ישיבת משנה לתכנון ובנייה תבע מס 5 · 21/03/2003

1

850222

ועדת משנה לתכנון ובניה מספר 2021/5 בתאריך 03/03/2021 - י"ט אדר תשפ"א

סוג דיון: הפקדה

מס' התכנית בסדר היום: 29

זיהוי התכנית

מספר התכנית: מגיש התכנית: עורך התכנית: סמכות: ועדה מחוזית

850222 ד.א קלפר ארז ת. עמידה 06/12/2020

רחוב, שכונה

בן יהודה 31 , מרכז העיר

גוש חלקה מ חלקה עד בשלמות

30043 5052

כן

עיקרי התכנית ומטרותיה

חוות הדעת מתייחסת לגרסת מסמכי המבא"ת שעמדו בתנאי סף: הוראות 4 תשריט 2

תוספת 2 קומותלצורך תוספת יח"ד במבנה לשימור כדלקמן:

1. שינויי ייעוד מאזור מסחרי למגורים ומסחר

2. קביעת סך השטחיםל- 1,644 מ"ר מתוכם 1,235 מ"ר לשטחעיקרי (מתוכם 138 מ"ר מתחת

לקרקע) ו- 409 מ"ר לשטחי שירות המהווים 775.7% בניה

3. הגדלת מספר הקומות מ- 6 ל- 8

4. הגדלת מס' יח"דמ- 5 (כמופיעכקיים בתיק התיעוד) ל - 32

5. קביעת קווי בניין חדשים

6. קביעת הוראות לשימור

7. קביעת הוראות בינוי ותנאים למתן היתר בניה

תיאור כמותי של המוצע בתכנית

יעוד הקרקע מס' יח"ד שטח המגרשים ביעוד היקפי בניה מ"ר –

מרבי מעל

לקרקע

הערות

מ"ר %

מגורים ומסחר 32 211.92 100 1,644 775.7% בניה סה"כ 211.92 100

תיאור המצב הקיים

בשטח התכנית קיים מבנה לשימור בן 6 קומות ומרתף . אופייני לסגנון הבינלאומי של תקופת המנדט בה הוא נבנה.

קומת הקרקע מסחרית והשאר מגורים.

תכניות מאושרות ותכניות קודמות בשטח התכנית

תוכנית מתאר 62 משנת 1959- אזור מסחרי 150% ב3 קומות

2

850222

היתרים לא נמצאו במערכת

נפתח תיק מידע להגשת בקשה לתמ"א 38. מס' תיק 2019/6646.00

התייחסות למבניםואתרים לשימור

מבנה לשימור מס' 1782 מופיע בכרטסת השימור החדשה אתר לשימור מס' 1780 בן יהודה 31, מרכז העיר

התאמת התכנית לתכנית המתאר/ לתכנית שכונתית / מדיניות

1. ייעוד לפי תכנית המתאר- אזור מע"ר

2. התייחסות לתבנית הבנייה - אזור מע"ר 8 עד 10 קומות

3. תכניתשכונתית – אין

4. תקן חנייה עירוני - מע"ר על פי 5166 ב

התאמת התכנית לתכניות המתאר המחוזיות - תמ"מ 1 /30

ייעוד קרקע: אזור פיתוח עירוני מגבלותמרכז מטרופוליני, אזור מוטה תחבורה ציבורית - תואם לתמ"מ

30/1

התאמת התכנית לתכניות מתאר ארציות

תמ"א 35 תואם

תמ"א 3

תמ"א18

תמ"א22

אחרת– תמ"א 15

מענה פרוגרמטי לצרכי הציבור

שימוש נדרש עפ"י

תדריך

ההקצאות

מוצע בתכנית הערות

שצ"פ

מבני ציבור

עתודות / אחר

חוות דעת מחלקות עירייה שנדרשו בפתיחת תיק

התובע העירוני

לא התקבל

אגף רישוי

ופיקוח - מח'

המידע התכנוני

לא התקבל

המחלקה

למדיניות תכנון

אל: אדר' מאריא יונס עקרא – תכנון העיר

מאת: אדר' מיכל כרמלי כהן – מתכננת ערים

הנדון: חוות דעת מחלקת מדיניות התכנון- תכנית מס' 850222, בן יהודה 31 3

850222

התכנית התבקשה בחוו"ד המחלקה למדיניות התכנון.

