ישיבת שימור אתרים מס 72 · 22/04/2003

עיר: ירושלים
תאריך: 2003-04-22
מקור: הקובץ המקורי באתר ירושלים

המסמך אינו מופיע עוד ברשימת הפרוטוקולים באתר הרשות (נבדק 2026-09-17). העותק הזה נשמר כאן כפי שפורסם.

	ועדת שימור
ועדת שימור 03/04/2022 - ב ניסן תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/72		מספר ועדה
4913		מספר תיק

	נתונים כלליים
נשאשיב י אסעף 5נ ת , ושניים יח כ גל'רלאייחם		כתובת
אבו חוסין אחמד		שם המבקש
הגשת תוכנית בניין עיר		סיבת הפניה
884700		מספר תכנית
תב"ע להקמת שני בניינים חדשים בסמוך לבניין לשימור		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
כן	21	30514

- 1 -

רקע

רקע היסטורי ואדריכלי

מדובר במבנה היסטורי שהוקם לראשונה בשנת ,1932 והורחב בשנת 1990 הבניין המקורי היה מבנה אבן בן קומה אחת, עם מרתף ובור מים. לאחר ההרחבה ותוספות הבנייה המאוחרות 'נבלעו' חלקיו ההיסטוריים של המבנה המקורי וכיום הבניין כולל 3 קומות, מרפסות, גגות רעפים, גגות שטוחים, ארובות, הרחבות נוספות ומרתף.

המבנה ההיסטורי תוכנן בתבנית של בית ליוואן קלאסי בעל רכיבי שימור יחודיים אשר רובם נהרסו במסגרת ההיתר בשנת 1990 וחלקים ספורים נשתמרו במצב טוב עד ימינו אנו. האתר שימש למגורים וכיום הינו נטוש.

בחלקה נטועים 38 עצים בוגרים , מהם 21 מסומנים לעקירה, 9 להעתקה 8 לשימור. יצויין כי אחד המאפיינים ההיסטוריים של השכונה הוא מבני חצר מוקפים בגינה מטופחת ועצים בוגרים.

המבנה ממוקם בשכונת שייח' ג'ראח' בסמוך למבנים היסטוריים מפוארים המשמשים משפחות ירושלמיות ערביות מבוססות, וכן קונסוליות ושגרירויות. השכונה החלה להתפתח בשנות ה-60 של המאה ה-19 בשלהי התקופה העות'מאנית, במקביל לתהליך היציאה מהחומות של היישוב היהודי, גם משפחות ערביות עשירות יצאו מהחומות והחלו להקים בתי מידות בשטחים שמצפון לחומות העיר העתיקה- בשכונות באב א-זהרה, שייח' ג'ראח וואדי ג'וז.

מייסדי ומקימי הבניין המקורי באתר הינם בני משפחת נשאשיבי, משפחה ערבית ירושלמית בעלת השפעה בקרב ערביי העיר ובקרב השלטון העות'מאני. ראש המשפחה דאז, נאצר א-דין אל-נשאשיבי הגיע לירושלים בשנת 1469 בעת שמונה לתפקיד "שומר שני מסגדי החראם-אל-שריף", מסגד אל אקצא בירושלים ומסגד אברהם במערת המכפלה בחברון. מאז החלה המשפחה למלא תפקידים ציבוריים בכירים. סביב שנת 1910 מונה ראשיד נשאשיבי מנכבדי המשפחה לכהן כציר בפרלמנט העות'מאני וכך גם ראע'ב נשאשיבי ששימש כמהנדס הראשי של מחוז ירושלים. בשנת 1920 מונה פח'רי נשאשיבי לשמש כעוזרו של מושל מחוז ירושלים רונאלד סטורס. חמולת נשאשיבי הלכה והתרחבה והקימה את 'שכונת הנשאשיבים', בה נבנו בתי פאר ורחבי מידות. בתחילת המאה ה-20 עלתה המשפחה לגדולה והפכה לאחת משלוש המשפחות בעלות הבכורה המסורתית בירושלים יחד עם משפחת חוסייני ומשפחת ח'אלידי.

- 2 -

הקמת הבניין המקורי באתר מתוארכת לשנת 1932 בו התגורר אחד מהיורשים של הנכס, נאסר א-דין פואד אל נשאשיבי. נאסר פואד נישא לעליא סולאח מלבנון והם התגוררו בבית זה עד למותו של נאסר פואד בשנת 2013 כיום הבית נטוש ויורשיהם מבקשים להקים את שני האגפים החדשים המוצעים בתכנית ,884700 תוך שימור ושיקום המבנה ההיסטורי.

יש לציין כי זהו אחד מהבתים האחרונים בשכונה המקיימים רצף מגורים משפחתי לאורך תקופה של כשמונים שנים.

במבנה קיימים רכיבי שימור היסטוריים בודדים שנשתמרו במצב טוב ובהם בין היתר- דלתות ברזל בעבודת נפחות, פרטי אבן מסותתים סביב הפתחים באגף ההיסטורי, בור מים, תקרת מיני קמרונות, תריסי ברזל, שערים, סורגים מעוצבים ומעקות.

חזית מזרחית וחזית דרומית – מצב קיים

המצב הסטטוטורי הקיים

תכניות החלות על האתר-

1) הבניין הינו מבנה לשימור, הנתון בתחומי העיר ההיסטורית ובתחומי תכנית לשימור

2) התכנית החלה בשטחו של האתר הינה תב"ע 2591 בתוקף מיום 31.10.1984 בתכנית זו מסומן המבנה

כמו גם 8 מבנים היסטוריים נוספים כמבנים לשימור + בתחום 'איזור לשימור'

הנחיות איזור לשימור בתב"ע 2591 אשר ראוי להתייחס אליהן גם בתכנית 884700 שדנן- סע' 15 ד' "לא יותר בינוי של יותר מבניין אחד על מגרש אלא אם אושרה תכנית מפורטת ובתנאי שהבינוי לא יפגע בצביונו של המתחם .." וסע' 15 ה' הקובע כי "בעצים ובצמחים לא תותר פגיעה או העברה ממקומם".

בנוסף קבעה התכנית הנחיות לגבי הבניינים לשימור ודרכים לשימור אשר מתייחסים לסימטת נשאשיבי ולבית נשאשיבי - סע' 16.1 "לא תותר הריסת בניין לשימור", סע' 17.1 "לא תותר הרחבה וכל שינוי בדרך שסומנה בתשריט כדרך לשימור".

תכנית 884700 המוצעת מבקשת לשנות את הנחיות השימור התקפות אשר חלות על האתר ומציעה להוסיף 2 מבנים נוספים בחלקה, וכן עקירה והעתקת עצים.

3) האתר אינו נכלל בתכנית המתאר של שכ' ואדי ג'וז ולא בתכנית מע"ר מזרח.

4) המבנה נשוא תכנית זו ידוע בשמו 'בית נאצר א-דין-אל-נשאשיבי' והוא מופיע ברשימת השימור

העירונית כאתר מס' 3877

5) קיים תיק רישוי שמספרו 1990/0097.00 אשר הוגש לצורך תוספת בינוי ע"ג המבנה לשימור, ההיתר

נדון בוועדת רישוי ואושר ביום 18.6.1990 במסגרת היתר זה אושרה הרחבת נפח המבנה ההיסטורי שכלל כ-330 מ"ר בכדי 110 מ"ר נוספים.

6) הוגש תיק תיעוד מקדים ב 9.12.2021

- 3 -

7) האתר ממוקם בתוככי סימטה צרה ברוחב של כ-6 מ' ואין לו חזית ישירה לרחוב הראשי שמדרום לו

דרך הר הזיתים. הגישה אליו הינה מסימטת אסעף נשאשיבי המובילה לעוד 3 חלקות ()15+19+20 והינה דרך ללא מוצא.

מהות התכנית המוצעת

תכנית 04884700 מציעה שינויים ותוספות רבים ובהם בין היתר

א. הריסה של חלקים מהאגפים שנבנו בשנת 1990 מעל וסביב המבנה ההיסטורי לשימור.

ב. תוספת זכויות בנייה לשם הקמת שני מבנים חדשים בחצר החלקה, האחד מצפון למבנה ההיסטורי

והאחר מדרומה לו. שטחם של האגפים החדשים כולל 2,658 מ"ר.

