ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 21/02/2003

עיר: ירושלים
תאריך: 2003-02-21
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

פתח את קובץ ה-PDF באתר המקור

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

2007 1

סוג דיון: התנגדויות

מס' התכנית בסדר היום: 4

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

1107 עמיגור כרמי מלמד עדה ת. עמידה | 06/02/2029

רחוב, שכונה:

יוספטל גיורא 4 , פסגת זאב דרום

גוש חלקה בשלמות

20008 3 כן

התכנית מציעה הקמת מבנה מגורים לקשישיט בדיור של עמיגור (הסוכנות חיהודית) באמצעות ההוראות

הבאות :

41 שינוי יעוד הקרקע משטח למוסד ליעוד דיור מיוחד

2 קביעת סך שטחי הבניה ל-14,775 מ"ר, מתוכם 8250 מ"ר עיקרי ו-1675 מ"ר שירות מעל הכניסה הקובעת, 4050 מ"ר עיקרי ו-800 מ"ר שירות מתחת.

3 קביעת סך הקומות ל-7 קומות מעל מפלט רחוב יוספטל, ו-10 קומות הפונות לואדי מדרום, עס נסיגה

מדורגת בקומות העליונות.

קביעת סך יתייד ל-300 יחייד, בגודל ממוצע של 41 מ"ר עיקרי.

קביעת תכסית עלית בשיעור של 50%.

קביעת קווי בניין מירבייט

קביעת עצים לעקירה

קביעת שטח עס זיקת הנאה למעבר רגלי, המחבר בין רחוב יוספטל לכיוון הואדי

5 0 4 סס

החלטות קודמות : \

תאריך דיון החלטה

החלטה:

לאחר בחינת מסמכי התכנית ושמיעת עורך התכנית והמלצת הוועדה המקומית, הוועדה התרשמה כי מדובר בתכנית בעלת חשיבות רבה, אשר נועדה לתת מענה לצורך בדיור ציבורי בעיר ירושלים .

בהתאם לכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בהתאם למפורט להלן:

1. הוועדה בחנה את הבינוי המוצע בתכנית. הוועדה סבורה כי בשל אופייה

הציבורי של התכנית, אשר נועדה לתת מענה לדיור ציבורי למעוטי יכולת, ראול לאפשר ניצול יעיל של המתחם הכלול בה. בנוסף, הוועדה התרשמה כי מופע הבינוי, לרבות נפתי הבנייה והדירוג המוצע, תואמים את טופוגרפיית המגרש ושטחו.

2 בהתאם לכך, הוועדה קובעת כי היקף הזכויות בתתוס התכנית יהיה %440 בנייה מרבייס, וואת בהתאם לתכנית שהוצגה בפני הוועדה. בנוסף, הוועדה קובעת כי גובה חבנייה לא יעלה על 10 קומות בדירוג כלפי הוואדי ועל 7 קומות כלפי רחוב יוספטל.

2007 2

3 תותר תכסית מרבית של עד %50 משטח המגרש.

4 יקבע בהוראות התכנית כי קו הבניין הקדמי והאחורי יחיח 3 מי כלפי גבול המגרש .

5 תיקבע ויקת הנאה לציבור במפלס הרחוב, וואת בהתאם לסימון שסומן בתשריט התכנית בעת הדיון. יקבע בהוראות התכנית כי שטח זה יפותח בתיאום עם אגף שפייע בעיריית ירושלים, ינטעו בו עצים להצללה ויוצב בו ריחוט רחוב לשימוש כלל תושבי השכונה .

6. | קווי הבניין הצדיים יהיו 4 מי מגבול המגרש. רוחב ויקת ההנאה המוצעת

בתכנית בין רחוב יוספטל לוואדי, יהיה שלושה מטריט לפתות.

7 תיקבענה הוראות סטייה ניכרת לעניין מספר הקומות, קווי הבניין והשימושים, וזאת כדי להבטיח את התאמת הבינוי לסביבתו ועל מנת להבטיח את קיום הצורך הציבורי המוצע בתכנית.

8 יקבע בהוראות התכנית כי תנאי להיתר בנייה יהיה עיצוב חזיתות המבנה בתיאום עס אדריכל העיר .

9 על מנת להבטית את מימוש השימוש לדיור ציבורי, ייקבע בהוראות התכנית

כדלקמן:

א. כל חיחידות במגרש יישארו בבעלות מי שבטמכותו לנהל דיור ציבורי. לא ניתן

יחיה למכור או להתכיר את היחידות בנפרד או במפוצל, במישרין או בעקיפין.

ב. תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה רישום הערה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין

)ניהול ורישום(, התשעייב-2011, בנוגע להוראות התכנית בעניין יישימוש לדיור ציבורייי, לרבות איסור המכירה, וחובת רישום הערת אזהרה כתנאי להיתר.

ג. | תנאי למתן היתר בנייה יחיה רישום הערת אוהרה בהתאם לסעיף 126 לחוק

המקרקעין בדבר הימנעות מעשיית עסקה בתחום התכנית שלא בהתאם לסעיף אי לעיל.

ד. הוראות סעיף וה הינן מחייבות. כל סטייה מהוראות אלה מהווה סטייה ניכרת

מהוראות התכנית.

0. תנאי להפקדת התכנית יהיה קביעת הוראות פיתוח בתיאום עס לשכת התכנון

אשר יתייחסו בין היתר לנושאים הבאים :

* | ויקות הנאה.

* | גגות התכנית כחזית חמישית.

* | ממשק עס הוואדי.

1. יקבע בהוראות התכנית כי גובה קירות תמך לא יעלה על 3 מי, וכי המרחק

ביניהם לא יקטן מ-2 מ'י, באופן המאפשר שתילת צמחייה מתאימח.

2. יקבע בהוראות התכנית כי גובה גדרות כלפי השטחים הציבוריים לא יעלה על

2 מ

3. בהמשך להתייעצות עס יוע\ התנועה לוועדה, ונוכח השימוש המוצע לדיור

ציבורי למעוטי יכולת, כאשר כל חדירות המוצעות הן דירות קטנות ,הוועדה

5.007 3

מחליטח כי תקן החנייה יהיה 0 כמוצע בתכנית, ובהתאם לטווח האפשרי לפי תקן החנייה הארצי. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום מקום להעלאה והורדת נוסעים עם יועץ התנועה של הוועדה, וואת בנוסף לחנייה התפעולית המוצעת במסמכי התכנית .

4. בהמשך להערות שהועלו בדיון, תנאי להפקדת התכנית יהיה קבלת אישור כיבוי

אש ,לרבות לעניין מענה קיים לכיבוי שריפות בוואדי הסמוך.

5. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עם מערכת הביטתון.

6. עריכת התכנית ותיקונים טכניים בתיאום עס לשכת התכנון.

7. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות התוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות מסירת הודעות אישיות לבעלי הקרקע בתחום התכנית והנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בחלקות מצרניות, הכל בהתאם להנחיות לשכת התכנון.

8. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית, אשר אומנם תואמת את מדיניות

התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, קובעת הוועדה כי יוגש כתב שיפוי לוועדה המקומית .

9. הערה: החלטה וו תחיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש

התוכנית ע"פ סעיף 86 די לחוק התוהייב אס לא ימולאו התנאים הקבועיט בה.

חברים שנכחו: עמיר שקד- יו"ר, שירה תלמי באבאי, אבי בן צור, עדי אילן, עמליה

אברמוביץ, טליה שוסברגר, חיים כהן, טל קאופמן, לירון דין, אילון ברנהרד, עופר = | ברקוביץ \ יוחנן וייצמן, אליעור ראוכברגר, אבישי בר אושר:.

הבקשה הובאה מחוץ לסדר חיוס, על פי החלטת יו"ר הוועדה בהתאם לסמכותו

מכח סעיף 44 (ב) לתוק התכנון והבניה מנימוקים מיותדיס שירשמו:

התכנית נקבעה לדיון בוועדה המחוזית ליום שני 11.05.2020 , ישנה חשיבות רבה להעביר את המלצת הוועדה המקומית טרם הדיון.

התכנית בעלת חשיבות גדולה ובעלת מורכבות משמעותית, וקידומה אינו סובל דיחול.

להלן המלצת הוועדה המקומית לועדה המחוזית :

020(

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

התכנית מבטלת שביל קיים החוצה את המגרש ומשמש את כוחות הביטחון שצריך להגיע למקום לצורך גישה לגדר הביטחון , יש להציע במסגרת התכנון נקודת גישה

אחרת לשטחת וה קרובה ככול הניתן במטרה שלא לפגוע בתפקוד של כחות הביטחון, יש להסדיר שביל חדש וה כתנאי לביטול השביל הקיים.

התכנית מציעה חצר פנימית משוקעת עס שיפוע דרמטי, וגשר המרתף מעלית לעבר הכניסה לבנייו. דבר וה יוצר שטח שאינו אפקטיבי, ומנתק את הכניסה מהרחוב. יש להציג בינוי המתחבר לרחוב על ידי תזית לרחוב שסוגרת את החצר מחד, ויוברת דופן עירונית מאידך. בינוי וה יהיה בן קומה אתת או שתים לטובת מבואת כניסה ראשית למבנה ו/או פונקציות ציבוריות אחרות במבנה (מועדון דיירים וכדי). מוצע

2.0017 4

| לבחון גם שימוש בגג של אגף זּה.

יש להציע בינוי של שטחים עיקריים בקומה התחתונה בחזית הדרום-מערבית לכיוון השטח הפתוח במקום קיר התמך המוצע. שטח זה ממוקם מעל הקרקע, צופה אל הואדי ונצפה ממנו.

קו בניין כלפי הואדי יבחן בהתייחס לפתרון הביוב ומול המחלקה לאיכות הסביבה.

ניתן להציע קו בניין קדמי קרוב יותר אל הרחוב.

תנאי לפתיחת תיק בקשה להיתר בניה יהא תיאום מול מהנדס העיר או מי מטעמו לכל נושאי הבינוי והעיצוב האדריכלי.

מאחר ומדובר ביתייד של חסרי רכב פרטי, ומספר חברי הצוות המפעיל את המקום הוא מצומצם וזנית, ניתן לפטור מהצגת פתרון חניה. יחד עס זאת, יש להציג בשטת הדרך מפרץ העלאה והורדה מסודר לבאי חדיור מוגן.

רוחב המעבר הרגלי בתחום המגרש בסימון ויקת הנאה, לא יפחת מ-3 מי. ניתן להשתמש במגרש המצרני מצפון המיועד לשצייפ לטובת הפיתוח ויצירת מעבר רחב ומומין, בתיאום עס אגף שפייע. תנאי לחיתר בניה יחיה הצגת תכנית פיתוח. תנאי לאכלוס יחיה פיתוחו בפועל.

נראה כי העצים שבתחום ויקת ההנאה אינם נדרשים לעקירה. ככל שניתן לשמרס, יבחן הדבר עס אגף שפייע.

לשלות הודעות אישיות לבעלי העניין בתלקה 130 גוש 30629 ובחלקה 46 גוש 30688 הסמוכים לגבול התכנית, ולכל בעלי עניין בקרקע בשטח התכנית.

תנאי לטופס 4 לבניין יהיה נטיעה של עצים בוגרים בתחום מגרש המגורשים בשטח הפונה לחזית הראשית של המגרש בתאוס עס אגף שפייע.

תנאי להיתר בניה יהא רישום תצייר בשטח התכנית.

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של

הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

)| . | תיאור חדש להתנגדויות = = = .

התכנית המופקדת מציעה הקמת מבנה חדש בן 10 קומות בחזית האחורית ו-7 בחזית הקדמית כלפי רחוב יוספטל. אחוזי הבניה הכוללים נקבעו בשיעור של 440% לערך.

קווי הבניין הקדמי והאחורי הם 3 מ' וקווי הבניין הצדיים הם 4 מ' והתכסית העלית היא 50%.

מספר היח"ד שנקבע הוא 300 יח"ד, ושטח התכנית הוא 3.358 ד'.

יעוד הקרקע הוא דיור מיוחד והוא עתיד לשמש דיירים זכאי דיור ציבורי, באמצעות עמיגור, חברה בת של הסוכנות היהודית.

