ישיבת שימור אתרים מס 25 · 20/02/2002

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3847		מספר תיק

	נתונים כלליים
הרכבת 55 , גאולינםת ו-נ יבםק עכלהל יים		כתובת
סלם דניאל		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15285		מספר תכנית
הרחבות בנייה ותוספת 1.5 קומות מעל בניין 4 קומות עפ"י תמ"א 38		מהות הבקשה
אדריכלית רוזנפלד אנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	80	30014

- 1 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

האתר ממוקם על תוואי דרך המסילה ההיסטורית החוצה את השכונות ההיסטוריות בקעה והמושבה הגרמנית, בתחום אזור בשכונת בקעה המוגדר לשימור מרקמי. בשטח החלקה בנוי מבנה מגורים שאינו היסטורי, שנבנה על פי היתר מס' 1976/0057.00 (ההיתר לא נמצא סרוק במערכת העירייה).

מדובר במבנה מגורים בן 3 קומות ע"ג קומת עמודים מפולשת, סה"כ 4 קומות עם גג שטוח.

המבנה נבנה על חלקה בצורת "ריש" ונפח הבינוי גם כן באותה הצורה, הכניסה למבנה הינה מחזית רחוב הרכבת. בחזית הראשית והאחורית קיימות מרפסות עוקבות, פתחי המבנה הינם ריבועיים ומלבניים, קיימות חניות בתחום קומת העמודים המפולשת. המבנה מחופה אבן. בשטח החלקה ובגבולה קיימים סה"כ 27 עצים ומתוכם 17 עצים אשר הוגדרו ע"י האגרונום כעצים לשימור. חשוב לציין כי בקדמת החלקה בגבול פארק המסילה קיימים עצים בוגרים לשימור. שטח התכנית הינו 1,096 מ"ר. מצפון מערב קיים פארק המסילה (רחוב הרכבת), מצפון מזרח קיימת חלקה מס' 79 (הרכבת )53 ובה מבנה היסטורי בן קומה אחת מוגבהת, בעל ערכים גבוהים – בית חלל מרכזי המשמש כבית כנסת, מדרום מערב קיימת חלקה מס' 164 (הרכבת )57 ובה גם כן מבנה היסטורי בן קומה אחת המשמש גם כן כבית כנסת (קהילת כל הנשמה)מדרום מזרח קיימות שתי חלקות מגורים ()163,77 וחלקה מס' 165 שהיא שצ"פ המחבר לרחוב לרחוב נפתלי. גדרות החלקה הינן גדרות אבן נמוכות (3 שורות אבן)

ומעליהן גדר "חיה" עשויה צמחיה.

רקע תכנוני

1. האתר נכלל בתחום 'אזור שימור' לפי הגדרתו בתכנית .10038

2. תכנית מתאר 62 – אזור מגורים 1 ב- 3 קומות.

3. תב"ע - בקעה מס' 3770 – בתוקף מתאריך .30/06/1999

יעוד - אזור מגורים 1 מיוחד. מספר קומות 3 קומות וגג.

4. תכנית אב בקעה – מס' :30004

א. יעוד קרקע אזור לשימור מרקמי – "מתחם A" - מוגדר כמתחם שיש להקפיד בו על שמירה על אופי

"לב בקעה" תוך הגדרת מימוש זכויות בניה תומכות שימור. חזית ראשית מערבית מסומנת כחזית מסחרית.

- 2 -

ב. על פי נספח 7 – גובה מבנים: ניתן לבנות עד 3 קומות וקומה בנסיגה.

ג. תקנון התכנית בסעיף ,12 יחס לתכנית 10038 מצוין בסעיף ב. ההתייחסות לכל המבנים במתחם A

תהיה כאל מבנים היסטוריים, בהתאם להגדרתם בתכנית .10038 סעיף ג. בהתייחס לגובה הבינוי, ייקבע בתכנית האב כי תוספת קומות מעבר לאמור בגיליון 7 "גובה מבנים מוצע" תהווה חריגה משמעותית מאופי המתחם, וכי בהתאם לכך מבין החלופות המוצעות בתכנית ,10038 עדיפות החלופות שאינן משנות את מספר הקומות המירבי שנקבע בנספח זה.

בנוסף בסעיף .4.1.3.2תבנית בינוי, סעיף ד. מספר הקומות לא יעלה על 3 קומות + קומת גג באחד משני סוגי בניה (שטוח או משופע) בהתאם לאופי הבינוי, כמסומן בתשריט מס' 7 – "גובה מבנים מוצע". על הוראה זו יחול סעיף 6.5 "סטיה ממדיניות". סעיף 6.1.4 מבנה קיים בתחום שימור מרקמי (מבנה שלא

מוגדר לשימור בתחום מתחם: )A

א. תותר הריסה של המבנה.

ב. זכויות הבנייה יהיו בהתאם לזכויות המוצעות למתחם .A

ג. תוספות הבניה והבינוי החדש תבנינה בהתאם להוראות " הנחיות הבניה" נספח מס' 16

לתכנית.

סעיף 6.1.7 : על כל הוראות סעיף 6.1 יחול סעיף 6.5 "סטייה ממדיניות".

ד. בתכנית 30003 בנספח הוראות בנייה ועיצוב אדריכלי בפרק החצר , סעיף .2 חניה: כתוב (א).

החניה במגרש תותאם לכניסה למבנה ולמדרכה. לא יותר חיפוי באספלט. פתרון החניה ישתלב בצמחיה הקיימת כפי שתוצג בתכנית הפיתוח.

5. היתרים:

1976/0057.00-05 : ההיתרים עצמם לא סרוקים במערכת העירייה.

1976/06 : הופק היתר לבניית מרפסת. סרוק במערכת העירייה.

התכנית המוצעת

בקשה להיתר בניה מס' 15285 מכוח תמ"א 1/38 במסלול חיזוק מבנה קיים ותוספות בניה כמפורט –

תוספת 1.5 קומות חדשות ע"ג 4 קומות קיימות – סה"כ 5.5 קומות.

הוספת שטחים עיקריים בכל היקף המבנה וממ"דים, כלומר, 4 עמודות ממ"דים מוצעות בחזיתות אחוריות וממ"ד אחד בחזית הצד הצפון מערבית.

סגירת קומת עמודים עבור 5 יח"ד חדשות.

מוצעות מרפסות זיז בכל היקף המבנה ומרפסות גג.

מוצעות חצרות פרטיות מגודרות לטובת דירות בקומת הקרקע.

מוצעים לכריתה 11 עצים מתוכם עץ מס' ,2 עץ בוגר הקיים בצמוד לקיר גדר החלקה הפונה לחזית רחוב הרכבת וככל הנראה בבעלות ציבורית.

בנייה בתת הקרקע בקו מגרש "0" לגבול המגרש עם רחוב הרכבת עבור : 2 קומות חניון תת"ק ועוד קומה תת"ק (מפלס )-3.64 עבור חניון ומחסנים.

הבקשה מציעה כניסה ממפלס 733.22=-+0.00 .

- 3 -

הבקשה מציעה 26 מקומות חניה עבור כל המתחם ע"י שימוש במעלית רכב וגישה אליה דרך 2 מיקומים בגדר החלקה בחזית ראשית. תוספת שטחי שירות.

התכנית כוללת רשימת הקלות כמפורט: הקלה בגובה בניין, אחוזי בנייה וקווי בניין.

עדכון חו"ד המחלקה לתכנון העיר מתאריך 28/01/20 מהווה נספח לחו"ד זו.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

לדחות את הבקשה בנימוקים הבאים:

1. המחלקה לשימור נצמדת למדיניות תכנית האב לשכונת בקעה ההיסטורית וממליצה שלא לאשר

תוספת בניה בחריגה של 1.5 קומות כמבוקש וזאת על מנת לשמר את אופי הרחוב ההיסטורי המאופיין בגובה ממוצע של 1.5 קומות. המבנה הקיים במצב "נכנס" כבר בנוי בחריגה לגובה המותר בתכנית האב ובתב"ע (מאושרת )1999 3770 ואין אנו רואים סיבה שיינתן אישור לתוספת גובה נוספת. ממליצים לממש זכויות בניה מאושרת, (ע"י הכנת חלופות תכנוניות)

ככל שקיימות מכוח תכנית האב לשכונת בקעה, ועל פי סעיף 12 בתקנון תכנית האב – יחס לתכנית 10038 :

סעיף ב : ההתייחסות לכל המבנים במתחם A תהיה כאל מבנים היסטוריים, בהתאם להגדרתם בתכנית .10038

סעיף ג : בהתייחס לגובה הבינוי, ייקבע בתכנית האב כי תוספת קומות מעבר לאמור בגיליון 7 "גובה מבנים מוצע" תהווה חריגה משמעותית מאופי המתחם, וכי בהתאם לכך מבין החלופות המוצעות בתכנית ,10038 עדיפות החלופות שאינן משנות את מספר הקומות המירבי שנקבע בנספח זה – לא הוגשו חלופות תכנוניות על הנדרש בהנחיות הרפרנט לעורך הבקשה.

סעיף ד: תוספת בנייה תת קרקעית במגבלות האמורות בתכנית האב ועיבוי התכסית, עדיפים על תוספת קומות באזור זה, ובתנאי שיישמר גוש החזית הקדמי כשהוא פנוי מכל בינוי, בהתאם להוראות תכנית .10038

התכנית שהוגשה ( )21.01.2020 לאחר שנשלחו הנחיות ראשוניות ממחלקת שימור ()08.12.19 לא תוקנה ביחס לבקשה לא לחרוג ממספר הקומות.

2. בנוסף מוצעת תוספת של עמודת ממ"ד בחזית צפון מזרחית בחריגה מקווי בניין תמ"א עד למטר

לקו מגרש, קו מגרש הגובל עם חלקה בה קיים מבנה היסטורי, בית כנסת (הרכבת .)53 עמודת ממ"ד אטומה זו מהווה מפגע לא רק בחלקה נשואת הבקשה אלא גם מפגע שכונתי חריג הפוגע באופייה של שכונת בקעה בכלל ובאופיו של רחוב היסטורי זה בפרט.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3454		מספר תיק

	נתונים כלליים
שד בן מימון (הרמנתב"וםני)ם 8 כ ,ל רלחייבםיה		כתובת
לוטנר חיים		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2018/0796.00		תיק רישוי
תוספת בנייה על גבי בניין קיים, עבודות פיתוח שטח, הריסת חלקי מבנה ותוספות מאוחרות		מהות הבקשה
אדריכלית רוזנפלד אנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	4	30026

- 4 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

המבנה הנדון קיים בשכונת רחביה ב' ההיסטורית. ראשיתה של השכונה (רחביה א') בשנות ה- 20 של המאה שעברה, תוכננה כשכונת גנים ע"י האדריכל ריכארד קאופמן. במערכת הרחובות ברחביה ישנם מאפייני תכנון מרכזיים האופייניים לערי גנים, ומבחינת הבינוי ישנם מרכיבים ארכיטקטוניים רבים הלקוחים מעולם הסגנון הבינלאומי. בנוסף, בשכונה שוכנים מוסדות לאומיים רבים ובה גרו רבים ממנהיגי התנועה הציונית ואנשי רוח. המבנה נשוא הבקשה, הינו אחד המבנים המרשימים ביותר בשכונת רחביה ומייצג דוגמא למבנים אילו, נקרא בית אוסטר (צונדק) והוקם בתחילת שנות ה-30 של המאה שעברה. המבנה נבנה במקור ע"י אבקוריוס, שהיה אחראי גם לבניית בית סמוך ברחוב, "וילה לאה". שני הבתים הוקדשו לאשתו והיו בבעלותה ונקראו בספרות "ארמון לאהובה". בשנת 1939 רכשו מידיה את הבניין שני אנשים, הירש סטון ורזאק קלי. הבית הועבר לאחר מלחמת העצמאות לידי האפוטרופוס לנכסי נפקדים וממנו לידי רשות הפיתוח. בשנות ה-60 נקנה הבית ע"י דניאל אוסטר, ראש עיריית ירושלים הראשון, ב- 3 תקופות לא רצופות (,1937-1938 ,1944-1945 ,)1949-1950 חבר מועצת העם מטעם מפלגת הציונים הכלליים ומחותמי מגילת העצמאות. דניאל אוסטר גר במבנה עד לפטירתו בשנת 1963 ואשתו גרה עד פטירתה בשנת .1989 פרופ' הרמן (נשיא האקדמיה לרפואה בירושלים וניהל את ביה"ח ביקור חולים בשנת )1934 וד"ר גרדה צונדק גרו בבית האמור כדיירים מוגנים. לאחר פטירתו של פרופ' צונדק, המשיכה אלמנתו לגור בדירה בבניין עד פטירתה בסוף שנת .2003

אדריכל המבנה נשוא הבקשה הינו ד"ר רפאל בן דור, אשר אוצר עבודותיו משקף דור אדריכלים יוצאי אירופה, שביקשו להשתלב דרך מפעל הבנייה, ברוח המקומית. בין עבודותיו בולטות העבודות הבאות:

כנסיית סנט אנדרוז (תוכננה יחד עם האדר' קליפורד הולידיי), גן רחביה- קבוצה של 3 מבני מגורים, ראש רחביה – ברחוב קק"ל ו "וילה לאה". המבנה ההיסטורי, נשוא הבקשה, קיים בהפרש גובה של כ- 2 מ' ממפלס רחוב שד' בן מימון, הכניסה למבנה היא מגרם מדרגות המוביל לגינה שתוכננה עפ"י המסורת הגאומטרית, ע"י ערוגות גאומטריות ייחודיות בסגנון האר-דק, שבילים ואבני שפה מאבן.

עפ"י תיק התיעוד קיימים בחלקה עצים בוגרים. גוש הבינוי נבנה בתכסית מלבנית ביחס לצורת החלקה ומורכב מקומת מרתף חפורה חלקית, קומת קרקע, קומה א' וקומה ב' חלקית. המבנה הוא מבנה בטון מחופה אבן אופייני לשנות ה-30/40 . האבן אינה ציפוי בלבד אלא היא מרכיב מרכזי

- 5 -

בקיר ומהווה חלק מיציקה. ההשערה (עפ"י תיק התיעוד) כי הגג-תקרה עשויים קורות פלדה – ריילסים, וביניהם בטון יצוק כמקובל בתקופה זו.

