ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 21/02/2003

עיר: ירושלים
תאריך: 2003-02-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

מלחם - גיטליץ 2 וד ות

משרד עורכי דין 0 שו

שירין ברגותי-מלחם, עו"ד (1.1..8) .40 ,2001-1110 33 מ6 סעו 5 עפר גיטליף, עוי'ד ומהנדס (1.1..8 .01.56 ,-8.56) .4.01 0211116 16 אושרת מנחם, עו"ד (1.1..8) .401 הז 6ו|86 160 ]ופ רח' המלך ג'ורג' 16 אי טל': 972-2-5379005 + :161 שחו 16/4 2 פקס: 972-2-5379006 + גאח 3

]1-ו 00 ב

ירושלים, 3 דצמבר 2020

לכבוד

ועדת המשנה להתנגדויות

הועדה המחונזית לתכנון ובניה,

משרד הפניט

ירושלים

ועדה נכבדה,

הנדון: התנגדות לתכנית מתאר מקומית מט' 101-0793612 מבנה חדש למגורים מסחר ותעטוקה, רחוב ההגנה 19, ירושלים

בשמי ובשם מרשיי, עשרות תושבים משכונת הגבעה הצרפתית ובפרט מרח' מבוא המאבק, אשר שמותיהם מפורטים במסמכי ההצטרפות המצורפים כחלק בלתי נפרד מהתנגדות זו, מוגשת בואת התנגדות מטעמם בענין תכנית 101-0793612.

המתנגדים צפויים להיות נפגעים במישרין מהתכנית, הס מתנגדים בתוקף לתכנית כפי שהופקדה ודורשים כי תידחה, וזאת מכל הנימוקים אשר יפורטו לחלן.

-- בכבוד רב;

עפ עו"ד שירין ברגותי=מלתם, עו"ד

העתק:

הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים

2-ו

)עס שג

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

תצהיר התנגדות לתכנית מתאר מקומית מופקדת מט' 101-0793612

אני הח'ימ, עו''ד פיראס מלחט,, הן בעצמי, והן כנציג של עשרות תושבי הגבעה הצרפתית, ובפרט רחי מבוא המאבק בירושלים (להלן: ''המתנגדים''), באמצעות באי כוחנו, מגישים בזאת התנגדות לתכנית 2, כל זאת לפי סעיפים 100 עד 103 לחוק התכנון והבניה, התשכייה-1965, כפי שיפורט

להלן:

מבוא - מסגרת הדיון

1 תכנית 101-0793612 (להלן : 'יהתכנית'יי) מקודמת על ידי יזום פרטי.

2 ענליננו בתכנית החלה על חטיבת קרקע של כ- 2.5 דונט בלבד, בלב לבה של שכונת הגבעה הצרפתית, ובמרכו המטחרי והחברתי הפעיל של החברה, אשר מייעדת להריטה את הסופר היחיד המשרת את השכונה, ובמקומו מציעה הקמת מגדל של לא פחות מ- 28 קומות, הכולל 0 יחידות דיור מעל שטחי מטסחר, תעסוקה ושטחים ציבוריים מבונים. המדובר בהיקפי בינוי חסרי תקדים של כ- 2038% (או 1156% וואת, אס לא כוללים שטחי שירות תת-

קרקעיים וכן שטחים ציבוריים מבונים).

3 שכונת הגבעה הצרפתית הנה שכונה ירושלמית ותיקה, נעימה, בעלת אופי ונוכחות, הכוללת מוטדות רגישים, ובכללם בית חולים, אוניברסיטה, דיור מוגן, מעונות סטודנטים, עתיקות וואת לצד בתי מגורים, מוסדות חינוך, מרכזּ ספורט, מלונאות ועוד.

4 השכונה צופה אל אגן העיר העתיקה, ומשכך שינויים בה, במיוחד לעניין גובה הבנייה, נצפיס בהכרח מאגן העיר העתיקה, ומשנים את קו הרכס.

5. ענייננו בשכונה מורכבת מהבחינה הדמוגרפית, אשר פתהה את זרועותיה לסטודנטים,

משפחות, סגל אוניברסיטאי, טגל רפואי, מרצים מהארצ ומחוייל, יהודים, ערבים, חילונים ודתיים, ומעניקה לכל אחד ואחד מהם סביבת מגורים מחבקת, חמה, שקטה, ירוקה, מומינה, אלגנטית וצנועה באותה עת.

6. השכונה וכתה לתכנון כולל, אשר ביקש לשמור על ייחודיות השכונה תוך הבטחת

התפתחותה לטובות תושביה ולטובת העיר כולה.

7 התכנית מושא ההתנגדות, הנה תכנית הפורצת באופן בוטה את כל גבולות התכנון הכולל עליו עמלו מוסדות התכנון בעבר, ובכלל זּה בתכנית האב של השכונה מ- 2015. התכנית מושא ההתנגדות הנה מאולצת, זרה ומנוכרת לשכונה סביבה, ומתעלמת ממנה ומהצרכיט שלה, תוך ניסיון בוטה להעמיס לתוך שטח קטן, בינוי לא פרופורציונלי.

מלחם - גיטליץ

משרד עורבי דין

2 ז'1ג)- ופד דוו

מ6 סנעעס שטהז

פריצה כה בוטה של תכנית האב של השכונה, גס מקוט בו חיתה לה הצדקה כלשהי, מחייבת חשיבה כוללת מקדימה על התכנון הכולל של השכונה, מחייבת ראשית, את תיקון תכנית האב של השכונה, וכל עוד הדבר לא נעשה, הרי שדיון בתכנית מושא ההתנגדות נגוע בחוסר סבירות קיצוני.

המתנגדים יטענו כי ישנם ליקויים קשים במסמכי התכנית כפי שיפורט להלן, עד כדי חפיכת התשתית העובדתית העומדת בפני הועדה לחלקית ולקויה מיטודה, ומשכך דין התכנית להידחות על הסף ללא כל סייג.

המתנגדים יטענו כי דין התכנית המופקדונ להידחות גס לגופה מכל הנימוקים אשר יפורטו לחלן.

המתנגדים מתכבדים לצרף להתנגדות זו, וכחלק בלתי נפרד ממנה, חוות דעת תנועתית, חוות דעת סביבתית לעניין הצללה ומשטר הרוחות, חוות דעת תכנוניות של האדריכל גדעון יגר, האדריכל בני מוציבסקי וכן דייר טליהח מרגלית. חוות הדעת מצביעות על הכשלים התכנונייסם החמורים שייגרמו ככל שהתכנית תאושר. חוות הדעת קובעות באופן חד-משמעי כי קידום התכנון המוצע בטעות יסודו, וכי השלכותיו על השכונה והעיר כולה, הנן הרסניות.

כל הטענות המועלות בחוות הדעת המצורפות מטעם המתנגדים, תהווינה חלק בלתי נפרד מהתנגדות זו.

ולהלן פירוט ההתנגדות;

המקרקעין עליהם חלה תכנית 101-0793612

התכנית חלה על שטח של כ- 2.5 דונסם בחלקה הגבוה של שכונת הגבעה הצרפתית.

שטח החלקה כולל את המקרקעין הידועים כגוש 30655, חלקה 18 בבעלות יזם התכנית, וכן חלק מחלקת הדרך, החידועה כגוש 30655 חלקה 53.

שטחם הרשוסט של מקרקעי יזם התכנית (חלקה 18) הגו 1,975 מ''ר בלבד.

על שטח התכנית בנוי סופרמרקט המשרת מה עשרות שנים את תושבי השכונה, כסופרמרקט יחיד בשכונה כולה.

הסופרמרקט מהווה מוקד משיכה גם לתושבים משכונות סמוכות.

שטח התכנית מהווה חלק בלתי נפרד משטח כולל של כ- 8.5 דונם עליו בנוי המרכז המטשחרי של הגבעה הצרפתית.

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

ש6 עעס ₪

המצב התכנוני המאושר

תכנית 62

על פי תכינת 62, תכנית המתאר לירושלים, משנת 1959, סומן שטת התכנית מושא ההתנגדות בייעוד מסחרי.

תכנית 1541/א

על המקרקעין מושא ענייננו, חלה גס תכנית 1541/א, אשר פורסמה למתן תוקף באוגוסט 3.

תכנית 1541/א כוללת בתחומה את שטח התכנית מושא ההתנגדות, ומותירה את הייעוד של רובו למסחרי.

תכנית 1775/א

רלוונטית לענייננו גס תכנית 1775/א ייתכנית מפורטת לחלק המערבי של מתחם 6 בגבעה הצרפתיתיי, אשר פורטמה למתן תוקף בדצמבר 1973.

תכנית 1775/א, קבעה את ייעוד שטח התכנית (מגרש 2 בתכנית 1775/א), למסחר, וקבעה כי הוא ישמש לסופרמרקט, ויותרו בו אחוזי בניה שלא יעלו על 58%, בקומה אחת מעל קומת מרתף.

תכנית 1775/ב

חלה על המקרקעין גס תכנית 1775/ב, אשר פורסמה למתן תוקף בספטמבר 1978.

תכנית 1775/ב, מייעדת את שטח התכנית מושא ההתנגדות, למסחר. מהוראות השלביות הכלולות בתכנית (סעי 18 לתקנונה), עולה כי התכנית לא הרחיבה את רשימת השימושים המותרים במגרש מושא ענייננו (מגרש 2), והוא נותר לשימוש לסופרמרקט. כך גס עולה מנטפת הבינוי של התכנית ושם סומן מגרש 2 ככזה המשמע לסופרמרקט. התכנית קבעה את אכויות הבניה במגרש ל- 2020 מ"ר וואת בשתי קומות מעל קומת מרתף.

מלחט - גיטליץ

2 מצד דד

משרד עורכי דין מ6 זעעס 14

תכנית 5166/ב

6 תכנית 5166/בי, אשר קובעת את תקני החניה העדכניים בעיר, חלה גס על שטח התכנית.

תכנית זו פורסמה למתן תוקף בינואר 2010.

7. תכנית 5166/ב, קובעת את שטח התכנית כייאזור תקן חניה גבוה".

8. לפי הוראות תכנית 5166/ב, תקן החניה ליחידות מגורים באזור תקן חניה גבוה הנו

כדלקמן:

במקום הטבלה בסעיף 14.1.1 תבוא הטבלה הבאה:

1 תניה למגורים:

טוג יחידת דיור אזור ] אזוד אזור | תחום

תקן נמוך תקן תקן \ המע"ר

1 בינומי גבוה |

מספר מקומות חזניה דרושים לרכב פרטי

יח"ד עד 95 מ"ר ור לכל + לכל | ו לכל הוולי

יח"ד יח"ד וחד וח"ד

יח"ד בשטח מעל + לכל 3 לכל :3 לבל ו לכל

5 מ"ר יח"ד יח"ד | יח"ד יח"ד

בית עם !ה"ד ור לכל :1 לבל 2 לבל וד לכל

| אחת ‏ אה שתו יזיד + יח"ד | יוחד יח"ד

| יחידות דיר | |

9. עוד קובעת תכנית 5166/ב פטור מהתקנת חניה לדירות אשר שטחן עד 45 מ"ר (סעי 14.6.6.

להוראות התכנית).

0. התכנית מוסיפה וקובעת, כי אס הסדרת הנגישות לחניון בתחום מגרש הבניה, גורעת

מקומות חניה במרחב הציבורי, אז למספר מקומות החניה שיתוכנן לפי התקן, יתווספו מספר מקומות החניה שנגרעו מהמרחב הציבורי (סעי 14.1.8. להוראות התכנית).

11. האמור לעיל הנו בנוסף לחניות המתחייבות משימושי המסחר, תעטוקה, שימושים

ציבוריים, דיור מוגן, מעונות סטודנטים כפי שאלה נקבעו בתכנית 5166 וכן 5166/ב.

תרש'"יצ 5/21/03

בשנת 1985 אושרה תכנית שיכון ציבורי מסי 5/21/03 אשר נועדה לבצע פעולות מדידה ורישום מגרשים בפנקטי המקרקעין.

מלחם - גיטלי

משרד עורבי דין

2 ד

מסזעעס ₪

רישום החלקה בוצע בשנת 1985 בהתאם לתרשייצ ונקבע כ- 1,975 מ"ר, כאשר חלק מהשטח בייעוד מסחרי (המהווה בפועל כיכר ציבורית) שוייך לחלקת הדרך (חלקה 53 בגוש 30655).

תכנית 101-0092098

4. על המקרקעין מושא ענייננו, חלה גם תכנית 101-0092098, אשר פורסמה למתן תוקף ביוני

5. תכנית זו נועדה לאפשר תוספת שימוש לאכסון תיירותי (ללא הוספת זכויות בניה) בכל העיר

ירושלים.

