ישיבת מכרזים מס 43 · 21/03/2002
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
511
512
513
514
515
516
517
518
519
520
521
522
523
524
525
526
527
528
529
530
531
532
533
534
535
536
537
538
539
540
541
542
543
544
545
546
547
548
549
550
551
552
553
554
555
556
557
558
559
560
561
562
563
564
565
566
567
568
569
570
571
572
573
574
575
576
577
578
579
580
581
582
583
584
585
586
587
588
589
590
591
592
593
594
595
596
597
598
599
600
601
602
603
604
605
606
607
608
609
610
611
612
613
614
615
616
617
618
619
620
621
622
623
624
625
626
627
628
629
630
631
632
633
634
635
636
637
638
639
640
641
642
643
644
645
646
647
648
649
650
651
652
653
654
655
656
657
658
659
660
661
662
663
664
665
666
667
668
669
670
671
672
673
674
675
676
677
678
679
680
681
682
683
21 באוקטובר, 2020
ג' בחשון, תשפ"א
מספרנו : שו – 527.2
לכבוד
מר אלי מלכא
היועץ המשפטי – עירית ירושלים
ירושלים במייל
א.נ.;
הנדון : מתחם בית מזי"א - התייחסות להערות השמאיות שצוינו בחוות דעתו של עו"ד אבי ליכט מיום 9.9.2020 וחוות דעתו של השמאי דני כודדי מיום 25.8.2020
1. כללי :
לבקשתך הנני מתכבד להגיש את התייחסותי לטענות והערות השמאיות המועלות בחוות דעתו של עו"ד ליכט.
למותר לציין שהטענה המקדמית אותה מציין עו"ד ליכט בחוות דעתו, כאילו נפלו בהכנת השומה מספר רב של טעויות הינה חסרת בסיס כפי שיובהר להלן.
בטרם אתייחס לכל אחת מההערות/ טענות עפ"י סדר הופעתן בחוות דעתו של עו"ד ליכט, אציין בקליפת אגוז שעולה בברור ששומת כודדי ( להלן "שומת היזם" ) מוטה כלפי מטה ונשענת על נתונים ועובדות שגויות הן של הוראות התכנית והן של הוראות המכרז ביחס לדמי השכירות המפוקחים, יעוד ושימוש במקרקעין.
2. להלן התייחסותנו לטענות המועלות בחוות דעתו של עו"ד ליכט עפ"י סדר הופעתן:
2.1 טענה: סעיף 147 ( אהדירות מיועדות לשימוש כמגורי סטודנטים לצמיתות :
2.1.1 תשובה: הטענה אינה נכונה – השימוש הסטטוטורי הינו מגורים.
הוראות תכנית 101-0063933 ברורות ומדברות בעד עצמן יעוד המקרקעין הינו מגורים והדבר מוזכר לכל אורך הוראות התכנית, החל בדברי הפתיחה וכלה בהוראותיה ובדגש על טבלה 5 שהינה המחייבת גם במקרה של סתירה עם הוראות כלליות אחרות בתכנית.
התכנית הנדונה נערכה עפ"י נוהל מבא"ת ולו היו מייעדים את הדירות כולן או חלקן למגורי סטודנטים לצמיתות בלבד, אזי בטבלה מס' 5, תחת עמודה של "שימוש" היה אמור להיות מצוין שימוש "למגורים מיוחד " ולא כפי שנכתב "מגורים".
לצורך שימוש המקרקעין כמגורי סטודנטים בלבד, ע"פ הוראות מבא"ת יש להגדיר את היעוד או השימושים במקום כ"מגורים מיוחד" כמצוין מטה.
684
עמוד 2 מתוך 7
למען הנוחות להלן הוראות טבלה 5 מתקנון התכנית ( ההוראות המחייבותשל
"בית מזיא" :
2.1.2 אמת בדבריו שבהוראות התכנית בסעיף 4.3 (8 ) צוין מגורי סטודנטים אולם לא נזכרת כל מילה לענין השכרת הדירות לסטודנטים, הדברים שצוינו אינם מדויקים
בלשון המעטה להלן ציטוט הסעיף בהוראות התכנית:
685
עמוד 3 מתוך 7
יתרה מכך, מעיון בשימושים המותרים בסעיף 4.3.1 לתקנון עולה כי בין השימושים המפורטים לא מופיע ייעוד "מגורים מיוחד" אלא מגורים.
זאת ועוד, לו הדברים היו מחייבים / כוונת הוראות התכנית שיתקיימו מגורי סטודנטים בלבד, יש להניח שהייתה הוראת סטייה ניכרת ביחס לנ"ל, דבר שאינו מאוזכר ולו ברמז תחת הוראות סטייה ניכרת בתקנון התכנית.
2.1.3 למעלה מן הצורך, ניתן לראות גם בראיה לאחור של הליכי אישורה של התכנית שלא הייתה כל כוונה סטטוטורית ליעד המקרקעין למגורים לסטודנטים ו/או להשכרה בלבד כפי שנטען בשומת כודדי ובחוות דעתו של עו"ד ליכט.
בענין זה יפה עמדתה של לשכת התכנון מיום 24.7.2014 כמובא להלן
2.1.2 הוראות המכרז ( בהתאם למסמכים שהובאו בפניי
א. ראשית אציין כי על אף שבשומת היזם מוזכר מס' פעמים שהדירות הקטנות
יושכרו למטרת מגורי סטודנטים ( לדוגמא ראה סעיפים 5.2 ו- 7.6 לשומתו בפועל אין כלל אזכור למגורי סטודנטים במסמכי המכרז.
ב. למעשה, לא ברורה מקור ההוראה המחייבת כנטען בשומת כודדי לענין מגורי
סטודנטים.
ג. כל שהוגדר במסמכי המכרז זה ש- 40 יח"ד בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר כל
אחת תושכרנה על ידי היזם לזכאים.
ראה ההגדרות להלן מחוברת המכרז :
686
עמוד 2 מתוך 7
לאור האמורבהוראות התכנית והמכרז ברור כי יש לדחות את הטענות וההסברים ביחס לשימוש המותר אליבא חוות הדעת של עו"ד ליכט.
די באמור לעיל לבדו, כדי לשמוט את הקרקע ביחס לטענות שהשומה אינה סבירה.
דווקא הנ"ל, ממחיש באופן מובהק עד כמה הניתוח שנערך כעולה מחוות דעתו של עו"ד ליכט, לוקה בחסר וככזה ומדוע הגיעו לשווי קרקע נמוך וחסר בסיס עובדתי.
2.2 טענה: סעיף 147 ( ב רמת המחירים לשטחי המגורים גבוהים .. ולא הובאו הפחתה בגין מאפיינים היחודיים של הפרויקט הכולל 8 יח"ד בקומה ...כאשר חלק מהדירות כלואות
תשובה : ההפך הוא הנכון! השווי בשומת כודדי נמוך מדי, ונובע מהעובדה שעסקאות ההשוואה אותן הוא מביא בחשבון הן לדירות גדולות המגלמות שוליות ביחס לדירות קטנות בפרויקט הנדון.
בעת שמבצעים תחשיב שווי השאיפה הינה להישען ככל הניתן על עיסקאות השוואה בעלות מאפיינים דומים ביחס לנכס הנשום על מנת לייתר הצורך בביצוע התאמות.
הגודל הממוצע של דירה בפרויקט הנדון הינו כ – 69 מ"ר.
מנגד, גודל דירה ממוצע בעסקאות ההשוואה במגדל J - TOWER אותן מצטט שמאי היזם הינו בשטח של כ – 117 מ"ר ( הפרש של 69.5% משטח דירה ממוצעת בפרויקט הנדון.
גודל דירה ממוצע בעסקאות ההשוואה ברחוב הרב אגן אותן מצטט שמאי היזם הינו בשטח של כ - 108 מ"ר ( הפרש של 56.5% משטח דירה ממוצעת בפרויקט הנדון
השוליות הגדולה בעסקאות ההשוואה עליהן מתבסס השמאי מטעם היזם, מביאה לשווי מוטה כלפי מטה באופן ניכר!
סוגיית הצפיפות והעובדה שעשויות להיבנות גם 8 דירות בקומה נלקחה גם נלקחה בשומה שערכתי!
לו היו בוחנים במקצועיות וברצינות את מאפייני עיסקאות ההשוואה שצוינו בשומת אפיק כמצוין לדוגמא בסעיף 9.4.2 ( עיסקאות ברחוב אבן ישראל 1 ) הטענה הנטענת בעלמא שלא הובאה בחשבון הצפיפות לא הייתה נטענת, שכן בפרוקיט באבן ישראל 1 קיימות בין 6-8 יח"ד בקומה
זאת ועוד יש להביא בחשבון שמחירי הדירות בפרויקט הנשום מגלמים גם חניה ומחסן שתרומתם במרכז העיר גדולה.
2.3 טענה: סעיף 147 ( געלויות הבניה שנלקחו מתוך מחירון דקל וזאת למרות שיש לו
מאפיינים יחודיים :
תשובה: ראשית, כמעט לכל פרויקט ישנם מאפיינים יחודיים וודאי לפרויקט הנדון ולכן סה"כ עלויות הבניה + נילוות שהובאו בחשבון במכלול הינם בשים לב למאפייני הפרויקט ומבטאים את יחודו בהיבט העלויות.
