ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 22/02/2002

עיר: ירושלים
תאריך: 2002-02-22
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

5 1

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 1

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

05 שיכון ובינוי נדלן רונה מיכאל ת. עמידה ‏ | 15/12/2021

רחוב, שכונה:

נהוראי , גוננים רחובות: נהוראי ולשב''ג מספרי בתים: 5-7, 9-11 , 18,20,22,26,26,28

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

23 133 כן

23 7 לא

203 6 לא

203 112 לא

23 99 לא

23 8 לא

203 7 לא

201 6 לא

1 255 לא

21 23 לא

2011 14 לא

23 2 לא

21 7 לא

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 32 תשריט 17

במסגרת התחדשות עירונית, ברחוב נהוראי, הסמוך לפארק המסילה בשכונת גוננים מוצעת

הריסה של 4 מבני מגורים בני 80 יח"ד קיימות

והקמת 4 מבנים מגורים- 2 מגדלי מגורים חדשים בגובה של 28 קומות ו-2 מבנים בני 10 קומות עבור 272 יח"ד,

כמפורט:

1 שינוי יעוד מאזור מגורים 2, אזור מגורים 2 לחניה פרטית, ושצ"פ, לייעוד מגורים ד ודרך מוצעת.

2. קביעת שטחי הבניה בתכנית ל- 61,168 מ"ר מתוכם 27,250 מ"ר עיקרי ו- 11,550 מ"ר שרות מעל לקרקע

המהווים 618% בניה מרביים

קביעת שטחי בניה לכל שימוש כמפורט:

מגורים- 36,900 מ"ר מתוכם 25,500 מ"ר עיקרי ו- 11,400 מ"ר שרות

מסחר- 400 מ"ר מתוכם 300 מ"ר עיקרי ו- 100 מ"ר שרות

תעסוקה- 300 מ"ר מתוכם 250 מ"ר עיקרי ו- 50 מ"ר שרות

מבנים ומוסדות ציבור- 1200 מ"ר עיקרי

חניון/ שטח שרות בתת הקרקע - 22,368 מ"ר

ג = כ 0 ברת%

5 2

6. הגדלת מספר יח"ד מ- 80 ל- 272 (מכפיל 3.4)

הגדלת מספר הקומות מ- 4 ל- 28.

8 קביעת השימושים המותרים בשטח התכנית בייעוד מגורים ג- מגורים, מסחר, תעסוקה, גנ"י, שלוחת מתנ"ס, מעונות יום ובית כנסת.

9 קביעת הוראות בינוי ל-2 מגדלי מגורים ו-2 מבנים בני 10 קומות

190. קביעת הוראות עבור הפרשת שטחי בנוי למבני ציבור.

1 קביעת הוראות להריסת מבנים קיימים.

2. קביעת תנאים למתן היתרי בניה.

‎ .3‏ קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

‏התכנית מציעה שטח בהיקף של 25,500 מ"ר עיקרי עבור 272 מ"ר -

‏שטח ממוצע ליח"ד עיקרי + ממ"ד עומד על 106 מ"ר

‏הצפיפות המוצעת בתכנית היא צפיפות של 43 יחידות דיור לדונם נטו

‎=

‏/ המגרשים ביעוד

‏מגורים ד 2 | 6,278.49 0 | 38800 | 618% (599% בניה ללא"

‏ההפרשה הבנויה)

דרך מוצעת 25 20000

‏סה"כ 272 1 100

‏ותכניות קודמות בשטח התכנית

‏תכנית 2286 משנת 1977, ייעדה את שטח התכנית לאזור מגורים 2 מגרש א, 4 קומות תכנית 3422 משנת 1985, ייעדה את החלק המערבי של התכנית הצמוד לחלקה 37 אזור מגורים 2 לחניה פרטית

‏תכנית 6890ג משנת 2005 ייעדה חלק קטן ממזרח לשצ"פ.

‏היתרים: ל"ר כיוון שמוצע פינוי בינוי

‏תּ כנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות ‎ \‏ .

עוד לפי תכנית המתאר: אזור מגורים עירוני

2 | תכנית שכונתית: גוננים, מגורים מיוחד

צוות בקרת | =

תכנון פיזי = =

חברת הגיחון

מח' המים ==

חברת הגיחון:

מח' הביון

והניקוז .

המחלקה =

לאיכות הסביבה

התובע העירוני >

הרשות הארצית :

לכבאות והצלה >

בייה

חוות דעת של הלשכה המשפטית של עיריית ירושלים בתוכניות העומדות לדיון בפנל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה

תוכנית מסי 17 -- תבייע 778035

מיקום הנכט: נהוראי ורשבייג, גונניס , ירושלים ; קואורדינטות : 3: 219823 גוש

1 חלקה 23,25-27,104. גוש 30173 חלקה 92,37-39,86,

מבדיקה במערכות העירוניות עולה כי לא אותרו תיקי עבירות בניה.

המלצתנו:

נוכח האמור, איננו מתנגדים לאישור התכנית.

אסף אליה, עו"ד

נציג/ת חיועץ המשפטי לממשלה

לא התקבל

בי/סיון/תשייפ

הערות המחלקה לתכנית 778035 התחדשות עירונית מתתס נהוראי

1. בללי

005

05 4

2. התכנית מבקשת לחרום 4 מבני מגורים ולהציע 2 מגדלים ו2 בניינים הכוללים מגורים,

הפרשה לצרכי ציבור, מסחר ותעסוקה.

| 3. הערות המחלקת לתכנית

-. 4. התשריט מציג את החזית הפונה לרת' נהוראי כחזית מסחרית כולה, בעוד שנספת הבינוי | מציג באותח חזית מסחר, מעון יום ומועדון דיירים. יש לתקן את סימון התצית המטתרית

בתשריט ולצמצם אותה.

5. המחלקה סבורה כי תצורת חצרות גני הילדים המופיעים בנספת הבינוי אינם נאותים

ואינם יעילים. יש לבצע תכנון מחדש המציג חצר רגולרית וסבירה.

6. בשטח התכנית חלה תכנית תרשי 1289/83 הקובעת רשת שבילים ומעברים בין

הבניינים המסומנים כשטח פרטי פתוח. המחלקה ממליצה לאמצ את עיקרון התרשייצ ולקבוע במרכז התכנית, בין צמד המגדלים לבין שני הבניינים ויקת הנאה למעבר רגלי לטובת תושבי רת' נהוראי ורשבייג מצפון וממערב לתכנית ולחבר בינם לבין הפארק.

7. התקבל מטמך סביבתי מאת חבי לשט שפר. להלן ממצאי המסמך:

8 רוחות

9. מבחינת המסמך עולה כי קיימת התגברות של רוחות יילא נוחותיי ממערב למגדל

הדרומי. התגברות הרוחות אמנם עומדת בקריטריון הנדרש אך הרוחות קיימות בשכיחות של כ-14% (כשהקריטריון עומד על 20%), על כן מבקשת המחלקה בכל זאת להציע פתרונות אדריכליים מבונים להפחתת הרות לעת מתן היתר בנייה.

0. על פי בדיקת המסמך במרפסות גני הילדים לא קיימת תריגה מהקריטריון.

1 בשל רגישות מבני הציבור בפרט, מבקשת המחלקה לקבוע כי לעת מתן היתר בנייה תיערך בדיקת רוחות נוספת ומפורטת.

2. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי האמצעים למיתון הרוח, במידה

ויקבעו, יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטתים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.

3. הצללות

4. מבדיקת הגגות סביב התכנית עולה כי גג מבנה המגורים ברחי רשבייג 35 לא עמד

בקריטריון הנדרש במצב המאושר אך התכנית המוצעת מוסיפה צל נוסף לגג המבנה. גג מבנה המגורים ברתי' רשבייג 33 מקבל במצב הקיים מעל 4 שעות שמש בחורף ובעקבות התכנית המוצעת הגג איגו עומד בקריטריון של 50% חשיפה ל-4 שעות שמש.

5. מהמסמך לא מובנת השפעת התכנית על מבנה המגורים ברתי רשבייג 37. יש להשלים.

6. מבדיקת החזיתות הדרומית עולה כי החזית הדרומית של מבנה המגורים ברחי רשבייג

5 לא עמד בקריטריון הנדרש במצב המאושר אך התכנית המוצעת מוסיפה לו צל נוסף.

החזית הדרומית של מבנה המגורים ברתי רשבייג 33 עומדת בקריטריון במצב הקיים והתכנית המוצעת מטילה עליו צל באופן שמותיר לו פחות משעתייס שעות שמש ביום.

7. מבדיקת המסמך עולה כי השטחיט הפתותים שסביב התכנית עומדים בקריטריון.

8. מבדיקת ההשפעה על התכנית עולה כי גג מבנה הציבור אינו מקבל חשיפה מספקת של

שמש ואינו עומד בקריטריון. המסמך לא מחלקה בין גג מעון היום המשמש כחצר גן ילדים לבין גג גן חילדים שאין עליו דבר. יש להשלים את הבדיקה ולבחון האם גג המעון המשמש כחצר גן הילדים מקבל חשיפה מספקת לשמש ובמידה ולא, יש למצוא מיקום חלופי ונאות לגן ילדים ולחצר הצמודה אליו.

9. החזית הדרומית של המבנה הצפון-מורחי בתכנית אינה עומדת בקריטריון התשיפה

לשמש.

0. יש לציין כי השטת המתוכנן בין המבנים בתכנית (הגם שאינו מוגדר כשפייפ וכדי) מקבל

הצללה מרובה.

1 איכות אוויר

2. המחלקה לא מקבלת את הטענה כי תוספת כלי הרכב לא תשפיע על איכות האוויר. יש

לגבות טענה זו על ידי מודל הכולל תרחישים של תנועה זורמת/איטית/עצירה ונסיעה.

