ישיבת שימור אתרים מס 83 · 22/10/2002

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/10/2022 - ז תשרי תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/83		מספר ועדה
4852		מספר תיק

	נתונים כלליים
האר"י 6 , רחביה נ תונים כלליים		כתובת
אלרואי רוע י		שם המבקש
תמ"א 38/2		סיבת הפניה
15641		מספר תכנית
תאום תכנון לתמ"א 38 ברחוב הארי 6		מהות הבקשה
הנדסא ית מרסיאנו חיה אושרת אדריכלות		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	116	30026
לא	130	30026
לא	119	30026
לא	132	30026
לא	147	30026

שטח הבקשה (מ"ר)	גוש וחלקה	כתובת	שכונה
932	30026/130	עזה 33	רחביה

- 1 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר

תכנית בינוי מס' 15641

חוו"ד מעבר לגורמים

הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה מגורים הבנוי בין רחובות האר"י ודרך עזה. בין הרחובות טופוגרפיה יורדת,

כאשר מפלס רח' האר"י גבוה יותר מרחוב עזה. לחזית רחוב האר"י 4 קומות ולחזית אחורית 5 קומות. הבניין כולל 21 יח"ד. לחזית רח' עזה 4 קומות. בין 2 אגפי המגורים מבנה מחבר בן 4 קומות.

כל האגפים מתפקדים כמבנה מגורים אחד.

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
	4	5	6	3		1118

מ"ר	--- -	שחלה במקום	--- -	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	1118	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	1210	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	57.44	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	308.9	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	21	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	231.1	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	5	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 2 -

2. מועד הקמת המבנה: שנת .1954 על פי היתר בנייה מקורי.

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הינו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין אינו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין הינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין לא מוגדר לשימור- לא בתב"ע ולא בכרטיסיות

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית 1210 משנת 1968 אשר ייעדה את החלקה לאזור מגורים .2 %120 בנייה מרבים, בינוי עד 3 קומות.

• תכנית מתאר 9988 לשכונת רחביה – אזורים מגורים ג'. %206.6 בנייה מרבים, בינוי עד 6 קומות מעל הכניסה הקובעת. חזית מסחרית לרחוב. חזית שימורית לרחוב. קומה שישית תיבנה בנסיגה לחזית קדמית בעומק שלא יפחת מ 2.5 מטר.

היתרי בניה קודמים למבנה:

• 1954/0812.00 לטובת בנייה חדשה למבנה מגורים. הופק היתר בנייה.

• 1985/0409.00 לטובת תוספת מרפסת. לא הופק היתר בנייה.

• 1999/0108.00 לטובת תוספת בנייה ליח"ד קיימת. לא הופק היתר בנייה.

• 1999/0108.01 לטובת התקנת מתקניים הנדסיים. לא הופק היתר בנייה.

• 1999/0108.02 לטובת תוספת מרפסת. הופק היתר בנייה.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: ראה רקע סטטוטורי לשכונת מתאר 9988 רחביה.

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה.

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E

- 3 -

2560.1 234.1 + 21*13 + (5*13 +)309 * 2.5 + 1118 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים.

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה מבנה מגורים חדש בן 6 קומות לחתך רח' האר"י ו – 6קומות לחזית רח' עזה. ו 2 קומות

בנסיגה של 6 מ' עומק.

3. שטח עיקרי מבוקש 2507.54 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 3276.18 מ"ר.

4. אחוזי בניה מרביים מוצעים %,351.51 אחוזי בניה לפי מדיניות %.206.6 פער של %144.91 בנייה.

5. כל קומה טיפוסית מחולקת ל 2 יח"ד לחזית רח' עזה (65 מ"ר בממוצע) , 2 יח"ד אמצעיות (45 מ"ר

בממוצע) ו – 2 יח"ד נוספות לחזית רח' האר"י (75 מ"ר בממוצע) 2 הקומות העליונות בנסיגה, כוללות 2 יח"ד בכל קומה (189 – 191 מ"ר בממוצע כל אחת) . סה"כ מוצעות בכל המבנה כ 40 יח"ד חדשות. כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – 2 מ' מכל חזית.

7. במסגרת התכנית 3 קומות תת"ק לטובת חנייה. 17 מ"ח בכל קומה. סה"כ 51 מ"ח. . ע"פ דרישות התקן

הגבוה יש צורך ב 44 מ"ח.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 3008.49 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא.2/38

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת חורגת מאחוזי הבנייה על פי תכנית המתאר. פער של

%.144.91

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים

לבניה והריסה מחדש, מאחר והם תואמים לחלוטין לקווי הבניין המאושרים לחלקה.

אין חזית אחורית לכן אין דרישה לקו 3 מ' אחורי.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות בוחן

הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 6 קומות קומות

בכל חתך , כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 4 קומות ובחלקות סמוכות אושרו תוספות במסגרת תב"ע ותמ"א לבינוי עד 5 – 6 קומות.

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר בניה

יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

- 4 -

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות התמא"ות

והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .31.1.22 21 בעלים בחלקה. %100 אחוזי הסכמה

הוגשו.

1. תכנון- במסגרת פרה רולינג, הוגשה חלופת 0 לתמ"א 38 תוספות. נערכה השוואה בין חלופת תוספות

לחלופת הריסה ובנייה. מדובר במבנה מורכב ומאסיבי, על כן חלופת תמ"א 2 עדיפה וניתן לקבל חריגה מזכויות הבנייה מתכנית המתאר.

2. קווי בניין- בשל בינוי בין 2 רחובות אין חזית אחורית. ניתן לקבל 2 מ' קווי בנין מכל חזית.

3. מרחבים מוגנים- מקובלים. בתוך קווי בנין ומיקומים ראויים.

4. מעלית ומדרגות- מקובל. בליבת המבנה ומנגיש את כל יח"ד.

5. גג- נגישות מלאה מפיר מדרגות למתקנים הנדסיים. מקובל.

6. גמל מים – מוצע במפלס חנייה ומחסנים בנגישות פנימית. מקובל.

7. רצועות גינון – מוצעות ברוחב מטר וחצי לעל חזית. מקובל וראוי.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. שימור:

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 83

המבנה הנידון ממוקם בשכונת רחביה ההיסטורית שהינה שכונת גנים בתחום העיר ההיסטורית.

נבנה בשנת 1954 עפ"י היתר בניה. המבנה גובל ב2 רחובות האר"י ורחוב עזה שהינו רחוב ראשי.

בתחום החלקה קיים מבנה מגורים גדול, המבנה מסומן בתכנית 9988 כמבנה באזור מגורים ג'

ו"חזית רחוב לשימור", מבנה בצורת ח' הפונה לחצר עם 4 קומות לרחוב עזה ו5 קומות לרחוב האר"י. בתחום החלקה קיימים עצים בוגרים.

התכנית המוצעת מבקשת הריסה מלאה של המבנה. אף על פי שבתכנית 9988 מוגדרת חזית לרחוב עזה כ"חזית רחוב לשימור" התכנית נותנת את האפשרות להריסה כאשר אין אפשרות למימוש זכויות הבניה/ פתרון חניה בתחום המגרש באישור וועדת השימור לפי סעיף 6.1ד.

לאחר בחינת הבקשה נראה כי החזית לרחוב עזה אינה בעלת ערכים מיוחדים ,ללא פרטי פתחים.