תכנית 101-0253286

6. כמו כן חלה תכנית 101-0253286, אשר פורסמה למתן תוקף ביוני 2015.

7. תכנית 101-0253286 נועדה לאפשר תוספת שטחי בניח עיקריים עבור מרפסות מקורות, בכל

התכניות שהתירו הקמת בנייני מגורים חדשים בלבד בבנייה רוויה, ושמועד הפקדתן חינו בין התאריך 1/1/2010 ל- 31/12/2013.

8 עלכן, תכנית זו אינה מוסיפה זכויות בניה בענייננו.

תכנית 2000

9. תכנית המתאר 2000, אשר הוחלט על הפקדתה בשנת 2009, מהווה מסמך מדיניות של

מוסדות התכנון, אף כי לא הופקדה.

0. על פי תכנית 2000, שטח התכנית מיועד לאזור מגורים עירוני עד 6 קומות.

1. | כפי שהודגש בתכנית 2000 עצמה, אין בסימון "אזור מגורים עירונייי כדי לחייב את שינוי

ייעודם של כל מגרש וחלקה באזור למגורים, אלא להגדיר את האוור ככזה אשר יותרו בו ייעודים שונים המקובלים באזור מגורים עירוני, כגון מגורים, מסחר, שצייפים ועוד. (רי עמי 8 לתכנית 2000)

2. היקפי הבניה העקרוניים המותרים באזור מגורים עירוני עד 6 קומות, הנס 200-240 אחוזי

בניה מירביים, עד 6 קומות, כאשר במגרשים גדולים מ- 8 דונם, ניתן יהיה להתיר -280 0 אחוז מירבי ב- 8 קומות. עוד קובעת התכנית כי מטעמים עיצוביים ובהתאמה לטביבה, ניתן יהיה להתיר עד 12 קומות אך זאת ללא תוספת אחוזי בניה, במגרשים בהם ניתן לבנות עד 8 קומות כאמור (קרי- מעל 8 דונט).

מלחט - גיטליצ

משרד עורכי דין

2-ו

₪סןעעס שה

תכנית האב החלה על שכונת הגבעה הצרפתית

₪

במשך מספר שניט, עמלה העיריה על הכנת תכנית אב למרחב הר הצופים, הגבעה הצרפתית, גבעת המבתר ומזרת רמת אשכול.

התכנית הוכנה מתוך ראייה כוללת ומקיפה של מרחב התכנון, ולאחר סקירה נרחבת של נושאים הרלוונטיים להכנת התכנית, בהם: חברה ודמוגרפיה, כלכלה ותעסוקה, מגורים ודיור, היבטים פיטיים, תחבורה ותנועה, נוף, שטחים פתוחים, מרחב ציבורי וכן שימור ואתרים ארכיאולוגיים.

תכנית האב נועדה להוות תכנית אב מנחה לשטח הכלול בה, הקובעת יימתווה מדיניות שנערך מתוך ראייה כוללת למרחב זה ומשמשת ככלי המנחה את הועדה המקומית כיצד להפעיל את שיקול דעתה לתכנון מפורט ובעת מתן היתרים מכוח תכניות תקפותיי.

מתוך דברי ההסבר של תכנית האב.

עבודת המתכננים תורגמה לתכנית אב, הכוללת הוראות ברורות וכן נספחים.

שטה התכנית מושא ענייננו הנו חלק ממתחם של כ- 8.3 דונם, המסומן 11 במסמכי תכנית האב, אשר הוגדר כייעוגן לאזור כולו וחלק מרכזי וחשוב בגיבוש השלד העירוני העומד בבטיט עקרונות תכנית האביי. (עמי 65 לנספה 2 של תכנית האב- דו"ח שלבים ב-ג)

תכנית האב הובאה לדיון בפני הועדה המחוזית ביום 22/6/2015, והוצגה בפניה על היבטיה השונים. הועדה בירכה על התכנית ואימצה את עקרונות התכנון המוצעים בה בכפוף למספר הדגשים אשר עלו בהחלטתה. לענייננו (חלק ממתחם 11), קבעה הועדה המחוזית בין היתר

לעניין גובח הבנייח:

'הוועדה בחנה את נושא גבהי הבינוי, כפי שאלו הוצגו בהדמיות של תכנית האב וכן את המלצת צוות תכנית האב לנושא התאמת הגבהים לבינוי במתחם 14. הוועדה קובעת כי גובה הבינוי במתחמים אלו יקבע בתכנון מפורט ובכל מקרה לא יעבור את מפלס הגג של מתתם 14'י. גובה מפלס הגג במתחם 14 (המגיע ל- 13 קומות במפלס מקסימלי של 880 מי כפי שנקבע בתכנית 5964).

לאור מיקומו הרגיש והמרכזי בשכונה, מבין הוראותיה של תכנית האב קבעה תכנית האב כי תנאי להיתר הוא ייתכנית מפורטת לשטח בשלמותו....%

מפאת חשיבות הדברים לענייננו, להלן הוראות תכנית האב אשר אושרו בהתייחס למתחט 1 (שטח של כ- 8.3 דונם כאמור, הכולל את שטח התכנית מושא ענייננו) :

מלחם - גיטלי+ 2 ד ו

משרד עורכי דין מסנעעס שש

4 שם ייעוד: מרכז מסחרי, מגורים וכיכר עירונית

(מתחם תכנון 1'11)

המרכו בנוי ומתפקד ברמה ובניצול נמוכים ואינו נותן מענה לצרכי השכונה

אי לכך מציעה התכנית הריסת המרכו קיים וחקמת מרכו מסחרי חדש, משולב בטגורים ופיתוח ככר עירונית ראשית לאזור, תוך העצמת זכויות הבניה במתחם,

עקרונות התכנון המוצעים: יצירת כיכר עירונית ופיתוח המרחב הציבורי כשפייפ עם ויקת הטאח לציבור,

תוך התייחסות להמשך המרחב הציכורי באזור בתי הכנסת והמרכ 1 הקהילתי, כמפורט בנספח מס" 1 . נוף ומרחב ציבורי. פיתוח חניה תת קרקעית תוך ניצול הטופוגרפיה וביטול חלק מהחניה הציבורית בתזית רחי

ההגנה, ממיצוי וכויות הבניה למתתס עייב עקרונות תכנית המתאר לירושלים.

11 שימושים

מוסחר, תעסוקה, מגורים ומבנים ומוסדות ציבור.

2.12 הוראות

א תנאי למתן היתר הבניה הוא אישור תכנית מפורטת לשטח בשלמותו הכוללת נספחי בינוי ופיתוח נופי בקני'מ שלא יפחת ממ-500 :1 בכפוף להוראות המפורטות להלן נספח הבינוי יתבסס על העקרונות לתכנון האזור כמפורט בנספת מס" 1 . נספח נוף ומרחב ציבורי

ב. היסף זכויות הבניה ומספר הקומות יהיו בהתאם למפורט בטבלה בפרק 5 להלן. יובהחר כי

אחוזי הבניה, נפחי הבניה ומיקומס הס מנחים בלבד

ג. גובה הבינוי במתחם 11 ייקבע בתכנית מפורטת ובכל מקרה לא יעבור את מפלס הגג של

הבניניס במתחם 214.

ד יצירת כיכר עירונית וקישור בין מתחם 11ץ למתחם 12ץ ה יש לבטל את כביש השירות המקביל לרחוב ההגנה לטובת יצירת שדרה עירונית רחבה המשת לבת בכיכר העירונית כאמור בסעיף גי קעיל

רְ הבטחת מבטים אל הנוף הרחוק (לכיוון מזרח) בין בניינים.

3 פתרונות להולכי רגל - מעברי רוחב מרחוב ההגנה לרחוב בר כוכבא, כזיקת חנאה בתוך המתתם הבנו

תח במסגרת תכנית מפורטת ייבחן משטר רוחות להבטחת תנאים מיטביים לכיכר עירונית.

ט. תקן החניה יהא על פי תכנית 66

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

2 )- ומד דדות

מסנעקס שה

היקף זכויות הבניה המקטימלי שנקבע במתחם המרכז המשחרי (1 1 /), נקבע ל- 500%.

תכנית 101-0553636

תכנית 101-0553636 הנה תכנית המקודמת על השטח הכולל את יתרת מתחם 11 וכן שטת מבנה ציבור גובל ודרך.

תכנית 101-0553635 נועדה לאפשר ייהקמת שני בניינים בני 5-24 קומות, האחד בן 5 קומות למסחר ותעסוקה והשני בן 24 קומות למגוריסם מסחר ומבני ציבור עס מסחר בקומת הקרקעי.

התכנית כללה בתחילת דרכה את שטח התכנית מושא ההתנגדות, ואולם בשלב מסוים ייהתפצלויי התכניות, וקודמו במקביל.

תכנית 101-0553635 נדונה בפני הועדה המחוצית ב- 5/2020, באותו דיון בו נדונה התכנית מושא ענייננו. הועדה המחוזית החליטה כי התכנית תתוקן בהתאם להוראות שנקבעו בהחלטתה, וכי מטמכי התכנית המתוקנים יובאו לדיון נוסף בפני הועדה המחוזית בתוך פרק ומן של 60 יום מיום התלטת המחוצית.

נכון להיום טרם פורסמו כלל המסמכיט המתוקנים, וטרם נקבעה התכנית לדיון נוסף בפני המחוזית או המקומית. כך לא ניתן לדעת עד רגע זה, מה הבינוי המוצע בתכנית זו, ואיפה הוא מתוכנן יחטית לתכנית מושא ההתנגדות אף שענייננו במתחם מסחרי אחד.

מדיניות הבינוי טביב הרקייל

הועדה המחוזית בשיתוף עס עיריית ירושלים, אימצה מדיניות בדבר העלאת אחוזי בניה לאורך צירי הרכבת הקלה. ענייננו בהחלטה של הועדה המחווית מ- 26/7/2016, אשר

עודכנה במספר החלטות מאוחרות יותר.

יודגש כי מדובר במדיניות כללית המתייחסת לכלל העיר, תוך דגש כי כל בינוי שיוצע לאורך הרקייל יייישקל בהתייחס לתכניות מתאר, לתכניות אב ומדיניות החלות על שטת התכניתיי. (ראה סעי 1 להחלטת הועדה המחוצית מיום 26/7/2016)

מדיניות הבינוי סביב הרקייל עודכנה במספר הזדמנויות, ובכלל זה בהחלטה מליאה הועדה המחוצית מיום 8/4/2019.

אין מתלוקת כי שטח התכנית מושא ענייננו אינו גובל בציר הרק''ל, אלא מרוחק ממנו כ-

0 מ'.

משכך, המדיניות הנייל אינה רלוונטית בהכרח לשטח התכנית.

מלחם - גיטליץ

משרד עורבי דין

2 )- סד ות

מסעעס שה

על אף האמור, ובתריגה מהמדיניות אשר נקבעה על ידי מוסדות התכנון עצמם, ולפיה הציפוף מתייחס לשטחים הגובלים באופן מיידי בצירי הרכבת הקלה, הוחלט להתחשב בייסמיכות'יי המגרש לציר הרככת הקלה ולתחנת הרכבת הקלה. כך יוצא כי המגרש הראשון בשכונת הגבעה הצרפתית, בו מאומצת מדיניות הציפוף החריגה סביב הרק''ל הנו כזת החורג מתחום המגרשים עליהט חלה המדיניות.

יודגש כי החלת המדיניות על שטח הנכלל בה באופן טבעי מתייבת שיקול דעת מעמיק ובכלל זה בחינה של תכנית האב, מדיניות בסביבה וכן תכניות מאושרות. על אחת כמה וכמה, שיקול הדעת הוזהיר מתחייב כשמדובר בשטח אשר אינו נכלל ממש במדיניות הציפוף סביב הרקייל (אס בכלל ניתן להחיל עליו את מדיניות הציפוף).

משפך, נתייחס בהתנגדות זו גס למדיניות הבינוי סביב הרקייל.

מדינות הבינוי סביב הרקייל, קובעת כדלקמן לעניין מגרשים אשר שטחם עולה על 1.5 דונם

והגובלים בציר הרקייל:

שטח מגרש

מעל 1.5 די

אחוזי בניה

עד 720%

תכסית גובה

שטח קומה טיפוסית | עד 18 קומות

מגדל עד 600 מ"ר

5 די ואילך במגרש

הנמצא על קו רכס

(ר' החלטת הועדה המחוזית מיום 8/4/2019)

עד 1200% לאחר הפקעה של 40%

משטח המגרש עבור צורכי ציבור

שטח קומה טיפוסית

מגדל עד 600 מ"ר

עד 30 קומות

תכניות קודמות

על שטח המרכז המסחרי קודמו בשנים האחרונות מספר תוכניות אשר לא הגיעו לשלב הפקדה.