ג. בניית חניון תת קרקעי עבור 25 מקומות חנייה, אשר חלקו ממוקם מתחת למבנה לשימור.

ד. תוספת של 19 ממ"דים באגפים החדשים

ה. תוספת של חדרי מדרגות ומעלית

ו. תוספת של מרפסות חדשות בשטח הכולל כ-400 מ"ר

ז. שינויים וחציבות בגדר האבן המסומנת לשימור בחזית הצפונית של החלקה

ח. עקירת וכריתת 14 עצים בוגרים שהם %70 מסך העצים הקיימים בחלקה זו (יישארו 6 עצים בלבד).

ט. שטח החלקה- 1,328 מ"ר , שטח עיקרי בנוי קיים- 430 מ"ר, השטח העיקרי המבוקש בתכנית

04884700 זו כולל 2,658 מ"ר.

י. התכנית הינה בסמכות מחוזית, תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים והרשאות.

תכנון מוצע – סימון הבניין לשימור, ההריסה והבנייה המוצעת

- 4 -

חזית מצב מוצע- תכנית 884700

חתך מצב מוצע- תכנית 884700

המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 72

מח' שימור תמליץ לאשר את התכנית בכפוף להערות ולתנאים שלהלן:

תנאים לדיון בהפקדת התכנית:

1. יש לתקן את מסמכי התכנית ולהשלים את הסימון החסר בתשריט התכנית לגבי קיר אבן, שערים

ופתחים לשימור בחזית כלפי רחוב נשאשיבי.

2. יש לסמן בנספח הבינוי את קירות המבנה ההיסטורי לשימור בצבע סגול (בכל מסמכי התכנית לרבות

חתכים וחזיתות) ולהטמיע את תכנון החיזוקים ההנדסיים המוצעים במבנה ההיסטורי.

3. יש להשלים בנספח הבינוי תכנית פיתוח החצר בקנ"מ 1:100 תוך סימון העצים לשימור.

4. יש להשלים בנספח הבינוי חתכים וחזיתות מצב קיים ומצב מוצע 1:200 עם הבינוי הקיים/מוצע

בחלקות המצרניות סביב האתר.

5. יש להשלים החוסרים בהוראות התכנית בפרק 4.1.2 הוראות שימור כדלקמן-

א. המבנה ההיסטורי הקיים באתר הינו מבנה לשימור. לא יותר פירוק ובנייה מחדש של המבנה

לשימור או חלקים ממנו.

- 5 -

ב. המבנה ורכיביו המקוריים הינם אלמנטים לשימור. לא תותר הריסתם ו/או שינוי בצורתם

למעט לצורך תוספת הבנייה בהתאם לנספח הבינוי ונספח השימור כפי שיאושר.

ג. לא תותר פגיעה באופיו האדריכלי של הבניין ההיסטורי. יש לשמר ולשקם את האלמנטים

המקוריים שבו לרבות סוג האבן, הכיחול,פרטי מסגרות, נפחות, סורגים, תריסים, מעקות, גדרות, שערים, ריצופים, פתחים, עיטורים וסיתות.

ד. יש לשמר את המבנה ההיסטורי כולל פרטים מקוריים. קירות האבן ינוקו ויכוחלו בהתאם

לצורך בדוגמת הכיחול המקורי ובהנחיית אדריכל שימור מלווה.

ה. עבודות החיזוק ההנדסי יעשו בהנחיית מהנדס שימור, החיזוקים יהיו פנימיים בלבד ויבוצעו

אך לאחר קבלת אישור התכנית ע"י מח' שימור.

ו. קיר אבן בחזית החלקה כלפי רחוב נשאשיבי עסאף הינו קיר לשימור. יש לשמר את כל רכיביו

ובהם- שערים, כרכובים, מסגרות, נפחות, פתחים וכד'. תותר חציבת פתח כניסה לחנייה כמסומן בנספח.

6. יש להשלים בהוראות פרק 4.1.2 סעיף י"א תנאים בהליך הרישוי הוראות שימור כדלקמן-

א. תנאי למתן היתר בנייה יהא אישור מח' שימור לתכנית המוצעת.

ב. תנאי למתן היתר בנייה ממחלקת רישוי יהא עמידה בתנאים המפורטים בסעיפים 1-16 שלהלן

ובהם פירוט התנאים למתן היתר בנייה.

7. בפרק 4.1.2 סע' י"א יש להוסיף תנאי למתן היתר בנייה כדלקמן - יש להטמיע במסמכי התכנית

הנחיות אגרונום בדבר אופן השמירה על העצים הבוגרים המסומנים בתכנית כעצים לשימור ועל העצים המסומנים להעתקה. לא תותר פגיעה בעצים אלו ויש להבטיח את שלמות העץ ושורשיו בעת עבודות החפירה, החציבה, ההריסה והבנייה באתר.

תנאים למתן היתר בנייה

1. יש להציג תכנון הנדסי מפורט לכל מערכת החיזוקים הקונסטרוקטיביים המתוכננים במבנה

ההיסטורי ולהטמיעם בהרמוניקה. תכנון זה יערך ע"י מהנדס שימור, ויפרט את אופן הטיפול במבנה לשימור, על מרכיביו השונים.

2. דו"ח הנדסי שיציג את ההיתכנות הקונסטרוקטיבית לחפירה מתחת למבנה ההיסטורי. דו"ח

שיערך ע"י מהנדס שימור ויוגש לאישור מח' שימור

3. יש להציג תכנון אדריכלי מפורט לכל האלמנטים השימוריים הקיימים במבנה, בחצר ובגדרות.

תכנון זה ייערך ע"י אדריכל שימור ויוטמע בהרמוניקה כנספח שימור. הנספח יכלול –

א. פירוט בתכניות,חתכים (וחזיתות משוערות) בקנ"מ 1:100 שיציגו את המבנה ההיסטורי

לשימור עם מידות והפנייה לפרטים בקנ"מ 1:20 שיכללו הנחיות מילוליות ושרטוטים לגבי אופן הטיפול בכל רכיבי השימור- קירות, תקרות, מיני קמרונות, ריצוף, פתחי אבן, מסגרות, נפחות, סיתות, כיחול, כרכובים, מעקות, סורגים, שערים, תריסים, גדרות, וכד'.

יש לפרט את אופן הפירוק/צביעה/סיתות/שיקום/שימור/חציבה/התקנה מחדש.

ב. פרטי המפגש בין המבנה הקיים ובין התוספת המוצעת

ג. יש לפרט הנחיות לגבי פרטי האבן, המסגרות והנפחות הקיימים, טיפול בפתחים ובגדר

האבן המסומנת לשימור. לצרף פרישת הגדר בחזית כלפי רח' נשאשיבי לרבות ציון המידות, גבהים, מפלסי קרקע בשני הצדדים וסוג הסיתות.

4. חצר וצמחייה קיימת בחלקה שדנן 38 עצים בוגרים בעלי ערך שימורי (אורנים, איקליפטוסים,

תות, דקל ומייש ). ואולם – תכנית 884700 זו מסמנת 21 מהעצים הללו לכריתה. חשיבותם השימורית של עצים אלו אינה מוטלת בספק הן ברמת הנקודתית ביחס לחלקה הספציפית והן

- 6 -

ככלל בהיבט שימור המרקם הייחודי של השכונה, יצויין כי אחד המאפיינים ההיסטוריים של השכונה הוא מבני חצר מוקפים בגינה מטופחת ועצים בוגרים. לפיכך נבקש-

א. יש להשלים את תכנית פיתוח החצר בקנ"מ 1:100 בהרמוניקה ולסמן באופן ברור את כל

העצים המיועדים לשימור, לכריתה, ואת תכנית הנטיעות החדשות. יש לסמן מפלסי קרקע טבעית קיימת ומפלס מוצע. יש לסמן גדרות וערוגות לשימור וגדר לשימור עם מפלסי קרקע בשני צידי הגדר+מפלסי הגדר. יש להקפיד על תכנון שלא יפגע בעצים הבוגרים ושימזער ככל הניתן את הנזק לחצר ההיסטורית.

ב. יש לפרט בתיק התיעוד את הצמחייה הקיימת,ריצוף,מפלסי קרקע,עצים, טרסות, גבהים

של קירות וגדרות.

ג. יש להציג סכימה גראפית המסמנת את חישוב סך שטח המגרש הפנוי מבינוי ומריצוף, וסך

שטחי הגינון בתכנית המוצעת.

