ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 22/02/2002

ועדת משנה מקומית לתב'יע

מספר 2022/3 מתאריך 02/02/2022 - א אדר א תשפי/ב

הבהרות:

מסמך וּח נערך בהתאם לחוראת סעיף 48ה' לחוק התכנון והבנייה, כפי שנקבעה בתיקון 101 לחוק.

המסמך כולל את ההחלטות שהתקבלו בישיבת הוועדה בלבד.

פירוט נוסף, בהתאם להוראות סעיף 48 ד' (ובכלל זאת, רקע, מהלך חדיון, ועוד), יובא בפרוטוקול הישיבה אשר יפורסם עם אישורו ע"י חברי הועדה.

מובהר כי המועדים שנקבעו בחוק ו/או בגוף ההחלטה מתליחסיס למסמך זה.

הוועדה נפתחה במניין חברים כנדרש כדין ובהתאם להוראות סעיף 42(א') לחוק התכנון והבניה.

פרטי התכנית

סוג דיו"

מהות הבקשה

מספר ועדה

| סמכות

2

55 1

פרוטוקול החלטה מתאריך:02/02/2022 - א אדר א תשפ"ב

החלטת הועדת

תכנית מספר 1 : 778035

הפקדת

מתחט נהוראל, ירושלים 777 7

23 0-0

ועדה מחוזית

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

יש לבחון את תקן 1 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.

מערך ייעודי הקרקע ובינויד

31

=

.0

11

.2

השטח בין הבניינים המוצעים המיועד למגורים ומוצג בנספח הבינוי כשטח מפותח, מהווה המשך מדרך מוצעת לייעוד שצ"פ מאושר וקיים ממזרח, ומשמש כגישה חופשית לציבור למבנה הציבורי המוצע בין המגדלים, כך שלמעשה מדובר על שטח ציבורי, על כן יש להציע שטח זה בייעוד שצ"פ, התכנית תקבע הוראות להפקעה בשכבות בתאום אגף נכסים.

בהמשך לסעיף הקודם, בתחום בין הבניינים מוצע הפרש גובה של מעל 3 מ', יש לתכנן את המרחב בין המבנים ללא הפרשי גובה ובנגישות מרבית מרחוב רשב"ג, לדרך המוצעת ועד לשצ"פ מצפון מזרח, מבני המגורים מצפון יכילו את הטופוגרפיה והפרשי המפלסים הקיימים.

הדרך המוצעת תשונה לדרך משולבת שתפותח לחניה ומעבר הולכי רגל ראשי ומשמעותי בנגישות מרבית לפארק המסילה

תנאי להיתר בניה יהיה אישור תכנית הפיתוח והעמדה מפורטת לאישור אדריכל העיר, אגף שפ"ע ואגף תושי"ה ואגף מבני ציבור לפיתוח השצ"פ והדרך המוצעת ותכנון ההפרשות הבנויות, תנאי לטופס 4 יהיה ביצוע בפועל של כל השטחים הציבורים, לשביעות

רצון הגורמים הנ"ל.

התכנית מציעה 3 מ' קו בניין צפון מערבי לכיוון מגרשי מגורים, יש להציע קו בניין של 5 מ'.

יש להציע קו בניין 0 כלפיי דרום, פארק המסילה

יוגדר קו בניין לכל מגדל וקו בניין למבנה ציבור שמוצע בניהם, בהתאם למוצע בנספח הבינוי.

יקבע מרחק מינימלי בין מבני המגורים בני 10 קומות ל- 10 מ'.

התכנית מציגה שימושי שרות כמחסנים כלפיי מרבית החזיתות בק"ק, שטחי שרות יוצעו בתת הקרקע בלבד, בשטחים מעל פני הקרקע יוצעו שטחים למטרות עיקריות, ניתן לבחון את הגדלת שטחי התעסוקה המוצעים בתכנית של- 250 מ"ר עיקרי בלבד

יש להציע חזית מסחרית לאורך כל פארק המסילה, יש לתקן את מסמכי התכנית בהתאם.

מפלסי הכניסות למבנים יוצעו במפלסי הרחובות, תותר גמישות של עד 50 ס"מ לגביי זה תקבע סטיה נכרת

תיאסר הקמת גדרות בכל שטח התוכניות בממשק עם המרחבים הציבוריים, ביתר המרחבים גובה גדרות למגורים לא יעלה על 1.2 מ'.

55 2

3. קירות תמך ידורגו באופן המאשר פיתוח ונטיעות; ועד גובה של 3 מ'

4. יש לקבוע בהוראות התוכנית שתיאסר הקמת גדרות בכל הממשקים של שטח פרטי עם

ציבורי

5. יש לקבוע בהוראות התכנית שתיאסר הקמת דירות גן/חצרות פרטיות כלפיי מרחבים

ציבוָריים, יש לקבוע סטייה נכרת בנושא

6. מתקנים טכניים ותשתיות לרבות אצירת אשפה ימוקמו כַכל הניתן בתת הקרקע, באם

ימוקמו מעל הקרקע יתוכננו בהתאם להנחיות המרחביות במרווחים הצדדיים עם גישה מהחזית לרחוב, לא תותר התקנת מערכות בחזית המגרש, פתרונות לעיצוב החזית יוגשו במסגרת הבקשות להיתר ויציגו את שילובם בתכנון הבניין

7 יש לבחון תכגון של גגות ירוקים בתאום המחלקה ואיכות הסביבה ושפ"ע

8. בהתאם לסעיף 1 התכנית תציע הפקעה בשכבות, יש להותיר עומק אדמה גננית שלא

יפחת מ- 1.5 מ' מעל החניון, יש לתאם בשלב ההיתר עם אגף שפ"ע את מיקום נטיעת העצים והותרה של עומק אדמה גננית גדול יותר.

9 יש לחייב בהוראות התוכנית כִי כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע במלואם, לא תותר הבלטת קומות החניה מעל פני הקרקע.

0. לקבוע תמהיל דיור של לפחות 20% יח"ד שגודלן לא יעלה על 0 מ"ר (כולל ממ"ד)

1 יש לקבוע במסמכי התכנית כי פתרון המיגון יהיה ממדים ולא ממקים.

2. מרפסות זיז יוצעו בעומק מרבי של 1.5 מ'.

‎ .3‏ יוצעו מרפסות סוכה ככול הניתן עד לגובה של 10 קומות במגדלים ובבניינים הנמוכים.

3. צורכי ציבור-

‏1 התכנית תכלול בשטחי הציבור המוצעים שיועברו ע"ש העיריה את שימוש בתי הכנסת, יש להוסיף את שטחי בניה אלו עבור מבני ציבור בטבלה 5 יש להגדיל את שטח בית הכנסת לשטח של 250 מ"ר לאור חוו"ד אגף מבני ציבור, ניתן כי מיקום בית הכנסת לא ישולב במיקום בו מוצעים כל השימושים הציבוריים, אלא במיקום אחר בפרויקט, בתאום אגף מבני ציבור, מבני דת ונגישות.

‏2. תנאי להפקדת התכנית יהיה אישור אגף מבני ציבור לתכנון המוצע.

4. תנועה:

1 בהתאם לחוו"ד צוות תכנית אב לתחבורה:

2. יש לוודא קליטה של התכנית המאושרת של הקו הכחול של הרכבת קלה 729

‏3. בתכנית המצב המאושר של תכנית מתחם נהוראי. יש לוודא קליטה של תכנית הרכבת הקלה בנספחי הפיתוח של תכנית הרכבת הקלה.

‏4. לא תותר חדירה של תכנית מתחם נהוראי לתחומי תכנית הרכבת הקלה בכל אלמנט אדריכלי או הנדסי על הקרקע ובתת הקרקע.

‏5. לא תותר כניסת רכב לתכנית מתחם נהוראי מכיוון מזרח מכיוון תוואי הרכבת הקלה.

‏6. תנאי לאישור היתרי הבניה לתכנית יהיה תאום עם פרויקט הרכבת הקלה.

‏7 יש לוודא שביל אפניים במתחם נהוראי על פי המצ"ב כדי לשמור על רצף עם שביל האפניים המתוכנן והמתחבר לפארק המסילה

‏8 יש לתאם ולתכנן צומת כניסה למתחם

‏9 תקן חניה במקום הוא תקן גבוה. יש לתכנן את מספר מקומות החניה בהתאם לתקן.

‎ .0‏ יש לתכנן מערך היסעים עבור מבני ציבור.

‏11. נדרש לתת פתרון חניה עבור אורחים

‏2. מפרץ הורדה עבור גני ילדים קטן מאוד, יש להציג מפרץ ארוך יותר.

05 3

3 יש להציג מקומות חניה לאורחים ולקבוע לגביי זה הוראות מחייבות.

4. להשלים תיקונים טכניים שנדרשו בחוו"ד אגף תושי"ה, תנאי להפקדת התכנית יהיה

השלמת התאום עם אגף תושי"ה.

5 תנאי להיתר 'היה תאום עם אגף תושי"ה לגביי פתרון החניה, פריקה וטעינה הורדה והעלאה.

5. איכות הסביבה:

1 רוחות- מבחינת המסמך הסביבתי עולה כי קיימת התגברות של רוחות "לא נוחות"

ממערב למגדל הדרומי. התגברות הרוחות אמנם עומדת בקריטריון הנדרש אך הרוחות קיימות בשכיחות של כ-14% (כשהקריטריון עומד על 20%), על כן יש להציע פתרונות אדריכליים מבונים להפחתת הרוח לעת מתן היתר בנייה.

2. יש לקבוע כי לעת מתן היתר בנייה תיערך בדיקת רוחות נוספת ומפורטת.

3. לקבוע בהוראות התכנית כי האמצעים למיתון הרוח, במידה ויקבעו, יוטמעו בבקשה

בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.

4. יש להשלים את דו"ח ההצללות בתאום המחלקה לאיכות הסביבה, יש לבחון בשלב

ההיתר הפנייה אחרת של המבנים על בסיס אותו העיקרון שמוצג בתכנית וזאת על מנת

לשפר את הצללת מבני המגורים הסמוכים.

5. איכות אוויר- יש להשלים מודל הכולל תרחישים של תנועה זורמת/איטית/עצירה ונסיעה.

6. רעש- יש להשלים תאום עם המחלקה לאיכות הסביבה לרבות לעניין הקרבה של גני

הילדים הצמודים לכביש.

