים עבור 38 יח"ד בכפוף בכפוף לשינויים

לתיקונים והערות תכנית a

ובתנאים

חוות דעת תכנונית 24/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

631523

תחילת תוקף:

18/11/2019

ייעוד הקרקע:

בקשה להקמת בנייני מגורים סה"כ 38 יח"ד ב- בניין בן 8 קומות תואם תב"ע בשכונת בית חנינה עפ"י תב"ע .631523 כתובת: אבו תמאם– שכונת בית חנינה תיק רישוי: 2025/38

- 48 -

מוצע הריסת מבנה וגדרות והקמת בנין מגורים בן 8 קומות מעל 2 קומות מרתף.

הגדלת שטחי הבניה ומספר הקומות לשם הקמת בניין חדש תוך הריסת בניין קיים .אחוזי הבנייה המרביים המבוקשים מעל הקרקע כ .,%320 יש להציג תמהיל ויתרת שטחים ויח"ד להמשך הפרויקט.

שטחי בניה: מותרים עיקרי 6436 מ"ר- מתוכם

יש להציג עמידה בשטחים המותרים

יש להתאים את הבקשה לשטחים המותרים- שטחי שירות מעל ה0.00 חורגים.

יש להציג ניהול מי נגר וצוברי גז.

סעיף הריסות: הגדרות המסומנות בתשריט ובנספח הבינוי בצהוב מיועדות להריסה .2 .תנאי להוצאת היתר בכל מתחם בו מסומן בינוי להריסה, יהא הריסת הבינוי המסומן להריסה, וזאת ע"י מבקש ההיתר או ע"י בעלי הזכויות בחלק המבנה המיועד להריסה- יש להציג ע"ג הבקשה

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

2 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 3 תשלום אגרת בניה

4 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 8 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח

- 49 -

9 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

10 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

המלצת האגף

לאשר את הבקשה בכפוף לשינויים ובתנאים

אין מניעה לאשר הקמת בנין מגורים עבור 38 יח"ד בכפוף לתיקונים והערות תכנית a

- 50 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2025 - יא כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/145

מספר בקשה 2020/0377.02

מספר סידורי 6

נתונים כלליים

תוספת בניה / הרחבה לבניין קיים, עבודות הריסה, בניה

סוג בקשה חדשה / בניין חדש, חפירה ומילוי, ריצוף חצר ועבודות פיתוח,

פיתוח שטח ציבורי פתוח

שימוש עיקרי מגורים + מסחר, מגורים, מסחר, שטח ציבורי פתוח

היתר שינויים הכולל תוספת שתי קומות ותוספת 20 יח"ד

עבור הקמת שני מבני מגורים הכוללים סה"כ 168 יח"ד,

מהות בקשה

קומת מסד מסחרית וחניון תת קרקעי משותף, במסגרת פינוי

בינוי.

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש קרסו נדל"ן בע"מ דן פרנס

עורך הבקשה אדריכל הוק דורון

מתכנן השלד קרגולה טומי

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 0

כתובת האתר

דרך בית לחם , תלפיות רחוב התנופה פינת

דרך בית לחם. חלקות ,1 3-11 לפי תצ"ר

גוש חלקה בשלמות

30187 36 כן

30187 35 כן

30187 33 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

209593 תחילת תוקף 28/01/2017

876649 תחילת תוקף 25/03/2023

98251 תחילת תוקף 17/03/2018

תאור הבקשה

בשכונת תלפיות בפינת רחובות דרך חברון-התנופה ודרך בית לחם, מבקשים תוספת לבניין בתהליך

- 51 -

התחדשות עירונית לפינוי בינוי במתחם 5 מבנים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי על פי תב"ע 876649

מבוקשת תוספת 2 קומות- 20 יח"ד ל-2 בניינים ברח' התנופה תא שטח 1 בניינים a-b בן 15 קומות , מעל 6 קומות חניון ת"ק, קיימות 148 יח"ד סה"כ 168 יח"ד.

מסמכי התכנית:

במקום חלה תכנית בסמכות מחוזית 876649 אשר הופקדה מיום 22.08.2022 ותחילת תוקפה הינו מיום 23.02.2023

התכנית כפופה לתכנית בסמכות מחוזית 98251 אשר הופקדה מיום 27.07.2016 ותחילת תוקפה הינו מיום 27.02.2018

סעיף סטייה ניכרת 6.21 לעניינים הבאים: קווי בניין, מס' הקומות, זיקת הנאה פרסום:

לא בוצע פרסום במסגרת פתיחת הבקשה.