התכנית מבטלת דרך גישה לואדי קיימת שאינה סטטוטורית, ומנגד קובעת זיקת הנאה להולכי רגל לטובת מעבר לואדי בגרם מדרגות.

כמו כן מוצעת זיקת הגאה להרחבת רחוב יוספטל.

2007 5

|הלד ]הוה בו

התוכנית הופקדה בתאריך 16/10/2020 וסיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 15/12/2020 .

לתוכנית הוגשו 11 התנגדויות:

התנגדות מספר 1 :

4 תושבי רחובות יוספטל, חיים גבריהו ורחובות נוטפים באזור התכנית

עיקרי ההתנגדויות:

1 חריגה ממדיניות תכנית המתאר לעניין תכסית - התכנית קובעת 80% תכסית+-10% תכסית מרפסות, בעוד שעייפ המדיניות ניתן לקבוע 45% או 30% בהתאם לאחוזי הבניה והקומות.

2 חריגה ממדיניות תכנית המתאר לעניין אחוזי הבניה -- התכנית קובעת 440% מירבי, בעוד שעייפ המדיניות ניתן לקבוע עד 320% מירבי ב-8 קומות.

3 התכנית אינה מציעה מקומות חניה על שהדבר נדרש ע"פ התקן, וכיוון שיגיעו למקום אורתים ועובדים עס רכב.

4. התכנית מבטלת 10 מקומות חניה קיימיט על הרחוב, ועוד דרך גישה לא סטטוטורית ל-

5 מקומות חניה קיימים.

5 במקום ישנה מצוקת חניה שצפויה להחמיר לאחר סיום פרוייקט ברחוב ראובן ארצי, לאחר ביטול עשרות מקומות חניה ברחוב מאיר גרשון לצורך יצירת נתייצ, ולאחר ביטול מקומות החניה כתוצאה מהתכנית.

6. ביטול דרך הגישה לואדי משמעותה חסימת הגישה של כותות ביטחון והצלה, חסימת

הגישה לחניות המשמשות את דיירי רח' גבריהו וחסימת הגישה של דייר נכה ברחוב זה.

7 הבינוי המוצע

8 החזית הארוכה המוצעת, בקו בניין 3 ו-10 קומות, ועם מרפסות שבולטות מעבר לכך, תחטוס את האור והאוויר של המבנה בתלקה 130.

התנגדות מספר 2 :

רותי רביבו מתגוררת ברחוב תיים גבריהו 7, בסמוך לשטת התכנית

עיקרי ההתנגדויות:

41 החבינוי המוצע יחסוט את דרך הגישה היתידה של בנה של המתנגדת הסובל מנכות של %. דרך גישה זו, והרמפה אל ביתיהס נבנה על ידי עיריית ירושלים. ללא מתן פתרון למעבר מונגש, לא יוכל בנה של המתנגדת להמשיך להתגורר בבית ות.

2 כל יתר הטענות שהועלו לעיל.

התנגדות מטפר 3 :

4 בעלי עניין מחלקה 130 המצרנית לשטח התכנית

עיקרי ההתנגדויות :

1. כנייל בהתנגדות 1

התנגדות מספר 4 :

אחוד רמבייח, אשר כיהן כיוייר המינהל הקהילתי של פסגת ואב בעת הגשת ההתנגדות

עיקרי ההתנגדויות :

22007 6

2 כנייל בהתנגדות 1

3 על מנת להבטיח פגיעה מינימלית בתושבים בעת העבודות, יש לפתת דרך גישה ומנית בטרם הריטת וסגירת הכביש הקיים.

₪ יש להתנות את עבודות הבניה בגידור לאבק ורעש, ובשעות העבודה.

5. מצורפת להתנגדות חווייד ביטחונית, בה נטען כי סגירת דרך הגישה לואדי תפגע ביכולות

התגובה המהירה של כותות הביטחון, ויש בה כדי להחמיר אירוע לכדי פגיעה בנפש וברכוש. לפיכך מומלף להותיר כביש גישה לואדי ואל גדר הביטחון.

6. מצורפת חווייד תנועתית (שהוומנה ע"י אגף תושיייה), בה נטען כי התכנית המוצעת

חוסמת דרך גישה לדייר נכה, לתכנית המוצעת אין פתרונות חניה כנדרש ע"פ התקן, וכי קיימים פתרונות חניה.

התנגדות מספר 4 :

מחטיוק עדי מרחוב גבריהו חיים 1 בחלקה 130 המצרנית לשטח התכנית

עיקרי ההתנגדויות:

41 מפת המדידה המופיעה בתשריט התכנית המוצעת אינה נכונה. המבנה בחלקה 130 איגו

בנוי בצורה המוצגת: ללא מגרעת ובמרחק 3 מי מגבול המגרש, כפי שניתן לראות מהחיתר

המאושר.

2 הבינוי המוצע בגובה של 10 קומות ובמרחק של 6 מי ממבנה המתנגד צפוי לחסום לחלוטין כל תאורה לבניין, שכן כל כיווני התאורח הינם לכיוון הבניה המוצעת. כמו כן תפגע פרטיות הדיירים.

3 תכנית 3602 המאושרת במגרש נשוא התכנית המופקדת, קבעה כי הבינוי לא יחרוג מגובה הבינוי הסמוכים.

44 כנייל בהתנגדות 1 לעניין התכסית.

התנגדות מספר 5 :

התנגדות עצמית חברת עמיגור - ניהול נכסים בע"מ

עיקרי ההתנגדויות :

1 מבוקש לאשר תכסית בשיעור של 65%, ואחוזי בניה בשיעור של 500%, או לחילופין לאשר 8 קומות בחזית הקדמית ו-11 באחורית. וזאת בכדי לאפשר מספר היחייד המינימלי הנדרש. לגבי התכטית, התוספת תהיה רק בחלק הפנימי ולא כלפי תוץ, ולכן אין השפעה על הסביבה. לגבי הקומות, לאור נתוני השטח והטופוגרפיה המשופעת, ניתן להציע בינוי של 12 קומות ע"פ המדיניות.

2 יש לקבוע כי שטח זיקת ההנאה ברחוב יוספטל לא יפגע באפשרות למקם כניסה נגישה לבניין (לרבות ע"י כבש), כניסה לחניה תפעולית, פחי אשפה מוטמנים ויציאות חירום.

3 יש לבטל את הדרישה להפקדת כתב שיפוי

המלצת מהנדס העיו

להמליץ לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר מתן תוקף לתכנית

להמליץ לועדה המחוזית לקבל חלק מההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית מהנימוקים הבאים:

1 לקבל חלקית את ההתנגדות לביטול דרך הגישה לואדי. כמוצע בחלופה 3 בחוות הדעת שהוכנה ע"י אייל קראוס עבור אגף תושי"ה, יש לקבוע דרך גישה לואדי מרחוב יוספטל מדרום למבנה המוצע, היכן שהשיפוע הוא מתון יותר, ולאורך הגכול המערבי של התכנית עד לגבול חלקה 130. לשם כך יורחב הקו הכחול של התכנית, ודרך

1007 7

הגישה הנ"ל תסומן כדרך חדשה, תנאי לביטול דרך הגישה הקיימת יהיה ביצוע דרך הגישה החדשה.

32 לקבל חלקית את ההתנגדות להעדר פתרון חניה בשטח המגרש. על מנת לאפשר חניה לאורחי המוסד, יקבעו 15 מקומות חניה תת קרקעים מתחת לבניין באמצעות נגישות מהכביש המוצע החדש, בנוסף יוספו מקומות חניה לאורך רחוב יוספטל, וכמידת הצורך תורחב זיקת ההנאה, כך שהמדרכה לא תפחת מ-3 מ'.

3 לקבל חלקית את ההתנגדות העצמית לעניין הגדלת אחוזי הבניה ל-500% ואת התכסית ל-65%, או לחילופין להוסיף קומה אחת על מנת לאפשר את מספר היח"ד המינימלי הנדרש. מאחר שלהגדלת התכסית אין השפעה על המגרשים המצרניים, ומאחר שלא ניתן לנצל באופן מיטבי את תכסית הקומה עבור שתי שורות של יח"ד באגפים, ניתן להרחיב את התכסית פנימה, ולהקטין את החצר הפנימית, וכן להגדיל את אחוזי הבניה, ובכך לאפשר יח"ד משני צידי המסדרון.

4 לקבל חלקית את ההתנגדות לחסימת האור והאוויר של המבנה בחלקה 130 בגלל הבניין המוצע ב-10 קומות וקו בניין 3. יצויין כי קווי הבניין הצדיים בתכנית המופקדת הם 4 מ'. במסגרת תוספת אחוזי הבניה והגדלת התכסית כאמור, יש לבחון נסיגה בפינה זו הקרובה לחלקה 130.

5. לדחות את ההתנגדות העצמית לעניין מיקום מתקנים ושימושים של המבנה בשטח זיקת ההנאה שלאורך רחוב

יוספטל. שטח זיקת ההנאה נועד לאפשר הרחבת המרחב הציבורי, ויש להבטיח כי המרחב יהיה רציף והמשכי ללא כל מכשול בשטחו. לפיכך לא יותר שינוי בהוראות שיאפשר הפרעה כלשהי במרחב זה.

6. לדחות את ההתנגדות העצמית לגבי ביטול כתב שיפוי עבור הועדה המקומית. ככל תכנית אחרת המקודמת על

ידי גוף או יזם זה או אחר, יש להגיש כתב שיפוי גם עבור תכנית זו.

7 לדחות את ההתנגדות לעניין צמצום התכסית לפי מדיניות תכנית המתאר 2000. בניגוד לנכתב בהתנגדות, התכסית בתכנית המופקדת הינה בשיעור של 50% ולא תכסית בשיעור של 80%. יצוין כי שיעור התכסית לפי מדיניות תכנית המתאר 2000, אשר צוין בהתנגדויות, שהינו 45%, מתייחס לשיעור התכסית למבני מגורים.

שיעור התכסית אשר חורג במעט ממדיניות תכנית המתאר, נשקל בדיוני הועדות, והוחלט כי בשל אופייה הציבורי של התכנית, קרי הקמת מבנה לדיור ציבורי למעוטי יכולת, יש לאפשר ניצול יעיל של השטח, בחריגה קלה ממדיניות התכסית שנקבעה למבני מגורים, וכנהוג בתכניות רבות למבני ציבור אשר אושרו ברחבי העיר.

8 לדחות את ההתנגדות לעניין חריגה מאחוזי הבניה לפי מדיניות תכנית המתאר 2000. כיוון שמדובר במוסד ולא במבנה מגורים כאמור, אין התכנית כפופה למדיניות אחוזי הבניה והקומות למגורים.

בתאום עם היועצת המשפטית של הועדה המחוזית יקבע באם יש צורך בהפקדה מחודשת של התכנית או בפרסום עפ"י

סעיף 106 ב',

9 לקבל חלקית את ההתנגדות לביטול חניות קיימות. כאמור בסעיף 2 יש להוסיף חניות לאורך הרחוב. יתר החניות תהינה נגישות מהדרך החדשה.

‎ .0‏ לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין החמרת מצוקת החניה באזור כתוצאה מביטול החניות ותוספת תנועה של פרוייקטים נוספים באזור. מדובר בתכנית לדיור לזכאי הדיור הציבורי, קרי לדיירים ללא רכב פרטי, וללא אנשי צוות רבים. ולפיכך המוסד המוצע אינו צפויה למשוך תנועה באופן משמעותי, אם בכלל. אף על פי כן, יש להוסיף מקומות חניה כאמור.

‏1. לקבל חלקית את ההתנגדות לעניין חסימת הנגישות של אדם נכה. במסגרת הסדרת דרך הגישה לואדי, ניתן יהיה ליצור גישה, המתחברת אל הדרך החדשה.

‏2. לדחות את ההתנגדות לעניין התניית עבודות הבניה בגידור נגד אבק ורעש ולהגביל שעות העבודה. העבודות יתבצעו בכפוף לתקנות וההנחיות הרלוונטיות, ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה.