7 הנחיות למסחר- השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הסביבה בעירית ירושלים ואישורה יהיה תנאי למתן היתר הבנייה.

8 תנאי עבור כלל השימושים המסחריים, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכד'. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

9 היות והמסחר צמוד לחצר מעון יום, יש לקבוע בהוראות התכנית כי חזית המסחר הפונה לכיוון המעון תהייה אטומה לחלוטין וכי פתח הכניסה למסחר מכיוון רח' נהוראי יורחק ככל הניתן מחצר המעון.

0. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, יש לקבוע בהוראות התכנית כי לא תותר

השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבור'.

11. יש לקבוע בהוראות התכנית, כי מערכות האוורור והמיזוג של המסחר יהיו בקומת החניון.

לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות.

12. יש לקבוע בהוראות התכנית כִי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג

המבנה.

3 יש לקבוע כי גג מבני הציבור בין המגדלים בכיוון דרום-מזרח יהיה גג ירוק/חי.

4. יש לקבוע בהוראות כי תכסית הגג הירוק/התי תהייה בגודל של 80% משטח הגג

‎ .5‏ יש לקבוע בהוראות התכנית כִי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמ בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עם חברת החשמל .

‏הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה.

‏6 יש לקבוע בהוראות התכנית כי

55 4

7 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה לעמידה בתקן 1 יהיה אישור מעבדה מוסמכת לתקן 5281

8. יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח

ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

9 יש לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מִי הנגר והתחדרתם לתת-הקרקע ן/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע.

6. נכסים:

1 הסדר רישום חניה בתת קרקע ציבורית יבוצע באמצעות רישום השצ"פ והדרך בבעלות ציבורית וחכירת החניה בתת הקרקע מהעירייה בהתאם להסדרה קניינית או בדרך של רישום תלת מימד (יש לציין בעמוד 3 בהוראות אם כוללת רישום תלת מימד וכן צירוף נספח תלת מימד מחייב, כמו כן ההפרשה צריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים מלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע).

2. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה אשר וכלול את הסעיפים הבאים:

כל היתר בניה יכְלְוֶל גם את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

4. תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כחניונים

לטובת דיירי המבנה ושטחי המסחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית, ובכלל זה הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות בהקמת הקניון, תחזוקתו השוטפת, והנזקים שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת ביצוע עבודות החפירה או הבניה של החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.

5. מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטח הציבור', כפופה להסדרה קניינית של

שימוש זה, באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן החניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשים לפי כל דין.

7

6. תכנון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות,

מתחת למפלס הדרך ומעל תקרת החניה.

7 היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור לְמִיניהם ייקח בחשבון את הצורך בביצוע שטח ציבורי מעליו.

8 בניית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטים המתאימים, שיבטיחו את עמידות החניון וחוזקו בהתחשב בביצוע כיכר עירונית מעליו.

9 מתן היתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עם כל הגורמים האחראים

הרלוונטיים ובאישור מהנדס העיר/ מהנדס הועדה המקומית.

0. | תכנון חניון תת קרקעי שמעליו מתוכנן כיכר עירונית ושצ"פ ילווה באדריכל נוף שיאשר

שעומק האדמה מעל גג החניון מאפשרת שתילת עצים מעליו בהתאם לתכניות הפיתוח

‎ .1‏ הפרשות מבונות:

בסעיף 4.1.1 שימושים יש לפרט את השימושים הציבוריים אשר יבוצעו בהפרשות המבונות.

בסעיף 2. בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט כדלקמן:

‏בתא שטח מספר ייבנה בהיקף מ"ר שטת בנוי ושטת מינימלי לחצר צמודה ורציפו

‏- מ"ר . בתא שטח מספר. ייבנה שטח בהיקף שלא יםחת מ מ"ר אשר ישמש

‏עבור בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניו ה

‏התכנון.

.12

.3

005 5

יותרו התאמות

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי ביני הנו מחייב. עם זאת קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

יש להוסיף סעיף תלוקה/ ואו רישום (לפי פרק ד) כמפורט מטה:

מיד עם אישורה של תכנית זו , תוכן התכנית לצרכי רישום (תצ"ר ) שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור י"ר הוועדה המקומית .

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב'; לעיל , רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר , כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח .

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בתלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1.2 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכל מבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לְשטַח המסומן בנספח הבינוי באות בצבע חום עבור השימושים הציבורים .

סעיף הפקעה יש להחליף נוסח סעיף 1 סעיף הפקעה בסעיף כמפורט מטה:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה -- 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית,

יש להוסיף את התנאים הבאים למתן היתר בניה

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר על חשבון מגישי ההיתר.

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבור'.

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינו' שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 2 4 בהוראות התכנית

4. תנא' להפקדה יהיה אישור מחלקת נכסים בגלל הרישום בשכבות.

7 כללי:

31 התכנית מציעה 25,500 מ"ר עיקרי ו- 11,400 מ"ר שרות, יש לבחון את היחס הנ"ל כיוון שנראה כי מוצעים שטחי השרות רבים ביחס לשטחים העיקריים.

2. כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות היקפיים ושצ"פ/כיכר מרכזית) יכלול

[

דופן עירונית פעילה במפלס הקרקע (מסחר/ציבורי/אחר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצ"פ/הרחוב כַדִי למנוע מופע של גדרות.

3. בתיאום מוּל חח"י יש לבחון את הצורך התחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך

בתוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכ' השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו'.

4 יש להגביל גודל חנויות בהוראות התכנית כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד.

5. התכנית תאפשר מרפסות סוכה לכל הדירות לפחות עד גובה של 10 קומות

6. יש לתכנן מתקן אשפה פנאומטי או דחסנית אשפה לכל בנין עם אפשרות לפינוי האשפה

בתת הקרקע וחברת אחזקה לפינוי האשפה .

7 תנאי להיתר בניה יהיה מיקום ותאום אופן פינוי האשפה וכן בהצגת נספח פינוי אשפה מ אגף תברואה

8 יש לקבוע שלביות ביצוע בהינף אחד או להציע שלביות אחרת של חלוקה לשני מתחמים

9 יש להוסיף סעיף סטיה נכרת לקווי הבניין וגובה הבינוי.

0. יש לקבוע כִי לא יותר ניוד בין שטחי התעסוקה/ מסחר/ צורכי ציבור לשטחים למגורים,

תקבע על כך סטיה נכרת

0055 6

1 ככל וידרשו חדרי שנאים, לא ימוקמו בשטחים הציבורים אלא בשילוב הבניה המוצעת למגורים בתת הקרקע, תקבע על כך סעיף סטיה נכרת.

2. להטמיע את חוות דעת מחלקת נגישות במסמכי התכנית

3. יש לקבוע חובה לנטיעה של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר שטח מגרש פנויים מבינוי

על קרקעי.

4. לקבוע יחס החלפה לתכניות המאושרות החלות בשטח

5. תנאי להיתר בניה ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו של

תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:500 (לכל הפחות) לכל שטח התוכנית.

התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי ועקרונות עיצוב לפיתוח,

מיקום כניסות למבנים ולחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של חניות, עומק אדמה לנטיעות עצים וכו'.

6. לקבוע פקיעת תוקף לתכנית, 7 שנים.

7 להסיר סעיף 4.1.2 , 6, כי תותר תוספת יח"ד לשיקול ועדה מקומית

8. לתקן סעיף 4.1.2א8 כי תותר הקמת מחסנים בתת הקרקע בלבד בשטח של עד 8 %

משטח דירה.

9. לתקן סעיף 4.1.2א9 לניסוח כי תותר הקמת מרפסות זיז עד 12 מ"ר בממוצע ליח"ד

8 יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות :חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז,

הרשות הארצית לכיבוי והצלה, חברת החשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, שפ"ע, אדריכל העיר, והמחלקה לעבודה קהילתית.

9 שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 7 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים -- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.

0. לתקן תכניות מאושרות חלקות בהוראות, תכניות 14025 ו- 8813 אינן חלות בשטח.

1. לתקן הערה לטבלה 5 קווי בניין יהיו עפ"י תשריט מצב מוצע ולא נספח בינוי

הל 2

ָעש 6=]] 6 וי כ

יו"ר הוועדה המקומלפ מנהלת הוועדה המקומית:

2022 1

פרוטוקול החלטה מתאריך:02/02/2022 - א אדר א תשפ''ב תכנית מספר 2 : 944512

פרטי התכנית

מהות הבקשה | התחדשות עירונית ברחוב יוטי בן יועזר בירושלים מטפר ועדה - |2022/5

| סמכות = | | ועדת מתוזית.--

.0

1

הפקדה

החלטת הועדה

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

התכנית שהוגשה ועמדה בתנאי סף אינה מקובלת מכיוון היא מציעה תכנון שאינו מקובל מבחינת השצ"פ הכלוא בין הבניינים.

בפני הוועדה הוצגו שתי חלופות נוספות אחת המציעה גריד של מעברים להולכי רגל וכוללת 5 בניינים בגובה שבין 10 ל 29 קומות וייצירת כביש חדש בצפון התכנית המחבר בין רחוב יוסי בן יועזר ורחוב אלכסנדריון וחלופה שלישית הכוללת 4 בניינים שניים בגובה של 10 קומות ועוד שניים בגובה של 31 ו 34 קומות ושטח ציבורי משמעותי ופתוח לציבור.

מצפון לתכנית קיים שטח של שטח לבנייני ציבור המפותח בפועל כשטח ציבורי פתוח ( החלק הדרומי של חלקה 170 ) , הועדה סבורה כי החלופה המיטבית מכל החלופות שהוצגו בפניה היא חלופה הכוללת חילופי שטחים בשטח זה באמצעות מיקום של אחד המגדלים המוצעים בתכנית בשטח זה המצוי בין שטחים ציבורים ואינו קרוב לבנייני מגורים סמוכים ובנוסף למקם שלושה בניינים נוספים בשטח התכנית וביניהם שטח ציבורי פתוח ושטח חילופי לבנייני ציבור.

יש להותיר את המגדל השני המוצע במקומו ולהציע עוד שני בניינים בגובה של עד 10 קומות על רחוב יוסי בן יועזר באופן שהבניינים ייצרו דופן לרחוב.