על כן , מחלקת האישור מאשרת את התכנית בתנאים הבאים:

1. מס' קומות-

מס' הקומות המוצע חורג מתכנית 9988 המגדירה 6 קומות באזור מגורים ג' . גובהו של המבנה בולט בצורה משמעותית משאר המבנים ברחוב עזה שהינו רחוב ראשי . יש להתאים את התכנית ולצמצם את הקומות כך שיהיה בכל חתך נתון 6 קומות. קומה שישית תבנה בנסיגה עפ"י סעיפים 4.1.2ג', ז'.

2. מרפסות-

המרפסות המוצעות לרחוב האר"י ועזה אינן מקובלת באורכם יש לצמצם לפרופורציות קטנות יותר. יש לתכנן את המרפסות מעובי זיז מינימלי עם מעקה מחומר האופייני לאזור.

- 5 -

3. חזיתות-

עיצוב החזיתות הראשיות המוצעות אינן אופייניות לשכונה רחביה ההיסטורית, פוגעות במרקם ומהוות מראה זר לשכונה. יש לשמר את אופי הפתחים והמרפסות . יש להתייחס לעיצוב המבנה, גודל הפתחים, מיקום המרפסות וגודלם ולהתאימם לרוח המקום וערכי הצניעות האדריכליים של המקום.

4. גדרות-

יש להציג פריסת גדרות, לא ברור מה קיים ומה מוצע. גובה וחומר עפ"י תכנית .9988 אופי גדרות מוצעים וגובהם יהיה בהתאם לאופי הקיים בשכונה ומחומרים אופייניים.

5. מיקום ממ"דים - מקובל.

6. עצים-

עפ"י סקר עצים מתאריך 13.02.22 מוצעים עצים 3,4 שהינם בעלי ערכיות גבוהה לכריתה. יש לצמצם את תכסית החניה ולשמרם. יש לסמן ולמספר בצורה ברורה את העצים ע"ג תכנית הפיתוח. חשיבות רבה לשמירת עצים בוגרים בייחוד כלפי הרחוב וזאת לאור חשיבות שכונת רחביה כשכונת גנים.

7. חניה-

יש להתייחס לסעיפים 4.1.2 (ה).2 לעניין קווי הבנין בתת"ק. יש לתכנן את החניה תוך התחשבות מלאה בעצים הבוגרים בתחום ובגבולות החלקה.

8. נגישות-

מחלקת השימור תומכת בהמלצת מהנדס העיר לסעיף .6 חשיבות רבה לשמירת רצועת גינון כלפי הרחובות הראשיים.

9. חומרי גמר-

חומרי בניה יהיו בהתאם לחומרים האופייניים לרוח המקום. יש לרשום ע"ג החזיתות את החומרים.

10. הערות טכניות-

* יש להוריד צביעת של חישוב שטחים.

* יש לסמן צביעה כמקובל – כחול בטון וכו..

* יש להציג מפלסי פיתוח + מפלסים שכנים וגובה מבנים שכנים.

* יש לסמן חץ הצפון בכל התכניות.

* להשלים מידות.

* לסמן בתכנית הפיתוח קווי בניין של השכנים.

- 6 -

2. תושי"ה: נדרש

3. מהנדס תמ"א :38 נדרש

חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה חתומה מתאריך 20.7.22 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. כדי לשמור על חתך של 6 קומות בכל חתך יש לצמצם בעוד 3 מטרים את 2 הקומות האחרונות

לכיוון רחוב עזה.

2. יש להוסיף חתך עם הבניינים הסמוכים מצפון ומדרום .

3. מרפסות- בעיקרון מרפסות מקובלות. המרפסות בחזיתות צידיות, למרות שאינן בצורה רגולרית,

ניתן לקבלן על מנת לשבור קונטור למבנה מגורים מאסיבי. למרות האמור, הבקשה מציגה מרפסות ארוכות על כל החזית לרח' עזה ורח' האר"י. בשל כך שמדובר במבנה בין 2 רחובות, בבינוי מאסיבי ובעיר ההיסטורית, יש לקבל התייחסות במסגרת חוו"ד מחלקת שימור לעידון החזיתות והצעה למרפסות זיזיות קטנות יותר.

4. חזיתות- בהתאם לסעיף מרפסות.

5. עצים – יש לסמן עצים להעתקה על פי סימוני מבא"ת. 2 עצים לעקירה לחזית רחוב האר"י. יש

לסמן 2 עצים בתחום חלופיים בתחום החלקה.

6. נגישות – יש להציג חלופה לשביל נגישות ישיר למבנה מרח' האר"י כפי שקיים היום ולא ליצור

שביל נגישות מפינת המגרש ועל ידי כך להרחיב את רצועת הגינון לחזית רחוב.

- 7 -

7. שימור- נדרשת חוו"ד שימור.

8. חנייה – התכנית מציעה כניסה לחניה מרחוב עזה. יש לקבל אישור של אגף תושי"ה האם ניתן

תכנון זה מבחינת התנועה והנגישות מרחוב עזה. בנוסף יש להטמיע טבלת מאזן חנייה כתנאי לקבלת חוו"ד תושי"ה.

9. תברואה – פתרון אשפה מוצע במפלס חנייה ומחסנים. יש לתאם מול אגף תברואה.

כמו כן, בחזית מערבית נראה חדר אשפה לחזית רחוב האר"י (מוצע בגרסה קודמת) יש לתקן.

10. סל זכויות – יש לתקן במקרא המשתנים F – 5 יח"ד קיימות בקומה טיפוסית.

11. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב.

יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

12. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה

לפי סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח' לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

13. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי

הבקשה להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

14. תנאי למעבר לרישוי יהיה קבלת חוות דעת חברת חשמל לבדיקת דרישה לתחנת שנאים.

15. למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

הערה:

חוות הדעת נכתבה עוד בטרם התקבלו חוות הדעת מאת הגורמים השונים, וייתכנו שינויים לאור קבלת התייחסותם.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/10/2022 - ז תשרי תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/83		מספר ועדה
5158		מספר תיק

	נתונים כלליים
יפו 72 , מרכז העינרת ו נים כלליים		כתובת
זילברשטיין אהר ן		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1087774		מספר תכנית
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5092	30050

	.1 אין התנגדות להריסת הבניין הקיים
	.2 המבנה הוא יחידת קצה של בלוק עירוני היסטורי. הבניין הקיים בנוי כיחידת קצה אופיינית. לרוב,
	בבלוקים העירוניים המנדטוריים האופייניים למרכז העיר קיימת חזית שלמה לרחוב שהיא כעין חומה של
	מבנים טוריים, וביניהם רווח לצורך כניסה מהרחוב לחצר. מומלץ לבחון חלופה של מבנה הכולל חזית
	שלמה לרחוב כשהחזית האחורית יוצרת חצר שתתחבר עם מתחם בנין .

- 8 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

מדובר בחלקה פינתית הממוקמת באחת הצמתים המרכזיות במרכז העיר ההיסטורית במפגש רחוב יפו /72כי"ח/הנביאים 67 על תוואי הדרך ההיסטורית ליפו המשמשת ציר ראשי של הרכבת הקלה.

בתחום החלקה מצויים מכלול מבנים בשימוש מעורב של מסחר, משרדים, מלונאות ומגורים – מבנים שאינם בעלי ערכים היסטוריים ו/או אדריכליים.

בשטח המערבי של החלקה מצויה כיכר עירונית 'הדוידקה' בה ממוקמת אנדרטה המנציחה את הזיכרון לנשק הישראלי "הכבד" הראשון מתקופת מלחמת העצמאות שפותח על ידי דוד ליבוביץ.

