ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 3 · 21/02/2003

1

641340

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2021/3 בתאריך 03/02/2021 - כ"א שבט תשפ"א

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 38

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

641340 אגף תכנון עיר

עיריית ירושלים

אנגל סרגיי ת. עמידה תכנית תכנון

יזום

רחוב, שכונה:

, רמות מגרשים למבני ציבור לאורך רחוב יעקב אליעזר

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30616 5150 כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת: הוראות 29 תשריט 13

התכנית מציעה תוספת בניה ושימושים המיועדים למבנים ומוסדות ציבור בשני מגרשים נפרדים, כמפורט:

1. שינוי ייעוד משטח למבני ציבור לייעוד מבנים ומוסדות ציבור

2. תוספת שימושים

ת.ש 9: גני ילדים, מעון יום ובתי כנסת. (שימוש מאושר- גנ"י- 500 מ"ר עיקרי ת.ש 16: בתי ספר, גני ילדים ומעלית ציבורית. (שימוש מאושר בית ספר וגן ילדים 2,500 מ"ר עיקרי

3. הוראות בינוי לגבי בתי ספר, גני ילדים ומעלית ציבורית בתא שטח 16.

4. הוראות בינוי לגבי גנ"י, מעון יום ובתי כנסת בתא שטח 9.

5. קביעת שטחי בנייה בתכנית לסה"כ16,590 מ"ר שטחים עיקריים, בחלוקה למגרשים כמפורט

ת.ש 9 :3,200 מ"ר עיקרי

ת.ש 16 :13,390 מ"ר עיקרי

6. הוראות בגין חנייה

6. הוראות בדבר תנאי למתן היתר בנייה

7. קביעתקווי בניין מרביים.

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

מבנים ומוסדות ציבור ------- 8673.78 100 16,590 ת.ש9 – 190% בנייה מרבים ת.ש 16 – 200% בנייה מרבים

תיאור המצב הקיים

שטחים ריקים מבינוי.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תכנית 6576 משנת 2009 אשר ייעדה את המגרשים לשטח לבניין ציבורי (תאי שטח 9 ו– 16.)

גובה בינוי מרבי עד 3 קומות מעל מפלס הקרקע

ת.ש 9: שימוש לגן ילדים. שטח חלקה 1614 מ"ר550 מ"ר שטח עיקרי מרבי ת.ז 16: שימוש לבית ספר וגן ילדים. שטח חלקה 7092 מ"ר2,500 מ"ר שטח עיקרי מרבי.

היתרים:

2019/0154.00 בתא שטח 9 גו"ח31267/5

2

641340

מוגשת בקשה עבור בניית 4 כיתות גנ"י ברמות קאנטרי בת.ב2019/154 במבנה חד קומתי הממוקם במרכז החלקה

הכניסה למתחם הגנים הינה מצדו הדרומי של המבנה . במפלס 0.00- , שטחים עפ"י תב"ע מותר 550 מ"ר. סה"כ שטח מוצע 537.90 מ"ר אין חריגה מקו בנין ואין חריגה בשטחים המותרים.

ההיתר בהליך רישוי ומוגש ע"י חברת מוריה.

התייחסות למבנים ואתרים לשימור

ל"ר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות מדיניות תכנית מתאר 2000- אזור מגורים עירוני

מדיניות אגף התכנון היא לעודד צפיפות במגרשים למבני ציבור ע"י הגדלת אחוזי בניה ובניה לגובה ותוספת שימושים.

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30 תואם

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 3 ל"ר

תמ"א 18 ל"ר

תמ"א 22 ל"ר

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ

מבני ציבור

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

חברת גיחון ביוב התקבלה – מוטמעת בארכיב ומתויקת לתיק הפיזי חברת גיחון מים התקבלה – מוטמעת בארכיב ומתויקת לתיק הפיזי התובע העירוני

מהות התכנית הינה הוספת שימושים ב-2 מגרשים. התכנית מוגשת ביוזמת עיריית ירושלים.