אין כל בעיה להישען על מחירון דקל – מחירון קביל וגם בו ישנה שונות ומחירים עלות מגוונים בשים לב למאפיינים שונים, קימות אפשרויות רבות בשים לה למאפייני הפרויקט אותו רוצים לתמחר.
זאת ועוד: עו"ד ליכט בחוות דעתו מהלל ומשבח את חוות הדעת שנערכה ע"י פז כלכלה
ללא הרף – המצגת ביחס לבדיקה של פז, מצגת זו הוצגה והובאה לידיעתי לראשונה רק לאחר שהשלמתי את חוות דעתי, ממנה עולה שהעלויות שהובאו הינן זהות - בחוות דעתי ( אפיק ) 102,206,000 ₪ובמצגת של פז 102,507,000 ₪!
687
עמוד 5 מתוך 7
2.2 טענה : סעיף 147 ( ד )בשומת אפיק אין כל התייחסות לסוגיית שיעורי התפוסה בפרויקט :
תשובה: טענה זו עובדתית איננה נכונה ושוב נטענת בעלמא!
בחישוב שווי הקרקע על פי החלופה המכרזית הובאה בחשבון הפחתה בגין שיעור תפוסה היכן שנדרש.
בעת חישוב אומדן התפוסה העתידי הובאו בחשבון מאפייניו היחודיים של הפרויקט, העובדה שחלק משטחי המגורים יושכרו בדמי שכירות הנמוכים ממחיר השוק וכן בין היתר העובדה שהפרויקט במיקום מרכזי ביותר, נגיש ואטרקטיבי.
בשומה לא קיים פירוט של כל רכיבי התחשיב ( בלתי אפשרי טכנית להכניסו ) שהינו רחב ומורכב אולם ניתנה התייחסות לכך בהחלט.
2.5 טענה : סעיף 147 (ה ) בשומת אפיק אין כל התייחסות לרכיב המע"מ בגין מבני הציבור
שימסר לעירית ירושלים עפ"י תנאי המכר ושבגינו לא ניתן להתקזז :
תשובה : עלות הבניה הישירה שנלקחה בחשבון ללא מע"מ לטובת השטח הציבורי בשומה גבוה והינו בסך 6,500 /₪מ"ר ( קרובה לעלות במצגת פז כלכלה שהוצגה לאחר הכנת השומה ).
יובהר שגם אם נקבל את עמדת עו"ד ליכט לפיה יש להוסיף מע"מ אזי עדיין היזם לא סופג את מלא העלות שכן ניתן לקזז תשומות גדולות יותר בעת שיחושב המס – ההשפעה נטו הינה קטנה משיעור המע"מ.
לחילופין, במידה והעלות לגמר תהא גבוהה מ – 6,500 / ₪למ"ר והעמדה המוצגת לעיל לענין ניכוי תשומות לא תתקבל וכן בשים לב לעובדה שלא בוצע קיזוז בתחשיב שנערך ע"י הח"מ של אגרות והיטל פיתוח ( בוצע חיוב מלא של אגרות והיטלי פיתוח ללא קיזוז כלשהו ), ובהתעלם מסעיף הבצ"מ המשמעותי שנלקח בשיעור של 7% בסך 5,590,000 ....₪ סך רכיב המע"מ שלא נלקח בחשבון הינו בסכום גולמי של 812,000 .₪
בוודאי שסכום זה אין בו כדי לשנות באופן מהותי את התחשיב והשפעתו ( בוצעה הרצה של התזרים ) הינה הקטנה של שווי הקרקע בשים לב לתנאי המכרז של פחות מ – 3% לכדי 27,000,000 ₪במקום 27,800,000 ₪ ובחלופה של שווי שוק ( ללא הוראות המגבילות במכרז ) לסכום של 77,700,000 ₪במקום 78,650,000ש"ח– פער זניח של 1.2%.
2.2 טענה : סעיף 147 ( ו ) שיעור ההיוון של נכסי דיור להשכרה בשומת אפיק מנוגד לסקירה
של השמאי הממשלתי הראשי :
תשובה: שוב נטענת טענה תוך התעלמות מעובדות וממאפייני המקרקעין הנשום שגם אליבא עו"ד ליכט מצויים במיקום מעולה ומבוקש.
הקווים המנחים של השמאי הממשלתי עמדו לפניי וגם נעשה בהם שימוש כפי שיוסבר להלן.
שיעור ההיוון לדיור להשכרה נגזר לפי שיעור של 70% משיעור ההיוון הראוי למשרדים בסביבה, ( כמצוין בקווים המנחים ).
לשיטתו של שמאי היזם שיעור ההיוון הראוי הינו 7.4% כפי שהתפרסם בסקירת השמאי הממשלתי למחצית השנייה של 2018 ואילובשומת אפיק שיעור היוון שהובא בחשבון 7.1%.
טעותו של שמאי היזם נובעת מכך שהוא אינו מתייחס לעובדה שהשיעור המוזכר בסקירת השמאי הממשלתי הוא ממוצע ארצי שאינו מביא בחשבון שונות הנובעת ממאפייני הנכס הנישום. להלן ציטוט מסקירת הקווים המנחים של השמאי הממשלתי האמורה:
688
עמוד 2 מתוך 7
בשים לב למיקומו של הנכס במרכז העיר ירושלים, המהווה אזור מבוקש מאוד, ( גם לגישתו של עו"ד ליכט כעולה ממכתבו) יש לקבוע שיעור היוון נמוך מהממוצע הארצי.
לאור האמור, שיעור היוון של 7.1% הינו ראוי לנכס הנדון
3. התייחסות תמציתית ביותר לכשלים בחוות דעת כודדי– מטעם חברת אביסרור משה ובניו
עבודות בנין ופיתוח בע"מ :
המבוא להלן הן נקודות נוספות/טענות אשר יסייעו בהבנה מדוע שומת כודדי הינה שגויה וחסרת
יסוד בשים לב לחלופות השונות :
3.1 דמישכירות שהובאו בחשבון הינם בלתי סבירים ונמוכים :
דמי השכירות שנלקחו בשומת כודדי הינם שגוים ואינם עולים בקנה אחד עם הוראות המכרז.
בתזרים שנערך על ידו נלקחים דמי שכירות מפוקחים בשיעור 80% מ - 70 , ₪קרי 52 ₪ למ"ר במקום 70 ! ₪
להלן קטע רלוונטי בחוות דעת כודדי
יודגש שדי בתיקון דמי השכירות לסך של 70 /₪מ"ר ( כפי שצריך להיות ) ללא הבאה בחשבון שמותרת וסביר שתהיה העלאה לאורך השנים, יש באמור להגדיל שווי רכיב הקרקע בלבד בכ – 2,000,000 !...₪
כמו כן על פי הוראות המכרז, דמי השכירות יעודכנו רק כלפי מעלה מדי תקופה של כ– 3 שנים בהסתמך על בחינה שמאית ובהתאם למדד המחירים לצרכן
3.2 שומת היזם איננה מחשבת את שווי הקרקע אלא את הרווחהיזמי.
3.3 שומת היזם איננה כוללת תזרים אלא היוון הכנסות צפויות לפי שיעור היוון כולל.
צורת חישוב זו רגישה מאוד לשינויים ולכן השווי המתקבל בה הינו גס ואינו מתייחס לשלבי הבניה השונים או להנחיות המחויבות לפי חוברת המכרז.
3.2 נתונים רביםבשומת כודדי נקבעו באופן שרירותי, לדוגמא עלויות המימון נקבעו לפי 8% מסך העלויות ללא כל הסבר, זאת בניגוד לשומתנו הכוללת חישוב הוצאות המימון על פי תזרים ובהתייחס להון העצמי הנדרש.
3.5 אין התייחסות בשומת היזם לעליית דמי השכירות על פי עדכון דמי השכירות המפוקחים ומדד המחירים לצרכן על פי הוראות ההסכם.
689
עמוד 7 מתוך 7
3.2 שומת היזם כוללת הפחתה בשיעור 10% מסך ההכנסות בגין אי סחירות למגורים וחניון דבר זה מהווה הפחתה כפולה שכן מגבלות ההשכרה לטווח ארוך מגולמות בשיעור ההיוון.
דבר זה יוצר הפחתה מלאכותית של כ - 5.2 מיליון₪.
יתרה מכך לא ברור כיצד נקבע סכום זה.
3.7 הערה – בחישוב שווי הקרקע לפי נתוני שומת היזם תוך שינוי דמ"ש החודשיים המפוקחים לסך של - 70 ₪כנדרש ע"פ הוראות המכרזוביטול ההפחתה הכפולה בגין אי סחירות מתקבל שווי קרקע כולל מס רכישה בסך של כ - 27,120,866 ₪.
התייחסות לחלופה מס' 2, בשומת היזם (כודדי):
3.8 בחלופהזו אין להביא בחשבון את הדירות הקטנות כדירות להשכרה לצמיתות, יש להתייחס לכלל הדירות כדירות למכירה בשוק החופשי על פי השימוש הסטטוטורי שלהם, קרי מגורים, לא ברור על סמך מה החליט שהדירות מיועדות להשכרה לצמיתות בשעה שאין כל הוראה כזו, די בתיקון האמור כדי להביא לעליית שווי דרמטית בערך הקרקע.