האנדרטה הוצבה בכיכר החל משנת 1956 ושינתה את מיקומה בשלבים של שינויים בפיתוח הכיכר.

בחלקה סמוכה ממזרח על תוואי דרך יפו מס' 70 מצוי מבנה היסטורי מתקופת המנדט 'בית פרלמן'

בחלקה סמוכה ממזרח על תוואי רחוב הנביאים 65 מצוי מתחם מבנים היסטוריים מלון קמיניץ - 'מתחם בנין' בו מתוכננת תחנה של הרכבת הכבדה התת קרקעית לעיר העתיקה במסגרת תתל .108 רקע תכנוני

1. מסמך מדיניות בינוי לאורך צירי רק"ל - החלטת ועדה מחוזית מתאריך 08/04/19 קובעת כי במגרשים

מעל 1.5 דונם על קו רכס גובה עד 30 קומות. בכל תכנית שתוגש בהתאם למדיניות, תיבחן גם חלופה הכוללת בנייה מרקמית וכן חלופה המשלבת בניה מרקמית ובניה גבוהה, ככל שחלופות אלה אפשריות;

תיקון החלטת ועדה מחוזית מתאריך 15/07/19 קובע בסעיף 4 כי "מתבקשת הבהרה ביחס לקטע רחוב יפו ממתחם בנין ומערבה עד רחוב הטורים אשר נקבע כי לגביו תחול מדיניות רק"ל+ מגדלים. הכוונה שמאחר ומרבית קטעי הרחוב האמור מאופיינת בבינוי היסטורי, הדרך הראויה למימוש המדיניות בקטעים אלו לבחינת הוועדה תהיה באמצעות שמירה ככל הניתן על הבינוי הקיים והראוי לשימור במצבו הנוכחי, תוך מימוש הזכויות בבינוי מגדלי נקודתי בפינות רחובות או בעומק החלקה וכו'.

2. תכנית מתאר מפורטת קודמת מס' 593764 נגנזה. חו"ד שימור שניתנה במסגרת התכנית להלן -

	.3 מעבר זיקת ההנאה - אנו ממליצים לבחון אפשרות להשאיר כרחוב מסחרי ללא קירוי.
	כמו כן, אנו ממליצים לבחון עוד חלופות לתוואי המעבר הרגלי משתי סיבות :
	א. בבניין נוצרות זוויות חדות מאד הבעייתיות מבחינה פונקציונאלית ואינן מתאימות למרקם ההיסטור י
	ב. יש צורך בחיבור מתאים יותר למערך הרחובות הקיים

- 9 -

התכנית המוצעת

תכנית מתאר מפורטת מס' 1087774 להתחדשות עירונית באמצעות הריסת מבנה קיים ובניית מבנה חדש לשימושים מעורבים של אכסנית נוער, משרדים, מגורים ומסחר במפלסי הרחוב.

עיקרי הוראות התכנית: .1 שינוי יעוד מאזור מגורים 2 מיוחד לאזור לשימושים מעורבים. .2 שינוי יעוד

מדרך לאזור לשימושים מעורבים. .3 קביעת שטחי בניה מירביים לשימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ותיירות. .4 קביעת הוראות לתוספת יח"ד, סה"כ 172 יח"ד. .5 קביעת הוראות לתוספת חדרי אכסנית נוער-

סה"כ 50 חדרים. .6 קביעת בינוי בגובה של עד 5 קומות כלפי רחוב יפו ועד 8 קומות כלפי רחוב הנביאים. .7 קביעת בינוי להקמת מגדל מגורים בן 30 קומות מעל רחוב יפו. .8 קביעת הנחיות בינוי. .9 קביעת קווי בניין חדשים. .10 קביעת הנחיות לעיצוב אדריכלי. .11 קביעת הוראות בגין מבנים, גדרות ומדרגות להריסה. .12 קביעת הוראות לפיתוח השטח כולל מפלסי הפיתוח, תשתיות ושירותים כגון: ניקוז, תקשורת, חשמל וכו'.

13. קביעת הוראות למניעת מפגעים סביבתיים. .14 קביעת תנאים להוצאת היתרי בניה. .15 קביעת שלבי

ביצוע. .16 קביעת הוראות לביטול דרך מאושרת. .17 קביעת הוראות להפקעה.

התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך .30/08/22 טרם נדונה בוועדת משנה מקומית.

חו"ד זו מתייחסת למונה תדפיס הוראות_17 גירסת תשריט _15 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 83

לאשר את התכנית בכפוף להשלמות והתנאים הבאים -

1. אין התנגדות לקביעת הוראות בגין הריסה מלאה הבנין הקיים.

2. הבנין החדש ותכנון הכיכר העירונית לרבות קומת הקרקע תחתונה כניסה לתחנת הרכבת הכבדה, מעבר

זיקת הנאה למתחם בנין ותכנון חזית מסחרית הינם בתאום מול אדריכל העיר.

3. יש להשלים בנספח הבינוי תיאור אדריכלי מצב קיים מפורט של המבנים הקיימים בחלקות סמכות

ממזרח רחוב יפו והנביאים לצורך התחברות חזיתות ראשיות ומעבר ציבורי להולכי רגל.

4. יש לסמן לשימור את האנדרטה המצויה ביעוד דרך קיימת/מאושרת המשמשת כיכר עירונית.

לתאום מפורט מול אדריכל העיר ככל שנדרש למקם מחדש בהתייחס לתכנון מוצע הכיכר.

	סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י
סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י 02/10/2022 - ז תשרי תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/83		מספר ועדה
4988		מספר תיק

	נתונים כלליים
דרך יריחו , הר הזניתתוינםי ם כלליים		כתובת
כהן מגן משה , אלי רכס		שם המבקש
בקשה להיתר בניה		סיבת הפניה
2015/0151.01		תיק רישו י
היתר שינויים להיתר שניתן 2015/0151 (עקב המצאות ממצאים ארכיאולוגיים, ללא שינוי בשטחים )		מהות הבקשה
אדריכלית הלוי קארי ן		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5005	30111

- 10 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

האתר ממוקם בשטח בית הקברות הנוצרי קתולי במדרון המזרחי של חומות העיר העתיקה מול שער הרחמים באפיק ערוץ נחל קדרון. הגן הפרנציסקני הנטוע זיתים עתיקים ממוקם מול כרם הזיתים העתיק הצמוד למבנה מונומנט כנסיית גת שמנים. זהו אזור בעל רגישות נופית, היסטורית לאומית, דתית, מסורתית, ארכאולוגית, ארכיטקטונית ראשון במעלה בעלי חשיבות בינלאומית.