מונה תשריט 2, מונה הוראות התכנית 4 .

תנאי סף 06.12.20

1. מיקום: בן יהודה 31 . גוש 30043, חלקה 52. שטח החלקה 0.212ד

2. מצב סטטוטורי: בתחום התכנית המוצעת חלות התכניות הבאות: מתאר

62 אזור מסחרי

3. מדיניות תכנונית: אזור המע"ר לפי מתאר 2000, עד 10 קומות

4. תיאור התכנית: תוספת 2 קומות מעל הקיים סה"כ8 קומות 32 יח"ד

סה"כ. קיימות 5 יח"ד לפי תיק התיעוד

5. המלצות המחלקה למדיניות התכנון

לאור נתוני התכנית הבניין בן 5 דירות יכיל 32 דירות כ- 4 דירות בקומה גודל דירה בממוצע 34 מ"ר. לבניין המוצע אין תמהיל דירות. הציפוף וגודלי הדירות אינו סביר. בהתייחס לנתונים אלו .אנו מתנגדים לתכנית זו.

במידה ותתקבל החלטת מהנדס העיר לצמצום יחידות הדיור יש לדרוש חוות דעת חדשה.

ב ב ר כ ה,

מיכל כרמלי כהן

אגף תכנון העיר

- מח' השימור

רקע

רקע היסטורי

המבנה ברחוב בן יהודה 31 ממוקם בחלק העליון של הרחוב בבלוק מנדטורי משולש הפונה לרחובות בן יהודה, שמואל הנגיד ובצלאל )בחלק של רח' בצלאל המשמש כמדרחוב(.

המבנה הקיים בן 6 קומות ומרתף. קומת הכניסה היא מסחרית והשאר מגורים. קומה שישית בנסיגה ובגג מבנה מקורי לפיר המעלית המוגבה. המבנה נבנה בשנות ה - 30 של המאה ה- 20 . בזמן בנייתו הותקנה בו מעלית בתא מסורג הקיימת עד היום. זוהי כנראה דוגמה יחידה למעלית מקורית בעיר שנשמרה..

ההתיישבות באזור החלה במאה ה- 19 ע"י אוכלוסיה ערבית מבוססת שהקימה מתחמים משפחתיים

סגורים באזור שמסביב לבית הקברות המוסלמי ממילא, ללא תכנון מסודר. מקבץ גדול יחסית של מבניםערביים מפוארים הוקם סביב מנזר רטיסבון. אזור שנקרא באותה תקופה "שכונת מנשייה". אחד המבנים הערביים החשובים באזור הוא בניין בצלאל שנקנה ב- 1908 וסביבו החלה התיישבות יהודית. עם תחילת תקופת המנדט, החליפה בהדרגה אוכלוסייה יהודית את הערבית. הקרקעות במרכז העיר נקנו ע"י הכשרת הישוב והוכנה תכנית מתאר לבניית בלוקים עירוניים של בנייני מסחר ומגורים בסגנון אירופאי.

גם המבנה הנדון הוא חלק מבלוק עירוני אופייני לתקופת המנדט במרכז העיר. הבלוקים כוללים מבנים טוריים שחזיתותיהם הקדמיות פונות בקו 0 לרחובות כשבקומת הקרקע שימוש מסחרי ובשאר הקומות דירות מגורים. החזיתות האחוריות של המבנים פונות אל חצר אחורית כשכל החצרות של המבנים

הטוריים יוצרות יחד חלל פתוח משותף במרכז המבנן. בחצר האחורית מספר עצים וכיום היא משמשת גם לחניה.

רקע סטטוטורי

תכנית מתאר 62 , אזור מסחרי– 150% ב- 3 קומות.

מדיניות - תכנית שכונתית – מדיניות מרכז העיר 8 קומות לרח' ראשי.

היתרים:

נפתח תיק מידע להגשת בקשה לתמ"א 38 . מס' תיק 2019/6646.0 .