במיקום המוצע כיום של הבניין בחלק הצפון מערבי של התכנית יוצע מגרש עבור בנייני ציבור בשטח של כדונם בתיאום עם מחלקת התכנון, זכויות הבניה של המגרש יהיו 240 אחוז בגובה של עד 6 קומות והשימושים יהיו עבור שימושי חינוך, דת, קהילה ותרבות.

הוועדה המקומית תצטרף כמגישת תכנית לאור חילופי קרקע בין שטח ציבורי לפרטי.

יש לציין כי ממילא יש צורך בתיאום עם מחלקת נכסים לאור הבקשה לחניה פרטית מתחת לשטחים הציבורים הפתוחים ולכן תנאי להפקדה יהיה עריכת המסמכים כולל איחוד וחלוקה בתיאום עם מחלקת נכסים.

השטח הציבורי הפתוח יפותח בהתאם להזזת הבניינים כאמור בהחלטה זו באופן שיהיה פתוח לכיוון השכונה בצורה מיטבית.

השטח הציבורי הפתוח יוצע במפלס אחיד ככול הניתן או בחלוקה למשטחים גדולים בהתאם לטופוגרפיה ולא בדירוג של טרסות כפי שמוצג בתכנית.

ייבחן הצורך בהרחבת הדרכים לצורך יצירת חתך רחובות דו סיטרי , חניות בשתי הצדדים ברחוב יוסי בן יועזר ו חניה בצד אחד לפחות ברחובות קנאי הגליל ואלכסנדריון ומדרכות של 3.5 מטר המדרכות הסמוכות לפרויקט.

בנייני המגורים ייצרו חזיתות פעילות לכיוון השצ"פ הגדול המוצע ובמפלס המתאים כולל הפניה של מסחר מקומי לכיוון הפארק המוצע.

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

1

.2

3

202 2

בין הבניינים יוצעו שבילים להולכי רגל לחיבור של השצ"פ המוצע לכל הרחובות הסובבים.

יש לערוך בחינה מחודשת של תקן 21 בהתאם לחלופה הנבחרת , יש לבחון את תקן 21 המוגש

לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים

בהתאם.

ייבחן הצורך בחניה פרטית מתחת לשטח הציבורי הפתוח בתיאום עם מחלקת נכסים באמצעות

רישום בשכבות, שטח ציבורי פתוח מעל לקרקע וחנייה מתחת לפני הקרקע.

תנאי להפקדה יהיה חתימת מחלקת נכסים.

הסדר רישום חגיה בתת קרקע ציבורית יבוצע באמצעות רישום השצ"פ והדרך בבעלות ציבורית

וחכירת החניה בתת הקרקע מהעירייה בהתאם להסדרה קניינית או בדרך של רישום תלת מימד

(יש לציין בעמוד 3 בהוראות אם כוללת רישום תלת מימד וכן צירוף נספח תלת מימד מחייב, כמו כן

ההפרשה צריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים מלווה בהסכם כשטחים

סחירים בתת הקרקע).

יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה אשר יכלול את הסעיפים הבאים:

כל היתר בניה יכלול גם את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כחניונים לטובת דיירי

המבנה ושטחי המסחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועץ המשפטי של הרשות

המקומית, ובכלל זה הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות בהקמת הקניון, תחזוקתו השוטפת, והנזקים

שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת ביצוע עבודות החפירה או הבניה של

החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.

מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטח הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של שימוש זה,

באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן החניה ובכפוף לכל הדרישות

והאישורים הנדרשים לפי כל דין.

תכגון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות, מתחת למפלס

הדרך ומעל תקרת החניה.

היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהם ייקח בחשבון את הצורך בביצוע

שטח ציבורי מעליו.

בניית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטים המתאימים, שיבטיחו את עמידות החניון

וחוזקו בהתחשב בביצוע כיכר עירונית מעליו.

מתן היתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עם כל הגורמים האחראים הרלוונטיים

ובאישור מהנדס העיר/ מהנדס הועדה המקומית.

תכנון חניון תת קרקעי שמעליו מתוכנן כיכר עירונית ושצ"פ ילווה באדריכל נוף שיאשר שעומק

האדמה מעל גג החניון מאפשרת שתילת עצים מעליו בהתאם לתכניות הפיתוח

הפרשות מבונות:

בסעיף 4.1.1 שימושים יש לפרט את השימושים הציבוריים אשר יבוצעו בהפרשות המבונות.

בסעיף 4.1.2. בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט כדלקמן:

בתא שטח מספר ייבנה בהיקף מ"ר שטח בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -

מ"ר . בתא שטח מספר ייבנה שטח בהיקף שלא יםחת מ מ"ר אשר ישמש עבור

בהתאם לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות

קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת

ועצמאית.

יש להוסיף סעיף חלוקה/ ואו רישום (לפי פרק ד) כמפורט מטה:

מיד עם אישורה של תכנית זו , תוכן התכנית לצרכי רישום (תצ"ר ) שתוגש בתוך שלושה חודשים

.4

65

.6

7

.8

.9

.0

.1

.2

.3

.44

.5

.6

.7

.8

.9

.0

12 3

מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית .

לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב'; לעיל , רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר , כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח .

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1.2 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכלמבנה , גדר חפץ .

בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי באות בצבע חום עבור השימושים הציבורים .

סעיף הפקעה - יש להחליף נוסח סעיף 6.2.1 סעיף הפקעה בסעיף כמפורט מטה:

לא הוכן תצ"ר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה -- 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.

יש להוסיף את התנאים הבאים למתן היתר בניה:

תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר על חשבון מגישי ההיתר.

תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי.

תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון

מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.2 בהוראות התכנית יש לכלול במסגרת מגרשי המגורים מענה לשלושה גני ילדים/ מעונות יום עם חצרות צמודות ובית כנסת בהיקף של 300 מ"ר שטחים אלא יועברו לבעלות עיריית ירושלים.

מומלץ כי לאחר הדיון בוועדה המקומית ולפני הדיון בוועדה המחוזית יערך כנס דיירים לעדכונם בנוגע למצב הפרויקט והתכנון המוצע.

כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות היקפיים ושצ"פ/כיכר מרכזית) יכלול דופן עירונית פעילה במפלס הקרקע (מסחר/ציבורי/אחר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצ"פ/הרחוב כדי למנוע מופע של גדרות.

על הבינוי "לתפור" את הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן מקירות תמך ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ' וגדרות לגובה של 1.2 מ'.

יש לקבוע חובה כי בתחום השצ"פ/כיכר מרכזית יהיה עומק אדמה של לפחות 1.5 מ' לטובת גדילת עצים בוגרים איכותיים.

יש לבחון מיקום רחבות רכב חרום ברחובות ההיקפיים ולא בשצ"פ. יש למקסם תכנון צמחיה בכיכר העירונית.

כל המערכות והתשתיות יהיו תת קרקעיות ככל הניתן: אשפה, חשמל (כולל השנאה), פריקה וטעינה וכו'. כל שטחי החניות ושטחי השירות (מחסנים וכד') יהיו תת קרקעיים במלואם.

בתיאום מול חח"י יש לבחון את הצורך התחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך בתוספת תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו'.

יש להגביל גודל חנויות בהוראות התכנית כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד.

התכנית תאפשר מרפסות סוכה לכל הדירות לפחות עד גובה של 10 קומות.

תנאי להיתר בניה ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:500 (לכל הפחות) לכל שטח

התוכנית. התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי ועקרונות עיצוב

לפיתוח, מיקום כניסות למבנים ולחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של חניות, עומק אדמה לנטיעות עצים וכו'. תוכנית בינוי זו תכלול גם שלביות ביצוע מפורטת לתוכנית (ככל שהיא לא תוגדר בתוך הוראות התוכנית).

.1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

.4

.5

.6

.7

.9

.0

1

2 4

על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות, בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות.

יש לחייב בהוראות התוכנית כי כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע בלבד וללא מופע על קרקעי כלל.

תנאי להפקדה השלמת עריכת נספח סביבתי, נספח ניקוז ונספח ביוב לאישור מחלקת איכות הסביבה.

שטח ממוצע של דירות בפרויקט המוצע הוא 122 מ"ר מרבי לדירה, מדובר על ממוצע גבוה מהמקובל בתכניות לפינוי בינוי בעיר, יש לצמצם את השטח הממוצע בתכנית ל 105 מ"ר מרבי וזאת מתוך מטרה להציע במסגרת התכנית תמהיל מגוון של דירות.

לקבוע תמהיל דיור שיכלול לפחות 20% יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד)

יש לקבוע במסמכי התכנית כי פתרון המיגון יהיה ממדים ולא ממקים.

יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות : חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז, הרשות הארצית לכיבוי והצלה, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, , שפ"ע-גננות, , המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא.

תנאי למתן היתר בניה ראשון יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטחים הציבורים המוצעים בתכנית ותנאי למתן טופס 4 ראשון יהיה השלמת הביצוע של השטחים הציבורים הפתוחים לשביעות רצון של אגף שפ"ע.

יש לתקן את הערות המחלקה לאיכות הסביבה על פי הפירוט הבא:

המסמך הסביבתי לא נערך ע"פ הנחיות המחלקה כנדרש. יש לעבור על ההנחיות הגנריות המצ"ב ולתקן בהתאם.

הערות לפרק א':

ייעודי קרקע: איור 7 אשר מציג ייעודי קרקע מאושרים אינו שלם. יש להציג קומפילציית תב"עות

מלאה וטבלה מסודרת ע"פ ההנחיות.

שימושי קרקע: יש להציג סקירה מסודרת של שימושי הקרקע ומרחקם משטח התכנית ע"פ

ההנחיות, לרבות בטבלה. לתשומת ליבכם בסעיף 1.2.5 - הגינה שמצפון מזרח לתכנית הינה בייעוד שטח לבניין ציבורי ולא שצ"פ כפי שנכתב במסמך.

הליכתיות: חסרה התייחסות לשבילי הולכי רגל ושבילי אופניים בסביבת התכנית. נא להשלים.

השלמות למיפוי: יש להציג במפה את המבנה הטופוגרפי של שטח התכנית. יש להציג מפות

בקנ"מ הנדרש בהנחיות באופן מסודר ובתשריט נפרד מהמסמך במידת הצורך.

