ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 22/02/2002
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
1
944512
פרוטוקול החלטה מתאריך 02/02/2022 - א אדר א תשפ"ב תכנית מספר 2 :944512
פרטי התכנית
סוג דיון הפקדה
מהות הבקשה התחדשות עירונית ברחוב יוסי בן יועזר בירושלים מספר ועדה 2022/3
סמכות ועדה מחוזית
החלטת הועדה
להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
1. התכנית שהוגשה ועמדה בתנאי סף אינה מקובלת מכיוון היא מציעה תכנון שאינו מקובל מבחינת
השצ"פ הכלוא בין הבניינים.
2. בפני הוועדה הוצגו שתי חלופות נוספות אחת המציעה גריד של מעברים להולכי רגל וכוללת 5
בניינים בגובה שבין 10 ל29 קומות וייצירת כביש חדש בצפון התכנית המחבר בין רחוב יוסי בן יועזר ורחוב אלכסנדריון וחלופה שלישית הכוללת 4 בניינים שניים בגובה של 10 קומות ועוד שניים בגובה של 31 ו34 קומות ושטח ציבורי משמעותי ופתוח לציבור
3. מצפון לתכנית קיים שטח של שטח לבנייני ציבור המפותח בפועל כשטח ציבורי פתוח ( החלק
הדרומי של חלקה 170 ) , הועדה סבורה כי החלופה המיטבית מכל החלופות שהוצגו בפניה היא חלופה הכוללת חילופי שטחים בשטח זה באמצעות מיקום של אחד המגדלים המוצעים בתכנית בשטח זה המצוי בין שטחים ציבורים ואינו קרוב לבנייני מגורים סמוכים ובנוסף למקם שלושה בניינים נוספים בשטח התכנית וביניהם שטח ציבורי פתוח ושטח חילופי לבנייני ציבור.
4. יש להותיר את המגדל השני המוצע במקומו ולהציע עוד שני בניינים בגובה של עד 10 קומות על
רחוב יוסי בן יועזר באופן שהבניינים ייצרו דופן לרחוב.
5. במיקום המוצע כיום של הבניין בחלק הצפון מערבי של התכנית יוצע מגרש עבור בנייני ציבור
בשטח של כדונם בתיאום עם מחלקת התכנון, זכויות הבניה של המגרש יהיו 240 אחוז בגובה של עד 6 קומות והשימושים יהיו עבור שימושי חינוך, דת, קהילה ותרבות
6. הוועדה המקומית תצטרף כמגישת תכנית לאור חילופי קרקע בין שטח ציבורי לפרטי.
7. יש לציין כי ממילא יש צורך בתיאום עם מחלקת נכסים לאור הבקשה לחניה פרטית מתחת
לשטחים הציבורים הפתוחים ולכן תנאי להפקדה יהיה עריכת המסמכים כולל איחוד וחלוקה בתיאום עם מחלקת נכסים.
8. השטח הציבורי הפתוח יפותחבהתאם להזזת הבניינים כאמור בהחלטה זו באופן שיהיה פתוח
לכיוון השכונה בצורה מיטבית.
9. השטח הציבורי הפתוח יוצע במפלס אחיד ככול הניתן או בחלוקה למשטחים גדולים בהתאם
לטופוגרפיה ולא בדירוג של טרסות כפי שמוצג בתכנית.
10. ייבחן הצורך בהרחבת הדרכים לצורך יצירת חתך רחובות דו סיטרי , חניות בשתי הצדדים ברחוב
יוסי בן יועזר ו חניה בצד אחד לפחות ברחובות קנאי הגליל ואלכסנדריון ומדרכות של 3.5 מטר המדרכות הסמוכות לפרויקט.
11. בנייני המגורים ייצרו חזיתות פעילות לכיוון השצ"פ הגדול המוצע ובמפלס המתאים כולל הפניה של
מסחר מקומי לכיוון הפארק המוצע.
2
944512
12. בין הבניינים יוצעו שבילים להולכי רגל לחיבור של השצ"פ המוצע לכל הרחובות הסובבים
13. יש לערוך בחינה מחודשת של תקן 21 בהתאם לחלופה הנבחרת יש לבחון את תקן 21 המוגש
לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם.
14. ייבחן הצורךבחניה פרטית מתחת לשטח הציבורי הפתוח בתיאום עם מחלקת נכסים באמצעות
רישום בשכבות, שטח ציבורי פתוח מעל לקרקע וחנייה מתחת לפני הקרקע.