המלצתי: אינני מתנגדת לאישור התכנית

אגף מבני ציבור-

המחל' לתכנון

מבני ציבור

התכנית מטפלת בשני מגרשים: 9 ו-16. מגרש 16 הוא מגרש מורכב ביותר והתכנית על

נספח הבינוי שבה מראה היתכנות לבניית גני ילדים ובית ספר וככזאת הנספח עונה על הדרישה. יחד עם זאת אסור שנספח הבינוי יהיה מחייב לא במפלס 0.00-/+ במגרש 16 ולא בבינוי עצמו. הוא יכול להיות מחייב בקו בניין (בכפוף להערה בהמשך) במספר קומות, בגובה הבניין וכד'. אך יחד עם זאת אסור שהדברים שהנספח מחייב יופיעו בסעיף סטיה ניכרת. יש לאפשר לבקש הקלה במידה ותידרש בעת התכנון להיתר בנייה.

להלן הערותי:

תשריט: בשל מורכבות מגרש 16 והאילוצים הקיימים בו שיחייבו פתרונות יצירתיים מהמתכנן להיתר בנייה אבקש לשנות את קווי הבניין הצפוני והמזרחי ל-2 מ' ואת הדרומי ל-0 מ

נספח הבינוי: למחוק את טבלת חישוב השטחים שבנספח.

תקנון:

1. סעיף 4.1.1: לא לפרט מספר כיתות לגני הילדים ולבית הספר. יש להסתפק רק בשמות

השימושים. כמו כן להוסיף אפשרות לועדה המקומית להוסיף שימושים.

2. סעיף 4.1.2 ג': מסעיף זה משתמע שיש חובה בהצבת קולטי שמש, דבר שבדרך כלל לא

מתבצע במבני ציבור. יש לשנות את הניסוח ל"במידה ויוצבו קולטים לדוד שמש בגג, יתוכננו כחלק אינטגראלי מהגג או המעקה".

3. סעיף 4.1 ד17: זה תנאי לטופס 4 ולא להיתר

4. סעיף 4.1 ו': יש לבטל סעיף זה של סטייה ניכרת בקו בניין.

5. טבלה 5 זכויות והוראות בנייה

- יש לרשום בטבלה זכויות מירביות בלבד לכל מגרש ללא פירוט וחלוקה כמה מ"ר 3

641340

לכל פונקציה בנפרד. כנ"ל גם לגבי מספר הקומות. לא לפרט מספר קומות לכל פונקציה בנפרד.

- ביחס לטבלה במגרש 16. האם הכניסה הקובעת היא מהכביש התחתון או הכביש העליון? בכל מקרה לא להגדיר 00.0-/+ מוחלט מחייב במגרש 16 שהוא מגרש מורכב ויש להשאיר זאת למתכנן היתר הבנייה.

6. סעיף 6.2 חניה: שהתכנית תאפשר חנייה מבונה אך לא תחייב. לכן בסעיף 6.2 2. יש

לרשום כי "תנאי למתן היתר בנייה יהיה הגשת תכנון מפורט של מערך החניה, הסדרי הכניסה והיציאה אליו וממנו..."

אגף נכסי עירייה-

מח' נכסים

אין לנו התנגדות להמשך הליך אישור התכנית.

חברת חשמל

לישראל

התקבלה – מוטמעת בארכיב ומתויקת לתיק הפיזי

רשות העתיקות -

אריכאולוג מרחב

י-ם

התקבלה – מוטמעת בארכיב ומתויקת לתיק הפיזי

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

מאשרת מפת המדידה הנושאת חתימתי מיום 15.11.2018.

שטח שני החלקות יחד במפת המדידה ובנסחים הינו 8647 מ"ר במסמכי התכנית מצוין שטח של 8674 מ"ר, ער של 27 מ"ר יש לתקן בהתאם את מסמכי התכנית.

אגף תכנון העיר -

המח' למדיניות

התכנון

חוות דעת לתב"ע 641340 - שטחים למבני ציבור בקאנטרי רמות (חוות הדעת מתייחסת לגרסת 7 של הוראות התכנית, ולגרסה 6 של התשריט המחלקה למדיניות התכנון התבקשה לחוות את דעתה לעניין פרוגרמה לבינוי מבני ציבור בתכנית זו.