‏3. לדחות את ההתנגדות כי מפת המדידה אינה נכונה. מפת המדידה נערכה ונחתמה ע"י מודד רשוי, ונבדקה ואושרה על ידי מח' מידע תכנוני בעיריית ירושלים. כמו כן המפה עמדה בנוהל תנאי סף בועדה המחוזית ובנוהל מבא"ת המחייבת מדידה אנאליטית מעודכנת לעת הפקדה.

‏4. לדחות את ההתנגדות כי תכנית 3602 המאושרת במגרש נשוא התכנית המופקדת, קבעה כי הבינוי לא יחרוג מגובה הבניינים הסמוכים. התכנית המופקדת באה להחליף את התכנית המאושרת כדין. עם זאת במידה ואכן דיירים או שכנים יסברו כי קיימת ירידת ערך, ניתן לתבוע פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק התוה"ב.

‏5. ללדחות את יתר ההתנגדויות ולתת תוקף לתכנית.

12 1

סוג דיון: התנגדויות

מס' התכנית בסדר היום: 5

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

2 דלה פרגולה מיכל ת. עמידה | 02/01/2020

רחוב, שכונה:

ההגנה 19 , הגבעה הצרפתית / צמרת הבירה

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

0005 3. לא

1055 18 כן

מצב קיים :

מבנה ציבורי בן קומותייס

בייעוד אזור מסחרי

בצמוד לשטח חום ולשצייפ

הקמת מבנה חדש בן 24 קומות

0 יתייד ומתוכם יחייד קטנות לסטודנטים והפרשה מבונה עבור מועדון קשישים או מכינה שכונתית

התכנית מציעה גס הפקעה לטובת שצייפ בדופן המזרחית על מנת לאפשר מעבר נגיש.

החלטות קודמות

תאריך דיון

| החלטה

החלטה :

2000

נוכח הסגר בשל מגיפת הקורונה ובהתחשב בנימוקיס שהועלו בבקשה לארכה, הוועדה מחליטה להאריך את המועד להגשת ההתנגדויות עד ליום 03.12.2020,

החלטה :

לאחר בחינת מטמכי התכנית, שמיעת נציגי מגישי התכנית והמלצת הוועדה

המקומית, הוועדה מחליטה כמפורט להלן:

22220

1. | הוועדה תציין כי התכנית ממוקמת במיקום ייחודי, בסמיכות רבה לציר

הרכבת הקלה ולתחנת הרכבת העתידית ברחוב לוחמי הגטאות, ובמרכז השכונתי הוותיק של שכונת הגבעה הצרפתית, המרכז שימושי מסחר, תעסוקה ושימושים אזרתיים נוספים.

002 2

2 הוועדה התרשמה כי התכנית מציעה תכנון איכותי למתחם וחיווק משמעותל של המרכז האזרחי של השכונה, וזאת באמצעות עירוב שימושים הכולל מסחר, תעסוקה/ מלונאות/ דיור מוגן ומגורים, ושדרוג השלד הציבורי על ידי הפרשה לדרך ולשטח ציבורי פתות.

3 עס ואת, הוועדה בחנה את התכנית בהקשר הכולל של סביבתה הקרובה, המתאפיינת במבנים ותיקים אשר מקודמות בהם יוזמות להתחדשות עירונית, הכוללות בנייה בגבהיס ובצפיפות משמעותיים.

4 בהתאם לכך, הוועדה סבורה כי יש לקדם את התכנית באופן שיאפשר חיווק משמעותי של המרכז השכונתי, אך ואת בחיקפי בנייה שאינם המרבייס האפשריים בהתאם למדיניות הרקייל.

5 בהתאם לכך, הוועדה מחליטה על הפקדת התכנית, בכפוף למפורט להלן:

6 גובה המגדל המוצע יהיה 24 קומות בלבד, שטחי הבנייה למגורים יצומצמו בהתאם בהנתיית לשכת התכנון.

7 סימון ויקת ההנאה לרכב בשטח השצייפ המוצע, אשר מטרתו לאפשר גישת רכבים לחנייה הקיימת מדרום לתכנית, יבוטל. את מאחר שבתכנית 101-0553636 המצרנית לתכנית שבענייננו מדרום ומקודמת במקביל, חנייה זו עתידה להתבטל ולהפוך לשצייפ. במקום סימון זיקת ההנאה יקבע בהוראות חתכנית כי תותר גישה

לחניה הקיימת מדרום עד לביטול החניה ופיתוחה כשציים.

8 גבול התכנית יצומצס כך שהחלק מחלקה 50 אשר התכנית אינה מציעה בו כל שינוי, לא ייכלל בתחום התכנית.

9 תנאי להפקדה יהא צירוף נספח פיתוח המתואס עס תכנית מספר -101 6 המקודמת מדרום. ואת על מנת להבטיח רציפות של השטחים הציבוריים המוצעים והשטחים בזיקת הנאה.

0. תיקבענה תוראות מחייבות בנוגע למיקום שטחי המסחר העוטפיס את שטח

חנות הקו-אופ, שטחם הכולל המצערי, והוראה כי לא יותר שימוש בשטחים אלה לצורך חנות הקו-אופ. תיקבע סטייח ניכרת להוראות אלו על מנת להבטיח את אופייה הפעיל והמגוון של התזית המסחרית כלפי המרחב הציבורי. יצוין בהוראות התכנית כי יתאפשר שינוי בצורת שטחי המסחר העוטפים את הקו-אופ והגדלתס, כל עוד נשמרים עקרונות סעיף זח.

1. הוועדה מקבלת את המלצת הוועדה המקומית בדבר הפרשות מבונות בחיקף

של כ 1,200 מ"ר לצורכי ציבור עבור בית כנסת בשטת 250 מ"ר, שני גני ילדים בשטח 0 מ"ר בתוספת חצרות תקניות עבורם ו-700 מ"ר לשימושי קהילה או משרדי עיריית.

2. השטתיס המבוניס לצרכי ציבור יסומנו בנספת הבינוי במפלס השצייפ ובמפלס

מעל הכיכר, ומיקומס יוגדר כמחייב.

3. בהתאם למדיניות התכנון של הוועדה, השטחים המבוניס לצרכי ציבור יחיו

בנוסף לאחוזי הבנייה המותרים.

4. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם לנוהל לשכת התכנון בעניין הפרשה מבונת

בדרך של הפקעה, לרבות קביעת הוראת סטייה ניכרת על השימושים הציבוריים.

5. יקבע בהוראות התכנית כי השטחים המיועדים לצורכי ציבור במסגרת תכנית

זו יופקעו על ידי הוועדה המקומית וירשמו על שס הרשות המקומית בהתאם לדיו.

מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם, בהנחיית לשכת התכנון.

"12 3

6. תנאי להפקדת התכנית יהיח תיאום עס יועצ הסביבה של לשכת התכנון

והטמעת הערותיו והערות המחלקה לאיכות הסביבה בעירייה במסמכי התכנית.

7. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי לחיתר יהא עדכון הבדיקות הסביבתיות

בהתאם לבינוי בתכנון המפורט לעניין השפעת הבנייה הגבוהה בתכנית על משטר הרוחות ומתן פתרונות אדריכליים מבונים למיתון רוחות ככל ויידרשו.

8. יקבע בהוראות התכנית כי אלמנטים למיתון רותחות לא יחשבו במניין השטחים

המותרים ותותר חריגה סבירה מקווי הבניין עבורם באישור מהנדס העיר.

9. יקבע בהוראות התכנית כי חדר שנאים יהיה תת קרקעי במלואו וכי לא תותר

הצבתו בשטח השציים.

0. יקבע בהוראות התכנית כי הבניה תיעשה בהתאם לתקן בניה ירוקה 5281.

1. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום נספת התנועה מול יועצ התנועה של לשכת

התכנון, לרבות תיאום לעניין הכניסות והיציאות במשותף עם התכנית המקודמת מדרום, במטרה לצמצם עומס הכניסות והיציאות ברחוב בר כוכבא בסמיכות לבית הספר, ובתינת האפשרות לשלב בתחום התכנית חיבור לשבילי אופנים מתוכננים בסביבה.

2. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום עס מערכת הביטחון ורתיא לעניין גובה

הבינוי המוצע.

3. תיקבע בהוראות התכנית שלביות ביצוע לפיה הבינוי המוצע בתכנית יבוצע

בהינף אחד.

4. יקבעו בחוראות התכנית סעיפי סטייה ניכרת לעניין שלביות הביצוע, קווי

| הבניין, מספר הקומות, ואיטור ניוד שטחים מתת הקרקע אל מעל הקרקע, וזאת על מנת להבטיח את מופע הבינוי בתכנית.

5. יקבע בהוראות התכנית סעיף בדבר הוראות תמייא/ 34/ ב/ 4 לחלחול מי נגר.

6. יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן החיתר אכלוס יהיה נטיעת עצים בוגרים

ע"פ דרישות מחלקת שפייע.

7. יקבע בהוראות התכנית כי פרק הזמן להוצאת היתרי בניה למימוש כלל הבינוי

בתכנית יהיה חמש שנים מיום מתן תוקף לתכנית. יובהר כי היתר חפירה בשטח התכנית לא יתשב כהיתר לעניין ּה. ככל שלא תתתיל הבנייה מכוח התכנית בתוך פרק זמן של שש שנים מיום מתן התוקף לתכנית, ייעודי הקרקע המוצעים בתכנית יוותרו בעינס אך הזכויות מכוח התכנית תבוטלנה.

8. תנאי להפקדת התכנית יהיה תיקונה בהתאם להתלטה וו ועריכת תיקונים

טכניים בתיאום עס לשכת התכנון.

1. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות

בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואך של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשיס המצרניים, הכל בתיאום עס לשכת התכנון.

2. בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון

של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי לחיות מגיש התכנית, הוועדה מתליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לתוק התכנון וחבניית.

הערה: החלטה זו תהיה בטלה בתום שבעה חודשים מיום שנמסרה למגיש התכנית ע"פ טעיף 86 ד' לחוק התוהייב אס לא ימולאו התנאים הקבועים בח.

12 4

חברים שנכחו: עמיר שקד- יו"ר, שירה תלמי באבאי, אבי בן צור, טליה שוּסברגר, 7 7

חיים כהן, טל קאופמן, לירון דין, אילון ברנהרד, עופר ברקוביצ \ יוחנן וייצמן, אליעור ראוכברגר, ענת ישראלי.

הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי.

חברים שנכחו: עמיר שקד- יו"ר, שירה תלמי באבאי, אבי בן צור, עדי אילן, עמליה

אברמוביץ\ ענת ישראלי, טליה שוסברגר, חיים כהן, טל קאופמן, לירון דין, אילון ברנהרד, עופר ברקוביצ \ יוחנן וייצמן, אליעור ראוכברגר. =

לחמליצ לוועדה המחווית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים :

מכיוון שמדובר על מגרש שזוהה כמגרש שיכול לתת מענה לעירוב שימושים ולחידוש המרכז המסחרי של השכונה ולמרות שהמגרש אינו צמוד לרכבת הקלה אלא במרחק של כ 200 מטר מתחנת הרכבת, ממליצים לאפשר למגרש להנות ממדיניות הרכבת הרקל ולהציע מגדל של 30 קומות ולקבל חלקית את ההתנגדות בענלין וכויות בניה של 1200 אחוזים, יחד עס זאת לאור הרצון להקים מרכז שכונתי פעיל ומגוון יש לקבוע יש לקבוע כי היקף השימושים לשימושים שאינם מגורים יהיה גדול מ 25 % מזכויות הבניה המוצעות בתכנית התכנית תכלול 5 קומות מסד במקום 4 - קומה מסחרית, קומה ציבורית ועוד שלוש קומות לשימושיט שהם אינם מגורים כגון משרדים, מלונאות, מעונות וכו..- מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם.

יש להגדיל את תכסית קומות המסד לשטח של כ 1500 מ"ר על ידי ביטול הארקדות והרחבת התכסית ליצירת דופן מסחרית רחבה ככול הניתן.