פירוט הבניה המוצעת:

חניון:

מוצעת תוספת מק"ח בקומה -4 ותוספת מחסנים בקומות התת"ק תכנית קומת כניסה:

מוצעת תוספת שטחי מסחר.

תכנית קומה: 13

מוצעות תוספת 3 יח"ד בקומה, פיצול דירות קיימות והגדלת דירות קיימות סה"כ 5 יח"ד בקומה בכל בניין.

תכנית קומה: 14

מוצעות תוספת 5 יח"ד בכל בניין

- 52 -

תכנית קומה: 15

מוצעות תוספת 2 יח"ד בכל בניין

הגישה לקומות מגרעין המדרגות והמעליות המקשר בין כל קומות הבניין.

תכנית גג:

מוצע גג בטון שטוח עם יציאה מחדר המדרגות וחדרים טכניים.

סה"כ תוספת 20 יח"ד

סטייה ניכרת:

הוראות התכנית בסעיף 4.1.2 ד' קובע סטייה ניכרת לעניין:

גובה הבניין ומס' קומות

מס' יח"ד

קווי בניין

זיקת הנאה בתא שטח 3

להלן פירוט לסעיפים הנ"ל:

גובה הבניה- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2' 1 " גובה הבניה המירבי ומס' הקומות המירבי, כמצוין בנספח מס' ,1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

על פי נספח בינוי מותר +813.15 =+52.29 המהווה חדר גג עליון.

ע"פ טבלה 5 מותר 52 מ' מעל הכניסה הקובעת

מוצע בניין a-b מפלס עליון חדר גג – 52.29 מ' כמותר.

מס' קומות-סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 1 " גובה הבניה המירבי ומס' הקומות המירבי, כמצוין בנספח מס' ,1 הינם מחייבים וכל סטיה מהם תחשב כסטיה ניכרת"

- 53 -

על פי נספח בינוי מותר 14 קומות מעל הכניסה הקובעת ומעליהם חדר גג.

על פי טבלה 5

מותר 15 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 6 קומות מתחת לכניסה הקובעת.

הערה 2 לטבלה: ובנוסף קומת גג טכני.

מוצע 15 קומות מעל הכניסה הקובעת ו- 4 קומות מתחת לכניסה הקובעת- במסגרת המותר מס' יח"ד- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 1 " מס' יחידות הדיור בתוכנית זו הינו מחייב וכל הגדלה שלו תחשב כסטיה ניכרת"

מותר על פי טבלה: 5 168 יח"ד. קיימות בהיתר 148 יח"ד מוצע 20 יח"ד סה"כ 168 יח"ד כמותר

מיקום/קווי בניין- סטיה ניכרת

סעיף 4.1.2 ד' 2" קוי הבנין המפורטים בתשריט התכנית הינם מחייבים. צמצום השטח שבין גבול המגרש לבין קו הבנין יחשב כסטיה ניכרת "

סעיף 4.1.2 א' 7 "תותר בליטה של עד 3 מ' עבור מרפסות, מעבר לקוי בנין עיליים אלה, לרבות מעל מעברים ציבוריים"

המוצע מבוקש בתחום קווי הבניין המותרים

תמהיל יח"ד

סעיף 4.1.2 א' 8"תותר הגדלה של מס' יחידות הדיור המירבי בתא שטח מס' 3 ביחס לתכנית המאושרת .98251

מס' יחידות הדיור המירבי בתא שטח 3 בבנין e יהיה סה"כ 190 יח"ד כמפורט בטבלה 5 להלן.

לפחות %20 מהדירות בתא שטח מס' 3 יהיו בשטח של עד 80 מ"ר עיקרי"

סעיף 4.2.2 א' 8תותר הגדלה של מס' יחידות הדיור המירבי בתאי שטח מס' 1 ו-22 כמפורט להלן וכמפורט בטבלה שבסעיף 5 להלן:

תא שטח מס 1 : בנין a - ל 84 יח"ד, בנין b - ל 84 יח"ד, תא שטח מס 22 : בנין d - ל 79 יח"ד. לפחות %20 מהדירות בכל אחד מתאי שטח מס' 1 ו- 22 יהיו בשטח של עד 80 מ"ר עיקרי.