) 23. רעש

4. המסמך בחן את השפעת הרעש הצפוי מהרכבת כלפי התכנית. המסמך טוען כי קיימת

חריגה רק בשעות הלילה וכי הפחתת המהירות ל-30 קמייש מביאה לעמידה בקריטריון הרעש. יש להוכיח כי תתיכן האטה של הרכבת במקטע וה בשעות הלילה.

05 5

5. כמו כן, המסמך בחן את השפעת הרעש מהרכבת בשעות היום בהתאם לקריטריון

הרעש למגורים ועל פי ה הוסקה המסקנה כי לא צפויה חריגה בשעות היום. אך התכנית

מפרישה שטח בנוי לגני ילדים ומעונות יום אשר הרכבת יוצרת תריגה כלפיהם. יש לעדכן

את מסמך חוות הדעת ולהציג פתרונות.

6. חמסמך לא בחן את השפעת תוספת כלי הרכב לתכנית על המבנים הסמוכיט לתכנית

ובעיקר מבנה המגורים ברתי רשבייג 39 הסמוך לתכנית ולרמפת החנייה. יש להשלים.

7. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

8. הנחיות למסתר

9 השימושים במסתר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית

> | ירושלים ואישורה יחיה תנאי למתן היתר הבנייה.

0. תנאי עבור כלל השימושים המסחריים, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי

המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית וו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחצור, תזות וכדי. כמו כן, יקבע פיר *יעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסנניס או פתרון שוּוה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

1. היות והמסחר צמוד לחצר מעון יום, יש לקבוע בהוראות התכנית כי חזית המסחר

הפונה לכיוון המעון תהייה אטומה לחלוטין וכי פתח הכניסה למסחר מכיוון רח' נהוראי יורתק ככל הניתן מחצר המעון.

2. הלות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות

התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריוּה מחוצ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

3. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור וחמיזוג של המטסחר

יהיו בקומת החניון. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

6. הנחיות לחניון והכניסה אליו.

5. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולצ

מחחניון יהיה מעל גג המבנה.

6. הנחיות לגג ירוק/תי

7. המחלקה מבקשת לקבוע כי גג מבני הציבור בין המגדלים בכיוון דרום-מזרח יהיה גג

ירוק/תי.

8. המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות כי תכסית הגג הירוק/החי תהייה בגודל של 80%

משטח הגג.

9 המחלקה ממליצה לייצר מעבר לגג לרווחת התושבים מגרעיני המגדלים במפלס קומת הגג עד לגג.

0. הנחיות לתדר שנאים

1. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה

נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עס חברת החשמל .

2. הנחיות לבנייה ירוקה

3. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה

ירוקה.

4. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה לעמידה בתקן

1 יהיה אישור מעבדה מוסמכת לתקן 5281

5. תנאי למתן היתר בנייה

6. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון

| יחיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול | בין היתר התייחסות לחיבטיס הסביבתיים של עבודות התפירה והבנייה, חוות דעת לגבי

ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים

והסמוכיט לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה

והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

7. המתלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת

תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתס לתת-הקרקע ואו

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון | :

מבני ציבור = =

"אל

- אריכאולוג .

אגף רישו :

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני..

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע:

לתחזוקת.

כבישים /:

ומדרכות :

אגף תכנון העיר:

- המח' למדיניות

התכנון; =

רשות העתיקות .

55 6

השהייתס בנפה מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפייע.

8. הנחיות לתכנית בהתאם למודל תכנון עירוני בריא

9. על מנת לייצר ביטתון אישי יש להפנות את הפתחים בתכנית לכיוון מרכ+ התכנית.

מומלא להפנות פתחים גס לכיוון הפארק.

| 50. המחלקה ממליצה לקבוע תמהלל יחידות דיור הכולל יחייד קטנות ו/או דיור להשכרה.

בברכה,

יעל צור

המתכננים הציגו נספח בינוי עס כתמיס לפונקציות הציבוריות שנדרשו ע"י מדיניות תכנון.

הנספח הראה היתכנות לגני הילדים על חצרותיהס מעל מעון היום וכן היתכנות נפחית למעון היום. לגבי מעון היום אבקש לראות פירוט נוסף על מנת להיות משוכנע שהמעון עובד. שלכל כיתה יש את החצר שלה מולה, את המטבח ואת נתיב האספקה עבורו.

לגבי מועדון הנוער, מיקום מועדון בקומה שניה מעל בית כנסת, אינו בדיוק מקום לתנועת נוער שרמת התחזוקה ונראות המבנים שלהם אינה מתאימה למקום וה. אם הכוונה לסוג אחר של פעילות לנוער, יש לחדד את ההגדרה, או לחילופין לתת הגדרה כוללנית כשטת לקהילה וחברה ולהגדיר את השימוש בצורה מדוייקת לעת מתן היתר בנליה.

לגבי בית הכנסת: אס הוחלט שצריך בית כנסת עפ"י הפרוגרמה, יש לתת שטח ראוי לבית

| כנטת. לא בטוח שמה שהוצג מספיק לבית כנסת.

לא התקבל

219

אל: אדרי הלה בכר - תכנון העיר

מאת: אדרי מיכל כרמלי כהן - מתכננת ערים

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון- תכנית מסי 778035, מתחם נהוראי, גוננים.

התכנית התבקשה בחווייד המחלקה למדיניות התכנון.

005 7

מונח תשריט 4, מונה תדפיס הוראות התכנית 6.

1. מיקום: התכנית המוצעת ממוקמת בין פארק גונניס לרחוב נהוראי ורשבייג גוש: 30141,

חלקות : 23,25-27,104,240 .גוש 30143 חלקה 91. גוש 30173 חלקות 103,37-39,86-87,182.

שטח התכנית כ- 6.2 די דונם.

2 מצב סטטוטורי: בתתחוס התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות : 2286 מגורים 2.

3. תיאור התכנית: התכנית מציעה להריסה 4 מבני שיכון 80 יחייד שנבנו בשנות ה-70. יבנו

במקומם 4 מבנים בני 10-26 קומות הכוללים 256 -512 יחייד(לפי הוראות התכנית סעיף 2 מססימוס יחייד יהיו עד 512), חזית מסחרית לפארק גונניס, 500 מ"ר למבנים ומוסדות ציבור בהפרשה בנויה. התכנית מגדילה זכויות בניה מ- 90% בניה ל- 666%בניה.

4. המלצות המחלקה למדיניות התכנון :

שכונת גונניס עוברת תהליכים משמעותיים בהתחדשות עירונית. הפרוגרמה השכונתית שנערכה במחלקת מדיניות התכנון יחד עס מנח'יי מצביעה על צורך גדול בכיתות לימוד כבר מהיום כאשר עדיין לא מומשו תכניות להתחדשות עירונית. צורך שיתגבר בעת שיתחילו המימושיס של תכניות ההתחדשות העירונית. בהנחה כי ימומשו 30% מסך תוספות יחייד בפרויקטים להתחדשות עירונית, השכונה צפויה לגדול מ4200 יחייד ל6200 יתייד ומ 14,000 נפש ל23,260 נפש וגודל שנתון חינוך מ238(1.7% תלמידים) ל-512(2.2% תלמידים).

הפרוגרמה העתידית לשכונה מצביעה על מחסור צפוי של 30 כיתות מעון יום, 33 כיתות

| גנ''ל, 9 כיתות בית ספר יסודי ו55 כיתות בית ספר על יסודי. בנוסף התכנית תעמיס על

| שרותי ציבור נוספיט כגון בתי כנסת, מועדונים רב גילאייס וכיו"צ .

לאור כל המתואר לעיל להלן המלצותינו:

5. התכנית תפריש לטובת העירייה שטח מבונה 1140 מ"ר בשטת קרקעי תום בגודל 750

מייר בצפון מזרח התכנית וזאת מכיוון שהשטת המוצע על ידי היוּמים, כלוא בין 2

המגדלים אינו מתאים לצרכי הציבור הנדרשים אינו מאפשר בניית שטת נדרש עבור מעון

לוס ואינו איכותי עבור המרתב הפתות(חצרות שטחי שהייה) והמבונה של מעון יום או

| מועדון הנוער, השטח כלוא בין קירות , מוצלל באופן כמעט מלא , מושפע מוּרימת רוחות

]| בין 2 מגדלים, ויגביל את העירייה בכל פיתות שרותי ציבור נוספים בקומות נוספות.

עמדתנו נתמכת על ידי המחלקה לאיכות הסביבה. לכן יש להקצות שטח בצפון מזרת

)| החלקה אשר פנוי מהצללות בשעות הבוקר עד הצהריים ואינו מאוים על ידי בינוי גבוה בצד = )| צפון מזרת (פארק גונניס).שטת זה נותן לעירייה אפשרויות בינוי נוחות *ותר וגמישות

תכנונית שנדרשת באזור עתיר יוזמות התחדשות עירונית.

6. פרוט צרכי הציבור הנדרשים בתכנית:

שימוש

שטח בנוי

שטת

חצר

צמודים

הערות

!| 3 כיתות

מעון יום

0 מ"ר

5 מ"ר

חצר במפנה

]| דרום מזרת

ככל שניתן

להימנע

מהצללות

המגדלים

מיקום מוצע בצפון מאּרח החלקה

המעון היו

אשכול גנים עס שטחים רציפים

ללא הפרעה החצרות צמודות

למעון

מועדון נוער

0 מ"ר

בקומה מעל מעון חיום,

עם כניסה נפרדת

2 כיתות גן

| 2*130 = 260 מ"ר

5 * 2 חצר

במפנה דרומי

מיקום מוצע בקומות

מסד המגדלים או קומת הקרקע

מבני המגורים האחרים שטחי חצר

צמודי כיתת גן

2 בתי כנסת

0 *2= 200 מ"ר

005

תוכנית אב :

לתחבורה >

אגף תושיה -

צוות בקרת/ =

תכנון תנועה

055 9

מוצע להרתיב את לובי דיירים בבניין עבור

] מקום לתפילה.