שטח התכנית היווה בעבר חלק מתכנית 101-0553636 (שהווכרה לעיל), המקודמת כאמור במקביל על יתרת שטח המרכז המשחרי. תכנית 101-0553636 כללה בגרסה קודמת שלה, שטח של כ 12.6 דונם, ובכלל וה את שטחו של המרכז המסחרי, לרבות שטח התכנית מושא התנגדות גו. תכנית 101-0553636, כעולה מתקנונה מיום 25/5/2019, הציעה בשעתו 5 בניינים עס שימושים מעורבים של מגוריט ומסחר, מתוכם 2 מגדלים בגובה של עד 18 קומות, 2 בניינים בגובה עד 12 קומות, ובניין בגובה 8 קומות, וזאת בנוסף לבנייני ציבורי של 2 קומות. סה"כ שטחי הבניה העיקריים העל קרקעיים שהוצעו בתכנית (לפי התקנון מ-

8) חנו כ- 19,000 מ"ר לטובת מגוריסם ומסחר לכל 12.6 דונם הכלולים בתכנית

(ואת לעומת 14,697 אשר מוצעים בתכנית מושא ההתנגדות, 101-0793612 החלה כאמור על שטח של כ- 2 דונם).

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

2 ד

מ6 סועעס שה

כמו כן, לפני כשנתיים הוגשה תכנית ומספרה 101-0672220, אשר כללה את שטח הסופר בנפרד משטת המרכז המסחרי כולו. תכנית גו הוגשה ב- 8/11/2018, והציעה להרוס את הסופר ולבנות במקומו בניין של 20 קומות, הכולל 70 יחידות דיור וכ- 10,110 מ"ר, סחייכ שטחים עיקריים בשימוש מעורב של מגורים ומטחר. תכנית זו לא קודמה ולא הגיעה לשלב הפקדה.

עוד הוגשה בשנת 2015 תכנית שמטפרה 101-0318865 אשר לא עמדה בתנאי סף ונגנזה.

התכנית מושא ההתנגדות - תכנית 101-0793612

מהות התכנית

תכנית 101-0793612, חלה כאמור על שטח של כ- 2.5 דונם בלבד הידוע, בעיקרו, כגוש 5, חלקה 18 בשטח של 1,975 מ"ר בבעלות יּס התכנית, וכן חלק מגוש 30655 חלקה 53 (בבעלות עיריית ירושלים).

התכנית במהותה נועדה להריסת מבנה קיים (המשמש כסופרמרקט לתושבי השכונה)

והקמת מגדל חדש בן 24 קומות למסחר, תעסוקה, מלונאות, דיור מוגן, מעונות סטודנטים ומגורים, תוך קביעת מספר יחידות חדיור בתכנית ל- 110-130.

התכנית מציעה היקפי בינוי חסרי תקדים של כ- 2038% (או 1,194% ככל שלא מכלילים שטחי שירות תת-קרקעיים וכן שטחים ציבוריים מבונים).

השטחים המיועדים למגורים, המוצעים בתכנית, מהווים כ- 70% מסך וכויות הבניה העיקריות המוצעות בתכנית (כולל שטחים ציבוריים).

לא יכולה להיות מחלוקת כי התכנית אינה מהווה חלק ממדיניות הרקייל היות ואינה צמודה לציר הרכבת הקלה (מרוחקת ממנו כ- 200 מי), וההחלטה לאפשר למגרש זה חיום ליחנות ממדיניות המתייחסת למגרשיט הצמודים לציר הרקייל מהווה פריצה של המדיניות שנקבעה על ידי מוטדות התכנון עצמם.

הייעוד המאושר סטטוטורית בשטח התכנית אשר נמצא בבעלות היום (קרי- חלקה 18), הנו ייעוד מסחרי לטובת שימוש לסופרמרקט. יתרת שטח התכנית הנה בבעלות ציבורית.

במצב המוצע בתכנית, הייעוד המסחרי, בחלקת היום, משתנה ליימגורים, מסחר ותעסוקתיי, בכ- 1.76 דונם משטח התכנית, ואילו יתרת שטח התכנית תהיה בייעודים ציבוריים (דרך ושצייפ).

המשמעות הנה כי מחלקת היזם יופקעו כ- 10% בלבד.

התכנית כוללת הוראות, תשריט, נספת בינוי יימחייב חלקיתיי, וכן נספחים מנחים נוספים.

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

2 ו

מ6 עעס 14

הדיונים בתכנית בפני מוסדות תתכנון

התכנית חוגשה לרשויות לפני פחות משנה, ביום 23/12/2019.

התכנית נדונה לראשונה בועדה המקומית ביום 6/5/2020 בגרסה אשר התייחסה ל- 30 קומות. הועדה המקומית התליטה להמלי> על הפקדת התכנית בשינויים מסויימים, אף כי ברור חיה כי מדובר בחריגה ממדיניות הרקייל.

בנוסף לאמור, לא התקיים דיון כלשהו בתריגה המשמעותית של התכנית ממדינות הועדה המקומית אשר נקבעה בתכנית האב של השכונה, אשר קודמה על ידי עיריית ירושלים פחות מ- 5 שנים ממועד הדיון בתכנית מושא ההתנגדות.

התכנית נדונה בפני הועדה המחוזית ביום 11/5/2020.

ביום 25/5/2020 קיבלה הועדה המחוזית את החלטתה להפקיד את התכנית בתנאים.

נימוקי ההתנגדות

תכנון בולל למגדלים בשכונה בטרם ההחלטת להקיט מגדל ראשון

שכונת הגבעה הצרפתית הנה שכונה המאופיינת בבנייה נמוכה, חלקה בתים צמודי קרקע, בניינים של 3-4 קומות ובנייניס של 6-8 קומות.

תכנית האב לשכונה אושרה לאחר מספר שנים של עבודה מאומצת ומעמיקה, תוך שילוב ידיים בין גורמי מקצוע במוסדות התכנון וגורמי מקצוע חיצוניים אשר נשכרו במיוחד לטובת העניין.

תכנית האב הציעה דרכים לציפוף השכונה וחיזוקה, תוך טיפול בבעיות אשר נסקרו על ידי גורמי המקצוע, ובהתבסס גם על ניצול ההתקדמות של פרויקט הרכבת הקלה וההזדמנויות אשר נוצרו בעקבותיו.

ואולם, תכנית האב, הדגישה את הצורך לשמור על גובה הבניה בשכונה.

מגדלים בגובה 30 קומות וגם 24 קומות, בשכונה, לא הוצעו על ידי תכנית האב. נהפוך הוא, גובה כזּה, נוגד את עקרונות תכנית האב.

המגדל המוצע בתכנית מושא ההתנגדות הנו בהכרח הראשון בסדרה של מגדלים אשר לא ניתן יחיה למנוע את אישורם בשכונה, ככל שהתכנית מושא ההתנגדות תאושר.

הרי מצב ובו מתחילים באישור מגדל דווקא במגרש אשר אינו נכלל במסגרת המגרשים אליהט מתייחסת מדיניות ציפוף חבינוי על ציר הרקייל, משמעה הנו כי אישורם של המגדלים הבאים הנו רק עניין של זמן.

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

2 זז

ש6 ועעס 14

לא יעלה על הדעת כי שכונה אשר נשתמרה עם אופי ייחודי במשך עשרות שנים, וקודמה בה תכנית אב עס עקרונות מאוד ברורים שאמורים היו לאפשר את פיתוחה באופן מושכל, תידחף אל עבר מדרון חלקלק ומסוכן, אשר יגרום לציפופה ללא תכנון כולל אשר בוחן מראש את עצם הרעיון לשילוב מגדלים בשכנות הגבעה הצרפתית, השפעת המגדלים על השכונה ועל המבטיט מאגן העיר העתיקה אל עבר השכונה, את השינויים הדרושים בתכנית האב ככל שיאושרו מגדלים, את מיקומם הנכון של מגדלים כאמור ככל שיוחלט על שילובם בשכונה, את חלוקת היקפי הבינוי אשר לכאורה מתאפשרים משינוי הבינוי לאור התקדמות הקמת הרכבת הקלה, באופן אשר יבטיח ראשית את ההתחדשות העירונית בבניינים הקיימים בשכונה, ועוד שקוליס רבים שנדרשים בהליך תכנון כולל.

יתרה מכך, עקרון שקיפות התכנון ושיתוף הציבור, מחייב כבר היום לחשוף בפני הציבור את מדיניות התכנון העדכנית של מוסדות התכנון בשכונה, על מנת לאפשר לציבור להבין את השינויים המוצעיםס בסביבת מגוריו באופן כולל, ולהביע את דעתו באופן ברור אודות השינוי המוצע, לא רק בשטח המרכו המסחרי אלא בשכונה כולה.

משכך, אין כל מקום להוספת מגדלים בשכונה, בטרם דיון כולל בתוספת המגדלים בשכונה, ומיקומס הראוי של המגדלים, ככל שיוחלט על שילובס בשכונה.

אומנם העקרונות של תכנון כולל וצדק חלוקתי אינם מוחלטים, ובתי המשפט גידרו אותם

בהלכה הפטוקה. יחד עס זאת, כוחם ברור ובלתי מעורער:

'דעת לנבון נקל, כי יש טעם רב בהעדפת תכנון כולל למָתווה פיתוחו של מושב, על פני מלאכה של טלאי על טלאי, פרי אישורן של תכניות נקודתיות הממוקדות בקידום עניינו של היחיד. אף אין צורך להכביר מילים על חשיבותו של צדק חלוקתי, בחינתן משאב מוגבל של יחידות דיור הניתנות להקצאה במושב."

עעמ 13/8909, ישעיהו הרמלין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (פורסם בנבו).

בענייננו, מבקש יום התכנית לשתול את המגדל הראשון בשכונה המאופיינת בבנייה נמוכה, וואת בניגוד לתכנית אב של השכונה, בחריגה ממדיניות ציפוף הבניה סביב ציר הרקייל, וללא שהוכן תכנון כולל מוקדם. זו אינה הדרך בה מחזקים ומפתחים שכונה אשר שמרח על ייחודה במשך עשרות שנים. לא כך מקדמים הליכי תכנון משמעותיים, בשכונה אשר כל שינוי בה עשוי להשפיע, לא רק על השכונה עצמה אלא על העיר כולה, בשל מיקומה, גובהה, ובשל המוסדות הרגישים הכלולים בה. פעולה זו הנה בלתי סבירה בעליל, יש לה בהכרה השלכה הרסניות על השכונה, ואף גובלת בהסתרת מידע מהציבור אשר מבקש לדעת כבר הים מהו עתידה התכנוני של השכונה, היכן ייבנו מגדלים נוספים ומדוע דווקא המגדל הראשון מתוכנן באילוץ, תוך דחיפתו למגרש של פחות מ- 2 דונם.

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

.66

2 ד1)- ]דד זוא

עס ₪

המתנגדים יבקשו להוסיף כי השכונה מתאפיינת, בין היתר, בהיותה שכונה פרברית המחוברת לרשת דרכים עירונית ובין-עירונית משמעותית. מדובר ביתרון עצום אשר מושך אל השכונה משפחות רבות, אף אם פרנסתס אינה בשכונה או בסביבתה או בירושלים בכלל.

ההשלכה השלילית של ציפוף לא מחושב מראש, תוך העמסה חריגה על התשתיות וביטול היתרון של השכונה, עלול לגרום להגירה שלילית מהשכונה ופגיעה בחוזקותיה. המדובר בשיקול אשר מחייב , לכשעצמו, תכנון כולל מקדים לכלל השכונה,

סטייה בוטה מתכנית האב

בשטח התכנית, שטחי הבניה המוותרים הנס 2,020 מ"ר, בשתי קומות מעל קומת מרתף, כאשר חשימוש המותר במקום הנו לסופרמרקט וייעוד השטח הנו מסחרי.

מוסדות התכנון כבר הגיעו למסקנה כי מתחם המרכז המסחרי בשכונה (כ- 8.3 דונם) מהווה '"עוגן לאזור כולו וחלק מרכזי וחשוב בגיבוש השלד העירוני העומד בבסיט עקרונות תכנית האב".