טבע עירוני ועצים: התיאור בטקסט והסימון באיור 13 אינם תואמים את המידע ב6!5) ירושלים, וכן

סקר העצים שבוצע אינו תואם את המידע ב6!5 ירושלים. יש להציג בפרק א' סימון ואפיון העצים ע"פ סקר העצים שבוצע לתכנית.

רעש: הרחובות יוסי בן יועזר וקנאי הגליל מאופיינים בתנועה רבה. יש להשלים מדידת רעש רקע מתנועת כלי רכב ואוטובוסים בסביבת התכנית - הן בשטח התכנית והן במבנים סמוכים. כמו כן, יש למדוד רמות רעש בתחום התכנית מפעילות בתי הספר והאצטדיון שמצפון לה.

איכות אוויר: מיפוי נתוני פליטות מזהמים מכבישים ע"פ ספוחטסף אינו מוכר למחלקה. נבקש

לדעת מה מקור הנתונים, מתי נדגמו ומהן יחידות המידה.

הידרולוגיה: יש להציג את מערכת הניקוז הקיימת ואת נפח הנגר שנוצר בתחום התכנית כנדרש בתמ"א 1 -- ראו פירוט להלן.

הערות לפרק ג':

נגר עילי: שטח התכנית הינו מעל 9 דונם. ע"פ הנחיות מסמך מדיניות ניהול נגר עירוני (מינהל

התכנון הארצי, אוגוסט 2021), יש להציג חישוב נפח הנגר שנוצר בתחום התכנית ויעד ניהול הנגר. בשל גודל השטח, התכנית מחויבת בהגשת נספח ניהול נגר (יש להתייחס להנחיות הנוסח המתוקן של נספח ב' 4 לתמ"א 1 המצורף למסמך המדיניות, גרסה מאוגוסט 2021 או מאוחרת

.2

3

.4

5

.6

.7

.8

.9

.0

1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

22 5

יותר אם ישנה). אמצעי ניהול הנגר ייקבעו בהתאם להמלצות הנספח ויוטמעו במסמכי התכנית.

בהוראות התכנית ייקבע שתנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:200 לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעירייה. בתכנית הבינוי יוצגו ויפורטו אמצעי ניהול הנגר.

רעש ואיכות אוויר:

התייחסות לרעש רקע קיים למבנים מתוכננים: המסמך אינו בוחן את רמות הרעש למבנים

המתוכננים ממקורות רעש היקפיים כמו רעש מפעילות בית ספרית. מניסיון עבר במחלקה עולה כי יש להתייחס לפעילות בית ספרית כמקור רעש אשר נותן 08470.

יש להעריך את רמות הרעש ולקבוע כבר בשלב התבע אם נדרש מיגון אקוסטי לחלק מהדירות בפרויקט ולשימושים ציבוריים בשטחו או לחילופין לקבוע הנחיות לתכנון מפורט על מנת להקל על מטרדי הרעש הצפויים (איתור החזיתות הבעייתיות, המלצות לכמות הפתחים וגודלם, מיקום חדרי שינה ועוד).

מטרדי רעש וזיהום אוויר כתוצאה מגידול בתחבורה: המסמך אינו בודק את תוספת התנועה ברחובות ההיקפיים בעקבות התכנית בשעות השיא ואת תוספת הרעש וזיהום האוויר למבנים קיימים ומבנים מתוכננים במסגרת התכנית. יש לבחון באופן כמותי את נפחי התנועה בחלופת האפס בשנת היעד ואלו המתווספים עם הפרויקט בשנת היעד ורמות הרעש וזיהום האוויר לקולטים רגישים בשטח התכנית וסביבתה.

מטרדי רעש לשימושים רגישים מפעילות מסחרית וממערכות מכניות בשטח התכנית: יש לקבוע הנחיות בהוראות התכנית בנוגע להשפעות הרעש ואיכות האוויר משימושי המסחר המתוכננים והמערכות הטכניות על מבני הציבור והמגורים אשר כלולים בתכנית ובסביבתה. ראו הנחיות בסעיף 3.3 בהמשך.

קרינה: ע"פ הנחיות התכנית השנאי ימוקם מתחת לשצ"פ המרכזי. לא מקובל על המחלקה ששנאי ימוקם במרחב הציבורי. יש למקמו בחניון במרחב הפרטי. אנו ממליצים לעשות תיאום עם חברת החשמל לגבי גודל השנאי הנדרש ולקבוע עבורו מיקום עקרוני בשטח התכנית. לחלופין יש לתת הנחיות מפורטות לגבי מרחקי בטיחות משימושים רגישים ומניעת חשיפה לקרינה בלתי מייננת.

הצללות:

נספח מיקרו אקלים לא צורף למסמך והמידע שניתן בגוף המסמך הסביבתי אינו מספק.

נכתב כי יש חריגה מהקריטריון בגג מבנה 816 ובשלושה גגות נוספים אולם אין פירוט באילו גגות מדובר. גם אם אין הרעה לעומת המצב הקיים יש לציין זאת. כמו כן לא ניתנו מספרים - כמה שעות שמש יש לכל בניין בו נתגלתה חריגה ומה מידת ההחמרה ביחס למצב הקיים.

תוצאות הבדיקה מראות כי קיימת חריגה על מבנה בית ספר קשת, הן בקריטריון לגגות והן בקריטריון לחזיתות דרומיות והן בקריטריון לשצ"פ ₪1 שמשמש כחצר בית ספר. המחלקה חולקת על הקביעה כי זהו מצב צפוי המתבקש כתוצאה מבנייה צפופה בתוך מרקם עירוני. בגג בית הספר פנלים סולאריים וחשיפה לשמש בימי חורף במתחם חינוך הינה חשובה לבריאות התלמידים. אי לכך, מצב ההצללה המוצג מהווה פגיעה קשה במוסד ומחייבת בחינת חלופות לבינוי המוצע.

אין הצגה של מצב ההצללה בשטח השצ"פ המרכזי במתחם התכנית. יש להשלים.

יש להציג בדיקה חדשה לאור השינויים בהחלטה.

רוחות:

ע"פ נספת הבינוי מתוכננות פינות ישיבה באזור הגברת הרוחות בפינה הצפון-מערבית ובין שני המבנים הצפוניים. יש להציג פתרון לנוחות אקלימית לשוהים בשטח זה בשלב ההיתר. יש להעדיף אמצעים פיזיים ורק בעדיפות משנית עצים.

בפינה הצפון מזרחית, אשר זוהתה כאזור הגברת רוח, יש גינה מחוץ לשטח התכנית. יש להציג את מצב הרוחות בשטח זה במצב הקיים ולבחון את מידת הגידול שנוצר עקב התכנית.

הפחתת אי החום העירוני וההתחממות הגלובלית:

המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית שהמגדלים המוגדרים כרבי קומות שבשטח התכנית יתוכננו לעמידה בציון 3 כוכבים ע"פ תקן בניה ירוקה ת"י 5281.

.9

.0

.1

.2

.83

.4

.55

.6

.7

.99

.00

1

.2

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

12 6

יש להבטיח שיישמר אותו כיסוי עצים שהיה בתא השטח טרם אישור התכנית. נבקש לראות מהו

השטח המוצלל ע"י עצים במצב הקיים ביום הארוך בשנה בשעה 12 בצהריים (במ"ר ובאחוזים

משטח התכנית). נבקש לקבוע בהוראות הבינוי בהוראות התכנית כי תכסית השטח המתוכננת

תשמור על אחוז כיסוי עצים זהה או גדול יותר מהקיים ולציין את האחוז הנדרש בהוראות התכנית.

תנאי להיתר בניה הינו הצגת אחוז כיסוי העצים המתוכנן לאישור המחלקה לאיכה"ס בעירייה.

הנחיה זו נובעת מתוך סיכום והמלצות שולחן עגול ממשלתי בנושא ייעור עירוני, דצמבר 2021.

הערות לפרק ד':

ניהול נגר:

בסעיף ה' נכתב: "בקשה להיתר תכלול חוות דעת הידרולוגית פרטנית עבור המגרש המבוקש" -

האם מתוכנן ביצוע המתחם בהינף אחד? אם כן אז יש לתקן. נודה להבהרה.

פסולת: יש לתאם עם מחלקת התברואה ולא שפ"ע.

אקוסטיקה: המחלקה מתנגדת לקביעה כי "בדיקה אקוסטית סביבתית לצורך בחינת מפלסי רעש

ועמידה בקריטריונים באזורים שסומנו כרגישים תתבצע כתנאי להיתר בניה". יש לבדוק עמידה

בקריטריונים כבר בשלב זה. ראו התייחסות לעיל.

הערות לתכנון המוצע:

הליכתיות וקישוריות:

נבקש לשמור על גישות נגישות למתחם השצ"פ למוגבלים בתנועה ולעגלות ילדים מכל הרחובות

הסובבים.

שטחים פתוחים, נגר עילי וערכי טבע עירוני

השצ"פ המוצע כולל בעיקר שטחים מרוצפים וגרמי מדרגות, כאשר במתחם הקיים כיום ישנם

שטחי אדמה נרחבים בין המבנים הקיימים, אשר משרתים את התושבים במתחם, משמשים

לקליטת נגר עילי וכוללים עצים בוגרים רבים.

שצ"פ אשר יאפשר שילוב אמצעים להשהיית נגר, קישוריות הדרגתית למעבר ממפלס רחוב

אלכסנדריון למפלס הכניסה למגורים וגינון איכותי.

נבקש לתכנן את השצ"פ מעל לחניון התת קרקעי כשטח מגונן עם אדמה בעובי של 1.5 מ' לפחות,

על מנת לאפשר התפתחות עצים בוגרים.

התכנית משמרת רק עץ יחיד בלב המתחם. נבקש לשמור ככל האפשר על העצים הבוגרים

האיכותיים אשר בתחום התכנית, בכלל זה עץ אקליפטוס מרשים ועץ אורן בערכיות גבוהה

במדרכה ברחוב אלכסנדריון, במקום שמיועד כשטח לדרך בתכנית המוצעת (מס' 41 בסקר

העצים).

נבקש לשתול עצים בשטח התכנית אשר יאפשרו הצללה על השטחים הפתוחים במידה הקיימת כיום לכל הפחות. ראו הנחיות בסעיף 3.1.3 ו' לעיל.