ד. יש לצרף חוו"ד והנחיות האגרונום לגבי שימור 8 העצים הבוגרים ואופן הגנה עליהם

למניעת פגיעה בעץ ובשורשיו בעת החפירה והחציבה באתר.

ה. יש לסמן את העצים שמסומנים בספרות- 8+16+19+24 כעצים לשימור. אלו הם עצי אורן

ומייש בוגרים ונדירים ואינם בתחום הבינוי המוצע. ניתן חערוך התאמות תכנוניות קלות ע"מ למנוע חפירה מתחתם ולהבטיח את שלמותם.

ו. יש לתקן את טבלת העצים בסקר האגרונום ולציין את שמו של הסוקר, תאריך הסקירה

ולתקן אי התאמות בטבלת הסיכום. עצי התות והאורן ()34+35 יש לסמן להעתקה ולא לעקירה.

ז. יש לתקן את נספחי הבינוי והפיתוח ולסמן 4 עצים נוספים לשימור הנמצאים בשולי

החלקה ואינם מפריעים לבינוי המוצע- אלו הם עץ מס' 8 (עץ אורן עתיק ומרשים בקוטר 36 ובגובה 16 מ'), עצים מס'- 16+19+24 כולם עצי מייש בונגה בקוטר 15-20 ס"מ גבוהים ובריאים.

5. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור ויוטמע בארכיב.

6. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף

לשנתיים מיום הגשתה למחלקת השימור .

7. יש להשלים את תיק התיעוד לתיעוד מלא ולקבל אישור לתיק ממחלקת השימור.

8. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או שינוי במרכיבי השימור יש לפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

9. נפחי הבנייה המבוקשים ייבחנו ויאושרו ע"י מח' תכנון עיר.

.10התאמת התכנית המוצעת להנחיות המרחביות- תיבדק ע"י מח' תכנון עיר ומח' רישוי, בכל הקשור לפתרונות ראויים לצרכי התשתיות והמערכות הדרושות- מיזוג אוויר, אשפה,שעוני מים, צוברי גז, ארונות חשמל, מסתורי כביסה וכד'.

.11יש להציע נטיעת עצים חדשים כפיצוי לעקירת העצים המבוקשת בתכנית זו, לפחות עץ אחד כנגד כל עץ שייעקר. לתיאום ואישור של מח' שפ"ע.

.12יש לקבל אישור מח' תכנון העיר לעיצוב הפתחים החדשים המוצעים, ולהקפיד על פרופורציות ומימדים המתאימים לאלו של המירקם ההיסטורי לשימור.

.13יש להשלים בחתכים מידע חסר אודות הקונקסט הסמוך, ולסמן לפחות את המבנה הבא מעבר לרחוב ובחלקות המצרניות סביב האתר.

14. יש לסמן את כל רכיבי השימור במבנה ההיסטורי בצבע סגול כמקובל (תכניות,חתכים,חזיתות).

- 7 -

.15יש לקבל אישור בכתב ממח' שימור בדבר השלמת נספח הפרטים כנדרש והטמעתו בהרמוניקה.

.16יש לסמן את קיר האבן בחזית החלקה כלפי רחוב עסאף נשאשיבי כקיר לשימור, יש להציג בתכנית הפנייה לפרטי שימור ושיקום פרטי האבן, המסגרות והנפחות.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור.

2. הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות האדריכל המלווה החתום על טופס הנחיות מחלקת

השימור.

3. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור.

4. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שתאושר ע"י מחלקת השימור.

5. תנאי לתחילת עבודות הבניה- אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

6. תנאי לתחילת בנייה/חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת

להרכבה.

7. לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות

ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

8. לא תותר התקנת מערכות טכניות, מערכות תשתית או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות

לשימור.

9. לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחללים פנימיים המיועדים לשימור.

.10הבינוי יבוצע על פי הפרטים המסומנים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.11במידה ויימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מיידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

.12תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

תנאי לקבלת טופס 2

יש להגיש דו"ח ליווי שיערך ע"י אדריכל שימור מלווה ולהודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

אישור מחלקת השימור בכתב.

נוכחים בדיון: אחמד אבו חוסין- עורך הבקשה

שרון כהן שנצר- אדריכלית שימור

החלטת ועדת שימור מס' 72

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

תנאים לדיון בהפקדת התכנית:

1. יש לתקן את מסמכי התכנית ולהשלים את הסימון החסר בתשריט התכנית לגבי קיר אבן, שערים

ופתחים לשימור בחזית כלפי רחוב נשאשיבי.

- 8 -

2. יש לסמן בנספח הבינוי את קירות המבנה ההיסטורי לשימור בצבע סגול (בכל מסמכי התכנית לרבות

חתכים וחזיתות) ולהטמיע את תכנון החיזוקים ההנדסיים המוצעים במבנה ההיסטורי.

3. יש להשלים בנספח הבינוי תכנית פיתוח החצר בקנ"מ 1:100 תוך סימון העצים לשימור.

4. יש להשלים בנספח הבינוי חתכים וחזיתות מצב קיים ומצב מוצע 1:200 עם הבינוי הקיים/מוצע

בחלקות

המצרניות סביב האתר.

5. יש להשלים החוסרים בהוראות התכנית בפרק 4.1.2 הוראות שימור כדלקמן-

א. המבנה ההיסטורי הקיים באתר הינו מבנה לשימור. לא תותר הריסת המבנה לשימור. לא

יותר פירוק ובנייה מחדש של המבנה לשימור או חלקים ממנו.

ב. המבנה ורכיביו המקוריים הינם אלמנטים לשימור. לא תותר הריסתם ו/או שינוי בצורתם

למעט לצורך תוספת הבנייה בהתאם לנספח הבינוי ונספח השימור כפי שיאושר.

ג. אופיו האדריכלי של הבניין ההיסטורי-בהתאם לממצאי תיק התיעוד המלא, ובשלב היתר

הבנייה יש לשקם את האלמנטים המקוריים שבו לרבות סוג האבן, הכיחול,פרטי מסגרות, נפחות, סורגים, תריסים, מעקות, שערים, ריצופים, פתחים, עיטורים וסיתות.

ד. יש לשמר את המבנה ההיסטורי כולל פרטים מקוריים. קירות האבן ינוקו ויכוחלו בהתאם

לצורך בדוגמת הכיחול המקורי ובהנחיית אדריכל שימור מלווה.

ה. עבודות החיזוק ההנדסי יעשו בהנחיית מהנדס שימור, החיזוקים יהיו פנימיים בלבד

ויבוצעו אך לאחר קבלת אישור התכנית ע"י מח' שימור.

6. יש להשלים בהוראות פרק 4.1.2 סעיף י"א תנאים בהליך הרישוי הוראות שימור כדלקמן-

א. תנאי למתן היתר בנייה יהא אישור מח' שימור לתכנית המוצעת.

ב. תנאי למתן היתר בנייה ממחלקת רישוי יהא עמידה בתנאים המפורטים בסעיפים 1-16 שלהלן

ובהם פירוט התנאים למתן היתר בנייה.

7. בפרק 4.1.2 סע' י"א יש להוסיף תנאי למתן היתר בנייה כדלקמן - יש להטמיע במסמכי התכנית

תנאים למתן היתר בנייה

1. יש להציג תכנון הנדסי מפורט לכל מערכת החיזוקים הקונסטרוקטיביים המתוכננים במבנה

2. דו"ח הנדסי שיציג את ההיתכנות הקונסטרוקטיבית לחפירה מתחת למבנה ההיסטורי. דו"ח

שיערך ע"י מהנדס שימור ויוגש לאישור מח' שימור

3. יש להציג תכנון אדריכלי מפורט לכל האלמנטים השימוריים הקיימים במבנה, בחצר ובגדרות.

תכנון זה ייערך ע"י אדריכל שימור ויוטמע בהרמוניקה כנספח שימור. הנספח יכלול –

א. פירוט בתכניות,חתכים (וחזיתות משוערות) בקנ"מ 1:100 שיציגו את המבנה ההיסטורי

יש לפרט את אופן הפירוק/צביעה/סיתות/שיקום/שימור/חציבה/התקנה מחדש.