4

850222

רקע תכנוני שימורי –

המבנה מסומן בכרטסת שימור מס' 1782

התכנית המוצעת–

תוספת 2 קומות ואגף תוך שימור החזית הקדמית לרחוב בן יהודה. התכנית מציעה שינויי ייעוד מאזור מסחרי למגורים ומסחר, קביעת סך השטחים ל- 1,644 מ"ר מתוכם 1,235 מ"ר לשטח עיקרי )חלקו בקומת מרתף( ו- 409 מ"ר לשטחי שירות המהווים 775.7% בניה )חלק מהשטח העיקרי הינו מתחת לקרקע,(

הגדלת מספר הקומות מ- 6 ל- 8 , הגדלת מס' יח"ד מ- 5 )כמופיע קיים בתיק התיעוד( ל- 32 , קביעת קווי בניין חדשים, קביעת הוראות לשימור החזית.

החלטות קודמות בוועדות שימור

תאריך דיון החלטה

26/01/2021

החלטת ועדת שימור מס 45

ירד מסדר היום

המלצת מחלקת השימור לוועדת שימור מס' 64

התכנית מאושרת בתנאים הבאים:

1

. קו הבניין האחורי– יש לשמור על חצר גדולה יותר מהמוצע. קו הבניין המוצע מאפשר חצר צרה ברוחב 2 מ'. המבנה הוא חלק מבלוק מנדטורי אופייני שתוכנן כמבנה טורי סביב חצר משותפת לבלוק. החצרות הפנימיות של המבננים תוכננו בתכנית המנדטורית כריאות ירוקות במרכז העיר

כשהחזיתות הקדמיות בנויות בקו 0. יש חשיבות רבה בהשארת אזור פתוח וירוק בין המבנים הצפופים להם 3 חזיתות בקו 0. הבינוי המוצע יפגע באיכות חייהם של כל דיירי הבלוק. יש להתיישר עם קו הבניין של חלקה 53 הסמוכה ממזרח )בן יהודה 29 ( שאושר בתכנית 667931 . קו בניין בהמשך לקו הבניין של החלקה הסמוכה, יאפשר תוספת בניה תוך שימור חלק מכובד יותר מהחצר שבמרכז המבנן.

2

. חדר המדרגות– יש לשמר את חדר המדרגות והמעלית. בפיר חדר המדרגות נבנתה מעלית עם הקמת הבניין. המעלית בת ה- 85 הנמצאת בתוך תא מסורג מקורי, עדיין פעילה לפי תיק התיעוד זו כנראה המעלית המקורית היחידה שנותרה בעיר. חדר המדרגות עשוי יציקת טראצו צהובה האופיינית למבני הדירות המנדטורים ובכניסה לבניין שטיח מרצפות בטון מעוטרות בדגם גיאומטרי. יש לשמרם.

3

. חזית לרחוב בןיהודה – יש לשמר את החזית במלואה כולל קומת החנויות, המרפסות והמעקות

המקוריים:

א. חזית החנות – אין להגביה את הפתחים. יש לשמור את חזית החנויות ולשמר את האבן

המקורית מעל הוויטרינות המהווה יחידה אופקית אחת בהמשך לשורות האבן שמעל הכניסה

לבניין. אם נחוץ, ניתן להציע הפיכת הוויטרינות לפתחים שהסף התחתון שלהם הוא בגובה המדרכה.

ב. יש לשמור על המרפסות והמעקות המקוריים - עיצוב המעקות בסגנון אר-דקו אופייני

לבנייה בסגנון המודרניסטי בתקופת המנדט. אם נחוץ, יש להציע פתרון להתאמת המעקות לתקן.

ג. דלת הכניסה לבניין לא נשמרה. יש להציע שחזור לפי דלתות כניסה אופייניות למבנים

בסביבה ומאותה התקופה.

ד. פתחים למרפסות – יש לשמור על הפתחים. המחיצה הפנימית תיבנה בנסיגה מהפתח.

יש לשמור את תריסי הגלילה המקוריים.