15. תנאי להפקדה יהיה חתימת מחלקת נכסים
16. הסדר רישום חניה בתת קרקע ציבורית יבוצע באמצעות רישום השצ"פ והדרך בבעלות ציבורית
וחכירת החניה בתת הקרקע מהעירייה בהתאם להסדרה קניינית או בדרך של רישום תלת מימד (יש לציין בעמוד 3 בהוראות אם כוללת רישום תלת מימד וכן צירוף נספח תלת מימד מחייב, כמו כן ההפרשה צריכה להופיע בטבלת האיחוד וחלוקה כשטחים ציבוריים מלווה בהסכם כשטחים סחירים בתת הקרקע).
17. יש להוסיף להוראות התכנית סעיף חניה אשר יכלול את הסעיפים הבאים
18. כל היתר בניה יכלול גם את החניונים התת קרקעיים שמשרתים את אותו מבנה
19. תנאי למתן היתר בניה לחניונים התת קרקעיים הוא הבטחת השימוש בהם כחניונים לטובת דיירי
המבנה ושטחי המסחר הרלוונטיים אותם החניון נועד לשרת, באישור היועץ המשפטי של הרשות המקומית, ובכלל זה הסדרת כלל הסוגיות הכרוכות בהקמת הקניון, תחזוקתו השוטפת, והנזקים שעלולים להיגרם לתשתיות הציבוריות העוברות במקום בעת ביצוע עבודות החפירה או הבניה של החניון, והכל בהתאם ל הוראות כל דין.
20. מתן אפשרות לשימוש בשטחים שמתחת לשטח הציבורי, כפופה להסדרה קניינית של שימוש זה
באופן שניתן יהיה לרשום הצמדת חניות הנדרשות לפי תקן החניה ובכפוף לכל הדרישות והאישורים הנדרשים לפי כל דין.
21. תכנון החניון התת קרקעי יבטיח מעבר תשתיות עירוניות ואחרות, קיימות ועתידיות, מתחת למפלס
הדרך ומעל תקרת החניה.
22. היתר הבניה לחניון התת קרקעי מתחת לשטחי הציבור למיניהם ייקח בחשבון את הצורך בביצוע
שטח ציבורי מעליו.
23. בניית החניון תיעשה בהתאם לכל התקנים והסטנדרטים המתאימים, שיבטיחו את עמידות החניון
וחוזקו בהתחשב בביצוע כיכר עירונית מעליו.
24. מתן היתר בניה לחניון מותנה בתיאום תכנון התשתיות עם כל הגורמים האחראים הרלוונטיים
ובאישור מהנדס העיר/ מהנדס הועדה המקומית.
25. תכנון חניון תת קרקעי שמעליו מתוכנן כיכר עירונית ושצ"פ ילווה באדריכל נוף שיאשר שעומק
האדמה מעל גג החניון מאפשרת שתילת עצים מעליו בהתאם לתכניות הפיתוח
26. הפרשות מבונות
27. בסעיף 4.1.1 שימושים יש לפרט את השימושים הציבוריים אשר יבוצעו בהפרשות המבונות
28. בסעיף 4.1.2. בהתאם להנחיות שיימסרו ע"י מחלקת מדיניות התכנון יש לפרט כדלקמן:
29. בתא שטח מספר-
____
__________אום מול מחלקת מדיניות התכנון
30. מיקום השטחים לצרכי ציבור והיקפם כמסומן בנספחי בינוי הנו מחייב. עם זאת יותרו התאמות
קלות במיקום ופריסה של השטחים הציבוריים במסגרת היתר הבניה.
31. השטחים הציבוריים ימוקמו ככל הניתן בקומת הקרקע, ובכל מקרה יהיו בעלי כניסה נפרדת
ועצמאית.
32. יש להוסיף סעיף חלוקה/ ואו רישום (לפי פרק ד) כמפורט מטה:
33. מיד עם אישורה של תכנית זו , תוכן התכנית לצרכי רישום (תצ"ר ) שתוגש בתוך שלושה חודשים
3
944512
מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית
34. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף ב'; לעיל , רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצ"ר
והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר , כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח .
35. השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלולים בחלוקה חדשה , לרבות השטחים הציבוריים
המבונים בהתאם להוראות סעיף 4.1.2 יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית זו , ללא תמורה , כשהם פנויים מכלמבנה , גדר חפץ .