שימושי הקרקע: התכנית לא הציגה מיקום עתידי/אפשרי להפרשה הציבורית המבונה. המחלקה

מבקשת כי יוכן דוח אקוסטי כתנאי להיתר בניה אשר יבחן את השפעות הרעש מהמסחר על הגנים

והשפעות הרעש מהחצרות למגורים. ראו הנחיות מבוקשות בסעיף 3.3.12 בהמשך.

אנרגיה: המחלקה מבקשת לתת התייחסות לשילוב מערכות לאנרגיה מתחדשת בהוראות התכנית

ובתכנון שטחים למרכז אנרגיה הכולל אגירה. ראה הנחיות בסעיף 3.3.17 בהמשך.

הערות להוראות התכנית:

סעיף 1: המחלקה מתנגדת להכללת שנאים מתחת למפלס השצ"פ המרכזי בשימושים המותרים במגורים ד'. כמו כן אין לכלול אותו בשימושים המותרים בתחום השצ"פ. ראו התייחסות בסעיף 3.1.3 ג' לעיל.

המחלקה מתנגדת לקביעה בסעיף 5 ו' לפיו תותר תוספת של 110 מ"ר עבור חדר שנאים בכל ייעודי הקרקע. ראו התייחסות בסעיף 3.1.3. ג' לעיל.

יש להטמיע את ההמלצות להוראות התכנית מהמסמך הסביבתי בהוראות התכנית.

.00

.1

.2

.3

.4

.5

6

.7

.8

.9

.90

.1

.2

.3

222 7

המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר הינו חתימה של מגיש הבקשה להיתר על נוהל עבודה ליד עצים של משרד החקלאות והצגתו לבדיקת המחלקה לאיכות הסביבה.

המחלקה מבקשת כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית לניהול נגר עילי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה. התכנית תציג את נפח הנגר לניהול בתחום התכנית, אשר ייקבע בהתאם למדיניות ניהול הנגר העירוני של מינהל התכנון הארצי, ואת האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית. עודפים יופנו למערכת הניקוז העירונית.

תנאי להיתר בניה יהיה הגשת דוח אקוסטי לאישור המחלקה לאיכה"ס אשר יתייחס בין היתר למניעת רעש מהשימושים המסחריים לכלל השימושים הסובבים, מניעת רעש במתחם מעונות היוּם כולל הצגת האמצעים למיגון במידת הצורך וכן בחינת השפעות הרעש מהמעונות למגורים.

על מנת למנוע מטרדים סביבתיים מהשימושים המסחריים, המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מבנים הכוללים שטחים למסחר יכללו פיר בנוי לפליטת מזהמים לגג הבניין הגבוה ביותר, ייעודי עבור השימושים המסחריים המבוקשים, הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח, הכנה למפריד שמנים ומיקום ייעודי למערכות אלקטרו-מכניות - מיזוג ואוורור.

כמו כן תכנית הבינוי תקצה שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, אצירת אשפה, מחזור ועוד. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות. המחלקה מבקשת כי תנאי להיתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי עם כלל הפתרונות הנדרשים למניעת מטרדים מהמסחר ומהמערכות המכניות והפעילויות הנלוות לו לשימושים סמוכים לאישור המחלקה לאיכות הסביבה.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים ועל מנת למנוע מטרדי רעש, נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי בשימושים המסחריים לא תותר כל השמעת מוזיקה באמצעות הפעלת מכשירי הגברת קול/ פעילות כלי נגינה מתחת כיפת השמים, וכן לא תותר ישיבה והוצאת כסאות, ספסלים, שולחנות וכדומה אל מחוץ לבתי העסק, בשטחים הפתוחים של הפרויקט לרבות במעברים ומקומות ציבוריים, למעט במקומות שייועדו לכך בתכנית ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה לאחר הצגת דוח אקוסטי ורישיון עסק.

המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנים הגבוהים ביותר. פירי הפליטה של מערכת האוורור לחניון התת קרקעי יהיו נפרדים מפירי האוורור לשימושים המסחריים.

המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית שהמגדלים המוגדרים כרבי קומות שבשטח התכנית יתוכננו לעמידה בציון 2 כוכבים על פי תקן בניה ירוקה ת"י 5281.

המחלקה מבקשת כי תנאי להיתר בניה יהיה הקצאת שטח ייעודי למערכת אגירת אנרגיה בתחום התכנית והכנת תשתית כבילה לחיבור למגורים ולשימושים ציבוריים. גודל השטח יהיה בהתאם להנחיות מהנדס העיר. שטח זה לא יחשב במניין השטחים העיקריים.

נבקש להוסיף להוראות התוכנית את ההנחיות המובאות בסעיף 3.1.3 ו' לעיל בנושא הפחתת אי החום העירוני וההתחממות הגלובלית.

השלמות:

יש להשלים נספח ניהול נגר.

יש להשלים את המסמך הסביבתי ע"פ התיקונים שהתבקשו לעיל, בפרט בנושא רעש וזיהום אוויר.

אין לדחות בחינות אלו לשלב ההיתר.

דגשים לפיתוח המוצע:

.4

.5

.6

7

.8

.9

.0

202 8

יש להטמיע בתכנון ובהוראות התכנית הנחיות למניעת מטרדי רעש, זיהום אוויר וריחות עקב עירוב השימושים המוצע כמפורט במסמך הסביבתי ובחוו"ד זו.

יש להוסיף סעיף השמדה עצמית לתכנית, ככול שלא יצא היתר בניה בנייה תוך 7 שנים מיום אישור התכנית , התכנית תבוטל והמצב המאושר יחזור לתכנית התקפה המאושרת טרם אישור תכנית זו.

שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: .

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים - קישור רישוי ופיקוח -- המחלקה להיטל השבחה.

.1

.2

.3

.4

5

6

7

.8

.9

.0

1

.12

.3

.4

יש לסמן את קווי זכות הדרך בכל הרחובות הגובלים בפרויקט המוצע בצורה ברורה משני צידי הרחוב .

יש להשלים מקרא: חסר סימון זכויות הדרך, אספלט קיים או מוצע וכד'.

יש להציג הסדר תנועה קיים ומוצע בכל הרחובות סביב המתחם.

יש להציג הסדר תנועה לאורך רחוב אלכסנדריון כולל צומת כניסה לרחוב רבי תנחומא ולבית ספר קשת יש למספר את קומות החניה בצורה עוקבת .

יש להציג מדרכות בצורה ברורה , מלאה מסביב לכל המתחם . מדרכה ברוחב 2.3 בפרויקט חדש לא מקובל. יש להרחיב את המדרכה.

יש להציג את החניות שמיועדים למסחר , בצבע שונה ובמספור עוקב אחר

תכנון כניסה . יציאה אחת בלבד עבור כ - 800 מקומות חניה נראה בעייתי בגלל הקיבולת של גישה אחת לחניון . יש להרחיק את הכניסה מגבול המגרש ולסמן משולשי ראות.

חניה תפעולית לפי התקן צריך 3 מקומות . יש להוסיף ולהשלים .

קיימת סתירה בין התכנון של החלק הצפוני המוצע בנספח התנועה בצורה חלקית לתכנון שמופיע בנספח הבינוי . יש להתאים את הדברים .

יש לבדוק האם מתוכננים שבילי אופניים באיזור ולהציע שביל אופניים

יש להתאים את השטחים בסעיף 3.2 בין מצב קיים למצב מוצע.

יש להוסיף בסעיף 4.2 שטח ציבורי פתוח שימוש מותר לחניה מתחת לקרקע.

יש לתקן בטבלה בסעיף 5 את שטח תא שטח המגורים.

יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית

פרוטוקול החלטה מתאריך:02/02/2022 - א אדר א תשפ"ב

פרטי התכנית

| טוג דיו 7

| מחות הבקשה

מספר ועדה

הפקדת =

פרוייקט מגולים פינוי - בינוי ברח' קוסטה ריקה, קרית מנתם

תכנית מספר 3 : 986067

2007

1

.0

.1

.12

.3

.4

.5

| סמכות...

2/3

החלטת הועדת

להמליץ לוועדה המחווית להפקיד את התוכנית בתנאים הבאים :

יש לבחון תקן 1 לתכנלת המוצעת על ידי השמאית של הוועדה ובהתאם לצמצם זכויות בניה ויחידות

דיור.

התוכנית אינה מתייחטת לתמייל 2020 הצמודה אליה (דרום מזרתית לתוכנית דנן). בתא שטח 6

בתוכנית המצרנית לתלקה מתוכננים שני מגדלים בני 30 קומות ועוד שני בניינים של 10 קומות ומאות

יחידות דיור. על כן, יש להציג במסמכי התוכנית את הבינוי העתידי בסביבה ולהתייחס אליו במסגרת

התכנון בתוכנית זו.

בהמשך לסעיף 2 יש לבחון מיקום המבנה המתוכנן במפתח אשר בין המבנים העתידיים בתא שטח 6

כולל לעניין מיקום מרפסות סוכה ולא כפי שמוצע כעת ועלול להביא להפרעה במבט לכיוון מערב

בבניינים המתוכננים במסגרת התמייל.

תכנון השטח הציבורי בדופן האחורי אינו סביר, כמו כן האוורור על ידי חלונות גבוחיס (ע"פ החתך) אינו

מקובל.

41 יש להציג בינוי בקומת הקרקע אשר מלווה את הרחוב בקו אחיד ומייצר תזית פעילה כלפין. יש להציב

2 את השטח הציבורי חמבונה על התזית הראשית ולא בדופן אחורית. ובכלל נדרש כי תתוכנן קומת מסד

3 הכוללת את שטחי המסחר והציבור בתכנון כלפי הרחוב ומעליחט קומות מגורים בנסיגה מהרחוב.

העלייה במדרגות לשם הגעה ללובי הבניין אינה סבירה, על הבינוי לייצר דופן המשכית למפלס הרחוב.

שתי כניסות לבניין המגורים אינן מקובלות. יש להציג כניסה אחת ללובי המגורים.

קביעת קו בניין אחורי 3 אינו סביר שכן בהתחשב במוצע בתוכנית תמייל 2020 המצרנית יתקבל מרחק

לא סביר בין רבי הקומות המוצעים בשתי התוכניות. לא כל שכן, תמייל 2020 הסמוכה הגדירה מרחק

מינימלי בין המבנים המתוכננים בתא שטח 6 המצרני וקבעה מרחק מינימלי של 12 מי בין המבנים.