4 .חזית אחורית הפונה לחצר- החזית מחופה בטיח וכוללת מרפסות ומעקות מקוריים 5

850222

בדומה

לחזית הראשית הפונה לרחוב בן יהודה. יש לבנות את החזית האחורית באותו אופן –

חיפוי טיח,מרפסות בגודל זהה ושימוש מחדש במעקות המקוריים.

5

. עצים– אין עצים בחלקה. עם זאת, קיימים שני עצים קרובים מאד בחלקה הסמוכה ממזרח, ברחוב בן יהודה 29 , המסומנים לשימור בתב"ע667931 . אחד העצים הוא עץ ברוש שנמצא כמעט בגבול בין החלקות. בינוי בקו 0 בחלקה הנדונה יחייב את עקירתו. יש לשמור על העץ ולמצוא פתרון לשימורו כגון נסיגה, בדומה לתכנון בבניין הסמוך בבן יהודה 29 .

6

. יש להציג בנספח הבינוי את המבנים הסמוכים ולהראות חתכי רחוב.

7

. מומלץ לשחזר את חלונות הסקיילייט של המרתף שהותקנו באופן מקורי במדרכה הסמוכה לחנות. אמנם חלונות הסקיילייט חורגים מגבול המגרש ונמצאים בשטח עירוני, אך בשל היותו של התכנון מקורי, יש לאפשר זאת.

8

. אין לתכנןממ"דים/חדרים מחוזקים בחזית לרחוב בן יהודה. בכל קומה מתוכננות 4 דירות שלכל

אחת מהן איוורור בחלון ובדלת. לא רק שעובדה זו אינה מאפשרת איוורור מספיק, היא גם מחייבת מיקום ממ"דים בחזית לרחוב ופגיעה בחזית לשימור ובפתחים. לפיכך יש לתכנן 2 דירות

בקומה ולמקם את הממ"דים בחזית האחורית.

9

. הוראות התכנית– יש לתקן את כל ההוראות לפי הסעיפים הנ"ל. יש להוסיף תנאי למתן היתר –תכנית פיתוח הכוללת גינון, אישור תיק התיעוד, אדריכל שימור מלווה, חוו"ד מהנדס שימור,נספח פרטים שיוכן ע"י אדריכל שימור.

בתיק זה כיהן כיו"ר הוועדה סגן ראש העיר מר אלישע פלג

נכחו בדיון

ארז קלפר

החלטת ועדת שימור מס' 46

1

. חזית לרחוב בן יהודה– יש לשמר את החזית במלואה כולל קומת החנויות, המרפסות

והמעקות המקוריים:

א. חזית החנות – אין להגביה את הפתחים. יש לשמור את חזית החנויות ולשמר את האבן

המקורית מעל הוויטרינות המהווה יחידה אופקית אחת בהמשך לשורות האבן שמעל הכניסה

לבניין. אם נחוץ, ניתן להציע הפיכת הוויטרינות לפתחים שהסף התחתון שלהם הוא בגובה המדרכה.

ב. יש לשמור על המרפסות והמעקות המקוריים - עיצוב המעקות בסגנון אר-דקו אופייני

לבנייה

בסגנון המודרניסטי בתקופת המנדט. אם נחוץ, יש להציע פתרון להתאמת המעקות לתקן.

ג. דלת הכניסה לבניין לא נשמרה. יש להציע שחזור לפי דלתות כניסה אופייניות למבנים

בסביבה ומאותה התקופה.

ד. פתחים למרפסות – יש לשמור על הפתחים. המחיצה הפנימית תיבנה בנסיגה מהפתח.

יש לשמור את תריסי הגלילה המקוריים.

2

. עצים– אין עצים בחלקה. עם זאת, קיימים שני עצים קרובים מאד בחלקה הסמוכה ממזרח,

ברחוב בן יהודה 29 , המסומנים לשימור בתב"ע667931 . אחד העצים הוא עץ ברוש שנמצא כמעט בגבול בין החלקות. בינוי בקו 0 בחלקה הנדונה יחייב אתעקירתו. יש לשמור על העץ ולמצוא פתרון לשימורו כגון נסיגה, בדומה לתכנון בבניין הסמוך בבן יהודה 6

850222

29 .