הבית נבנה בסגנון הבינלאומי ובשילוב מס' אלמנטים קישוטיים ומסוגננים. המבנה כולל בו מוטיבים מובהקים של הסגנון הבינלאומי בארץ, המבנה מאופיין בצורות קובייתיות פשוטות וחזית עגולה דומיננטית ובה חלונות פס. פתחים ישרים ובייחוד פתח ה"חלון -דלת", המאחד את החלון והדלת לפתח אחד. מאפיין דומיננטי נוסף הן מרפסות הבית, מרפסות הסרט הפינתיות, מרפסות בטון מטויח בשילוב פסים אופקיים בסגנון ה"אר-דקו" המצויה בחזית האחורית. שילוב מרפסות טיח מודרניסטיות במבני האבן המנדטוריים אופייני לרחביה בשנות ה-,30 בנוסף קיים חלון הפס האנכי מעל לפתח הכניסה כן עיצובה הכללי של כניסה. המודרניזם בא לידי ביטוי בפרטי נגרות ומסגרות הבית.

המבנה מאופיין בצורות קובייתיות פשוטות וחזית עגולה דומיננטית ובה חלונות פס. כמו כן בולטים בו חלונות הסרט האופקיים אשר אפיינו את הסגנון הבינלאומי. מרבית המרפסות שקועות בנפח הבניין. בתוך המבנה קיימים מעלית המשמשת את דיירי קומת הקרקע, א' ו- ב'.

שטח המגרש על פי תיק התיעוד הוא 844 מ"ר והוא גובל מצפון עם 2 חלקות מגורים שמספרן, ,7,9 ממערב עם חלקת מגורים מס' א'6 (וילה לאה), ממזרח עם חלקת מגורים מס' 12 ומדרום עם שד' בן מימון ובהמשכה מדרום קיימת "וילה סלמה".

רקע תכנוני

1. תכנית 9988 מאושרת - מסמנת את החלקה והבניין לשימור באזור מגורים חדש ב' הכולל אפשרות

לתוספות בנייה – 5 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת. נספחים 1+2+3 הינם מחייבים לעניין שימור, בין השאר.

2. המבנה מסומן לשימור בכרטסת השימור העירונית, הישנה והחדשה – אתר 3441 – בית צונדק (בית

אוסטר)

3. רישוי בנייה –

היתר מס' 1952/1335.00 – שינויים בבניין קיים

היתר מס' 1952/1335.01 – תוספת בנייה לדירות

1990/0636.00 - שימוש חורג

התכנית המוצעת

תוספת בנייה במסגרת היתר, על גבי בניין לשימור תוך השלמת קומה ב' ותוספת 2 קומות מעל. סה"כ 5 קומות ע"ג קומת מרתף, השלמת קומה ב' ו- ג' מוצעות ברובן כהמשכיות נפחית של קונטור המבנה ההיסטורי והקומה החמישית מוצעת בנסיגה של 2.5 מחזית ראשית לרחוב שד' בן מימון. על גבי גג המבנה השטוח מוצעת פרגולה מבטון. בחזית צפונית אחורית במפלס קומה +3.50 (על גבי המבנה לשימור) מוצעת תוספת מרפסת זיז לא מקורה. מוצעת מעלית חיצונית המוצמדת לפינתו הצפון מזרחית של המבנה ומוצעת לשימוש הקומה הרביעית, חמישית ולגג המבנה. בחזית המזרחית מעל לכניסת המבנה בתוספת החדשה מוצע חדר מדרגות כ"מחווה לאריך מנדלסון" כדוגמת הקיים בספריית שוקן, גרם מדרגות זה מוצע כחלק מהשלמת גוש הבינוי בקומה השנייה הקיימת וקושר בין קומה זו לבין הקומה הבאה מעל. הגישה לגג היא גם מגרם המדרגות הפנימי המתוכנן בקומה החמישית וגם מהמעלית החיצונית המוצעת. בפינת החלקה בתכנית פיתוח השטח מופיעים 2 מבנים מחוברים בקיר משותף, האחד נקרא בתכנית, חנייה קיימת

- 6 -

מקורה, והשני נקרא חדר – לשניהם לא נמצא היתר. בצמוד לחדר זה מוצעת חניה חדשה. ובצמוד לגבול החלקה ממזרח מצוין כי קיימת חניה נוספת. הגישה לחניות היא מצידו השמאלי של גדרה חזית הראשית לרחוב. בנוסף מסומן במדידה מחסן בגבול הצפון מזרחי באותו מיקום בו מסומן עץ. טרם הוגש סקר עצים תקף לאפיון העצים והבנת יחס המוצע לקיים, כפי שהתבקש בהנחיות.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

התכנית עד כה תואמה עם מחלקת השימור.

לאשר את הבקשה בכפוף לתיקונים, ההשלמות והתנאים המפורטים –

1. יש להגיש למחלקה לשימור סקר עצים תקף לצורך בדיקת המבוקש במפלסי הפיתוח. שכן

קיימים אלמנטים היסטוריים גאומטריים אופייניים ובעלי ערך רב ןכן צמחיה בוגרת.

2. יש להשלים חתך אורך נוסף דרך גוש הבינוי המעוגל הנראה בחזית הראשית הדרומית

ובמקביל לחתך .2-2

3. חזית צפונית –

א. מתוך התמונות שהוגשו בתיק התיעוד, ניתן לראות כי נסגרו חלקית מרפסות הסרט

השקועות המקוריות, לא נמצא היתר במערכות העירייה. יש להוכיח כי הגוש הסוגר לכאורה מרפסות אילו והמוצג בתכניות (+-,0.00 +)3.50 ברוחב של 195 ס"מ, הינו קונסטרוקטיבי (על פי דברי בעל הנכס בפגישה שנערכה במחלקת השימור), יש להוכיח זאת ע"י תכנית מהנדס וצילומי פנים הממחישים את אלמנט קונסטרוקטיבי זה.

במידה וגוש זה אינו קונסטרוקטיבי יש להחזיר את המרפסות למצב מקורי (ולסמן את הסגירה בצהוב להריסה) בו מרפסות סרט שקועות אילו, המהוות, במצב המקורי כמחצית מרוחב החזית.

ב. מרפסות זיז מוצעות בחזית צפונית (אחורית) – על פי המצוין בתכנית ,9988 נספח ,3

עמוד ,19 ניתן להציע מרפסות המתקבלות רק מדרוג, לא תותר מרפסת המתקבלת מדרוג הבניין בצרוף עם מרפסת זיזית או מבנה זיזי אחר בבניין. אופן תכנון / עיצוב מרפסת זיז ראה נספח מס' ,3 גיליונות 16,17,19 – על פי כך יש להסיר את המרפסות הזיזיות המוצעות במפלס הבינוי ההיסטורי - +3.50 וכן במפלס הבינוי המוצע - +13.25 בחזית הצפונית.

ג. יש לתאר את החזית הצפונית, ההיסטורית במדויק ועל פי המתואר בתיק התיעוד, שכן

תיאור ומיקום חלק מהפתחים אינו נאמן לתיאור בתיק התיעוד ובהתאם יש לתקן את מיקום פתחים החדשים המוצעים בקומות החדשות ולהגיש למחלקת שימור.

תנאים למתן היתר בניה:

• יש להשלים את כל פרטי הבניין על פי נספח מס' 3 תוך הקפדה כי פרטי האבן החדשים יותאמו לפרטי הבית המקוריים. יש להטמיע בהרמוניקה המתוקנת את כל הפרטים הנדרשים על פי הוראות השימור של תכנית 9988 נספח מס' 3 – בינוי ופרטי בניין -

מחייב לעניין מבנים שימור . פרט הפרדה בין היסטורי למוצע, פרט מעלית וכן הלאה.

• יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור.

• יש להגיש למחלקת השימור כתב התחייבות וערבות בנקאית.

- 7 -

• יש לקבל את אישור מחלקת השימור על תיק התיעוד שהוגש.

• יש להגיש למחלקת השימור תכניות קונסטרוקציה לאישור מהנדס השימור של מחלקת השימור.

תנאים שיירשמו בהיתר הבנייה:

• הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

• היתר זה כפוף לתכניות ההנדסיות שיאושרו על ידי מהנדס מחלקת השימור.

• תנאי לתחילת עבודות בניה- הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור • היתר זה כפוף להבטחת שמירה על ערוגות הגינה המקוריים לשימור והעצים הבוגרים בזמן עבודות הבניה.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

• אישור מחלקת השימור בכתב להבטחת שמירה על כל הקיים בגבולות החלקה והמבנה לשימור עצמו.

• ניקוי חזיתות על פי הנחיות מחלקת השימור, הסרת צנרות, מזגנים, חיווטים וכל תוספת בניה קיימת בחלקה שאינה בהיתר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3913		מספר תיק

	נתונים כלליים
בית חנינה נתונים כלליים		כתובת
שובל נירה		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
703967		מספר תכנית
הריסת מבנה קיים ובנייה של בניין חדש בעל 5 קומות		מהות הבקשה
אדריכלית בן-אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5050	30610

- 8 -

רקע

רקע הסטורי אדריכלי

בית חנינא החלה כגרעין שנקרא "בית חנינא אל באלד" יש גרסאות שונות לגבי תאריך יסוד הכפר-

סברה אחת גורסת שהיה קיים בתקופה הכנענית ואחרת גורסת שהכפר קיים כבר 500 שנה .בשלהי המאה ה-19 מנה הכפר 600 תושבים. הכפר כיום נמצא מעבר לגדר ההפרדה ואינו נכלל בשטחה המוניציפלי של ירושלים. השכונה התפתחה מזרחה לאורך דרך ראמללה ונקראת בית חנינא אל ג'דידה (החדשה)

הבניה לאורך כביש רמאללה צמחה במהירות במחצית שנות ה-60 ,עם שיפור המצב הכלכלי ופינוי חלק מתושבי העיר העתיקה, לאזור זה.

דרך רמאללה הוא הציר המרכזי לאורכו התפתחה בית חנינא ומבנה זה הוא חלק מבינוי המכונה "

בניית סרט" -בניה דלילה למגורים לאורך ציר ראשי. בניה זו כללה וילות עירוניות ומודרניות ובתי מגורים שונים.

רקע תכנוני

המבנה נמצא במרקם היסטורי לאורך דרך ראמללה (נספח שימור גיליון 1 תכנית אב בית חנינא-שועפט)

בתחום הבינוי ההיסטורי עד 1967על פי ה-GIS נראה כמבנה היסטורי.

הבית נראה כוילה עירונית מהסוג שבנו משפחות אמידות שנבנה בתקופה הירדנית ובעל סממנים מובהקים של חזית מפוארת ומושקעת מבנה סימטרי עם כניסה במרכז החזית תב"ע ותוכניות אב

.1תב"ע 3458 א'-תכנית מתאר חדשה לבית חנינא 1997 -יעוד הקרקע מוגדר כאזור מסחרי מיוחד ודרך.

בינוי עד 4 קומות, %100 אחוזי בניה, %45 תכסית.

2. תבע 3000ב' –תכנית המתאר לצפון ירושלים -1997 מייעדת מגרשים הקטנים מדונם עד %180 בנייה,

עד 6 קומות מעל הקרקע.

- 9 -

.3תכנית אב לבית חנינא שועפט בתהליך- שטח התכנית סומן כאזור רגישות נספח שימור גיליון ,1מגורים ע"פ מדיניות ביניים קיימת בשילוב עם שימושים מעורבים.

היתרים

1. היתר מקורי לא נמצא

2. היתר 2004/5779– תוספת הרחבה לבניין קיים-סטטוס רישוי-נשלח מידע להיתר-2007

התכנית המוצעת

הוגשה תב"ע 73967 להריסה של בניין קיים והקמת בניין חדש בן 5 קומות עם קומת מסחר בקומת הקרקע מעל קומת חניה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

המחלקה לשימור סבורה כי אין להרוס את המבנה . הבית נראה כוילה עירונית מהסוג שבנו משפחות אמידות שנבנה בתקופה הירדנית ובעל סממנים מובהקים של חזית מפוארת ומושקעת מבנה סימטרי עם כניסה במרכז החזית.

המבנה נמצא במרקם היסטורי לאורך דרך ראמללה (נספח שימור גיליון 1 תכנית אב בית חנינא-שועפט)

בתחום הבינוי ההיסטורי עד 1967על פי ה-GIS נראה כמבנה היסטורי.

בניה במגרש/על גבי המבנה צריכה להיות תוך שימור המבנה הקיים ובכפוף ל:

.1הגשת תיק תיעוד שיערך ע"י אדריכל שימור מתוך הרשימה המפורסמת באתר העירייה.

.2תשריט-סימון המבנה בתשריט מצב קיים ומוצע כמבנה לשימור עם רוזטה.

להתאים את קו הבניין בהתאמה לקונטור הבניין הקיים.

3. נספח בינוי- סימון הבניין הקיים לשימור כולל פרטי אבן, פתחים, גדרות, שערים, סורגים ותריסי פח

מקוריים

.4הוראות התכנית-יש לקבוע הוראות שימור:

א. לא תותר הריסתו של הבניין ההיסטורי לשימור.

ב. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי, בסגנונו ובאלמנטים המקוריים שבו ובפרטי הבניין הקיימים בו

לרבות: סוג האבן ,פתחים ,כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, סורגים, גדרות ושערים .כל סטייה מהוראות אלו תחשב סטייה ניכרת.

ג .במקרה של תוספת לבניין: תותר תוספת בנייה לבניין לשימור בכפוף לאישור מחלקת השימור.

ד. תנאי לקבלת היתר בניה לתוספות הבינוי כאמור יהיה בתיאום ופיקוח מלא של אדריכל בעל ניסיון

מוכח בתחום השימור.

ה. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי, יוסרו תוספות שאינן חלק

מהבניה המקורית וכל מערכת התשתית תהיה בתוך הקירות או תת קרקעית או בחלל הגג.

ו. יש לקבוע את הוראות השימור כסטייה ניכרת.

5. תנאים למתן היתרי בניה:

1. אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

- 10 -

2. תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

3. הבניה תבוצע ע"פ ההיתר והנחיות אדריכל שימור מלווה החתום על טופס דרישות מחלקת השימור.