תכנית האב של השכונה ביצעה בחינה מעמיקה לנתוני היסוד של השכונח, ובכלל ה למעבר הרכבת הקלה הצפוי בשכונה, והגיעה למסקנה מושכלת לעניין היקפי הבניה הראויים במקום, מתוך מטרה לחדש את המתחם, לחזקו, ולחוק בכך את השכונח כולה.

היקפי הבינוי אשר נקבעו על ידי תכנית האב, אשר לכשעצמס נחשבים לחריגים בשכונה, הגיעו ל- 500% בלבד (עיקרי + שירות), תוך המלצה לייעד לא פחות מכ- 32% משטתים אלה למסחר ושירותים, ואילו יתרת השטחים לייעדס למגורים/משרדים.

התכנית דהיוס מציעה לא פחות מכ- 1,156% זכויות בניה בשטח התכנית (לא כולל שטתח ציבורי מבונה ושטחי שירות תתייק), כאשר רק כ- 20% מתוכט הנם בייעוד מסחר, תעסוקת ותיירות, ואילו היתרה הנה לטובת מגורים (שטח מירבי למגורים על-קרקעי הנו 15,805 מ"ר ואילו שטח כולל על קרקעי למסחר תעסוקה ותיירות הנו 4,474 מ"ר).

גובה הבינוי המוצע מגיע ל- 24 קומות המתנוססות לגובה אבסולוטי של לא פחות מ- 914 מ!, וואת בניגוד לעקרונות תכנית האב אשר אומצו על ידי הועדה המחווית, ולפיחס גובה הבינוי במתחם זה לא יעלה על גובה הבניינים במתחם 14 (המגיע ל- 13 קומות במפלט מקסימלי של 880 מ', כולל מתקנים, כפי שנקבע בתכנית 5964).

לא יכולה להיות מחלוקת כי התכנית מושא ההתנגדות מהווה סטייה משמעותית מתכנית האב של השכונה בכל היבט אפשרי ובכלל וח היקף הבינוי, מספר הקומות, גובה הבינוי ותמהיל השימושים.

שינוי כה דרסטי בעקרונות תכנית האב במיקום כה מרכזי בשכונה, מחייב דיון חוזר בתכנית האב והפעלת שיקול דעת מעמיק בעניין ולו על מנת שלא לזרוק לפח את העבודה המעמיקה

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

2 ודד דד

מסנעעס שה

אשר נעשתה על חשבון משלמי המטים, ועל מנת לאפשר את תכנון השכונה על קרקע יציבה ובטוחה אשר תאפשר את קיום ההבטחה העומדת בבסיס תכנית האב, הלא היא: חיזוק השכונה ופיתותה ולא העשרת בעלי קרקעות פרטיים.

ההחלטה לסטות באופן כה בוטה מעקרונות תכנית האב אשר אושרה רק לפני מספר שנים, ללא כל בחינה כוללת מוקדמת בדבר שינויים המוצעים בתכנית האב, הנה בלתי סבירה בעליל.

הפרדת שטח התכנית ממתחט המרכז המטחרי אינה סבירה

וו

לא יכולה להיות מחלוקת כי שטח התכנית מהווה חלק טבעי ובלתי נפרד ממתחם המרכז המסחרי.

הפרדתו המלאכותית של שטח התכנית ממתחט המרכז המסחרי גורמת לנזק אדיר לציבור

ופוגמת בהליך התכנון. כך למשל, גורם הדבר ל:

* פגיעה בהפרשות האפשריות משטח התכנית לטובת שטחים פתוחים, תוך סטיה ממדיניות הרקייל.

> אילוצים במיקום הבינוי בשטח המגרש לאור שטחו לעומת היקף הבינוי הבלתי פרופורציונלי המוצע בו, וואת ללא כל גמישות, אשר יש בה כדי לצמצם את הפגיעה בבתים הקיימים ובמבטים לנוף.

> אילוצים בקביעת קווי הבניין.

= אילוצים לעניין היקפי הבינוי ומספר הקומות.

>= פלישת שטחי החניה לעבר חלקת הדרך הציבורית.

ועוד ועוד.

הפרדת שטת התכנית משטח מתחם המרכז המסחרי, מונעת אפשרות של הפרשה ראויה לצרכי ציבור בתזיתות הפונות לרחוב שלום הגליל וכן רחוב ההגנה, באופן אשר היה מחזיר לשכונה שטח פתות ומזמין את התושבים להיכנס פנימה אל תוך המתחם.

יש להוכיר כי השטח הפתוח המוצע במרכו המתחם המסחרי, כלל אינו כלול בשטח התכנית מושא ההתנגדות, והוא מוצע על חשבון שטחים שאינם בבעלות היום, מה שמהווה טעם לפסילת תכנית זו על הסף ומחזק את הצורך לקדמה כחלק בלתי נפרד מתכנון כולל של השכונה, או למצער כתלק בלתי נפרד משטח המרכז המטשחרי. יתרה מכך, הייעוד של השטח הפתוח דווקא במרכו המתתט המסחרי משמעו הפניית גב לשכונה כולה והפיכת השטח הציבורי לגינה למגדליט המוצעים, תוך יצירת שכונה בתוך שכונה.

כפי שצויין לעיל, משטח מגרש היום, חרף היקפי הבינוי חסרי התקדים, מופקעים 10% בלבד. המתנגדים יטענו כי מדובר בסטייה אף ממדיניות הרק'יל אשר החתנתה היקפי בינוי

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

2-ו

מסנעע 0 עו

דומים, במגרשים אשר נכללו במזדינות, בהפרשה של 40% משטח החלקה וגוּירת שטחי הבניה משטחת המגרש נטו.

יתרה מכך, הפרדת שטח המגרש משטח המתחם בכללותו משמעה העשרת בעל מגרש קטן של פחות מ- 2 דונם באופן שאינו פרופורציונלי כלל למגרשים סמוכים, וללא כל תמורה לציבור, המצדיקה זאת.

יש לזכור, שלא נדרשים תמריצים רבים על מנת לגרום לכך שבעל מגרש המיועד לבינוי של 0 מי''ר המיועדים לשמש אך ורק לסופרמרקט, לשנות את יעוד הבינוי במגרש או את היקפו, ולהפכו לבינוי ראוי יותר למרכז מטחרי שכונתי מודרני. לבטח לא צריך להכפיל את 0 מי'יר מסחרי ב- 1000%, ולהפכם ל- 20,279 מ'יר שטחים מירביים על קרקעיים המורכבים מ- 4,074 מטחרי וכ- 16,000 מ'יר למגוריםס!.

ויודגש, תשלום היטל השבחה לפי חוק התכנון והבניה לכשעצמו, אינו מבטיח את חלוקת העושר באופן שוויוני.

הליך התכנון לעומת זאת, באמצעות הכלים אשר הוקנו למוסדות התכנון, אמור להבטיח זאת, ובכלל זה עמידה על תכנון כולל, הוראות איחוד וחלוקה, הפרשות לצרכי ציבור לשטחים פתוחים וכן שטחים מבונים ועוד ועוד. יתרה מכך, ניתן לאמץ את הכלי של קרקע משלימה אשר מופעל בתנאים מסויימים בהסכמים מול רמייי גם על קרקעות פרטיות כשמדובר בהיקפי בינוי בלתי פרופורציונליים לטביבתם, ואשר בהכרת יכבידו על טביבתס.

מכל האמור, המתנגדים יטענו כי דין התכנית להידחות על הסף, כאשר קידומה יתאפשר רק כחלק בלתי נפרד מהתכנון הכולל של מתחם המכרו המסחרי, ובכפוף לתכנון כולל למגדלים בשכונה אשר יבהיר מראש איך אלה ייבנו בשכונה ללא דריסתה.

המתנגדים יטענו כי התכנון המוצע, ככל שחלילה יאושר, יהפוך במהרה לנטל כבד אשר יפגע בשכונה, וזאת בניגוד לכוונות המוצהרות לחזק ולפתח את השפונה.

האם בניית המגדל מקיימת את המטרה של חיזוק השכונה

ציינו לעיל את חשיבותו הבלתי מעורערת של מתחם המרכו המסחרי והשפעת כל שינוי בו על האזור בכללותו, כפי שהדברים הודגשו על ידי מוסדות התכנון עצמם.

חשיבות מתחט המרכו המסחרי עבור השכונה בכללותה וכן השכונות הסובבות, אינה אקדמית גרידא ואינה מטתכמת בסיסמאות ריקות מתוכן, אלא במרקם חיים אמיתי ,אשר חי אותו כל אחד מתושבי השכונה מידי יום, בין אם הוא מגיע לסופרמרקט, לבנק, למרפאה, לבתי הקפה, למסעדות, למספרה, או סתם לפגוש חברים ועוד ועוד.

יודגש כי ככל וחפצים לחדש את המרכז המסחרי בכללותו, ולתזק את השכונה באמצעותו, הרי שמדובר במטרה מבורכת.

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

2-ו

₪ עס שה

כמו כן, ככל שלמען התחדשות עירונית ראויה במרכז המסחרי, הבטחת הפרשות ראויות לטובת שטחים ציבוריים פתוחים וכן לטובת ציפוף השכונה, מגיעים להחלטה מושכלת, כי ניתן להוסיף יחידות דיור במרכז המסחרי, גם אז ניתן היה לשקול את בחיוב.

ואולם, הוספת שכונת מגורים שלמה, פי 4 ממה שכיוונה תוכנית האב (500% שטח כולפ בלבד לפי תכנית האב), במגרש של פחות מ- 2 דונם, עלולה למוטט את השכונה ולהרוס את המרכז המטחרי היחיד שיש לה, תוך הפיכת השכונה לסלאמס, אם לא מיידית, אז בעוד מטפר שנים מועט, תוך יצירת מורכבות קניינית שאין לה כל צורך במגרש נקי ומוכן לכל פיתוח בכל היקף, גס אס מצומצם בהרבה.

מעת שישתנה ייעודו של המרכז המטחרי לשטח אשר בעיקרו משמש למגורים, יפגע בהכרת העוגן לשכונה לדיראון עולם, ולא ניתן יחיה להחזירו להיות מרכז מסחרי וציבורי עצמאי לטובת כלל השכונה.

עוד נוסיף כי החייעוד של כ- 20% בלבד משטח הבינוי לטובת מסחר ושירותים, כלל אינו מקיים את המשרה של חיווק השכונה, אלא של העשרת כיסו של יום התכנית.

המתנגדים יטענו כי התכנית מושא ההתנגדות בחרה בציפוף השכונה תוך רמיסה ברגל גסה של כל היתרונות הקיימים בשכונף.

איכות ולא רק כמות

ירושלים, בשונה מערים רבות אחרות באר ובעולם, הינה עיר קדושה, בעלת חשיבות לאומית ובינלאומית ועושר במורשת היסטורית.

כל תוספת בניה בעיר על שכונותיה, חייבת להיות מכבדת ואחראית, תוך מחשבה מראש על הדרך שבה תוטפות הבניה משתלבות עם סביבתן באופן אשר יאפשר את פיתוח העיר וציפופה, ללא פגיעה באופייה ובייחודיותה.

הדגש בעת הכנת תכנית האב על תכנון מתחם המרכו המטחרי היה חיזוק השכונה, כאשר המתחם נצפה גם כהוזדמנות לתוספת יחידות דיור במקום.

נדמה כי התכנון המוצע בתכנית מושא ההתנגדות שבוי בקונספט של מתן מענה למצוקת הדיור, או חמור יותר בהשאת הרווחים משינוי הייעוד, וזאת חלף הדגש המתחייב על חיזוק השכונה.

ציפוף כה משמעותי בשטת מצומצם של פחות מ- 2 דונם, אינו מכבד או מחוּק את יושביו ולא את סביבתו. נדמה כי תשובה יותר כמות הדירות ולא איכותן, ועוד פחות חשובה הפגיעה באיכות הדירות הקיימות דחיום בשכונה ובאיכות חיי תושביה.

ושלא יהיה טפק: תושבי השכונה כפי שצויין לעיל, אינם מתנגדים לציפוף השכונח; לכל

משפחה עם ילדים ונכדים, יש חלום כי אלה יוכלו לגור בירושלים בכלל, ובשכונח בפרט,

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

2 - זמ דד

מסנעעס שג

ואולם, גם ציפוף צריך לעשות באופן חכם ומתחשב, אשר שומר על החוזקות של השכונה, מטפח אותה ומחוק אותה; יש להימנע בכל דרך מציפוף אשר חונק את השכונה, מפנה לה גב ומעמיס על התשתיות העייפות שבה, וגוול ממנח עוגן חשוב אשר היווה ומהווה מוקד משיכח ונקודת מפגש לתושבי השכונה ופוטנציאל עצום לחיזוק השכונה.