(שטח וה לא יופרש לעיריית ירושלים)

סחייכ

יועבר לעירייה

0 מיר

5 מ"ר

7. יש לעגן בתקנון אפשרות לתוספת השימושים הבאים ובלבד שיאושרו על ידי המחלקה

למדיניות התכנון: מעון יום , גן ילדים, רווחה קהילה ובית כנסת.

| 8. אנו ממליצים כי ייחתם הסכם טרום תבייע מול היומיס שבו היום יצהיר (ויתתוס) כל

ידוע לו שבמקרה הנדון העירייה יכלה לדרוש ממנו הפרשת מגרש גדול יותר נפרד לצרכי ציבור. וכי על פי בקשתו ומתוך רצון למקסם את אחוזי הבנייה בפרויקט או להשיג תכנון

| נכון יותר מבחינתו של היזם, נאותה העירייה לאפשר

תכנון פרויקט על כל השטח שבמסגרתו ייבנו חלק משטחי הציבור הנדרשים לפרויקט בחפרשה מבונת (גני ילדים בקומות מסד) ע"י היום ועל תשבונו ויועברו לבעלות העירייה.

ההטכס ילחתס מול נכסי העירייה בכפוף לאישור הלשכה המשפטית של העירייה.

9. השטח הקרקעי יועבר לבעלות העירייה וירשס על שמה.

10. השטחים הציבוריים יתוכננו בתאוס המחלקה למבני ציבור בעיריית ירושלים

ולשביעות רצונם, יש להראות בנספת הבינוי התכנות לשימושים הנייל בתאוס מחלקת מבני ציבור.

1. בטבלה סעיף 5 בהוראות התכנית, המגרש המיועד למבני ביבור לא יפתת מ 750 מ"ר,

0. זכויות הבנייה בו יהיו 320% ועד 6 קומות.

2. יש להתנות בשלבי ביצוע את מבני הציבור בהוראות התכנית.

בברכה,

מיכל כרמלי כהן

לא התקבל

8 לא התקבל

יועץ תנועה - קראוט - חן הנדטת תנועה וכבישים

להלן הערות ראשוניות בלבד

1. יש להגיש נספת תנועה בהתאם לדף הנחיות לאופן הגשת נספת תנועה לתבייע (נשלת

למתכנן)

2 יש להגיש את נספת התנועה על רקע תכנית קו הכתול של רקיל

3 נדרשת התייחסות תכנית אב לתחבורה

4. יש להראות רתי רשבי'ג על גבי תכנית המדידה, כולל זכויות דרך, כולל התחברות ברורה

אגף רישו .

ופיקוח - המח'

להיטלי השבחה

המחלקה .

לנגישות.

המחלקה 5

לעבודה

קהילתית

55 10

למצב סיים

5. חסרים קווי גובה בשכבה מוחלשת

6. יש לסמן מיקום של חתך טיפוטי

7. יש לתכנן צומת כניסה למתתס

8. תקן חניה במקום הוא תקן גבוה. יש לתכנן את מספר מקומות החניה בהתאם לתקן.

9. יש לתכנן מערך היסעים עבור מבני ציבור.

0. נדרש לתת פתרון חניה עבור אורחים

מתחם נהוראי התחדשות עירונית

תיק חוות דעת שמאים 2020/145

בליווי שמאי ועדה- יש לוודא מולנו קבלת חווייד

על התכנון המפורט לעמוד בהוראות כדלקמן:

- חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח - 1998.

- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, חלק ח'1 -

בניין ציבורי חדש פרק א'.

- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, חלק ח'1 -

נגישות בנייני מגורים פרק ב'.

- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות לשירות), התשע"ג-2013.

- תקן ישראלי 1918 חלקים 1 , 2 , 3.1 , 3.2 , 4 , 6 בהתאמה.

- תקן ישראלי 2481 חלק 70 (מעליות).

התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים :

- ייקבע בהוראות התכנית כי, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום תא השטח עבור מגורים והשימושים בו בעת הליך להוצאת היתר בנייה.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תתוכנן רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיסא גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לת"י 1918 חלק 3.1.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון לדרך נגישה ברוחב 130 ס"מ (נטו) אל פתח מרחב מוגן מוסדי, בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית.

- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא הצגת פתרון להתגברות על הפרש גובה בין מפלס הרחוב לבין מפלס קומת המסחר, בתחום שטח החנות.

- יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניסות הראשיות לבניינים המוצעים -

יש לתאם עם מחלקת תכנון עיר לעניין הדרך הסטטוטורית.

- יש להציע פתרון למקומות חניה נגישים, בתחום שטח התכנית, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל -- 1970, חלק ח1 פרק א' וחלק ח1 פרק ב'

בהתאמה.

- כל המעברים המוצעים בשטח התכנית יתוכננו ברוחב 1.30 מ' נטו בהתאם לתקנות.

- יש לתכנן בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור מדרכה ברוחב של 2.50 מ' נטו, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב גבוה אל המדרכה.

לא התקבל

אגף תברואה

אגף נכסי עיריה::

לא התקבל

מתתס נהוראי גונניס

פינוי בינוי 4 מבנים הכוללים 80 יחידות דיור התוכנית מציעה 4 מבנים בעלי 10 \- 26 קומות וסך הכל 256 יחידות דיור .

שילוב חזית מטחרית ושימושים לצרכי ציבור .

לאגגף התברואה אין התנגדות לפרויקט הנייל.

יש לתכנן מתקן אשפה פנאומטי או דחסנית אשפה לכל בנין עס אפשרות לפינוי האשפה בתת הקרקע וחברת אתזקה לפינוי האשפה .

בשלב היתר הבניה יש צורך בפגישה נוספת על מנת לקבוע את מיקום ואופן פינוי האשפה וכן בהצגת נספת פינוי אשפת .

מריאנו אלבחרי

משרד אהוד תייר 02-5711661

לפי מונה תדפיס הוראות 32 ומונה תדפיס תשריט 17

התכנית מבקשת לשנות יעודי קרקע בבעלות העיריה, נתבקשו להציג התכנית למנהלת

האגף. לאתריה תעודכן חוויד הנסיס.

עדכון לחווייד מיום 12/10/2020

4 בבעלות עיריה, בשלמות מקרקעי יעוד דרך. שטח החלקה 2,654 מ"ר

8 בבעלות עיריה, מתרוכה, רישום בעלות לאחר הסדר. שטח החלרח 4467 מ"ר

בשלמות.

2 בבעלות רשות הפיתוח מחלוקה. שטת החלקה 1,020 מ"ר בשלמות קיימת הערה על הפרעה סעיפים 5 ו7, י.פ. 2530 מיום 22.4.79.

7 בבעלות רשות הפיתוח מכח מכר

3 בבעלות רשות הפיתוח מחלוקה. בשלמות קיימת הערה על הפרעה סעיפים 5 71, יפ. 2530 מיום 22.4.79.

דיור

קְ

= | 30173/182 בבעלות רשות הפיתוח, חלוקה, בשלמות הערה על 5 ו7 י.פ. 2530 מיום 22.4.79.

התחדשות עירונית ותוספת יחידות

התכנית:

055

005 12

ו = המלצת מהנדס העיר. =

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

4 יש לבחון את תקן 1 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

2. מערך ייעודי הקרקע ובינוי-

1 השטח בין הבניינים המוצעים המיועד למגורים ומוצג בנספח הבינוי כשטח מפותח, מהווה

המשך מדרך מוצעת לייעוד שצ"פ מאושר וקיים ממזרח, ומשמש כגישה חופשית לציבור למבנה הציבורי המוצע בין המגדלים, כך שלמעשה מדובר על שטח ציבורי, על כן יש להציע שטח זה בייעוד שצ"פ, התכנית תקבע הוראות להפקעה בשכבות בתאום אגף נכסים.

2. בהמשך לסעיף הקודם, בתחום בין הבניינים מוצע הפרש גובה של מעל 3 מ', יש לתכנן

את המרחב בין המבנים ללא הפרשי גובה ובנגישות מרבית מרחוב רשב"ג, לדרך המוצעת ועד לשצ"פ מצפון מזרח, מבני המגורים מצפון יכילו את הטופוגרפיה והפרשי המפלסים

הקיימים.

3. הדרך המוצעת תשונה לדרך משולבת שתפותח לחניה ומעבר הולכי רגל ראשי ומשמעותי

בנגישות מרבית לפארק המסילה

4. תנאי להיתר בניה יהיה אישור תכנית הפיתוח והעמדה מפורטת לאישור אדריכל העיר,

אגף שפ"ע ואגף תושי"ה ואגף מבני ציבור לפיתוח השצ"פ והדרך המוצעת ותכנון ההפרשות הבנויות, תנאי לטופס 4 יהיה ביצוע בפועל של כל השטחים הציבורים, לשביעות רצון הגורמים הנ"ל.

5. התכנית מציעה 3 מ' קו בניין צפון מערבי לכיוון מגרשי מגורים, יש להציע קו בניין של 5 מ'.

6. יש להציע קו בניין 0 כלפיי דרום, פארק המסילה

7 יוגדר קו בניין לכל מגדל וקו בניין למבנה ציבור שמוצע בניהם, בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

8 יקבע מרחק מינימלי בין מבני המגורים בני 10 קומות ל- 10 מ'.