3.9 מחירי המכירה של דירות המגורים בשומת כודדי מוטים כלפי מטה באופן משמעותי ראה הערותינו לעיל במענה למכתב ליכט.
3.10 נתוני השווי של המסחר נמוכים באופן בלתי סביר. לדוגמא ניתוח העסקה במגדלי J -
TOWER אינה נכונה שכן בהתאמה לבעלות מלאה מתקבל שווי מ"ר בנוי של כ – 38,000 .₪
השווי המצוטט בשומת כודדי הינו לשווי במושאע
שווי מסחרי הפונה לרחוב בבניין כלל הינו כ - 35,000 ₪למ"ר בעוד שעסקאות ההשוואה המצוטטות בשומת היזם הינן לחנויות פנימיות בבניין הממוקמות בקומות 2 ו– 5 ומשמשות לרוב כמשרדים- יוצר פער משמעותי בשווי.
3.11 נתוניהשוואה מאזורים כגון קריית יובל, מלחה או פסגת זאב אינם ברי השוואה למרכז העיר המהווה אזור מבוקש, מרכזי ומהיותר יקרים בירושלים נכון למועד הקובע.
2. סיכום:
בשומת כודדי הנדונה, נראה כי ישנה נטייה בלתי מבוססת וחסרת יסוד, להיאחז כמוצא שלל רב בתזה שגויה לפיה לכאורה חלק מהמקרקעין מיועדים סטטוטורית לשימוש כמגורי סטודנטים לצמיתות.
אולם, ניתוח מקצועי ואובייקטיבי של כל העובדות לאשורן, מורה – בכל הנוגע לסוגיית אופי המקרקעין, כי בהתאם להוראות התכנית והמכרז, הרי שאין בטענה זו ממש.
מלבד כשלים נוספים בשומה אשר צוינו לעיל, שומת היזם רצופה בהנחות משנה הנסמכות על אותה תזה שגויה, ויחדיו יוצרות שומה מוטה כלפי מטה באופן ניכר.
690
תוכן עניינים
מס' שם הנספח עמ'
1 העתק הודעת הזכייה שנשלחה לאביסרור ביום 7.4.2019 3 2 העתק ערבות בנקאית בסך של 12 מיליון ש"ח שהוצאה ביום 19.5.2019 וערבות נוספת בסך של 3 מיליון ש"ח שעודנה בתוקף והוצאה על ידי החברה עבור תקופת החוזה
5
3 העתק אישורים שניתנו על ידי העירייה לביצוע קידוחי ניסיון בקרקע 11 4 העתק הצעת מחיר שאושרה עם צד שלישי לניהול החניון במקרקעין 13 5 העתק מכתב אביסרור מיום 30.12.2019 15
6 העתק פסק הדין מיום 2.9.2020 בעתירה 18
7 העתק שומת כודדי 20
8 העתק מסמך כודדי 69
1
691
נספח 1
העתק הודעת הזכייה שנשלחה
לאביסרור ביום 7.4.2019
עמ 3
692
3
693
נספח 2
העתק ערבות בנקאית בסך של 12
מיליון ש"ח שהוצאה ביום
19.5.2019 וערבות נוספת בסך של
3 מיליון ש"ח שעודנה בתוקף
והוצאה על ידי החברה עבור
תקופת החוזה
עמ' 5
694
5
695
6
696
7
697
8
698
9
699
נספח 3
העתק אישורים שניתנו על ידי
העירייה לביצוע קידוחי ניסיון
בקרקע
עמ' 11
700
11
701
נספח 4
העתק הצעת מחיר שאושרה עם
צד שלישי לניהול החניון
במקרקעין
עמ' 13
702
13
703
נספח 5
העתק מכתב אביסרור מיום
30.12.2019
עמ 15
704
15
705
16
706
נספח 6
העתק פסק הדין מיום 2.9.2020
בעתירה
עמ' 18
707
18
708
נספח 7
העתק שומת כודדי
עמ' 20
709
דני כודדי - כלכלן ושמאי מקרקעין , מוסמך בכלכלה M.A M.A Danny Kodady -Economist&Real Estate Appraiser אהוד זילחה - כלכלן ושמאי מקרקעין. Ehud Zilcha -Economist&Real Estate Appraiser 1
25.08.2020
שמאות מס 3237, ירושלים.
תיק מס' 48451-3237
לכבוד
אביסרור משה ובניו עבודות בניין ופיתוח בע"מ.
א.ג.נ,
שומת מקרקעין
הערכת שווי מקרקעין-
קרקע לדיור להשכרה, משרדים מסחר וחניון:
מזמין השומה: אביסרור משה ובניו עבודות בניין ופיתוח בע"מ
רחוב מסילת ישרים 20 ,"מתחם בית מזיא" ירושלים.
גוש 30844 חלקה 3.
מגרשים מס' 2 ,3(בחלק לפי תוכנית 101-0063933.
אוגוסט 2020
נערך והוכן ע"י: דני כודדי- מוסמך בכלכלה ושמאי מקרקעין
הנכס הנישום
20
710
2
1. מטרת השומה
בהתאם לפניית חברת אביסרור משה ובניו עבודות בניין ופיתוח בע"מ (ח.פ: 510778087) נתבקשתי לאמוד את שווי השוק של המקרקעין שבנדון ב- 2 חלופות כמפורט להלן
חלופה 1: אומדן שווי השוק של הקרקע בהתאם לתנאי מכרז פומבי מס' 267.2018 מאת עיריית ירושלים.
חלופה 2: אומדן שווי השוק של הקרקע בשוק החופשי
אומדן שווי השוק של הנכס - משקף את התמורה הסבירה הצפויה ממכירת הנכס בשוק החופשי בין מוכר מרצון לקונה מרצון, לאחר חשיפתו של הנכס בשוק החופשי לפרק זמן סביר וכל זאת כאשר הנכס נקי מכל מחזיק, חוב, עיקול או שיעבוד.
2. תאריך ומועדים קובעים
תאריך קובע לשומה: 05.12.2018 - מועד פרסום המכרז.
ביקור בנכס: 21 באוגוסט ,2020.
מציג הנכס ביקור עצמאי.
סטטוס הנכס: משמש כיום כמגרש חנייה.
ביקור נערך ע"י: דני כודדי - שמאי מקרקעין
3. פרטי הנכס
גוש: 30844
חלקה 3
גוש שומה:
30048
חלקות:
192 193 (בחלק
מס' מגרש: 2 ע"פ תב"ע101-0063933 3 (בחלק) ע"פ תב"ע101-0063933
שטחמגרש : כ- 1,623 מ"ר. כ- 1,802 מ"ר
שטח נישום: בשלמות. כ- 154 מ"ר בתת הקרקע
מהות הנכס:
קרקע ביעוד למגורים , מסחר מבני ציבור וחניון.
מיקום:
רחוב מסילת ישרים 20 , "מתחם בית מזיא", ירושלים
הזכויות
המוערכות:
חכירה מהוונת מאת עירית ירושלים (ראה פרק מצב משפטי).
21
711
3
4. תיאור הנכס והסביבה
4.1 תיאור הסביבה
הנכס נשוא חוות הדעת ממוקם ברחוב מסילת ישרים 20, מתחם בית מזיא ירושלים.
יְרוּשָׁלַיִם היא עיר הבירה של מדינת ישראל והעיר הגדולה בה, הן בשטחה והן בגודל האוכלוסייה.
נכון לשנת 2019, מתגוררים בה כ-927 אלף תושבים
בירושלים שוכנים מוסדות הממשל של ישראל: הכנסת, בית המשפט העליון, משכן הנשיא, בית ראש הממשלה ורוב משרדי הממשלה. ירושלים שוכנת בהרי יהודה, על קו פרשת המים הארצי של ארץ ישראל, בין הים התיכון וים המלח, ברום של 570 עד 857 מטרים מעל פני הים
העיר מקודשת ביהדות, בנצרות ובאסלאם. היא הייתה מרכז חיי העם היהודי בימי קדם, ומושא כמיהתו וכיסופיו בעת גלותו. משום חשיבותה הדתית עבור שלוש הדתות, היוותה העיר לאורך ההיסטוריה מוקד של מלחמות וסכסוכים, הנמשכים עד עצם היום הזה. מאז סוף המאה ה-19, התפתחו סביב העיר העתיקה שכונות העיר החדשה, אשר משכנות בקרבן, נכון למאה ה-21, את רובם המוחלט של תושביה
בשנת 1981 הוכרזה העיר העתיקה של ירושלים אתר מורשת עולמית על ידי ארגון אונסק"ו, והיא נמצאת ברשימת האתרים הנמצאים בסיכון.
הנכס הנישום ממוקם במרכז ירושלים במתחם בית "מזיא" בין הרחובות עליאש ומסילת ישרים ובצמוד ל"בית מיזא" ( תיאטרון).
גבולות הנכס הינם כדלקמן:
מצפון : רחוב אגריפס שהינו ציר תנועה ראשי ומעברו רחוב יפו שהינו ציר תנועה ראשי החוצה את ירושלים ממערב ועד לעיר העתיקה.
ממערב : שכונות מגורים מזכרת משה ואוהל משה.
מדרום : רחוב בן יהודה.
ממזרח : רחוב המלך ג'ורג'.