בהתאם לכך, יש ליצור מרחק דומה בין הבניין נשוא התכנית לבין הבניין הטמוך על ידי הזזת המגדל

המוצע לכיוון הרחוב

עפ"י חוות המחלקה למדיניות תכנון ובהתחשב ביחידות הדיור המוצעות בתוכנית, נוסף על השטח

הציבורי המבונה המוצע, נדרש להפריש שטח ציבורי עבור גן ילדים בגודל 130 מ"ר עם חצר צמודה

בגודל 175 מ"ר. על השטת להיות נגיש ובעל כניסה נפרדת. בנוסף יופרש שטת ציבורי נוסף בחיקף 250

מייר, שישמש עבור טיפת חלב , באישור הוועדה המקומית יהיה ניתן לשנות את ההפרשה לצרכי תרבות

ופנאי ו/או חברה וקהילה, בריאות ורווחה

לא תותרנה חצרות בקומת הקרקע לכיוון החזית הראשית.

יש להבהיר את השימוש בכל השטתיט המתוכננים בקומת הקרקע.

תנאי להיתר בניה יהיה תיאום עס אדריכל העיר את הבינוי והפיתוח והחיבור אל המרחב הציבורי.

תנאי לחיתר בניה יהא אישור מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית לתוכנית בינוי, פיתות

ועיצוב אדריכלי של כל שטח התוכנית.

יקבע בהוראות התוכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין, גובה הבינול

על כל המרתביס המשותפים והגישה אליהם, הכניטות והמעבריס להיות נגישים לבעלי מוגבלויות,

בהתאם לתווייד מחלקת נגישות.

תנאי להפקדה ולהיתר יהא אישור מחלקת תושייה לנספת תנועה ותניה.

.6

.7

8

9

.0

.1

2

.3

4

5

6

7

.8

.9

.0

.1

.2

.3

4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

.1

.2

.3

220007 2

יש להבטיח רוחב מדרכות מוערי של 3.5 מי לשימוש ראוי להולכי הרגל.

גובה קירות תמך לוגבל ל-3 מ' ויתוכננו בקווים ישרים ובתאום עס אדריכל העיר. תנאי להיתר בניה יהיה תיאום עס אדריכל העיר.

התכנית מציגה בליטה של קומת החניה העליונה אל מעל הקרקע לחזית הרחוב. יש לחייב בהוראות התוכנית כי כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע בלבד וללא מופע על קרקעי כלל.

יש לקבוע חובה כי כל התשתיות בתחום הפרוייקט יהיו תת קרקעיות ככל הניתן (אשפה, פריקה וטעינה, תשתיות חשמל וכו).

יש להגיש נספח בדיקת השפעת מיקרו-אקלימית לאישור המחלקה לאיכות הסביבה.

תנאי להפקדה ולמתן החיתר בנייה יהיה תיאום לשביעות רצונה של המחלקה לאיכות הסביבה.

יקבע בהוראות כי התוכנית כ הבניה תבוצע לפי לתקן 5281 לבנייה ירוקה באישור מעבדה מוטמכת.

שימושים בשטח המסחרי, אופן טיפול במטרדים, מיקום מערכות, אוורור ופליטות מזהמים טעונים אישור המחלקה לאיכות הסביבה.

יש לקבוע הוראות לבניה ירוקה וגגות ירוקים בהתאם לחווייד מח' איכות הסביבה.

יקבע בהוראות התכנית כי מערכות ותשתיות מכניות וחשמליות תמוקמנה בקומות התניה. מבנה לשנאי יותר במיקום אחר בתנאי שהוא טמון בקרקע או במיקום אחר במבנה, ולא במבנה נפרד, בתיאום עס מהנדס העיךר. בכל מקרה לא תותר הצבת תשתיות כלפי הרחוב.

יש לתקן בהוראות התוכנית סעיף 2 בכ תקן החניה יהיה על פי התקן העירוני בלבד ולא 1:1 כמצויין. יקבע בהוראות התכנית כי תכנית החניה תתאס לתקן החניה העירוני התקף לעת הוצאת היתר.

לא תותר העברת שטחי שירות תת קרקעיים אל מעל לקרקע. יש להסיר את הערה (1) בטבלה 5.

תנאי להפקדה יהיה תיאום עס אגף נכסים והטמעת סעיפי הפקעה ורישום.

רישום שטחים מבונים ציבוריים:

תנאי למתן החיתר בנייה יהא רישום הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין בדבר ייעוד השטחים הציבורים המבוניס לפי תכנית זו לצרכי ציבור ובדבר הוראה בנוגע לרישום השטח המבונה עייש הרשות המקומית, בהתאם למסומן בנספת הבינוי.

בעלות הרשות המקומית לשטחים המבוניס כייהפרשה מבונה'י לציבור תיוחד לרשות המקומית בשטח המסומן כנספת הבינוי במסגרת רישום בית משותף.

תנאי לטופס אכלוס יהא מסירתס של השטחיט המבוניס לצרכי ציבור אשר בתחום התכנית עייש עיריית ירושלים.

השטחיסם המיועדים בתכנית זו לצורכי ציבור, יועברו לבעלות הרשות המקומית, ללא תמורה, כשהם פנויים מכל מבנה גדר ותפצ ו/או שיעבוד.

לא תותר המרת שטחי שירות לשטת עיקרי.

התכנית מציעה תכסית תתייק של 100%, ללא אפשרות חלחול/השהית מי נגר וללא אפשרות לנטיעת עצים בוגרים. יש לבחון היכן ניתן להסיג את קומת החניה לצורך חלחול ונטיעות בשטח המגרש. יש לתת עדיפות לנסיגה חיכן שקיימים עצים בוגרים בחזית הרחוב. בכל מקרה יש לאפשר נטיעות בחוצית ע"י העמקת קומת התניון לעומק המספק.

תנאי להיתר יהיה הצגת תכנית הנדטית למי הנגר לאישור מחלקת איכות הסביבה.

יש לקבל חוות דעת של אגף שפייע לעניין סקר העצים ולעניין נטיעת עצים בוגרים חדשים.

תנאי לטופס 4 לבניין יחיח נטיעה של עצים בוגרים בתתוס החלקה בשטח הפונה לתזית הראשית של המגרש בתאוס עס אגף שפייע.

יש לקבוע תמהיל דיור של לפחות 20% יחייד שגודלן לא יעלח על 80 מ"ר (כולל ממייד)

תנאי להפקדה יהיה קבלת חוות דעת של המחלקה לעבודה קהילתית, ותנאי להיתר בניה יחיה אישור מינהל קהילה את התכנית וההסכמיס הרלוונטיים.

יקבע בהוראות התכנית טעיף סטיה ניכרת לעניין קווי הבניין, גובה המבנים ומספר קומות.

תוקף התכנית יהא ל-5 שנים מיום אישורה. במידה ותוך זמן זה, לא יינתן היתר בנייה ראשון לשם הריסת הבינוי הסייס ובניית בינוי חדש, התכנית תבוטל. המצב התכנוני המאושר יתזור כפי שחיה לפני אישור התכנית בנדון. יש לתקן את מועד המימוש בהוראות התוכנית.

יש להשלים תוות הדעת הרשות הארצית לכבאות והצלה, המחלקה לאיכות הטביבה, חברת חשמל

4

5

6

7

.8

0077 3

לישראל, רשות העתיקות - אריכאולוג מרחב י-ם, אגף רישוי ופיקוח - מח' המידע התכנוני

שליחת הודעות לחלקות המצרניות 60, 83 ולכל בעלי העניין שבשטת התוכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי לחיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה:

לידיעתך אס עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם לתוראות התוספת

השלישית בתוק התכנון וחבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים - קישור רישוי ופיקות -- המחלקה להיטל השבחה.

מוצע בנספח הבינוי, בינוי בקומת הקרקע שחורג מקו בניין לרחוב

2 , 7 ג

7 %6-=] 06 רציי כ

יו"ר הוועדה המקומית מנהלת הוועדה המקומית'

22 1

פרוטוקול החלטה מתאריך:02/02/2022 - א אדר א תשפ'יב תכנית מספר 4 : 817742

פרטי התכנית

סוג דיון

סמכות.

להמליצ

10

.1

.12

.3

64

.5

.6

.17

מחות הבקשה .

מספר ועדה 23

הפקדה

פינןי בלנוי מתחט המחתרות, ארמון הנציב ירושלים

ועדה מחוזית .

החלטת הועדתה

לוועדה המחוצית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

לפו בדיקה קיימת חפיפה בין שטח התכנית לסימון קווי בתמי'א 42 הנמצאת בתהליך אך בשלבי אישור סופלים של אזור. תחום התכנית בנדון נמצא בחפיפה עס סימון של אזור מיוחד לרכיבה על אופניים שנקבע בתמייא 42. במידה והתמייא 42 תאושר לפני הפקדת התכנית בנדון, נדרשת בתינה של נושא וה-

במידת הצורך משמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך בהתאט לצמצם את וכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים.

במסגרת התכנית מוצעים 4 מגדלים בגובה והה של 28 קומות. לצורך יצירת קו רקיע מגוון נדרשת בחינה של חלופת בינוי בגובה משתנה של המגדלים תוך הגבהה וצמצום גובה של חלק מהמבנים.

המעברים המוצעים בין רחוב שלמה בן יוסף וברוּני לשצ'יפ המוצע בחלק הצפוני של התכנית. יש להציע במסגרת התכנית בתיאום מול אדריכל העיר פתרונות להנגשת המעברים הנייל,

במסגרת התכנית מוצעת הפרשה מבונה לצרכי ציבור בתא שטח 1 בשלב אי עד לבניית מבני הציבור בשטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור ולאחר מכן הפיכת שטת זה לשטח סחיר. על מנת שלא לקשור את הפרויקט עס הבינוי הקיים בשטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור, הדבר המתייב הריסה ובנייה מחדש של מבני הציבור ויצירת שלביות ביצוע מסובכת תוך החורת מבני הציבור שמיועדים להריסה- יש להציע הפרשות מבונות לצרכי ציבור בתחום מגרשי המגורים בהיקף הנדרש עפ"י חוות דעת מח!