הטופס יוחתם בשלב קבלת טופס .2

4. חיזוק מעטפת הבניין לטובת תוספות בניה מכוח תכנית זו יעשה כחיזוק פנימי בלבד.

לא יותר חיזוק חיצוני ולא יותר דיקוק הקירות או פירוק האבן.

תנאי למתן היתר יהיה אישור מחלקת השימור לפתרון החיזוק המוצע בתכנית זו.

5. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שאושרה במחלקת השימור.

6. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שנמסרו למחלקת השימור.

7. יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה.

8. הבינוי יבוצע על פי הפרטים המפורטים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת

השימור.

9. חלק בלתי נפרד מהיתר הבניה ינוקו חזיתות הבניין הקיים ההיסטורי ויוסרו מערכות מיותרות כגון:

מזגנים, חיווטים וכ"ו

10. תנאי לתחילת חיפוי האבן החדשה-אישור אדריכל השימור לאבן המוצעת להרכבה.

11. במידה וימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מידית ולעדכן את

מחלקת השימור בירושלים.

12. תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מחלקת השימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית

מפירוק.

13. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או אחר שינוי במרכיבי השימור, יש להפנות לקבלת אישור

שימור חוזר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3702		מספר תיק

	נתונים כלליים
הארזים 3 , בית הנכתרוםנים כלליים		כתובת
ירון מגן		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
749358		מספר תכנית
תוספת 2 קומות על המבנה הקיים לשימור ותוספת בניין בין 10 קומות של שטח החלקה		מהות הבקשה
אדריכלית בן-אמוץ יובל דנה		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	50	30150

- 11 -

רקע

רקע הסטורי אדריכלי

הבית נמצא בשכונת בית הכרם ומסומן באופן סכמטי על התכנית המקורית של קאופמן משנת .1921 המגרש והבית הינם חלק מהפרצלציה המקורית ומ-148 המגרשים של בית הכרם ההיסטורית.

בית הכרם היא אחת משכונות הגנים שהוקמו בירושלים בשנות העשרים של המאה שעברה. הרעיון המרכזי בתכנון התבסס על דאגה לאיכות החיים תוך עיצוב שכונות בצפיפות נמוכה, יצירת גינות גדולות סביב מבנה מרכזי שהתנשא לגובה מרבי של שתי קומות.

הבית נבנה כבית פרטי בן קומה אחת וגג רעפים של משפחת שלוסברג ובנייתו אופיינית לתקופת

הבאהואס של שנות ה: 30מרפסות גדולות, גגונים יצוקים שמקיפים פינה, סגנון סורגים ופרופורציות של

חלונות.

בשנות הארבעים ראשית החמישים נוספה לבית קומה נוספת ומאז הוא משמש למוסדות שונים ולא למגורים.(בית אבות, גן ילדים ופנסיון)

מעטפת הבניין הן המקורי והן התוספת, בנויה מאבן מיזי בהירה ובסיתות טובזה גס וניכר שהיתה השתדלות שלא יראה הבדל בין שלבי הבניה.קירות המבנה ניבנו בטכנולוגיה מודרנית אולם מדובר בקירות עבים מאד היות וחיפוי האבן הגיע עד ל- 30 ס"מ.

רקע תכנוני

שימור-

.1המבנהמסומןלשימור.

.2מתחםלשימורבהתהוותשמספרו-3658ביתשלוסברג

תכניותמתאר-

1. 30150 ג'- מתאר 62 לגוש 30150 משנת -1959 מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,1 %84 על פני 3

קומות.

.2תכנית -16000תכנית המתאר לשכונת בית הכרם מופקדת 15.7.2016מתאריך התכנית מסמנת את המבנה לשימור בנספח מס' 3 כ"בניין לשימור ללא תוספות בנייה הכולל אפשרות לתוספת בניה בשטח המגרש" וכן "קיימים עצים היסטוריים לשימור בחלקה".

- 12 -

התכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ג' "במגרשים ששטחם דונם ומעלה, מספר הקומות המירבי יהא 8 עד 12 קומות מעל מפלס הכניסה הקובעת, וזאת בבניה חדשה בלבד" סעיף 4.4 סעיף קטן 4.4.2 הוראות בדבר מספר קומות מירבי.

תב"ע-

1. תכנית 0928 משנת 1964 אישרה הרחבת דרך והפקעת שטח מגוש .30150/50

2. תכנית 2225 משנת 1982 מימשה חלק מהפקעת דרך מגוש .30150/50

3. תכנית -9285הריסת בניין היסטורי ובניית בניין חדש בן 10 קומות- 8 קומות מגורים מעל 2 קומות

חניה תת קרקעיות-נגנזה .11.8.2010

4. תכנית -13148הריסת בניין היסטורי ובניית בניין חדש בן 13 קומות-10 קומות מגורים מעל 3 קומות

חניה תת קרקעיות-נגנזה 11.3.2012

5. תכנית -275453 הריסת בניין היסטורי ובניית בניין חדש בן 13 קומות-10 קומות מגורים מעל 3 קומות

חניה תת קרקעיות-נגנזה 13.3.2016

היתרים-

היתרמקורילאנמצא.

-2003/5358.00בקשהלתוספתבניה/הרחבהלבנייןקיים.הוכןמידעלהיתרבניה-30.6.2003 -2009/574.00תכניתשינויים-קוויבנייןנשלחו27.10.2009 -1957/0102.00תוספתבניה/הרחבהלבנייןקיים-נדונהבוועדתהמשנה-26.5.1957 -2006/0136.00שימושחורג-נידונהבוועדתמשנה19.11.2007 -2006/0136.01שימושחורג-הבקשהנסגרה11.5.2010

2009/0664.00 -עבודותהריסה-הבקשהנסגרה26.7.2011 עבירותבניה-

למבנה נפתחו 6 תיקי עבירות בניה ונפתחו 2 תיקים במחלקת מבנים מסוכנים.

דיונים בוועדות קודמות

דיון בתכנית 9285

התכניתהומלצהלדחייהע"ימחלקתתכנוןעירמתאריךה-18.4.2005היותומסקנותעבודתצוות תכניתהמתארלשכונתביתהכרםלאגובשוסופיתולאהיהניתןלקדםתכניתמשנה.

וועדהמחוזיתמתאריךה-29.1.2206דחתהגםהיאאתהתכנית(מצ"בנספח1מצורף)

דיון בתכנית 13148

וועדת שימור מס' 78 מתאריך -4.8.2009התקבלה החלטה על הוצאת המבנה מרשימת השימור של שכונת בית הכרם ולאפשר הריסה בעקבות תכנית שהגיש אדריכל אלי רכס להריסת הבניין והקמת מבנה חדש בן 7 קומות.(מצ"ב נספח מס' )2

התכנית הומלצה להפקדה ע"י וועדה מקומית והועברה לדיון במחוזית.

וועדה מחוזית 13.2.2011מתאריך קבעה כי המבנה הקיים הינו חלק אינטגרלי ממרקם הבינוי של שכונת בית הכרם ההיסטורית וכי יש לשמרו ואף ציינה כי יועץ השימור של לשכת התכנון המחוזית הביע את עמדתו כי יש חשיבות בשימור הבניין. עוד ציינה כי "עמדת וועדת השימור העירונית בעניין זה אינה עולה בקנה אחד עם התכנית הכוללת לבית הכרם אשר הוכנה על ידי הוועדה המקומית ואשר הוצגה לוועדה המחוזית לפני חודש בלבד" (מצ"ב נספח )3

- 13 -

דיון בתכנית 275453

וועדת שימור מס' 31 מתאריך -22.10.2015התקבלה בשנית החלטה להוציא את הבניין מרשימת השימור, בעקבות הבקשה חדשה להריסת המבנה ההיסטורי ובניית בניין חדש בן 13 קומות במקומו.( מצ"ב נספח מס' )4

התכנית הומלצה להפקדה ע"י וועדה מקומית והועברה לדיון במחוזית.

וועדה מחוזית מתאריך ה-13.12.2015 דחתה את התכנית וקבעה בהמשך של הוועדה, כי אין הצדקה להמלצות וועדת השימור וכי ערכיו של המבנה מצדיקים את שימורו. (מצ"ב נספח מס' )5 וועדת התנגדויות לתכנית 16000 מתאריך ה- -14.6.2017התנגדות מס' -131התקבלה החלטה לשנות את סימון המבנה משימור א-לשימור ג' "אין מקום להרוס את כל הבניין אלא לקבוע אותו לשימור ולשלב אותו בבניה החדשה" (מצ"ב נספח מס' )6

התכנית המוצעת

תב"ע749359מבקשתתוספת2קומותחדשותמעלמבנהקייםלשימורוהקמתבנייןמגוריםחדשבן 10קומותמעל3קומותחניהתתקרקעיותמאחוריולצדושלהמבנהלשימור.

חוותדעתתכנוןעירלתכניתהמוצעתמצורפתכנספחמס'.7

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

המבנה הנדון מהווה אחד מתוך מקבץ של ארבעה מבנים ואתרים לשימור כפי שהוגדרו בשכבות ה- .GIS המבנה המדובר ושלושת המבנים ממולו נמצאים בתחילת רחוב הארזים ונצפים מרחוב הרצל.

המבנה המדובר מסומן באופן סכמטי על התכנית המקורית של קאופמן משנת 1921 ומהווה חלק מהפרצלציה המקורית ומ-148 המגרשים של בית הכרם ההיסטורית.

לצד המגמה התכנונית של בינוי לגובה שיוביל לשינוי תכנוני מהותי בשכונה, מחלקת השימור רואה חשיבות עליונה בשמירת איי שימור אלו.

שכונת בית הכרם עתידה לשנות את פניה בעתיד ומקבץ מבנים אלו יהיו עדות וזיכרון לשכונת בית הכרם ההיסטורית כפי שתוכננה במקור ע"י קאופמן במתכונת שכונת גנים.

הביתהנידוןסומןלשימור"בנייןלשימורללאתוספות+מגרשהמאפשרתוספתבנייהנפרדת"נספח שימורמס'3תכנית.16000

הבינויהמוצעמעלהמבנהלשימורחורגמהוראות6.3.116000סעיף6.3מבניםלשימור"לאתתאפשר תוספתכלשהיעלהמבנההקיים.מותרתתוספתבשטחהמגרש."

המגרשמיועדלאזור "מגוריםג'" "במגרשיםששטחםדונםומעלהמספרהקומותהמירבייהא8עד12 קומותמעלמפלסהכניסההקובעת,וזאתבבניהחדשהבלבד."

התכניתהמוצעתמערבבתבין2הוראותשונותבתכנית.16000מציעה2קומותחדשותמעלהמבנה הקייםלשימורו-10קומותבבנייןחדשמאחוריו.

תוספת2קומותמעלבנייןקייםתואמתהוראהעבורמגרשיםהקטניםמדונם"במגרשיםהקטניםמדונם, מספרהקומותהמירבייהאעד6קומותמעלמפלסהכניסההקובעת,וזאתע"יהריסהובנייהחדשהאו הוספתעד2קומותעלבנייןקיים"סעיףקטן1בסעיף4.4.2מספרהקומותהמירבי'מגוריםג'.

המבנהלשימורממוקםבקדמתמגרשגדולשגודלוכ-1.788דונם,המאפשרבינוימשמעותיבגבהמגרש.

למחלקתהשימוראיןהתנגדותלבינויגבוהובלבדשיהיהכבנייןחדשנפרדולאכתוספתבינויעלהמבנה לשימור.

- 14 -

הערותהנוגעותלמבנהלשימורמתוךהנחיותמחלקתשימורמתאריךה-:29.7.2019 .1נדרשתחוותדעתמהנדסשימורבנוגעלחפירתובנייתקומותהחניה-ישלוודאכיקירחניות33-34 בקומתחניה-1–מפלס-5.00–וסמיכותהרמפהליסודותהמבנה,אינםפוגעיםבשלדהמבנהההיסטורי.

.2במבנהלשימוריוצעחדרמחוזקולאממ"ד.

.3ישלסמןאתהמבנהלשימורברוזטהבתשריטהמוצעוכןבמסמכיהתכניתע"פהסימניםהמקובלים.

.4ישלבחוןחלופהלכניסהלחניוןבצמודלקוהמגרשהדרוםמזרחיעלמנתשלאלפגועבעציברוש בוגריםבעליערכיותגבוהה(הממוספרים1ו-2בסקרהעצים)

.5ישלהתרחקבבינויהחדשמהמבנהההיסטורילכלגובהושלהבנייןהחדש,המתוכנןכבולטמעליו.

.6ישלתקןאתהוראותהתכנית

הוראות התכנית-

ישלקבועהוראותשימור:

.1לאתותרהריסתושלהבנייןההיסטורילשימור.

.2לאתותרפגיעהבאופיוהאדריכלי,בסגנונוובאלמנטיםהמקורייםשבוובפרטיהבנייןהקיימיםבו לרבות:סוגהאבן,פתחים,כתובות,תבליטים,סיתות,כיחול,סורגים,גדרותושערים.כלסטייהמהוראות אלותחשבסטייהניכרת.

.4תנאילקבלתהיתרבניהלתוספותהבינויכאמוריהיהבתיאוםופיקוחמלאשלאדריכלבעלניסיון מוכחבתחוםהשימור.

.5חלקבלתינפרדמהיתרהבניהינוקוחזיתותהבנייןהקייםההיסטורי,יוסרותוספותשאינןחלקמהבניה המקוריתוכלמערכתהתשתיתתהיהבתוךהקירותאותתקרקעיתאובחללהגג.

.6ישלקבועאתהוראותהשימורכסטייהניכרת.

תנאים למתן היתרי בניה:

.1תנאי לתחילת עבודות בניה-הצגת אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

.2הבניהתבוצעע"פההיתרוהנחיותאדריכלשימורמלווההחתוםעלטופסדרישותמחלקתהשימור.

הטופסיוחתםבשלבקבלתטופס.2

.3חיזוקמעטפתהבנייןלטובתתוספותבניהמכוחתכניתזויעשהכחיזוקפנימיבלבד.

לאיותרחיזוקחיצוניולאיותרדיקוקהקירותאופירוקהאבן.