סוף מעשה, במחשבה תחילה, יש להיוהר מהחיפוון ביצירת עוד ועוד יחידות דיור, אשר עלול להביא את ירושלים לממדים שבהם העיר כבר אינה מסוגלת להעניק את איכות החייט הנדרשת לתושביה.

הדגש חייב להיות על התחדשות עירונית בשכונה, עידוד מיומי פינוי בינוי תוך מתן אפשרויות לבניה לגובה ותוספת יחידות דיור, ותוך ניצול האפשרות לציפוף הבינוי הקיים לאורך הרקייל לטובת הענקת תמריצים משמעותיים יותר בבניינים הַקיימים, ולא בבחירה בפתרון הקל של העמטה שלא לצורך על מגרש אשר ייעודו העיקרי הנו לשמש מוקד מסחר ותעטוקה לכל השכונח.

שלביות הביצוע וחשיבות הסופרמרקט

הסופרמרקט הנו בבחינת מוקד שירות חשוב ומהותי לתושבי השכונח, בין אס מדובר בוקנים, סטודנטים או משפחות הגרות במקום. במשך עשרות שנים, מוסדות התכנון הכינו בחשיבות מוקד שירות זה, והגנו עליו בתכניות.

לא יעלה על הדעת כי תושבי השכונה יישארו ללא כל פתרון חלופי ראוי לסופרמרקט בשטחי השכונה, במשך כל תקופת העבודות בשטח התכנית.

מוסדות התכנון מתבקשים לכלול בהוראות התכנית, הוראות בדבר שלביות ביצוע, המתנה את הריסת הסופרמרקט הקיים בפתיחת טופרמרקט חלופי בשטח השכונה, בשטח דומה לשטח הסופר הקיים, וקבלת ערבויות מתאימות מיזמי התכנית להבטחת פעילותו למשך כל תקופת העבודות בשטח התכנית ועד לפתיחת הסופרמרקט החדש.

העדר תשתית עובדתית ראויה לדיון

יירשות מנהלית טבירה, כמו כל אדם סביר, לא תקבל החלטה אלא על יטוד תשתית של עובדות. כך לגבי החלטה אם יש לרשות סמכות במקרה מסוים; כך לגבי החלטה אם התקיימו במקרה זה התנאים המחייבים את הרשות, או מרשים לה, להפעיל את הסמכות; וכך גם לגבי החלטה כיצד להפעיל באותו המקרה את שיקול הדעת שהחוק העניק לה. אכן, שיקול הדעת הוא חופש לבחור בין אפשרויות שונות, אך אין הוא חופש מוחלט. שיקול דעת אינו קפריזה. רשות מנהלית שמפעילה את שיקול הדעת שלה ללא בירור העובדות הנוגעות לעניין, ומחליטה על יסוד תחושה בעלמא, או שדעתה נחושה

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

2 ד

פס 1 עעס שג

להגיע לתוצאה מטוימת ללא תלות בעובדות המקרת, אינה מפעילה שיקול דעת כנדרש בחוק. במקרה כזה ניתן לומר על הרשות כי היא פועלת בשרירות. שרירות... היא עילה לפסול כל החלטה מינהלית'/.

רי יצחק זמיר, הסמכות המנהלית (מהדורה ראשונה) (תשנ"ו), בעמי 733.

פסק חדין המנחה בעניין התשתית העובדתית הנדרשת להחלטה מינהלית, ניתן בבגיי\ 7 יורונט קווי זהב (1992) בע'ימ ואח' נגד שרת התקשורת ואח' (להלן : '"פסק דין יורונט'' או ייהלכת *ורונט'). בפסק הדין נקבע בין היתר כי החלטה מנהלית צריכה להיות מבוטססת על תשתית של עובדות. ההליך המוביל ליצירת תשתית של עובדות כבסיס להחלטה המנהלית, צריך לעמוד בארבעה מבחנים: איסוף נתונים; שייכות הנתונים לעניין;

אמינות הנתונים ; ראיות מהותיות.

אחד השלבים ההכרחיים והמקדמיים שעל מוטד התכנון לקיים, עוד בטרט קבלת החלטה כלשהיא, הוא איסוף כל התשתית העובדתית הרלוונטית, על מנת לאפשר לו לקבל החלטה תוך התייחסות לכל הנתונים הרלוונטייט ובהסתמך על תשתית עובדתית מבוטטת ובדוקה.

בענייננו, אין בפני הועדה הנכבדה, תשתית עובדתית מספקת, ומשכך אין לה את הכלים

הבטיסיים לקבל החלטות בתכנית.

כפי שיפורט להלן, בענייננו לא הוכן תסקיר השפעה על הסביבה במסגרת תכנון כולל לשכונה, לא נערך תסקיר השפעה על הטביבה במטגרת התכנית מושא ההתנגדות, לא נערכה בהיית, ואף נפלו כשלים חמורים בחוות הדעת הסביבתית אשר צורפה לתכנית.

תסקיר השפעה על הסביבה

התכנית ממוקמת באזור בעל רגישות סביבתית גבוחה, ובמפלסי גובה אשר משמעם כי הבינוי בשטח התכנית ישנה את קו הרכס כפי שהוא נצפה מירושלים וסביבתה.

מצורף בואת העתק הדמיות אשר הוכנו מטעם המתנגדים מצורף להתנגדות זו ומציג באופו ברור את הפגיעה הבוטה בקו הרכט, ככל שתאושר התכנית מושא ההתנגדות.

המתנגדים יטענו כי בשל מיקומה הייחודי של התכנית, קרבתה למוסדות ציבור ולשימושים רגישים, ו"ההשפעה הניכרתיי הצפויה לה על סביבתה, הרי שראוי כי התכנית תלווה בתסקיר השפעה על הסביבה, אשר יופקד עס יתר מסמכי התכנית, וזאת על מנת לאפשר דיון רציני בתכנית ובהשלכותיה וכן לאפשר לציבור שיתוף אמיתי בהליכי התכנון (ר' לעניין זה תקנות התכנון והבניה (תסקירי השפעה על הסביבה), תשס"ג-2003). תסקיר השפעה על הטביבה אמור לעמוד על השלכות התכנית על המקרקעין הגובלים בתחום התכנית ועל היקף המפגעים והמטרדים הצפויים ממנה, לרבות הפגיעה בקו הרכס, השפעה תנועתית, מפלסי הרעש הצפויים מהתכנית, איכות האוויר וכיוצייב, כמפורט להלן. האמור מתחייב

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

2 - ]דד דד

שסתעעס שה

לאור חשינוי הדרסטי הכרוך בבינוי המוצע בתכנית ונוך ציפוף חריג שאינו תואם לסביבתו, הסתמכות על תשתיות אשר סובלות כבר חיום מקשיים, מיקום התכנית בשטח רגיש אשר משולב בלב ליבה של שכנות מגורים ומוסדות ציבור רגישים, בית חולים, אוניברסיטה, בתי ספר, גני ילדים ועוד.

תכנית זו צפויה לחולל שינוי בלתי הפיך מבחינת תושבי המקום ולשנות את אופי האזור כולו.

המתנגדים יטענו כי לא יכול להיות ספק כי התכנית מושא התנגדות זו הנה ראשונה בלבד בסדרת תכניות דומות אשר תגרומנה לשנוי כולל בשכונה ובסביבותיה, תוך השפעה על העיר כולה, ושינוי קו הרכס הנצפה מכל עבר.

המתנגדים יטענו כי הצגת תכנית זו, כתכנית נקודתית בלבד, אשר אינה מצדיקה הכנת תטקיר השפעה על הסביבה, משמעה צידוד בשיטת הסלמי, אשר תוביל הליך תכנון בלתי מבוקר בשכונה רגישה, תשנה באופן הרסני את הסביבה ותשמיד בה כל מה שמייחד אותה ומושך אליה תושבים שרואים בה כבית.

כשלים בחוות הדעת הסביבתית

חוות הדעת הסביבתית אשר צורפה לתכנית אינה מספקת חלופה ראויה לתסקיר השפעה על הסביבה. כך למשל, חוות הדעת איה מתארת באופן מדויק את שטח התכנית וסביבתו, היא אף מציגה מצג מטעה, לפיו אושרו כבר בשכונה מגדלים של עד 22 קומות. חוות הדעת בוחנת נקודתית את התכנית מושא ההתנגדות, ללא מבט כולל, המביא בחשבון שינוי ייעוד דומה במגרשיט רבים נוטפים בשכונח. חוות הדעת אינה בוחנת השלכות תנועתיות, ואף לוקה בבחינת השפעות התכנית על משטר הרוחות בשכונה ובשטח התכנית עצמה, וכן במפגעי ההצללה הכרוכים באישור התכנית. חוות הדעת אינה בוחנת חלופות לבינוי המוצע; אינה בוחנת את הפעילות הנובעת מביצוע התכנית, תוך התייחסות לשלבי הבניה וההקמה, תקופת הפעילות וסיומה; אינה מתייחסת למגבלות הנובעות מהיקף הבינוי המוצע לעומת שטח מגרש היום, מיקום שטחי התארגנות שיידרשו לצורך ביצוע התכנית, ועוד.

מבלי לפגוע בטענות לעניין הצורך בהכנת תסקיר השפעה על השביבה שילווה תכנון כולל לבחינת עצם האפשרות לשילוב מגדלים בשכונה, ואם כן, קביעת מיקומם וחיקפם, המתנגדים מצרפים להתנגדותם זו חוות דעת של חברת אתוס אדריכלות תכנון וטביבה, אשר בחנה היבטים של רוחות והצללה, והצביעה על תוצאות מחמירות יותר לעומת חוות הדעת הטביבתית שצורפה לתכנית.

חוות הדעת של חברת אתוס מצביעה על אי עמידת התכנית בקריטריונים חדרושים לפי

התקן הרלוונטי, ובכלל זה :

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

2 זמ דד

שסועעס ₪

> התכנית אינה עומדת בקריטריון הנוחות, למצבים ילא נוחיסיי, לאזורי עסקיט ומסחר, מגורים וכניסות לבניינים, לא במפלס הרחוב ולא לא במפלס גג קומת המסחר. יתרה מכך האזור הדרומי המיועד לכיכר עירונית, אף אינו עומד בקריטריון ליימצבים קשיטי'י.

>= מפלס גג קומת המטחר המתוכנן בשטח התכנית, אינו עומד באף קריטריון רלוונטי לשכיחות הרוח, החל מיילא נוחיי ועד קריטריון יימסוכן"י.

יודגש כי ענייננו בכשלים חמורים ביותר, לאור רגישות האזור בו מוצעת התכנית, ובכלל זה ההבטחה כי המתחט ימשיך לשמש כ-ייעוגןיי לשכונה, מרכו מסחרי וציבורי, וכי יצליח אף למשוך ולשרת קחל גדול יותר מתוך תושבי השכונה וטביבותיה.

עוד נוכיר כי מפלס גג קומת המסחר (במפלט 14+) אמור לשמש, כחצר לגני ילדים המתוכננים באותו מפלס. משכך, הכשלים המוצגים לעיל, מצביעים באופן ברור על כך ששטחים אלה לא יוכלו לשמש לייעודם.

נוסיף כי עוד בחוות הדעת מטעם יזם התכנית, עולה כי צפויות בעיות הצללה קשות לבתי מגורים ושצייפ בשטח ובסביבת התכנית, ככל שהתכנית תאושר.

בחוות הדעת של אתוט לעניין היבטים של הצללה, נקבע כי הבינוי המוצע בתכנית, משמעו פגיעה קשה ביותר בבתי מגורים רבים בסביבת התכנית, המגיעה לשינוי של עד 66% לעומת המצב המאושר. כמו כן, צפויה פגיעה בשיעור של 55% בגין הבללה בשטח הפתוח הציבורי המוצע.

המדובר בליקויים בחוות הדעת שצורפה לתכנית, המחייבים לכשעצמם את דחיית התכנית עד להצגת תסקיר השפעה על הסביבה, או, למצער, חוות דעת סביבתית מתוקנת אשר תאפשר למוסדות התכנון לקבל החלטות על בסיס תשתית עובדתית נכונה ותואמת למציאות.

העדר בדיקת היתכנות תחבורתית (בה'ית)

אין מחלוקת, כי לא בוצעה בדיקת היתכנות תחבורתית לתכנית מושא התנגדות זו. חמור מכך הנו כי לא בוצעה בדיקת היתכנות תחבורתית בהתייחס להשפעה המצטברת של התכניות המקודמות בשכונה ובסביבתה

המתנגדים פנו למהנדס תנועה מטעמם, המהנדס עידו יגר, לבדיקת ההשלכות התנועתיות הכרוכות בתכנית מושא התנגדות זו, וכן לבחינת היקף ההניה המוצע בתכנית זר .