ב. פרטי המפגש בין המבנה הקיים ובין התוספת המוצעת

- 9 -

ג. יש לפרט הנחיות לגבי פרטי האבן, המסגרות והנפחות הקיימים, טיפול בפתחים ובגדר

4. חצר וצמחייה קיימת בחלקה שדנן 38 עצים בוגרים בעלי ערך שימורי (אורנים, איקליפטוסים,

תות, דקל ומייש ). ואולם – תכנית 884700 זו מסמנת 21 מהעצים הללו לכריתה. חשיבותם השימורית של עצים אלו אינה מוטלת בספק הן ברמת הנקודתית ביחס לחלקה הספציפית והן ככלל בהיבט שימור המרקם הייחודי של השכונה, יצויין כי אחד המאפיינים ההיסטוריים של השכונה הוא מבני חצר מוקפים בגינה מטופחת ועצים בוגרים. לפיכך נבקש-

א. יש להשלים את תכנית פיתוח החצר בקנ"מ 1:100 בהרמוניקה ולסמן באופן ברור את כל

ב. יש לפרט בתיק התיעוד את הצמחייה הקיימת,ריצוף,מפלסי קרקע,עצים, טרסות, גבהים

של קירות וגדרות.

ג. יש להציג סכימה גראפית המסמנת את חישוב סך שטח המגרש הפנוי מבינוי ומריצוף, וסך

שטחי הגינון בתכנית המוצעת.

ד. יש לצרף חוו"ד והנחיות האגרונום לגבי שימור 8 העצים הבוגרים ואופן הגנה עליהם

למניעת פגיעה בעץ ובשורשיו בעת החפירה והחציבה באתר.

ה. יש לסמן את העצים שמסומנים בספרות- 8+16+19+24 כעצים לשימור. אלו הם עצי אורן

ו. יש לתקן את טבלת העצים בסקר האגרונום ולציין את שמו של הסוקר, תאריך הסקירה

ולתקן אי התאמות בטבלת הסיכום. עצי התות והאורן ()34+35 יש לסמן להעתקה ולא לעקירה.

ז. יש לתקן את נספחי הבינוי והפיתוח ולסמן 4 עצים נוספים לשימור הנמצאים בשולי

5. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור ויוטמע בארכיב.

6. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף

לשנתיים מיום הגשתה למחלקת השימור .

7. יש להשלים את תיק התיעוד לתיעוד מלא ולקבל אישור לתיק ממחלקת השימור.

8. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או שינוי במרכיבי השימור יש לפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

9. נפחי הבנייה המבוקשים ייבחנו ויאושרו ע"י מח' תכנון עיר.

- 10 -

14. יש לסמן את כל רכיבי השימור במבנה ההיסטורי בצבע סגול כמקובל (תכניות,חתכים,חזיתות).

.15יש לקבל אישור בכתב ממח' שימור בדבר השלמת נספח הפרטים כנדרש והטמעתו בהרמוניקה.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור.

2. הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות האדריכל המלווה החתום על טופס הנחיות מחלקת

השימור.

3. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור.

4. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שתאושר ע"י מחלקת השימור.

5. תנאי לתחילת עבודות הבניה- אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

6. תנאי לתחילת בנייה/חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת

להרכבה.

7. לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות

ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

8. לא תותר התקנת מערכות טכניות, מערכות תשתית או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות

לשימור.

9. לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחללים פנימיים המיועדים לשימור.

.10הבינוי יבוצע על פי הפרטים המסומנים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.11במידה ויימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מיידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

.12תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

תנאי לקבלת טופס 2

יש להגיש דו"ח ליווי שיערך ע"י אדריכל שימור מלווה ולהודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

אישור מחלקת השימור בכתב.

	ועדת שימור
ועדת שימור 03/04/2022 - ב ניסן תשפ"ב		תאריך
ועדה לשימור		סוג דיו ן
2022/72		מספר ועדה
4427		מספר תיק

	נתונים כלליים
גדעון 5 , גאולים נ -ת בוקניעםה כ לליים		כתובת
אהרונסון אמציה		שם המבקש
תמ"א 38		סיבת הפניה
15483		מספר תכנית
תוספות בנייה מכוח תמ"א 38/2 עם הריסה חלקית ושימור חזיתות בניין לשימור		מהות הבקשה
אדריכלית שלף צפ י		איש קשר

בשלמות	חלקה	גוש
לא	36	30015

	שטח הבקשה (מ"ר)	ש		גוש וחלקה	ג		כתובת	כ		שכונה	ש
	1101	1		30015/36	6		גדעון 5	ג		בקעה	ב

- 11 -

חוו"ד מהנדס העיר לבקשה להיתר - תכנית בינוי מס' 15483 הריסה ובנייה מחדש בהתאם לתכנית 10038

רקע תכנוני

1. תיאור מצב קיים: מבנה אבן בן קומה אחת ומרתף , יח"ד1

2. מועד הקמת המבנה: עפ"י תיק תיעוד ראשוני המבנה הוקם בתחילת המאה ה-,20 ככל הנראה

בשנת 1917 , נהרס ברעידת אדמה ונבנה מחדש בשנת .1927

3. הגדרות המבנה לפי תוכנית :10038

• המגרש הנו בתחום העיר ההיסטורית

• הבניין הנו בניין היסטורי על פי הגדרתו בתכנית • הבניין אינו מבנה מגורים גדול על פי הגדרתו בתוכנית • הבניין מוגדר לשימור- לא בתב"ע אלא בכרטיסיות, מס' כרטיס ,2196 עקרונות בינוי לתוספות ובינוי עד 3 קומות וגג רעפים.

4. רקע סטטוטורי- תוכניות:

• תוכנית מתאר 62 משנת -1959 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים ,1 היקף זכויות בניה%,75.9 בניה עד 3 קומות .

• תוכנית מס' 3770 משנת -1999 התוכנית מייעדת את המגרש לאזור מגורים 1 מיוחד, היקף זכויות בניה %,75.9 גובה 3 קומות וגג רעפים בשיפוע °-16°32 ,הגשת תיק תיעוד, %50 שטח מגונן פנוי מבינוי וריצוף, פריסת גדרות עם מפלסים לשני הצדדים, גדר הפונה לדרך גובה מינ' 80ס"מ,

הערות	קווי בניי ן			קומות	זכויות בניה (מ"ר)
	ציד י	אחורי	קדמי		שירות	עיקר י
3770				3	-	825.75

מ"ר	835.6	שחלה במקום	3770	שטחים עיקריים ע"פ תוכנית	A
מ"ר	835.6	שחלה במקום ושאושרה עד 1.1.1980	מתאר 62	שטחים עיקריים במגרש ע"פ תוכנית	A"
מ"ר	298.03	סך כל השטח העיקר י הקיים בהיתר במבנה להריסה			B
מ"ר	298.03	שטח עיקר י קומה טיפוסית קיימת בהיתר במבנה להריסה			C
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים במבנה הקיים			D
מ"ר	-	שטח קומת עמודים מפולשת קיימת במבנה להריסה			E
יח"ד	1	מספר יחידות דיור למגורים בקומה טיפוסית קיימת			F

- 12 -

סה"כ פתחים בגדר %30 מקס', גג רעפים עד 1.1מ' ממדלפות הגג, שימור חזיתות מקוריות, עצים בוגרים, גדרות ושערים, חניה תת"ק %25 משטח המגרש ועד 1.5מ' מפני הקרקע.

היתרי בניה קודמים למבנה/ים:

• לא נמצאו היתרים קודמים.

5. נתונים סטטוטוריים:

6. מדיניות תכנונית: 30004 תכנית אב לבקעה, אחוזי בניה %.90-120 מתחם A לפרט בקצרה

7. תקן חנייה לפי 5166ב': תקן חניה גבוה, עד 95מ"ר ,1:1 מעל 95מ"ר 1:2

סל זכויות אפשרי מכוח 10038

על פי סעיף 4.1.2.2 ()1 בהוראות ,10038 במסלול הריסה ובניה מחדש, ניתן לאשר זכויות בניה עיקריות על פי החישוב הבא:

E 13*F C 13*D "A

שטח מס' יח"ד בקומה מס' יח"ד זכויות בניה

שטח

טיפוסית קיימות עיקריות מכח

קומת עיקרי

X 2.5X X תוכנית

בקומה

13 מ"ר שאושרה לפני

טיפוסית

עמודים 13 מ"ר

(הרחבות) (הרחבות) 1.1.1980

מפולשת

לחלופין, ככל שישנה תוכנית מפורטת בתוקף מלאחר ה-,1.1.1980 ניתן לקבל את זכויות הבניה שלה (,)A ובנוסף מס' יח"ד קיימות X 13 מ"ר עיקרי הרחבה ליחידה (D*)13 ושטח קומת עמודים מפולשת (.)E 1626.1 = 1*1)+13*(298+13*835.6+2.5 =D+E*F)+13*(C+13*+2.5''A • יש להשלים סכמת חישוב שטחים מצב קיים בכדי לאמת נתונים בטבלת בנק זכויות. ייתכנו שינויים בטבלה.