הסביבה מאופיינת בשימושים מגוונים של מגורים, מסחר, משרדים ומבני ציבור.
באזור פיתוח סביבתי מלא הכולל כבישים מדרכות ותשתיות חשמל מים ותאורה ברמה בינונית.
22
712
4
תצ"א שלהעיר ירושלים והסביבה:
מיקום הנכס
מיקום הנכס
23
713
5
מיקום הנכס
24
714
6
2.4 תיאורהנכס:
הנכס הנישום הינו תא שטח מס' 2 בשטח כ- 1,623 מ"ר וחלק מתא שטח 3 בשטח של כ- 154 מ"ר בתת הקרקע לצורך הקמת חניון בהתאם לתוכנית בניין עיר מס' 101-0063933 המיועדלבנית בניין הכולל שטחי מגורים, משרדים, מסחר, מבני ציבור וחניון בן 6 קומות
למגרש צורה רגולרית דמויית טרפז.
לעת הביקור בנכס הקרקע משמשת כחניון ציבורי פתוח הכולל מתקן חניה עילי חשמלי אוטומטי (חניון מרכז ירושלים).
גבולות המגרש הינם כדלקמן:
ממערב : רחוב מסילת ישרים שהינו רחוב חד סטרי.
ממזרח : רחוב מרדכי עליאש שהינו רחוב ראשי דו סטרי.
מצפון : מלון אגריפס (בניין בן 5 קומות מעל לקומת קרקע.
מדרום : תיאטרון "בית מזיא".
תמונות מהנכס ( מיום 21.08.2020):
25
715
7
תשריט המגרש מתוכנית בניין עיר מס 3006393-101:
נספח הבינוי מתכנית מפורטת 0063933-101:
מגרש
מס' 2
מגרש
מס' 3
26
716
8
טבלת השטחים מתכנית מפורטת 0063933-101 (תא שטח 2 רלוונטי
תכנית מפלס הכניסה מנספח הבינוי:
27
717
9
5. מצב משפטי 1:
הקרקע שבה הנכס הנדוןממוקם ידוע כגוש שומה 30048 חלקות 192 ,193 (בחלק - בהתאם להעתק רישום מפנקס השטרות.
15 זכויות קניין
בהתאם להעתק רישום מפנקס השטרות ( נסח טאבו) מתאריך 20.05.2019 עולים הפרטים שלהלן
o גוש שומה : 30048.
o חלקה : 192.
o שטח : 2,659 מ"ר
o בעלות : עירית ירושלים.
o הערות : הנכס בהליכי הסדר והעברה טעונה הרשאה.
בהתאם להעתק רישום מפנקס השטרות ( נסח טאבו) מתאריך 20.05.2019 עולים הפרטים שלהלן
o גוש שומה : 30048.
o חלקה : 193.
o שטח : 1,789 מ"ר
o בעלות : עירית ירושלים.
o הערות : הנכס בהליכי הסדר והעברה טעונה הרשאה.
בהתאם להעתק רישום מפנקס הזכויות ( נסח טאבו) מתאריך 19.08.2020 עולים הפרטים שלהלן:
o גוש שומה : 30844.
o חלקה : 3.
o שטח : 1,623 מ"ר
o בעלות : עירית ירושלים.
o מספרים ישנים של החלקה: גוש שומה 30048 חלקה 192.
1 הרקע המשפטי המובא בתיאור והנחה להערכה. איןלהסתמך על האמור ואין לרבות בו קביעה משפטית של עורך חוות הדעת. חוות זעת זו אינה מהווה חוות דעת משפטית באשר למכס והזכויות בו. חוות דעת משפטית לאמור יש לקבל ממשפטן / עו"ד.
פלט מידע המונפק באמצעות האינטרנט אינו נסח רישום מאושר, או העתק רישום כמשמעותן בחוק המקרקעין , תשכ"ט 1969, התקנות והנהלים שעל פיו.
28
718
10
2.5 מכרז פומבי מספר 267.2018 מאת עיריית ירושלים:
מכרז פומבי מס' 267.2018 מיום 05.12.2018 לחכירת מגרש המיועד לבניית 72 יח"ד למגורים המיועדות להשכרה ושטחי מסחר, משרדים, חניונים ושטחי ציבור במתחם בית מזיא בירושלים לתקופה של 49 שנים ואופציה לתקופה של 49 שנים נוספות
ריכוז עיקרי המכרז:
תכנון והקמה של בניין בן 8 קומות שיכלול שטחי מגורים, מסחר, משרדים ,שטחי ציבור וחניון תת קרקעי ע"פ תכנית מפורטת מס' 101-0063933.
המוחכר : זכות חכירה במושע ( חלק בלתי מסוים) בשיעור של 96.68% המקרקעין
מגורים : הקמת 72 יח"ד המיועדות למטרת שכירות לתווך ארוך אשר מתוכם 40 יח"ד בשטח של עד 45 מ"ר למגורי סטודנטים בשכר דירה מפוקח (%80 ממחירה מפוקח) ו- 32 יח"ד יבנו בשטח של כ- 75-100 מ"ר יושכרו בשכר דירה מפוקח של 70 ₪ למ"ר.
הדירות ישכרו למשך תקופה של 20 שנה ברציפות שלאחריהן יותר ליזם למכור את הדירות בשוק החופשי.
יחידות העירייה: 735 מ"ר לשימושים ציבורייםעד לגמר מלא שימסרו לעיירה על חשבון
היזם בהתאם להוראות התוכנית וההסכם.
חניון : היזם יקים חניון תת קרקעי הכולל 267 חניות, מתוכם יוקצו 195 חניות לחנייה ציבורית לרבות תיאטרון אשר יוצמדו ליחידות העיריה ( יירשם ע"ש העירייה).
72 חניון יוצמדו לדירות
היזם יפעיל את החניון.
דמי אחזקה מקס': 4 ₪ למ"ר לחודש.
תק' חכירה: 49 שנים עם אופציה נוספת ל- 49 שנים נוספות.
עלות פינוי המבנים הקיימים לרבות החניון האוטומטי הממוקם בתחומי המגרש חלה על היזם.
היזם רשאי למכור את שטחי המסחר והתעסוקה בשוק החופשי לאחר תחילת תקופת ההשכרה.
היזם יהיה אחראי לניהולו ותחזוקתו של הבניין.
בתקופת הבניה וההשכרה חל איסור על היזם להעביר זכויות בנכס.
תנאים נוספים:
היזם לא יורשה לבצע כל שינוי בתוכנית התקפה ו/או לקדם תוכנית חדשה, למעט הקלה.
היזם לא ראשי לנייד זכויות לפרויקטים אחרים.
במידה ותאושר הקלה מספר יחידות הדיור 55% מהדירות הנוספות יהיו במתכונת של שכר דירה
מפוקח.
היזם יפקיד ערבות אוטונומית למילוי מחויבותו.
29
719
11
לוחות זמנים לשלבי הבנייה והתכנון
תכנון מוקדם - לא יאוחר מ - 6 חודשים מהמועד הקובע תכנון סופי - לא יאוחר מ - 9 חודשיםמהמועד הקובע.
תכנון מפורט - לא יאוחר מ - 13 חודשים מהמועד הקובע היתר בנייה - לא יאוחר מ - 13 חודשים מהמועד הקובע סיום שלד - לא יאוחר מ - 32 חודשים מהמועד הקובע טופס 4 וטופס 5- לא יאוחר מ- 42 חודשים מהמועד הקובע
עבודות נוספות: העירייה רשאית לבקש מהיזם לבנות במגרש מס' 1 בתוכנית שטח בהיקף של עד
400 מ"ר בהתאם למחירון דקל בניכוי 10% או לפי 5,000 ₪ למ"ר בנוי ו- 1,500 ₪ למ"ר פיתוח לפי הגבוה מבניהם ובתוספת 15% בגין תכנון ונלוות
30
720
12
6. מצב תכנוני
16 תוכניות בניין עיר 2:
המקרקעין נשוא חוות הדעת כלולים במרחב תכנון ועדה מקומיתירושלים" וחלה עליה בית היתר תכנית מפורטת מס' 101-0063933 כמפורט להלן
התכנית פורסמה למתן תוקף בי.פ 7005 בתאריך 16.03.2015 ולהלן עיקריה
מטרת התכנית: הקמת בניין 8 קומות למגורים, מסחר, שטחיםלשימוש ציבורי
ומשרדים מעל 6 קומות של חניון תת קרקעי.
בנוסף, הרחבת תיאטרון בית מזיא הקיים, בן שלוש קומות במתחם שבין הרחובות עליאש ומסילת ישרים, מרכז העיר, ירושלים.
מס' תא שטח: 2.
ייעוד : מגורים, מסחר ומבנים למוסדות ציבור.
מס' יח"ד: 72 מתוכם 40 יח"ד בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר עבור מגורי סטודנטים
שאר הדירות לא יקטנו מ- 75 מ"ר ולא יעלו על 100 מ"ר מגורים : 6,065 מ"ר ( 5,665 מ"ר עיקרי 400 מ"ר שרות.
חניון : עיקרי 3,500 מ"ר, שרות 6,950 מ"ר
מבנה ציבור: 735 מ"ר.