מדיניות תכנון. לאור ואת נדרש תיאום וקבלת התייחסות מחודשת של מחי מדיניות תכנון.

יש להגדיל את היקף שטח הבנייה בשטח המיועד למבנים ומוסדות ציבור לעד 240% בנייח מרבי ועד 6 קומות. יש לתאם את השימושים הנדרשים ובתינה של היתכנות הבינוי בשטת זה מול מחי מדיניות תכנון ומחי תכנון מבני ציבור.

תנאי להפקדה יהיה השלמת הבהיית שנמצא בשלבי הכנה והטמעת המסקנות במסמכי התכנית .

מיקום, תכנון וביצוע השטחים הציבוריים הבנויים יתואמו מול המחלקה לתכנון מבני ציבור.

תמהיל דיור:

יש לקבוע בהוראות התכנית כי 20% מיחייד בתכנית יהיו יחייד קטנות בשטת של פחות מ-80 מ"ר.

שטת דירה ממוצע בתכנית הינו גבוה ועומד על 111 מ"ר. יש להוטיף להוראות התכנית כי שטח ממוצע של יחייד במבנה יהיה לכל הלותר 100 מ"ר בחישוב הכולל שטחים למרתביט מוגנים. יש לעדכן בהתאם לכך את מסמכי התכנית לרבות נספת הבינול.

יש לקבוע את מפלטי הכניסה הקובעת בהתאם למפלס הרחוב הסמוך. תותר גמישות של עד 0.5 מי מהמפלס הנייל.

גובה קומות המסתר יוצעו בהתאם להנחיות המרחביות. לא תותר הקמת קומת גלריה בקומת המטחר.

לפי בחינת היחס בין שטחי שירות לשטחים עיקרים מעל הכניסה אינו סביר מדובר על יחס של 70% עיקרי ו-30% שירות מחישוב של סך שטחי הבנייה מעל הכניסה הקובעת. נדרשת בחינה של היקף שטחי השירות ולתקן בהתאם את מסמכי התכנית במידת הצורך.

מאחר והתכנית נמצאת בקצה השכונה באזור שלא עתיד להיות עס הנגשה ישירה לרכבת הקלה, יש לקבוע בהוראות התכנית כי פתרון החנייה בתתוס התכנית יוצע בתת הקרקע באופן מלא בהתאם לתקן החנייה התקף לעת הוצאת היתרי בנייה.

יש להוסיף לתכנית סעיף השמדה עצמית של 7 שנים, עס טמכות של הוועדה המחוזית להאריך עד 10 שנים.

יש לקבוע שלביות ביצוע בתיאום עס מהנדט העיר באופן שיאפשר את בניית הפרויקט בשלבים ובנוסף

.8

.9

.0

.1

.2

.3

.4

5

.6

7

.8

.9

.0

1

.2

2 2

כך שתתחייב הקמת של שטתל הציבור בתכנית עס הקמת המגורים וואת בהתאם לשלבי אישור והקמת המגורים וזאת בהתאם לעקרונות הבאים: תנאי למתן היתר בנייה ראשון למגורים יהא אישור תכנית פיתוח לשצייפ של אותו השלב. תנאי לתתילת עבודות ראשון במגורים יהא תחילת עבודות פיתוח של השצייפ. תנאי לטופס אכלוס ראשון למגורים יהא סיום פיתוח השצייפ לשביעות רצון מהנדס העיר או מל מטעמו. במסגרת שלביות ביצוע זו יש לקחת בחשבון יצירת דרך גישה חלופית לפני ביטול הגישה הקיימת למגרש החנייה הקיים (רחי המחתרות) בחלק הצפון מערבי של התכנית. במידה ומתחם ייד הסמוך ששטת החנייה נמצא בתחומו יקודם במסגרת של תכנית פינוי בינוי, יש לאפשר גמישות בתכנית כך שתתאפשר ביטול דרך הגישה לרכב המוצעת בשצייפ ופיתותו כחלק מהשצייפ המוצע בתכנית.

בתיאום מול, תושיייה ושפייע- יש לבחון גבול פיתות נדרש במסגרת שלביות הביצוע, כאשר מח שכלול בתחום הקו הכתול במצב דנן בוודאות חובה שיפותת במסגרת הקמת הפרויקט, ויש לבתון היתכנות/צורך/אפשרות לשדרוג הרחובות ההיקפיים גס כן במסגרת הקמת הפרויקט. חובה לבחון טיפול מקיף בצמתים הצמודים לפרויקט, בדגש על צמצום שטחי מיסעה ומתן העדפה להולכי רגל.

בתיאום מול, תושיייה ושפייע- יש לכלול בתוכנית את הרחובות ההיקפיים (עולי הגרדום- משה ברוני-

שלמה בן יוסף) ביטול מעגלי תנועה קיימים/מוצעים, ותכנון תנועתי מוטה הולכי רגל. יש לדאוג למדרכות ראויות להליכת לאורך הרחובות, בדגש על לפחות 3.5 מי לאורך חזּיתות מסחריות (כולל הפקעה/הרחבה לזכות דרך אס נדרש). היכן שיש זכות דרך עודפת (בצמתים לדוגמא)- ככל שנוצרת מדרכה רחבה מדל- ניתן לשקול צמצום וכות הדרך לטובת קירוב הבינוי לרחובות. בפינה הצפון-מוּרחית של התוכנית יש סתירה בין ה215) לנספח יימצב מאושריי בדבר ייעוד המגרש הקטן שבין גבול התוכנית המוצעת לבין הרתובות (זכות דרך או שצייפ)- בכל מקרה יש לכלול השטח בתחום התוכנית כאמור לעיל.

כל הבינוי בהיקף התוכנית בחציתות לכיוון הרחובות יהיה בינוי בקו 0 לרחוב עס חוית עירונית פעילה (מסחר/תעסוקה/ציבורי). אין להציע מסחר שלא לכיוון הרחובות החיקפיים, למעט אפשרות למטחר קטן בתתוס השצייפ בקיוסקיט וכדי

בשל גודל התוכנית ומורכבותה הטופוגרפית, יש לקבוע בשלביות הביצוע כי תנאי לחיתר בניה/חפירה/פיתוח ראשון מכת התוכנית ילהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה המקומית של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקניימ 0 (לכל הפחות) לכל שטח התוכנית. התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי ועקרונות עיצוב לפיתוח, מיקום כניסות למבנים + לחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של חניות, עומק אדמה לנטיעות עציסם וכוי. (יצויין שמסמכי התוכנית מוצגים בקניימ 500 :1 אך לא מפורטים מספיק לצורך זה). תוכנית בינוי גו תכלול גס שלביות ביצוע מפורטת לתוכנית (ככל שהיא לא תוגדר בתוך הוראות התוכנית).

כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות חיקפיים ושצייפ/כיכר מרכזית) יכלול דופן עירונית פעילה במפלט הקרקע (מסחר/ציבורי/אחר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצייפ/הרחוב כדי למנוע מופע של גדרות.

על הבינוי יילתפוריי את הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש לחימנע ככל הניתן מקירות תמך ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך לוגבלו לגובה של 3 מי וגדרות לגובה של 1.2 מי. כל מבנח מגורים יקבל כניסות להולכי רגל מ-2 מפלסים שונלס.

כל מערך השטחים הפתוחים האמור (כיכר/שצייפ מרכזי + שבילים + הרחבות מדרכות) יהיו בבעלות ובייעוד ציבוריים, כולל עס אפשרות לרישום תלת מימדי.

יש לקבוע חובח כי בתחום השצייפ/כיכר מרכזית יהיה עומק אדמה של לפחות 1.5 מי לטובת גדילת עצים בוגרים איכותיים. יש לצמצם ככל הניתן שטחים תת קרקעיים פרטייסם מתחת לשטחיט ציבוריים פתוחים. יש לבחון מיקום רחבות רכב חרום ברחובות ההיקפייס ולא בשצייפ. יש למקטס תכנון במחיה בכיכר העירונית.

כל המערכות והתשתיות יהיו תת קרקעיות ככל הניתן: אשפה, חשמל (כולל השנאה), פריקה וטעינה וכו'. כל שטחי החניות ושטתי השירות (מחסנים וכדי) יהיו תת קרקעיים במלואם.

יש להגבילל גודל חנויות בהוראות התכנית לעד 150 מ"ר גודל חנות מרבי כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד תותר חנות אחת בהיקף של עד 500 מ"ר

תנאי להיתר בניה יהא קבלת אישור מהנדס העיר או מי מטעמו לבינוי, פיתוח ועיצוב אדריכלי.

לא יותר ניוד שטתי בנייה ויתייד בין תאי שטח.

לא יותר ניוד שטתי בנייה מהשטחים המוצעים מתחת לכניסה הקובעת למעל הכניסה הקובעת. בהתאם לכך, יש למתוק את סעיף 3()'1(6.6).

יש להתאים את היקף שטחי הבנייה ומסי הקומות המוצעים בטבלה בסעיף 5 להיקף חבינוי לרבות מסי הקומות בהתאם למוצע בנספת הבינוי.

לא תותר המרת שטחים משטחי שאינם למגורים לשטחי מגורים.

.3

.4

.5

.6

.7

.8

.9

.0

1

2

3

4

.5

.6

.7

.8

9

.0

1

.2

6

42 3

יש לקבוע סעיף סטייה ניכרת בנושא גובה, מסי קומות וקווי בניין.

לא תותר תוספת יחייד מעבר למוצע בטבלה שבסעיף 5. בהתאם לכך, יש למחוק את סעיף 106.6י)(7).

יש לתאם את סעיף 6.17 בנושא התהזוקה עם מח' תכנון עיר.

יותר להגביה את הבניין ולהוסיף עד קומות לצורך הקמת מתקנים טכניים - הדבר כפוף לקבלת אישור מהנדס העיר או מטעמו.

במגדלי המגורים, לא תותר הקמת מחסנים בקומת הקרקע ובקומות שמעל. מחסנים יוצעו בתת הקרקע בלבד.

בטבלה שבסעיף 5, בעמודת מרפסות - בנוסף לשטח העיקרי, יש להגדיר את חיקף שטת המרפטות כך ששטת מרפסות תוצע לפי חישוב של עד 12 מ"ר לדירה ולא 15.8 מ"ר כפי שמוצע עתה בתכנית. לא תותר תוספת שטחי מרפסות מעבר למצוין בטבלה 5 -- יש למחוק את סעיף 2()'1(6.6). יש לבטל את שטח?