שטחי השירות יחושבו ע"פ תקנות חישוב שטחים

- 13 -

הזכויות המבוקשות תואמות למותר על פי תמ"א .38 לאחר בדיקה עם בוחן הרישוי יקבע האם ניתן לממש גם את יתרת הזכויות המבוקשות לשטחי השירות בבקשה להיתר.

תיאור הבקשה

הבינוי המבוקש מכח התמ"א:

1. הריסת המבנה והקמתו מחדש לפי תקן 413 על פי סעיף .4.1.2.2

2. הבקשה מציעה: שימור והרחבת קומה קיימת , תוספת של 2.5 קומות עד לגובה של 3.5 קומות מעל

קומה תת"ק לחניה ומחסנים. סה"כ 3 יח"ד מוצעות.

3. שטח עיקרי מבוקש 1143.65 מ"ר ושטח מירבי מעל הקרקע 1310.55 מ"ר.

4. אחוזי בניה מירביים מוצעים %.153.46 אחוזי בניה עיליים מוצעים %,119.03 אחוזי בניה לפי מדיניות

%120

5. מוצעות סה"כ 3 יח"ד בפירוט הבא: יח"ד אחת לקומה כשלקומה השלישית מדרגות פנימיות לחצי

הקומה הרביעית. שטח דירה ממוצע 386 מ"ר מירבי. כל יחידה כוללת ממ"ד.

6. הבינוי המבוקש בקווי בניין – קדמי אחורי 3מ', צידי 2מ'.

7. במסגרת התכנית מוצעות 6 חניות מקורות. ע"פ דרישות התקן יש צורך ב-6 מקומות חניה.

סה"כ שטחי שירות מבוקשים: 546 מ"ר.

יש לבדוק התאמת שטחי שירות ע"י בודק הרישוי.

התאמת הבקשה לתכנית 10038 ולמדיניות התכנון

1. התאמת השטחים המבוקשת ע"פ סעיף 4.1.2.2 (:)1 הבקשה המוגשת תואמת את תוספת הזכויות

האפשרית מכוח תמא,2/38 והינה בסמכות הוועדה המקומית (בכפוף לבדיקת בוחן רישוי).

2. התאמת התוכנית למדיניות: התוכנית המוצעת תואמת חלקית את מדיניות בקעה, מציעה שלוש וחצי

קומות אל חורגת באחוזי הבניה.

3. התאמת התכנית לקווי בניין: הבקשה תואמת את הוראות סעיף 4.1.2.2 לקווי בניין בבניינים המוצעים

לבניה והריסה מחדש, מאחר והם תואמים לחלוטין לקווי הבניין המאושרים לחלקה. התכנית אינה חורגת ממדיניות קווי הבניה לשכונה על פי מדיניות התכנון ולמעשה ממשיכה את קונטור המבנה ההיסטורי. ניתן לבקש קו בניין קדמי 0 לרחוב בהקלה מצומת לצומת ע"פ מרבית המבנים במקטע רחוב זה. קו בניין צידי 0 ע"פ סעיף 15 לתמ"א ,38 באישור מהנדס העיר, ומאחר ומדובר במבנה קיים במרקם המאופיין בבינוי כזה.

4. התאמה להנחיות מרחביות: התכנית טרם נבדקה על פי סעיף 6.6.2 לעניין עיצוב המבנה. באחריות

בוחן הרישוי לבדוק התאמת מיקום יחידות מיזוג אויר, מתקני אשפה, צוברי גז, ארונות למערכות תשתית ומסתורי כביסה.

5. השתלבות התכנון המוצע בחתך הרחוב ואופי המרקם הבנוי: הבקשה מציעה מבנה בן 3.5 קומות ,

כאשר במקטע הרחוב הזה קיימים מבנים בגבהים 1-4 קומות, ובגובה ממוצע של 2 קומות.

- 14 -

6. עצים להעתקה/שימור: על פי סעיף 6.11 נדרש אישור עקרוני של מחלקת גננות. תנאי למתן היתר

בניה יהיה מתן הוראות לעניין סיווג עצים, ביצוע העתקה וקביעת הטיפולים בהם. החלקה כוללת עצים לשימור ויש להקפיד על הנחיות מתאימות לשימור לעת הבניה מול מחלקת שפ"ע. הערות נוספות להלן.

7. התאמה לתכניות מחוזיות וארציות: התכנית נבדקה ונמצא כי אינה עומדת בסתירה להוראות

התמא"ות והתמ"מ החלות במקום כפי שמפורט בסעיף .16.12.2

8. הסכמות שכנים: נתקבל העתק נסח טאבו מתאריך .11/10/2020 1 בעלים בחלקה. %100 אחוזי

הסכמה הוגשו.

חוות דעת הוועדה המחוזית

התייחסות הוועדה המחוזית לבניין להריסה בתחום העיר ההיסטורית לפי סעיף 4.1.2.2 המלצת מהנדס העיר

חוות הדעת מתייחסת להרמוניקה דיגיטלית לא חתומה מתאריך 14/3/2021 לאשר את הבקשה בכפוף לתנאים הבאים:

1. תכנון-

• יש להראות חיזוקים בקומות לשימור.

• מוצע שימור קירות קומה תת"ק . יש להראות אותם בהתאם בחתכים.

• חלונות חדרי המחסנים בתת הקרקע יש לסמן כרפפות.

2. קווי בניין- יש להציג קווי בנין עפ"י מדיניות. קו קדמי 6מ', צידי ואחורי 4מ'.

3. חניה-

• הבקשה מציעה 6 מקומות חניה מקורים בקונטור המבנה. מקובל בכפוף לחו"ד מח' תוש"יה • מוצע גובה קומת החניה 2.5 מ', מקובל

4. פיתוח שטח-

• יש להרבות בסימוני מפלסים בחצר, בחניה לרבות רמפה ושיפוע, גדרות וכו'.

• יש להציג פריסת גדרות עפ"י הנחיות תכנית ,3770 לרבות גובה גדר ומפלסי הקרקע משני צידיה.

• יש להציג סכמת ק"ק פנוי/בנוי , לרבות רמפות ומשטחים מרוצפים בליווי טבלה המפרטת אחוזי חילחול בחלקה.

5. מחסנים-

• יש להראות יציקת רצפת חלל מחסנים כך שיווצר גובה 2.2מ' נטו רצפה תקרה ללא הגבהות או הנמכות. ניתן לגשר על הפרש מפלס בין חניון למחסנים ע"י מדרגות.

• שטח מחסן לא יעלה על %8 משטח הדירה או עד 20 מ"ר בהקלה, הקטן מבינהם. יש לצמצם את שטחי המחסנים.

- 15 -

• יח"ד מס' 1 מציעה ירידה פרטית למחסן תת"ק משטח הדירה ע"י גרם מדרגות פנימי. לא מקובל. יש לבטל כניסה למחסן מיח"ד .

• יש להציע במחסנים חלונות רפפה לאוורור בלבד.

• יש לבטל חצר אנגלית מוצעת ולהציע חלופה תכנונית אחרת לאוורור המחסנים המצמצמת פגיעה בשטחי גינון למינימום אפשרי. ניתן לאוורור מחסנים אחד אל השני ולייצר פתח איוורור מינימאלי. יש להציג חתך מקומי ולהוסיף מפלסים בתכנית.

• יש לבדוק את הצורך בריבוי חדרים טכניים. לבחינת מח' רישוי.

6. מרפסות- במסלול הריסה ובניה לא ניתן להציע מרפסות חדשות מחוץ לקווי הבניין, אא"כ הן

המשכיות ועוקבות למרפסות מקוריות הנשארות מטעמי שימור.