המהנדס מטעסם המתנגדים, קבע באופן חד וברור:

מלחם - גיטליץ

משרד עורבי דין

ש6 סעעס שג

בחינה של הפיתורו חנייל ועומסי התטעה שהוא יוצר, בניתוק מהפיתנוח הסביבתי הקורה במקביל לו באזור תגבעה הצרפתית/גבעת שפירא - הינח שגויה ומוטעית,

ללא בדיקה מקיפה תנועתית על ההשפעה המצטברת של כל התכנוניס הניל - לא ניתן לבחון

את השפעתה של כל אחת מתוטפות הבינוי המצוינות לעייל ולזו בה אנו דניכ. אישור של כל אחת מתוך תוכניות אלו כתוכנית עצמאית בודדת, ולא כחלק מתוכנית כוללת והכוללת בדיקת היתכנות תנועתית מקיפה - מאפשרת כשל המערכת התנועתית בעתיד.

על כל התוכניות הנזכרות להיות מקודמות רק כנגזרת מתוכנית כוללת.

מספר החניות, 130 חניות רייפ, תוכננו ע"פ התקן העדכני בהתחשב כי המבנה חמדובר

רחוק כ- 200 מי מסו ותחנת מתעי'נ, השר עדיין לא קיים!!

המומחה מטעם המתנגדים התייחס לעניין זה, וגילה את דעתו כי מדובר בטעות.

המומחה מטעם המתנגדים הצביע גם על העובדה שמספר החניות התפעלויות הנו גבולי, כאשר נדרשות

לדעתו 3 חניות תפעוליות ולא 2 כפי שהוצע בתכנית.

* עוד הצביע המומחה על הבעייתיות בתכנון החניה התפעולית לפי אורך משאיות חלוקה קטנות יחשית, אשר אינן משקפות את המשאיות אשר משמשות חלק מהחברות המספקות סחורה לסופרמרקט.

המשמעות הנה כי רכבים אלה לא ישתמשו בחניה התפעולית, אלא יחטמו את תחנת האוטובוט הקרובה או את הכניסה לרחי מבוא המאבק, תוך יצירת עומסים למשתמשים ברחי ההגנה ורחי שלום הגליל, בין אס מדובר במשתמשיס ברכב, או הולכי רגל.

7. לעניין תכנון חכניסה לשטח התכנית, קבע המומחה מטעם המתנגדים כי המדובר בכניסה

"מסוכנת!'י. להלן דבריו כפי שפורטו בחוות הדעת :

כניטה למתחם

א. הכניסה למתחם מתוכננת על בסיס הכניסה התפעולית של ה"סופר מרקט" חקיים.

כניסה זו מרחוב שלום הגליל הינה מסוכנת! רחוב זה הינו בשיפוע אורכי של כ- 8-8.5% וביציאה עצמה קיימות בעיות ראות.

התוכנית לא מציגה כיצד הבניה החדשה ובה וריבוי משתמשים מטפלת בנושאים אלו.

הכניסה התפעולית תוכננה ובוצעה בשנות ה-0? המוקדמות של המאה הקודמת לפני כ-50 שנה וזאת לרכב תפעולי בלבד.

לדעתנו המקצועית לא ניתן ובמיוחד בתנאים חפיויים הקיימים להסתמך על כניסה זו ללא תוכנית המטפלת בבעיות התנועתניות הכוללות ברחוב שַלוס הגליל.

ב כאמור בסעיפים קודמים מקודמות תוכניות נוספות באזור ובקרבה; ראוי לצמצם את כמות הכניסות לחניונים השונים ולאחדם. התאוס התחבורתי הרופף בין תכנית זו לתכנית -101 6 הצמודה לה, מציג לכאורה כי תתאפשר כניסה לחניון הסמוך ויציאה ממנו דרך אזור החנית התפעולית ורחוב שלום הגליל. ראוי היה לבחון חלופות כניסה ויציאה לשני החניונים שאינן מחייבות חציית מדרכה. נכון היה לפחותת לראות תאום תכנון תנועתי הכולל איחוד כניטה לחניוניט בין תוכנית זו לתוכנית 101-0553636 הצמודה לה, שאינו בנוי כלל על רחוב שלום הגליל הצר והמשופע, או לכל הפחות מציג כניטה ויציאה נוספת כבר בשלב זה. הערה זו מתחברת להערה שיש לבחון את ההתכנות התנועתית באוור לכלל התוכניוית המקודמות יחדיו.

8. מכל האמור, ומבלי לפגוע בטענות המתנגדים כי מן הדין לדחות את התכנית מושא

ההתנגדות, ולנקוט בהליך מקדיט לתכנון כולל לשכונה ועריכת בהיית שיבחן את כלל השינויים התכנוניים המוצעים בשכונה ובסביבתה, המתנגדים יטענו כדלקמן :

מלחם - גיטליץ

משרד עורכי דין

₪

0312 ז\ומדרר ד

מסנעעס ₪

תקן התניה בתכנית חייב להחיות מחמיר ביותר, ומבלי לאפשר הפתתות כלשהן בגין קו רקייל שייקח שנים עד שיבוצע ועד שיצליח לשנות את הרגלי השימוש של אנשים בתחבורה ציבורית (אם בכלל). המתנגדים נתקלים כבר היום בתושבים אשר נאלצים להיכנט לרח' מבוא המאבק ולהחנות שם, בשל מחטור בחניות במרכז המסחרי.

המתנגדים יטענו כי אין מקום להפחית את מספר מקומות החניה המשמש היום את המרכז המסחרי הקיים.

אדרבא, המתנגדים יטענו כי יש לדרוש מספר חניות גדול יותר ממה שנדרש עבור השימושים המוצעים בתכנית, וזאת על מנת לאפשר פתרון לבעיות החניה הקשות הקיימות היום בשכונה. גם אם בעתיד, מספר הרכבים יפחת, הרי שניתן יהיה להשתמש בחניות אלה לטובת באי הרכבת הקלח.

יש לתכנן 3 חניות תפעוליות, וכן לתכנן אותן לפי אורך המשאיות הכי גדול, המשמש את ספקיות הסחורה של הטופרמרקט.

יש לבטל את הכניסה/יציאה המתוכננת מרחי שלום הגליל, ולבחון חלופות אחרות אשר תשולבנה עס הבינוי המתוכנן ביתרת שטחי המרכז המסחרי.

מבלי לפגוע באמור, יש לכלול במסמכי התכנית נספח תנועה מפורט, אשר יכלול טיפול תנועתי ראוי בכל טביבת התכנית, לרבות רחי שלום הגליל, תוך הסדרות פס הפרדה באמצע רחי שלום הגליל (בין שני הנתיבים), איסור על יציאה שמאלה מהיציאה מהחניון המתוכנן בפרויקט, הסדרת כיכרות בקצוות של רתי שלום הגליל, וכל מה שנדרש על מנת למנוע כל סיכון בטיחותי למשתמשי הדרך למיניהם.

עוד יוטיפו המתנגדים כי בשכונה פרברית כבענייננו, אשר אחד היתרונות הבולטים שלה הנו

היותה מחוברת לרשת דרכים בין עירונית משמעותית, הרי שגם אם תושביה יוותרו על רכב

לטובת נסיעות עירוניות, עדיין יידרש הרכב לכל מי שיבקש ליהנות ממגורים בעיר תוך

חיבור לכבישים היוצאים מהעיר, כאשר ביטול חניות וייבוש תנועה יגרום בהכרח לביטול

היתרון ולהגירה שלילית מהשכונה ומהעיר של משפחות חזקות.

בשלים בתכנית המוצעת

להלן נפרט רק חלק מהכשלים בתכנית. יודגש כי אין בפירוט הכשלים להלן כדי לגרוע מהטענות לעיל, ולפיהן דין התכנית להידחות או לחילופין אין מקום לדון בח עתה, וזאת עד לאישור תכנון כולל לשכונה הבוחן, בין היתר, את עצם שילוב מגדלים בשכונה, את היקפט

ומיקומס הראוי.

הכשלים בתכנית מתחילים מיד אחר עמוד הכותרת, עוד בדברי החסבר של התכנית.

בי

מלחם - גיטליץ

משרד עורבי דין

.12

2 ד1)- ]ומד דדו

מסזעעס שג

בוטה במיוחד טענת יזמי התכנית כי:

י'במצב המאושר ייעוד החלקה הוא מסחר שע''פ התכנית 62 מתאפשרת בייעוד זה גם בנייה למגורים'י!!

מדובר בהטעיה לשמה, שהרי ממועד אישורה של תכנית 62 ועד למועד הפקדתה של התכנית מושא ההתנגדות, אושרו עוד מספר תכניות אשר קבעו את השימוש המותר בשטת התכנית, ברחל בתך הקטנה, ל''טופרמרקט'' ולא לשימוש אחר. היום עצמו אינו מאּכיר את תכנית 62 ככוו החלה על שטח התכנית בסעי 1.6 לתקנון התכנית. יתרה מכך, לבטח אין המדובר בוזכות מקונית לאפשר שימוש למגורים, ומדיניות העיריה דהיוס אף אינה מאפשרת בניה למגורים בשטת בייעוד מטחרי לפי תכנית 62.

בעת תכנון שטח כה משמעותי בשכונת הגבעה הצרפתית, מצופה היה, כי ימי התכנית יעמיקו בבחינת השכונה ומיקום המגרש, ויימנעו מהצגת המגרש ככזה הממוקם ייבקצה רחוב ההגנהיי, עת הוא ממוקם באמצע רחוב ההגנה.

עוד היה מצופה כי יומי התכנית יתמודדו עס סביבת התכנית באופן ראוי, ויימנעו יימלשתוליי בניין גבוה בחדמייה מצפון מערב לשטח התכנית, בניסיון להתחמק מכך שמדובר

במבנה שאינו משתלב בסביבתו בכל צורה:

(מתוך מצגת הדיון של יומי התכנית בדיון מיום 11/5/2020)

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

.65

12 - דד דד

מסעעס ₪

יש להיצמד בקביעת היקפי חהביגוי במתחם למה שנקבע בתכנית האב לשכונה, קרי- 500%,

לכל היותר!, וכן, יש להגביל את הבינוי לגובה הבינוי כפי שנקבע בתכנית 5964 תוך הגדרתו

כסטייה ניכרת.

להלן חלק מהתיקוניס המתחייבים בהוראות התכנית ונספחיה :

ב.

יא,

יב.

יד

לתקן את דברי ההסבר כפי שפורט לעיל.

בסעי 1.6 לתקנון התכנית, צריך לציין כי תכנית ו מבטלת את תכנית 101-0253286 בתחומה.

כמו כן, יש לציין כי התכנית מבטלת את תכנית 62 בתחומה.

בטבלת מסמכי התכנית, בסעי 1.7 צריך לציין כי נספת הבינוי מחייב לעניין קביעת מפלס ה- 00, קווי בניין, תחום הבניה של קומות המגדל, מספר הקומות וגובה חבניין.

בסעי 4.4.2(א)(2) יש למחוק את החלק השני של השעיף, מהמילה יילמרותיי ועד הסוף.

יש לבטל את סעי 4.4.2 (א)(3) כליל. אין שום הצדקה לאפשר גמישות ותוספת שטחי אחסנה או שטחים טכניים, מעבר לשטחים המפורטים בתכנית, גס לא בקומות תת-

קרקעיות. מה גס שמדובר בהוראה בלתי חוקית בעליל.

יש לבטל את הגמישות המוצעות בסעי 4.4.2.(א)(5) במיוחד לאור הגובה החריג המוצע על ידי התכנית.

יש לבטל את סעי 4.4.2.(א)(8) אֶשר מסגיר את הכוונה האמיתית, להפוך את שטח התכנית למתחם סגור!. לא יעלה על הדעת כי מתחם אשר נועד לכאורה לשרת את השכונה ולהזמינה פנימה יגודר בגדרות של 1.2 מי ועוד גדר קלה מעליה!.

יש לבטל את סעי 4.4.2.(א)(9), להכליל את האלמנטים בשטחי הבנייה וכן בקווי חבניין.

לעניין המרפסות, בסעי 4.4.2.(א)(12), יש לשקול אס בעיות הרוחות מאפשרות בכלל שימוש כלשהו במרפסות במגדלים. אין מקום לאשר מרפסות כלשהן בטרט נבדק העניין לעומס.

אין מקום לאפשר את בניית המצללה או הארקדה לחזית המסחרית בתחום הדרך. יש לבטל את סעי 4.4.2.(א)(13)(א).