רקע תכנוני

1. תכנית מתאר עמ/9 לירושלים העתיקה וסביבתה בתוקף מ 31/03/1977 יעוד - בית קברות שמור

סעיף 8.21.1 קובע כי בית קברות שמור יהיה שטח ציבורי מיוחד ויורשו בו רק השימושים הבאים באישור הועדה המקומית ובהסכמת הועדה המחוזית: א. מונומנטים. ב. בניינים הכרוכים בנ"ל סעיף 10.2 בתכנית מפרט הגבלות בניה ליד חומות העיר העתיקה

2. האתר גובל בתחום שטח גן לאומי סובב חומות ירושלים העתיקה שנקבע בתכנית מתאר עמ/6 הקו

הכחול של התכנית חוצה את החלקה מושא הבקשה- הבנין אינו נכלל בתחום הגן הלאומי

3. היתרי בניה קודמים

- בתאריך 18/05/2009 הונפק בתחום החלקה היתר בניה מס' 100283 תיק בנין 2009/160 לבניית 3 מבנים חדשים בני קומה אחת למטרת שירותים – בוצע

- בתאריך 31/02/2019 הונפק בתחום החלקה היתר בניה מס' 112729 תיק בנין 2015/151 להקמת מבנה לאולם הספדים. בבקשה זו ניתן בתאריך 19/01/17 אישור מחלקת השימור תיק 2321 להלן-

הבקשה הובאה לחו"ד מח' שימור לאחר אישורה ברשות הרישוי המקומית ומילוי התנאים הנדרשים כולם להיתר בניה

מהות הבקשה הרחבה מבנה קיים מאושר בהיתר מס' 2009/160.00 על שטח פנוי ביעוד בית קברות לפי תכנית עמ/9 במתחם עמק גת שמנים - שטח מורדות העיר העתיקה המזרחים נדון בישיבת צוות מתאריך 19/01/17

בקשה למבנה חדש - מופנה לחו"ד אדריכל העיר

ממליצים לצמצם את היקף שטח המבנה המוצע בהתייחס לרגישות הקיימת בסביבה בה ממוקם התכנית מצויה בשטח עתיקות מוכרז - יש לקבל את אישור רשות העתיקות לתכנית המפורטת בהתאם לסיכום מתאריך .06/07/15

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
התיק ירד מסדר היום לאחר שנתברר כי חלק מהחברים לא קיבלו את סדר היום וראו את התיק בפעם הראשונה בוועדה. הבקשה תבוא בעוד שבועיים בדיון פנימי. ניתן יהיה לסייר בשטח .			18/09/2022

- 11 -

- היתר תאום תשתיות 808612 לביצוע קיר כלונסאות לאורך קו מגרש מזרחי מקביל לדרך יריחו.

חפירות הצלה במסגרת היתר 112729

במהלך החודשים אפריל-דצמבר 2020 בוצעה באתר חפירת הצלה מטעם רשות העתיקות.

פורסם דוח ראשוני ליזם בתאריך 08/10/20 - מצורף לסדר היום. מבין העתיקות שהתגלו באתר כנסייה מהתקופה הביזנטית מהמאה 7-8 לספ' ומתחם אכסניה/מנזר מהמאה ה 12 לספ' שכלל חדרים, מתקני מים ושני בורות מים גדולים.

התכנית המוצעת

בקשה להיתר בניה מס' 2015/0151.01 לשינויים במבנה המאושר המבקש לשלב את הממצאים הארכאולוגים שנמצאו באתר. באתר בוצעו עבודות שלד בהתאם למצב מבוקש בהיתר נוכחי. בהוראות מהנדס העיר הופסקה הבניה עד קבלת היתר. הבקשה טרם נדונה בוועדה המקומית.

חוות דעת זו מתייחסת להרמוניקה מתוקנת שהתקבלה בתאריך .21/08/22 ----------------------

הבקשה תואמה מול אדריכל העיר ורשות העתיקות.

עמדת המחלקה לשימור לצמצם את היקף הבניה החדשה לא התקבלה בשלב היתר הבניה המקורי.

עמדת השימור זהה גם בהתייחס לבקשה נוכחית של הבנין החדש המשלב ממצאים ארכאולוגיים.

החלטות קודמות בוועדות שימור

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/10/2022 - ז תשרי תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/83		מספר ועדה
5170		מספר תיק

	נתונים כלליים
שחם מאיר 3 , מרנכתזו נהיםעי רכ ל ליים		כתובת
לוי יגאל		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1016534		מספר תכנית
בניין חדש למגורים ומסחר ברח' מאיר שח		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5053	30037

- 12 -

רקע

רקע היסטורי

המבנה נשוא הבקשה נמצא במרכז העיר, בסמוך לגן העצמאות, במתחם ובו ארבע חלקות הבנויות בין הרחובות רבי עקיבא -רבקה סטוינובסקי ומאיר שחם. ממזרח לחלקה קיים מבנה חדש בתהליך בנייה וממערב קיים מבנה עבורו הוגשה תכנית 947242 שאושרה להפקדה.

האתר ממוקם בתוך תחום העיר ההיסטורית, אך אינו מסומן כמבנה לשימור.

תאריך הקמת הבניין אינו ידוע. במפה מ-1945-1947 נראה שטח ריק. כך גם בתצ"א מ-.1956 בתצ"א מ-1967 ומ-1973 נראה שבניין בן 2 קומות וגג רעפים בעל 4 שיפועים.

המבנה הקיים כיום הינו בגובה 2.5 קומות. קומה ב' הינה בנסיגה כלפי 2 הרחובות – מאיר שחם ורבקה סטוינובסקי.

הבית מוקף עצים וצמחייה שופעת.

האזור החל להיות מיושב במאה ה-19 ע"י אוכלוסיה ערבית אמידה במתחמים משפחתיים סגורים שהוקמו באזורים שמסביב לבית הקברות המוסלמי ממילא. אחד המתחמים הבולטים באזור היה מתחם משפחת חסבון (ברחוב מבוא המתמיד-מאיר שחם). בסמוך בנו גם משפחות סלאמה וחורי. מקבץ גדול נוסף של מבנים ערביים מפוארים הוקם סביב מנזר רטיסבון, אזור שנקרא באותה תקופה "שכונת מנשייה". אחד המבנים הערביים החשובים באזור הוא בניין בצלאל שנקנה ב-1908 וסביבו החלה התיישבות יהודית. עם תחילת תקופת המנדט, החליפה בהדרגה אוכלוסייה יהודית את הערבית. הקרקעות במרכז העיר נקנו ע"י הכשרת הישוב והוכנה תכנית מתאר לבניית בלוקים עירוניים של בנייני מסחר ומגורים בסגנון אירופאי.

רקע סטטוטורי

תכנית 856 משנת 1960 – אזור מגורים 2

תכנית 2020 – משנת 1975 – ייעוד לאזור מגורים 5 מיוחד והחלק הצפוני מיועד להרחבת דרך.

היתרים

1961/0117.00 בקשה לבניית בניין חדש ל-4 יח"ד משנת .1961 נדון בוועדת משנה אך לא הופק היתר בניה וגם לא בנוי ע"פ ההיתר המוצע.

1973/0575.00 משנת 1976 לתוספת קומה שלישית.

1973/0575.01 משנת 1976 לשינויים בבניין קיים.

- 13 -

המבנה אינו מסומן לשימור בתכנית או בכרטסת. לפי תצ"א היסטורית ומפה היסטורית, המבנה הקיים כנראה אינו היסטורי.

התכנית המבוקשת –

מסלול תב"ע-תמ"א להריסת מבנה קיים והקמת מבנה חדש בן 10 קומות למגורים ומסחר. הקמת חניון תת קרקעי ועקירת עצים.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 83

להמליץ לוועדה המקורית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. שימור עצים – מבוקשת עקירה של כל העצים בחלקה לצורך חפירת חניה מתחת למגרש ולצורך

בנייה. בשולי החלקה קיימים עצים בוגרים בעלי ערכיות גבוהה ויש לשמרם. עץ מס' 5 – מייש דרומי (ערכיות )14 בחצר קדמית לכיוון רחוב מאיר שחם. עצים בחזית דרומית בשולי חלקה לכיוון רחוב רבקה סטוינובסקי – עצים 8-11 (עצים בעלי ערכיות .)9-13 יש להציע חפירה במרחק מהעצים בחלקה הראויים לשימור.