מסחר : 1,160 מ"ר1,080 מ"ר עיקרי 80 מ"ר שרות
משרדים : 2,810 מ"ר2,650 מ"ר עיקרי 160 מ"ר שרות
מס' קומות: 8 מעל 6 קומות מרתף חנייה
להלן טבלה המרכזת את עיקרי זכויות הבנייה:
עיקרישרותעיקרישרותמעל כניסה
קובעת
מתחת
לכניסה
קובעת
חניון 3,5006,95010,450
מגורים 5,6654006,06572
מבנה ציבור 735735
מסחר 1,080801,160
משרדים 2,6501602,810
:כ"סה 9,0505604,5807,03021,22072
שימוש' מס
:ד"יח
86
קומות' מסשטח מעל כניסה
קובעת
שטח מתחת לכניסה
קובעת
:כ"סה
2 המידע התכנוני מובא כרקע אינפורמטיבי מאומת לצורך עמידה בתקני מועצת השמאים ולשכת השמאים ולצורך קביעת שווי. הזכויות האמורות לעיל הינן כפי שנמסרו כמידע שבע"פ ובהתאם לדף מידע תיכנוני שהונפק באתר האינטרנט של מחלקת ההנדסה שבוועדה המקומית לתכנון ובנייה "ירושלים". הגדרת היקף זכויות הבנייה אינו ממצה את אפשרויות ניצול הנכס. קיימות תוכניות נוספות שלא הוזכרו מפאת מטרת חוות הדעת. ניתן בתנאים לבקש הקלות, תב"ע נקודתית, תוכנית מתאר, תוספות ושינויים.
לצורך קבלת מידע תכנוני מוסמך לצורך תכנון יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולקבל זאת בכתב ו/או אסמכתא מאדריכל.
31
721
13
עיקרי הוראות התכנית
32
722
14
עיקרי הוראות התכנית :
33
723
15
34
724
16
זכויות הבניה מתכנית מפורטת מס 0063933-101:
35
725
17
תשריט מתב"ע0063933-101:
תכנית הפיתוח מנספח הבינוי 0063933-101:
מיקום הנכס
36
726
18
6.2 רישוי 3:
ממידע שהועבר אלי עולה כי לנכס הנידון התקבלו היתרי בניה כמפורט להלן:
מס' תיק בנין: מס' היתר: תאריך: מהות ההיתר:
2006/0223.00 58963 24.12.2007 שינויים פנימיים בנין קיים תוספת מעלית פנימית חנייה ופיתוח שטח.
2006/0223.01 102031 24.01.2010 תוספת שינויים בניין קיים 2016/0430.00 110356 08.11.2016 הצבת מתקןחניה עילי אוטומטי וביתן שומר זמני 2018/0277.00 113499 06.02.2019 הצבת מתקן חניה
3 חוות דעתי זו אינה מהווה חוות דעת אדריכלית. הרקע ההנדסי מובא כמידע אינפורמטיבי בלבד וכהנחה שאומתה במשרדי הועדה המקומית.
לצורך קבלת מידע הנדסי מוסמך, לרבות מידע לצורכי רישוי ו/או תכנון יש לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לקבל זאת בכתב.
37
727
19
6.4 תוכניות ראשונית:
בהתאם לתוכניות ראשונית מאת אדריכל הפרויקט מר מנדי רוזנפלד אדריכל עולים הנתונים שלהלן:
טבלת שטחים:
תשריט קומת מסחר תחתונה וחניון:
38
728
20
תשריט קומת קרקע
תשריט קומת משרדים:
39
729
21
תשריט קומות 6-3:
תשריט קומה 7:
40
730
22
5.6 זיהום קרקע
מבדיקה שנערכה באתר איכות הסביבה , ברשימת האתרים החשודים בזיהומי קרקעות חמורים ביותר ממקורות תעשייתיים, אין אזכור לאזור בו נמצא הפרויקט שבנדון.
כמו כן, לא זיהינו חיצונית מפגעים גלויים לעין, ברם לא ביצענו בדיקות פרטניות כלשהן.
6.6 בדיקת הימצאות אתר עתיקות לנכס הנישום
מבדיקה שערכתי באתר של רשות העתיקות ביום 18.08.2020 עולה כי הנכס נכלל כאתר עתיקות.
41
731
23
7. עקרונות, גורמים ושיקולים לאומדן השווי:
באומדן שווי השוק של הנכס נשוא חוות הדעת הובאו בחשבון בין היתר העקרונות, הגורמים והשיקולים
כדלקמן:
7.1 אומדן שווי השוקנערך ב- 3 גישות שומה כמפורט להלן:
גישת ההשוואה: על פי גישה זו נאמד שווי השוק של הנכס נשוא השומה בהתאם למחירי מכירה
של נכסים דומים ככול האפשר תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות למאפייניו הייחודים של הנכס הנישום.
גישת היוון הכנסות: על פי גישה זו נאמד שווי השוק של הנכס הנישום כהיוון זרם התקבולים
הצפוי מהשכרת הנכס בשוק החופשי בשיעור היוון המשקף את רמת הסיכון בקבלת זרם התקבולים הצפוי.
גישת העלות/ שווי שיורי: על פי גישה זו נאמד שווי השוק של הנכס הנישום ע"י סיכום עלויות הבניה לנכס גמור לרבות בניה ישירה /עקיפה/כלליות /מימון ,פיתוח ויזום.
7.2 שווי הזכויות בקרקע נערכה בשתי חלופות:
חלופה 1- שווי הקרקע בהתאם לתנאי המכרז ובהתאם לתב"ע 101-0063933.
חלופה 2- שווי הקרקע ללא הגבלות חוזיות/מכרזיות- מכירת הנכס הבנוי בשוק החופשי.
7.3 מיקומו של הנכסבמרכז ירושלים והשתלבותו במרקם הסביבתי באזור.
7.4 נתוניו הפיזיים של הנכס הכוללים בין היתר: שטח מגרש, צורתו והטופוגרפיה.
7.5 זכויות הבניה בהתאם לתכנית מפורטת 101-0063933.
7.6 תנאי המכרז לרבות השכרת הדירות במחיר מפוקח ל- 20 שנה, השכרת למגורי סטודנטים ומגבלת המימוש במשך 20 שנה, בניית שטחי ציבור ומסירתם לידי העירייה, רישום החניון כהצמדה לשטחי העירייה.
7.7 העובדה כי בהתאם לחוברת המכרז החניון ירשם ע"ש העיריה ויתופעל ע"י היזם במחיר מפוקח.
7.8 הובא בחשבון מגבלת הסחירות של הנכס בהתאם לתנאי המכרז
7.9 הובא בחשבוןעלויות בניה מקובלות למבנה בסדר גודל שכזה לרבות חניון בן 6 קומות.
7.10 הערכת השווילא כוללת מע"מ.
7.11 הערכת השווי הינה לנכס בחכירה מאת עירית ירושלים כשהוא נקי מכל מחזיק עיקול חוב או שעבוד.
7.12 העובדה כי בהתאם לחוברת המכרז דמי החנייה בחניון הציבורי יהיו מפוקחים ע"י העירייה , נתון המפחית משווי החניון בחלופה זו.
7.13 בהתאם לתב"ע, להסכם המשפטי עם עיריית ירושלים וחוות דעת אדריכל הפרויקט מר מנדי רוזנפלד עולה כי בחלופה של המכרז לא ניתן לממש את כלל זכויות הבניה העיקריים של השטחים ביעוד למגורים (מצ"ב נספח אדריכל מיום 20.08.2020 ונספח קובץ הבהרות מס 1 למכרז פומבי מס' 267.2018 מיום 13.01.2019 .)
42
732
24
(זכויות בנייה כוללות בהתאם לתב"ע 21,220 מ"ר מתוכם למגורים 6,065 מ"ר ( עיקרי ושרות ואילו בפועל ניתן לנצל כ- 20,170 מ"ר מתוכם למגורים כ- 5,000 מ"ר ( עיקרי ושרות) בהתאם לחוברת המכרז, משמעותה של עובדה זו הינה שבכדי לממש את כלל הזכויות יש להגיש בקשה במסגרת סטייה ניכרת מהתכנית על כל משמעויותיה.
7.14 שיעור היוון של משרדים למחצית השנייה של שנת 2018 בהתאם לסקירה השנתית של השמאי הממשלתי הראשי הינה 7.4% וממנו נגזר 70% למגורים לטווח ארוך( 5.18%.)
7.15 מגבלות הבנייה והשימושים בהתאם לתוכנית בניין עיר 101-0063933.
7.16 מגבלות תכנונית ופיזיותבמימוש הזכויות בהתאם לחוות דעת אדריכלית.
7.17 הערכת השווי עוצבה בכפוף להנחת העבודה כי אין ליקויים סמויים בנכס הנישום.
7.18 ניתן שווי מופחת לשטחילמגורי סטודנטים המביא בחשבון את העובדה שדירות אלו מגבלות תכנוניות ופיזיות, צפיפות מוגברת עם סטיגמה של מגורי סטודנטים.
7.19 בהתאם להוראות המכרז נמכרת זכות חכירה בלתי מסוימת במקרקעין ( מושע) בשיעור של 96.68% ,בחוות דעת זו לא בוצעה הפחתה בגין מושע
רצ"ב הקטע הרלוונטי מחוברת המכרז.