1. מיקום: התכנית כוללת 2 מגרשים למבני ציבור ברח' אלעזר בשכונת רמות: מגרש 9

ממוקם בגוש 31267 חלקה 5, ומגרש 16 בגוש 30616 חלקה 150. שטח התכנית כ-8.674 דונם

2. מצב סטטוטורי: התכנית המוצעת מציעה שינוי לתב"ע 6576 (תכנית מתאר למתחם

קאנטרי רמות) ולתכנית מתאר 62 לירושלים

3. מהות התכנית: התכנית מציעה תוספת שימושים ציבוריים לשימושים המאושרים

בתב"ע 6576, תוספת זכויות בניה וקביעת בינוי בשטחים המיועדים למבני ציבור

4. הערכת התכנית להלן פרוגרמה למגרשים המיועדים למבני ציבור בתכנית זו:

תא שטח 9 1,600 מ"ר

מעון יום, גני ילדים, שטח ציבורי רב-תכליתי

שטחים מעל 0.00:

שטח עיקרי 1,620 מ"ר

שטחי שרות: 180 מ"ר

אין צורך לפרט זכויות בניה לכל אחד מהשימושים בטבלה 5, אלא לתת זכויות בניה למגרש כולו.

שטחים מתחת ל-0.00:

שטח עיקרי 50 מ"ר

שטחי שרות: 830 מ"ר

א שטח 16 7,047 מ"ר

בית ספר, גני ילדים

שטח עיקרי: 6,080 מ"ר

שטחי שרות: 3,365 מ"ר

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון

המחלקה למדיניות התכנון ממליצה לאשר את התכנית המוצעת בכפוף לתנאים הבאים:

- טבלה 5 בהוראות התכנית: אין צורך לפרט זכויות בניה לכל אחד מהשימושים (וגם לא לפרט מס' כיתות בית ספר, גנים ומעונות יום), אלא לתת זכויות בניה למגרש כולו.

עמודת שימושים בטבלה 5 מיותרת, מכיוון שאלה רשומים בסעיף 4.1.1 בהוראות. אין צורך לפצל בין שטחי שרות לשטח עיקרי במגרשים המיועדים למבני ציבור. יש לציין זכויות בניה מרביים 200%. יש לתקן טבלה 5, כך שתכלול רק את סה"כ זכויות בניה מרביים בכל מגרש, ללא חלוקה לזכויות לפי השימושים הציבוריים וללא פיצול לעיקרי או שרות.

- שימושים ציבוריים: בהוראות התכנית יש להוסיף למגרש 16 שימוש לאגף קהילתי ומועדון נוער, ולא לציין סוג בית ספר ומספר כיתות גן או מעון.

- יש לבטל סעיף 6.8 בהוראות התכנית המתייחס להיטל השבחה שתטיל הוועדה המקומית, מכיוון שמדובר במגרשים המיועדים למבני ציבור.

4

641340

- יש לבטל סעיף 7.1 בהוראות התכנית, המתייחס לשלביות ביצוע - יש לציין פתרון חניה לפי התקן התקף.

- יש לבטל סעיף סטייה ניכרת המתייחס לקווי בניין.

- נספח הבינוי לא מקובל על מחלקה למדיניות התכנון ועל מחלקת תכנון מבני ציבור (אדר' אניה צ'ריקובר). בנספח הבינוי מופיעה טבלה המסכמת שטחים עיקריים ושטחי שרות שאינה נדרשת, מכיוון שהיא מופיעה בהוראות. מכיוון שמדובר בבית-ספר ייחודי, שטחי בנוי ושטחי חצרות בו שונים מבית ספר תקני רגיל, ולכן טבלה זו בנספח הבינוי היא מיותרת. יש לתאם נספח בינוי עם מחלקת תכנון מבני ציבור.

מתכנן

אזורי/שכונתי

לא התקבל

המחלקה

לנגישות

התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים:

- יש לתכנן בסמוך אל הכניסה לשטחים המיועדים למבני ציבור מדרכה ברוחב של 2.50 מ' נטו, על מנת לאפשר לאדם המתנייד בכיסא גלגלים ירידה מרכב גבוה אל המדרכה - כל המדרכות הקיימות והמוצעות בשטח התכנית יכללו רצועת מדרכה נגישה ופנויה למעבר, ברוחב של 1.30 מ' נטו

- כל המעברים הקיימים והמוצעים בשטח התכנית יתוכננו ברוחב 1.30 מ' נטו בהתאם לתקנות.

- מקומות המשמשים לחציית כביש, מתומררים או לא מתומררים יתוכננו בהתאם לת"י 1918 חלק 2.

- אי התאמה בין נספח הבינוי לנספח התנועה לעניין מקומות חניה נגישים.

- תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתו"ס כחוק.

על התכנון המפורט לעמוד בהוראות כדלקמן:

- חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות.

- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, חלק ח1 –

בניין ציבורי חדש פרק א

- תקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות (התאמות נגישות לשירות), תשע"ג –

2013.

- תקן ישראלי 1918 חלקים 1 ,2 ,3.1 ,3.2 ,4 ,6 בהתאמה - תקן ישראלי 2481 חלק 70 (מעליות

אגף לשיפור פני

העיר אגף שפ"ע -

המח' לתחזוקת

כבישים ומדרכות

אין לנו התנגדות לתכנית המוצעת.

1. יש לשקם מדרכה כביש וכל השתיות אשר יפגעו כתוצאה

מעבודות הבניה לשביעות רצונו של האגף.

2. יש להגיש סקר עצים ונספח מעודכן לפני מתן היתר בניה

3. תנאי למתן טופס 4 ביצוע הנ"ל בפועל

אגף תברואה

לאגף התברואה אין התנגדות לפרויקט הנ"ל .

במגרש 16 יש תוספת של 24 כיתות 4 כיתות גן

במגרש 9 יש 4 כיתות גן . מעון יום ומבנה ציבור רב תכליתי בשלב קבלת היתר הבניה יש צורך בפגישה נוספת על מנת לקבוע מיקום , גודל מתקני האשפה וכמות מיכלי האשפה בנפח 1100 ליטר

המחלקה לאיכות

הסביבה

הערות המחלקה לתכנית 641340 בית ספר, גני ילדים ומעון יום ברח' יעקב אליעזר, רמות א

1. כללי

2. התכנית מבקשת זכויות ושימושים בשני מגרשים למבנים ומוסדות ציבור

3. הערות המחלקה לתכנית

4. למחלקה לא ברור מדוע לבית ספר וגני ילדים נדרשים מקומות חנייה רבים כל כך

5. בשל החנייה המתוכננת, תצורת הבינוי של בית הספר נראית לכאורה כתוצאה של אילוץ

עם ריבוי קומות ומדרגות וחסרת מרחבים מקורים במבנה.

6. בכל מקרה, יש להציג פתרון לאוורור החנייה המקובל על המחלקה במיוחד לאור

העובדה כי קומת הגג משמשת למגרש ספורט ולחצרות ולא נראה כי קיימת אפשרות לפליטת אוורור החנייה.

7. כמו כן, הכניסה הדרומית לבית הספר מוצגת באופן צר הנראית כלא מספקת וצמודה

לרמפת הכניסה לחניון, המעלה את החשיפה לזיהום האוויר.

8. טבע עירוני

9. התכנית יושבת בתחום אתר טבע עירוני: "שורק עליון". כיון שמדובר בשטח מופר ללא

ערכי טבע אין דרישה מהמחלקה בנושא זה.

10. הערות המחלקה הכוללות הוראות לתכנית

11. הנחיות לחניון והכניסה אליו

12. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי מיקום פתחי פליטת האוורור המאולץ

5

641340

מהחניון יהיה מעל גג המבנה. ניתן יהיה לקבוע מיקום אחר בתיאום מראש ובאישור המחלקה לאיכות הסביבה ובהתאם להנחיותיה.

13. המחלקה מבקשת כי ברמפת הכניסה לחניון, יוקם קיר בגובה אפקטיבי באורך המרבי

האפשרי, משני צדי הרמפה, על מנת להפחית את המטרדים הסביבתיים לבית הספר הצמוד ממערב ולמעון יום המתוכנן ממזרח.

14. בנוסף, מבקשת המחלקה כי הרמפה תהייה מקורה במלואה

15. תנאי למתןהיתר בנייה

16. המחלקה מבקשת שיקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה/חפירה ראשון

יהיה הכנת נספח ביצוע סביבתי לבדיקה ואישור המחלקה לאיכות הסביבה. המסמך יכלול בין היתר התייחסות להיבטים הסביבתיים של עבודות החפירה והבנייה, חוות דעת לגבי ההיבטים הסביבתיים לרבות רעש ואיכות האוויר וכן פירוט האמצעים הנדרשים לעמידה בתקנות. הערות המחלקה והאמצעים שיקבעו יוטמעו בתכניות הבקשה להיתר.

17. המחלקה מבקשת שייקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה הצגת

תכנית הנדסית המציגה את האמצעים לאיסוף מי הנגר והחדרתם לתת-הקרקע ו/או השהייתם בנפח מתאים בתחום התכנית בליווי נספח הידרולוגי להנחת דעת המחלקה לאיכות הסביבה ואגף שפ"ע.

אגף תושייה -

צוות בקרת תכנון

תנועה

בתאריך 7.01.19 ניתנה חוות דעת לתכנית זאת

כעת הוגשה תכנית עדכנית שכוללת שינוי פרוגרמה למבני ציבור

מגרש 9:

תכנית לא מקובלת מסיבות הבאות:

בגרסה קודמת של התכנית מוצע חניון תת- קרקעי בתוך המגרש שכלל כ- 22 מקומות חניה מקומות חניה

כעת הוגשה גרסה חדשה. הבינוי המוצע כ- 3200 מ''ר (כלומר נוספו כ-1500 מ''ר של הבינוי – 3 קומות) שכולל 4 כיתות גן 3 כיתות מעון יום ושימושים עבור מבני ציבור שיקבעו בהמשך.

בתכנית זאת בוטל פתרון חניה תת – קרקעי ולא מוצע שום פתרון חניה אחר (נדרש כ- 70 מקומות חניה

מגרש 16:

במגרש זה נוספו גם שטחי בניה נוספים

מוצע פתרון חניה בחניון תת- קרקעי עבור מבני ציבור המתוכננים עפ''י התקן בתוך המגרש.

יש לרשום בתקנון כי תנאי להיתר בניה במגרש 16 הוא הגשת תכנית חניה מפורטת בתוך המגרש עפ''י התקן התקף בתוך המגרש.

תנאי להיתר בניה הוא הגשת תכנית מפורטת לפיתוח מערך היסעים עבור בתי ספר וגני ילדים לאורך רחוב יעקב אלעזר.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר

כלכלת היישוב/

הרשות:

השפעות חברתיות:

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף:

אחר: ייעול השימוש במגרש ציבורי ועירוב

שימושים

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. נספח הבינוי יעודכן בהתאמה להיתר הבניה המקודם בשטח, ובהתאמה לשימושים שנקבעו, בתאום מח

תכנון העיר.

2. יש להשלים את חוות דעת אגף מבני ציבור לנספח הבינוי

6

641340

3. יש לבחון בינוי מדורג לשימושים המוצעים, באופן שימנע הקמה של קירות תמך גבוהים

4. יש לקבוע בהוראות התכנית כי קירות תמך יוצעו בדירוג שלא יעלו על 3 מ' ובאופן שמאפשר פיתוח

ונטיעות. גובה גדרות סביב המגרש ביחס למפלסי הקרקע לא יעלה על 1.2 מ

5. מפלס הכניסה למבנים יוצע במפלס הרחוב הסמוך

6. מגרש 9: קווי הבניין יסומנו 3 מ' מגבול המגרש, וזאת על מנת לאפשר גמישות מרבית לשלב התכנון

המפורט להיתר.

7. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת התכנית

באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים במגרשים המצרניים.

גוש 31267 חלקה 6. גוש 31267 חלקה 4. גוש 30616 חלקות 155 ,163 ,161 ,147.

עורךחוות הדעת

שם

תפקיד

תאריך

חתימה

זלצמן אפרים מתכנן ערים יום שלישי 02

פברואר 2021

אפי זלצמן