9 התכנית מציגה שימושי שרות כמחסנים כלפיי מרבית החזיתות בק"ק, שטחי שרות יוצעו

בתת הקרקע בלבד, בשטחים מעל פני הקרקע יוצעו שטחים למטרות עיקריות, ניתן לבחון את הגדלת שטחי התעסוקה המוצעים בתכנית של- 250 מ"ר עיקרי בלבד

0. יש להציע חזית מסחרית לאורך כל פארק המסילה, יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

1. מפלסי הכניסות למבנים יוצעו במפלסי הרחובות, תותר גמישות של עד 50 ס"מ לגביי זה

תקבע סטיה נכרת

2. תיאסר הקמת גדרות בכל שטח התזכניות בממשק עם המרחבים הציבוריים, ביתר

המרחבים גובה גדרות למגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

3. קירות תמך ידורגו באופן המאשר פיתוח ונטיעות, ועד גובה של 3 מ'

4. יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם

55 3

ציבורי

5. יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים

ציבוריים, יש לקבוע סטייה נכרת בנושא

6 מתקים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו ככל הניתן בתת הקרקע, באם ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין

7 יש לבחון תכנון של גגות ירוקים בתאום המחלקה ואיכות הסביבה ושפ"ע

8. בהתאם לסעיף 1 התכנית תציע הפקעה בשכבות, יש להותיר עומק אדמה גננית שלא

יפחת מ- 1.5 מ' מעל החניון, יש לתאם בשלב ההיתר עם אגף שפ"ע את מיקום נטיעת העצים והותרה של עומק אדמה גננית גדול יותר.

9 יש לחייב בהוראות התוכנית כי כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע במלואם, לא תותר הבלטת קומות החניה מעל פני הקרקע.

0. לקבוע תמהיל דיור של לפחות 20% יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

1. יש לקבוע במסמכי התכנית כי פתרון המיגון יהיה ממדים ולא ממקים.

2. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

צורכי ציבור-

31 התכנית תכלול בשטחי הציבור המוצעים שיועברו ע"ש העיריה את שימוש בתי הכנסת, יש להוסיף את שטחי בניה אלו עבור מבני ציבור בטבלה 5. יש לבחון את הגדלת שטח בית הכנסת לשטח של 250 מ"ר לאור חוו"ד אגף מבני ציבור, ניתן כי מיקום בית הכנסת לא ישולב במיקום בו מוצעים כל השימושים הציבוריים, אלא במיקום אחר בפרויקט, בתאום אגף מבני ציבור, מבני דת ונגישות.

2. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור אגף מבני ציבור לתכנון המוצע.

תנועה:

4 בהתאם לחוו"ד צוות תכנית אב לתחבורה:

2 יש לוודא קליטה של התכנית המאושרת של הקו הכחול של הרכבת קלה 101-0178129

3 בתכנית המצב המאושר של תכנית מתחם נהוראי. יש לוודא קליטה של תכנית הרכבת הקלה בנספחי הפיתוח של תכנית הרכבת הקלה.

4. לא תותר חדירה של תכנית מתחם נהוראי לתחומי תכנית הרכבת הקלה בכל אלמנט

אדריכלי או הנדסי על הקרקע ובתת הקרקע.

5. לא תותר כניסת רכב לתכנית מתחם נהוראי מכיוון מזרח מכיוון תוואי הרכבת הקלה.

6. תנאי לאישור היתרי הבניה לתכנית יהיה תאום עם פרויקט הרכבת הקלה.

7 יש לוודא שביל אפניים במתחם נהוראי על פי המצ"ב כדי לשמור על רצף עם שביל האפניים המתוכנן והמתחבר לפארק המסילה

8 יש לתאם ולתכנן צומת כניסה למתחם

9 תקן חניה במקום הוא תקן גבוה. יש לתכנן את מספר מקומות החניה בהתאם לתקן.

0. יש לתכנן מערך היסעים עבור מבני ציבור.

1. נדרש לתת פתרון חניה עבור אורחים

2 מפרץ הורדה עבור גני ילדים קטן מאוד, יש להציג מפרץ ארוך יותר.

3 יש להציג מקומות חניה לאורחים ולקבוע לגביי זה הוראות מחייבות.

4. להשלים תיקונים טכניים שנדרשו בחוו"ד אגף תושי"ה, תנאי להפקדת התכנית יהיה

השלמת התאום עם אגף תושי"ה.

5. תנאי להיתר יהיה תאום עם אגף תושי"ה לגביי פתרון החניה, פריקה וטעינה הורדה

5 14

והעלאה.

איכות הסביבה:

.12

רוחות- מבחינת המסמך הסביבתי עולה כי קיימת התגברות של רוחות "לא נוחות"

ממערב למגדל הדרומי. התגברות הרוחות אמנם עומדת בקריטריון הנדרש אך הרוחות קיימות בשכיחות של כ-14% (כשהקריטריון עומד על 20%), על כן יש להציע פתרונות אדריכליים מבונים להפחתת הרוח לעת מתן היתר בנייה.

יש לקבוע כי לעת מתן היתר בנייה תיערך בדיקת רוחות נוספת ומפורטת.

לקבוע בהוראות התכנית כי האמצעים למיתון הרוח, במידה ויקבעו, יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.

יש להשלים את דו"ח ההצללות בתאום המחלקה לאיכות הסביבה, יש לבחון בשלב ההיתר הפנייה אחרת של המבנים על בסיס אותו העיקרון שמוצג בתכנית וזאת על מנת לשפר את הצללת מבני המגורים הסמוכים.

איכות אוויר- יש להשלים מודל הכולל תרחישים של תנועה זורמת/איטית/עצירה ונסיעה.

רעש- יש להשלים תאום עם המחלקה לאיכות הסביבה

הנחיות למסחר- השימושים במסתר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור כלל השימושים המסחריים, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

היות והמסחר צמוד לחצר מעון יום, יש לקבוע בהוראות התכנית כי חזית המסחר הפונה לכיוון המעון תהייה אטומה לחלוטין וכי פתח הכניסה למסחר מכיוון רח' נהוראי יורחק ככל הניתן מחצר המעון.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

יש לקבוע כי גג מבני הציבור בין המגדלים בכיוון דרום-מזרח יהיה גג ירוק/חי.

יש לקבוע בהוראות כי תכסית הגג הירוק/החי תהייה בגודל של 80% משטח הגג

יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

יש לקבוע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה לעמידה בתקן 5281 יהיה אישור מעבדה מוסמכת לתקן 5281

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספת ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים

נכסים:

.10

5 15

שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע.

הסדר רישום חניה בתת קרקע ציבורית יבוצע באמצעות רישום השצ"פ והדרך בבעלות ציבורית וחכירת החניה בתת הקרקע מהעירייה בהתאם להסדרה קניינית או בדרך של רישום תלת מימד (יש לציין בעמוד 3 בהוראות אם כוללת רישום תלת מימד וכן צירוף נספח תלת מימד מחייב, כמו כן ההפרשה צריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים מלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע).

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה אשר יכלול את הסעיפים הבאים:

כל היתר בניה יכלול גם את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כחניונים לטובת דיירי המבנה ושטחי המסחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית, ובכלל זה הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות בהקמת הקניון, תחזוקתו השוטפת, והנזקים שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת ביצוע עבודות החפירה או הבניה של החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.

מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטח הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של שימוש זה, באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן החניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשים לפי כל דין.

תכנון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות, מתחת למפלס הדרך ומעל תקרת החניה.

היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהם ייקח בחשבון את הצורך בביצוע שטח ציבורי מעליו.

בניית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטים המתאימים, שיבטיחו את עמידות החניון וחוזקו בהתחשב בביצוע כיכר עירונית מעליו.

מתן היתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עם כל הגורמים האחראים הרלוונטיים ובאישור מהנדס העיר/ מהנדס הועדה המקומית.

תכנון חניון תת קרקעי שמעליו מתוכנן כיכר עירונית ושצ"פ ילווה באדריכל נוף שיאשר שעומק האדמה מעל גג החניון מאפשרת שתילת עצים מעליו בהתאם לתכניות הפיתוח

הפרשות מבונות:

בסעיף 4.1.1 שימושים יש לפרט את השימושים הציבוריים אשר יבוצעו בהפרשות המבונות.

בסעיף 4.1.2. בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר ‏ = ייבנה בהיקף מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה - מ"ר . בתא שטח מספר ייבנה שטח בהיקף שלא יחת מ מ"ר אשר ישמש עבור בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

יש להוסיף סעיף חלוקה/ ואו רישום (לפי פרק ד) כמפורט מטה:

מיד עם אישורה של תכנית זו , תוכן התכנית לצרכי רישום (תצ"ר ) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית .

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב'; לעיל , רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר , כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח .

5 16

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1.2 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות בצבע חום עבור השימושים הציבורים .

‎ .3‏ סעיף הפקעה - יש להחליף נוסח סעיף 6.2.1 סעיף הפקעה בסעיף כמפורט מטה:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף את התנאים הבאים למתן היתר בניה

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר על חשבון מגישי ההיתר.

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.2 בהוראות התכנית

‏4. תנאי להפקדה יהיה אישור מחלקת נכסים בגלל הרישום בשכבות.

‏כללי:

‏31 התכנית מציעה 25,500 מ"ר עיקרי ו- 11,400 מ"ר שרות, יש לבחון את היחס הנ"ל כיוון שנראה כי מוצעים שטחי השרות רבים ביחס לשטחים העיקריים.

‏2. כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות היקפיים ושצ"פ/כיכר מרכזית) יכלול דופן עירונית פעילה במפלס הקרקע (מסחר/ציבורי/אחר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצ"פ/הרחוב כדי למנוע מופע של גדרות.

‏3. בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך התחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך בתוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו'.

‏4. יש להגביל גודל חנויות בהוראות התכנית כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד.