תנאילמתןהיתריהיהאישורמחלקתהשימורלפתרוןהחיזוקהמוצעבתכניתזו.

.4היתרזהכפוףלחו"דהנדסיתשימוריתשאושרהבמחלקתהשימור.

.5היתרזהכפוףלכתבהתחייבותוערבותבנקאיתשנמסרולמחלקתהשימור.

.6ישלהגישנספחפרטיםלאישורמחלקתהשימורשיצורףלהיתרהבניה.

.9הבינוייבוצעעלפיהפרטיםהמפורטיםבמסמכיהתכניתוכלסטייהמהםתחייבתיאוםעםמחלקת השימור.

.10חלקבלתינפרדמהיתרהבניהינוקוחזיתותהבנייןהקייםההיסטוריויוסרומערכותמיותרותכגון:

מזגנים,חיווטיםוכ"ו

.11במידהוימצאבורמיםאוכלאלמנטהיסטוריאחרישלהפסיקאתהעבודהמידיתולעדכןאתמחלקת השימורבירושלים.

.12במידהויידרשעקבתיאוםגורמיםאואחרשינויבמרכיביהשימור,ישלהפנותלקבלתאישורשימור חוזר.

13. .תנאי למתן היתר בניה יהיה אישור תיק התיעוד ע"י מחלקת השימור.

- 15 -

הערותטכניות

.1ישלסמןבאופןקריאקווימידהבולטיםוברוריםמהקירותהחיצונייםשלהמבנהלשימורלקירות החיצונייםשלהבנייןהחדש.

.2ישלצייןמפלסיםכוללמפלסיםאבסולוטייםע"גתכניותהקומהולתתמידותחוץופניםכוללמרפסות בגודלברורוקריא.

.3ישלסמןאתכלהעציםהקיימיםבשטחהבקשה-לאןמועתקעץמס'24?

הערה:

כלההערותחלותעלהמלצהזוהדנהבתכניתהנוכחית.

במידהוהתכניתתאושרכפישהיאובניגודלהמלצתמחלקתשימוריועברוהנחיותשימורנוספות.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3909		מספר תיק

	נתונים כלליים
וושינגטון 2 , טלבניתהונ ים כלליים		כתובת
אהרונסון אמציה		שם המבקש
הגשת תכנית בניין עיר		סיבת הפניה
783506		מספר תכנית
תוספת ייעוד קרקע מ'מסחר ותיירות' ל'מגורים, מסחר ותיירות' והוספת זכויות בניה למגורים		מהות הבקשה
אדריכל הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5134	30028

- 16 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

הבקשה ממוקמת במתחם 'כתר דוד' שנבנה בצמידות לבנין ימק"א הממוקם ברחוב דוד המלך.

מדובר בחלקה פינתית מס' 134 הפונה ממזרח לרחוב המלך דוד, מדרום לרחוב וושינגטון ומצפון סמוכה לאגף הדרומי של בנין ימק"א המשמש מרכז ספורט קהילתי ובו בריכת השחייה ואולמות.

בתחום החלקה קיים מבנה מסחרי בן קומה אחת מעל קומות חניה. בחלקו המערבי של המבנה נבנה מבנה משרדים בגובה 5 קומות ככל הנראה מכוח היתר בניה מס' 2006/0840.08 (אינו סרוק) יתרת הגג הקיים אינה בשימוש.

רקע תכנוני

1. תכנית מתאר 62 קבעה את החלקה ביעוד "שטח פרטי פתוח"

2. תכנית לקביעת אתרים לשימור מס' 2097 – בתוקף משנת 1989 ותיקון 2097 א' משנת .1990

3. תכנית מפורטת מס' 4715 – תכנית בתוקף משנת 1996 ותיקוניה

התכנית מהווה שינוי לתכנית המונומנטים מס' ,2097 2097 א'. מבין מטרות התכנית נקבע -

סעיף ד' קביעת בינוי להקמת בנין חדש מדרום לבנין ימק"א הקיים, שישמש למלונאות ו/או מסחר, בהתאם לנספחי הבינוי; סעיף ט' קובע הוראות לשימור בנין ימק"א הקיים; סעיף י"ג קביעת חזית מסחרית בשטח הדרומי של מגרש חדש מס' 6 וקביעת חזית מסחרית מסביב לעל חזיתות הבנין שבמגרש חדש מס' .1 התכנית כפופה להוראות שבתכנית 2097,2095 א'.

בנין ימק"א ביעוד מלונאות ומוסד. הוראות השימור מפורטות בסעיף 10 בתכנית.

תא שטח 1 מסומן ביעוד מלונות ו/או מסחר. הוראות התכנית בסעיף 11 קובעות כי תותר הקמת בנין חדש ששימוש יהא מלון דירות ו/או מסחר ו/או משרדים, בהתאם לנספחים. בסעיף 11 נקבע כי יותר שימוש בחלק מגג הבנין למגרשי טניס באגפו המזרחי של הבנין במפורט בנספחים.

התכנית קבעה חזית מסחרית בהיקף תא השטח ושטח עם זיקת הנאה לציבור במפלס קומת הקרקע בחלקו המערבי של המגרש. קו הבנין החדש נקבע במרחק 3 מ' מגבול המגרש של ימק"א.

4715 ב' – תכנית בתוקף משנת 2003

4715 ג' – תכנית בתוקף משנת 2006

התכנית ביטלה את האפשרות להקמת מגרשי טניס בחלק מגג הבניין המאושר בתחום מגרש מס' ,1 ע"פ נספח מס' 4 שבתכנית .4715

4715 ד' – תכנית בתוקף משנת 2008

- 17 -

4715 ה' – תכנית בתוקף משנת 2009

התכנית המוצעת

תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מספר 783506 מטרתה תוספת ייעוד קרקע מ'מסחר ותיירות'

ל'מגורים, מסחר ותיירות' והוספת זכויות בניה למגורים. עיקרי הוראות התכנית -

1. הוספה לייעוד הקיים ממסחר ותיירות למגורים, מסחר ותיירות.

2. קביעת הוראות בינוי למבנה מגורים הכולל בנין בן 5 קומות ובו 9 יחידות דיור, מעל קומת מסחר עילית

וקומות חניה תת קרקעיות קיימות, ולצד בניין משרדים ומסחר קיים.

3. קביעת קו בניין עילי למגורים, נוסף על קווי הבניין הקיימים בתכנית המאושרת .

4. קביעת זכויות הבניה למגורים, בנוסף לזכויות הבניה הקיימות למסחר ותיירות בתכנית המאושרת.

5. קביעת תנאים למתן היתר בניה.

6. קביעת תנאים למתן היתר איכלוס.

7. קביעת הוראות בגין סטייה ניכרת.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך .11/11/19

נדונה והומלצה להפקדה בתנאים בהחלטת הועדה המקומית מתאריך 08/01/20 להלן החלטה -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

הבניין המוצע והנסיגות בו יאפשרו מבט, אל עבר המבנה ההיסטורי לשימור ימק"א לאורך רחוב דוד המלך, יש להוסיף לנספח הבינוי את בחינת המבטים לאורך הרחוב ולקבוע כי מיקום המבנה והנסיגות המוצעות בו השומרות על מבטים אלו הינן מחייבות וייקבע על כך סעיף סטייה נכרת.

בהמשך לסעיף הקודם ועל מנת לשמר את המבטים את המבנה ההיסטורי, יש לקבוע הוראות מגבילות לפיתוח המרפסות הפרטיות המוצעות ליח"ד המוצעות בגג המסחר ממזרח לבניין המוצע לרבות נושא המעקות והקמה של פרגולות, יש לקבוע על הוראות אלו סטייה נכרת.

התכנית מציעה בינוי של 6 קומות, תוספת של 5 קומות על גבי קומת המסחר. מספר קומות זה יהיה בסטייה ניכרת ואין לחרוג ממנו.

יש לתקן את קו הבניין סביב קונטור הבניין הקיים, יש להוסיף קו בניין לבינוי מעל קומת המסחר קו הבניין העילי יהיה על בסיס קומת המסחר הבנויה (קיימת בפועל) בלבד ולא על בסיס קו הבניין בתכנית המאושרת. יש לקבוע סטייה נכרת לנושא קווי הבניין.

יש לבטל את הגמישות למטר אחד נוסף בגובה הבניין מסעיף הסטייה הנכרת. יש לתקן כי כל סטייה מגובה הבינוי המוצע הינה סטייה ניכרת. (גובה הקומות הינו בין 3.18 ו 3.50 -מ'.)

יש להוסיף לסעיף הסטייה הנכרת את דירוג המרפסות וכי המרפסות אינן ניתנות לסגירה.

יש להוסיף סעיף להוראות התכנית כי לבניין תהיה חזית חמישית אשר תכיל גג ירוק ומטופח כלפי הרחוב.

יש להשלים חוות דעת מחלקת תושי"ה בנוגע למספר מקומות החניה בתוך החניון הקיים כתנאי להפקדת התכנית.

תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך מגרש למגורים על פי התקן התקף ועל פי מידות תקניות.

יש להשלים את חוו"ד מח' שימור , מדובר על אזור בעיר ההיסטורית בצמוד למונומנט שימור.

בכל בניין העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה ,וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן ובתאום מח' שימור.

יש להטמיע בהוראות התכנית אלמנטים של בניה ירוקה על פי הנחיית מחלקת איכות הסביבה כתנאי להפקדת התכנית.

תנאי להיתר בניה יהא תאום תכנון הבניין כבניין ירוק עם מח' איכות הסביבה.

יש להשלים חוות דעת ומדיניות תכנון כתנאי להפקדת התכנית.

יש לקבוע יחס החלפה לכל התכניות המאושרות החלות בשטח.

יש להשלים חוות דעת: התובע העירוני, כבאות והצלה, תברואה, מידע תכנוני, חברת חשמל ולהטמיע

את הנחיותיהם במסמכי התכנית.

להוסיף סעיף חיזוק מבנים עפ"י תקן .413

..

הערות טכניות: לצמצם את קו הבניין העילי הצפוני מעל המבנה הקיים בפועל בלבד.

הבקשה שובצה וירדה מסדר היום של ועדת השימור מתאריך 19/01/20 לבקשת עורך הבקשה לצורך תאום תכנוני ובדיקת המבטים כפי שקבעה בהחלטה הועדה המקומית.

הבקשה טרם נדונה בוועדה המחוזית.

- 18 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

להמליץ לועדה המחוזית לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים וההשלמות המפורטות -

1. יש לסמן במסמכי התכנית המוצעת את המבנה ההיסטורי הסמוך לגבול התכנית – מבנה מונמנט

לשימור: סימון מבנה לשמור בתשריט מצב מוצע ותיאור אדריכלי מצב קיים המבנה בתכניות, חזיתות, חתכים של נספח הבינוי.

2. יש להוסיף במסמכי התכנית הוראה בגין הבטחת שימור מבנה ימק"א הממוקם במגרש הגובל מצפון

לתכנית המוצעת.

4. ע"פ סעיף 4 בהחלטת הועדה המקומית יש להתאים את קו בנין צפוני לבנין המוצע בהתאם לקונטור

המבנה הקיים בקומת הקרקע המסחרית דהיינו במרחק גדול מ 3 מ' שנקבע תכנית .4715

5. יש לקבוע שימוש מוצע בשטח הגג מעל קומת המסחר, ולהבטיחו כשטח פנוי מבינוי ללא מצללות

וכיוצ"ב, לצורך שמירה על נצפות מרחוב דוד המלך לכיון מבנה ימק"א.

6. יש לקבוע משיקולים עיצוביים קו בנין מזרחי אחיד לכל גובה הבנין המוצע וללא דירוגים כמוצע וכן

לקבוע יציאה לגג מפודסט חדר המדרגות בקומה ה' מוצעת ללא תוספת חדר בגג.

7. תנאי למתן היתר בניה יהא קבלת אישור מחלקת השימור ואדריכל העיר.

8. ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בניה יהיה תיעוד פיסי של הבנין ההיסטורי, בהתאם

לכתוב בסעיף 16 ט' בתכנית המאושרת ,4715 ככל שטרם הוגש במסגרת היתרי הבניה המאושרים הקודמים.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3905		מספר תיק

	נתונים כלליים
שטראוס 28 , מרכנתז והנעיםיר כ לליים		כתובת
קליין אסתר		שם המבקש
הגשת תכנית בניין עיר		סיבת הפניה
763979		מספר תכנית
הרחבות ותוספת קומות ויח"ד		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5089	30064

- 19 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

מדובר על חלקה במיקום ייחודי הפונה ממערב לרחוב שטראוס, מצפון לחלקה פתוחה ביעוד שטח ציבורי פתח המשמשת מגרש חניה, ולחלקה 127 ביעוד דרך מדרום, דהיינו ארבע חזיתות ראשית.

האתר ממוקם בתחום שכונת אבן יהושע ההיסטורית, בחלקה המערבי של שכונת מאה שערים.

באתרמצוי מבנה מסחר ומגורים בן 2-3 קומות מעל קומת מרתף מ 1935 תקופת המנדט הבריטי.

המבנה הינו כאמור חלק ממרקם בניה היסטורי של המע"ר החרדי וממוקם על תוואי דרך ראשית.

החזית הראשית מתוכננת בסימטריה, במרכז קומת הקרקע ממוקם פתח הכניסה המשותף לחדר מדרגות פנימי ומצדיו פתחים מסחריים. קיימים פרטי בניה מיוחדים באבן: עיבוד טובזה המשלב בעיבוד תלטיש וכן נשמרו חלקית פרטי בניה בפתחים לרבות דלת ברזל הכניסה הראשית, ריצופים, מרפסת זיז ופרטי מעקות. נבנה בטכנולוגיה של אבן גב בטון ותקרות רלסים שטוחות.

בשלבים מאוחרים נבנתה תוספות בניה והרחבות משמעתיות בקומת הגג והקומות התחתונות וכן נעשו שינויים באלמנטים מקוריים כגון בניה מחדש של מרפסות זיז אולם צורתו הכללית נשמרה.

לא נמצאו היתרי בניה מאושרים.