36. בעת רישום הבית המשותף, תיוחד הבעלות של הרשות המקומית לשטח המסומן בנספח הבינוי
באות בצבע חום עבור השימושים הציבורים .
37. סעיף הפקעה- יש להחליף נוסח סעיף 6.2.1 סעיף הפקעה בסעיף כמפורט מטה
38. לא הוכן תצר לא נרשמו השטחים על שם עיריית ירושלים, רשאית הוועדה המקומית להפקיע את
השטחים הציבוריים בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 וכן לגבות את הוצאות ההפקעה ממגישי התכנית.
39. יש להוסיף את התנאים הבאים למתן היתר בניה:
1. תנאי למתן היתר בניה יהיה רישום תצ"ר על חשבון מגישי ההיתר.
2. תנאי להיתר בנייה יהיה אישור אגף הנכסים בדבר השטח הציבורי
3. תנאי להיתר יהא תיאום מיקום השטח הציבורי הבנוי ואופי הבינוי שלו מול המחלקה לתכנון
מבני ציבור, ובהתאם לפרט בסעיף 4.2 בהוראות התכנית
40. יש לכלול במסגרת מגרשי המגורים מענה לשלושה גני ילדים/ מעונות יום עם חצרות צמודות ובית
כנסת בהיקף של 300 מ"ר שטחים אלו יועברו לבעלות עיריית ירושלים.
41. מומלץ כי לאחר הדיון בוועדה המקומית ולפני הדיון בוועדה המחוזית יערך כנס דיירים לעדכונם
בנוגע למצב הפרויקט והתכנון המוצע.
42. כל הבינוי לכיוון המרחב הציבורי (בדגש על רחובות היקפיים ושצ"פ/כיכר מרכזית) יכלול דופן
עירונית פעילה במפלס הקרקע (מסחר/ציבורי/אחר). תיאסר הקמת חצרות פרטיות במפלס השצ"פ/הרחוב כדי למנוע מופע של גדרות.
43. על הבינוי "לתפור" את הפרשי הטופוגרפיה בצורה המיטבית. יש להימנע ככל הניתן מקירות תמך
ו/או דפנות אטומות במפלסי הקרקע- קירות תמך יוגבלו לגובה של 3 מ' וגדרות לגובה של 1.2 מ
44. יש לקבוע חובה כי בתחום השצ"פ/כיכר מרכזית יהיה עומק אדמה של לפחות 1.5 מ' לטובת גדילת
עצים בוגרים איכותיים.
45. יש לבחון מיקום רחבות רכב חרום ברחובות ההיקפיים ולא בשצ"פ. יש למקסם תכנון צמחיה בכיכר
העירונית.
46. כל המערכות והתשתיות יהיו תת קרקעיות ככל הניתן: אשפה, חשמל (כולל השנאה), פריקה
וטעינה וכו'. כל שטחי החניות ושטחי השירות (מחסנים וכד') יהיו תת קרקעיים במלואם.
47. בתיאום מול חח"י יש לבחוןאת הצורך התחנות שנאים לפרויקט ובנוסף לבחון את הצורך בתוספת
תשתית השנאה מעבר לנדרש בפרויקט זה עבור צרכי השנאה במרחב כולל ביטול שנאים על עמודים קיימים וכו'.
48. יש להגביל גודל חנויות בהוראות התכנית כדי לאפשר מסחר בקנה מידה שכונתי בלבד
49. התכנית תאפשר מרפסות סוכה לכל הדירות לפחות עד גובה של 10 קומות
50. תנאי להיתר בניה ראשון מכח התוכנית יהא אישור ע"י מהנדס העיר או מי מטעמו והוועדה
המקומית של תוכנית בינוי, עיצוב אדריכלי ופיתוח בקנ"מ 1:500 (לכל הפחות) לכל שטח
התוכנית. התוכנית תכלול: פירוט מלא של מפלסים, עקרונות עיצוב אדריכלי ועקרונות עיצוב
לפיתוח, מיקום כניסות למבנים ו לחניונים, תכנון של כל מתקני התשתית (כולל חדרי שנאים ופירי איוורור למיניהם לדוג'), פתרונות פריקה, טעינה ואשפה, תכנון עקרוני של חניות, עומק אדמה לנטיעות עצים וכו'. תוכנית בינוי זו תכלול גם שלביות ביצוע מפורטת לתוכנית (ככל שהיא לא תוגדר בתוך הוראות התוכנית).