יש להגיש התחייבות לשימור העצים.

3

. יש להציג בנספח הבינוי את המבנים הסמוכים ולהראות חתכי רחוב.

4

. מומלץ לשחזר את חלונות הסקיילייט של המרתף שהותקנו באופן מקורי במדרכה הסמוכה לחנות. אמנם חלונות הסקיילייט חורגים מגבול המגרש ונמצאים בשטח עירוני, אך בשל היותו של התכנון מקורי, יש לאפשר זאת.

5

. אין לתכנן ממ"דים/חדרים מחוזקים בחזית לרחוב בן יהודה. בכל קומה מתוכננות 4 דירות שלכל אחת מהן איוורור בחלון ובדלת. לא רק שעו בדה זו אינה מאפשרת איוורור מספיק, היא גם מחייבת מיקום ממ"דים בחזית לרחוב ופגיעה בחזית לשימור ובפתחים.

לפיכך יש לתכנן 2 דירות בקומה ולמקם את הממ"דים בחזית האחורית.

6

. הוראות התכנית– יש לתקן את כל ההוראות לפי הסעיפים הנ"ל. יש להוסיף תנאי למתן היתר –תכנית פיתוח הכוללת גינון, אישור תיק התיעוד, אדריכל שימור מלווה, חוו"ד מהנדס שימור, נספח פרטים שיוכן ע"י אדריכל שימור.

מסקנות בדיקת התכנית לאור שיקולים תכנוניים

היתרונות העיקריים של התכנית החסרונות העיקריים של התכנית התאמה לחזון העיר ציפוף ועיבוי העיר

כלכלת היישוב/

הרשות:

חזית מסחרית בקומת הקרקע

השפעות חברתיות: לא מוצעת הפרשה לצרכי ציבור

תשתיות ותחבורה:

סביבה ונוף: התוספת המוצעת סוגרת חצר אחורית

אחר:

המלצת מהנדס העיר

להמליץ להפקיד את התכנית בתנאים

להמליץ לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

1. יש לצמצם את הבינוי בחזיתהדרומית ולהתיישר עם קן הבניין המאושר בתכנית מס' 667931

בחלקה 29 הסמוכה (כ- 3.8מ, מאחר ומדובר על מבנה שהוא חלק מבלוק מנדטורי אופייני שתוכנן כמבנה טורי סביב חצר משותפת לבלוק. החצרות הפנימיות של המבנים תוכננו כריאות ירוקות במרכז העיר כשהחזיתות הקדמיות בנויות בקו 0 .

2. בהמשך לסעיף קודם נציין כי השאיפה התכנונית היא לאפשר את כל החצר הפנימית בזיקת הנאה על מנת

שתשרת את כל דיירי המתחם ותאפשר מעבר חופשי פנימי בין רחוב בן יהודה לרחוב בצלאל (נושא זה נבחן כבר בתכנ ית דרום נחלאות אך לבסוף הוחרגו חלקות אלו מהתכנית המאושרת ) תכנית 625236 הכוללת שתי חלקות ממתחם זה והופקדה מציעה זיקת הנאה. יש להציע את החלק הדרומי של החלקה בזיקת הנאה החל מקווי הבניין הדרומיים .

7

850222

3. מאחר ותכנית סמוכה 667931 אשר אושרה לאחרונה לא הטמיעה זיקת הנאה זו יש לכלול אותה

בקו הכחול ולהציע בה זיקת הנאה בהתאם לעקרונות התכנון שהוצגו .לצורך זה הוועדה מחליטה להיות מגישת התכנית .

4. קומת הקרקע תהיה מסחרית בהתאם למצב הקיים ובהתאם למדיניות מרכז העיר.

5. יש לקבוע קו בניין צידי לתוספת המוצעת כדוגמת התכנית המאושרת בחלקה 29, על מנתלא

לפגוע בעצים לשימור אשר נמצאים בגבול בין החלקות וכן לאפשר אוורור יותר טוב לחללי המבנה.