רקע תכנוני

1. המבנה נכלל ברשימת השימור העירונית החדשה שהוכנה מכוח סעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק

התכנון והבניה – אתר מס' .1520 ממוקם במתחם לשימור שכונת

2. תכנית מתאר 62

3. מסמך מדיניות מער צפון למע"ר החרדי – התכנית קובעת פוטנציאל בינוי עד לגובה 6 קומות, חזית

מסחרית בקומת הקרקע. אופי הגג ייקבע בהתאם לגג הקיים.

4. תכנית 178129 לקו הכחול של הרכבת הקלה – בתוקף מתאריך .01/09/18

התכנית קבעה חלק משטח המגרש לרחוב שטראוס כיעוד משולב מגורים ותחבורה.

התכנית המוצעת

תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 763979 מטרתה הרחבות ותוספת קומות ויח"ד.

- 20 -

עיקרי הוראות התכנית -

2.2.1 שינוי במערך ייעודי הקרקע כמפורט להלן: מאזור מגורים 3 לאזור מגורים ג'.

2.2.2 קביעת בינוי להרחבות ותוספת קומות לשם תוספת 10 יח"ד, בהתאם לנספח הבינוי.

2.2.3 שינוי קווי בניין וקביעת קווי בניין חדשים.

2.2.4 תוספת 10 יח"ד, סה"כ 15 יח"ד.

2.2.5 הגדלת שטחי הבניה בשטח.

2.2.6 קביעת שלבי ביצוע למימוש התוכנית, כאמור.

2.2.7 קביעת הוראות בינוי וקביעת תנאים למתן היתר בניה בשטח.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך .04/12/19 משובצת לדיון בוועדה המקומית בתאריך .02/02/20 יצוין כי בחו"ד אדריכל העיר לבקשה נכתב כי תסומן חזית מסחרית לרחוב שטראוס בהתאם למדיניות מע"ר צפון.

סעיף 7 מפרט כי "מוצע להפקיע את כל השטח שבחזית המבנה לרח' שטראוס לטובת הרחבת זכות הדרך, כך שהבניין ישב בקו 0 כאופייני לו ולמע"ר היסטורית, אדריכלית ועירונית."

הבקשה טרם נדונה בוועדה המחוזית.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

להמליץ לוועדה להפקיד את התכנית בכפוף להשלמות והתנאים המפורטים -

1. הבנין נושא הבקשה הינו מבנה היסטורי מתקופת המנדט הנכלל ברשימת השימור העירונית, מכאן שיש

להוסיף בתכנית המפורטת הנחיות בגין שימור בנין קיים.

יש לצרף את תיק התיעוד למסמכי התכנית במעמד נלווה שכן משלים מידע לעניין מצב קיים.

יש לסמן את חזיתות הבנין ההיסטורי הבנויות אבן ואת חדר המדרגות הקיים לשימור בסגול, בתשריט ונספח. יש לסמן פרטי בניה מקוריים קיימים לשימור, בהתאם למפורט בתיק התיעוד.

יש לעדכן תיאור מצב קיים לשימור חדר המדרגות המקורי הקיים בחתך 2-2 בנספח הבינוי.

2. יש לסמן להריסה/פירוק עבירות בניה, תוספות מאוחרות וכן מפגעים בחזיתות המבנה הקיים לרבות

מרפסת מוגבהת לצרכי מסחר שנבנתה בחזית הראשית לרחוב שטראוס מחוץ לקונטור הבנין ההיסטורי, על אף שממוקמת בגבול המגרש, וכן סגירת מרפסות והרחבות בניה שבוצעו מחוץ לקונטור המבנה ההיסטורי לצד החזית הדרומית והחזית הצפון-מזרחית.

יש לפרק מעבה מזגן בחזית הראשית המותקן ע"ג כתובת הקדשה, ע"פ מידע בכרטסת השימור.

ביצוע ההריסות והפירוקים ייקבע כתנאי לתחילת עבודות.

3. אין לאשר תוספת מעלית חיצונית בחזית הראשית של הבנין ההיסטורי אלא להציג חלופה של מעלית

פנימית. נציין כי סביר להניח שתידרש התערבות הנדסית במקביל לצורך חיזוק המבנה.

4. אין התנגדות לאישור תוספת קומות מעל המבנה בהתאם למסמך המדיניות של מע"ר צפון.

5. יש לבטל הרחבת בניה וקו בנין עילי למרפסות המבוקשים בצמידות לשטח שצ"פ במגרש הגובל בחזית

הצפון מזרחית ולשמור על קונטור המבנה הממוקם במרחק של 2-2.5 מ' מגבול המגרש. נציין כי החזית שמרה על התכנון המקורי, נבנתה במקור ועודנה בגמר טיח על אף שינויים שנעשו. מחלקת השימור לא תתנגד לתוספת מרפסות זיז מקו בנין קיים ו/או חיזוק חיצוני ככל שייתבקש.

6. יש להציג שחזור מצב מקורי משוער לנושא החלוקה של הפתחים המסחריים בקומת הקרקע ולהסדיר

שילוט המסחר בהתאם לחוק עזר עירוני ובתיאום המחלקה לשימור.

יש לבחון אפשרות לשחזור מצב מקורי משוער מרפסות הזיז בחזיתות הראשיות.

- 21 -

7. יש להוסיף הנחיות לחובת שיקום חלל חדר המדרגות ההיסטורי הקיים על פרטיו המקוריים כתנאי

למתן היתר: דלת הכניסה הראשית, מדרגות, מעקות, ריצופים.

8. ייקבע בהוראות התכנית כי לא יותרו חיזוקים חיצוניים במעטפת הבנין ההיסטורי הבנויה אבן קרי

שלוש חזיתות ראשיות למעט חזית צפון מזרחית.

9. פרטי הבניה ועיצוב תוספת הבניה יתואמו עת הבקשה להיתר מול מהנדס העיר או מי מטעמו.

10. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא קבלת אישור מחלקת השימור.

11. תנאי למתן היתר יהא הגשת נספח פרטים לאישור מחלקת השימור.

12. תנאי למתן היתר יהא צירוף אדריכל שימור מלווה ע"פ טופס הנחיות דרישות מחלקת שימור.

13. תנאי למתן היתר יהא הפקדת כתב התחייבות וערבות להבטחת ביצוע הנחיות השימור.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3635		מספר תיק

	נתונים כלליים
הר"ן 18 , רחביה נ תונים כלליים		כתובת
נטף יואן		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
1981/0011.03		תיק רישוי
להוסיף את המבנה הקיים לרשימת השימור העירונית		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	161	30039
לא	5161	30039

- 22 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

המבנה נושא הבקשה ממוקם בתת שכונה 'בית אהרון' סמוך לשכונת נחלאות, שערי חסד ורחביה.

המבנה נבנה בתקופת המנדט הבריטי שתי הקומות התחתונות וגג שטוח בסגנון בניה אופייני לתקופתו.

מבנה מגורים משותף שתוכנן צמוד קרקע עם גרם מדרגות פנימי במרכז המבנה בחזית הצד, בכל קומה תוכננו שתי יחידות דיור. עיצוב המבנה א-סימטרי, תוכננה מרפסת מקורה בפינה ופתחים במידות ובפרטי בניה אופייניים. טכנולוגית הבניה אבן גב בטון מחופה אבן בעיבוד טבזה.

בשנות השמונים נבנתה מכוח היתר בניה מס' 1981/0011.01 תוספת בניה קומה ב' מלאה מקורה גג רעפים. הבניה נבנתה בהמשכיות ובהתאמה לבנין הקיים. המבנה מוקף חצר מגוננת וגדר אבן. על קו מגרש מזרחי נטועה שורת ברושים. קיימת חניה עילית לצד קו מגרש צפון מערבי לפי היתר.

תיק התיעוד שהוכן במסגרת הבקשה להיתר (רוט, )2019 מפרט בסיכום הערכת האתר להלן -

1. ערך אדריכלי אסתטי: מדובר כאמור בבית פשוט בעיצובו האדריכלי, אפילו על רקע בתי הרחוב

האחרים שאינם מפוארים או בעלי סגנון מובהק ביחס לשכונת רחביה השכנה. עם זאת, אופיו האדריכלי של הבית משקף את תקופת בנייתו והבית מהווה חלק אינטגרלי מרצף בתים היסטוריים אחרים לאורך הרחוב. שרדו בשתי הקומות התחתונות פרטי ריצוף, נגרות וברזל בעלי ערך.

2. ערך סביבתי אורבני: נפחו, העמדתו וסגנונו של הבית תואמים לחלוטין לסביבתו הבנויה ויוצרים

יחד עם יתר בתי הרחוב יחידה אורבנית היסטורית וקריאה. בגבולות החלקה הצדיים קיימים עצים בוגרים (רובם מחוץ לגבולות החלקה).

רקע תכנוני

1. המבנה אינו נכלל ברשימת השימור העירונית. ממוקם במתחם המיועד לשימור עיר היסטורית.

2. על האתר חלה תכנית מתאר לשכונת רחביה מס' 9988 – תכנית בתוקף מתאריך .25/08/15

תכנית המתאר המאושרת לרחביה מס' 9988 אינה כוללת את המבנה ברשימת השימור המאושרת החלקה נכללת לפי סעיף 6.1 ב' בתכנית 'הוראות שימור' כ'מתחם עם הוראות מיוחדות לשימור'

לפיו "בנינים/מתחמים שחלות עליהם הוראת תכנית מס.9988 זו או הוראות שנקבעו בתכנית מאושרת אחרת שממשיכה לחול בשטח, הכל עפ"י המפורט בנספח מס.1 בבניינים/מתחמים אלה, תנאי למתן היתר בניה בשטח החלקה הוא הכנת תיק תיעוד ואישור הבקשה להיתר בנייה בוועדת השימור

	דעהוחתל טשהימ ור	עהד	ווע	התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו	הת
החלטת ועדת שימור מס' 24 להמליץ לוועדה המקומית לאפשר גמישות בקווי בניין של בנינים לשימור שנבנו לפני שנים רבות, טרם חקיקת חוק התכנון והבניה, בכפוף לאישור מהנדס העיר לפיו לא מתאפשר בינוי ראוי, המכבד את הבניינים, באופן אחר. הוועדה מדגישה כי הבינוי המוצע הינו ראוי ומכבד. התכנית מאושרת בתנאים הבאים: .1 לאשר את הבקשה במתכונת המוצעת הכוללת שינויים ושיפורים בבניה קיימת בקומה ב' לרבות בניה מחדש של מרפסת פינתית בהתאמה לפרטים ההיסטוריים וכן תוספת בניה בקומה ג' חלקית, המוצעת בנסיגה מחזית ראשית ובקו בנין צדי התואם את קונטור המבנה הקיים על אף שבחריגה מקו הבנין המאושר שנמצא ראוי תכנונית, וזאת בהתבסס על הוראות התכנית דלהלן המאפשרות גמישות בקו בנין מוצע בבניינים היסטוריים. .2 השלמות טכניות להמשך תאום בשלב הרישוי: יש להשלים במסמכי הבקשה תיאור מבנים סמוכים חזית ראשית; יש להשלים פריסת גדר חזית ראשית צפונית מצב קיים ללא שינוי. לסמן מיקום מערכות בית משותף מצב קיים, בהתאם להוראות השימור בתכנית המתאר סעיף 6.1 ה' הגדרות הקיימים בשכונה תקבענה לשימור כולל סורגי הברזל שלהם, ויחול איסור על הריסתן. .3 יש להוסיף תכנית נטיעות חדשות בשטח החצר הקדמית (בהיתר הבניה המאושר סומנו עצים) מתחם שכונת גנים, בהתאם להוראות התכנית 4.1.2 טו' .14 .4 בהתאם לסעיף 4.1.2 טו' 7 לכל בקשה להיתר לתוספת ע"ג הבנין הקיים תוגש חו"ד הנדסית. ככל שלא תהא מבוקשת התערבות בחלק המבנה ההיסטורי לא תתבקש חו"ד הנדסית שימורית, במידה וכן תהא - תידרש. .5 תנאים למתן היתר בניה: - יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה. נספח הפרטים יכלול פרטי בניה בהתאם לסעיף .4.1.1 טו' 5 וכן הנחיות לניקוי חזיתות הבניה ההיסטורית בהתאם לסעיף .4.1.2 טז' הקובע כי חלה חובת שיפוץ על המבנה הקיים. - יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל - יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור .			19/01/2020

- 23 -

העירונית, בכפוף לביצוע כל הנחיותיה. .. השטחים עליהם חלה הוראות זו הם.. גוש 30038 חלקות ,175 ..160-172"

3. בקשה להיתר בניה מס' 1981/0011.03 נדונה בעדת השימור מתאריך 19/01/20 לנושא חריגה מבוקשת

בתוספת הבניה מקו בנין מאושר, המוצעת בהתאמה לקונטור המבנה ההיסטורי לפי הוראות תכנית המתאר סעיף 4.1.2 ה' (ג'-ד'). טרם פורסם קובץ החלטות.

בקשה נוכחית מהווה השלמה לדיון הקודם מתאריך ,19/01/20 מוגשת לפי דרישה של מח' רישוי.

יש להביא לידיעת הועדה כי רשימת השימור בחלק זה של שכונת רחביה מהווה רשימה חלקית.

התכנית המוצעת

בקשה נקודתית המוגשת מטעם עורך הבקשה להיתר 1981/0011.03 להוסיף את המבנה הקיים נושא הבקשה ברחוב הר"ן 18 לרשימת השימור העירונית שהוכנה בהתאם לסעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה.