כמו כן, העצים בחלקה הסמוכה המסומנים לשימור קרובים לקו החפירה וסיכויים לשרוד הינו אפסי.

2. הסגת קו בניין דרומי – מבוקש קו בניין בקו 0 בשימוש מסחרי. אין הצדקה – מדובר ברחוב צר

שאינו בעל אופי מסחרי. כמו כן, בחלקה הסמוכה ממערב, נבנה מבנה חדש בנסיגה של כ-5 מ'

מרחוב רבקה סטוינובסקי. קו הבניין בנסיגה של 5 מ' מגבול המגרש הדרומי יאפשר גם שימור של 4 עצים בוגרים בעלי ערכיות בינונית-גבוהה ששימורם נחוץ לשימור אופי הרחוב הירוק והמוצל.

3. תכנון כניסה לחניה באופן שיאפשר שימור העצים שפורטו לעיל.

4. הגשת תיק תיעוד – לא נמצא היתר מקורי של המבנה. מתצ"א משנות ה-40 נראה כי המגרש ריק.

נדרש תיעוד מצומצם הכולל תיעוד צילומי ותיארוך של הבניין ע"י מפות ותצ"א.

5. מתן הוראות לבניית גדרות – יש לתת הוראות לגדרות בהתאם לאופייני בעיר ההיסטורית – גדר

אבן בגובה 1.2 מ'.

לדברי המתכננים, לשכת התכנון המחוזית דרשה שינויים של התכנון המבוקש. במידה ותוגש התכנית המתוקנת, יש להחזיר למחלקת שימור לצורך בדיקה אם נדרש עדכון חוות הדעת.

	סדר יום ועדת שימור
סדר יום ועדת שימור 02/10/2022 - ז תשרי תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/83		מספר ועדה
5162		מספר תיק

	נתונים כלליים
העח 20 , מורשה נ תונים כלליים		כתובת
רוזנשיין מטיו אהר		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1082650		מספר תכנית
תוספת בנייה לישיבה. תוספת בניה במוסד ציבורי ברח' הע"ח 20 .		מהות הבקשה
אדריכלית בן שמחון אביגיל		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5067	30053

- 14 -

רקע

רקע היסטורי

בית שטרויס ברחוב הע"ח 20 הינו חלק מהליבה של שכונת מוסררה ההיסטורית. השכונה נבנתה במאה ה-

19 ע"י תושבים ערבים בני המעמד הגבוה שהגיעו מירדן והקימו בה בתי מידות. עם פרוץ מלחמת העצמאות, עזבו תושבי השכונה הערבים את בתיהם וממזרח לה נקבע הקו העירוני שחילק את העיר בין ירדן למדינת ישראל. לאחר קום המדינה שוכנו בשכונה עולים חדשים שסבלו מירי צלפים ירדנים לאורך השנים עד מלחמת ששת הימים אז אוחדה העיר. בשנים אלו נבנו שיכונים גדולים שאכלסו את העולים.

בית שטרויס נבנה בשנת 1900 והוא אחד הבניינים הבודדים שנבנו ע"י יהודים בשכונת מוסררה ההיסטורית. המבנה הוקם ע"י שמואל שטרויס (,)1847-1904 נדבן יהודי גדול מגרמניה, שהיה מקורב ל"סבא מקלם" מראשי תנועת המוסר. שטרויס נידב כסף לטובת הקמת מגורים עבור 30 דירות למשפחות רבנים מאנשי תנועת המוסר, בית כנסת ובית המדרש "אור חדש".

בית שטרויס היה ידוע כמקום למתבודדים ולכאלו שגזרו על עצמם תענית דיבור והגיעו לשהות במקום בעיקר בימים נוראים. למרתף/בור המים בחצר שטרויס נקשרו סיפורים רבים בדבר סגולותיו הנסיות.

בקטע מעיתון "מעריב" מ-1952 מפורטים כמה מהסיפורים של "מרתף הנסים" כפי שכינו אותו – ריפוי חולים, החזרת מאור עיניים, מפגש עם אליהו הנביא, עדויות על שהות צדיק מל"ו צדיקים וישועות נוספות שזכו להם השוהים במרתף.

המבנה הוא בית חצר דו קומתי עם גג רעפים. כנראה היה מורכב תחילה משני מבנים טוריים ארוכים (כנראה לפני ששטרויס קנה את השטח) שאוחדו ע"י תוספת ובניית קומה שניה כבר ב-.1900 בקומת הקרקע הקירות הם דו-פניים והקירוי הוא של קמרונות צולבים, כך גם בקומת המרתף ובור המים. קירות בור המים חצובים בסלע. הקומה השניה היתה מקורה בתקרת עץ מתחת לגג הרעפים.

הבניין נשמר ברובו אך נוספו לו תוספות ללא היתר – בית כנסת בצריף בחזית לרחוב הע"ח, תוספת לבית כנסת בחלל הפנימי של המבנה, ותוספות בחזית האחורית. פינת הקומה השניה וגג העץ המקורי של הקומה השנייה, התמוטטו בשל פגיעה במלחמת השחרור. הפינה הושלמה באופן גרוע ונוצקה תקרת בטון.

לאחרונה הוחלף הגג והוגבה.

רקע סטטוטורי

תכנית 62 משנת .1959

- 15 -

תכנית 2902 משנת 1984 – הגדרת האזור למוסד.

תכנית 3662 משנת 1989 – מוגדר כאזור למוסד ומגורים ארעיים לשימוש המוסד. קווי הבניין נקבעו לפי הבניין הקיים. התב"ע מסמנת אגף חדש מצפון לבניין ובצמוד אליו. התב"ע מגבילה את הגובה ל-15 מ'

ממפלס המדרכה – 4 קומות כולל קומת גג מוגבהת והמרתף. התב"ע מציינת הוראות עיצוב לתוספת האגף.

תכנית 891598 לשינוי קו בניין תת קרקעי – נגנזה. התכנית נדונה בוועדת שימור מס' 46 מתאריך :7.2.2021

החלטת ועדת שימור מס' 46

הוועדה מ\אשרת את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. יש לצמצם את קו הבניין התת קרקעי באופן משמעותי. החפירה המוצעת תפגע קשות בבניין

ההיסטורי מכיוון שמתחת לקומת הקרקע המוגבהת קיימת קומת מרתף (הקומה אינה מופיעה בכלל בתיק התיעוד ובמסמכי התכנית). קומת המרתף של הבניין הינה קומה יוצאת דופן בחשיבותה. הקומה כוללת חללים החצובים בחלקם בסלע ומקורים בקמרונות (ראו במצגת המצורפת). מפלס הקומה הוא פחות או יותר במפלס הרחוב. קומת המרתף חשובה לא רק בשל ערכיה האדריכליים כי אם גם בשל ערכיה התרבותיים וההיסטוריים. קומת המרתף מפורסמת בשל אגדות רבות על סגולותיה הנסיות כפי שמפורט בקטע מעיתון מעריב משנת .1952 כונתה "מרתף הנסים" בפי העם. כמו כן, קומת המרתף שימשה את אנשי תנועת המוסר בהתבודדותם. מכיוון שקומת המרתף לא סומנה בתיק התיעוד ובמסמכי התכנית, לא ברור איפה קו המתאר שלה. יתכן שהיא גם מתחת לחצר הקדמית המוגבהת מהרחוב וגם מתחת לחצר האחורית שעל חלקה מסומן בור מים במפות היסטוריות. לפיכך יש להוציא את הבניין לשימור מתחום החפירה, את החצר הקדמית וחלק מהחצר האחורית.