המרפסות עבור שימוש המסחר שכן המסחר מוצע בקומת הקרקע.

תנאי להפקדת התכנית יהא קבלת אישור אגף נכסים.

היקף נכס ציבורי בבעלות ציבורית במצב הנכנס צריך לצאת במצב היוצא ביעוד ציבורי ולחירשם עייש הרשות המקומית כאשר הוא נקי מכל שימוש ומטרה אחרת (מפנים הקרקע ועד הרקיע) שכן הרשות המקומית לא יכולה להעביר וכויות במקרקעין. יש לוודא קיום הוראה זו ולקבל על כך את אישור אגף נכטים.

תוספת שטתים כהפרשה ציבורית בקרקע אשר יכולה להירשם בתלת מימד וצריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטתים ציבוריים ומלווה בהסכם כשטתים סחיריס בתת הקרקע (מתחת לקו ומעל לקו). יש להבהיר במסמכי התכנית ולוודא כי היקף השטח הנכנס יוצא כשטת ציבורל נקי.

התכנית מכניסה שטתים ציבוריים ומתלקת את השטתיס מחדש, מליעדת תאי שטת לרישום שטחים בבעלות עירייה. ממסמכי התכנית לא ברור מה היקף ההפרשות לצרכי ציבור במצב יוצא לעומת מצב נכנס. יש להשלים טבלת ייעודיי קרקע מאושר בסעיף 3.2 בהוראות התכנית.

כאמור לעיל, בהוראות התכנית מצוין כי הפרשות מבונות בתא שטח 1 הנן זמניות לשלב א ולאתר בניית תא שטת 5 אשר בייעוד ציבורי תהפוכנה ליעוד מסחרי. כך שלמעשה התכנית אינה כוללת הפרשות מבונות לצורכי ציבור. יש להציע הפרשות מבונות בתחום התכנית אמור לעיל בתיאום עס מח' מדיניות תכנון. לאחר השלמת התיאום עס מחי מדיניות תכנון, יש לקבל את אישור אגף נכטים כתנאי להפקדת התכנית כאמור לעיל.- ההפרשות יהיו 4 גני ילדים וחצר צמודה ו 300 מ"ר בית כנסת שיועברו לרשות המקומית

יש להגיש נספח האיזון הערוך בהתאם לתקן 5 חתום ע"י שמאי מקרקעין מוסמך לבדיקת אגף הנכסים. ככל ומדובר בתקן 21 על טבלת האיוון ע"פ תקן 21.

בסעיף 2. בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט הפרשות מבונות

כדלקמן:

בתא שטח מספר | ייבנה בחיקף מייר שטת בנוי ושטח מינימלי לחצר צמודה ורציפה -

מייר. בתא שטת מספר ליבנה שטח בהיקף שלא יפחת מ מייר אשר ישמש עבור

בהתאט לצרכי השכונה לעת מתן היתר בניה בתיאום מול מחלקת מדיניות התכנון.

מיקום השטתים לצרכי ציבור והיקפס כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עס ואת יותרו התאמות קלות במיקום ופריסה של השטתים הציבוריים במסגרת חיתר הבניה.

השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת ועצמאית.

תאי שטח מס' 6 שצייפ, ומסי 5 שביל יירשמו עייש הרשות המקומית בחוראות איחוד וחלוקה לפי פרק ג לחוק התכנון והבנייה. תנאי להיתר בניה יהא רישום תצייר.

בסעיף 1, לש להשמיט המילים :*' יותר לבצע חניון ומרתף תחת השצייפיי. במקומם יש להשתמש

בניטוח הבא: '*מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטת הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של

שימוש ה, באופן שניתן היה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן חניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשים לפי כל דין".

תחת סעיף 1 איחוד ו/או חלוקה, יש להוסיף סעיפי רישום בהתאם לתוות דעת נכסים.

יש להוסיף סעיף חנייה שיכלול הסעיפים הבאים :

כל היתר בניה יכלול גס את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה.

תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כתניוניס לטובת דיירי המבנה ושטחי המטחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית, ובכלל וח הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות בהקמת הקניון, תתזוקתו השוטפת, והנוקים שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת ביצוע עבודות החפירה או הבניה של

.5

.6

.7

.8

.9

.00

1

.2

.3

6

.5

.6

.7

8

9

.0

.1

2

.3

4

122 4

החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.

מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטח הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של שימוש וה, באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן החניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשים לפי כל דין.

תכנון החניון התת קרקעל יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות, מתחת למפלס הדרך ומעל תקרת החניה.

היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהם ייקת בתשבון את הצורך בביצוע שטת ציבורי מעליו.

בנלית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטיס המתאימים, שיבטיחו את עמידות התניון וחווקו בהתחשב בביצוע כיכר עירונית מעליו.

מתן היתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עס כל הגורמים האחראים הרלוונטיים ובאישור מהנדט העיר/ מהנדס הועדה המקומית.

תכנון חניון תת קרקעי שמעליו מתוכנן שצייפ ילווה באדריכל נוף שיאשר שעומק האדמה מעל גג החניון מאפשרת שתילת עצים מעליו בהתאם לתכניות הפיתוח.

יש להוסיף סעיף הפקעה ותנאים למתן היתר בנייה בהתאם לחוות דעת נכסים.

מאחר וחוות דעת מחי איכות הסביבה מתייחסת למסמכי תכנון שאינם עדכניים, יש להשלים התייתסות מחודשת של המחלקה כולל לעניין העצים הקיימים ואפשרות להעתקה של עצים שניתן .

המסמך הטסביבתי לא נערך על פי הנחיות המחלקה ולא כלל נושאי רעש וזיהום אוויר. יש להשלים את המסמך הסביבתי בהתאם להנחיית המתלקה כתנאי להפקדת התכנית.

הצללות : על פי בחינת המסמך, מבנה מגורים ברח' שלמה בן יוסף 12 יקבל תוספת צל על הגג בעונת החורף באופן שיגרום לחריגה מהתקן. המסמך הסביבתי לא בחן את משמעות תוספת הצל על המבנים המוצעים עצמם ועל השטחים הפתוחיט המוצעיט בתוך שטח התכנית. יש להשלים את הבתינה ולחגיש למחלקה כתנאי להפקדת התכנית. במידת הצורך נדרשת בתינה של חלופות בינוי על מנת לצמצם השפעות אלו.

רוחות: מודל הרוח אשר הוכן שלא על פי הנחיות המחלקה, מצביע על הגברות רוח במעברים שבין המבנים. ייקבע בהוראות התכנית כי לעת מתן היתר בנייה תיבחן בשנית השפעת הרוח אשר תכלול פתרונות אדריכליים מבוניט למיתון הרות ולעמידה בקריטריונים הקבועיט. האמצעים למיתון הרוח יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר.

השימושים במסחר יחיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות הטביבה בעירית ירושלים ואישורה יחיה תנאי למתן היתר הבנייה.

תנאי עבור כלל השימושים המסחריים, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מטקנותיה בתכניות העסק. פרשה טכנית וו תעסוק בכלל השפעותלו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכדי. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג חבניין הכולל מערכת מטנניס או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקח לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים, ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוטיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

על מנת למנוע מטרדי רעש, ריחות וכו', ייקבע בהוראות התכנית הדרישה להקצות בתניון המוצע בתכנית, שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, מערכות אוורור ומיזוג, מערכות אלקטרומכניות, אצירת אשפה, מחוור וכוי ולקבוע כך בהוראות התכנית.

ייקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנה.

רמפת הכניסה לחניון, יוקם קיר בגובה אפקטיבי באורך המרבי האפשרי, משני צדי חרמפה, על מנת להפחית את המטרדיס הסביבתיים להפרשות הציבוריות המוצעות.

בנייה ירוקה: ייקבע בהוראות התכנית כי הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקח. תנאי למתן היתר

בנייה לעמידה בתקן 5281 יחיה אישור מעבדה מוסמכת לתקן 5281.

חדר שנאים: ייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון

בקרקע או טמון בתלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מחנדט העיר או מי מטעמו ובתאום עס חברת החשמל.

יש לתאם מול חחייי ולהטמיע במסגרת התכנון פתרונות השנאה גדולים מהנדרש לפרויקט עצמו לטובת מענה לצרכי תשתיות החשמל הקיימות ו/או העתידיות במרתב (כולל ביטול שנאים על עמודים וכדי

5

6

7

.8

79

.00

.1

2

.3

.64

.5

.6

.7

8

.9

0

.1

.3

4

2 5

בקרבת הפרויקט). לא תותר הקמה של השם במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע בלבד כאמור.

מי נגר: ייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את

האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתט לתת-הקרקע ו/או השהייתס בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפייע.

פיתוח סביבתי: תכסית הגגות התייס/הירוקים שעל גגות הביניים של החניונים יהיו בגודל 50% משטח

הגג ואדמת הגג תהייה בעומק מינימאלי של 30 סיימ. מערכות המיווג והאוורור לא יתפסו מקום בגג ויחיו בתניוניס התת-קרקעיים. שטתי הגינון המחלחלים יסייעו גס לסינון והשהיית מי הנגר ולשיפור איכות המים היוצאים מהמגרש.

תנאי למתן החיתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספת ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי החיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות חאוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה לחיתר.

תנאי למתן היתר בנייה יהיה ביצוע תיאום וקבלת אישור אגף תברואה. בשלב קבלת חיתר הבניה יש להגיש לאגף התברואה את ניתוח ההנדסי שיוכן ע"י יועץ אשפה ויכלול כמויות אשפה ותאור מלא של פתרון אשפה

בתחום מגדלי המגורים, יש לתכנן שוט אשפה. נדרשת בתינה של פנוי אשפה באופן מרוכז/ פנאומטי.

מאחר והתכנית כוללת איחוד וחלוקה, יש להשלים את התייחסות מח' היטלי השבחה.

יש לתקן את התכנית ולהוסיף תנאים למתן היתר בנייה בהתאט לחוות דעת נגישות.

בסעיף 1.6 בהוראות התכנית, יש לקבוע יחס של החלפה לתכניות מאושרות קודמות לרבות תכנית מתאר ?6. יש לקבוע גס יחס של

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]