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי הסעיף.

מסחר

1. יותרו שימושי מסחר לסוגיו לרבות בתי קפה, חנויות, בנקים, דואר, מרפאות, קליניקות, חדרי כושר,

סטודיו, שירותי קבלת קהל, מסחר קמעונאי וכיוצ"ב.

- 54 -

2. תותר הפניית השימושים המסחריים הללו כלפי השטח הפתוח הציבורי שבתא שטח מס' 4 שבתכנית

וכלפי השטחים עם זיקות ההנאה למעבר הולכי רגל שבתחום תא שטח מס' ,3 בנוסף למסחר שכלפי רח' דרך חברון.

3. שטח כל חנות שבמפלס הרחוב לא יעלה על 200 מ"ר.

4. הכניסות לשטחי המסחר תופרדנה מהכניסות למגורים

מוצעים חללים למסחר בקומת הכניסה כמותר

זיקת הנאה

סעיף 4.1.2 ו' 1 " יותר שינוי בתוואי זיקת ההנאה למעבר רגלי בתחום תא שטח מס' .3 כמסומן בתשריט בסימון של צמדי קווים מקבילים אלכסוניים אדומים וכמפורט בנספח מס' .1 זיקת הנאה מוצעת בהתאם לתשריט

נסיגת הבניין

סעיף 4.2.2 א' 4 " תותר נסיגה של לפחות 3 מ' באחת החזיתות או יותר של בנינים d,b,a בקומת המגורים העליונה בלבד, במקום בשתי הקומות העלינות, כמאושר בתכנית .98251 "

מוצעת נסיגת הבינוי של 4.50 מ' בקומה -15 במסגרת המותר מחסנים

תב"ע 98251 סעיף 4.2.1 א' בקומות המרתף יותרו שימושים לשטחי אחסנה עבור דיירי הבניין בשטח של עד 8 מ"ר לכל יח"ד.

מ וצעים מחסנים בקומות הת"ק יש להציג גובה מחסן לא עולה על 2.20 מ'

ככלל, הדרישה היא לתכנן מחסן עבור כל יח"ד, סה"כ 20 מחסנים כמספר יח"ד יש למספר מחסנים ו להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן וששטחו לא עולה על 8 מ"ר.

שטחי הבנייה:

שטחי הבניה על פי טבלה :5

2022/377.2

- 55 -

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 14160 מ"ר קיים: 11,854.09 מ"ר מוצע: 2,112.43 מ"ר סה"כ 13,966.52 מ"ר

נותרו : 193.48 מ"ר – ילקח לטובת חריגה בתא שטח .22

שרות ע"ק מותר: 5225 מ"ר קיים: 4206.83 מ"ר מוצע: 806.18 מ"ר סה"כ: 5013.01 מ"ר נותרו: 211.99

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 1880 מ"ר קיים: 2,342.57 מ"ר מוצע: 203.55 מ"ר סה"כ: 2,546.12 מ"ר חריגה:

666.12 מ"ר

חניון ת"ק מותר: 10425 מ"ר קיים: 7582.73 מ"ר מוצע: 758.77 מ"ר סה"כ: 8,341.5 נותרו: 2,083.5 מ"ר

2022/376.1

מגורים

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 6350 מ"ר קיים: 5,464.6 מ"ר מוצע: 1,032.72 מ"ר סה"כ 6,497.32 מ"ר חריגה :

147.32 מ"ר

שרות ע"ק מותר: 2565 מ"ר קיים: 2348.74 מ"ר מוצע: 430.21 מ"ר סה"כ: 2778.95 מ"ר חריגה: 213.95

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 300 מ"ר קיים: 1,080.3 מ"ר מוצע: 135.02 מ"ר סה"כ: 1,215.32 מ"ר חריגה:

915.32 מ"ר

מסחר ע"ק מותר: 350 מ"ר קיים: 284.06 מ"ר מוצע: 62.17 מ"ר סה"כ: 346.23 מ"ר נותרו:3.77 מ"ר

חניון ע"ק מותר: 300 מ"ר מוצע:0 מ"ר נותרו: 300 מ"ר

הערה 4 לטבלת השטחים- ראה סעיף 4.2.2 א' 8 לעיל וסעיף 6.1 להלן.- שטח עבור תוספת מק"ח לצרכי ציבור, לא תותר המרה של שטחים אלו לשימושים אחרים ולא יותר ימוש בשטחי בניה עיקריים נוספים אלו עבור שימושים אחרים בתכנית.