ניתן לאשר חפירה מתחת לאזור החדש כולו ומתחת לחלק מהחצר האחורית כל עוד אין פגיעה בבור המים ובעצי הוושינגטוניה.

2. העצים המסומנים לשימור – אין היתכנות לשימורם אם תהיה חפירה תחתיהם. יש לבטל

חפירה מתחת לעצים. יש להראות סקר עצים לצורך מתן חוו"ד לעצים המבוקשים לעקירה.

3. יש לסמן את הבניין לשימור בתשריט.

4. יש להוסיף הוראות שימור למבנים ההיסטוריים כך שהאלמנטים ההיסטוריים יהיו לשימור

מלא לרבות הקירות והתקרות, החצרות, פרטי הבניין, בור המים, המרתף, המדרגות, גדרות, עצים, ריצופים, פירזול ועוד פרטים מקוריים ככל שימצאו. יש לכלול הוראות להגנה על המבנה לשימור. יש לכלול הוראות לשחזור אלמנטים שנפגעו ע"י הבנייה הלא חוקית.

5. יש לקבל אישור לחפירה מרשות העתיקות ולהציג למחלקת שימור כתנאי להיתר.

6. יש להוסיף תנאים להיתר – תכנית הנדסיות מאושרות ע"י מהנדס שימור שיוגשו לבחינת

מחלקת השימור, אישור תיק תיעוד (שיכלול את השינויים שנעשו לאחרונה), אדריכל שימור מלווה, מהנדס שימור מלווה, התקנת מערכת ניטור והגנות על הבניין לשימור.

- 16 -

היתרים –

1958/589.00 – משנת 1958 - הפיכת 2 חלונות בחזית לפתח ובניית גדר.

2018/0372.00 – תיק היתר שנפתח ב-2018 למבנה חדש למוסד בצמוד למבנה לשימור. ההיתר טרם נדון בוועדה מקומית. ניתנה חוו"ד מחלקת שימור.

עבירות בניה – כ-30 תיקי עבירה.

רקע שימורי –

כרטסת השימור –

מס' 3629 בכרטסת הישנה.

מס' 1380 בכרטסת החדשה. מוגדר לשימור מחמיר למבנה וחצרותיו.

מס' 3896 בכרטסת החדשה מ-.2017 מוגדר לשימור מחמיר למבנה וחצרותיו.

תיאור הבקשה –

תוספת בנייה לישיבה. תוספת בניה במוסד ציבורי. מבוקש בינוי של 2 אגפים חדשים במנותק מהבניין לשימור. בבניין הקדמי מבוקשות 4 קומות מדורגות וגג רעפים מוגבה שישמש עבור דירות, בבניין האחורי– מבוקשות 6 קומות וגג רעפים מוגבה בשימוש למגורים ושימוש למגורים ארעיים וקבע המשרתים את המוסד, אולמות וחניה.

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 83

התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

1. גובה –

מבוקשת חריגה של 2.5 קומות מתב"ע שכונתית 3662 באזור מוסררה.

אין לחרוג מהגובה המאושר ע"פ התב"ע השכונתית השומרת על מרקם נמוך האופייני לבנייה של בתי המידות מהמאה ה-19 ותחילת ה-20 ושומרת על המראה המדורג והטבעי של השכונה הבנויה על צלע ההר.

אישור תב"ע נקודתית החורגת מכך וללא בדיקה מעמיקה של מרקם השכונה כולה, יחטא לתפיסה הכוללת של האזור כולו שהינו בעל חשיבות גדולה בעיר ההיסטורית.

הבניין הקדמי חורג בחצי קומה מהתב"ע המאושרת ומעוצב בדירוג. הבניין האחורי בן 6 קומות וגג רעפים מוגבה חורג ב-2.5 קומות והינו גבוה יותר מהבניין הממוקם ברחוב דניאל שמפלסו גבוה יותר. בנוסף, ע"פ התקנון, מותר להוסיף חדרי יציאה על הגג, מתקנים ומסתורים, וכן לבנות גג שטוח בגובה המקסימלי של הרכס. בפועל עשויה להיות הגבהה נוספת מעבר למוצג.

2. קווי בניין –

קו בניין תת"ק – מקובל בתנאי שיוצג אישור מהנדס שימור כבר בשלב זה. במידה וימצא בור מים בתחום החפירה, יש לשמרו אם יוחלט ע"י מחלקת שימור שהינו בעל ערך לשימור.

יש לציין זאת בתקנון.

קו בניין עילי – מעל המבנה לשימור. יש לבטלו. אין לבנות מעל המבנה לשימור.

- 17 -

קו בניין לטובת הבינוי מעל הקרקע – שומר על מרווח מהבניין לשימור ולכן משפר את המצב המאושר.

3. הוראות התכנית –

הוראות בינוי ו/או פיתוח (סעיף 4.1.2א')-

בניית מעברים המחברים בין בניין המוסד הקיים למבנים החדשים (תת סעיף )9 – יש להגביל את מספר המעברים ולציין שלא תהיה פגיעה במבנה לשימור. יש להראות מיקום ספציפי בנספח הבינוי.

הוראות שימור –

יש לשנות סעיפים המתירים שינויים בבניין לשימור או לדייק אותם –

א. אין לדקק קירות (סעיף .)4

ב. אין לבצע חיזוקים מכיוון שלא מבוקשת תוספת על הבניין לשימור. יש לסייג את ההוראה על

החיזוקים שרק במידה והם ידרשו לצורך הסרת סכנה (סעיף .)4,5,6,9,10

ג. יותר שחזור ושיפוץ חזיתות המבנה לשימור – יש לפרט ולדייק – שחזור יותר ואף ידרש רק

בחזיתות שנפגעו, בשאר חלקי המבנה - יותר שיקום ושיפוץ (סעיף .)2

ד. ע"פ הוראות התכנית יותרו חפירות תת קרקעיות (סעיף )3 – יש לסייג ולהגביל ולציין אזור

ספציפי ולציין שלא יפגעו אלמנטים לשימור במבנה. יש לציין מיקום בנספח הבינוי.

ה. ע"פ הוראות השימור יותרו פתיחת פתחים חדשים בקירות לצורך פתיחה לחלל אחד (סעיף

.)7 יש לבטל הוראה זו או להראות מיקום ספציפי.

ו. הוראות התכנית מאפשרות פתיחת פתחים לצורך חיבור למבנים החדשים (סעיף .)12 יש

לבטל סעיף זה או להראות מיקום ספציפי בודד שיפגע באופן מינימלי ולא נצפה בבניין לשימור.

ז. פתיחת פתחים לטובת גישה ונגישות (סעיף )11 – יש לציין פתחים ספציפיים ולהראות

בנספח.

ח. יש להוסיף סעיף בדבר מציאת בור מים ושימורו אם ידרש.

ט. יש להוסיף סעיף בדבר שימור גדרות ולסמנם בנספח הבינוי.

י. יש להוסיף סעיף בדבר שימור פתחים מקוריים ופרטי בניין מקוריים – פרטי אבן, נגרות,

ברזל – סורגים, מעקות, ציורים, כתובות, ריצופים, תבליטים, תריסים, מדרגות מקוריות, פתח בור מים ועוד ככל שימצא.

4. יש להראות חתכים בנספח הבינוי ולסמן קירות ותקרות בסגול. יש לסמן מפלסי קרקע.