7.20 בחוות הדעת ניתנה התייחסות למע"מ בגין מבני הציבור שהחברה מחויבת למסורלידי העיריה ולא יכולה להתקזז עליו מול רשויות המס.
7.21 בחוות הדעת ניתנה התייחסות לעניין שיעורי תפוסה, הפסד גלום בגין שירותי הניהול בהתאם לנדרש ע"פ הקווים המנחים.
7.22 בהתאם לחוברת המכרז עלות פינוי החניון האוטומטי הממוקם בתחומי המגרש חלה על היזם עלות זו לא הובאה בחשבון בחוות הדעת.
32.7 הערת הח"מ הערכת השווי עוצבה בכפוף להנחת העבודה כי בפני הח"מ הוצגו כל המסמכים הרלוונטיים להערכת השווי ואין מסמכים נוספים הסותרים או הנוגדים את המצוין בחוות דעת זו.
43
733
25
8. נתונים ותחשיבים לאומדן השווי
8.1 נתוניםלאומדן השווי:
רצ"ב פירוט מחירי מכירה נכסים שנמכרו בסביבת הנכס/מאפיינים דומים אשר מידע זה הועבר לידיעתי באמצעות אתר רשות המיסים "מידע נדל"ן" וחוו"ד דעת שמאיות שהוצגו בפני בגין הנכס שבנדון:
שיעור תשואה בהתאם לסקירת השמאי הממשלתי הראשי:
בהתאם לסקירת השמאי הממשלתי הראשי שיעור התשואה למשרדים במחצית השנייה של שנת 2018 הינו 7.4%.
בהתאם לעיל שיעור ההיוון למגורים להשכרה לטווח ארוך נאמד בסך 70% X 7.4% =5.18%.
44
734
26
מגורים:
45
735
27
רצ"ב פירוט מחירי מכירהדירות שנמכרו בפרויקט J TOWER שהינו פרויקט עדיף על הנכס הנישום:
:גוש חלקה:יום מכירה:כתובת
תמורה
מוצהרת
:ח"בש
:קומה:שטח:חדריםר "שווי למ
:מ"כולל מע
ר "שווי למ
:מ"ללא מע
שווי לחדר
:מ"כולל מע
שווי לחדר
:מ"ללא מע
030074-0449-000-0009/11/2018103/6₪ 1,700,0002492₪ 34,694₪ 29,653₪ 850,000₪ 726,496 030074-0449-162-0026/07/2018103/100₪ 3,400,000221003₪ 34,000₪ 29,060₪ 1,133,333₪ 968,661 030074-0449-090-0026/07/2018103/96₪ 3,100,00041144₪ 27,193₪ 23,242₪ 775,000₪ 662,393 030074-0448-171-0026/07/2018103/100₪ 2,620,00022873₪ 30,115₪ 25,739₪ 873,333₪ 746,439 030074-0449-117-0026/07/2018103/46₪ 3,800,00091535₪ 24,837₪ 21,228₪ 760,000₪ 649,573 030074-0449-000-0026/07/2018103/13₪ 2,600,*********₪ 26,000₪ 22,222₪ 866,667₪ 740,741 030074-0449-107-0026/07/2018103/33₪ 3,300,00071314₪ 25,191₪ 21,531₪ 825,000₪ 705,128 030074-0449-102-0026/07/2018103/25₪ 3,150,00061144₪ 27,632₪ 23,617₪ 787,500₪ 673,077 030074-0449-095-0024/06/2018103/95₪ 3,585,000211204₪ 29,875₪ 25,534₪ 896,250₪ 766,026 030074-0449-099-0024/06/2018103/99₪ 3,615,000241204₪ 30,125₪ 25,748₪ 903,750₪ 772,436 030074-0449-000-0010/05/2018103/98₪ 4,600,000221475₪ 31,293₪ 26,746₪ 920,000₪ 786,325 030074-0449-000-0016/04/2018103/0₪ 3,914,000191275₪ 30,819₪ 26,341₪ 782,800₪ 669,060 030074-0449-089-0016/04/2018103/89₪ 3,501,000201314₪ 26,725₪ 22,842₪ 875,250₪ 748,077 030074-0449-103-8126/03/2018103/81₪ 3,441,000181314₪ 26,267₪ 22,451₪ 860,250₪ 735,256 030074-0449-000-0007/03/2018103/0₪ 3,000,00011204₪ 25,000₪ 21,368₪ 750,000₪ 641,026 030074-0449-000-0013/02/2018103/0₪ 3,300,00031324₪ 25,000₪ 21,368₪ 825,000₪ 705,128
46
736
28
רצ"ב פירוט מחירי מכירהדירות שנמכרו ברחוב אגן 12 בירושלים שהינופרויקט עדיף על הנכס
הנישום:
גוש חלקהיום מכירה: כתובת
תמורה
מוצהרת
ח"בש
:קומהשטחחדריםר "שווי למ
:מ"כולל מע
ר "שווי למ
:מ"ללא מע
שווי לחדר
:מ"כולל מע
שווי לחדר ללא
:מ"מע
030050-0098-072-0021/11/201812 הרב אגן 6,800,00091995₪ 34,171₪ 29,206₪ 1,360,000₪ 1,162,393 030050-0098-070-0009/10/201812 הרב אגן 3,200,0008953₪ 33,684₪ 28,790₪ 1,066,667₪ 911,681 030050-0098-015-0024/07/201812 הרב אגן 4,000,00031364₪ 29,412₪ 25,138₪ 1,000,000₪ 854,701 030050-0098-040-0022/03/201812 הרב אגן 2,400,0001782₪ 30,769₪ 26,298₪ 1,200,000₪ 1,025,641 030050-0098-034-0019/03/201812 הרב אגן 3,100,0008903₪ 34,444₪ 29,440₪ 1,033,333₪ 883,191 030050-0098-041-0014/02/201812 הרב אגן 4,750,00011504₪ 31,667₪ 27,066₪ 1,187,500₪ 1,014,957 030050-0098-067-0004/01/201812 הרב אגן 3,000,0008923₪ 32,609₪ 27,871₪ 1,000,000₪ 854,701 030050-0098-054-0027/11/201712 הרב אגן 3,000,0000903₪ 33,333₪ 28,490₪ 1,000,000₪ 854,701 030050-0098-042-0005/09/201712 הרב אגן 3,315,00011233₪ 26,951₪ 23,035₪ 1,105,000₪ 944,444 030050-0098-045-0024/08/201712 הרב אגן 4,125,00021304₪ 31,731₪ 27,120₪ 1,031,250₪ 881,410 030050-0098-063-2621/06/201712 הרב אגן 2,800,0007933₪ 30,108₪ 25,733₪ 933,333₪ 797,721 030050-0098-046-0023/05/201712 הרב אגן 2,900,0002963₪ 30,208₪ 25,819₪ 966,667₪ 826,211 030050-0098-032-0002/04/201712 הרב אגן 2,350,0008712₪ 33,099₪ 28,289₪ 1,175,000₪ 1,004,274 030050-0098-050-0008/03/201712 הרב אגן 3,000,0003953₪ 31,579₪ 26,991₪ 1,000,000₪ 854,701 030050-0098-021-1401/02/201712 הרב אגן 2,700,0005883₪ 30,682₪ 26,224₪ 900,000₪ 769,231
47
737
29
מסחר:
48
738
30
להלן עסקאות לשטחי מסחר בסביבת הנכס בהתאם למידע מרשות המיסים "מידע נדל"ן":
:גוש חלקה:יום מכירה:כתובתתמורה מוצהרת
:ח"בש:שטחשווי
:ר"למ
030074-0023-001-0008/11/20186 השזיף 425,00040₪ 10,625 030074-0049-236-0006/09/201897 יפו 318,00020₪ 15,900 030074-0049-118-0410/07/201897/118 יפו 551,25050₪ 11,025 030074-0049-215-0326/06/201897 יפו 450,00028₪ 16,071 030074-0049-236-0027/02/201897 יפו 200,00020₪ 10,000 030074-0034-000-0020/02/2018
בורוכוף
5 משיח 7,800,000350₪ 22,286
030074-0115-000-0026/11/20179 התפוח 950,00031₪ 30,645 030074-0019-000-0001/10/201769 יפו 3,485,000100₪ 34,850 030074-0205-000-0009/06/2017
מחנה יהודה
5₪ 320,00025₪ 12,800
משרדים:
להלן עסקאות לשטחי משרדים ברחוב בן יהודה 34 בהתאם למידע מרשות המיסים "מידע נדל"ן
:גוש חלקה:כתובת:יום מכירהתמורה
:מוצהרת :שטחמחיר מכירה
:ר"למ
030048-0166-000-0034 בן יהודה 18/11/2018₪ 340,00018₪ 18,889 030048-0166-000-0034 בן יהודה 27/08/2018₪ 385,00020₪ 19,250 030048-0166-000-0034 בן יהודה 03/07/2018₪ 4,800,000350₪ 13,714 030048-0166-000-0034 בן יהודה 21/03/2018₪ 767,00045₪ 17,044 030048-0166-000-0034 בן יהודה 19/12/2017₪ 375,00025₪ 15,000 030048-0166-000-0034 בן יהודה 06/08/2017₪ 290,59820₪ 14,530 030048-0166-514-0034 בן יהודה 06/07/2017₪ 335,00023₪ 14,565 030048-0166-503-0034 בן יהודה 25/04/2017₪ 405,00024₪ 16,875 030048-0166-909-0034 בן יהודה 19/04/2017₪ 600,00060₪ 10,000 030048-0166-011-0334 בן יהודה 20/03/2017₪ 900,00099₪ 9,091
49
739
31
חניה:
2.8 תחשיבים לאומדן השווי:
לאור נתוני ההשוואה לעיל מצאתי לנכון לקבוע את השווי בהתאם לשימושים כמפורט להלן:
מסחר - 25,000 ₪ /למ"ר
משרדים - 12,000 ₪ /למ"ר.