החלטות קודמות בוועדות שימור

- יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

החלטת ועדת שימור מס' 24 להמליץ לוועדה המקומית לאפשר גמישות בקווי בניין של בנינים לשימור שנבנו לפני שנים רבות, טרם חקיקת חוק התכנון והבניה, בכפוף לאישור מהנדס העיר לפיו לא מתאפשר בינוי ראוי, המכבד את הבניינים, באופן אחר. הוועדה מדגישה כי הבינוי המוצע הינו ראוי ומכבד. התכנית מאושרת בתנאים הבאים: .1 לאשר את הבקשה במתכונת המוצעת הכוללת שינויים ושיפורים בבניה קיימת בקומה ב' לרבות בניה מחדש של מרפסת פינתית בהתאמה לפרטים ההיסטוריים וכן תוספת בניה בקומה ג' חלקית, המוצעת בנסיגה מחזית ראשית ובקו בנין צדי התואם את קונטור המבנה הקיים על אף שבחריגה מקו הבנין המאושר שנמצא ראוי תכנונית, וזאת בהתבסס על הוראות התכנית דלהלן המאפשרות גמישות בקו בנין מוצע בבניינים היסטוריים. .2 השלמות טכניות להמשך תאום בשלב הרישוי: יש להשלים במסמכי הבקשה תיאור מבנים סמוכים חזית ראשית; יש להשלים פריסת גדר חזית ראשית צפונית מצב קיים ללא שינוי. לסמן מיקום מערכות בית משותף מצב קיים, בהתאם להוראות השימור בתכנית המתאר סעיף 6.1 ה' הגדרות הקיימים בשכונה תקבענה לשימור כולל סורגי הברזל שלהם, ויחול איסור על הריסתן. .3 יש להוסיף תכנית נטיעות חדשות בשטח החצר הקדמית (בהיתר הבניה המאושר סומנו עצים) מתחם שכונת גנים, בהתאם להוראות התכנית 4.1.2 טו' .14 .4 בהתאם לסעיף 4.1.2 טו' 7 לכל בקשה להיתר לתוספת ע"ג הבנין הקיים תוגש חו"ד הנדסית. ככל שלא תהא מבוקשת התערבות בחלק המבנה ההיסטורי לא תתבקש חו"ד הנדסית שימורית, במידה וכן תהא - תידרש. .5 תנאים למתן היתר בניה: - יש להגיש נספח פרטים לאישור מחלקת השימור שיצורף להיתר הבניה. נספח הפרטים יכלול פרטי בניה בהתאם לסעיף .4.1.1 טו' 5 וכן הנחיות לניקוי חזיתות הבניה ההיסטורית בהתאם לסעיף .4.1.2 טז' הקובע כי חלה חובת שיפוץ על המבנה הקיים. - יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות טופס דרישות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל - יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשת הערבות למחלקת השימור . - יש לקבל אישור לתיק התיעוד ממחלקת השימור.

19/01/2020

- 24 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

לאשר את הבקשה להוסיף את המבנה הקיים בכתובת הר"ן 18 שנמצא כבעל ערכים אדריכליים לרשימת השימור העירונית שהוכנה בהתאם לסעיף 12 לתוספת הרביעית לחוק התכנון והבניה.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3921		מספר תיק

	נתונים כלליים
החבצלת ,2 מרכז נהתעוניירם כלליים		כתובת
לארי פייגן		שם המבקש
הגשת תכנית בניין עיר		סיבת הפניה
753616		מספר תכנית
תוספת שתי קומות מעל התכנית המאושרת		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארין		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5005	30052
כן	5112	30052
לא	5111	30052
לא	5109	30052
לא	5006	30052
לא	5113	30052

- 25 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

האתר ממוקם במרכז העיר ההיסטורית המנדטורית - מתחם החבצלת. בתחום התכנית מצויים שני מבנים היסטוריים מתקופת המנדט הבריטי. המבנים נבנו ביוזמת משפחת אמינוף בתכנון אדריכל יווני אורתודוקסי פתסיס. שני המבנים מתוכננים בטיפולוגיה של בלוק עירוני - בניה על קו בנין 0 למדרחוב בארבע חזיתות ובמרכזם חצר פנימית. קומת הקרקע תוכננה כקומה מסחרית והקומות העליונות למגורים. המבנים נבנו בטכנולוגיה של אבן גב בטון, הן כלפי החצרות הפנימיות. קיימים פרטי בניה עשירים באבן לרבות מרפסות זיז ופרטי אבן בפתחים. חדרי המדרגות תוכננו בפרטי יציקת מוזאיקה.

1. מבנה דרומי החבצלת 2 /יפו 40 גו"ח 30052/5 שטח חלקה 690 מ"ר. במקור מבנה בן 3 קומות וגג שטוח

חזית ראשית דרומית פונה לציר הרק"ל רח' יפו מדרום ,החבצלת ממערב, פרומקין מצפון, יצחק אלישר ממזרח.

2. מבנה צפוני החבצלת 4 גו"ח 30052/6 שטח חלקה 880 מ"ר. במקור מבנה בן 4 קומות וגג שטוח גובל

ברח' פרומקין מדרום, החבצלת ממערב ,חזית מערבית פונה לכיכר עירונית רח' יצחק אלישר ממזרח; קיר בית משותף מצפון. * החצר הפנימית תוכננה כמעבר בין הרחובות החבצלת ואלישיר.

בין המבנים חלקה 112 ביעוד דרך מאושרת.

המבנים בשלבי ביצוע מכוח היתרים מאושרים .2017/0320.00,01 רקע תכנוני

1. המבנים נכללים ברשימת השימור העירונית.

2. תכנית מפורטת מס' 234237 – בתוקף מתאריך 14/11/2015 להקמת בית מלון בשני המבנים.

(נדונה ועדת השימור מתאריך )13/01/2015

התכנית קבעה הוראות לקביעת שימושים עבור מלונאות ומסחר וזכויות בניה לתוספת 5 קומות בבנין חבצלת 2 ותוספת 4 קומות בבנין חבצלת ,4 ביניהם גשר עילי במפלס הקומה הרביעית.

התכנית סימנה את המבנים כ'מבנים לשימור' וקבעה הוראות שימור בסעיף 4.1.2 א' בתקנון.

יש להביא לידיעת הועדה כי בשלב בדיקת ההיתרים ניתנה חו"ד משפטית ביחס להוראות השימור לפיה אושרה הריסה של החללים הפנימיים ובניה מחדש בהתאם לתיאור האדריכלי בנספח בינוי.

- 26 -

3. היתר בניה מאושר מס' 112670 בקשה מס' 2017/0320.00 - הונפק בתאריך 14/06/2018 מהותו הריסה,

דיפון, חפירה ויסודות עבור מלון המשלב בנינים לשימור עם מבנים חדשים.

לבקשה ניתן אישור מחלקת השימור בתאריך .05/09/17

4. היתר בניה מאושר מס' 114159 בקשה מס' 2017/0320.01 הונפק בתאריך 30/07/2019 מהותו מלון

המשלב בניינים לשימור עם תוספת בניה חדשה מסחר בקומת הקרקע עבור 247 חדרי מלון.

לבקשה ניתן אישור מחלקת השימור בתאריך .27/06/18 הבניה החדשה תואמה עם אדריכל העיר.

התכנית המוצעת

תכנית מפורטת בסמכות הועדה המחוזית מס' 753616 מטרתה הוספת 2 קומות לתוספת חדרי מלון לבית המלון המאושר ברחוב חבצלת 2 וחבצלת .4 עיקרי הוראות התכנית -

1. תוספת 2 קומות למלון, המאושר על פי היתר בניה מספר 114159 התואם לתכנית מספר .101-0234237

2. הוספת שטחים עיקרים ושטחי שירות בהתאם לתוספת החדרים המוצעת.

3. מתן אפשרות להעברת הקומה הציבורית והגשר המקשר בין שני הבניינים לקומה העליונה של המבנה.

אפשרות לשינוי מיקום הגשר למרכז שני המבנים.

4. בגג המבנה יוצר שימושים לפונקציות מלונאיות כגון: בריכת שחיה, משטחי שיזוף, פינות ישיבה

ותצפית. הצללה ומחיצות קלות בין המתקנים הטכניים לשטחים השימושיים.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך .12/09/19

נדונה והומלצה להפקדה בתנאים בהחלטת הועדה המקומית מתאריך 22/01/20 להלן החלטה -

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

בתכנית המתאר 2000 המשמשת כמדיניות הוועדה, תחום התכנית כלול באזור תבנית בניה של עד 8 קומות אשר בסמכות מוסד התכנון לאפשר בניה של שתי קומות נוספות בתחום וזאת בהתחשב בגודל המגרש, רוחב הרחוב, מיקום המגרש ושיקולי עיצוב אדריכליים. מאחר ומדובר בתכנית למלונאות, ממליצים לאשר 10 קומות לאגף היושב על ציר יפו, אך לא ממליצים לאשר את תוספת הקומות מעבר ל- 8 המאושרות לאגף האחורי ,וזאת בשל חתכי הרחובות הפנימיים הצרים של החבצלת וסמטת יצחק אלישר, יש לציין כי הצעה זו מתואמת עם מתכננת המחוז.

תותר תוספת 2 קומות בלבד במימדי הקומות המאושרות עם גמישות של חצי מטר לקומה האחרונה, הציבורית.

בהמשך לנאמר לעיל, יש להעביר את הגשר המתוכנן בקומה האחרונה המוצעת לקומה אחרת ולעדכן את מסמכי התכנית בהתאם.

לא יחול כל שינוי בהוראות השימור, העיצוב האדריכלי והוראות הבינוי מהתכנית המאושרת .234237

לקבל את הנחיות ועדת שימור ולהטמיען בהוראות התכנית, יש לקבוע סעיף סטייה ניכרת לנושא השימור. תנאי להיתר בניה יהא אישור מח' שימור לתכנון המוצע.

לקבל חוו"ד של אדריכל העיר והטמעתה במסמכי התכנית.

תנאי לפתיחת תיק היתר יהא תיאום מול מהנדס העיר או מי מטעמו לנושאי בינוי, עיצוב ופיתוח.

בכל בניין העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה ,וייקבע על פי היתר הבניה הראשון שיינתן.

תנאי למתן היתר בניה הינו הסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין (חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') של מגיש/י הבקשה להיתר.

יש להסיר את כל השילוט מחזיתות הבניין. יש להוסיף הוראה לתיאום השילוט.

תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת מודל גושני של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי התכנית ועל חשבונם, בתיאום ובהנחיות מנהל בית המודל.

תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל יש לתקן בהוראות התכנית את סעיף 6.2 חיזוק מבנים- תמ"א ,38 ובמקומו לקבוע סעיף- חיזוק

מבנים עפ"י תקן: 413 "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק

המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413".- השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות: שימור, אדריכל העיר, כבאות, תברואה, חשמל ,מידע תכנוני, נגישות והרל"י מלונאות ותיירות, והטמעתם במסמכי התכנית.

- 27 -

הבקשה טרם נדונה בוועדה המחוזית.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

להמליץ לוועדה להפקיד את התכנית בכפוף להשלמות והתנאים המפורטים -

1. יש לקבל, ככתוב בהחלטת הועדה המקומית, חו"ד של אדריכל העיר והטמעתה במסמכי התכנית.

2. מבוקש שינוי במיקום ובמפלס גשר בין מבנים מעל רחוב פרומקין חלקה 112 ביעוד דרך בבעלות

עירונית המסומנת כתא שטח ,3 ממצב מאושר במפלס קומה ד' למפלס הקומה התשיעית העליונה במצב המוצע. יש להביא לידיעת הועדה כי בהיתר הבניה שהונפק מכוח התכנית המאושרת רוחב הגשר 8.5 מ'

והוא מיועד לשימוש עיקרי של הסעדה בהתאמה להוראות התכנית.

יש לשקול מחדש את הנחיצות התכנונית של גשר בין הבניינים ולהתייחס למיקומו העדכני בקומה העליונה בעלת נצפות גבוהה ביחס לגובה המרקם הבינוי ההיסטורי הקיים בסביבה הקרובה. לחו"ד מחלקת נכסים - בקשה מעל דרך בבעלות עירונית. יש להבהיר מה הכוונה קומה ציבורית.

3. יש להתאים את הוראות השימור בתכנית החדשה למצב הרישויי המאושר מכוח היתרי הבניה:

3.1 שימור ושיקום ארבע חזיתות אבן הבניה ההיסטורית שני המבנים ומרפסות הזיז המקוריות הקיימות.

יש לעדכן סימון קירות בצבע סגול בנספח הבינוי.

3.2 שימור ושיקום שני חללים פנימיים שני חדרי מדרגות כל אחד מהמבנים וחלק מחזית הפנים לחצר בחבצלת .2 יש לעדכן סימון החללים הפנימיים בצבע סגול בנספח הבינוי.

3.3 שחזור חזיתות קומת הקרקע במעבר מהחזית המזרחית לחצר המבונה בבנין החבצלת .4 3.4 שימור פרטי בניה מקוריים קיימים כמסומן בנספח הפרטים המצורף להיתר הבניה המאושר.

* יש לעדכן בהתאם להיתר הבניה את הוראות השימור בסעיף 4.1.2 ב' והתנאים בסעיף 4.1.2 ז'.

4. יש לצמצם גובה הקומה התשיעית המוצעת בהתאמה לחתך המאושר של הקומות החדשות.

יש לשקול מתן אפשרות לשימוש מלונאי בגג כמבוקש מאחר והמבנה עמוס במערכות טכניות.

יש לבטל ככל הניתן תוספת הבינוי והמסתורים המוצעים בקומת הגג למינימום ההכרחי.

5. יש להתייחס בשלבי הביצוע להיתרי הבניה המאושרים שבביצוע.

6. תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר יהא קבלת אישור מחלקת השימור ואדריכל העיר.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3717		מספר תיק

	נתונים כלליים
ראשית חכמה 11 נ,ת גואניוםלה כל ליים		כתובת
לב - צנעני מרים		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
תמ"א 38 הריסה ובנייה		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5110	30067

- 28 -

רקע

רקע הסטורי אדריכלי

המבנה הנדון הוקם כבית הכנסת הראשון של שכונת אחווה. הנחת אבן הפינה התקיימה בשנת 1908 והוכרז שמו "משכן יעקב וישראל" ע"ש תורמו. הבניה התבצעה ע"י הקבלן היהודי הנודע, ר' יעקב מן.