‏5. התכנית תאפשר מרפסות סוכה לכל הדירות לפחות עד גובה של 10 קומות

‏6. יש לתכנן מתקן אשפה פנאומטי או דחסנית אשפה לכל בנין עם אפשרות לפינוי האשפה בתת הקרקע וחברת אחזקה לפינוי האשפה .

‏7 תנאי להיתר בניה יהיה מיקום ותאום אופן פינוי האשפה וכן בהצגת נספח פינוי אשפה מול אגף תברואה

‏8 יש לקבוע שלביות ביצוע בהינף אחד או להציע שלביות אחרת של חלוקה לשני מתחמים

‏יש להוסיף סעיף סטיה נכרת לקווי הבניין וגובה הבינוי.

‏0. יש לקבוע כי לא יותר ניוד בין שטחי התעסוקה/ מסחר/ צורכי ציבור לשטחים למגורים, תקבע על כך סטיה נכרת

‏1. | ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים בתת הקרקע, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

‏2. להטמיע את חוות דעת מחלקת נגישות במסמכי התכנית

‏3. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי על קרקעי.

‏4. לקבוע יחס החלפה לתכניות המאושרות החלות בשטח

‏5. תנאי להיתר בניה ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:500 (לכל הפחות) לכל שטח התוכנית.

התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי ועקרונות עיצוב לפיתוח,

מיקום כניסות למבנים ולחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של חניות, עומק

‏סי

0005 17

אדמה לנטיעות עצים וכו'.

6. לקבוע פקיעת תוקף לתכנית, 7 שנים.

7. להסיר סעיף 4.1.2 , 6, כי תותר תוספת יח"ד לשיקול ועדה מקומית

8. לתקן סעיף 4.1.2א8 כי תותר הקמת מחסנים בתת הקרקע בלבד בשטח של עד 8 %

משטח דירה.

9. לתקן סעיף 4.1.2א9 לניסוח כי תותר הקמת מרפסות זיז עד 12 מ"ר בממוצע ליח"ד

8 יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות :חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז,

הרשות הארצית לכיבוי והצלה, חברת החשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, שפ"ע, אדריכל העיר, והמחלקה לעבודה קהילתית.

9 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 7 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

1 לתקן תכניות מאושרות חלקות בהוראות, תכניות 14025 ו- 8813 אינן חלות בשטח.

2. לתקן הערה לטבלה 5 קווי בניין יהיו עפ"י תשריט מצב מוצע ולא נספח בינוי

= ₪ ₪ ב תת בר סס

סא כ +

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

12 ברזון יהודה איגרא גיא ת. עמידה | 19/10/5021

רחוב, שכונה:

קנאי הגליל 29 , גוננים

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

203 107 לא

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 15 תשריט 10

יצירת מסגרת תכנונית לפינוי 119 יחייד והקמת מבנים חדשים למגורים ושטחיט נלווים לבניית 420 יחייד חדשות

7 2 2 גת

כ 00 5 03 0 41 00

דרך מוצעת תואנה

212 1

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 2

קביעת בינוי ל 5 בניינים בגבהיס שבין 10 ל 30 קומות

קביעת הוראות לשטת ציבורי פתוח וזיקות הנאה לחיבור השצייפ לרחוב שינוי מערך ייעודי הקרקע כלהלן: שינוי מאזור מגורים 1 לאזור מגורים די, לשצייפ ולדרך מוצעת.

קביעת השימושים המותרים בשטח למגורים די ולשצייפ

קביעת קווי בניין מירבייס לכל אחד מן המגרשים המיועדים לבניה.

קביעת הוראות בגין בניינים וגדרות להריסה.

קביעת הוראות בדבר עצים לעקירה, העתקה ושימור.

קביעת הוראות בדבר הוצאת היתרי בניה.

קביעת הוראות בדבר חזית מסחרית.

קביעת הוראות לעיין חניה מתחת לשצייפ.

קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה.

קביעת הוראות בדבר זיקת הנאה.

יא. קביעת הוראות בדבר הפרשת שטתים בנוייט לצרכי ציבור.

המכפיל המוצע ליחידות דיור הוא 3.52.

הצפיפות המוצעת על פי המצב הנכנס היא צפיפות של 47 יחידות דיור לדונם.

הצפיפות המוצעת על פי המצב המוצע נטו למגורים היא צפיפות של 65 יחידות דיור לדונם.

גודל דירה ממוצע הוא 110 מ"ר עיקרי או 122 מ"ר מרבי.

התכנית מציעה מסחר בהיקף של 1134 מ"ר.

222 2

שצ"פ 2205 206

מגורים ד 120 208 05 03 9 אחוז מעל לקרקע

סה"כ 1 100

התכנית המאושרת החלה החלקה היא תכנית מספר 1456 שאושרה בשנת 1974 וקבעה את ייעוד החלקה לאזור מגורים 1 הקובע 75 אחוז עיקרי ב 3 קומות

היתרים:

ל"ר

זאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

ייעוד לפי תכנית המתאר: אזור מגורים עירוני

התייחסות לתבנית הבנייה: עד 12 קומות

תכנית שכונתית: החלקה כלולה בתכנית אב גוננים א-ו המתחם הוחרג מתבנית הבנייה של

תכנית האב מכיוון שהצפיפות הנכנסת הייתה גבוהה ביחס ליתר החלקות בתכנית האב והתכנית קובעת שניתן לבחון תכנית פינוי בינוי .

ייה עירוני: גבוה

מתאר המחוזיות - תמ"מ 1/ 30/ = >

+ א נש

תאר ארציות

= | לא התקבל

חברת הגלחון.

מח' המים 0 ]| לא התקבל

לכבאות והצלה

המתלקה) 0

לאיכות הסביבה :

אגף תברואה

אגף נכסי עיריה::

לא התקבל

יש לערוך חיזוי רעש בהתאם לנפחי התנועה ולשימושים המוצעים

יש לערוך חיווי ויהוס אוויר בהתאם לנפחי התנועה (כולל של התכניות השונות המאושרות במרחב) ולהציג בפני המחלקה את מודל ארמוד לחיטוי.

| דגש מיוחד יש לתת על השימושים הציבוריים המוצעים בתכנית

לא התקבל

לפי מונה תדפיס הוראות 15 ומונה תדפיס תשריט 10

1. היקף ההפרשות לצרכי ציבור, מיקומם ושימושס יהא בהתאם לחווייד מדיניות התכנון

ויתווספו להוראות התכנית הסעיפים כמפורט בסעיף 5 מטח.

2. בדיקת בעלויות בתתוס התכנית : גוש/ חלקה 30143/187- רישום בית משותף

יש לציין בהוראות התכנית גם תחת סעיף 4.2 שצייפ ו4.3 דרך כי מתוכנן חניון פרטי תחתליו.

3 הסדר רישום חניה בתת קרקע ציבורית יבוצע באמצעות רישום השצייפ והדרך בבעלות ציבורית ותכירת החניה בתת הקרקע מהעירייה בהתאם להסדרה קניינית או בדרך של

] רישום תלת מימד (יש לציין בעמוד 3 בהוראות אס כוללת רישום תלת מימד וכן צירוף

נספח תלת מימד מחייב, כמו כן ההפרשה צריכה להופיע בטבלות האיחוד וחלוקה כשטתיס ציבוריים מלווה בהסכם כשטחיט טחיריס בתת הקרקע).

4. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה אשר יכלול את הסעיפים הבאים :

א. כל החיתר בניה יכלול גס את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

ב. תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כחניוניס

| לטובת דיירי המבנה ושטחי המסחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועצ | המשפטי של הרשות המקומית, ובכלל וה הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות בהקמת הקניון, תתזוקתו השוטפת, והנזקים שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת

ביצוע עבודות התפירה או הבניה של החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.

ג. מתן אפשרות לשימוש בשטתיס שמתחת לשטח הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של

שימוש וּה, באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן החניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשיט לפי כל דין.

ד. תכנון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועונידיות,

מתחת למפלט הדרך ומעל תקרת התניה.

ח. היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהט ייקח בחשבון את

הצורך בביצוע שטח ציבורי מעליו.

| ו. בניית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטיס המתאימים, שיבטיחו את | עמידות התניון וחווקו בהתחשב בביצוע כיכר עירונית מעליו.

ז. מתן חיתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עס כל הגורמים האחראים

הרלוונטיים ובאישור מהנדס העיר/ מהנדס הועדה המקומית.

222

202 8

ח. תכנון חניון תת קרקעי שמעליו מתוכנן כיכר עירונית ושצייפ ילווה באדריכל נוף שיאשר

שעומק האדמה מעל גג החניון מאפשרת שתילת עצים מעליו בהתאם לתכניות הפיתות

5. הפרשות מבונות :

בסעיף 4.1.1 שימושים יש לפרט את השימושים הציבוריים אשר יבוצעו בהפרשות המבונות.

בסעיף 4.1.2. בהתאם להנתיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט כדלקמן:

- בתא שטח מספר ייבנה בהיקף מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה - מ"ר . בתא שטח מספר ייבנה שטח בהיקף שלא יםחת מ מ"ר אשר ישמש עבור בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת

מדיניות התכנון.

- מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

- השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

יש להוסיף סעיף חלוקה/ ואו רישום (לפי פרק ד) כמפורט מטת:

- .מיד עם אישורה של תכנית זו , תוכן התכנית לצרכי רישום (תצ"ר ) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית .

- לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב'; לעיל , רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר , כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח .

- השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1.2 יועברו לבעלות הרשות המקומית

עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכלמבנה , גדר חפץ .

: - בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות בצבע חום המצוי בקומה של הבניין והיקפו כ- מ"ר, ואשר בו מותר שימוש ל בלבד. וכן השטח המסומן בנספח הבינוי באות בצבע חום המצוי בקומה של הבניין וחיקפו כ- מ"ר, ואשר בו מותר שימוש לצרכי בלבד.זאת את בהתאם להוראות סעיף 4.2.

8 סעיף הפקעה - יש להחליף נוסח סעיף 6.2.1 סעיף הפקעה בסעיף כמפורט מטח:

הפקעה

0 לא הוכן תצייר לא נרשמו השטחיסם על שס עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 וכן

| לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

) 9. תנאים למתן היתר בניה:

- תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר על חשבון מגישי ההיתר.

- תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

- תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.2 בהוראות התכנית

0. תחת שלבי ביצוע יופיע הסעיף הבא :

ביצוע השטת הציבורי ואישורו ע"י האגף למבני ציבור יהוו תנאי למתן טופס 4.

חברת חשמל: !

רשות העתיקות .

- אריכאולוג' >

מרחב י-ם >

אגף תכנון העיר :

- המח' למדיניות:

התכנון: := 0

| לא התקבל

לא התקבל

| לא התקבל

221

אל: מר שלום כהן - תכנון העיר

מאת: אדרי מיכל כרמלי כהן - מתכננת ערים

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון- תכנית מסי 944512 , התחדשות עירונית ברחוב יוסי בן יועזר, גונניס.

| התכנית התבקשה בחווייד המחלקה למדיניות התכנון.

מונה תשריט 10 , מונה תדפיס הוראות התכנית 15.

| עמידה בתנאי סף 19.10.21

1. מיקום: התכנית המוצעת ממוקמת בין הרחובות יוסי בן יועזר קנאי הגליל ואלכסנדריון

מדרום לבית ספר קשת. גוש: 30143, חלקה 187. שטח התכנית 9.6 דונם.

2. מצב סטטוטורי: בתתוס התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות : תבייע 1456 מגורים 1.

מדינות התכנון: תכנית אב לשכונת גוננים: חלקה בבניה רוויה לפי תכנית מפורטת.

3. תיאור התכנית : מוצע הריסת מבני השיכון הקיימים טהייכ 420 יחייד חדשות ב- 5 מבנים

חדשים. 2 מגדלים, בני 30 קומות לתזית רחוב רבי תנחומא ומגרשי הספורט של בית ספר קשת ו 3 מבנים בני 11 קומות עס קומת מסד למסחר ליוסי בן יועזר (חוּית מסחרית מוצעת לשצייפ ולכל החזיתות בתכנית, מלבד לרחוב רבי תנחומא).

מוצע שצייפ מרכוי 2.1 די ,בלב מגדלי המגורים.

כניסה ויציאה לחניון כ- 800 רכבים מרתוב יוסי בן יועזר (5 קומות תתקרקעי) , חצר משק למטתר מוצעת על חזית אלכסנדריון בסמיכות למעגל התנועה /מפרץ הרדה והעלאת ילדיט של בית ספר קשת. תמהיל הדירות מציע 20% מכלל יחידות הדיור יהיו קטנות מ- 80 מ"ר.

צרכי הציבור המוצעים: כ - 330 מ"ר עבור שטחי רצפות לצרכי ציבור ללא מיקום, יעוד

עבור מעונות יום/גני ילדים/בית כנסת. 2.1 די מרכזי עבור שצייפ. סה"כ שטחי הבניה מעל הקרקע בתכנית כ- 60,000 מ"ר. 625% בניה.

4. המלצות המחלקה למדיניות התכנון :

שכונת גונניס א-ו הוגדרה ברובה כשכונה בהתחדשות עירונית. צפי הגידול - 4000 יחייד חדשות, יחד עם מתחם מעגלי יבנה שמציע תוספת של כ- 900 יחייד לכ- 300 יחייד קיימות).

תכנית האב שאושרה ב- 2011 הגדירה בצפון תכנית זו את פתיחת ציר דרך רבי תנחומא בין רחוב אלכסנדריון ליוסי בן יועזר

2 6

6. . מתכנית זו נגזריס צרכי הציבור הבאים: 4.7 די שצייפ, 12 כיתות לימוד (כיתח בכל

שנתון לימוד) ו 3 כיתות גן/מעון. ישנו צורך מיידי בשטח קרקעי לטובת בינוי צרכי ציבור.

לאור מיקומה של התכנית בסמיכות לקמפוס דנמרק המתחדש בימים אלו בתכנית התחדשות עירונית למבני ציבור להוספת כיתות לימוד החסרות בשכונה לאור תכניות ההתחדשות המואצות ותוספות יתייד. מבנייצ בשטח קרקעי מתכנית זו יכלול עירוב שימושים לטובת חינוך רווחה/קהילה

| 7. ודת. השטח הקרקעי יהיה בנגישות מלאה עם כביש ומפרצ הורדה לתלמידים אשר יבחן | בשלב התבייע על ידי האגפים הרלוונטיים כגון תושיייה ומבני ציבור ויקבל את אישורן.

| לאור כך יש לערוך בתכנית את השינויים הנדרשים הבאים:

9. חלק מחלקה מצרנית מס' 170 להציג חלופה תכנונית שתכלול את השטח ייהמשולשיי

ממזרת לתכנית בגודל כ- 1.9 די (חלק מחלקה 170)ביעוד מבני ציבור המפותח כשצייפ וזואת על מנת להגדילו. התכנית תפריש עבור העירייה, שטת קרקעי של 2 די שיתובר לשטח הקיים ממזרת באופן רציף בכך הביקושים לצרכי הציבור הנגזרים מתכנית זו יוכלו להתממש באופן מיטבי ולפי מימוש עירוני מיטבי.

| 10. סעיף 4.2 ,תנאי להתקדמות אישורה של תכנית זו בוועדות התכנון. חלקה זו תיועד << | למבנייצ ושצייפ לטובת השימושים שפורטו לעיל. זכויות הבניה יהיו 240% עד 6 קומות. יש | לתאם מול תושיה את מיקום מפרצי החניה והסדרי התנועה עבור השימושים שפורטו לעיל בחלקה זו.

1. החלקה הציבורית השלמה אשר תיווצר בגודל כ- 4 די (שצייפ ומבנייצ) תרשם על שם

| עיריית ירושלים יש לציין כי השימושים הס עבור חינוך, תרבות ורווחה ודת כך

| שחשימושיס מהקרקע יהיו לפי סדר המפלסים הבא: חינוך רוותה/קהילה דת.

| 12. יש לפעול להסדרה קניינית לפי הנחיות חווייד נכסים לרישום השטחים המוצעיט אף עבור החניון בתת הקרקע תחת השצייפ המוצע.

בברכה,

מיכל כרמלי כהן

העתקים:

אינגי יואל אבן - מהנדס העיר

מר אמנון ארבל - סגן מנהל האגף לתכנון העיר וממונה על תכנון העיר מר עופר אהרון -- מנהל המחלקה למדיניות התכנון

= | גבי לדוינסקי ריטה - מנהלת נכסי העירייה

אדרי יעל דרייפוס -נכבי העירייה

גבי גמדני יעל- נכסי העירייה

| מר אלינור טלוק- ממונה מבני קהילה ורווחה

אדרי ענת קליינמן- מנהלת מבני ציבור

גבי אירנה דוידוב - תושיה

גב' אתי אוזנה - מחלקת שמאית העירונית

צוות בקרת::

תכנון תנועה

ופיקוח - המח'. :

להיטלי השבּחה':

המחלקה >

קהילתית :

222 7

מר רגב חגי -- כלכלה אורבנית

לירון ריכטר - תכנון העיר

אדרי עדי ברזלי - מתכננת רובע

אדרי רחלי חיים- מתכננת קהילתית

12"

יועצ תנועה - א מ א ב - תחבורה ותנועה בע"מ

להלן התייחטותנו ראשונית לתוכנית :

1. יש לסמן את קווי וכות הדרך בכל הרחובות הגובלים בפרויקט המוצע בצורה ברורה

משני צידי הרחוב .

2. יש להשלים מקרא: חסר סימון זכויות הדרך, אספלט קיים או מוצע וכדי.

3 יש להציג הסדר תנועה קיים ומוצע בכל הרחובות סביב המתחם.

4. יש להציג הסדר תנועה לאורך רחוב אלכסנדריון כולל צומת כניסה לרחוב רבי תנחומא

ולבית ספר קשת

5. יש למספר את קומות החניה בצורה עוקבת .

6. . יש להציג מדרכות בצורה ברורה , מלאה מסביב לכל המתחם . מדרכה ברוחב 2.3

בפרויקט חדש לא מקובל. יש להרחיב את המדרכה.

7. .יש להציג את החניות שמיועדים למטתר , בצבע שונה ובמספור עוקב אחר

8 תכנון כניסה . יציאה אחת בלבד עבור כ - 800 מקומות חניח נראה בעייתי בגלל הקיבולת של גישה אחת לחניון . יש להרחיק את הכניסה מגבול המגרש ולסמן משולשי ראות.

9. . חניה תפעולית לפי התקן צריך 3 מקומות . יש להוסיף ולהשלים .

0. קיימת סתירה בין התכנון של החלק הצפוני המוצע בנספת התנועה בצורה חלקית

ה / לתכנון שמופיע בנספח הבינוי . יש להתאים את הדברים .

11 יש לבדוק האם מתוכננים שבילי אופניים באיזור ולהציע שביל אופניים

לא התקבל

לכבוד ועדה מקומית לתכנון ובנייה

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

מאן דהו

שלום רב,

הנדון: עמדה חברתית לגבי תכנית פינוי בינוי במתחם אלכסנדריון, יוסף בן יעוור, רבי תנחומא,

המתחם מונה חמישה בנינים, כל בניין מכיל שלוש או ארבע כניסות. במתחם 119 יחייד בשטח של 9.63 די. התכנון כולל הריסת הבניניס הקיימים ובניית 5 מבנים חדשים בני 420 יחייד. התוכנית כוללת 2 בנינים בני 29 ו30 קומות ו3 מבני מגוריט בני 10 קומות. התוכנית כוללת שצייפ של חצר מרכצית, כיכר עירונית וחזית מסחרית על רחוב אלכסנדריון, מסחר ומבני ציבור.