4
944512
51. על כל המרחבים המשותפים והגישה אליהם, הכניסות והמעברים להיות נגישים לבעלי מוגבלויות,
בהתאם לחוו"ד מחלקת נגישות.
52. יש לחייבבהוראות התוכנית כי כל מפלסי החניון יהיו בתת הקרקע בלבד וללא מופע על קרקעי
כלל.
53. תנאי להפקדה השלמת עריכת נספח סביבתי, נספח ניקוז ונספח ביוב לאישור מחלקת איכות
הסביבה.
54. שטח ממוצע של דירות בפרויקט המוצע הוא 122 מ"ר מרבי לדירה, מדובר על ממוצע גבוה
מהמקובל בתכניות לפינוי בינוי בעיר, יש לצמצם את השטח הממוצע בתכנית ל 105 מ"ר מרבי וזאת מתוך מטרה להציע במסגרת התכנית תמהיל מגוון של דירות.
55. לקבוע תמהיל דיור שיכלול לפחות 20% יח"ד שגודלן לא יעלה על 80 מ"ר (כולל ממ"ד
56. יש לקבוע במסמכי התכנית כי פתרון המיגון יהיה ממדים ולא ממקים
57. יש להשלים חוות הדעת של המחלקות הבאות: חברת הגיחון-מים, חברת הגיחון -ביוב וניקוז,
הרשות הארצית לכיבוי והצלה, אגף תברואה, חברת החשמל, רשות העתיקות, מחלקת מידע תכנוני, , שפ"ע-גננות, , המחלקה לתכנון ופיתוח בר קיימא.
58. תנאי למתן היתר בניה ראשון יהיה הגשת תכנית פיתוח לכל השטחים הציבורים המוצעים בתכנית
ותנאי למתן טופס 4 ראשון יהיה השלמת הביצוע של השטחים הציבורים הפתוחים לשביעות רצון של אגף שפ"ע.
59. יש לתקן את הערות המחלקה לאיכות הסביבה על פי הפירוט הבא
60. המסמך הסביבתי לא נערך ע"פ הנחיות המחלקה כנדרש. יש לעבור על ההנחיות הגנריות המצ"ב
ולתקן בהתאם.
61. הערות לפרק א
62. ייעודי קרקע: איור 7 אשר מציג ייעודי קרקע מאושרים אינו שלם. יש להציג קומפילציית תב"עות
מלאה וטבלה מסודרת ע"פ ההנחיות.
63. שימושי קרקע: יש להציג סקירה מסודרת של שימושי הקרקע ומרחקם משטח התכנית ע"פ
ההנחיות, לרבות בטבלה. לתשומת ליבכם בסעיף 1.2.5 - הגינה שמצפון מזרח לתכנית הינה בייעוד שטח לבניין ציבורי ולא שצ"פ כפי שנכתב במסמך.
64. הליכתיות: חסרה התייחסות לשבילי הולכי רגל ושבילי אופניים בסביבת התכנית. נא להשלים
65. השלמות למיפוי: יש להציג במפה את המבנה הטופוגרפי של שטח התכנית. יש להציג מפות
בקנ"מ הנדרש בהנחיות באופן מסודר ובתשריט נפרד מהמסמך במידת הצורך.
66. טבע עירוני ועצים: התיאור בטקסט והסימון באיור 13 אינם תואמים את המידע בGIS ירושלים, וכן
סקר העצים שבוצע אינו תואם את המידע בGIS ירושלים. יש להציג בפרק א' סימון ואפיון העצים ע"פ סקר העצים שבוצע לתכנית.
67. רעש: הרחובות יוסיבן יועזר וקנאי הגליל מאופיינים בתנועה רבה. יש להשלים מדידת רעש רקע
מתנועת כלי רכב ואוטובוסים בסביבת התכנית – הן בשטח התכנית והן במבנים סמוכים. כמו כן, יש למדוד רמות רעש בתחום התכנית מפעילות בתי הספר והאצטדיון שמצפון לה.
68. איכות אוויר: מיפוי נתוני פליטות מזהמים מכבישים ע"פ govmap אינו מוכר למחלקה. נבקש
לדעת מה מקור הנתונים, מתי נדגמו ומהן יחידות המידה.