חניון ת"ק מותר: 4600 מ"ר קיים: 4363.70 מ"ר מוצע: 208.99 מ"ר סה"כ: 4,572.69 נותרו: 27.31 מ"ר

הערה ד' לטבלת שטחים: " יותר ניוד שטחי בניה תת"ק בין תאי שטח מס' 1,3,22 שבתכנית בתת"ק בלבד בהיקף של עד %10 , לעת מתן היתר בניה.

הערה ה' לטלת השטחים: "יותר ניוד שטחי בניה למגורים בין תאי השטח שבתכנית בהיקף שלא יעלה על %5 לעת מתן היתר בניה".

הערה מתכנית 98251 "שטחי השירות בכל תא שטח הינם לכל השימושים"

2022/375.1

עיקרי מגורים ע"ק מותר: 18640 מ"ר קיים: 212.31,16 מ"ר מוצע: 1,852.59 מ"ר סה"כ 18064.90 מ"ר

נותרו : 575.10 מ"ר

- 56 -

שרות ע"ק מותר: 6980 מ"ר קיים: 5977.27 מ"ר מוצע: 1153.04 מ"ר סה"כ: 7130.31 מ"ר חריגה: 150.31

מ"ר

שרות מגורים ת"ק מותר: 1400 מ"ר קיים: 2,140.11 מ"ר מוצע: 607.652 מ"ר סה"כ: 2,747.76 מ"ר

חריגה: 1,347.76 מ"ר

חניון ת"ק מותר: 9660 מ"ר קיים: 8180.87 מ"ר מוצע: 917.51 מ"ר סה"כ: 9,098.38 נותרו: 561.62 מ"ר

חריגה בשטחים תנוייד ע"ח יתרת שטחים ממגרשים שכנים.

מרפסות

טבלה 5 מקצה שטחים למרפסות בנוסף לשטח עיקרי מותר עבור בניין b-:a 2215 מ"ר קיים: 2065.00 מ"ר מוצע: 240.01 מ"ר סה"כ: 2,305.01 חריגה: 90.01 מ"ר חריגה בשטח מרפסות תנוייד ע"ח יתרת שטחים ממגרשים שכנים.

מסתורי מזגנים

98251תכנית סעיף 6.2 ב' לא תותר תליית מזגנים או מתקנים כלשהם באף חזית אלא אם ימוקמו בגומחה מוסתרת

מוצעים מסתורי מזגנים לדירות

שלביות ביצוע – ללא שינוי

בעלויות

התקבלה חתימת הבעלים "קרסו נדל"ן בע"מ" ע"י ייפוי כוח במסגרת פתיחת התיק.

אישורים שהתקבלו

הסדרי תנועה

התקבל אישור מח' הסדרי תנועה מתאריך 26.05.2025

- 57 -

מח' דרכים

התקבל אישור מח' דרכים מתאריך 06.08.2025

אישור איכות הסביבה

התקבל אישור איכות הסביבה מתאריך 29.09.2025

אישור תברואה

התקבל אישור תברואה מתאריך 14.08.2025

אישור אדריכל העיר

התקבל אישור אדריכל העיר בתנאים מתאריך 07.01.2025 אישור שפ"ע

התקבל אישור שפ"ע בתאריך 28.11.2024

מידע קודם

מתאריך

הכנת המלצה 25/11/2025

תכנונית : לאשר

את הבקשה

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים

להיתר בניה

בתנאים

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף יח"ד.

יש למספר מחסנים ו להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן וששטחו לא עולה על 8 מ"ר.