יש להכליל את גובה מעקה הגג בגובה המקסימלי המותר לפי התכנית.

בסעי 4.4.2(ה)(3), למחוק את המליס יילמעט בנייה במרוותים"י.

יש להוסיף לרשימת הנושאים הפפורטיס בסעי 4.4.2.(ה), אשר סטיה מהם מהווה סטייה ניכרת, את גובה הבניה וכן מפלס ה- 00.

אין מקום לאפשר את הגובה המוצע בטבלה 5, ולפיו גובה הבניין יגיע לכ- 89.5 מי, אשר משמעו גובה של 3.7 מי בממוצע לקומה!. מדובר בהוספת חטא על פשע, גס 24 קומות וגם גובה קומות חריג זה, בלשון עדינה, עניינו בצפצוף על השכונה השקטה עס הבניה הנמוכה והייחודית הקיימת בה.

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

טו.

טז

ס.

יט.

2 זז ד

עס 1

יש לבטל את החלק השני של הערה (בי) לטעי 5 להוראות התכנית, ולפיה שטחי ממיידים שלא ימוצו יצטרפו לשטחים העיקריים.

יש לבטל את תוספת הזכויות המוצעת בהערה (ה) לסעי 5 להוראות התכנית. נדמה כי די בזכויות המוצעות בטבלה 5 כדי לספק פתרון לכל פיר שיידרש, יש מקום להפחית זכויות אלה, ולבטח אין מקום לאפשר כל תוספת.

לאור שטחו המצומצט של המגרש, מיקומו הרגיש על ציר מרכזי בשכונח (המוביל גם לבית החולים הממוקם בשכונה), והשפעתה המכרעת של כל עבודה בשטחו על השכונה כולה, יש לקבוע כבר בהוראות התכנית הוראות מחייבות ומחמירות לעניין שטחי ההתארגנות.

הוראות לעניין שלביות הביצוע, המבטיחות כי לתושבי השכונה יהיה סופרמרקט פעיל בשטת השכונה, לאורך כל תקופת ביצוע העבודות במגרש ועד לפתיחת הסופרמרקט החדש.

אין מקום לקבוע זיקת הנאה לטובת הפרויקט המקודט בתכנית 101-0553636. הכניטה המוצעת לחניה בשטח התכנית מרח' שלום הגליל, נסמכת על כניסה מסוכנת ביותר, הן למשתמשים בה והן למשתמשיסם ברח'י שלום הגליל, בין אס מדובר במשתמשיס ברכב או בהולכי רגל. לא יעלה על הדעת כי כניסה כה בעליונית, תשמש גס כניטה ויציאה לפרויקט נוסף בשטח המכרז המסחרי, והכל ללא כל בחינה מעמיקה וללא בהיית כולל לשכונה, או אף הצעה של הסדרי תנועה מספקים. ‏ 7

7. בנספת הבינוי וכן בתשריט התכנית, יש לייצר קו בניין אשר יגביל את קווי הבניין של קומות

המגדל. \

8. כפי שצויין לעיל, גובה הקומות המוצע בנספח הבינוי של 3.5 מי לכל קומת מגורים חורג

ממה שמקובל בתכנון קומות, ולבטח אין לו כל מקום במגדל חריג בלבה של שכונה.

לסיבום

מכל הטעמים המפורטיםט לעיל, מתבקשת הועדה הנכבדה לקבל את ההתנגדות, לדחות כליל את

התכנית, או לחילופין בלבד, לצמצמה באופן משמעותי מכל הנימוקים המפורטים לעיל, ולתקנה באופן אשר ייתן מענה לכל הטענות אשר הועלו במסגרת התנגדות זו.

המתנגדים שומרים לעצמם את הזכות להוספת חוות דעת, מטמכים ולהשלמת התנגדות זו במהלך

הדיון.

מלחם - גיטליצ

משרד עורכי דין

תצהיר

אני החיימ פיראט מלחם ת.ז. *********, לאחר שהווהרתי כי עלי להצהיר את האמת שאם לא כן אחיה

צפוי לעונשים הקבועים בחוק, הנני מצהיר כדלקמן:

אני מגיש התנגדות לתכנית 101-0793612 והנני מגיש תצהיר וה בתמיכה להתנגדותי האמורה.

הנני מצהיר כי כל האמור בהתנגדותי הוא אמת וכל הטענות העובדתיות בהתנגדות ידועות לי.

אישור

אני התיימ מאשר בוח כי ביום 2/12/2020 הופיע/ה בפני, פיראס מלחט המוכר לי אישית, ואחרי

שהזהרתיו כי עליו להצהיר את האמת וכי יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, אישר אה

נכונות הצהרתו וחתם עליה פפבנָ,

23%

חתימת עורך-הדיו 587 7 לטו

יפוי בוח והצטרפות לכתבי התנגדות

לתכנית מספר 101-0793612

מבנה חדש למגורים מסחר ותעסוקה, רחוב ההגנה 29, ירושלים

אנו החיימ ממנים בוה את עוהייד מייק בלס ו/או שירין ברגותי-מלחם ו/או עפר גיטליץ (לחלן:

ייעורכי הדין'י), להיות באי כוחי ולפעול עבורי (נו) בעניין הגשת התנגדות לתכנית מספר -101 2, מבנה חדש למגורים מסחר ותעטוקה, רהוב ההגנה 19, ירושלים, וזאת מבלי לפגוע בהתנגדויות הפרטיות אשר הגשנו לתכנית.

אנו מצטרפים לכתבי ההתנגדות לתכנית, המוגשים על ידי עורכי חדיי.

שם המתנגד תי כתובת המתנגד תאריך חתימה

יר בכ \סיףסג סא א יא 5 | מף פו ג | ב יאר

93)\] | 6522069 | ל = שו < |?

/ 0 ₪ :033044 | א ג 0

ג ו ו ל) שק /)/

4 04101% " 0/0

| | 257%ד 5 +

יפוי כוח והצטרפות לכתבי התנגדות

לתכנית מספר 101-0793612

מבנה חדש למגורים מסהר ותעסוקה, רחוב ההגנה 19, ירושלים אנו החיימ ממנים בוה את עוחייד מייק בלס ו/או שיריו ברגותי-מלהס ו/או עפר גיטליצ (לחלן:

ייעורכי הדיןי), להיות באי כוחי ולפעול עבורי (נו) בענייו הגשת התנגדות לתכנית מספר -101 2, מבנה החדש למגורים מסחר ותעטוקה, רחוב ההגנה 19, ירושלים, וואת מבלי לפגוע

בהתנגדויות הפרטיות אשר הגשנו לתכנית.

אנו מצטרפים לכתבי ההתנגדות לתכנית, המוגשים על ידי עורכי הדין.

שם תמתנגר 3 כתובת המתנגד תאריך חתימה

| )ב */

הדמיה: המגדל הראשון (במיקום הסופרמרקט)

דל האוני 1

0 מ מ קאוניברסיטה

תצתיב

אני החתום מטה, גדעון יגר, ת.ז. ה , לאחר שהוזהרתי כי עלי להצהיר את האמת וכי אהיה צפוי לעונשים הקבועים לכך בחוק אם לא אעשה כן, מצחיר כדלקמן:

1. הנני עושה תצהירי זה לתמלכה בהתנגדות לתכנית 101-0793612 להקמ מבנה חדש למגורים

מסחר ותעסוקה, ברחוב ההגנה 19 י-ם.

2. כתובתי היא רחוב מבוא המאבק 5, ירושלים.

3. העובדות המפורטות בכתב ההתנגדות לתכנית האמורה, הן אמת למיטב ידיעתי ואמונתי,

והטענות המשפטיות נכונות על סמך **עוץ משפטי שקיבלתי.

אישור

הנני מאשר בזאת כ ביום ‏ 120 - 2-5 , הופיע בפני, עו"ד מלכיאל בלס, מר גדעון יגר, ת.ז.

ו המוכר/ת לי, ולאחר שהזהרתיו/ה כי עליו/ה להצהיר את האמת וכי ת/יהיה צפוי/ה לעונשיט הקבועיט לכך בתוק אם לא יעשה כן, אישר/ה את נכונות התצהיר

דלעיל וחתס/ה עליו בפני. ל

מלכיאל בלס, עו"ד

5 בלס, עו"ד

כו

מ רשוי 1

ג 4 וז

גדעון גר אדריכל ומתכנן ערים רח* שמעון הצדיק 28 ירושלים 97762 טל 5814403, 02-5819810 פקס' 02-5819810, ניד: 054-4216767 | |6 חחף 95020 זסבָסע : ווהי

לכבוד 20

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים

הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ירושלים

חוות דעת בנוגע לתכניה 101-0793612 למגדל חדש למגורים מסחר ותעסוקה, ההגנה 19 י-ם

1. אני החיימ, גדעון יגר, אדריכל ומתכנן ערים, נותן בזאת חוות דעת מקצועית בנוגע להשלכות

האדריכליות והתכנוניוות של התכנית שבנדון, על שכונת הגבעה הצרפתית ועל קו הרקיע של רכט הר הזיתים והר הצופים המקיף את העיר העתיקה של ירושלים מצד צפון ומצרת.

2. הנני בוגר הטכניון, משנת 1964, במקצוע אדריכלות, ומתכנן ערים מזה 56 שנים. במשך שנות עבודתל

צברתי ניסיון רב בתכנון מבנים למגורים, בתכנון בינוי ערים, ובהכנת תכניות מתאר מסוגים וגדלים שונים. הנני משמש גס כיועץ לבתי משפט בנושא חוק התכנון והבניה.

3 למען הגילוי הנאות, הנני תושב שכונת הגבעה הצרפתית משנת 1974, ומתגורר עס רעייתי ברחוב מבוא המאבק הסמוך למגדל המתוכנן ואושפע ממנו. יחד עס ואת, חוות דעתי שלהלן מבוססת על עובדות ברורות הנובעות מן התכנית. בעבר כיהנתי כיוייר המינהל הקהילתי של השכונה והשכונות הסמוכות לה, כיוייר הוועדה פיויתת של המלנהל הקהללתי, הייתי מעורב בתכניות בינוי שונות בשכונה, והייתי מהגורמים העיקריים שהביאו להקמת בנין המינהל הקהילתי במסגרת פרויקט יברוש הגבעחיי. על כן יש לי היכרות עמוקה, אישית ומקצועית, עס השכונה, צרכיה ופוטנציאל התכנון שלה.

ההליך התכנוני להקמת המגדל הוא חריג וסוטה מהליכי תכנון ראויים

4. בהליכי תכנון נדרש לערוך תחילה תכנית מתאר הכוללת, מלבד השטת עליו יתוכנן ויבנה המבנה, או

המבנים, בהם מדובר, גס את השטחים הקשורים לאאור עליו מבקשים לבנות. מדובר בחובה מקצועית אדריכלית. בנושא זה אין, ואסור שיחיו, קפיצות או קיצורי דרך.

5. האלף בית של הכנת תכנית מסוג זה, שהיא תכנית הפורצת את התכנון הקיים בשכונה והכרוכת

בתוספת משמעותית של אוכלוסיה לשכונה, תוספת הנובעת ממדיניות של תוספת בניה, מהתכנית עצמה ומהתכניות הנוספות שבהכרת יבואו בעקבותיה - הוא לערוך תכנית מתאר מקומית עדכנית שתציג את כל הנדרש לשכונה במתכונתה העונידית המתוכננת, בהתאט לנתוני מספר התושביט הצפויים בשכונה ובסביבתה הקרובה, ולפי פרוגרמות מקובלות.