69. הידרולוגיה: יש להציג את מערכת הניקוז הקיימת ואת נפח הנגר שנוצר בתחום התכנית כנדרש
בתמ"א 1 – ראו פירוט להלן
70. הערות לפרק ג
71. נגר עילי: שטח התכנית הינו מעל 9 דונם. ע"פ הנחיות מסמך מדיניות ניהול נגר עירוני (מינהל
התכנון הארצי, אוגוסט 2021), יש להציג חישוב נפח הנגר שנוצר בתחום התכנית ויעד ניהול הנגר. בשל גודל השטח, התכנית מחויבת בהגשת נספח ניהול נגר (יש להתייחס להנחיות הנוסח המתוקן של נספח ב' 4 לתמ"א1 המצורף למסמך המדיניות, גרסה מאוגוסט 2021 או מאוחרת 5
944512
יותר אם ישנה). אמצעי ניהול הנגר ייקבעו בהתאם להמלצות הנספח ויוטמעו במסמכי התכנית בהוראות התכנית ייקבע שתנאי למתן היתר בניה יהיה הגשת תכנית בינוי ופיתוח בקנ"מ 1:200 לאישור המחלקה לאיכות הסביבה בעירייה. בתכנית הבינוי יוצגו ויפורטו אמצעי ניהול הנגר.
72. רעש ואיכות אוויר
73. התייחסות לרעש רקע קיים למבנים מתוכננים: המסמך אינו בוחן את רמות הרעש למבנים
המתוכננים ממקורות רעש היקפיים כמו רעש מפעילות בית ספרית. מניסיון עבר במחלקה עולה כי יש להתייחס לפעילות בית ספרית כמקור רעש אשר נותן dBA70 .
74. יש להעריך את רמות הרעש ולקבוע כבר בשלב התבע אם נדרש מיגון אקוסטי לחלק מהדירות
בפרויקט ולשימושים ציבוריים בשטחו או לחילופין לקבוע הנחיות לתכנון מפורט על מנת להקל על מטרדי הרעש הצפויים (איתור החזיתות הבעייתיות, המלצות לכמות הפתחים וגודלם, מיקום חדרי שינה ועוד).
75. מטרדי רעש וזיהום אוויר כתוצאה מגידול בתחבורה: המסמך אינו בודק את תוספת התנועה
ברחובות ההיקפיים בעקבות התכנית בשעות השיא ואת תוספת הרעש וזיהום האוויר למבנים קיימים ומבנים מתוכננים במסגרת התכנית. יש לבחון באופן כמותי את נפחי התנועה בחלופת האפס בשנת היעד ואלו המתווספים עם הפרויקט בשנת היעד ורמות הרעש וזיהום האוויר לקולטים רגישים בשטח התכנית וסביבתה.
76. מטרדי רעש לשימושים רגישים מפעילות מסחרית וממערכות מכניות בשטח התכנית: יש לקבוע
הנחיות בהוראות התכנית בנוגע להשפעות הרעש ואיכות האוויר משימושי המסחר המתוכננים והמערכות הטכניות על מבני הציבור והמגורים אשר כלולים בתכנית ובסביבתה. ראו הנחיות בסעיף 3.3 בהמשך
77. קרינה: ע"פ הנחיות התכנית השנאי ימוקם מתחת לשצ"פ המרכזי. לא מקובל על המחלקה ששנאי
ימוקם במרחב הציבורי. יש למקמו בחניון במרחב הפרטי. אנו ממליצים לעשות תיאום עם חברת החשמל לגבי גודל השנאי הנדרש ולקבוע עבורו מיקום עקרוני בשטח התכנית. לחלופין יש לתת הנחיות מפורטות לגבי מרחקי בטיחות משימושים רגישים ומניעת חשיפה לקרינה בלתי מייננת.
78. הצללות
79. נספח מיקרו אקלים לא צורף למסמך והמידע שניתן בגוף המסמך הסביבתי אינומספק.
80. נכתב כי יש חריגה מהקריטריון בגג מבנה 16B ובשלושה גגות נוספים אולם אין פירוט באילו גגות
מדובר. גם אם אין הרעה לעומת המצב הקיים יש לציין זאת. כמו כן לא ניתנו מספרים – כמה שעות שמש יש לכל בניין בו נתגלתה חריגה ומה מידת ההחמרה ביחס למצב הקיים.
81. תוצאות הבדיקה מראות כי קיימת חריגה על מבנה בית ספר קשת, הן בקריטריון לגגות והן
בקריטריון לחזיתות דרומיות והן בקריטריון לשצ"פ 1E שמשמש כחצר בית ספר. המחלקה חולקת על הקביעה כי זהו מצב צפוי המתבקש כתוצאה מבנייה צפופה בתוך מרקם עירוני. בגג בית הספר פנלים סולאריים וחשיפה לשמש בימי חורף במתחם חינוך הינה חשובה לבריאות התלמידים. אי לכך, מצב ההצללה המוצג מהווה פגיעה קשה במוסד ומחייבת בחינת חלופות לבינוי המוצע.