5. עיצוב גמלון – אינו אופייני לשכונה. יש לתכנן גג רעפים בעל 4 שיפועים.

6. עצים – יש לשמור על שני עצי הדקל הוושינגטוני בחצר האחורית.

7. יש להוסיף תנאים להיתר – תכנית הנדסיות מאושרות ע"י מהנדס שימור שיוגשו לבחינת מחלקת

השימור, אישור תיק תיעוד, אדריכל שימור מלווה, מהנדס שימור מלווה, התקנת מערכת ניטור והגנות על הבניין לשימור.

	סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י
סדר יום ועדת שימור - דיון פנימ י 02/10/2022 - ז תשרי תשפ"ג		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/83		מספר ועדה
5057		מספר תיק

	נתונים כלליים
אבינועם 2 , גאולנהת ונים כלליים		כתובת
בלצקי דוד		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
1052174		מספר תכנית
תב"ע לתוספת בניה בבניין היסטורי עם חזיתות לשימור		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	5042	30083
כן	5078	30083

- 18 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

המבנה ממוקם בתחומי מרקם לשימור בשכונת גאולה, במגרש פינתי בעל חזית לרחוב יחזקאל. במרחק של כמאתיים מ' מצפון לכיכר השבת.

תולדות האתר קשורים באופן הדוק לתולדותיה של חברת 'תנובה' שהקימה בשנת 1935 את המחלבה הירושלמית שלה במתחם השוכן בצידו השני של רח' יחזקאל, מול המבנה שבו עוסקת תכנית זו, וממנו פעלה עד לשנת 1964 עת שעברה לבניינה החדש בשכונת רוממה. עם הקמת המחלבה היה המגרש ברחוב אבינעם 2 עדיין ריק, אך בשנת 1943 רכשה תנובה את הקרקע לצורך הקמת מבנה משרדים ואחסנה שישמש לניהול ותפעול המחלבה. אדר' יעקב מטריקין ()1902-1981 ששימש כאדריכל הראשי של החברה, תכנן את המבנה המקורי שהוקם באתר, והוא זה שהגיש את היתר הבנייה הראשון למבנה.

הבניין המקורי נבנה בשנת 1947 הוא כלל שלוש קומות ומרתף. קומה א' והמרתף שימשו לאחסנת ביצים ושימורים, וקומות ב'+ג' שימשו למשרדי הנהלת המחלבה. שיטת הבנייה היתה שלד בטון וברזל עם חיפוי אבן, בהתאם לסגנון הבנייה האופייני של אותם ימים, מודרניזם פונקציונאלי עם הקפדה יתרה על עיבוד האבן ובהם מאפיינים כגון סיתות אבן ללא זמלה, אבני ראשה בגובה שני נדבכים, ופרטי סיתות מוטבה במזוזות הכניסה הראשית ברחוב אבינעם. עם עזיבת המחלבה את הבניין ברחוב יחזקאל, החליטה הנהלת תנובה להעתיק גם את משרדיה לרוממה והנכס באבינעם 2 הוצע למכירה.

חסידות סאטמר, הידועה במאבקה כנגד מדינת ישראל והמפעל הציוני רכשה את המבנה באבינעם 2 בשנת 1961 עת שתנובה החלה בהעברת המחלבה לרוממה. החסידות ערכה מספר שינויים באתר, הסבה את קומת הקרקע למסחר ואת הקומות העליונות לכיתות לימוד של תלמידי הישיבה.

בשנת 1964 פנתה חסידות סאטמר אל האדריכל מטריקין בבקשה להגיש היתר בנייה לתוספת הקומה הרביעית של המבנה שדנן, הואיל ומזה שנים אחדות היא נתבעה ע"י עיריית ירושלים להסדיר את השימוש באתר כישיבה, ולטפל בכל תוספות הבנייה והשינויים שביצעה ללא היתר. אדר' מטריקין הוציא היתר לתוספת הקומה הרביעית וטיפל בהסדרת החזיתות והשינויים.

במבנה של ימינו 6 קומות ומרתף (בהם 4 קומות ומרתף מקוריים-היסטוריים), שנבנו בשלבים החל משנות השבעים, והתווספו מספר מבנים ארעיים ככל שהצפיפות בכיתות עלתה ונדרשו עוד חללים לתיפקודו של המוסד.

השימושים כיום - קומת הקרקע בחזית המערבית (כלפי רח' יחזקאל) משמשת למסחר, הקומות העליונות משמשות את ביה"ס לבנות קהילת סאטמר.

	החלטה	ה		תאריך דיו ן	ת
הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים: א) גובה ונפח הבינוי המוצע - הצורך בתוספת כיתות לימוד למוסד הינו נהיר ומובן. מיקומו של האתר עם החזית על תוואי רחוב יחזקאל מאפשרת תוספת קומות ונפח בינוי שיודע להכיל 8 קומות ללא פגיעה במרקם הנתון. בראייה תכנונית המתכללת את הצרכים של המוסד והערכים השימוריים, ראוי לאשר תוספת הקומות הנדרשות, תוך שימור מבנה החזיתות ההיסטוריות בשתי הקומות המקוריות . ב) תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת הנחיות אלו בהוראות התכנית: .1 בפרק 2.2 עיקרי הוראות התכנית, יש להוסיף סע' 10 ולכתוב- קביעת חזיתות היסטוריות לשימור והוראות שימור כתנאי למתן היתר בנייה . .2 בפרק 4.1.2 בהוראות התכנית המוצעת להוסיף תת פרק 'שימור' : א. החזיתות הקיימות הכוללות את קומת הקרקע ושלוש הקומות שמעליה - כלפי רח' אבינעם לוין, רח' יחזקאל וקטע החזית הדרומית המקורית הינן חזיתות לשימור. לא תותר פגיעה באופיין אדריכלי בסגנונן ובאלמנטים			18/09/2022

- 19 -

שטח המגרש הינו 0.728 דונם. עד לשנים האחרונות עוד היו עצים באתר אך הם נעלמו (מסומנים במדידה ולמצער- כנראה נכרתו. אינם קיימים בפועל).

המצב הסטטוטורי הקיים

א) האתר מצוי בתחום העיר ההיסטורית, המבנה מתוארך לשנת ,1947 מסומן כחלק מהמרקם לשימור של

שכונת גאולה, מתחם לשימור מס'-204 (הבניין גופא אינו מסומן ברשימת השימור העירונית 'הכרטסת הישנה'), המבנה בעל רכיבי שימור משמעותיים ובהם ערכי מורשת, היסטוריה, ותרבות.

ב) תב"ע 13863 – בייעוד מבנים ומוסדות ציבור לחינוך, עם בינוי הכולל 6 קומות (+קומת מרתף), התכנית

בתוקף מיום 19.10.2015

ג) היתרי בנייה שהופקו לאתר

1959/0209.00 הופק היתר בנייה להרחבת הבניין ההיסטורי ביום 26.11.1963 1959/0209.01 היתר בנייה לביצוע שינויים בבניין ההיסטורי נדון בוועדת משנה 1.2.1964 2017/508.00 הופק היתר בנייה להרחבה נוספת של הבניין ההיסטורי ביום 4.5.2021

ד) קיים תיק תיעוד שנערך ב.4/2011

ה) קיימים תיקי חוו"ד שימור קודמים- האחד מתייחס לתיק התיעוד שקיבל אישור מנהלי ב27.5.2019

והשני מתייחס להרמוניקה 17/208 אשר בגינה הופקדה ערבות בנקאית.