7. מרחבים מוגנים- לכל יח"ד מוצע ממ"ד. מקובל. יש להראות את כל קירות הממ"ד בקומת הקרקע

לשימור.

8. מעלית ומדרגות- מוצע חלל מדרגות ומעלית, יש לפרט את החומר המפריד בין המדרגות לפיר.

9. חתכים וחזיתות-

• יש להציג ק.ק.ט בכל החתכים והחזיתות.

• חזית מערבית יש להציע חלופה לפתחים בקומה העליונה.

• יש לצרף חתכי רחוב.

10. גג- יש לצמצם גובה חדר יציאה לגג 2.2מ' וגובה חדר חיצוני ל2.5 מ'.

11. שימור-

• יש לקבל חו"ד שימור. יש להציע פרט הפרדה בין מבנה מקורי לתוספת.

12. עצים-

• עפי סקר עצים מתאריך 23/11/2020 קיימים 18 עצים בחלקה. מהם 14 מוצעים לכריתה, 4 מוצעים לשימור. יש להטמיע סקר עצים לרבות מספור העצים בתכנית הקרקע.

• עץ מס' 9 מסוג "ער אציל" מוצע לכריתה. בהנתן פתרון אוורור לקומת המחסנים מלבד חצר אנגלית מוצעת, ניתן לשמר את העץ.

• יש להציע שתילת עץ בוגר על כל 100 מ"ר.

13. נגישות- מוצעת נגישות מלאה לכלל יח"ד, מקובל.

14. תברואה- יש להציע קירות נמוכים בחזית להסתרת מיכלי האשפה.

15. גמל מים- מוצע מיקום גמל מים בחזית קדמית. המיקום אינו מקובל ויש להציעו במיקום אנכי לחזית

או לחילופין מוטמע בצד הפנימי של קיר גדר.

16. חברת החשמל- עפ"י חו"ד מתאריך 20/12/2020 לא נדרש חדר לתחנת טרנספורמציה בחלקה.

- 16 -

17. מיזוג אוויר, צוברי/בלוני גז, חשמל, מים ותקשורת/ברז כיבוי אש- יש להציג בתוכניות (ובפרט

בתוכנית פיתוח ותוכנית גג). המערכות הללו כולל הצנרות שלהן ימוקמו ככל הניתן בתוך מעטפת הבניין (בקומת מרתף/בחלל גג רעפים וכד') ולא ע"ג החזיתות. ניתן להציע מיקום התשתיות בשטח החלקה, בעדיפות לפתרון שלא נצפה מהרחוב ושלא "יושב" על גדר/גבול החלקה לרחוב. יש כמובן לקחת בחשבון נגישות פיזית לתחזוקה וכד' (מיקום עקרוני מומלץ הוא על גדרות פנימיות הניצבות לרחוב).

18. תוכנית פיתוח וניקוז מי נגר- יש להציג תוכנית פיתוח צבעונית ומפורטת על בסיס תוכנית מדידה לפי

סעיף 6.6.2 בהוראות תוכנית .10038 יש להציג פתרונות חילחול לפי סעיף .6.19 במידה ולא ניתן להשאיר %50 משטח המגרש הפנוי מבינוי עבור חילחול- יש להציג פתרון חילחול אחר בתיאום המח'

לאיכות הסביבה, כתנאי להיתר בניה.

19. לפי הוראות סעיף 4.1.2.1 ()10 לא ניתן להגיש בקשה לחיזוק המבנה ותוספות, ועל כן אין צורך בהצגת

חלופה שכזאת ("חלופה 0") לבחינת הוועדה.

20. בהדמיות/תוכניות/חתכים/חזיתות יש להציג הקשר עירוני רחב יותר (לפחות עד למבנה הבא מעבר

לרחוב הסמוך וכד')

21. בתחום מודל העיר: תנאי למתן היתר, יהא מודל מפורט של הפרוייקט במודל העיר ע"י מגישי הבקשה

להיתר ועל חשבונם, בתיאום ובהנחית מנהל בית המודל

22. הערות טכניות/שרטוטיות:

• יש להוסיף מידות לקו הבנין.

• יש להשלים את כל סימוני ההריסה בכל המסמכים.

• יש להציג גבהים אבסולוטיים (ביחס לפני הים) וגם יחסיים בתוכניות/חתכים/חזיתות • יש להציג קווי בניין תב"ע + תמ"א + גבול מגרש בכל השרטוטים (תוכניות/חתכים/חזיתות/תוכנית מדידה).

• יש להציג מספור הדירות וציון שטח כל דירה.

• יש להציג את חיזוק הקירות הקיימים/המוצעים לשימור

23. הסימונים הגרפיים המקובלים:

• גבול חלקה- קו כחול עבה (כמו בתב"ע)

• קירות קיימים- מילוי בצבע אפור

• קירות חדשים- מילוי כחול (בטון) או ירוק (בלוקים)

• הריסה- צהוב (לא בהיר מדי, שיהיה קריא)

• שטחים המוצעים להכשרה מוקפים בקו אדום מרוסק

• שטחים חדשים מוצעים כתוספת מוקפים בקו אדום רציף

- 17 -

• רכיבים לשימור- מילוי/הטש בסגול בהיר

• קו בניין תב"ע/תמ"א- קו מרוסק כמו בתב"ע (_._._.) באדום/ירוק בהיר. להוסיף הערת טקסט צמודה (איזה סוג קו בניין זה) וקווי מידה של קווי הבניין • סימוני עצים כמו במבא"ת (שימור/עקירה/העתקה)- יש לסמן את כל העצים הקיימים בשטח הבקשה

למעט התיקונים המצוינים לעיל התכנית מקובלת תכנונית וניתן לאשרה.

חוות דעת מחלקות העירייה

1. תושי"ה:

2. מהנדס תמ"א :38

3. שימור:

חוו"ד מח' שימור לתכנית 15483 שדנן-

רקע היסטורי ואדריכלי

מדובר במבנה היסטורי שהוקם לראשונה בשנת ,1917 נהרס ברעידת האדמה בשנת 1927 ונבנה מחדש מייד לאחר רעידת האדמה בשנת 1927 זהו מבנה אבן בן קומה אחת, בעל מפלס מרתף חלקי הבנוי בדופן המערבית וגג שטוח. מתוכנן בתבנית של בית חלל מרכזי ובעל רכיבי שימור יחודיים שנשתמרו במצב טוב עד ימינו אנו.

מבחינת חלוקה מרקמית האתר ממוקם בתחום השכונה העות'מאנית (המתחם הצפוני) של שכונת בקעה, המתאפיינת במבני חצר מוקפים בגינה מטופחת ועצים בוגרים.

מייסדי ומקימי הבניין המקורי באתר הינם פסקאל סרפאן ולואיז רנו. פסקאל היה אדריכל ומהנדס בניין שהגיע לירושלים לבקשתו של משה מונטיפיורי שהפקיד בידיו את מלאכת התכנון של האתרים והנכסים שרכש. בין יתר הפרוייקטים הידועים שתכנן פסקאל היה מבנה הכנסייה האתיופית ברחוב הנביאים, פרוייקט שקיבל בעבורו את אות הכבוד מידי השלטונות של אתיופיה. פסקאל נפטר מטיפוס בשנת 1916 ובנו ג'ורג' ירש את הנכס ברחוב גדעון 5 והמשיך להתגורר בו. ידוע כי המבנה התמוטט ברעש האדמה שפקד את העיר בשנת 1927 ונבנה מחדש. מבנה זה הינו המבנה ההיסטורי שניצב באתר כיום. ג'ורג' סרפאן נשא לאישה בת משפחת אלבינא ועבד שנים רבות בקונסוליה הצרפתית בירושלים.

לזוג היו שלושה ילדים ואחד מהם הינו שארל סרפאן שהתגורר בבית עד לימים אלה. יש לציין כי זהו אחד מהבתים היחידים בשכונת בקעה המקיימים רצף מגורים משפחתי לאורך תקופה של כמאה שנים.