שכונת אחווה שהיא אחת מתתי השכונות של זכרון משה, הוקמה עוד בתקופה העות'מנית והמשיכה להתפתח בתקופת המנדט הבריטי. אגודת אחווה שהוקמה לצורך עזרה הדדית ע"י אנשי הפועל המזרחי הקימה את השכונה לאוכלוסיה דתית משכילה. מבנה השכונה אופייני לצורת הבנייה העות'מנית –

מערך רחובות מקבילים פרוסים ממזרח למערב במבנים טוריים בני קומה אחת או שתיים הבנויים כחומה כלפי הרחוב (בקו .)0 למבנים הטוריים חזית אחת ייצוגית ומושקעת. חזיתם האחורית של הבתים לעומת זאת אינה רשמית ואינה אחידה. בצדם האחורי של הבתים נבנו חצרות בהם התנהלו חיי היומיום ובהם נבנו במהלך השנים תוספות רבות. במהלך תקופת המנדט נוספה לבתים קומה נוספת. בחצרות נבנו מדרגות שהובילו לקומות החדשות.

בית הכנסת נבנה בכמה שלבים. בשלב ראשון נבנה מבנה קטן בחזית רח' אלשיך. בשלב שני ב-1928 נבנה אגף נוסף בחזית רח' ראשית חכמה ששימש כעזרת נשים. בשנות ה-30 נבנה אגף ממערב. בשנות ה-60 הונפק היתר לתוספת קומה מעל המבנה משנות ה-,30 חדר מדרגות חיצוני ושינויים בחזית מערבית.

רקע תכנוני

תכנית מתאר 62 משנת 1959 – אזור מגורים 2 – %90 ב-3 קומות.

תכנית מס' 2874 משנת 1983 – אזור מגורים מיוחד לשימור – אפשרות בניית 2 קומות וגג רעפים ללא שימוש. הגדרת קווי בנין וחזיתות לשימור. 3 חזיתות הבניין מסומנות לשימור. קו הבניין הוא קונטור המבנה.

תכנית מס' 2874א' משנת 1988 – ללא שינוי. תוספת חלקות לתכנית.

תכנית מס' 2874ב' משנת 1995 – תוספת אפשרות לשימוש בגג הרעפים למגורים והוראות לגבי פתיחת חלונות בגג.

תצ"ר לאיחוד חלקות – יש לברר. לא נמצאה אסמכתא.

מדיניות לפי מע"ר צפון – 4 קומות מלאות ללא הגבהת גג רעפים.

היתר מאושר תיק רישוי 1965/778 – בקשה לתוספת קומה שניה מעל אגף צדדי מערבי עבור עזרת נשים.

- 29 -

רקע שימורי – אזור מוגדר לשימור בתב"ע .2874 התב"ע מגדירה 3 חזיתות הבניין לשימור. קו הבניין תואם לקונטור הבניין ההיסטורי.

כרטסת השימור - המבנה מסומן לשימור בכרטסת הישנה. השכונה כולה מסומנת בכרטסת החדשה מס'

.1833

התכנית המוצעת

תיאור הבקשה – בקשה מכח התמ"א להריסה ובניה תוך שימור חזיתות לפי תקן 413 ושימור החלל המרכזי של בית הכנסת. מוצעת בניית יחידות דיור מעל ולצד בית הכנסת. האגף החדש המוצע ממערב לבית הכנסת ממוקם ברובו על החלקה הסמוכה שאוחדה עם חלקת בית הכנסת בתצ"ר (לפי המדידה שהוגשה). החזית המערבית המוצעת פונה לשצ"פ. מחלקת תכנון עיר ביקשה להתרחק 1.5 מ' מגבול המגרש המערבי כלפי השצ"פ בדומה לחלקה שממערב לו.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

התכנית תואמה עם מחלקת שימור ותוקנה בהתאם להנחיות. לפיכך ניתן לאשר את הבקשה בתנאים הבאים:

1. שימור הפנים – בית הכנסת הוא מוסד בעל חשיבות רבה בשכונה החל מראשיתה ולפיכך

שימור הפנים הוא חשוב. אנו מברכים על הרצון לשמרו. עיצוב הפנים המקורי כולל לוחות הקדשה, נגרות ייחודית (ארון הקודש, בימה, סטנדרים עם שמות רבנים נכבדים, עמוד התפילה, דלתות הכניסה ועוד) מנורה, ויטראז'ים, וציורי קיר. יש לשמרם. יש להגיש סקר ציורים ברור יותר ממה שהוגש ולתעד את הפרטים באופן מלא.

2. חוו"ד הנדסית - מכיוון שפנים הבניין וחזיתותיו החיצוניים הינם לשימור, החיזוק ההנדסי הינו

אתגר לא פשוט ויש לפתור אותו בשלב זה. יש להציג חוו"ד הנדסית לחיזוק שתתואם עם מהנדסי תמ"א 38 ומהנדס מטעם המבקשים. יש להטמיע את החיזוקים בהרמוניקה.

3. חזית מערבית משנות ה-30 –

א. החזית חופתה בחלקה בלוחות גבס. יש לחשוף את החזית עד כמה שניתן כלפי לובי

הכניסה ולהשאיר את החלונות המקוריים. אם נדרשת אטימת חלק מהפתחים, יש לתכננם באופן שיהפכו לפתחים עיוורים וישמרו פרטיהם (אין תיעוד שלהם בתיק התיעוד).

ב. הוסכם שפינות החזית המערבית כלפי שני הרחובות ישארו חשופות. הפינה הצפון

מערבית כלפי רחוב אלשייך בה מבוקשת כניסה חדשה לחדר המדרגות – יש להשתמש בפתח הקיים ולייצר לצורך כך נסיגה מעט גדולה יותר (ואגב, לא ברור למה בכלל צריך 3 גרמי מדרגות. וויתור על גרם המדרגות יאפשר שימור טוב יותר בפינה הצפון מערבית).

4. חזיתות האגף החדש והתוספת – יש להדגיש בתכנון המבנה את שני האגפים בהתאם לחלקות

המקוריות – אגף מעל המבנה ההיסטורי ואגף חדש. הפרט השקוע בקומת הקרקע ימשיך לכל הגובה על מנת להפריד באופן ברור. המרפסות יתוכננו בהתאמה.

5. גג הרעפים – הגג המקורי היה בעל 4 שיפועים. הגג המוצע גם הוא בעל 4 שיפועים. עם זאת,

בשל גודלו של המבנה החדש, המראה שמתקבל בחזית החמישית וכלפי הרחובות חורג מאד מאופי השכונה. לפיכך, יש לפצל את הגג ולתכנן גג רעפים בהתאם לאגפים – אגף מעל המבנה לשימור יקורה בגג בעל 4 שיפועים בהתאם למקורי, מעל האגף החדש יבנה גג נפרד – רעפים או שטוח. יש להציג חלופות.

- 30 -

6. קומה א' שנבנתה ע"פ היתר עבור עזרת נשים פוגעת בפתחים של החזית המערבית המקורית

של מבנה שלב א' מ-1908 ושלב ב' מ-.1928 יש לבנותה מחדש במפלס מתאים באופן שלא יפגע בפתחי החזית המקורית.

7. חפירה מתחת למבנה – לפי מחקר של ד"ר ראובן גפני, נבנה מתחת לחצר בור מים גדול. יש

להתייחס לכך בתיק התיעוד. במידה וימצא בור המים, יש להגיש תיעוד שלו. אם יוחלט במחלקת שימור כי הוא ראוי לשימור, יש להתאים את קומת המרתף לדרישה. יתכן ויידרש היתר שינויים. תנאי לתחילת העבודות יהיה דו"ח אדריכל שימור מלווה לעניין הבור.

8. יש להשלים את תיק התיעוד ולתקנו. קיימות טעויות רבות וחוסרים. ינתנו הנחיות נוספות

לתכנית לאחר תיקונו והשלמת מידע.

9. חזית דרומית – יש להציג תיעוד של הדלת בעלת הקשת הפונה לרחוב. יתכן והיא שינוי

מאוחר ואז ידרש שחזור.

10. מרפסות – אמנם במבנה המקורי לא קיימות מרפסות כי נבנתה קומה אחת מקורית, אך מכיוון

שהמרפסות אופייניות לרחוב, אין התנגדות מבחינה שימורית. יש לשמור על פרופורציות ועיצוב אופייניים. יש לשמור בחזיתות על גיאומטריה מסודרת ולהתאימה לחלוקה בין האגף החדש להיסטורי.

11. יש להגיש תכנית פיתוח הכוללת גינון.

12. תנאים להיתר – אדריכל שימור מלווה, כתב התחייבות וערבות בנקאית, נספח פרטים לשימור

ופרטים חדשים.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3613		מספר תיק

	נתונים כלליים
דורות ראשונים 4נ ת, ומנריםכז כהלעליירים		כתובת
אהרון אלבויים		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
תוספת שטח וחיזוק בניין עפ"י תמ"א 38		מהות הבקשה
		מספר תיק תיעוד
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	5202	30049

- 31 -

רקע

רקע הסטורי אדריכלי

המבנה ברח' דורות ראשונים 4 נבנה בסוף שנות ה-20 וממוקם באזור "המשולש הירושלמי" המהווה את לבו של המרכז המסחרי של ירושלים החל משנות ה-20 של המאה ה-.20 בסוף המאה ה-19 היה השטח הנדון חלק מ"גן אנטימוס", אחוזה פרטית של נזיר יווני אורתודוקסי. לאחר מותו עברו אדמותיו אל הפטריארכיה שמכרה את הקרקע לחברת הכשרת היישוב בשנת .1922 עוד קודם לכן, הכינה ממשלת המנדט הבריטי תכנית אב לאזור שישמש כמע"ר. המע"ר תוכנן בפיקוחו של האדריכל ריכרד קאופמן במתכונת אופיינית לרחובות אירופאיים: בלוקים עירוניים הכוללים בנייני דירות טוריים בקו 0 לרחוב כשקומת הקרקע משמשת למסחר ומעליה קומות מגורים. הצד האחורי של כל חלקה כלל חצר.

רצף החצרות של החלקות יצרו חצר פנימית גדולה לבלוק. בחזית הקדמית של המבנן נבנתה קומה מסחרית ומעליה שתי קומות מגורים.

המבנה הנדון כולל 3 קומות, קןמה רביעית בנסיגה ומעליה קומה חלקית נוספת. חזיתו הקדמית מחופה אבן בעיבוד עדין, וחזית אחורית מחופה טיח. גם הקומה הנסוגה מחופה טיח. סגנון הבניין הוא מנדטורי פשוט. הפרטים הייחודים במבנה הן המרפסות הפינתיות והמעקות, הכניסה לחדר המדרגות הבנויה הממוסגרת באבן מעוגלת בדומה למבנים הסמוכים ברחוב.

רקע תכנוני

1. תכנית מתאר 62 משנת 1959 – הגדרת האזור כמסחרי, %150 בניה ב-3 קומות.

2. תכנית 2513א משנת 1988 – הגדרת האזור כמע"ר וכמדרחוב. אין תוספת זכויות.

3. תב"ע 13547 משנת 2012 – הייעוד - מסחר ומגורים. תכנית זו קבעה זכויות לבניין בן 6 קומות

בסה"כ וקומה תת קרקעית למחסנים, שימור המבנה כולל את המבנה המקורי בשלמותו כולל חזית אחורית ופנים הבניין. קיימות טעויות רבות בתכנית הנובעות בעיקר מטעויות מדידה.

4. היתרים – אין

5. תמ"א 38 – הוגשה בקשה ונדחתה מכיוון שלא הוכח שכל הקומות מקוריות.

6. רקע שימורי

מסומן לשימור בכרטסת הישנה מס' 3873 ובכרטסת השימור החדשה מס' .3765 מסומן לשימור בתב"ע 13547

- 32 -

התכנית המוצעת

בקשה להיתר מכח תמ"א 38 לתוספות. מוצעת תוספת של קומה וחצי חדשות, סה"כ 6 קומות. הבקשה תואמת ברובה לתב"ע המאושרת משנת 2012

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

התכנית תואמה ותוקנה בהתאם להנחיות. לפיכך התכנית מקובלת בתנאים הבאים:

1. אין לשנות חזיתות לפי הוראות התב"ע (הוראות מחייבות). לפיכך אין לשנות את הפתחים

בחזיתות. יש למצוא פתרון אחר לממ"דים ולא למקמם בחזית הרחוב כי נדרש עבורם איטום חלקים מהפתחים ושינוי מהותי שלהם. יש לבחון אפשרות לממ"ק בקומות ההיסטוריות שיפנה לחצר האחורית.

2. יש להציג חתכי רחוב. ההתייחסות לבניינים הסמוכים בקו 0 חשובה. יש להציג לפחות 2

בניינים מכל צד.

3. יש לנטוע עץ בחצר.

4. יש להוסיף עוד מידע לתיק התיעוד. אישורו יהווה תנאי למתן היתר.

5. לפי הוראות התכנית, יש לתאם באופן מלא את התכניות עם אדריכל בעל נסיון מוכח בשימור.

יש לצרפו כשותף להגשה.

6. יש להגיש חוו"ד מהנדס שימור.

7. יש להגיש נספח פרטים לשימור ופרטים חדשים.

8. יש להראות פתרון לתשתיות ואשפה.

9. תנאי למתן היתר בנייה: הגשת כתב התחייבות וערבות למחלקת השימור

10. תנאי להיתר בניה – אדריכל שימור מלווה.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/02/2020 - ז' שבט תש"פ		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיון
2020/25		מספר ועדה
3872		מספר תיק

	נתונים כלליים
הרב ריינס 16 , מנתתחוםני םד יכסלקלייןי םגבע ת שאול		כתובת
רוזנפלד מנדי		שם המבקש
הגשת תכנית בניין עיר		סיבת הפניה
452763		מספר תכנית
תוספת בינוי חדש באתר מונומנט		מהות הבקשה
הנדסאית אדר' בן הרוש רבקה מורן אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	1	30157
לא	0	0

- 33 -

רקע

רקע היסטורי אדריכלי

המבנה הנדון הינו אתר לשימור ומונומנט ייחודי בעל ערך היסטורי ואדריכלי גבוה.

בית היתומים דיסקין נמצא בין הרחובות בית שערים והרב ריינס בשכונת גבעת שאול.

גבעת שאול הינה שכונה היסטורית במערב ירושלים וממוקמת על גבעה בצמוד לכניסה לעיר.

הרעיון של הקמת השכונה עלה כבר בשנת 1907 ועם הקמת 'חברת גבעת שאול' נרכשו קרקעות מערביי כפר דין יאסין.