מהות התכנית המוצעת

תוספת 2 קומות חדשות, עיבוי נפחי בינוי בקומות הקיימות, הגדלת קונטור המבנה ותוספת אגף בדופן המזרחית, תוספת שטחים בקומת המרתף ובחזית האחורית, תוספת חדר שנאים, מעליות, שינוי בקווי הבניין, קביעת חזית מסחרית, הריסת תוספות בנייה, ועוד.

קביעת מספר הקומות המותר 8 מעל הכניסה הקובעת ועוד קומה נוספת מתחת לכניסה הקובעת. סך שטחי בנייה מבוקשים בהיקף של 3,692 מ"ר (מתוכם 3,570 מ"ר עיקרי).

סוג התכנית המוצעת- תכנית מתאר מקומית בסמכות מחוזית. תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים ו/או הרשאות. ללא איחוד וחלוקה. התכנית קיבלה אישור עמידה בתנאי סף ביום 22.5.2022 בהתייחס למונה תדפיס הוראות -04 ותשריט-.01

החלטות קודמות בוועדות שימור

המקוריים שבהן, ובפרטי הבניין הקיימים - לרבות סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, וכד' . ב. יש לסמן במסמכי התכנית (תשריט ונספחים) חזיתות אלו לשימור. החזית תסומן לשימור במלואה, כולל עובי הקיר המקורי הנישות הבנויות. ג. חיזוקים הנדסיים – בהתאם לצרכי הבינוי המוצע יהיו חיזוקים פנימיים בלבד, לא יותר חיזוק חיצוני . ד. לא יותרו שינויים בחזית האבן הקיימת המסומנת לשימור, בפתחיה בפרטיה וברכיביה המקוריים . .3 בפרק 4.2 סע' ט' יש להוסיף בתנאים למתן היתר בנייה - א. הטמעת נספח פרטי אבן ורכיבי שימור קיימים באתר ובחזיתות לשימור, כחלק בלתי נפרד מההרמוניקה, וקבלת אישור מח' שימור. ב. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינו י חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור ויוטמע בארכיב. ג. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים מיום הגשתה למחלקת השימור . ד. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או שינוי במרכיבי השימור יש לפנות לקבלת אישור שימור חוזר. ג) תנאים שיירשמו בהיתר הבניה : .1 יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור. .2 הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל השימור המלווה החתום על טופס הנחיות מחלקת השימור. .3 היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור. .4 לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של החזית המיועדת לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות מהבניה המקורית ככל שקיימים. .5 לא תותר התקנת מערכות טכניות, מערכות תשתית או צנרות חיצונית על החזית המיועדת לשימור . .6 במידה ויתחייב ביצוע שינוי בחזית לשימור שאושרה ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מקורית מפירוק באתר לשימוש חוזר. .7ייקבע שלט שיאזכר את הסיפור ההיסטורי . ד) תנאי לקבלת טופס 2 יש להגיש דו"ח ליווי שיערך ע"י אדריכל שימור מלווה ולהודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות . ה) תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית: אישור מחלקת השימור בכתב. השלמת ביצוע ניקוי החזיתות על פי מפרט שיוגש ע"י אדריכל השימור ובהתאם להנחיות מחלקת השימור.

התיק יורד מסדר היום לבקשת היזמים.

24/07/2022

- 20 -

- 21 -

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 83

לבניין ערך שימורי היסטורי חשוב וראוי לשמר לפחות את חזיתותיו הראשיות. קרי- חזית הכניסה מרחוב אבינעם, החזית כלפי יחזקאל, וחלקה של החזית הדרומית ההיסטורית.

מח' שימור תמליץ לאשר את התכנית בתנאים כדלקמן –

א) גובה ונפח הבינוי המוצע- הצורך בתוספת כיתות לימוד למוסד הינו נהיר ומובן. מיקומו של האתר

עם החזית על תוואי רחוב יחזקאל מאפשרת תוספת קומות ונפח בינוי שיודע להכיל 8 קומות ללא פגיעה במרקם הנתון. בראייה תכנונית המתכללת את הצרכים של המוסד והערכים השימוריים, ראוי לאשר תוספת הקומות הנדרשות, תוך שימור מבנה החזיתות ההיסטוריות בארבע הקומות המקוריות.

ב) תנאי להפקדת התכנית יהא הטמעת הנחיות אלו בהוראות התכנית:

1. בפרק 2.2 עיקרי הוראות התכנית, יש להוסיף סע' 10 ולכתוב-

קביעת חזיתות היסטוריות לשימור והוראות שימור כתנאי למתן היתר בנייה.

2. בפרק 4.1.2 בהוראות התכנית המוצעת להוסיף תת פרק 'שימור':

א. החזיתות הקיימות הכוללות את קומת הקרקע ושלוש הקומות שמעליה - כלפי רח' אבינעם לוין,

רח' יחזקאל וקטע החזית הדרומית המקורית הינן חזיתות לשימור. לא תותר פגיעה באופיין אדריכלי בסגנונן ובאלמנטים המקוריים שבהן, ובפרטי הבניין הקיימים- לרבות סוג האבן, פתחים, כתובות, תבליטים, סיתות, כיחול, וכד'.

ב. יש לסמן במסמכי התכנית (תשריט ונספחים) חזיתות אלו לשימור. החזית תסומן לשימור במלואה,

כולל עובי הקיר המקורי הנישות הבנויות.

ג. חיזוקים הנדסיים – בהתאם לצרכי הבינוי המוצע יהיו חיזוקים פנימיים בלבד, לא יותר חיזוק חיצוני.

ד. לא יותרו שינויים בחזית האבן הקיימת המסומנת לשימור, בפתחיה בפרטיה וברכיביה המקוריים.

3. בפרק 4.2 סע' ט' יש להוסיף בתנאים למתן היתר בנייה-

א. הטמעת נספח פרטי אבן ורכיבי שימור קיימים באתר ובחזיתות לשימור, כחלק בלתי נפרד

מההרמוניקה, וקבלת אישור מח' שימור.

ב. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור ויוטמע בארכיב.

ג. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף לשנתיים

מיום הגשתה למחלקת השימור .

ד. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או שינוי במרכיבי השימור יש לפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

ג) תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי חתום

ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור.

2. הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות אדריכל השימור המלווה החתום על טופס הנחיות מחלקת

השימור.

3. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור.

4. לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של החזית המיועדת לשימור לרבות פרטי מסגרות ונפחות

מהבניה המקורית ככל שקיימים.

5. לא תותר התקנת מערכות טכניות, מערכות תשתית או צנרות חיצונית על החזית המיועדת לשימור.

6. במידה ויתחייב ביצוע שינוי בחזית לשימור שאושרה ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית

מקורית מפירוק באתר לשימוש חוזר.

- 22 -

ד) תנאי לקבלת טופס 2

יש להגיש דו"ח ליווי שיערך ע"י אדריכל שימור מלווה ולהודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

ה) תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

אישור מחלקת השימור בכתב.

השלמת ביצוע ניקוי החזיתות על פי מפרט שיוגש ע"י אדריכל השימור ובהתאם להנחיות מחלקת השימור.

מסמכי ההיתר של הבניין המקורי 1947+1964 ותמונות מהאתר כיום -2022

- 23 -

הבינוי המוצע בתכנית 101-1052174 המוצעת

חזית כלפי רח' יחזקאל- חלופה עם 7 קומות חלופה עם 8 קומות