במבנה קיימים רכיביי שימור היסטוריים יחודיים שנשתמרו במצב טוב ובהם בין היתר- פסים אופקיים של אבן בסיתות תלטיש אשר סדורים בנדבכים שנבנו ברצועת הפתחים והחלונות של קומת המגורים, בשעה שהנדבכים שמעליהם ומתחתם הינם בסיתות טובזה. אלמנט ארכיטקטוני ייחודי נוסף הינו השימוש בפתחי אבן מקושתים האופייניים לסגנון הבנייה הכפרי, ולצידם פתחים מלבניים האופייניים לסגנון הבנייה המודרני. יתכן כי התמהיל המיוחד הזה הינו עדות לשימוש חוזר ברכיבים שהתמוטטו מהבניין המקורי ונבנו מחדש במבנה שהוקם מחדש בשנת .1927 אלמנטים מקוריים נוספים שראוי לשמר כוללים-תריסי ברזל, סורגים מעוצבים, מעקות, אריחי ריצוף מצויירים, גזיבו, ותקרות הבנויות עם מיני קמרונות של אבני מוקאדם.

- 18 -

המבנה נשוא תכנית זו מהווה דוגמא מייצגת למסורת הבנייה הערבית של שלהי התקופה העות'מאנית וראשית ימי המנדט הבריטי. הרכיבים הארכיטקטוניים הייחודיים שהשתמרו בו ראויים לשימור והתכנון המוצע להורסם ע"מ לעמוד בקריטריונים של תמ"א 38/2 נראה כהחלטה תמוהה.

תכנית, חתך וחזיתות המבנה המקורי

המצב הסטטוטורי הקיים

תכניות החלות על האתר-

1) הבניין הינומבנהלשימור,הנתוןבתחומיהעירההיסטוריתובתחומיתכניתלשימור

2) התכנית החלה בשטחו של האתר הינה תכנית מתאר לשכונת בקעה, תב"ע 3770 בתוקף מיום

30.6.1999

3) תכנית אב בקעה – גאולים מס'- 30004 בה מסומן המבנה כך: מבנה לשימור ב', היתכנות לגובה בינוי

מוצע 3 קומות וגג רעפים/שטוח, תכנית האב סימנה את גדר אבן בחזית כלפי הרחוב כגדר לשימור, ובנוסף סימנה בחצר המבנה שדנן- מספר עצים בוגרים בעלי ערך שימורי. יודגש כי החצר באתר זה מסומנת בתכנית האב כחצר לשימור, הנתונה בתוך מתחם לשימור מרקמי.

4) המבנה נשוא תכנית זו ידוע בשמו 'בית סרפאן' והוא מופיע ברשימת השימור העירונית כאתר מס'

,2341 ובכרטיס מתחם מס'-2198

5) הוגש תיק תיעוד מקדים ב 9/2016

מהות התכנית המוצעת

תכנית 15483 מציעה שינויים ותוספות רבים ובהם בין היתר:

א. הריסה של חלקו הפנימי של המבנה, ותוספת של 3 קומות חדשות מעל הקומה ההיסטורית (שיהיו

סה"כ 4 קומות וקומת מרתף עם חנייה ומחסנים).

ב. הגדלה של קומת המרתף לצרכי חנייה, חדרים טכניים ומחסנים בשטח הכולל 379 מ"ר.

ג. התכנית מבקשת להגדיל את תכסית הבינוי הקיים כיום ולהוסיף אגף חדש בתכסית של כ-107 מ"ר

- 19 -

בחלקו המזרחי של המגרש, על חשבון הגן ההיסטורי והחצר המסומנת לשימור.

ד. הריסה של מחצית מהחזית המערבית בקומת המרתף ההיסטורית, לשם חציבת פתח לחנייה

ה. תוספת של 3 ממ"דים

ו. תוספת של חדרי מדרגות ומעלית

ז. תוספת של מרפסות חדשות בשטח הכולל כ-400 מ"ר

ח. שינויים וחציבות בגדר האבן המסומנת לשימור בחזית הצפונית של החלקה

ט. עקירת וכריתת 14 עצים בוגרים שהם %70 מסך העצים הקיימים בחלקה זו (יישארו 6 עצים בלבד).

י. שטח החלקה- 1,101 מ"ר , שטח עיקרי בנוי קיים- 245 מ"ר, השטח העיקרי המבוקש בתכנית זו-

1,143 מ"ר

הדמייה, תכנית, חזית וחתך הבינוי המוצע בתכנית 15483 המלצת מחלקת שימור לוועדת שימור מס' 72

מח' שימור תמליץ לאשר את התכנית בכפוף להערות ולתנאים שלהלן:

תנאים למתן היתר בנייה

1. יש להציג תכנון הנדסי מפורט לכל מערכת החיזוקים הקונסטרוקטיביים המתוכננים

ולהטמיעם בהרמוניקה. תכנון זה יערך ע"י מהנדס שימור, ויפרט את אופן הטיפול במבנה לשימור, על מרכיביו השונים.

נראה כי ניתן להעתיק את מיקומו של הממ"ד המוצע בקומת הקרקע אל המרתף ובכך למנוע הריסות מיותרות ושינויים של פתחים בחזית לשימור. (קיים חיבור בין קומת הקרקע וקומת המרתף באמצעות גרם מדרגות פנימי ומעלית בתוך הדירה).

2. יש להציג תכנון אדריכלי מפורט לכל האלמנטים השימוריים הקיימים במבנה, בחצר ובגדרות.

תכנון זה ייערך ע"י אדריכל שימור ויוטמע בהרמוניקה כנספח שימור. הנספח יכלול –

א. פרטי המפגש בין המבנה הקיים ובין התוספת המוצעת (.)OK

- 20 -

ב. פרטי הטיפול במרתף הקיים, אופן חציבת הפתח לחניון כפי שמוצע בקיר ההיסטורי. יש

לפרט הנחיות לגבי העבודות בקומת הקרקע- אופן הטיפול בתקרה הקיימת והריצוף הקיים בהתייחס לתוספת הבנייה המתוכננת עבור החדר המחוזק/ממ"ד חדר 4 ומבואת הכניסה עם המעלית והמדרגות. (חסר).

ג. פירוט כל פרטי המסגרות והנגרות של האלמנטים הקיימים לשימור והפנייה לפרטים

מוצעים בקנ"מ 1:20– גדר, סורגים, מעקות, שערים, תריסים. יש לפרט את אופן הפירוק/צביעה/שיקום/התקנה מחדש. (חסר).

ד. הנחיות לגבי פרטי האבן הקיימים, טיפול בפתחים ובגדר האבן המסומנת לשימור. (חסר).

ה. פרישת הגדר בחזית כלפי רח' גדעון לרבות ציון המידות, גבהים, מפלסי קרקע בשני

הצדדים וסוג הסיתות.(חסר).

3. חצר וצמחייה קיימת: בנספח 6 של תכנית האב לבקעה, 'נספח שימור שטחים פתוחים

וצמחייה' מסומנים בחלקה שדנן 4 עצים בוגרים בעלי ערך שימורי (וושינגטוניה בחזית הצפונית ושלושה עצי אורן בחצר המערבית). בנוסף- מסומנת החצר עצמה כ-'חצר היסטורית'

בעלת ערך שימורי. ראה סע' 6.1.5 בהוראות תכ' האב. ואולם – תכנית 15483 זו מסמנת את העצים הללו ועצים נוספים לכריתה. מבוקשת כריתה של 14 עצים סה"כ. חשיבותם השימורית של עצים אלו אינה מוטלת בספק הן ברמת הנקודתית ביחס לחלקה הספציפית והן ככלל בהיבט שימור המרקם הייחודי של השכונה, לפיכך נבקש

א. להציג חלופה תכנונית חדשה לפיתוח החצר והחנייה, באופן שלא יפגע בעצים לשימור

ושימזער ככל הניתן את הנזק לחצר ההיסטורית.

ב. בהתאם להנחיות נספח השימור (נספח -16עמ' 48 סע' 3-4 ) 'כל התערבות בחצר מחייבת

תיעוד של הגינה הקיימת. צמחייה היסטורית, ריצופי חוץ, ערוגות מקוריות ואח'...כל שינוי במצבם מחייב אישור מח' שימור'. התיעוד הנדרש יכלול- צמחייה,ריצוף,מפלסי קרקע,עצים, טרסות, גבהים של קירות וגדרות.

ג. בהתאם להנחיות סע' 10.4.9 בהוראות תב"ע 3770 נקבע כי במסגרת הבקשה להיתר בניה

בחלקה 'יפורטו פרטי הריצוף בחצרות הקיימות ויצורפו פרטים בקנ"מ 1:10 במטרה להמעיט את הנזק בשטחים שיועדו לחניה'.