חוות דעת תכנונית 25/11/2025

חוות דעת תכנונית

מס' תכנית שחלה בחלקה:

98251

תחילת תוקף:

- 58 -

17/03/2018

ייעוד הקרקע:

מבקשים תוספת לבניין בתהליך התחדשות עירונית לפינוי בינוי במתחם 5 מבנים המשלבים בינוי למגורים, מסחר ושטח לשימוש ציבורי בשכונת תלפיות בפינת רחובות דרך חברון-

התנופה ודרך בית לחם, על פי תב"ע 876649

מבוקשת תוספת 2 קומות- 20 יח"ד לבניין ברח' התנופה תא שטח 1 בניין b-a בן 15 קומות, מעל 6 קומות חניון ת"ק, קיימות 148 יח"ד סה"כ 168 יח"ד.

הבקשה תואמת להוראות התכנית ונספחיה ואין מניעה לאשרה בכפוף לשינויים ובתנאים.

תנאים – באם תאושר הבקשה

תנאים לקבלת היתר בוצע

1 רישום הערה בטאבו לפי תקנה 27 בלשכת רישום המקרקעין 2 אישור/תשלום המחלקה להיטל השבחה

3 אישור פיקוד העורף הג"א

4 3 תכניות סופיות – לאחר אישור בוחן להדפסה , צבועות חתומות ומתוקנות 5 תשלום אגרת בניה

6 הגשת טופס הצהרת עורך הבקשה שהתכנית ערוכה כחוק ומשקפת את כל הערות הגורמים המאשרים

7 חוות דעת/תשלום חברת הגיחון

8 אישור/תשלום המחלקה להיטלי סלילה

9 אישור שירותי הכבאות

10 מבנה חדש - הצהרת מהנדס וחישוב סטטי מפורט וערוך לפי תקנות התכנון והבניה ולפי תקן ישראלי, ת"י 413

11 אישור מורשה נגישות מתו"ס מוסמך ע"י משרד התמ"ת 12 חוות דעת המחלקה לכלכלה אורבנית - חתימה על הסכם פיתוח 13 אישור חברת החשמל לתיאום ואישור סופי לחדר טרפו 14 אישור משרד הבריאות

15 בטופס 1 חתום הבעלים הם בעלים עפ"י יפוי כח לקרסו יש להוריד שורה זו מתחת לשמות (שמו את זה קצת למעלה ולא מובו כך)

16 יש להביא מכתב התחייבות לתפעול ותחזוקה מכבש קרטונים למח' תברואה

המלצת האגף

- 59 -

לאשר את הבקשה להיתר בניה בתנאים

לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים

יש להציג תמהיל המוכיח עמידה בתנאי סעיף יח"ד.

יש למספר מחסנים ו להציג תמהיל מחסנים המוכיח כי לכל דירה מתוכנן מחסן וששטחו לא עולה על 8 מ"ר.

- 60 -

סדר יום לועדה מתאריך - 01/12/2025 - יא כסלו תשפ"ו

סוג דיון דיון ברשות רישוי

מספר ועדה 2025/145

מספר בקשה 2024/0230.00

מספר סידורי 7

נתונים כלליים

סוג בקשה בניה חדשה / בניין חדש

שימוש עיקרי בנין ציבורי, בנין ציבורי

שינוי יעוד ממגורים למבנה ציבור, הריסת בניין קיים, ובניית

מהות בקשה

בנין חדש לעמותת יד עזרא ושולמית ע"פ תב"ע מס 968461

שטח האתר

שטח לחישוב זכויות

סוג רישום בעלות נסח טאבו

הכשרת עבירה לא

המבקש מר לאורי אריאל שמואל

עורך הבקשה אדריכל ברלב דן

מתכנן השלד מהנדס קוזניצוב משה חיים

מספר מתנגדים 0

מספר שכנים שלא חתמו 18

כתובת האתר

חיים עוזר 29 , בית ישראל

גוש חלקה בשלמות

30087 51 כן

תבע סטטוס ת.סטטוס תא שטח יעוד שטח

968461 תחילת תוקף 17/12/2022

תאור הבקשה

היתרים קודמים:

עפ"י נתוני המערכת, לא נמצאו היתרי בנייה שהופקו לאחרונה .

מהות הבקשה:

הבקשה המוצעת הינה בבניין בין 7 קומות מעל קומת מרתף וגג רעפים.

ברחוב חיים עוזר 29 בשכונת בית ישראל. גוש: 30087 חלקה: .5051 מצב מוצע:

מוצע שינוי יעוד ממגורים למבנה ציבור, לפי הפירוט הבא: