ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 5 · 21/03/2003
המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-13). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.
תכנית מס 24
בית צפפה
3 כ
58 - .60 ₪ זספחוזז: ,אוה
אפיק, אטינגר ושות' - עורבי דין
רפי אטינגר, עורך דין 8 הססחווום הג
עודד אפיק, עו"ד ונוטריון וס .8 2000816 40% 061 זיוה ארנטטי, עורכת דיך 6 הז 278
גלי ארבל, עורכת דין 8 ]זה ]₪8
דרור דוד הכהן, עורך דין 6 ,1800/6] טושה זסזם
שלהבת רובין, עורכת דין (יועצת) (ז001881/) 2000810 ,מזפט זסעטסת!3ח5 לכבוד
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה ירושלים במסירה אישית/דואייל שלומציון 1 (בנין גינרלי)
ירושלים
== שלום רב;
הנדון: התנגדות לתכנית מט' 101-0764886
''תוספת בניה מעל בניין קיים, בית צפפה <רושלים"י
מוגשת בזה התנגדות לתכנית שבנדון (להלן -- ''התכנית'' או ''התכנית המופקדת'), בשכו מר יאסר לאפי, ת.+, ********* מרחוב אל נהאדה סימטה 1 בית צפאפא ירושלים (להלן -- ''המתנגד'י).
הצגת המתנגד, מיקום ביתו, הפגיעה בו ע'יי התכנית ותמצית ההתנגדות
1 המתנגד הינו בעל זכויות במקרקעין חידועים כגוש 30284 חלקה 45 (המצויים ברחוב נהאדה סימטה 1 בשכונת בית צפאפא ירושלים), ובין היתר בעל הזכויות הבלעדי בבניין דו-קומתי הבנוי על החלקה, והגובל ממערב בבניין מושא התכנית (להלן בהתאמה -- ''חלקת המתנגד' \-'בית המתנגד").
להלן צילום אוויר מתוך תשריט מצב מוצע של התכנית, בו ניתן לראוות את בית המתנגד משמאל לחלקת מגיש התכנית (גוש 30285 חלקה 170) ולקו הכתול של התכנית (מעל הסיפרה 1 בצבע סגול). (יוער, כי צילום האוויר אינו מעודכן, וכיום קיים בניין מאוכלט בחלקה מושא התכנית).
תושי התמצאות - קנ"מ 1:1250
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: |.33800.60./צעוא :6ל[פ טע [5786] ,רח 53|6 טזס ,.51 וזו 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 .אב 02-6230023 .161
מ
בית המתנגד מסומן גב כי/בניין שכן'' בחזית הצפונית של נספת הבינוי של התכנית, מימין (מערב) לבניין מושא התכנית, וכן בתכנית הפיתוח.
נטפתח 1 העתק מסמכי הרכישה של המתנגד ואישורי המיסים ביחס לחלקתו מצייב כנטספח מס" 1.
2 הלקת המתנגד נמוכה בכשישה מטרים מהחלקה מושא התכנית (להלן גם - //חלקת התכניתיי)
בתלק הגובל בחלקת המתנגד (ראו חזית צפונית בנטפת הבינול).
3 כפי שתואר בחוות-דעת מהנדט העיר ביחס לתכנית, בפרק ייתיאור המצב הקייסי:
ייקיים בחלקה מבנה המחולק לשניים. הצפוני בן קומה אחת והדרומי בן שתי קומותו בין המבנים מחבר גרם מדרגות משותף, שני המבנים יושבים על גבי קומת חניה על קרקעית. קיים פער בין הקיים בשטת והמוצג בנספח הבינוי, לבין היתר הבניה המאושר 2016/765.00). שטח החלקת חפור במלואו כאשר מכיוון מערב נגלית קומה "
מדורגת ואטומה מעל הקוקעיי (כל ההדגשות בציטוטיס במסמך זה אינן במקור אלא אט נאמר במפורש אחרת - ר.א)
נספח 2 חוות-דעת מהנדט העיר מצ''ב כנטפח 2.
4 ואכן, מגיש התכנית חרג מההיתר באופן בוטה, ובנה תוספת בניה מעל קיר תמך בגובה כולל של כ-6 מטרים על גבול החלקה המערבי, בצמוד לתלקת המתנגד, אשר משמשת קירוי לכניטה לחניה, ומעל גגה מרפסת רחבת *דיים המשמשת את הדירה בקומת הקרקע (להלן - '*התוספת הבלתני חוקית'). מרפסת זו מתוחמת במעקה שקוף ונאה', וניתן לצפות ממנה על בית המתנגד.
תוספת בניה בלתי חוקית ועצומת מימדים זו חולשת על מגרש המתנגד וגורמת לו להסתרת אור, אויר, ופגיעה בפרטיות, וכל את בניגוד לחוק. זאת, בנוסף לפגיעות אחרות, אשר יתוארו להלן.
5 והנה, בניגוד מותלט להחלטת הוועדה המחווית על הפקדת התכנית אשר קבעה כי הבינוי העל-
קרקעי יהיה בקונטור הבניין הקייט, והורתה לסמן להריטה את הבינוי הקייט בפועל בקו בניין אפס וכן קבעה כי הריסתו תהא תנאי להיתר בניה, בפועל התכנית אינה מטמנת את הבינוי האמור להריסה ולא כוללת הוראה כי ההריסה תהא תנאי להיתר (בנוסף לפגמים שיתוארו
להלן).
' בין היתר הדבר מוכיח שבניגוד למצגיס שככל הנראה הוצגו לוועדה, הבניין מושא התכנית גמור ומאוכלס, ולפיכך כפי שיפורט להלן, לא מדובר במגרש ריק בו עפ"י המדיניות ניתן לאשר 5 קומות, אלא במגרש עליו בנוי בניין, עליו ניתן להוסיף 2 קומות בלבד.
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: | 60.טְבּבּבּ.עשעשעצ :סזופססעצ [5786] ,הת 07058!8 ,51 ]סוה 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 .אא 02-6230023 .61
נטפח 3
3
המתנגד יטען, כי אין לאשר - במפורש או במשתמע - כל בנייה בסטייה מקו הבניין לכיוון מגרשו, וכי יש לסמן את כל עבירות הבניה להדיסה וכן לחייב מילוי מחדש של התפירה בגבול החלקה, ולקבוע כי ההריסה והשבת המצב לקדמותו כאמור בפועל יהיו תנאי לאישור התכנית.
עוד יטען המתנגד, כי עפ"י המדיניות ביחס לשכונה, אין לאשר בניית בניין של 5 קומות (ולטענת המתנגד - למעשה מדובר ב-6 קומות), אלא רק תוספת של 2 קומות לבניין הקיים, שחינו בניין
גמור ומאוכלס ולא יישלדיי כפי שנכתב בטעות בהחלטת הוועדה מיום 13.9.20.
זאת, נוסף על פגמים נוספים בתכנית, אשר יפורטו להלן.
המצב המאושר; ההיתר; עבירות הבניה; והתכנית המופקדת
9
10
.1
2
.3
על המגרש הנדון חלה תכנית מטי 2317 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 27.12.1990 (לחלן -
--+התפנית. המאושרת'י)- יעוּד- המקרקעין-חינך-''אזור מגורים פיי וזכויות-חבניה-בו-הן- 50%-בשתנכ..
קומות. קווי הבניין: 6 בחזית, 4 צדדי ו-5 אחורי (לכיוון חלקת המתנגד).
יצוין, שעל חלקת המתנגד חלה תכנית מט' 3855 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 31.12.2006 ומייעדת את המגרש (כחלק ממתחט שלם - 3א) לאזור מגורים 3 מיוחד, בו ניתן לבנות 4 קומות מעל קומת מרתף, ואחוזי הבניה המירביים הינט 60%, בתוספת 12.5% למחטניס, חדרי הסקה בקומת המרתף, למקלט וחניה בקומת הקרקע או בקומות המרתף.
היתר הבניה מ-2017 בחלקת התכנית תאם את התכנית המאושרת, ללא הקלות, ובין היתר נשמרו כו קווי חבניין האמורים.
אלא, שכאמור מגיש התכנית חרג מההיתר באופן בוטה: בין היתר הוא חפר את החלק המערבי של המגרש, מחוץ לקווי הבניין, ובקו אפס - על גבול חלקת המתנגד - בנה תוספות בניה על קיר תמך בגובה של כ-6 מטרים, היוצאת מתוך קיר הבניין. תוטפת בניה זו משמשת קירוי לכניטה לחניה התת-קרקעית (אשר ייהוזזהיי מהחוית הדרומית לשטח שנחפר בחזית המערבית, מול מגרש המתנגד, אף ואת בסטייה מההיתר). על גג תוספת הבניה הבלתי חוקית מצויה כאמור מרפטת גדולה של הדירה בקומת הקרקע. בקצה המערבי שלה נבנה מעקה שקוף, כך שהמרפסת חולשת על בית המתנגד ומאפשרת תצפית עליו בכל עת.
תמונות של תוספת הבניה הבלתי חוקית, כולל המרפסת והמעקה, מצ'יב כנספח 3.
ואת ועוד: אין צריך לומר שתוספת הבניה הבנויה במדרון, כ-6 מטרים מעל מפלט מגרש המתנגד,
עלולה להתמוטט בכל רגע ומהווה סכנה של ממש. למותר לציין, כי מאתר שלא ניתן היתר ביחס לתוספת, מן הסתם היא לא אושרה ונתתמה כדין ע"י מתכנן השלד במסגרת הליך החיתר.
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: |.סס.ְְבּב3.עצעצעט :6 זו 5 ססעש |15786 ,רח 58!6 גו 67( ,.51 וסוו 4] 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 .3% 02-6230023 .61ד
4
4. בנוסף, הבינוי הבלתי חוקי בגבול המגרש גורם לנזילה תדירה של מים (מי גשם, ניקוז וכדומה)
מהמגרש נשוא התכנית למגרש המתנגד.
גספת 4 תמונה המראה את נזילת המים לתוך מגרש המתנגד מצייב כנספת 4.
5 לא זאת אף זאת, כפי שניתן לראות בחלק מהתמונות בנספת 3, מגיש התכנית אף בנה גדר מעל הגדר אותה בנה המתנגד בחלק הדרומי של תלקתו, בגבול שבין המגרשים. אין צריך לומר כי גם תוספת זו, התוחמת את רמפת הירידה לחניון, מהווה סכנה קונסטרוקטיבית של ממש.
6. בנוסף לכך, מגיש התכנית הרחיב באופן משמעותי את קומת החניה במפלט 2.80-, אף זאת
בסטייה מההיתר.
7. (דגיש, כי חלקים נרתבים מקומת החניה בנויים מעל הקרקע (שכן מדובר במגרש מדרוני). ניתן
להיווכח בכך בנקל מעיון בנטפת הבינוי של התכנית ובתמונות הנייל, ובדיון להפקדת התכנית לא הייתה על כך מחלוקת (כפי שיפורט להלן).
8. כאמור לעיל, הבניין גמור ומאוכלס, והתוספת הבלתי חוקית משמשת קירוי לפניסה לחניה
ולמרפטות הדירה במפלט 0.00.
9. התכנית המופקדת מציעה תוספת של 3 או 4 קומות, כך שבבניין יהיו 5 קומות (ולמעשה 6 קומות,
שכן כאמור חלק מקומת התניה מצוי מעל הקרקע), תוך הכשרת הבניה הבלתי חוקית בחניון, וללא הכשרת החפירה ותוספת הבניה בייקו אפטיי המערבי של החלקה (אס כי ללא סימונם להריטה). אחוזי הבניה עפ"י חתכנית הינם 255%. קווי הבניין מסומנים בתשריט. לענייננו, קו הבניין האחורי (מערבי) הינו 5 מטרים, ללא שינוי לעומת התכנית המאושרת. אולם, משום מה, קו הבניין התחתי מצוי על גבול החלקה, בייקו אפטיי, למרות שבגבול המערבי לא מוצע חניון תת-
קרקעי.
טיעוני ההתנגדות בהרחבה
בנלית 5 קומות במגרש טותרת את המדיניות
0. כאמור בחווייד מהנדט העיר וכפי שניתן להיווכח מהתמונות (שלעיל ולהלן) ומנספח הבינוי, הבניין
הקייט הינו בן קומה אחת באגף הצפוני שלו ו-2 קומות באגף הדרומי, שתיהן מעל קומת חניה על-קרקעית,
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: |ן.60.ע480./צעצצצ :6056 [5736! ,רח 54.,.167058]6 |סו 3! 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 .8 02-6230023 .161
נטפח 5
נספח 6
.1
2
.3
.5
6
5
כפי שצוין בחווייד מהנדס העיר, עפ"י תכנית האב של בית צפאפא* וכן עפ"י מדיניות תכנית 2000, ניתן להציע תוספת של עד 2 קומות למבנה קיים.
בּפועל מוצעת תוספת של ארבע וחצי קומות באגף הצפוני (שכאמור הוא בן קומה אחת), ושלוש וחצי קומות באגף הדרומי (ראו למשל חתך ב-ב בנטפת הבינוי של התכנית).
ואכן, מהנדט העיר, ובעקבותיו הוועדה המקומית, המליצו 'לצמצט את הבינוי המוצע לתוספת שתי קומות בלבד מעל הקיים. מספר הקומות יהיה 5 מעל הקוקע... כל קומה מעל הקרקע
תיחשב במניין הקומות'' (דהיינו: קומת החניה העל-קרקעית תיכלל במניין הקומות).
החלטת הוועדה המקומית מיום 25.12.2019 ביחס לתכנית מצייב כנטפח 5.
בעקבות וּאת, גם בסעיף 1 להחלטת ועדת המשנה של הוועדת המחוזית (להלן == "תוועדה- -
המחוזית/) מיום 9.2.2020, להפקיד את התכנית, נאמר:
ייבחתאם למדיניות הוועדה ותכנית האב לשכונת בית צפפה, תותר תוספת של 2 קומות מעל חבניין הקיים...''.
אלא שמשום מה בהחלטתה מיום 13.9.20 שינתה הוועדה את סעיף 1 הנייל להחלטתה וקבעה :
יימעיון במטמכי התכנית עולה כי המבנה הקיים הינו במבנה של שלד ובהתאם למדיניות תכנית האב של השכונה מחליטה הוועדה להותיר תוספת קומות מעל הבניין הקיים עד 5 קומות בתוספת אחוזי בניח שלא יעלו על 180 אחוזי בניה מרביים'י
דא עקא, שהקביעה כי ''המבנה הקייט הינו במבנה של שלד'י בטעות יטודה. למעשה, מדובר במבנה גמור ואף מאוכלט (והמתנגד יכול להעיד על כך מידיעה אישית). זאת ועוד: הבניין עצמו נראה גמור לחלוטין, ובין היתר הוא אף כולל תריטים; מעקה למרפטת הבלתי חוקית (כאמור);
גינון בחצר (כולל שתילים ואדניות), פרגולה, מעקות למרפסות, תאורה ומצלמות אבטחה.
בנוסף לתמונות שצורפו לעיל מצורפות גם תמונות של חזית הבניין הפונה לרחוב המלמדות בבירור כי מדובר בבניין גמור ומאוכלס.
תמונות של חזית הכניין, כולל הגינון, הפרגולה, התאורה והמצלמות, מצייב כנספח 6,
* יצוין, כי משום מה תכנית האב לא פורסמה ולא ניתן היה להשיגה. לפיכך, הדברים האמורים כאן מבוססים על
חוויד מהנדס העיר ועל ההחלטות והפרוטוקולים בעניין הפקדת התכנית. המתנגד מבקש כי מסמכי תכנית האב וההחלטות בעניינה יומצאו לו והוא שומר על וכותו להוטיף על נימוקי ההתנגדות ולהרחיבס לאחר שיעיין במסמפים
האמורים.
"המלצת מהנדס העיר, וכן סעיף 1 להחלטת הוועדה המקומית מיום 25.12.19 בעניין התכנית.
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: |.60.ש4380./\צעט :6ז6051/צ 6 ,וה 160053|6 ,56 16 10
טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022
2 .א 02-6230023 .61ד
9 בהתאם לכך, בהמלצת מהנדט העיר וכן בהחלטת הוועדה המקומית מיום 25.12.2020 הומל\
6
7. החלטת הוועדה מיום 13.9.20 התבסטה אפוא על נתונים שגויים ומצג שווא.
8. ראו גס דברי מהנדס העיר בחוות-זעתו הנייל, בפרק 'ימסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים
תכנונייכויי, תחת הכותרת ''החסרונות העיקריים של התכנית'' בסעיף '*"התאמה לחצון העיף:
ייהתכנית מבקשת להוסיף 3 קומות על מבנה חדש אשר נבנה ברובו על פי היתר מטוף שנת 2017. אין התאמה למדיניות הבניה באזור זה בבית צפפה. התכנית מבקשת תוטפת על גבי בניין חדש עם חניה מעל הקרקע אשר פוגעת בנוף ובאופי הבינוי לשבונה. באם התכנית הייתה מוגשת לכתחילה עס בינוי ראוי לשכונה, אשר אינו מייצר תוספת על חדש, חניה תת קרקעית במלואה, שטחים בהלקה אשר אינם חפורים, הייתה יכולח לממש אחוצי חבינוי על פי תכנית האב לשכונה'י
כאמור לאשר תוספת שתי קומות בלבד מעל הקרקע (כולל התניו)..
0. יודגש, כי החלטתה הראשונה מיום 9.2.20 בה קבעה הוועדה מפורשות כי '/בהתאם למדיניות...
תותר תוספת 2 קומות מעל הבניין הקיים', לא ניתנה כלאחר יד, אלא לאחר דין ודברים ארוך עם מגישי התכנית, במסגרתו הובהר להם כי מאחר שמדובר בבניין קיים ניתן להוטיף עליו שתי
קומות בלבד. ראו למשל הציטוט הבא (עמ' 119 לתמליל):
*יגבי שמרית שמש: חלק מהחניה מעל הקרקע ויוצרת בינוי בקו 0. גם על זה דיברנו.
תוספת הקומות שלך 3 וחצי קומות שאנחנו מאשריט תוספת של 2 קומות מעל לבניין הקלים.
מר אחמד אבו חוסיין: אבל למה!
גבי שמרית שמש: כי אה המדיניות. יי
1. אם לא די בכך, גס שמה של התכנית הוא י'תוספת בניה מעל בנלין קלים"י.
2. ברור אפוא שאלמלא המידע השגוי שנמטר לוועדה עובר להחלטה השנייה, כאילו מדובר
ביימבנה של שלד'' היא לא הייתה משנה את החלטתה, ולא הייתה מאשרת 5 קומות (ולמעשה 6 קומות כאמור להלן).
3. בכך נפל פגם מחותי בהחלטה השנייה על הפקדת התכנית המביא לפטלותה. לעניין פטילת
החלטה המתקבלת ללא התשתית העובדתית, התכנונית והמקצועית הדרושה. ראו: עעיימ
2 זני דנקנר נ'י ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז חיפה (פורסם בנבו) (10.5.2015), בפיטסקה 2 ; עתיימ (תייא) 44865-10-12 נציגות הבית המשותף ייגלי ספיריי ני ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב (פורסם בנבו) (9.9.13). יצוין, כי ערעור על פטהייד נדחה בעעיימ 7031/13?.
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתראינטרנט: |.60.ש34930./צצע :005106 |5786] ,ר161153160 ,.5% 14161 10 טל': 02-8230023 פקס': 02-6230022 2 ...א 02-6230023 .ופד
7
4. בנוסף ולחלופין, גם לו היה מדובר במגרש ריק בו מוצעת בניה חדשה, בפועל הבניין המוצע
בתכנית הינו בן 6 קומות, לא כולל מעקה וקומת גג חלקית. ניתן לראות זאת בבירור בתתך ב-ב;
המראה כי קומת החניה מצויח ברובה מעל הקרקע, ומעליה מוצעות עוד 5 קומות, וכן מעקח וקומת גג חלקית. ואת, בניגוד לסעיף 3 להתלטת הוועדה מיום 9.2.2020, לפיו ייחלק מקומת החניה תיספר במניין הקומות ואחוזי הבניה המירבייסיי.
ראו גם דברי הגבי שמרית שמש מלשכת התכנון ומר אמנון ארבל מנחל מחתלקת התכנון בעיריית ירושלים בתמליל הדיון בוועדה המחוזית מיום 9.2.20 (במיוחד עמי 119-118 ו-123-122 לתמליל), שהראו מדוע קומת החניה היא על-קרקעית (וכאמור, מהנדט העיר כתב ואת מפורשות בחוות-
דעתו).
5. ואת ועוד: אפילו היה מדובר בבינוי של 5 קומות, גם אז מדובר בבינוי הפוגע בנוף ובאופי הכפרי
= של בית צפאפא. נדגיש, כי ככל הידוע למתנגד אין עוד תקדים לבינוי כה גבוה בחלק וח של | השכונה המיועד לייאזור מגורים 5 יי וגם לא במתחמים אחרים. יפים לעניין זה דברי מהנדס העיר בחוות-דעתו הנייל שצוטטו לעיל, לפיהם התכנית אינה תואמת את המדיניות, ומבקשת ''תוספת על גבי בניין חדש עט חניה מעל הקרקע אשר פוגעת בנוף ובאופי הבינוי לשכונה 'י.
6. המתנגד יטען אפוא, כי בינוי של 5 או 6 קומות (קל וחומר כאשר חלק ממנו מצוי בקו 0) יוצר גוש
בניה עצום מעל חלקתו, הפוגע בחלקתו ובשימוש וההנאה ממנה, וכן באופי הכפרי של השפונה, וסותר את המדיניות. לפיכך, מבוקש בזה כי הוועדה תאשר תוטפת של 2 קומות בלבד מעל הקרקע (כולל קומת החניה), בהתאם להתלטת הוועדה מיום 9.2.20, ולהמלצות הוועדה.
המקומית ומהנדט העיר.
אי טימון להריסה של תוספת הבניה בקו אפס והיעדר הוראות כתנאי לאישור התכנית
7, כאמור לעיל, מגיש התכנית ביצע חפירה עמוקה בחלק המערבי של המגרש ובנה תוספת המתנשאות לגובה של כ-6 מטרים המשמשת כניסה לחניה, ומעליה מרפסת רחבת ידיים, וכל ואת באופן בלתי חוקי ובניגוד להיתר שניתן רק בשנת 2017.
8. ראולעניין זה חוו''ד מהנדס העיר, בפרק ייתאור המצב הקייטיי שצוטט לעיל, וכן בפרק יימסקנות
בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנונייסיי, בפירוט ייהחסרונות העיקריים של התכניתיי בסעיף
'יסביבה ונוף'י, שס נאמר:
ייהתכנית מציעה תוספת על מגרש אשר נחפר כולו בניגוד להיתר מאושד. חפירה כזו של החלקה במלואה פוגעת באופי הכפרי של השכונה ובנטיעות משמעותזות בחלקהיי.
9, בהתאט לכך נאמר בהמלצת מהנדט העיר, ובהתאמה לכך גס בסעיף 2 להחלטת הוועדה
המקומית מיום 25.12.19 :
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 אתר אינטרנט: |.00-ש3880.שעעצ :00566 [5736] ,ר67058!60 ,.51 |סוור 3ן 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 .א 02-6230023 .)6ד
8
ייקווי הבניין הקיימים היום בשטח עבור חניון הינם קווי 0 מעל הקרקע ומייצרים מופע של קירות ענק בלפי חלקות סמוכות, יש להרוס קירות אלו הירידה לחניון תהיה ללא קירוי מעל מפלט הקוקע. יש לדייק את התשריט ולהציע קו בניין עילי הצמוד למבנה הקלים יי
0. ראו גס דברי מר אמנון ארבל מנהל מחלקת תכנון עיר לכל אורך הדיון בוועדה המחוזית מיום
0. בין החיתר הוא אמר:
ייפה המפלסים שלך וקירות תמך לא תואמיט להיתר. זה אחד. ושתיים החלופה התכנונית שאתה מציג, אופיר אישר, לא עברה אישור לא של מחלקה תכנון ולא של
לשכת התכנון (עמי 115)
... החלופה שמוצגת פה המפלסיט מבתינתנו וקירות תומכים לא מקובלים .. כל קירות
"0070707 התמך לא רק המרתף. מסי קומות, מיקום של קומת מרתף וקירות תמך...' .(עמי 618" *
1. ואכן, בסעיפים 4 ו-5 להתלטת הוועדה המחוזית מיום 9.2.20 נאמר:
'י4. בתכנית דנן מוצע קירוי לרמפת הירידה לתניה" והרחבת החניון היוצר בינוי בקו בניין 0, יש לתכנן את הבינוי העל קרקעי בקונטור הבניין הקיים (ההדגשה במקור -
ר.א.).
5. בנוסף, בינוי שחוא בפועל קיים בקו בנין אפס יש לסמן להריסה והדיסתו תהיה תנאי
למתן היתר בניה"
2 דא עקא, שבניגוד לסעיף 5 להחלטה, במטמכי התכנית לא מסומנת תוספת הבניה להריסת -- לא קירוי החניון וגג התוטפת שהוא על-קרקעי (במפלס ה-0.00), ולא הבינוי העצום שמותחתלו.
3. חמור מכך: בניגוד להחלטה, בהוראות התכנית אין כל קביעה לפיה הריסת הבינוי הבלתי חוקי
והמסומן להריסה תהווה תנאי להיתר בניה. יצוין, כי מדובר לא רק בתוספת הבניה בקו אפס (שכאמור כלל לא מטומנת להריסה) אלא גס בבינוי שכן סומן להריסה בנספת הבינוי, בקומת
החניה.
4. יודגש, כי הוראות נוספות בהחלטת הוועדה אינן יכולות להתממש ללא הריסת הבינוי הבלתי
חוקי והשבת המצב לקדמותו. כך, בסעיף 10 להחלטת נאמר:
''יהבינוי יוצע בעמודה אחידה לכל הקומות.../
* כאמוך, לא מדובר רק בקירוי לכניסה לחניון אלא גס במרפסת רחבה וגדולה הבנויה על גג *יקירוי החניון"י, המשמשת את דירת הקרקע, תחומה במעקה שקוף, וצופה אל בית המתנגד ותצרו.
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: |.83800.00.שעעעע :605160 עש 15796 ,רח 16705816 ,5% |6ו41! 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 02-6230023 ,61
ובסעיף 12 נאמר:
/12. קירות התמך סביב המגרש לא יעלו על 3 מטרים. באם יש קיר תמך גבוה מכך, יש לפצל את הקיר במרחק מינימאלי אשר ישמש לשתילת צמחיה'י
בהתאמה לכך, נקבעה הוראה דומה בסעיף 4.1.2(א) להוראות התכנית.
בניגוד מוחלט לסעיפי ההחלטה האמורים ולהוראות התכנית, תוספת הבניה חורגת מהעמודה האחידה של הקומות, ובנויה על קיר תמך אחד בגובה כולל של כ-6 מטרים.
5. אס לא די בכך, בתשריט התכנית מסומן ייקו בניין תחונייי בגבולות המגרש כולו (בקו אפס), כולל
הגבול המערבי. זאת, ללא כל צורך, ותוך חריגה מקונטור החניון התת-קרקעי המוצע בנספח = הבינוי. קביעת קו בניין שכזה סוללת את הדרך להכשרה עתידית של תוספת הבניה הבלתי חוקית .
התולשת על מגרש המתנגד (שלמעט הגג שלה מצויה מתחת למפלס ה-0.00) ו/או לחפירה בתת-
הקרקע בחלק המערבי של המגרש.
6. העולה מן המקובץ, שבניגוד מוחלט להחלטת הוועדה המחוזית, להמלצת הוועדה המקומית
ומהנדס העיר, לאמירות הברורות בדיון ההפקדה כי לא תאושר תוספת הבניה הבלתי חוקית בגבול המערבי של החלקה, ולתוראות התכנית עצמן (כולל קביעת קו בניין עילי של 5 מטריט ולא ''קו 0/), התכנית מותירה הלכה למעשה את התוספת ללא שינוי, ואף פותחת פתח להכשרה עתידית שלה.
מובן שזו תוצאה בלתי טבירה, הפוגעת קשות הן במתנגד שמעליו ובצמידות למגרשו יתנשא בינוי של 7 קומות (מכל הבחינות שתוארו לעיל - הסתרת אור, אויר, פגיעה בפרטיות, סיכון קונסטרוקטיבי, בעיות ניקוז ועוד), והן בנוף ובאופי הכפרי של השכונה עליהם עמד מתנדסי העיר בחוות-דעתו.
7. המתנגד יוסיף ויטען, כי אין די בקביעה כי תנאי להיתר יהיה הריסה של תוספת הבניה, אלא יש
לדרוש ואת כתנאי לאישור התכנית, שכן יש חשש כבד שבסופו של דבר התוספת לא תיהרס, וואת גס לאור העובדה שהתוספת נבנתה בסטייה מהיתר בניה חדש (מ-2017); גם לאור מצגי השווא האמורים כאילו הבניין מצוי בשלב שלד; וגם לאור דברי מגיש התכנית בדיון ההפקדה מיום 9.2.20 (עמי 130), לפיהם מכר את הדירות ל-10 אנשים יישכל פגיעה בבינוי של ה-5 קומות...
זה יפגע קשותיי. קל וחומר כאשר הבניין מאוכלט, וגג הבניה הבלתי חוקית משמש כמרפסת רחבת ידיים עבור בעל הדירה בקומת הקרקע.
הותרת ההריסה לשלב ההיתר עלולה להנציח את הבינוי הקיים הבלתי חוקי (ולו על ידי בקשת להכשרתו בשלב הבא), תוך פגיעה קשה במתנגד, והדעת אינה סובלת מצב שכזה.
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: | 60.טְ0 בב 3.עצעעע :6 זו 605/ |15198 ,הח 6715916! ,.5% 3116 10 טל': 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 אא 02-6230023 .)6
נספח 7
10
מהצד השני, קביעה כי ההריסה תהא תנאי לאישור התכנית לא תפגע במגיש התכנית, שהרי על-פי דין עליו לבצע את ההריסה במוקדס או במאוחר, ואין בפיו כל נימוק סביר מדוע לדחות זאת לשלב ההיתר.
זאת ועוד: יש להורות למגיש התכנית למלא מחדש את שטת החפירה הבלתי חוקית, אף זאת
כתנאי לאישור התכנית (יצוין, שבחלק מהשטת הזה, במפלט 2.80- מסומן כ'ישטח בלתי חפורי ומיועד לצובר גז. בפועל צובר הגז נמצא בפינה הדרום-מערבית של החלקה).
8. על מנת להקל על הוועדה הנכבדה, מצורפות בזה תמונות הממחישות (אם כי לא באופן מזזויק)
את מיקום וספת הבניה על גבי צילום נספח הבינוי של התכנית (מטומן בצהוב).
התמונות המראות את מיקוּט תוספת הבניה הלא חוקית על גבי נספת הבינוי, מצייב כנספח 7.
לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה אין לאשר את הכשרת עבירות הבניה
9 בדברי ההסבר של התכנית, לא צוין כי התכנית כוללת הכשרת עבירות בניה (חפירת החניון).
0. חמור מכך: כאמור, בניגוד להתלטת הוועדה המחוזית בתכנית לא מסומנות עבירות הבניה
להריסה, ואין כל הוראות המחייבות את ההריסה כתנאי לאישור התכנית או להיתר בניה (ותשריט התכנית אף כולל את התוספת התת-קרקעית בתחום קווי הבניין).
1. מובן, שמצב זה הוא בלתי נסבל, והוא אף מעניק פרס למי שעבר עבירת בניה. אין ספק שלו מגיש
התכנית היה פונה בטרם הבניה, ומבקש לכלול בתכנית בינוי בגובה 6 מטרים בקו אפס עס המגרש השכן הוא היה מסורב. אמנם, גס לאחר מעשה הוועדה המחוזית ההליטה לטמן את התוספת להריסה, אולם החלטה זו הופרה ונותרה ייעל הנייריי בלבדיי, כך שהבניה הבלתי חוקית עלולה להיוותר על כנה ואולי גם לקבל הכשר בטופו של דבר,
2 מצב זה מנוגזי להלכת בית-המשפט העליון בעעייס 65/13 הוועדה המחוזית לתכון ובניה חיפה נ'
נאות מזרחי בע'ימ (פורסם בנבו) (7.7.2013), שס נאמר לעניין השיקולים שעל מוסד התכנון
לשקול בבואו לאשר תכנית המכשירה עבירות בניה:
יט. בגדר אותם שיקולים רחבים על מוסדות התכנון להביא בחשבון גם שיקולים שעניינם ההגנה על שלטון החוק ואי עידודה של עבריינות בניה (ראו עע"מ 7 אוהרנסיאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (2008) [פורסם בנבו]; עע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ (2010) [פורסם בנבו]). בעניין פונטה הנזכר הזדמן לי לציין, כי "על אחת כמה וכמה בעידננו עתה, וכשהמדובר במעין מכת מדינה של בניה בלתי חוקית ולא אחת ולא שתיים איש הישר בעיניו יעשה;
שיש מקום להביא שיקולים אלה בחשבון". נוכח חשיבותו של אינטרס השמירה
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: |.סס.טְַבּבּ3ּ.עשעצע :0 זו 5פ טע [36ז5] ,ה167058!60 ,5% |סונרז 10 טל'; 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 ;8 02-6230023 .|68ד
11
וההגנה על שלטון החוק, אין ניתן להלוס גישה לפיה בניה בלתי חוקית והתעלמות ממצב תכנוני קיים הם נחלתם של בתי המשפט בלבר ואינם מעניינם של מוסדות התכנון. קבלתה של גישה זו אף עלולה לגרום למצב, בו עברייני בניה ישקלו את צעדיהם לפי כדאיותן הכלכלית של חריגות הבניה, בחינת "אחרוג, אקנס (בבית המשפט בהליך הפלילי), אכשיר (במוסדות התכנון) ואפיק רווחים", אר שמא "טוב קנס ועמו שתי קומות נוספות ללא היתר".
3. למותר לציין, כי בענייננו גס "השיקול התכנוני "הצר" " - דהיינו יימבחן המגרש הריקיי אותו
הזכיר ביהמייש שם בפיסקה כ"א בעקבות פסהייד בעניין איגנר, אפילו היה עומד לבדו, תומך באי אישור תוספת הבניה הבלתי חוקית, מכל הנימוקים שפורטו לעיל, וקל וחומר כאשר מצטרף אליו השיקול של הגנה על שלטון החוק ואי עידוד עבריינות בניה.
לפוכך, שב המתנגד ודורש כי כל חריגות הבניה ו/או החפירה יטומנו להריסה בהתאט להחלטה
מיום 9.2.20; כי הריסתן בפועל וכן השבת מצב הקרקע לקדמותו תהא תנאי לאישור התכנית
ולחלופין בלבד להיתר בניה.
5. בנוסף, יש לתקן את תשריט התכנית כך שלא יכלול בניה תת-קרקעית בקו אפס, ולחלופין כי
נספת הבינוי יהיה מחייב בכל הנוגע לבינוי בחזית המערבית.
טענות נוטפות
6. בסעיף ייסטיה ניכרתיי יש להוסיף כי גובה הבניה בהתאט לטבלה 5 הינו מחייב, וכל סטייה ממנו
תהיה סטיה ניכרת.
7. המתנגד יוטיף ויטען,. כי אס חלילה תאושר התכנית במתכונתה הנוכחית, תניגרס פגיעה עצומה
למקרקעיו. במקרה כוה, לא יהא מנוס מהגשת תביעה לפי טעיף 197 לחוק התכנון והבנית תשכ"ה - 1965 (להלן -- 'יהחוק') ואולי גם תביעה נויקית, בגין ראשי נזק נוספים.
בעעיים 683/13 רשות שדות התעופה נ' אליהו טויטו ואח' (פורסם בנבו, 3.9.15), בפיסקה 10 עמד
בית המשפט העליון על תכליות סעיף 197, ובין היתר:
"התכלית השנייה נשענת על ההנחה שהחובה לפצות תוביל לכך שרשויות התכנון יפנימו כתקציבן את הפגיעה האפשרית בבעלי המקרקעין, שהרי "אילולא חייבת היחה המדינה לפצות על פגיעה שבצדה של תכנית, קיים היה חשש סביר, שרשויות התכנון לא יתנו משקל מספיק לפגיעה שמביאה התכנית, לצד יתרונותיה" (שם, בעמ' 640). במובן זה סעיף 197 לחוק מוודא כי "הרשות תפעיל שיקול-דעת הולם בקביעתה של תכנית מיתאר ותביא בחשבון הן את יתרונותיה רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: |.ס6.עְחַבּבּ3. עוצעצ :5106 6 עט [15786 ,הח 67053|6 .5% |סוורן 10 טל": 09-6230023 פקס': 02-6230022 2 ...8 02-6230023 .61ך
1:
של התכנית והן את חסרונותיה, בין מבחינת הכלל ובין מבחינת הפרט" (ע"א 0 אלישר נ' מדינת ישראל -- הוועדה המחוזית לתבנון ולבנייה. מחת המרכו פ"ךד מז(3) 872, 877 (1993) (להלן: עניין אלישר); עניין הורוויץ, בעמי 294).
תכלית זו מבטאת אפוא איזון בין האינטרס הציבורי במימוש התכנית לבין
האינטרסים של בעלי המקרקעין הנפגעים."
8. המתנגד מקווה אפוא כי כתוצאה מהתנגדותו זו יפנימו דשויות התכנון את הפגיעה העצומת
ויימנעו מאישור התכנית. להסרת ספק מובהחר, כי שום דבר האמור בכתב ההתנגדות אינו גורע מזכותו של המתנגד להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.
9. כאמור, לא עלה בידי המתנגד להשיג את מסמכי תכנית האב של בית צפאפא הנזכרת בהמלצת
מהנדס העיר ובדיוני הוועדות, וההחלטות בעניינה. יצוין, כי חיפוש באינטרנט לא צלח (בניגוד לתכניות האב לשכונות רבות בירושלים, המפורסמות באתר בעיריה ובאתתר מינהל התכנון]. מצב"
ה תמוה, שכן מסמך מדיניות שכזה חייב להיות מפורסם, שקוף ופתוח לעיון הציבור. המתנגד מבקש אפוא כי כל המסמכים הרלוונטיים יומצאו לו, והוא שומר על זכותו להשלים ולפרט את התנגדותו בעניין זה, ואף לטעון כי אין כל מסמך מדיניות שאומצ על ידי הוועדות הרלוונטיות, ולפיכך אין מקום לסטות מהוראות התכנית המאושרת המתירה בינוי של 2 קומות ב-50% בלבד, ולחלופין כי אין לסטות ממנה באופן כה קיצוני. בנוסף ולחלופין, על פני הדברים אחווי הבניה המוצעים (כאמור 255%) חורגים מהמדיניות שלפי הנטען מתירה 180% בלבד (וספק אם אותם אחוזים כוללים גם בינוי תת-קרקעס.
בללי
0. המתנגד שומר על וכותו להוסיף על נימוקי ההתנגדות ו/או לפרטס בדיון ו/או בכל מסמך נוסף,
וכן להגיש חוות-דעת או מסמכים משלימים.
1. לתמיכת האמור בכתב התנגדות זה מצורפים תצהירו של המתנגד.
רפי אטינגר, עו'יד
בא כח המתנגד
העתק : הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים
רח' הלל 10, ירושלים, 9458110 | אתר אינטרנט: |.60.צ3880.שעעעצ :005156 [6ז5! ,רח 167053]0 ,-ז5 |חזורן 10
טל": 02-6230023 פקס': 02-6230022 2 .8 02-6230023 .)6
מט-- 94
אימות חתימה
אנ חי 2 א עליאן
לרושליט
(היח 3 -
מאשר בי בטם -:19509.199----- [יעבנח 037 במשררי
אברתלט עותמאן לאפר
ההיז הההההההה 7--77<-----ווענה) לי וריעת איפית,.
[טזההזו(ח). וטכתה לי על פי תעורת זהוח\(ה),
אסצו--0801210526. דרכתו(ת) | מספה-- 2-2
רז
יתן(ח). מאת - מטרך
3
8 פכ----. ב -וּרִרְשַלַכס--
בי --* |התט[מח)(ו) סרכונוננה) ס)
התפצי על המסמך שלעול (המצורף ההמטופן באות/כמספר אי
-*-) (שטעבר לרף).
ולרא ונג נקמת את התימחו(ה)(פ). סל סרנת)
היחו - אכרתכג. ל גהמאך..לא 29.---- ההש
שכר גסך 07-ב
מו טל כל אאר להוד בעיון
4 - .6
2 וו
1% 6.02
וא
ות
ב
ב -- 103
0810 640 6 ם| הסתא
800000 109 על 5
)784004( 0
ו 080 0064 0
הפידר ---.80%98ה 0 81785086 06
וספת
-8 לד 18 6\הפהאם על 4 וסת | ]סאה אפשתוט אן
----(40ו ו[
8 חס האם עצוה קל --
הותם הצוטהון
א
ו
60 וכל = תחפי הו קוה ו ו
א
0
6 2
ו
אישור תרגום
מס'267
אני הח"מ א . עבידאת נוטריון בירושלים מצהיר בזה , כי אני שולט בשפה הערבית והעברית , וכי המסמך המצורף לאישור זה והמסומן באות [א ] הוא תרגום מדויק לשפה העברית של המסמך המקורי הערוך בשפה ערבית שהוצג לפני ואשר העתיק צילומי מצורף גם הוא לאישורי זה ומסומן באות (ב).
ולראיה אני מאשר את דיוק התרגום האמור בחתימת ידי ובחותמתי.,
היום 18/12/2007
--- שכ"ט-בתוטפת מע"מ-100 ₪
חתימה ,--..6:4ע .4+ חותם נוטריון..
| ו | 1 , שנב 85-> שג( 5,, כ וב--) שב 38 ) ובגב 320 ונמע 3 9 באפ 32 2 וכ !בגב א ג3) בס 353-548 241 3-5 = > (1)
2 4 4-45 2511 |[ 3 בגב 1-51 , |[ג6ו > 31 |נ<, 3 וב 5( ,335 25 95, 9-5( 5 435 ה חב! (54-ב39) 243 ₪ שב 3-\ (2-)/, 0 45 [5--53) וע כ--3 1 4 <> כ-595,) 391,
38 211 3 334 001 5.2
2007/12/18
ייפוי כוח וח בלתי חוזר /
אני הח"מ אבראהים עותמאן מחמוד לאפי נושא ת.ו ******** משכונת / ירושלים בהיותי כשיר מבחינה שרעית וחוקית מצהיר ומודה כי אני העברתי בצוף!
ומוחלטת כל זכותי בחלקה מס' [1 ] מחלקת הקרקע מס' 45 מגוש 20284 אשר' -
עליה מבנה מורככ מקומת מרתף וקומה ראשונה כפי שמופיע במפת החלוקה החתומת המצ"ב המסומנת באות "א " הנמצאת במקום אלעקבה מאדמות בית צפאפא /ירושלים לנכלי יאסר מוסא לאפי נושא ת.ז [******** ] שהעכרתי אליו אותה במתנה ללא תמורה. ועל מנת להעביר את העכרה זו בלשכת רישום המקרקעין בירושלים על שם מקבל המתנה יאסר הנ"ל הנני ממנה בזאת את ד"ר מוסטפא אכראהים לאפי ת.ז [******** ] להיות באי כוחי ולייצג אותי ולהגיש כל הבקשות והליכים אצל רשם המקרקעין , ומיפוי ,והמודד ומאליה והעירייה. והממונה על נכסי הנפקדים ובכל אגפים המוסמכים וחתום על כל המסמכים והחזים ויפויי כוח ועל כל דבר חיוני לצורך רישום הקרקע הנ"ל אצל רשם האגפים המוטמכים על שם יאסר הנ"ל ו/או לכל משהוא מטעמו עד שיקבל הרישום הצורת החוקית הנטונה , כמו כן הנני ממנה אותו להופיע בשמי לפי הצורך בכל בחי משפט מכל מין וסוג וסמכותיהם בכל צורה כנחבע ו/או צד שלישי ולהגן ,להגיש סכומים עד סופיות הדיון
777777 ולמסירה ולקבלת - כתכי בי דין- ולקבל אזהרות ,והחוזים והתצהירים ,-ומפות , והודיות-=
וכיו... ועל כל דבר לפי מידת הצורך בנושא זה . בתביעות פירוק שיתוף ותיקון גבולות ושימות וזות קדמה , ושעבוד , וביטול , ווכות קדימה , ושוויון ומינוי מומחים ובוררים , וחשבונות , ולהיות צד להליך ,וויתור ,ולגישור , ולמחיקה , ולהעכרה ,וגביה , ולבקש הצהרה בשבועה ולבטל ולהודות , ולבקש פקודת מאסר ולבטלה , ולבקש שעבוד ולבטלו , ולפסילת שופטים , ותכיעות בעלות ופינוי וסילוק יד ,ובכיצוע רישום מחדש במידת הצורך + ולהעברה בירושה , ולביצוע פסק דין לטובתי בלשכת הוצל"פ , ובכל אגף אתר , ולהודיה , להעביר ,ובדרך כלל אני ממנה את ב"כ הנ"ל להיות ב"כ בכל דבר מותר למנות אותו מבחינה שרעית וחוקית. עד הביצוע המלאה ליפויי כוח בתלי חוזר בעניין הנ"ל . התלוי בה זכות הזולח שהוא יאסר הנ"ל ,יפויי כוח בלתי חוזר לא נחן לבטלו או לתקנה כולה או מקצחה או כל פעולה המביעה על תוכנה מצדי או מצד יורשי ולא תהיה לי זכות לבטלה ו/או לפסול ב"כ הנ"ל , ובכל שלב ראני פוטר אותו יהיה ב"כ עד ביצוע המלאה בפועל ולהעברה על שם יאסר הנ"ל ולבאי כוחי הזכות לתעכיר זכות העכרה את יפויי כוח זו כולה או מקצתה לאחרים , מבקש לאמת החתימה כמתחייב .
גחן היום 9/9/1994
מיפה הכוח
אבראהים עוחמאן מחמוד לאפי
\ף
- -- מ ל כ), כ-ש, !0 ו( 2.4010 7-ל
-59-ה.55 דדה" "חאה
0
ג ו כ ו לכ 6 )יט
לוש - - 6% = : ו 0 9
גנט 22| כ\ עש 26 <:פ ₪ ו ( 8 5 5 יט
+ 1 ") 29 ג 14 3 כ-נ4 5 1( ₪5 כ + ש ;₪
5. ג 45 ,בו 14 ,2 ).24-10 53-31 יט לש >
1 2 !בגנ( 41 2% כ | ל לו 4-01 3+ -- 1 חן
0[
ו-, ונוכ 4 אע 3 שק ופ 2-2 לש
| 45 ! 8ב 4-0( (--1 9+ + + 3
1-11 5\ כ-(50 כ-שנ) 31,, )+ (-?> 30
7 + 0
|( (-ש 5-82 כא, 5---א 13 ,עשי 400 6-1 35 00 9 ויו שג ולת 51 ו 60( א-ש מ וו 0 וע ו שוגו 0
מ גפ 415 ור 55-מ יינ ג 1+ (1%-כ21<+ + 010 לש ן 0 ונווכ יונ 0 30-ו 20 0 |
7 = כ ג א כ 0 20 0120 50 יי :
51-12 44238 טכ 5 479 342 כ בע וש\הלל אל לרדדש 7 ו
טא 1 328 0 25( 0-0 4-21 0ל- 1( 49 שב 1 605
ו 126 ו שוב 0 וצע* זוב( !2-0 131 מג,. וצ לע עש וא 1 545 2 וצ וכ א 6-15 פש' וצ טנ 5 '-ש
שו ובע 6 4 4 5( בש א << ג 0-8 + ו(
5 0% לע 3.5 4 3 ו כתק 5 ב עפ 5 ו !- נוי
ו וב | + וג ולש שק ענ -4-\ -" יש ל\ וכ יל 2 עלקו כ 3 סט 1 לע 4+ בר שש 2% וניע 354 (יעף < ג לופר 4 5ט ו 1-0 הנגונ 6 -, כב ל 3 ,0 ונבו נש וכ אש וֶּ
ענ )!3 14 2% :
קש ----ץ, \9/ 6/8 111 +
] - > 0
\ מדיגת ישראלל'/ האוצר
| 3 אגף מס הכנטה ומוטוי מקרקעין
מם רכישה
2000
תאריך
חתימה
וחותמת הבנק
אין יתרה לתשלום
ל
שווי המכירה
קסטל טבדרה מרסל
חתמה
אישור לרישום בפנקסי המקרקעין
חלקים מועברים
(7 995
ריבוין] תת
חלקה
0 | 000
חלקה
00055
טופס 7098
גוש
0004
מא אגף מס הננסה ומיסוי מקרקעין בהתאם לסעיף 54 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א-1961
(6₪ מזינת ישראל / האוצר אישור לרישום בספרי המקרקעין טופס 5591
אזור ירושלילם -30 תאריך | 09/03/2015
חתימה ורוותמת הבנק
אין חובות במס רפוש
בתנאי שהסכום) ישולם ויאושר
ע"י הבנק עד לו
ביטון סמדר
שם מכין האישור
\</ מדיגת ישראל / האוצר שובר תשלום מס רכוש - קבלה | התשלום במזומן או בהמחאה בנקאית -] אגף נמט הכנסה ומוטוי מקרקעין \
,ו ] נא להחתים
את חותמת הבנק
אזור ירושלים -30 ונת 00 בגב הטופס
סִיבת תשלום קור
8
6 11
מס' חשבון בנק הדואר
\/ מדיגת ישראל / האוצר שובר תשלום מס רכוש - הודעת זיכוי | התשלום במזומן או
אגף מס הכגסה ומיסוי מקרקעין בהמחאה בנקאית
אזור שם 8 נא להחתים
7
ירושלי -30
רושקל -20 כתובת את חותמת הבנק
בגב הטופס
1 מס אינטרנט 0
סיבת תשלום קור מספר זהות.
:
מס' חשבון בנק הדואר
ו
אגף מס הכנטה ומיסוי מקרקעין
0 ו 0
69 מדינת ישראל / האוצר
מם רכישת
מספר השומת
חתימה
וחותמת הבנק
אין יתרה לתשלום
תאריך המכזרה
מס' זהות המוכר
0.5
תאריך
ביטון סמדר
חתימה
אישור לרישום בפנקסי המקרקעין טופס 7098
חלקים מועברים ריבוי[ תת | הלקה גוש
חלקה
030284|0045 | 000 | 00 52
000000]0000 |000 |] 00 0
8
אישור זה בתוקף אפ יונקיים אחד מהתנו ב
1. אושר בחותמת המשרד האזורי ובחתימת הפ 7
2. הוחתם בחותמת הבנק בעת התשלוו ל
ל הצ 2
מספר התכנית: מגיש התכנית : עורך התכנית : טמכות : 7 ועדה מחוזית
1006 גבארתה מוהנד אבו חוטין אחמד ת. עמידה 229
רחוב, שכונת:
א נחדה , בית צפפה רחוב עקבת אלג/בל סמוך לביי'ס תיכון בית צפפה
גוש חלקה מ / חלקה עד בשלמות
55 10 כן
חוות הדעת מתייתחסת לגרסת מסמכי המבאיית שעמדו בתנאי סף: הוראות | 7 תשריט 6
מטרת התכנית :
תוספת בניה מעל בנין מגורים קיים. (בניה חדשה על פי היתר בניה משנת 2016)
עקרי התכנית :
1. שינוי יעוד מאזור מגורים 5 מיוחד למגורים גי.
2. הגדלת מטפר הקומות מ- 2 קומות ל-5 קומות מעל קומת חניה ושירות תת קרקעית.
3. הגדלת מטפר יחידות הדיור מ-3 ל-10 יחייד.
4. קביעת 1,140 מ"ר שטח עקרי, 160 מ"ר שטח שירות מעל הקרקע ו- 575 מ"ר שטח שירות בתת
הקרקע, סה"כ 1,875 מ"ר.
5. קביעת קווי בניין בקונטור בניין קיים.
6. קביעת שטחי בניה מרביים
?. קביעת תנאים למתן היתר בניה.
8 שטח ממוצע ליחייד (עיקרי+ ממייד/חדר מחוזק)- 126 מ"ר.
מגורים ג |%ל 5 | 242% אחוי בניה
ב ₪ |5ל 00 הדוה
קייט בתלקה מבנה המחולק לשניים. הצפוני בן קומה אתת והדרומי בן שתי קומוות, בין המבניט מחבר גרם מדרגות משותף, שני המבני יושבים על גבי קומת חניה על קרקעית.
קיים פער בין הקייים בשטת והמוצג בנספח הבינוי, לבין חיתר הבניה המאושר (2016/745.00),
שטח החלקה תפור במלואו כאשר מכיוון מערב נגלית קומה מדורגת ואטומה מעל הקרקע.
7 משנת 1990 היא תכנית המתאר לת ו בית צפפא בייעוד ייאזור מגורים פיי מאפשרת בינור של 0 אתורר בניה ב-2 קומות.
היתרים :
0 בהיתר מאושרות 3 יחידות יור וחניון ברובו על קרקעי בן 4 מקומות חניה ומחסן.
לייר
| התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתות / מדיניות.
א. על פו תכנית המתאר השטח נמצא בתחום אזור מגורים עירוני, עד 0 קומות.
ב. על פי תכנית האב בית צפפא, ניתן להציע גובה מבנה עד 5 קומות, 180% בניה מרבי מעל לקרקע,
תוספת של עד 2 קומות מעל הקיים.
ג. | תקן תנייה לפי תכנית 5166ב: תקן בנוני.
ד. על פי מדיניות תכנית מתאר 2000 ניתן להוסיף עד 2 קומות למבנה קיים.
מוצע בתבנית..
לא מוצע
לא מוצע
לא מוצע
התובע העירונל
הרשות הארצית.
לכבאות וחצלת/<
אגף תברואת >
חברת השמל
לישראל
אגף תכנון העיה: -
המחי למדיניות
התכנון
]43317 הדי
לא התקבל
לא התקבל
<> | לא התקבל
] לא התקבל
[ חוות דעת זו מתייחסת לגרסת הוראות 7 ולגרסת תשריט 6 מתאריך 18.11.2019 ]
1. המקום : בית צפפא, רחי עקבת אל גיבל, גוש 30285 חלקה 170. שטח התכנית 0.772
2. מצב סטטוטורי: תכנית 2317 מייעדת את השטח למגורים 5 (2 קומות, 50% בנייה). לפי
המצב המאושר ניתן לבנות 3 יחייד ו-386 מ"ר עיקרי.
בשטח קיים בניין בן 2 קומות מעל קומת חניה הכולל 3 יחייד.
3. מצב מוצע:
- שינוי יעוד לאזור מגורים גי.
- תוספת 3 קומות למגורים על הבניין הקיים והגעה ל-5 קומות מעל קומת חניה.
- תוספת 7 יחייד והגעה ל-10 לחייד בבניין. צפיפות הבינוי המתקבלת במגרש היא 3 יחייד לדונם.
- מוצע שטח מרבי בסך 1,875 מ"ר שהם 243% בנייה, מתוכם 1,140 מ"ר שטח
> | עיקרי שהם 147% בנייה.
אגף תושייה -
צוותת בקרת תכנון
תנועת
המחלקת
לנגישות
4. הערכת התכנית?
לאור היקף התוספת המוצעת של יחידות הדיור ושטחי הבנייה, ומכיוון שמדובר בתוספת על בניין קיים, אני סבור כי איך מקום לדרישת שטת ציבורי בתכנית זו.
לא התקבל
על התכנון המפורט לעמוד בהוראות כדלקמן:
- חוק שוויון זכויות לאנשים עס מוגבלות, התשנייח - 1998.
- תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התשייל - 1970, חלק ח'י1 -
נגישות בנייני מגורים פרק בי.
- תקן ישראלי 1918 חלקים 1 , 2, 3.1 , 3.2 , 4 , 6 בהתאמה.
- תקן ישראלי 2481 חלק 70 (מעליות).
התכנית המוצעת מאושרת בתנאים הבאים :
- ייקבע בהוראות התכנית כי, לא יותר סימון חניה נגישה מחוץ לתחום תא השטח עבור מגורים גי בעת הליך להוצאת היתר בנליה.
- ייקבע בהוראות התכנית כי, תתוכנן רחבת היערכות בשטח המשותף בסמוך אל הכניסות ליחידות הדיור המתוכננות באופן שיתאפשר תמרון לאדם המתנייד בכיטא..
גלגלים בכניסה ויציאה מהדירה, בהתאם לתייי 1918 חלק 3.1.
- ייקבע בהוראות התכנית כי, תנאי למתן היתר בניה יהא אישור מורשה נגישות מתוייס כחוק.
- יש להציע פתרון מפורט לדרך נגישה, בתחום המגרש, שהיא הדרך העיקרית המיועדת לשימוש הציבור, המובילה ממדרכה או משביל נגיש, אל הכניטה הראשית למבנה.
- יש להציע פתרון למקומות חניה נגישים, בתחום שטח התכנית, בהתאם לתנקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התשייל - 1970, חלק ח1 פרק בי.
- כל המעברים הקיימים המוצעיט בשטת התכנית יתוכננו ברוחב 1.30 מי נטו,
לפחות, בהתאם לתקנות.
העיקריים של התכנית | ה התכנית 7
- התכנית מבקשת להוסיף 3 קומות על מבנה
חדש אשר נבנה ברובו על פי היתר מסוף שנת
7. אין התאמה למדיניות הבניה באזור וּה
בבית צפפה.
התכנית מבקשת תוספת על גבי בניין חדש עם
חניה מעל הקרקע אשר פוגעת בנוף ובאופי
הבינוי לשכונה. באם התכנית היתה מוגשת
לכתחילה: עם בינוי ראוי לשכונה, אשר אינו
מייצר תוספות על חדש, תניה תת קרקעית
במלואה, שטחים בחלקה אשר אינם חפוריס,
הייתה *כולה לממש אחוצי הבינוי על פי
תכנית האב לשכונה.
בלכל היושוב/
להמליצ לחפקיד את התכנית בתנאים
7
8
9
0. קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים על פי סעף 197 לחוק התכנון והבנייה
התכנית מציעה תוספת על מגרש אשר נחפר
כולו בניגוד לחיתר מאושר. חפירה כזו של
החלקה במלואה פוגעת באופי הכפרי של
השכונה ובנטיעות משמעותיות בחלקה.
המלצת מהנדט העיר.:
להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
יש לצמצט את הבינוי המוצע לתוספת שתי קומות בלבד על הקיים. מטפר הקומות יהיה 5 מעל הקרקע, 0 אחוזי בניה. כל קומה מעל הקרקע תיחשב במניין הקומות קווי הבניין הקיימים היום בשטח עבור חניון חינם קווי 0 מעל הקרקע ומייצרים מופע של קירות ענק כלפי חלקות סמוכות, יש להרוט קירות אלו הירידה לחניון תהיה ללא קירוי מעל מפלס הקרקע. יש לדייק את התשריט ולהציע קו בניין עילי הצמוד למבנה הקיים, קומת חניה הבנויה כיום הינה מעל פני הקרקע כלפיי החזית הצפונית, מערבית ודרומית, קומה זו תספר במניין הקומות וזכויות הבניה שניתן לאשר,
בנוסף, קומה זו בנויה בפועל שלא בהתאם להיתר הבניה שאושר רק לאחרונה, תנאי להפקדת התכנית יהא הריסה בפועל של קומת החניה הקיימת כמפורט: כלפיי החזית הצפונית יצומצם התניון באופן בו ישמר גובה בינוי שלא עולה על 1.2 מי כלפיי חלקה מצרנית, כלפיי החזית המערבית יש להרוס את הקומה החניה עד גבול הבניין קיים ולהציע גינון ונטיעת עצים בהתאם למאושר בהיתר הבניח, רמפת החניה המוצעת בדופן הדרומית וחלק מהדופן המערבית של החלקה תוצע כרמפה פתוחה ללא קירוי.
מקומות חניה יוצעו עפ"י תקן בקומת חניה זו, בתאוס ואישור אגף תושיה.
קירות הפיתוח ידורגו בגובה שלא יעלה על 1.2 מי, ויוצע בהן פיתות נופי ונטיעות.
יש להשלים חוות דעת מחלקת תושיייה לעניין החניה על פי יחידות הדיור החדשות והמוצעות על פי תכנית מעודכנת למזייניות.
יש להציע נטיעות חדשות בתחום החלקה. תנאי לטופס 4 יחיה לפחות נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום החלקה.
יש להטמלע חוות דעת מחלקת נגישות.
השלמת חוות דעת ממחלקות העירייה שנדרשו: התובע העירוני, כבאות, תברואה, חברת חשמל, תושיה גובה הגדרות סביב החלקה לא יעלה על 1.2 מי.
1. שליחת הודעות אישיות לכל בעלי החלקות המצרניות לתכנית. גוש: 30284 חלקה 84, גוש 30285 חלקות
9
הערה: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם
להוראות התוספת השלישית בתוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965:
מידע מפורטי בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקות - המחלקה להיטל
השבחה.
1. יש לדייק את נספת הבינוי על פּי המצב הקיים בשטח לרבות פתחים.
2 יש להצמיד קו הבניין לבניין הקיים.
0 ' : עורך חות חדעת 0
שם 7 \ | | תפקיד תאריך חתימה
לירון ריכטר ארואל לום רביעי 04
*נואר 2020
7-7 |
ב
06 1
פרוטוקול החלטת מתאריך:25/12/2019 = בו בבטלו תטו"'ם תבנית מספר 18 : 764886
פרטי התכנית
החלטת הועדה
להמליף להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
1 יש לצמצם את הבינוי המוצע לתוספת שתי קומות בלבד על הקיים. מספר הקומות יהיה 5 מעל הקרקע > 180 אחוצי בניה. כל קומה מעל הקרקע תיחשב במנללן 178מ(11----ה הו המה ] קווי הבניין הקיימים היום בשטת עבור חניון הינם קווי 0 מעל הקרקע ומייצרים מופע של קירות ענק כלפי חלקות סמוכות, יש להרוס קירות אלו הירידה לתניון תהיה ללא קירוי מעל מפלט הקרקע. יש לדייק את התשריט ולהציע קו בניין עילי הצמוד למבנה הקייט.
3 קומת חניה הבנויה כיוּס הינה מעל פני הקרקע כלפיי התזית הצפונית, מערבית ודרומית, קומה גו תספ במגיין הקומות ווכויות הבניה שניתן לאשר,
בנוסף, קומה זו בגויה בפועל שלא בהתאט להיתר הבניה שאושר רק לאחרונה, תנא? להפקדת התכנית יהא הריסה בפועל של קומת החנלה הקיימת כמפורט: כלפיי החזית הצפונית יצומצס החניון באופן בו ישמר גובה בינוי שלא עולה על 1.2 מי כלפיי חלקה מצרנית, כלפיי החזית המערבית יש להרוס את הקומוז ההניה עד גבול הבניין קייט ולהציע גינון ונטיעת עצים בהתאם למאושר בהיתר הבניה, רמפת החניה המוצעת בדופן הדרומית וחלק מהדופן המערבית של החלקה תוצע כרמפה פתוחה ללא קירוי. מקומות חניה יוצעו עפ"י תקן בקומת חנו זו, בתאוס ואישור אגף תושית. \
4 קירות הפיתוח ידורגו בגובה שלא יעלה על 1.2 מי, ויוצע בהן פיתוח נופי ונטיעות.
5. יש להשלים חוות דעת מחלקת תושיייה לעניין החניה על פי יחידות הדיור החדשות והמוצעות על פל
תכנית מעודכנת למדיניות.
6. יש להציע נטיעות חדשות בתחום החלקה. תנאי לטופס 4 יהיה לפחותת נטיעת 3 עצים בוגרים בתחום
התלקה.
7 יש להטמיע חוות דעות מחלקת נגישות. '
8 השלמת חוות דעת ממחלקות העירייה שנדרשו: התובע העירוני, כבאות, תברואה, חברת חשמל, תושיו
9 גובה הגדרות סביב התלקה לא יעלה על 1.2 מי.
10 קבלת כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים על פי טעף 197 לחוק התכנון וחבנייה 1 שליחת הודעות אישיות לכל בעלי החלקות המצרניות לתכנית. גוש: 30284 חלקה 84, גוש 30285 חלקו
719
הערת: לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתא
להוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.
מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח > המחלקה להינ השבחה.
7 יש לדייק את נספח הבינוי על פי המצב הקיים בשטת לרבות פתחים.
3 יש להצמיד קו הבניין לבניין הקיים.
י"ץ הוועדה המקומית מנהלת ה המקומית
7-7
חלקה 5 המקה 178
=
5
חזית צפונית
קנ'ם 1:00
8
2.
5%
חלקה 0 דר
-
פ
:
חציר מסי
בטןנם ספ (0 006
תכנית קומת כניסה מפלס ל (2)
קנ" 12100
תצתיר
אני החיימ, יאסר לאפי, נושא תעודת והות מסי *********, לאחר שהוזהרתי-כי עלי להצהיר אמת בלבד וכי איה צפוי לעונשיס הקבועים בתוק אם לא אעשה כן, מצחיר בזאת כדלקמן:
1 אני המתנגד לתכנית מס' 101-0764886 "תוספת בניה מעל בניין קיים, בית צפפה ירושלים", המוגשת באמצעות עו"ד רפי אטינגר (להלן - ''ההתנגדות'י).
2 האמור בכתב ההתנגדות נכון עפ"י ידיעתי האישית, או על פי יעוצ משפטי ו/או מקצועי שקיבלתי.
3 הנני מצהיר כי והו שמי, החתימה מטה חתימתי ותוכן תצוזירי אמת.
יאסר לאפי
אישורב
הנני לאשר כי ביום 20.01.2021 התייצב בפני מר יאסר לאפי, ת.ז. מטי *********, ולאחר שהזהרתי אותו כי עליו להצהיר אמת בלבד וכל יהא צפוי לעונשים הקבועים בחוק אם לא יעשה כן, חתם/בפני על תצהירו.
רפי אס*נגד, עו"ד
ופי אטונגה, עו"ד
מ.ר. 14595
רתי הלל 10, ירושלים 94581
סל 02-8230053 פקס. 05-6230022