00 המגרש הסחיר הוא בשטח של כ 1700 מ"ר לא ברור למה התכנית מציעה בנייה של החניון והרמפות מתחת לשטח המיועד לדרך- יש לבחון אפשרות להימנע משימוש

| בשטת הציבורי לטובת בניית חניון פרטי ולצמצם את קווי הבניין וקונטור קומת

החנייה בהתאם., ככול שלא ניתן להימנע מחניון מתחת לשטחיט ציבורים יש לתאט

את התכנית עס מחלקת נכסים לעניין רישום בשכבות.

לאור העבודה שהתכנית מסדירה את ייעוד הקרקע בחלקה 53 שהיא אינה בבעלות מגיש התכנית העירייה תצטרף לתכנית לצורך הסדרה זו ויצירת הכיכר המוצעת. , ותנאי להפקדה יהיה חתימת העירייה על מסמכי התכנית. | לסמן בברור בתשריט התכנית קוו בניין תת קרקעי וקוו בניין על קרקעי .

ניתן להציע קוו בניין אפס לקומות המסד גס לכיוון מערב עבור יצירת דופן מסתחרית לכיכר והרחבה של המסחר המוצע כחנויות על הכיכר.

כלפי רחוב שלום הגליל יש לשמור על קוו בניין מינמלי של 3 מטרים.

לבטל את הבליטה הקיימת בחלקה בחלק הדרומי של החלקה ולשנות את יעוד לשטת ציבורי פתוח.

לא ברור למה בשטח המיועד לשטת ציבורי פתוח מסומנת ויקת הנאה למעבר רכב-

יש לבטל את הסימון, השטח מלועד למעבר הולכי רגל ולא עבור מעבר כלי רכב.

לא ברור הצורך בהכללת חלקה 50 בקוו הכחול של התכנית מדובר על חלק מחלקת

02 5

| דרך שנשארת בייעוד דרך- יש להוציא אותה מחקו הכחול של התכנית.

יש לערוך תכנית פיתוח מתואמת עס התכנית המקודמת מדרום במטרה לתאם מפלסים ואת הרחב הציבורי באופן שייווצר מרחב ציבורי רציף בשתי התכניות.

יש לבטל את הארקדות המוצעות בנספח הבינוי ולחציע בבינוי קוו בניין אפס לכיכר והרחבה של שטחי המסחר בהתאם בקווי הבניין בתשריט ובבינוי בנספת חבינוי.

יש לקבוע כחוראה מחייבת שבקומת הקרקע לכיוון הכיכרות סביב הבניין יהיה מסחר של חנויות עס חצית פעילה והסופר יהיה בחזית הפנימית עס כניסה אחת בלבד- הוראה גו תהיה מחייבת וסטייה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

יבוטל השטח הציבורי המוצע במפלט 5.5- , השטח לא ראוי ולא מאוורר עבור שימוש ציבורי , ניתן להביע בשטת זה שימוש מסחרי שיפנה למעבר הציבורי.

לאור העובדה שהתכנית אינה מפרישה שטת משמעותי משטת המגרש לצרכי ציבור ומצד שני מוצעת הגדלה משמעותית של שטתי הבניה לעומת התכנית המאושרת, יש להגדיל את השטתיט המיועדים לצרכי ציבור המוצעים בתכנית - לשטת של כ 1200 מייר.

השימושים המוצעים עבור שטחי הציבור יהיו עבור שני גני ילדים, בית כנסת בשטתח של 250 מ"ר , יתר השטחים יהיו מיועדים עבר שימוש קהילה או משרדי עיריית.--

השימושים הציבורים יהיו בקומת המסד השנייה למעט בית הכנסת שיוכל להיות ממוקם במיקוט אחר כולל מפוצל בשתי מקומות שונים בבניין וגני הילדים שימוקמו במקומות בהם ניתן יהיה לאפשר חצר או גג.

יש לקבוע ברמפת הכניטה לחניה ציקת מעבר לרכב לפרויקט השני שיוגש כהשלמה להתחדשות במרכז המסחרי כדי לשמור על גמישות בכניסות ויציאות לחניה.

יתווסף להוסיף לתכנית סעיף השמדה- ככול שלא יצא היתר בניה לבניין תוך 5 שנים התכנית תבוטל, היתר חפירה לא ייחשב לצורך כך כחיתר בניה. בסמכות הוועדה המקומית להאריך מועד זה עד שנתיים נוספות.

יש לצרף למסמכי התכנית הדמיות של הבניין מכיווניס שונים.

יש למספר את הקומות בתתכיס ולסמן מפלסים בחזיתות ובחתכים ובקומות השונות.

סעיף 4.4.4 יבוטל ויקבע במקומות כי מפלט המטחר יהיה בגובה הכיכר ולא מוגבה ממנה.

סעיף 4.4.11- בעניין ארקדות יבוטל .

בטבלה 5 רשום כי שטחי התעסוקה/ תיירות הס שטתים עיקריים מתחת למפלט ה 0 יש לתקן ולהעביר את השטחים מעל מפלס ה 0.00 מכיוון שמדובר על קומות המסד שהם מעל למפלט הכניסה.

יש לתקן את מספר קומות המגורים בטבלה 5 ל ל 25 קומות ולא 30 כפי שרשום.( מעל 5 קומות מסד- סה"כ 30 קומות)

יש לבטל את שטחי המרפסות המקורות המוצעות בטבלה 5 מעבר ל שטחים שקבועים בתכנית המהווים 1200 אחוו בניה מעל לקרקע, שטתי המרפסות יהיו מתוך השטחים המוצעים בתכנית וואת בהתאם למדיניות שאושרה לבנייה על ציר רכבת קלה הכוללת את שטחי המרפסות בתוך אתוצי הבניה הכוללים.

012 6

יש לשנות את סעיף 7.2 ולרשוס בו ומן משוער לביצוע התכנית.

מיקרו-אקלים רוחות: על פי ממצאי המסמך עולה כי בחלק הצפוני של התכנית,

באזור רמפות הכניטה לתניוניס, קיימות רוחות לא נוחות הקרובות ל20% שכיחות ועומדות בקריטריון (באופן גבולי), על כן, ובשל היתכנות לשינוי בבינוי אשר עלולה להשפיע על משטר הרוחות, מבקשת המחלקה שייקבע בהוראות חתכנית כי תנאי להכנטה לדיון בוועדה מקומית לתכנון ובנייה / רשות רישוי, יחיה דוח מיקרו-

אקלים לעניין השפעת המגדל המתוכנן על השפעת הרוחות ומתן פתרונות אדריכליים מבונים למיתון הרוח.

המתלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי האמצעים למיתון הרוח, במידה ויקבעו, יוטמעו בבקשה בהיתרי הבנייה ולא יחושבו כשטחים עיקריים ותותר תריגה סבירה מקווי הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדט העיר.

השלמה נדרשת- בנספת הבינוי, מוצג גג מרקמי ונכתב: גג ירוק לרווחת התושבים.

על כן, יש להשלים את הבדיקה ולבחון האם קיימת בעיה של הגברת רוחות על הגג המרקמי.

השלמות נדרשות- המסמך לא בחן את השפעת התכנית ואת תוספת כלי הרכב שהיא יוצרת על הרעש ועל איכות האוויר לתושבים ולקופת חולים הסמוכים לתכנית. יש להשליט ולהגיש למתלקה לבדיקה.

התכנית יושבת על קו הרכס ומשנה את קו הרקיע. יש לבחון את השפעת התכנית על הנצפות והנראות שלה ברחבי העיר.

יש לשים לב שהתכנית תוסמת גישה לחנייה עילית קיימת מדרום לתכנית. בהתאם למצב היום לא ניתן לעבור מהחנייה הקיימת ממזרת לתכנית (סמוך לקופייח)

לחנייה מדרום לתכנית. יש לתת את הדעת על סוגיה זו על מנת להימנע ממצב שבו השצייפ המוצע אשר מיועד למעבר לרכב חירום בלבד, יהווה גישה לחנייה הקיימת.

הנחיות למסחר: השימושים במסחר יהיו טעונים אישור מאת המחלקה לאיכות

הטביבה בעירית ירושלים ואישורה יחיה תנאי למתן היתר הבנייה הוראה זו תהיה מחייבת וסטיה ממנה תחשב כסטייה ניכרת.

תנאי עבור כלל השימושים המטחריים, יהיה הצגת פרשה טכנית, אישורה על ידי המחתלקה לאיכות הסביבה בעיריית ירושלים והטמעת מסקנותיה בתכניות העסק.

פרשה טכנית זו תעסוק בכלל השפעותיו הסביבתיות של בית האוכל ופתרונותיו לרבות רעש, איכות אוויר וריחות, פסולת מוצקה ומחזור, חזות וכדי. כמו כן, יקבע פיר ייעודי לפליטת פליטות זיהום האוויר לגג הבניין הגבוה ביותר הכולל מערכת מסנניס או פתרון שווה ערך למניעת מטרדי ריח אשר יאושר על ידי המחלקה לאיכות הטביבה בעיריית ירושלים.

על מנת למנוע מטרדי רעש, ריחות וכדומה, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית הדרישה להקצות בחניון המוצע בתכנית, שטח לחנייה תפעולית עבור פריקה וטעינה, מערכות אלקטרומכניות, מערכות האוורור והמיזוג, אצירת אשפה, מחצור וכו' ולקבוע כך בהוראות התכנית.

היות והתכנית נמצאת בליבו של אגור מגורים, המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר השמעת מוסיקה וכריזה מחוץ לכותלי בתי העסק ובמרחב הציבורי.

הגג שמעל המסחר יהיה ללא שימושים מפריעים כגון אירועים, פינת ישיבה לבית קפה/מסעדה וכדומה הוראה זו תחיה מחייבת וסטיה ממנה תחשב סטיה ניכרת.

12 7

חנויות המסחר הנוספות סמוכות גס הן למיקום אפשרי לחצרות גני חילדים.

| המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לעת מתן היתר בנייה תיבתן השפעת

הרעש הצפוי מהמסתר לגני הילדים ובמקרה הצורך תאטור על הוצאת שולחנות וכיסאות מחוץ לכתלי בית העסק.

הנחיות לתעסוקה: היות ולא הוגדרו בתכנית השימושים המתוכננים באזור

התעסוקה שמעליו מגורים, על מנת למנוע קונפליקטיס פוטנציאליים, מבקשת המחלקה שייקבע בהוראות התכנית כי לא יותר בשימושים המותרים באזור התעסוקה, שימוש של אחסנה ושינוע של חומרים מסוכניט כהגדרתם בנספת אי בחוזר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה לגבי מרחקי ההפרדה מתעשלייה ממר\ 2014 או הנוסת המעודכן מעת לעת. ניתן יהיה לסטות מהוראה זו הכפוף לתיאום מראש עם המחלקה לאיכות הסביבה והצגת מסמך סביבתי לרבות סקר סיכונים במידת הצורך.

הנתיות לחניון והכניסה אליו. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ מהחניון יחיה מעל גג המבנה הגבוה ביותר.

המחלקה מבקשת כי ברמפת הכניטה לתניון, יוקם קיר בגובה אפקטיבי באורך המרבי האפשרי, מצד מורח של הרמפה, על מנת להפחית את המטרדיס הסביבתיים לשצייפ המתוכנן.

בנייח ירוקה. המחלק מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי: הבנייה תבוצע לפי תקן 5281 בנייה ירוקה.

תנאי למתן חיתר בנייה יהיה הצגת 'יאישור שלב איי ממכון התעדה מוסמך המספק אסמכתאות עבור תקן 5281.

הנחיות לחדר שנאים: המתלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי לא תותר

הקמה של השנאי במבנה נפרד אלא כמבנה טמון בקרקע או טמון בחלקו בקיר תמך או בחלק של הבניין בתיאום מראש ובאישור מהנדס העיר או מי מטעמו ובתאום עס חברת ההשמל.

המחלקה מתנגדת למוצע בנספח חבינוי של התכנית של חדר השנאים עקב קרבתו

| למבנה הציבור היושב מעליו. יש לשמור על מרחק של 6 מי לפחות בין חדר השנאים | למקומות שהות של בני אדם.

יש להציג רדיוסיס ועמידה במרחקי הפרדה מחדרי השנאים הסמוכים לתכנית.

המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/תפירה ראשון יחיה הכנת נספת ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה.

המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות התחפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הטביבתייס לרבות רעש ואיכות האוויר הצפויים למבני המגורים הקיימים והסמוכיס לתכנית וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המתלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יחיה הצגת תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והשהייתס בנפח מתאים של 0 מ"ק לדונם (לא ניתן לבצע החדרה כיוון שהתכנית יושבת על שכבת אקוויקלוד שהינה אטימה למים) בתתוס התכנית להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפייע.

בקשה להיתר תכלול הקמת תשתית מתאימה לשט הצבת מערכת לייצור/אגירה של חשמל לשעת חרום שאינה תלויה בספק שירותים חיוני ועומדת בהוראות תחוק החשמל ותקנותיו ותקנות להתקנת גנרטורים למתח נמוך ועל פי כל דין, לרבות :

הכנת חדר טכני במרתף או בקומת הקרקע או על גג הבנלין, ,בגודל מוערי של 7 א +

02 8

מטרים עס פתתי כניסת ויציאת אוויר בגודל מזערי של 1.1 מ"ר, מערכת מיגון אקוסטי למניעת מטרדי רעש, פתח מתאים להכנסת ציוד, פיר ארובה מהחדר הטכנל ועד ל 1.5 מטר מפני גג חבניין, הצבת החדר כצמוד דופן לדירת מגורים תחייב אישור מחלקת איכות הסביבה. 1.2. העברת תשתית חשמל מהחדר הטכני לדירות המגורים

שבמבנה הכוללת: לוח חלוקה מוגן שיותקן בתחדר הטכני, תעלת חשמל מוגנות עד

לכל דירה כבלים, הארקה, וההכנות הנדרשות בלוחות הדירתיים.

הכנת תעלת חשמל וכבילה מהחדר הטכני עד ללוח חשמל ראשי לשם חיבור עתידי להטענת סוללות.

הנחיות אלו אינן באות להתליף או לצמצט את הנחיות הרשות הארצית לכבאות והצלה (כבוי אש) לעניין טידורי בטיחות אש במבנים ועסקים, אלא בנוסף לחן.

יש להשלים חוות דעת של האגפים הבאים: חברת חשמל, תברואה, שפייע, תושיח, נכסים.

השטחים המיועדים לצרכי ציבור יופקעו ע"י הוועדה המקומית ללא תמורה,

| ויירשמו על שס הרשות המקומית בהתאם להוראות פרק ח' לחוק התכנון והבניה,

התשכייה-1965 ובכפוף לכל דין.

מיד עס אישורה של תכנית זו, תוכן ע"י מגישי התכנית/ מגישי הבקשה להיתר ועל חשבונט תכנית לצרכי רישום (תצייר), שתוגש בתוך שלושה חודשים מיום אישור תכנית זו, לאישור יו"ר הוועדה המקומית. לא הוגשה תכנית כאמור בסעיף בי לעיל, רשאית הוועדה המקומית לגבות הוצאת הכנת התצייר והוצאות הרישום ממגישי הבקשה להיתר, כתנאי למתן היתר בניה ראשון בשטח.

השטחים המיועדים בתכנית זו לצרכי הציבור וכלוליס בחלוקה החדשה, יועברו לבעלות הרשות המקומית עפ"י החלוקה החדשה שנקבעה בתכנית וו, ללא תמורה, כשהסם פנויים מכל מבנה, גדר וחפ\.

שליחת הודעות אישיות לכל בעלי התלקות המצרניות לתכנית ולכל בעלי החעניין בקרקע. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות התוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשיס המצרניים,

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון של הוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית, הוועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות ע"פ סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

הערה: לידיעתך: אס עקב אישור התכנית יעלה שווי הנכס, תחול עליך חובת תשלום חיטל השבתה בהתאט להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה תשכ"ה 5

12 9

מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עיריית ירושלים - קישור 'רישוי ופיתוחי -- המחלקה להיטל השבחה.

התכנית יורדת מסדר היום

תיאור חדש להתנגדויות

התכנית המופקדת מציעה הקמת של בניין חדש הכולל 5 קומות מסד ועוד 19 קומות , סה"כ 24 קומות .

התכנית מציעה עירוב שימושים הכולל מגורים בהיקף של כ 130 ,מסחר משרדים/ מעונות / מלונאות

התכנית כוללת הפרשות לצורכי ציבור הכוללים 250 מ"ר לבית כנסת , 2 גני ילדים ושטחים לקהילה או רווחה בהיקף של 700 מ"ר.

התכנית וטיימה את תקופת ההפקדה בתאריך 03/12/2020 .

לתכנית הוגשו מאות התנגדויות

התנגדות מספר 1- עו"ד גדי פרל ממבוא הדקר 4 מצורפות 255 התנגדויות נוספות

עיקרי ההתנגדויות:

1 במעין אחיזת עיניים התכנית מכונה תכנית מתאר מקומית למרות שהיא תכנית מפורטת לחלוטין להקמת מגדל , אטומה להשלכותיה על הסביבה.

2 התכנית מציעה חריגה מתקן החנייה העירונית.

4 00 כ 6 5

12 10

התכנית מהווה תקדים מחייב להפיכת השכונה לשכונת מגדלים ספורדית וזאת מבלי לנהל הליך תכנוני סדור.

התכנית הוגשה בהליך מהר כהרף עין ותוך שעיריית ירושלים מפקירה את חובותיה כלפי תושבי הגבעה הצרפתית וצמרת הבירה - בהעדר תמורה ראויה שהעירייה מוותרת עבור הפרויקט ובמיוחד תוך הסתרת העובדה שהתכנית היא חלק מהליך מתוכנן לציפוף של כל השכונה.

התכנית נגועה בחוסר איזון משווע בכל הנוגע ליחס בין מה שמקבל היזם וההקלות שהוא מקבל לבין העדר התמורה לתושבים והפגיעה באיכות חייהם,

דורש שאישורה של התכנית יותנה בתכנון כולל של כל השכונה על ידי עיריית ירושלים בהתייעצות עם התושבים ותוך ביצוע האיזונים דבר שלא נעשה עד בה.

התכנית אינה תורמת לסביבה כמעט דבר אלא להיפך.

התכנית אינה מעודדת מעבר הולכי רגל בתחומה והשטחים הציבורים המוצעים בה הם נחותים.

התכנית אינה מציע נגישות טובה לרכבת הקלה.

התכנית אינה מציעה גן ציבורי או מגרש משחקים לטובת התושבים המתוכננים לגור בפרויקט.

התכנית אינה נותנת מענה לנושא התחבורה כאשר הכניסה לרכבים מוצעת מרחוב שהוא בשיפוע ומשמש כמעבר פעיל להולכי רגל בשכונה.

התכנית אינה תואמת למדיניות שהוחלט עליה בוועדות בעניין בניה על צירי רכבת קלה והיא ממוקמת במרחק של 200 מטר מציר הרכבת ובניגוד למדיניות מבקשת התכנית להוות חריגה מהמדיניות וזאת ללא הצדקה.

התכנית לא מציעה שטחי ציבור מיוחדים אלא בסיסים בלבד וזאת בהתעלם שהתכנית מוגשת על 25 אחוז שטחים ציבורים.

הבניין המוצע לא רק שלא יתרום לסביבתו אלא בסבירות גבוה עלול להזיק לסביבה.

התכנית מפחיתה את מספר מקומות החנייה הקיימים למרכז המסחרי מ 50 חניות ל 35 בלבד וזה לא מספק את המרכז המסחרי המרכזי של השכונה שכולם מגיעים אליו ברכב והתכנית מגדילה את שטחי המסחר בצורה משמעותית .

התכנית לא נותנת מענה לשלביות הביצוע שבו לא יהיה קיים סופר הקיים בשכונה וזאת ללא תחליף.

התכנית פוגעת באינטרס הציבורי הרחב ובאינטרס של תושבי השכונה.

העירייה מסתירה כי יש תכניות רבות המקודמות בשכונה וכי לא מדובר על תכנית אחת בלבד הנמצאת כרגע על שולחן הוועדות.

לא ברור מדוע העירייה שהיא בעלים של חלקה 53 לא מקבלת יחידות דיור בתכנית אלא שטחים לצורכי ציבור בלבד.

לתכנית לא בוצע הליך שיתוף ציבור כמקובל, ונערך מפגש זום אחד לפני כחצי שנה ושום נושא שהועלה על ידי התושבים שונה בתכנית.

באופן תמוה מהנדס העיר הגיע להסכמות עם היזם על שטחי הציבור וזאת ללא מעורבות של המנהל הקהילתי שהיה עסוק באותה תקופה במתן מענה לתושבים בגלל הקורונה , והעירייה סגרה עסקאות עם היזמים.

השטחים צורכי ציבור כוללים באופן לא ברור גני ילדים ובית כנסת למרות ששטחים אלא לא חסרים בשכונה.

שטחי הציבור אינם מוצעים בקומת הקרקע כפי שמקובל ואינם נותנים מענה לחוסרים שהשכונה משוועות להם - מועדון ילדים ומועדון קשישים.

מצורפת להתנגדות חוות דעת סביבתית של חברת אתוס המציגה בעיות בנושא הצללה גם על מבני מגורים וגם על מבני ציבור מעבר לקריטריונים המקובלים.

מצורפת חוות דעת של אדריכל גדעון יגר - שהוגשה גם כהתנגדות נפרדת.

התנגדות מספר 2 : אסתר אליהו מרחוב בר כוכבא 70

יקרי ההתנגדויות:

02 11

סופרמרקט הקיים הוא המקום היחידי בו אני יכולה לרכוש את מוצרי המזון החיוניים, אין לי רכב ואני מתקשה מאוד בהליכה- אם יסגרו את הסופר לתקופת הבנייה לא יהיה לי איפה לרכוש מוצרים חיוניים.

אני מתנגדת להפיכת המרכז המסחרי והציבורי של השכונה לשכונת מגורים , הדבר ייפגע מאוד בתושבים המבוגרים של השכונה.

בשכונה יש תושבים רבים מבוגרים ואנחנו זקוקים מאוד למועדון קשישים.

התנגדות מספר 3- עו"ד טל רנאל מטעם בעלי הזכויות ב- 20 החנויות המצויות במבנה המרכז המסחרי בגבעה הצרפתית בירושלים

עיקרי ההתנגדויות:

המתנגדים מתנגדים לאישור תכנית נוף חלום מהסיבות שיפורטו להלן ויבקשו מכבוד הועדה שלא לאשר את התכנית

בקצירת האומר, יובהר כבר ברישא של כתב התנגדות זה, כי עיקר ההתנגדות נובע מכך שתכנית נוף חלום, המאפשרת הקמת מגדל גבוה משולב במרכז המסחרי של הגבעה הצרפתית, הינה תכנית המשנה באופן קיצוני את אופי השכונה ותהיה לה השפעה מרחיקת לכת והשלכות על השכונה, בהיבטים שונים ובין היתר , הנראות, השפעה סביבתית, השפעה על התנועה, צרכי השכונה ועוד.

למרות זאת, התכנית נערכה באופן נקודתי ללא תיאום עם סביבתה, ללא איזונים, בניגוד להחלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, ובניגוד להוראות הדין ולמדיניות התכנון הכולל.

ליזם - שרכש את הנכס רק לאחרונה - אצה הדרך, ככל הנראה מסיבות כלכליות גרידא, לקדם את התכנית, וזאת ללא כל התחשבות בסביבה ובהתעלם מהבינוי הקיים בגבעה הצרפתית ובפרט ממגרש המתנגדים הסמוך לתכנית.

המתנגדים יטענו, כי מדובר בהליך בלתי תקין שיפגע בהם -- המשמשים כעוגן המסחר של השכונה מזה כ- 40 שנים - ובתושבי השכונה כולה, ואין לאשרו ולקדמו, בהתעלם מהצורך בתכנון עם ראיה רחבה וכוללת.

המתנגדים ומגרש המתנגדים.

המתנגדים הינם בעלי הזכויות ב- 20 חנויות בחלקה 19 בגוש 30655 -- המהוות את כל החנויות במבנה מרכז המסחרי של הגבעה הצרפתית בירושלים, למעט בנק הפועלים )להלן: "המרכז המסחריץ.