2 8

עד דצמבר 2021 חתמו 71% מבעלי הדירות על הסכם פינוי בינוי. תהליך קידום הפרויקט התל לפי שש שנים ע"י יוזמת נציגי מתחם, בהמשך הוסמכה נציגות דיריס ונעשה מכרז לבחירת עורך דין וחברה יזמית. נבחר משרד טל,קדרי, שמיר ושות' לעורך דין הדיריס

| וחברת 05ם ישראל כיום הפרויקט.

הערותינו לתכנון:

1. מרחבים משותפים וקהילתיים: מתחם זה מאופיין ביתסי שכנים טובים ורובם מרגישים

שייכות גבוהה לשכונה. ישנה חשיבות מרובה לשמר מאפיין זה גס במתחם החדש זאת ע'יי > | שצייפים נגישים וחדרי דיריס בבניין. במתתם וה עתיד להיבנות שצייפ כחצר מרכזית אשר

| יענה לצורך הזח, המלצתנו הינה להוסיף בנוסף חדר דיריס לכל בניין.

2. תנועה וחניה: 67% מהבעלים המתגוררים ציינו בדוח החברתי כי קיימיט עומסי תנועה

באוור בעיקר בשעות הבוקר והצהריס ביציאה ובכניסה מהמתחם, זאת בשל הקירבה למוסדות חינוך הסמוכים (בית ספר קשת, תיכון דנמרק, ביייס רעות וגני ילדים). עומס אשר צפוי לגדול עס הקמת המתחם החדש. בתלופה המוצעת נראה כי הכניטה והיציאה מהתניון יהיו ברחוב יוסף בן אליעזר ורחוב אלכנטדיון, רחוב אלכסנדיון משתמש לכניטה לבית ספר קשת ומהווה מוקד עומטי תנועה בבקרים. אנו ממליצים לבצע שיתוף ציבור עס תושבי הבניין ועם המנהל הקהילתי והועדה הפיזית סביב נושא זח.

3. אחזקה: מהדוח החברתי עולה כי השטתיס הפתוחים במתתס אינם מתותוקיס היטב,

בנוסף נראה כי חלק מהכניסות מטופתות לעומת כניטות מלוכלכות וחסרות תאורה. הדבר מעיד על קשיי מימון תחזוקה עבור חלק מאוכלוסיית המתחם. אנו ממליצים, כמקובל כיום במדיניות העירייה, שקרן התחזוקה תינתן לכעשר שנים.

המלצתנו החברתית :

4. המתחם מאופיין באחוו גבוהה של בעלי דירות מעל גיל 65 (15%), אשר רובם מתגוררים

בבניין. מתוך הדוח החברתי עולה כי בקרב אוכלוסייה זו קיימת תחושה כל אינה מעודכנת :| מספיק על התקדמות הפרויקט, בהתאמה דיירים אלו הביעו חוסר רצון בקיום הפרויקט וחשש גדול מהתהליך. הנושא דורש התייחסות מותאמת בכל שלבי התהליך ובניית עבודה פרטנית עס הדיריס; הנגשת מידע ומסירת מידע לקשישיט שאנו דרך הרשתות החברתיות, רצוי בשיתוף בני משפחה מלווים, עיגון זכויות רלוונטיות בחוזה, יצירת מענה מותאם לאוכלוסייה הן בשלב האכלוט והן בשלב בפינול.

5. עדכון דירים: עדכון הדיריס במתחם זה נעשה על ידי נציגות הדיריס, נראה כי העדכונים

מתקבלים באופן סדיר הכולל מפגשים שבועיים עס נציגות הדיירים. כמו כן נעשים

:| עדכונים שותפים לכלל הדיריס. למרות ואת, המידע אינו נגיש לכלל אוכלוטיית הדירים מתוך פרסום מרכזי ברשתות החברתיות. המלצתנו הינה יצירת עדכון קבוע מראש בכל אמצעי התקשורת אשר ישלת מטעם היום אחת לרבעון וכמו כן התאמה לאוכלוסיות ייעודית: שיחת טלפון וואו מכתב עדכון מודפס וכו.

6. שיתוף ציבור: למרות הקשר הצמוד עס נציגות המתחט לא נעשה כנס לכלל הדיריס

מלפני מרף 2020, ניתן לשאר שחלק מהסבירה הינו מגבלות התקופה. המלצתנו לערוך כנס תושבים לאחר המלצות וועדה המקומית ובו להציג את התכנון הסופי לכלל תושבי המתתם.

בברכה,

| נוגה דקלבאוס ועומר גילה,

היחידה לשיתוף ציבור ושילוב מרכיב חברתי בתכנון

המחלקה לעבודה קהילתית, מינהל קהילה

| עיריית ירושלים

2112 9

: 2 כייב שבט תשפ"ב

]| חוות דעת אדריכל העיר לתוכנית 944512

| פונוי בינוי אלכסנדריון- בן יועזר- קנאי הגליל- רבי תנחומא, קטמונים ירושלים

חוות דעת זו היא בהמשך להנחיות מקדמיות שניתנו ביולי 2021 << | לאחר תיאום מול מח' תכנון, מומלץ לקדם התכנון בהתאם לעקרונות חבאים :

1. רצוי לכלול בתחום התוכנית את היימשולשיי החום המצרני ממזרח (קצה דרומי של

חלקה 170)

2. בצפון התוכנית יש ליצור רחוב חדש שיחבר מזרת-מערב מרחי יוסי בן יועזר לרחי

אלכסנדריון, במקביל למתחם ביייס קשת. הרחוב יהיה מקומי בלבד, ניתן אפילו שיחיה חד סיטרי, או אפילו רחוב להולכי רגל עס גישה מוטורות לרכבי חירום/פריקה וטעינה בלבד (יש לקבוע ייעוד קרקע ציבורי מתאים). בכל מקרה תהיה דרך נגישה להליכה לאורך כל הרתוב האמור.

3. יש להציע הרחבה באמצעות הפקעה לזכות דרך לרחובות הסובבים (יוסי בן יועור- קנאי

חגליל-רבי תנחומא) ככל שנדרש לטובת מדרכות ראויות.

4. לאורך כל הרחובות ההיקפייס יש להציע בינוי מרקמי חיוצר דופן לרחוב, בדגש על

דפנות לצמתיס ההיקפייס.

5. כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות היקפיים ושצייפ/כיכר מרכזית)

*כלול דופן עירונית פעילה במפלס הקרקע (מסחר/ציבורי/אתר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצייפ/הרחוב כדי למנוע מופע של גדרות.

6. על הבינוי יילתפוריי את הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן

מקירות תמך ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מי וגדרות לגובה של 1.2 מי. כל מבנה מגורים יקבל כניסות להולכי רגל מ2 מפלסים שונים.

ב ל העי 7. לאורך חזית רחוב קנאי הגליל בדרום התוכנית יש להציע כניסה משמעותית למרחב אדריכד העור ציבורי פתוח שישמש כשצייפ/כיכר עירונית. יש להציע שטח זה כמה שיותר מפולס ונגיש 0 בלי מדרגות. בהיקף השטת הזה יוצעו דפנות בנויות עס חזיתות מסחריות פעילות 0 | 8. יש ליצור חיבורים מהרחובות ההיקפיים אל השטת הפנימי/מרכוי הפתוח האמור 0 (לפחות שביל אחד מכל כיוון מזרת-צפון-מערב). שבילים אלה יהיו מפולסיס ככל הניתן

ו/או עס מדרגות, ויהיו ברוחב ראוי (לפחות 6 מ'). יש לאפשר שילוב אמצעי הנגשה מכאנייס בתחום השצייפ/כיכר המרכצית ובתחום השבילים.

9. כל מערך השטחים הפתותים האמור (כיכר/שצייפ מרכזי + שבילים + הרחבות מדרכות)

יהיו בבעלות ובייעוד ציבוריים, כולל עס אפשרות לרישום תלת מימדי.

0. יש לקבוע חובה כי בתחום חשצייפ/כיכר מרכזית יהיה עומד אדמה של לפחות 1.5 מי

לטובת גדילת עצים בוגרים איכותיים. יש לצמצם ככל הניתן שטחים תת קרקעיים פרטיים :| מתחת לשטחים ציבוריים פתוחים. יש לבחון מיקום רחבות רכב חרום ברחובות ההיקפיים ולא בשצייפ. יש למקסם תכנון צמחיה בכיכר העירונית.

1. בתיאום מול צתאייל, תושיייה ושפייע- יש לבחון גבול פיתוח נדרש במטגרת שלביות

הביצוע, כאשר מה שכלול בתחום הקו הכחול במצב דנן בוודאות חובה שיפותח במסגרת החקמת הפרוייקט, ויש לבחון היתכנות/צורך/אפשרות לשדרוג הרחובות ההיקפייט גם כן במטגרת הקמת הפרוייקט. חובה לבחון טיפול מקיף בצמתים הצמודים לפרוייקט בדרום-

/ מורת ובדרוס-מערב, בדגש על צמצום שטחי מיסעה ומתן העדפה להולכי רגל. למעשה רצוי

| לכלול טיפול תנועתי ונופי עד רח' פת מבחינת מערך הולכי הרגל כחלק מהתכנית.