שכונת גבעת שאול המקורית נחרבה בקרבות של הטורקים עם הבריטים במלחמת העולם הראשונה והוקמה מחדש בשנת .1919 הקמת השכונה הסמוכה קריית משה בשנות ה20 זירזה את התפתחותה של גבעת שאול כיוון שיצרה רצף של התיישבות יהודית.

בשנים הראשונות התיישבו בשכונה מעט אנשים, השכונה היתה מרוחקת ממרכז העיר ומוקפת כפרים ערביים (בניהם דיר יאסין וליפתא), דבר שהרתיע את המתיישבים לרכוש קרקע ולהתיישב שם. רק לאחר מלחמת יום העצמאות סופחה השכונה לירושלים יחד עם שכונת קריית משה.

בית היתומים דיסקין אמנם נבנה בתקופת המנדט אך נמצא מחוץ לחלק ההיסטורי העיקרי של השכונה שהתפתח בין השנים .1910-1948

במפת אטלס ירושלים שנת בנייתו מתוארכת לשנים שבין 1911 עד .1925 בית היתומים הוקם ברובע המוסלמי בעיר העתיקה בשנת 1880 על ידי הרב יהושע לייב דיסקין. הרב דיסקין נטל על עצמו את יתומי ירושלים כמפעל חיים. המציאות הקשה של ירושלים בתקופה העות'מאנית היו ילדים רבים ללא אב או אם, חסרי בית או מסגרת יהודית תומכת ומרביתם היו עניים, חולים וחסרי כל.

כדי למנוע את כניסתם של יהודים בירושלים לחוגי המיסיון שפעלו בעיר אסף הרב אל ביתו את היתומים ועם הזמן כאשר התרבו הילדים בביתו שכר עבורם בתים בעיר העתיקה וכך החל לטפל ולהעניק להם חינוך מסורתי יהודי. הרב שמואל הומינר סייע למוסד בשנותיו הראשונות וגייס כספים רבים להפעלתו. בשנת 1907 עבר בית היתומים לרחוב הנביאים ובשנת 1927 עבר למקומו הנוכחי בגבעת שאול. על הנהלתו של המוסד נמנו אישים מהישוב הישן וחברי המזרחי.

המבנה תוכנן על ידי האדריכל טבצ'ניק והוא נבנה בסגנון אקלקטי. מצ"ב נספח המפרט את ערכיו של המבנה ההיסטורי.

- 34 -

המבנה הוא מבנה גדול ובו שני אגפים וגרם מדרגות מרכזי. שני אגפים בצדדים וחלקו המרכזי בנויים בצורה מרשימה ובעיטורים רבים. גם החצר מסביב מרשימה ונטועים בה עצי דקל רבים. צמחיה מקיפה את הבניין והמבנה כולל חצרותיו, הגדרות והצמחייה הינם בעלי ערך שימורי גבוה ביותר.

המלצתמחלקתהשימורלתכניתמספר452763עולהלדיוןבוועדתהשימורלאחרשהתכניתעמדה בתנאיסףבתאריך.28.10.2019

תיקבמחלקתהשימורנפתחבתאריך 12/1/20והוגשתיקתיעוד.כמוכןהתקיימהפגישהמקדימה באשרלתכניתהמוצעת.לאבוצעושינוייםולאהוטמעוהוראותשימורבתכנית.

רקע תכנוני

• גו"ח .30157/1

• האתר הינו בתחום העיר ההיסטורית, מופיע בכרטסת השימור כאתר לשימור מספר 2126 ומתחם לשימור בהתהוות מספר .2185

• היתרים קודמים:

1963/406.01+1963/406.02 -בקשות קיימות במערכת לתוספות בניה. לא נמצאו היתרים.

1963/0406.02 – היתר מספר 41380 משנת 1996 לפיתוח החצר.

1963/0406.03 – היתר מספר 49210 משנת 2001 לשימוש חורג לחניון זמני עד .2005 1963/0406.04 – היתר מספר 50224 משנת 2002 לתוספת מדרגות בבניין קיים.

1963/0406.05 – היתר מספר 52794 משנת 2004 לגשרון כניסה למתחם.

• תכניות החלות על האתר:

תכנית 3423 משנת :1990 התכנית כוללת רשימת בניינים ומונומנטים ייחודיים ומחולקת לשלוש קטגוריות- א, ב ו-ג'. לכל הבניינים ערך היסטורי ו/או אדריכלי גבוה והוראות השימור מתייחסות לכל קטגוריה.

המבנה הנדון מופיע בקטגוריה א', מספר 22 ("בניינים ומונומנטים ייחודיים בעלי ערך היסטורי").

סעיפים א -ה מתייחסים בהוראות התכנית בקטגוריה זו לכלל המרכיבים האופייניים בתחומי החלקה או המגרש לרבות גדרות ופיתוח- ולא רק למבנה עצמו. בהתאם להוראות הכתובות בתקנון לא תותר כל תוספת בניה באתר. מצ"ב תקנון התכנית.

תכנית 62 (משנת )1959 תכנית מתאר ירושלים, מייעדת את החלקה למגורים.

תכנית 32 (משנת )1957 תכנית לפתוח השטח למגורים בירושלים, מייעדת את החלקה לשטח פתוח פרטי.

תכנית 1551 (משנת )1970 ליעוד חלקה לדרך ציבורית ולשטחים ציבוריים בגבעת שאול.

תכנית 4930א (משנת )2013 הסדרת כביש 1 עד לכניסה לעיר.

תכנית 5166 ב (משנת )2010 לשינויים לתקן חניה.

- 35 -

התכנית המוצעת

מסמכי התכנית: הוראות תכנית (מונה הדפסה ,)46 תשריט מצב מוצע (מתאריך -9/7/2019 מונה תדפיס

,)20 נספח בינוי כנספח מנחה (מתאריך ,)9.7.2019 סקר עצים (מתאריך ,)15.2.19 נספח מצב מאושר (מתאריך .)18.6.2019

התכנית מציעה מספר יעודי קרקע שונים: יעוד שטח המבנה ההיסטורי לפי יעוד של תכנית מאושרת אחרת, יעוד למגורים ד', שפ"פ, פארק/ גן ציבורי, כיכר עירונית ושביל.

אזור מגורים ד':

התשריט מגדיר שלושה מתחמי בינוי והוראות התכנית מתייחסות למפלסי הכניסה הקובעים בכל מתחם ומאפשרות גמישות של עד 1.2 מטר במפלסים אלה.

תא שטח 1 (בצפון מערב החלקה) מגדיר את מתחם בינוי 1 ו-.2 מתחם בינוי -1 הקמת בניינים בגובה של עד 11 קומות מעל בסיס משותף בגובה של עד 2 קומות+ קומה נוספת לשימושים נלווים למגורים + קומות לחניון תת"ק.

מפלס כניסה קובע- .819.30

במתחם זה מוצע מבנה היסטורי להריסה. שנת הקמתו של המבנה על פי הנראה במפות ההיסטוריות בתיק התיעוד היא בין השנים .1923-1936 אין מידע לגבי יעודו של המבנה.

מתחם בינוי -2 מבנה מסחר בן 2 קומות לפחות (עד 3 קומות) ורצועת בינוי מדורגת למגורים, קומת מסחר תת"ק לאולמות. מפלס כניסה קובע .819.30

תא שטח 2 (בדרום- מזרח החלקה) מגדיר את מתחם בינוי .3 מתחם בינוי -3 בינוי של עד 8 קומות לדירות + קומה טכנית בנוסף + קומות מרתף לאחסנה וכיו"ב.

מפלס כניסה קובע .813.00

תא שטח -3 יעוד על פי תכנית מאושרת אחרת:

התכנית מציעה את שימורו החיצוני של המבנה ההיסטורי.

התכנית מציעה לשנות את יחסה של תכנית 3423 למונומנטים. התשריט מגדיר את שטח היעוד לפי תכנית זו לשטח המבנה עצמו.

תא שטח -4 פארק/ גן ציבורי

תא שטח -5 ככר עירונית

תא שטח -6 שפ"פ + זיקת הנאה

תא שטח -7 שביל

תאי השטח 4-7 ישמשו לנטיעות, גינון, שבילים, אזורי ישיבה והצללות.

להלן עיקרי הוראות התכנית המופיעים בהגדרות התכנית:

1. שינוי יעוד מאזור מגורים 2 למגורים ד', גן ציבורי, ככר עירונית, שפ"פ ושביל ציבורי.

2. קביעת בינוי לתא שטח מס' 1 בייעוד מגורים ושימושים נלווים כגון מסחר.

3. קביעת בינוי לתא שטח מס' 2 בייעוד מגורים.

4. קביעת בינוי לשטחים תת קרקעיים לשימושים כגון חניה, מחסנים, אולם, חדרים טכניים וכיו"ב.

5. קביעת קווי בנין מרביים.

6. קביעת שטחי בניה מרביים.

7. קביעת הוראות שימור חיצוני של מבנה "בית היתומים דיסקין".

8. קביעת הוראות בנושא זיקת הנאה לציבור.

9. קביעת הוראות בגין עצים בוגרים.

	דעהוחתל טשהימ ור	עהד	ווע	התחאלטריוךת דקיווןדמ ות בו	הת
החטלת ועדת שימור מס' 23 ירד מסדר היום. התיק ידון בוועדת שימור בוועדה הבאה .19/1/20 הוועדה קיבלה את הודעת הוועדות המקומית והמחוזית, כי לא ידונו בנושא עד לקבלת החלטת ועדת השימור.			05/01/2020

- 36 -

10. קביעת הוראות בגין מבנים/גדרות להריסה.

11. קביעת הוראות בדבר הפקעה לצרכי ציבור.

12. קביעת תנאים למתן היתר בניה ותעודת גמר.

החלטות קודמות בוועדות שימור

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 25

מחלקת השימור בחנה את מסמכי התכנית המבוקשת וממליצה לדחות את התכנית כפי שהיא היום מהסיבות הבאות:

1. האתר הינו חלק מרשימת המונומנטים המופיעים בתכנית 3423 בקטגוריה א', מספר 22 ("בניינים

ומונומנטים ייחודיים בעלי ערך היסטורי"). התכנית מתייחסת לכלל המרכיבים האופייניים בתחומי החלקה לרבות גדרות ופיתוח ולא רק למבנה כמונומנט.

מתחם זה ידוע בייחודיות שלו הן מבחינה אדריכלית והן מבחינה היסטורית ותרבותית, הינו בעל ערך רב והתכנית אינה מתייחסת למתחם זה בצורה זו ופוגעת במעמדו השימורי הגבוה של האתר ובכלל ערכיו השימוריים.

הגדרת תא שטח 3 אינה משרתת את שימור המבנה ההיסטורי בכך שמגדירה רק את קונטור המבנה עצמו ואת אלמנטי הפיתוח הצמודים לו. מחלקת השימור רואה חשיבות לכלול בתא שטח זה רצועת גינון ללא בינוי ומרווח גדול יותר בין הבינוי המוצע למבנה ההיסטורי לרבות הבינוי המוצע בתת הקרקע.

בהתאם לכך לא ניתן להציע את הבינוי המבוקש בתא שטח 2 הממוקם בצידו הדרום מערבי של המבנה ההיסטורי במרחק של כ- 6 מטרים. גובה המבנה המבוקש לפי הוראות התקנון יכול להגיע לכ-25 מטרים לפחות מעל מפלס הכניסה הקובעת .813.00

2. בהוראות השימור בסעיף 6.1 לתקנון המוצע חסרות הוראות שימור מחייבות ונדרש לתאם עם

מחלקת השימור הוראות שימור נוספות, התיאום לא נעשה עד לכתיבת ההמלצה לועדה.

בנוסף לכך התשריט מסמן את החזיתות לשימור בלבד ואינו מגדיר ברוזטה את המבנים לשימור מלא.

כמו כן בנספח הבינוי אין סימון של המבנים לשימור מלא.

3. הוראות התכנית אינו מגבילות את הגובה המקסימלי של הבינוי המבוקש.

אין הגדרה לגובה כל קומה ואין הוראה בסעיף 6.14 (סטיה ניכרת) הגבלה לענין גובה הקומות בכל מתחם ומתחם.

4. נדרש לכלול הוראות לגגות ירוקים במבנים המדורגים במתחם בינוי .2

5. סעיף 6.2 לתקנון המוצע מתיר פירוק גדרות- נדרש לתאם הריסת גדרות עם מחלקת השימור שכן

המתחם כולו מוגדר לשימור ויתכן כי הוראה זו מאפשרת הריסת גדרות היסטוריים.

- 37 -

6. התכנית אינה כוללת הוראות בדבר טיפול במבנה ההיסטורי עצמו: טיפול במפגעים, תנאים

להגשת היתר (כגון הגשת נספח פרטים, תיק תיעוד מלא וכד').

7. בתא שטח 1 מוצע להריסה מבנה היסטורי (לפי המפות ההיסטוריות בתיק התיעוד המבנה הוקם

בין השנים .)1923-1936 אין בשלב זה מידע אודות יעודו של המבנה אך לא ניתן לסמנו להריסה מבלי לבחון את ערכיו השימוריים.

8. תנאים למתן היתר אינם כוללים הגשת תיק תיעוד מלא. נדרש לתאם ולאשר כל בקשה בחלקה זו

לרבות עבודות פיתוח, שיפוץ וכיו"ב.

9. בסעיף סטיה נכרת נדרש לציין כי הוראות השימור אשר יאושרו במחלקת השימור יהוו סעיף

סטיה ניכרת. אין כל התייחסות במסמכי התכנית לסעיף זה.

10. על פי סקר העצים שהוזן למבא"ת בחצר המתחם קיימים 163 עצים, מתוכם מוצעים לכריתה 105

עצים, 47 מוצעים לשימור ו- 11 עצים מוצעים להעתקה. בטבלה המפרטת את רמת ערכיות העצים מוצגים עצים בעלי רמת ערכיות גבוהה לכריתה.

באם תוגש בעתיד תכנית המתייחסת לאתר באופן הראוי לו ומדגישה את המונומנט והמרחבים מסביב לו וכוללת הוראות שימור מפורטות ומחייבות במסמכי התכנית, מחלקת השימור תוכל לבחון את התכנית ולדון בשינויים המוצעים.

כפי שהתכנית מוצעת היום- מחלקת השימור ממליצה לדחות את התכנית.