הזכויות הקנייניות במבנה המרכז המסחרי, היושב על חלק מחלקה 19 ,שייכות למתנגדים. לכל המתנגדים הסכמי חכירה לדורות מול רשות מקרקעי ישראל. כל המתנגדים (למעט

אחד ) הגישו לרמ"י בקשה לרכישת בעלות בנכסיהם והם רשאים לכך בהתאם להוראות הדין. שניים מהם אף רכשו מרמ"י בפועל את הבעלות בנכסיחם. כמו כן לכולם אישורי זכויות מהחברה המשכנת -

אזורים - .העתק מאישורי זכויות ומאגרות בעלות מהחברה המשכנת, אזורים, ומרשות מקרקעי ישראל מצורפים להתנגדות זו כחלק בלתי נפרד הימנה.

בין המתנגדים לבין אזורים ורמ"י קיימת מחלוקת בנוגע לזכויות הקנייניות ביתרת חלקה 19

( החורשה .)לטענת המתנגדים, כל הזכויות בחלקה 19 שייכות להם. בחודש נובמבר 2019 הגישו המתנגדים תביעה בבית המשפט המחוזי בירושלים כנגד אזורים, שיכון ופיתוח ורשות מקרקעי ישראל, בין היתר, על מנת שיקבע, כי הם בעלי הזכויות בכל החלקה )ת.א 19-11-65849

רקע תכנוני - תכנית נוף חלום חלה על חלקה 18 בשלמות ועל חלק מחלקה 53 .שטח התכנית 2.648 דונם .

חלקה 18 שהיא בגודל של 1.975 דונם, נרכשה לא מזמן על ידי היזם, ומזה עשרות שנים בנוי עליה הקו אופ ,המיועד בתכנית להריסה.

במשך מספר שנים קודמה במתחם תכנית בנין עיר שחלה על שטח של כ- 11 דונם הכולל מספר חלקות, וביניהן חלקה 18 ,חלקה 19 וכן חלקות נוספות ( להלן: "המתחם" ו- "התכנית הכוללנית", לפי הענין ).

12 12

הבעלויות בקו הכחול של התכנית הכוללנית היו של ארבעה גופים בלבד: רשות מקרקעי ישראל, עירית ירושלים, נוף חלום ובעלי החנויות

חלקה 19 הינה בגודל של 2.563 דונם והיא סמוכה לקו הכחול של תכנית נוף חלום, כאשר בין חלקה 9 לבין תכנית נוף חלום, מפרידה חלקה 67 ( המסומנת גם כחלקה 30 )שהינה בבעלות עירית ירושלים בייעוד שצ"פ

לפני כשנה, בספטמבר 2019 החליטו רשויות התכנון להוציא את חלקה 18 מהקו הכחול של התכנית הכוללנית ולאפשר לנוף חלום לקדם תכנית נקודתית

להלן תשריט של הקו הכחול של התכנית הכוללנית, לפני הוצאת חלקה 18 לתכנית נפרדת, המדגישה את הזיקה בין חלקות 18 ,19 ו-44 שכולן בייעוד מאושר של מסחר.

התכנית הנקודתית, נשוא התנגדות זו, כוללת כאמור גם חלק מחלקה 53 בגודל של 673 מ"ר, שהינו ביעוד מאושר למסחר )שטח של 264 מ"ר( ולדרך )409 מ"ר(. חלקה 53 כולה בגודל של 886.4 דונם והינה בבעלות עיריית ירושלים

במקביל לתכנית הנקודתית, מקודמת היום תכנית כוללנית על יתרת המתחם, על שטח של כ- 8.8 דונם .

ג. קיימת עדיפות מובהקת לאשר את תכנית הכוללנית על פני התכנית הנקודתית של נוף חלום

המתנגדים יטענו, כי ההחלטה לאפשר תכנון נקודתי במקרה דנן, כאשר במקביל מקודמת תכנית כוללת על אותו מתחם, הינה החלטה תמוהה ובלתי סבירה.

היתרונות בתכנית כוללנית וההעדפה לתכנית כזו על פני תכנית נקודתית ידועים ברורים. עמדת בתי המשפט בענין זה היא, שיש להעדיף תכנית כוללנית על פני תכנית נקודתית

אחד מפסקי הדין המנחים בסוגיה זו, ניתן על ידי בית המשפט העליון בעע"מ 13/8909 ישעיהו הרמלין ג 'הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז, (פורסם בנבו, 2015.3.4 ,)שם נקבע על ידי השופט סולברג, בפסקה 54 אן אל העיקר. דעת לנבון נקל, כי יש טעם רב בהעדפת תכנון כולל למתווה פיתוחן של מושב, על פני מלאכה של טלאי על טלאי, פרי אישורן של תכניות נקודתיות בקידום עניינו של היחיד.

השופט מלצר הוסיף באותו פסק דין" :הצורך ליתן בדרך-כלל קדימות מוגבלת בנסיבות ובזמן לתכנון כולל על פני תכנון נקודתי הוא נכון ומובן בכל ענפי המינהל ולא רק בתחום התכנון והבניה.

פסקי דין רבים אחרים וכן החלטות של ועדות ערר שונות, שניתנו, הן לפני פס"ד הרמלין והן לאחריו, חזרו והדגישו את עדיפות התכנון הכולל

התכנית הכוללנית הרלבנטית להתנגדות דנן, שכללה את חלקת נוף חלום, שקודמה בשנים האחרונות במתחם ,ושהייתה רלבנטית עד לספטמבר 2019( המועד בו הוחלט להוציא את חלקת נוף חלום מהקו הכחול( חלה על שטח של סה"כ 11 דונם.

תכנית זו אמורה היתה להסדיר את המתחם שמשמש כיום כעוגן המסחרי של השכונה וכולל גם שטחים ציבורים והמצוי בין רחובות שלום הגליל מצפון ועד לבניני המגורים הקיימים בדרום, ובין רחוב ההגנה במערב ורחוב בר כוכבא במזרח.

התכנית הכוללנית אינה חלה על שטח גדול במיוחד או מורכב במיוחד וכוללת בסך הכל ארבע בעלויות, שתיים מהן ציבוריות )מדינת ישראל ועירית ירושלים( ושתיים מהן פרטיות )המתנגדים ונוף חלום.

מדובר בתכנית שמיישמת את מדיניות התכנון לאורך קו הרכבת הקלה ויש בה שינוי של אופי השכונה מבניני מגורים פשוטים למבנים רבי קומות, בדומה לאזורים אחרים בירושלים, הסמוכים לציר הרכבת הקלה. מכיוון שהתכנון מהווה שינוי של אופי השכונה, כפי שהיא כיום, יש לבצע שינוי כזה בדרך של תכנית כוללת ולא תכנון נקודתי זוחל.

מדובר במתחם שכבר מצוי בהליך של תכנון, בתיאום עם רשויות התכנון, כאשר לאחרונה התכנון הכוללני אף התקדם באופן משמעותי.

אין חולק כי חלקה 18 מהווה חלק בלתי נפרד מהמתחם כולו, הן מבחינת המיקום שלה והן מבחינת הייעוד המאושר והייעוד העתידי. המתחם -- כולל חלקה 18 - הוא מקשה אחת שיש לתת לו מענה כוללני תוך מתן מענה לכל המתחם לנושאים התכנוניים.

.41

.42

.47

002 133

חלקה 18 מהווה חלק אינטגרלי מרצף החלקות המהוות את המתחם כולו, מתחם בו יש נתונים תכנוניים זהים לחלקות השונות וקיימת השקה בין שתי התכניות שכיום בייעוד למסחר והופכות למגדלים משולבים

יתירה מזה, מכיוון שתכנית נוף חלום חלה על שטח מצומצם, היא יוצרת אילוצים לגבי מיקום המגדל והגאומטריה שלו וחוסר גמישות תכנונית. בתכנית כוללנית, ניתן למקם את המגדל אחרת וליצור תכנון איכותי ונכון יותר עבור השכונה.

באופן טבעי ראוי היה לצרף לחלקה 18 ,לכל הפחות גם את חלקה 44 הצמודה לה ולתכנן אותם כמתחם אחוד .ההפרדה הינה מלאכותית ויוצרת קושי לתכנן נכון בהמשך את יתרת המתחם.

תכנון של חלקה 18 בלבד, יגרום למצב בו יוותרו בעתיד במתחם חלקות כלואות, ללא תכנון, שלא ברור אם ומתי יקודם בהם תכנון. כך לגבי חלקה 44 וכן לגבי החלקות שבבעלות עירית ירושלים.

תכנון המתחם כרוך בנושאים שונים שהם רלבנטים וחשובים לכל המתחם. כך לגבי הזיקה בין שני המתחמים ובין חלקה 18 לחלקה 19 ,השצ"פים ורצף שטחי הציבור, ההפרשות לצרכי ציבור שעל המתחם כולו לשאת בהם, ההפקעות, וכן כל נושא התנועה, החניות, המעברים להולכי רגל ולרכבים.

כמו כן יש צורך בראיה כוללת של כל המתחם הן לגבי היקף הזכויות, גובה המגדלים, הן לגבי הצפיפות, קווי הבנין, השימושים השונים והייעודים במתחם, אופן חלוקתם במבנים השונים, דרכי גישה, ועוד. רק תכנון כולל יאפשר ראיה רחבה של כל הנושאים דלעיל.

במצב דברים בו התכנון הנקודתי והתכנון הכולל כרוכים וקשורים זה בזה, יש קשר הדוק בין החלקות השונות והמתחם כולו, הן במצב הקיים והן במצב המוצע, קיימת תכנית כוללנית בשלבים מתקדמים לקראת הפקדה ,קיימת התכנות ממשית לקדם אותה להפקדה בקרוב, וכאשר כל בעלי הזכויות במתחם מעוניינים לקדם את התכנית הכוללנית ויכולים לעשות כן, אין כל הצדקה לאפשר תכנון נקודתי לחלקה 8 בנפרד מיתר החלקות במתחם.

תכנון אחד של המתחם כולו יבטיח יתר תאום והתאמה בין החלקות השונות במיוחד ביחס לתכנון נפרד מוקדם ומוגמר בחלקה אחת שיצמצם את כושר התמרון בתכנון הרצוי של שארית המתחם. יש חשיבות לראות את כל התמונה.

בנוסף לכך, התכנון הנקודתי מותיר בסימן שאלה את יתר המתחם ובפרט את חלקה 19 ולא ברור כיצד ישפיע על תכנונה העתידי. אין תיאום בין התכניות ואין מענה לשאלות אם זכויות הבניה הניתנות לנוף חלום באות על חשבון יתר הזכויות במתחם או שיתר המתחם יקבל זכויות זהות באופן יחסי, האם תכנית נוף חלום משפיע על השימושים ביתר המתחם ועוד .

הפיצול לשתי תכניות ואולי אף ליותר, אינו עושה איזון ראוי בין היזם לבין שאר בעלי הזכויות במתחם. יש לוודא שתכנית נוף חלום לא תגרע מזכויות הבניה שינתנו במסגרת התכנית הכוללנית. יש לזכור שבעוד היזם "הגיע לשכונה" ממש לאחרונה, יתר בעלי הזכויות חיים בה ופועלים בה כבר למעלה מ- 40 שנה, והתעלמות מצרכיהם הינה בלתי ראויה בלשון המעטה.

לכן יש להמתין לתכנון כולל ולפיתוח מרחבי שיאזן בין הזכויות וייעודי שטחים שונים ובין הצרכים הפרטיים והציבוריים השונים.

תכנון כולל יאפשר רצף תכנוני הגיוני ומתואם. אין לאפשר תכנון זוחל בשכונה. תכנון כולל יאפשר פתרונות טובים יותר ותוצאה תכנונית שכולם יצאו נשכרים ממנה .

התכנית הנקודתית היא חלק מ"שיטת הסלאמי" שאינה ראויה בשכונה ותיקה כמו הגבעה הצרפתית.

לשכונה מאפיינים מסוימים וככל שמדיניות התכנון היא לערוך שינוי במאפיינים אלה הרי שיש לעשות זאת באופן מסודר וכולל ולא חתיכה אחרי חתיכה.

לו התכנית הנקודתית היתה נגזרת מהתכנון הכולל, ניתן היה להשלים עימה. אלא שלא זה המצב.