מגורים - 00030 ₪ /למ"רלמגורי סטודנטים 4 (לדירות קטנות בשטח של עד 45 מ"ר (כולל מע"מ).
28,000 ₪ /למ"רלמגורים (לדירות בשטח של עד 100 מ"ר (כולל מע"מ).
חניה - 120,000 ₪ /למקום חניה בחניון ציבורי.
140,000 ₪ / למקום חנייה בשוק החופשי
4 מגלם הפחתה של%20-12 משווי מחירי מכירה של דירות קטנות בשוק החופשי 50
740
32
8.2.1 תחשיבלאומדן שווי הנכס:
8.2.2 חלופה 1- תחשיב אומדן שווי הנכס בהתאם לחוברת המכרז
: שנה ראשונות 20 הכנסות ממגורים למשך
:תיאור:ר"דמי שכירות למשטח לשיווק
:למגורים
דמי שכירות
שנתיים
שיעור
היוון
היוון דמי שכירות
שנה 20 -ל
)ר" מ45 יחידות עד 40 (מגורים לזכאים 561,8001,209,6005.18%₪ 14,850,000 )ר" מ100 יחידות עד 32 (מגורים 703,2002,688,0005.18%₪ 32,990,000 ₪ 47,840,000
-₪ 2,390,000
₪ 45,450,000
: שנה 20 שווי דירות דחויות בעוד
:תיאוראומדן שווי השוק
מ"ר כולל מע"למ
' אומדן שווי השוק יח
מ"ר ללא מע"למ/
שווי נכס בגמר
:שכירות
)ר" מ45 יחידות עד 40 (מגורים לזכאים 30,000₪ 25,641₪ 46,150,000 )ר" מ100 יחידות עד 32 (מגורים 28,000₪ 23,932₪ 76,580,000 ₪ 122,730,000
בניכוי עלות תיקון דירות ושיפוץ לפני מכירה 50,000-₪ 3,600,000 ₪ 119,130,000
5.18%
₪ 43,390,000
:משרדים וחניון, הכנסות ממסחר
:תיאור:ד"יח/ ר "שווי למ:כ"סה
מסחר 25,000₪ 29,000,000
משרדים 12,000₪ 33,720,000
שווי חניון ציבורי 120,000₪ 23,400,000
₪ 86,120,000
₪ 174,960,000
-₪ 5,610,000
₪ 169,350,000
:כ הכנסות צפוית מהפרויקט"סה
' מק / )פלדלת(שטח לשיווק
:חנייה
1,800
3,200
1,160
2,810
195
שווי חניון מסחר ומשרדים
:כ ביניים"סה
5%תפעול ואי תפוסה' הפחתה להוצ
שנה 20 שווי נכסים בגמר
:כ"סה
שיעור היוון
שנה 20 -שווי דירות בנויות דחויות ב
10%הפחתה בגין אי סחירות למגורים וחניון
כ אומדן שווי הכנסות בהתאם למכרז"סה
72
:ד"יח' מס/ שטח
שנה 20 -כ הכנסות צפויות מהוונות מהשכרת הדירות ל"סה
51
741
33
:ע הקרקע"עלויות בק
21,426,000
₪ 1,290,000
₪ 22,716,000
:בנייה ישירה
:תיאורר"מ- שטח בר"מ/₪ -מחיר ב:₪ - כ ב"סה
מגורים 6,065₪ 4,800₪ 29,110,000
מסחר 1,160₪ 4,400₪ 5,100,000
משרדים 2,810₪ 4,400₪ 12,360,000
)מ שלא ניתן לקיזוז"כולל מע- גמר מלא (מבנה ציבור 735₪ 7,605₪ 5,590,000 מרתף 10,450₪ 3,000₪ 31,350,000
פיתוח וגינון 700,000
₪ 84,210,000
:הוצאות עקיפות
:תיאורשטח/ 'יח'יח/₪ -מחיר ב:₪ - כ ב"סה
יועצים והעתקות שמש,מדידות, תכנון 21,220₪ 100₪ 2,120,000 אגרות בנייה והיטלי פיתוח 21,220₪ 300₪ 6,370,000 חיבור חשמל 21,220₪ 50₪ 1,060,000
ניהול ותקורה 5.00%מבנייה ישירה 4,210,000
שיווק ופרסום 2.50%ממכירות 4,370,000
הוצאות משפטיות 2.00%ממכירות 3,500,000
מימון צפויות' הוצ 8.00%כ עלויות"מסה 10,280,000 מ.צ.ב7.00%כ עלויות"מסה 9,470,000
₪ 41,380,000
עקיפות+ ע עלויות בנייה "סה 148,306,000
יתרת רווח 21,044,000
:שיעור רווח מהמחזור 14%
:שיעור רווח מהעלות 12%
:הכנסות העירייה מהמכרז
21,426,000
₪ 7,350,000
₪ 2,100,000
₪ 30,876,000
קרקע מחיר זכייה
מס רכישה בגין רכישת מגרש
כ "סה
:כ עלויות קרקע"סה
כ בנייה ישירה"סה
כ עלויות עקיפות"סה
תקבולים ממכירת המגרש בהתאם לחוברת המכרז
ר מבנה ציבור" מ735 שווי
9%שווי זכויות בחניון
52
742
34
8.2.2 חלופה 2- תחשיב אומדן שווי הנכס בהתאם לשווי השוק 5 ( ללאמגבלה מכרזית):
:תיאורדמי שכירות
:ר"למ
שטח
לשיווק
:למגורים
דמי
שכירות
שנתיים
שיעור היוון: כ אומדן שווי"סה
)ר" מ45 יחידות עד 40 (מגורים לזכאים 701,8001,512,0003.50%₪ 43,200,000 -₪ 3,020,000
₪ 40,180,000
:תיאורר כולל "שווי למ
מ"מע
שווי
' יח/ ר"למ
מ"ללא מע
:כ אומדן שווי"סה
)ר" מ100 יחידות עד 32 (מגורים 28,000₪ 23,932₪ 76,580,000 מסחר 25,000₪ 29,000,000
משרדים 12,000₪ 33,720,000
חניון לשיווק 140,000₪ 27,300,000
₪ 166,600,000
₪ 206,780,000
₪ 35,150,000
₪ 171,630,000
:בנייה ישירה
:תיאורר"מ- שטח ב:₪ - כ ב"סה
מגורים 6,065₪ 29,110,000
מסחר 1,160₪ 5,100,000
משרדים 2,810₪ 12,360,000
)מ שלא ניתן לקיזוז"כולל מע- גמר מלא (מבנה ציבור 735₪ 5,590,000 מרתף 10,450₪ 31,350,000
פיתוח חצר וגינון 700,000
₪ 84,210,000
:הוצאות עקיפות
:תיאורשטח/ שיעור:₪ - כ ב"סה
יועצים והעתקות שמש,מדידות, תכנון 21,220₪ 2,120,000 אגרות בנייה והיטלי פיתוח 21,220₪ 6,370,000
חיבור חשמל 21,220₪ 1,060,000
ניהול ותקורה 5.00%₪ 4,210,000
שיווק ופרסום 2.50%₪ 4,170,000
הוצאות משפטיות 2.00%₪ 4,140,000
הוצאות מימון 5.00%₪ 8,540,000
מ.צ.ב7.00%₪ 7,440,000
₪ 38,050,000
₪ 122,260,000
₪ 49,370,000
₪ 2,960,000
₪ 46,410,000
:ד מגורי סטודנטים לצמיתות" יח 40 הכנסות מהשכרת :שטחי מסחר משרדים וחניון, הכנסות מדירות שוק חופשי יתרת שווי מרכיב הקרקע
6%בניכוי מס רכישה
אומדן שווי השוק של הקרקע בהתאם לתנאי המכרז
כ בנייה ישירה"סה
'יח/₪ -מחיר ב
100
₪ 300
₪ 50
מבנייה ישירה
שטח לשיווק פלדלת
:חנייה' מק/ במגורים
3,200
1,160
2,810
195
ר"מ/₪ -מחיר ב
4,800
₪ 4,400
מהעלויות
4,400
₪ 7,605
₪ 3,000
כ עלויות"מסה
כ עלויות עקיפות"סה
עקיפות + ע עלויות בנייה ישירות "סה
ממכירות
ממכירות
7%תפעול ואי תפוסה' הפחתה להוצ
:כ הכנסות צפויות מהשכרת דירות סטודנטים לצמיתות"סה כ ביניים"סה
הכנסות בניכוי רווח יזמי
כ שווי פרויקט במחירי מכירה"סה
17%בניכוי רווח יזמי
5 הערכת השווי מתבססת על הנחה העבודה כי דירות הסטודנטים יושכר לצמיתות ואילו יתרת השטחים יימכרו בשוק החופשי.