6. יש לבחון את שימור חדר המדרגות והמעלית במידה והיא עדיין פעילה, ולשנות את תכנון יחידות

הדיור בהתאם. מדובר על אלמנטים מקוריים ואופייניים למבנים המנדטוריים. המעלית בת ה-85 הנמצאת בתוך תא מסורג מקוריולפי תיק התיעוד זו כנראה המעלית המקורית היחידה שנותרה בעיר.

7. אין להציע יח"ד בקומת המרתף מאחר והינה בתת הקרקע ולא ניתן להציע לה אוורור ראוי ללא

חפירת חצר אנגלית בחצר- אשר אותה יש לשמר.

8. תמהיל הדירות בתוכנית ייקבע באופן הבא 30% מיחידות הדיור יהיו עד 60 מ"ר30% נוספים מיחידות הדיור

יהיו עד 90 מ"ר והיתר יהיו ללא מגבלת גודל. מס' יחידות הדיור יצומצם בהתאם.

9. לקבל חו"ד המחלקה למדיניות תכנוןלמספר היחידות המעודכן בהתאם לסעיף קודם לעיל, ולעדכן את

התכנית בהתאם.

10. יש לשמר את החזית הצפונית הפונה לרח' בן יהודה במלואה, ואת החזית הדרומית בדומה לחזית

המקורית ובתאום מול מח' שימור.

11. יש להציע את המרפסות לרח' בן יהודה באופן עוקב וזהה בכל המימדים למרפסות ההיסטוריות

הקיימות.

12. תנאי להפקדת התכנית יהא אישור מח' שימור

13. תנאי להיתר בניה יהא תיאוםמול מח' שימור.

14. לקבוע בהוראות התכנית סעיף סטייה ניכרת לעניין קווי בניין, הוראות השימור, ו מספר הקומות.

15. בתיאום מול מח' מידע תכנוני ייקבע האם יש חובה לרישום תצ"ר בשטח התכנית כתנאי למתן היתר בניה

16. בכל בניין העיצוב האדריכלי (מעקה, סוג אבן וחלונות), יהיה אחיד לכל מבנה, וייקבע על פי היתר

הבניה הראשון שיינתן.

17. תנאי למתן היתר בניה עבור כל אחת מהיחידות הכלולות בתוכנית הינה הריסת עבירות הבנייה

והסרת כל המפגעים החזותיים מחזיתות הבניין (חוטי חשמל ותקשורת, צנרת מים וביוב וכו') של מגיש/י הבקשה להיתר.

18. יש להסיר את כל השילוט מחזיתות הבניין. יש להוסיף הוראה לתיאום השילוט.

19. תנאי למתן היתר בניה, הוא הטמעת מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

20. יש לתקן בהוראות התכנית את סעיף 4.1.2 יד - חיזוק מבנים- תמ"א 38, ובמקומו לקבוע סעיף-

חיזוק מבנים עפ"י תקן 413: "היתר לתוספות הבנייה למבנה קיים מותנה בבדיקה בדבר הצורך בחיזוק המבנה לפי הוראות תקן ישראלי ת"י 413."-

21. השלמת חוות דעת של מחלקות הבאות שימור, מדיניות התכנון, מידע תכנוני, והתובע העירוני

והטמעתם במסמכי התכנית.

22. בעת פרסום דבר הפקדת התכנית, ובנוסף לדרישות החוק, יש למסור הודעות בדבר הפקדת

התכנית באמצעות הנחת הודעות בתיבות הדואר של הבניינים הקיימים בשטח התכנית ובמגרשים המצרניים, חלקות 51 ,53 ,56 ,57 ,59, ו-60 בגוש 30043 .

בשים לב לכך שמדובר בתכנית נקודתית אשר אמנם תואמת את מדיניות התכנון שלהוועדה, אך הנהנה העיקרי ממנה צפוי להיות מגיש התכנית. הועדה מחליטה לבקש כתב שיפוי כנגד תביעות על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה

הערה:

לידיעתך אם עקב אישור התוכנית יעלה שווי הנכס תחול עליך חובת תשלום היטל השבחה בהתאם להוראות 8

850222

התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965.מידע מפורט בנושא ניתן לקרוא באתר האינטרנט של עירית ירושלים- קישור רישוי ופיקוח - המחלקה להיטל השבחה.