82. אין הצגה של מצב ההצללה בשטח השצ"פ המרכזי במתחם התכנית. יש להשלים
83. יש להציג בדיקה חדשה לאור השינויים בהחלטה
84. רוחות
85. ע"פ נספח הבינוי מתוכננות פינות ישיבה באזור הגברת הרוחות בפינה הצפון-מערבית ובין שני
המבנים הצפוניים. יש להציג פתרון לנוחות אקלימית לשוהים בשטח זה בשלב ההיתר. יש להעדיף אמצעים פיזיים ורק בעדיפות משנית עצים.
86. בפינה הצפון מזרחית, אשר זוהתה כאזור הגברת רוח, יש גינה מחוץ לשטח התכנית. יש להציג
את מצב הרוחות בשטח זה במצב הקיים ולבחון את מידת הגידול שנוצר עקב התכנית.
87. הפחתת אי החום העירוני וההתחממות הגלובלית
88. המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית שהמגדלים המוגדרים כרבי קומות שבשטח התכנית
יתוכננו לעמידה בציון 3 כוכבים ע"פ תקן בניה ירוקה ת"י5281 .
6
944512
89. יש להבטיח שיישמר אותו כיסוי עצים שהיה בתא השטח טרם אישור התכנית. נבקש לראות מהו
השטח המוצלל ע"י עצים במצב הקיים ביום הארוך בשנה בשעה 12 בצהריים (במ"ר ובאחוזים משטח התכנית). נבקש לקבוע בהוראות הבינוי בהוראות התכנית כי תכסית השטח המתוכננת תשמור על אחוז כיסוי עצים זהה או גדול יותר מהקיים ולציין את האחוז הנדרש בהוראות התכנית.
תנאי להיתר בניה הינו הצגת אחוז כיסוי העצים המתוכנן לאישור המחלקה לאיכה"ס בעירייה.
הנחיה זו נובעת מתוך סיכום והמלצות שולחן עגול ממשלתי בנושא ייעור עירוני, דצמבר 2021 .
90. הערות לפרק ד
91. ניהול נגר
92. בסעיף ה' נכתב: "בקשה להיתר תכלול חוות דעת הידרולוגית פרטנית עבור המגרש המבוקש–
האם מתוכנן ביצוע המתחם בהינף אחד? אם כן אז יש לתקן. נודה להבהרה.
93. פסולת: יש לתאם עם מחלקת התברואה ולא שפ"ע
94. אקוסטיקה: המחלקה מתנגדת לקביעה כי "בדיקה אקוסטית סביבתית לצורך בחינת מפלסי רעש
ועמידה בקריטריונים באזורים שסומנו כרגישים תתבצע כתנאי להיתר בניה". יש לבדוק עמידה בקריטריונים כבר בשלב זה. ראו התייחסות לעיל.
95. הערות לתכנון המוצע
96. הליכתיות וקישוריות
97. נבקש לשמור על גישות נגישות למתחם השצ"פ למוגבלים בתנועה ולעגלות ילדים מכל הרחובות
הסובבים.
98. שטחים פתוחים, נגר עילי וערכי טבע עירוני
99. השצ"פ המוצע כולל בעיקר שטחים מרוצפים וגרמי מדרגות, כאשר במתחם הקיים כיום ישנם
שטחי אדמה נרחבים בין המבנים הקיימים, אשר משרתים את התושבים במתחם, משמשים לקליטת נגר עילי וכוללים עצים בוגרים רבים.
100. שצ"פ אשר יאפשר שילוב אמצעים להשהיית נגר, קישוריות הדרגתית למעבר ממפלס רחוב אלכסנדריון למפלס הכניסה למגורים וגינון איכותי.
101. נבקש לתכנן את השצ"פ מעל לחניון התת קרקעי כשטח מגונן עם אדמה בעובי של 1.5 מ' לפחות על מנת לאפשר התפתחות עצים בוגרים.