53
743
35
9. השומה
בהתאם לעקרונות, גורמים והשיקולים שפורטו לעיל אומדן שווי הנכס הידוע כמתחם "בית מזיא" ברחוב מסילת ישרים 20 ירושלים, מגרש 2 ,3 ( בחלק) בהתאם לתב"ע 101-00639933 הינובסך:
חלופה 1 אומדן שווי השוק של הקרקע בהתאם לתנאי מכרז פומבי מס 267.2018 מאת עיריית ירושלים
כ- 22,000,000 ₪ ( עשרים ושתיים מיליון₪).
==========================
חלופה 2 אומדן שווי השוק של הקרקע בשוק החופשי – ללא מגבלות מכרזיות:
כ- 46,400,000 ₪ ( ארבעים ושש מיליון וארבע מאות אלף₪)
====================================
הסכומים לא כוללים מע"מ.
הערות ודגשים:
מהחלופות שפורטו לעיל יש להפחית עלויות פינוי מתקנים הקיימים בתחומי המגרש לרבות מתקן חנייה אוטומטי, מתקנים נוספים ושתילת עצים.
בנוסף יש להביא בחשבון הפחתה למושע בהתאם למקובלות שמאיות.
נכון להיום אנו עדים להתפרצות מגיפה הקורונה שטרם ברורה השפעתה על שוק הנדל"ן.
על הבנק להביא בחשבון כי השווי הבא לידי ביטוי בחוות דעת זו משקף נתוני עסקאות שבוצעו בתקופה האחרונה וייתכן וסביר כי למצב לו אנו עדים בתקופה זו יש ויהיו השלכות כלכליות ובין היתר השפעה על שווי הנדל"ן, יחד עם האמור לעיל, יובהר כי בהעדר אפשרויות חיזוי ואינדיקציה חד משמעית על שוק הנדל"ן , בשלב זה, חוות הדעת נערכה בהתייחס לדיווחי עסקאות הידועים כיום.
חוות דעת זו איננה מהווה ביקורת הנדסית ועוצבה בכפוף להנחת העבודה כי אין ליקויים הנדסיים בנכס הנישום.
הערכה זו הוכנה עבור מזמינה ולמטרתה בלבד, אין היא מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואין להסתמך עליה לכל מטרה אחרת, השימוש בשומה נאסר על כל צד שלישי שהוא אשר אינו המזמין ועורך השומה לא יהא אחראי להסתמכות כלשהי כאמור.
54
744
36
55
745
37
56
746
38
57
747
39
58
748
40
59
749
41
60
750
42
61
751
43
62
752
44
63
753
45
64
754
46
65
755
47
66
756
48
67
757
נספח 8
העתק מסמך כודדי
עמ' 69
758
26.08.2020
לכבוד
אביסרור משה ובניו עבודות בניין ופיתוח בע"מ.
א.ג.נ,
הנדון: שאלות הבהרה לעניין חוות דעת השמאי רוני אפיק "אפיק שמאות מקרקעין"
נכס ברחוב מסילת ישרים 20
מתחם בית מזיא ירושלים , גוש 30844 חלקה 3.
מגרשים מס 2 ,3(בחלק) לפי תוכנית 0063933-101.
לאחר עיון בחוו"ד להלן מס' נק' שיש לקבל הבהרה בעניינן:
1. בהתאם לתב"ע101-0063933 מצויין בהוראות התכנית סעיף 4.3 יג סעיף קטן 8 כי יוקמו
40 יחידות דיור בשטח שלא יעלה על 45 מ"ר לדירה כל אחתעבור מגורי סטודנטים.
בהתאם להוראות המכרז יחידות אלה יושכרו בשכר דירה מפוקח של 80% משכר דירה מקסימלי של 70 ₪ /למ"ר קרי- 56 ₪ /למ"ר
בחוו"ד לא קיימת התייחסות למגבלת השימוש לצמיתות להשכרה לסטודנטים בלבד כפי שצויין בהוראות תכנית 101-0063933, כמו כן לא קיים עניין המיתוג של הבניין כבניין להשכרה לסטודנטים.
המשמעות של התייחסות לנתון זה תביא להפחתה של כ- 14.0 מ₪ בחוות דעתו של אפיק.
להלן הקטע הרלוונטי:
2. רמת המחירים לשטחי מגורים בחו"ד הינם גבוהים ביחס לפרויקטים בסביבת הנכס וכמו
כן לא הובאה בחשבון הפחתה בגין מאפייניו הייחודיים של הפרויקט הכולל 8 יח"ד בקומה, חלק מהדירות הינן דירות כלואות ( מחסור בכיווני אוויר, יחס של שטחים משותפים לדירות, העדר מרפסות , מיתוג נמוך עקב מגורי סטודנטים ודיור להשכרה בצפיפות רבה ומאפיינים נוספים).
לדוגמא מגדל J TOWER הממוקם במיקום עדיף, בבינוי עדיף ויוקרתי ללא מגבלות של השכרה לתווך ארוך וללא מגבלות מימוש רמת המחירים ע"פ אתר רשות המיסים נמוכה בכ- 20% מרמת המחירים שנאמדו בחוות דעת אפיק
המשמעות של התייחסות לנתון זה תביא להפחתה של כ- 5.5 מ₪ בחוות דעתו של אפיק.
69
759
3. עלויות הבניה בחו"ד נלקחו בהתאם למחירון דקל ממודד חרף העובדה כי מדובר
בפרויקט לא שגרתי עם מרתף בן 6 קומות המצריך מערכות אוורור, כיבוי אש, משאבות מים , מפוחים מעבר לחניון שגרתי , חיפוי אבן , עיצוב אדריכלי ייחודי ע"פ תוכנית בינוי מחייבת חלקית, עלויות פיתוח וגינון שאינן כלולות במחירון דקל וזיקת הנאה.
המשמעות של התייחסות לנתון זה תביא להפחתה של כ- 4.4 מ₪ בחוות דעתו של אפיק.
4. בחוות הדעת לא ניתנה התייחסות לעניין שיעורי תפוסה, הפסד גלום בגין שירותי הניהול
בהתאם לנדרש ע"פ הקווים המנחים.
המשמעות של התייחסות לנתון זה תביא להפחתה של כ- 3.7 מ₪ בחוות דעתו של אפיק.
5. בחוות הדעת לא ניתנה התייחסות למע"מ בגין מבני הציבור שהחברה מחויבת למסור
לידי העיריה ולא יכולה להתקזז עליו מול רשויות המס.
המשמעות של התייחסות לנתון זה תביא להפחתה של כ- 950,000 ₪ משווי הקרקע בחוות דעתו של אפיק.
6. שיעור ההיוון של נכסי דיור להשכרהנקבעו בשיעור של בין 70%-80% משיעורי ההיוון
לשטחי משרדים שציין אפיק בשיעור של 7.1% וזאת בניגוד לסקירה של השמאי הממשלתי הראשי בו נקבע שיעור היוון למשרדים בשיעור של 7.4%.
המשמעותשל התייחסות לנתון זה תביא להפחתה של כ- 1.2 מ₪ בחוות דעתו של אפיק.
7. להלן ריכוז הפערים הכספיים
:ד"מס:תיאוראפיקכודדיפערהערות
1 שווי מגורים לצמיתות 54,235,897₪ 40,180,000₪ 14,055,897 חילוץ שווי דירות קטנות לפי אפיק 2 מעמ שלא ניתן לקיזוז על מבנה ציבור 0₪ 950,745₪ 950,745 אפיק כלל לא הביא סעיף זה בחשבון 3 הפסד גלום בניהול, הפחתה בגין שיעורי תפוסה 0₪ 3,701,206₪ 3,701,206 אפיק כלל לא הביא סעיף זה בחשבון 4 פער בשיעורי היוון 1,200,0004.97% לבין 5.18%בין 5 עלות בנייה ישירה 79,857,661₪ 84,260,000₪ 4,402,339 6 מחיר מכירה בסיסי למגורים 5,500,000 בחלופה של שווי שוק כ"סה 29,810,187
קיימים פערים נוספים בחוות הדעת.
בברכה,
70
760
71
761
72
762
73
763
764
765
766
767
768
769
770
771
772
773
774
775
776
777
778
779
780
781
782
783
784
785
786
787
788
789
790
791
792
793
794
795
796
797
798
799
800
801
802
803
804
805
806
807
808
809
810
811
812
813
814
815
816
817
818
819
820
821
822
823
824
825
826
827
828
829
830
831
832
833
834
835
836
837
838
839
840
841
842
843
844
845
846
847
848
849
850
851
852
853
854
855
856
857
858
859
860
861
862
863
864
865
866
867
868
869
870
871
872
873
874
875
876
877
878
879
880
881
882
883
884
885
886
887
888
889
890
891
892
893
894
895
896
897
898
899
900
901
902
903
904
905
906
907
908
909
910
911
912
913
914
915
916
917
918
919
920
921
922
923
924
925
926
927
928
929
930
931
932
933
934
935
936
937
938
939
940
941
942
943
944
945
946
947
948
949
950
951
952
953
954
955
956
957
958
959
960
961
962
963
964
965