2. על מנת ליצור חיבוריות עירונית טובה לכיוון ציר הרקייל ברתוב יעקב פת- יש לשקול

הכללת שצייפ בתלקה 174 מדרום לתוכנית ולרחוב קנאי הגליל, לטובת פיתוח שביל הליכה נח (כולל אמצעי הנגשה מכאנית ככל שנדרש). רצוי לכלול גם את תא שטח 4 עס חדר השנאים הקיים וקביעת הריסתו במטגרת הפרוייקט תוך הקמת חדר שנאים חדש תתייק.

3. יש לבדוק ולהתייחס לתכנית קמפוס גונניס מצפון לפרוייקט כדי ליצור רצף ותאום בין

התכניות. ככל הניתן רצוי שקמפוס גונניס האמור יצור דופן לרחוב החדש בצפון התוכנית דנן.

4. כל המערכות והתשתיות יהיו תת קרקעיות ככל הניתן: אשפה, חשמל (כולל השנאה),

פריקה וטעינה וכוי. כל שטתי החניות ושטתי השירות (מתסנים וכדי) יהיו תת קרקעיים במלואם.

5. בתיאום מול תחחייי יש לבחון תוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרוייקט וח עבור

02 10

צרכי השנאה במרתב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכוי.

6. יש להגביל גודל חנויות בהוראות התכנית כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד.

ינאי אפלבוים

| אדריכל מרחב ציבורי

| התחדשות עירונית ותוספת יחידות

| דיור

| שצ"פ חדש

-- : המלצת מהנדס העיר :=

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

4 התכנית שהוגשה ועמדה בתנאי סף אינה מקובלת מכיוון היא מציעה תכנון שאינו מקובל מבחינת השצ"פ הכלוא בין הבניינים ואינו מקובל.

2 בפני הוועדה הוצגו שתי חלופות נוספות אחת המציעה גריד של מעברים להולכי רגל וכוללת 5

בניינים בגובה שבין 10 ל 29 קומות וייצירת כביש חדש בצפון התכנית המחבר בין רחוב יוסי בן יועזר ורחוב אלכסנדריון וחלופה שלישית הכוללת 4 בניינים שניים בגובה של 10 קומות ועוד שניים בגובה של 31 ו 34 קומות ושטח ציבורי משמעותי ופתוח לציבור.

3 מצפון לתכנית קיים שטח של שטח לבנייני ציבור המפותח בפועל כשטח ציבורי פתוח ( החלק הדרומי של חלקה 170 ) , יש לבחון חלופה של חילופי שטחים בשטח זה באמצעות מיקום של אחד המגדלים המוצעים בתכנית בשטח זה המצוי בין שטחים ציבורים ואינו קרוב לבנייני מגורים סמוכים ובנוסף למקם שלושה בניינים נוספים בשטח התכנית וביניהם שטח ציבורי פתוח ושטח חילופי לבנייני ציבור.

4. ככול שתיבחר חלופה זו הוועדה המקומית תצטרף כמגישת תכנית לאור חילופי קרקע בין שטח

ציבורי לפרטי.

5. ככול שלא תיבחר חלופה זו יש לפתח חלופה על פי העקרונות הבאים:

31 יש להציע כביש בחלק הצפוני של התכנית בהתאם למסומן בתכנית האב בין רחוב אלכסנדריון

לרחוב יוסי בן יועזר, רוחב הדרך ייקבע בהתאם לבחינה של אגף תושיה לעניין האפשרות לכביש חד סטרי או דו סיטרי ומדרכה של 3.5 מטר כשביל גישה לבית ספר קשת.

2. החלופה תהיה מבוססת על 4 בניינים , שני מגדלים ושני בניינים בגובה של 10 קומות.

3. המיקום של הבניינים יהיה מבוסס על חלופה 3 בשינויים הבאים:

41 בניין כ יזוז לכיוון רחוב יוסי בן יועזר לצורך ייצירת דופן פעילה לרחוב הראשי.

11 כו

בניין 4 ובניין 6 יוחלפו באופן שהמגדל יהיה על הרחוב הראשי ויצור מרחק משמעותי מהמגדל השני .

השטח הציבורי הפתוח יוסט מהמרכז לכיוון צומת הרחובות אלכסנדריון וקנאי הגליל באופן שיהיה פתוח לכיוון השכונה בצורה מיטבית.

השטח הציבורי הפתוח יוצע במפלס אחיד ככול הניתן או בחלוקה למשטחים גדולים בהתאם לטופוגרפיה ולא בדירוג של טרסות כפי שמוצג בתכנית.

ייבחן הצורך בהרחבת הדרכים לצורך יצירת חתך רחובות דו סיטרי , חניות בשתי הצדדים ברחוב יוסי בן יועזר ו חניה בצד אחד לפחות ברחובות קנאי הגליל ואלכסנדריון ומדרכות של 3.5 מטר המדרכות הסמוכות לפרויקט.

בנייני המגורים ייצרו חזיתות פעילות לכיוון השצ"פ הגדול המוצע ובמפלס המתאים.

בין הבניינים יוצעו שבילים להולכי רגל לחיבור של השצ"פ המוצע לכל הרחובות הסובבים.

יש לערוך בחינה מחודשת של תקן 21 בהתאם לחלופה הנבחרת , יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

ייבחן הצורך בחניה פרטית מתחת לשטח הציבורי הפתוח בתיאום עם מחלקת נכסים באמצעות רישום בשכבות, שטח ציבורי פתוח מעל לקרקע וחנייה מתחת לפני הקרקע.

תנאי להפקדה יהיה חתימת מחלקת נכסים.

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה אשר יכלול את הסעיפים הבאים:

כל היתר בניה יכלול גם את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

תכנון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות, מתחת למפלס הדרך ומעל תקרת החניה.

היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהם ייקח בחשבון את הצורך בביצוע שטח ציבורי מעליו.

הפרשות מבונות:

בסעיף 4.1.1 שימושים יש לפרט את השימושים הציבוריים אשר יבוצעו בהפרשות המבונות.

בסעיף 4.1.2. בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר | ייבנה = | בהיקף מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה - | מ"ר.

בתא שטח מספר ייבנה שטח בהיקף שלא ימחת מ מ"ר אשר ישמש עבור בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות קלות במיקום

.10

2202 12

ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

יש להוסיף סעיף חלוקה/ ואו רישום (לפי פרק ד) כמפורט מטה:

סעיף הפקעה - יש להחליף נוסח סעיף 6.2.1 סעיף הפקעה בסעיף כמפורט מטה:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה -- 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף את התנאים הבאים למתן היתר בניה:

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר על חשבון מגישי ההיתר.

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

יש לכלול במסגרת מגרשי המגורים מענה לשלושה גני ילדים/ מעונות יום עם חצרות צמודות ובית כנסת בהיקף של 300 מ"ר.

תנאי למתן היתר בניה יהיה תיאום עם המחלקה לעבודה קהילתית.

מומלץ כי לאחר הדיון בוועדה המקומית ולפני הדיון בוועדה המחוזית יערך כנס דיירים לעדכונם בנוגע למצב הפרויקט והתכנון המוצע.

כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות היקפיים ושצ"פ/כיכר מרכזית) יכלול דופן עירונית פעילה במפלס הקרקע (מסחר/ציבורי/אחר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצ"פ/הרחוב כדי למנוע מופע של גדרות.

על הבינוי "לתפור" את הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן מקירות תמך ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ' וגדרות לגובה של 1.2 מ'.

יש לקבוע חובה כי בתחום השצ"פ/כיכר מרכזית יהיה עומק אדמה של לפחות 1.5 מ' לטובת גדילת עצים בוגרים איכותיים.

יש לבחון מיקום רחכות רכב חרום ברחובות ההיקפיים ולא בשצ"פ. יש למקסם תכנון צמחיה בכיכר העירונית.

כל המערכות והתשתיות יהיו תת קרקעיות ככל הניתן: אשפה, חשמל (כולל השנאה), פריקה וטעינה וכו'. כל שטחי החניות ושטחי השירות (מחסנים וכד') יהיו תת קרקעיים במלואם, בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך התחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך בתוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו'.

יש להגביל גודל חנויות בהוראות התכנית כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד.

התכנית תאפשר מרפסות סוכה לכל הדירות לפחות עד גובה של 10 קומות.

תנאי להיתר בניה ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:500 (לכל הפחות) לכל שטוז התוכנית. התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי ועקרונות עיצוב לפיתוח, מיקום כניסות למבנים ולחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של

0 33

חניות, עומק אדמה לנטיעות עצים וכו'. תוכנית בינוי זו תכלול גם שלביות ביצוע מפורטת לתוכנית (ככל שהיא לא תוגדר בתוך הוראות התוכנית).

‎ .7‏ על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות, בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות.

‏8. יש לחייב בהוראות התוכנית כי כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע בלבד וללא מופע על קרקעי כלל.

‏9. תנאי להפקדה השלמת עריכת נספח סביבתי, נספח ניקוז ונספח ביוב לאישור מחלקת איכות הסביבה.

‏0. | שטח ממוצע של דירות בפרויקט המוצע הוא 122 מ"ר מרבי לדירה, מדובר על ממוצע גבוה מהמקובל בתכניות לפינוי בינוי בעיר, יש לצמצם את השטח הממוצע בתכנית ל 105 מ"ר מרבי וזאת מתוך מטרה להציע במסגרת התכנית תמהיל מגוון של דירות.

‏1. לקבוע תמהיל דיור שיכלול לפחות 20% יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

‎ .2‏ יש לקבוע במסמכי התכנית כי פתרון המיגון יהיה ממדים ולא ממקים.

‎ ..3‏ יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות : חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז, הרשות הארצית לכיבוי והצלה, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, , שפ"ע-גננות, , המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא.

‏4 תאי למתן היתר בניה ראשון יהיה ה

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]