6. בעת הכנת תכנית מתאר מקומית מעודכנת לשכונה, יש לתת את הדעת לטוגיות חשובות, ובהן:

א. אוכלוטיה:

מהו גודל האוכלוטיה בשכונה כיוט ומהו גודל האוכלוסיה העתידי בשכונה הנובע מהכוונה להגדיל בניה בסמוך לצירי הרכבת הקלה והצורך הכללי בהגדלת מספר לחידות הדיור בעיר;

ב מוטדות חינוד:

מחס מוסדות החינוך להם תיזקק השכונה במתכונתה החדשה, מהי כמותם וחיכן ימוקמו, מה לחיו דרכי הגישה של תלמידים למוטדות החינוך ברגל וברכב פרטי וציבורי;

.10

מהם שטחי התנויות, המסחר וסופרמרקט הקיימים כיום בשכונה ומה יהיו שטתי החנויות, המטתך וסופרמרקט בהתאם לתכנון העתידי ולגודל האוכלוסיה הצפוי, כיצד תתבצע תנועת כלל רכב לשטחי המטחר העתידיים, היכן יהיו מקומות החניה ודרכי הגישה אליהם, כיצד תתבצע תנועת כלי הרכב התפעוליים הגדולים לשטחי המסחר העתידיים וכדי;

ד מגורים:

לגבי שטתי הבניה - כיצד תראה קומת הקרקע בבניה החדשה, כיצד תראה חצר הבנין, כמה דירות יהיו בקומה, מה יהיה מספר הקומות בבניינים החדשים שיוקמו;

ה. חניה ודרכי שירות :

היכן יהיו שטחי החניה על פני הקרקע, היכן יהיו שטחי החניה התת-קרקעיים, כיצד תהיה הנגישות אליהם, והיכן יהיו כבישי השירות לבנייני המגורים;

ו מבני ציבור:

האם יש מספיק מבני ציבור לשירות האוכלוסיה - קופות חולים, דואר וכדי, ואם נדרשים מבני ציבור נוספים - היכן ימוקמו;

ז- שטתיציבור פתוחים:

האם יש מספיק שטתי ציבור לשכונה במתכונת המתוכננת, ואם לא -- היכן יהיו שטתי הציבור העתידיים;

ח. קשר עם שכונות סמוכות ומוסדות ציבוריים:

במקרה וה על תכנית המתאר לתת את הדעת, בין היתר, על הנושאים הבאים --

1) הקשר לבית החולים הדסה הר הצופים, דרכי הגישה אליו וממנו והשפעתו על השכונה;

2) הקשר לאוניברסיטה העברית בהר הצופים, דרכי הגישה אליה והשפעתה על השכונת ;

65 הקשר לשכונת עיסאוויה והשירותים שתושביה מקבלים בשכונה;

4 הקשר לשכונת גבעת המבתר והשירותים שתושביה מקבלים בשכונה;

5 האם יש קטעי שכונות מתוכננות בסמיכות לשכונה שתושביהן יקבלו שירותים בשכונח;

6 השפעת התניון הציבורי/חנה וסע ההולך ונבנה תת-קרקעית (ליד גבעת המבתר), וקווי הרקייל העובריט בשכונה ולידה.

מבחינה מקצועית אדריכלית אין לתכנן תכנית נקודתית כפי שהוגשה שאינה מתייחטת לסביבה הקרובה. הדרך המקצועית הראויה היא לנקוט תחילה בתכנית ברמה כללית וממנה לגוור תכניות מפורטות יותר, התואמות את התכנית הגבוהה יותר בהיררכיה התכנונית, ולא לנקוט בתכנית נקודתית המכתיבה את העתיד לכלל האזור ללא חשיבה על השלכותיה.

כך שומרים על ראייה תכנונית רחבה, העושה שימוש מיטבי במקרקעין הציבוריים והפרטייס בשטח המתוכנן, המשרותת את האינטרטים של כלל הציבור, ומאפשרת יצירת פתרונוות תכנוניים לבעיוות המתעוררות מהבינוי המתוכנן. תכנון כולל מצמצם את השפעתט של לחציט המשרתים בעיקר יס מסוים.

הדברים אמורים במיוחד בשכונת הגבעה הצרפתית, שביחד עם שכונות נוספות הסמוכות לה, רמת אשכול, גבעת המבתר ומעלות דפנה, תוכננו תכנון כולל בידי משרד השיכון על פי אמות מידה אדריכליות וענייניות.

ההליך התכנוני הננקט לאישור התכנית, נוקט בגישה הפוכה לגמרי. התכנית לתוספת אוכלוסיה בגבעה הצרפתית, באזור הסמוך לציר הרכבת הקלה העתידי, מתחילה בתכנית נקודתית קטנה,

אחרות בעתיד, מבלי שתאושר תחילה תכנית מתאר לתוספת אוכלוסיה ותוספת שטחים הנדרשים לה לכל צרכי השכונה, ולבניה לגובה שכזה, השוקלת את כל השיקולים הנדרשים.

לשכונת הגבעה הצרפונית כולה הוכנה בידי משרד השיכון תכנית מתאר מקומית בשנת 1974 (מסי 1). תכנית זו תוקנה והושלמה בתכנית מתאר משנת 1983 (מט' 1541א), ששטחה 822 דונם. כמו כן יש למרכ המשחרי של השכונה תכנית מתאר מקומית משלו (מסי 21775), משנת 1978, ששטחה כ-15 דונמים. בהתאם לתכניות אלה קיבלה השכונה את האופי המיוחד שלת.

הגדלה מסוימת של גובה הבינוי בשכונה חלה עם אישורה של תכנית 5964 בתחילת שנות האלפיים, הידועה בשם ייברוש הגבעהיי, שאישרה בשטת פתוח ברוט הגבעה, במסגרת תכנית לחילופי שטחים, בניית קומפלקט של בתים מדורגים ביחד עם חמישה בניינים בגובה של עד 13 קומות, וביחד עם בנייתו של מינהל קהילתי חדש לשכונה. עד היום שלושה מתוך חמשת הבניינים -- לא נבנו.

בנוסף יש להביא בחשבון את תכנית המתאר 2000 שהוכנה לירושלים, שבשנת 2009 החליטה הוועדה המחוצית להפקידה, אך היא לא הופקדה, ונחשבת כמסמך מדיניות מנחה. לפי תכנית מתאר 2000 אזור הגבעה הצרפתית מיועד לבנייה למגורים עד שש קומות.

כמו כן, עיריית ירושלים יומה תכנית אב לגבעה הצרפתית. ביום 22.6.2015 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה אימצה את עקרונות התכנון שבתכנית האב, בכפוף לעניינים מסויימים שנקבעו בהחלטה.

תכנית האב ראתה לנגד עיניה הגדלה מסוימת של האוכלוסיה בשכונה, אך לא ראתה לנגד עיניה תוספת אוכלוסיה בדרך של הקמת מגדלים מסוג זה. בנוגע לגובה הבניה במרכו המסחרי, התליטה

הוועדה המחווית כדלקמן:

ייהוועדה בחנה או נושא גבהי הבינוי, כפי שאלו הוצגו בהדמיות של תכנית האב וכן את המלצת צוות תכנית האב לנושא התאמת הגבהים לבינוי במתחט 14. הוועדה קובעת כי גובה הבינוי במתחמים אלו יקבע בתכנון מפורט ובכל מקרה לא יעבור את מפלט הגג של מתחם 14

מתחם 14 הוא מתתס ייברוש הגבעהיי, ולכן על פי המדיניות העדכנית של הוועדה המחוזית, משנת 5, שבחנה באופן מפורש את סוגלית הנצפות של הבניה בגבעה הצרפתית -- ברור שמדיניות תכנון עקבית מחייבת להגביל את גובה הבנייה במרכו המסחרי לגובה המרבי של ייברוש הגבעהיי, שהוא 0 מי מעל פני הים.

תכנית המתאר המחוצית לירושלים 1/30 קובעת הוראות בנושא הבניה לגובה, והיא מחייבת את הוועדות המקומיות להכין מסמך מדיניות לבניה גבוהה, בהתייתס לאופיו של החיישוב, קביעת מתחמים בהם תותר בניה גבוהה והבטחת קיום מערכת תשתית עירונית או אזורית נאותה. בהיעדר מטמך מדיניות של הוועדה המקומית, על מוסד תכנון הדן בתכנית החורגת מהותית מגובה חבניה האופייני לאותו אזור או מקו הרקיע שלו, לבתון, בין היתר, את ינצפות הבניה הגבוהה ותשלכותיה החזווניות על קו הרקיע בדגש על מכלולים הסטורייט ושטחים פתותים.'י על הוועדה לשקול בין היתר הכנת נספחים שונים המתייחסים להשפעות הבינוי על שימושי הקרקע הסמוכים, תחבורה ו'יינספה עיצוב המתייחס לנצפות הכניה והשלכווניה החזותיות על קו הרקיעיי (פרק 5.1 סעיף 4 לתמיימ)

ברור שיש להביא בחשבון גם את העובדה שאושר חקו הירוק של הרכבת הקלה, והתקבלו בוועדה המחוזית בשנת 2019 החלטות בנוגע למדיניוות הבינוי לאורך צירי חרקייל.

לעומות חליבי התכנון הראויים שהביאו ליצירת תכניות המתאר המקומיות של השכונה, את הגדלת האוכלוטיה הנוכתית בשכונה מבקשים לבצע על ידי מגדל ראשון בשכונה, שגובהו 24 קומות,

.20

ובאמצעות תכנית מתאר מקומית נקודונית, על שטח שרכש היום בשנה שעברה, שגודלו פחות מ-2 דונם בלבד.

אין ספק שמדובר בהליך תכנוני חריג ובלתי שגרתי, המבקש לדרום באמצעות תכנית זו שתי תכניות מתאר התלות בשכונה, מתעלם ממדיניות התכנון שבתכנית מתאר 2000 ובתכנית האב של הגבעה הצרפתית, וזאת מבלי לתת את הדעת התכנונית על ההשלכוות התכנוניות הצפולות בשכונה בעקבות אישור התכנית.

חריגות התכנית נובעת מכך שלא מדובר בעוד בנין מגורים מהסוג הקיים בשכונה, ואף לא בבנין השונה במעט בעיצובו או גבוה יותר מהבינוי המקובל בשכונה. מדובר בתוספת אוכלוסיה משמעותית לשכונה במגדל הגבוה פי כמה ממרבית בנייני המגורים בשכונה, ובתכניתת המעניקה ליזם אחד אחוזי בניה חטרי תקדים בשכונה, ויתכן גם בירושלים כולת.

מדובר במגדל חריג ביותר, שאינו משתלב אדריכלית בסביבתו, ושיהיה הבנין הגבוה ביותר בצפון ירושלים, ובעיקר - אס תאושר התכנית - הוא יחיה יפרוץ את הדרך לעוד מגדלים רבים דוגמתו בשכונה, ויביא להגדלה משמעותית במספר תושבי השכונה, וכלי הרכב הנוסעים ותוניס בה, וואת מבלי שנשקלה המשמעות המצטברת הכוללת וההשפעוות הסביבוניות של הפיכת רחובות בגבעה הצרפתית לשדרת מגדלים.

ברור שלתוספת אוכלוסיה משמעותית בשכונה בנויה, להיו השפעות ממשיות על שגרת החיים של תושבי השכונה, על סביבת מגוריהם והשירותים הציבוריים שהם מקבלים ושיוקקו להם בעתיד עם הגדלות הבניה בסמוך לציר הרקייל. לכן נדרש תכנון כולל תחללה, ועדכון תכניות המתאר הקיימות של השכונה, ולא רק של המגרש בו רכש היזם זכויות ובו נמצא הסופרמרקט היחיד בשכונה.

כאמור לעיל, עדכון תכניות המתאר הקיימות בשכונה יאפשר להתייחס באופן מקצועי למגמות התכנון של בניה לגובה בסמוך לצירי הרקייל, לחלוקה מיטבית והוגנות של זכויות בניח בין בעלי זכויות שונים במקרקעין, לקביעת שטתים למבני ציבור (בתי טפר, גנל ילדים, מרכזי פעילות לציבור), למערכת התנועה והחניה ולהגדלת העומס שיבוא בעקבות הבניה לגובה, וכדי. תכנון שכזה צריך להתבסס על ראייה מקצועית רחבה ולא לבוא רק מתוך צרכיו של יום אחד.

כך למשל, התכנית מבקשת להרוט את הסופרמרקט היחיד בשכונה, כדי לבנות תחתיו הניון תת קרקעי לבנין זה בלבד. כיוון שבניית המגדל תימשך שנים - בכל אותה תקופה לא יהיה בשכונה סופרמרקט המהווה עורק חיים חיוני לרבים מתושבי השכונה, ובמיוחד למבוגריט שבהם ולסטודנטיס. אין להשלים עם מצב דברים שכוה בו רשויות התכנון כורתות במו ידן מבנח שאין לו תחליף בשכונה. תכנון כולל ימנע מצב הרסני שכוה.

נקיטה בהליך תכנון נקודתי ומהיר בעיקר לגבי חלקה אחת, שוללת מרשויות התכנון ומהציבור אפשרות להגיע לתכנון מקצועי ונכון יותר, הן לגבי כלל הגבעה הצרפתית והן לגבי המתחם המסחרי לבדו.

תכנון נכון יותר ישאיר מרכו מסחרי לשכונה ללא עירוב שימושים עם מגורים, שכן עירוב וה ימנע, ולכל הפתות יכביד מאוד, על פיתוח פעילויות פנאי ובילוי במרכו המטחרי שאינן משתלבות עס מגורים בשל שעות פעילות מאוחרות,

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]