התכנית היא נפרדת ואינה מתואמת עם יתרת המתחם, וזאת למרות החלטת הועדה המחוזית מיום

5 שחייבה אותה, כתנאי להפקדה לעשות זאת.

אם תאושר תכנית נוף חלום בנפרד, אזי המתנגדים יבקשו אף הם לקדם תכנון נקודתי על חלקה 19 בלבד שיבטיח הקמת מגדל דומה, באופן יחסי לגודל השטח, בהיקפיו ובייעודיו לתכנית נוף חלום .

יוזכר, כי חלקה 19 הינה בגודל של למעלה מ- 5.2 דונם, בעוד חלקה 18 הינה בגודל של פחות מ- 2 דונם. ועל כן אין מניעה לאפשר גם למרשי לקדם תכנית נקודתית. אלא שקידום פרטני כזה של חלקות

.00

12 14

ספציפיות אינו מהווה "תכנון" כהגדרתו ומנוגד לראיה הכוללת אותה אמורות רשויות התכנון להביא לידי ביטוי ולקדם.

אומגם לעיתים למרות העקרון שנותן עדיפות לתכנון כולל, רשויות התכנון והרשויות מאפשרות תכנון נקודתי אלא שהדבר נעשה בעיקר במקרים בו התכנון הכולל הוא של עשרות או מאות דונמים, כאשר התכנון הוא מורכב ואורך שנים רבות. אלא שלא זה המצב במקרה דנן. כאן מדובר בכ- 11 דונם בלבד עם ארבע בעלויות בסך הכל. שתי התכניות הינן בסמכות הועדה המחוזית ושתיהן נמצאות בשלב מתקדם, וזו סיבה נוספת לכך שהפיצול אינו הגיוני ואינו יעיל. יש לחזור ולאחד את התכניות, כפי שנעשה מלכתחילה, למכלול אינטגרלי אחד ולתכנית רחבת מבט שתכלול מלבד זכויות הבניה גם את

כל ההיבטים האחרים כגון: דרכי גישה לכל אחד מן המגרשים, שטחי הציבור ופיזורם או ריכוזם

במתחם, מעברים להולכי רגל וזיקות הנאה בין המגרשים העתידיים אשר יבטיחו מעבר רציף לאורך הרחוב ובין הבניינים ועוד.

גם אם התכנון הכולל יגרום לעיכוב קל, העיכוב, אם יהיה, אינו משמעותי ויש בו הגיון תכנונית. ניתן לקדם במהירות תכנון כולל בעת הזו ובמצבה של התכנית הכוללת. שהרי מדובר בתכנית כוללת שהיא בשלבים מתקדמים לקראת הפקדה ולכן אם תהיה דחיה, הרי שזו תהיה דחייה קצרת טווח וסבירה לאור האמור לעיל, יש להתייחס לכל המתחם כאל מתחם אחד ולהסדיר את כל הנושאים דלעיל יחד בתיאום ובאחידות תוך ראיה כוללנית תכנונית ואין לאשר לכל חלקה או כל חלק מהמתחם להכין תכנית משל עצמה .ויש לוודא שהזכויות המפליגות לא ישפיעו על הזכויות שינתנו ליתר החלקות טענה מקדמית - אי עמידה בתנאי ההפקדה, התכנית והתנהלות היזם, אינן עולות בקנה אחד עם הוראות הדין ו/או עם החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה בדיון להפקדת התכנית מיום 2020.5.25( להלן:

"החלטת ההפקדה.

לא נמסרה למתנגדים הודעה כנדרש בדבר הפקדת התכנית , המתנגדים לא קיבלו הודעות אישיות על הפקדת התכנית ועל כן חלקם כלל לא ידע על הפקדת התכנית עד שהדבר לא הובא לידיעתם על ידי גורמים שונים.

המתנגדים, שהינם בעלי הזכויות בחנויות, יטענו, כי בכך שהיזם לא דאג להביא לידיעתם באופן אישי את דבר הפקדת התכנית ולשלוח להם הודעות בדואר למענם, הוא פעל בניגוד להוראות הדין, בנוסף לכך, בסעיף 29 להחלטת ההפקדה, נקבע" :בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדכר הפקדת התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, הכל בתיאום עם לשכת התכנון.

אם כך, היזם גם לא קיים את הנחיות הועדה המחוזית ועל כן ההפקדה אינה כדין.

העדר נספח פיתוח - בהחלטת ההפקדה נקבע בסעיף 9 ,כי" :תנאי להפקדה יהא צירוף נספח פיתוח המתואם עם תכנית מספר 0553636-101 המקודמת מדרום, זאת על מנת להבטיח רציפות של השטחים הציבוריים המוצעים והשטחים בזיקת הנאה,אלא שמסמכי התכנית אינם כוללים נספח פיתוח ולא נעשה תיאום עם התכנית הכוללנית ולכן ההפקדה חסרה ואינה כדין.

העדר תיאום בין התכניות בנספח תנועה, בסעיף 21 של החלטת ההפקדה, נקבע" :תנאי להפקדת התכנית יהיה תיאום נספח התנועה מול יועץ התנועה של לשכת התכנון, לרבות תיאום לעניין הכניסות והיציאות במשותף עם התכנית המקודמת מדרום ,במטרה לצמצם עומס הכניסות והיציאות ברחוב בר כוכבא בסמיכות לבית הספר ,ובחינת האפשרות לשלב בתחום התכנית חיבור לשבילי אופנים מתוכננים בסביבה, לתכנית צורף נספח חניה אלא שהנספח מתייחס לקו הכחול של התכנית בלבד ולא נעשה תיאום עם יתרת המתחם.

יצוין שעד למועד זה לא גובש מתווה הבינוי של יתר המתחם ולפיכך, גם לא ניתן היה לבצע תיאום כזה ואכן לא בוצע בפועל,

העדר בהירות בתכנית, באופן כללי וכפי שיפורט להלן, קיימת בתכנית העדר בהירות בנוגע לנושאים רבים. כמו כן, הן נושאים טכניים והן נושאים מהותיים לא מעטים הכלולים בתכנית אינם מדויקים ולא מציגים מצג מלא כלפי הציבור, יש בתכנית לא מעט "נסתר" על פני הגלוי. ויש לדרוש את תיקון התכנית כך שתכלול פרטים מדויקים ובהירים ולא תותיר סימני שאלה לעת הוצאת היתר הבניה.

02 15

לסיכום פרק זה, המתנגדים יטענו כי היזם לא פעל בהתאם להוראות הדין ובנוסף לכך, לא קיים את החלטת הועדה המחוזית בנושא משמעותי ומהותי שחייב אותו לבצע תיאום עם יתרת המתחם, ולכן אין להמשיך ולקדם את התכנית.

יש לבצע תיאום תכנון ולהוסיף לתכנית "תכנית צל".

כפי שעולה מהאמור לעיל, בתכנית נוף חלום לרבות בנספחיה, אין ראיה כוללת של המתחם כולו, אלא התייחסות אך ורק לגבולות התכנית בתוך הקו הכחול ובסביבתו הצמודה. התכנית הינה בבחינת "מגדל בדד ישכון" וזאת במיקום בו נדרש תכנון רחב שיש להבטיח בו, לכל אחד משני המתחמים, דרכי גישה מתואמות ,הגדרת מפלס קומת קרקע מתואם על מנת ליצור אחידות, רצף שצ"פים וכיוצב'. ניתן להיווכח בחסרונות התכנון הנקודתי הנובעים מחוסר התאמה מוחלט בתשריט שלהלן.

ככל שלא תתקבל עמדת המתנגדים לפיה אין לקדם את תכנית נוף חלום כתכנית נקודתית, ויש לקדם תכנית אחת כוללת לכל המתחם, הרי שלכל הפחות יש לדרוש ביצוע של תיאום מלא בין שתי התכניות בכל ההיבטים התכנוניים. תיאום תכנון של תכנית נוף חלום עם כל המתחם הינו הכרחי על מנת שלא תהיה בעתיד "בכיה לדורות".

כמענה חלקי בלבד וכתחליף לתכנון כולל, יש לחייב את היזם לצרף לתכנית נוף חלום "תכנית צל" של יתר המתחם. תכנית הצל צריכה לכלול בין היתר, את האלמנטים התחבורתיים והנופיים של כלל המתחם. מעבר לכך על תכנית הצל לכלול התייחסות להיקף הזכויות ביתרת המתחם, פירוט השימושים, היקפו של כל שימוש ,רציפות שטחים ציבוריים והיקפם בכל המתחם.

כמו כן, יש צורך להציג בתכנית הצל כיצד המגדל של נוף חלום יפגוש את יתרת המתחם הן במצב הקיים והן בתכנית העתידית של יתרת המתחם.

ריבוי שימושים והעדר ספסיפיקציה, בתכנית נוף חלום קיים ריבוי של שימושים אפשריים:

מסחר/תעסוקה/מלונאות/דיור מוגן/מעונות סטודנטים ומגורים. לא נקבע באופן מוחלט וברור היקף זכויות הבניה לכל שימוש וייעוד ולא נקבע באופן מוחלט מספר יחידות הדיור למגורים. לא ניתן להבין מהתכנית מה יבנה בסופו של דבר, וכאמור, אין תיאום עם יתר המתחם.

בין היתר, לא נקבע היקף הזכויות של כל אחד מהשימושים הרבים שנקבעו למגדל המגורים. בטבלה בסעיף 5 של התקנון, אין הפרדה בין מסחר, תעסוקה ותיירות. לכל שלושת שימושים אלה יחד נקבע שטח של 3757 מ"ר שטח עיקרי + 317 מ"ר שטחי שירות.

בפרט, קיימת חשיבות גדולה עבור המתנגדים להבין מראש מהו ההיקף המדויק של השטחים המסחריים בתכנית נוף חלום. אלא שגם בענין זה קיימת אי בהירות :בסעיף 4.4

( 13 ב ) לתקנון, נקבע מינימום של שטחי מסחר בגודל 200 מ"ר העוטפים את הקו אופ, אך נקבעה גם אפשרות להגדיל את שטחי המסחר מבלי לציין את ההיקף המקסימלי.

יתירה מזה, בסעיף 4.4(יד()1 )לתקנון נקבע, כי שטחי המסחר יהיו בקומת הקרקע וניתן יהיה להוסיף מסחר גם ב- 3 קומות מעל קומת הקרקע. מסעיף זה משתמע שהמסחר לא רק ילווה את קו הרחוב אלא עשוי להפוך להיות שימוש עיקרי של המבנה בקומות הנמוכות שלו, עד כדי היקף של קניון מסחרי קטן. לכך בוודאי המתנגדים אינם מסכימים. בדרך כלל מקובל ליצור מסחר מלווה רחוב בהיקף של כ-

0 מ"ר. היקפים גדולים יותר אינם סבירים ובפרט כאשר יתרת המתחם תכלול אף היא שטחים מסחריים.

המתנגדים הינם בעלי 20 חנויות בהיקף של כ- 1200 מ"ר בנוי כולל בנק הפועלים. המתנגדים עומדים על כך שיהיה תיאום בשטחי המסחר ולא יאושרו בתכנית נוף חלום היקפים גדולים מדי של שטחי מסחר, ביחס לשטח ולאוכלוסייה, שעלולים לייצר חוסר איזון תכנוני במתחם כולו.

מעבר לאמור לעיל, סעיף 4.2.2 של התקנון קובע, כי מספר יחידות הדיור למגורים ינוע בין 130-110 יחידות דיור. יש חשיבות לקבוע במדויק מה יהיה מספר יחידות הדיור הואיל ומהיקף יחידות הדיור נגזרים נושאים נוספים, כמו היקפי החניה הנדרשים וכן צרכי הציבור בשכונה, ובכלל זה גני ילדים, בתי ספר ושירותי בריאות.

כמו כן, לא ברור מה יהיה ההיקף המדויק של הדירות הקטנות במגדל. בעוד בדברי ההסבר לתכנית מצוין היקף %25 דירות קטנות עד 85 מ"ר, הרי שבסעיף 2.4.4(א()7 )לתקנון נקבע כי המגדל יכלול 0 בלבד של דירות קטנות עד 85 מ"ר.