ד. יש להשלים את תכנית פיתוח החצר בקנ"מ 1:100 בהרמוניקה ולסמן באופן ברור את כל

העצים המיועדים לשימור, לכריתה, נטיעות חדשות. יש לסמן מפלסי קרקע טבעית קיימת ומפלס מוצע. יש לסמן גדרות וערוגות לשימור וגדר לשימור עם מפלסי קרקע בשני צידי הגדר+מפלסי הגדר.

ה. יש להציג סכימה גראפית המסמנת את חישוב סך שטח המגרש הפנוי מבינוי ומריצוף, וסך

שטחי הגינון, כאמור בסע' 10.1.1 בהוראות תכ' 3770 'שטח המגרש הפנוי יהיה מגונן ופנוי מכל ריצוף שהוא לפחות ב-%50 משטחו'.

4. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור ויוטמע בארכיב.

5. יש להגיש כתב התחייבות וערבות בנקאית למחלקת השימור, על הערבות להיות בתוקף

לשנתיים מיום הגשתה למחלקת השימור .

6. יש להשלים את תיק התיעוד לתיעוד מלא ולקבל אישור לתיק ממחלקת השימור.

7. במידה ויידרש עקב תיאום גורמים או שינוי במרכיבי השימור יש לפנות לקבלת אישור שימור

חוזר.

- 21 -

8. נפחי הבנייה המבוקשים ייבחנו ויאושרו ע"י מח' תכנון עיר ומח' רישוי.

9. התאמת התכנית המוצעת להנחיות המרחביות- תיבדק ע"י מח' תכנון עיר ומח' רישוי, בכל

הקשור לפתרונות ראויים לצרכי התשתיות והמערכות הדרושות- מיזוג אוויר, אשפה,שעוני מים, צוברי גז, ארונות חשמל, מסתורי כביסה וכד'.

.10יש להציע נטיעת עצים חדשים כפיצוי לעקירת העצים המבוקשת בתכנית זו, לפחות עץ אחד כנגד כל עץ שייעקר. לתיאום ואישור של מח' שפ"ע.

.11יש לבטל חצר אנגלית מוצעת ולצמצם את הפגיעה בשטחה של החצר והעצים הקיימים.

.12יש לקבל אישור מח' תכנון העיר לעיצוב הפתחים החדשים המוצעים, נבקש להקפיד על פרופורציות ומימדים המתאימים לאלו שבחזיתות המבנה לשימור. (בתכניות כעת אין התאמה).

.13יש להשלים בחתכים מידע חסר אודות הקונקסט הסמוך, ולסמן לפחות את המבנה הבא מעבר לרחוב ובכל החלקות המצרניות סביב האתר.

.14יש לסמן את כל רכיבי השימור במבנה ההיסטורי בצבע סגול כמקובל (תכניות,חתכים,חזיתות,נספח שימור).

.15יש לבחון בשנית אפשרות לצמצום הריסת הקירות הנושאים במבנה לשימור, חלקם אינו משפיע על התכנון הפנימי המוצע ונראה כי יש בכך ערך היסטורי ראוי.

.16יש לקבל אישור בכתב ממח' שימור בדבר השלמת נספח הפרטים כנדרש והטמעתו בהרמוניקה.

תנאים שיירשמו בהיתר הבניה:

1. יש לצרף לפרויקט זה אדריכל שימור מלווה שיפעל עפ"י הנחיות מחלקת השימור, טופס מינוי

חתום ע"י אדריכל השימור המלווה יימסר לרפרנט השימור.

2. הבנייה תבוצע עפ"י ההיתר והנחיות האדריכל המלווה החתום על טופס הנחיות מחלקת

השימור.

3. היתר זה כפוף לכתב התחייבות וערבות בנקאית שיימסרו למחלקת השימור.

4. היתר זה כפוף לחו"ד הנדסית שימורית שתאושר ע"י מחלקת השימור.

5. תנאי לתחילת עבודות הבניה- אישור מחלקת השימור על מינוי אדריכל שימור.

6. תנאי לתחילת בנייה/חיפוי אבן הבניה החדשה - אישור מחלקת השימור לאבן המוצעת

להרכבה.

7. לא תותר הריסה או פירוק והרכבה של חזיתות המיועדות לשימור לרבות פרטי מסגרות

ונפחות מהבניה המקורית הקבועים בפתחים.

8. לא תותר התקנת מערכות טכניות, מערכות תשתית או צנרות חיצונית על חזיתות המיועדות

לשימור.

9. לא תותר התקנת צנרות חיצוניות בחללים פנימיים המיועדים לשימור.

.10הבינוי יבוצע על פי הפרטים המסומנים במסמכי התכנית וכל סטייה מהם תחייב תיאום עם מחלקת השימור.

.11במידה ויימצא בור מים או כל אלמנט היסטורי אחר יש להפסיק את העבודה מיידית ולעדכן את מח' השימור בעיריית י-ם.

.12תוספות ושינויים בחזיתות לשימור שאושרו ע"י מח' שימור יבוצעו באמצעות אבן היסטורית מפירוק.

- 22 -

תנאי לקבלת טופס 2

יש להגיש דו"חות ליווי שיערכו ע"י אדריכל שימור מלווה ולהודיע למחלקת שימור על תחילת העבודות והתקדמותן בכל שלב ושלב.

תנאי לטופס 4 ושחרור ערבות בנקאית:

אישור מחלקת השימור בכתב.

נוכחים בדיון: אמציה אהרונסון- עורך הבקשה

משה שפירא- אדריכל שימור

החלטת ועדת שימור מס' 72

הוועדה מאשרת את התכנית בהתאם לתנאים המפורטים:

תנאים למתן היתר בנייה

1. יש להציג תכנון הנדסי מפורט לכל מערכת החיזוקים הקונסטרוקטיביים המתוכננים ולהטמיעם

בהרמוניקה. תכנון זה יערך ע"י מהנדס שימור, ויפרט את אופן הטיפול במבנה לשימור, על מרכיביו השונים.

מבוקש להעתיק את מיקומו של הממ"ד המוצע בקומת הקרקע אל המרתף ובכך למנוע הריסות מיותרות ושינויים של פתחים בחזית לשימור. (קיים חיבור בין קומת הקרקע וקומת המרתף באמצעות גרם מדרגות פנימי ומעלית בתוך הדירה).

2. יש להציג תכנון אדריכלי מפורט לכל האלמנטים השימוריים הקיימים במבנה, בחצר ובגדרות.

תכנון זה ייערך ע"י אדריכל שימור ויוטמע בהרמוניקה כנספח שימור. הנספח יכלול –

א. פרטי המפגש בין המבנה הקיים ובין התוספת המוצעת (.)OK

ב. פרטי הטיפול במרתף הקיים, אופן חציבת הפתח לחניון כפי שמוצע בקיר ההיסטורי. יש

ג. פירוט כל פרטי המסגרות והנגרות של האלמנטים הקיימים לשימור והפנייה לפרטים מוצעים

בקנ"מ 1:20– גדר, סורגים, מעקות, שערים, תריסים. יש לפרט את אופן הפירוק/צביעה/שיקום/התקנה מחדש. (חסר).

ד. הנחיות לגבי פרטי האבן הקיימים, טיפול בפתחים ובגדר האבן המסומנת לשימור. (חסר).

ה. פרישת הגדר בחזית כלפי רח' גדעון לרבות ציון המידות, גבהים, מפלסי קרקע בשני הצדדים

וסוג הסיתות.(חסר).

3. חצר וצמחייה קיימת: בנספח 6 של תכנית האב לבקעה, 'נספח שימור שטחים פתוחים וצמחייה'

מסומנים בחלקה שדנן 4 עצים בוגרים בעלי ערך שימורי (וושינגטוניה בחזית הצפונית ושלושה עצי אורן בחצר המערבית). בנוסף- מסומנת החצר עצמה כ-'חצר היסטורית' בעלת ערך שימורי.

- 23 -

ראה סע' 6.1.5 בהוראות תכ' האב. ואולם – תכנית 15483 זו מסמנת את העצים הללו ועצים נוספים לכריתה. מבוקשת כריתה של 14 עצים סה"כ. חשיבותם השימורית של עצים אלו אינה מוטלת בספק הן ברמת הנקודתית ביחס לחלקה הספציפית והן ככלל בהיבט שימור המרקם הייחודי של השכונה, לפיכך נבקש