102. התכנית משמרת רק עץ יחיד בלב המתחם. נבקש לשמור ככל האפשר על העצים הבוגרים האיכותיים אשר בתחום התכנית, בכלל זה עץ אקליפטוס מרשים ועץ אורן בערכיות גבוהה במדרכה ברחוב אלכסנדריון, במקום שמיועד כשטח לדרך בתכנית המוצעת (מס' 41 בסקר העצים).
103. נבקש לשתול עצים בשטח התכנית אשר יאפשרו הצללה על השטחים הפתוחים במידה הקיימת כיום לכל הפחות. ראו הנחיות בסעיף 3.1.3 ו' לעיל 104. שימושי הקרקע: התכנית לא הציגה מיקום עתידי/אפשרי להפרשה הציבורית המבונה. המחלקה מבקשת כי יוכן דוח אקוסטי כתנאי להיתר בניה אשר יבחן את השפעות הרעש מהמסחר על הגנים והשפעות הרעש מהחצרות למגורים. ראו הנחיות מבוקשות בסעיף 3.3.12 בהמשך 105. אנרגיה: המחלקה מבקשת לתת התייחסות לשילוב מערכות לאנרגיה מתחדשת בהוראות התכנית ובתכנון שטחים למרכז אנרגיה הכולל אגירה. ראה הנחיות בסעיף 3.3.17 בהמשך 106. הערות להוראות התכנית
107. סעיף 4.1.1: המחלקה מתנגדת להכללת שנאים מתחת למפלס השצ"פ המרכזי בשימושים המותרים במגורים ד'. כמו כן אין לכלול אותו בשימושים המותרים בתחום השצ"פ. ראו התייחסות בסעיף 3.1.3 ג' לעיל
108. המחלקה מתנגדת לקביעה בסעיף 5 ו' לפיו תותר תוספת של 110 מ"ר עבור חדר שנאים בכל ייעודי הקרקע. ראו התייחסות בסעיף 3.1.3. ג' לעיל 109. יש להטמיע את ההמלצות להוראות התכנית מהמסמך הסביבתי בהוראות התכנית 7
944512
110. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכים לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.
111. המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר הינו חתימה של מגיש הבקשה להיתר על נוהל עבודה ליד עצים של משרד החקלאות והצגתו לבדיקת המחלקה לאיכות הסביבה.
112. המחלקה מבקשת כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת תכנית הנדסית לניהול נגר עילי לאישור המחלקה לאיכות הסביבה. התכנית תציג את נפח הנגר לניהול בתחום התכנית, אשר ייקבע בהתאם למדיניות ניהול הנגר העירוני של מינהל התכנון הארצי, ואת האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית. עודפים יופנו למערכת הניקוז העירונית.
113. תנאי להיתר בניה יהיה הגשת דוח אקוסטי לאישור המחלקה לאיכה"ס אשר יתייחס בין היתר למניעת רעש מהשימושים המסחריים לכלל השימושים הסובבים, מניעת רעש במתחם מעונות היום כולל הצגת האמצעים למיגון במידת הצורך וכן בחינת השפעות הרעש מהמעונות למגורים.
114. על מנת למנוע מטרדים סביבתיים מהשימושים המסחריים, המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מבנים הכוללים שטחים למסחר יכללו פיר בנוי לפליטת מזהמים לגג הבניין הגבוה ביותר, ייעודי עבור השימושים המסחריים המבוקשים, הכולל מערכת מסננים או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח, הכנה למפריד שמנים ומיקום ייעודי למערכות אלקטרו-מכניות - מיזוג ואוורור.
כמו כן תכנית הבינוי תקצה שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, אצירת אשפה, מחזור ועוד. לא תותר הצבת מערכות רועשות ופולטות מזהמים כגון אוורור וכדומה בחזיתות. המחלקה מבקשת כי תנאי להיתר בניה יהיה הצגת תכנית בינוי עם כלל הפתרונות הנדרשים למניעת מטרדים מהמסחר ומהמערכות המכניות והפעילויות הנלוות לו לשימושים סמוכים לאישור המחלקה לאיכות הסביבה.
115. היות והתכנית נמצאת בליבו של אזור מגורים ועל מנת למנוע מטרדי רעש, נבקש לקבוע בהוראות התכנית כי בשימושים המסחריים לא תותר כל השמעת מוזיקה באמצעות הפעלת מכשירי הגברת קול/ פעילות כלי נגינה מתחת כיפת השמים, וכן לא תותר ישיבה והוצאת כסאות, ספסלים, שולחנות וכדומה אל מחוץ לבתי העסק, בשטחים הפתוחים של הפרויקט לרבות במעברים ומקומות ציבוריים, למעט במקומות שייועדו לכך בתכנית ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה לאחר הצגת דוח אקוסטי ורישיון עסק.
116. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יהיה מעל גג המבנים הגבוהים ביותר. פירי הפליטה של מערכת האוורור לחניון התת קרקעי יהיו נפרדים מפירי האוורור לשימושים המסחריים.
117. המחלקה מבקשת לקבוע בהוראות התכנית שהמגדלים המוגדרים כרבי קומות שבשטח התכנית יתוכננו לעמידה בציון 2 כוכבים על פי תקן בניה ירוקה ת"י5281 .
118. המחלקה מבקשת כי תנאי להיתר בניה יהיה הקצאת שטח ייעודי למערכת אגירת אנרגיה בתחום התכנית והכנת תשתית כבילה לחיבור למגורים ולשימושים ציבוריים. גודל השטח יהיה בהתאם להנחיות מהנדס העיר. שטח זה לא יחשב במניין השטחים העיקריים.
119. נבקש להוסיף להוראות התוכנית את ההנחיות המובאות בסעיף 3.1.3 ו' לעיל בנושא הפחתת אי החום העירוני וההתחממות הגלובלית.
120. השלמות
121. יש להשלים נספח ניהול נגר
122. יש להשלים את המסמך הסביבתי ע"פ התיקונים שהתבקשו לעיל, בפרט בנושא רעש וזיהום אוויר אין לדחות בחינות אלו לשלב ההיתר.
123. דגשים לפיתוח המוצע
8
944512
124. יש להטמיע בתכנון ובהוראות התכנית הנחיות למניעת מטרדי רעש, זיהום אוויר וריחות עקב עירוב השימושים המוצע כמפורט במסמך הסביבתי ובחוו"ד זו.
125.
126. יש להוסיף סעיף השמדה עצמית לתכנית, ככול שלא יצא היתר בניה בנייה תוך 7 שנים מיום אישור התכנית , התכנית תבוטל והמצב המאושר יחזור לתכנית התקפה המאושרת טרם אישור תכנית זו.
127. שליחת הודעות לחלקות המצרניות ולכל בעלי העניין שבשטח התוכנית 128. בשים לב לכך שמדובר בתוכנית נקודתית, אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התוכנית, הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
129. הערה
130. לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליו חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 1965. מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים – קישור רישוי ופיקוח – המחלקה להיטל השבחה.
הערות טכניות
131. יש לסמן את קווי זכות הדרך בכל הרחובות הגובלים בפרויקט המוצע בצורה ברורה משני צידי הרחוב 132. יש להשלים מקרא: חסר סימון זכויות הדרך, אספלט קיים או מוצע וכד 133. יש להציג הסדר תנועה קיים ומוצע בכל הרחובות סביב המתחם 134. יש להציג הסדר תנועה לאורך רחוב אלכסנדריון כולל צומת כניסה לרחוב רבי תנחומא ולבית ספר קשת 135. יש למספר את קומות החניה בצורה עוקבת
136. יש להציג מדרכות בצורה ברורה , מלאה מסביב לכל המתחם . מדרכה ברוחב 2.3 בפרויקט חדש לא מקובל. יש להרחיב את המדרכה.
137. יש להציג את החניות שמיועדים למסחר , בצבע שונה ובמספור עוקב אחר 138. תכנון כניסה . יציאה אחת בלבד עבור כ- 800 מקומות חניה נראה בעייתי בגלל הקיבולת של גישה אחת לחניון . יש להרחיק את הכניסה מגבול המגרש ולסמן משולשי ראות.
139. חניה תפעולית לפי התקן צריך 3 מקומות . יש להוסיף ולהשלים 140. קיימת סתירה בין התכנון של החלק הצפוני המוצע בנספח התנועה בצורה חלקית לתכנון שמופיע בנספח הבינוי . יש להתאים את הדברים .
141. יש לבדוק האם מתוכננים שבילי אופניים באיזור ולהציע שביל אופניים 142. יש להתאים את השטחים בסעיף 3.2 בין מצב קיים למצב מוצע 143. יש להוסיף בסעיף 4.2 שטח ציבורי פתוח שימוש מותר לחניה מתחת לקרקע 144. יש לתקן בטבלה בסעיף 5 את שטח תא שטח המגורים
______________________ _____________________ יו"ר הוועדה המקומית מנהלתהוועדה המקומית