2 16

המתנגדים ידרשו שכל הנושאים האמורים ובעיקר היקף שטחי המסחר יקבעו במפורש ובמדויק במסגרת התכנית ולא ישאירו לשקול דעת היזם. כמו כן יש לבצע תיאום מלא עם יתרת המתחם לגבי ההיקפים של כל שימוש בנפרד ולא להותיר היקף כללי של שימושים מעורבים כפי שהדבר נעשה בתכנית.

שטחי הציבור הפתוחים, סעיף 1.4 של התקנון מתייחס לשצ"פ בתכנית, אך אין כל התייחסות להשתלבות שלו עם יתרת המתחם. אין בתכנית כל תיאום של רציפות השטחים הציבוריים בכלל המתחם וכן רציפות של השטחים שיש לגביהם זיקת הנאה. יש לבצע תיאום עם יתרת המתחם כחלק מתכנית הצל.

חשוב להדגיש, כי השכונה ממוקמת באזור תפר, ועל כן שיקול חשוב בתכנון השצ"פ הינו הענקת תחושת בטחון הכולל תכנון של שצ"פים רחבים, רצופים, גלויים לעין ללא "שטחים מתים.

גודל השצ"פ בתכנית נוף חלום הוא של 219.5 מ"ר, המתנגדים ידרשו שביתרת המתחם לא ידרש מתן שטחים גדולים יותר מזה כשצ"פים ושגודל השטחים הציבוריים ביתרת המתחם יקבע בתכנית הצל. צריכה להיות הדדיות בהיקף השטחים הציבוריים שינתנו בכל מתחם, ואין לאפשר מצב לפיו, בשל ההיקף הנמוך של ההקצאות בתכנית נוף חלום, יתרת המתחם תדרש להקצות שטחים נרחבים יותר לצרכי הציבור.

לפי סעיפים 1.1.4 ו- 2.1.4(א()5 )לתקנון, ולפי נספח החניה, אחד השימושים בשצ"פ הוא שימוש פרטי של רמפות מעבר ומיסעות לחניון המגורים בתת הקרקע. יש לקבוע כי גם בתכנית של יתרת המתחם ניתן יהיה לעשות שימוש פרטי בשטחי השצ"פ. 95 .

בתכנית אין התחייבות לרמת הפיתוח הגנני של השצ"פ, כגון אדמה גננית בגובה 1.5 מטר. כמו כן לא תוכננו כנדרש גבהי השצ"פ והחיבור לכלל המתחם.

הפקעה , תכנית נוף חלום כוללת הפקעה של שטח בגודל של 482 מ"ר, שמתוכו 264 מ"ר הן מחלקה 3 ,שאינה בבעלות של נוף חלום אלא של עירית ירושלים. היזם הפריש לצורך הפקעה שטח של 218 מ"ר בלבד מתוך חלקה 18 בבעלותו. שטח זה מהווה כ- 11% מחלקה 18 , המתנגדים ידרשו שתכנית הצל תכלול גם את ההפקעה שתדרש מיתר המתחם, וזאת באופן מידתי וזהה להפקעה שנתנה נוף חלום.

על ההפקעה לצרכי ציבור להעשות באופן שוויוני בין חלקות 18 ,19 ו- 44 .

אין לאפשר מצב בו תכנית נוף חלום תקבל זכויות מפליגות ותתן מעט הפרשות לצרכי הציבור, בעוד יתר המתחם יוותר עם זכויות מעטות ועם חובות תכנוניות שונות. יש לתאם ענין זה במסגרת תכנית זו.

ועוד, השטח שהופקע משמש בתת הקרקע למיסעה לטובת השטחים הפרטיים. הן הדרך המאושרת והן הדרך המוצעת רשומות כחלקות שניתן להשתמש בתת הקרקע שלהם לטובת חלקת המגורים , יש לקבוע כי הוראה זו תחול גם ביתר המתחם.

תנועה, תחבורה, חניה זיקות הנאה, לתכנית נוף חלום צורף נספח חניה. הנספח מתייחס לחניון שמתחת למגדל נוף חלום ולכניסה וליציאה אל החניון נוף חלום. אלא שהתכנית אינה מתייחסת לנושא התנועה של המתחם כולו. יש לפתור במסגרת תכנית זו, באופן מתואם ומחייב ענין הכניסות והיציאות לעבר חלקה 19 וחלקות אחרות במתחם ולוודא שתכנית נוף חלום מהווה יחידה אחת עם התכנית הכוללנית בכל הנוגע לתחבורה.

אפילו זכות הדרך המסומנת באדום בתכנית, תוכננה באופן לא רגולרי, והיא נקטעת עם הקו הכחול של התכנית כשלא ברור אם יהיה לה המשך וכיצד הוא יראה.

גם נושא זיקת ההנאה ליתרת המתחם לא נקבע באופן ברור דיו. זיקות ההנאה מתייחסות בעיקר ל"חלקת המגורים בתכנית נוף חלום.

יש להוסיף בסעיף 4 - השימושים - סעיף מפורש על זיקת ההנאה מחלקה 18 לטובת חלקה 19 שתאפשר גישה לצורך מעבר לכלי רכב.

ההתייחסות היחידה לעניין זה מופיעה בסעיף 4.4(ד()2 )לתקנון שם נקבע, ש"סימון זיקת ההנאה לרכב למעבר לפרויקט הסמוך כפי במופיע בתשריט ובנספח הבינוי, לא יהיה מחייב בצורתו זו. הצורה הסופית תקבע לעת מתן היתר בניה ובלבד שישמר המעכר כאמור". סעיף זה אינו ברור דיו וכן הוא עומד בניגוד להחלטת הועדה שקבעה תיאום כתנאי להפקדה בכל נושא התנועה והמעברים. העובדה שצורת הסימון של החיבור בין החלקות אינה מחייבת, מעידה על כך שלא נעשה תיאום.

2 7

תקן החניה שנקבע בסעיף 4.4(גכ 10 )של תקנון התכנית הוא תקן מיוחד מופחת, שאינו מספיק בפועל לכמות כלי הרכב המצופה במתחם התכנית. יש לתקן את הוראות התקנון ואת נספח החניה, כך שיחול על התכנית תקן החניה הארצי או התקן התקף לעת הוצאת היתר, הן לחניות הפרטיות והן לציבוריות.

סביבה , לתכנית צורפה חוות דעת סביבתית, אך גם היא מתייחסת אך ורק למגדל בתכנית נוף חלום.

אין כל התייחסות למגדל/ים נוספ/ים ביתרת המתחם, להצללות, למנהרת רוח שעלולה להיווצר בין המגדלים ואשר עלולה לדרוש התייחסות תכנונית נוספת ובאופן כללי חוות הדעת אינה מראה כיצד ישפיע המגדל על סביבתו.

לכן יש לדרוש מהיזם לצרף לתכנית חוות דעת סביבתית שתעסוק במתחם הכולל מבחינת משטר רוחות, צל ,גובה, איכות האויר, השפעות סביבתיות של תוספת מסחר, פינוי אשפה, מטרדי ריח, רעש ופסולת וכו.'

אשר על כן ובהתחשב בכל האמור לעיל מתבקשת הוועדה הנכבדה לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין את התנגדות, לא לאשר את התכנית ולחייב תכנון כולל במתחם. לחילופין בלבד תתבקש הועדה הנכבדה לבצע את התיקונים הנדרשים בתכנית שפורטו בהתנגדות זו ובעיקר תיאום מלא ומחייב בכל ההיבטים התכנוניים מול יתרת המתחם.

אומנם אצה הדרך ליזם לקדם תכנית על החלקה שבבעלותו, אך בעשותו כן תוך התעלמות מהסביבה, אין ספק שבראש מעייניו עומדים שיקולים כלכליים- מסחריים צרים בלבד כאשר שיקולים תכנוניים רחבים יותר אינם בסדרי העדיפות שלו.

הועדה הנכבדה מתבקשת לזמן את המתנגדים לכל דיון שיתקיים בתכנית המופקדת ובהתנגדויות ולאפשר להם להביע עמדתם בעל פה ולהרחיב את היריעה ככל שידרש.

המתנגדים שומרים על זכותם להוסיף טענות על שפורט במסמך זה.

התנגדות מספר 4 -- ערן בילבול מרחוב ההגנה 18

עיקרי ההתנגדויות:

סט

פגיעה באפשרות לתכנון לטווח ארוך בגבעה הצרפתית,

בשנים האחרונות אושרו מספר מגה תכניות ברחבי השכונה, אומגה, חניון נחל צופים והפרדה מיפלסית, כאשר כל תכנית הסתכלה על תא שטח מצומצם ולא על התמונה הכוללת.

עקב מעבר הרכבת הקלה במסלול האומגה מספר דרכי הגישה לשכונה יצומצמו בכמעט שני שליש.

רחוב חיים יסקי ששימש כדרך גישה לכפר עיסאוויה צומצם בצורה משמעותית והסיט תנועה לרחובות אחרים בשכונה.

בנוסף תנועה של השער הדרומי של כפר הסטודנטים גם היא מצריכה מעבר קשה יותר ומעבר ב 5 רמזורים.

בשלב הסופי של הרכבת הקלה רחוב האצל אמור להפוך ליד סיטרי במקטע שבין רחוב ההגנה לרחוב הלחי מה שאמור להגביר עוד יותר את מצוקת התנועה בשכונה.

החניה המוצעת בתכנית אינה מספיקה לא ליחידות הדיור ולא למסחר.

אישור המגדל ללא ראיה כוללת עלול לפגוע בתכניות עתידיות להתחדשות עירונית בשכונה.

במקום שהתכנון יקדים את הביצוע וייקבע יעדים לעתיד התכנון רודף את הביצוע על מנת לפתור בעיות שנוצרו עקב ביצוע לא נכון והיעדר תכנון.

יש בעיה של לחץ מים בשכונה וחייבים לשדרג את התשתיות בשכונה.

מיקום הכניסה לחניה הוא בעייתי ברחוב בשיפוע שכבר היום עמוס ויהיה עמוס עוד יותר אחרי הקמת התכנית, יש לדאוג לכיווני יציאה נוספים מהחניון תוך שיתוף מגרשים שכנים.

יש לדאוג לשחרור של קומת הקרקע בשלבי הביצוע לפני המשך בניית המגדל מעל כדי להקטין את ההפרעה לשכונה ולתושבים.

יש לדרוש את הרחבת השצ"פ במפלס הרחוב בראיה של התכניות העתידיות שיוגשו במרכז המסחרי.

02 8

הבניין נמצא במקום גבוה והדיירים בקומות העליונות עלולעם לקבל חלקית את ההתנגדות בעניין רוחות שהם פי 3 מהרוחות בקומת הקרקע ולא ברור מה הטעם לאשר להם מרפסות חוץ ברוחות שכאלה.

התנגדות מספר 5 -- דליה דפנה בילבול מרחוב ההגנה 19

עיקרי ההתנגדויות:

איכות החיים ירדה מאוד בשכונה בשנים האחרונות בעיקר מפאת הסכנה בכבישים , הן ברכב והן בהליכון .

להגיע ברכב בשעות העומס למנהל הקהילתי לוקח לפעמים חצי שעה בשל הפקק ברחוב ההגנה.

תוספת יחידות דיור ללא מציאת פתרון בנושא התנועה ותכנון כולל של כל השכונה ירע את המצב בהרבה ויגרום לי ולבים שכמותי לעזוב את השכונה.

דובר בעבר על יצירת גשר להולכי רגל מעל רחוב ההגנה שמעולם לא הושלם וראוי קודם כול להשלים אותו.

קיימת מצוקת חנייה במרכז המסחרי וההתנידות למרכז היא בעיקר באמצעות רעב פרטי ואין לכך פתרון בתכנית.

התכנית מושפעת מתכנית האומגה שאושרה תוך גזילת זכות ההתנגדות מהתושבים.

התנגדות מספר 6 מיכל גפר דפנה מרחוב ההגנה 19

עיקרי ההתגגדויות:

בחמש השנים האחרונות התגוררתי בגבעה הצרפתית במהלך לימודי

[הטקסט קוצץ - הקובץ המלא זמין בקישור למקור]